welkom - basenet crisis... · gebiedsontwikkeling in de nieuwe werkelijkheid: vergroot...
TRANSCRIPT
Welkom
‘De crisis voorbij’
14-11-2014
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
14.00– 14.10 uur Introductie door dagvoorzitter
Drs. Ing. N.J.T. Bol (Norbert), Managing Director, Grontmij Capital
Consultants B.V.
14.10 – 14.35 uur Crisis voorbij? Drs. J.H.L.H. Niemans (Jeroen), programmamanager Economie en Ruimte
bij Platform31
14.35 – 15.00 uur In nieuwe marktomstandigheden succesvol ondernemen Drs. D.J. Bodewes RICS (Duco), Duco Bodewes Advies
15.00 – 15.10 uur Uitreiking VOGON awardProf.dr. E. (Erwin) van der Krabben, Radboud Universiteit Nijmegen
15.10 – 15.40 uur Pauze
15.40 – 16.05 uur Groei en krimp na de crisisDr. R.H.F. Ponds (Roderik), onderzoeker bij Atlas voor Gemeente
16.05 – 16.30 uur Vergroot professionaliteit en stop met voodooProf. mr. W.C.T.F. de Zeeuw (Friso), Bouwfonds Ontwikkeling en TU Delft
16:30 – 17:00 uur Discussie en afsluiting door dagvoorzitter 17:00 – 18:00 uur Borrel
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
….voorbijde crisis
Jeroen Niemans, programmamanager Platform31Amsterdam, 14 november 2014
Kennis maken, duiden en verspreiden
Uw reisgids van vandaag
Jeroen Niemans
Al jarenlang de crisis voorbij
2010/2011 2014
Back to the future
Waarom is de wereld veranderd
Van oude structuren naar ‘postmoderne chaos’
- Sociale media
- Nieuwe netwerken
- Glokalisering
- Individualisering
- Steeds complexere wereld
- Veranderende verhouding burger/overheid
Veranderende samenleving: 1985
Versnelling
Bron: PBL & UUD, Vormgeven aan de spontane stad, 2012
Rode draad
- Aansluiten op energie in de samenleving
- Ruimte voor improvisatie
- Uitgaan van kracht van het bestaande
- Overal maatwerk
Ingrediënten
Belangrijke verschuivingen: 1. Van project naar proces2. Ruimte voor nieuwe partijen3. Faciliterende rol overheid4. Van groot- naar kleinschalig
Gevolgen voor:1. Plannen en ambities2. Procesvoering3. Financieringsconstructies4. Wet- en regelgeving; omgaan met bestaande regels
Andere rollen: nieuwe spelers, initiatiefnemers,
faciliterendeoverheid
Andere manier van
samenwerken: bouwen aan
vertrouwen en samenwerken
Andere plannen:flexibele plannen
Spelers komen en gaan
De stille evolutie van gebiedsontwikkelingJurgen Hoogendoorn op Ruimtevolk
•Aantal: projectontwikkelaars gedecimeerd, explosie van
spelers
•Schaalverkleining; van dozen schuiven naar maatwerk
•Tijd; nu is de toekomst en daarmee het perspectief
•Nieuwe ruimtelijke professional; minder testosteron en
meer klooien
…..permanent Bèta
van tijdelijk naar permanent?
van tijdelijk naar permanent?
van tijdelijk naar permanent?
Rotsoord, Utrecht
Blog Hoograven11
https://hoograven11.wordpress.com
“Eigenlijk had ik twee jaar geleden toen ik mijn eerste
blog over Rotsoord schreef, niet verwacht dat er nu nog
steeds geen paal geslagen zou zijn”
Grote ontwikkelingen gaan minder snel dan gedacht
Pastoefabriek, Watertoren, Citroengarage
Kleine ontwikkelingen kun snel plaatsvinden
Restaurant Le:en, Rotslab, kinderboerderij
Nieuwe vormen
De Trip, Rotsoordbrug
…voorbij de crisis
Transitie, permanent bèta, of niets
nieuws onder de zon:
In ieder geval interessante tijden
Welkom
‘De crisis voorbij’
14-11-2014
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Vragen?
