vve magazine - #4 - 2012
DESCRIPTION
Vakblad voor verenigingen van eigenaren en individuele appartementseigenaren. Uitgegeven door Stichting VvE Belang; de belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar.TRANSCRIPT
13e jaargang 04-2012
Magazine
Bijzondere appartementen:
Historisch wonenin een verbouwdemonumentale boerenschuurin Portugaal
Mr. dr. Noortje Vegter in proefschrift
‘Regels voor kleine VvE’en kunnen eenvoudiger’
René Brinkhuijsen, bestuurslid VGM NL
’Nieuwe gedragscodeVvE-beheerders geeftduidelijkheid over kwaliteit’
Klachtenmeldpunt over vve-Beheerders
Vakblad voor verenigingen van eigenarenen individuele appartementseigenaren
VV
E M
AG
AZ
INE
JAA
RG
AN
G 13
NU
MM
ER
4 2
012
roadshow
najaar 2012
zie pagina
63-79
CoverVVE-inslag-4-2012.indd 1 07-10-12 17:06
WWW.KNAP-WERK.NL
“ De laagste prijs bleek inclusief de meeste zorgen”
HOE HERKEN JE KNAP SCHILDER- ENONDERHOUDSWERK?Als uw woning toe is aan een schilderbeurt besteedt u dat graag uit. Maar aan wie?
Ga in zee met het schilders- en onderhoudsbedrijf dat tijd steekt in een uitgebreide
werkopname en een heldere offerte. Kijk verder dan de laagste prijs. Kies voor vak-
lieden die ervoor zorgen dat afspraken over de planning keurig worden nagekomen.
Kies voor knap werk!BEKIJK DE FILM
KW_Adv_VvEMagazine_Particulier.indd 1 14-09-12 11:06
Goed nieuws:één energielabel voor het gehele gebouw, een klachtenlijn over beheerders en een heelbijzonder najaarsprogramma!
EnergielabelEchter: er is goed nieuws voor VvE’en: het energielabel dat geldt voor het
gehele appartementengebouw komt er. VvE Belang strijdt al geruime tijd voor
de opheffing van de rechtsongelijkheid op dit gebied. Met succes: medio 2013
wordt het mogelijk om één energielabel te verkrijgen, dat geldt voor het hele
appartementengebouw. Tot op heden gaat alleen het energielabel van hoek-
en dakappartementen erop vooruit als de VvE energiebesparende maatregelen
neemt (terwijl alle eigenaren meebetalen aan die maatregelen). Straks profiteren
alle eigenaren dus van de ‘labelsprong’ die gemaakt wordt als energiebespa-
rende maatregelen zijn uitgevoerd.
Meldpunt over VvE-beheerdersEr is meer goed nieuws. Zoals u wellicht al hebt gelezen in enkele dagbladen,
heeft VvE Belang op 31 augustus jl. een meldpunt geopend voor klachten over
VvE-beheerders. Bij onze organisatie komen helaas nogal wat klachten binnen
over beheerders die hun werk niet goed uitvoeren. Over deze klachtenlijn leest
u meer op pagina 30 van dit magazine.
NajaarsbijeenkomstenTen slotte nodig ik u graag uit voor de voorlichtingsbijeenkomsten en work-
shops die VvE Belang ook dit najaar weer organiseert op een aantal plaatsen in
het land. Ook daarover vindt u in dit magazine op pagina 63 e.v. alle informatie.
Voor appartementseigenaren en VvE’en die zijn
aangesloten bij VvE Belang, is er dit jaar een
bijzonder evenement: het ‘VvE Belang Jaarcongres
2012’, dat op 22 november wordt gehouden in het
NBC te Nieuwegein. Daar geven o.a. trendwatcher
Adjiedj Bakas en mr. Frank Visser - bekend van het
NCRV televisieprogramma De Rijdende Rechter -
een presentatie. Meer informatie op pagina 61.
Kom naar de bijeenkomsten en de workshops
en doe uw voordeel met de informatie.
U bent van harte welkom!
VvE Belang, uw partner in gestapeld wonen!
F.G.M. Schuurs,
voorzitter VvE Belang
Inhoud 04-2012Voorwoord
VvE magazine november 2012 3
U bent van mij gewend dat ik op deze plaats de aandacht vestig op actu-ele onderwerpen die in het belang zijn van appartementseigenaren en VvE’en. In veel gevallen gaat het dan om besluiten die het voor de VvE moeilijk maken om haar taak naar behoren uit te voeren of om regelin-gen die om onnaspeurlijke redenen niet gelden voor de VvE. De subsidie voor zonnepanelen bijvoorbeeld: particulieren komen daarvoor in aan-merking, maar VvE’en niet. We hebben daarover een gesprek gehad met het ministerie van EL&I, maar de zo gewenste duidelijkheid is er nog niet.
ONDERZOEK Mr. dr. Noortje Vegter in proefschrift: 4 Regels voor kleine VvE’en kunnen eenvoudiger WONINGMARKT 8 Geef kopers een prikkel om te bewegen op de woningmarkt BIJZONDERE ORGANISATIES 12 Ir. Marcel Engels, voorzitter van UNETO-VNI
14 René Brinkhuijsen van VGM-NL: Nieuwe gedragscode VvE-beheerders geeft duidelijkheid over kwaliteit
JURIDISCH 18 Stemrecht voor huurders in de VvE 20 Aanpak van overlast in gemengde complexen
Van de kantonrechter: 23 Voldoet de VvE aan zijn zorgplicht?
COLUMNS 7 VvE en huurders: samenwerken aan een goede leefomgeving door J.L. Broeren
25 Geef met de warme hand! door mr Aniel Autar, notaris
FINANCIEEL 26 Het depositogarantiestelsel en de VvE
FISCAAL 27 Wat moet u bij uw aangifte inkomsten- belasting als vermogen opgeven? KLACHTENMELDPUNT 30 Klachten over uw VvE beheerder? Meld het ons!
BIJZONDERE APPARTEMENTEN 32 De Dyckgraaf: historisch wonen in een verbouwde monumentale boerenschuur VERZEKERINGEN 34 Welke verzekeringen zijn belangrijk voor de VvE?
BOUWKUNDIG 36 Samenwerking met woningcorporaties biedt kansen voor VvE’en
38 Boete voor VvE omdat het schoonmaak- bedrijf illegale werknemers in dienst heeft
ENERGIEBESPAREN 46 Energiebesparing zorgt voor comfortabel wonen én meer werkgelegenheid
48 Zon op je (VvE-)dak?
51 Nieuwe verwarmingsketel? Denk ook aan het rookgasafvoerkanaal!
52 Energie besparen? Meer Met Minder helpt!
53 Afscheid van de gloeilamp of toch niet?
56 VvE Beverloweg 13-75 bespaart jaarlijks ruim € 6.000,- op gas en electra
58 VvE Schellingshof investeert in ledverlichting en bespaart fors op elektriciteitsverbruik
EN VERDER: 31 Op bezoek bij ….. 61 VvE Belang Jaarcongres 2012 63 Voorlichtingsbijeenkomsten 2012 80 Dienstverlening VvE Belang 81 Evenementenagenda en colofon 82 Nieuwsflitsen
VvEOnderzoek
Welke oplossingen zijn er voor slecht functionerende VvE’en? En als die er zijn, wat betekenen ze voor de VvE en voor de individuele appartementseigenaar? Is de wet- en regelgeving wel wat erg streng, of zijn die regels juist een voorwaarde voor goed functioneren? Wat is de omvang van het gebruiksrecht van een appartementseigenaar? Kan de rol van de notaris nog verder worden aangescherpt? En aan welke eisen moet een goede beheerder voldoen? Met al die vragen hield Noortje Vegter zich bezig in haar promotieonderzoek. Op 20 september jl. verdedigde ze haar proefschrift in het Academiegebouw van de Universiteit van Groningen, waar de net 29-jarige mr. dr. N. Vegter werkt als universitair docent.
e legde VvE-bestuurders en appartementseigenaren een
lange vragenlijst voor en deed ook onderzoek naar de
situatie in het buitenland. Daarnaast bestudeerde ze uit-
voerig de aard en de structuur van de VvE, die wordt
beheerst door goederen- en verenigingsrecht. Het resultaat van
al haar onderzoek is een fors boekwerk, dat bijna 350 pagina’s
telt en als titel meekreeg: ‘De vereniging van eigenaars’.
Noortje Vegter: “Ik wilde het onderwerp VvE op de kaart zetten.
Het lot van de onderzoeker is dat je nooit weet wat er uiteindelijk
met je werk wordt gedaan, maar er is nu in elk geval een naslag-
werk voor iedereen die geïnteresseerd is in het functioneren van
de VvE. En natuurlijk hoop ik dat mijn aanbevelingen worden
overgenomen door de wetgever.”
AanbevelingenDie aanbevelingen variëren van een enkel woord (met grote bete-
kenis!) in het Burgerlijk Wetboek tot een lijst met 10 basisregels
die - wat Noortje Vegter betreft - door iedere notaris moeten
worden overlegd bij de overdracht van een appartement.
Verder pleit ze voor vereenvoudiging van het aantal regels: “De
regels uit het verenigingsrecht zou ik graag opgenomen zien in
het wetboek waarin het appartementsrecht wordt behandeld
(Boek 5 van het BW). En ik pleit ook voor het gebruik van elek-
tronische middelen zoals e-mail e.d. als er gestemd moet worden.
Dat kan het nemen van besluiten aanzienlijk vereenvoudigen.”
Wat de toevoeging van een enkel woord betreft: de juriste pleit
ervoor dat bij de bepaling dat de VvE over een reservefonds
dient te beschikken, in de wet wordt opgenomen: ‘gebaseerd op
de meerjarenonderhoudsplanning’; ofwel: kijk hoeveel geld er
nodig is voor het (toekomstig) onderhoud en baseer daarop de
bijdrage voor het reservefonds. Een logische toevoeging, waar-
mee wordt voorkomen dat het reservefonds veel te weinig
middelen bevat.
Besluitvorming binnen de VvEEen andere belangrijke aanbeveling gaat over de stemverhouding
binnen de VvE. Noortje Vegter zou graag zien dat er een trapsge-
wijze besluitvormingsprocedure komt. “Besluiten over zaken als
verkoop van (delen van) het complex moeten natuurlijk altijd una-
niem worden genomen. Voor wijzigingen in de akte van splitsing
en de kostenverdeling heb je wat mij betreft een meerderheid
Mr. dr. Noortje Vegter in proefschrift:
VvE magazine november 20124
“Regels voor kleine VvE’en kunnen eenvoudiger”
Z
nodig van 4/5. Voor wijziging van de statuten (behalve de stem-
verhouding) en het huishoudelijk reglement en voor het besluit
tot ontzegging van het gebruik van een privégedeelte volstaat
2/3. Reden: het gaat dan alleen om procedures en die zijn veel
minder ingrijpend voor de eigenaren.
Voor alle andere besluiten zou een gewone meerderheid moeten
volstaan; óók als het gaat om energiebesparende maatregelen.
Daarvoor is nu nog een gekwalificeerde meerderheid nodig.
Volgens het appartementsrecht klopt dat helemaal niet; deze
regel is in het model-splitsingsreglement terechtgekomen, maar
niet omdat de wet dat zo heeft bepaald. Dat model moet dus
aangepast worden aan de huidige tijd.”
Regels, regelsAls het aan Noortje Vegter ligt, kunnen VvE’en met slechts twee
leden (48.000 in Nederland) best zonder alle rompslomp van
vergaderen, statuten, inschrijving bij de KvK etc. “Zij moeten er
toch altijd met z’n tweeën uitkomen, dus een verenigingsstruc-
tuur is niet zinvol. VvE’en tot 10 leden zijn gebaat bij
dienstverlening zoals XS VvE Beheer die biedt. Ik heb ook gecon-
stateerd dat de VvE’en die gebruik maken van die diensten,
tevreden zijn. Het grote voordeel voor hen is ook dat ze hun
mede-eigenaren niet hoeven aan te spreken als bijvoorbeeld de
bijdrage niet (op tijd) betaald wordt.
De grotere VvE’en (vanaf 10 eenheden) zouden juist in veel
hogere mate moeten voldoen aan regels van transparantie en
adequaat bestuur. Uit mijn onderzoek blijkt dat VvE’en die goed
bestuurd worden, ook veel beter onderhoud plegen.”
Beheerder of niet?“Een beheerder is daarvoor geen absolute voorwaarde: nergens
blijkt dat het hebben van een externe beheerder direct leidt tot
beter onderhoud. Ik zou graag zien dat de kwaliteit van de
beheerskantoren verbetert. De VvE’en die ik heb ondervraagd,
zijn in grote lijnen redelijk tevreden over hun beheerder. Toch
vindt een flink aantal dat hun beheerder niet transparant is en
moeilijk te controleren valt. Vaak weten ze niet wat de beheerder
nu eigenlijk precies doet voor het geld dat betaald wordt.
Een van mijn stellingen is dan ook dat een beheerder over enige
juridische kennis (bijvoorbeeld op HBO-niveau) moet beschikken.
Certificering alléén is wat mij betreft niet voldoende: er moet een
sluitend systeem komen waarmee een beheerder kan aantonen
dat hij/zij over de benodigde deskundigheid beschikt. Kennis van
juridische zaken hoort daar gewoon bij.”
Goed functionerenWaaraan moet een goed functionerende VvE wat haar betreft in
elk geval voldoen? “Dan gaat het om een goede verhouding tus-
sen bestuur en Vergadering van Eigenaren en om goede
informatieverstrekking (zeker als het om grote uitgaven of inves-
teringen gaat). De leden hebben ook recht op een duidelijke
besluitenlijst na de Algemene Ledenvergadering.
Noortje Vegter is geen voorstander van al te grote bemoeienis
door de gemeente. Ook vindt ze dat samenwerking tussen VvE’en
niet moet worden afgedwongen: “Het publiek belang is onvol-
doende om zo ver in te grijpen in de privaatrechtelijke
rechtsverhouding tussen appartementseigenaren.”
Overigens wijst ze erop dat ook unaniem genomen besluiten
die niet tijdens een Algemene Ledenvergadering zijn genomen,
rechtsgeldig zijn. “Dat is handig voor heel kleine verenigingen.
Maar voor grote VvE’en geldt dat vergaderen wel degelijk leidt tot
meer betrokkenheid en tot een beter functioneren van de VvE.”
Ook over gemengde complexen heeft ze een mening: “Je ziet nog
vaak dat corporaties hun huurders te weinig informatie geven
over hun rechten en plichten. Dat leidt tot onbegrip over en weer,
en dus tot vermindering van het woonplezier. Die informatie is
dus heel belangrijk.”
BijdrageOver het algemeen is de situatie van de VvE’en in Nederland
helemaal niet zo slecht, concludeert ze. “Dat blijkt ook uit allerlei
onderzoek dat gedaan wordt naar het functioneren van VvE’en.
Driekwart van alle verenigingen functioneert formeel goed, en
nog meer verenigingen zijn actief in materiële zin: 80%. Daar
wordt onderhoud gepleegd, maar die VvE’en voldoen niet aan
alle kenmerken van formeel functioneren. Om alle VvE’en goed te
laten functioneren, moet nog veel werk verzet worden. Ik hoop
dat mijn boek daaraan een bijdrage levert.” ■
VvE magazine november 2012 5
“Grote VvE’en zijn gebaat bijmeer regels ter bevordering van de transparantie”
“Regels voor kleine VvE’en kunnen eenvoudiger”
Samen met VvE BelangVoor haar onderzoek werkte Noortje Vegter nauw samen met
VvE Belang en XS VvE Beheer. “Daar was ik blij mee”, vertelt ze.
“Ik kreeg van beide organisaties veel informatie, en mijn vragen
werden ook beter beantwoord door de VvE’en die aangesloten
zijn bij beide organisaties. Een avondje zomaar bellen met
VvE’en die in het Kadaster staan, leverde veel minder respons
op. VvE Belang en XS VvE Beheer hebben dan ook een belang-
rijke bijdrage aan mijn onderzoek geleverd.”
