escrow agent

พระราชบญญตการดแลผลประโยชนของคสญญา (Escrow Account)

โดย อสระ บญยง

• กรรมการผทรงคณวฒในคณะกรรมการจดรปทดนเพอ พฒนาพนทกรงเทพมหานคร

• กรรมการผจดการ บรษท กานดา พรอพเพอรต จำากด

• อปนายกสมาคมธรกจบานจดสรร • กรรมการพฒนาธรกจ

อสงหารมทรพยสภาหอการคาไทย

24 พฤษภาคม 2551

โครงสรางภาษธรกจอสงหารมทรพย

เอกสารประกอบคำาบรรยาย

โครงสรางภาษธรกจอสงหารมทรพย

: คณปนสาย สรสวด นกวชาการภาษ 7ว

: คณแพตรเซย มงคลวนช นกวชาการภาษ 7ว

โดย

พระราชบญญต การดแลผลประโยชนของคสญญา (Escrow Account)

: อ. กฤษฎา อทยานน รองผอำานวยการสำานกงานเศรษฐกจการคลง

พระราชบญญตการดแลผลประโยชนของค

สญญา พ.ศ. 2551

เนอหา• พระราชบญญตการดแลผลประโยชนของค

สญญา พ.ศ. 2551

• สาระสำาคญของ พรบ.

• ขนตอนการทำาธรกรรม Escrow สำาหรบอสงหารมทรพย

• ขอดของระบบ Escrow ตอธรกจอสงหารมทรพย

• หนาทของผประกอบการอสงหารมทรพย

พระราชบญญตการดแลผลประโยชนของคสญญา พ.ศ. 2551

• พระราชบญญตการดแลผลประโยชนของคสญญา พ.ศ. 2551 ลงประกาศในราชกจจานเบกษาเมอวนท 20 กมภาพนธ 2551

• พรบ. ฉบบน จะมผลบงคบใชเมอพนกำาหนด 90 วน นบแตวนประกาศในราชกจจานเบกษาเปนตนไป

• ในระหวาง 90 วน ทกฎหมายยงไมมผลใชบงคบ สศค. ไดมการแตงตงคณะทำางานประกอบไปดวยผแทนจากทงภาครฐและเอกชน เพอรวมกนพจารณาถงระเบยบขอบงคบตางๆ ทจำาเปน เพอใหการบงคบใชกฎหมายเปนไปดวยความราบรนและมประสทธภาพ เพอใหเกดประโยชนสงสดกบทกฝายทเกยวของ

สาระสำาคญของ พรบ.• กจการดแลผลประโยชน หมายถง การทำาหนาท

เปนคนกลางเพอดแลการชำาระหนของคสญญาใหเปนไปตามทตกลงกนไวในสญญาดแลผลประโยชน โดยกระทำาเปนทางคาปกตและไดรบคาตอบแทนหรอบรการ

• สญญาดแลผลประโยชน หมายถง สญญาททำาขนระหวางคสญญากบผดแลผลประโยชนของคสญญา โดยผดแลผลประโยชนของคสญญาตกลงจะดแลการชำาระหนของคสญญาใหเปนไปตามทคสญญาตกลงกนไว

• การทำาสญญาดแลผลประโยชนเปนความสมครใจของคสญญา ไมบงคบ

• คสญญาตองออกคาตอบแทนฝายละเทากน เวนกรณตกลงกนเปนอยางอน

• การซอขายทรพยสนทกประเภทสามารถใชประโยชนจาก พรบ. น ได ไมจำาเพาะแตการซอขายอสงหารมทรพย

สาระสำาคญของ พรบ.• ผดแลผลประโยชนในเบองตนไดกำาหนดไวแตเพยง

สถาบนการเงน (ธพ. บง. SFIs) ทมสทธขอรบใบอนญาต เนองจากตองการคนกลางทมความนาเชอถอและมความมนคงทางการเงน (นตบคคลอนใหเปนอำานาจของ รมต. ทตองออกหลกเกณฑ วธการ และเงอนไข กำาหนดในกฎกระทรวงประกอบการอนญาต)

