estudio de detalle parcela c-1 ue-1 del plan sectorial de

Departamento de Fomento

ESTUDIO DE DETALLEPARCELA C-1 UE-1

DEL PLAN SECTORIAL DE INCIDENCIA

SUPRAMUNICIPAL DE SALESIANOS EN EGÜÉS

MEMORIA

ESTUDIO DE DETALLE DE LA MANZANA DESTINADA A “GRAN ESTABLECIMIENTO COMERCIAL” DEL PSIS SALESIANOS 1/14

ÍNDICE

MEMORIA 1.- OBJETO ............................................................................................................ 2

2.- ÁMBITO ............................................................................................................ 2

3.- PROMOTOR ...................................................................................................... 5

4.- DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS ALINEACIONES PROPUESTAS ........ 5

5.- CONDICIONES URBANÍSTICAS ........................................................................ 7

6.- CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA EN VIGOR ...................... 12

PLANOS 1 INFORMACIÓN Situación y emplazamiento 2 INFORMACIÓN Planeamiento vigente. Elementos estructurantes 3 INFORMACIÓN Planeamiento vigente. Usos 4 INFORMACIÓN Planeamiento vigente. Alineaciones y rasantes 5 ORDENACIÓN Alineaciones y rasantes

BON 93, de 15 de mayo de 2015

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1.- OBJETO

El objeto del presente Estudio de Detalle es la modificación de las alineaciones máximas de la manzana de “Actividad Económica. Gran Establecimiento Comercial” del PSIS Salesianos en el término municipal de Egüés (Navarra).

2.- ÁMBITO

El presente Estudio de Detalle comprende la manzana definida por el Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal Salesianos como “Actividad Económica. Gran Establecimiento Comercial”, asimismo, se identifica como parcela C.1 del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución UE-1 del PSIS Salesianos.

PSIS Salesianos


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La Unidad de Ejecución del PSIS Salesianos se localiza en el término municipal de Egüés, al norte de la EcoCiudad de Sarriguren, sur del área residencial de Gorráiz y lindante con las carreteras PA-30 (Ronda Este de Pamplona) y NA-2310 (Valle de Aranguren).

Hay que señalar que el PSIS Salesianos es un instrumento de ordenación territorial que se elaboró con el objeto de posibilitar el traslado del Colegio Salesianos de la ciudad de Pamplona al Valle de Egüés, estableciendo la ordenación de la referida área situada al norte de la EcoCiudad de Sarriguren en el término municipal de Egüés y del solar de la calle Aralar de Pamplona en el que hoy en día se sitúa el Colegio Salesianos. El presente Estudio de Detalle únicamente va a afectar a una de las manzanas de la ordenación correspondiente al término municipal de Egüés.

La superficie de la manzana objeto de este Estudio de Detalle es de 32.728,80 m² y, según la ordenación prevista por el PSIS, está completamente rodeada de viales, quedando al sur de esta manzana la parcela destinada a equipamiento privado educativo y deportivo (Colegio Salesianos), al norte y oeste zonas verdes y al este manzanas destinadas a usos terciarios. A fecha en la que se elabora este Estudio de Detalle no se encuentra urbanizada la Unidad de Ejecución, si bien cuenta con Proyecto de Reparcelación y de Proyecto de Urbanización aprobados.

La aprobación del Proyecto de Reparcelación es reciente (RESOLUCIÓN 167E/2014, de 8 de julio, del Director General de Ordenación del Territorio, Movilidad y Vivienda, por la que se aprueba definitivamente el Proyecto de Reparcelación de la Unidad Ejecución UE-1, del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Salesianos, promovido por la Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución UE-1 de dicho Plan, en el término municipal de Egüés), por lo que todavía no tiene asignada una parcela catastral.

Según el actual catastro, la manzana comprendería parte de la parcelas 111 del polígono 15 y parte de las parcelas 197, 207, 436, 438, 444 y 457 del polígono 14 del catastro de Egüés.

Aunque recientemente se acaba de poner en marcha la urbanización de la unidad de ejecución UE-1, en la actualidad, las parcelas, con la excepción de la 436, están destinadas a cultivos de cebada. La parcela 436, en la que hubo una actividad industrial, cuenta con diversas edificaciones, alguna de ellas, incluidas dentro de la manzana objeto de este PSIS, si bien, hay que señalar que el PSIS declara fuera de ordenación el conjunto edificado en esta parcela.