Bent u geïnteresseerd in het proefschrift van Noortje Vegter? Haar boek ‘De vereniging van eigenaars’(Boom Juridische Uitgevers; ISBN 978-90-8974-708-2) is verkrijgbaar in de boekhandel.
VvE opleidingen.nl is een initiatief van VvE Belang
VEV
VEV
o p l e i d i n g e n.nlDé opleider in VvE-land
Voor meer informatie bel 0900-20 20 510 (10 cpm)
of kijk op www.vveopleidingen.nl
‘VvE Opleidingen’ is een nieuw initiatief van VvE Belang. Als dé belangenbehartiger voor de VvE kent VvE belang een ruim dienstenpallet. De belangrijkste diensten zijn: juridische en bouwkundige dienst verlening, het VvE- magazine, de VvE-boeken, voorlichtingenbijeenkomsten en de jaarlijkse informatiemarkten.
Deskundigheidsbevordering staat bij VvE Belang hoog in het vaandel.
Hoe groter de deskundigheid hoe professioneler de VvE markt wordt.
VvE Belang heeft in het verleden aandacht gehad voor opleidingen
voor de leden en besturen van de VvE, maar ook voor de professionele
VvE beheerder en bestuurder. Nu heeft VvE Belang sinds 2010 een eigen
professionele afdeling opleidingen.
Omdat er nog steeds grote behoefte is aan kennis over de VvE en
VvE specifieke onderwerpen, heeft VvE Belang besloten ‘VvE Opleidingen’
in het leven te roepen en deze opleidingen in eigen beheer te geven.
‘VvE Opleidingen’ richt zich op iedereen die zich op een of andere
wijze bezighoudt met de VvE. Dat kan zijn als eigenaar-bewoner of als
bestuurslid van de VvE. Ook voor de medewerkers van beheerkantoren
of corporaties die zich met de VvE bezighouden, heeft ‘VvE Opleidingen’
gerichte cursussen.
Voor een overzicht van al onze opleidingen- en cursussen kunt u op onze
website www.vveopleidingen.nl bezoeken. U vindt daar een opleidings-
kalender en informatie over de cursussen en de docenten. Tevens biedt de
website de mogelijkheid om zich in te schrijven voor een cursus.
“ Dé opleider in VvE-land ”
008VvEO_adv A$.indd 1 01-10-11 13:30
Column
VvE en huurders:samenwerken aan een goede leefomgeving
Een VvE besturen en het bijbehorende gebouw beheren is - als er slechts eigenaar/bewoners verblijven - al lastig genoeg. Lastiger wordt het indien expats of toeristen de appartementen gaan huren gedurende kortere of langere tijd. Ervaringen hebben geleerd dat huurders nu eenmaal ‘anders’ omgaan met een gebouw en zijn omgeving dan eigenaren.
oopt u een appartement in
een ‘uitpondproject’ (een
gebouw waar leeggekomen
huurwoningen worden ver-
kocht aan eigenaar/bewoners), dan
kunt u er rekening mee houden dat u
gedurende een bepaalde periode tus-
sen huurders woont. Koopt u echter
een appartement in een gebouw waar
slechts eigenaar/bewoners wonen, en
na verloop van bijvoorbeeld vijf jaren
blijkt meer dan de helft van de apparte-
menten verhuurd te zijn aan expats, dan
hebben we te maken met een heel
andere kwestie. De sfeer in een pand,
toch een gemeenschap van bewoners,
zal daardoor veranderen. De band met
huurders die tussen de zes maanden en
twee jaar in het pand verblijven, is heel
anders dan tussen mensen die tien,
twintig of dertig jaar in hetzelfde
gebouw met elkaar wonen.
‘Short stay’Dan heb ik het nog niet gehad over de
zogenoemde ‘short stay’-verblijvers:
toeristen die drie dagen of een week-
end een flat huren in uw gebouw, daar
feesten en daarna vertrekken. De enige
die daarvan voordeel heeft, is de eige-
naar van het appartement. Hij ontvangt
hoge huuropbrengsten, omdat de flat
wordt verhuurd als een soort hotel-
kamer. In grote steden speelt dit
probleem steeds vaker. Dit hoeft u als
VvE niet te accep teren. Een rechter
heeft bepaald dat dit soort short stay-
verhuur een hotelfunctie geeft aan een
woning en dat mag niet. De splitsings-
akte voorziet daarin niet: die spreekt
van woonruimte. Dus daarmee kunt
u dit type verhuur tegengaan. In het
gebouw waarin ik woon, hebben we
dat met succes gedaan.
Lastiger is de verhuur voor langere
termijn, meestal gemeubileerd en
gestoffeerd, voor een periode tussen
de zes maanden en twee jaar. In ieder
geval moet de huurder het splitsings-
reglement en het aanwezige
Huishoudelijk Reglement naleven en
daartoe een verklaring ondertekenen.
Hebt u het geluk dat uw VvE beschikt
over een ballotage, dan kunt u eisen de
huurder te ont moeten en te spreken
voor hij de woning betrekt. Daarbij
overhandigt u hem de reglementen
van de VvE, die hij moet accorderen.
Mochten er later strubbe lingen zijn, dan
kunt u zich hierop tenminste beroepen.
Meer mogelijkheden graag!Vervelender vind ik dat de eigenaren
van verhuurde flats zich niets meer
gelegen laten liggen aan de VvE. Het
werk daarin laten ze over aan onbezol-
digde bestuurders die nog wél in het
gebouw wonen. Op zijn minst vind ik
dit asociaal. Zelf woon ik in een gebouw
van 15 appartementen waarvan nu meer
dan de helft verhuurd is aan expats.
Dankzij de ballotage in onze splitsings-
akte kunnen we eisen dat we de
huurders ontmoeten en spreken vóór
zij de woning betrekken. Daarbij over-
handigen we hun de reglementen van
de VvE en vragen hun die voor akkoord
te ondertekenen. We spreken hen ook
aan in de gevallen dat zij zaken anders
doen dan afgesproken. Dat helpt,
maar het is niet ideaal. Het werk in de
VvE wordt nu slechts door enkele
(bestuurs-)leden gedaan. De VvE wil
verhurende leden van de VvE daarvoor
wel een extra vergoeding gaan vragen.
Zij verdienen immers aan de lucratieve
verhuur, die mede mogelijk is door het
werk van de VvE.
Buiten dat begint bij mij de behoefte
te groeien dat een VvE meer mogelijk-
heden moet hebben om de verhuur van
appartementen in het gebouw tegen te
gaan of te beperken. Dat zou zeker
mogelijk moeten zijn als de eigenaren
niet het geluk hebben dat verhuur van
de appartementen in een VvE in de
splitsingsakte is verboden. ■
Een VvE moet meer mogelijkheden hebben om de verhuur van appartementen tegen te gaan of te beperken
VvE magazine november 2012 7
door J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g., Amsterdam
K
J.L. Broeren
VvEWoningmarkt
VvE magazine november 20128
“Geef de kopers een prikkel om te bewegen op de woningmarkt”
mmers: als een starter een woning koopt, heeft dat vier tot
vijf verhuisbewegingen tot gevolg. Dat is goed voor woning-
eigenaren, voor makelaars, hypotheekadviseurs en voor tal
van bedrijven die zich bezighouden met renovatie, woning-
inrichting e.d. Aan het stakeholdersdebat ‘Hoe krijgen starters de
woningmarkt uit het slop?’ namen zes (kandidaat-)Kamerleden
deel: Marc Jager (CDA), Kees Verhoeven van D66, Kees
Diepeveen (GroenLinks), Henk Nijboer van de PvdA, SP’er
Paulus Jansen en VVD’er Brigitte van der Burg.
Zij discussieerden vooral over de hypotheekrenteaftrek, bezuini-
gen en stimuleren, Wonen 4.0 en de Starterslening. Zoals te
verwachten viel, nam Paulus Jansen het op voor huurders en voor
kopers met lage inkomens en pleitte Brigitte van der Burg hele-
maal aan de andere kant voor instandhouding van de
hypotheekrenteaftrek. De andere parlementariërs zaten letterlijk
en figuurlijk meer in het midden.
Wonen 4.0Positieve geluiden waren er over Wonen 4.0, het plan om de
woningmarkt integraal te hervormen (huur en koop) door de
hypotheekrenteaftrek geleidelijk te beperken, marktconforme
huren in te voeren (en een woontoeslag voor lage en middenin-
komens) en tegelijkertijd de tarieven voor de inkomstenbelasting
te verlagen. Maar dat is niet genoeg: er moet serieus gekeken
worden naar maatwerk bij een financiering voor een starter, een
zzp’er en een flexwerker.
We moeten integraal kijken naar de huur- en koopmarkt, stelde
Kees Diepeveen van GroenLinks. D66 vond dat partijen uit het
veld nauw betrokken moeten worden bij het formuleren van de
woonparagraaf in het toekomstige regeerakkoord. Wonen 4.0 is
hiervoor een goede basis, stelde hij. GroenLinks wil ook nog een
starterspremie invoeren en de overdrachtsbelasting voor starters
afschaffen. CDA en VVD waren het erover eens dat starters een
In de aanloop naar de verkiezingen voor de Tweede Kamer grepen veel organisaties hun kans om een debat te orga-niseren over onderwerpen die hun publiek aangaan. VBO Makelaar organiseerde ‘Het Grote Woningdebat’ tijdens het jaarlijkse VBO-congres. Enkele weken daarvoor was er in Nieuwspoort het ‘Sleuteldebat’, georganiseerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Daar ging het vooral om de vraag ‘Hoe krijgen we starters de koopwoningmarkt op?’
Politici debatteren over de woningmarkt:hoe helpen we de woonconsument?
I
hypotheek moeten kunnen krijgen van 35 jaar met daarbij de eer-
ste vijf jaar aflossingsvrij.
Houd de Startersaftrek!Jan Willem van Beek, directeur van SVn: “Mijn appèl aan de poli-
tiek luidt: pak de hypotheekrenteaftrek aan, maar geleidelijk en
gelijkelijk, dus laat de oude hypotheken niet ongemoeid. Juist in
tijden dat er zwaar bezuinigd moet worden, moeten we kijken
naar de mogelijkheden om te prikkelen. Geef de kopers een reden
om te bewegen op de woonmarkt. Voor de starter is de
Starterslening zo’n prikkel. Laat deze niet sneuvelen door het
onmogelijk maken van een aflossingsvrije periode.
Er is een groot algemeen belang om mensen te helpen en te
stimuleren als ze voor het eerst de koopwoningmarkt betreden.
De vraag is hoe je dat het beste kunt doen en ik heb de indruk
dat het nog aardig wat tijd zal kosten voordat dit tot iets leidt.
De centrale vraag die SVn u stelt is: bent u bereid om - zolang
de Starterslening nog nut heeft - met ons mee te denken en de
Starterslening mogelijk te houden? SVn is een stichting, geen
commerciële organisatie. Wij hebben geen baat bij het verstrek-
ken van de Starterslening. Zo lang we niet overbodig zijn, is het
belangrijk dat starters de eerste jaren net dat duwtje in de rug
krijgen met de eerste jaren rente- en aflossingsvrij.”
Pensioenfondsen en hypothekenEnkele weken later, één dag voor de verkiezingen, vond Het Grote
Woningdebat plaats op initiatief van brancheorganisatie VBO
Makelaar. Daar stelde VNO-NCW-voorzitter Bernard Wientjes.
“Ik roep de pensioenfondsen op om te investeren in Nederlands
vastgoed. Als banken hun hypotheken - natuurlijk tegen markt-
conforme voorwaarden - kunnen verkopen aan pensioenfondsen,
levert dat alleen maar voordelen op. Investeren in hypotheken is
vrij risicoloos, want Nederlanders betalen hun hypotheek trouw.
De pensioenfondsen krijgen een goed rendement op hun geïn-
vesteerde vermogen en de banken kunnen weer hypotheken
verstrekken.”
Daarna debatteerden (kandidaat-)Tweede Kamerleden van VVD,
SP, PvdA, CDA, D66, ChristenUnie en GroenLinks over drie the-
ma’s: de toekomst van de hypotheekrenteaftrek, de wenselijkheid
van marktconforme huren en de financierings-mogelijkheden
voor starters. Hun discussie werd nauwlettend gevolgd door de
bedenkers van het woningplan Wonen 4.0.
Aflossen met schenking VvD’er Betty de Boer noemde zoals verwacht het partijstandpunt
dat aan bestaande hypotheken niets mag veranderen, maar had
ook nog een paar maatregelen in petto die het voor starters aan-
trekkelijker en eenvoudiger moeten maken om een woning te
kopen: een blijvend lage overdrachtsbelasting én de mogelijkheid
om schenkingen belastingvrij te gebruiken voor de aflossing van
de hypotheek.
Paulus Jansen van de SP herhaalde zijn stelling dat het erom gaat
dat de Nederlander een dak boven zijn hoofd heeft. Of dat een
huur- of een koopwoning is, maakt volgens de SP’er niet veel uit.
VBO-directeur Hans van der Ploeg wees Jansen erop dat starters
heel graag willen kopen, maar dat het wel erg moeilijk is door de
starre houding van de banken: “In de dagelijkse praktijk blijkt dat
er geen ruimte meer is voor maatwerk en we constateren ook dat
banken niet naar inkomens- en toekomstperspectief kijken. Dat is
een belangrijke oorzaak van de vastgelopen woningmarkt.”
‘Geen maatwerk’Dat het gebrek aan maatwerk voor de makelaars - en dus de con-
sument - in de dagelijkse praktijk een groot probleem is, bleek uit
de felle reacties uit de zaal op de stelling dat starters van banken
meer financieringsmogelijkheden moeten krijgen. Prof. dr. Peter
Boelhouwer, directeur van onderzoeksinstituut OTB van de TU
Delft viel Hans van der Ploeg bij door te stellen dat de politiek
verantwoordelijk is voor de strenge regels in de Gedragscode
Hypothecaire Financiering en de gevolgen daarvan voor de
woningmarkt. De AFM volgt deze regels op microniveau tot
‘cijfers achter de komma’ op, waardoor banken weinig of geen
bewegingsruimte hebben.
Ook de btw-verhoging voor nieuwbouwwoningen naar 21% zorgt
er volgens de makelaars en woningmarktspecialisten voor dat de
woningmarkt opnieuw een klap krijgt. Jansen wees maar weer
eens naar de Europese regelgeving: verlaging van de btw in de
bouw is volgens ‘Brussel’ niet toegestaan. Boelhouwer bestreed
dat: in België (waar met name in Vlaanderen de woningprijzen
stijgen!) is een btw-verlaging ingezet om de woningmarkt te
stimuleren. “U kent uw eigen regels niet”, verweet hij de politici
die betoogden hoe moeilijk het de aspirant-woningkoper wordt
gemaakt door ‘Brussel’.
Hoe verder?De volgende dag ging Nederland naar de stembus en toen bleek
dat VVD en PvdA (tegen de verwachtingen in) een gigantische
winst hadden geboekt. Op het moment dat dit magazine naar de
drukker ging, onderhandelden VVD en PvdA over een nieuwe
coalitie. De VVD hanteert nog steeds het uitgangspunt dat
bestaande hypotheken moeten worden gerespecteerd. De PvdA
vindt dat de nieuwe regels ook van toepassing moeten worden
op bestaande hypotheken, naast een verlaging van het belasting-
percentage van de renteaftrek. Het wordt dus nog spannend;
zeker voor de woonconsument. ■
VvE magazine november 2012 9
VBO-directeur Hans van der Ploeg: “Banken kijken niet naar inkomens- en toekomstperspectief”
Politici debatteren over de woningmarkt:hoe helpen we de woonconsument?
