wd 2015_jungle book. herwaardering bedrijfsvastgoed_gunther biddelo (futurn)
TRANSCRIPT
Organigram Futurn nv
JUNGLE BOOK
Herwaarderen van bedrijfsvastgoedWerelddag van de Stedenbouw27 november 2015
www.futurn.comFuturn in een notendop
www.futurn.com729728727Opgestart in 2011
Ontwikkelen van bedrijfsvastgoed
Met focus op herontwikkeling verouderde en/of onderbenutte sites en gebouwen
Multidisciplinair team
Actief in Belgi, Polen en Zuid-Afrika
Notendop
www.futurn.comPortfolio
www.futurn.com163.000 m2 bestaande gebouwenOnderbenutte terreinen of te herontwikkelen sites omvormen tot multifunctionele en duurzame bedrijvenparken.
23 dossiers verspreid over heel Vlaanderen.
In ontwikkelingVerkocht / VerhuurdPortfolio
67 haBedrijfs-gronden
www.futurn.comBusinessmodel Futurn
Premisse voor een succesvol businessmodel = Het vinden van een match tussen Vraag & Aanbodna transformatie van bepaalde grondstofwww.futurn.comBusinessmodel FUTURN
7
www.futurn.comTRANSFORMATIEREALITEITGRONDSTOFAANBODBusinessmodel FuturnIt all happens outside.
8
www.futurn.comTRANSFORMATIEREALITEITGRONDSTOFAANBODBusinessmodel Futurnand its a jungle out there.
9
www.futurn.comTRANSFORMATIEREALITEITGRONDSTOFAANBODBusinessmodel FuturnAlgemene vaststellingen
1. Ander type activiteiten in huidige economie en maatschappij:Productie (bedrijven verlaten ons land) Meer business door diensten + mengvormen
2. Ander type spelers:KMO als trekker in de economieMicrobedrijven die ook professionele locatie willenMultinationals met ander type activiteiten
10
www.futurn.comTRANSFORMATIEREALITEITGRONDSTOFAANBODBusinessmodel FuturnAlgemene vaststellingen
3. Ander ruimtegebruik:Industrile gebouwen en sites bereiken houdbaarheidsdatumSpanningsveld tussen aanbod en werkelijk gebruik (bvb. gemengd regionaal lokaal)
4. Regelgevend kader ontsnapt niet aan corrosie
11
www.futurn.comTRANSFORMATIEREALITEITGRONDSTOFAANBODBusinessmodel FuturnConclusies
Vraag naar ruimte om te ondernemen blijftSuboptimaal aanbodAnder type vraag naar bedrijfsvastgoedGemiddeld kleinere oppervlaktesComplex en deels verouderd regelgevend kader
12
www.futurn.comBusinessmodel FuturnWat zoeken bedrijven vandaag?Goede locatie en bereikbaarheidNiet noodzakelijk autostrade, wel goede ontsluitingswegenZeer individuele factoren (visibiliteit)Betaalbaarheid (eenhprijs + absoluut volume)Uitstraling (kwalitatieve architectuur)Gepast aanbod (ifv exacte oppte, bedrijfsspecifieke problemen, parkeermogelijkheden,)Flexibiliteit en FunctionaliteitFlexibele interne lay-out, aanpasbaar aan specifieke noden: form ALLOWS functionFlexibele huur/koop formulesRustFocus op core business ipv op bouwtraject en beheer
TRANSFORMATIEVRAAGGRONDSTOFAANBOD
13
www.futurn.comBusinessmodel FuturnWat zoeken gebruikers niet?Koop op de lange termijn groeiOnzekerheid qua budget (ook inrichting)Onzekerheid qua timingDuidelijke opleverdatumGeen vergunningsrisicoLange huurcontracten met hoge huurniveaus Groene investeringen omwille van het groene imagoMaar wel dak voorzien voor PV installatiesRegenwaterrecuperatieEnergieprestaties volgens wettelijk kader
TRANSFORMATIEVRAAGGRONDSTOFAANBOD
14
www.futurn.comBusinessmodel FuturnGrondstofOnderbenutte grondenTRANSFORMATIEGRONDSTOFAANBODVRAAG
15
www.futurn.comBusinessmodel FuturnGrondstofOnderbenutte grondenLeegstaande bedrijfsgebouwenTRANSFORMATIEGRONDSTOFAANBODVRAAG
16
www.futurn.comBusinessmodel FuturnGrondstofOnderbenutte grondenLeegstaande bedrijfsgebouwen
Probleem van eindgebruikersTe duurTe complexTe risicovolOnaangepastTe grootOpportuniteit voor Futurn = U-Turn for the Future!TRANSFORMATIEGRONDSTOFAANBODVRAAG
17
