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http://grafill.it/landchiamami?isbn=88-8207-921-5&tipo=ABSTRACT

Valerio Di StefanoContabilizzazione ed effiCientamento nel CondominioEd. I (6-2017)

ISBN 13 978-88-8207-922-2EAN 9 788882 079222

Collana manuali (211), versione eBook

© GRafill S.r.l. Via Principe di Palagonia, 87/91 – 90145 PalermoTelefono 091/6823069 – Fax 091/6823313 Internet http://www.grafill.it – E-Mail [email protected]

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SOMMARIO

ÌÌ RINGRAZIAMENTI ............................................................................................ p. 8

ÌÌ PREMESSA E TOOLS ALLEGATI AL TESTO ............................................... ˝ 9

1. DA DOVE PARTIRE? .......................................................................................... ˝ 111.1. Detrazionifiscali,nuovamanovraFinanziariaeincentivi .......................... ˝ 16

2. QUADRO NORMATIVO ..................................................................................... ˝ 252.1. Ledirettiveeuropee ..................................................................................... ˝ 26

2.1.1. DirettivaEPBD,Ecodesign,ErP,EEDeRes ............................... ˝ 262.1.2. DirettivaMID ................................................................................ ˝ 28

2.2. Lanormativanazionale ................................................................................ ˝ 312.2.1. Leggen.10/1991,ilD.Lgs.n.192/2015

eilD.Lgs.n.28/2011 .................................................................... ˝ 312.2.2. D.P.R.n.74/2013 .......................................................................... ˝ 332.2.3. Lasicurezzaelaqualità ................................................................ ˝ 362.2.4. IlD.Lgs.n.102/2014 .................................................................... ˝ 382.2.5. IlD.M.26giugno2015 ................................................................. ˝ 41

2.3. ProntuarioperilProgettistaeperilDirettoredeiLavori ............................ ˝ 522.4. Prontuarioperl’impresa .............................................................................. ˝ 532.5. Prontuarioperl’amministratore ................................................................... ˝ 572.6. Prontuarioperl’inquilino/proprietarioeperilvenditore ............................ ˝ 622.7. ProntuarioperiltecnicodelFunzionario .................................................... ˝ 66

3. CRITERI DI ANALISI DEI RISPARMI ENERGETICI ................................. ˝ 683.1. Comevalutareibeneficieconomiciefunzionali......................................... ˝ 68

3.1.1. Lamisuradeivantaggieconomici ................................................ ˝ 693.1.2. Indicatorieconomici-ambientali ................................................... ˝ 713.1.3. Incentiviefinanziamentotramiteterzi .......................................... ˝ 763.1.4. Valutazioneereportconilfogliodicalcolo«PREZIOSO» ......... ˝ 78

4. IL MIGLIORAMENTO DELLE PRESTAZIONI ............................................ ˝ 874.1. Fareefficienzainuncondominio................................................................. ˝ 874.2. Leerratescelteurbanisticheelepossibilimitigazioni ................................ ˝ 88



COntaBILIZZaZIOnEEDEFFICIEntaMEntOnELCOnDOMInIO6

4.2.1. allocazione,esposizione,geometria,ventilazione ....................... p. 914.2.2. Mitigazioneattraverso«ilverde» ................................................. ˝ 964.2.3. Ottimizzazionedellaventilazionenaturale

econtrollosolare ........................................................................... ˝ 994.3. L’involucro ................................................................................................... ˝ 109

4.3.1. Interventisullecopertureesottotetti ............................................. ˝ 1144.3.2. Interventisullepareti,

sugliinfissiesualcunepavimentazioni ........................................ ˝ 1174.3.3. Ipontitermici ................................................................................ ˝ 130

4.4. Laventilazione ............................................................................................. ˝ 1354.4.1. Laventilazionemeccanicacontrollata .......................................... ˝ 137

4.5. Ottimizzazionedelservizioenergeticodiriscaldamento, raffrescamentoefornituradiaCS ............................................................... ˝ 1404.5.1. Interventiincentraletermica

esullagenerazionedienergiatermica .......................................... ˝ 1444.5.2. Interventisullelineedidistribuzione ............................................ ˝ 1534.5.3. Interventisuiterminalidierogazione ........................................... ˝ 1574.5.4. Latermoregolazione:questasconosciuta ..................................... ˝ 1614.5.5. LaproduzionediaCS,l’igieneeilricircolo ................................ ˝ 175

4.6. L’integrazioneconfontirinnovabili ............................................................ ˝ 1874.7. Ilrelamping .................................................................................................. ˝ 1914.8. L’inquilinocomeutentediunservizio ........................................................ ˝ 193

5. LA CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE .................................................... ˝ 1965.1. Contabilizzazionediretta ............................................................................. ˝ 199

5.1.1. Elementidelsistema,progettazioneedinstallazione .................... ˝ 1995.1.2. Possibiliapplicazioni .................................................................... ˝ 203

5.2. Contabilizzazioneindiretta .......................................................................... ˝ 2055.2.1. Elementidelsistemaconripartitorideiconsumi,

progettazioneedinstallazione ....................................................... ˝ 2065.2.2. Elementidelsistemacontotalizzatori,

progettazioneedinstallazione ....................................................... ˝ 2145.3. LaprogettazioneelaD.L.perinterventidicontabilizzazione .................... ˝ 218

5.3.1. Criteridiprogettazionedelsistemadicontabilizzazione ............. ˝ 2225.3.2. Contenutidelprogetto ................................................................... ˝ 2325.3.3. Datidiinputerilievo

finalizzatoall’integrazioneimpiantistica ...................................... ˝ 2355.4. LaUnI10200 .............................................................................................. ˝ 237

5.4.1. Calcolodeiconsumi ...................................................................... ˝ 2395.4.2. Calcolodellevocidispesa ............................................................ ˝ 2445.4.3. Quotediripartizione ..................................................................... ˝ 246

5.5. Laripartizionedellespeseeladeliberaassembleare .................................. ˝ 2475.5.1. LasceltadeiFornitori ................................................................... ˝ 2505.5.2. Prospettoaconsuntivoeanalisideidatiregistrati ........................ ˝ 250



SOMMARIO 7

5.6. Lagestioneneltempo .................................................................................. p. 2525.6.1. Letturaetelelettura ....................................................................... ˝ 2545.6.2. Requisitiecostidelserviziodicontabilizzazione ........................ ˝ 2565.6.3. Ilmiglioramentocomportamentaleel’informazione ................... ˝ 2585.6.4. Sviluppi,contestazionieproblematichepergliutenti .................. ˝ 260

6. VALUTAZIONI TECNICHE AMMINISTRATIVE ......................................... ˝ 2676.1. Ildistaccodall’impiantocentralizzato ......................................................... ˝ 2676.2. Ilfurtodicalore ........................................................................................... ˝ 2706.3. Morosità ....................................................................................................... ˝ 2736.4. Utilizzodeglispazicomuni ......................................................................... ˝ 2736.5. Lachiusuradelservizioenergetico ............................................................. ˝ 2756.6. Laripartizionedellespesediefficientamento ............................................. ˝ 2786.7. L’attestatodiprestazioneenergeticaeladiagnosi ....................................... ˝ 2806.8. Responsabilitàsullostatodiefficienzadelcondominio .............................. ˝ 283

ÌÌ aPPEnDICEa RIFERIMENTI NORMATIVI ............................................................................ ˝ 291

– normativanazionale ........................................................................................ ˝ 291 – normeUnI ....................................................................................................... ˝ 292

ÌÌ aPPEnDICEB BIBLIOGRAFIA E SITOGRAFIA ..................................................................... ˝ 294

ÌÌ aPPEnDICEC UN INDICATORE DELLA DIFFICOLTÀ DI REGOLAZIONE ..................................................... ˝ 296

ÌÌ INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE INCLUSO ............................................ ˝ 299 – notesulsoftwareincluso ................................................................................. ˝ 299 – Requisitihardwareesoftware .......................................................................... ˝ 299 – Downloaddelsoftware

erichiestadellapassworddiattivazione .......................................................... ˝ 299 – Installazioneedattivazionedelsoftware.......................................................... ˝ 300



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RINGRAZIAMENTI

UnringraziamentoallaSW-House Edilclimachehagentilmenteconcessolacitazioneaipropriprodottiperilcalcolotermotecnico;unsentito«grazie»peripreziosisuggerimentiagliamicieottimiProfessionistiE.Milanesi,R.Rinaldi,V.GiulianoeaM.Merlo1perlacopertina.