In nieuwe marktomstandigheden
succesvol ondernemenprofessionalisering tactische vastgoedbeslissingen
woningcorporaties
VOGON-symposium
14 november 2014
Duco Bodewessparring partner/adviseur/coach
portefeuillestrategie en asset management
Asset management bij een corporatie
1. Waarom?
2. Wat is het?
3. Hoe krijg je het voor elkaar?
Niet interessant:
Hoe is het zo gekomen?
Wel interessant:
Hoe concreet verbeteringen realiseren?
Noodzaak professionalisering
tactische vastgoedbeslissingen
• de markt is veranderd
• verhuurderheffing
• publieke opinie
• nieuwe wet- en regelgeving
• toezichthouders professionaliseren
• inzicht in rendement / MWVS groeit
• “beste jongetjes van de klas” gaan bij corpo
werken
• eerste succesvolle voorbeelden (ook genoeg
foute…)
Waarom asset management bij een
corporatie?
• heldere kaders, niet zoveel adhoc
• integrale afwegingen, geen eilandjes
• niet meer dan noodzakelijke kosten
• niet onnodig opbrengsten laten liggen
• risicobeheersing
• transparant voor buitenwacht
• realisatie koers / portefeuillestrategie
Asset management bij een corporatie
1. Waarom?
2. Wat is het?
3. Hoe krijg je het voor elkaar?
Portefeuille, asset en property management
tactisch
operationeel
`
asset
management
property
management
portefeuille-
management
strategisch
Professionele besluiten vastgoedsturing
• realiseren koers/portefeuillestrategie
• toets aan heldere kaders: wanneer wel/niet? Op
grond waarvan?
• efficiënt: niet onnodig rendement laten liggen
• integraal: maatschappelijk en financieel in
balans, geen eilandjes
• betrouwbare informatie en solide financiële
kaders
• de verschillende rollen in balans
Kern rendementssturing:
denken als een belegger,
handelen als een corporatie
1. uitgaan van marktwaarde
2. sturen op direct en indirect rendement, als een
belegger
3. maatschappelijke rol via afzonderlijke
bekostigingslijn (budget, criteria)
4. sturing binnen vastgestelde strategische
kaders en binnen spelregels financieel
huishoudboekje
5. opdrachtgever voor operationele afdelingen
Eerst kijken als een belegger:voorbeelden leereffecten
1.afwerkingsverschil
2.1200 of 900 aftoppen
3.mutatieleegstand
4.geen visie op markthuur
5.underperforming vrije sector huur
6.renovatie i.p.v. sloop/nieuwbouw
Hold/sell-analyse
1. toets portefeuillestrategie
2. rendement/risico
3. afzetbaarheid (globaal)
> hold/sell dekt de lading niet
Asset management: alles naar rechts
duwen
Wat willen we verkopen?
0 +
+
-
-
houden
uitbreiden
ingrijpen
afbouwen
R
e
n
d
e
m
e
n
t
P o r t e f e u i l l e
Hold/sell-analyse (vervolg)
• rendementsverbetering?
• beklemmingen
• timing markt
• verkoopklaar maken
veel “bijvangst”
veel relevante issues, bijv. relatie desinvesteren –investeren
professionalisering verkoopproces broodnodig
Asset management bij een corporatie
1. Waarom?
2. Wat is het?
3. Hoe krijg je het voor elkaar?
Succesfactoren asset management
bij een corporatie
1. sterke directeur-bestuurder
2. begrip en enthousiasme in de organisatie
3. rollen goed belegd
4. ook maatschappelijk rendement verhogen
5. sterke asset managers
6. in de eigenaarsrol, met een mandaat
7. quick wins
8. sterke cijfers
9. heldere kaders
10.stapsgewijze, planmatige invoering
…voorbij de crisis
Transitie, permanent bèta, of niets
nieuws onder de zon:
In ieder geval interessante tijdenUitreiking van de VOGON award
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
…voorbij de crisis
Transitie, permanent bèta, of niets
nieuws onder de zon:
In ieder geval interessante tijdenPauze
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Gebiedsontwikkeling
in de nieuwe werkelijkheid:
Vergroot professionaliteit en stop met voodoo
VOGON-Symposium
14 november 2014
prof. mr. Friso de Zeeuw,
praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft
directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
Analysekader: van buiten naar binnen
47Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
maatschappelijke & economische dynamiek
verandert opgaven gebiedsontwikkeling
verandert aanpak gebiedsontwikkeling?
