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Bauökonomie
Honorarermittlung nach HOAI 2013
Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro
Debora Mendler M. Sc.
Modul Bauökonomie und Baurecht
Seite 1
© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft
Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung
1 19.04.2016 Einführungsveranstaltung,
Organisatorisches, Einführung in die
Immobilienökonomie und die Rolle
des Architekten für die Bau- und
Planungsökonomie
Prof. Dr. Kristin Wellner,
Debora Mendler M. Sc.
2 26.04.2016 Überblick über die
Architektenleistungen
Debora Mendler M. Sc. Seminar Einführung
→ Besprechung der
Übungsprojekte,
Gruppeneinteilung, ISIS 2
03.05.2016 Exkursionswoche
3 10.05.2016 Qualitätsmanagement und privates
Baurecht
Debora Mendler M. Sc. Übung Architektenvertrag
→ Erstellung eines
Architektenvertrags für das
eigene Übungsprojekt
4 17.05.2016 Flächen und Rauminhalte im Hochbau Debora Mendler M. Sc. Übung Flächenermittlung DIN 277
→ Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt
→ Flächenermittlung am Projekt
notwendige Ermittlungen für den
Bauantrag
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Vorlesungsreihe Bauökonomie
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Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung
5 24.05.2016 Mengenermittlung und Nachträge Dipl.-Ing. Alfons Hasenbein
6 31.05.2016 Ausschreibung von Bauleistungen Dr. Jan Kehrberg Übung Ausschreibung erstellen
→ Erstellung einer Mini-
Ausschreibung
7 07.06.2016 Kostenermittlung gemäß DIN 276 Debora Mendler M. Sc. Übung Kostenermittlung DIN 276
→ Kostenermittlung am Projekt
8 14.06.2016 Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Kristin Wellner Übung Nutzungskostenschätzung
→ Wirtschaftlichkeitsvergleich und
Nutzungskostenplanung
9 21.06.2016 Haftung und Versicherung Ass. jur. Ulrich Langen
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Vorlesungsreihe Bauökonomie
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Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung
10 28.06.2016 Projektsteuerung / Terminplanung Dipl.-Ing. Bernd Romahn
11 05.07.2016 Objektüberwachung Debora Mendler M. Sc. Übung Objektüberwachung Case
Study
→ Was tun bei festgestellten
Mängeln?
→ Die Abnahme der Bauleistungen
→ Gewährleistung nach der
Abnahme
12 12.07.2016 Nutzungskosten Debora Mendler M. Sc.
13 19.07.2016 Honorarermittlung, Projektkalkulation,
wirtschaftliches Architekturbüro
Debora Mendler M. Sc. Übung Honorarermittlung und
Bürowirtschaftlichkeit
→ Honorarberechnung und Erstellen
einer Schlussrechnung
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Vorlesungsreihe Bauökonomie
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Klausurtermin:
Montag, 01.08.2016: 14 Uhr im Raum H 0105
Nachschreibetermin:
(nur bei nicht bestandener 1. Klausur oder Krankschreibung am 01.08.2016)
Montag, 07.11.2016: 16 Uhr im Raum H 0105
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Nachschreibetermin für die Klausur
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Klausurtermin:
Montag, 01.08.2016: 14 Uhr im Raum H 0105
Nachschreibetermin:
(nur bei nicht bestandener 1. Klausur oder Krankschreibung am 01.08.2016)
Montag, 07.11.2016: 16 Uhr im Raum H 0105
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Nachschreibetermin für die Klausur
Tutorium zu
klausur-
relevanten
Aufgaben am
26.07.2016
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• Dauer der Klausur: 2,5 h
• Teilnahme nur bei erfolgter Anmeldung in Qispos/mit dem gelben Zettel
• die Klausur wird als Kofferklausur durchgeführt: eigene Unterlagen sowie
Taschenrechner sind zulässig (keine Mobiltelefone)
• 30 + 30 = 60; Die Prüfungsteile von Prof. Otto und Prof. Wellner erhalten je
30 Punkte und werden summiert; aus der Summe der Punkte ergibt sich die
Note
Klausur zum Modul Bauökonomie und Baurecht
Seite 7
Klausur
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Informationen
Vortragsfolien und
Aufgabenstellungen
(Seminar zur Vorlesung)
unter:
archix.de
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Exkurs Nutzungskosten
• Starke Fokussierung auf die Herstellungskosten eines Gebäudes
• Entscheidungsfindung (u.a. im Planungsprozess) ausschließlich durch
Höhe der Herstellungskosten beeinflusst
• Unkenntnis über Folgen von Planungsentscheidungen im Lebenszyklus
eines Gebäudes
• Ziel der Ermittlung von Nutzungskosten:
Heutige Einsparungen nicht auf Kosten zukünftiger Nutzer und Eigentümer
Problemstellung
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Nutzungskosten im Hochbau sind “alle in baulichen Anlagen und deren
Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig
wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer
Beseitigung” (Nutzungsdauer)
„Die Nutzungskostenplanung dient der wirtschaftlichen und
kostentransparenten Planung, Herstellung, Nutzung und Optimierung
von Bauwerken.“
Vorteil: Mit Nutzungskostenermittlung können die Kosten nicht nur für die
Erstellung, sondern auch für die langjährige Nutzung erfasst werden.