DesideroesprimeregratitudineversoFornitoriedEnticheproduconoemettonopubblica-menteadisposizioneottimadocumentazionetecnicadellaqualemisonoavvalsoperdareuntaglioconcretoedocumentatoaiconcettidiscussi.

Unringraziamentoparticolareate,amicolettore,chevorraisegnalareosservazioni,erroriosemplicemente esprimereuna considerazione suquanto sviluppato all’[email protected].

1 www.facebook.com/melaniamerloartista



9

PREMESSA E TOOLS ALLEGATI AL TESTO

Iltestoèintesocomestrumentoadisposizioneprincipalmentedisoggettichenonabbianonecessariamenteapprofonditeconoscenzetecnicheimpiantistiche,mapossibilmentesvolganoattivitàdelicateeampiamentecollegateal«funzionamento»diunedificiocondominialeequindiairelativiconsumidienergia.

In questo senso il testo può essere inteso a supporto degli amministratori di condominioovverodeglistessiinquilinie,perrendernel’utilizzosempliceeagile,sièoptatopreferibilmentenell’utilizzoditabelleeschemi.

Iltestopuòesserediausilioperindividuarealcuninecessaricollegamentiallanormativadisettore,esperodiessereriuscitoachiarireecoordinarealmenoinpartel’enormemolediinfor-mazionieadempimenticorrelaticoniltemadell’efficienzaenergeticainambitocondominialeeperedificipolifunzionali;sicuramentenonsaròriuscitoasviscerareediscuteretuttigliadem-pimentiapplicabili,ariportarelepossibilisfumatureantitetichecoltedaalcunesentenze,ovveroacrearedelleprocedureesaustive,mailtestoaiuteràilLettoreadorientarsinellanormativaapplicabile(acuisidevesempreenecessariamentefarriferimentoancheacausadeifrequen-tissimiaggiornamenti).

Ilnucleodeltestosuccessivamentedisamina,senzalaminimapretesadicompletezza,alcunipossibili interventidiefficientamento, inquanto loscopoprincipaledel testononèquellodidiscuterelacontabilizzazione,mapiuttostoladiagnosi energeticaeassociandoaquestalacon-tabilizzazionedienergia,qualecomplementonaturaledegliinvestimentieconomiciattuati.

Questasecondapartedeltestofissaalcuniconcettiampiamentenotidaitecnici,mavistochenontuttisononecessariamente«termotecnici»,sperodiriuscireastimolarel’interessediColle-ghitramitespuntidiriflessionemenousuali.

Per l’ultraspecialista termotecnico infine il testo può suggerire argomentazioni utili nellacomunicazione verso inquilini e amministratori, dopo essere stati opportunamente adattati evalutatineiriguardidelcontestoapplicativospecifico.

Inallegatoaltestounsoftwareperlagestionedeiseguentifile:1) Foglio di calcolo «PREZIOSO»: sviluppato per valutare sotto il profilo economico

interventidi efficientamentodiqualsiasi tipologia, attraversogli strumentidell’analisieconomicadegliinvestimenti.

2) Libretti metrici: per la registrazione dei controlli e di quanto opportuno ai fini dellagestionedeicontatoridienergiaediacquasecondoladirettivaMID.

3) Format relazioni «in deroga»:che,sullabasediquantooffertoinunarecentecircolaredelConsiglionazionaledegliIngegneri,aiutaafissareelementiessenzialiperundocu-mentopernientebanale.

InoltresièavutaparticolarecuranelGlossariocheriportaeinparterielaboraalcunedefini-zioniestrattedallanormativa,alloscopodicreareunlinguaggiopiùaderenteallaleggevigente.




NOTE DELL’AUTORE

Con il D.P.R. n. 802 del 12 gennaio 1982 è stato adottato il Sistema Internazionale per la misura delle grandezze fisiche.Fermo restando il comodo utilizzo di altri sistemi di misura, nel presente documento si è cercato di rispettare la descrizione secondo il S.I., a meno di casi in cui questo avrebbe costituito un solo appesantimento formale.Gli impianti termici devono essere progettati e realizzati da personale qualificato e secondo la vigente normativa e le istruzioni tecniche dei costruttori: l’Autore declina ogni responsa-bilità per un uso improprio delle informazioni contenute nel presente testo.

In questo testo sono stati inseriti esempi di prodotti e di sistemi commerciali traendo imma-gini e soluzioni dal materiale informativo disponibile pubblicamente in rete. Si confida sul fatto che nessuno dei Fornitori citati consideri l’uso di tale documentazione in questo con-testo impropria o fuorviante.L’Autore, fra l’altro, vuole precisare che la scelta di alcuni Fornitori è legata esclusivamente a personali esperienze e/o conoscenze e non vuole essere riduttiva nei riguardi dei molti ottimi Fornitori che non sono stati citati per esigenze editoriali.Resta quindi inteso che le citazioni seguenti hanno esclusivamente finalità didattiche e esu-lano da possibili scopi commerciali, che non possono essere ricercati.



11

CaPItOLO 1

DA DOVE PARTIRE?

Iltestovuoleraccogliereleesperienzeeleriflessionimaturateinalcuniannidiattivitànelcampodellatermotecnicaedell’efficientamentoenergetico,conparticolareriguardoall’ediliziacondominiale,tipicainItaliadibuonapartedellecostruzionirealizzatetraglianni‘60-70(siparladiquasiunmilionedifabbricatiedioltrecinquemilionidiunitàabitative).

Iltestovuoleoffrireunmomentodiriflessioneeguidareoperatorieutentiversounaoppor-tunitàdiinformazione,senzaaverelapretesadiesaurireogniargomentointuttiisuoiaspetti(cosa che renderebbe la lettura tecnica, dispersiva e… noiosa), ma indicando al progettista,all’amministratore dei condomini e agli stessi inquilini cosa si potrebbemettere in atto permigliorareleprestazionielagestioneenergeticadiuncondominio.

L’ideadeltestopartedaunaconsiderazionechemilasciaperplessoedeluso:moltideicon-cettidiscussipresentanoinnovazionitecniche,gestionaliecomportamentalipercertiversibanaliedatempotecnologicamentedisponibili,chelanormativadipersenonriesceadimporreperquantoavrebbepotutounamiglioreformazionedeitecnicieancordipiùl’informazioneversogliutentidiuncondominio;sitrattadiun’occasionemancataperilPaese,edunmioperisparmiodidenaropubblicoperattuareunacampagnainformativacheinprimabattutasarebbedovutaavveniredietrol’impulsodelGovernoequinditramitegliamministratoridicondominio.

L’efficienza,ilrisparmio,ladurabilitàsonoconcettiovvidiunmodellodivitaconsapevole,eilcondominio–comeinsiemedipersonechecondividonosforziebeni–rappresentasempli-cementeilmodoincuiuninsiemedifamigliepuòorganizzarsiperottenererisultaticomuniedesprimersisocialmente.Èun’immaginetroppopoetica,ingenuaeutopistica?

Delrestoilcondominiovissutocome«aggregato»dipersoneintreguaprecariaoincapacididerogarealvantaggioindividualisticoo–peggio–comeoccasionedisfruttareserviziallespalledeglialtri,nonèpernientetollerabilesottoilprofiloeticoemoltopiùconcretamenteeconomico.