Garagedeuren Draaideuren Schuifdeuren
Deurautomatisering
W W W. J M D N E D E R L A N D . N LB e l : 0 41 3 - 47 67 0 0
JMD Nederland is de leverancier voor automatische deuren.Maak uw wooncomplex of woning toegankelijk voor iedereen. Automatische deuren betekent extra comfort voor alle bewoners enprobleemloze toegang voor iedereen. Wij geven graag deskundig en vrijblijvend advies. Bel ons of vraag een offerte aan op onze website. U ontvangt binnen 24 uur een heldere offerte.
Het comfort van automatische deuren
Advertentie JMD2.indd 1 26-01-11 15:26
L o a Liftenk
Oog voor detailHoogstaand onderhoudDirect contact met uw monteurZeer gunstige prijs/kwaliteit verhoudingVCA gecertificeerd Merkonafhankelijk24 uur serviceEerlijk en betrouwbaar
Waar anderen stoppen gaan WIJ verder
Lokaliften BVLaan van Waalhaven 992497 GK DEN [email protected]
Liftonderhoud
Kwaliteit niet alleen op het gebied van techniek maar ook op het gebied van communicatie, advies en facturatie.
Door onze merkonafhan-kelijkheid bent u altijd verzekerd van een eerlijk advies en iemand die met u meedenkt op het gebied van techniek, bouwkunde en nanciën.
Lokaliften kan u veel werk uit handen nemen zodat u zich geen zorgen hoeft te
maken over uw liftinstallatie en alle aspecten die zich daarbij voordoen.
Lokaliften werkt niet met prestatie contracten en is van mening dat je voor onderhoud de tijd moet nemen, dan volgt de prestatie vanzelf.
Pro teer nu! Wij garanderen u 15 % minder kosten voor onderhoud aan uw liftinstal-latie. Neem contact met ons op en verbaas u over wat wij voor u besparen.
Liftonderhoud bij Lokaliften berust op kwaliteit met een hoofdletter K.
Vraag informatie aan via [email protected] bel met 070-4144104
LB33_Lokaliften_190 x 130.indd 1 15-12-2008 10:48:00LB41_Lokaliften_190 x 130.indd 1 30-03-2009 12:02:57
Uw totaalleverancier voor vastgoedonderhoud
Sika is al jaren actief in het vastgoedonderhoud en levert producten op het gebied van:
▲ Duurzame afdichtingen voor dilataties en façades
▲ Vloer- en wandcoatings
▲ Vloeibare daksystemen en membranen
Sika Nederland B.V. - www.sika.nl Scan de code voor meer informatie
VvEBijzondereOrganisaties
“Met energiesubsidies moeten we stoppen. Het enige effect dat uitgaat van subsidies op energiebesparende maatregelen is dat ze de markt vol-komen ontregelen. We zien in een heel korte tijd een enorme toeloop op installateurs en vervolgens blijkt de subsidiepot al snel leeg te zijn. Dan gaat de consument zitten wachten op de volgende subsidie en hebben de installateurs weer een jaar weinig te doen. Het nadeel van subsidies is ook dat je er op een gegeven moment weer mee moet stoppen. En dan blijkt dat de consument zelf ook wel weet dat hij beter uit is met energie-zuinige installaties. Dat zie je wel aan de HR-ketel. Die is inmiddels gemeengoed geworden; ook zonder subsidies.”
at zegt ir. Marcel Engels.
Tot 1 januari 2013 is hij nog
voorzitter van UNETO-VNI,
de ondernemersorganisatie
voor de installatiebranche en de elek-
trotechnische detailhandel. Op die
datum wordt het voorzitterschap over-
genomen door Titia Siertsema, nu nog
algemeen directeur van de onderne-
mersorganisatie. Engels pleit steeds
opnieuw voor maatregelen die leiden
tot energiebesparing. De juiste afstel-
ling en inregeling van installaties is
daarbij naar zijn mening de eerste stap.
“Daarmee valt al veel energie - en dus
geld - te besparen. Het is altijd de eer-
ste maatregel die je moet nemen”, zegt
hij. “Plus natuurlijk goed onderhoud van
diezelfde installaties. Als je kiest voor
een erkende installateur, weet je in elk
geval zeker dat je installatie vakkundig
wordt afgesteld en onderhouden.”
Specialisten“Energiebesparing is een vak apart,
waarvoor je een specialist nodig hebt.
Immers: het gaat niet alleen om het
plaatsen van een energiezuinige ver-
warmingsketel of van een rijtje
zonnepanelen. Wij pleiten ervoor om de
samenwerking aan te gaan met andere
ondernemers, bijvoorbeeld op het
gebied van glas en van gevel- en dak-
isolatie. Daarom hebben we in een
aantal regio’s al consortia opgericht
onder de naam E.nu. Coöperaties die
de markt actief benaderen en die een
compleet gebouw onder de loep kun-
nen nemen om zo tot een optimaal
advies te komen. Adviesbureaus maken
ook deel uit van die coöperaties, want
een onafhankelijk advies is natuurlijk
ook een belangrijk onderdeel van het
traject.”
Dat klinkt goed. VvE’en die een goed
advies willen, kunnen dus simpel op
E.nu kijken waar zo’n coöperatie actief
is? “Nee, dat is (nog) niet het geval”,
bekent Engels. “De coöperaties richten
zich vooralsnog vooral op de zakelijke
markt, maar VvE’en zijn zeker een inte-
ressante doelgroep. Ik verwacht dan
ook dat er ook voor Verenigingen van
Eigenaren initiatieven zullen volgen. Zij
kunnen dan ook rekenen op een inte-
graal energieadvies, waarbij rekening
wordt gehouden met de financiële situ-
atie van de VvE. Je kunt er dan
bijvoorbeeld voor kiezen om eerst te
gaan isoleren en vervolgens te gaan
sparen voor andere maatregelen, zoals
de plaatsing van zonnepanelen.”
EnergielabelEngels stelt dat UNETO-VNI al vele
jaren aanjager is van initiatieven om
energie te besparen in de gebouwde
omgeving. De organisatie was indertijd
een van de initiatiefnemers van de
Projectgroep Energiebesparing
Gebouwde Omgeving. VvE Belang was
partner van dit project, evenals
Agentschap NL, Milieu Centraal, VBO
Makelaar en een aantal andere organi-
saties. In 2008 werd Meer Met Minder
opgericht met als doelstelling: 30 pro-
cent energiebesparing in de gebouwde
omgeving. Helaas worden – ondanks al
die initiatieven - de doelstellingen op
het gebied van energiebeperking nog
steeds niet gehaald.
De invoering van een energielabel komt
ook nog niet van de grond. In januari
2008 was al bepaald dat bij de verkoop
van een woning een energielabel moest
worden overlegd, maar onder druk van
notarissen (en makelaars) werd al snel
geregeld dat een label niet nodig was
als koper en verkoper er geen prijs op
stelden en de notaris het in de akte
vastlegde.
Op 1 januari 2013 zou het energielabel
dan toch worden ingevoerd, maar
demissionair minister Liesbeth Spies
(Binnenlandse Zaken) werd onderuit
gehaald door haar eigen partijgenoot
Bas Jan van Bochove: hij pleitte samen
met VVD’er Betty de Boer voor het
‘light-label’ dat Meer Met Minder als een
VvE magazine november 201212
D
Ir. Marcel Engels, voorzitter UNETO-VNI:
“Energiebesparing is een vak waar-voor je een specialist nodig hebt”“Laten we nu eindelijk eens opschieten met het energielabel”
konijn uit de hoge hoed toverde.
Woningeigenaren kunnen zelf zo’n label
downloaden door een paar gegevens
over de woning op de site in te voeren.
“Dat bespaart de woningeigenaar kos-
ten”, zo preludeerden de politici alvast
op de komende Tweede Kamerver-
kiezingen.
‘Light-label’? Op zijn zachtst gezegd was Marcel
Engels onaangenaam verrast toen Meer
Met Minder het ‘light-label’ introdu-
ceerde: “Zo’n label zegt natuurlijk niets
over de echte energieprestatie van de
woning. Je kunt geen oordeel baseren
op simpele gegevens als bouwjaar en
oppervlaktegegevens. Maar dat ener-
gielabel moet er wel komen. We zien
aan de auto-industrie en de witgoedbe-
drijven hoe belangrijk energiezuinigheid
is. Consumenten letten wel degelijk op
de energiezuinigheid van auto’s en van
wasmachines en koelkasten.
Het is ook helemaal geen discussiepunt
of het energielabel moet worden over-
legd: dat hebben we met z’n allen in
Europa zo geregeld. Nederland wilde in
het begin zelfs veel méér doen dan
besloten was. UNETO-VNI is daar nooit
In VvE Magazine besteedt de redactie aandacht aan brancheorganisaties, keurmerken en bijzondere organisaties die voor verenigingen van eigenaren
van belang kunnen zijn. In deze zesentwintigste aflevering aandacht voor UNETO-VNI.
een voorstander van geweest; wij zijn
van mening dat je je gewoon goed aan
de gemaakte afspraken moet houden.
Ik zie ook niet wat het probleem is. In
tal van landen is het de gewoonste
zaak van de wereld dat je bij de aan-
koop van een woning meteen van de
makelaar hoort wat de energieprestatie
van de woning is. Het moment waarop
een woning van eigenaar (of huurder)
wisselt, is hét moment om die prestatie
aan te tonen.
Daarmee voorkom je bovendien dat
heel Nederland een inspectie moet
laten uitvoeren. Het zou natuurlijk
mooi zijn als we van alle woningen
zouden weten hoe het gesteld is met
de energiezuinigheid. Dat zou ook
goed zijn voor de bewoners. Maar laten
we nu eerst maar eens opschieten met
het energielabel bij een verhuizing.” ■
VvE magazine november 2012 13
“Het enige effect dat uitgaat van subsidies op energiebesparende maatregelen is dat ze de markt volkomen ontregelen”
RepresentatiefUNETO-VNI is een van de grootste werkge-
versorganisaties van Nederland, vertelt
Engels. “Zo’n 95 procent van de omzet die
installateurs in Nederland maken, komt voor
rekening van UNETO-VNI-leden. Daarmee
zijn we zeer representatief voor de installa-
tiebranche en de elektrotechnische
detailhandel (waaronder bekende grote
elektronicawinkels als BCC e.d.) We zijn con-
tinu in gesprek met de overheid en de
politiek, het onderwijs, de media, vakbonden
en fabrikanten- en consumentenorganisaties.
Daarnaast besteden we veel aandacht aan
de professionele, slagvaardige en klantge-
richte ondersteuning van onze leden.
Duurzaamheid is daarbij heel belangrijk.
Het logo van UNETO-VNI is een keurmerk.
Wij stellen hoge eisen aan onze leden op het
gebied van opleiding, maar ook als het gaat
om de gebruikte materialen. Daarnaast heb-
ben we een onafhankelijke
geschillen-commissie en zorgen we ervoor
dat onze leden de mogelijkheid hebben om
in alle opzichten hun kennis en kunde up-to-
date te houden. Daarmee bieden we de
consument de zekerheid dat hij te maken
heeft met een ondernemer die weet waar-
over hij praat. Onze leden weten hoe energie
zo efficiënt mogelijk ingezet kan worden en
waar de kansen liggen als het gaat om de
inzet van duurzame energie.”
Nieuwe gedragscode VvE-beheerders geeft duidelijkheid over kwaliteit
VvEInterview
Integriteit, kwaliteit en transparantie; dat zijn belangrijke voorwaarden waaraan vastgoedbeheerders - dus ook VvE-beheerders - moeten voldoen. Dat vindt René Brinkhuijsen, een van de directeuren van VVE Beheer in Rijswijk en bestuurslid van Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL). De organisatie werd in 2009 opgericht om beheerders te ondersteunen op het gebied van kwaliteits- en deskundigheidsbevordering. Dat is al voor een groot deel gelukt: de gedragscode is gereed en binnenkort wordt een onafhankelijke Geschillencommissie geïnstalleerd. Daarmee gaan twee belangrijke wensen van VGM NL in vervulling.
rinkhuijsen: “Deze zomer verscheen - op verzoek van
de Tweede Kamer - het rapport van bureau Companen
(VvE Magazine augustus 2012, pagina 4 en 5), waarin
werd gesteld dat er veel goed gaat in VvE-land, maar
waarin hier en daar ook stevige kritiek werd geleverd op VvE-
beheerders. Een van de aanbevelingen was ook dat de
branche de kritiek ter harte zou nemen en zelf aan kwaliteits-
verbetering zou gaan werken.”
Uit het rapport: “Vastgoed Management Nederland, waarbij
ook een groeiend aantal VvE-beheerders is aangesloten,
actualiseert momenteel haar algemene voorwaarden ten
behoeve van beheerovereenkomsten van VvE’en. Als VvE-
beheerders zich houden aan deze branchecode, zal dat naar
verwachting een bijdrage leveren aan een professionele
beroepsopvatting van de branche.”
Brinkhuijsen: “Het rapport van Companen heeft ervoor
gezorgd dat allerlei initiatieven in een stroomversnelling
terecht kwamen. In het rapport staat dat er betrouwbare
keurmerken moeten komen voor VvE-administrateurs. Er zou
ook een financiële prikkel moeten komen voor VvE’en die kie-
zen voor een gecertificeerde beheerder, stelt Companen.
Voorbeelden zijn: korting op de opstalverzekering, korting op
de hypotheekrente etc. Dat zijn prima voorstellen, maar VGM
NL is van mening dat er grotere stappen voorwaarts moeten
worden gezet.”
Klachtenlijn c.q. meldpunt“De Klachtenlijn van VvE Belang is ook een initiatief dat is
voortgekomen uit de conclusies van het onderzoek.
Companen noemt ‘naming and shaming’ als instrument om
slecht functionerende beheerders aan de schandpaal te
nagelen. Wij vinden het idee van een klachtenlijn c.q. meld-
punt een goed initiatief. Een eis is wel dat er zorgvuldig
wordt omgegaan met de meldingen. Het is prima dat belan-
genorganisaties de vinger aan de pols houden. Dat houdt
ons ook bij de les en we willen graag een functie vervullen
in de afhandeling van die klachten, bijvoorbeeld door in de
nabije toekomst de klagers te kunnen verwijzen naar de
Geschillencommissie. We verwachten dat de Geschillen-
commissie VvE Beheer nog dit jaar tot stand komt. De eerste
geschillen kunnen naar verwachting begin 2013 worden
aangebracht.
VvE magazine november 201214
B
Het is wel jammer dat er nu twee van die meldpunten zijn
(ook van Vereniging Eigen Huis), want daarmee krijg je
weer versnippering. En dat willen wij nu juist tegengaan: we
zouden graag zien dat alle ideeën ter verbetering van vast-
goedbeheer centraal geïnventariseerd worden. Uiteraard
willen wij dat graag faciliteren. Dat betekent niet dat we alle
VvE’en die een geschil met hun beheerder hebben, bijvoor-
beeld naar de Geschillencommissie willen verwijzen.
Integendeel: we wijzen hen op de mogelijkheden die ze heb-
ben (afhankelijk van de aard en grootte van het geschil): de
rechtbank of de Geschillencommissie.
Probleem is overigens dat VvE-beheerders helemaal geen
informatie over een VvE aan derden (zoals een klachtenlijn of
meldpunt) mogen verstrekken. Bij de Geschillencommissie -
en natuurlijk ook bij de rechter - komen die gegevens wél op
tafel.”
Samen met VvE BelangAlle initiatieven worden zo veel mogelijk afgestemd met
betrokken organisaties, zoals VvE Belang en - in het geval
van de Geschillencommissie - ook met Vereniging Eigen Huis.
Bij het overleg over de branchevoorwaarden zat, naast de
consumentenorganisaties, ook Vastgoed Belang aan tafel.
