공동주택 관리제도 개선

www.mltm.go.kr

500 세대 이상 단지 입주자대표회의 회장 , 감사의 간선허용 ( 관리규약 규정

시 )

동별 대표자 중임제한 완화 ( 중임허용 ( 계속 재임은 2 기만 ), 관리규약 규정

시 )

동별 대표자의 해임사유 완화 ( 위법행위→관리규약 ), 해임요건 명시

* 동별 대표자 : 선거구 입주자등 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성

입주자대표회의 회장 , 감사 : 입주자등 1/10 이상 투표와 투표자 과반수 찬성

선거관리위원회는 한시조직으로 운영 ( 관리규약 규정 시 상설운용 허용 ) * 구성원 (5~9 명→ 9 명 이하 ), 결격사유 완화 ( 사퇴한 동별 대표자 및 선관위원은 허

용 )

주민운동시설의 외부위탁과 외부인 사용 허용 ( 사용료 징수도 가능 )→ 입주민 찬성비율 상향 (1/2→ 3/4), 시행 1 년 유예 (’14 년부터 , 업계적응

고려 )

1. 주택법 시행령 . 시행규칙 개정 추진내용

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2. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정내용 (9.11)

적격 심사제 도입 (’13 년부터 시행 , 그 이전이라도 관리규약으로 정할 경우 시행가능 )

< 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 > - 항목 및 배점 : ① 관리능력 (70), ② 입찰가격 (30) ① 기업신뢰도 (30) ☞ 신용평가등급 (10), 행정처분건수 (10, 세대당 ), 입주민 만족도

(10) 업무수행능력 (30) ☞ 기술자등추가보유 (10), 관리실적 (10), 장비추가보유 (10) 사업제안서 (10) ☞ 계획의 적합성 (PT,5), 협력업체 ( 청소 , 경비등 ) 와상생협력 (5)

< 비고 > - 관리규약으로 평가항목 및 점수를 달리 정할 수 있음 ( 입찰가격은 최소 30이상 ) - 기술자 20 인이상 , 장비 10 대이상은 만점

- 관리실적 60 개 단지 이상 만점 ( 실적없는 경우 참가자 평균 적용 ) - 입주민 만족도 평가점수 없는 경우 참가자 평균점수 적용

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적격 심사제 도입

< 공사 , 용역 등 사업자 적격심사제 표준평가표 > - 항목 및 배점 : ① 관리능력 (70), ② 입찰가격 (30) ① 기업신뢰도 (30) ☞ 신용평가등급 (15), 행정처분건수 (15) 업무수행능력 (30) ☞ 기술자등보유 (10), 업무실적 (10), 장비보유 (10) 사업제안서 (10) ☞ 계획의 적합성 (PT,10)

< 비고 > - 관리규약으로 평가항목 및 점수를 달리 정할 수 있음 ( 입찰가격은 최소 30이상 ) - 기술자 및 장비보유는 입찰공고시 제시사항 모두 확보 경우 만점

- 업무실적은 10 건 이상 만점


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주택관리업자 선정시 입찰가격을 위탁관리수수료 → 제한 없음으로 개선

주택관리업자 등록자본금 현금보유 규정 삭제

입찰공고 기간 완화 ( 긴급 , 재공고 입찰은 7 일전 공고 )

제한경쟁입찰 유효 참가자수 완화 (5 인→ 3 인 )

알뜰시장 주관업자 재활용품 수거업자 선정시 입대의 의결후 재계약 허용

주택관리업자의 관리실적 보고 및 증명서 발급 - 관리실적 보고 ( 시군구→시도→국토부 ) - 주택관리업자 요청시 시군구에서 관리실적 증명서 발급


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기타 제도개선

- 그간 유권해석 사항 명문화

2 회 이상 유찰시 수의계약 허용은 일반경쟁만

제한경쟁 사유는 사업실적 , 기술능력 , 자본금만 가능 (“ 등” 삭제 ) 제한 , 지명경쟁 입찰 참가자를 “ 유효한” 참가자로 명시

- 용역 , 공사 입찰공고 매체를 공동주택관리정보시스템으로 통일

- 입찰공고시 건축사 , 기술사 등 전문가 확인 후 입찰가격 상한 공고 가능

-관리주체의 정의 개선 ( 관리사무소장 → 주택관리업자 ( 주택법 제 2 조 ))


