清大商圈

指導老師：黃幹中報告學生：林文彥班級：四動三Ｂ學號： 4970T054

目錄 地理區位 商店街歷程和現況 業種業態結構 消費者特性 SWOT 分析 不動產相關資訊 Ｂ . 基地及地上物之說明 Ｃ . 建築形式和業種業態及經營形式 Ｄ . 消費者定位 Ｅ . 預期之成本與效益

清大商圈

清大商圈

清大商圈

清大夜市」位於建功路上的宵夜街，因為鄰近清華大學，大多數人稱之為「清大夜市」。

清大商圈清大夜市晚上街景

清大商圈清大商圈光復路上的大型電腦賣場

清大商圈大型電腦賣場ＮＯＶＡ內部

a. 區位 ( 街道圖說明 )（衛星照片 -黃線為主要探討區域）

清大商圈形成原因最主要的是鄰近清華大學和交通大學附近又有不少國中和高中學校也因為園區的蓬勃更促進了清大商圈的熱鬧。

光復路清大夜市由於歷史悠久，早已形成商圈 , 吃的就以清大夜市那ㄧ帶為代表，百家中每一家都有自己的特色，是一個人氣與觀光的指標 , 占地利之便 , 匯集著人群，整體的便利性與周延性…光復路往交流道方向走，由於近園區和交大，有很多電腦店 ,NOVA.燦坤 . 順發 . 有關電腦週邊商品應有盡有。

歷程現況

消費者特性分析。依據問卷抽樣的結果分析如下：1. 消費者屬性分析：項目包括特性，性別，年齡，教育程度，職業及家庭平均收入。一、消費者組合特性：1. 女性兩人： 21.7 ％比例最高2.男女伴侶： 17.1 ％為次3.男單身： 13.5 ％4. 女單身： 13.0 ％---------------------------------------------------------------------------------------------二、消費者年齡：1.21～ 30歲 26.3％2.20歲以下 26.3％3.31～ 40歲 18.9 ％---------------------------------------------------------------------------------------------三、消費者教育程度：1. 高中（職） 27 ％2.專科 14.5 ％3. 大學 42.6％ ---------- 顯示教育水平高，並不排斥夜市活動---------------------------------------------------------------------------------------------四、職業：1. 學生 40 ％2. 職員 33％3. 家管 15.6％4.公司主管 7 ％---------------------------------------------------------------------------------------------

五、家庭平均所得：1.3 ～ 5萬 31 ％2.5～ 7萬 28.8％3.7萬以上 17.7 ％ ------ 可見本區域消費服務仍適合中上階級的消費階層---------------------------------------------------------------------------------------------六、消費者消費目的：1.逛街 33.8％2.購物 28.1 ％3.餐飲 15.1 ％4.休閒娛樂 12.1 ％根據經建會調查報，顯示國人對逛街購物之喜好，形成沿街的發展商業活動。---------------------------------------------------------------------------------------------七、消費者消費頻率：1. 三天一次 20 ％2. 一週 19 ％3.二到三週 21 ％4. 一個月 21 ％ ------------------------消費的人群以本地學生和上班族占重要部分---------------------------------------------------------------------------------------------八、交通便利性1.步行 36％2.機車 27 ％3.公車 17 ％消費的人群以本地居民學生，職員為占重要部分

業種和業態 業種

超市 量販店 超商 便利商店

業態

立晉豆花 小洞天 「海洋冰城 」 有茶氏（食品業） 順發（電腦業）

在光復路上面的業種業態大多以服飾店，電腦業為主光復路是銜接高速公路的重要樞紐，人潮車潮量大。

另外兩條建功一路和建功路則是以超商和小吃攤的業種型態。

Ｓｗｏｔ分析優勢：地理位置良好（高速公路）　科學園區旁　　　工研院旁　學校眾多　　交通便利劣勢：停車場不足　　特色不足　　　規劃不夠完善　　　　　　　機會：陸客來台參觀科學園區　　　　　世博館即將開幕　　　大環境（因經濟低迷所以導致收入的下降，在此可以　　　買到「物超所值」的東西） 威脅：學子化降低　　　　競爭度（因為小吃同質的很多，所以導致競　　　　爭力較大 ）　　　替代性（因為客源多導致替代業 ）

不動產相關資訊清大夜市內攤販月租金價格約在1萬 5～ 2萬

清大夜市尾端流動攤販免租金清大夜市店面租金 25坪約 7萬也有 20坪 6萬

清大透天　建功一路36.3 坪 2房 總價 3380 萬

清大商圈

b. 基地及地上物之說明，包括面積、高度、結構、公告現值、土地使用分區。

============= 土地標示部 ============

地目：建　　　

面積： 452.184 平方公尺

結構：鋼筋混泥土

公告土地現值： 320,400元

土地使用分區：都市土地

c.應以何種建築形式、業種業態、經營型式開發此一不動產

本身房屋建築形式是鋼筋混泥土所建築而成，可適和各種行業的建築。

對於在光復路以及建功路交叉口，是新竹市區的精華地段之一，由於附近吃的佔居多，重複開美食產業有過度飽和的趨勢，這次選擇是在星巴克的三和四樓開書局。

d.消費者定位

以書籍為主。

主要以學生和上班族為主要對象。

　因附近小吃店和攤販過度飽和，選擇在星巴克三樓主要原因是因為鄰近清大和交大和附近的高中職，所以提出可吸引顧客常來光顧的誠品書局，座落在星巴克樓上有相輔相乘的優勢。

e.預期之成本與收益

可能要慢慢進行回收進行長期性吸引相關族群，剛開始可能會因為座落在三樓，對於大部分客人會覺得麻煩，但是經過口耳相傳和附近園區的優勢人力帶動下，日後生意肯定蒸蒸日上。

以服務品質和與星巴克以上下樓層關係和地段位置作為攻擊主軸強調永續經營。

附近並沒有大型書局只有小型書局。離最近的大型書局路程機車約 15 分鐘。

報告結束謝謝