Stiamovivendoinun’epocacondellecriticitàsignificative:daunapartelaspintaeconomicatipicadiunmodellodi«sviluppo»chevede l’individuocomesempliceconsumatore, dall’altral’evidenzachequestomodellodeterminaguastisociali,economicieambientalimairegistratiprima.

alivellopoliticolaquestioneappareforseancorapiùcontraddittoriaquandosipercepiscecheglistessiistitutichedovrebberogovernareilterritorio,emettonochiarimessaggielegife-ranoricercandocriteriperridurrel’inquinamentoeglisprechiealcontempopoisonoincapacidicontrollarepienamenteilrispettodellalegge,accompagnandolapopolazioneallaconsapevo-lezza,attraversounprogrammadiinformazioneefficaceecapillare.

Percertiversiancheunprogrammadigovernoecologistaeparsimoniosopuòprodurreinte-ressieconomicie, senzanascondereunacerta ipocrisia,moltedellenormativeedelleazionipolitichestabilitecercanouncompromessoancheatuteladeiproduttoriediinteressiparticolari,specialmentequandoiprodottieiserviziresirichiedanounaiutoperessereavviati,inquantonecessitanoallespallediunpercorsodicrescitasocialeeaziendalepiùraffinatoeimpegnativo.




Ilmercato quindi partorisce nuove tecnologie e nuovi servizi, in realtà a volte da tempodisponibili,macheoggisigiustificanoanchedietrol’interessedidisimpegnarsimaggiormentedaiPaesifornitoridifontienergetichefossiliepercrearenuovefiliereproduttivesottocontrollo.

assistiamoalfattochel’approcciodeigovernidiventasemprepiùcoercitivo,proliferanocomefunghinormativeeleggi,fralealtrecosesofisticateeatrattiesasperanti,esihaunpro-gressivoscollamentotraquantoeffettivamenteuninquilinomediopuòpermettersidirealizzaree quantounoperatoredimercatopuò, avendone consapevolezza tecnica e amministrativa,ottenereperlui.

Il disinquinamento e il risparmio energetico sono del resto anche un business e possonoessereadoperatidaiPaesiperaverepiùcontrollosulmercatoglobale.Sonoanchedeivaloriconcretieopportuniperisingoliindividui.

Perchédovevaessere tantodifficile?nonsarebbestatopiùsemplicenonsmetteremaidieducarelepersonegiàdallascuolaallestrategiedirisparmioealvivereinarmonia?

Bisognanecessariamentepensarechesiasoloilnuovobusinessdell’ecologiaedellanorma-tivalasoluzioneperindurreeimporrequantoèpernoivantaggioso?Esenoncifosserofondiasufficienzapergarantireicontrollieilrispettodellanormativanonsirischianoforsesperequa-zioniefallimentidell’approccio?

Esistono per fortuna delle situazioni meno oscure. Dal mio punto di vista, la questionedell’efficientamentoenergeticodelcondominio,riesceadintrecciarevantaggiosamentegliinte-ressidelmercatoedelsingoloutente,giàsoloper il fattoche ilparcoediliziocondominialeitalianoèenergeticamentepessimoecheesistonoampimarginidimiglioramentonellaconsape-volezzadegliinquilinienellagestionedelbenecomuneedeirelativiservizitecnologici.

In altri termini capire come si può risparmiare energia in un condominio è quasi sempreun’attivitàvantaggiosapertuttigliinquilinieperl’amministratore,produceunindottocommer-cialevirtuosoinquantoottimizzarisorseeselezionaoperatoripiùqualificati,movimentandonelbreveperiodoinoltre«alivelloPaese»risorseeconomiche.

Ilgrandelimiteoperativodiquestotipodiattivitàèl’accessoalcreditodegliinquilini,vistochemoltiinterventidiefficientamentopurtroppohannounimpattoeconomicononindifferente,pur determinandoper loro natura unvantaggio nel tempo.Diventa quindi prioritario che gliamministratorideicondomìnieilGovernosiattivinodavveropercreareifondiperl’innova-zionetecnologicaovveromeccanismiefficacidiaccessoalcredito.

Voleremanonpotereèunasituazionepurtroppoquasiscontatainquestitempidicrisi,mapotereenonsapereèunacircostanzaimperdonabile;ancheinquestocasoilgovernodelterrito-rioegliamministratoridicondominioinsecondabattutahannounaresponsabilitàenorme.

Sperando che ilGoverno intervenga inmanieramolto più efficace e concreta emettendoprovvedimentichefacilitinol’accessoalcreditoperl’innovazione,restachiarochemoltientiprivatipotrebberoepossonogiàcogliere ilbusiness: tra istitutibancari,societàdivenditadiprodottieservizienergetici1sonogiàprevistieincoraggiatidalLegislatorestrumentidiaccessoalcredito,ecisaràtantissimodafareneiprossimianni.

1 adesempionelmercatosonopresentidaannileESCo,organizzazioniprivatecherealizzanopressoterziinterventidirisparmioenergetico.Ilritornoeconomicoditaliorganizzazioniègeneralmenteottenutocomequotapartedelrisparmioenergeticodeterminatopressol’attivitàconlaqualesièstabilitouncontrattopluriennalediservizio.adoggitaliorganizzazioni,procedendoconpropriocapitale,mettonoinpiedigliinterventipiùaffidabilieperlopiù



25

CaPItOLO 2

QUADRO NORMATIVO

negliultimidieciannisistaassistendoadunaproliferazionedellanormativaassaiintensa,siainambitoeuropeocheanchediconseguenzaitaliano.

Sifafaticaastardietroalnecessarioaggiornamentoprofessionalecheneconsegue!Viviamol’esigenzadiistituireuntestounicosull’efficienza,inquantolanormativacomun-

que risulta frammentata tra innumerevoli decreti attuativi, leggi quadro e regolamenti locali;serveconsolidareleprocedureel’applicazionedellenormativetecniche,inunmomentoincuiiprogressitecnicidiunmercatocompetitivocomunquesonorapidi.

Ilcuoreprincipaledellanormativarestatriplice:efficienza,sicurezzaeinquinamento.nel settore civile, ed in particolare nelle costruzioni lo sforzo normativo ha accelerato il

livellodiqualificazioneenergeticaminimoperlenuoveedificazioniepergliimpiantiinesseinstallaticheèdiventatoassaiambizioso,economicamenteimpattanteeincerticasioffreanchespazioariflessioniecritichecircalapossibilitàdiattuarnepienamenteirequisiti;sembraquasichesivogliascoraggiarelanuovaedificazioneamenodiraggiungerelivellidiefficienzamairegistratiprima.

Ineffettilanuovaedificazioneègiàampiamentescoraggiatadallacrisieconomicaequantorisultaadoggifattibileèperlopiùilrecuperodell’esistente.Lanormativaincidesemprepiùsull’esistente,avendoesplicitatomegliomisuresugliimpianti,nelleristrutturazionienellesosti-tuzionidicomponentidell’involucro.

noncredochelariqualificazionedelpatrimonioediliziosaràmoltorapida,nonsenzamisurestabilidifinanziamentoediincentivazione.neabbiamovisteinprecedenzaalcuneealtrecerta-menteverrannoconsolidate successivamente,maserveaccelerare in tal senso se sivoglionorispettaregliimpegnipresiinambitoeuropeoedinternazionale.

Gliedificianormadileggeconsumanosempremenoenergia.Una definizione recentemente introdotta dalla normativa è l’edificio ad energia «quasi

zero» (nZEB– Nearly Zero Energy Building),chesiponeadunostadiointermediotral’ediliziaconvenzionaleeleraffinatecasepassive.

Perlaleggesono«edificiaenergiaquasizero»tuttigliedifici,sianoessidinuovacostru-zioneoesistenti,percuisonocontemporaneamenterispettati:

a) tuttiirequisitiprevistipergliedificinuovidicuialD.M.26giugno2015conivalorivigentidal1°gennaio2019–pergliedificipubblici–edal1°gennaio2021–pertuttiglialtriedifici;

b) gliobblighidiintegrazionedellefontirinnovabilinelrispettodeiprincipiminimidicuiall’allegato3,paragrafo1,letterac),deldecretolegislativo3marzo2011,n.28,ovverolacoperturadelfabbisognodienergiainmisuraalmenodel50%tramitefontirinnovabili.

