Woningbouwstichting “Samenwerking”

Jaarverslag 2018

Groot onderhoud “Lageweg”

2

Inhoudsopgave

1 Algemeen 3

2 Verslag van de Raad van Commissarissen 4

3 Bestuursverslag / Volkshuisvestingsverslag 10

Inleiding 10

Huisvesten van de primaire doelgroep 10

Kwalitatief in stand houden van het woningbezit 12

Duurzaamheid 14

Leefbaarheid 14

Wonen en zorg 14

Overleg en samenwerking met de gemeente en overige partijen 14

Betrekken van huurders bij beleid en beheer 15

Financiën 16

4 Organisatie 21

Missie en profiel 21

Governancecode 21

Stakeholders 21

Bestuur 21

Werkorganisatie 22

Uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting 22

5 Kengetallen 23

6 Jaarrekening 2018 24

Balans per 31 december 2018 24

Winst- en verliesrekening over 2018 26

Kasstroomoverzicht 2018 27

Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling 28

Toelichting op de balans 39

Niet uit de balans blijkende verplichtingen 45

Toelichting op de winst- en verliesrekening 46

Ondertekening van de jaarrekening 54

Controleverklaring van de accountant 56

3

1 Algemeen Naam van de toegelaten instelling : Woningbouwstichting “Samenwerking” Gemeente, waar de instelling is gevestigd : Krimpenerwaard Adres : Burg. Neetstraat 37, 2935 BA Ouderkerk aan den IJssel Telefoon : 0180-683017 E-mail : sec@wbss.nl

Datum en nummer van het K.B. waar- bij de instelling is toegelaten : 7 februari 1947, nr. 68 Datum laatste statutenwijziging : 21 december 2018

Datum en nummer van de inschrijving in het openbare register gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Rotterdam : 9 mei 1979, nr. V 464.430

4

2 Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (hierna te noemen RvC) is als volgt samengesteld: De heer B.J. van Rij, voorzitter aangetreden per 12 september 2017 De heer B.F.C. Giesbers, lid aangetreden per 12 september 2017 Mevrouw J.M. te Hennepe-Stolk, lid aangetreden per 22 november 2018 De heer R.C.M. Timmermans, lid afgetreden per 31 december 2018 Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk. VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN 2018 Governance structuur en code De vijf principes uit de Governancecode woningcorporaties zijn leidend voor het bestuur en de leden van de RvC. In het kader van de implementatie van de Woningwet 2015 wordt de visie op besturen en toezichthouden in lijn gebracht met de in 2017 (herziene) statuten. Hierdoor wordt benadrukt dat Woningbouwstichting “Samenwerking” (hierna te noemen WBSS) handelt naar de vijf principes en actief haar verantwoordelijkheid neemt. Deze vijf principes betreffen:

Leden van bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht.

Bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af. Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak. Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen. Bestuur en RvC beheersen de risico’s verbonden aan hun activiteiten.

De hierboven genoemde thema’s zijn in 2018 expliciet gemaakt, en verwoord in het document “Governancestructuur Woningbouwstichting Samenwerking”. Toezichtskader en werkwijze RvC Bij de invulling van goed bestuur en toezichthouderschap wordt onder meer gekeken naar:

realisatie van de doelstellingen zoals die in de begroting en meerjarenraming is verwoord; realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; de ontwikkeling van de resultaten; strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van Woningbouwstichting

Samenwerking; functioneren van het interne risicobeheersing- en controlesysteem; kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; financieel verslaggevingsproces; naleving van relevante wet- en regelgeving.

De taken en werkwijze van het bestuur en van de RvC zijn in de in 2018 aangepaste statuten omschreven. Deze verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn verder uitgewerkt in een bestuursreglement en een reglement voor de RvC. De RvC heeft begin 2019 ingestemd met deze 2 reglementen. WBSS heeft geen verbindingen waarop de RvC toezicht zou moeten houden. Binnen het toezicht worden in 2019 nieuwe thema’s bepaald. De update van het duurzaamheidsplan en visie op het woningbezit is doorgeschoven naar 2019. De begroting van 2019 dient voor komend jaar nog als een bedrijfsplan. De prognoses worden in de viermaands rapportage periodiek getoetst aan de voornemens en begrotingen.

5

In 2019 zal het toezicht ook in het teken staan van de mogelijke fusie tussen WBSS met Woningbouwvereniging “Beter Wonen” Ammerstol, Woningbouwvereniging Groen Wonen Vlist en Woningstichting Gouderak. Het toezicht op een zorgvuldig besluitvormingsproces is hierbij van belang. Werkzaamheden 2018 WBSS is als maatschappelijke onderneming verantwoording verschuldigd aan partijen die bij de woningcorporatie betrokken zijn, zoals de gemeente Krimpenerwaard, de huurders en de financiers. WBSS ziet geen meerwaarde in het uitbrengen van advies door de belanghouders over de jaarrekening en het jaarverslag, aangezien het over al gerealiseerde zaken gaat. Daar staat tegenover dat WBSS juist advies over toekomstig beleid en strategie van groot belang acht. In 2018 zijn door het bestuur de nodige inspanningen verricht om te komen tot een huurdersorganisatie. Dit heeft geresulteerd in de oprichting van Stichting Huurders Organisatie Samenwerking. Hiermee is een belangrijke eis vanuit governance –perspectief gerealiseerd. Tevens wordt in de procesgang, conform de Woningwet, de jaarrekening ten behoeve van het afgeven van een zienswijze voorgelegd aan de Gemeente. De RvC is in het verslagjaar samen met het bestuur zes maal bijeengekomen. Daarnaast heeft de RvC viermaal afzonderlijk vergaderd. Geen van de leden is frequent afwezig geweest. De bijeenkomsten betroffen reguliere vergaderingen. De RvC bestaat thans, per 31 december 2018, uit drie personen: de heren B.J. van Rij, B.F.C. Giesbers en mevrouw J.M. te Hennepe-Stolk. Mevrouw J.M. te Hennepe-Stolk is als algemeen RvC lid benoemd op 22 november 2018. De heer R.C.M. Timmermans is per 31 december 2018 afgetreden. De RvC heeft in het afgelopen boekjaar met de onderstaande bestuursbesluiten ingestemd, en goedkeuringsbesluiten genomen:

Begroting 2018; Vernieuwde volmacht aan WSW; Jaarplan en prestatiedoelen 2018; Vergoedingen RvB 2018; Verkoop Hennepwerf 28; Onderzoek samenwerking vier corporaties; Huurovereenkomst en huurreglement; Governancestructuur; Integriteitscode; Klachtenprocedure; Huurverhoging per 1 juli 2018; Besluit en advies inzake voortgang onderzoek samenwerking; Reglement financieel beleid en beheer; Treasurystatuut; Aanpassing statuten.

Verder heeft de RvC wel ingestemd met de jaarstukken 2017, zonder een goedkeuringsbesluit. Ook heeft de RvC kennis genomen van het bestuursbesluit Groot onderhoud 42 woningen kern Lageweg. Bij dit Groot onderhoud was rekening gehouden met het verkrijgen van STEP-subsidie. De RvC heeft in september 2018 vernomen dat de aanvraag voor deze subsidie nog niet toegekend is. De RvC heeft hierover vragen gesteld, waarna in januari 2019 opdracht is gegeven voor een extern onderzoek. Inmiddels zijn de uitkomsten van het onderzoek bekend. Tevens is bekend geworden dat de STEP-subsidie voor de 42 woningen alsnog is toegekend.

6

De RvC heeft in 2018 de volgende besluiten genomen: Benoeming van mevrouw J.M. te Hennepe-Stolk als lid RvC per 22 november 2018; Aanvaarding aftreden de heer R.C.M. Timmermans is per 31 december 2018 Opdrachtverstrekking aan Q-concepts; Opdrachtverstrekking aan Topadvies in verband met de zelfevaluatie RvC.

De genomen RvC-besluiten zijn in notulen vastgelegd. Voor het nemen van besluiten hanteert de RvC het consensusmodel. Tevens heeft de RvC in 2018 kennis genomen van:

Accountantsverslag 2017 van Q-concepts; Prestatieafspraken met gemeente Krimpenerwaard.

De heer R.C.M. Timmermans heeft in het voorjaar van 2018 te kennen gegeven als RvC-lid af te willen aftreden. Voor de werving en selectie van de opvolging en lid RvC (met profiel “huurdersvertegenwoordiging”) is gekozen voor een extern bureau. Hiertoe is door de RvC vooraf een functieprofiel opgesteld. De huurdersorganisatie H.O.S. kon (vanwege de oprichting op 18 juli) pas later bij de selectie van de beoogd kandidaat worden betrokken. Uitgangspunt voor de bezetting van de RvC is dat deze bestaat uit generalisten met ieder eigen specifieke kwaliteiten, die gezamenlijk een multidisciplinair team vormen. Op specifieke gebieden wordt eventueel externe deskundigheid geraadpleegd. Nadat het gesprek tussen de huurdersorganisatie H.O.S. en mevrouw J.M. te Hennepe-Stolk positief was verlopen, heeft de RvC mevrouw J.M. te Hennepe-Stolk voor de ‘Fit en Propertest’ bij de Autoriteit Woningcorporaties (AW) voorgedragen. De AW heeft een positieve zienswijze afgegeven en mevrouw J.M. te Hennepe-Stolk is op 22 november geïnstalleerd als RvC-lid. Medio 2017 is er een eerste gedachtegang ontstaan tussen vier ‘kleine’ corporaties in de Krimpenerwaard over een vorm van intensievere samenwerking. Het betreft Woningbouwvereniging “Beter Wonen” Ammerstol ,Groen Wonen Vlist, Woningstichting Gouderak en Woningbouwstichting “Samenwerking” Ouderkerk. Op 20 maart 2018 heeft de RvC ingestemd met een onderzoek. Ook heeft de RvC op 16 juli 2018 ingestemd met een vervolgonderzoek voor een fusie tussen de vier corporaties. In december 2018 zijn de prestatieafspraken met de Gemeente Krimpenerwaard bevestigd. Daarmee neemt WBSS haar rol in de vigerende Woonvisie en is er sprake van een goede samenwerking met de gemeente. Governance en visitatie In november 2016 zijn met de AW afspraken gemaakt ter verbetering van de Organisatie- en Governancestructuur van WBSS. In januari 2017 is een verbeterplan door WBSS ingediend. Sindsdien zijn er stappen in de goede richting genomen. Dit verbeterplan is in 2018 grotendeels afgerond. In het voorjaar van 2019 zal aan alle wettelijke eisen omtrent governance zijn voldaan. In de integrale oordeelsbrief over 2018, schrijft AW ondermeer: “Het afgelopen jaar heeft het bestuur gewerkt om de governance te verbeteren. Zo zijn de interne procedures beschreven en geïmplementeerd. Daarnaast is het nodige werk verzet om te voldoen aan de geldende wet- en regelgeving. Ik constateer dat u stappen heeft gezet in het verder verbeteren van een effectief intern risicobeheersing- en controlesysteem binnen uw corporatie. De Aw heeft waardering voor uw volkshuisvestelijke inspanningen en beleidsdoelstellingen”. De statuten van WBSS zijn in 2018 nogmaals gewijzigd. Per 1 juli 2017 was de Woningwet en het BTIV gewijzigd. Uitgangspunt voor de deze wijziging zijn de geldende wet- en regelgeving op het gebied van bestuur en toezicht woningcorporaties. Deze wet- en regelgeving wordt getoetst door de AW. Vanaf 2017 zijn de leden van de RvC aangesloten bij de VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties). Deelname aan deze vereniging stelt de leden van de RvC in gelegenheid om deel te nemen aan cursussen, masterclasses en kennisbijeenkomsten op het specifieke vakgebied van

7

toezichthouders binnen de branche van woningcorporaties. Hiermee wordt de doelstelling voor Permanente Educatie (PE) ondersteund. De leden van de RvC hebben in 2018 het volgende ondernomen om zich te laten informeren over actuele ontwikkelingen en het op peil houden van de deskundigheid, dit mede in het kader van de verplichte permanente educatie (PE) bestuurders en commissarissen conform het PE-reglement per 1 januari 2015:

het bijhouden van uiteenlopende publicaties en vakliteratuur; Alle leden van de RvC hebben in 2018 voldaan aan de wettelijke eisen.

De volgende PE-punten zijn behaald:

R.C.M Timmermans Strategisch huurbeleid 4 B.J. van Rij Toezicht op duurzaamheid 5 B.J. van Rij Strategische allianties en fusies 5 B.F.C. Giesbers Contact met de buitenwereld 3 B.F.C. Giesbers Stakeholdersmanagement 5

B.F.C. Giesbers Strategische allianties en fusies 5 Hieronder volgt een overzicht van de behaalde PE punten tot en met 2018.

