20111204 tussenpresentatie altrecht wa huis utrecht · 2015. 7. 26. · ©5 aanleiding en...
TRANSCRIPT
MARKTCONSULTATIE ZUIDGEBOUWEindrapportage, 3 september 2014
Pim MackeTimo van den NoortRobert van IeperenMaarten Kievits
“De locatie heeft zeer sterke eigenschappen”
“Wonen voor een specifieke doelgroep”
“Extra entree op maaiveld”
© 4
Inhoud
1. A an le id in g e n a chte rg ron d
2. A an p a k
3 . Ui tkomste n ma rktcon s u l tat ie• Concept en programma• Locatie en bouwenvelop• Consortium en procedure
4 . Con c lu s ie s
5 . Adv ie s ve r vo lg marktb e n a d e r in g
6 . B i j lage n
© 5
Aanleiding en achtergrond
• B e g i n 2 0 1 4 i s d e o n t w i k ke l l o c a t i e Z u i d g e b o u w v r i j g e ko m e n n a d a t N S S t a t i o n s fo r m e e l va n o n t w i k ke l i n g a f z a g ;
• D e P O S w i l d e o p ko r t e t e r m i j n d e m o g e l i j k h e d e n o n d e r zo e ke n o m e e n a n d e re m a r k t p a r t i j v o o r h e t Z u i d g e b o u w t e c o n t ra c t e re n ;
• D o o rd a t h e t Z u i d g e b o u w v o o r z i e n i s o p e e n c o n s t r u c t i e v e p l a a t , b e p a a l t d e p l a n n i n g va n h e t p ro j e c t U i t h o f l i j n h e t k r i t i e ke p a d ;– In de aanbesteding voor de realisatie van de Uithoflijn is het afgeven van een prijs voor
de aanleg van de constructieve plaat als optie meegenomen. Uiterlijk in Q3 2015 dient duidelijk te zijn of deze optie wel of niet gerealiseerd wordt. De POS richt zich daarom op het contracteren van een marktpartij voor het Zuidgebouw uiterlijk eind Q2 2015.
• D e o p b re n g s t w a a rd e va n h e t t e re a l i s e re n va s t g o e d o p d e p l a a t d i e n t d e i nv e s t e r i n g e n i n d e p l a a t e n d e g e m e e n t e l i j ke p l a n ko s t e n i n i e d e r g e va l t e d e k ke n ;
• M e t h e t B e s t e m m i n g s p l a n v o o r d e ze l o c a t i e i s re c e n t g e s t a r t .
© 6
Aanpak
• D e g e m e e n t e i s o p zo e k n a a r é é n o f m e e rd e re g e b r u i ke rs v o o r h e t g e b o u w, d a n w e l ( b i j w o n i n g b o u w ) n a a r e e n b e l e g g e r / i nv e s t e e rd e r. D i t o m d e t o e ko m s t i g e ex p l o i t a t i e va n h e t g e b o u w ze ke r t e s t e l l e n e n d a a r m e e o o k d e re a l i s a t i e e r va n ;
• Va n u i t d e ze a c h t e rg ro n d h e b b e n Fa k t o n e n J L L e e n g ro s l i j s t va n c i rc a 1 0 p a r t i j e n g e m a a k t o m m e e t e s p re ke n t i j d e n s d e m a r k t c o n s u l t a t i e ;
• Ze s d a a r va n w i l d e n o o k d a a d w e r ke l i j k m e e d o e n , m e t h e n z i j n i n d i v i d u e l e ( v e r t ro u w e l i j ke ) g e s p re k ke n g e v o e rd a a n d e h a n d va n e e n a a n t a l s t e l l i n g e n o v e r h e t Z u i d g e b o u w ;
• Vo o ra fg a a n d a a n d e g e s p re k ke n h e b b e n d e m a r k t p a r t i j e n i n fo r m a t i e t o e g e s t u u rd g e k re g e n t e r v o o r b e re i d i n g ;
• D e g e s p re k ke n z i j n s t e e d s g e v o e rd d o o r e e n t e a m va n P O S , J L L e n Fa k t o n ;• D e g e v o l g d e a a n p a k i s v e rg e l i j k b a a r m e t d i e va n d e m a r k t c o n s u l t a t i e v o o r
h e t N o o rd g e b o u w ( i n d i t g e va l i s v o o ra f e c h t e r g e e n c o n c e p t u e l e r i c h t i n g a a n d e m a r k t m e e g e g e v e n ) .
