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South Korea Industrial Property 2 October 2018

한국 물류 부동산 기관투자자의 투자동향

Judy Jang Associate Director | Research | Seoul

judy.jang@colliers.com

온라인 상거래의 발달 등으로 물류센터 투자에 대한 관심은

계속 높아지고 있으며, 오피스 대비 높은 수익률을 제공하는

물류 센터에 대한 기관투자자의 관심이 증가하고 있다. 또한,

물류센터는 로봇이나 음성 인식, 인공지능 등의 신기술을

빠르게 도입하면서, 최첨단 물류센터로 발전되고 있다. 해외의

경우 대형 물류기업이 IT 기업을 인수하는 사례가 증가하고

있으며, 한국도 최첨단 물류센터의 수요가 증가하면서 이러한

흐름의 영향을 받을 것으로 보인다.

최근, 국민연금과 행정공제회가 3,500 억원 규모로 블라인드

펀드를 조성함에 따라 물류센터 시장의 주요 투자자가 될

것으로 전망되며, 물류 투자 규모 또한 증가 할 것으로

기대된다. 앞으로도, 물류센터 투자에 대한 관심은 지속될

것으로 전망되며, 약 6~7% 수익률을 제공할 것으로 전망된다.

하지만, 수도권 물류센터를 중심으로 매매가가 상승세에 있어

물류 투자 수익률이 과거에 비해서는 하락세를 보일 수도 있다.

향후, 이천과 용인의 물류센터 공급이 증가하면서, 아직

토지가가 저렴하고 공급이 부족한 안산, 평택등의 서남지역이

다음의 투자자 타켓이 될 지역으로 보인다.

Executive Summary

물류창고의 대부분은 경부, 영동, 중부 및 서해안 고속도로

등을 따라 분포되어 있으며, 수도권 접근성이 뛰어날수록

투자자에게 선호되고 있다. 과거 주로 개인 시행자들로부터

물류센터를 사들였던 기관들이 최근 투자 회수에 나서기

시작하면서 기관 투자자간의 거래가 증가하고 있다. 또한,

아시아 지역의 물류센터 인수를 위한 자금조성규모가

증가함에 따라 외국 투자자의 한국 물류자산에 대한 관심도

지속될 것으로 전망된다.

위치 및 임차인에 따라 매매가가 결정되는 오피스와 달리

물류자산 투자결정을 위해서는 위치 뿐만 아니라, 규모, 지가,

임차 화주, 저장 물건, 보유 시설 수준 등 좀더 다양한 변수를

고려해야만 한다. 그중 가장 중요한 요소는 안정적인 운영

수익을 제공해 줄 수 있는 우량 임차인의 확보다. 온라인 시장

성장에 따른 온라인 신선식품 수요가 동반 성장하면서 온라인

전용 물류센터에 대한 수요가 증가하고 있다. 신선식품 취급

품목 및 수요가 증가함에 따라 향후 냉장 냉동시설을 갖춘

물류센터에 대한 수요가 증가할 것으로 전망된다.

향후, 3PL 시장 수요 뿐만 아니라, IT 기술를 접목한 4PL 시장이

확장할 것으로 예측되며, 최첨단 물류센터 및 대형 물류센터의

수요가 증가할 것으로 예상된다. 대형 물류센터를 사용하는

기업의 경우 자동화를 위한 시설 투자가 늘어날 경우 장기

임차를 선호해 더 안정적일 수 있다. 따라서, 투자자는

현대화된 물류시설 개발을 뒷받침하는 정부 정책과 시장의

흐름도 파악해야 할 것으로 보인다.

