Universidade de AveiroDepartamento de Economia, Gesto e Engenharia Industrial

Documentos de Trabalho em Gesto Working Papers in Management

rea Cientfica de Gesto G/n 4/2009

Avaliao Imobiliria pelo Mtodo Comparativo na ptica do Avaliador Fernando Oliveira Tavares Antnio Carrizo Moreira Elisabeth Teixeira Pereira

Submission of Papers for Publication (para submisso de artigos para publicao): Prof. Doutor Antnio Carrizo Moreira (amoreira@ua.pt). Universidade de Aveiro, DEGEI, Gesto, Campus Universitrio de Santiago. 3810-193 Aveiro. Portugal.

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Avaliao Imobiliria pelo Mtodo Comparativo na ptica do Avaliador

Fernando Tavares Instituto Superior de Contabilidade e Administrao Universidade de Aveiro faotavares@ua.pt

Antnio Carrizo Moreira Departamento de Economia, Gesto e Engenharia Industrial Universidade de Aveiro amoreira@ua.pt

Elisabeth T. Pereira Departamento de Economia, Gesto e Engenharia Industrial Universidade de Aveiro melisa@ua.pt

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Avaliao Imobiliria pelo Mtodo Comparativo na ptica do AvaliadorResumoO presente artigo centra-se no mbito da avaliao imobiliria em Portugal na ptica do avaliador. Tem por objectivo fazer uma reviso bibliogrfica sobre a utilizao do mtodo comparativo na avaliao imobiliria. Na primeira parte do artigo apresenta-se a forma de clculo do valor correcto de comparao, a sua composio e os requisitos para a utilizao deste mtodo. Na segunda parte so apresentadas as fases do mtodo comparativo e os parmetros de homogeneizao. Finalmente, o artigo alerta para as vantagens e inconvenientes da utilizao do mtodo comparativo e questiona a sua utilizao generalidade das avaliaes imobilirias.

Palavras-chave: Avaliao imobiliria, Mtodo comparativo

Real Estate Evaluation by Comparative Method: The Valuer PerspectiveAbstractThe present article is centred on real estate evaluation in Portugal following the comparative method. Its main purpose is to present a bibliographical revision about the use of the comparative method in the real estate evaluation. The first part of the article addresses the form of calculation of the comparative value, its composition and the requirements for the use of this method. In the second part of the article the steps of the comparative method and the homogenisation parameters are put forward. Finally, the article presents the advantages and inconveniences of the use of the comparative method and questions its use to the generality of the real estate evaluations.

Key Words: Real estate assessment, Comparative method

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A AVALIAO IMOBILIRIA Avaliar um imvel consiste em associar uma quantidade de dinheiro a um bem ou direito em funo das suas qualidades e como consequncia de determinadas condies de mercado. No entanto, apenas depois do imvel objecto de avaliao ser transaccionado que se pode testar o rigor com que foi feita a estimao do seu valor, sendo que na maioria das vezes o valor de avaliao revela-se diferente do preo pelo qual o mesmo foi transaccionado. A avaliao imobiliria uma actividade multidisciplinar que requer um amplo leque de conhecimentos. Os profissionais imobilirios pela sua proximidade ao mercado tm um maior conhecimento sobre o comportamento da oferta e da procura, dos preos, das tendncias e das flutuaes do mercado. Mas existem outros factores que influenciam a formao do valor do imvel e cuja anlise e estudo necessrio para o conhecimento do mercado e para a determinao do valor, como so: as variveis macroeconmicas, o urbanismo, os custos de construo, entre outros. Segundo as Normas Internacionales de Valuacin (NIV, 2005), o valor de mercado definido como o valor estimado a que um imvel poderia ser transaccionado na data da avaliao, entre um comprador disposto a comprar e um vendedor disposto a vender, numa transaco livre aps uma comercializao adequada, em que as partes tenham actuado com informao suficiente, de forma prudente e sem coaco. As Normas Europeas de Valoracin (NEV, 2003) entendem que a definio anteriormente apresentada a que melhor espelha o conceito de valor de mercado. Por outro lado, Brueggeman e Fisher (2001:226) escreveram The role of appraisals cannot be overemphasized because appraised values are used as a basis for lending and investing, o que significa que existe assimetria de informao perturbadora de uma avaliao fidedigna. Em muitos pases, a propriedade imobiliria vista como um stock de riqueza. Os imveis so geralmente classificados em duas classes: residenciais e no residenciais (Brueggeman e Fisher, 2001). A propriedade residencial engloba as moradias, os apartamentos e os condomnios. Por sua vez a no residencial diz respeito a escritrios e edifcios de negcios, fbricas, armazns, hotis e propriedades institucionais, como hospitais e universidades. No entender de Gilbertson e Preston (2005) a avaliao imobiliria importante porque suporta a maior parte das decises financeiras nas economias maduras. Assim, 4