© 7
Uitkomsten marktconsultat ieC O N C E P T e n P R O G R A M M A ( 1 )
• D e m a r k t z i e t i n h e t Z u i d g e b o u w m e t n a m e ka n s e n v o o r w o n i n g b o u w g e r i c h t o p e e n j o n g e d o e l g ro e p ( s t u d e n t e n , s t a r t e rs ) ;
• D e h o o fd f u n c t i e w o n e n w o rd t b i j v o o r ke u r a a n g e v u l d m e t e e n c o m m e rc i ë l e p l i n t m e t b i j v o o r b e e l d h o re c a e n /o f ( f l ex ) w e r ke n ;
• Va n w e g e d e n i e t - o p t i m a l e t o e g a n ke l i j k h e i d va n h e t g e b o u w g e e f t d e m a r k t a a n d a t f u n c t i e s d i e va n i m p u l s b e zo e ke n o f p a s s a n t e n a f h a n ke l i j k z i j n , o p d e ze p l e k n i e t l e v e n sva t b a a r z i j n ;
• D e l o c a t i e i s i n p r i n c i p e g e s c h i k t v o o r é é n g ro t e g e b r u i ke r, m a a r e e n f u n c t i e m i x i s g e z i e n d e ke n m e r ke n va n d e l o c a t i e , d e t o e g e v o e g d e w a a rd e v o o r h e t S t a t i o n s g e b i e d e n d e t o e ko m s t b e s t e n d i g h e i d b e t e r ;
• L e i s u re e n c u l t u u r o p d e ze p l e k z i j n v o o r d e f u n c t i e m i x m o g e l i j k va n t o e g e v o e g d e w a a rd e , m a a r zo rg e n n a a r v e r w a c h t i n g v o o r o nv o l d o e n d e g ro n d w a a rd e . D a a ro m w o rd e n d e ze d o o r d e m a r k t n i e t a l s ka n s r i j k g e z i e n v o o r h e t Z u i d g e b o u w ;
© 8
Uitkomsten marktconsultat ieC O N C E P T e n P R O G R A M M A ( 2 )
• O n d e r w i j s w o rd t d o o r e e n a a n t a l m a r k t p a r t i j e n a l s ka n s r i j ke ( n e v e n ) f u n c t i e v o o r h e t Z u i d g e b o u w b e s c h o u w d m e t t o e g e v o e g d e w a a rd e v o o r h e t S t a t i o n s g e b i e d . O p d i t m o m e n t l i j k t e r i n d e m a r k t e c h t e r g e e n c o n c re t e g e b r u i ke rsv ra a g t e z i j n v o o r e e n o n d e r w i j s f u n c t i e . Ee n a a n t a l m a r k t p a r t i j e n g a f a a n h i e ro v e r n o g w e l m e t d e U n i v e rs i t e i t U t re c h t i n g e s p re k t e w i l l e n ;
• G e z i e n d e l o c a t i e ke n m e r ke n i s ‘ zo rg ’ v o o r g e e n va n d e g e s p ro ke n m a r k t p a r t i j e n e e n v o o r d e h a n d l i g g e n d e f u n c t i e i n h e t Z u i d g e b o u w ;
• Het dee l ‘werken ’ da t aanvu l l end op de won ingen moge l i j k i n het g e b o u w g e re a l i s e e rd w o rd t , b e s t a a t n a a r v e r w a c h t i n g u i t e e n f l ex i b e l c o n c e p t m e t k l e i n s c h a l i g e u n i t s . H e t t o e p a s s e n va n e e n v o o r v e r h u u re i s va n u i t d e g e m e e n t e h i e r v o o r i s n i e t re a l i s t i s c h zo g e e f t d e m a r k t a a n ;
• D e m a r k t p a r t i j e n b e n a d r u k ke n d a t h e t Z u i d g e b o u w q u a p ro g ra m m a e n f u n c t i o n e re n o n d e rd e e l m o e t w o rd e n va n d e o m g e v i n g . D e f u n c t i e s d i e n a a s t h e t w o o n p ro g ra m m a w o rd e n t o e g e v o e g d i n h e t g e b o u w d i e n e n d a n o o k a a nv u l l e n d t e z i j n o p h e t g e e n e r a l i s ( w a t n o g o n t b re e k t i n h e t g e b i e d ka n i n h e t g e b o u w ) .