주요 물류 부동산 권역

Source: Colliers International Korea

3 Korea | Industrial Property | Colliers International

목차

물류센터 수요…….………………………………………………...4

유통기업 ............................................................................................ 4

온라인 쇼핑사업자 ......................................................................... 4

물류센터 공급현황 .............................................................. 4

경기권역 A 등급 주요 물류센터 공급현황 ............................ 4

물류센터의 투자자 선호현황 .............................................. 5

지난 5 년간 물류투자 현황 ......................................................... 5

물류센터 주요 투자자 ......................................................... 5

주요 해외 투자자 ............................................................................ 5

주요 국내 투자자 ............................................................................ 6

2016~1H 2018 주요 물류투자 규모 순위 ............................. 7

물류센터 주요 전략 및 전망 ............................................... 7

주요 전망 ........................................................................................... 7

4 Korea | Industrial Property | Colliers International

물류센터의 수요증가 전자 상거래 시장의 활성화와 더불어 1 인가구 증가에 따른

모바일 거래규모는 크게 증가하고 있다. 더불어, 스마트폰을

통한 간편결제서비스 활성화는 물류 내수시장 성장의 견인

역할을 하고 있다.

유통기업

유통기업들의 공격적인 인프라 확충과 물류기업들의 물류센터

통합 확장 등으로 대형 물류센터에 대한 수요도 더불어

증가하고 있다. 최근, 이마트는 주문된 상품과 재고를 관리할

물류센터로 김포에 온라인 물류센터를 증설하였다. 이마트는

2020년까지 수도권 중심으로 6개의 온라인 전용 물류센터를

추가 개발할 것으로 알려졌다. 또한, 롯데, 신세계, SK는

전자상거래 강화를 위해 물류센터 투자를 확대할 계획이다.

온라인 쇼핑사업자

쿠팡, 티몬, 위메프등 소셜커머스 업체의 당일배송, 익일배송

서비스 확대로 수도권 물류센터를 임차, 매입하는 사례가

늘어나고 있다. 소셜커머스 업체들이 당일 배송을 앞세우고

배송전쟁을 벌이면서 전국 각지의 물류창고를 경쟁적으로

확보하고 있다.

쿠팡의 배송 모델이 대표적이며, 당일배송을 위해 물류센터

입지는 도심이 선호되면서, 배송처가 해외의 물류센터 대비

상대적으로 좀더 서울 근교에 집중되어 있다. 쿠팡은 현재

인천, 이천, 덕평, 경기도 광주등에 10 여개의 물류센터를

보유하고 있다. 하지만 최근 로켓배송 물량이 증가하면서

지속적으로 물류센터를 확대할 계획이다.

향후 배송관련 서비스 확대에 따른 첨단물류시설에 대한

수요가 지속 될 것으로 보인다. 또한, 물류센터를 직접

운영하는 물류기업들의 물동량이 증가하면서 물류센터를 직접

개발하는 투자자로서의 역할이 늘어날 것이다. 유통업과

물류업 사이의 경계가 사라지고 두 업종 간 경쟁이 심화되면서

유통업체가 물류업에 투자하는 일이 늘고 있다. 더불어,

물류업계간의 M&A 수도 계속 증가하고 있다. 쿠팡은 최근

물류회사 `쿠팡로지스틱스서비스`를 설립하며 제 3 자

물류(택배사업) 사업을 준비하고 있는 것으로 알려졌다.

물류센터 공급현황

경기권역 A 등급 주요 물류센터

공급현황

한국의 물류창고 공급의 대부분은 경부, 영동, 중부 및 서해안

고속도로를 따라 분포되어 있다. 서울에서 1시간 거리에

위치해 있는 지역이 수도권의 접근성이 뛰어나 가장 선호되는

지역이다.

그동안, 용인, 기흥, 수원등 경부고속도로 주변이 선호되면서

서울 남부지역이 물류의 중심축이었다. 이러한 선호도로

수요가 많아 이천과 용인 지역에 물류개발 공급 또한 집중

되었다. 현재 대표적으로 화성 동탄 물류단지 개발이 추가로

진행중이다.

최근 경부 도속도로 및 중부 고속도로와 가장 근접한 이천과

용인지역의 공급이 포화상태가 되면서 아직 공급이 적고

토지비용이 저렴한 안성, 평택, 안산등의 경기도 서남 지역에도

공급이 확대되고 있다. 향후, 평택항 주변 및 서해안

고속도로를 중심으로도 개발이 증가 할 것으로 기대된다.