as falhas para obter o valor correcto de uma propriedade imobiliria provocam exposio a riscos financeiros e, de uma forma geral, a todos os que se relacionam com o negcio, a saber: Bancos que financiam emprstimos imobilirios; Accionistas que investem em empresas em que o imobilizado no est correctamente avaliado no balano; Compradores de habitao; Investidores em fundos imobilirios; Economias que dependem da estabilidade do sistema bancrio. A srie de crises financeiras que se tm verificado a nvel mundial ao longo da histria demonstrou que o perigo de um colapso financeiro real, prevendo-se um efeito de domin que, envolvendo o mercado imobilirio, se propague a outros mercados. Gilbertson e Preston (2005) concluem que as foras de mercado pem presso na avaliao de bens imobilirios. Os avaliadores no conseguem resistir s foras de mercado, o que acarreta uma eroso inevitvel para a profisso de avaliador a longo prazo. No entender destes autores a automatizao1 da avaliao traz novas oportunidades mas tambm novas ameaas. Igualmente, a habilidade na capitalizao das oportunidades depende em grande parte da capacidade dos avaliadores para lidarem com as ameaas. H um futuro interessante para a avaliao imobiliria. Contudo, os avaliadores e as associaes profissionais necessitam perceber as dinmicas do mercado e no recuar, mesmo quando os valores das avaliaes so incmodos ou mal recebidos. A profisso de avaliador imobilirio, no entender de Gilbertson e Preston (2005) uma profisso com interesse pblico, mas que necessita de ter cuidado com os novos desafios para assegurar que mantida a sua integridade e independncia. Se perder credibilidade, a confiana ser afectada e a objectividade da avaliao ser deficiente. A avaliao automatizada ser a chave do problema. A expanso internacional do investimento em bens imveis e as avaliaes necessrias para os emprstimos bancrios reforam a necessidade de automatizao da prtica metodolgica de avaliao imobiliria. Mansfield e Royston (2007) defendem que as recentes mudanas na contabilidade internacional e os regimes de regulao dos bancos requerem a estandardizao na prtica da avaliao, incluindo as definies base1

Avaliao automatizada refere-se a que executada com recursos informticos, mais padronizada, sem o avaliador ter necessidade de atribuir juzos de valor sobre determinados itens.

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das avaliaes, alinhadas com as mudanas preconizadas pelo sistema regulador. Segundo estes autores, so inevitveis mudanas significativas nas prticas de avaliao nacionais e internacionais, sendo necessria ateno especial aos pases que aderiram Unio Europeia em Maio de 2004. Para Kirchhoff, Schiereck e Mentz (2006), as instituies de financiamento imobilirio, bem como outras instituies que lidam com o crdito hipotecrio, tm vindo desde os anos oitenta a sofrer profundas alteraes, motivadas por inovaes tecnolgicas, desregulamentao e competio com o sector financeiro no bancrio. No caso do mercado hipotecrio as fuses e aquisies tm tido um papel importante nestas mudanas. Mackmin (1999) entende que nos mercados livres h necessidade dos avaliadores aconselharem os compradores e os vendedores sobre os valores da propriedade. O autor analisou as referncias internacionais da avaliao e os pases onde so utilizadas e concluiu que o recente desenvolvimento de normas nacionais, europeias e internacionais tem contribudo para o desenvolvimento de um conjunto de ferramentas, o que contribuiu para uma maior consistncia na prtica de avaliao. Reis et al. (2002) analisaram a prtica da avaliao imobiliria em Portugal e concluram que a estandardizao da prtica da avaliao tem tido alguma evoluo espordica ao longo dos anos, mas em resposta a acontecimentos como a queda do mercado. Com o alargamento da Unio Europeia e a globalizao dos mercados financeiros, deve ser dada particular ateno estimao do valor da propriedade imobiliria. Reis et al. (2002) atribuem a necessidade de estandardizao (a) ao desenvolvimento de padres internacionais de contabilidade, que usam o modelo de contabilizao do justo valor e (b) necessidade de avaliar a performance de gestores de fundos imobilirios. Reis et al. (2002) concluram que a avaliao uma prtica individual, e tida como uma segunda profisso. A grande maioria dos avaliadores tem pouca formao em avaliao imobiliria. Existem vrios mtodos possveis para avaliao imobiliria, entre os quais se destacam os seguintes: o comparativo, o de substituio, o do rendimento, o do custo, o de avaliao residual e o hednico. De entre estes o mtodo comparativo tem tido uma crescente utilizao na ltima dcada, o que se justifica pelo aumento do crdito hipotecrio habitao.

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Em Portugal, o custo de substituio e o mtodo comparativo so os mais utilizados, mesmo quando os preos de venda so quase confidenciais. No entender de Reis et al. (2002) a profisso no teve o mesmo grau de evoluo que a economia desde a adeso Unio Europeia. H necessidade de reformas na profisso, nomeadamente atravs do desenvolvimento de um corpo profissional de avaliadores com padres rigorosos de prticas de conduta e adopo internacional das normas de avaliao, deixar os mtodos baseados no custo e evoluir para mtodos baseados no mercado e criao de bases de dados fidedignas de preos de venda e de valor das rendas. O valor de mercado por comparao o valor usado preferencialmente, quando possvel a sua obteno, nas avaliaes de garantia hipotecria, nas avaliaes de provises tcnicas para companhias de seguros, nas avaliaes de fundos e sociedades de investimento imobilirio e nas avaliaes de fundos de penses. Segundo Nebreda, Padura e Snchez (2006), o valor de mercado por comparao o nico valor utilizado no mundo financeiro e empresarial e nas relaes comerciais entre particulares, sendo assim utilizado para: Compra e venda (quando o bem est livre e disponvel); Liquidao de empresas; Diviso de quotas, fuses e absores de empresas; Diviso ou segregao de activos. Na prtica, para as avaliaes cuja finalidade tenha relao com alguma destas actividades, sugere-se que sejam determinadas atravs do valor de mercado.