Overzicht van PE punten: Benoeming

PE punten "meegenomen" uit 2017

PE punten behaald in 2018

PE punten behaald t/m 2018

PE punten vereist in 2018

R.C.M. Timmermans mei-15 2 4 6 5 B.J. van Rij sep-17 15 10 25 5 B.F.C. Giesbers sep-17 2 13 15 5

J.M. te Hennepe-Stolk nov-18 n.v.t. 0 0 0 Integriteit en onafhankelijkheid In het verslagjaar is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC en/of het bestuurd betrokken waren. Geen van de leden van de RvC heeft een dienstverband met of heeft diensten verricht voor de corporatie. De leden hebben geen dienstverbanden of nevenfuncties die een directe bemoeienis of invloed op de corporatie hebben. De Raad toetst ook de onafhankelijkheid van de bestuursleden en vraagt of er eventuele nevenfuncties bij de bestuursleden en/of hun partners zijn. Bestuursleden zijn verantwoordelijk voor het voorkomen van belangenverstrengeling en dienen elke schijn te vermijden. Bestuursleden melden een (mogelijk) tegenstrijdig belang direct bij de RvC. Om dit te borgen heeft WBSS, in het kader van integriteit, in 2018 een gedragscode voor het bestuur en leden van de RvC ontwikkeld. De relatie tussen de RvC-leden onderling en het bestuur is onderwerp geweest bij de zelfevaluatie. Deze is eind 2018 opgestart, en in februari 2019 afgerond. De voorzitter van de RvC heeft in 2018 regelmatig contact gehad met het bestuur over een aantal gespreksonderwerpen. Te noemen zijn: de algemene gang van zaken, het voldoen aan de privacywetgeving, arbeidsvoorwaarden bestuur, de Governancecode, de contacten met de AW, de voorbereiding van agenda’s en het monitoren van voortgang door middel van besluitenlijsten. Tussen de RvC en het bestuur is afgesproken dat de corporatie in 2018 ‘governance-proof’ dient te zijn. Dit is grotendeels gelukt.

8

De RvC heeft het functioneren van de externe accountant als positief beoordeeld waarna de opdracht voor de controle van de jaarrekening is gegeven. Samenstelling RvC De RvC functioneert onafhankelijk van het bestuur en wordt ondersteund door de secretaris van het bestuur. In de RvC hebben sinds november 2018 één vrouw en drie mannen zitting. Bij de samenstelling van de RvC zijn de criteria kwaliteit en passendheid binnen het team primair als uitgangspunt genomen. Een per definitie evenwichtige verdeling tussen man en vrouw is niet als doel meegenomen bij de samenstelling van de RvC. Per 31 december 2018 was de RvC als volgt samengesteld:

Samenstelling van de Raad van Commissarissen

Naam B.J. van Rij (Bart-Joost)

J.M. te Hennepe-Stolk (Anne Marie) B.F.C. Giesbers (Ben)

Geslacht Man Vrouw Man Geboortejaar 1966 1954 1962 Functie in RvC Voorzitter Lid Lid

Beroep Projectmanager

Beleidsmedewerker/ coördinatie Administratie Samenleving. Projectmanager

Werkgever Gemeente Rotterdam Gemeente Zuidplas VastgoedCompagnon Relevante nevenfuncties

Geen Geen Geen

Deskundigheid

Financieel, bestuurlijk, strategie

Maatschappelijke verankering, volkshuisvesting, bestuurlijk.

Vastgoed, governance, volkshuisvesting

In functie sinds 12-9-2017 22-11-2018 12-9-2017

Rooster van aftreden september 2021 november 2022 september 2021 De RvC werkt niet met gedelegeerde leden met een bijzondere taak, omdat delegatie aan een lid afbreuk kan doen aan de positie van de RvC als collectief, en de RvC met 3 leden beperkt van omvang is De honorering van de leden is gekoppeld aan de klasse-indeling voor de woningcorporatiesector per 1 januari 2015. WBSS is ingedeeld in klasse A, de honorering van de RvC valt ruim binnen de gehanteerde maxima. Voor de volledige WNT verantwoording wordt verwezen naar de toelichting op de jaarrekening. In de aangepaste statuten is vastgelegd welke functies strijdig zijn met die van het bestuur. Er deden zich in het verslagjaar in de zin van de governancecode geen tegenstrijdige belangen voor. Zelfevaluatie De samenstelling van de RvC is in november 2018 gewijzigd. In oktober is de zelfevaluatie over het eigen functioneren en de relatie met het bestuur opgestart. Deze zelfevaluatie is begeleid door een externe partij en is in februari 2019 afgerond.

9

Externe contacten Contacten met belanghebbenden zoals accountants, het WSW en de AW worden van belang geacht in het kader van adequaat intern toezicht. In dat kader heeft de RvC samen met het bestuur bij de afronding en vaststelling van de jaarrekening gesproken met de accountant. Er is geen afzonderlijke managementletter verstrekt, de bevindingen met betrekking tot procedures en gevoerd beleid zijn meegenomen in de rapportage van het accountantsverslag. Beoordeling en bezoldiging bestuur De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur. Het bestuur bestaat uit 3 bestuursleden en heeft zelfstandige bevoegdheden. WBSS wordt vertegenwoordigd door het bestuur. De taken van het bestuur en van de RvC zijn in de statuten van onze stichting omschreven. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden en de werkwijze zijn nader uitgewerkt in een bestuursreglement en een reglement voor de RvC. Het arbeidscontract met de afzonderlijke bestuursleden is aangegaan voor bepaalde tijd. Eventuele herbenoeming voor een periode van telkens 4 jaar is hierbij van toepassing.

Samenstelling van de Raad van Bestuur

Naam E.P.E. Goverde (Ed)

G. Schenk (Gijs)

H.J. van der Woerd (Henk)

Geslacht Man Man Man Functie in RvB Voorzitter Secretaris Penningmeester /

administrateur Beroep Bestuurder/manager Gepensioneerd Gepensioneerd

Rooster van aftreden 1 maart 2021 8 november 2020 29 december 2020 De honorering van de bestuursleden is gekoppeld aan de klasseindeling voor de woningcorporatiesector per 1 januari 2015. WBSS is ingedeeld in klasse A, de honorering van de RvB valt ruim binnen het individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum. Voor de volledige WNT verantwoording wordt verwezen naar de toelichting op de jaarrekening. Het functioneren van het bestuur over 2018 is in januari 2019 aan de orde geweest tussen bestuur en RvC. Het functioneren is mede aan de hand van de gemaakte afspraken over 2018 geëvalueerd. RvC-verklaring Na kennisneming van de accountantsverklaring en het rapport van bevindingen bij de jaarrekening van Q-Concepts heeft de RvC in haar vergadering van 29 mei 2018 de verantwoordingsstukken goedgekeurd. De RvC constateert dat het bestuur heeft bestuurd conform de begroting voor 2018.

10

3 Bestuursverslag / Volkshuisvestingsverslag Inleiding Woningbouwstichting “Samenwerking” (hierna te noemen WBSS) is als toegelaten instelling op het terrein van de volkshuisvesting werkzaam in de gemeente Krimpenerwaard, met uitsluitend woningbezit in de kern Ouderkerk aan den IJssel (inclusief Lageweg). WBSS is de grootste sociale verhuurder in Ouderkerk aan den IJssel. Het heeft als primaire taak om mensen met een bescheiden inkomen en andere doelgroepen die moeilijk zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien te helpen aan een kwalitatief goede woning, tegen een betaalbare prijs. WBSS onderscheidt zich met de focus op sociale huurwoningen op goede locaties in Ouderkerk aan den IJssel. De organisatie is klein maar kent niettemin een stevige maatschappelijke verankering in de gemeenschap. Met onze missie en deze positie willen we bijdragen aan prettig wonen voor de doelgroep. Prettig wonen wordt mede gerealiseerd door een goede omgeving met voorzieningen, waarin bewoners en andere partijen zoals welzijnsinstellingen en de gemeente uiteraard ook een belangrijke rol hebben. WBSS werkt nauw samen met allen om voortdurend het prettig wonen te helpen garanderen en te bevorderen. Met dit verslag verantwoorden wij de activiteiten en prestaties conform de vereisten zoals deze in de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting aan ons zijn opgedragen. Huisvesten van de primaire doelgroep De belangrijkste taak van WBSS is het huisvesten van woningzoekenden die vanwege hun inkomen of door omstandigheden moeilijk zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. De woningzoekenden kunnen als volgt worden onderscheiden:

Huishoudens met een inkomen onder de grenzen voor huurtoeslag Huishoudens met een urgentieverklaring Bijzondere doelgroepen Statushouders Huishoudens met een inkomen boven de grenzen voor huurtoeslag, tot aan de

bereikbaarheidsgrens De eerste vier categorieën noemen wij de primaire doelgroep van beleid. Laatstgenoemde categorie is de secundaire doelgroep, waarvoor wij gelet op de huidige situatie op de lokale woningmarkt eveneens voldoende ruimte willen bieden. Woningzoekenden De woningcorporaties in de gemeente Krimpenerwaard hanteren dezelfde criteria. De inschrijving van woningzoekenden is centraal geregeld, onder regie van en uitvoering door collega-corporatie QuaWonen. De te verhuren woningen worden aangeboden op de website www.wonenindekrimpenerwaard.nl en op de eigen website, met daarbij vermeld de criteria waaraan de kandidaat-huurder moet voldoen. De woningtoewijzing is een verantwoordelijkheid van elke afzonderlijke corporatie. Urgentieverklaringen worden verstrekt door de regionale beoordelingscommissie. Criteria voor woningtoewijzing zijn:

Inkomen Leeftijd Gezinsgrootte Aantal punten (z.g. BL - score of bewoners-/ leeftijdsscore) Urgentie of statushouder

11

Toewijzingen

Sinds 2016 is het ook verplicht de woningen zogenoemd ‘passend toe te wijzen’. Passend toewijzen houdt in dat huishoudens met recht op huurtoeslag in principe een woning krijgen toegewezen met een huurprijs onder de zogenoemde aftoppingsgrenzen. Een dergelijke toewijzing moet gelden voor tenminste 95% van die betreffende huishoudens waaraan wordt toegewezen. Voorts moet tenminste 90% van de vrijgekomen woningen worden toegewezen aan de doelgroepen van beleid, zoals hierboven benoemd, waarvan dan weer minstens 80% moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 36.798. WBSS wijst alle vrijgekomen woningen in principe toe aan woningzoekenden met een inkomen van maximaal € 41.056 (prijspeil ultimo 2018). Het is toegestaan om maximaal 10% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen aan huishoudens met een hoger inkomen. In 2018 werden 19 woningen verhuurd, waarvan 18 binnen de maximale inkomensnorm zijn toegewezen en 1 woning aan een kandidaat met een hoger inkomen; deze kandidaat beschikte echter over stadsvernieuwingsurgentie, daarmee behorende tot de doelgroepen van beleid waarvoor de inkomenstoets niet geldt. De 19 verhuringen worden als volgt verantwoord: Eenpersoons hh < 417,34 417,34 – 597,30 597,31 – 710,68 Inkomen <22.400 5 5 - Inkomen >22.400 - - 2 AOW ink <22.375 - - - AOW ink >22.375 - - 1

Tweepersoons hh < 417,34 417,34 – 597,30 597,31 – 710,68 Inkomen <30.400 - 3 - Inkomen >30.400 - - - AOW ink <30.400 - - - AOW ink >30.400 - - -

Drie+ persoons hh < 417,34 417,34 – 640,14 640,15 – 710,68 Inkomen <30.400 - 2 - Inkomen >30.400 - - 1 AOW ink <30.400 - - - AOW ink >30.400 - - -

T.a.v. toetsing op “passendheid”: 15 toewijzingen, hiervan 15 passend = 100% T.a.v. inkomenstoetsing:

18 van de 19 toewijzingen (95%) hebben plaatsgevonden aan huurders met een verzamelinkomen < 36.798

1 toewijzing heeft plaatsgevonden aan een huurder met een verzamelinkomen > 41.056 (5%). Urgenten en statushouders In 2018 is 1 woning verhuurd aan een kandidaat met een urgentieverklaring. De taakstelling huisvesting statushouders wordt aan Gemeente Krimpenerwaard opgelegd en door middel van afspraken in federatief verband verdeeld over de corporaties in de gemeente. De taakstelling 2018 voor de gehele gemeente was 77, waarop in mindering gebracht de reeds in 2017 vooruitlopend gerealiseerde 20, resteert 57. De taakstelling voor WBSS was 4% (2). WBSS heeft in 2018 2 statushouders gehuisvest en hiermee aan de in federatief verband afgesproken verplichting voldaan. Huurverhoging en huurbeleid In Ouderkerk is de voorraad en het aanbod van goedkope huurwoningen lager dan gemiddeld in de gemeente. WBSS streeft ernaar om alle vrijkomende woningen toe te wijzen aan lagere inkomensgroepen. Hier past bij om de woningen van zittende huurders ook betaalbaar te houden.