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제도개요 * 예정사항으로 추후 변동될 수 있음

- 입주민 설문조사를 통해 주택관리업자 만족도 평가 및 공개

- 주기 : 매년 1 회 ( 매년 1 월 조사 , 2 월 공개 계획 )- 설문내용 : 고객응대 , 업무처리 , 시설물유지보수 등 13 여개 항목 예상

☞ 50 세대 이상 참여와 총 세대수의 10% 이상 참여의 경우에만 공개

시행방식

- 매년 1 월 입주민이 세대내 컴퓨터로 공동주택관리정보시스템 (www.k-apt.go.kr) 에 접속하여 만족도 평가

- 13 여개의 설문에 대해 5 지 선다형 ( 아주 잘함 , 잘함 , 보통 , 미흡 , 아주 미흡 ) 으로 평가

( 설문 예시 ) 관리사무소 방문시 직원 서비스 대해 어느 정도 만족하십니까 ?- 평가결과는 단지평균 , 지역평균 , 전국평균으로 공개

3. 주택관리업자에 대한 입주자등 만족도 평가 (’12.11~12 예정 )

http://www.k-apt.go.kr/

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침

□ 적격심사제는 ‘13.1.1 부터 시행됨 . 다만 그 이전이라도 관리규약에 정하는 경우에는 시행 가능함 ( 지침 부칙 제 2 조 )

1. 새로 도입된 적격심사제의 시행시기는 ?

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□ ‘13.1.1 부터 낙찰의 방법은 원칙적으로 적격심사제임 ( 지침 제 6조제 2 항 ), 따라서 ’ 13 년 이후에도 현행과 같이 최저 ( 최고 )낙찰제로 입찰을 운용하고자 하는 경우에는 , ‘13 년 이전에 관리규약을 개정하여 최저 ( 최고 ) 낙찰제를 시행한다는 규정을 명시하여야 함

* ‘13 년 이전까지는 현행제도로 운용되므로 별도 조치 필요없음

2. 적격심사제가 도입되더라도 , 단지에서는 현행과 같이 최저 ( 최고 )낙찰제로운용하고자 하는 데 방법은 ?

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□ 적격심사제와 최저낙찰제를 병행하고자 하는 경우에는 관리규약에 이에 관한 사항을 명시하면 가능 ( 관리규약 조문안 예시 : 각종 공사 및 용역의 사업자 선정은 적격심사제에 따른다 . 다만 , 입주자대표회의에서 의결할 경우에는 최저낙찰제에 따른다 )

3. 공사나 용역의 성격에 따라 , 적격심사제와 최저낙찰제를 병행하고자 하는데 가능한지 ?

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□ 같은 용역이라 하더라도 단지 사정상 필요하다면 관리규약에 정하여 낙찰 방법을 달리 정할 수 있음 ( 예 : 경비용역은 적격심사제에 따르고 청소용역은 최저낙찰제에 따른다 )

4. 같은 용역 ( 예 : 경비 , 청소 ) 이라도 , 관리규약에 낙찰자 선정방식을 달리 ( 적격심사제 또는 최저가낙찰제 ) 정할 수 있는지 ?

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□ 적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수는 단지 사정에 관리규약에 정할 경우 , 변경할 수 있음 , 다만 입찰가격 배점은 최소 30 점임 ( 별표 5, 6 비고 1)

* 예를 들어 , 표준평가표 중 기업신뢰도에 3 개 항목 ( 신용평가등급 , 행정처분건수 ( 세대당 ), 만족도 점수 ) 이 있으나 , 관리규약에 정할 경우 추가하거나 , 빼는 것도 가능함

5. 적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수를 단지 사정에 따라 달리 정할 수 있는지 ?