“Wij hechten veel waarde aan die samenwerking, want als je
streeft naar kwaliteit en goede, sluitende afspraken, moet je
ook de ‘klant’ inbreng geven”, stelt Brinkhuijsen. “Een van de
gespreksonderwerpen is: moet de Geschillencommissie ook
geschillen kunnen behandelen tussen een VvE en een beheer-
der die niet aangesloten is bij VGM NL? Wij denken dat dit
mogelijk moet zijn; dat we ook in dat opzicht branchebreed
moeten denken.
Er zijn nu ca. 90 vastgoedbeheerders aangesloten bij VGM
NL (waarvan zo’n 40 VvE-beheerskantoren) en dat betekent
dat er heel wat beheerders zijn die - nog - niet samenwerken
met onze organisatie. Als ook geschillen met niet-leden kun-
nen worden behandeld door de Geschillencommissie, biedt
dat VvE’en de zekerheid dat ze hun klacht altijd op een laag-
drempelige manier kunnen laten behandelen.”
Certificering“Kwaliteit en certificering zijn niet onlosmakelijk met elkaar
verbonden, stelt hij. “Sommige beheerders zijn ISO-
gecertificeerd of hebben een ISAE- of SAS70-certificaat
(borging van interne beheersing). Daarnaast zijn er nu 20
SKW-gecertificeerde VvE-beheerders en daar komen er
binnenkort nog een paar bij. Ten slotte zijn er tal van organi-
saties die op een andere manier de kwaliteit van hun
dienstverlening waarborgen.
Vraag dus als VvE aan de beheerder hoe de kwaliteit van
dienstverlening geborgd wordt; of dat nu door middel van
een certificaat of ‘harde afspraken’ gebeurt. Dat kun je een-
voudig onderzoeken door bijvoorbeeld contact op te nemen
met de keuringsinstelling of met de brancheorganisatie. We
constateren ook dat steeds meer VvE’en die stap nemen.
Een goede zaak, want de misstanden die we in het verleden
zagen, mogen gewoon niet meer voorkomen. Dat is in het
belang van de VvE en de appartementseigenaar, maar zeker
ook in het belang van de beheerder.”
VoordelenBrinkhuijsen zou vanzelfsprekend graag zien dat nog meer
VvE-beheerders kiezen voor aansluiting bij VGM NL. De bij-
drage die voor het lidmaatschap moet worden betaald, is
wellicht een struikelblok. De voorzitter: “We moeten de kos-
ten die het optuigen van de Geschillencommissie en het
opstellen van branchevoorwaarden nu eenmaal met zich
meebrengen, natuurlijk wel kunnen betalen.
Voor de bijdrage die onze leden betalen, krijgen ze ook veel
terug: ze kunnen voor een gereduceerd tarief juridisch advies
inwinnen bij gespecialiseerde advocatenkantoren en we
bieden hun natuurlijk de nodige ondersteuning bij het bevor-
deren van hun deskundigheid. We zijn ervan overtuigd dat
het lidmaatschap van VGM NL in de markt steeds meer een
voordeel zal blijken; vooral doordat men beseft dat het lid-
maatschap staat voor kwaliteit.
Voor eenmansbedrijven is het wat lastiger om lid te worden
van VGM NL: de continuïteit is een belangrijke eis bij onze
acceptatie. Juist die continuïteit is heel belangrijk voor
de VvE’en. We begrijpen best dat ook kleine beheerders
aansluiting zoeken bij VGM NL. Daarom bieden we hun het
aspirant-lidmaatschap, waarbij de VvE-beheerder ruim een
jaar de tijd krijgt om in omvang te groeien.”
‘Contacten’Sommige VvE-bestuurders hebben het idee dat de contacten
tussen hun beheerder en een aannemer wel erg innig zijn.
Brinkhuijsen kent die verhalen vanuit het verleden. “Ik kan
niet uitsluiten dat er dingen gebeuren die het daglicht niet
verdragen”, zegt hij. “Als een VvE opdracht geeft voor een
onderhoudsbeurt, weet ze niet in hoeverre de beheerder daar
iets aan verdient. Ook in dat geval is transparantie het motto:
maak goede afspraken over de manier waarop de beheerder
hiermee omgaat.
Als de beheerder het onderhoudstraject begeleidt, kan hij
daarvoor een bepaald bedrag (of percentage) in rekening
brengen. Daar is niets mis mee: hij investeert tenslotte tijd
in die klus. Maar daarover moeten wel goede contractuele
afspraken worden gemaakt. Wij pleiten ervoor dat VvE-
bestuurders nauw betrokken zijn bij het onderhoud en dat ze
meekijken als het onderhoud - en de controle daarop door de
beheerder - wordt uitgevoerd. Uiteindelijk blijft de Algemene
Ledenvergadering altijd opdrachtgever. En de eerste stap is
natuurlijk altijd het aanstellen van een goede beheerder. Op
korte termijn wordt dat dankzij onze gedragscode aanzienlijk
eenvoudiger.” ■
VvE magazine november 2012 15
“De VvE moetgoede, sluitende afspraken maken met de beheerder”
Twinq bv Postbus 6005, 4900 HA Oosterhout
MET ÉÉN UUR IN DE MAAND UW ADMINISTRATIE OP ORDE?
Dat kan met dé software van Twinq!
Twinq kent vele voordelen, waaronder het behalen van meer dan 30% efficiëntieverbeteringrondom het beheer en de verwerking van uw VvE-administratie.
Inmiddels maken meer dan 00 VvE’s gebruik van Twinq.
MEER INFORMATIE?T (0162) 470555 of www.twinq.nl
Twinq-advertentie 01-08-2007 11:59 Pagina 1
57Inmiddels maken meer dan 10.000 VvE's gebruik van Twinq.
besparing van tijd, zorgen én kosten
Genera: het meest complete totaal beheer pakket
Admira: financieel administratief beheer
Thesis: totaal technisch beheer
Vastgoed Consultancy: de beste start van VvE’s
adres: postbus 51 • 3430 AB Nieuwegeintelefoon: (030) 60 03 939e-mail: [email protected]
www.vvemetea.nl
VvEJuridisch
Stemrecht voor huurders in de VvE; wat zijn de mogelijkheden? Nederland telt steeds meer gemengde complexen, waar eigenaren en huurders in één gebouw wonen. Het appartementencomplex wordt beheerst door de akte van splitsing die alle appartementseigenaren van rechtswege verbindt door middel van het verplichte, kwalitatief lidmaatschap van de VvE. Huurders zijn geen lid van de VvE en hebben daarom ook geen stemrecht in de Algemene Ledenvergadering van de VvE. Toch zijn er steeds meer stemmen die ervoor pleiten dat ook de huurders inspraak kunnen uitoefenen in de VvE. Kan dat?
et recent gepubliceerde rapport ‘Gemengde
Complexen: evaluatierapport SEV-programma
bewoners en invloed’ gaat in op de mogelijkheden
tot het stimuleren van bewonersparticipatie. Eén
van de mogelijkheden om bewonersparticipatie in gemengde
complexen te bevorderen is volgens het rapport, dat huur-
ders zoveel mogelijk gelijke toegang krijgen tot de gang van
zaken in de VvE. Bewoners moeten volgens dit rapport niet
als huurders of eigenaren worden behandeld, maar als bewo-
ners. In de beschreven experimenten komt dat onder meer
terug door in gemengde complexen naast eigenaren ook
huurders toegang te geven tot alle VvE-informatie en VvE-
vergaderingen en door huurders hetzelfde stemrecht als
eigenaren te geven.
De VvE en bewonersparticipatie Allereerst rijst de vraag of de VvE geschikt is om als vehikel
te dienen waarin bewonersparticipatie vorm kan worden
gegeven. De VvE is namelijk de wettelijke vertegenwoordiger
van de gemeenschap van eigenaren, niet van de huurders.
Het appartementsrecht bevat een mix van zakenrecht en
rechtspersonenrecht, alles met uitsluitend het beheer van
het complex als doel.
Daarom is het lidmaatschap van de VvE kwalitatief verbon-
den aan de eigendom van het appartement. Alle eigenaren
dragen verplicht bij aan de kosten voor het beheer en de
instandhouding van het gebouw. Met het verplichte lidmaat-
schap biedt de VvE de structuur waarbinnen die verplich-
tingen worden nagekomen door de eigenaren. De VvE is dus
geen bewonersvereniging die zich tevens ten doel kan stellen
bewonersparticipatie te bevorderen, of dat nu onder eigena-
ren of huurders is.
Ook de grondwettelijke vrijheid van vereniging verzet zich
mijns inziens tegen een verplicht lidmaatschap van de VvE,
als die méér taken zou hebben dan alleen het beheer van het
complex. Vanwege het zakenrechtelijke karakter van het lid-
maatschap gaat de VvE naar mijn mening slechts over het
complex en het gebruik daarvan en niet over de mensen en de
manier waarop bewoners het woon- en leefklimaat ervaren.
Verschil huur en eigendomVerder kan een bezwaar worden aangevoerd tegen huur-
dersparticipatie in de VvE vanwege het verschil tussen huur
en eigendom. In een VvE zijn de eigenaren onderling gehou-
den de gemeenschappelijke zaak in stand te houden. Een
huurder zelfstandig de rechten geven die een eigenaar heeft,
is dan ook weinig zinvol, omdat daar per definitie niet
dezelfde plichten als die van een eigenaar tegenover staan.
Integendeel, de huurder heeft recht op het onverstoord huur-
genot en maakt zodoende bij zijn verhuurder, de eigenaar,
ook aanspraak op een goed onderhouden zaak als die van
de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. De
opvatting in het SEV-rapport dat het onderscheid tussen het
huurrecht en het appartementsrecht niet langer stand zou
houden, is naar mijn mening dan ook te grofstoffelijk.
Gedeeltelijk stemrechtEr zijn dus nogal wat principiële bezwaren tegen het verstrek-
ken van inspraak aan huurders in de Algemene Ledenver-
gadering van de VvE. De VvE die daar toch toe wenst over
te gaan, moet zich afvragen in welke vorm dat het beste inge-
vuld kan worden.
Er zijn verschillende varianten denkbaar:
- het verstrekken van een algehele volmacht van de eigenaar
aan de huurder om namens de eigenaar in de vergadering
het stemrecht uit te oefenen;
- het verstrekken van een gedeeltelijke volmacht van de
eigenaar aan de huurder om slechts op bepaalde onderde-
len het stemrecht uit te oefenen;
- het vooraf plegen van overleg door de verhuurder met de
huurders over voor de huurders relevante onderwerpen
met betrekking tot het gebruik van het gebouw, op grond
waarvan de verhuurder zijn stemgedrag in de algemene
ledenvergadering afstemt.
Volledige volmachtDeze mogelijkheid kan rechtsgeldig en buiten de medewer-
king van de VvE worden gehanteerd door een verhuurder die
daarvoor kiest. Op grond van de modelreglementen, bijvoor-
beeld artikel 49 Modelreglement 2006, is iedere eigenaar
bevoegd hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijk gevol-
machtigde die al dan niet lid van de vereniging is, de
vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en
het stemrecht uit te oefenen.
De eerste vraag die zich voordoet bij gemengde complexen,
is hoeveel personen een grooteigenaar een volmacht mag
geven voor de vergadering. Op grond van het voorgaande
artikel lijkt het Modelreglement ervan uit te gaan dat iedere
eigenaar aan één persoon een volmacht mag geven om
namens hem bij de vergadering het stemrecht uit te oefenen.
Ondanks het feit dat het Modelreglement uitgaat van ‘één’
volmacht ben ik geneigd te veronderstellen dat de eigenaar
VvE magazine november 201218
H
van meerdere appartementsrechten namelijk ook bevoegd is
om elke huurder afzonderlijk een volmacht te geven. Het
stemrecht is verbonden aan het zakelijk recht, het apparte-
mentsrecht en is derhalve niet persoonlijk van aard. Het feit
dat meerdere appartementsrechten bij één eigenaar in
eigendom zijn, doet niets af aan het aantal stemmen in de
vergadering dat aan de betreffende appartementsrechten
verbonden is. Het moet naar mijn mening dan ook mogelijk
zijn dat een grooteigenaar aan elke huurder van zijn apparte-
menten een volmacht geeft.
Geeft de grooteigenaar een algehele volmacht aan elk van
zijn huurders, dan zal die huurder ook bevoegd zijn om te
stemmen over aangelegenheden die de huurder per definitie
niet aangaan, zoals het vaststellen van de begroting, de jaar-
rekening en de reserveringen voor groot onderhoud. Het is
denkbaar dat de grooteigenaar zelf de regie wil houden over
die onderwerpen. Het verstrekken van een algemene vol-
macht voorziet daarin echter niet.
Gedeeltelijke volmacht In de praktijk wordt geëxperimenteerd met een gedeeltelijke
volmacht. Op grond daarvan verleent de grooteigenaar, door-
gaans de corporatie die tevens bestuurder/beheerder van de
VvE is, voor bepaalde onderwerpen een specifieke volmacht
aan huurders van woningen in het complex. Vaak betreft dat
onderwerpen die het gebruik van het appartement en/of het
woon- en leefklimaat in het complex betreffen, zoals het vast-
stellen of wijzigen van het huishoudelijk reglement, het kiezen
van de kleur van het buitenschilderwerk of overlastkwesties.
Voor het overige blijft de eigenaar zelf gerechtigd om het
stemrecht in de vergadering uit te oefenen. Een dergelijke,
gesplitste volmacht staat mijns inziens op gespannen voet
met het bepaalde in artikel 49 Modelreglement 2006, dat uit-
gaat van één volmacht per stemrecht. Het is onzeker of een
grooteigenaar op deze manier zijn huurders in de vergade-
ring kan toelaten.
Daar komt bij dat het voor de VvE daardoor onduidelijk kan
worden over welke agendapunten wie (de huurder of de eige-
naar?) het stemrecht kan uitoefenen. Ook moeten dan bij
verschillende onderwerpen diverse ‘deelbesluiten’ worden
omschreven, om te bewerkstelligen dat het gedeelde stem-
recht tussen eigenaar en de huurder in overeenstemming is
met de ter vergadering voorliggende besluiten. Zo kan bij-
voorbeeld een besluit over het uitvoeren van het schilderwerk
voor wat betreft de kleur van het schilderwerk behoren tot
het stemrecht van de huurder, maar voor wat betreft de kos-
ten ervan behoren tot het stemrecht van de eigenaar. Zo zal
over één besluit twee keer gestemd moeten worden, waarbij
voor het eerste ‘gebruikers’-deelbesluit de huurder zijn stem
kan uitbrengen en voor het tweede ‘financiële’ deelbesluit de
eigenaar.
Er zijn echter ook voorbeelden denkbaar waarbij dat onder-
scheid minder duidelijk te maken is. Zo kan het beheer en het
efficiënt besturen van de VvE onder druk komen te staan
indien geen duidelijke afspraken worden gemaakt over wie
waarover het stemrecht in de vergadering kan uitoefenen.
Deze gedeelde volmacht verlening geniet derhalve niet mijn
voorkeur, en ik acht die voorshands in strijd met de bevoegd-
heid om een volmacht te verlenen die is opgenomen in het
Modelreglement.
Overleg voorafHet plegen van overleg vooraf tussen een grooteigenaar en
huurders over voorliggende vergaderbesluiten is zonder meer
mogelijk. De eigenaar blijft zelf als lid van de VvE in de verga-
dering aanwezig en oefent daar het stemrecht uit. Op grond
van afspraken tussen huurder en eigenaar verplicht de eige-
naar zich echter jegens de huurder om op bepaalde
onderdelen het stemrecht op een bepaalde, vooraf met de
huurders afgesproken, wijze uit te oefenen. De VvE blijft ech-
ter buiten deze afspraken, zodat zij ook op geen enkele wijze
een aanpassing op haar reglementen of vergaderbesluitvor-
ming hoeft door te voeren. Deze variant is uitvoerbaar zonder
dat nadere besluitvorming of reglementen of afspraken hoe-
ven te worden gemaakt en is dan ook de minst vérgaande
vorm van huurdersparticipatie in gemengde complexen.
