bauökonomie maß der baulichen nutzung und ... · flächenermittlung im hochbau debora mendler m....
TRANSCRIPT
Bauökonomie
Maß der baulichen Nutzung undFlächenermittlung im Hochbau
Debora Mendler M. Sc.
Modul Bauökonomie und Baurecht
Seite Seite 1
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung
1 19.04.2016 Einführungsveranstaltung,
Organisatorisches, Einführung in die
Immobilienökonomie und die Rolle
des Architekten für die Bau- und
Planungsökonomie
Prof. Dr. Kristin Wellner,
Debora Mendler M. Sc.
2 26.04.2016 Überblick über die
Architektenleistungen
Debora Mendler M. Sc. Seminar Einführung→ Besprechung der
Übungsprojekte,Gruppeneinteilung, ISIS 2
03.05.2016 Exkursionswoche
3 10.05.2016 Qualitätsmanagement und privates
Baurecht
Debora Mendler M. Sc. Übung Architektenvertrag→ Erstellung eines
Architektenvertrags für daseigene Übungsprojekt
4 17.05.2016 Flächen und Rauminhalte im Hochbau Debora Mendler M. Sc. Übung Flächenermittlung DIN 277→ Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt→ Flächenermittlung am Projekt notwendige Ermittlungen für den Bauantrag
Seite 2
Vorlesungsreihe Bauökonomie
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung
5 24.05.2016 Mengenermittlung und Nachträge Dipl.-Ing. Alfons Hasenbein
6 31.05.2016 Ausschreibung von Bauleistungen Dr. Jan Kehrberg Übung Ausschreibung erstellen→ Erstellung einer Mini-
Ausschreibung
7 07.06.2016 Kostenermittlung gemäß DIN 276 Debora Mendler M. Sc. Übung Kostenermittlung DIN 276→ Kostenermittlung am Projekt
8 14.06.2016 Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Kristin Wellner Übung Nutzungskostenschätzung→ Wirtschaftlichkeitsvergleich und
Nutzungskostenplanung
9 21.06.2016 Haftung und Versicherung Ass. jur. Ulrich Langen
Seite 3
Vorlesungsreihe Bauökonomie
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung
10 28.06.2016 Projektsteuerung / Terminplanung Debora Mendler M. Sc.
11 05.07.2016 Objektüberwachung I Debora Mendler M. Sc. Übung Objektüberwachung Case Study→ Was tun bei festgestellten
Mängeln?→ Die Abnahme der Bauleistungen→ Gewährleistung nach der
Abnahme
12 12.07.2016 Objektüberwachung II Debora Mendler M. Sc.
13 19.07.2016 Honorarermittlung, Projektkalkulation,
wirtschaftliches Architekturbüro
Debora Mendler M. Sc. Übung Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit→ Honorarberechnung und Erstellen
einer Schlussrechnung
Seite 4
Vorlesungsreihe Bauökonomie
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite Seite 5
Informationen
Vortragsfolien und Aufgabenstellungen
(Seminar zur Vorlesung) unter:
archix.de
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 6
Wiederholung QM im Architekturbüro
Methoden / Verfahren
Qualität
Qualitätsmanagementsysteme
Management
EN ISO 9000
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Einführung eines Qualitätsmanagementsystems
1. Beschaffung von Informationen zum Thema Qualitätsmanagement durch Besuche
von Seminaren und lesen von Fachliteratur.
2. Klärung der Frage, ob ein externer Berater eingeschaltet werden soll.
3. Beginn der Einführung des Qualitätsmanagementsystems durch Beschluss der
Geschäftsleitung.