Zweck: vollständige Erfassung der Lebenszykluskosten
DIN 18960:2008 Nutzungskosten
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Quelle: Prof. Kalusche
Exkurs Nutzungskosten
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I. Einführung
II. Honorarermittlung
III. Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro
IV. Seminar zur Vorlesung
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Vergleich HOAI 2009 und 2013
Einführung
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Honoraranspruch setzt Beauftragung voraus!
1. mündlich
2. schriftlich
3. konkludentes Verhalten
Beauftragung oder Akquise?
Einführung
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Architektenvertrag = Werkvertrag §§631ff BGB
Architekt schuldet Werk
Auftraggeber schuldet Bezahlung
Grundlagen siehe Werkvertragsrecht
Einführung
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Vergütung
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Eingriff in den Grundsatz des freien Marktes – Warum?
Honorar
Ordnung für
Architekten und
Ingenieure
Rechtsverordnung der Bundesregierung
Inkrafttreten 1977 | Aktuelle Fassung 2013
Einführung
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• „Inland“
• Auftragnehmer mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland
• Leistungserbringung von der Bundesrepublik Deutschland aus
Räumlicher Geltungsbereich § 1 HOAI
Einführung
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Teil 1
§§ 1 - 16: Allgemeine Vorschriften
Teil 3
§§ 33 – 37: Gebäude und Innenräume
Besondere Grundlagen
Leistungsbild
Honorare
Leistungen im Bestand
Instandhaltungen / -setzungen
Anlage 10: Leistungsbild
Wichtige Paragraphen für Architekten
Einführung
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Das Honorar ist an die Baukosten geknüpft!
Wichtig:
Aus verschiedenen Kosten ergeben sich die sogenannten
“anrechenbaren Kosten” als Basis der Honorarermittlung
Einführung
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Entwicklung der Rohbaupreise 1970 - 2010:
Probleme:
• Schwankende
Baupreise (Konjuktur)
• Aushöhlung durch
Praxis (Preiskampf
durch schlechte
Marktlage)
Einführung
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I. Einführung
II. Honorarermittlung
III. Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro
IV. Seminar zur Vorlesung
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Übersicht Honorarzusammensetzung
„Anrechenbare
Kosten“ (nach HOAI-Tabelle
preislich reguliert)
Honorar für
Grundleistungen
Honorar für besondere
Leistungen
Nebenkosten
Freie Honorarvereinbarung
Freie Honorarvereinbarung
oder Nachweis
unregulierter Teil der Leistungen
Honorarermittlung
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§ 34 HOAI
Leistungsbild
Gebäude / Raumbildende
Ausbauten
2%
7%
15%
3%
25%
10%
4%
32%
2%
Die
Prozentwerte
gelten nur für
die Grund-
leistungen!