MaatwerkIndien een VvE ondanks de voormelde beletselen huurders
in de algemene vergadering inspraak en stemrecht wenst te
verlenen, kan het wenselijk zijn om het reglement voor wat
betreft volmachtverlening aan te passen aan de gewenste
variant. Tevens kan het wenselijk zijn om expliciet in het
reglement op te nemen, dat de eigenaar van meerdere appar-
tementen per appartement een volmacht kan verstrekken,
bijvoorbeeld aan elke gebruiker daarvan. ■
VvE magazine november 2012 19
Stemrecht voor huurders in de VvE; wat zijn de mogelijkheden?
Mr Richard P.M. de LaatDe Advocaten van Van Riet
Tel: 030 – 263 50 52
E-mail: [email protected]
Internet: www.vanvanriet.nl
Mr Richard P.M. de Laat is als partner verbonden aan
de sectie Vastgoed van de Advocaten van Van Riet te
Utrecht. Hij is ondermeer gespecialiseerd in het appar-
tementsrecht en procedeert en adviseert voor diverse
opdrachtgevers, waaronder VvE’en, beheerders en
appartementseigenaren.
VvEJuridisch
Overlast, of - zoals dat in juridische terminologie genoemd wordt – ‘onrechtmatige hinder’, is een groot probleem waar VvE’en regelmatig mee te maken krijgen. Er bestaat een grote verscheidenheid aan appartementencomplexen. Complexen die geheel bestaan uit koopappartementen, complexen die geheel bestaan uit huurwoningen (vaak beho-rende tot de sociale woningvoorraad), zorgcomplexen en de zogenaamde ‘gemengde complexen’. Gemengde complexen kunnen daarnaast bestaan uit woningen en bedrijfsruimten. De aanpak van overlast in gemengde com-plexen is niet eenvoudig. VvE’en krijgen in dat geval namelijk niet alleen met eigenaren, maar ook met gebruikers en huurders te maken. In dit artikel gaan we in op de aanpak van door gebruikers en huurders veroorzaakte overlast.
e wet maakt onderscheid tussen een gebruiker en
een huurder. Als een ‘gebruiker’ is aan te merken
elke bewoner die geen eigenaar is. Als ‘huurder’ is
aan te merken diegene die krachtens een huurover-
eenkomst het gebruik heeft gekregen. Als een ‘gebruiker’
(zonder huurovereenkomst) is bijvoorbeeld aan te merken
een logee, een gescheiden vriend die tijdelijk inwoont, of gas-
ten. Het begrip ‘gebruiker’ is dus ruimer dan het begrip
‘huurder’.
In de model-splitsingsreglementen van de KNB worden enkel
de termen ‘eigenaar’ en ‘gebruiker’ genoemd. Onder gebrui-
ker is dan te verstaan diegene die als huurder of anderszins
het gebruik heeft van het privégedeelte (zie bijvoorbeeld
artikel 1 MR 1992 en MR 2006). In de modelsplitsingsregle-
menten zult u de term ‘huurder’ dus niet tegenkomen.
Aanpak van overlastZowel eigenaren als gebruikers/huurders kunnen overlast
veroorzaken. In dit artikel zal nader ingegaan worden op de
situatie dat de gebruiker/huurder overlast veroorzaakt.
Daarbij moeten twee situaties worden onderscheiden.
Enerzijds de situatie waarbij er wel een gebruikersverklaring
is overgelegd; anderzijds de situatie waarbij dat niet is
gebeurd.
De splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsregle-
ment bieden voldoende handvatten om de overlast aan te
pakken. Zo is bijvoorbeeld in artikel 12 MR 1992 voor de
gemeenschappelijke ruimten opgenomen dat:
“…Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten, voor zover deze niet voor het verblijf voor korte of lange tijd bestemd zijn, en het plaatsen van voertuigen of andere voorwerpen op plaatsen die daarvoor niet zijn bestemd…”
In artikel 17 lid 1 MR 1992 is voor de privé gedeelten opgeno-
men dat:
“…Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privégedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt…”
Vervolgens wordt in MR 1992 nog bepaald dat in het huishou-
delijk reglement nadere regels kunnen worden gesteld met
betrekking tot het gebruik van privégedeelten (artikel 17 lid 2)
en het voorkómen van geluidshinder (artikel 20).
Ook in MR 2006 en oudere modelreglementen staan
vergelijkbare bepalingen.
GebruikersverklaringOverlast door gebruikers kan ontstaan op het moment dat
een eigenaar besluit zijn privégedeelte in gebruik te geven
c.q. te verhuren. Op zich is dat geen probleem, doch de
afgifte van een ‘gebruikersverklaring’ is daarbij van essentieel
belang.
In alle model-splitsingsreglementen zijn bepalingen opgeno-
men die betrekking hebben op de ‘gebruikersverklaring’. Zie
bijvoorbeeld artikel 24 lid 1 MR 1992 en artikel 35 lid 1 MR
2006. Ook in de oude model-splitsingsreglementen komen
vergelijkbare bepalingen terug, zijnde artikel 20 MR 1973 en
MR 1983. De gebruikersverklaring is van zeer groot belang
voor de toepasbaarheid van de regels die binnen een appar-
tementencomplex gelden. Het bestuur moet er dus goed op
toezien dat er daadwerkelijk een ondertekende ‘gebruikers-
verklaring’ wordt afgegeven voordat het gebruik aanvangt.
Nadat de gebruiker/huurder voornoemde gebruikersverkla-
ring heeft ondertekend, kan de VvE de overtredende
gebruiker/huurder rechtstreeks aanspreken op de door hem
veroorzaakte overlast.
Hoe pakt een VvE nu zo’n overlastsituatie aan? Allereerst
moet de VvE zorgen voor dossiervorming. Laat bewoners
klachten op schrift stellen en bij de beheerder of het bestuur
inleveren. Dan kunnen stappen worden ondernomen. De
model-splitsingsreglementen (artikel 29 MR 1992 en artikel
41 MR 2006) geven de mogelijkheid om een gebruiker die
handelt in strijd met de bepalingen van de wet, het splitsings-
reglement en/of het huishoudelijk reglement na een
schriftelijke waarschuwing (artikel 29 lid 1 MR 1992 en artikel
41 lid 1 MR 2006) één of meer boete(s) op te leggen (zie
daarvoor lid 2 van de betreffende artikelen).
Soms is een financiële sanctie helaas niet voldoende. De
modelsplitsingsreglementen bieden in dit kader in het geval
van zeer ernstige overlast de mogelijkheid om het gebruik
van het privégedeelte aan de gebruiker/huurder te ontzeg-
gen. Zie artikel 27 MR 1992 en artikel 39 MR 2006. Deze
bepalingen brengen echter voor de praktische uitvoerbaar-
heid een probleem met zich omdat ze niet direct kunnen
worden toegepast. Er is geen deurwaarder die op basis van
dit artikel een privégedeelte zal ontruimen.
Aanpak van overlastin gemengde complexen
VvE magazine november 201220
D
Het vorenstaande betekent niet dat de betreffende bepalingen
geen waarde (meer) hebben. De vergadering kan een besluit
tot ontzegging nemen, maar moet dan wel eerst naar de rech-
ter om dat besluit bekrachtigd te krijgen. Een omweg dus.
Géén gebruikersverklaringMaar wat nu als er géén gebruikersverklaring is overgelegd?
Aan welke bepalingen dient de gebruiker/huurder zich dan
te houden?
Artikel 5:120 lid 2 BW bepaalt dat voorschriften van het split-
singsreglement over gebruik, beheer en onderhoud ook op
de gebruiker/huurder van toepassing zijn. Andere bepalingen
kunnen in het reglement op de gebruiker van toepassing wor-
den verklaard.
In deze bepaling wordt gesproken van regels met betrekking
tot gebruik, beheer en onderhoud. Deze bepaling betekent
dus dat de gebruiker én de huurder rechtstreeks zijn gebon-
den aan alle regels met betrekking tot gebruik, beheer en
onderhoud, althans voor zover die bepalingen zijn opgeno-
men in het splitsingsreglement.
Naast artikel 5:120 lid 2 BW, dat betrekking heeft op de regels
opgenomen in de splitsingsakte, is artikel 5:128 BW van toe-
passing. Dit artikel heeft betrekking op de regels die in het
huishoudelijk reglement zijn opgenomen, maar enkel voor
zover die regels betrekking hebben op het gebruik van de
gemeenschappelijke gedeelten van het complex. De VvE
kan aan de rechter vragen om te bepalen dat de gebruiker/
huurder gebonden is aan zowel het volledige splitsingsregle-
ment als aan het huishoudelijk reglement. Zelfs als deze al
gebruikte/huurde vóór de splitsing een feit was. De rechter
toetst dan of er bepalingen zijn die de gebruiker/huurder te
veel in zijn/haar belangen aantast. Deze procedure is vrij uit-
zonderlijk. Voor het laatst is dit toegewezen in een procedure
bij het kantongerecht Eindhoven eind 2011.
Algemene hinderbepalingenAls er dus regels staan in het huishoudelijk reglement met
betrekking tot het gebruik van de privégedeelten, zijn
gebruikers daar dus niet aan gehouden. Tenzij er natuurlijk
een gebruikersverklaring is overlegd.
Bij overlast in een appartementencomplex, die veroorzaakt
wordt door een gebruiker/huurder, kan het bestuur van de
VvE de gebruiker/huurder zonder meer en rechtstreeks hou-
den aan de bepalingen uit de splitsingsakte op basis van
artikel 5:120 lid 2 BW en kan hij/zij bijvoorbeeld rechtstreeks
op de algemene hinderbepalingen uit die splitsingsakte (zie
bijvoorbeeld artikel 2 lid 2 MR 2006 en artikel 17 MR 1992)
worden aangesproken.
Het is dus altijd zaak een gebruikersverklaring van de eige-
naar te vragen als deze ontbreekt. In jurisprudentie is
bepaald dat de VvE recht en belang heeft bij overlegging
van een gebruikersverklaring. Weigert een eigenaar deze
gebruikersverklaring te overleggen, dan kan de VvE dat in
rechte afdwingen.
Volledigheidshalve wordt nog verwezen naar de alge-
mene bepalingen over hinder/overlast in het Burgerlijk
Wetboek, ook wel het burenrecht genoemd. Deze bepa-
lingen zijn opgenomen in artikel 5:37 e.v. BW. Daar komt
de VvE overigens niet rechtstreeks aan te pas. Het is
immers regelgeving tussen bewoners/eigenaren/huurders
onderling. Maar deze mogelijkheid is natuurlijk wel te
adviseren.
Huurders hebben daarnaast ook nog een ander pressie-
middel: als de huurders dezelfde verhuurder hebben, kan
de verhuurder soms gedwongen worden adequate (rechts)
maatregelen tegen de overlast veroorzakende huurder te
treffen.
ConclusieZoals bij elke overlastkwestie start een goede aanpak
met een gedegen dossiervorming. Bij overlast door een
gebruiker/huurder moet gekeken worden of er een gebrui-
kersverklaring is. Ontbreekt die, dan moet de VvE die
opvragen bij de eigenaar van het appartementsrecht.
Weigert de eigenaar de gebruikersverklaring af te geven
dan kan op basis van de algemene hinderbepalingen uit de
splitsingsakte worden opgetreden tegen de eigenaar en
tegen de gebruiker/huurder. Daarnaast kan van de eigenaar
– in rechte – worden verlangd dat deze een gebruikersver-
klaring afgeeft.
Is er wel een gebruikersverklaring of een soortgelijke bepa-
ling in de huurovereenkomst, dan kan de VvE de gebruiker/
huurder ook rechtstreeks aanspreken. Het heeft in veel
gevallen evenwel de voorkeur om zowel de eigenaar als de
gebruiker/huurder aan te schrijven.
Als laatste hebben eigenaren/gebruikers/huurders onder-
ling de mogelijkheid om op basis van het burenrecht actie
jegens elkaar te ondernemen, waarbij huurders van
dezelfde verhuurder nog de aanvullende mogelijkheid heb-
ben om op basis van het huurrecht de verhuurder te
dwingen op te treden tegen de overlast veroorzakende
huurder. Ik sluit af met een tip: besturen van VvE’en en de
beheerders doen er goed aan er nauwlettend op toe te zien
dat bij ingebruikgeving een gebruikersverklaring wordt
overgelegd. ■
VvE magazine november 2012 21
Mr. M.J.J. Nijenhofis advocaat bij Rijssenbeek advocaten te ArnhemTelefoon: 026-443 42 49E-mail: [email protected]: www.rijssenbeek.nl
Rijssenbeek Advocaten is gespecia liseerd in vastgoedrecht, waaronder met name appartementsrecht, bouwrecht en huurrecht. Het kantoor behartigt de belangen van meer dan 2.500 VvE’en in heel Nederland.
ellboLIFTTECHNIEKellbo
Bellboy_Adv VvE jan_LC.indd 1 27-1-2011 11:31:50
VvE Finance: als enige gespecialiseerd in de
financiering van groot onderhoud en renovatie
voor Verenigingen van Eigenaren.
• 95% van door ons verzorgde aanvragen wordt
gehonoreerd
• geen BKR toetsing van de individuele leden
• flexibele contract- en aflossingstermijnen
• rente is fiscaal aftrekbaar
• uw bestaande middelen blijven beschikbaar
voor het reservefonds
• boetevrij aflossen mogelijk
026-495 58 56 - www.vvefinance.nl
Financiële plafond van uw VvE bereikt?Er is maar één adres waar u altijd kunt aanbellen.
VvEDeKantonrechter
en eigenaar heeft een apparte-
mentsrecht gekocht dat zo is
ingedeeld, dat de slaapkamer
aan de liftschacht grenst. Door
overmatig geluid van het liftmecha-
nisme en het openen en sluiten van de
deuren wordt de nachtrust van de des-
betreffende eigenaar ernstig verstoord.
De eigenaar wendt zich tot het bestuur
van de VvE en tot de beheerder. De
beheerder neemt in opdracht van het
bestuur actie en vraagt namens de VvE
het liftbedrijf het euvel te verhelpen.
Wanneer een eerste check niet helpt
krijgt het bedrijf nog twee maal de
opdracht het geluid te verminderen.
Tenslotte wordt een rapport met
onderhoudsadviezen uitgebracht.
De vergadering van eigenaren beraadt
zich over het rapport en besluit een
offerte te laten maken voor het geadvi-
seerde onderhoud. Ook wordt besloten
geluidsmetingen te laten uitvoeren.
Naar aanleiding van het onderzoek wor-
den twee beugels van de lift verplaatst
en een voorzetwand in de slaapkamer
geplaatst. Over verder onderhoud
moet door de vergadering een besluit
genomen worden. De eigenaar heeft er
echter genoeg van en wil niet de verga-
dering afwachten. Hij verwijt de VvE en
de beheerder, dat ze de overlast niet op
korte termijn opgelost hebben. Hij vindt,
dat zijn (pas gekochte) appartements-
recht € 16.000,- minder waard is en
vordert dit als schade. Op verschillende
gronden probeert hij de VvE en de
beheerder aansprakelijk te stellen. De
gedaagden voeren verweer. Zij betwis-
ten aansprakelijk te zijn voor de door
de eigenaar vermeende schade alsook
de hoogte van de schade. Voorts vin-
den zij, dat de verkoper van het
appartementsrecht aansprakelijk
gesteld moet worden en niet de VvE
en/of de beheerder. De eigenaar zou
dus niet ontvankelijk zijn.
Ontvankelijkheid De rechter oordeelt, dat ook al zou een
vordering tegen de verkoper ingesteld
kunnen worden, dat niet met zich mee-
brengt dat de VvE en de beheerder op
een andere rechtsgrond niet voor de
rechter gedaagd zouden kunnen wor-
den. In beginsel mag men dagvaarden
tegen wie men een vordering denkt te
hebben.