4. Erstellung eines Projektplanes mit Zeitvorgaben und Maßnahmenschritten.
5. Information der Mitarbeiter über die beabsichtigte Einführung.
6. Formulierung einer Qualitätspolitik mit eigenen Qualitätszielen.
7. Benennung eines Qualitätsmanagementbeauftragten.
8. Festlegung von Verantwortlichkeiten.
9. Schulung der Mitarbeiter.
10. Erstellung eines Qualitätsmanagementhandbuches.
11. Erstellung von Verfahrens- und Arbeitsanweisungen .
12. Durchführung von internen Audits.
13. Auswahl eines Zertifizierers (z.B. Deutsche Akkreditierungsstelle GmbH DAkkS).
14. Zertifizierung.
Seite 7
Wiederholung QM im Architekturbüro
Quelle: IHK Berlin
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 8
Wiederholung Qualitätsmanagementsysteme
Arbeitsmittel
Checklisten
Protokolle
Terminpläne
Tabellen für Flächen- und
Kostenermittlungen
Detailsammlungen
Beispielplanungen
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite Seite 9
Zertifizierung Qualitätsmanagementsystem
Mitarbeiter Erst-Zertifizierung 1. bzw. 2. Überwachung Re-Zertifizierung
1 – 5 1.600 € – 2.000 € 900 € – 1.000 € 1.200 € – 1.000 €
6 – 10 2.000 € – 2.400 € 900 € – 1.200 € 1.200 € – 1.600 €
11 – 15 2.400 € – 2.900 € 1.200 € – 1.400 € 1.800 € – 2.200 €
16 – 25 2.900 € – 3.200 € 1.800 € – 2.200 € 2.200 € – 2.800 €
26 – 45 3.200 € – 4.200 € 2.000 € – 2.400 € 2.600 € – 3.200 €
46 – 65 3.900 € – 5.100 € 2.400 € – 2.800 € 3.200 € – 4.800 €
66 – 85 4.100 € – 6.100 € 3.200 € – 3.600 € 3.900 € – 5.200 €
86 – 125 5.100 € – 7.100 € 3.500 € – 3.900 € 4.600 € – 6.100 €
126 – 175 6.100 € – 8.100 € 3.700 € – 4.300 € 5.100 € – 7.600 €
http://www.iso9001.info/zertifizierung/kosten/
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
1. Buch Allgemeiner
Teil• Abschluss von Verträgen gem. BGB:
Ein Vertrag ist ein Rechtsgeschäft, das aus mindestens zwei übereinstimmenden, in Bezug aufeinander abgegebenen Willenserklärungen, genannt Angebot ( 145) und Annahme( 146 BGB).
Wiederholung Rechtliche Grundlagen
BGB
Seite Seite 10
• Allgemein
• Grundsätzlich können Verträge nur zwischen geschäftsfähigen Personen (natürliche oder juristische Personen) abgeschlossen werden
• Ein Vertrag wird ausgehandelt. Er kommt durch Angebot und Annahme (s.o.) zustande. • Die Vertragsparteien bestimmen den Inhalt des Vertrages = Vertragsfreiheit• Beschränkungen:
• Sittenwidrigkeit• Grundsatz von Treu und Glauben• Strafbestimmungen
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite Seite 11
Sittenwidrigkeit
http://www.iso9001.info/zertifizierung/kosten/
Sittenwidrigkeit als Grenze der Vertragsfreiheit
„Als sittenwidrig wird etwas bezeichnet, wenn es gegen das Anstandsgefühl eines jeden
Menschen verstößt, der billig und gerecht denkt.“ (BGH 10, 232; 69 297)
• Gem. 138 BGB:
(1) Verstoß gegen die guten Sitten
(2) Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an
Urteilsvermögen, einer erheblichen Willensschwäche
• Beispiele:
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
(1) Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.
(2) Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein.
Werkverträge 631 - 652 BGB
• 631 BGB
Wiederholung Rechtliche Grundlagen
BGB
Seite Seite 12
Herstellung des Werkes Vergütung
2. Buch Schuldrecht
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Grundlagen:
• BGB (Werkvertragsrecht)
• HOAI
Kann auch durch Nichtarchitekten abgeschlossen
werden, jedoch Verpflichtung zur Information über
Status
Seite 13
Wiederholung Planungsvertrag
Planung des Vorhabens und
Überwachung der HerstellungVergütung
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
„Wir beauftragen Sie mit den Leistungsphasen 1 9 gem. HOAI. […]“
Schlechtes Beispiel:
Wiederholung Planungsvertrag
Seite Seite 14
Die HOAI…
… ist reine Honorarordnung / reines Preisrecht.… dient dazu, das Honorar für bestimmte Teile der Architektenleistung
festzulegen.… stellt keine Definition der Leistungspflichten des Architekten dar.
Werden die in der HOAI aufgeführten Leistungen der Leistungsphasen Inhalt des Vertrages, schuldet der Architekt alle aufgeführten Leistungen, ob sie notwendig sind oder nicht + alle Leistungen, die zur Erreichung des Erfolges notwendig sind und ggf. über die HOAI hinausgehen.
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
I. Maß der baulichen Nutzung
II. Flächenermittlung im Hochbau
III. Seminar zur Vorlesung
Seite 15
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 16
Maß der baulichen Nutzung
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
• Einführung: Vereinfachte Projektentwicklungsrechnung
• Flächen im Bauplanungsrecht
• Flächen im Bauordnungsrecht
Seite 17
Maß der baulichen Nutzung
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
• Basisliteratur zu Flächen im Hochbau
BauNVO – Flächen gemäß der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau
MF/G – Richtlinie zur Berechnung von gewerblichen Mietflächen des gif e.V.
MF/W – Richtlinie zur Berechnung von Wohnungsmietflächen des gif e.V.
WoFIV – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
Seite 18
Maß der baulichen Nutzung
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Projektentwicklungsrechnung, Aufgabe aus der Praxis:
Wismar Innenstadt: Bauland für Wohn- und Geschäftshaushaus zu verkaufen:
>> Fläche ca. 500 m² – Kaufpreis 200.000 EUR <<
Ein tolles Angebot für den Investor?