Honorarermittlung
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Grundleistungen vs. Besondere Leistung
HOAI Anlage 10
§ 3 Abs. 3 HOAI: Die Aufzählung der Besonderen Leistungen in dieser Verordnung und in den
Leistungsbildern ihrer Anlagen ist nicht abschließend. Die Besonderen Leistungen können
auch für Leistungsbilder und Leistungsphasen, denen sie nicht zugeordnet sind, vereinbart
werden, soweit sie dort keine Grundleistungen darstellen. Die Honorare für Besondere
Leistungen können frei vereinbart werden.
Honorarermittlung
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Basis des Honorars: „Anrechenbare Kosten“ nach
1.) Kostenberechnungsmodell
Ermittlung der Kosten auf Basis der Entwurfsplanung
Grundlage Kostenberechnung
(ausnahmsweise Kostenschätzung, wenn Kostenberechnung (noch) nicht vorliegt)
Honorarermittlung
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Basis des Honorars: „Anrechenbare Kosten“ nach
1.) Kostenberechnungsmodell
Ermittlung der Kosten auf Basis der Entwurfsplanung
Grundlage Kostenberechnung
(ausnahmsweise Kostenschätzung, wenn Kostenberechnung (noch) nicht vorliegt)
2.) Baukostenvereinbarungsmodell
Grundlage Baukostenvereinbarung
Schriftliche Vereinbarung nötig
(zum Zeitpunkt der Vereinbarung darf noch keine Planung vorliegen, die für die
Kostenschätzung oder Berechnung herangezogen werden kann)
Honorarermittlung
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Basis des Honorars: „Anrechenbare Kosten“
Problem 1: Umplanungen zur Kostensenkung
Problem 2: Entwicklung der Marktpreise
Problem 3: Interessenkonflikt Architekt (zu hoch vs. zu niedrig)
Bonus - Malus - Regelung möglich
1) Bonus für Kostenunterschreitungen bis 20% des Honorars nach schriftlicher
Vereinbarung möglich
2) Malus für Kostenüberschreitungen bis 5% des Honorars nach schriftlicher
Vereinbarung möglich
Honorarermittlung
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Honorarzone Tabelle Grundhonorar
Einordnung nach
nach Schwierigkeit
(Punktekatalog)
Mindest- und
Maximalhonorare
(verbindliches
Preisrecht)
Honorarermittlung
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Honorartafel
§ 35 HOAI:
Honorarermittlung - Grundleistungen
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§ 5 Honorarzonen
Die Objekt-, Bauleit- und Tragwerksplanung
wird den folgenden Honorarzonen zugeordnet:
1. Honorarzone I: sehr geringe Planungsanforderungen
2. Honorarzone II: geringe Planungsanforderungen
3. Honorarzone III: durchschnittliche Planungsanforderungen
4. Honorarzone IV: überdurchschnittliche Planungsanforderungen
5. Honorarzone V: sehr hohe Planungsanforderungen
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Katalog für Bestimmung der Honorarzone (indikativ!)
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Bewertung nach Punkten gem. HOAI
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Beispiel
Bewertung nach Punkten gem. HOAI
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Umbauten / Modernisierung § 36 HOAI
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• Umbauzuschlag bis zu 33% / 50%
• Ab Honorarzone III auch ohne schriftliche Vereinbarung 20%
• „Anrechenbaren Bausubstanz“ gehört zu den „anrechenbaren Kosten“(nur bei vorheriger schriftlicher Vereinbarung)
Umbauten / Modernisierung § 36 HOAI
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Fälligkeit des Honorars
1. Leistung vertragsgemäß erbracht
2. Prüffähige Honorarschlussrechnung gestellt
3. Leistung abgenommen (HOAI / BGB)
4. Abschlagsrechnungen für nachgewiesene Leistungen möglich (BGB)
5. Nebenkosten auf Nachweis, sofern nichts anders vereinbart
6. Andere Zahlungsweisen können schriftlich vereinbart werden
Formale Anforderungen
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1. Angaben der für die Berechnung zugrunde gelegten §§ der HOAI
1. Angabe und Begründung der Honorarzone
2. Nennung des vereinbarten Honorarsatzes
3. Angaben des Leistungbildes (Anlage 10)
4. Angaben der % Sätze der abgerechneten Leistungsphasen
5. Maßgebendes Modell zur Ermittlung der „Anrechenbaren Kosten“ ggf. Bonus – Malus Regelungen
6. Ermittlung der anrechenbaren Kosten (nach DIN 276 Fassung 2008)
7. Berechnung der Nebenkosten oder Einzelnachweis
8. Ggf. vereinbarte und erbrachte „Besondere Leistungen“
9. Berechnung der MWSt., sowie steuerlich notwendige Angaben
Kriterien einer
prüffähigen
Schlussrechnung
Formale Anforderungen
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Bestimmung der anrechenbaren Kosten
Nicht alle Baukosten sind „voll“ anrechenbar!