PRINCPIOS BASE DO MTODO DE COMPARAO COM O MERCADO

De acordo com Nebreda, Padura e Snchez (2006:209), o presente mtodo baseia-se no princpio de que a substituio aplicvel a toda uma classe de imveis. O mtodo consiste em estimar o valor do imvel sobre uma base de dados de propriedades anlogas. As observaes devem contemplar preos actuais (referidos ao momento a que se refere a transaco) e tendncias, centrando-se, em especial, nos componentes dos imveis que influem no valor de mercado. As caractersticas endgenas que explicam o

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valor de mercado de um imvel podem ser diversas sendo variveis no tempo e no espao. Segundo Figueiredo (2004) a aplicao deste mtodo na forma mais evoluda utiliza tcnicas de homogeneizao e de anlise estatstica. As tcnicas de homogeneizao, ao ajustarem os dados recolhidos, permitem comparar propriedades com determinadas caractersticas, como a idade, estado de conservao, rea, localizao geogrfica, data de transaco, acabamentos, entre outras. As tcnicas de anlise estatstica permitem descrever a populao dos dados, atravs de alguns parmetros estatsticos (mdia, moda, mediana, varincia e outros), e possibilitam, para um dado nvel de confiana, exprimir um valor ou um leque de valores mais provveis para o imvel em apreo.

COMPOSIO DO VALOR DE COMPARAO COM O MERCADO

Para Nebreda, Padura e Snchez (2006) os quatro componentes fundamentais do valor de mercado so: 1. o valor de mercado do solo [F], Onde F o valor do terreno; 2. os custos de construo e despesas inerentes mesma dados por [CEM + GG + BC] + [INR + H+ T + IQT + SD + GA] Onde: CEM o custo de execuo do contrato; GG so as despesas gerais do construtor; BC o proveito industrial; INR so os impostos no reembolsveis; H so os honorrios tcnicos; T representa os custos das licenas de obras e taxas de construo; GA so as despesas de administrao do promotor; IQT so os custos com as inspeces e controlo tcnico; SD representa os custos com os seguros necessrios. 8

3. as despesas de promoo imobiliria dadas por [GC + GF] Onde GF so os encargos financeiros e CC o custo de construo, considerado como o necessrio para realizar o custo de execuo por contrato (materiais includos) (CEM), as despesas gerais do construtor (GG) e o proveito industrial (BC); 4. o proveito do promotor [BP]. Os dois primeiros componentes formam o custo bruto de substituio, o terceiro compreende as despesas que esto relacionadas com o valor bruto de substituio que no despesas comerciais e financeiras. Neste mtodo aconselhada a utilizao de valores por metro quadrado (m2). No entanto, imprescindvel usar ao longo de todo o processo de avaliao uma unidade uniforme de, por exemplo: m2 de rea til, m2 de rea bruta ou m2 de rea bruta incluindo as zonas comuns. De notar que frequente alguns valores serem expressos em qualquer uma das trs unidades anteriores, pelo que ser necessrio estar atento aos valores apresentados e, eventualmente, fazer as converses correspondentes. Os elementos que intervm no valor de mercado ou na formao do preo de venda numa promoo imobiliria e as relaes que se estabelecem entre eles so as seguintes (Nebreda, Padura e Snchez, 2006): Valor de Mercado VM = [F] + [CEM + GG + BC] + [INR + H+ T + IQT + SD + GA] + [GC + GF] + [BP] (1) O Valor Bruto de Substituio, que dado por: VBS = [F] + [CEM + GG + BC] + [INR + H+ T + IQT + SD + GA] Resumindo VBS = F + CC + GP Onde GC so os encargos comercializao e publicidade e GP representa os encargos gerais de promoo imobiliria (ou as despesas necessrias para construir). (3) (2)

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Substituindo obtm-se o valor de mercado que a soma do valor bruto de substituio mais as despesas financeiras e comerciais (GCF) mais o proveito do promotor. Estes ltimos so componentes exclusivos do valor de mercado que no fazem parte do valor de substituio. VM = VBS + GCF + BP Onde: [GC + GF] + [BP] = GCF + BP (5) Segundo Nebreda, Padura e Snchez (2006), as despesas financeiras (GF) e de comercializao (GC) do promotor so difceis de avaliar, sendo calculadas tendo em conta: as condies de financiamento; a liquidez do promotor; a capacidade organizativa do promotor; o profissionalismo do promotor. Tambm deve incluir-se o proveito do promotor, que depender, para alm do anteriormente referido: das expectativas de lucro e prazo de recuperao do investimento; das condies do mercado; da conjuntura financeira; do risco da operao. (4)