Wieviel Projektentwicklungsgewinn könnte erzielt werden?
Seite 19
Maß der baulichen Nutzung
Daraus resultiert eine typische Frage an den Architekten:
Wieviel vermietbare Fläche darf ich auf dem Grundstück bauen?
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 20
Maß der baulichen Nutzung
Wieviel qm
darf ich bauen?
Was kostet das
Haus?
Wieviel Mietfläche
kann ich vermieten/
verkaufen?
500 m² Bauland
200.000 EUR
10 EUR/m²
Nettokaltmiete (NKM)
Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Wieviel qm
darf ich bauen?
Was kostet das
Haus?
Wieviel Mietfläche
kann ich vermieten/
verkaufen?
Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung
Seite 21
Maß der baulichen Nutzung
10 EUR/m² NKM entspricht etwa
2.400 EUR/m² WoFl
12 x 10 EUR/m² = 120 EUR JNKM/m²
120 EUR x 20 = 2.400 EUR/m²
500 m² Bauland
200.000 EUR
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Wieviel qm
darf ich bauen?
Was kostet das
Haus?
Wieviel Mietfläche
kann ich vermieten/
verkaufen?
Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung
Seite 22
Maß der baulichen Nutzung
Vervielfältiger aus
„Maklerformel“:
1_
Rendite= Vervielfältiger
1_
5%= 20
10 EUR/m² NKM entspricht etwa
2.400 EUR/m² WoFl
12 x 10 EUR/m² = 120 EUR JNKM/m²
120 EUR x 20 = 2.400 EUR/m²
500 m² Bauland
200.000 EUR
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung
Seite 23
Maß der baulichen Nutzung
2.400 EUR/m² WoFl
Guter Faktor: 85 % WoFl/BGF
2.400 EUR x 0,85 = 2.040 EUR/m² BGF
Wieviel qm
darf ich bauen?
Was kostet das
Haus?
Wieviel Mietfläche
kann ich vermieten/
verkaufen?
500 m² Bauland
200.000 EUR
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung
Seite 24
Maß der baulichen Nutzung
2.400 EUR/m² WoFl
2.040 EUR/m² BGF
Wieviel qm
darf ich bauen?
Was kostet das
Haus?
Wieviel Mietfläche
kann ich vermieten/
verkaufen?
500 m² Bauland
200.000 EUR
KG200: 0 EUR
KG300+400: 1.166 EUR/m² BGF
KG500: 0 EUR
KG600: 0 EUR
KG700: 20 %
auf KG300 u. 400
=1.400 EUR/m² BGF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung
Seite 25
Maß der baulichen Nutzung
2.400 EUR/m² WoFl
2.040 EUR/m² BGF
Wieviel qm
darf ich bauen?
Was kostet das
Haus?
Wieviel Mietfläche
kann ich vermieten/
verkaufen?
500 m² Bauland
200.000 EUR
GFZ 2,0 = Geschossfläche nach
BauNVO
= 1.000 m² GF
= 1.000 m² BGF?
1.400 EUR/m² BGF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung
Seite 26
Maß der baulichen Nutzung
2.400 EUR/m² WoFl
2.040 EUR/m² BGF
Wieviel qm
darf ich bauen?
Was kostet das
Haus?
Wieviel Mietfläche
kann ich vermieten/
verkaufen?
500 m² Bauland
200.000 EUR
1.400 EUR/m² BGF
850 m² WoFl = 1.978.800 EUR (Verkaufserlös abzgl. 3 % Vertriebskosten)
1.000 m² BGF = -1.400.000 EUR (Baukosten)
500 m² Bauland = - 220.000 EUR (inkl. 10 % Erwerbsnebenosten)
5 % Zwischenfinanzierung = 0,05 x 1.600.000 EUR = 40.000 EUR
Überschlägiges Ertragsergebnis = ca. + 300.000 EUR (18 % der Investitionssumme)
Var.
1
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung
Seite 27
Maß der baulichen Nutzung
2.400 EUR/m² WoFl
2.040 EUR/m² BGF
Wieviel qm
darf ich bauen?
Was kostet das
Haus?
Wieviel Mietfläche
kann ich vermieten/
verkaufen?
500 m² Bauland
200.000 EUR
1.400 EUR/m² BGF
1.000 m² WoFl = 2.328.000 EUR (Verkaufserlös abzgl. 3 % Vertriebskosten)
1.150 m² BGF = -1.610.000 EUR (Baukosten)
500 m² Bauland = - 220.000 EUR (inkl. 10 % Erwerbsnebenosten)
5 % Zwischenfinanzierung = 0,05 x 1.800.000 EUR = 45.000 EUR
Überschlägiges Ertragsergebnis = ca. + 450.000 EUR (25 % der Investitionssumme)
Var.