Welche Kosten sind „anrechenbar“?
Formale Anforderungen
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Beispiel für anrechenbare Kosten Fall A:
KG 300 und 400 12.000.000,-
KG 300 10.000.000,-
(= sonst.anrb. Kosten) (25% = 2,5 mio)
KG 400 2.000.000,- (kleiner 25%)(= Technische Anlagen)
Anrechenbare Kosten 12.000.000,-
für Architektenhonorar
Beispiel Honorarberechnung
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Beispiel für anrechenbare Kosten Fall B:
KG 300 und 400 15.000.000,-
KG 300 10.000.000,-
(= sonst. anrb. Kosten) (25% = 2,5 Mio.)
KG 400 5.000.000,- (größer 25%)(= Technische Anlagen)
Anrechenbare Kosten 10.000.000,-
für Architektenhonorar +2.500.000,- (=25% von 10 Mio.)
+1.250.000,- (= Hälfte des Rests)
13.750.000,-
Beispiel Honorarberechnung
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Beispiel für anrechenbare Kosten Fall C:
KG 300 und 400 21.000.000,-
KG 300 16.000.000,-
KG 400 5.000.000,-
Beispiel Honorarberechnung
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Beispiel für anrechenbare Kosten Fall C:
KG 300 und 400 21.000.000,-
KG 300 16.000.000,-
(= sonst. anrb. Kosten) (25% = 4,0 Mio.)
KG 400 5.000.000,- (größer 25%)
Beispiel Honorarberechnung
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Beispiel für anrechenbare Kosten Fall C:
KG 300 und 400 21.000.000,-
KG 300 16.000.000,-
(= sonst. anrb. Kosten) (25% = 4,0 Mio.)
KG 400 5.000.000,- (größer 25%)
Anrechenbare Kosten 16.000.000,-
für Architektenhonorar
Beispiel Honorarberechnung
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Beispiel für anrechenbare Kosten Fall C:
KG 300 und 400 21.000.000,-
KG 300 16.000.000,-
(= sonst. anrb. Kosten) (25% = 4,0 Mio.)
KG 400 5.000.000,- (größer 25%)
Anrechenbare Kosten 16.000.000,-
für Architektenhonorar + 4.000.000,- (=25% von 16 Mio.)
Beispiel Honorarberechnung
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Beispiel für anrechenbare Kosten Fall C:
KG 300 und 400 21.000.000,-
KG 300 16.000.000,-
(= sonst. anrb. Kosten) (25% = 4,0 Mio.)
KG 400 5.000.000,- (größer 25%)
Anrechenbare Kosten 16.000.000,-
für Architektenhonorar + 4.000.000,- (=25% von 16 Mio.)