REQUISITOS PARA UTILIZAO DO MTODO COMPARATIVO No entender de Nebreda, Padura e Snchez (2006), para calcular o valor por comparao necessrio aplicar as seguintes regras gerais: Estabelecer as qualidades e caractersticas do imvel avaliado que tenham influncia no seu valor. No caso de edifcios com carcter histrico ou artstico levar-se- em conta o valor individual dos elementos da edificao que lhe conferem um carcter particular;

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Analisar-se o segmento do mercado imobilirio comparvel e, baseando-se em informaes concretas sobre transaces reais e ofertas firmes, devidamente corrigidas ao caso, obter o valor actual monetrio de compra e venda dos imveis; Seleccionar-se entre os preos obtidos no ponto anterior uma amostra representativa daqueles que lhe so comparveis, qual se aplicar o procedimento de homogeneizao necessrio; Realizar-se a homogeneizao de imveis comparveis, com critrios e coeficientes de ponderao que resultem adequados para o imvel em causa; Atribuir-se o valor do imvel lquido dos gastos de comercializao, em funo dos preos homogeneizados, com deduo prvia dos trabalhos e limitaes dos direitos reais que recaiam sobre o imvel e que no tenham sido levadas em conta na aplicao das regras anteriores.

AJUSTE DO VALOR DE MERCADO OBTIDO POR COMPARAO O valor de mercado obtido pelo mtodo de comparao pode ser ajustado pela entidade avaliadora para as avaliaes de garantia, de acordo com os seguintes critrios das Normas Europeas de Valoracin (2003): Quando o objecto avaliado est destinado a um uso cuja comparao, no mercado local onde se situa, tenha sofrido uma queda significativa e duradoura dos seus preos nominais nos ltimos dez anos e quando se trate de uma transaco que tenha como finalidade o mercado hipotecrio; Para corrigir os efeitos da probabilidade a que se refere o pargrafo anterior, a entidade avaliadora, com base na sua capacidade tcnica, aplicar ao valor obtido por comparao a reduo que considere necessria; Quando os dados disponveis sobre o comportamento do mercado no permitam, na opinio da entidade avaliadora, estimar a reduo indicada no pargrafo anterior, dever aplicar-se uma percentagem de reduo de dez por cento em qualquer caso e de quinze por cento se os preos dos imveis tidos por comparao sofrerem de grande volatilidade; Nestes casos, sem prejuzo da informao exigida no clculo do valor de avaliao, a meno ao ajuste realizado e a sua justificao incluir-se-o na advertncia especfica. 11

Ainda que nos ltimos dez anos no tenham existido quedas significativas e duradouras nos preos nominais da habitao de primeira residncia, o avaliador, quando se trate de avaliaes para o mercado hipotecrio, dever justificar que esse valor pode ser facilmente comprovado no segmento de mercado local, chegando para tal os ndices de evoluo dos preos de mercado correspondentes. Caso contrrio, o valor de mercado ajustado ser 90% do valor de mercado obtido por comparao. Entende-se que estas orientaes emanadas pelas Normas Europeas de Valoracin (2003) podero conduzir a assimetrias de informao e distores no mercado. No resto dos segmentos de mercado - segunda habitao, pavilhes industriais, lojas, escritrios e outros - a volatilidade maior, assim, salvo o avaliador apresente um estudo resumido, da evoluo dos ndices de preos, para aquele uso, no mercado local, nos ltimos dez anos, o valor de mercado ser no mximo 90% do valor de mercado obtido por comparao, podendo diminuir at 85%. No entanto, se se dispe de um estudo de evoluo desses ndices, o valor de mercado ajustado poder alcanar o valor de mercado obtido por comparao.

FASES DO MTODO COMPARATIVO

O mtodo comparativo baseia-se nas seguintes fases (Nebreda, Padura e Snchez, 2006): 1. Realizar um estudo de mercado: recolher informao de campo representativa; reunir e compreender os dados imobilirios disponveis; completar o estudo do mercado de acordo com o objecto de avaliao; 2. Verificar a informao: depurar a amostra. Assegurar que se trata de preos reais de transaco, ou preos de ofertas firmes (ofertas reais existentes) corrigidos data, eliminando os valores de observao com distores e os que resultam anormais. Realizar as fichas definitivas de amostras de testes que se utilizam para comparao. 3. Estratificar a amostra. Seleccionar as amostras de mercado, levando em conta os critrios de: Superfcie; Uso; Tipologia; 12