• รฐมนตรวาการกระทรวงการคลงรกษาการตาม พรบ. น• เงนในบญชดแลผลประโยชนและทรพยสนทอยภายใต

บงคบสญญาดแลผลประโยชน จะไดรบความคมครอง ไมถอเปนทรพยสนทอยภายใตการยดหรออายดในคดแพง ในกรณทผดแลผลประโยชนของคสญญาหรอสถาบนการเงนลมละลาย

• ในกรณทมการโตแยงสทธตามสญญาดแลผลประโยชน จะมการหามไมใหผดแลผลประโยชนของคสญญาสงเงนหรอโอนทรพยสนใหแกคสญญาฝายใดฝายหนง จนกวาจะไดทำาความตกลงกนหรอศาลมคำาพพากษาถงทสด

สาระสำาคญของ พรบ.

• การตรวจสอบและกำากบดแล ใหอยในรปของคณะกรรมการ ประกอบไปดวย ปลดกระทรวงการคลง เปนประธาน อธบดกรมทดน ผอำานวยการสำานกงานเศรษฐกจการคลง ผแทน สคบ. ผแทน ธปท. และผทรงคณวฒ (ดานการเงน บญช ภาษ กฎหมาย การคมครองผบรโภค หรอการซอขายทรพยสน) อกไมเกน 5 คน ทรฐมนตรแตงตงเปนกรรมการ โดยใหปลดกระทรวงการคลงแตงตงขาราชการของกระทรวงการคลงเปนแลขานการและผชวยแลขานการ

• ใหสำานกงานเศรษฐกจการคลงเปนสำานกงานเลขานการใหกบคณะกรรมการ

ตวอยางการซอขายทอยอาศยโดยผานระบบ Escrow

Escrow Agent

ธนาคาร“ เปดบญชเงนฝาก”

ธนาคารกอสรางบานตามสญญา

เมอสรางเสรจสงมอบกรรมสทธ

ผซอ ผขาย/ผประกอบการเงนผอนคางวด

เงนกหลกประกน โอนกรรมสทธ

ชำาระเงนคาบาน(ทงหมด)

เงนผอนคา

งวด

เงนผอนคางวด

เงนผอนคางวด

เงนผอนคางวด

ขนตอนของการทำาธรกรรม Escrow สำาหรบธรกจอสงหารมทรพย

ขนตอนการทำาสญญาขอตกลง ผซอและผขายตกลงทจะทำาสญญา

และจดหา Escrow agent Escrow agent จดเตรยมสญญาดแล

ผลประโยชนตามทผซอและผขายตองการ

ผซอและผขายตรวจพจารณาสญญาฯ และลงนาม

Escrow agent เปดบญช Escrow Account เพอเปนบญช ทเกบรกษาเงนผอนคางวดของผซอ และเอกสารแสดงกรรมสทธของผขาย

ขนตอนของการทำาธรกรรม Escrow สำาหรบธรกจอสงหารมทรพย (ตอ)

ขนตอนการสนสดการใช Escrow Account

เมอผขายไดทำาการกอสรางเสรจ และผซอชำาระเงนผอนคางวดครบตามจำานวน

Escrow agent ทำาการตรวจสอบความถกตองตามสญญาดแลผลประโยชน เตรยมเอกสารทจำาเปนในการโอนใหกบ ผซอและผขาย และเบกจายเงนผอนคางวดพรอมดอกเบยในบญช Escrow Account ใหแกผขาย

ขอดของระบบ Escrow ตอธรกจอสงหารมทรพย

สงเสรมการดำาเนนธรกจใหมความโปรงใส

คมครองผบรโภคโดยเฉพาะผซอระดบลางและผประกอบการรายยอยใหไดรบความเปนธรรมจากการซอขายสนคา

ลดปญหาขอพพาทในการซอขายสนคาตางๆ

ยกมาตรฐานของบรษทผประกอบการใหมจรรยาบรรณในการดำาเนนธรกจ ชวยขจดกลมผประกอบการทไมขออนญาตจดสรรหรอทไมมคณภาพออกจากระบบ