48
energie-transitiepolarisatie
groei en krimp
veranderingen in koopgedrag
consumentenschaarste risicodragend
kapitaal
paradigma
gebiedsontwikkeling
opgaven
Maatschappelijke en economische
veranderingen
• veranderingen in koopgedrag van consumenten
revolutie in retail
• ruimtelijk-economische dynamiek
divergentie van groei- en krimp-gebieden
• minder verzorgingsstaat: meer zelf doen
• energie-transitie
verduurzaming van de bestaande (woning)voorraad
verdriedubbeling ’wind op land’
49Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
Maar er is meer………….
• corporaties: focus op kerntaak & reductie investeringen
• waardevermindering vastgoed
• vervallen subsidies
• schaarste risicodragend kapitaal (voorlopig);
meer eigen vermogen nodig
• veranderingen in productieprocessen als gevolg van ICT, robotisering
en 3d
• gewijzigde focus van gemeenten
(onder invloed van de drie mega-decentralisaties)
50Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
Discours over dynamiek, vernieuwing en relevantie
• wat is de dynamiek?
onzekerheid is groter dan ooit
• wat zijn de innovaties die er echt toe doen?
innovaties in systeem, proces en product
• wat is conjunctureel en wat structureel?
• wat is wensdenken en wat is reëel?
51Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
relevantie voor gebiedsontwikkeling?
Het vak gebiedsontwikkeling in verandering én verwarring
• continuïteit
• innovaties (retro en echte)
• niches
• dwaalwegen
52Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
Continuïteit: robuuste leerstukken van het vak
• (her)ontwikkeling van een gebied met investeringen
publieke- /markt-/ particuliere investeringen
• combinatie van functies
• multidisciplinair
• fusie van belangen
• ruimtelijke kwaliteit
• sluitende business-case
met risico-attributie en financieringsmodel
53Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
PROCES GEBIEDSONTWIKKELING
54
The big picture
OPLEVERING GEBIED
PROJECT
OF
KAVELS
REALISATIESTAD & REGIO
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
55
PROCES GEBIEDSONTWIKKELING
• Geen lineair, geordend proces
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
maar ook:
PROCES GEBIEDSONTWIKKELING
56
OPLEVERING GEBIED
PROJECT
OF
KAVELS
REALISATIESTAD & REGIO
• Voortdurende interactie met de
omgeving en onverwachte
gebeurtenissen
• Met kansen en bedreigingen
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
STAD & REGIO GEBIED
PROJECTOF
KAVELSREALISATIE
VISIE OP WAARDECREATIE EN MASTERPLAN
57
Visie op waardecreatiegebaseerd op (te creëren)onderscheidende kwaliteiten van
de locatie.