© 9
Uitkomsten marktconsultat ieL O C AT I E e n B O U W E N V E L O P ( 1 )
• O m v o l d o e n d e g ro n d w a a rd e t e ku n n e n re a l i s e re n o p d e ze p l e k i s e n i g e o mva n g n o d i g . O o k d e m a r k t ka n d i t a a n . D a a ro m b e s t a a t d e s t e r ke v o o r ke u r v o o r e e n zo g ro o t m o g e l i j k va s t g o e d p ro g ra m m a va n c i rc a 1 5 . 0 0 0 m 2 b v o ( d e o n d e rg re n s l i j k t b i j 1 0 . 0 0 0 m 2 b v o t e l i g g e n ) ;
• D e t o e g a n ke l i j k h e i d va n h e t g e b o u w w o rd t a l s d é b e l a n g r i j k s t e o n t w e r p o p g a v e g e n o e m d : – Met name het realiseren van een extra entree op maaiveld vindt de markt van groot
belang; – Ook het leggen van de fysieke verbinding tussen het gebouw en de Rabobrug is een
sterke wens (dit vraagt een grotere plot danwel een andere bouwkundige oplossing);
• H e t g e b o u w d i e n t g o e d t o e g a n ke l i j k t e z i j n v o o r ex p e d i t i e . D i t w o rd t e e n b e l a n g r i j ke o n t w e r p o p g a v e a a n g e z i e n d i t a s p e c t o p d i t m o m e n t v o o r d e m a r k t n o g o nv o l d o e n d e g e b o rg d i s ( g e b r u i k h e l l i n g b a a n i s e e n ka n s ) ;
• D e m a r k t z i e t g e e n m o g e l i j k h e d e n v o o r h e t t o e p a s s e n va n g o e d ko p e re b o u w m e t h o d e n * b i j h e t Z u i d g e b o u w. G e z i e n d e c o m p l ex i t e i t va n d e l o ca t i e word t ‘ p roven t e c h n o l o g y ’ voo rges taan . We l word t op deze p l ek g e d a c h t a a n sy s t e e m b o u w - o p l o s s i n g e n ;
* Integratie van bovenbouw (gebouw) en onderbouw (plaat) wordt wel als financiële kans genoemd door de markt. In dit stadium van het proces lijkt dat echter niet haalbaar meer.