www.futurn.comBusinessmodel FuturnTRANSFORMATIEGRONDSTOFAANBODVRAAGTransformatie Biedt een hefboom voor verduurzaming van ons industrieel weefselBiedt antwoord op hedendaagse behoeftenMomentum om ook andere problemen aan te pakken (stedenbouwkundig, verkeerstechnisch, bodem,)Momentum om vestigingsvoorschriften, voorwaarden, richtlijnen te herzien of bij te sturenMomentum om te communicerenIfv grondstof soms ingrijpend
18
www.futurn.comBusinessmodel FuturnTRANSFORMATIEGRONDSTOFAANBODVRAAGTransformatie Soms minimaal
19
www.futurn.comBusinessmodel FuturnTRANSFORMATIEGRONDSTOFAANBODVRAAGTransformatie Evenwicht tussenEconomische logicaVan gebruikerVan ontwikkelaar Wensen overheidMomentum voor aanpassingenPositieve basishouding (starheid is anesthesie voor verandering!)Behoeften gebruikers Financile en Operationele capaciteit van de ontwikkelaar
20
www.futurn.comBusinessmodel FuturnResultaat van transformatie is bedrijvenpark wat aan wensen van bedrijven voldoet zowel FINANCIEEL Betaalbaar zonder onvoorziene kostenFiscaal optimaal (BTW)TECHNISCH Kwalitatief, functioneel en energetisch efficintZuinig ruimtegebruikORGANISATORISCHMede-eigendomsstructuur met basisakte en reglement van inwendige ordeParkmanagement met kostendeling
TRANSFORMATIEGRONDSTOFAANBODVRAAG
21
BARCO KortrijkSite van 8haNiet meer geschikt voor toekomstige behoefte BARCOMet veel kwalitatieve gebouwen
www.futurn.comEnkele realisaties
22
BARCO KortrijkSnoeien om te groeien
www.futurn.comEnkele realisaties
23
BARCO KortrijkResultaat:BARCO blijft op site Creatie nieuw bedrijvenpark volgens richtlijnen Leiedal
www.futurn.comEnkele realisaties
24
TEN BRIELE Brugge3ha onderbenutte grondGrote vraag naar kleinere KMO gebouwenMasterplan met complexe ruimtebalans
www.futurn.comEnkele realisaties
25
TEN BRIELE BruggeResultaatMultifunctionele invulling met showroom, kantoren en ambachtelijke bedrijven50 tal nieuwe bedrijven
www.futurn.comEnkele realisaties
26
TEN BRIELE Brugge
www.futurn.comEnkele realisaties
27
FENIX GrimbergenSite van 3haGelegen binnen zone CARGOVILOude stortplaatsOverhangende HS lijnen2 verschillende bestemmingen doorheen site
www.futurn.comEnkele realisaties
28
FENIX GrimbergenResultaatHerconditionering ondergrondFlexibel masterplanOverleg met POM ifv ruimtebalans en invulling3 nieuwe bedrijven
www.futurn.comEnkele realisaties
29
www.futurn.comThe Futur(n)e
Dont question the change, change the question!
www.futurn.comFutur(n)e
31
De verandering is blijvend en de manier waarop we naar de realiteit kijken kan en moet rekening houden met evolutie en vernieuwing
www.futurn.comStudie Futurn naar 4 shifts
32
De verandering is blijvend en de manier waarop we naar de realiteit kijken kan en moet rekening houden met evolutie en vernieuwing
Na 4 jaar creatief ondernemen, verschillende roadshows en interviews met opiniemakers, overheden en klanten zijn we gekomen tot volgende synthese:
www.futurn.comStudie Futurn naar 4 shifts
33
De verandering is blijvend en de manier waarop we naar de realiteit kijken kan en moet rekening houden met evolutie en vernieuwing
Na 4 jaar creatief ondernemen, verschillende roadshows en interviews met opiniemakers, overheden en klanten zijn we gekomen tot volgende synthese
Hoe omgaan met ruimte => SPACE SHIFTMengen van functies => FUNCTION SHIFTRol van de overheid => ROLE SHIFTDuurzaamheid=> SUSTAINABILITY SHIFT
www.futurn.comStudie Futurn naar 4 shifts
34
www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYStudie Futurn naar 4 shifts1. SPACE SHIFT
Leo Van Broeck Bogdan & Van Broeck
35
www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYStudie Futurn naar 4 shiftsConclusie studieEr is een absolute wens om de bestaande open ruimte verder te sparen enin te zetten op hergebruik van bestaand vastgoed. Slechts in uitzonderlijke gevallen wordt het wenselijk geacht nieuwe industriezones aan te leggen.