WanprestatieDe appartementseigenaar verwijt het
bestuur wanprestatie, omdat ze geen
onderhoud hebben uit laten voeren
naar aanleiding van het onderzoeks-
rapport. Op grond van het splitsings-
reglement is het bestuur gehouden de
lift te onderhouden en onderhouds-
werkzaamheden te begeleiden en
controleren.
De rechter geeft als reactie hierop, dat
van wanprestatie slechts sprake kan zijn
als er verplichtingen zijn op grond van
een contract. Aangezien hier geen con-
tract is, maar een wettelijke verbintenis
oordeelt de rechter, dat van wanpresta-
tie geen sprake kan zijn.
Onrechtmatige daadDe eigenaar heeft aangevoerd, dat de
VvE onrechtmatig heeft gehandeld
doordat zij tekort is geschoten in de op
haar rustende onderhoudsverplichting.
Op grond van artikel 5:126 van het bur-
gerlijk wetboek voert de VvE het
beheer over en draagt de zorg voor het
onderhoud van het gemeenschappelijke
deel van de gemeenschap waartoe de
liften behoren.
Echter de VvE heeft meteen na de
klacht de beheerder opdracht gegeven
de lift na te laten kijken. Na de vol-
gende klachten is dit herhaald. Tevens
is naar aanleiding van een onderzoeks-
rapport over gebreken aan de lift een
offerte gevraagd voor herstel. Ook is
er een geluidsmeting geweest, zijn beu-
gels van de lift verplaatst en is er
geluidsisolatie aangebracht in de slaap-
kamer van de eigenaar. De vergadering
van eigenaren moet echter toestem-
ming geven voor verdere maatregelen
en dat kost tijd.
De rechter is betreffende dit punt dan
ook van mening, dat - hoewel het voor
de eigenaar lastig is dat de overlast nog
niet is weggenomen - de VvE wel vol-
doende inspanningen heeft verricht om
daar een poging toe te doen en de
geluidsoverlast zoveel mogelijk te ver-
minderen. Gezien de wettelijke inrichting
van een VvE, is het deze niet aan te
rekenen, dat de besluitvorming niet zo
snel loopt als de eigenaar zou willen.
De beheerderHet administratief beheer is aan de
beheerder opgedragen en deze heeft
daarmee een uitvoerende taak voor het
onderhoud en het beheer van de lift.
Aangezien de VvE geen onrechtmatige
daad gepleegd heeft jegens de eige-
naar, heeft evenmin de beheerder dit
gedaan. De vordering wordt dan ook
door de rechter afgewezen. De verliezer
wordt tenslotte veroordeeld tot alle
kosten, die de rechtszaak met zich mee
heeft gebracht.
ConclusieUit deze uitspraak kunnen we de con-
clusie trekken, dat de VvE klachten van
een eigenaar altijd serieus moet nemen.
Dat extra tijd nodig is voor het oplossen
van een probleem omdat de vergade-
ring van eigenaren een besluit moet
nemen, kan het bestuur van de VvE
echter niet aangerekend worden. De
vraag of de eigenaar de juiste persoon
voor het gerecht gedaagd heeft, heeft
de rechter open gelaten. Ons inziens
was een vordering tegen de verkoper
van het pand misschien een geslaag-
dere actie geweest. ■
Mw. mr N.J. Smeenk
Hoofd Juridische Dienst VvE Belang
Naar aanleiding van LJN: BW7791,
Rechtbank Amsterdam, 2-11-2011
(publicatie: 7-6-2012)
VvE magazine november 2012 23
Voldoet de VvEaan zijn zorgplicht?Als je een appartementsrecht koopt en er al gauw achter komt dat je nachtrust ernstig verstoord wordt, is dat op z’n zachtst gezegd heel vervelend. In onderstaand geval ont-staat het probleem niet door lawaaiige buren of geluiden van de straat, nee de lift is de boosdoener. De nieuwe eigenaar meldt zijn klachten bij de beheerder en het bestuur van de VvE en stapt uiteindelijk naar de rechter.
E
Rijssenbeek Advocaten behoort reeds vele jaren tot de top op het gebied van het appartementsrecht. Op dat gebied wordt het kantoor ook landelijk en breed erkend als een centrum van knowhow en ervaring.
Speciaal voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten als enige een prijsarrangement (OJD) vanaf € 405,- incl. BTW (prijspeil 2012) per jaar voor juridische dienst-verlening ontwikkeld. Meer dan 3000 VvE’s maken inmiddels van een dergelijke OJD gebruik.
Bel 026 443 42 49 of schrijf naarRijssenbeek Advocaten t.a.v. Afdeling OJD
Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | [email protected]
www.rijssenbeek.nl
Postbus 1219 | 6801 BE Arnhem | Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | T 026 443 42 49 | F 026 445 90 54 | [email protected]
aan- en opbouwopstalverzekering
overtreding
appartementsrecht
recreati eparksplitsingsakte
volmacht
reglementontruiming
reglementontruiming
reglement
ontbindinggebreken
overtredinggebreken
overtredingontbinding
gebrekenontbinding
Standaard
COAT FLEX
Elastisch
FAST DRAIN
Snelhardend Waterafvoerend
Al meer dan twintig jaar is BASF koploper in het ontwikkelen en produceren van oplossingen voor waterdichting en afwerking van Balkons & Galerijen. Onze functionele systemen garanderen u een mooi, duurzaam en economisch rendabel eindresultaat. Samen met de verwerker voorziet BASF u van een “waterdicht” en op maat afgestemd advies!
COAT, FLEX, FAST en DRAIN zijn getest volgens EN1504 en hebben een instelbaar antislipprofi el
BASF Construction Chemicals Belgium N.V. Nijverheidsweg 89, 3945 HAM, BelgiëVoor Nederland: T 0162 - 42 51 90 F 0162 - 42 74 52 www.basf-cc.nl
Duik eens in de oplossingen van BASF
Meer informatie? Vraag onze folder MASTERTOP® vloer-systemen voor Balkons & Galerijen aan op [email protected]
2221
9
Column
Geef met de warme hand!
Zeg eens eerlijk: geeft het u ook zo’n goed gevoel om iets aan een ander te geven? Wat is er mooier dan uw kinderen te zien glunderen als zij genieten van uw schenking? Voldoende reden dus om in deze column aandacht te besteden aan het schenken in verband met de aanschaf van een woning.
og een paar maanden en
het jaar is alweer voorbij.
Traditiegetrouw maken veel
ouders aan het eind van
het jaar de balans op, en kijken ze
hoeveel ze aan de kinderen kunnen
schenken. Maar als er geschonken
wordt, is er in beginsel ook schenk-
belasting verschuldigd; de fiscus wil
er namelijk ook beter van worden!
U mag uw kind belastingvrij een
bepaald bedrag schenken: ‘het vrij-
gestelde bedrag’. Schenkt u meer dan
het vrijgestelde bedrag, dan betaalt
uw kind over het meerdere 10 procent
schenkbelasting. Als de schenking
in 2012 echter hoger uitvalt dan
e 115.708,- dan betaalt uw kind 20
procent schenkbelasting over het
bedrag dat boven die e 115.708,- uit
komt. Let erop dat u en uw echtge-
noot voor de berekening van de
schenkbelasting als één worden
gezien.
Vrijgestelde bedragHet bedrag dat een kind in 2012
belastingvrij van zijn ouders mag ont-
vangen, is e 5.030,-. Eén keer in zijn
leven mag u (samen met uw echtge-
noot) aan ieder kind tussen de 18 en
35 jaar een verhoogd vrijgesteld
bedrag schenken. Het verhoogde vrij-
gestelde bedrag is in 2012 vastgesteld
op e 24.144,-. Hierbij mag de jaarlijkse
vrijstelling (e 5.030,-) niet worden
opgeteld.
Sinds de wijziging van de Successie-
wet per 1 januari 2010 kan het
vrijgestelde bedrag met e 26.156,-
worden verhoogd van e 24.144,- naar
e 50.300,-.
Uw kind moet het bedrag van
e 26.156,- dan wel gebruiken voor:
• óf de aankoop, verbetering of
onderhoud van een eigen woning;
• óf ter aflossing van een (hypo-
theek)schuld voor de eigen woning;
• óf ten behoeve van een bijzondere
studie.
Hebt u vóór 1 januari 2010 van de
eenmalig verhoogde vrijstelling
gebruik gemaakt en is uw kind nu
nog geen 35 jaar, dan kunt u - zolang
uw kind nog geen 35 jaar is - nog
steeds gebruik maken van de ver-
hoogde vrijstelling:
tot een bedrag van maximaal
e 26.156,- (de overgangsregel).
Is uw eigen kind al 35 jaar of ouder,
dan kunt u ook gebruik maken van de
een malige vrijstelling, zolang de echt-
genoot of geregistreerd partner van
het kind nog geen 35 jaar is. Op de
vrijstelling dient in de aangifte een
beroep te worden gedaan.
Notariële akte?Vroeger was het een wettelijke eis dat
- als u wilde profiteren van de eenma-
lig verhoogde schenkingsvrijstelling -
de schenking moest zijn vastgelegd in
een notariële akte. Deze verplichting
is sinds 1 januari 2012 vervallen.
Soms kan het verstandig zijn de
schenking tóch via de notaris te doen;
bijvoorbeeld als u aan de schenking
voorwaarden wilt verbinden, zoals:
• de uitsluitingsclausule: uw kind
hoeft dan bij beëindiging van zijn
huwelijk de schenking niet te delen
met zijn ex-echtgenoot;
• de herroepingsclausule, waarmee u
de schenking terug kunt draaien
VvE magazine november 2012 25
door Mr Aniel Autar,Kooijman Lambert Notarissen, Rotterdam
(wel zo handig als uw kind in de
bijstand terecht komt of als zijn
schuldeisers beslag willen leggen
op de woning van uw kind);
• de inbrengclausule, waarmee u
kunt bereiken dat – als u niet aan
alle kinderen een even grote schen-
king hebt gedaan - uw kinderen
uiteindelijk toch gelijk behandeld
worden.
• qua bewijskracht is de notariële
akte sterker dan een zelf vervaar-
digd document (‘de onderhandse
akte’). Bovendien komen notariële
akten altijd boven water.
Kortom, schenken doe je met gevoel én
met je verstand. Veel schenkplezier! ■
Notarissen die in schenkingen
en schenkingsconstructies zijn
gespecialiseerd, zijn lid van de notari-
ele specialisten vereniging EPN.
U vindt hen op www.epn-notaris.nl. Notaris Autar is voorzitter van de EPN.
U kunt hem ook volgen via
twitter: @anielautar
U mag uw kind belastingvrij een bepaald bedrag schenken
N
VvEFinancieel
en van onze aangesloten VvE’en
had op de website van De
Nederlandsche Bank (DNB) de
regeling rondom het deposito-
garantiestelsel gelezen. Uit deze tekst
meende de lezer te kunnen opmaken
dat ieder lid van de VvE voor zich aan-
spraak kon maken op de garantie en
wel voor het deel dat hij had bijgedra-
gen aan het banktegoed van de VvE.
Op de website van DNB staat:
“Mogelijk heeft u een tegoed op een zogenoemde ‘derdenrekening’. Dit is een rekening die een rekeninghouder aanhoudt voor u en andere(n), de derde(n). Voorbeelden zijn een reke-ning van een vereniging van eigenaren (VvE), een rekening van een firma (VoF) of maatschap, een inzake-rekening of een zogenoemde kwali-teitsrekening van een notaris bij de aan- of verkoop van onroerend goed.”
Uit deze tekst zou de conclusie getrok-
ken kunnen worden dat ieder lid van
de VvE apart een claim kan doen op
het garantiestelsel.
‘Het tegoed van één rekeninghouder’Om alle misverstanden te voorkomen,
heeft VvE Belang de vraag nog eens
uitdrukkelijk schriftelijk bij DNB
neergelegd. Het antwoord dat we
kregen, was heel duidelijk: het tegoed
op de rekening van de VvE wordt
aangemerkt als het tegoed van één
rekeninghouder. Mits deze rekening bij
een erkende bankinstelling loopt en er
op naam van de VvE bij deze bankin-
stelling geen andere rekeningen zijn,
gaat het tegoed tot maximaal
€ 100.000,- mee in het garantiestelsel.
Dit maximum van € 100.000,- geldt
per bank. Zijn er meer rekeningen bij
dezelfde bank, dan worden de saldi
opgeteld en kan er nooit meer dan
€ 100.000,- vergoed worden. Zijn er
meer rekeningen bij verschillende
erkende banken, dan bedraagt de
garantie maximaal € 100.000,- per
erkende bank!
Dus ook voor de VvE!De conclusie is duidelijk: de VvE kan in
beginsel aanspraak maken op het depo-
sitogarantiestelsel. Het is een rechts-
persoon, de VvE, die de aanspraak
maakt voor de bankrekening als geheel
en niet het individuele lid voor zijn
aandeel op die bankrekening.
Het is natuurlijk te hopen dat uw VvE
geen beroep hoeft te doen op het
deposito-garantiestelsel. Helaas heeft
het recente verleden echter laten zien
dat zo’n situatie niet ondenkbeeldig is.
Daarom telt een gewaarschuwd mens,
in dit geval een gewaarschuwde VvE,
voor twee.
Niet meer dan € 100.000,-Zorg er dus voor dat - wanneer het
tegoed op de bankrekening van de
VvE boven de € 100.000,- uitkomt -
er bij een andere erkende bankinstel-
ling een nieuwe rekening wordt
geopend. Beide rekeningen vallen
dan onder de garantieregeling. Als
er op beide rekeningen € 100.000,-
staat, is de aanspraak van de VvE in
totaal € 200.000,-. ■
Het depositogarantiestelselen de VvE; hoe zit dat?
VvE magazine november 201226
E
In VvE Magazine hebben we al vaker aandacht besteed aan het zogenaamde depositogarantiestelsel. De laatste keer gebeurde dat in het februarinummer van dit jaar onder de kop ‘VvE, pas op de centen’. Geregeld komen er vragen om informatie binnen over het onderwerp, dat kennelijk nogal wat onduidelijkheden bevat. Daarom zijn we op onderzoek uitgegaan en geven we nog eens aan hoe het stelsel werkt.
Het tegoed op de rekening van de VvE wordt aangemerkt als het tegoed van één rekeninghouder
VvEFiscaal
ij uw aangifte inkomstenbelas-
ting moet u uw aandeel in het
vermogen opgeven in box 3
(Sparen en beleggen). Laten we
als voorbeeld uw aangifte over 2011
nemen. Als u gebruik maakt van het
elektronische aangifteprogramma van
de belastingdienst, krijgt u de vraag:
Waren uw bezittingen op 1 januari 2011 meer waard dan € 20.785,-? (Dit
bedrag is het ‘heffingsvrij vermogen’,
als u heel 2011 een fiscale partner had,
is het bedrag € 41.750,-. En als u
minderjarige kinderen had of geboren
bent vóór 1947, kan uw heffingsvrij
vermogen groter zijn.)
Als u deze vraag met ‘nee’ beant-
woordt, hoeft u verder geen gegevens
over uw vermogen in te vullen. Dus
ook geen informatie over uw aandeel
in het vermogen van de VvE. Dat is
dus makkelijk!
Alleen als u de vraag met ‘ja’ beant-
woordt, krijgt u als één van de
vervolgvragen:
Had u op 1 januari 2011 overige bezittingen, zoals niet-vrijgestelde kapitaalverzekeringen, rechten op periodieke uitkeringen of overige vorderingen?Deze vraag moet u wederom met ‘ja’
beantwoorden.
Aandeel in het VvE-vermogenIn het vervolgscherm kunt (moet) u dan
uw aandeel in het vermogen van de
VvE invullen op de regel ‘overige bezit-
tingen’. Het gaat om uw aandeel in het
eigen vermogen van de VvE.