• het verleidelijke verhaal
• fysieke structuurelementen
• procesaanpak
• binnen globaal &
flexibel masterplan
GEBI ED
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
STAD & REGIO GEBIED
PROJECTOF
KAVELSREALISATIE
DE VIER INGREDIËNTEN VAN GEBIEDSONTWIKKELING
58
Financiën
• grondexploitatie
• kosten / baten
• risico’s
• cash-flow
• financiering
Ontwerp
• concept
• strategisch
ontwerp
• engineering
Programma
• marktvraag
• publieke eisen
• fasering
Samenwerking
& communicatie
• samenwerkings-
arrangement [sok]
• gebiedscommunicatie
• stakeholder-
management
GEBI ED
sturing
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
STAD & REGIO GEBIED
PROJECTOF
KAVELSREALISATIE
STURINGSAMBITIE
59
Financiën
• grondexploitatie
• kosten / baten
• risico’s
• cash-flow
• financiering
Ontwerp
• concept
• strategisch
ontwerp
• engineering
Programma
• marktvraag
• publieke eisen
• fasering
Samenwerking
& communicatie
• samenwerkings-
arrangement [sok]
• gebiedscommunicatie
• stakeholder-
management
G EB IED
sturing
• ondernemerschap
• inhoudelijke kennis
• organisatievermogen
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
STAD & REGIO GEBIED
PROJECTOF
KAVELSREALISATIE
STURING GEBIEDSONTWIKKELING:
60
1. Vakinhoudelijke activiteiten
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
STAD & REGIO GEBIED
PROJECTOF
KAVELSREALISATIE
STURING GEBIEDSONTWIKKELING:
61
2. Ondernemerschap & organisatievermogen
wegvallen
marktsegment
staatssteun
wethouders-
wisseling
‘Benut de doorwaadbare plaats’
• eigen initiatief & actie
• interactie met partners & omgeving
• ‘je moet iets met elkaar willen’
• inspelen op onverwachte
gebeurtenissen en toeval
corporatie stopt
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
STAD & REGIO GEBIED
PROJECTOF
KAVELSREALISATIE
STURING GEBIEDSONTWIKKELING
62
2. Ondernemerschap & organisatievermogen
belegger
ingeschakeld
staatssteun
omzeild
nieuw
marktsegment
aangeboord(met
planaanpassing)
‘Benut de doorwaadbare plaats’
• eigen initiatief & actie
• interactie met partners & omgeving
• ‘je moet iets met elkaar willen’
• inspelen op onverwachte
gebeurtenissen en toeval
• van bedreiging een kans maken
wethouders-
wisseling wegvallen
marktsegment
corporatie stopt
staatssteun
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
63
Leidschendam, Damplein
64Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
Beemster, De Nieuwe Tuinderij
STURING GEBIEDSONTWIKKELING
65
Kunst van adequate beinvloeding
de kern van de opgave
om een probleem op te
lossen, moet je het soms
groter en soms kleiner
maken
geen tijd spenderen aan
de niet-relevante omgeving
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
66
Samenwerking & communicatie• ontslakken:
sneller, flexibeler en goedkoper
acteren
• nieuwe opdrachtgevers
zoals locale partijen met eigen geld
• publiek-private contractering niet
meer in beton gegoten
Innovaties (retro en echte)
Financiën
Programma
Ontwerp
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
• continuïteit
• innovaties (retro en echte)
• niches
• dwaalwegen
67
Samenwerking & communicatie
Innovaties (retro en echte)
Financiën
Programma• uitmuntende inzicht in
& realiseren van wensen
eindgebruikers
• her-ontwikkeling als volwaardige
tak van sport
• tijdelijk gebruik
• nieuwe functie- en programma-
combinaties
Ontwerp
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
68
Breda, Havenkwartier
69Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
70
Samenwerking & communicatie
Innovaties (retro en echte)
Financiën
Programma
Ontwerp• masterplan-nieuwe-stijl
• volwaardige ‘kleine korrel’
• technologische vernieuwing van
ontwerp- en bouwproces
• gebiedsgerichte benadering duurzaamheid
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
71Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
Nijmegen, Waalfront
72Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
73Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
74
Samenwerking & communicatie
Innovaties (retro en echte)
Financiën• sturing op cash flow
• meer eigen vermogen
• meer inbreng particulier kapitaal
• kosten-reductie
Programma
Ontwerp
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
Waardecreatieketen
Grondexploitant Projectontwikkelaar Belegger
Grond Ontwikkelen Beleggen
Uitvoeringsproces
Waardecreatie
Budget
Aankoop
Verkoop
Marge
Aankoop
Verkoop
Rendement
Tijd
Restwaarde
Aankoop
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
Naam presentatie, Datum 76
Relatie grond- en vastgoedexploitatie
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
77
Aangepaste investeringsstrategie vermindert financieringsbehoefte
geld
tijd
Badkuip: forse voorinvesteringen
Wasbak: geringere voorinvesteringen met eerdere opbrengsten
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
Niches voorbeelden
• versmelting (her-)ontwikkeling met exploitatie
alleen in bepaalde winkelcentra, campussen en recreatieparken
• alternatieve financieringsvormen zoals crowdfunding
78Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
• continuïteit
• innovaties (retro en echte)
• niches
• dwaalwegen
79
Schiedam, Sodafabriek
Dwaalwegen
• nieuwe verdienmodellen
in gebiedsontwikkeling
• verabsoluteren duurzame omwentelingde ’Kantelkerk’ predikt ’verandering van tijdperk’
• publieke baten stelselmatig monetariseren
dus voor elke gebiedsontwikkeling een mkba?