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□ 적격심사제 평가항목 및 점수 등에 관해 관리규약에 별도로 정하지 않는다면 , 지침상 표준평가표의 내용이 그대로 적용되는 것임

6. 적격심사제의 평가항목 및 점수 등을 관리규약에 별도로 정하지 않는다면 , 지침상 표준평가표의 내용이 그대로 적용되는지 ?

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□ 적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수는 관리규약에 정할 경우 , 단지 사정에 따라 변경할 수 있으므로 ( 별표 5, 6 비고 1), 상기와 같이 평가항목의 내용의 일부 변경도 가능함

7. 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표 중 평가내용 “행정처분 ( 세대당 )” 을 관리규약에 규정할 때 , “ 세대당” 기준을 삭제하고 “행정처분 전체 건수”로 평가내용을 변경할 수 있는지 ?

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□ 적격심사제 표준평가표의 비고란의 기준은 단지 사정에 따라 달리 정할 수 없음

8. 적격심사제 표준평가표의 비고란의 기준도 달리 정할 수 있는지 ?

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□ 입찰가격은 해당 단지에서 주택관리업자와 계약 추진 시 계약금액을 의미하는 것으로서 , 위탁관리수수료로만으로 할 수도 있고 , 직원에 대한 인건비 등을 포함한 금액으로 할 수도 있는 등 단지 사정에 따라 자율적으로 정할 수 있는 것임

9. 지침 제 11 조의 입찰가격은 무엇을 의미하는지

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□ 주택관리업자에 대한 입주자등 만족도 평가는 현재 주택법 시행령 개정을 통해 그 근거를 마련 중 (‘12.11 월경 공포 예상 ) 이며 , 향후 주택법 시행령 개정안이 공포되어 만족도 평가가 이루어진 후 적용될 수 있는 항목임 ( 현재는 0 점 배점 )

10. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표의 입주자등 만족도 평가 평균점수 적용은 현재 가능한지

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□ 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 중 협력업체와의 공생발전지수는 경비 , 청소 등에 대해 별도 용역을 하는 경우 , 동 업체와 협력할 수 있는 방안을 창의적으로 제시하고 실행할 수 있는 사업계획에 대해 부여하는 점수임

11. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표중 협력업체와의 공생발전지수는 무엇을 의미하는지

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□ 신용평가등급 확인서를 발급해주는 회사는 금융감독원 홈페이지 업무자료에 등재되어 있으며 , 현재 나이스디앤비 , 나이스신용평가정보 , 서울신용평가정보 , 이크레더블 , 한국기업데이터 5 개 업체로 파악하고 있음 ☞ 응찰당시 , 발급업체를 다시 확인할 필요 있음

12. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표중 신용평가등급 확인서를 발급하는 회사는

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□ 비고란의 관리실적이 없는 경우는 관리실적이 본질적으로 있을 수 없는 신생기업을 의미하는 것이며 , 관리실적이 조금이라도 있는 경우에는 해당 관리실적을 적용하여야 하는 것이며 , 평균 관리실적을 적용할 수는 없음

13. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 비고란에 관리실적이 없는 경우 입찰참가자의 평균 관리 단지수를 적용하는데 , 관리실적이 있으나 미미하여 그 관리실적을 포기하고 , 평균관리단지수를 적용할 수 있는지 ?

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□ 기술자나 장비의 경우 복수로 인정하거나 ( 예 : 전기기사가 2명일때 2 명으로 인정 ) 또는 복수의 경우 1 명으로만 인정할지 ( 예 : 전기기사가 2 명이라도 1 명으로만 인정 ) 는 관리규약에 정하는 바에 따름 ( 평가항목 및 점수를 달리 정할 수 있는 점 ( 지침 별표 5 < 비고1> 1호 ) 감안 )

14. 지침 별표 5 의 비고 기술자등 보유항목이나 장비 보유항목에서 같은 기술자 등이나 장비를 복수로 보유할 경우 , 복수로 인정하는지

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□ 공동주택의 관리주체는 경비 , 청소 등 용역을 위해 사업자를 선정할 경우에는 경쟁입찰 ( 최저낙찰제 , 적격심사제 ) 에 의하도록 하고 있으므로 ( 지침 별표 4), 수의계약으로 업체 선정은 불가 . 따라서 경쟁입찰 ( 최저낙찰제 , 적격심사제 ) 에 따라 경비나 청소등 용역업체를 선정하여야 함 . 이 경우 적격심사제에 따를 경우에는 주택관리업자가 평가표를 평가하되 , 관리규약에 정한 평가표에 따라야 함 .

