wonen en de nieuwe opgaven
DESCRIPTION
Wonen en de nieuwe opgaven. dr. Vincent Smit ([email protected]) lector grootstedelijke ontwikkeling Haagse Hogeschool 30 mei 2013. Wonen gaat goed. Woonkwaliteit gestegen Leefbaarheid op zeer veel plekken op orde Tevredenheid. Wonen gaat slecht. De woningmarkt zit vast - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
![Page 1: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/1.jpg)
1
Wonen en de nieuwe opgaven
dr. Vincent Smit ([email protected])lector grootstedelijke ontwikkeling
Haagse Hogeschool30 mei 2013
![Page 2: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/2.jpg)
2
Wonen gaat goed
• Woonkwaliteit gestegen• Leefbaarheid op zeer veel plekken op orde • Tevredenheid
![Page 3: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/3.jpg)
3
Wonen gaat slecht
• De woningmarkt zit vast
Kloof insiders-outsiders: zittende en nog niet zittende Huursector-koopsector: twee markten Kloof tussen gebieden: sterk-zwak, segregatie
![Page 4: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/4.jpg)
4
Intussen
Investeringen en verhuizingen vallen stil
Sterke afhankelijkheid financiële markten
Nieuwe woningvragers van binnen en buiten
Noodzaak van duurzaamheid/energie dringt zich meer op
![Page 5: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/5.jpg)
5
transformatie: opgaven
• Sociaal: samenleven, sociale mobiliteit• Economisch: anders geld verdienen• Fysiek: update infra, gebouwde omgeving• Ecologisch: stromen (energie, afval, uitstoot,
water)
• Context hierbij: onzekerheid, nieuwe scheidslijnen, onoverzichtelijke samenleving
![Page 6: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/6.jpg)
6
Wonen en Markt• Woningmarkt is geen markt
– Basisbehoefte– Kapitaalsintensief product, gebonden aan locatie– Het meeste is de bestaande voorraad, – Gesegmenteerd en heterogeen– Hoge transactiekosten, hoge externe effecten
• Perfecte marktwerking: illusie
• Overheid: marktmeester, tegengaan negatieve externe effecten
![Page 7: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/7.jpg)
7
Wonen en Markt
• Wonen meer en meer meebewegend op golven economie: procyclisch, hollen en stilstaan in het wonen
• Kwesties van keuze, toegang, betaalbaarheid, segregatie
• Belang van schokdempers • Van dynamische naar meer statische markt• Van waardevermeerdering inrekenen naar
afwaardering nemen
![Page 8: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/8.jpg)
8
Veel onderzoek
• WOON2012, landelijk + regionaal• Grote Woontest Haaglanden, stadsregio
Rotterdam• Volkshuisvestelijke gevolgen, ontwikkeling
corporatiebezit Haaglanden 2013-2010
![Page 9: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/9.jpg)
9
WOON2012: algemeen
Was gebruikelijk: groei huishoudens “in de pas” met groei woningvoorraad
2009-2012: anders: + 200.000 huishoudens, + 140.000 in een zelfstandige woning: 60.000 huishoudens: “andere oplossing”
besteedbaar inkomen gedaald
waarde woningen gedaald
![Page 10: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/10.jpg)
10
WOON 2012: huursector
• De huursector verandert:– Huurniveau boven inflatie gestegen– Meer duurdere huur: tussen aftopping- en
liberalisatiegrens: van 15 naar 21%; boven liberalisatiegrens: van 7 naar 12%
– Woonuitgaven + 2%, ook door dalend inkomen huurquote gestegen van 23 naar 26%
– Scheefheid gedaald met 12% (inkomensdaling, huur hoger)
![Page 11: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/11.jpg)
11
WOON 2012: de koopsector
• De koopsector verandert:– Prijsdaling vanaf 2008– Geen verdere stijging omvang eigenwoningsector– 800.000 huishoudens/hypotheken “onder water”– Nationale hypotheekgarantie erg populair– Kredietverlening banken– Hoeveel lucht is er uit/zit er nog?
![Page 12: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/12.jpg)
12
WOON2012: markt
• De markt, verhuizingen– Veel minder verhuizingen: - 19%– Doorstroming binnen de koopsector gehalveerd
– Verhuisplannen : wel uitstel, geen afstel– 14% meer verhuisgeneigden– Stuwmeer van verhuisplannen: realistisch?