Localizao; Antiguidade; Qualidade da edificao. 4. Comparao do imvel com as vendas. Ajustes. Transformar os dados da amostra utilizando os mtodos de homogeneizao (ou regresso mltipla ou simples) para os tornar comparveis. Comparao e homogeneizao. Na homogeneizao tem-se em conta a data dos dados e as diferenas ou analogias entre aqueles imveis e o que se avalia. 5. Reconciliao dos valores obtidos corrigidos. 6. Determinao do valor de mercado por comparao: valor resultante da conciliao anterior, a aplicar ao objecto de avaliao, lquido dos gastos de comercializao e prvia deduo de outros custos e limitaes do domnio que recaiam sobre o bem e que no foram levados em conta. 7. Ajuste do valor quela situao, com prvia consulta de dados e ndices oficiais publicados para determinao do valor de mercado ajustado. Na informao de mercado deve ser levado em conta: Qual o elemento mais importante da avaliao, j que temos os dados para comparar; Qual o elemento estatstico, para o qual, quanto maior for a fiabilidade, isto , quanto maior for o nmero de amostras obtidas e mais abundante a informao disponibilizada por eles, maior fiabilidade oferecer a informao; Qual o elemento qualitativo, para o qual, quanto maior for a informao disponvel, melhores sero os resultados de homogeneizao posterior necessria, quer dizer, quanto maior for a semelhana dos exemplos da base de dados e o imvel a avaliar, mais significativa ser a informao obtida.

CRITRIOS DE HOMOGENEIZAO

Para Nebreda, Padura e Snchez (2006) a homogeneizao um processo de aplicao de dados do mercado, desde o ponto de vista da avaliao at s condies do imvel a avaliar. 13

A homogeneizao feita em funo das caractersticas e qualidades que previamente foram detectadas e que influem no valor de mercado, dentro do segmento dos imveis comparveis. A homogeneizao dos dados compara as caractersticas da amostra com o imvel avaliado, isto , determina se as suas qualidades so melhores ou piores. De forma a poder fazer uma homogeneizao fidedigna, pode ser necessrio excluir um ou vrios dados da amostra. Tambm pode ser aconselhvel dar mais preponderncia a uns dados que a outros (ver Tabela 1), ponderando a sua participao na conciliao de valores. Desta comparao obtm-se o valor corrigido, que se aplica a avaliao. Para homogeneizar correctamente uma amostra necessrio assegurar-se que todos os dados da informao so correctos, sendo importante conhecer os preos reais totais. Neste mtodo devero ter-se em conta as diferenas entre os preos da oferta e os de transaco reais, todas as variveis (ou pelo menos as mais significativas) que influenciam no valor do imvel. Depois dos ajustes derivados dos aspectos anteriormente referidos, podem ainda considerar-se outros factores que tambm tenham preponderncia na avaliao do valor do imvel, a saber: a qualidade e caractersticas da fachada, o nmero de assoalhadas, as superfcies, as caractersticas do trio e zonas comuns, o tipo de aquecimento, o ar condicionado, os elevadores, o porteiro, entre outras. Uma vez estabelecidas as caractersticas com impacto no valor, dever determinar-se como influenciam e em que proporo, tanto em valor absoluto como em percentagem sobre o valor da venda. Na prtica utilizam-se tabelas de homogeneizao como a representada na tabela 1. Na homogeneizao cada amostra de dados deve dispor de uma ficha que contenha, antes de mais, a localizao, o preo, a fonte e todas as caractersticas que influam no valor do imvel.

PARMETROS DE HOMOGENEIZAO

No entender de Nebreda, Padura e Snchez (2006) utilizam-se amostras de teste que sejam semelhantes ao imvel que se avalia e a informao de mercado que se utiliza deve ser real e comparvel. Os preos de oferta das amostras so homogeneizados, aplicando coeficientes de ponderao, para aproximar os dados que se esto a avaliar, de acordo com os 14

critrios que correspondam em funo do objecto de avaliao e as caractersticas que em cada caso influenciam o valor segundo a observao do mercado. No mercado real o preo de oferta no mercado de obra nova, de acordo com informaes directas procedentes dos promotores e imobilirias, resultam inicialmente de maior fiabilidade do que os preos dos imveis usados. As informaes, normalmente vm acompanhadas de informao grfica e informaes de construo do imvel, que permitem completar a ficha das amostras de dados ao pormenor e de maneira fivel. Os restantes parmetros de homogeneizao, dependendo do tipo de produto que se est a tratar, no caso de moradias, podem ser entre outros os seguintes: Assoalhadas; Localizao; Superfcie e desenho; Antiguidade; Conservao e recuperao (obras); Instalaes (p. e. aquecimento, ar condicionado, energia solar, elevador); Qualidades construtivas (p. e. acabamentos, banhos). No caso das indstrias, oficinas, garagens, terrenos e outros imveis, os parmetros de homogeneizao sero outros, mas as tcnicas de homogeneizao sero as mesmas.