© 10
Uitkomsten marktconsultat ieL O C AT I E e n B O U W E N V E L O P ( 2 )
• D e b o u w h o o g t e ( 2 5 m e t e r m e t h o o g t e a c c e n t e n t o t 4 5 m e t e r ) i s va n u i t p e rs p e c t i e f va n d e m a r k t p r i m a ;
• D e l i g g i n g va n d e l o c a t i e zo rg t e r v o o r d a t zo w e l i n h e t g e b o u w o n t w e r p a l s i n d e b o u w m e t h o d e re ke n i n g g e h o u d e n d i e n t t e w o rd e n m e t h e t o n d e r l i g g e n d e b u s - e n t ra m s t a t i o n ( g e l u i d , t r i l l i n g e n , b e re i k b a a r h e i d e t c . ) . D i t i s n i e t i d e a a l , m a a r w e l o p t e l o s s e n zo g e e f t d e m a r k t a a n ;
• D e b e p e r k t e m o g e l i j k h e d e n t o t a u t o p a r ke re n v o r m e n va n u i t d e b e o o g d e d o e l g ro e p ( s t u d e n t e n e n s t a r t e rs ) g e e n g ro t e b e l e m m e r i n g . E c h t e r, d e g e m e e n t e l i j ke p a r ke e r n o r m e n ku n n e n d a t w e l z i j n ( r i s i c o i s m e e r p l a a t s e n v e r p l i c h t a f n e m e n d a n d e w e r ke l i j ke v ra a g va n u i t d e g e b r u i ke rs ) ;
• H e t re a l i s e re n va n v o l d o e n d e f i e t s p a r ke e r p l a at s e n v o o r d e g e b r u i ke rs i s e e n b e l a n g r i j ke o n t w e r p o p g a v e . D a t ka n ( m i t s g o e d t o e g a n ke l i j k ) d o o r p l e k ke n i n h e t g e b o u w. D a a r n a a s t g e e f t d e m a r k t a a n o o k f i e t s p a r ke re n i n d e s t a l l i n g o n d e r S P O v e rd e r t e w i l l e n o n d e r zo e ke n ;
• O m e e n t o e ko m s t b e s t e n d i g g e b o u w t e m a ke n i s n i e t a l l e e n e e n g o e d e toeganke l i j khe id ve re i s t , maa r ook vo ldoende ‘ l u cht en ru imte ’ i n het o n t w e r p ( w o o n k w a l i t e i t c re ë re n ) . A l s i d e e ë n d a a r v o o r z i j n o n d e r m e e r g ro e n e b i n n e n h o v e n e n e e n o p e n b a a r t o e g a n ke l i j k d a k p a r k g e n o e m d .
© 11
Uitkomsten marktconsultat ieC O N S O R T I U M e n P R O C E D U R E ( 1 )
• G e z i e n d e o p g a v e l i g t e e n c o n s o r t i u m va n m a r k t p a r t i j e n h e t m e e s t v o o r d e h a n d o m h e t Z u i d g e b o u w s u c c e sv o l t e re a l i s e re n e n ex p l o i t e re n ;
• D e g e b r u i ke r ( s ) e n d e b e l e g g e r d i e n e n i n i e d e r g e va l o n d e rd e e l va n d i t c o n s o r t i u m u i t t e m a ke n , zo g e e f t d e m a r k t a a n ;
• Ee n b o u w e r a l s o n d e rd e e l va n h e t c o n s o r t i u m i s n i e t n o o d z a ke l i j k , m a a r ka n w e l va n t o e g e v o e g d e w a a rd e z i j n ;
• O o k e e n o n t w i k ke l a a r a l s p a r t i j h o e f t n i e t n o o d z a ke l i j k o n d e rd e e l va n h e t c o n s o r t i u m t e z i j n , e c h t e r d e d i s c i p l i n e c o n c e p t o n t w i k ke l i n g w e l ;
• D e m a r k t p a r t i j e n b e n a d r u k ke n d a t d e g e m e e n t e v o o ra f ze ke r m o e t s t e l l e n d a t h e t re a l i s e re n va n e e n g e b o u w o p d e c o n s t r u c t i e v e p l a at ( j u r i d i s c h , p l a n o l o g i s c h e n t e c h n i s c h ) m o g e l i j k i s ;