![Page 13: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/13.jpg)
13
WOON 2012: Haaglanden• Netto besteedbaar inkomen lager• Huursector: meer particuliere huur• Scheefheid gedaald, regionale verschillen• Minder verhuizingen• Toegenomen vraag naar huurwoningen• Veel verhuiswensen, dus veel “potentieel
aanbod”
![Page 14: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/14.jpg)
14
WOON 2012: Haaglanden
• Vraag naar goedkoop (huur/koop)• Minder animo voor nieuwbouw• Enige interesse voor particulier
opdrachtgeverschap• “hypotheken onder water”: 22% van eigenaar
bewoners; regionale verschillen groot
![Page 15: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/15.jpg)
15
Grote Woontest
• De vier kleuren/leefstijlen:
• Rood: ego –extravert• Geel: groep – extravert• Blauw: ego-introvert• Groen: groep - introvert
![Page 16: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/16.jpg)
16
Grote woontest
• Meer op woonmilieus gericht• Meer vraag naar “rustig stedelijk wonen” en
“dorps wonen”.• Minder populair: “levendig stedelijk wonen” en
“woonwijk met appartementen en eengezinswoningen”
• Verschillende profielen van diverse gemeenten in de regio, ook aan de hand van leefstijlen
![Page 17: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/17.jpg)
17
Grote Woontest: conclusie
• Koester de kwaliteiten/ hoge tevredenheid• Vraag naar diversiteit en menselijke maat/
rustig stedelijk en dorps wonen• Streef naar identiteit/vermijd monotonie• Aandacht voor senioren/aansluiting met
consument
![Page 18: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/18.jpg)
18
Volkshuisvestelijke gevolgen ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020
• Tot 2020 daling sociale huurwoningen tot 574 euro met 14% (18.000 woningen)
• Aanbod tot 374 euro (jongeren) - 45%• Verschuiving woningtype: eengezinswoningen in
sociale huur tot 2020: - 60%• Voor huurtoeslag-ontvangers in delen van regio geen
eengezinswoningen meer beschikbaar
![Page 19: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/19.jpg)
19
Volkshuisvestelijke gevolgen ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020
• Huurharmonisatie en huurliberalisatie: minder huuraanbod voor lagere inkomensgroepen, meer middenhuur
• Extra huuropbrengsten verhuurders naar verhuurdersheffing; debat of opbrengsten huurbeleid afdoende zijn voor deze heffing
• Verkoop huurwoningen: marktkansen onduidelijk• Reductie van bedrijfslasten
![Page 20: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/20.jpg)
20
En nu? vertrekpunten
• Benutten van wat er al is• Anders omgaan met partijen: energie in
samenleving mobiliseren• Tijdelijke oplossingen zijn ook oplossingen• Dapper afscheid nemen van ..
![Page 21: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/21.jpg)
21
Afscheid nemen van
• Top down sturing• Grote Maakbaarheid• Leunen op Insiders markt• Leunen op logica eenduidige marktwerking• Leunen op Groeidenken
![Page 22: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/22.jpg)
22
Nieuwe lijnen in woonbeleid
a. zekerheid bieden b. evenwicht op de markt c. ruimte voor veranderende vraagd. transformeren van de voorraade. nieuwe arrangementen van sturingf. verbinding leggen tussen opgaven
![Page 23: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/23.jpg)
23
zekerheid
• Marktstabiliteit • Woningcorporaties als schokdempers• Zekerheid in de koopsector, garantie • Richtpunt voor de toekomst: Wonen 4.0
![Page 24: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/24.jpg)
24
markt open en evenwichtig
• Ruimte voor insiders én outsiders• Eigendomsneutraliteit: huren en kopen• Regionale openheid: open markt• Doorstroming indien door burger gewenst
![Page 25: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/25.jpg)
25
ruimte voor veranderende woningvraag
• Tijdelijk wonen, flexibele (huur)contracten• Wonen met gelijkgestemden• Regie wonen-zorg• Woningdelers
![Page 26: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/26.jpg)
26
transformatie van de voorraad
• Van uitbreiding naar transformatie• Organische vernieuwing en acupunctuur• Ingreep op enige schaal naar duurzaamheid• Flexibiliteit in eigendomsverhoudingen• Verbinding naar werken, naar zorg, naar vrije
tijd
![Page 27: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/27.jpg)
27
nieuwe arrangementen van sturing
• Legitimatie rol overheid in het wonen: marktmeesterpubliek belang (toegang, kwaliteit, betaalbaarheid)duurzaamheid/innovatie, ruimtekeuze burger voor sector, voor kwaliteit: geen normatieve taakvan overheid
• Overheid faciliteert en jaagt investeringen aan: corporaties: van afromen naar activerenruimte voor particulier opdrachtgeverschapmarktpartijen: garanties kunnen helpen
![Page 28: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/28.jpg)
28
verbindingen tussen opgaven
• Wonen met ruimte voor werken– Werkruimte in woning
• Wonen met ruimte voor zorg– Omkeerhypotheek
• Wonen met veel vrije tijd– Tweede woning, recreatiewoning
![Page 29: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/29.jpg)
29
• Ontgroeien van de groei• Herbestemmen en hergebruik• Ruimte voor dingen die gebeuren• Matiging : prijs, kwaliteit• Flexibiliteit• Tijdelijkheid
![Page 30: Wonen en de nieuwe opgaven](https://reader035.vdocuments.site/reader035/viewer/2022062222/56816699550346895dda870d/html5/thumbnails/30.jpg)
30
anders kijken?
bekend concept
• Nieuw toevoegen• Sturen• Kwaliteit• Vast• Definitief
nog wat onbekend concept
• Bestaand (her)gebruiken• Duwtje hier, laten daar• Matiging • Flexibel• Tijdelijk