TABELA DE HOMOGENEIZAO Uma vez determinadas e quantificadas as variveis intrnsecas que, no critrio do avaliador, mais influem no valor do imvel constri-se a tabela de homogeneizao. Segundo Nebreda, Padura e Snchez (2006), na tabela de homogeneizao comparam-se todas as amostras com o imvel a avaliar. Neste mtodo vo-se corrigindo os valores de todas e de cada uma das amostras, com referncia a todas e cada uma das variveis e aos seus parmetros de homogeneizao, para que quando a amostra melhor que o imvel a avaliar numa caracterstica, se consiga chegar ao valor que aquela caracterstica representa no valor. No caso de ser inferior soma-se, de forma que a partir dessa operao o valor da amostra fique igual, ou seja homogneo com o imvel a avaliar e respeite a caracterstica que se comparou. Essa operao repete-se para todas 15

as amostras e para todos os parmetros de homogeneizao. No final apresenta-se como resultado uma correco total de cada amostra que foi comparada com o imvel a avaliar obtendo-se um valor corrigido, que se denomina homogeneizado, porque corresponde a caractersticas idnticas ao modelo a avaliar. Concluindo, quanto mais adequados realidade do mercado forem os parmetros escolhidos para homogeneizar, mais prximos estaro os valores homogeneizados das amostras do valor do imvel a avaliar. Em termos gerais uma tabela de homogeneizao tem o aspecto representado na Tabela 1. Nebreda, Padura e Snchez (2006), na reconciliao de valores das amostras homogeneizadas sugerem a eliminao dos valores que forem discordantes (outliers) e dar maior preponderncia s amostras com maior fiabilidade e com maior similitude com o modelo a avaliar. A reconciliao ser, como consequncia, a mdia aritmtica dos valores homogeneizados, se todos forem igualmente fiveis e similares, ou a mdia ponderada se os valores no forem fiveis e similares. Neste ltimo caso, as amostras mais fiveis e mais similares devero pesar mais na ponderao. Ao valor final, seja ele calculado com base em todas as amostras, ou s em algumas, com a mdia aritmtica ou ponderada, o processo fica concludo assinalando um valor homogeneizado por comparao ao imvel que se avalia, que se denomina valor de mercado por compensao.

VANTAGENS E INCONVENIENTES DO MTODO COMPARATIVO

Segundo Molina (2005) o mtodo comparativo muito utilizado mas, dependendo do tipo de bem, a qualidade dos resultados est circunscrita a um espao e local concreto, sendo muito difcil a sua extrapolao para outro contexto diferente. Para a sua aplicao necessria experincia e conhecimento dos preos do meio (zona), sendo imprescindvel uma metodologia ordenada, justificada e cuidadosa. Segundo Nebreda, Padura e Snchez (2006), este mtodo implica dispor de uma base de dados de imveis semelhantes ao que se est a avaliar e dispor do preo alcanado, que poder ser o preo de transmisso ou o preo da oferta em condies de livre concorrncia e transparncia. necessrio, tambm, que os dados disponveis contenham informao suficiente sobre a situao do imvel, as caractersticas principais e as circunstncias que influem no valor. Os mesmos autores referem tambm 16

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7

6

5

4

3

2

1

Amostra N

Descrevem-se as caractersticas gerais de cada amostra, com o n de assoalhadas, idade, estado de conservao Localizao Fonte Superf cie m2 construdos ou m2 teis

Indica-se o empreendimento e a habitao, no mnimo com o nome da rua , n e cdigo postal

Dados da origem de informao: Particular, Internet, agncias imobilirias, indicando o telefone e morada que permita a comprovao.

Indicar-se- a superfcie construda com as zonas comuns no caso de edifcios ou elementos do edifcio e a superfcie do solo no caso de terrenos. Tambm se pode trabalhar com reas teis se se mantiver o mesmo critrio ao longo de todo o processo

Resumo dos dados da informao do mercado

Preo de Venda

Tabela 1 Exemplo de tabela de homogeneizao

Fonte: Nebreda, Padura e Snchez, (2006:215). /m2 XX9 XX8 XX7 XX6 XX5 XX4 XX3 XX2 XX1 Valor Unitrio XX10 Comparao Varivel 1 Correco MM -8% MM -8% M -3% = -5% P 0% -3% 5% 5% 0% = 0% 2% M -3% = 0% = 0% -11% M -5% = 0% M -5% M -5% -23% M -5% P 5% = 0% M -5% MM -8% -13% Comparao Correco Comparao Correco Comparao Correco Comparao Correco Comparao Correco Total de correces Valor homogeneizado (/m2) 10% 20% 20% Ponderao 0% 5% 5% 5% Peso na Ponderao Varivel 6 Varivel 5 Varivel 4 Varivel 3 Tabela de homogeneizao = 0% M -5% M -3% P 5% MM -8% -11% 13% 7% 10% 0% 0% 5% = = M = 0% 5% 5% 5% = P P P M 0% -3%P -3% 0% -3% 0% M M 0% M 8% 5% 8% -8% 0% 0% MP P MP MM = = 5% 0% 5% 0% 8% 5% M = M = MP P = 0% Varivel 2 Comparao e homogeneizao

Indicar-se- o preo de transmisso ou da oferta corrigido, deduzido da comisso de comercializao ou o diferencial no caso de usados. Caso se indique o preo de oferta, a primeira varivel dever ser: comercializao.

Valor de mercado por comparao (/m )

Indica-se para cada amostra se em relao varivel 1 muito melhor (MM), melhor (M), igual (=), pior (P) ou muito pior (MP) que o imvel que se avalia.