El Proyecto de Urbanización de la Unidad de Ejecución UE-1 del Plan Sectorial Incidencia Supramunicipal de Salesianos, promovido por la Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución UE-1 de dicho Plan, se aprobó mediante RESOLUCIÓN 169E/2014, de 21 de julio, del Director General de Obras Públicas.


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La manzana objeto del Estudio de Detalle es de forma tetraédrica y su topografía es bastante llana, con pendientes máximas del 5%. La zona en la que se enclava se caracteriza por la suavidad de su relieve, apareciendo zonas llanas o de pendientes suaves.

Tal y como se menciona anteriormente, en la situación en la que se encuentra actualmente la parcela se localizan varias construcciones, según figura en la cédula parcelaria, tres almacenes industriales (2.228m², 1.760m² y 400m²), una vivienda (106m²), oficinas (400m²) y otras edificaciones menores (12m² y 2310m²). Además, el interior de la parcela se encuentra acondicionada para el uso industrial, disponiendo de un pavimento por el que se accede a las naves, sirve para la carga y descarga de mercancías y alberga un aparcamiento con capacidad para unas 48 plazas (3.527m²).


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3.- PROMOTOR

El promotor del Estudio de Detalle es EBROGAN S.L., con domicilio en Plaza de Aragón, 12 – 2º de Zaragoza, adjudicatario de la totalidad de la manzana C-1 del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución UE-1 del PSIS Salesianos.

4.- DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS ALINEACIONES PROPUESTAS

El Estudio de Detalle pretende la modificación de las alineaciones máximas de la manzana destinada a “Actividad Económica. Gran Establecimiento Comercial”, con objeto de facilitar la implantación de determinadas actividades en ella.

Las alineaciones que el PSIS Salesianos establece para dicha manzana responden íntegramente a un proyecto concreto de implantación de un gran establecimiento comercial de tipo “centro comercial colectivo” según clasificación de la Ley Foral reguladora del comercio en Navarra. Este proyecto contó incluso con el desarrollo de un PSIS para su implantación que no llegó a tramitarse.

Las alineaciones del PSIS ofrecen una clara configuración arquitectónica, de la que resulta una edificación en forma de L abierta hacia la Ronda Este, en cuyo espacio interior se dispondría una playa de aparcamientos. La siguiente imagen muestra las alineaciones del PSIS:


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Con el paso del tiempo, las expectativas comerciales han cambiado y se ha comprobado que esta ordenación volumétrica limita considerablemente otras posibles implantaciones que podrían tener cabida en la manzana de acuerdo con las previsiones del PSIS Salesianos.

Por tanto, el Estudio de Detalle plantea unas alineaciones que permiten una mayor libertad en la disposición de las edificaciones, facilitando otros proyectos comerciales siempre que se ajusten al resto de determinaciones del PSIS.

Las nuevas alineaciones para la edificación de la manzana mantienen buena parte de las alineaciones de lo que vendría a ser el bloque sur de la referida L e incrementan la envolvente máxima del bloque situado al norte de la parcela. Esto es, en líneas generales se mantiene esa configuración en L pero se incrementa la envolvente, llevando en algunos extremos la alineación máxima hasta el límite de la parcela.

Se respeta la zona de afección a la PA-30 Ronda Este, impidiendo que se edifique en esa franja de terreno.

El Estudio de Detalle no altera la ocupación máxima ni la superficie edificable ni el número de plantas permitido modificando, como se puede comprobar, únicamente la envolvente máxima de la edificación.


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5.- CONDICIONES URBANÍSTICAS

El instrumento que contiene la ordenación urbanística de la manzana en el “Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal “Salesianos” para el Desarrollo de un Área de Actividad Económica y el Traslado del Colegio Salesianos, correspondiente al Término Municipal de Egüés”, promovido por la Congregación Salesiana de San Juan Bosco, el Departamento de Educación del Gobierno de Navarra y la sociedad pública "Navarra de Suelo y Vivienda, S.A. y aprobado mediante ACUERDO del Gobierno de Navarra, de 13 de junio de 2012.

El PSIS Salesianos, en el término municipal de Egüés, establece las condiciones de ordenación urbanística y territorial, tanto en sus determinaciones urbanísticas de carácter estructurante como pormenorizadas.