15. 입주자대표회의에서 주택관리업자 선정시 그 주택관리업자가 경비나 청소 용역업체를 수의계약에 의해 업체 선정이 가능한지 ?

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□ 공사 및 용역의 입찰공고의 경우 , 지침 개정 (‘12.9.11) 전에는 일간신문 , 입찰전문사이트 등에 가능하였으나 , 현재는 공동주택관리정보시스템 (www.k-apt.go.kr) 에 반드시 공고하여야 함 ( 일간신문 등에 병행하여 공고하는 것은 가능 )

16. 공사 및 용역의 입찰공고는 어디에 하는지

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□ 단지 여건에 따라 예산이 한정되는 등 필요가 있다면 , 입찰공고시 입찰가격 상한을 공고할 수 있음 , 이 경우 사전에 건축사 , 기술사 등 전문가의 확인 후 가능함 ( 지침 제 16 조제 2 항 )

17. 단지 사정상 예산이 한정되어 있는 경우 입찰가격 상한을 미리 정하여 공고할 수 있는지

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□ 지침 별표 4 에 따라 용역이나 공사의 계약자는 관리주체이며 (하자보수공사는 제외 ), 관리주체는 위탁관리시 주택관리업자이므로( 주택법 제 2 조제 14호 ), 주택관리업자가 계약자가 됨 ( 단 , 주택관리업자가 소속 직원인 관리사무소장에게 계약권을 위임 ( 대리 )한다면 , 관리사무소장이 계약할 수 있을 것임 )

18. 공사 및 용역 사업자 선정시 위탁관리를 할 경우 , 계약당사자가 누구인지

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□ 계약기간이 만료되는 기존 사업자 ( 공사 사업자 제외 ) 의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 입주자대표회의에서 의결하는 경우에는 수의계약이 가능함 ( 지침 별표 2)

19. 알뜰시장 주관업자나 재활용품 수거업자 선정시 수의계약에 의한 재계약이 가능한지 ?

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□ 표준평가표의 관리능력 - 기업신뢰도 - 행정처분 건수의 평가배점표의 예시를 들면 아래와 같음

< 1 안 : 배점간격 5 점 >

☞ <1 안 > 10 만 세대를 관리하는 갑 주택관리업자가 최근 3 년간 15 건의 행정처분을 받았다고 하면 15 건 /10 만세대→ 7.5 건 /5 만세대이므로 5 점에 해당

20. 주택관리업자 선정시 적격심사제 평가표의 평가배점표의 예시를 들면

최근 3 년 이내 행정처분 건수

5 건 이하/5 만세대

6~10 건/5 만세대

11 건이상/5 만세대

점수 10 점 5 점 0점

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< 2 안 : 배점간격 2 점 >

☞ <2 안 > 10 만 세대를 관리하는 갑 주택관리업자가 최근 3 년간 15 건의 행정처분을 받았다고 하면 15 건 /10 만세대→ 7.5 건 /5 만세대이므로 4점에 해당

※ 5 만 세대를 기준으로 한 것은 예시이며 , 변경가능 ( 다만 , 1 세대로 할 경우에는 소수점 이하 자리가 많아 계산에 불편 예상 ( 예 : 0.0001/ 세대 ))

최근 3 년 이내

행정처분 건수

2 건 이하/5 만세대

3~4 건/5 만세대

5~6 건/5 만세대

7~8 건/5 만세대

9~10 건/5 만세대

11 건 이상/5 만세대

점수 10 점 8점 6 점 4점 2 점 0점

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감사합니다

공동주택 관리제도 개선

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