11 Descrio resumida

10

XX11

2

Aplica-se a correco em % ou em valor unitrio (/m2) (mesmo critrio para toda a coluna) que representa a diferena de valor para a varivel 1, precedida do sinal (-) se a amostra muito melhor e de (+) se a amostra muito pior.

M

3%

MP

=

0%

0%

P

5%

=

Mdia Aritmtica

0%

Mdia ponderada

8%

yyy 5% 10% 10%

Resultado de aplicar ao valor unitrio de cada amostra Xxi, o total das correces.

17

10%

100 %

Conciliao

ZZZ

Resultado de aplicar ao valor homogeneizado de cada amostra a ponderao estimada em funo da fiabilidade da fonte e das coincidncias com o imvel que se avalia.

que o mtodo de avaliao mais objectivo. Este mtodo no pressupe comportamentos racionais de ningum (proprietrios, inquilinos, compradores, vendedores, usurios, etc.), j que se baseia em observaes do que na realidade sucede no mercado. A utilizao do mtodo de comparao, requer que o avaliador conhea pela sua prpria experincia e por avaliao directa, as caractersticas e os mecanismos que permitem explicar a formao do preo no mercado. Parece ser o mtodo mais correcto de estabelecimento do valor dos bens imobilirios numa economia concorrencial, no entender de Wendt (1956), Adair e McGreal (1996), Macckim (1995) e Peto (1997). Para Lenk, Worzala e Silva (1997), McCluskey et al. (1997) e Connellan e James (1998), este mtodo revela uma utilizao crescente no desenvolvimento de modelos informticos hednicos ou de redes neuronais, o que permite tirar partido de maior quantidade e melhor sistematizao da informao disponvel. Segundo Rebelo (2002), embora esta abordagem se insira nas condies de mercado correntes ela , no entanto, pouco adequada para determinao dos valores das propriedades de longo prazo. No entender desta autora, a utilizao do mtodo de comparao de mercado no requer que o avaliador entenda a motivao dos compradores e dos vendedores, o que representa no seu entendimento, um ponto fraco deste mtodo, pois se no se entenderem as motivaes dos agentes intervenientes difcil fornecer uma avaliao rigorosa e racional, se a base para comparao for reduzida, o que torna difcil traduzir a evidncia com algum grau de confiana. Peto (1997) prope um modelo matemtico de incorporao do risco atravs deste mtodo de avaliao. Refere ainda a necessidade de melhorar a recolha e a disponibilizao de informao sobre transaces. Pearson (1988) reitera que o mtodo comparativo a tcnica mais apropriada para calcular o preo de venda do imvel e reconhece o papel importante que a anlise estatstica desempenha neste mtodo. No entanto, Wolverton (1998) salienta a morosidade que os avaliadores tiveram na adopo desses conceitos estatsticos. Uma causa dessa morosidade, segundo o autor, a confiana que detinham no modelo comparativo, que se baseia em propriedades idnticas para calcular o valor e arranjar justificaes para as diferenas fsicas entre as propriedades. Embora seja aceite, no entender de Wolverton (1998) o mtodo limitado, pois o facto de avaliar a presena ou

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ausncia de um atributo na propriedade no significa que consiga medir a sua magnitude ou qualidade. Wolverton (1998) tentou dar resposta a questes relacionadas com a anlise de vendas idnticas, fazendo os ajustes necessrios para quantificar as variveis mtricas ou as qualidades atribudas propriedade. Alm deste aspecto primrio, os dados provm da perspiccia do avaliador, o que no mercado residencial corresponde variao da qualidade, a uma vista agradvel e que em conjunto com a quantificao mtrica tenta chegar melhor estimao de preos possvel. A comparao dos preos de venda usada para estimar o valor de mercado de uma propriedade objecto de avaliao com propriedades similares, recentemente

transaccionadas. Os ajustamentos para as diferenas das recentes propriedades comparveis vendidas e a objecto de avaliao, so baseadas em comparaes do mercado, com a anlise de vendas idnticas em que o modelo normativo possa extrair as diferenas para ajustamento. Boyce e Kinnard (1984) definem o modelo comparativo como o mtodo de estimar o valor do ajustamento para a presena ou ausncia de qualquer factor, ou para a variao para as quantidades e qualidades de um factor, emparelhando os preos de venda de propriedades idnticas com ou sem factores em questo. Acontece que a comparao de preos se baseia numa relao linear implcita directa, o que nem sempre acontece. Se o efeito preo no linear, o mtodo comparativo sofre ajustes que pecam por serem inferiores ou superiores aos valores reais. O grau de erro depende tanto da linearidade assumida como da utilidade das variveis que serviram na preparao do modelo. Wolverton (1998) concluiu que os avaliadores deveriam questionar a aplicabilidade universal do mtodo comparativo devido ao facto das suas comparaes exigirem ajustes sua linearidade implcita. No seu entender este modelo elimina variveis complexas e variaes exgenas. O estudo deste autor revela uma relao estrutural entre o preo e as variveis de maior interesse. Porm, sugerida alguma precauo quando se utiliza este modelo na avaliao de mercados com diferentes atributos e variveis de interesse. Apresentam-se de seguida na Tabela 2 as caractersticas, vantagens, inconvenientes e autores analisados no mtodo comparativo.