GliedificinZEBinsostanzaanticipanoadoggiquantosaràrichiestoperinuoviedificipub-blicigiàdagennaio2019eperquelliprivatidal2021; lerichiestesonoambiziosee inparte




criticatedagliaddettiailavoriperchéinmolticasididifficilissimaapplicazioneinparticolaricontestiurbani.

neiprossimiparagrafiverrannopresiinesameipuntisalientidellenormativediinteresseperilcondominiocercandoperquantopossibilediorientareinterminiprescrittiviesempliciilLet-tore,fermorestandochemoltedelleattivitàdiefficientamentononpossonocheessereassistitedalProfessionistatermotecnico.

Questaprofessionalitàsaràneiprossimiannisemprepiùstrategica,apattochesiaggiorniesiorientiversounruolomultidisciplinarechecompendioltreall’ingegneriaimpiantisticaanchelacapacitàdieffettuarevalutazionieconomicheelacapacitàdicomunicareefficacemente;trat-tandoinfattiscenarialternatividiinvestimentoèopportunocheiltecnicosiaingradodisimu-lareicostidiapprovvigionamentoegestionali,anticipandopossibilicontingenzesfavorevolieavendounaspiccataattenzioneversoleopportunitàdiaccessoalcredito.

Inoltre,il«termotecnico2.0»chesivuoleoccuparedicondominidovràessereingradodiesprimereasoggettiassaieterogeneiconcettiscientificiconunlinguaggioimmediato,efficaceerigorososuperandoquestioniedequilibrispessoprecaritrasoggetticheportanointeressiavoltecontrapposti.

2.1. Le direttive europeeL’UnioneEuropea,nonostantelerecentiombrechealcuniindividuanoprincipalmentenelle

politiche diausterity, ha comunque ilmerito di avere avviato da diverso tempo politiche diefficientamentoediriduzionedeiconsumi,dell’inquinamentoedicontrollosuiprodotticom-mercializzati.Certamenteilconcettodi«controllo»e«competitività»èdiscutibile,macomun-quevieneesercitatoattraversolostrumentodella«qualità»,chepermettediselezionareprodut-toriesoluzionimigliorativeediridurreladipendenzaenergeticadacombustibilifossili.

Duranteilconsigliodel2007conloslogan«20-20-20»l’Unionesièimpegnatanell’effet-tuaremisurediinterventoancheunilateralmente(COP15diCopenaghendel2009)per:

1) incrementarel’efficienzaenergetica;2) ridurreleemissionidiCO2;3) innalzarelaquotadiutilizzodelleenergierinnovabili.Interminioperativisonostateemanatequindidirettivediorientamentoeregolamentiche

hannocondizionatoprofondamenteiltagliodellelegginazionali,armonizzandoneicontenutitraiPaesiecalandoitrepuntiprecedentiinmodocapillareestabilenellavenditadibeni,serviziedinparticolarenelmercatodellecostruzioniedegliimpianti.

2.1.1. Direttiva EPBD, Ecodesign, ErP, EED e ResLa direttiva 2002/91/CE,meglionotacome Energy Performance Building Directive,sul

rendimentoenergeticonell’edilizia,definisceunmetododicalcolodelrendimentoenergeticodegliedifici,irequisitiminimipergliedificidigrandidimensioni,nuoviedesistenti,eisistemidicertificazioneenergetica.

Ladirettiva2002/91/CEèstataassorbitadalladirettiva2010/31/UE,cheèentratainvigorenelluglio2010.

Ilprincipaleobiettivodelladirettivaèlasemplificazionedialcuneprecedentidisposizionielosviluppo:



68

CaPItOLO 3

CRITERI DI ANALISI DEI RISPARMI ENERGETICI

3.1. Come valutare i benefici economici e funzionaliLadirettiva2010/31/CE,promuovelariduzionedelconsumoenergeticodellecostruzioni,

cheèunodeisettoripiùenergivoriediconseguenzaunambitodiinterventoprioritarioperlariduzionedelleemissionidianidridecarbonica.

Ladirettiva inparticolarepone l’attenzione sul fattocheogniStatomembrodevefissarerequisitiminimidiprestazioneenergeticadegliedificiedeisuoicomponentiechetalirequisitisianostatianalizzatidalloStatoanchesulpianoeconomicoattraversoilconcettodilivellodicosto«ottimo». Il costoottimoèuncompromesso tra i costiglobali sostenuti (investimento,gestioneannuale,eventieccezionali,…)eilvantaggioenergeticoconseguibileconl’adozionedi una tecnologia o di un insieme di soluzioni tecniche, visto che alcune soluzioni possonoimpattareprincipalmentenellagestionepluriennaleealtrenellosforzoeconomicoiniziale;unasoluzioneottimalesottoilprofilodeicosticercadiottenereilmassimorisparmioenergeticoconilminimoimpegnoeconomiconelbreveenellungoperiodo.

IlRegolamenton.244/2012individualametodologiacheogniStatodeveattuarepervalu-tareecomparareinterminidicostiottimalileprestazionienergeticheminimedarichiedereagliedificieaisuoicomponenti,raccomandandofortementecheancheiprogrammidiincen-tivazione siano vagliati in termini di soluzioni efficaci e ottimizzate nell’accezione che hoappenaproposto.

L’Italia ha mosso alcune riserve sul metodo, anche condivisibili, ma che non snaturanocomunqueilprincipioallabasedelragionamentoedelcapitolochestateleggendo:gliinvesti-mentieffettuatiperridurrelagestioneglobaleepluriennalediunedificiovannosoppesaticer-candodisfruttarenelmigliormodopossibilel’impegnodidenaro,eaggiungo,dirisorse.

Sipassaquindidaunmodellodisviluppochericercagliedificienergeticamenteefficientiadunonuovochepuntaversoedificienergeticamenteedeconomicamenteefficienti.

CertodallaletturadeirecentiD.M.del26giugno2015michiedoquantisoggettipotrannososteneresenzaaiutil’impegnodirealizzazionediun«nuovoedificio»ouna«ristrutturazioneimportantedi1°livello»,maperquantodiscusso,idettamideldecretoidentificanoedificiotti-malianchesottoilprofilodeicostidilungoperiodo.

Vorreiprecisareundettagliochenondovrebbesfuggireallettore;quandoparlodiimpegnodirisorseinsensogeneralizzato,miriferiscoa«costi»cheunconsulentescaltronondeveigno-rareecheprescindonodaicostiinizialiegestionalipiùevidenti.

Unesempiopertuttièl’impegnodispazio,dimezzieditemponecessariperl’approvvigio-namento di alcuni particolari vettori energetici o l’immobilizzazione di denaro o ilmancatoguadagnoperattenderelamaturazionedeitempiamministrativinecessariperottenerealcuneautorizzazioni;nellosvolgimentodiunavalutazionecosti/beneficiilconsulentedovrebbepon-derareanchequestotipodiaspetti.



3. CRItERIDIanaLISIDEIRISPaRMIEnERGEtICI 69

Hosceltodidareuntaglioallatrattazionealquantoorientataaivantaggimonetizzabili,perfavoriredeiragionamentiintellegibili.

Molti interventi di efficientamento determinano ulteriori vantaggi tecnici che dovrebberoessereesaminatiediscussicongliinquilini.

adesempiosipossonodiscutere: – il miglioramento del comfort termicopercepito; tipicocasoèuninterventodi isola-mentotermicodiunaparetecheavvicinalatemperaturasuperficialeinternadellastessaalla temperaturadell’aria,coneffetti ingeneremoltopositivisullasensazione termicadeglioccupanti;

– il miglioramento del comfort acustico;adesempiolasostituzionediinfissispessoeli-minaoriduceleinfiltrazioniegliingressidirumori;

– il miglioramento del servizio;isistemidicontrolloautomaticoconsentonoingeneredipersonalizzareeadattarealleesigenzedell’utentedispositiviusualicomeadesempioglioscurantioletendeparasoleedicrearescenaridiutilizzoflessibili(adesempiodell’illu-minazione);

– il miglioramento della salubrità; pensiamo adun sistemadi ventilazionemeccanicacontrollataoltreaprovvederealricambiodiariapuòfiltrarlariducendolapresenzadimoltiinquinanti;l’isolamentodeltettodovrebbeancheeliminareilrischiodiformazionidimuffeedellerelativeconseguenzeperlasalute.