2
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Wo liegen die Optimierungspotenziale?
Seite 28
Maß der baulichen Nutzung
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Wo liegen die Optimierungspotenziale?
Seite 29
Maß der baulichen Nutzung
• Ausreizen der baurechtlichen Begrenzung
• Erweitern des Baukörpers mit nicht bauplanungsrechtlich relevanten Flächen
• Schaffen von Mietflächen außerhalb der baurechtlich definierten Vollgeschosse
• Minimierung von „Verlustflächen“ durch optimalen Grundriss
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Wo liegen die Optimierungspotenziale?
Seite 30
Maß der baulichen Nutzung
• Ausreizen der baurechtlichen Begrenzung
• Erweitern des Baukörpers mit nicht bauplanungsrechtlich relevanten Flächen
• Schaffen von Mietflächen außerhalb der baurechtlich definierten Vollgeschosse
• Minimierung von „Verlustflächen“ durch optimalen Grundriss
Kenntnisse über Flächen(definitionen) im öffentlichen Baurecht notwendig
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Öffentliches Baurecht
Seite 31
Maß der baulichen Nutzung
Öffentliches Baurecht
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Öffentliches Baurecht
Seite 32
Maß der baulichen Nutzung
Öffentliches Baurecht
Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Öffentliches Baurecht
Seite 33
Maß der baulichen Nutzung
Öffentliches Baurecht
Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht
WAS darf WO gebaut werden? WIE darf gebaut werden?
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Öffentliches Baurecht
Seite 34
Maß der baulichen Nutzung
Öffentliches Baurecht
Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht
BauGB BauNVO
Bundesebene
Bauordnungen z.B. BauO Berlin
Landesebene
WAS darf WO gebaut werden? WIE darf gebaut werden?
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin)
Seite 35
Maß der baulichen Nutzung
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin)
Seite 36
0 D ¡ � G HU � E D X O L FK HQ� 1 X W] X QJ
Achtung bei B-Plänen: Immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung gilt!
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin)
Seite 37
0 D ¡ � G HU � E D X O L FK HQ� 1 X W] X QJ
Achtung bei B-Plänen: Immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung gilt!
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin)
Seite 38
Maß der baulichen Nutzung
Achtung bei B-Plänen: Immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung gilt!
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin)
Seite 39
Maß der baulichen Nutzung
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin)
Seite 40
0 D ¡ � G HU � E D X O L FK HQ� 1 X W] X QJ
BauNVO (1990) 19 Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche
(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.
(2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.
(3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.
(4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,2. Nebenanlagen im Sinne des 14,3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück
lediglich unterbaut wird,mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können ...
14 Anm.: Kleintierhaltung und Versorgungsanschlussbauwerke
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin)
Seite 41
Maß der baulichen Nutzung
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin)
Seite 42
0 D ¡ � G HU � E D X O L FK HQ� 1 X W] X QJ
BauNVO (1990) 20: Vollgeschosse, Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche
(1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden.
(2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des 19 Abs. 3 zulässig sind.
(3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.
(4) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.
14 Anm.: Kleintierhaltung und Versorgungsanschlussbauwerke
Bundesrecht
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin)
Seite 43
Maß der baulichen Nutzung
BauO Berlin (2005) § 2: Begriffe
[…]
(11)Vollgeschosse sind Geschosse, deren Oberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die
Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine
lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber den Außenwänden
zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) und Geschosse im Dachraum sind
nur dann Vollgeschosse, wenn sie die lichte Höhe gemäß Satz 1 über mindestens zwei Drittel
der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses haben.
Landesrecht
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin)
Seite 44
Maß der baulichen Nutzung
Abb: Prof. Kalusche
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin)
Seite 45
Maß der baulichen Nutzung
Untergeordnete Vorbauten
Quelle: http://zimmerei.fachwerkzentrum-vollack.de/aktivitaeten/vorbauten.html
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin)
Seite 46
Maß der baulichen Nutzung
Untergeordnete Vorbauten
BauO Berlin (2005) § 6: Abstandflächen, Abstände
[…]
(6) Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht
1. vor die Außenwand vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände,
2. Vorbauten, wenn sie
a) insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch
nehmen und
b) nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten,
3. Außenwandbekleidungen zum Zwecke der Energieeinsparung bei bestehenden
Gebäuden.
Von der gegenüberliegenden Nachbargrenze müssen vortretende Bauteile mindestens 2 m
und Vorbauten mindestens 3 m entfernt sein.
Landesrecht
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin)
Seite 47
0 D ¡ � G HU � E D X O L FK HQ� 1 X W] X QJ
Erker, Gauben, Wintergärten …
„Aus der Begründung
“
http://www.stadtentwicklung.berlin.de/bauen/bauaufsicht/de/ehb/senstadt/divers/baunvo.shtml
ImmerImmer imim LandesrechtLandesrecht prüfenprüfen: Definition Vollgeschoss ! Bauliche Anlagen in Abstandsflächen !