12

WBSS past geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe. De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2018 is als volgt toegepast:

2,4% berekend over de totale huursom (1,4% inflatie plus de maximaal toegestane 1% extra gemiddeld), waarbij rekening is gehouden met tussentijds toegepaste harmonisaties in de periode mei 2017 t/m april 2018;

de verhoging per woning varieerde van 0 tot 3,5%, afhankelijk van het verschil tussen de zogenoemde streefhuur en de feitelijke huurprijs;

zo nodig is de huur afgetopt op de maximale huurprijs van € 710 die WBSS hanteert als bovengrens voor de gehele voorraad.

De huurverhoging is tijdig dat wil zeggen voor 1 mei 2018 aangezegd aan alle huurders. Er zijn geen bezwaarschriften ontvangen tegen de huurverhoging. Huurachterstanden en huurincasso-beleid Voor huurachterstanden van twee maanden of meer wordt een betalingsregeling getroffen en bij het niet nakomen van de regeling wordt de vordering in handen gegeven van de deurwaarder. Er hebben in 2018 geen ontruimingen plaatsgevonden. Eenmaal is na een gerechtelijk ontruimingsvonnis met de huurder een Laatste-kans-overeenkomst gesloten, met bemiddeling van de gemeentelijke dienst schuld-hulpverlening. De huurachterstand bedroeg per 31 december 2018 € 16.622,38, dit is 0,9% van de bruto jaarhuur (in 2017: 1,02%). In het kader van het voorkomen van huisuitzettingen bij huurschulden en mogelijke andere problemen is op initiatief van de gemeente met de samenwerkende corporaties in de federatie een Convenant Voorkomen Huisuitzettingen opgesteld. Aanvullend hierop worden per corporatie praktische werkafspraken gemaakt over signalering en incassobeleid. Het Convenant is op 31 januari 2019 ondertekend door alle betrokken partners. Kwalitatief in stand houden van het woningbezit Woningvoorraad Het aantal woningen aan het begin van het verslagjaar was 266. Er is een woning verkocht. Er zijn geen nieuwe woningen opgeleverd en geen woningen gekocht en er is ook niet gesloopt. Aantal woningen naar bouwjaar ultimo 2018: <1951 10 1951 - 1975 81 1976 – 2000 146 2001 - 2010 12 2011 - 2016 16 Totaal 265

Aantal woningen naar type: Eengezinswoning 167 Etagewoning zonder lift 70 Etagewoning met lift 28 Totaal 265

Aantal woningen naar huurprijs: < 417,34 16 417,34 – 597,30 144 597,31 – 640,14 44 640,15 – 710,68 61 Totaal 265

13

Onderhoud en verbetering Het beleid is erop gericht de woningen in een goede staat van onderhoud te houden. Per complex wordt bekeken welke ingrepen kunnen worden gedaan om woningen te blijven laten voldoen aan eisen van de tijd en bij mutatie wordt een woning inpandig geoptimaliseerd. Het in 2017 opgestelde concept duurzaamheidsplan, met name gericht op het treffen van energetische maatregelen, is in 2018 geactualiseerd en de meerjarenonderhoudsbegroting is hierop aangepast. Toekomstig beleid ten aanzien van de warmte-transitie is nog niet geformuleerd, zie verder onder de paragraaf Duurzaamheid. De onderhoudsbegroting is taakstellend. De afwijkingen in de realisatie in navolgende tabel worden als volgt verklaard:

De uitgaven contractonderhoud € 44.100 zijn in lijn met de uitgaven in 2017 (€ 40.939). In het begrote bedrag is ten onrechte geen rekening gehouden met het regulier onderhoud MV-boxen en onderhoud van liften.

Het dagelijks onderhoud is ten opzichte van 2017 (€ 75.732) verder afgenomen. De overschrijding van circa € 3.000 is aanvaardbaar.

De overschrijding in het planmatig onderhoud is een boekhoudkundig gevolg van het opdelen van de kosten groot onderhoud project Lageweg naar investering (55%) respectievelijk onderhoud (45%).

Soort onderhoud Begroot Werkelijk Kosten per vhe Contract onderhoud 24.000 44.100 166 Dagelijks onderhoud 41.844 44.853 169 Mutatie onderhoud 38.622 37.885 143 Planmatig onderhoud 430.000 696.182 2.627 Kosten toezicht 54.000 52.023 196 Totaal 588.466 875.043 3.301

In april 2018 is opdracht gegeven voor het project Lageweg, zijnde het groot-onderhoud en de schilrenovatie van 42 eengezinswoningen (de complexen 2,3 en 4). De start van de werkzaamheden werd vertraagd als gevolg van verplichtingen volgens de Wet flora- en faunabeheer. Ultimo 2018 loopt de uitvoering op volle snelheid, oplevering van de laatste woningen is te verwachten in april 2019. Aan het project is tevens toegevoegd het plaatsen van zonnepanelen, waaraan 39 huurders hun instemming hebben gegeven. Het is voor WBSS het eerste project met zonnepanelen. Ervaringen hieruit zullen worden gebruikt voor een mogelijk vervolg in andere complexen. Nieuwbouwbeleid Ouderkerk aan den IJssel kent binnen de door de provincie vastgelegde contouren nauwelijks nieuwbouwlocaties. De enige locatie die mogelijkheden biedt, is die van het gesloopte verzorgingstehuis Geerestein. Zorgpartners Midden-Holland is grotendeels eigenaar van de grond. WBSS alsook een ontwikkelaar hebben contacten gelegd met Zorgpartners. Zorgpartners heeft aangegeven zelf geen verdere plannen te zullen ontwikkelen, maar de grond in 2019 marktconform te willen verkopen conform de regels van het College Sanering Zorginstellingen. De ontwikkelaar is in gesprek met de gemeente over de ontwikkelmogelijkheden. De gemeente heeft aangegeven positief te staan tegenover een plan waarin ook WBSS is betrokken en dat zal faciliteren. Wordt vervolgd in 2019. Strategisch voorraadbeleid Er blijft onverminderd een (extra) behoefte aan sociale woningen in de Krimpenerwaard. Een tekort van 300 á 400 woningen moet de komende vijf á tien jaar worden weggewerkt door de gezamenlijke corporaties. Extra druk in Ouderkerk ontstaat nu Vestia definitief toestemming heeft gekregen haar voorraad in Ouderkerk uit het sociale segment te halen. WBSS zal blijven inzetten op het maximaal handhaven van de voorraad ‘betaalbaar’. Tevens noodzaakt de stijging van het aantal ouderen dat langer zelfstandig woont om nadere formulering van beleid op aanpassing of transformatie van eengezinswoningen. In 2019 wordt hierover nader beleid geformuleerd.

14

Duurzaamheid In oktober 2017 is een concept uitvoeringsplan duurzaamheidsmaatregelen vastgesteld, waarin voor de meeste complexen energetische maatregelen staan beschreven, uit te voeren in de periode 2019-2026. Dit betreft met name isolerende maatregelen die bijdragen aan het verminderen van energieverbruik en het verhogen van het woongerief. Deze maatregelen zijn doorgerekend in de meerjarenbegroting en als zodanig qua investering gedekt. Ook is voor een aantal complexen de optie van het aanbrengen van zonnepanelen benoemd. Een eerste, grote slag in de duurzaamheid wordt gemaakt in het project 42 woningen Lageweg, dat is gestart in september 2018 en in het voorjaar 2019 wordt opgeleverd. Het betreft groot onderhoud in de vorm van het aanbrengen van een nieuwe schil (dak-gevel-vloer). Tegelijkertijd is aan de huurders het aanbod gedaan voor het aanbrengen van zonnepanelen voor energieopwekking. Van de 42 woningen doen 39 huurders mee. Ultimo 2018 heeft 28% van de voorraad het energielabel B of hoger. Met de uitvoering van het project Lageweg plus de tot 2023 geplande maatregelen stijgt dit naar 69%. Het in het kader van de warmtetransitie geformuleerde beleid door Aedes en de Rijksoverheid noodzaakt tot een verdergaande formulering van het duurzaamheidsbeleid in 2019. Op 11 december 2018 zijn de Prestatieafspraken 2019-2022 tussen Gemeente Krimpenerwaard en de corporaties ondertekend. De gemeente neemt in 2019 de lead in het opstellen van de Transitievisie Warmte voor het gebied Krimpenerwaard, inclusief het opstellen van uitvoeringsafspraken vanaf 2020. Leefbaarheid In Ouderkerk is nauwelijks sprake is van leefbaarheidsproblemen. Af en toe is er een melding en is een probleem veelal terug te voeren op (verhoudingen tussen) individuen en vormen van overlast gevend gedrag, zoals geluid, slecht onderhoud van de tuin en dergelijke. Meldingen worden situationeel opgepakt door in eerste instantie het bestuur. In geval van ernstige overlast of een zorgwekkende situatie wordt een kwestie gemeld in het zorgnetwerk of bij de politie. Uitgaven in het kader van leefbaarheid zijn opgenomen in het dagelijks onderhoud. Deze uitgaven beperken zich voornamelijk tot verbetering van de woonomgeving. Er wordt zand en tuingrond beschikbaar gesteld voor onderhoud van voor- en achtertuinen en bij enkele complexen worden de gemeenschappelijke tuinen voor rekening van WBSS onderhouden. Met de Huurders Organisatie Samenwerking (H.O.S.) is besproken dat zij in 2019 zo mogelijk nadere initiatieven ontwikkelt in het kader van de bevordering van de leefbaarheid. Wonen en zorg Ouderkerk krijgt in toenemende mate te maken met vergrijzing en vraagstukken rondom het (langer) zelfstandig wonen van ouderen, reden om de contacten met op dit terrein werkzame organisaties en instellingen te versterken. Tussen WBSS en Stichting Welzijn Ouderkerk Nederlek (WON) is er incidenteel overleg over leefbaarheid, veiligheid, vereenzaming, vrijwilligerswerk en activiteiten op alle gebied voor ouderen. Overleg en samenwerking met de gemeente en overige partijen Samenwerking met de gemeente Krimpenerwaard Het contact tussen WBSS en de Gemeente Krimpenerwaard is goed. In 2018 was er, vaak samen met de collega corporaties, onder andere overleg over bouwlocaties, het huisvesten van statushouders, het convenant voorkomen huisuitzettingen, woningaanpassingen in het kader van de WMO en maatregelen ter bevordering van de veiligheid in woning en woonomgeving. Tevens is intensief deelgenomen aan de overleggen in het kader van de Prestatieafspraken 2019-2022, die op 11 december 2018 zijn ondertekend.