Dat bestaat vaak alleen uit het reserve-
fonds groot onderhoud. Maar als uw
VvE ook bijvoorbeeld een algemene
reserve op de balans heeft staan, moet
u die ook meetellen. U geeft één
bedrag op. Hoeveel geld de VvE op
spaarrekeningen, betaalrekeningen,
deposito’s enz. heeft staan, is voor
de belastingdienst niet interessant.
Verder blijkt uit communicatie vanuit
het ministerie van Financiën dat u uw
aandeel alleen hoeft op te geven als
dit ‘van meer dan verwaarloosbare
omvang’ is. Met andere woorden: als
het om een paar honderd euro gaat,
hoeft u zich niet te vermoeien met het
berekenen van het precieze bedrag.
Per saldo betaalt u 1,2% belasting over
het bedrag dat u aangeeft.
Voor de aangifte die u vóór 1 april
van jaar X doet, moet u dus uw aan-
deel in het vermogen per 1 januari
van het jaar X-1 weten.
Let op! Omdat uw VvE geen balans
per 1 januari opstelt, moet u gebruik
maken van de balans per 31 decem-
ber van het jaar X-2.
Dus als u in 2013 uw aangifte inkom-
stenbelasting over 2012 invult, gaat u
uit van het eigen vermogen van de
VvE dat in de balans per 31 december
2011 is vermeld! Soms zult u een
opgave van de penningmeester of
VvE-beheerder krijgen, maar u kunt
uw aandeel ook zelf berekenen op
basis van de balans van het jaar X-1
en uw breukdeel zoals in de split-
singsakte staat vermeld. ■
Wat moet u bij uw aangifte inkomsten-belasting als vermogen opgeven?
VvE magazine november 2012 27
€
€
B
Penningmeester Sam van Hees van VvE James Stewartstraat 46-90 te Almere stelde deze vraag op pagina 59 in het augustusnummer van VvE Magazine. Hij vroeg zich af : ‘Gaat het dan alleen om het reserve-fonds, of moet je - net als iedere particulier - alle bedragen van de diverse rekeningen opgeven? Ik heb dat aan de Belastingdienst en aan mijn belastingadviseur gevraagd en ik krijg geen eenduidig antwoord.’ Drs. Maarten den Ouden, registeraccountant en auteur van ‘De Kascommissiegids voor VvE’en’, geeft het antwoord op deze vraag.
Hebt u interesse in de financiën van
VvE’en? Dan is de workshop
Kascommissie wellicht iets voor u!
Deze workshop wordt gegeven door
de auteur van dit artikel en is bedoeld
voor kascommissieleden die willen
weten hoe de jaarrekening van een
VvE gedegen gecontroleerd kan wor-
den. Maar ook penningmeesters en
andere geïnteresseerden krijgen veel
nuttige informatie tijdens deze work-
shop! De volgende workshop is op
8 november a.s. in Utrecht.
SKW-GecertificeerdVvE-Beheerder
Bosscheweg�135
5282�WV�te�Boxtel
Tel:�0411�-�686136
Meijer Multicleaning BV:een schoonmaakbedrijf dat al meer dan 65 jaar bestaat en wel haar afspraken nakomt.
TOT ONZE SPECIALISMEN BEHOREN:
TOT ONZE SPECIALISMEN BEHOREN:• Dagelijks en periodiek schoonmaakonderhoud • Glasbewassing • Gevelreiniging • Graffitiverwijdering • Tapijtreiniging • Conserveren van linoleum vloeren • Reining van liftputten • Gladheidsbestrijding
Piersonstraat 16, 1112 AV Diemen Fax 020-673 01 21 Tel. 020 - 679 20 25 www.mmcleaning.nl [email protected]
De Appartementsrecht Specialist
Rijssenbeek Advocaten behoort tot de top
op het gebied van het appartementsrecht.
In dat kader verleent Rijssenbeek Advocaten
ook juridische bijstand ten behoeve van
INCASSO VAN VOORSCHOT- EN/OF
DEFINITIEVE BIJDRAGEN EN OVERIGE
VORDERINGEN OP LEDEN VAN DE VVE
op basis van NO CURE NO PAY
Bel (026) 352 97 90 of schrijf naar Rijssenbeek Advocaten t.a.v. Incasso Afdeling
Postbus 1219, 6801 BE [email protected] - www.rijssenbeek.nl
SKW-GecertificeerdVvE-Beheerder
Bosscheweg�135
5282�WV�te�Boxtel
Tel:�0411�-�686136
Vestigingen in de regio's Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht. T (020) 667 77 77E [email protected]
Groen op hoog niveau
www.vandertolbv.nl
Groepsactiviteiten
Terreininrichting
Bestrating en Riolering
Binnenbeplanting
Boomverzorging
Daktuinen en Vegetatiedaken
Onderhoud en Beheer
Design & Construct
84864 Vdt adv.tbv. VVE magazine 87x62mm .indd 1 03-05-11 09:44
XS VvE Beheer is een betaalbaar beheerconcept dat speciaal is ontwik-keld voor kleine verenigingen van eigenaren van 2 t/m 10 woonappar-tementen. Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine VvE meer betalen dan nodig is omdat u klein bent? Daarom steekt XS VvE Beheer u de helpende hand toe tegen een betaalbare prijs van € 103,50 incl. btw per appartement per jaar.XS VvE Beheer gaat er dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren een aantal dingen zelf doet, zoals vergaderen en klein technisch beheer. Wij zorgen voor het secretariaat en de administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met uw toekomstige beheerder!
Stichting XS VvE Beheer Postbus 387 - 4900 AJ OOSTERHOUTtel: 0162 – 433 844 - fax: 0162 – 461 526 - [email protected] W
WW
.XSV
VE
BE
HE
ER
.NL
Velperweg 35-1 | 6824 BE Arnhem | T 026 443 42 49 | F 026 445 90 54
Rijssenbeek Advocaten behoort tot de top op het gebied van appartementsrecht. In dat kader verleent Rijssenbeek Advocaten ook juridische bijstand ten behoeve van
incasso van voorschot- en /of definitieve bijdragen en overige vorderingen op leden van de vve
op basis van no cure no pay
Bel 026 443 42 49 of schrijf naarRijssenbeek Advocaten t.a.v. Incasso Afdeling
Postbus 1219 | 6801 BE [email protected]
www.rijssenbeek.nl
XS VvE Beheer is een betaalbaar beheerconcept dat speciaal is ontwik-keld voor kleine verenigingen van eigenaren van 2 t/m 10 woonappar-tementen. Want, waarom zou u als appartementseigenaar in een kleine VvE meer betalen dan nodig is omdat u klein bent? Daarom steekt XS VvE Beheer u de helpende hand toe tegen een betaalbare prijs van € 105,- incl. btw per appartement per jaar.XS VvE Beheer gaat er dan wel vanuit dat u als appartementseigenaren een aantal dingen zelf doet, zoals vergaderen en klein technisch beheer. Wij zorgen voor het secretariaat en de administratieve ondersteuning. Neem vandaag nog contact op met uw toekomstige beheerder!
Stichting XS VvE Beheer Postbus 387 - 4900 AJ OOSTERHOUTtel: 0162 – 433 844 - fax: 0162 – 461 526 - [email protected] W
WW
.XSV
VE
BE
HE
ER
.NL
METALURAS t a a l A l u m i n i u m G l a s s y s t e m e n
®
BALKONBEGLAZING
WWW.METALURA.NL
www.sleutel-slotenhuis.nlemail: [email protected]
ERKEND BEVEILIGINGSBEDRIJF
Installatie en levering van: • Comelit en Golmar intercom-en video-intercomsystemen.
• Toegangstechniek voor minder validen zoals het ombouwen van draaideuren naar automatische draaideuren en contactloze toegangscontrole.
Erkend leverancier van: • Dorma en KABA draaideurautomaten.
Ook leverancier van: • KABA Legic electronische programmeerbare cilinders, KABA Legic toegangscontrole, sluitsystemen en vluchtdeurtechniek.
Industrieweg 113, 3044 AS Rotterdam
Tel. 010 - 415 44 44
Vraag vrijblijvend prijsopgave
VvEMagazine_89x133_fc_Sleutel_enSlotenhuis.indd 1 06-08-2008 13:39:28
REBO neemt uw VVE het werk uit handenHet beheren van uw VVE kan een flinke klus zijn. Schakel daarom REBO VVE Management in: specialist in uitvoering van administratieve taken, financieel beheer en groot en klein onderhoud. We staan uw VVE in Midden- of Oost-Nederland graag met raad en daad terzijde.
Amersfoort (033) 450 26 60
Doetinchem (0314) 369 290
Laag Soeren (0313) 42 73 [email protected]
www.rebogroep.nl
VvE magazine november 201230
VvEKlachtenlijjn
Klachten over uw beheerder? Meld het ons!
e klachtenlijn is een direct gevolg van een motie die
eind vorig jaar door de Tweede Kamer is aangeno-
men. Daarin werd gevraagd om tot een beter
functioneren én een beter beheer van VvE’en te
komen, want er blijkt nogal wat mis te zijn met een flink aan-
tal VvE-beheerders. In de vorige editie van VvE Magazine las
u ook dat Bureau Companen (dat onderzoek deed naar het
functioneren van VvE’en en hun beheerders) adviseerde om
‘naming and shaming’ toe te passen. Een ‘zwarte lijst’ dus.
VvE Belang houdt naar aanleiding van de klachten die bin-
nenkomen, een registratie aan, die te zijner tijd wordt
gepubliceerd. De consument kan dan direct zien of de
beheerder die hij voor ogen heeft, goed of slecht functio-
neert. Natuurlijk vraagt zo’n lijst om uiterste zorgvuldigheid:
bij fouten is al snel sprake van reputatieschade. Dat moet te
allen tijde worden voorkomen. Alle klachten zullen dan ook
worden onderzocht.
Telefoonnummer en websiteOmdat VvE Belang als consumentenorganisatie c.q. belan-
genbehartiger van VvE’en en appartementseigenaren zelf
ook belang heeft bij een meldpunt, is een apart telefoonnum-
mer geopend voor klachten over beheerders. Klachten
melden kan op telefoonnummer is 0162- 46 11 33 én op de
website www.klachtovermijnvvebeheerder.nl.
Alle Verenigingen van Eigenaren (ook als ze niet aangesloten
zijn bij VvE Belang) en appartementseigenaren kunnen hun
klacht daar melden. En ook hier geldt: hoor en wederhoor:
alle genoemde beheerders worden gehoord over de klacht.
Wellicht is dan al veel ‘kou uit de lucht’. In andere gevallen kan
VvE Belang samen met de betrokkenen een oplossing zoeken
voor de klacht. De houding van de beheerder is in hoge mate
bepalend voor de vraag of hij/zij op de zwarte lijst verschijnt.
RapportageDe lijst is natuurlijk geen doel op zich. Op basis van de jaar-
lijkse statistieken zal VvE Belang rapporteren aan de eigen
achterban, maar ook aan Vastgoed Management Nederland
(VGM-NL), de brancheorganisatie voor beheerders. Als deel-
nemer aan het College van Deskundigen binnen de SKW zal
VvE Belang de ervaringen met de beheerders meenemen en
inbrengen in het college, teneinde de Beoordelingsrichtlijn
voor de certificering zo optimaal mogelijk vorm te geven. En
vanzelfsprekend houden we - zeker gezien de politieke
belangstelling voor het functioneren van VvE’en en beheer-
ders - ook de politiek en het ambtelijk apparaat op de hoogte!
Tevreden? Meld het ook!Gelukkig zijn veel VvE-beheerders professioneel werkzaam
en zetten ze zich in voor een actief beheer en onderhoud van
het vastgoed van hun klanten. Ook dat horen we graag van u!
Bent u erg te spreken over uw beheerder en verdient die het
om eens stevig in het zonnetje te worden gezet? Meld het ons
op [email protected]! Als we genoeg positieve reacties krij-
gen, zullen we deze prima functionerende beheerders graag
voor het voetlicht brengen in dit magazine! ■
Bij VvE Belang komen nogal eens klachten binnen over VvE-beheerders die hun werk niet naar behoren doen. Er wordt niet gereageerd op onderhoudsproblemen, rekeningen worden verkeerd geïnd en er wordt geld uitgegeven zonder toestemming van de VvE. En soms komt de VvE zelfs in grote financiële problemen als de beheerder ‘vergeet’ voor de VvE een aparte rekening te openen. Beheerder failliet? De VvE is haar geld kwijt! Daarom heeft VvE Belang het initiatief genomen om een klachtenlijn te openen waar Verenigingen van Eigenaren en appartementseigenaren klachten kunnen melden over hun VvE-beheerder.
D
Kleine VvE’en hebben het
vaak moeilijk als het gaat
om de organisatie, het samen-
stellen van een meerjaren-
onderhoudsplan en het
vaststellen c.q. innen van
de periodieke bijdrage.
Daarom zijn veel van die
kleine VvE’en ‘slapend’.
In de rubriek ‘Op bezoek bij...’ besteden we aandacht aan
kleine Verenigingen van
Eigenaren die hun zaken
prima voor elkaar hebben.
VvEOpBezoekBij...
VvE De Houtwerf in Nieuwerbrug
eijk: “Om de kosten beheersbaar te houden, voeren
we het beheer op het gebied van technische en alge-
mene zaken zelf uit; de administratie is ondergebracht
bij een oud-collega van mij. Hij is geen eigenaar, maar
heel deskundig. Die constructie bevalt uitstekend.
Desondanks hebben we wel een behoorlijk probleem. Tot op
heden is nog steeds één appartement in bezit van bouwon-
derneming B, die indertijd het complex heeft gebouwd. Dat
bedrijf is nu failliet en we zijn volop in onderhandeling met de
curator.”
Verhuurd appartement“B. heeft het appartement verhuurd, zonder ons daarvan in
kennis te stellen. Een Huurdersverklaring hebben we nooit
ontvangen. Tijdens de Algemene Ledenvergaderingen was er
altijd een vertegenwoordiger van B. aanwezig. Begin dit jaar
meldde B. ons niet aanwezig te zullen zijn en ook geen vol-
macht aan een andere eigenaar te verstrekken.
Toen er een achterstand in betaling optrad, hebben we dat
aan B. gemeld. In mei bleek het bedrijf failliet en hoorden we
dat we ons konden melden bij de curator. Inmiddels is de ach-
terstallige betaling nog niet verricht en de huurder heeft de
huur opgezegd per 1 september jl. We proberen via de cura-
tor ons geld te krijgen.
Die heeft ons al meegedeeld dat de kans dat dat ook
gebeurt, vrij klein is. Probleem is dat we in 2013 een grote
schilderbeurt hebben gepland, dus we hebben het geld
nodig. Anders moeten we het noodzakelijke onderhoud uit-
stellen en dat willen we niet.”
Concurrente vorderingVoorzitter Beijk ging niet zomaar akkoord met de stelling van
de curator dat de VvE een ‘concurrente vordering’ heeft op
bedrijf B. en dat er waarschijnlijk onvoldoende middelen zou-
den zijn om ‘enige uitkering’ te kunnen doen.
Hij stelt: “Als VvE komen wij direct na de Belastingdienst en
de hypotheekverstrekker. Het verbaasde ons dat de curator
niet op de hoogte was van de verhuur van het appartement
en van de financiële problemen die daaruit voortvloeien.”
Mr. Nicolette Smeenk, hoofd Juridische Dienst bij VvE Belang:
“Dat de curator niet op de hoogte was van de verhuur, komt
mij ook vreemd voor. Het feit dat de huur per september
opgezegd is, staat los van het feit, dat er kennelijk achterstal-
lige betalingen zijn van de periodieke bijdrage. Zolang het
bedrijf nog niet failliet was, had de VvE nog meer achter de
betaling aan moeten zitten. Na het faillissement vallen de
inkomsten in de boedel van het bedrijf. Het is correct dat de
Belastingdienst en de hypotheekhouder eerst komen bij een
faillissement. De VvE behoort tot de concurrente schuldeisers,
maar het kan zijn, dat voor hen al niets meer te verdelen valt.