3.1.1. La misura dei vantaggi economiciIn lineadi principio è abbastanza intuitivo ritenere che ingenere l’adozione selvaggiadi

soluzionitecnicheabassoimpattoenergeticopossanoprodurre,afrontedicostidiinvestimentocrescenti,beneficisemprepiùeffimeri;èaltrettantoevidenteosservandolecostruzionichenor-malmenteabitiamooggichelasceltadellivellodiimpegnoeconomicointecnologieenergetica-menteefficientinonpuòesseredemandatosoloall’utente–spessononcorrettamenteinformato–oalcostruttore–spessoincapacedivalorizzarelaqualità.

Quandosideverealizzareuninterventoedilizionormalmentedovrebbeesserecuradelpro-gettistalasceltadellasoluzionepiùefficientesottoilprofilodeivantaggicosti/beneficiduranteilciclodivitaeconomicostimatodegliedifici.

Lasoluzionetecnica,definitadalRegolamentocome«misura»o«pacchetto»dipiùmisureaggregate,deveesserevalutataconmetodinumericiperpotereessereriportatainmanieraobiet-tivaesemplice.Lostudiodeveesserecondottoattraversounaproceduraincui:

– sidefiniscononeidettaglilepossibilimisureoipossibilipacchettidimisurealternatividaadottare;

– sicalcolaconmetodinormatiecondivisibiliilvantaggioenergeticoconseguibile; – sivalutaconmetodipreferibilmentenormatiocomunqueripercorribilil’impegnoecono-mico.

Ilcalcolodelrisparmioenergeticodovrebbeessereeseguitotramiteilmetodoquasi–stazio-nariodelleUnItS11300oaltrimetodidinamiciinfunzionedellivellodidettagliochesiritieneutileevidenziare;questoalmenoperconsentireaterzidiripetereilcalcoloattraversoalgoritmibendefiniti,dichiarandoiparametriinizialiadoperati.

normalmenteilcalcolodelrisparmioenergeticononèun’operazioneallaportatadituttigliutentieserveuntecnicospecializzato.DelrestomoltiistitutiedEnticomel’Enea,mettonoa



87

CaPItOLO 4

IL MIGLIORAMENTO DELLE PRESTAZIONI

4.1. Fare efficienza in un condominioPrimadiparlaredidistaccoodicontabilizzazionesidovrebbefareun’approfonditariflessione

sulleopportunitàdiefficientamentodiuncondominio.taliriflessionitrovanocomestrumentoelettivoladiagnosi energeticacitataerichiestadiffusamente,inparticolarenelD.M.26/06/2015.

Ivantaggiinterminidirisparmioenergeticorealizzabiliinuncondominiosonopotenzial-mentenotevoli,considerandochegliedificicondominialiitalianisonoperlopiùalquantovetu-stiocomunquerealizzatiprevalentementeinunperiodostoricoincuiilcontenimentodeicon-suminoneraun’esigenzaprioritaria.

Promuovereinterventidirisparmioenergeticoconsenteanchedifocalizzarel’interesseeglisforzidegliutentisuattivitàgeneralmentevantaggioseper l’inquilino,siaessoproprietarioomenodell’immobileeconsentedimigliorarelafruibilitàeilvaloredelbene(fattooggettivatodallapossibilitàdimigliorarelaclasseenergeticadell’edificiotramiteilprocessodicertifica-zioneenergetica).

Questateoriasiscontraconunarealtàbendiversaeassaifrequenteincuisirischiadirisve-gliareantichidissapori,vengonoavanzaterigidecondizionidaalcuniinquiliniesopraognicosasisoffrel’ombradiunacristieconomicaesocialealquantoseria.Inoltreperlecaseinaffittoesistonoopposti interessi trailproprietario,chevuoleminimizzaregli investimenti iniziali,el’inquilinool’acquirentechesarebbeavoltedispostoasostenereunextracostopurdiabbatterelespesegestionalipluriennali; inquestosenso interviene lacertificazioneenergeticamapur-troppoadoggiancorainmanieratimidaedembrionaleneiriguardideicostiannuali.

Dadovesiriparte?Principalmentedall’informazione;buonapartedegliinterventidiefficien-tamentorischianodiabortiresulnascerepercarenzadiunacorrettainformazione.Perquantoseriasialacrisieconomicaèinnegabilecheilconsumodienergiaèundatodifattoineliminabileenasconderloèunatteggiamentofuorvianteesuicida.

L’amministrazionecondominialehaunaprecisa responsabilità in talsenso,anche invirtùdell’art.1.130,n.4delc.c.,comemodificatodallaLeggen.220/2012diriformadellanormativadelcondominio.Invirtùditaledisposto,incasodimanutenzionestraordinariaodiinnovazionetecnologia,sirichiededicostituireobbligatoriamenteunfondospecialepariall’ammontaredeilavori.Laquestionenonèbanalespecieperilavori«innovativinecessitati»ovveroimpostidallanormativatecnicadisettore(comeadesempiorelativiallasicurezza)echerischianoincapoall’amministratorelapossibilitàdiunadenunciainambitocivileopersinopenale.

Ilprimopassoopportunoperfareefficienzasirealizzaattraversounaconsulenzatecnica;cisidovrebberivolgereatecniciqualificatieaccreditatiaisensidellanormativaUnI11339epercomeprevistodall’art.12delD.Lgs.n.102/2014.

Iltecnicosioccuperàdiredigereunadiagnosienergetica.Ladiagnosi,adoperandoladefini-zionerecentementemodificatadalD.Lgs.n.141/2016,èuna:




«procedura sistematica finalizzata a ottenere un’adeguata conoscenza del profilo di con-sumo energetico di un edificio o gruppo di edifici, di una attività o impianto industriale o commerciale o di servizi pubblici o privati, a individuare e quantificare le opportunità di risparmio energetico sotto il profilo costi-benefici e a riferire in merito ai risultati».

talemetodoèstato inquadratoall’internodipreciseprocedurecheelevano laqualitàdelservizioresodaltecnicoattraversocriteriestrumentinormalizzatiocomunqueingradodioffrireunacertaobiettivitàeriproducibilitàdirisultato;conquestocertamentenonsipuòprescinderedallasensibilità, intelligenzaedesperienzadelgruppodiauditchedetermina laqualitàdellerisultanzeelachiarezzaconcuisonoespresse1.

Ladiagnosi,perinostriscopi,siinquadrafondamentalmenteattraversoleseguentinorme: – UnICEItR 11428:2011 –Gestione dell’energia – Diagnosi energetiche – Requisiti

generali del servizio di diagnosi energetica; – UnICEIEn16247-5:2015–Diagnosi energetiche – Parte 5: Competenze dell’auditor

energetico; – UnICEI11339:2009–Gestione dell’energia. Esperti in gestione dell’energia. Requisiti

generali per la qualificazione; – UnICEIEn16247-1:2012–Diagnosi energetiche – Parte 1: Requisiti generali; – UnICEIEn16247-2:2014–Diagnosi energetiche – Parte 2: Edifici; – UnICEItR 11428:2011 –Gestione dell’energia – Diagnosi energetiche – Requisiti

generali del servizio di diagnosi energetica;

eperinecessaricollegamentialle:

– UnIISO50006:2015–Sistemi di gestione dell’energia – Misurazione della prestazione energetica utilizzando il consumo di riferimento (Baseline – EnB) e gli indicatori di pre-stazione energetica (EnPI) – Principi generali e linee guida;

– UnIISO50015:2015–Sistemi di gestione dell’energia – Misura e verifica della presta-zione energetica delle organizzazioni – Principi generali e linee guida;

– UnIEn15232: 2012–Prestazione energetica degli edifici – Incidenza dell’automa-zione, della regolazione e della gestione tecnica degli edifici.