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
I. Maß der baulichen Nutzung
II. Flächenermittlung im Hochbau
III. Seminar zur Vorlesung
Seite 48
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
• Gebäudeflächen nach DIN 277
• Flächen im Mietrecht
Seite 49
Flächenermittlung im Hochbau
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 50
Flächenermittlung im Hochbau
Definition der Flächen
DIN 277
Definition der Kostengruppen
DIN 276
DIN 277 Teil 1 Begriffe und Berechnungsarten
DIN 277 Teil 2 Gliederung der Nutzflächen, Funktionsflächen und Verkehrsflächen,
Erläuterung der Begriffe
DIN 277 Teil 3 Mengen und Bezugseinheiten (legt Bezugseinheiten zur DIN 276 fest)
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
DIN 277 im Detail
Seite 51
Flächenermittlung im Hochbau
Bruttogrundfläche
BGF
Konstruktions-Grundfläche
(KGF)
Netto-Grundfläche
(NGF)
Nutzfläche
(NF)
Technische Funktionsfläche
(TF)Verkehrsfläche
(VF)
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 52
Flächenermittlung im Hochbau
DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau
Grundflächen und Rauminhalte sind nach ihrer Zugehörigkeit zu folgenden
Bereichen getrennt zu ermitteln:
Bereich a
überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen (z.B. Innenräume)
Bereich b
überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen (z.B. Balkone
übereinander, Durchfahrten)
Bereich c
nicht überdeckt (z.B. oberster Balkon, Dachterrassen)
Sie sind ferner getrennt nach Grundrissebenen (z.B. Geschosse) und getrennt
nach unterschiedlichen Höhen zu ermitteln.
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 53
Flächenermittlung im Hochbau
BGF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 54
Flächenermittlung im Hochbau
BGF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 55
Flächenermittlung im Hochbau
BGF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 56
Flächenermittlung im Hochbau
BGF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 57
Flächenermittlung im Hochbau
BGF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 58
Flächenermittlung im Hochbau
Installationsschacht
kleiner 1 m²
NGF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 59
Flächenermittlung im Hochbau
NGF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 60
Flächenermittlung im Hochbau
KGF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 61
Flächenermittlung im Hochbau
KGF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 62
Flächenermittlung im Hochbau
NF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 63
Flächenermittlung im Hochbau
TF
Technische Funktionsfläche
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 64
Flächenermittlung im Hochbau
VF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 65
Flächenermittlung im Hochbau
Brutto-
rauminhalt
BRI
BGF x Höhe = BRI
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 66
Flächenermittlung im Hochbau
Brutto-
rauminhalt
BRI
BGF x Höhe = BRI
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 67
Flächenermittlung im Hochbau
Flächen im Mietrecht
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 68
Flächenermittlung im Hochbau
Flächen im Mietrecht
Internationale
Standardisierung
ist in Erarbeitungaufgehoben 1983
Quelle: Prof. Kalusche
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 69
Flächenermittlung im Hochbau
Flächen im Mietrecht
Quelle: Prof. Kalusche
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 70
Flächenermittlung im Hochbau
Flächen im Mietrecht
Gewerbemietfläche
MF/G (2012)
Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen
Raum des gif e.V. (Gesellschaft für Immobilienforschung)
WoFIVVerordnung zur Berechnung der Wohnfläche
MF/W (2012)Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für Wohnraum des gif
e.V. (Gesellschaft für Immobilienforschung)
Wohnungsmietfläche
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 71
Flächenermittlung im Hochbau
Gewerbemietflächen nach gif e. V.
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 72
Flächenermittlung im Hochbau
Gewerbemietflächen nach gif e. V.
MF/G Berechnungsregeln
Folgende Grundflächenarten nach DIN 277 sind keine Mietfläche (MF/G-0):
• Technische Funktionsflächen
• nicht nutzbare Verkehrsflächen
• Zwingende Konstruktions-Grundflächen
NF
TFVF
KGF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 73
Flächenermittlung im Hochbau
Gewerbemietflächen nach gif e. V.
MF/G Berechnungsregeln
Die Grundfläche die nach DIN 277 zur Bruttogrundfläche gehört und nicht der MF/G-0
zugeordnet wird, ist die Mietfläche und heißt MF/G
NF VF
KGF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 74
Flächenermittlung im Hochbau
Gewerbemietflächen nach gif e. V.
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 75
Flächenermittlung im Hochbau
Gewerbemietflächen nach gif e. V.
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 76
Flächenermittlung im Hochbau
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
Allgemeines zur WoFIV
Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften
der WoFIV anzuwenden.