15

Samenwerking in regionaal verband WBSS is aangesloten bij de federatie van woningcorporaties in de Krimpenerwaard. In dit platform wordt met de collega-corporaties periodiek van gedachte gewisseld over thema’s die spelen en van belang zijn voor de regio Krimpenerwaard, zoals de Woonvisie, het woonruimteverdelingssysteem, de huisvesting van statushouders en bijzondere doelgroepen, het realiseren van het project Skaeve Huse, etc. De gemeente Krimpenerwaard sluit periodiek aan bij dit overleg en in 2018 is ook het proces van de Prestatieafspraken met elkaar voorbereid en uitgewerkt. Op enkele onderwerpen, met name gericht op de uitvoering, is er sprake van incidentele afstemming met een of meer van de collega corporaties. In het kader van de Permanente Educatie voor bestuurders en commissarissen zijn met enkele collega’s gezamenlijke scholingsbijeenkomsten gehouden inzake de thema’s ‘dialoog met de omgeving’ en ‘huurbeleid’. Er heeft een onderzoek naar verdergaande samenwerking tussen de vier kleinere corporaties in de Krimpenerwaard plaatsgevonden. In juni 2018 verscheen de Perspectiefnotitie, opgesteld door adviesbureau Atrivé als extern begeleider van de stuurgroep namens de vier corporaties, waarin WBSS is vertegenwoordigd door de voorzitter van het bestuur. Het advies luidde om de haalbaarheid van een fusie te onderzoeken tussen de vier corporaties, als meest optimale vorm van samenwerking in zowel volkshuisvestelijk als bedrijfsmatig perspectief. De conclusies in het rapport zijn onderschreven door het bestuur en de Raad van Commissarissen en het advies is gevolgd om het onderzoek voort te zetten. Ook de drie andere betrokken corporaties besloten hierover positief. Daarna is door de stuurgroep besloten dit traject met Atrivé voort te zetten, met medeneming van gemaakte kanttekeningen en gestelde randvoorwaarden vanuit de betrokkenen in dit proces. Het eindrapport wordt verwacht in februari 2019. Overige samenwerking WBSS is aangesloten bij Aedes vereniging van woningcorporaties, bij het MKW Platform van middelgrote en kleine woningcorporaties en bij Stichting Woninggarantie. Met deze partners en in deze platforms worden reguliere contacten onderhouden en wordt van aangeboden dienstverlening gebruik gemaakt, om daarmee het functioneren en de dienstverlening van WBSS voortdurend te optimaliseren. Betrekken van huurders bij beleid en beheer Huurdersbelangenorganisatie en overleg huurders In april 2018 is de jaarlijkse algemene huurdersbijeenkomst gehouden, met 28 aanwezigen. Tijdens deze bijeenkomst heeft het bestuur het gevoerde beleid op diverse punten toegelicht en vragen beantwoord. Tevens is tijdens deze bijeenkomst een nieuwe aanzet gegeven naar het vormen van een huurdersbelangenorganisatie. Dit heeft geleid tot het oprichten op 18 juli 2018 van Stichting Huurders Organisatie Samenwerking (H.O.S.). De H.O.S. is in de tweede helft van 2018 nadrukkelijk betrokken bij lopende dossiers, zoals het onderzoek naar samenwerking tussen vier corporaties, het vervolgonderzoek naar haalbaarheid van fusie en de met de gemeente te maken prestatieafspraken. Overleg in het kader van onderhoud en verbetering De uitvoering van het in 2017 aangekondigde groot onderhoud van 42 woningen kern Lageweg werd aanzienlijk vertraagd door de eisen in het kader van de Wet flora- en faunabeheer. In april 2018 is een tweede informatieavond gehouden. Projectleider en aannemer hebben een uitgebreide toelichting gegeven op de voorgenomen aanpak. Conform de toezegging hebben de huurders eind mei het informatieboekje ontvangen met de uitgebreide toelichting op de werkzaamheden. Van de 41 huurders (één woning leeg) hebben 36 ingestemd met de uitvoering door ondertekening van de akkoordverklaring. Dit is ruim boven de vereiste 70%, waarmee de uitvoering kon starten. De oplevering van het project is naar verwachting in april 2019.

16

Voorlichting aan (nieuwe) huurders Aan nieuwe huurders worden bij het betrekken van de woning de reglementen verstrekt en op verzoek een exemplaar van de statuten. Voorts kan iedereen, op afspraak, de jaarstukken, volkshuisvestingsverslag, kerngegevens en prognoses inzien. Voor vragen en klachten van huurders is WBSS alle dagen telefonisch bereikbaar. Ook wordt er eenmaal per maand een vrij inloopspreekuur gehouden, waarvan overigens slechts incidenteel gebruik is gemaakt. Op de website wordt alle van belang zijnde informatie voor bewoners en woningzoekenden gepubliceerd. Via de site is er tevens de interactieve mogelijkheid tot het stellen van een vraag of het maken van een afspraak. Regionale geschillencommissie Krimpenerwaard In de Krimpenerwaard functioneert een regionale geschillencommissie (RGK), waarin alle sociale verhuurders in de Krimpenerwaard participeren. De werkzaamheden van de geschillencommissie zijn geregeld in het reglement. In 2018 werden door WBSS geen klachten ontvangen die voor behandeling in de geschillencommissie in aanmerking kwamen. Financiën Algemeen Overeenkomstig de wet- en regelgeving (de Woningwet, het besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV)) zijn de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen marktwaarde conform het Handboek modelmatig waarderen (basisversie).

Het eigen vermogen op basis van waardering op marktwaarde bedraagt ultimo 2018 in totaal € 28,4 miljoen en is onderverdeeld in € 21,5 miljoen aan herwaarderingsreserve en € 6,9 miljoen aan overige reserves. Het jaarresultaat 2018 komt op basis van marktwaarde uit op € 1,9 miljoen. Een verdere toelichting vindt u in de jaarrekening 2018.

Financiële meerjarenprognose Een belangrijk financieel beleidsinstrument is de begroting en de bijbehorende meerjarenprognose. Voor de begroting 2019 en de meerjarenprognose 2020-2028 is eind 2018 een prognose opgesteld met als uitgangspunt de verwachte cijfers van 2018. Het bestuur en de RvC sturen de corporatie op basis van deze verwachte kasstromen. Voor een overzicht van de verwachte ontwikkelingen van de resultaten, het eigen vermogen, evenals de ontwikkeling van een aantal financiële kengetallen verwijzen wij u naar onderstaand overzicht van de ratio’s. Daarbij is het effect meegenomen van het grotendeels doorschuiven van de renovatie investering van de 42 woningen Lageweg naar 2019. Kasstromen en ratio's De kasstromen 2019-2028 blijven, rekening houdend met de investeringen in onderhoud en nieuwbouw, op peil. Daarbij is een huurverhoging van 2% tot 2,5% ingerekend. Tot en met 2028 investeert WBSS bijna ca. € 9,1 miljoen in onderhoud en renovatie. Van deze investeringen wordt ca. € 1,9 miljoen gefinancierd met nieuwe leningen, € 2,3 miljoen aan liquide middelen als gevolg van reeds aangetrokken leningen in 2018 en de rest bestaat uit beschikbare operationele cashflow. De ratio’s van WBSS voldoen aan de normen uit het gezamenlijke beoordelingskader van de Aw en WSW (d.d. 12 november 2018), met een eenmalige uitzondering van de ICR in 2019. Vanwege grotendeels doorgeschoven uitgaven voor de renovatie investering van de 42 woningen Lageweg komt de ICR tijdelijk en eenmalig onder de 1,4.

17

In de navolgende tabel is de ontwikkeling van de ratio’s weergegeven op basis van de vastgestelde meerjarenbegroting. Ontwikkelingen ratio's 2019 2020 2021 2022 2023 Interest Coverage Ratio -3,59 1,41 1,54 2,08 3,35 Loan to Value op beleidswaarde 36% 36% 35% 34% 31% Solvabiliteit op beleidswaarde 62% 63% 64% 65% 68% Dekkingsratio op marktwaarde: 23% 23% 22% 21% 20% Normen WSW en Aw Interest Coverage Ratio (ICR) – minimaal 1,4 Loan to Value op beleidswaarde - maximaal 75% Solvabiliteit op beleidswaarde - minimaal 20% Dekkingsratio op marktwaarde - maximaal 70% Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde Het jaar 2018 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2017. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van WBSS heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale omvang van de woningportefeuille is met € 2,4 miljoen gegroeid naar een waarde van € 35,5 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 7,3%. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei per m2 van onze vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in. De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een positieve invloed gehad op de waardeontwikkeling. De ontwikkeling van de contracthuur bedraagt gemiddeld 2,4% ten opzichte van 1% in 2017. Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. De beleidswaarde is gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Overeenkomstig de regelgeving is geen vergelijkend cijfer ultimo 2017 bepaald, reden waarom in het overgangsjaar 2018 geen ontwikkeling in de beleidswaarde kan worden toegelicht. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met:

Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. In de praktijk bepaalt WBSS bij mutatie de nieuwe huur mede rekening houdend met passend toewijzen en afspraken met de huurdersorganisatie over huursomstijging. Dit betekent dat de ingerekende streefhuur niet c.q. niet altijd direct bij mutatie wordt gerealiseerd, waarbij als 'afslag' de beste schatting is verwerkt.

Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2018 in de beleidswaardebepaling niet is aangepast ten opzichte van de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018 opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin WBSS actief is. Dit ondanks dat door het in de beleidswaarde inrekenen van een

18

lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud) een lager risicoprofiel kan worden verondersteld.

Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoedgerelateerde bedrijfslasten.

Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerskosten. Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie: Per 31 december 2018 is in totaal € 21,5 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2017: € 19,7 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van WBSS. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huur- woningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd. Het bestuur van WBSS heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 17,9 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen:

Dit impliceert dat circa 63% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig. Financierbaarheid van de corporatie In de begroting 2018 van WBSS is de renovatie investering van de 42 woningen Lageweg opgenomen. Hiervoor zijn twee leningen aangetrokken in 2018 samen groot € 2,7 miljoen. De uitvoering van de renovatie werd aanzienlijk vertraagd door de eisen in het kader van de Wet flora- en faunabeheer. Als gevolg van deze vertraging kent WBSS een tijdelijk overschot liquide middelen per einde jaar van € 2,2 miljoen. Ultimo 2018 loopt de uitvoering op volle snelheid, oplevering van de laatste woningen is te verwachten in april 2019.

2018 Marktwaarde per 31/12 35.531.229 Aanpassing naar beleid doorexploiteren -2.472.575 Aanpassing naar huurbeleid (max. streefhuur) -13.542.330 Aanpassing onderhoudsnorm naar beleid WBSS 153.927 Aanpassing beheerkosten naar werkelijke uitgaven beheer en leefbaarheid

-2.076.514

Totaal aanpassingen -17.937.491 Beleidswaarde 31/12 17.593.738

19

De beoordelingen van Aw en WSW zijn positief. Zij oordelen dat WBSS voldoende levensvatbaar is en dat ook in de toekomst voldaan kan worden aan de in de jaarrekening opgenomen aflossingsverplichtingen. Beleggingen WBSS heeft korte middelen uitstaan bij ING Bank (zie tabel). Deze bank voldoet per 31 december 2018 aan de minimale credit rating (A) voor uitstaande middelen. Creditratings per 31-12-2018 S&P Moody’s ING bank A+ Aa3

In 2018 heeft WBSS buiten de kortlopende uitzettingen geen nieuwe beleggingsactiviteiten ontplooid. Aan het saldo van een spaarrekening of deposito is door WBSS voor het kalenderjaar 2018 geen limiet gesteld. In het verslagjaar 2018 zijn geen collegiale leningen verstrekt. Interne organisatie beleggingen WBSS heeft de treasuryorganisatie over het aangaan en de beheersing van beleggingen ingericht volgens de wettelijke bepalingen uit de Woningwet, zoals neergelegd in het Reglement Financieel Beleid en Beheer. In het treasurystatuut staat hoe besluiten op basis van een transactievoorstel worden genomen en uitgevoerd. Ook staat hierin waar een transactievoorstel minimaal aan moet voldoen. De accountant vervult een controlerende rol. In 2018 zijn geen zaken besproken die bijzondere aandacht nodig hadden. Risicoparagraaf De risico-omgeving valt in de basis uiteen in een aantal deelgebieden:

A. Strategisch B. Operationeel C. Financieel D. Compliance /verslaggeving

Deze vier deelgebieden hebben regelmatig overlappende problematiek, waarbij er een versterkend (of juist niet) effect zou kunnen optreden. Met name de onzekerheid over de mate van versterking en/of opheffing maakt deze materie complex.

Strategisch WBSS opereert over het algemeen risico-avers. Wel zijn er een aantal externe bedreigingen die een meer of minder aanzienlijke rol spelen. Dit betreft met name de verhuurderheffing, de saneringsheffing, de passende toewijzing en de huursombenadering. Verder hebben bestuur en RvC in het treasurystatuut en het Reglement Financieel Beleid en Beheer financiële instrumenten zoals rentederivaten verboden en heeft WBSS ook geen voornemens om dit in de toekomst te wijzigen.

Operationeel Een relatief kleine woningcorporatie als WBSS moet zich staande houden tussen diverse (grotere) stakeholders, waarbij er ook onweerlegbare voordelen zijn die op operationeel niveau van buitengewoon belang zijn. Dit is bijvoorbeeld de bekendheid met de individuele bewoners, de wijk en haar omgeving. Hierdoor kan snel en adequaat op bepaalde vraagstukken of problematiek worden ingesprongen. Een nadeel van deze kleinere omvang die een zekere mate van kwetsbaarheid oplevert, is dat door de toenemende gevraagde professionalisering op meerdere terreinen soms aanvullende expertise moet worden ingehuurd. Deze oplossingen moeten meer gezien worden als methodes van praktisch werken en dit doet volgens het bestuur niets af aan de toegevoegde waarde die WBSS al bijna 75 jaar biedt.

20

Financieel Op financieel gebied zijn er diverse risico’s te benoemen:

1. Huurdebiteuren: er wordt een strak incassobeleid gevoerd waarbij de invordering consequent ter incasso wordt aangeboden bij een extern incassobureau. WBSS besteedt daarnaast nog steeds veel tijd om dit saldo verder terug te dringen door eerst direct gesprekken met de huurders persoonlijk aan te gaan.