• doorgeslagen risicobeheersing
met bijbehorende bureaucratisering; teistert (ook) marktpartijen
• complexiteit omarmen (in plaats van reduceren)
80Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
• continuïteit
• Innovaties (retro en echte)
• niches
• dwaalwegen
Internationale context is onderbelicht
• relativeert onze veronderstelde unieke positiekijk ook naar gebiedsontwikkelingen in bijvoorbeeld GB, D en F
• onze expertise moeten we beter verkopen: - vernuftige functie- en programma- combinaties
- samenhang op groter schaalniveau
- variëteit publiek-private samenwerkingsvormen
• wij kunnen van het buitenland leren
- Engeland: private sector met bredere taakopvatting
- Duitsland: adaptieve planning (Hamburg); stedelijke herverkaveling
- Frankrijk: inrichting openbare ruimte
81Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
Discours is niet vrijblijvend
• als we alles serieus nemen, erodeert het
vakgebied en verliest het betekenis
• als 80% van energie gaat zitten in 20% van
veranderingen die er toe doen:
maatschappelijke verspilling
82Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
…voorbij de crisis
Transitie, permanent bèta, of niets
nieuws onder de zon:
In ieder geval interessante tijdenVragen?
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
…voorbij de crisis
Transitie, permanent bèta, of niets
nieuws onder de zon:
In ieder geval interessante tijdenDiscussie
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
…voorbij de crisis
Transitie, permanent bèta, of niets
nieuws onder de zon:
In ieder geval interessante tijdenBedankt!
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
…voorbij de crisis
Transitie, permanent bèta, of niets
nieuws onder de zon:
In ieder geval interessante tijdenBorrel
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
1
Groei en krimp na de crisis?
Roderik [email protected]
14 november 2014
2
Groei en krimp na de crisis…
2
3
Smart people, strong cities (Cpb)
Bron: Atlas voor Gemeenten
50,9% tot 79,2%
46,5% tot 50,9%
39,8% tot 46,5%
37,7% tot 39,8%
35,5% tot 37,7%
32,2% tot 35,5%
31,8% tot 32,2%
29,2% tot 31,8%
27,5% tot 29,2%
26,7% tot 27,5%
24,9% tot 26,7%
23,8% tot 24,9%
21,8% tot 23,8%
19,6% tot 21,8%
17,4% tot 19,6%
0,0% tot 17,4%
aandeel hoogopgeleiden
Groei hoogopgeleidenin %-punt 1994-2012
Utrecht
Rotterdam
Eindhoven
Den Haag
Amsterdam
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
22%
10% 20% 30% 40% 50%Aandeel hoogopgeleiden 1994
4
Aantal inwoners in Amsterdam: 1899-nu
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
1899 1919 1939 1959 1979 1999
Bron: Atlas voor Gemeenten, VU
3
5
The paradox of urban triumph (E. Glaeser)
Bron: G. Marlet, 2009: De aantrekkelijke stad (VOC Uitgevers)
1.411 tot 1.605
1.276 tot 1.411
1.158 tot 1.276
1.056 tot 1.158
934 tot 1.056
824 tot 934
733 tot 824
658 tot 733
575 tot 658
480 tot 575
410 tot 480358 tot 410
302 tot 358
246 tot 302
180 tot 246
0 tot 180
bereikbaarheid banen
Bereikbaarheid werk Bereikbaarheid voorzieningen
6
Agglomeratie en attractiewaarde (amenities)
Telt zwaar meeHoge attractiewaarde
veel banen bereikbaar
weinig banen bereikbaar
hoge attractiewaarde
lage attractiewaarde
Lage attractiewaarde
Veel banen
Weinig banen
Bron: Atlas voor gemeenten
4
7
Tegenkrachten..?