สนบสนนและพฒนาธรกจอสงหารมทรพย ใหเตบโตอยางมเสถยรภาพ

หนาทของผประกอบการอสงหารมทรพย• ประชามสมพนธและสรางความรความเขาใจเกยวกบ

ระบบ Escrow ใหกบผซอ• ขอเทจจรงทตองเผยแพรแกสาธารณชน ไดแก

– การทำาสญญา Escrow ไมเปนการบงคบ แตเปนการตกลงกน หากไมตองการจะใชบรการ Escrow กไมมความจำาเปนตองทำาสญญา Escrow

– มคนกลางทมความนาเชอถอเขามาดแล แตมคาธรรมเนยมทตองจายเพมขน

• มการปรบตวเพอเสรมสรางฐานะความมนคงทางการเงน เนองจาก ระบบ Escrow จะทำาใหเงนผอนดาวนบางสวนคางอยในบญช ผประกอบการ ไมสามารถนำาเงนจำานวนนนมาหมนเวยนไดจนกวาจะทำาตามสญญา Escrow แลวเสรจ

• มงสรางความนาเชอถอใหกบบรษท ดำาเนนกจการดวยความซอสตยสจรต ทงนหากประชาชนมความมนใจในชอเสยงและการดำาเนนงานของบรษท กจะไมมความจำาเปนตองใชสญญา Escrow ซงจะชวยเสรมสภาพคลองของบรษทใหมเงนหมนเวยนเพมมากขน

Appendix

รายละเอยดของ พรบ. แยกตามประเดนทสำาคญ

โครงสรางของ พรบ.• ความเบองตน (มาตรา 1 – 4)• หมวด 1 บททวไป (มาตรา 5 – 8)• หมวด 2 การประกอบกจการดแลผลประโยชน

(มาตรา 9 – 16)• หมวด 3 สทธและหนาทของคสญญาและผดแลผล

ประโยชนของคสญญา (มาตรา 17 – 25)

• หมวด 4 การกำากบดแลและตรวจสอบ (มาตรา 26 – 37)

• หมวด 5 การอทธรณ (มาตรา 38)• หมวด 6 บทกำาหนดโทษ

สวนท 1 โทษทางปกครอง (มาตรา 39 – 43) สวนท 2 โทษอาญา (มาตรา 44 – 50)

• บทเฉพาะกาล (มาตรา 51 – 52)

ประเดนสำาคญใน พรบ.• ทรพยสนทอยภายใตบงคบกฎหมาย• คณสมบตของผดแลผลประโยชนของคสญญา• การตงผดแลผลประโยชนของคสญญา• คาตอบแทนในการปฏบตหนาทของผดแลผลประโยชน

ของคสญญา• หนาทของผดแลผลประโยชนของคสญญา• หลกเกณฑในการกำากบดแลการประกอบกจการของผดแล

ผลประโยชนของคสญญา• สทธและหนาทของคสญญาและผดแลผลประโยชนของค

สญญา• การคมครองเงนในบญชดแลผลประโยชนและทรพยสนท

อยภายใตบงคบสญญาดแลผลประโยชน• การกำากบดแลและตรวจสอบ การอทธรณ และบทกำาหนด

โทษ• บทเฉพาะกาล

ประเดนสำาคญใน พรบ. (1)• ทรพยสนทอยภายใตบงคบกฎหมาย

(มาตรา 5)– ทรพยสนทกประเภททจะมการทำาสญญาจะซอจะ

ขายหรอสญญาตางตอบแทนใดๆ ทคสญญาฝายหนงมหนในการโอนหรอสงมอบทรพยสนหรอเอกสารอนเปนหลกฐานแหงหนและคสญญาอกฝายหนงมหนในการชำาระเงนตามสญญา สามารถใชประโยชนจากกฎหมายนได

• คณสมบตของผดแลผลประโยชนของคสญญา (มาตรา 10)– ตองเปนคนกลางทมความนาเชอถอและมความ

มนคงทางการเงน– ระยะแรกจงกำาหนดใหสถาบนการเงน (ธนาคาร

พาณชย บรษทเงนทน ธนาคารทมกฎหมายจดตงขนโดยเฉพาะ) สามารถขอรบใบอนญาตประกอบธรกจนได

– ในอนาคต หากมนตบคคลอนใดมความพรอมและมความนาเชอถอและมนคงเชนเดยวกบสถาบนการเงน กสามารถออกกฎกระทรวงกำาหนดใหนตบคคลอนสามารถขอรบใบอนญาตเพมเตมได