• Ee n v o r m va n o m w o n e n d e n p a r t i c i p a t i e a l s o n d e rd e e l va n h e t p ro c e s h o e f t g e e n b e l e m m e r i n g t e z i j n . Ve rs c h i l l e n d e va n d e g e s p ro ke n p a r t i j e n hebben daa r e r va r i ng mee . Voorkom echte r da t het ‘ be l angenbehar t i g ing ’ w o rd t d o o r o . a . v o o ra f h e l d e re ka d e rs t e s t e l l e n e n h e t p a r t i c i p a t i e p ro c e s t e l a t e n l e i d e n d o o r e e n e r va re n d e s ku n d i g e o p d i t g e b i e d ;
• N a a s t p a r t i c i p a t i e d o o r d e o m w o n e n d e n w o rd t o o k p a r t i c i p a t i e d o o r d e t o e ko m s t i g e b e w o n e rs a l s re l e va n t g e z i e n ;
© 12
Uitkomsten marktconsultat ieC O N S O R T I U M e n P R O C E D U R E ( 2 )
• C o n c u r re n t i e i n h e t s e l e c t i e - e n v e r ko o p p ro c e s i s v o o r d e m e e s t e m a r k t p a r t i j e n g e e n b e l e m m e r i n g w a n n e e r h e t a a n t a l d e e l n e m e n d e p a r t i j e n é n d e b e n o d i g d e v o o r i nv e s t e r i n g e n b e p e r k t b l i j v e n ;
• H e t c o n t ra c t e re n va n d e e i n d g e b r u i ke r ( s ) e n w o n i n g b e l e g g e r ( s ) v o o r h e t Z u i d g e b o u w u i t e r l i j k o p 1 m e i 2 0 1 5 w o rd t d o o r d e m a r k t re a l i s t i s c h g e a c h t ;
• H e t d o o r d e m a r k t v o o r f i n a n c i e re n va n d e i nv e s t e r i n g i n d e c o n s t r u c t i e v e p l a a t w o rd t d o o r e e n a a n t a l m a r k t p a r t i j e n w a a r m e e g e s p ro ke n i s re a l i s t i s c h g e a c h t ;
• Vo o ra fg a a n d a a n d e u i t v ra a g a a n d e m a r k t d i e n t d e g e m e e n t e e e n h e l d e r b e e l d t e h e b b e n b i j d e p r i j s - k w a l i t e i t v e r h o u d i n g w a a ro p d e i n ze n d i n g e n g e s c o o rd w o rd e n : g ro n d w a a rd e v e rs u s m a a t s c h a p p e l i j ke m e e r w a a rd e v e rs u s fa s e r i n g .
© 13
Conclusies
• D e m a r k t i s e n t h o u s i a s t o v e r h e t Z u i d g e b o u w ( e r v o r m e n z i c h a l c o n s o r t i a w a a r b i j o o k b e l e g g e r s e n e x p l o i t a n t e n z i j n a a n g e h a a k t ) ;
• H e t Z u i d g e b o u w k a n e e n f u n c t i e t o e v o e g e n a a n h e t S t a t i o n s g e b i e d , i n a a n v u l l i n g o p d e h u i d i g e p r o g r a m m a m i x ;
• D e m a r k t z i e t i n h e t Z u i d g e b o u w m e t n a m e k a n s e n v o o r w o n i n g b o u w g e r i c h t o p s t u d e n t e n e n / o f s t a r t e r s ( d i t s l u i t u i t s t e ke n d a a n b i j d e d o e l s t e l l i n g e n u i t h e t c o a l i t i e a k ko o r d “U t r e c h t maken we s amen ” ) ;
• B i j v o o r ke u r w o r d t d e w o n i n g b o u w a a n g e v u l d m e t e e n c o m m e r c i ë l e p l i n t ( m e t b i j v. h o r e c a e n / o f ( f l e x ) w e r ke n ) ;
• E e n v o l u m e v a n a f 1 5 . 0 0 0 m 2 b v o w o r d t a l s o p t i m a a l g e z i e n , k l e i n e r d a n 1 0 . 0 0 0 m 2
b v o l i j k t f i n a n c i e e l n i e t g o e d h a a l b a a r ; • D e b e l a n g r i j k s t e o n t w e r p u i t d a g i n g d i e g e n o e m d w o r d t i s h e t o r g a n i s e r e n v a n d e
