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Bouygues Immobilier Présentation IUP 19/10/2011 P. SOMMIER. TOUR DE TABLE / OBJECTIF DE CHACUN. ORDRE DU JOUR. Présentation de Bouygues Immobilier. Analyse conjoncturelle passée – actuelle et future. Le métier de promoteur. Questions ouvertes. Thèmes de la prochaine matinée. - PowerPoint PPT Presentation

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  • Bouygues ImmobilierPrsentation IUP 19/10/2011P. SOMMIER

  • TOUR DE TABLE / OBJECTIF DE CHACUN

  • ORDRE DU JOURPrsentation de Bouygues ImmobilierAnalyse conjoncturelle passe actuelle et futureLe mtier de promoteurQuestions ouvertesThmes de la prochaine matine

  • Prsentation du groupe Bouygues et de Bouygues Immobilier

  • Les grands mtiersdu Groupe BOUYGUESCA 2007 : 11 673 M 8 340 M2 075 MCA 2008 : 12 789 M 9 497 M 2 924 MCA 2009 : 11 581 M 9 546 M 2 989 MCA 2010(env) : 11 500 M 9 100 M 2 100 M

    CA 2007 : 29 588 MCA 2008 : 32 713 MRsultat net 2008 : 1 501 MCA 2009 : 31 353 MRsultat net 2009 : 1 319 MCA 2010 : env 30 000 M

  • Do venons-nous ?1956 : cration de la 1re filiale de promotion immobilire1973 : cration de France Construction (initialement France Cottages)1979 : rachat de Btir, spcialise en construction de maisons individuelles1995 : cration de Stim Btir par fusion des deux socits1998 : rapprochement de Stim Btir et France Construction au sein de Bouygues Immobilier

  • La force d'un rseau national & europen 1400 collaborateurs (70 % de cadres & ingnieurs)

    33 implantations en Province

    5 implantations en Europe : Espagne/Portugal/Pologne/Belgique

    Certification ISO 9001 en France, en Espagne et en Pologne

    Certification H et E sur tous les programmes lancs en 2008 Certification BBC EFFINERGIE et NF LOGEMENT sur tous PC dposs depuis mars 2010

    11 200 logements en 2009 en France soit environ 10.5% de part de march

  • Lambition de Bouygues Immobilierleader en France

  • Lambition de Bouygues ImmobilierUn acteur de rfrence en Europe

  • Le mtier de promoteurImaginer, initier et conduire leur terme des projets immobiliers de toute nature, en prenant en charge lensemble des oprations ncessaires leur ralisation sur les plans : administratifs financiers juridiques commerciaux techniques S.A.V.

  • Come back sur la crise de 2008 Analyse de la conjoncture actuelle

  • Les facteurs dclencheurs de la crise 2008La crise des SURPRIMES aux Etats-Unis et ses effets Domino

    La hausse des prix de vente lie aux cots de construction et la charge Foncire Plus de 3400 /m hab en 2007 TOULOUSE (NB : env 2 000 /m en 2001)

    La hausse des taux dintrts (de 3,5 % en 2006 4,5% en 2008 base 20 ans) et des dures demprunt (25 30 ans)

    Les conditions dobtention des crdits plus rigides

    La perte damortissement fiscal par carence locative

    Tous les indicateurs conomiques au rouge

    De nouvelles rglementations techniques coteuses (BBC PMR H et E)

  • Les consquences sensibles ds 2008Une baisse sensible de lactivit immobilire 127 000 logts en 2007 / moins de 80 000 logts en 2008

    Une diminution de la solvabilit des entreprises entrainant des risques de cessation de paiement

    Une lgre baisse des taux dintrts Une baisse des cots de construction (-10 % / 15%) qui tait traits entre 800 et 1000/m hab en superstructure et 12 000 par place de stationnement en sous-sol

    Une baisse des prix de vente ( env 20% 30% soit entre 2400 et 2700 /m hab en collectif )

    Une baisse des charges foncires (env 35%) et une rengociation des terrainsautours de 200 / 300 /m SHON adm

    Des cracks boursiers et des scandales financiers rptition

  • Les solutions adoptes ds 2008Augmentation du nombre de logements de type sociaux

    Dblocages des crdits dtats pour 30 000 logements dont 12 000 acheter des promoteurs privs.

    Une conception beaucoup plus pointue et rigoureuse

    Des ngociations toutes les tapes du programme

    Une stratgie de couverture de frais de structure et non de rentabilit

    De nouvelles mesures de dfiscalisation : Loi SCELLIER

  • Le march de 2011Une remonte sensible de lactivit immobilire 127 000 en 2007 / 80 000 en 2008 ----- 107 000 en 2009 et 115 000 en 2011

    Assez peu de problme de cessation de paiement mais des entreprises beaucoup plus vigilantes sur leur trsorerie

    Des taux dintrts au plus bas : actuellement environ 3.8% sur 20 ans

    Une lgre remonte des cots de construction (environ 1200 HT/m SHAB)

    Une remonte des prix de vente : actuellement entre 3300 et 3800 /m hab en collectif

    Une remonte fulgurante des charges foncires : actuellement entre 400 et 800 /m SHON

    Une clientle principalement dinvestisseurs (65 % en national et 85 % en local)