ประเดนสำาคญใน พรบ. (2)• การตงผดแลประโยชนของคสญญา

(มาตรา 5)– เปนสทธของคสญญาทจะตกลงกนใหมผดแลผล

ประโยชนของคสญญาหรอไมกได (ไมบงคบ)

• คาตอบแทนในการปฏบตหนาทของผดแลผลประโยชนของคสญญา (มาตรา 8)– กำาหนดใหคสญญาตองออกคาตอบแทนฝายละเทา

กน– ฝายใดรองขอบรการอนใดเพมเตม ใหฝายทรองขอ

เปนผออกคาบรการนนๆ – คาตอบแทนหรอคาบรการตองเปนไปตามอตราท

คณะกรรมการประกาศกำาหนด

ประเดนสำาคญใน พรบ. (3)• หนาทของผดแลผลประโยชนของคสญญา

(มาตรา 7, 17 และ 22)– มหนาทหลก ในการดแลใหคสญญาปฏบตการชำาระ

หนตามระยะเวลาและเงอนไขทกำาหนดไวในสญญาดแลผลประโยชน และดำาเนนการสงมอบเงนและจดใหมการโอนกรรมสทธหรอสทธในทรพยสนใหแกคสญญา เมอคสญญาไดปฏบตตามทตกลงกนไว นอกจากน ผดแลผลประโยชนของคสญญาอาจใหบรการอนทเกยวของได เชน การตรวจสอบความสมบรณของทรพยสน เปนตน

– มหนาทตองเปดบญชดแลผลประโยชนไวกบสถาบนการเงนสำาหรบสญญาดแลผลประโยชนแตละราย และนำาเงนทไดรบจากคสญญาฝากไวในบญชดงกลาว

– กรณสญญาดแลผลประโยชนเลกกนไมวาดวยเหตใด ผดแลผลประโยชนของคสญญามหนาทตองดำาเนนการเพอใหคสญญาไดรบชำาระหนจากเงนในบญชดแลผลประโยชนตามทกำาหนดไวในสญญาดแลผลประโยชนภายในระยะเวลาทคณะกรรมการกำาหนด

ประเดนสำาคญใน พรบ. (4)• หลกเกณฑในการกำากบดแลการประกอบ

กจการของผดแลผลประโยชนของคสญญา (มาตรา 12, 13, 14 และ 16)– หามผดแลผลประโยชนของคสญญา ซงมสวนได

เสยกบคสญญาไมวาโดยตรงหรอออม ทำาหนาทเปนผดแลผลประโยชนของคสญญาใหกบคสญญาทตนมสวนไดเสย

– ผดแลผลประโยชนของคสญญาตองจดทำาสมดทะเบยนเกยวกบสญญาดแลผลประโยชน และเกบสมดทะเบยนและสำาเนาสญญาฯ ไว เพอการตรวจสอบไมนอยกวา 5 ป

– ผดแลผลประโยชนของคสญญาตองจดเกบและทำาบญชทรพยสนของคสญญาแยกออกจากทรพยสนของตน

– หากจะเลกประกอบกจการ ผดแลผลประโยชนของคสญญาตองยนคำาขอตอ รมต. ไมนอยกวา 60 วน และตองจดการเกยวกบสญญาดแลผลประโยชนทตนรบผดชอบอยใหเรยบรอยกอนเลกกจการ

ประเดนสำาคญใน พรบ. (5)• สทธและหนาทของคสญญาและผดแลผล

ประโยชนของคสญญา (มาตรา 17, 18, 19, 20, 21 และ 23)– ผดแลผลประโยชนของคสญญาตองนำาเงนทไดรบ

จากคสญญาไปฝากในบญชดแลผลประโยชนภายใน 1 วนทำาการ

– ผดแลผลประโยชนของคสญญาตองมหนงสอแจงคสญญาใหทราบถงรายการฝากหรอโอนเงน และจำานวนเงนคงเหลอตามหลกเกณฑทคณะกรรมการกำาหนด