t o e g a n ke l i j k h e i d v a n a f m a a i v e l d ( e x t r a e n t r e e ) ;• D e g e m e e n t e k a n d e h a a l b a a r h e i d v a n h e t Z u i d g e b o u w v e r d e r v e r g r o t e n d o o r o p
b a s i s v a n d e f e e d b a c k u i t d e m a r k t c o n s u l t a t i e o p o n d e r d e l e n m e e r r u i m t e t e b i e d e n , b i j v o o r b e e l d w a t b e t r e f t a u t o - e n f i e t s p a r ke r e n ;
• G e l e t o p d e f a s e r i n g v a n d e U i t h o f l i j n e n e e n z o ko r t m o g e l i j ke t i m e t o m a r ke t h e e f t e e n ko r t e n b o n d i g t e n d e r p r o c e s d e v o o r ke u r v a n d e m a r k t ;
• E e n v o r m v a n b e w o n e r s p a r t i c i p a t i e a l s o n d e r d e e l v a n h e t p r o c e s w o r d t d o o r d e m a r k t n i e t a l s b e l e m m e r i n g g e z i e n . D i v e r s e p a r t i j e n w a a r m e e g e s p r o ke n i s h e b b e n d a a r o o k c o n c r e t e e r v a r i n g m e e .
© 14
Advies vervolg marktbenadering (1)
• Va n u i t h e t p e rs p e c t i e f va n d e m a r k t i s e e n ( w o n i n g b o u w ) o n t w i k ke l i n g o p d e p l e k va n h e t Z u i d g e b o u w ka n s r i j k ;
• Ee n a a n t a l m a r k t p a r t i j e n w a a r m e e g e s p ro ke n i s s t a a t i n d e s t a r t b l o k ke n o m va n d e ze o p g a v e e e n s u c c e s t e m a ke n e n w i j a c h t e n h e n d a a r t o e o o k i n s t a a t ;
• O p b a s i s va n d e u i t ko m s t e n u i t d e m a r k t c o n s u l t a t i e a d v i s e re n w i j d e g e m e e n t e U t re c h t d a n o o k o m s n e l d o o r t e p a k ke n r i c h t i n g d e m a r k t ;
• D a a r b i j z i j n o n d e r m e e r d e v o l g e n d e a s p e c t e n va n b e l a n g :– Een goede voorbereiding vanuit de gemeente is essentieel (alle informatie op tafel en
zekerheid over het kunnen realiseren van een gebouw op de plaat);– Zo veel mogelijk ruimte en flexibiliteit bieden binnen de kaders (o.a. parkeren!); – Concurrentie tussen marktpartijen heeft de voorkeur boven een één op één proces;– Gezien de complexiteit van de locatie is een vorm van dialoog tussen de gemeente en de
markt wenselijk;– Een korte doorlooptijd van de procedure is nodig vanwege de relatie met de planning van
de Uithoflijn en vanuit de door de markt gewenste korte ‘time to market ’;– Om net als bij het Noordgebouw niet onder de Europese aanbestedingsregels te vallen is
het vormgeven van het proces als ‘grondverkoop’ van belang (o.a. het al dan niet opnemen van een bouwplicht in het contract vormt daarbij een aandachtspunt);
© 15
Advies vervolg marktbenadering (2)
• W i j a d v i s e re n d e g e m e e n t e t e k i e ze n v o o r :– Een meervoudig onderhandse tender;– Gericht op een woningbouwontwikkeling (plus ondersteunende horeca en werkfuncties) primair
voor de doelgroep starters en/of studenten;– Waarbij 3 tot 4 partijen door de gemeente worden uitgenodigd om mee te doen;– Met een aantal individuele dialooggesprekken als onderdeel van het proces;– Met één beoordelingsronde op basis van een concept, programma, schetsontwerp en grondbod*;– Gericht op het sluiten van een ontwikkel - en realisatieovereenkomst met het winnende
consortium.
