INDUSTRIALES TIPO AALMACENES

IntroducciónEl impacto negativo del Covid-19 afecta a la economía del país, que cerraría este año 2020, según la asociación de exportadores (ADEX), con una caída promedio del Producto Bruto Interno de -12.5%, lo cual representaría una pérdida aproximada de S/ 130 mil millones.

La crisis sanitaria ha repercutido de diferentes maneras en el mercado inmobiliario, siendo tal vez el sector industrial y el logístico los menos afectados, dada su fuerte relación con la manufactura no primaria, la cual nunca detuvo su operatividad para el caso de los bienes esenciales y fue incorporando otros bienes con el avance de las fases de reactivación económica. Dentro de este contexto, los almacenes y centros de distribución se han mantenido operando de manera ininterrumpida para salvaguardar el suministro de bienes a los consumidores finales (B2C).

Según la Cámara Peruana de Comercio Electrónico (CAPECE), el comercio electrónico tuvo un crecimiento del 240% durante el periodo de cuarentena. Muchas empresas diseñaron nuevas estrategias relacionadas con el almacenamiento y distribución de sus productos, haciendo uso de tecnologías que les permitan obtener una mayor eficiencia operacional. Esto representa un desafío importante para los centros logísticos, en términos de brindar las condiciones necesarias en torno a la infraestructura, ubicación y equipamiento, para soportar una operatividad tan específica como la del e-commerce, teniendo presente que la permanencia de esta conducta de compra en los consumidores podría generar un incremento importante en la demanda de espacios de almacenamiento en un corto plazo.

Highlights

Inventario 266,000 m2

Vacancia1.8%

En construcción110,000 m2

Renta PromedioUSD 6.5 m2

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Las bodegas o almacenes industriales son construc-ciones inmobiliarias destinadas exclusivamente para labores de acopio y distribución de productos indus-triales. Se encuentran dentro de centros logísticos ubicados en zonas industriales y dirigidos por una administración centralizada, encargada de supervi-sar el buen funcionamiento operacional y de ges-tionar los gastos de mantenimiento entre todos los arrendatarios.

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UbicaciónVentanilla, Lurigancho,Villa El Salvador, Lurín

CLASIFICACIÓN DE ALMACENES:

De acuerdo con sus características, en términos de ubicación, infraestructura y áreas comunes, los almacenes industriales pueden clasificarse en dos categorías principales:

Otras características propias de un almacén industrial tipo A, son que cuentan con techo especial para control de temperatura, una mayor distancia entre sus columnas, mayor capacidad de resistencia puntual del suelo, más cantidad de puertas para descarga de mercadería, así como contar con muelles elevados, iluminación LED, tragaluces para iluminación natural, extractores eólicos y amplios patios de maniobras.

Por otro lado, según requerimientos específicos por parte de los arrendatarios, los almacenes pueden entregarse con características adicionales como: filoguiado en el piso, rampas hidráulicas, sistema de detectores de humo con fotobeams, así como la posibilidad de arrendamiento de oficinas administrativas en el interior de las bodegas.

Los centros logísticos se caracterizan por tener áreas comunes como pistas y estacionamientos, salas de reuniones, comedores y vestuarios para operarios,

entre otros. Se ofrecen también servicios de agua y desagüe, energía eléctrica de media tensión, sistema de seguridad con CCTV, fibra óptica y grupo electrógeno para las áreas comunes.

Los almacenes industriales con características tipo A tienen casi una década en nuestro mercado, y en línea con el perfil “premium” de las características antes mencionadas y, con la evolución del sector industrial, la demanda por este tipo de espacios se viene incrementando por parte de grandes empresas y operadores logísticos. El modelo de negocio de estos centros logísticos consiste en que la oferta se ajusta a la demanda, esto es, la nueva oferta, expresada como la construcción de nuevos espacios de almacenamiento, se desarrolla en función al comportamiento de la demanda existente en el mercado. Incluso muchos centros logísticos amplían su stock existente siempre y cuando exista un acuerdo previo de alquiler con un futuro arrendatario.

CARACTERÍSTICAS

Antigüedad

Ubicación y vías de acceso

Tipo de construcción de muros y columnas

Tipo del piso del almacén

Altura libre al hombro

Distancia del patio de maniobras

Sistema de seguridad

Sistema contra incendios

ALMACENES TIPO A

Menor a 15 años

Principales

Concreto y acero

Concreto pulido

Mayor igual a 12 metros

Mayor o igual a 40 metros

CCTV, control de accesos, sistema de vigilancia

Red húmeda, sistema de aspersores ESFR, tanque de agua contra incendios.

ALMACENES TIPO B

Mayor o igual a 15 años

Secundarias

Otros materiales

Concreto

Menor a 12 metros

Menor a 40 metros

Control de accesos, sistema de vigilancia

Red húmeda, extinguidores y mangueras a punto

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ALMACENES TIPO A

MERCADO DE ALMACENES INDUSTRIALES TIPO A EN LIMAEn Lima existen cuatro zonas estratégicas para el mercado de almacenaje, donde se concentran los servicios de acopio y distribución de siete condominios logísticos de los denominados almacenes tipo A:

Zona Oeste: Distritos del Cercado del Callao y Ventanilla.Zona Este 2: Distritos de San Juan de Lurigancho y Lurigancho.Zona Sur 1: Distritos de Villa El Salvador, Chorrillos y San Juan de Miraflores. Zona Sur 2: Distrito de Lurín.