36
www.futurn.comROLESUSTAINABILITYToekomstfitheid doorActivering van leegstaand of verouderd vastgoedOptimaliseren van het rendement van de bestaande ruimteMultifunctioneel maken van de beschikbare ruimteUitzonderingen voor bvb. NIKE, IKEA,Studie Futurn naar 4 shiftsSPACEFUNCTION
37
www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYStudie Futurn naar 4 shifts2. FUNCTION SHIFT
Jo Libeer Voormalig gedelegeerd bestuurder VOKA
38
www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYStudie Futurn naar 4 shiftsConclusie studieHet mengen van bepaalde functies moet gestimuleerd worden om op die manier intenser gebruik van de bestaande ruimte mogelijk te maken.Het bestaand regelgevend kader zou hierin versoepeld moeten worden.Niet alle functies vallen echter te verweven zodat dit zeer doordacht moet gebeuren.
39
www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYToekomstfitheid doorAchterhaalde economische potentie van sommige sites aan te pakkenQuid planologische ruil Minder strikte segmentering van bedrijvenparkenFlexibiliteit rond korrels milieubelastende industrieZware / milieubelastende industrie bestaat niet meerBedrijven zijn hybride mix van opslag kantoor kantoorachtigen showroom - werkplaatsVeel functies zijn verweefbaar met nieuwe type bedrijvenparkenAanvulling op bedrijvenzone wenselijk met diensten zoals crche, broodjeszaak, wasserij, Studie Futurn naar 4 shifts
40
www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYToekomstfitheid doorOpletten met wonen cfr tendens naar huisnijverheidWenselijkheid van niet-storende KMOs in de stad i.f.v. verminderen verkeersproblematiekGeen retail mengen met bedrijvigheid Thematisering van bedrijvenparkenNiet nodig, hoogstens nice-to-haveProfilering van regio / bedrijvenparkEerder samenwerking binnen bedrijvenparken van verschillende gebruikersStudie Futurn naar 4 shifts
41
www.futurn.comSUSTAINABILITYSPACEFUNCTIONROLEStudie Futurn naar 4 shifts3. ROLE SHIFT
Hans Brockmans TRENDS&Erwin Lammens POM Vlaams-Brabant
42
www.futurn.comSUSTAINABILITYSPACEFUNCTIONROLEStudie Futurn naar 4 shiftsConclusie studieDe overheid heeft een belangrijke rol te vervullen als facilitator van herontwikkelingen via het activeren van geblokkeerde sites en het vereenvoudigen van de regelgeving (inclusief sneller vergunningenbeleid).
43
www.futurn.comSUSTAINABILITYSPACEFUNCTIONROLEToekomstfitheid doorMultifunctionele invulling regelgevend mogelijk makenWaardoor economische en ruimtelijke rendabiliteit hand in hand gaanSamenwerken met overhedenOp commercieel vlak als aanbrenger dossiers en kandidatenAls facilitator op vlak van vergunningen, nutsmaatschappijen, subsidies, UitgiftebeleidControleorganismePrijsregulering
Studie Futurn naar 4 shifts
44
www.futurn.comSUSTAINABILITYSPACEFUNCTIONROLEToekomstfitheid doorSamenwerken met overhedenI.f.v. financile mogelijkheden als partnersSamen dynamische omgeving blijven verkennen en visies voor groei levensvatbaar makenOndersteuning + begeleiding te geven aan kleinere gemeenten
Studie Futurn naar 4 shifts
45
www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYStudie Futurn naar 4 shifts4. SUSTAINABILITY SHIFT
Alex PolflietZero Emission Solutions &Leo Van Broeck Bogdan & Van Broeck
46
www.futurn.comROLESPACEFUNCTIONSUSTAINABILITYStudie Futurn naar 4 shiftsConclusie studieDuurzaamheid gaat verder dan het opleggen van louter energetische normen en met name beter bodemgebruik of intenser gebruik van bestaand vastgoed worden als exponenten van een duurzame economie gezien.
47
www.futurn.comSPACEFUNCTION
Toekomstfitheid doorDuurzaamheid / BodemgebruikTotal Cost of OwnershipCenten tellen !Overheid blijft aan zetTe beperkte energievraag Sector heeft al hele weg afgelegd
Studie Futurn naar 4 shiftsROLESUSTAINABILITY
48
www.futurn.comAlgemene conclusie
4 elementen van ons businessmodel blijven in evolutie
De ontwikkeling van multifunctionele bedrijvenparken op te herontwikkelen of onderbenutte sites vormt een duurzaam antwoord op de vraag naar een nieuw type bedrijfsvastgoed in onze economie.Hefboomeffect door space/function/role/sustainability shift
49
Nijverheidskaai 3 bus 3/328500 Kortrijkwww.futurn.com
Office: 056 36 19 10