– หากคสญญาไดปฏบตตามขอตกลงทกำาหนดไวในสญญาดแลผลประโยชนครบถวนแลว ใหผดแลผลประโยชนของคสญญาโอนเงนพรอมดอกผลจากบญชดแลผลประโยชนใหแกคสญญาซงเปนฝายทตองโอนหรอสงมอบทรพยสน และจดใหมการโอนหรอสงมอบทรพยสนหรอเอกสารอนเปนหลกฐานแหงหนตามสญญาใหแกคสญญาซงเปนฝายทตองชำาระเงน

ประเดนสำาคญใน พรบ. (6)• สทธและหนาทของคสญญาและผดแลผล

ประโยชนของคสญญา (มาตรา 17, 18, 19, 20, 21 และ 23) [ตอ]– การโอนเงนออกจากบญชดแลผลประโยชนตองใช

การโอนเพยงอยางเดยว (ปองกนการทจรต)– การเลกสญญาดแลผลประโยชนไมวาดวยเหตใด ไม

กระทบสทธของผดแลผลประโยชนของคสญญาทจะไดรบคาตอบแทนและคาบรการเพอการงานทไดจดทำาไปแลว เวนแตการเลกสญญาเกดจากความผดของผดแลผลประโยชนของคสญญา

– ในกรณทมขอโตแยงเกดขนเกยวกบสทธหรอหนาทของคสญญาตามสญญาดแลผลประโยชน หามผดแลผลประโยชนของคสญญาสงเงนหรอโอนทรพยสนใหแกคสญญาฝายใดฝายหนงจนกวาคสญญาจะไดทำาความตกลงกนหรอศาลมคำาพพากษาถงทสด

ประเดนสำาคญใน พรบ. (7)

• การคมครองเงนในบญชดแลผลประโยชนและทรพยสนทอยภายใตบงคบสญญาดแลผลประโยชน (มาตรา 25)– ในกรณทผดแลผลประโยชนของคสญญาหรอ

สถาบนการเงนทรบเปดบญชดแลผลประโยชนตกเปนลกหนตามคำาพพากษาหรอถกศาลสงพทกษทรพย ไดกำาหนดใหเงนในบญชดแลผลประโยชนและทรพยสนทอยภายใตบงคบสญญาดแลผลประโยชนไดรบความคมครองโดยไมถอเปนทรพยสนทอยภายใตการยดหรออายดในคดแพงหรอเปนทรพยสนทอาจแบงแกเจาหนในคดลมละลาย

ประเดนสำาคญใน พรบ. (8)• การกำากบดแลและตรวจสอบ (มาตรา 26, 27

และ 28)– กำาหนดใหมคณะกรรมการกำากบการประกอบกจการ

ดแลผลประโยชน ประกอบดวย ปลดกระทรวงการคลงเปนประธานกรรมการ อธบดกรมทดน ผอำานวยการสำานกงานเศรษฐกจการคลง ผแทนสำานกงานคณะกรรมการคมครองผบรโภค ผแทนธนาคารแหงประเทศไทย และผทรงคณวฒซงรฐมนตรแตงตงอกไมเกนหาคนเปนกรรมการ ทำาหนาท กำากบดแลการประกอบกจการ และมอำานาจพจารณาออกคำาสงลงโทษปรบทางปกครอง และใหคำาเสนอแนะแกรฐมนตรในการออกและเพกถอนใบอนญาต

– กำาหนดใหปลดกระทรวงการคลงแตงตงขาราชการของกระทรวงการคลงเปนเลขานการและผชวยเลขานการ

– กำาหนดใหสำานกงานเศรษฐกจการคลงทำาหนาทเปนสำานกงานเลขานการของคณะกรรมการ

ประเดนสำาคญใน พรบ. (9)• การอทธรณ (มาตรา 38)

– กำาหนดใหผดแลผลประโยชนของคสญญามสทธอทธรณคำาสงใหชำาระคาปรบทางปกครองของคณะกรรมการตอรฐมนตรไดภายใน 15 วน นบแตวนทไดรบแจงคำาสง