El inventario total de almacenes tipo A alcanza, a la fecha, aproximadamente 266,000 m2, observándose la ma-yor concentración del stock en la zona Este, con más de 100,000 m2 de área construida de almacenes de esta categoría.

La disponibilidad actual de estos espacios es del 1.8% del stock total, o sea, menos de 5,000 m2 de almacenes. Estos espacios disponibles se ubican en la zona Oeste.

Zona Norte 2

Zona Norte 1

Zona Oeste

Zona Este 2

Zona Este 1Zona Centro

Zona Sur 1

Zona Sur 2

Las proyecciones en este sector indican que, a mediano plazo, el inventario de almacenes tipo A se incrementaría en más de 110,000 m2 de nueva oferta, resultado de las ampliaciones que se están realizando en los centros logísticos operativos. Estos espacios se encuentran actualmente en construcción y estarían siendo entregados, progresivamente, durante el 2020 y el 2021.

Distribución del inventario por ZonasStock Total: 266,000 m2

Distribución de la Nueva Oferta por ZonasNueva Oferta en Construcción: 110,000 m2

Oeste3.6%

Oeste35.8%

Este38.0%

Este8.9%

Sur 131.2%

Sur 130.6%

Sur 227.2%

Sur 224.6%

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PRECIOS DE RENTA

Las tarifas de renta mensual de los almacenes tipo A se encuentran entre USD 6.0 por m2 y USD 7.0 por m2. La tarifa incluye el uso del patio de maniobras y de las demás áreas comunes. Los contratos de alquiler se realizan por áreas a partir de 2,500 m2 y por periodos mínimos de 3 a 5 años. A solicitud del cliente, los centros logísticos pueden implementar oficinas administrativas dentro de los almacenes con un precio de renta aproximado de USD 7.5 por m2.

Adicional al precio de renta, la administración de cada centro logístico considera un costo mensual por concepto de mantenimiento. Esta tarifa cubre los gastos comunes relacionados con la seguridad, limpieza, mantenimiento de áreas verdes, vías, entre otros. Este costo oscila entre USD 0.5 por m2 y USD 1.0 por m2.

Tarifa promedio de Renta (USD/ m2) por Zona

USD

/ m

2 / m

es

8.0

7.0

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

-Oeste Este Sur 1 Sur 2

6.5 6.7 6.5 6.5

Updated March 2015

PRONÓSTICOEn línea con sus características “premium”, en términos de infraestructura e implementación, los arrendatarios principales de los almacenes tipo A son operadores logísticos e importantes empresas de los rubros retail, farmacéutica y consumo masivo.

El mercado de almacenes tipo A muestra una importante proyección de crecimiento. Actualmente, se encuentran en construcción más de 110,000 m2 de nuevos almacenes, los cuales estarían siendo entregados durante los siguientes meses. Es importante mencionar que en muchos casos la construcción de nueva oferta está condicionada a la demanda, lo cual se refleja en compromisos previos de alquiler con los arrendatarios antes de la ampliación del stock existente. Adicionalmente, muchos centros logísticos están planificando para los próximos años la construcción de nuevas sedes en zonas cercanas a sus actuales centros de operación.

Si bien se ha registrado que el precio promedio de renta de almacenes en el mercado alcanzó, en años anteriores, tarifas que superaron los USD 7.0 por m2, actualmente el equilibrio del mercado en términos de oferta y demanda hace prever la estabilidad en los precios en el corto y mediano plazo.

Finalmente, es importante analizar el impacto que tendrá en el negocio logístico, el crecimiento del e-commerce y cómo las empresas y operadores tendrán que adaptarse y optimizar sus procesos y operaciones en los almacenes para hacerle frente a este nuevo patrón de mercado.

DEMANDA DE ALMACENES TIPO A – PRINCIPALES RUBROS

Automotriz

Farmacéutica

Alimentos

Industria Plástica

Retail

Consumo Masivo

Maquinarias

Pinturas

Operadores Logísticos

Electrodomésticos

Cosméticos

Acabados de Construcción

INFORMACIÓN REVISADA

• Banco Central de Reserva (BCRP). Reporte Trimestral de Inflación junio 2020 • Asociación de Exportadores (ADEX). Nota de Prensa• Cámara Peruana de Comercio Electrónico (CAPECE) • Logística 360 Supply Chain Management. www.logistica360.pe • National Fire Protection Association (NFPA) • Colliers International Chile– 1S2020 Centros de Bodegaje.

Updated March 2015

Centros Logísticos Prime Latam 1S 2020 Inventario m2 Vacancia % Renta USD/m2

México | 11’774,081 m² | 2.7% | $5.1

Panamá | 1’362,991 m² | 10.8% | $7.7

San José | 300,858 m² | 19.7% | $7.6

Sao Paulo |

9’729,233 m² 18.1% $3.5

Buenos Aires 1’905,332 m² | 16.2% | $5.1

1’747,348 m² | 14.2% | $3.8 Bogotá

265,800 m² | 1.8% | $6.5 Lima

1’374,488 m² | 4.4% | $4.6 Santiago

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ResearcherSandro Vidal | Gerente de InvestigaciónAv. San Borja Norte 793. Lima 15036Sandro.Vidal@colliers.com

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