Se recogen a continuación las principales determinaciones de ordenación urbanística que este documento establece, en primer lugar las determinaciones de ordenación urbanística estructurante, y seguidamente, la ficha normativa que recoge la ordenación de la manzana destinada a gran establecimiento comercial.

Determinaciones de carácter estructurante:

Clasificación y categorización del suelo:

Urbanizable sectorizado

Uso global:

Mixto Actividad Económica-Dotacional

Área de Reparto:

La totalidad del ámbito del PSIS “Salesianos” constituye una única Área de Reparto.

El Área de Reparto está constituida por un Sector de Paneamiento S-1 y los suelos necesarios

para el refuerzo o ampliación de las infraestructuras de conexión con los sistemas generales

exteriores a la actuación –RInf-1, RInf-2 y RInf-3-.

Aprovechamiento tipo:

El aprovechamiento tipo del Área de Reparto es de 0,4241 uas/m², siendo los coeficientes de

homogeneización de usos:

Actividad Económica (Terciario y Comercial) en plantas elevadas (m² const) 0,776

Actividad Económica (Terciario y Comercial) en planta baja (m² const) 1,000

Dotacional privado (m² const) 0,470

Parcela privada terciario (m² suelo) 0,071

Parcela privada dotacional privado (m² suelo) 0,071


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Suelos necesarios para el refuerzo o ampliación de las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación:

Se definen los siguientes suelos necesarios para el refuerzo o ampliación de las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación (ver plano):

RInf-1. Refuerzo Infraestructuras Viarias 1. Rotonda de Olaz RInf-2. Refuerzo Infraestructuras Viarias 2. Acceso norte al Sector. RInf-3. Refuerzo Infraestructuras Viarias 3. Acceso sur al Sector.

Los propietarios de suelo incluidos en el área de reparto, además de ceder estos suelos, se harán cargo de los costes de construcción de todas las obras necesarias para la conexión con los sistemas generales exteriores y de la implantación de aquellas medidas que sean necesarias para su normal desarrollo y funcionamiento en atención a los usos e intensidades que se proyecten.

Área de Reparto. Cuantificaciones:

Superficie total (m²) 190.489 m² Superficie con derecho a aprovechamiento (m²) 157.705 m² Aprovechamiento total (uas) 66.881 UAs Superficie del sector de planeamiento (m²) 164.646 m² Refuerzo de Infraestructuras (RInf-1) (m²) 4.306 m² Refuerzo de Infraestructuras (RInf-2) (m²) 10.197 m² Refuerzo de Infraestructuras (RInf-3) (m²) 11.339 m²

Sector Se delimita un único Sector respecto al cual se definen, como determinaciones estructurantes, los siguientes criterios y condiciones básicas de ordenación, expresados gráficamente en el plano “O.3. Elementos de ordenación estructurante – Criterios y condiciones básicas de ordenación para el Sector:

Viario público: Enlace norte con la Ronda Este Avenida interior norte-sur en prolongación del viario del área residencial de Sarriguren (Avenida de la Unión Europea) Nueva avenida urbana en sustitución de la carretera de Aranguren en el tramo que queda frente a la parcela dotacional privada

Zonas verdes públicas: se localizarán junto a la Ronda Este, como elemento de separación de esta vía y el nuevo desarrollo terciario-dotacional. Equipamiento privado: reserva de una gran parcela de uso dotacional privado junto a la actual carretera de Aranguren en la que se emplazará el Colegio Salesianos. Zona de afección de carretera: línea de edificación a 50 metros de la línea exterior de delimitación de la calzada en la Ronda Este y a 18 metros de la línea exterior de delimitación de la calzada en la Carretera de Aranguren en el tramo que mantiene su condición de carretera.


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Determinaciones de carácter pormenorizado:

Ficha particular para la manzana destinada a uso Actividad Económica-Gran Establecimiento Comercial:

1.- Ámbito

La siguiente normativa se aplica en el suelo definido como “Actividad Económica: Gran Establecimiento Comercial” en el plano de usos pormenorizados.

2.- Condiciones de uso

Según se recogen en los artículos 11 y 12 de la presente normativa.