Berechnungsgrundlagen WoFIV Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu
dieser Wohnung gehören.
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen
sowie
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung
gehören.
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 77
Flächenermittlung im Hochbau
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
Anrechnung der Grundflächen
Die Grundflächen
1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als
2 Metern sind zur Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten
geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel,
höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 78
Flächenermittlung im Hochbau
Wohnungsmietflächen nach gif e. V.
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 79
Flächenermittlung im Hochbau
Wohnungsmietflächen
nach gif e. V.
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 80
Flächenermittlung im Hochbau
Wohnungsmietflächen
nach gif e. V.
Nach gif werden im
Unterschied zur
WoFlV keine
Gewichtungen
definiert
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 81
Flächenermittlung im Hochbau
Wohnungsmietflächen nach gif e. V.
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 82
Wohnungsmietflächen
nach gif e. V.
Gewichtung nach WoFlV
frei festlegbar
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 83
Flächenermittlung im Hochbau
Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 84
Flächenermittlung im Hochbau
Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen
Kennzahlen im Geschosswohnungsbau
a) Verhältnis von KGF zur BGF
gut mittel schlecht
0,12 0,17 0,22
b) Verhältnis von NGF zur BGF
gut mittel schlecht
0,88 0,83 0,78
c) Verhältnis von VF zur BGF
gut mittel schlecht
0,07 0,11 0,15
d) Verhältnis von TF zur BGF
gut mittel schlecht
0,01 0,025 0,04
(aus: Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im
Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, Gärtner, Berlin 1996)
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 85
Flächenermittlung im Hochbau
Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen
Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3
BRI m³ 5.000 5.000 5.000
Baukosten BRI €/m³ 210,00 210,00 210,00
BRI/NF 3,8 4,8 5,8
NF m²
Baukosten NF €/m²
Anwendung in der Praxis:
Der Einfluss des Raumflächenfaktors
Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich
dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor.
Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten.
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 86
Flächenermittlung im Hochbau
Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen
Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3
BRI m³ 5.000 5.000 5.000
Baukosten BRI €/m³ 210,00 210,00 210,00
BRI/NF 3,8 4,8 5,8
NF m²
Baukosten NF €/m²
Anwendung in der Praxis:
Der Einfluss des Raumflächenfaktors
Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich
dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor.
Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten.
5.000 m³NF=
3,8
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 87
Flächenermittlung im Hochbau
Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen
Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3
BRI m³ 5.000,00 5.000,00 5.000,00
Baukosten BRI €/m³ 210,00 210,00 210,00
BRI/NF 3,8 4,8 5,8
NF m² 1.315,79 1.041,67 862,07
Baukosten NF €/m² 798,00 1.008,00 1.218,00
Anwendung in der Praxis:
Der Einfluss des Raumflächenfaktors
Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich
dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor.
Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten.
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 88
) O ¦ FK HQHU P L WWO X QJ � L P � + R FK E D X
Vergleich von Büroimmobilien Hinsichtlich der NF / BGF
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 89
Flächenermittlung im Hochbau
Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen
Anwendung in der Praxis:
Vergleich von Nutz- und Verlustflächen
bei Verwaltungsgebäuden
Errechnen Sie die Jahresmiete der Objekte 25 und 45
bei einer BGF von 10.000 m² und einer Miete von 20,- €/m² NF. Wie
ist die Bilanz nach 10 Jahren?
Objekt 25 Objekt 45
Nutzfläche 53,2 % 74,51 %
Miete
Jahresmiete
Nach 10 Jahren
Vergleich Differenz
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 90
Flächenermittlung im Hochbau
Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen
Anwendung in der Praxis:
Vergleich von Nutz- und Verlustflächen
bei Verwaltungsgebäuden
Errechnen Sie die Jahresmiete der Objekte 25 und 45
bei einer BGF von 10.000 m² und einer Miete von 20,- €/m² NF. Wie
ist die Bilanz nach 10 Jahren?