    Un march de lImmobilier dEntreprise rendu atone

    Un stock de logements achevs invendus assez faible

  • LE MARCHE FUTURUne remonte des taux dintrts inluctable :do la ncessit de produire moins cher pour assurer la solvabilit des acqureurs

    Une baisse des aides aux investisseurs et une priorit gouvernementale aux Primo-accdants :do un besoin dadapter nos offres cette cible de clientle (emplacement, typologie, surface, prestations, etc)

    Une monte de linnovation dans les mthodes de construction :do une augmentation de la technique dans la promotion

    Une concurrence de plus en plus nombreuse qui impose de :Satisfaire pleinement nos clientsInnover pour se diffrencier

  • Le mtier de promoteur

  • Un mtier de gestion de risquesLes risques administratifsLes risques techniquesLes risques commerciauxLes risques financiers

  • Les mtiers de la promotion immobilire Foncier-Dveloppement Matrise dOuvrage Technique Conception Fonction Programmes Matrise dOuvrage Ralisation Responsable dappel doffre Relation Clientle Administration des ventes Commercial Mtiers supports : Gestion, Finances, Comptabilit, Juridique, Marketing, Ressources Humaines,

  • La prospection foncireLa conception du projetLa commercialisation de l'oprationLa construction / la livraisonLes diffrentes tapes dune opration immobilireLes garanties lgales

  • La prospection foncireIdentification dun terrain :par prospection directevia un notaire, un gomtre, etc

    Analyse de la faisabilit en tenant compte de la surface de la parcelle et des rgles durbanisme (SHON adm maxi, nbre places stationnement VL et vlo, espaces verts)

    SHON adm = SHON relle x 0.95 5m/logt ratios courants :SHON adm = 0.85 0.90 SHON relle SHAB = 0.85 .90 SHON adm

    Analyse administrative (ABF, PPRI, etc.), environnementale (analyse du site) technique (collecte dinformation sur le sol, type de btiment, etc), financire et commerciale

    Proposition financire au propritaire (env 400 800 /m SHON adm)

    Signature dune Promesse unilatrale de vente ou dun compromis de vente

  • La conception du projetEtablissement dun cahier des charges du programme remettre larchitecte dfinissant nos besoins en terme de typologie, de surface, damnagement, etc

    Etablissement dun planning Grosse-maille de la conception

    Choix des diffrents intervenants ncessaires ce stade du projet En gnral : Bureau de contrle, Architecte, MOE, Gomtre, Coordonnateur SPS, ventuellement BEB/BETh/BE dpollution/diag plomb-amiante-termites/environnementale/etc

    Demande de certification H et E BBC NF LOGEMENT

    Lancement des tudes gotechniques, des diagnostics PAT et de pollution de sol

  • La conception du projetDfinition dune stratgie commerciale

    Affinage du cot de construction sur la base des plans du Permis de Construire

    Dpt du Permis de Construire (plans au 1/100me)

    Obtention du Permis de Construire + affichage sur la parcelle (3 constats)

    Purge des dlais de recours (2 mois par un tiers partir de laffichage sur terrain et/ou 3 mois par le prfet partir de lobtention)

    Leve doption dachat du terrain / signature de lacte dachat du terrain si :- Absence de recours- Nombre de rservations suffisant

  • La commercialisation de loprationAVANT SIGNATURE NOTAIRE

    Dfinition dune stratgie commerciale en fonction des cibles de clientleBureau de venteSite internetCentre dappelMailingDmarchage des agencesVente en bloc

    Etablissement des plaquettes commerciales de vente, de la maquette, des contrats de rservation, des notices et plans de vente provisoires (avant la conclusion des marchs de travaux) puis dfinitifs (pour la signature de lacte de Vente en lEtat Futur dAchvement (VEFA) et des listes doptions.

  • La commercialisation de loprationEtablissement de la grille des prix de vente.

    Le contrat de rservation / la notification notaire / lacte authentique

    Dlai de rtractation de 7 jours

    SCELLIER jusqu fin 2012 en BBCFin janvier 2011 : dfiscalisation 25 % sur 9 ansFin 2011 : dfiscalisation 22 % sur 9 ansFin 2012 : dfiscalisation 14 % sur 9 ans

  • La commercialisation de loprationAPRES SIGNATURE NOTAIRE

    Suivi des ventuelles demandes de travaux modificatifs faisabilit/chiffrage/excution

    Ralisation des choix acqureurs

    Visite sur site avec les acqureurs aprs lachvement des cloisons

    Appels de fond en fonction des clauses de lacte de vente

    Confirmation des dlais de livraison acqureur : V3M / V1M

    Le CA Comptable : % avancement travaux x montant vente notaire

  • La constructionDs lobtention du PC, la constitution du Dossier de Consultation des Entreprises DCE- est lance en vue dobtenir :Plans de masse et dtagesCoupes, dtails et faadesCCTPPlanning dexcutionRICTRapport CERQUALPlans de pr-tude btonEtude Thermique / Etude de sol avec suivi pizomtrique / etc Dlai 2 3 mois puis lancement de lappel doffreChoix du type dAO : ouvert ou restreint / CES ou EG

  • La constructionEn parallle :

    Ouverture dun compte squestre visant recevoir les dpts de garantie des contrats de rservation.

    Constitution du dossier de demande de Garantie Financire dAchvement.

    Constitution des dossiers de demande dassurance Dommages-Ouvrages