3.- Condiciones de la parcela

Superficie mínima de parcela: 10.000 m² Superficie máxima de parcela: 32.729 m² o la que resulte tras los ajustes realizados por la reparcelación y urbanización del área. Se permite la constitución sobre la parcela o finca de complejo inmobiliario conforme se regula en el artículo 17.3 y 4 TRLS y 24 LPH

Frente mínimo de parcela: 70mFrente máximo de parcela: - (no se limita el valor máximo, por lo que será el que resulte de la ordenación pormenorizada definida en la documentación gráfica, que podrá ser ajustado si en el proceso de reparcelación y urbanización de la unidad resultara otro valor) Cuando una parcela ofrezca frente a varios espacios públicos, únicamente se exigirá el cumplimiento del frente mínimo en uno de los frentes.

Parcelación. Segregación/agrupación de parcelas: No se permite la segregación de las parcelas en superficie inferior a la mínima, pero si la constitución sobre la parcela de complejo inmobiliario, conforme al art. 17.3 y 4 TRLS, que permitirá, en su caso, la atribución de fincas especiales de atribución privativa. En el caso de que se produzcan parcelaciones, la implantación de actividades comerciales requiere la presentación del correspondiente estudio de tráfico donde, entre otros condicionantes, se valores y justifique la situación del acceso a dicha actividad.


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4.- Condiciones de la edificación

AlineacionesLas definidas en planos.

Rasantes oficiales Las definidas en planos.

Ocupación de parcela La resultante de las alineaciones de la edificación definida, con un máximo del 60% sobre la superficie de parcela neta. La ocupación de la edificación bajo rasante es del 100% de superficie de parcela neta.

Superficie edificable La superficie edificable máxima es de 17.804,00 m² construidos en planta baja y de 1.620,00 m² construidos en plantas elevadas (entreplanta o planta primera). En planta de sótano o semisótano no se limita la superficie edificable. Se podrá alterar la distribución de las superficies e incluso podrá incrementarse siempre que se mantenga el aprovechamiento urbanístico asignado a la manzana (21.385 uas) a través de un Estudio de Detalle o, en su caso, del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal para la implantación del gran establecimiento comercial.

Altura máxima de la edificación Se fija una altura máxima para la edificación de 15 metros. Además de lo establecido con carácter general, en este caso se permite superar la altura máxima de manera justificada en aquellos elementos de la edificación de tipo singular.

Número de plantas de los edificios Se fija un número máximo de plantas de los edificios comerciales de B+E+1. No se limita el número mínimo de plantas.

Condiciones compositivas y estéticas La composición es libre, si bien, las construcciones deberán adaptarse en lo básico a las características constructivas y el ambiente residencial y dotacional en el que se sitúan, debiendo armonizar con su entorno inmediato. Se permite el tratamiento de elementos singulares a través de soluciones y materiales distintos a los del resto del conjunto edificado.


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5.- Otras condiciones

AparcamientosLas parcelas dispondrán de 1 plaza de aparcamiento por cada 45m² construidos. Estas plazas podrán localizarse tanto en el espacio libre de parcela como en el interior de la edificación, igualmente podrán disponerse en otras parcelas siempre que queden vinculadas. La superficie de parcela ocupada por estas plazas de aparcamiento tendrá titularidad privada y servidumbre de uso público no permitiéndose su cierre, debiendo estar accesibles en todo momento. Siempre que en el conjunto de la manzana comercial se alcance el estándar exigido, no se obliga a que dichas plazas se localicen en cada una de las parcelas resultantes tras la reparcelación, Se permite adecuar la planta de cubierta para aparcamiento privado.

Gestión:En los supuestos contemplados por esta normativa, se permitirá la alteración de alguno de los parámetros urbanísticos establecidos a través de la tramitación de un Estudio de Detalle cuyo objeto, en ningún caso, podrá exceder los establecidos en el artículo 62 de la LFOTU. El resto de parámetros deberán modificarse a través de una Modificación de Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal o del PSIS necesario para conceder la autorización comercial.


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6.- CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA EN VIGOR

En este apartado se pretende justificar que la propuesta se ajusta a las determinaciones urbanísticas del PSIS y no incrementa el aprovechamiento de la manzana, manteniendo la misma edificabilidad y ocupación máxima previstas.