Objekt 25 Objekt 45
Nutzfläche 5.320 7.451
Miete 106.400 149.020
Jahresmiete 1.276.800 1.788.240
Nach 10 Jahren 12.768.000 17.882.400
Vergleich Differenz 5.114.400
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 91
Flächenermittlung im Hochbau
Weiterführende Literatur
BKI (Hrsg.): Bildkommentar DIN 276/277, 3. Aufl., Stuttgart 2007
BKI (Hrsg.): Handbuch Kostenplanung im Hochbau, 2. Aufl., Stuttgart 2008
Blecken; Hasselmann: Kommentar zur DIN 276, Köln 2007
Fröhlich: Hochbaukosten – Flächen – Rauminhalte, 16. Aufl., Wiesbaden 2010
Heix, G.: Wohnflächenberechnung, 3. Aufl., Essen 2004
Kalusche, W.: Bemessen von Gebäuden – einfach aber richtig! In: Liebchen, Jens;
Viering, Kalusche, W.: Grundflächen und Planungskennwerte von Wohngebäuden. In: Gralla;Kohnke-Wensing;
Bachmann; Kinne: Flächen und Mietverträge, Berlin 2008
Schneider, J.: Bekenntnisse eines Baulöwen, Verlagsgruppe Econ Ullstein List, München 1999
Warnecke, K. H.: Wohnflächenberechnung, 3. Aufl., 2009
Weiß; Hasselmann.: Normgerechtes Bauen, 20. Aufl., Köln 2007
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 92
10 Minuten
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
I. Maß der baulichen Nutzung
II. Flächenermittlung im Hochbau
III. Seminar zur Vorlesung
Seite 93
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 94
Seminar zur Vorlesung
Wiederholung Architektenvertrag
Bebaubarkeit und Flächenermittlung im
Hochbau
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 95
Architektenvertrag
Form:
• Grundsätzlich Formfreiheit – also auch mündlicher Vertragsschluss
möglich
• Wesentlicher Grundsatz: Beide Parteien wollen sich aneinander
binden
• Vertrag kommt z. B. auch schon zustande, wenn
• der Auftraggeber den Vertragsentwurf erhalten hat,
• ihm alle Vertragsdetails bekannt sind
• und er „fernmündlich“ oder im Gespräch „Ja, ich bin
einverstanden“ äußert
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 96
Architektenvertrag
Form:
• Aus Beweisgründen wird eine schriftliche Vereinbarung empfohlen
• Formvorschriften können bei Gemeinden, sonstigen öffentlich-
rechtlichen Körperschaften und kirchenrechtlichen Körperschaften gelten
• Unzulässig: Kopplung der Architektenleistung mit dem Erwerb eines
bestimmten Grundstücks
• Honorarvereinbarung muss schriftlich erfolgen!
§7 Abs. 1 HOAI:
„Das Honorar richtet sich nach der schriftlichen Vereinbarung, die die
Vertragsparteien bei Auftragserteilung im Rahmen der durch diese Verordnung
festgesetzten Mindest- und Höchstsätze treffen.“
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 97
Seminar zur Vorlesung
Quelle: http://www.vorlagen.de/media/19798/fhHRVMqbEW.gif
1. Aufgabe:
Erstellen Sie einen Architektenvertrag
a) Verwenden Sie als inhaltliche
Aufgabenstellung Ihr gewähltes Projekt.
b) Verwenden Sie keinen Mustervertrag!
c) Schreiben Sie einen ausgewogenen
Vertrag für die Planungsleistungen eines
Architekten.
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 98
Seminar zur Vorlesung
Wiederholung Architektenvertrag
Bebaubarkeit und Flächenermittlung im
Hochbau
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 99
Seminar zur Vorlesung
GRZ und GFZ:
Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 100
Seminar zur Vorlesung
§ 19 BauNVO – Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche
(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je
Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.
(2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des
Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.
Bundesrecht
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 101
Seminar zur Vorlesung
§ 19 BauNVO – Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche
(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je
Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.
(2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des
Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.
Bundesrecht
?
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 102
Seminar zur Vorlesung
§ 2 BauO Berlin – Begriffe
(1) Anlagen sind bauliche Anlagen und sonstige Anlagen und Einrichtungen im
Sinne des §1 Abs. 1 Satz 2. Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden
verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen; eine Verbindung mit dem
Boden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem
Boden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die
Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest
benutzt zu werden.
Landesrecht
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 103
Seminar zur Vorlesung
GRZ (BauNVO 1990):
Berechnung der GRZ I (Hauptanlagen)zu berücksichtigen:
Gebäudegrundfläche 500 m²
Terrassen/Balkone 50 m²
Gesamtfläche: 550 m²
Grundflächenzahl: 0,55
Zulässige Grundfläche
Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 104
Seminar zur Vorlesung
§ 19 BauNVO – Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche
(4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von
1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,
2. Nebenanlagen im Sinne des § 14,
3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das
Baugrundstück lediglich unterbaut wird,
mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1
bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens
jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in
geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von
Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. […]
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 105
Seminar zur Vorlesung
GRZ (BauNVO 1990):
Berechnung der GRZ I (Hauptanlagen)zu berücksichtigen:
Gebäudegrundfläche 500 m²
Terrassen und Balkone 50 m²
Gesamtfläche: 550 m²
Grundflächenzahl: 0,55
Berechnung der GRZ II (GRZ I einschl. zulässige
Überschreitung i.S.d. § 19 BauNVO sowie Unterbauungen):
zu berücksichtigen:
Gebäudegrundfläche 500 m²
Terrassen und Balkone 50 m²
Zuwegungen und -fahrten 50 m²
Überdachte Stellplätze 50 m²
Tiefgarage 150 m²
Terrassen und Balkone* -50 m²
Gesamtfläche: 750 m²
Grundflächenzahl: 0,75
* Überlagerung mit Tiefgarage
Zulässige Grundfläche
Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 106
Seminar zur Vorlesung
§ 20 BauNVO – Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Geschossfläche
(1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen
Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden.