또한, 인천, 김포등 경기 서부권 또한 증가하는 수요대비

공급이 부족해서 최근 기관투자자의 개발 및 투자관심이

증가하고 있다.

5 Korea | Industrial Property | Colliers International

물류센터의 투자자선호현황

지난 5 년간 물류투자 현황

지난 5 년간 기관투자자들이 매입한 물류투자 규모를 분석해

보면, 작년 2017 년이 투자활동이 가장 활발한 한해로 약

1 조 1 천 5 백억원 투자규모를 기록했다. 지역별로는 화성동탄

물류단지 거래를 제외할 경우, 용인과 이천이 약 60% 이상을

차지하며, 지난 5 년간 기관투자자들에게 가장 선호되는

투자지역 이었다.

지난 5 년간 기관들이 선호한 물류센터의 평균 연면적은 약

2 만평이상으로 기본적으로 1 만평이상의 대규모 매물을

선호하였다. 외국계 투자사들의 경우 소규모보다 대형

물류센터를 선호하고 있어, 준공 전에 선매입이나 직접 개발로

투자규모도 적극적으로 확대하였다. 물류센터의 평균 매매가는

평당 400 만원 이상을 기록했다.

Source: RCA, Colliers International Korea

Source: RCA, Colliers International Korea

물류센터 주요 투자자 과거 물류부동산 주요 기관 투자자는 GIC 와 메이플트리등

싱가포르계 투자사와 도이치 자산운용등 외국계 투자자였다.

그동안의 물류창고 국내 투자자는 시장 불투명성으로 인해,

특정 유통업체 또는 개인 이었다. 하지만, 최근 국내 기관도

적극적으로 물류자산 투자기회를 찾고 있다. 국내기관은 대형

임차인(화주)이 물류센터 전체를 임차해 현금흐름이 보장된

안정된 자산을 선호한다.

또한, 물류센터 투자 시장이 기관 중심으로 재편되면서

물류센터 투자에 특화된 자산운용사도 활발하게 활동하고

있다. 에이디에프 자산운용과 켄달스퀘어 자산운용 등이

대표적이다.

지난 5 년간 주요 물류 해외투자자

Investor Country Acquisitions

Vol (KRW)

억원 #

Props

GIC 싱가폴 3139 4

도이치자산운용 독일 2845 4

M&G 리얼에스테이트 영국 1574 1

모건스탠리 미국 1026 1

말레이시아 EPF 말레이시아 675 1

블랙스톤 미국 666 2

메이플트리 싱가폴 644 3

SC 캐피탈 싱가폴 33 1

Source: RCA, Colliers International Korea

GIC가 지난 5년간 투자거래 규모를 기준으로 가장 활발한 외국계

투자자였다. 대표적으로 덕평 현대로지스틱스 물류센터를 에이디에프

자산운용펀드를 통해 약 1,560억원에 매입했다. 또한, 2019년

완공예정인 화성 동탄 물류단지에도 ADF자산운용을 통해 약

8,000억원 규모로 투자하였다. 현재 2010년 프로로지스로부터

매입한 6개 물류센터를 포함하여, 약 10여개 이상의 물류센터를

보유하고 있는 것으로 알려졌다.

도이치자산운용은 라살 자산운용이 지난해 개발한 로지포트이천을

612억원에 인수했다. 또한, 경기도 용인에 위치한 MQ 물류센터, 덕평

삼성전자 물류센터를 사들이는 등 한국 물류센터 투자에서 활발하게

투자하고있다. 앞으로도 도이치자산운용은 적극적으로 한국 물류센터

투자에 나설 것으로 예상된다.

-

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

2013 2014 2015 2016 2017 1H 2018

10억

기관투자자물류투자규모 (수도권)

38%

22%

39%

물류지역투자선호도

이천 용인 기타

6 Korea | Industrial Property | Colliers International

말레이시아 근로자공제기금(EPF·Employees Provident Fund)은

부동산자산운용사 ADF자산운용과 함께 경기도 이천물류센터를

675억원에 매입했다. EPF는 ADF 자산운용과 이지스 자산운용,

페블스톤 자산운용을 국내 투자 파트너로 선정하였다. EPF 는

이번투자를 시작으로 한국의 투자규모를 확대할 계획이다.