Partedegliinterventipresentatiaseguiresonoapplicabiliesclusivamenteanuoverealizza-zioni,maappareutileinserirliperpresentareilconcettoallabasedegliinterventidimitigazione,ovvero per orientare opportunamente la progettazione anche di interventi più estesi quali lademolizioneericostruzioneogliampliamentivolumetrici.

4.2. Le errate scelte urbanistiche e le possibili mitigazioniQuandosiparladiscelteurbanistichesiapproccialaprogettazioneinterminigenerali,attra-

versolosviluppoel’adozionedeiPianiregolatori.

1 nondobbiamodimenticaremaicheladiagnosideveavereloscopoultimodifornireindicazionioperativeconcreteecoerenti;nonpuòquindiessereunmeroesercizioteoricoosemplicisticoedevecontenerepreciseindicazionisullafattibilitàtecnicaedeconomicadiscenaridiinterventorealmenteapplicabili.



196

CaPItOLO 5

LA CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE

Ilconsumodienergiaeilrisparmioraggiuntoinseguitoaduninterventodiefficientamentodevonoessereintellegibiliecontrollabili.L’utenzadevequindipoteremisurareilpropriocon-sumodienergia,valutare lamisura registrata rispettoadunaprestazioneenergeticadi riferi-mento(storica,comparativa,otramitecalcoloprevisionale)eintraprendereazionipermigliorarelaprestazioneenergetica,riducendoiconsumiemigliorandoalcontempocomforteservizio.

Per ottenere questo risultato, le utenze devono avere a disposizione strumenti dimisura,dispositividicontrolloeapplicareprocedure.Lacontabilizzazionequindièunsistemadiele-menticheconcorronoadimplementarealcunialgoritmifunzionaliperunserviziotermicoeffi-cienteeconfortevole.anchelaUnI10200ponel’attenzioneallasimultaneapresenzadistru-menti dimisura e termoregolazione, definendo «a gestione autonoma» solo gli impianti chepresentinoentrambeletipologiedidispositivi,inquantononhasensomisurareiconsumisenonpossonoessereridotti,esarebbeinefficacelagestionedegliimpiantisenonsifosseconsapevolidelleprestazionienergeticheraggiunte.

Servequindilasimultaneapresenzadicriteriedispositivipermisurarel’energia,pervalutareleprestazioniepermigliorarle.Daquestopuntodivistaritengolacontabilizzazionedicalorecomeunprocessoaffineadunsistemadigestionedelleorganizzazioniinrelazioneadun’attivitàspecificachechiaramenteèilservizioenergetico,dagestirenell’otticadellaqualitàedelmiglio-ramentocontinuo:

Figura 5.1. Ciclo di «Deming»

L’organizzazione delle utenze deve pianificare misure di efficienza e di gestione (Plan),gestireilservizioenergetico(Do),verificareleprestazioni,contabilizzareiconsumieconfron-tarlisecondodatistoricieprevisionali(Check)eadottarecontromisure(act)attraversolatermo-regolazione,modificando leabitudiniedeffettuandoulteriorimisurediefficientamento; tuttoquestoprocessoèciclicoinquantodovrebbedeterminaresituazionidinamicheperunmigliora-mentocontinuodelservizioenergetico.



5. LaCOntaBILIZZaZIOnEDELCaLORE 197

Siintuiscebenequindi ilpesosvoltononsolodaidispositivi installati,madall’attivitàdianalisiedicomunicazionedelleregistrazioni,ineliminabilialloscopodirendereedotteleutenze.

tutto il sistema di contabilizzazione quindi si completa attraverso apposite procedure dirilievo,diregistrazione,dianalisiediinformazionesuiconsumi.SitrattaquindidiunprocessoperacquisirequalitànelservizioenergeticoenonsemplicementeperrispondereadunrequisitocogenteintrodottodalD.Lgs.n.102/2014.

IlrecedenteD.Lgs.n.141/2016hachiaritomeglioleindicazionidelD.Lgs.n.102/2014ericonduceincapoallaproprietàl’obbligodieffettuarelacontabilizzazionedicalore;inpartico-lareèchiaritocheilproprietariodeveinstallarei«sottocontatori»dicalore,ovverocontatoridicaloreindividualideiconsumidellasingolaunitàimmobiliare.

Comegiàindicatonelcapitolo2acuisirimanda(Quadro normativo),iltestomodificatodeldecretorichiedeinprimabattutaunacontabilizzazionediretta:

«nei condomìni e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffred-damento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura cen-tralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria l’installazione entro il 31 dicem-bre 2016 (n.d.A. scadenza successivamente prorogata), a cura del proprietario, di sotto-contatori individuali per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possi-bile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali».

IldecretopiùavantiindicalanormaUnIEn15459comemetodoelettivoraccomandatopervalutarelaconvenienzatecnicaeconomicadellacontabilizzazionedicalore.talemetodo,percomehocercatodichiarirenelcapitolo3,effettivamentesiprestapiùalconfrontotrasoluzionialternativeperl’efficientamentoenergetico,einquestocontestoilmetodo–forzandoneinpartelefinalità–puòessereadoperatoconfrontandoloscenario«introduzionecontabilizzazione»Vs«non farnulla»;èopportunovalutareanche il«tempodi ritorno»e il«Van»delloscenario«introduzione contabilizzazione» e valutare la possibilità che l’impiantodi contabilizzazionevengaripagatoentroiltempodivitaminimaattesodaidispositiviprimadellalorosostituzione,alnettodellorovaloreresiduoericomprendendoeventualispeseunatantum,quali–adesempio–lataraturalegaledeidispositivi.

Lastimadeirisparmiconseguibiliconlacontabilizzazionenonèpernientesempliceecon-venzionalmenteaccettataequestoaspettocredosiastatochiarito.

Ildecretoaseguireindicapure:

«Eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizza-zione o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici poten-ziali, devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato.Nei casi in cui l’uso di sotto-contatori non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, per la misura del riscaldamento si ricorre ….. (n.d.A. a cura del proprietario), all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun corpo scaldante posto all’interno delle unità immobiliari dei condomini o degli edifici polifunzionali secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, salvo che l’installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459».



267

CaPItOLO 6

VALUTAZIONI TECNICHE AMMINISTRATIVE

6.1. Il distacco dall’impianto centralizzatoIltemadeldistaccodall’impiantocentralizzatoèattualissimovistocheèundatodifattoche

negliannidiversiinquilinihannoritenutoopportunoevantaggiosodotarsidiunimpiantoauto-nomospessogiàsoltantopermigliorareunserviziotermicoinadeguatopercarenzegestionalioprogettuali;tipicoèilcasodiappartamentitroppofreddidegliultimipianisottotettoodialcuniappartamentiinterpianosurriscaldatiegestitiinmanieratantosuicidaquantoinevitabileattra-versolasempliceaperturadellefinestre.

Interminidellalegittimitàdell’inquilinoaldistaccosisonosuccedutenegliannileggiesen-tenzeavoltecontraddittorie,macheindefinitivaconsentonodieffettuareundistaccoapattochesiverifichinoparticolaricondizioni;vadasubitochiaritochel’inquilinodistaccatononrinunciaallaproprietàeal«diritto»delbeneincomune(art.1118c.c.percomemodificato)epertantocontinuerà negli anni a garantire le spese per lamanutenzione straordinaria (vedi comma 4art.1118c.c.percomemodificatodallaLeggen.220/2012),laconservazioneemessaanorma,ovveroatuteladelmantenimentodelbeneneglianniedellaopportunitàdiunriallacciofuturolegittimo.Larinunziaprevistadallaleggeèinterminidi«utilizzo».