2. Mutaties/leegstand: de stijgende huren en de lage hypotheekrente maken de stap voor bepaalde huurders naar een koopwoning enerzijds aantrekkelijk, wat voor WBSS een toenemende kans op leegstand van woningen oplevert. Anderzijds blijkt er nog altijd voldoende vraag naar goede en betaalbare woningen. Naast enige gebruikelijke frictieleegstand is sprake van projectleegstand in het project Lageweg. Deze derving is ten laste van het project gebracht.

3. Rente op leningen: er is een gevarieerde leningenportefeuille met lineaire, annuïtaire en fixe aflossingen, waarbij de afloopdata divers zijn, zodat er ook bij rentestijgingen in de toekomst een naar verwachting beheersbaar risico blijft. De gemiddelde rentevoet blijft dalen, enerzijds door het aantrekken van leningen met een lage rentevoet en anderzijds door de jaarlijkse aflossing op dure leningen. De huidige leningen hebben alle gedurende de gehele looptijd een vast rentepercentage.

4. Onderhoud en reparatie: WBSS maakt gebruik van externe dienstverleners, waarbij er afhankelijk van de omvang en soort werkzaamheden aanbestedingen plaatsvinden. Hierbij wordt ook gekeken naar marktomstandigheden. Ook voor onderhoud wordt gebruik gemaakt van externe bedrijven, zodat het werkgeversrisico beperkt is. Onderhoudscontracten worden binnen het bestuur besproken voordat deze worden afgesloten.

5. Personeelsbezetting: WBSS heeft geen medewerkers in dienst. Wel is voor het dagelijks technisch beheer en toezicht een opzichter beschikbaar voor gemiddeld 10 uur per week (inleen van collega-corporatie Groen Wonen Vlist). Tevens zijn er vaste overeenkomsten met dienstverleners voor storing- en reparatiediensten.

6. Huren: de gemiddelde jaarlijkse huurverhoging wordt voorgeschreven door de overheid en is vooralsnog restrictief. Het is hierdoor een aanzienlijke risicofactor.

7. Heffingen (de verhuurders- en saneringsheffing): dit betreft een risico dat een aanzienlijke wissel op de liquiditeitspositie trekt en die niet geheel uit de huurverhoging kan worden gedekt. De verhuurdersheffing beperkt de investeringen in het woningbezit.

8. Binnen het treasurybeleid van WBSS is het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's verboden. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten niet toegestaan.

Compliance/verslaglegging

De toegenomen en veranderende regelgeving binnen de corporatiesector heeft ertoe geleid dat dit onderdeel steeds meer tijd en inspanning vergt en tevens de kosten sterk verhoogt. In 2018 heeft WBSS een verdere verbeterslag gemaakt op haar governance door de statuten en de reglementen bestuur en RvC te herijken. Waarbij is aangesloten op de recente wet- en regelgeving. Daarnaast heeft WBSS haar treasurystuut en Reglement Financieel Beleid en Beheer herijkt op basis van de Veegwet wonen.

21

4 Organisatie Missie en profiel De in december 2016 in de Strategische Visie 2017-2020 vastgestelde missie geldt onverkort: een betaalbare woning bieden aan de primaire en secundaire doelgroep. De wensen en het woonplezier van onze huurders staan voorop en we voeren een degelijk beleid, gericht op continuïteit. Governancecode WBSS leeft de Aedescode en Governancecode Woningcorporaties na. In 2018 zijn de laatste stappen gezet zoals vastgelegd in het in 2017 opgestelde verbeterplan. In januari 2019 heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) in haar Integrale oordeelsbrief 2018 waardering uitgesproken voor de geleverde inspanningen en geen verdere interventies opgelegd. Op 21 december 2018 zijn de door de Aw goedgekeurde vernieuwde statuten gepasseerd bij de notaris. De RvC volgde de voortgang van het beleid aan de hand van de vergaderingen met het bestuur en de afgesproken doelstellingen 2018. In de RvC is per november 2018 een nieuw lid benoemd ter vervanging van een voortijdig afgetreden lid. In 2018 zijn door alle leden van de RvC en het bestuur diverse activiteiten gevolgd ten behoeve van deskundigheidsbevordering. Er zijn door het bestuur 29 PE-punten behaald. Stakeholders WBSS heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd:

de huurders; Gemeente Krimpenerwaard in al haar geledingen; professionele organisaties die actief zijn op het gebied van wonen en zorg in de regio; lokale organisaties zoals Stichting WON, vrijwilligersorganisaties.

Gemeentelijk wordt zowel ambtelijk als bestuurlijk actief contact onderhouden. Met overige organisaties is het vooral een-op-een contact in de praktijk van uitvoering. Bestuur Het bestuur was in 2018 als volgt samengesteld: De heer E.P.E. Goverde, voorzitter aangetreden per 1 maart 2017 De heer H.J. van der Woerd, penningmeester herbenoemd per 29 december 2016 De heer G. Schenk, secretaris herbenoemd per 8 november 2016 Alle bestuursleden zijn onafhankelijk en hebben geen (betaalde) nevenfuncties. Het bestuur van WBSS verklaart hierbij dat uitsluitend volkshuisvestelijke en maatschappelijke activiteiten zijn verricht en dat de middelen zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting in de gemeente, conform de uitgangspunten van de wet en het BTIV. Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie en is verantwoordelijk voor de strategie, de financiering, het beleid en de uitvoering. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de RvC en verstrekt tijdig de informatie die de RvC nodig heeft voor de uitoefening van haar taken. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn omschreven in de statuten. Bepaalde besluiten van het bestuur zijn onderworpen aan de goedkeuring van de RvC. Belangrijke genomen besluiten in 2018 waren:

22

het vaststellen van het huur(verhogings)beleid per 1 juli 2018; besluiten volgend uit de jaarbegroting; het besluit tot opdracht van uitvoering van het project Lageweg; het besluit tot opdracht onderzoek voor verdergaande samenwerking met collega-

corporaties; het besluit tot instemmen met en ondertekenen van de Prestatieafspraken 2019-2022 met de

gemeente; het besluit tot instemmen met en ondertekenen van het Convenant voorkomen

huisuitzettingen met de gemeente en betrokken zorgpartijen. Werkorganisatie WBSS heeft geen personeel in vaste dienst. Voor het begeleiden van de werkprocessen in het onderhoud, het mede opstellen van de onderhoudsbegroting en bijbehorend werk wordt op urenbasis (voor gemiddeld 20 uur per week) capaciteit ingehuurd. Per 1 oktober 2018 is voor de begeleiding van het dagelijks onderhoud de samenwerking met Vastgoed Vision beëindigd. Per die datum wordt voor 10 uur per week een opzichter ingeleend van collega corporatie Groen Wonen Vlist. Vastgoed Vision verricht nog wel de werkzaamheden in het kader van de meerjaren onderhoudsbegroting. Voor het begeleiden van het project groot onderhoud Lageweg wordt op urenbasis een projectleider ingehuurd (BS Ontwikkeling, de heer P. Hoogervorst). De uitvoering van werkzaamheden inrichting en beheer ICT wordt op urenbasis verricht door R&W Networks, heer A. Ruijmgaart. De uitvoering van werkzaamheden voor de verhuur en de overige dagelijkse administratie wordt verricht door de secretaris. De uitvoering van werkzaamheden voor de financiële administratie en de huurincasso wordt verricht door de penningmeester, die hiervoor een separate vergoeding ontvangt. BDO Accountants & Adviseurs levert ondersteunende diensten in advisering en voorbereiding van de jaarrekening. De controle van de administratie en de jaarrekening wordt verzorgd door Q-Concepts Accountancy B.V. Het bestuur verricht in onderling overleg alle overige voorkomende uitvoerende werkzaamheden en incidenteel wordt voor klussen capaciteit ingehuurd. WBSS heeft geen verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen. Uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting In dit verslag heeft het bestuur verantwoording afgelegd voor het gevoerde beleid. Zij verklaart hierbij dat zij op deze wijze invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt ‘uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting’ zoals omschreven in het BTIV, door haar functioneren een actieve bijdrage levert aan de volkshuisvesting in de Krimpenerwaard en dat alle middelen uitsluitend zijn aangewend ten behoeve van de volkshuisvesting. Ouderkerk aan den IJssel, 28 juni 2019

Woningbouwstichting “Samenwerking”

Het bestuur,

E.P.E. Goverde G. Schenk H.J. van der Woerd voorzitter secretaris penningmeester

23

5 Kengetallen 2014 2015 2016 2017 2018 Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie 249 249 266 266 265 Garages - - - - - Bedrijfsruimten - - - - - Overige verhuureenheden - - - - - Totaal 249 249 266 266 265 Mutaties in woningbezit Aantal opgeleverd - - 16 - - Aantal aangekocht - - 1 - - Aantal verkocht - - - - 1 Aantal gesloopt - - - - - Aantal woningen naar huurprijsklasse Laag < 417,34 36 18 27 27 16 Betaalbaar < 597,30 213 200 137 134 144 Betaalbaar < 640,14 - - 48 47 44 Duur < 710,68 - 31 54 58 61 Totaal 249 249 266 266 265 Kwaliteit Aantal reparatieverzoeken 269 186 234 230 262 Aantal opdrachten mutatieonderhoud 29 32 31 15 31 Aantal opdrachten planmatig onderhoud 89 105 71 116 103 Prijs/kwaliteitsverhouding Gem. aantal punten WWS (excl. nieuwbouw) 150,49 150,49 161,70 161,50 158,11 Gemiddelde netto huurprijs 514,96 531,10 546,89 553,39 567,82 Verhuren van woningen Mutatiegraad 7,20 10,44 7,50 7,10 7,20 Huurachterstand in % 0,50 0,59 0,83 1,02 0,90 Huurderving in % 0,14 0,32 0,43 0,30 0,50 Financiële continuïteit Interest Coverage Ratio 2,57 5,20 2,33 2,97 1,20 Loan to Value 1 45% 58% 52% 49% 48% Solvabiliteit 2 59% 52% 50% 44% 53% Dekkingsratio 3 15% 17% 15% 14% 24%

1 Loan to Value: vanaf jaarrekening 2018 o.b.v. beleidswaarde, hiervoor was dit bedrijfswaarde 2 Solvabiliteit: vanaf jaarrekening 2018 o.b.v. beleidswaarde, hiervoor was dit bedrijfswaarde 3 Dekkingsratio: vanaf jaarrekening 2018 o.b.v. marktwaarde, hiervoor was dit WOZ-waarde.

24

6 Jaarrekening 2018 Balans per 31 december 2018 (na resultaatbestemming) ACTIVA 31-12-2018 31-12-2017

Vaste activa Materiële vaste activa 1. Onroerende en roerende zaken ten

dienste van de exploitatie 60.918

63.688

60.918 63.688 Vastgoedbeleggingen 2. DAEB vastgoed in exploitatie 35.531.229 33.122.186 3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor

eigen exploitatie -

-

35.531.229 33.122.186 Financiële vaste activa 4. Latente belastingvordering - 427.360 - 427.360 Vlottende activa Vorderingen 5. Huurdebiteuren 16.622 18.061 6. Overlopende activa 15.498 20.085 32.120 38.146 7. Liquide middelen 2.217.896 221.251 37.842.163 33.872.630

25

(na resultaatbestemming) PASSIVA 31-12-2018 31-12-2017

Eigen vermogen 8. Overige reserve 5.000.008 4.056.387 9. Resultaat boekjaar 1.877.679 2.739.120 Totaal 6.877.687 6.795.507 10. Herwaarderingsreserve 21.537.888 19.742.390 28.415.575 26.537.897 Voorzieningen 11. Voorziening belastinglatentie

opwaarderingspotentieel 662.465 1.004.593

662.465 1.004.593

12. Langlopende schulden 13. Leningen kredietinstellingen 8.008.658 5.728.417 14. Waarborgsommen 89.462 89.128 8.098.120 5.817.545 15. Kortlopende schulden 16. Schulden aan kredietinstellingen 419.759 347.145 17. Schulden aan leveranciers 68.890 24.955 18. Belastingen en premies 35.844 5.800 19. Overlopende passiva 141.510 134.695 666.003 512.595 37.842.163 33.872.630

26

Winst- en verliesrekening over 2018 (functionele indeling) 2018 2017 20. Huuropbrengsten 1.774.997

1.756.547

21. Opbrengsten servicecontracten 12.932 9.458 22. Lasten servicecontracten -15.650 -13.847 23. Lasten verhuur en beheer -113.997 -88.388 24. Lasten onderhoudsactiviteiten -875.043 -322.771 25. Overige directe exploitatielasten -409.391 -435.450 Netto resultaat exploitatie vastgoed 373.848 905.549

26. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 210.000 - 27. Doorberekende kosten eigen

makelaardij (opbrengst) -

- 28. Toegerekende organisatiekosten -3.611 - 29. Boekwaarde verkochte

vastgoedportefeuille -146.605

- Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 59.784

-

30. Overige waardeveranderingen

vastgoedportefeuille -4.101

-3.219 31. Niet-gerealiseerde waarde-

veranderingen vastgoedportefeuille 1.923.706

3.531.911 32. Niet-gerealiseerde

waardeveranderingen voor verkoop -

- Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 1.919.605

3.528.692

33. Opbrengst overige activiteiten - - 34. Kosten overige activiteiten - - Netto resultaat activiteiten - - 35. Overige organisatiekosten -111.211 -128.055 36. Leefbaarheid - - 37. Waardeverandering van financiële vaste

activa van effecten -

- 38. Opbrengsten en vorderingen vaste

activa en effecten -

- 39. Andere rentebaten en soortgelijke

opbrengsten 303

154 40. Rentelasten en soortgelijke kosten -247.408 -252.792 Saldo financiële baten en lasten -247.105 -252.638 Resultaat voor belastingen 1.994.921 4.053.548 41. Resultaat deelneming - - 42. Belastingen uit gewone bedrijfsvoering -117.242 -1.314.428 -117.242 -1.314.428 Resultaat na belastingen 1.877.679 2.739.120

27

Kasstroomoverzicht 2018 (directe methode) 2018 2017 Huren 1.788.802 1.751.346 Vergoedingen - - Overige bedrijfsontvangsten - 500 Renteontvangsten 154 1.564 Saldo ingaande kasstromen 1.788.956 1.753.410 Personeelsuitgaven -81.308 -77.860 Onderhoudsuitgaven -849.442 -358.269 Overige bedrijfsuitgaven -333.098 -330.066 Rente-uitgaven -245.188 -262.028 Sectorspecifieke heffing -19.825 - Verhuurdersheffing -211.558 -207.835 Saldo uitgaande kasstromen -1.740.419 -1.236.058 Kasstroom uit operationele activiteiten 48.537 517.352 Verkoopontvangsten 210.000 - MVA ingaande kasstroom 210.000 - Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden

- -

Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden

-614.747 -36.862

MVA uitgaande kasstroom -614.747 -36.862 Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten

-404.747 -36.862

Nieuwe door WSW geborgde leningen 2.700.000 - Saldo ingaande kasstromen 2.700.000 - Aflossing door WSW geborgde leningen -347.145 -342.784 Saldo uitgaande kasstromen -347.145 -342.784 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 2.352.855 -342.784 Totaal kasstroom 1.996.645 137.705 Liquide middelen per 1-1 221.251 83.546 Liquide middelen per 31-12 2.217.896 221.251

28

Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. Woningbouwstichting “Samenwerking” (hierna te noemen WBSS) is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in de gemeente Krimpenerwaard en richt zich specifiek op Ouderkerk aan den IJssel. WBSS is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De statutaire vestigingsplaats is Ouderkerk aan den IJssel, de feitelijke vestigingsplaats is Burg. Neetstraat 37 te Ouderkerk aan den IJssel en is ingeschreven bij het handelsregister onder nummer 29012915. De activiteiten bestaan uitsluitend uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 5 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2016, artikel 30 en 31 van Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) 2016, richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (herzien 2017) en de Beleidsregels toepassing Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). In de balans en de winst- en verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en winst- en verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd. Gescheiden verantwoording DAEB / niet-DAEB WBSS voert in 2018 geen niet-DAEB activiteiten en maakt derhalve gebruik van het verlicht regime conform het door de Aw goedgekeurde scheidingsvoorstel. WBSS heeft de gescheiden verantwoording DAEB/ niet-DAEB opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening, alle posten zijn toegewezen aan de DAEB activiteiten. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar. De cijfers voor 2017 zijn, waar nodig, geherrubriceerd teneinde vergelijkbaarheid met 2018 mogelijk te maken.

29

Grondslagen van balanswaardering Grondslagen voor waarderen van activa en passiva De algemene grondslag voor de waardering van de activa en passiva, alsmede voor de bepaling van het resultaat, is de verkrijgingsprijs of de vervaardigingsprijs. Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva opgenomen voor de nominale waarde. Schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening dient het bestuur, overeenkomstig algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen te doen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Vastgoedbeleggingen Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke waarderingsgrondslagen van de balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor al het vastgoed in exploitatie de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie Typering DAEB vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens op het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst, geliberaliseerde woningen die per balansdatum een huurprijs kennen lager dan de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie WBSS richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Dit betekent dat beleidskeuzes rondom het vastgoed primair worden gemaakt met in acht neming van haar taak als sociale huisvester. Daarnaast worden investeringsbeslissingen mede genomen op basis van een analyse van het financiële rendement. Een beperkt deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop. Basis voor de waardering is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat. Waarderingsgrondslag Onroerende zaken in exploitatie worden ingaande de jaarrekening 2016 op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. WBSS waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2016 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018’).

30

WBSS hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor haar bezit.

Om de basisversie toe te kunnen passen heeft WBSS een analyse gemaakt van haar bezit en hierbij vastgesteld dat het type en de samenstelling van het bezit past binnen de uitgangspunten en normeringen die de basisversie voorschrijft. Dientengevolge heeft WBSS geconcludeerd dat de toepassing van de basisversie leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat voor het geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en resultaat dat de jaarrekening, volgens het verslaggevingsstelsel moet geven.

Complexindeling Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex. Waarderingsmethode De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

• De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.

• De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.

• Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn, (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie- afspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

• Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted CashFlow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

• Toepassing van de basisversie kenmerkt zich door het feit dat een marktwaarde in verhuurde staat op complexniveau wordt bepaald maar waarbij op portefeuille niveau (totaal van alle complexen) de waardering leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat voor het geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en resultaat dat de jaarrekening

• In overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen is er geen taxateur betrokken geweest bij de bepaling en toetsing van de marktwaarde in verhuurde staat;

• Binnen de toepassing van de basisversie is het niet mogelijk om vrijheidsgraden te gebruiken. Dit betekent dat de parameters zoals deze opgenomen zijn in het handboek integraal gevolgd zijn.

Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan.

31

Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde verhuurde staat”, zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

• Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contract-huur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten;

• Loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten; • Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de

verkoopkosten en de verouderingskosten; • Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het

uitpondscenario.

WBSS heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018 voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. Herwaardering De herwaarderingsreserve wordt bepaald als het positieve verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering) en onder aftrek van (latente) belastingverplichtingen. Als gevolg van het toepassen van de basisversie, waarmee een marktwaarde op portefeuille niveau wordt nagestreefd, zit er een onnauwkeurigheid in de bepaling van de herwaarderingsreserve op complexniveau. Deze onnauwkeurigheid is inherent aan de toepassing van de basisversie. Dit leidt niet tot een hoger of lager vermogen maar ziet enkel toe op de allocatie binnen het vermogen (hogere herwaarderingsreserve leidt tot lagere overige reserves en vice versa). Bepaling beleidswaarde (ten behoeve van de toelichting) De beleidswaarde is van de marktwaarde afgeleid in overeenstemming met de uitgangspunten zoals deze door de Autoriteit Wonen (‘Aw’) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (‘WSW’) zijn voorgeschreven. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van WBSS. De nettocontantewaardeberekening van de marktwaarde wordt hiertoe aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgave. Hiermee wordt inzicht gegeven in de verdiencapaciteit van het vastgoed in exploitatie uitgaande van het beleid van WBSS. Om tot de beleidswaarde te komen worden uitgaande van de marktwaarde in verhuurde staat de volgende vier afslagen gehanteerd:

1. Voor het gehele bezit is uitgegaan van het scenario ‘doorexploiteren’ (in plaats van de hoogste van ‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’). Er wordt bovendien in het geheel geen rekening gehouden met verkopen.

2. De huurprijs wordt bij mutatie of harmonisatie maximaal verhoogd tot de bestuurlijk vastgestelde streefhuur in plaats van de markthuur. WBSS hanteert in haar beleid een streefhuur van 75% van de maximaal redelijke huur.

3. De componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud zijn vervangen door een nominale eigen onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor inflatie). WBSS hanteert hierbij de volgende uitgangspunten:

a. Het 15-jaars gemiddelde aan dagelijks - en planmatig onderhoud op complexniveau. Gemiddeld bedraagt dit € 1.080 per verhuureenheid op basis van de laatste meerjarenonderhoudsbegroting.

32

4. De beheerskosten uit de DCF-berekening zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer en leefbaarheid in de 15-jaars DCF periode. WBSS hanteert hierbij de volgende uitgangspunten:

a. WBSS gaat uit van gemiddelde beheerlasten van € 1.090 per verhuureenheid; Voor de beleidswaarde zijn overeenkomstig RJ 645 in de jaarrekening 2018 geen vergelijkende cijfers opgenomen. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die bij een eerste verwerking worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Activering vindt plaats, zodra interne formalisering en externe communicatie ter zake het project heeft plaatsgevonden. Bouwrente vormt een onderdeel van de stichtingskosten. Indien sprake is van een verschil in marktwaarde en de stichtingskosten, dan wordt voor het verschil bij activering een voorziening onrendabele investering aan de creditzijde van de balans opgenomen. Vervolgens wordt bij de start van de bouw de eerste kosten in mindering gebracht op de voorziening alvorens aan de debetzijde met de activering wordt begonnen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Het vastgoed in ontwikkeling betreft alleen huurwoningen bestemd voor de eigen exploitatie. Voor wat betreft de bepaling onrendabel deel van het gecombineerde project, wordt dit bij het aangaan van de verplichting naar rato van de voortgang van het project verantwoord onder de post overige waardeverandering materiële vaste activa, volgens de percentage- of completion-methode. Bij oplevering wordt het verlies op de huurwoningen gesaldeerd met verkrijgingprijs. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Financiële vaste activa

Fiscale latente belastingenvorderingen en - verplichtingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover er latente verplichtingen tegenover staan, of het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde en berekend met behulp van het verwachte belastingtarief.

Vorderingen en overlopende activa Vorderingen De debiteuren worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Deze is gelijk aan de nominale waarde onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico voor oninbaarheid, tenzij anders vermeld. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder de post schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. De liquide middelen staan, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking van WBSS.

33

Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van de Product Markt Combinatie waartoe de investeringen gaan behoren. Indien, en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Langlopende schulden Onder de langlopende schulden worden schulden opgenomen met een resterende looptijd van meer dan één jaar. De schulden worden bij de eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de post kortlopende schulden. Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.

Grondslagen voor Eigen vermogen inzake de herwaarderingsreserve

Herwaarderingsreserve Een herwaarderingsreserve wordt gevorm voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs. Indien op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevorm voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Aangezien de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht (en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd) is verwerking van de daaropvolgende realisatie niet ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

34

Functionele indeling winst-en-verliesrekening Algemeen Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen. Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 de winst-en-verliesrekening conform het functionele model moeten presenteren. Impact op vermogen en resultaat De presentatie van de winst-en-verliesrekening conform het functionele model heeft geen impact op het vermogen en resultaat. Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelf vervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan:

alle belangrijke rechten op economische voordelen, alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper;

de voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat de corporatie feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen;

het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de

corporatie zullen toevloeien; de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met

betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald; opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de

verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan:

o het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; o het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie

de corporatie zullen toevloeien; o de mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht op betrouwbare

wijze kan worden bepaald; o de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt

om de dienstverlening te voltooien kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging voor woningen is van overheidswege gebonden aan een maximum. Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de corporatie, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kosten- verdeelstaat verantwoord.