모건스탠리는 코람코와 함께 1,050억원 규모의 인천 TJ물류센터에

투자했다. 블랙스톤은 미래에셋 자산운용이 조성한 부동산 펀드에

투자자로 참여하여 물류센터 2곳을 인수하였다.

메이플트리는 2008년부터 국내 투자를 시작해 총 11개의 물류센터를

운용하고 있는 것으로 알려졌다. SC캐피털은 켄달스퀘어 자산운용과

함께 경기도 이천에 위치한 물류센터를 330억원에 매입하였다.

이밖에도, 라샬인베스트먼트는 경기 이천시의 로지포트 이천

물류센터를 완공 후 최근 도이치자산운용에 매각하였다.

라살인베스트먼트 매니지먼트는 아태지역 투자를 위해 조성된

펀드를 활용하고 있다. 조 단위 신규 펀드를 조성해 국내 물류센터

시장에 활발하게 투자하고 있다.

한편, 캐나다 연·기금(CPPIB)과 네덜란드 연금을 관리하는

APG자산관리는 물류 전문 자산운용사인 켄달스퀘어가 설립한

부동산 펀드의 투자자로 참여해 경남 김해시 물류센터와 부지를

개발하고 있다. 또한, 콜버그크래비스로버츠(KKR)는 SK인천석유화학

용지에 개발 예정인 최첨단 물류센터 개발에 투자를 결정하였다.

지난 5 년간 주요 물류 국내투자자

Company Name Acquisitions

Vol (KRW) 억원 # Props

이지스 자산운용 4631 2

국민연금 4043 1

켄달스퀘어 2659 4

ADF 자산운용 2650 7

미래에셋 2216 4

NH 투자증권 2187 1

부국증권 2187 1

SK Group 1300 2

마스턴 자산운용 1239 3

코람코 1050 1

POBA(행정공제회) 835 1

Source: RCA, Colliers International Korea

이지스 자산운용은 국민연금등과 조성한 블라인드펀드를

활용하여 경기 용인시에 위치한 양지복합

물류센터를 4,043 억원 규모로 선매입하였다. 임차인은

CJ 대한통운으로 물류센터를 15 년간 장기 임차조건으로

80%까지 사용하기로 했다. 국내 자본이 투자한 물류센터로는

역대 최대 규모를 기록하였다.

물류센터 전문 개발회사인 켄달스퀘어 로지스틱스

프라퍼티스가 설립한 켄달스퀘어 자산운용은 김해에 위치한

물류센터 실물 자산과 개발 부지에 투자하는 부동산펀드를

설립했다. 또한, 부천, 일산, 용인 등에서 물류센터를 개발하고 있다.

2017 년 김포 물류단지 내에서 규모가 가장 큰 제일모직

물류센터를 인수했다.

행정공제회는 오피스 위주의 부동산 포트폴리오를 다변화하기

위해 물류센터 투자를 확대하고 있다. 행정공제회는 용인 백암

물류센터 개발 사업에 초기 투자했다. 물류센터 개발의

시행사인 엠큐로지스틱스가 공사기간 동안 임차인 확보에

나서며, 행정공제회는 공사기간동안 대출 투자를 진행했다.

수익률은 7%대에 이른 것으로 알려졌다.

마스턴 자산운용은 이천시 국제물류센터 내 물류창고를

230 억원에 매입했다. ADF 자산운용은 여주 물류센터를 약

450 억원에 인수하는등 대규모 국내외 자금의 적극적인

물류펀드 설정 및 운용을 하고 있다.