8
Krimp?!
G. Marlet, C. van Woerkens, Krimp!?, in: Atlas voor gemeenten 2010 (VOC)
0
5.000.000
10.000.000
15.000.000
20.000.000
1500 1550 1600 1650 1700 1750 1800 1850 1900 1950 2000 2050
5
9
Groei of krimp?
G. Marlet, C. van Woerkens, Krimp!?, in: Atlas voor gemeenten 2010 (VOC)
0,7% of meer
0,6% tot 0,7%
0,5% tot 0,6%
0,4% tot 0,5%
0,3% tot 0,4%
0,2% tot 0,3%
0,1% tot 0,2%
0,0% tot 0,1%
-0,1% tot 0,0%
-0,2% tot -0,1%
-0,3% tot -0,2%-0,4% tot -0,3%
-0,5% tot -0,4%
-0,6% tot -0,5%
-0,7% tot -0,6%
-0,7% of minder
jaarlijkse toe- en afname van het aantal inwoners
0,7% of meer
0,6% tot 0,7%
0,5% tot 0,6%
0,4% tot 0,5%
0,3% tot 0,4%
0,2% tot 0,3%
0,1% tot 0,2%
0,0% tot 0,1%
-0,1% tot 0,0%
-0,2% tot -0,1%
-0,3% tot -0,2%-0,4% tot -0,3%
-0,5% tot -0,4%
-0,6% tot -0,5%
-0,7% tot -0,6%
-0,7% of minder
jaarlijkse toe- en afname van het aantal inwoners
10
Migratiesaldo 2013
Voerendaal
DelfzijlHouten
HaarlemmermeerAlmere Emmen
Rotterdam Den HaagDen Bosch
ArnhemDe Bilt
AmsterdamLeiden
UtrechtHaarlem
Diemen
-2,0%
-1,5%
-1,0%
-0,5%
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
Migratiesaldo 2013 ( % van inwoners)
6
11
Krimp en leegstand
Bron: G. Marlet, e.a., 2014: Groeien aan de grens (VOC Uitgevers, Nijmegen)
8,4% tot 34,1%4,6% tot 8,4%1,7% tot 4,6%0,0% tot 1,7%-0, 8% tot 0,0%-1, 6% tot -0, 8%-3, 0% tot -1, 6%-10,2% tot -3,0%
Percentuele ontwikkeling van het aantal inwonersper gemeente tussen 2003 en 2013
8,9% tot 14,5%8,1% tot 8,9%6,8% tot 8,1%5,9% tot 6,8%5,2% tot 5,9%4,3% tot 5,2%3,7% tot 4,3%0,0% tot 3,7%
Aantal leegstaande winkels als percentagevan het totaal aantal winkels (2012)
12
Verschillen in leegstand verklaard
-0,50%
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
Win
kelle
egsta
nd
bevol
kingso
ntwik
kelin
g
bevol
king
belevin
gswaa
rde
groei
aanb
od
sam
enste
lling
aanb
od
resid
u
G. Marlet, R. Ponds, C. van Woerkens, 2013: De toekomst van de Gelderse stad
7
13
Consumer city
G. Marlet, R. Ponds, C. van Woerkens, 2013: De toekomst van de Gelderse stad
Steden ex G4Nederland
Harderwijk
ApeldoornZutphen
Tiel
Nijmegen
Ede
Doetinchem
Arnhem
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
2 4 6 8 10 12 14 16Toerisme: hotel-bedden per 1000 inwoners
Restaurants en bistro's per 10000 inwoners
De aantrekkingskracht van steden en regio’s
Roderik Ponds
14 november 2014