35

Lasten onderhoudsactiviteiten De werkelijke onderhoudskosten voor dagelijks- en mutatieonderhoud en planmatig onderhoud worden ten laste van de exploitatie gebracht. Het dagelijks- en mutatieonderhoud wordt voor zover van toepassing onderscheiden in de kosten van derden en de kosten van eigen medewerkers. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare uitgaven wanneer geen sprake is van waardevermeerdering van het actief. Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Al aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Overige directe exploitatielasten Hieronder worden verantwoord de verhuurdersheffing, belastingen, overige heffingen, de kosten gerelateerd aan het niet kunnen incasseren van vorderingen op huurders anders dan huur en andere exploitatiekosten die niet tot een meer specifieke kostensoort behoren. Afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie De op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden vanaf het moment van gereedheid voor ingebruikneming afgeschreven over de verwachte toekomstige gebruiksduur van het actief. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op marktwaarde verhuurde staat gewaardeerd vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Afschrijvingen worden via verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke activiteiten. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De post Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de toerekenbare verkoop- en organisatiekosten en de geactiveerde waarde met betrekking tot het vastgoed. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van vastgoed in exploitatie onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van de marktwaarde. Gerealiseerde verkoopresultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen en de waardeveranderingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille bestaande uit vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling, vastgoed verkocht onder voorwaarden en vastgoed bestemd voor verkoop. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van het vastgoed bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

36

Overige organisatiekosten De overige organisatiekosten zijn kosten die niet toe te rekenen zijn aan de primaire activiteiten of niet-primaire activiteiten. Voorbeelden hiervan zijn kosten voor governance en bestuur, treasury, jaarverslaggeving en control. Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgerichte activiteiten (verlichting en veiligheid), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten en buurtposten), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. Rentebaten en -lasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is WBSS integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en– schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van WBSS is het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's verboden. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten niet toegestaan. Valutarisico WBSS is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

37

Renterisico WBSS loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt WBSS risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt WBSS risico’s over de marktwaarde. Kredietrisico WBSS heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

38

Grondslagen kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

39

Toelichting op de balans

Materiële vaste activa 1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2018 2017 Aanschafwaarde Onroerende zaken ten dienste van exploitatie 94.966 94.966 Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen -31.278 -28.058 Boekwaarde onroerende zaken ten dienste van exploitatie 1/1 63.688 66.908 Afschrijvingen -2.770 -3.220 Totaal mutaties -2.770 -3.220 Aanschafwaarde Onroerende zaken ten dienste van exploitatie 94.966 94.966 Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen -34.048 -31.278 Boekwaarde onroerende zaken ten dienste van exploitatie 31/12 60.918 63.688

Afschrijvingsmethode:

Gebouwen: 40 jaar lineair Inventaris: 5 jaar lineair

Vastgoedbeleggingen 2. DAEB vastgoed in exploitatie 2018 2017 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 13.441.588 13.395.741 Herwaardering 19.742.390 16.407.457 Afwaardering -61.792 -258.771 Marktwaarde per 1/1 33.122.186 29.544.428 Investeringen 633.273 45.847 Desinvestering -41.978 - Desinvestering herwaardering -104.626 - Terugneming waardevermindering 23.581 196.979 Winsten of verliezen als gevolg van aanpassingen van de marktwaarde 1.900.125 3.334.933 Overige waardevermindering -1.331 - Totaal mutaties 2.409.043 3.577.759 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 14.031.552 13.441.588 Herwaardering 21.537.888 19.742.390 Afwaardering -38.212 -61.792 Marktwaarde per 31/12 35.531.229 33.122.186

40

De waarde mutatie van de marktwaarde 2018 ten opzichte van 2017 kan als volgt worden verklaard:

Beleidswaarde De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018 en bedraagt per 31 december 2018 € 17.593.738. De opbouw van de beleidswaarde van WBSS per 31 december 2018 laat zich als volgt presenteren:

Verzekeringen De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2018 verzekerd voor € 51.924.813 via een uitgebreide polis met indexclausule. WOZ-waarde De laatst bekende WOZ-waarde van de woningen in exploitatie bedraagt € 46.900.000 (peildatum 1 januari 2018; exclusief kantoor). 3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Marktwaarde per 31/12/2017 31.122.186 Autonome ontwikkeling (aanpassing naar handboek 2018) 755.063 Desinvestering (marktwaarde 2017 verkoop woning) -146.605 Wijziging in bezit gegevens (huur, WOZ, WWS, mutatiegraad, aanpak achterstalligonderhoud)

1.800.586

Totaal waardemutaties 2.409.043 Marktwaarde per 31/12/2018 35.531.229

2018 Marktwaarde per 31/12 35.531.229 Aanpassing naar beleid doorexploiteren -2.472.575 Aanpassing naar huurbeleid (max. streefhuur) -13.542.330 Aanpassing onderhoudsnorm naar beleid WBSS 153.927 Aanpassing beheerkosten naar werkelijke uitgaven beheer en leefbaarheid

-2.076.514

Totaal aanpassingen -17.937.491 Beleidswaarde 31/12 17.593.738

2018 2017 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 3.993 3.993 Herwaardering - - Afwaardering -3.993 - Herrekende boekwaarde vastgoed in ontwikkeling 1/1 - 3.993 Afwaardering - 3.993 Totaal mutaties - 3.993 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs - 3.993 Herwaardering - - Afwaardering - -3.993 Boekwaarde vastgoed in ontwikkeling 31/12 - -

41

4. Latente belastingvordering 2018 2017 Vordering uit hoofde van verliescompensatie 1/1 427.360 737.195 Mutatie -427.360 -309.835 Vordering uit hoofde van verliescompensatie 31/12 - 427.360

De latente belastingvordering is gevormd ten behoeve van de verliescompensatie. WBSS beschikt ultimo 2018 niet langer over verrekenbare verliezen. De latente belastingvordering is ultimo 2018 dan ook nihil 5. Huurdebiteuren 2018 2017 Huurdebiteuren 16.622 18.061 Totaal 16.622 18.061

De huurdebiteuren betreffen vorderingen op huurders van 1 tot en met 6 maanden. De huurders met grotere achterstanden zijn in handen gegeven van een gerechtsdeurwaarder of er is een betalingsregeling getroffen. Bij achterstanden van meerdere maanden zonder contact wordt de deurwaarder ingeschakeld. 6. Overlopende activa 2018 2017 Nog te ontvangen bedragen 296 154 Vooruitbetaalde kosten 14.515 13.768 Overige vorderingen 687 6.163 Totaal 15.498 20.085

Onder de overlopende activa is een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid opgenomen van € 10.134,- (2017: € 7.000). 7. Liquide middelen

2018 2017 Kas 3.955 3.838 ING 43.941 17.413 ING, spaarrekening 2.170.000 200.000 Totaal 2.217.896 221.251

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van WBSS en de rekening-courant met ING heeft een kredietfaciliteit van € 100.000. Hiervoor zijn geen zekerheden gesteld. Passiva 8. Overige reserve 2018 2017 Overige reserve 1/1 6.795.507 7.391.320 9. Bij: Resultaat boekjaar 1.877.679 2.739.120 Af: Dotatie resultaat aan herwaarderingsreserve -1.900.125 -3.334.933 Realisatie uit herwaarderingsreserve 104.626 - Overige reserves 31/12 6.877.687 6.795.507

42

10. Herwaarderingsreserve 2018 2017 Herwaarderingsreserve 1/1 19.742.390 16.407.457 Realisatie verkoop -104.626 - Bij: Mutatie door herwaardering 1.900.125 3.334.933 Herwaarderingsreserve 31-12 21.537.888 19.742.390

De herwaarderingsreserve sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018) en de boekwaarde op basis van historische kosten. Voor de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie en het hiermee samenhangende deel van de herwaarderingsreserve verwijzen wij naar het bestuursverslag. Bestemming van het resultaat Het bestuur stelt aan de RvC voor het resultaat over het boekjaar 2018 ad € 1.877.679 als volgt te bestemmen:

Het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2018 ad € 82.180 aan de overige reserves toe te voegen.

Het niet-gerealiseerde resultaat ad € 1.795.499 ten gunste van de herwaarderingsreserve te brengen.

De resultaatbestemming is nog niet in de jaarrekening verwerkt. 11. Voorziening belastinglatentie opwaarderingspotentieel 2018 2017 Voorziening belastinglatentie opwaarderingspotentieel 662.465 1.004.593 Totaal 662.465 1.004.593

In verband met de afwaardering van het vastgoed in het verleden, en de verwachte WOZ-stijging is in de toekomst vennootschapsbelasting verschuldigd. Voor het opwaarderingspotentieel is een voorziening getroffen. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde, waarbij discontering plaatsvindt tegen debetrente. De netto rente bestaat uit de voor WBSS geldende rente van langlopende leningen (3,17%) onder aftrek van belastingen op basis van het effectieve belastingtarief van 25%. De netto rente bedraagt 2,38%. Bij de bepaling van de contante waarde van de voorziening belastinglatentie is uitgegaan van de WOZ-waarde ontwikkeling conform de leegwaardestijging uit het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2018 voor de provincie Zuid-Holland. Vorming van de latentie loopt via de post belastingen in de resultaatrekening. 12. Langlopende schulden 2018 2017 Schulden/leningen kredietinstellingen 8.008.658 5.728.417 Waarborgsommen 89.462 89.129 Totaal 8.098.121 5.817.546

43

13. Schulden/leningen kredietinstellingen 2018 2017 Boekwaarde per 1/1 6.075.562 6.418.346 Mutaties boekjaar Opgenomen leningen 2.700.000 - Aflossingen -347.145 -342.784 Totaal mutaties 2.352.855 -342.784 Boekwaarde 31/12 (inclusief < 1 jaar) 8.428.417 6.075.562 In mindering aflossing < 1 jaar (kortlopende schulden) -419.759 -347.145 Boekwaarde per 31/12 (exclusief < 1 jaar) 8.008.658 5.728.417

Het bedrag van de leningen met een looptijd langer dan 5 jaar bedraagt: € 6.277.901 Het gewogen gemiddeld rentepercentage van de leningen bedraagt: 3,17% Het bedrag van de WSW geborgde leningen bedraagt: € 8.428.417 Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van bestaande leningen van de kredietinstellingen wordt door het WSW gegarandeerd. Reële waarde De reële waarde van de leningen bedraagt ultimo 2018 € 10.281.000. Ultimo 2017 bedroeg de reële waarde van de leningen € 7.850.000. 14. Waarborgsommen 2018 2017 Boekwaarde per 1/1 89.128 87.919 Mutaties 334 1.209 Boekwaarde per 31/12 89.462 89.128

De waarborgsommen betreffen de volgens de huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen, die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag, dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurders verschuldigd mocht zijn aan mutatiekosten en achterstallige huur. 15. Kortlopende schulden 2018 2017 Schulden aan kredietinstellingen 419.759 347.145 Schulden aan leveranciers 68.890 24.955 Belastingen 35.844 5.801 Overlopende passiva 141.510 134.695 Totaal 666.003 512.596

16. Schulden kredietinstellingen 2018 2017 Leningen < 1 jaar, aflossingsverplichting langlopende leningen 419.759 347.145 Totaal 419.759 347.145

44

17. Schulden aan leveranciers 2018 2017 Schulden aan leveranciers 68.890 24.955 Totaal 68.890 24.955

18. Belastingen 2018 2017 Belastingen en premies sociale verzekeringen 3.834 5.801 Verschuldigde vennootschapsbelasting 32.010 - Totaal 35.844 5.801

19. Overlopende passiva 2018 2017 Niet vervallen rente 128.015 125.794 Vooruit ontvangen huur 13.495 8.901 Totaal 141.510 134.695

Vooruit ontvangen huur Dit betreft de in het vorig boekjaar van huurders ontvangen huur over januari.

45

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen Het obligo aan het WSW bedraagt € 324.494 (2017: € 233.909), uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio niet voldoende is om aanspraken op het WSW te dekken. Vestiging hypotheekrecht WSW WBSS heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, hypotheek te vestigen op het vastgoedbezit. Tot aan dagtekening van de jaarrekening heeft het WSW van deze volmacht geen gebruik gemaakt.