– กำาหนดใหรฐมนตรตองวนจฉยอทธรณใหแลวเสรจภายใน 60 วน นบแตวนไดรบอทธรณ

• บทกำาหนดโทษ (หมวด 6 มาตรา 39 – 50)– ไดแยกบทกำาหนดโทษทางปกครองและโทษทาง

อาญาออกจากกน– กำาหนดใหการกระทำาความผดทไมรนแรงและไม

กระทบตอความสงบเรยบรอยหรอศลธรรมอนดของประชาชน ตองรบโทษทางปกครอง

– กำาหนดใหการกระทำาความผดทรนแรงและกระทบตอความสงบเรยบรอยหรอศลธรรมอนดของประชาชน ตองรบโทษทางอาญา (ใชโทษปรบเปนหลก)

ประเดนสำาคญใน พรบ. (10)• บทเฉพาะกาล (มาตรา 51, 52)

– ปจจบน ธพ. บง. และ บค. ไดดำาเนนการประกอบธรกจเกยวกบการจดใหมบญชดแลผลประโยชนของคสญญา (escrow account) ซงมลกษณะคลายกบการประกอบกจการตาม พรบ. น ดงนน เพอไมใหการดำาเนนธรกจดงกลาวมผลกระทบ จงกำาหนดใหดำาเนนการไปจนกวาบญชทรบเปดไวจะสนสดลง และหากประสงคจะประกอบกจการดงกลาวตอไป ตองมายนขอรบใบอนญาตตาม พรบ. น

– โดยทราง พรบ. น มบทบญญตหามมใหผใดใชชอหรอคำาแสดงชอทมความหมายเชนเดยวกบคำาวา “ผดแลผลประโยชนของคสญญา” ซงอาจกระทบตอผทใชชอดงกลาวอยกอนในวนท พรบ. นใชบงคบ จงกำาหนดใหบคคลดงกลาวดำาเนนการแกไขชอทใชอยภายใน 90 วน นบแตวนท พรบ. นใชบงคบ

โครงสรางภาษธรกจอสงหารมทรพย

มตคณะรฐมนตร

คณะรฐมนตร เมอวนท 4 มนาคม 2551 ไดอนมตหลกการ

“มาตรการภาษเพอกระตนและฟนฟเศรษฐกจ”

•การลดภาษธรกจเฉพาะ

• ลดอตราการเรยกเกบคาธรรมเนยมการโอนและการจำานอง

อสงหารมทรพย

• ลดอตราภาษธรกจเฉพาะ จากรอยละ 3 เหลอรอยละ 0.1 สำาหรบการขายอสงหารมทรพยทเปนทางคาหรอหากำาไร ทงน เฉพาะทไดจดทะเบยนสทธและนตกรรม ระหวางวนท 29 มนาคม 2551 ถง 28 มนาคม 2552

ภาษธรกจเฉพาะ

• มต ครม. วนท 4 มนาคม 2551 ประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวนท

24 มนาคม 2551 จำานวน 3 ฉบบ

• มต ครม. วนท 22 เมษายน 2551 ประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวนท

30 เมษายน 2551 จำานวน 1 ฉบบ

ประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวนท 24 มนาคม 2551 จำานวน 3 ฉบบ

(ใชบงคบ 29 ม.ค. 51 – 28 ม.ค. 52)

ลดคาจดทะเบยนการโอนและการจำานองเหลอรอยละ 0.01

สำาหรบการซอขาย• ทดน อาคาร หรออาคารพรอมทดน ตาม

กฎหมายวาดวยการจดสรร ไมวาจะจดสรรโดยราชการ องคการราชการ หรอเอกชน และเปนอาคารประเภท บานเดยว บานแฝด บานแถว หรออาคารพาณชย

• อาคารชดซงจดทะเบยนอาคารชดตามกฎหมายวาดวยอาคารชด ไมวาทงหมดหรอบางสวน

ประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวนท 24 มนาคม 2551 จำานวน 3 ฉบบ

(ใชบงคบ 29 ม.ค. 51 – 28 ม.ค. 52)