El PSIS contiene la definición de diferentes parámetros urbanísticos como son la superficie de ocupación máxima y la superficie edificable:

Art. 29.- Superficie ocupable 1.- Es aquella superficie sobre la que debe asentarse las edificaciones en cada parcela. Vendrá definida como porcentaje máximo de ocupación de parcela referido sobre la superficie total de la misma. 2.- El parámetro queda recogido en la normativa particular por usos. 3.- Al efecto de cuantificar la superficie ocupada por la edificación se tendrán en cuenta todas las edificaciones sobre rasante existentes en la parcela con carácter permanente, sean principales o secundarias.

a) Se excluirá del cómputo la superficie correspondiente a patios interiores de la edificación siempre que sean abiertos. b) Asimismo, se excluirá la proyección de los cuerpos volados y aleros de cubierta.

Art. 30.- Superficie edificable 1.- Es el valor máximo total, expresado en m2c, de la edificación que puede realizarse sobre una parcela.

a) En el sumatorio de superficie edificable se incluirá: - La superficie de todas las plantas transitables del edificio sobre rasante,

excluyendo la bajo cubierta. - Las superficies secundarias o auxiliares sobre rasante siempre que no sean de

carácter provisional y así lo indiquen sus dimensiones, materiales y sistema constructivo.

- Los cuerpos volados, salientes y miradores cerrados. - Las terrazas y porches siempre que estén cubiertas computarán al 50% de su

superficie edificada. En caso de cerrarse con elementos de obra de forma definitiva estos elementos por 3 ó más lados en la totalidad de los mismos, su superficie computará al 100%.

La superficie de los soportales o los porches destinados a uso público no se computará.

- Quedan excluidos del cómputo los patios interiores a la edificación o abiertos a fachada.

2.- La superficie edificable puede expresarse también a través del llamado coeficiente de edificabilidad por parcela que indica la relación entre los metros cuadrados construidos y los metros cuadrados de suelo.


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La normativa particular del uso “Actividad Económica. Gran Establecimiento Comercial, tal como se puede comprobar en el apartado anterior, limitan la ocupación máxima y la edificabilidad –parámetros cuya regulación no modifica el Estudio de Detalle- a los siguientes valores:

Ocupación de parcela La resultante de las alineaciones de la edificación definida, con un máximo del 60% sobre la superficie de parcela neta. La ocupación de la edificación bajo rasante es del 100% de superficie de parcela neta.

Superficie edificable La superficie edificable máxima es de 17.804,00 m² construidos en planta baja y de 1.620,00 m² construidos en plantas elevadas (entreplanta o planta primera). En planta de sótano o semisótano no se limita la superficie edificable. Se podrá alterar la distribución de las superficies e incluso podrá incrementarse siempre que se mantenga el aprovechamiento urbanístico asignado a la manzana (21.385 uas) a través de un Estudio de Detalle o, en su caso, del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal para la implantación del gran establecimiento comercial.

La superficie de la envolvente de la edificación que resulta de las alineaciones del PSIS es de 17.804 m², valor que coincide con el de la superficie edificable máxima en planta baja que señala la normativa.

Las alineaciones propuestas por este Estudio de Detalle delimitan una envolvente que tiene una superficie de 25.735 m², si bien, conforme al PSIS Salesianos, únicamente podrán ocuparse un total de 17.804 m², puesto que, salvo que un Estudio de Detalle o PSIS modifique, es determinación de la normativa del PSIS Salesianos (superficie edificable en planta baja).

Puesto que las alineaciones definidas para la edificación tienen en carácter de máximas y no de obligatorias y existen otros parámetros que condicionan tanto la ocupación máxima (60%) como la superficie edificable por plantas (17.804 m² en planta baja y 1.620 m² en plantas elevadas), la modificación de la envolvente –alineaciones máximas- planteada por este Estudio de Detalle nunca va a posibilitar un incremento de la edificabilidad y del aprovechamiento urbanístico de la manzana.

Por tanto, se verifica que la edificabilidad resultante por aplicación de las determinaciones previstas en el PSIS y de las que se obtienen en el Estudio de Detalle son idénticas.


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Pamplona, a enero de 2015

Fdo. Dña. Teresa Nebreda Artieda a r q u i t e c t u r a & u r b a n i s m o

Colaboradora

Fdo. Dña. María Urtasun Larrat. Arquitecta


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