+ 500.000,- (= Hälfte des Restes)
20.500.000,-
Beispiel Honorarberechnung
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Beispiel Honorarberechnung
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Beispiel Honorarberechnung
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Beispiel Honorarberechnung
3,0 Mio. € : 306.162,00 € + 381.843,00 € = 344.002,50 €
2
5,0 Mio. € : 478.207,00 € + 596.416,00 € = 537.311,50 €
2
3,0 Mio. € = 344.002,50 €
5,0 Mio. € = 537.311,50 €
Honorar = 344.002,50 € + 537.311,50 € - 344.002,50 €
5.000.000,00 € - 3.000.000,00 €( 3.127.500,00 € - 3.000.000 € )
1.3 Grundhonorar
Honorar = 356.325,95 € Honorar = 356.000,00 €sinnvoll runden
Tabellenwerte
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Beispiel Honorarberechnung
356.000,00 €
71.200,00 €
427.200,00 €
2 %
7 %
15 %
3 %
25 %
10 %
4 %
32 %
2 %
27 %
73 %
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Beispiel Honorarberechnung
427.200,00 € x 27 %
427.200,00 € x 73 %
115.344,00 €
311.856,00 €
427.200,00 € netto
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Ermittlung von Honorar einer Teilleistung
innerhalb von Leistungsphasen
Fragestellung: Honorar für Zeichenarbeiten
für einen Bauantrag als Subunternehmer
Honorarermittlung
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Teilleistungen: Abgrenzung ist notwendig bei:
Vereinbarung von Teilen einer Leistung
(z.B. bei gemeinsamer Leistungserbringung mit Partnern)
Bei unvollständiger Leistungserbringung
(z.B. bei Vertragskündigung)
HOAI-Grundsatz: Volle Leistungsphasen berechnen
• Es sind nicht alle Teilleistungen des Leistungsbildes zu
erbringen.
• Es ist der Erfolg der jeweiligen Leistungsphase geschuldet. Tritt
der Erfolg ein, ist die/ sind die Leistungsphase(n) als erbracht
anzusehen und voll berechnungsfähig.
• (Ausnahme: die Beschaffenheit der Architektenleistung sieht die
vollständige Erbringung der z.B. alle Grundleistungen vor)
z.B. wird durch die
Vereinbarung:
“Architekten-
leistungen nach
HOAI LP1-8” das
gesamte
Leistungsbild
Vertragsbestandteil!
Honorarermittlung
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Quelle: Auszug aus “Splittertabelle” von Gutachter Klaus D. Siemon
Beispiel: Honorare für Teilleistungen
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I. Einführung
II. Honorarermittlung
III. Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro
IV. Seminar zur Vorlesung
Seite 55
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Fragestellung: Wieviel Projektstunden dürfen für die
Bearbeitung eines Projektes aufgewendet werden?
Wirtschaftlichkeit: Die Erträge decken die Kosten
einschließlich kalkulatorischer Kosten (z.B. Gewinn)
Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro
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Ausgangsbasis ist die Honorarermittlung
mit folgenden Ergebnissen:
Grundlagenermittlung LP 1: 487 €
Vorentwurf LP 2: 1.137 €
Entwurf LP 3: 1.786 €
Genehmigungsplanung LP 4: 974 €
Fallbeispiel: Kleines Projekt
Beispiel: EFH mit ca. 100qm Wohnfläche
Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro
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Projektbezogene Sachkosten
Projektbezogene Personalkosten
Bürosachkosten (Gemeinkosten)
Büropersonalkosten (Gemeinkosten)
Kalkulatorische Kosten
Summe aller Kosten = Gesamtkosten des Büros
Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro
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Zeit für Projektbearbeitung (Kundenprojekt)
Zeit für Akquisetermine, Vertragsverhandlungen
Zeit für Bearbeitung von Wettbewerben
Zeit für Büroverwaltung
Trennung in Projektstunden (“bezahlte Stunden”) und
sonstige Stunden aller “produktiven” Mitarbeiter
Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro
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Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro
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Summe aller Kosten
geteilt durch:
Projektstunden (bezahlte Stunden)
ergibt:
Mittleren Bürostundensatz
Frage: Was kostet die Stunde Arbeit im Büro?
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Summe aller Gemeinkosten
geteilt durch:
Summe alle Einzelkosten (Projektkosten)
ergibt:
Gemeinkostenzuschlagssatz
Frage: Wieviel Gemeinkosten muss ich auf die Projekte
verteilen?
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Büro-Beispiel aus Skript
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Frage: Wieviel Zeit darf ich für das konkrete Projekt
aufwenden?
Ausgangsbasis ist die Honorarermittlung
mit folgenden Ergebnissen:
Grundlagenermittlung LP 1: 487 €
Vorentwurf LP 2: 1.137 €
Entwurf LP 3: 1.786 €
Genehmigungsplanung LP 4: 974 €
Zeiteinsatz = Budget / Stundensatz
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Frage: Wieviel Zeit darf ich für das konkrete Projekt
aufwenden?