ลดคาจดทะเบยนการโอนเหลอรอยละ 0.01 สำาหรบการ

โอนอาคารสำานกงาน ซงเปนอาคารหรออาคารพรอมทดน

ทไดรบใบอนญาตใหกอสรางหรอใบรบแจงการกอสราง

เปนอาคารสำานกงานตามกฎหมายวาดวยควบคมอาคาร

ประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวนท 22 เมษายน 2551 จำานวน 1 ฉบบ

(ใชบงคบ 3 พ.ค. 51 – 28 ม.ค. 52)

ลดคาจดทะเบยนการโอนและการจำานองเหลอรอยละ 0.01

สำาหรบการซอขาย อาคาร หรออาคารพรอมทดน ซงม

เนอทไมเกน 1 ไร และไมใชทดนตามกฎหมายวาดวยการ

จดสรรทดน และเปนอาคารประเภท บานเดยว บานแฝด

บานแถว หรออาคารพาณชย

การเปรยบเทยบการไดรบสทธ

ระหวางประกาศกระทรวงมหาดไทย

ลว 24 ม.ค. 51 และ 30 เม.ย. 51

การขายและจำานองทดนเปลา

ทดนเปลา ทไมไดรบการจดสรร

ทดนเปลาตามกฎหมายวาดวยการจดสรร ไมวาจะจดสรรโดยราชการ องคการราชการ หรอเอกชน

ประกาศ มท. ลว

30 เม.ย 51

ประกาศ มท. ลว

24 ม.ค. 51

การขายและจำานองอาคารเพยงอยางเดยว

อาคารประเภทอน

(กรณไมจดสรร)

(กรณจดสรร)

บานเดยว บานแฝด บานแถว หรอ อาคารพาณชย

ประกาศ มท. ลว

30 เม.ย 51

ประกาศ มท. ลว

24 ม.ค. 51

การขายและจำานองอาคารพรอมทดน

(บานเดยว บานแฝด บานแถว หรอ อาคารพาณชย)

ทดนอยภายใตการจดสรร อาคารไมไดอยภายใตการจดสรร

อาคารและทดนอยภายใตการจดสรร

(เฉพาะอาคารพรอมทดนสวนทไมเกน 1 ไร

สวนทเกน 1 ไร เกบอตราปกต)

อาคารและทดนไมอยภายใตการจดสรร

ประกาศ มท. ลว

30 เม.ย 51

ประกาศ มท. ลว

24 ม.ค. 51

วธการคำานวณคาธรรมเนยมการจำานอง

กรณอาคารพรอมทดนเกน 1 ไร

จำานวนทนทรพยจำานองทไดรบลด =

(จำานวนเงนจำานองทงหมด) x (ราคาประเมนบาน+ทดน 1 ไร)(ราคาประเมนบาน+ทดนทงหมด)

ตวอยางการคำานวณ

• จำานองทดนเนอท 2 ไรพรอมบานเดยว 2 ชน (ไมอยภายใตกฎหมายจดสรรทดน) จำานวนเงนจำานองทดนและบานรวมกน 6 ลานบาท ราคาประเมนทนทรพยบาน 1 ลานบาท และทดนไรละ 1 ลานบาท

•จำานวนทนทรพยจำานองทไดรบลด = (จำานวนเงนจำานองทงหมด) x (

ราคาประเมนบาน+ทดน 1 ไร)(ราคาประเมนบาน+ทดนทงหมด)

= (6,000,000) x (1,000,000 + 1,000,000)(1,000,000 + 2,000,000)

= 4,000,000

การจดทะเบยนทไดรบสทธและไมไดรบสทธ

ขายตามคำาสงศาล

ขายทอดตลาด

ขาย

ประกาศ มท. ลว

30 เม.ย 51

ประกาศ มท. ลว

24 ม.ค. 51

การจดทะเบยนทไดรบสทธและไมไดรบสทธ

การไดมาโดยวธอนทไมใชการซอขาย เชน รบใหมาแลวจำานอง

ผรบจำานองโอนสทธใหแกบคคลอน

โอนชำาระหนจำานอง

โอนชำาระหน

ขายฝาก

ประกาศ มท. ลว

30 เม.ย 51

ประกาศ มท. ลว

24 ม.ค. 51