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Tabela 2 Caractersticas, Vantagens e Inconvenientes do Mtodo Comparativo Caractersticas Os quatro componentes fundamentais do valor de mercado so: o valor de mercado do solo, os custos de construo e os gastos inerentes a ela, os gastos de promoo imobiliria e o benefcio do promotor. Medida a utilizar na avaliao: m2 de rea til, m2 de rea bruta ou m2 de rea bruta incluindo a parte proporcional nas zonas comuns. Baseia-se no princpio de que a substituio aplicvel a toda uma classe de imveis. O mtodo consiste em estimar o valor do imvel sobre uma base de dados de propriedades anlogas. Utiliza tcnicas de homogeneizao e de anlise estatstica. A homogeneizao feita em funo das caractersticas e qualidades que previamente foram detectadas e que influem no valor de mercado, dentro do segmento dos imveis comparveis. Os preos de oferta das amostras so homogeneizados, aplicando coeficientes de ponderao, para aproximar os dados que se est a avaliar, de acordo com os critrios que correspondam em funo do objecto de avaliao e as caractersticas que em cada caso influem no valor segundo a observao do mercado. Depois de utilizar todas ou parte das amostras, com a mdia aritmtica ou com uma ponderao, o processo conclui-se assinalando um valor homogeneizado por comparao ao imvel que se avalia, que se denomina valor de mercado por compensao. Vantagens No existe melhor valor que o valor de mercado (Nebreda, Padura e Snchez 2006). o mtodo de avaliao mais objectivo (Nebreda, Padura e Snchez 2006). Baseia-se em observaes do que na realidade sucede no mercado (Nebreda, Padura e Snchez 2006). Parece ser o mtodo mais correcto de estabelecimento do valor dos bens imobilirios numa economia concorrencial (Wendt 1956; Adair e McGreal 1996; Macckim 1995 e Peto 1997). Mtodo cada vez mais utilizado no desenvolvimento de modelos informticos hednicos ou de redes neuronais, o que permite tirar partido de maior quantidade e melhor sistematizao da informao disponvel (Lenk, Worzala e Silva 1997; Inconvenientes Circunscrito a um espao e local concreto (Molina 2005). necessria experincia e conhecimento dos preos do meio (zona), sendo imprescindvel uma metodologia ordenada, justificada e cuidadosa (Molina 2005). Imprescindvel necessidade de dispor de uma base de dados de imveis semelhantes (Nebreda, Padura e Snchez 2006). Pouco adequado para determinao dos valores das propriedades de longo prazo (Rebelo 2002). Mtodo de comparao de mercado no requer que o avaliador entenda a motivao dos compradores e dos vendedores (Rebelo 2002). Se a base para comparao for reduzida, torna difcil traduzir a evidncia com algum grau de confiana (Rebelo 2002). O facto de avaliar a presena ou ausncia de um atributo na propriedade no significa que consiga medir a sua magnitude ou qualidade (Wolverton 1998). A comparao de preos baseia-se numa relao linear implcita directa, o que nem sempre acontece (Boyce e Kinnard 1984). H investigadores que tm reservas sobre a fiabilidade do mtodo devido subjectividade na escolha de variveis (Boyce e Kinnard 1984).

McCluskey et al. 1997 e Connellan e James 1998). A nvel Europeu (Reino Unido) e na Amrica do Norte (EUA) a literatura considera o mtodo da comparao fidedigno.

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CONCLUSO

A avaliao imobiliria est na base de deciso de grande parte das deliberaes financeiras nas modernas economias desenvolvidas. As crises financeiras passadas e recentes evidenciam relaes fortes com o mercado imobilirio e demonstraram que os perigos de colapso financeiro so reais, sendo de prever o seu impacto noutros mercados. O mtodo comparativo, sendo actualmente o mtodo mais utilizado, o que necessita de uma base de dados mais eficaz para melhor responder s exigncias de qualidade pretendidas, no curto prazo, j que um modelo falvel no longo prazo. Este mtodo exige experincia por parte do avaliador para a preciso da homogeneizao. O mtodo comparativo, segundo alguns autores, a tcnica mais apropriada para determinar o valor de um imvel. No entanto pode ser limitado, pois a verificao da existncia ou no de um atributo no significa medir a sua magnitude ou qualidade. Os crticos do modelo referem que se a comparao de preos no for linear o mtodo comparativo no consegue calcular o valor exacto do imvel. Pelo que, deve ter-se alguma precauo quando se utilizar este modelo para avaliar imveis em mercados com diferentes atributos e variveis de interesse, pois um modelo circunscrito a um local e espao concreto. A dificuldade de utilizao deste mtodo encontra-se na aplicao dos coeficientes de homogeneizao onde a ponderao para se conseguir uma aproximao dos dados ao que se est a avaliar leva a questionar se o trabalho de avaliao imobiliria ser uma cincia ou uma arte. De facto, medir a magnitude de um atributo difcil, bem como a pertinncia da escolha de algumas variveis neste mtodo de avaliao.

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