Inparticolarel’inquilinochesidistaccanonsarebbetenutoasubireunaesplicitaapprova-zionecondominiale,percomehachiaritolasentenzadiCass.30marzo2006,n.7518,vistocheesisteundirittoindividualedelcondominosullacosacomune.

tuttaviaèopportunochel’inquilinoadottialcunemisureatuteladellasuasceltaeincoe-renzaconiprincipiindicatidallaLeggen.220/2012.

Inparticolarel’inquilinodovrebbenominareunconsulentecheverifichisedaldistaccocon-seguano«notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa»eincasoaffermativoildistaccosarebbedaconsiderareillegittimo.

In buona sostanza ilLegislatore cercandodi tutelare l’autonomiadell’avente diritto sullacosacomunerimandaadunavalutazioneassaicomplessa.

Vediamoperché: – nonèchiarosel’indicazione«notevole»siadaattribuireunicamenteallosquilibrioidrau-licoconseguentealdistaccooagliaggravidi spesa,ecomunquese si intendeevitaresimultaneamenteentrambeleproblematiche.Ineffettiunaggraviodispesaèpraticamenteineliminabile,vistocheirestanticondòminisidevonofarcaricoeripartirsilespeseperi«consumiinvolontari»dicuihoparlatoinprecedenza:ledispersionidicalorepratica-menterestanoinvariate,mainseguitoaldistaccogravanosudiunminornumerodiutenze;

– l’indicazione«notevole»restaopinabileehocercatodiragionarlacontestualizzandolaadesempio inproporzioneallaconsistenzadell’impianto. Ildistaccodialcuniradiatori–rispettoalprogettooriginarioealrelativobilanciamentoauspicabile–alterailfattoredicaricodelgeneratore e il regime idraulicodel sistema, riducendo ingenere laportata




disponibileairestantiradiatorimontantisullamedesimacolonnaefavorendopiuttostolerestantimontantinonmodificate.

taleriduzionediefficienzaenergeticaedidraulicacomunqueèpresentepernaturaleinvecchia-mentodegliimpianti.Intalsensosipotrebbeindicarecomecriteriodisensibilitàilfattochetalialterazionisianoomenocommensurabiliconunaragionevoleeordinariavetustàdell’impianto.

Intalsensoildistaccodiuncondòminosu60potrebbedeterminareextracostidipochipuntipercentuali ovverominime ricadute sulla distribuzione idraulica, ma ben diversa sarebbe lasituazionesesiparlassediunappartamentosu10.Potrebbeinoltreprospettarsiunasituazioneiniqua,perlaqualeesisteunnumerodiunitàmassimechepossonodistaccarsi,superatoilqualerisultaimpossibilenoncrearesquilibri«notevoli».

Inognicasouninquilinohasempredirittoepossibilitàdi«chiudere»unradiatoreattraversolevalvoledicuièdotatoequindil’effettoidraulicoetermicosarebbeilmedesimodiundistacco.

L’inquilinochesivolessedistaccaredovrebbepresentareeverbalizzareinassemblealaperi-ziadel tecnicocheavvalori la fattibilità tecnicadell’interventoe sperare inun’approvazioneesplicita insededidelibera. Inparticolare incasodiesitonegativooqualora il regolamentocondominialevietiesplicitamenteildistaccovaricordatalasentenzadiCass.29settembre2011,n.19893chelibererebbel’inquilinodaulteriorioneriprobatori,dandoforzaalsuodirittosullacosacomune,apattochel’impiantononnevengapregiudicato.

ancheincasodideliberafavorevolealdistaccooqualorailregolamentocondominialeloautorizziesplicitamenteamioparereèsempreraccomandabileildepositodi taleperizia,percomericordatodaltribunalediBolognadel24febbraio1999.

LarecenteCortediCassazione,sezioneVIcivile,sentenza3novembre2016,n.22285,riba-discelanecessitàditaleperizia,ancheconunacertavalenza«sanatoria»eretroattiva,conside-rando insufficienti le ragioni del ricorrente che vive in un appartamento in cui era stato giàeffettuatoundistaccodalprecedenteproprietario,eritenendochepotesseesseresufficienteun«comportamento»neutraledelcondominioversoilprecedenteinquilino1.

La sentenzaprosegueosservandoche lanormativa all’art. 1118 c.c. per comemodificatadallaLeggen.220del2012:

«[…] ha, espressamente, ammesso la possibilità del singolo condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di raffreddamento ma a condizione che dimo-stri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto od aggravi di spesa per gli altri condomini. Il condomino che intende distaccarsi deve, in altri termini, fornire la prova che «dal suo distacco non derivino notevoli squilibri all’impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini», e la preventiva informazione dovrà necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica attraverso la quale egli possa dare prova dell’assenza di «notevoli squilibri» e di «assenza di aggravi» per i condomini che continueranno a servirsi dell’impianto condominiale […]».

1 nellasentenzasivalutaespressamentequantodichiaratoeritenutoerroneamentebastevoledalricorrente:…«Come era risultato ed era stato acquisito al giudizio, l’avvenuto distacco dall’impianto centralizzato era stato effettuato dal precedente proprietario ed era circostanza nota da anni all’amministrazione ed ai condomini, epperò, in tutto il tempo in cui l’appartamento... (n.d.a.delproprietario) risultava distaccato dal riscaldamento, né l’impianto di riscaldamento presentava squilibri di funzionamento, né aggravi di spesa per i rimanenti condomini. Pertanto, la prova che sussistessero i presupposti per il distacco di cui si dice era (n.d.a.agiudiziodelricorrente) nello stesso comportamento del condominio».



291

aPPEnDICE a

RIFERIMENTI NORMATIVI

Siriportano,aseguire,alcunideiriferimentinormatividirilievo.

Normativa Nazionale – DeliberaaEEGn.40/2004ess.mm.ii.; – D.M.n.37/2008; – D.Lgs.n.81/2008ess.mm.ii.; – D.P.R.n.380/2001 – D.P.R.n.151/2011; – Leggen.220/2012ess.mm.ii.delC.C.; – Leggen.10/1991ess.mm.ii.; – D.P.R.n.412/1993ess.mm.ii.; – DirettivaeuropeaEED2012/27/UE; – D.Lgs.n.22/2007eD.Lgs.n.84/2016; – D.M.n.151/2013; – D.Lgs.n.192/2005ess.mm.ii.; – D.M.n.19/02/2007ess.mm.ii.; – Leggen.232/2016; – D.M.16/02/2016; – D.Lgs.n.28/2011; – D.Lgs.n.115/2008; – D.P.R.n.74/2013 – D.P.R.n.75/2013; – D.Lgs.n.102/2014ess.mm.ii.; – D.M.n.155/2013; – D.M.26/06/2015; – D.Lgs.n.31/2001; – D.Lgs.n.152/2006; – D.Lgs.n.196/2003; – Comunicazione71/2017/R/tLReDeliberazione282/2017/R/tLRdellaaEEG; – Piemonte:D.G.R.n.41-231del4agosto2014; – Lombardia:D.G.R.n.X-1118del20dicembre2013eL.R.n.5del31luglio2013; – ProvinciadiBolzano:Deliberan.573del15aprile2013; – Lazio:LeggeRegionalen.7del14luglio2014; – EmiliaRomagna:D.G.R.n.1577del13ottobre2014; – Valled’aosta:DeliberadellaGiuntaRegionalen.488del22marzo2013; – Liguria:RegolamentoRegionalen.6del13novembre2012.