• D e v o o rg e s t e l d e a a n p a k i s i n d e b a s i s v e rg e l i j k b a a r m e t h e t p ro c e s d a t b i j he t Noordgebouw i s gevo l gd , maa r kan gez i en worden a l s ‘ l i g h t -v e rs i e ’ daa r van . De be l angr i j ks te ve rs ch i l l en z i j n :– De Noordgebouw-aanpak kende een openbare publicatie waarbij de gehele markt in staat is
gesteld om aan de procedure mee te doen;– De Noordgebouw-aanpak bestond uit twee beoordelingsronden in plaats van één;
• D e d o o r l o o p t i j d v a n d e z e p r o c e d u r e k a n h i e r d o o r n a a r v e r w a c h t i n g ko r t e r z i j n d a n b i j h e t N o o r d g e b o u w ( z i e t e v e n s d e v o o r b e e l d p l a n n i n g o p s h e e t 1 6 ) .
* Ter overweging daarbij is het hanteren van een minimum grondprijs, gebaseerd op de kosten voor de aanleg van de constructieve plaat en de gemeentelijke plankosten.
© 16
Voorbeeldplanning tenderproces
Processtappen* Indicatieve planning
Gemeentelijke besluitvorming over het Zuidgebouw September 2014
Opstellen shortlist en benaderen van uit te nodigen marktpartijen September 2014
Voorbereiding tenderproces door de gemeente September en oktober 2014
Officiële start tenderprocedure 1 november 2014
Dialooggesprekken December t/m februari 2015
Uitbrengen biedingen 15 maart 2015
Beoordelen biedingen en voorlopige gunning 1 april 2015
Besluitvorming, definitieve gunning en ondertekening overeenkomst 15 juni 2015
Nadere planuitwerking Vanaf najaar 2015
Start bouw Q1 2017
* Bij de voorbereiding van het tenderproces dient de planning in nauwe samenhang met de bestemmingsplanprocedure en het te doorlopen participatieproces beschouwd te worden.
© 17
Bi j lage 1: resultaten stel l ingenL O C AT I E e n B O U W E N V E L O P
A LOCATIE en BOUWENVELOP Helemaal eens Eens Neutraal Oneens Helemaal
oneens1 De locatiekenmerken maken het Zuidgebouw een aantrekkelijke vastgoedontwikkelings- en
investeringsopgave. 83% 17% 0% 0% 0%
2 Een vastgoedprogramma van circa 15.000 m2 bvo is vanuit marktperspectief optimaal. 83% 0% 17% 0% 0%3 Een vastgoedprogramma van circa 10.000 m2 bvo is vanuit marktperspectief optimaal 17% 50% 33% 0% 0%4 Een vastgoedprogramma van circa 8.000 m2 bvo is vanuit marktperspectief optimaal 17% 0% 50% 17% 17%5 De bouwplot waarbinnen het vastgoedprogramma moet worden gerealiseerd is optimaal. 33% 8% 8% 33% 17%6 De hoogte van het Zuidgebouw (25 meter, met hoogteaccenten tot 45 meter), is optimaal. 0% 92% 8% 0% 0%7 Dat het Zuidgebouw bovenop een bus/tramstation komt is geen belemmering. 17% 50% 17% 17% 0%8 Dat het Zuidgebouw gebouwd moet worden op een constructieve plaat, boven het in bedrijf zijnde
bus- en/of tramstation, is geen belemmering. 17% 50% 0% 33% 0%
9 Dat autoparkeren op het plot niet mogelijk is, maar in de directe omgeving (Jaarbeursplein), is geen belemmering. 17% 50% 0% 33% 0%
10 Dat het Zuidgebouw in de eigen fietsparkeerbehoefte moet voorzien is geen belemmering. 25% 42% 0% 17% 17%11 Dat fietsparkeren voor het Zuidgebouw op maaiveld op de eigen plot niet mogelijk is, is geen