Zeiteinsatz = Budget / Stundensatz
Mittlerer Bürostundensatz ?
Individueller Stundensatz der beteiligten
Mitarbeiter?
Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro
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Bestimmung des individuellen Stundenkostensatz der beteiligten Mitarbeiter?
Lohnermittlung + Zuschlag (Umlage der Gemeinkosten) = StundensatzNetto-
lohn (ca.)
Brutto-
lohn
AG-Anteil
Lohnneben-
kosten (ca.)
GKZ
Summe
(Kosten je
Monat)
bei Arbeitszeit
1.880 h von
2.088 h
400€ zu
8,50€/h
- 125€ 160% 1.365€ 32,56€/h
1.200€ 1.600 400€ 160% 5.200€ 33,20€/h
1.400€ 2.000 500€ 160% 6.500€ 41,50€/h
2.000€ 2.850 712€ 160% 9.261€ 59,11€/h
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Frage: Wieviel Zeit darf ich für das konkrete Projekt aufwenden?
Ausgangsbasis ist die Honorarermittlung mit folgenden
Ergebnissen:
Grundlagenermittlung LP 1: 487 € : 33€/h = 14 h
Vorentwurf LP 2: 1.137 € : 33€/h = 34 h
Entwurf LP 3: 1.786 € : 33€/h = 54 h
Genehmigungsplanung LP 4: 974 € : 33€/h = 29 h
Zeiteinsatz = Budget / Stundensatz
Jeweils die Stundensätze entsprechend der
beteiligten Mitarbeiter ansetzen
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Der Vergleich interner
Aufwandzahlen mit dem
Honorarangebot zeigt die
Wirtschaftlichkeit bereits bei
der Auftragsverhandlung an.
Unwirtschaftliches Projekt
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10 Minuten
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I. Einführung
II. Honorarermittlung
III. Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro
IV. Seminar zur Vorlesung
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Seminar zur Vorlesung
7. Aufgabe
Honorarberechnung und Bürowirtschaftlichkeit
Honorarberechnung
Bearbeitungsaufwand
Stundenanzahl
Leistungsphasen
Stundensatz
Büroumsatz
Schlussrechnung
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Übung 6:
Honorarberechnung und
Bürowirtschaftlichkeit
Die für die Übungsaufgabe gewählte Bauaufgabe
mit den Ergebnissen aus Übung
Architektenvertrag und Kostenermittlung stellt
die Basis der Übung dar.
1. Es soll eine Honorarberechnung zur
Erstellung eines Angebotes aufgestellt
werden.
2. Auf Basis der Honorarberechnung ist eine
Einschätzung zum notwendigen
Bearbeitungsaufwand zu treffen. Dazu wird
eine Kalkulation zu Stundenanzahlen (kalk.
Bearbeitungszeit) für die verschiedenen
beauftragten Leistungsphasen erstellt.
€
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Seminar zur Vorlesung
Die Abgaben erfolgen über ISIS 2:
• https://isis.tu-berlin.de/
• Kursname: PBI_SV_Sose16
• Anmeldung pro Student - dann gemeinsame Gruppeneinteilung
• Abgaben ausschließlich als .pdf-Datei
• Einschreibeschlüssel: sv_pbi16
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Seminar zur Vorlesung
Die Abgaben erfolgen über ISIS 2:
1. Architektenvertrag
2. Bebaubarkeit und Flächenermittlung
3. Mini-Ausschreibung
4. Kostenermittlung DIN 276
5. Objektüberwachung Case Study
6. Wirtschaftlichkeitsvergleich Fassade
7. Honorarberechnung
Abgabe der Seminaraufgaben
1 und 2 am 31.05.2016
Abgabe der Seminaraufgaben
3 und 4 am 05.07.2016
Abgabe der Seminaraufgaben
5, 6 und 7 am 16.08.2016
Endabgabe digital mit überarbeiteten Seminaraufgaben am 30.08.2016!
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Bauökonomie
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Modul Bauökonomie und Baurecht