294

aPPEnDICE B

BIBLIOGRAFIA E SITOGRAFIA

BIBLIOGRAFIA ▪ aa.VV.,Manuale degli impianti termici ed idrici,Ed.tecnichenuove ▪ DiStefanoV.,Manuale degli impianti radianti,Ed.Grafill ▪ aa.VV.,Manuale degli impianti di climatizzazione,Ed.tecnichenuove ▪ aa.VV.,Manuale degli impianti idrotermosanitari,Ed.tecnichenuove ▪ Grigantia.,Il condizionamento dell’aria,Ed.tecnichenuove ▪ PizzettiC.,Condizionamento dell’aria e refrigerazione,Ed.MassonItalia ▪ Rosson., Manuale del termotecnico,Ed.Hoepli ▪ ColomboR.,ZerbettoF.,La contabilizzazione del calore negli edifici con riscaldamento centralizzato,

Ed.Maggioli ▪ Celestea.,nicolettia.,Tecnologia e informatica nel nuovo condominio,Ed.Maggioli ▪ RoccoR.,Contabilizzazione e termoregolazione negli edifici condominiali,Ed.tecnichenuove ▪ BenedettiG.,Condominio e sicurezza,Ed.Maggioli ▪ Magrinia.,M.RovetaM.,La manutenzione degli impianti di condizionamento,Ed.EpcLibri ▪ aa.VV.,Impianti di climatizzazione,Ed.Masson ▪ taddeia.,La regolazione degli impianti di Guida alla progettazione solare riscaldamento e climatiz-

zazione,Ed.Maggioli ▪ SocalL.,Il calcolo della prestazione energetica con le norme UNI-TS 11300,Ed.Edilclima ▪ SocalL.,SomaF.,La diagnosi e la certificazione energetica degli edifici,Ed.Edilclima ▪ nastasiV.,La sicurezza negli impianti,Ed.Grafill ▪ taddeia.,La progettazione di centrali termiche a metano e GPL,Ed.Maggioli ▪ LanzoniD.,Diagnosi e certificazione energetica: prove strumentali sugli edifici,Ed.Maggioli ▪ GrossoM.,Il raffrescamento passivo degli edifici in zone a clima temperato,Ed.Maggioli ▪ BrunaL.G.,FerrucciG.,Energy Manager – guida pratica,Ed.GruppoSole24Ore ▪ VioM.Efficienza energetica e benessere ambientale,Ed.Delfino ▪ QuarantaG.,La domotica per l’efficienza energetica delle abitazioni,Ed.Maggioli ▪ L’Efficienza energetica nel settore civile, QuadernoEnea,Luglio2011 ▪ VioM.,RigoM.,Impianti idronici e sistemi VRF-VRV,Ed.Delfino ▪ DeSantoliL.,La gestione energetica degli edifici,Ed.Flaccovio ▪ LazzarinR.,BusatoF.,MinchioF.,noroM.,Sorgenti termiche delle pompe di calore,Ed.Delfino ▪ Orizzonte 2020, Verso sistemi di riscaldamento a gas a condensazione,assotermicaconilsupportodi

Junkers-Bosch ▪ ClemenzaL.,Dell’IsolaM.,FiccoG.,VigoP.,Contabilizzazione a confronto,suaicarrJournaldel

gennaio-febbraio2016



296

aPPEnDICE C

UN INDICATORE DELLA DIFFICOLTÀ DI REGOLAZIONE

Conquestaappendiceprobabilmenteperdol’attenzionediunbuonnumerodiamiciLettori,madesideropresentareabeneficiodichiriesceaseguirmiunulterioreindicatorequantitativodelconcettodi«difficoltàdiregolazione».

Il parametroTr presentatonel paragrafo sulla regolazione al capitolo4 (Il miglioramento delle prestazioni dell’edificio)sièaffermatoesserecorrelatoalparametroλ,gradodidifficoltàdiregolazione;ilvantaggiodelparametroTrèl’immediatosignificatograficodiintercettadellatangenteallacurvaincorrispondenzadelpuntodiflesso.

Vediamocomeesplicitaretalecorrelazioneconλ.Prendiamocomeriferimentoilcasoassaisemplicediuncorposoggettoaduncaricotermico

(immaginiamogiustoperfocalizzareilconcettoditrattareadesempiounliquidoinunserbatoio).Consideriamo: – m,massadelcorpo[kg]; – C,capacitàtermicaspecifica[J/kg°C]; – K,resistenzatermica[W/m2°C]; – S,superficiediscambiodelcorpo[m2]; – te,temperaturamediainiziale[°C]; – t,temperaturamediadelcorpo[°C]; – τ,tempo[s]; – t0,temperaturainizialedelcorpoall’istanteτ0[°C]; – W,caricotermico[J/s],diversodazero.

Ipotizzom,C,K,S,te,Wcostantineltempo.

Perl’equilibriotermicosarà:

m ⋅C ⋅dt + K ⋅S ⋅ t − te( ) ⋅dτ =W ⋅dτ⇒

−m ⋅C ⋅dt = K ⋅S ⋅ t − te( )+W[ ]⋅dτ⇒dτ = − m ⋅C

K ⋅S⋅ dt

t − te +WK ⋅S

⇒

dττ0

τ

∫ = − m ⋅CK ⋅S

⋅ dt

t + −te +WK ⋅S

⎛⎝⎜

⎞⎠⎟

t0

t

∫ ⇒ con_ τ0 ≡ 0

t = te +WK ⋅S

e−K ⋅Sm⋅C

⋅τ−1

⎛⎝⎜

⎞⎠⎟



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INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE INCLUSO

Note sul software inclusoIlsoftwareincluso1installaiseguentidocumenti:

– Prezioso(fogliodicalcoloinformatoMSExcelsviluppatopervalutaresottoilprofiloeconomico interventi di efficientamentodi qualsiasi tipologia, attraversogli strumentidell’analisieconomicadegliinvestimenti).

– Libretti metrici(foglioExcelperlaregistrazionedeicontrolliediquantoopportunoaifinidellagestionedeicontatoridienergiaediacquasecondoladirettivaMID).

– Schemi relazioni di fattibilità(documentoMSWordche,sullabasediquantooffertoinuna recentecircolaredelConsiglionazionaledegli Ingegneri, aiutaafissareelementiessenzialiperundocumentopernientebanale).

– Glossario(principaliterminitecnico-normativi); – F.A.Q.(domandeerispostepiùfrequenti); – Test iniziale(verificadellaformazionedibase); – Test finale(verificadeiconcettianalizzati).

Requisiti hardware e software – Processoreda2.00GHz; – MSWindowsVista/7/8/10(ènecessariodisporredeiprivilegidiamministratore); – MS.netFramework4evs.successive; – 250MBliberisull’HDD; – 2GBdiRaM; – MSExcel2007evs.successive; – MSWord2007evs.successive; – accessoadinternetebrowserweb.

Download del software e richiesta della password di attivazione1) Collegarsialseguenteindirizzointernet:

http://www.grafill.it/pass/921_5.php

2) Inserireicodici“A”e“B”(vediultimapaginadelvolume)ecliccare[Continua].

1 IlsoftwareinclusoèparteintegrantedellapresentepubblicazioneeresteràdisponibilenelmenuG-clouddell’areapersonaledelsitowww.grafill.it.




3) Per utenti registrati suwww.grafill.it: inserire i dati di accesso e cliccare [Accedi],accettarelalicenzad’usoecliccare[Continua].

4) Per utenti non registratisuwww.grafill.it:cliccaresu[Iscriviti],compilareilformdiregistrazioneecliccare[Iscriviti],accettarelalicenzad’usoecliccare[Continua].

5) Un link per il download del softwareelapassword di attivazionesarannoinviati,intemporeale,all’indirizzodipostaelettronicainseritonelformdiregistrazione.

Installazione ed attivazione del software1) Scaricareilsetupdelsoftware(file*.exe)cliccandosullinkricevutopere-mail.2) Installareilsoftwarefacendodoppio-clicksulfile88-8207-922-2.exe.3) avviareilsoftware:

PerutentiMSWindowsVista/7/8:[Start] › [Tutti i programmi] › [Grafill]› [Contabilizzazione ed Efficientamento nel Condominio](cartella)› [Contabilizzazione ed Efficientamento nel Condominio](iconadiavvio)PerutentiMSWindows10:[Start] › [Tutte le app] › [Grafill]› [Contabilizzazione ed Efficientamento nel Condominio](iconadiavvio)

4) CompilarelamascheraRegistrazione Softwareecliccaresu[Registra].5) DallafinestraStarterdelsoftwaresaràpossibileaccederealleutilitàdisponibili.



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