7 Korea | Industrial Property | Colliers International

물류센터 주요 전략 및 전망

최근 4~5%에 불과한 오피스 자산의 수익률보다 물류부동산

수익률은 7~10%로 높다. 오피스 투자수익률의 한계로

물류센터에 대한 투자는 계속 늘어날 전망이다. 또한,

물류센터는 10 년 이상의 장기계약을 하기 때문에 안정적인

수익 보장 자산으로 선호될 것으로 기대된다.

실수요자보다 기관 투자자 중심의 거래가 더 증가할 것으로

전망되며, 우량매물 부족으로 물류단지를 분양 받아 직접

개발하거나, 물류 단지내 개발 예정지를 준공전 선매입

계약하는 경우도 계속 증가할 것으로 보인다. 이는 노후화 된

물류센터는 투자하기 적합하지 않은데다 우량 물류센터의

경쟁이 심화되었기 때문이다.

Lease-back 수익보장 거래가 여전히 선호되고 있지만, 중장기

임대차계약 거래도 증가하고 있는 추세이다. 장기 임차가

보장된 물류센터의 경우 투자자 선호도로 인해 고가로 매매될

것이다.

전망요약

✓ 오피스 투자에 비해 상대적으로 높은 수익률지속

✓ 물류센터 준공전 선매입계약 증가

✓ 대규모 물류단지 부지거래 증가

✓ Lease-back 거래선호

✓ 국내외 투자자간 매입경쟁 심화

✓ 매매단가 상승세

✓ 냉장 냉동시설을 갖춘 물류센터에 대한 수요 증가

✓ 최첨단 물류센터로 발전

앞으로도, 물류센터에 대한 투자자의 관심은 지속될 것으로

전망된다. 하지만, 수도권 물류센터를 중심으로 매매가가

상승세에 있어 물류 투자 수익률이 과거에 비해서는 하락세를

보일 수도 있다.

또한, 현재 선매입으로 진행된 물류센터 준공이 마무리되고

새로운 대형 물류센터가 공급이 추가로 늘어나면 현재는

공급자 위주의 시장이지만, 공급물량에 따라 수요자 위주의

시장으로 바뀔 수도 있다.

2016~1H 2018 주요 물류투자 규모 순위

Ranking 물류센터명 위치 거래시기 면적(평) 매매가

(억원) Buyer/Investor

1 화성동탄 물류캠퍼스 화성 1Q16 187,960 8000 ADF 자산운용,GIC

2 양지 IC 물류센터 용인 2Q17 105,626 4043 이지스 자산운용, 국민연금

3 홈플러스 안성물류센터 안성 4Q17 19,989 1574 M&G 리얼에스테이트

4 현대로지스틱스 물류센터 이천 3Q16 38.329 1560 ADF 자산운용, GIC

5 제일모직 물류센터부지 김포 4Q17 17,551 1250 켄달스퀘어

6 이천 TJ 물류센터 이천 3Q17 16,788 1026 코람코, 모건스탠리

7 로지스피아 평택 1Q16 13,298 890 미래에셋

8 MQ 백암 물류센터 용인 3Q17 18,899 827 도이치자산운용

9 NHN 위투물류센터 일산 2Q18 13,144 800 켄달스퀘어

10 덕평 삼성전자 물류센터 이천 2Q17 18,480 785 도이치자산운용

11 대화물류센터 이천 4Q17 16,591 750 ADF 자산운용, 말레이시아연기금

12 블랙스톤 포트폴리오 안성코어로직스,

용인에이블로직스

안성

용인

1Q17 18,136 666 미래에셋, 블랙스톤

13 동산물류센터 용인 1Q18 16,455 658 미래에셋자산운용

14 로지포트 이천 이천 1Q18 13,145 612 도이치자산운용

15 DSL 물류센터 이천 1Q18 14,415 512 켄달스퀘어

16 한솔 냉장보관 물류센터 광주 3Q17 8,088 481 오라이온 캐피탈 메니지먼트

17 백암 다코넷 용인 1Q16 9,415 398 알파자산운용

18 태은 물류센터 이천 3Q17 4,919 330 켄달스퀘어, SC 캐피탈

Note. 1 pyeong = 3.31 square metres.

Source: RCA, Colliers International Korea

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