46

Toelichting op de winst- en verliesrekening Netto resultaat exploitatie vastgoed 20. Huuropbrengsten 2018 2017 Te ontvangen huur woningen en woongebouwen 1.783.992 1.761.920 Huurderving wegens leegstand -8.995 -5.373 Totaal 1.774.997 1.756.547

Het bestuur heeft de huur per 1 juli 2018 verhoogd met circa 2,4% (2017: 0,87%). 21. Opbrengsten servicecontracten 2018 2017 Overige goederen, leveringen en diensten 12.932 9.458 Totaal 12.932 9.458

De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde dan wel de werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar. 22. Lasten servicecontracten 2018 2017 Levering goederen en diensten 15.650 13.847 Totaal 15.650 13.847

23. Lasten verhuur en beheer 2018 2017 Salarissen (vergoeding administrateur) 24.323 23.970 Contributie Aedes 1.952 2.059 Overige personeelskosten (bestuur) 87.722 62.359 Totaal 113.997 88.388

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur- en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid. De verhuurderheffing en de heffing Autoriteit wonen wordt verantwoord onder “Overige directe exploitatielasten”. Voor de vergelijking zijn de cijfers 2017 aangepast. 24. Lasten onderhoudsactiviteiten 2018 2017 Klachten- en mutatieonderhoud, werkzaamheden door derden 178.861 172.487 Planmatig onderhoud 696.182 150.284 Totaal 875.043 322.771

47

25. Overige directe exploitatielasten 2018 2017 Huisvestingskosten 8.114 10.337 Algemene kosten 47.691 94.870 Belastingen 78.899 79.803 Verzekeringen 43.304 39.253 Verhuurderheffing 211.558 207.835 Saneringsheffing 19.825 - Nagekomen lasten Naheffing belastingdienst - 201 OZB 2015 - 2.350 Afboeken debiteur oudere jaren - 1.619 Nagekomen baten Afboeken crediteur oudere jaren - -818 Totaal 409.391 435.450

Netto gerealiseerd resultaat verkoop 2018 2017 26. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 210.000 - 27. Doorberekende kosten eigen makelaardij (opbrengst) - - 28. Toegerekende organisatiekosten -3.611 - 29. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -146.605 - Totaal 59.784 - Waardeverandering vastgoedportefeuille 30. Overige waardeverandering vastgoedportefeuille 2018 2017 Overige waardeveranderingen -4.101 -3.219 Totaal -4.101 -3.219

31. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2018 2017 Waardeverandering onroerende zaken in exploitatie DAEB 1.923.706 3.531.911 Totaal 1.923.706 3.531.911

48

35. Overige organisatiekosten De volgende honoraria voor diverse accountants en adviseurs zijn gedurende het boekjaar ten laste gebracht van de corporatie, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW. 2018 2017 Onderzoek jaarrekening 38.951 34.010 Fiscaal advies 19.260 5.159 Fusie onderzoek 10.178 - Andere niet controle opdrachten 42.822 88.886 Totaal 111.211 128.055

Saldo financiële baten en lasten 39. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2018 2017 Rente ING 303 154 Totaal 303 154

40. Rentelasten en soortgelijke kosten 2018 2017 Rente op leningen kredietinstellingen 247.408 252.788 Vordering deurwaarder - 4 Totaal 247.408 252.792

42. Belastingen uit gewone bedrijfsvoering 2018 2017 Mutatie latente belastingvordering -427.360 -309.835 Mutatie voorziening opwaarderingspotentieel 342.128 -1.004.593 Vennootschapsbelasting -32.637 - Totaal -117.869 -1.314.428

Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.

49

Het verloop van het jaarresultaat naar de belastbare winst is als volgt: Resultaat conform jaarrekening 1.994.921 Bij: Fiscale opwaardering onroerende zaken in exploitatie 1.911.700 Fiscaal lagere onderhoudslasten 29.839 Fiscaal geen waarde veranderingen 4.101 Boetes 109 Saneringssteun 19.825 Af: Fiscaal lager boekresultaat woningen -59.784 Fiscaal afschrijvingen op materiële vaste activa -4.596 Waardeveranderingen Vastgoedportefeuille -1.923.706 Belastbare winst 1.972.409 Af: te verrekenen verliezen 1.812.359 Belastbaar bedrag 2018 160.050 Eerste schijf 20% over 200.000 32.010 Over het meerdere 25% 0 Te betalen vennootschapsbelasting 32.010

50

Winst- en verliesrekening verdeeld naar DAEB en niet-DAEB (functionele indeling) DAEB Niet-DAEB 20. Huuropbrengsten 1.774.997

-

21. Opbrengsten servicecontracten 12.932 - 22. Lasten servicecontracten -15.650 - 23. Lasten verhuur en beheer -113.997 - 24. Lasten onderhoudsactiviteiten -875.043 - 25. Overige directe exploitatielasten -409.391 - Netto resultaat exploitatie vastgoed 373.848 -

26. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 210.000 - 27. Doorberekende kosten eigen

makelaardij (opbrengst) -

- 28. Toegerekende organisatiekosten -3.611 - 29. Boekwaarde verkochte

vastgoedportefeuille -146.605

- Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 59.784

-

30. Overige waardeveranderingen

vastgoedportefeuille -4.101

- 31. Niet-gerealiseerde waarde-

veranderingen vastgoedportefeuille 1.923.706

- 32. Niet-gerealiseerde

waardeveranderingen voor verkoop -

- Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 1.919.605

-

33. Opbrengst overige activiteiten - - 34. Kosten overige activiteiten - - Netto resultaat activiteiten - - 35. Overige organisatiekosten -111.211 - 36. Leefbaarheid - - 37. Waardeverandering van financiële

vaste activa van effecten -

- 38. Opbrengsten en vorderingen vaste

activa en effecten -

- 39. Andere rentebaten en soortgelijke

opbrengsten 303

- 40. Rentelasten en soortgelijke kosten -247.408 - Saldo financiële baten en lasten -247.105 - Resultaat voor belastingen 1.994.921 - 41. Resultaat deelneming - - 42. Belastingen uit gewone bedrijfsvoering -117.242 - -117.242 - Resultaat na belastingen 1.877.679 -

51

Kasstroomoverzicht verdeeld naar DAEB en niet-DAEB (directe methode) DAEB niet-DAEB Huren 1.788.802 - Vergoedingen - - Overige bedrijfsontvangsten - - Renteontvangsten 154 - Saldo ingaande kasstromen 1.788.956 - Personeelsuitgaven -81.308 - Onderhoudsuitgaven -849.442 - Overige bedrijfsuitgaven -333.098 - Rente-uitgaven -245.188 - Sectorspecifieke heffing -19.825 - Verhuurdersheffing -211.558 - Saldo uitgaande kasstromen -1.740.419 - Kasstroom uit operationele activiteiten 48.537 - Verkoopontvangsten 210.000 - MVA ingaande kasstroom 210.000 - Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden

- -

Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden

-614.747 -

MVA uitgaande kasstroom -614.747 - Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten

-404.747 -

Nieuwe door WSW geborgde leningen 2.700.000 - Saldo ingaande kasstromen 2.700.000 - Aflossing door WSW geborgde leningen -347.000 - Saldo uitgaande kasstromen -347.145 - Kasstroom uit financieringsactiviteiten 2.352.855 - Totaal kasstroom 1.996.645 - Liquide middelen per 1-1 221.251 - Liquide middelen per 31-12 2.217.896 -

52

Bezoldiging van bestuurders en RvC 2018

De WNT is van toepassing op WBSS. Het voor WBSS toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2018 € 87.000 (het bezoldigingsmaximum voor de woningcorporaties, klasse A). Leidinggevende topfunctionarissen bedragen x € 1 E.P.E Goverde G. Schenk H.J. van der

Woerd

Functiegegevens Voorzitter Secretaris Penningmeester/ administratief

medewerker Aanvang en einde functievervulling in 2018 01/01 – 31/12 01/01 – 31/12 01/01 – 31/12 Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 0,47 0,64 0,61

Dienstbetrekking? ja ja ja Bezoldiging 2018 Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen € 21.449,81 € 14.362,26 € 36.782,72

Beloningen betaalbaar op termijn € - € - € - Subtotaal € 21.449,81 € 14.362,26 € 36.782,72 Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum € 41.083,33 € 55.583,33 € 53.166,67 -/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag € - € - € -

Totaal bezoldiging € 21.449,81 € 14.362,26 € 36.782,72 Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Gegevens 2017

bedragen x € 1 E.P.E Goverde G. Schenk H.J. van der Woerd

Functiegegevens Voorzitter Secretaris Penningmeester/ administratief

medewerker Aanvang en einde functievervulling in 2017 01/03 – 31/12 01/01 – 31/12 01/01 – 31/12 Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 0,4 0,5 0,6

Dienstbetrekking? ja ja ja Bezoldiging Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen € 11.830,29 € 14.147,15 € 36.671,15

Beloningen betaalbaar op termijn € - € - € - Subtotaal € 11.830,29 € 14.147,15 € 36.671,15 Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum € 28.000,00 € 42.000,00 € 50.400,00 Totaal bezoldiging 2017 € 11.830,29 € 14.147,15 € 36.671,15

De bezoldiging en omvang dienstverband van H.J. van der Woerd is inclusief de vergoeding en werkzaamheden voor de administratiewerkzaamheden van € 24.323 (2017: € 23.970).

53

Toezichthoudende topfunctionarissen bedragen x € 1 B.J. van Rij B.F.C. Giesbers R.M.C.

Timmermans J.M. te Hennepe-

Stolk Functiegegevens Voorzitter Lid Lid Lid Aanvang en einde functievervulling in 2018 01/01 – 31/12 01/01 – 31/12 01/01 – 31/12 22/11 – 31/12 Bezoldiging 2018 Totale bezoldiging € 4.374 € 3.982 € 3.982 € 422 Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum € 13.050 € 8.700 € 8.700 € 953 -/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Gegevens 2017

bedragen x € 1 B.J. van Rij B.F.C. Giesbers R.M.C. Timmermans

J.M. te Hennepe-Stolk

Functiegegevens Voorzitter Lid Lid Lid Aanvang en einde functievervulling in 2017 12/09 – 31/12 12/09 – 31/12 01/01 – 31/12 N.v.t. Bezoldiging Totale bezoldiging € 1.395 € 1.318 € 4.337 N.v.t. Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum € 3.797 € 2.532 € 8.400 N.v.t.

54

Ondertekening van de jaarrekening Bestuur De jaarrekening van WBSS is opgesteld door het bestuur en vastgesteld door de RvC op 28 juni 2019: E.P.E Goverde G. Schenk Voorzitter secretaris H.J. van der Woerd penningmeester/ administrateur Voor akkoord Raad van Commissarissen: B.J. van Rij B.F.C. Giesbers voorzitter lid J.M. te Hennepe-Stolk lid

55

Overige gegevens

Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum.

Statutaire winstbestemming Er is geen sprake van statutaire bepalingen in verband met bestemming van het resultaat.

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Aan: de raad van commissarissen van Woningbouwstichting “Samenwerking” A. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2018 Ons oordeel Wij hebben de jaarrekening 2018 van Woningbouwstichting “Samenwerking” te Ouderkerk aan den IJssel gecontroleerd. Naar ons oordeel geeft de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningbouwstichting “Samenwerking” op 31 december 2018 en van het resultaat over 2018 in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015, de bepalingen van en krachtens de Wet normering normering topinkomens (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening bestaat uit:

1. de balans per 31 december 2018; 2. de winst- en verliesrekening over 2018; en 3. de toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële

verslaggeving en andere toelichtingen. De basis voor ons oordeel Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden vallen en rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie 'Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening. Wij zijn onafhankelijk van Woningbouwstichting “Samenwerking” zoals vereist in de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA). Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Benadrukking van de waarderingsgrondslag van een deel van het vastgoed in exploitatie Wij vestigen de aandacht op de grondslagen voor balanswaardering van DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zoals opgenomen in de jaarrekening. Hierin staat beschreven dat Woningbouwstichting “Samenwerking” haar vastgoed in exploitatie op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet in overeenstemming met bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen

Volkshuisvesting 2015 (verslagjaar 2018) in het huidige en het voorgaande boekjaar waardeert tegen actuele waarde onder toepassing van de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid. Benadrukking van de uitgangspunten van de beleidswaarde Wij vestigen de aandacht op de toelichting op de beleidswaarde van activa in exploitatie zoals opgenomen in de jaarrekening. Hierin staan de voornaamste uitgangspunten van de beleidswaarde beschreven alsmede dat de invulling van dit waardebegrip in de komende jaren nog nader wordt uitgewerkt waardoor de beleidswaarde in de komende jaren zal kunnen afwijken ten opzichte van het verslagjaar 2018. Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van deze aangelegenheid. Naleving anticumulatiebepaling WNT niet gecontroleerd In overeenstemming met het Controleprotocol WNT 2018 hebben wij de anticumulatiebepaling, bedoeld in artikel 1.6a WNT en artikel 5, lid 1, sub j Uitvoeringsregeling WNT, niet gecontroleerd. Dit betekent dat wij niet hebben gecontroleerd of er wel of niet sprake is van een normoverschrijding door een leidinggevende topfunctionaris vanwege eventuele dienstbetrekkingen als leidinggevende topfunctionaris bij andere WNT-plichtige instellingen, alsmede of de in dit kader vereiste toelichting juist en volledig is. B. Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen andere informatie Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit:

- het bestuursverslag; - de overige gegevens;

Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie:

- met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat; - alle informatie bevat die op grond van artikel 35 en 36 van de Woningwet is vereist.

Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat. Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten uit rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten Instellingen volkshuisvesting 2015 en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening. Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 35 en 36 van de Woningwet.

C. Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening Verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van commissarissen voor de jaarrekening Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met artikel 35 lid 1 en 2 van de Woningwet, artikel 30 en 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015, artikel 14 en 15 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In dit kader is het bestuur verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude. Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de vennootschap in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de vennootschap te liquideren of de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de vennootschap haar bedrijfsactiviteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling. Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel. Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken. Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel.

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij de Regeling toegelaten Instellingen volkshuisvesting 2015, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit:

• het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;

• het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling;

• het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan;

• het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de onderneming haar bedrijfsactiviteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een onderneming haar continuïteit niet langer kan handhaven;

• het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen; en

• het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.

Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing.

’s-Hertogenbosch, 28 juni 2019 Q-Concepts Accountancy B.V. Origineel getekend door drs. B.W.T. Daris RA