belemmering. 33% 33% 0% 17% 17%
12 Dat fietsparkeren voor het Zuidgebouw in de fietsenstalling onder het stationsplein niet mogelijk is, is geen belemmering. 33% 33% 0% 17% 17%
13 Dat het Zuidgebouw wordt ontsloten via het stationsplein en niet via maaiveld is geen belemmering.33% 17% 17% 33% 0%
14 Dat het Zuidgebouw over één entree/uitgang beschikt is geen belemmering. 8% 8% 17% 33% 33%15 Dat het Zuidgebouw over geen expeditie op maaiveld beschikt is geen belemmering 0% 17% 33% 33% 17%16 De specifieke bouwopgave van het Zuidgebouw biedt goede mogelijkheden tot andere, goedkopere
bouwtechnieken. 17% 0% 67% 0% 17%
© 18
Bi j lage 2: resultaten stel l ingenC O N C E P T e n P R O G R A M M A
B CONCEPT EN PROGRAMMA Helemaal eens Eens Neutraal Oneens Helemaal
oneens17 Een sterk en onderscheidend concept is essentieel voor het Zuidgebouw. 33% 33% 17% 17% 0%18 Wij hebben een onderscheidend concept voor het Zuidgebouw in gedachte. 83% 17% 0% 0% 0%19 Wonen en werken boven een bus/ tramstation is een haalbare ontwikkelingsopgave. 67% 33% 0% 0% 0%20 Het Zuidgebouw is uitermate geschikt voor één grote gebruiker. 0% 33% 25% 42% 0%21 Het Zuidgebouw is uitermate geschikt voor meerdere gebruikers. 33% 42% 25% 0% 0%22 Een functiemix maakt een concept voor het Zuidgebouw sterker. 33% 33% 33% 0% 0%23 Een groot aandeel werken maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. 0% 67% 17% 17% 0%24 Een groot aandeel woningen maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. 50% 17% 17% 17% 0%25 Een groot aandeel leisure maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. 0% 17% 50% 33% 0%26 Een groot aandeel zorg maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. 0% 0% 33% 33% 33%27 Een groot aandeel cultuur maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. 0% 17% 67% 17% 0%28 Een groot aandeel onderwijs maakt het Zuidgebouw meer aantrekkelijk. 0% 67% 17% 17% 0%29 Dat de gemeente voor de kantoorfunctie een voorverhuureis van 75% hanteert is geen belemmering.
0% 33% 50% 17% 0%
© 19
Bi j lage 3: resultaten stel l ingenC O N S O R T I U M e n P R O C E D U R E
C CONSORTIUM EN PROCEDURE Helemaal eens Eens Neutraal Oneens Helemaal
oneens30 Alleen een consortium is in staat het Zuidgebouw te realiseren en exploiteren. 50% 17% 17% 17% 0%31 Zo’n consortium kan niet zonder de gebruiker(s). 33% 50% 0% 0% 17%32 Zo’n consortium kan niet zonder de belegger. 67% 33% 0% 0% 0%33 Zo’n consortium kan niet zonder de ontwikkelaar. 0% 33% 33% 17% 17%34 Zo’n consortium kan niet zonder de bouwer. 33% 33% 33% 0% 0%35 Wanneer een vorm van bewonersparticipatie onderdeel uitmaakt van een mogelijk selectie- en
verkoopproces is dat geen belemmering. 50% 25% 25% 0% 0%
36 Concurrentie in het selectie- en verkoopproces is voor ons geen belemmering. 33% 17% 33% 17% 0%37 Het is realistisch dat marktpartijen de voorinvestering doen in de aanleg van de constructieve plaat.
17% 33% 17% 33% 0%
38 Het is mogelijk om voor 1 mei 2015 de eindgebruiker(s) te contracteren voor het Zuidgebouw. 33% 33% 17% 0% 17%