(2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je
Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind.
(3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen
Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß
die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu
ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände
ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.
(4) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des §14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach
Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige
Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können,
unberücksichtigt.
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 107
Seminar zur Vorlesung
Gem.§ 2 BauO Berlin – Begriffe
Ein Geschoss ist ein Vollgeschoss, wenn es
• mehr als 1,40 m über Geländeoberkante (im Mittel) hinausragt und
• mindestens über zwei Drittel der Grundfläche eine lichte Höhe 2,30 m hat
Im Dachraum bzw. obersten Geschoss ist ein Geschoss ein Vollgeschoss, wenn es
• eine lichte Höhe von 2,30 m über zwei Drittel der Grundfläche des darunter
liegenden Geschosses hat.
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 108
Seminar zur Vorlesung
GFZ (BauNVO 1990):
Berechnung der GFZ zu berücksichtigen:
Gebäudefläche DG 0 m²
Gebäudefläche 2. OG 500 m²
Gebäudefläche 1. OG 500 m²
Gebäudefläche EG 500 m²
Gebäudefläche KG 0 m²
Gesamtfläche: 1.500 m²
Geschossflächenzahl: 1,5
unberücksichtigt bleiben:
Terrassen und Balkone
Vordächer und Dachüberstände
Zuwegungen und -fahrten
Überdachte Stellplätze
Tiefgarage
Nicht Vollgeschosse
Zulässige Geschossfläche
Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 109
Seminar zur Vorlesung
Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 110
Seminar zur Vorlesung
Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
DIN 277 im Detail
Seite 111
Flächenermittlung im Hochbau
Bruttogrundfläche
BGF
Konstruktions-Grundfläche
(KGF)
Netto-Grundfläche
(NGF)
Nutzfläche
(NF)
Technische Funktionsfläche
(TF)Verkehrsfläche
(VF)
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 112
Seminar zur Vorlesung
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 113
Seminar zur Vorlesung
Quelle: Fries, Claudia: Architektenleistungen Kosten und Recht S. 106.
2. Aufgabe:
Ermitteln Sie die Bebaubarkeit und die
Flächen Ihres Projekts
a) Ermitteln Sie GRZ (I und II) und GFZ (einschließlich
Vollgeschossnachweis) vom selbstgewählten Projekt
b) Skizzieren Sie anschließend einen flächenoptimierten
Bebauungsvorschlag mit zusätzlichen Flächen, jedoch ohne dabei die
Kennzahl GFZ zu erhöhen
c) Erstellen Sie eine Flächenermittlung nach DIN 277
(BGF a, b, c; KGF, NGF, NF, TF, VF)
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 114
Seminar zur Vorlesung
3. Aufgabe:
Erstellung einer Mini-Ausschreibung
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 115
Seminar zur Vorlesung
4. Aufgabe:
Kostenermittlung DIN 276,
1. und 2. Ebene
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 116
Seminar zur Vorlesung
5. Aufgabe:
Wirtschaftlichkeitsvergleich
Fassade
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 117
Seminar zur Vorlesung
6. Aufgabe
Gerichtsverfahren Mängelbeseitigung
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 118
Seminar zur Vorlesung
7. Aufgabe
Honorarberechnung und Bürowirtschaftlichkeit
Honorarberechnung
Bearbeitungsaufwand
Stundenanzahl
Leistungsphasen
Stundensatz
Büroumsatz
Schlussrechnung
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 119
Seminar zur Vorlesung
Die Abgaben erfolgen über ISIS 2:
• https://isis.tu-berlin.de/
• Kursname: PBI_SV_Sose16
• Anmeldung pro Student - dann gemeinsame Gruppeneinteilung
• Abgaben ausschließlich als .pdf-Datei
• Einschreibeschlüssel: sv_pbi16
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 120
Seminar zur Vorlesung
Die Abgaben erfolgen über ISIS 2:
1. Architektenvertrag
2. Bebaubarkeit und Flächenermittlung
3. Mini-Ausschreibung
4. Kostenermittlung DIN 276
5. Wirtschaftlichkeitsvergleich Fassade
6. Objektüberwachung
7. Honorarberechnung
Abgabe der Seminaraufgaben 1 und 2 am 31.05.2016
Abgabe der Seminaraufgaben 3, 4 und 5 am 05.07.2016
Abgabe der Seminaraufgaben 6 und 7 am 16.08.2016
Mappenabgabe digital mit allen Seminaraufgaben am 30.08.2016!
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 121
Seminar zur Vorlesung
!Nach dem Vortrag
von Herrn Hasenbein
am 24.05.2016 findet
kein Seminar statt!