Uit artikel 3:286 BW blijkt wél dat uit het bedrag dat de ver-
koop van het appartementsrecht oplevert, na voldoen van de
schuld aan Belastingdienst en hypotheekhouder als eerste de
achterstallige bijdragen van de VvE van afgelopen en lopend
boekjaar voldaan worden. Dat is dus alleen het geval als er
iets overblijft van de verkoop van het appartementsrecht en
de schuld aan de Belasting en hypotheekhouder is afgelost.
Dat zal zelden het geval zijn.” ■
“We zijn een kleine VvE maar heel actief en zeker niet slapend!” Zo begint het verhaal van Renirus Beijk, voorzitter van VvE De Houtwerf in Nieuwerbrug. Het kleine complex midden in het Groene Hart bestaat uit zes wooneenheden en werd opgeleverd in 2006. De VvE functioneert prima, maar zit wel met een groot probleem.
B
VvE magazine november 2012 31
VvEBijzondereAppartementen
ij zijn niet van plan om hier ooit nog weg te
gaan”, zegt Dick Oldenburg, die samen met
zijn echtgenote een ruim, licht appartement
op de eerste verdieping bewoont. “We woon-
den hiervoor in een appartement in Barendrecht (waar ik
overigens secretaris was van de VvE), maar toen we dit
project zagen, hebben we onmiddellijk een optie genomen.
Tijdens de bouw hadden we een goed contact met het
bouwteam en het hele proces is bijzonder prettig verlopen.
We wonen hier nu enkele maanden en het bevalt prima.
Vlakbij de dijk langs de Oude Maas en de polder De Kijve-
landen en in het centrum van het dorp met alle winkels op
loopafstand. En binnen 20 minuten zijn we met de auto
of de metro in hartje Rotterdam.”
VvE magazine november 201232
Acht typesIn De Dyckgraaf bevinden zich acht driekamerappartemen-
ten in evenzoveel types, verdeeld over de begane grond en
twee verdiepingen. De woningen variëren in grootte tussen
ca. 87 m2 en 135 m2. In de twee appartementen op de
tweede verdieping (de penthouses) zijn de authentieke bal-
ken uit de boerderij op een prominente wijze aangebracht.
Verder herinnert binnen niets meer aan de oude boerderij:
het ontwerp is strak en modern zonder kitscherige nep-
antieke details. Opvallend is het licht dat naar binnen valt via
het royale aantal (dak)ramen. De loggia’s vormen een prima
verblijfplaats, ook als het niet erg warm is. Elk appartement
heeft een eigen parkeerplaats en een buitenberging annex
carport.
In het centrum van Poortugaal, een landelijk dorp onder de rook van Rotterdam, raakte een oude boerenschuur steeds meer in verval. De schuur grenst aan een voormalige boerderij, die door Woningbouwvereniging Poortugaal - na een grondige renovatie - in gebruik is genomen als kantoor. Op een prachtige groene plek in het cen-trum van Poortugaal. In vroeger tijden woonde hier de dijkgraaf, een autoriteit in een dijkdorp. De schuur was eigendom van de gemeente en werd gebruikt als opslagruimte. Na een forse renovatie is de schuur omgetoverd tot een klein-schalig appartementencomplex: De Dyckgraaf.
“WAcht comfortabele appartementen in een sfeervol complex
De Dyckgraaf:historisch wonen in een verbouwde monumentale boerenschuur
VvE Magazine besteedt aandacht aan bijzondere appartementen. In deze zevenentwintigsteaflevering van deze serie aandacht voor appartementencomplex De Dyckgraaf in Poortugaal
“Binnen de kap”Ir. Arno van Wezel, partner bij A3 Architecten uit Rotterdam,
tekende voor het ontwerp. Het bureau was ook betrokken bij
het project ‘De Toekomst’ in Vlaardingen, dat genomineerd
was voor de Gulden Feniks 2012, de Nationale Renovatieprijs.
Daar zijn blokken jaren 60-flats op een uitgekiende wijze
gerenoveerd tot aantrekkelijke koop- en huurwoningen.
Van Wezel: “De loggia’s zijn een gevolg van de eis dat het
hele ontwerp binnen de kap van de boerderij zou blijven.
We konden dus geen balkons aanbrengen. Het was voor ons
bureau ook de eerste keer dat we een voormalige schuur
renoveerden. Er was vóór de aankoop door de corporatie al
veel ‘gerommeld’ aan de zijgevels en de oude constructie was
behoorlijk aangetast. Echter: hoger in het gebouw bleken de
houten balken nog van goede kwaliteit. Die zijn daarom
bewerkt en hergebruikt in het complex.”
Oude kopgevels“Natuurlijk hebben we heel goed nagedacht voor we de
schuur (een gemeentelijke monument) aankochten”, vertelt
Huib van Heusden, manager techniek en ontwikkeling bij
Woningbouw-vereniging Poortugaal. “Er waren in Poortugaal
al enkele markante panden gesloopt, dus de kwestie lag poli-
tiek gevoelig. In 2005 hebben we de schuur plus de grond
eromheen (die we al om niet in gebruik hadden) toch aange-
kocht. Het gebouw dreigde een bouwval te worden en dat
zorgde voor meer politiek draagvlak om iets met de schuur
te gaan doen.
We hebben contact gezocht met drie architectenbureaus.
We hebben hun gevraagd een ontwerp te maken en een visie
te geven op de mogelijkheden. A3 Architecten kwam met het
mooiste ontwerp, waarbij de kopgevels in stand bleven (een
eis van de politiek) en waarbij, zoals gezegd, ook een aantal
oude balken hergebruikt kon worden.”
Archeologische vindplaats“In mei 2009 lag er een akkoord van de Welstandscommissie,
maar gaf de Monumentencommissie een negatief advies: die
wilde dat de oude balkenconstructie integraal intact bleef.
Dat maakte de bouw van acht appartementen onrealiseer-
baar; het gebouw zou dan niet te exploiteren zijn. De
verantwoordelijke wethouder heeft dat advies gelukkig
naast zich neergelegd.
Volgend obstakel: het ging om een mogelijke archeologische
vindplaats. Dat klopte: er zijn o.a. drie waterputten gevonden,
waarschijnlijk uit de zestiende eeuw. Die zijn in kaart gebracht
en gefotografeerd. Daarna hebben ze een plaats in de kruip-
ruimte van het complex gekregen.
In november 2010 begon Gebr. Verschoor Bouw- en
Aannemingsbedrijf met de bouw, en in april jl. zijn de eerste
woningen in De Dyckgraaf opgeleverd. Nog niet alle apparte-
menten zijn verkocht. Er is veel belangstelling voor, maar we
hebben helaas ook te lijden onder de problemen op de
woningmarkt. Daarom organiseren we elke week een Open
Huis in de modelwoning.”
EnergiezuinigDe appartementen in De Dyckgraaf zijn energiezuinig, vertelt
architect Van Wezel. “Uitgangspunt is natuurlijk het huidige
Bouwbesluit. De appartementen hebben het A-label, maar wij
zijn veel verder gegaan dan vereist was voor dat label. De EPC-
waarde is 0,8. Voor de ramen hebben we HR++ glas gebruikt.
Bij ons streven naar energiezuinigheid werden we geholpen
door de oude constructie: de muren zijn 30 centimeter dik. Die
zijn nog eens extra geïsoleerd. Aan de brede vensterbanken
kun je zien hoe dik de muren zijn. Op (of eigenlijk ín) die ven-
sterbanken kun je gemakkelijk zitten - net als vroeger!”
Dick Oldenburg neemt de gelegenheid te baat om de archi-
tect te polsen over buitenzonwering: “Het wordt heel warm
aan de zuidkant, maar we weten niet goed welke zonwering
we moeten kiezen. Kun je daar een advies voor geven?”
De architect zegt dat toe. De informele sfeer is typerend voor
de wijze waarop het hele bouwproces - in bouwteamverband -
is verlopen.
VvE De DyckgraafDe VvE is - zoals gebruikelijk - al tijdens de bouw opgericht.
Woningbouwvereniging Poortugaal neemt voorlopig het
beheer op zich. Er is een concept-huishoudelijk reglement
waarover de bewoners zich binnenkort kunnen uitspreken.
Dan kunnen zij ook beslissen of de corporatie het beheer blijft
doen of dat een externe beheerder wordt aangezocht. De
periodieke bijdrage ligt op € 175,- per maand, wat vrij hoog is
voor een nieuwbouwcomplex. “Ik ben daar heel blij mee”, zegt
Dick Oldenburg. “In ons vorige appartement heb ik ook aan-
gedrongen op een goed gevuld reservefonds. Ik wil niet in een
situatie terechtkomen waarin er geen geld is voor noodzakelijk
onderhoud. Daar moeten we nu al voor reserveren.” ■
VvE magazine november 2012 33
lumper: “Een VvE heeft mini-
maal een aansprakelijkheids-
verzekering en een brand-
en opstalverzekering nodig.
Daarnaast hebben de meeste VvE’en
een glasverzekering. Deze verzekering
dekt alle schade aan glas als gevolg
van glasbreuk in het hele appartemen-
tencomplex. Als er onbetaalde
bestuursleden zijn, is het verstandig als
een VvE ook een bestuurdersaanspra-
kelijkheidsverzekering afsluit. Hiermee
is het privévermogen van het VvE-
bestuur beschermd tegen claims.
Een rechtsbijstandsverzekering biedt
financiële bescherming tegen de kos-
ten van juridische bijstand. En om
vrijwilligers schadeloos te stellen bij
ongevallen waarvoor de VvE niet ver-
antwoordelijk is, heeft Centraal Beheer
Achmea de ongevallenverzekering
voor vrijwilligers.”
Klumper adviseert Verenigingen van
Eigenaren alle verzekeringen bij één
verzekeraar onder te brengen. “De
VvE heeft dan een veel beter overzicht
dan wanneer de verzekeringen bij
verschillende maatschappijen zijn
ondergebracht. Bovendien heeft een
VvE bij schade slechts te maken met
één verzekeraar. Dat scheelt een hoop
rompslomp en tijd.”
De brandverzekeringKlumper: ”Bij een brandverzekering
moet vooral de herbouwwaarde verze-
kerd worden. Die kan bepaald worden
door een onafhankelijke taxateur en
dat moet eenmaal per zes jaar gebeu-
ren. Door afspraken die Centraal
Beheer Achmea heeft gemaakt met
VvEVerzekeringen
Welke verzekeringen zijnbelangrijk voor een VvE?
“Ik krijg vaak van VvE-bestuurders de vraag welke verzekeringen ze volgens wet of reglement moeten afsluiten. Het antwoord is eenvoudig: een VvE is volgens de wet nergens toe verplicht. De splitsingsakte schrijft een VvE wél voor dat twee verzekeringen verplicht zijn: een uitgebreide brandverzekering en een aan-sprakelijkheidsverzekering.” Dat stelt mr. M.W. Klumper, senior accountmanager bij Centraal Beheer Achmea. Hij adviseert VvE’en ook om aanvullend glas, bestuurdersaansprakelijkheid, ongevallen en rechtsbijstand goed te regelen.
een aantal taxatiebureaus, kost de
taxatie slechts € 25,- per appartement
met een minimum van € 325,- per VvE.
Bij de taxatie kan al het meerwerk
zoals verbouwingen, keuken en badka-
mer meegenomen worden.
Het is verstandig om het meerwerk
mee te verzekeren op de VvE-polis.
Bij schade is er dan geen discussie
over de vraag welke verzekeraar de
schade moet betalen. De eigenaren
van appartementen kunnen de meer-
kosten voor bijvoorbeeld een nieuwe
keuken of badkamer ook verzekeren
op de eigen inboedelverzekering
onder de noemer Eigenaarsbelang.”
Gemak voor de VvEVvE’en die een uitgebreide brandver-
zekering hebben afgesloten bij
Centraal Beheer Achmea, kunnen in
geval van schade kiezen voor uitkering
van het schadebedrag of voor schade-
herstel in natura. Klumper: “Die laatste
optie betekent vooral: gemak. De VvE
hoeft zelf geen aannemer in te schake-
len; ze belt gewoon naar Centraal
Beheer Achmea. Wij nemen contact
op met een of meer herstelbedrijven
uit ons uitgebreide, landelijke netwerk.
Het probleem wordt dan direct verhol-
pen en de schade aan de muren en het
plafond wordt ook hersteld. Centraal
Beheer Achmea betaalt de nota en als
extra voordeel wordt het standaard
eigen risico (behalve bij stormschades)
niet meer in rekening gebracht.
En dan is er nog de bestuurdersaanspra-
kelijkheidsverzekering. Die is aan te
bevelen voor een VvE met ‘eigen’
bestuursleden, die het werk onbetaald
doen. Het gaat vooral om de rechtsbij-
stand. We zien nogal eens dat er
onterechte claims worden ingediend
tegen het bestuur. Dat moet zich daarte-
gen wel kunnen verweren en de kosten
van een advocaat kunnen flink oplopen!
Extra: korting!Centraal Beheer Achmea biedt speciaal
voor Verenigingen van Eigenaren de
VvE-Meerkeuzepolis. Een alles-in-één-
polis waarmee u de verzekeringen regelt
die het beste bij de VvE passen.
Daarnaast zijn er nog een aantal extra’s.
Zo kan een risicoadviseur u helpen om
de kans op schade te verminderen. U
krijgt advies over regelmatige dak- en
leidinginspecties, controle van elektri-
sche installaties en informatie en advies
over wettelijke eisen van blusmiddelen.
Bovendien krijgt u via Centraal Beheer
Achmea korting bij de aanschaf van pro-
ducten of diensten. Dat voordeel kan
dus aardig oplopen!” ■
Wilt u meer weten?Dan kunt u altijd ‘even Apeldoorn bel-
len’. De VvE-desk is van maandag t/m
vrijdag van 8.00 – 17.30 uur te bereiken
op telefoonnummer 055 - 579 81 15.
VvE magazine november 201234
K
Met de VvE-Meerkeuzepolis regelt u alle verzekeringen die het beste bij uw VvE passen
Valt het mee met uw VvE?De VvE. Het valt niet altijd mee met zoveel mensen en wensen. Terwijl een aantal zaken gewoon goed geregeld moet zijn. Heeft uw VvE alles op orde? U ontdekt het snel en simpel met de online preventiescan van Centraal Beheer Achmea. Beantwoord de 12 vragen en krijg direct zicht op wat er beter kan.
Doe even de preventiecheck op www.valthetmeemetdevve.nl
Meer weten over de oplossingen van Centraal Beheer Achmea? Trek dan even aan de bel op 055 - 57 98 115.
VvEBouwkundig
oed beschouwd weten we niet
echt hoeveel tevreden apparte-
mentseigenaren er zijn in die
gemengde complexen. Wat we
wél weten is dat woningcorporaties
professionele beheerders zijn, die
gewend zijn om het financiële, het soci-
ale en technische beheer aan elkaar te
verbinden voor een periode van 25 tot
50 jaar. Ze splitsen die beheertaken -
net als in een gewoon huishouden - in
beleid en uitvoering: wat moeten we,
wat willen we, wat kunnen we en wat
doen we?
Ze bepalen heel nauwkeurig hoe de
woningmarkt zich ontwikkelt. Welke
woningen zijn geschikt voor welke
mensen en wat betekent dat voor het
beleid van de corporatie? Zo verant-
woorden zij hun beleid naar de
gemeente, de rijksoverheid, hun organi-
satie, hun huurders en andere groepen
waarmee wordt samengewerkt.
Bovendien beperkt hun verantwoorde-
lijkheid zich niet tot de gebouwen; ze
moeten dat beheer uitbreiden tot de
buurten, hele wijken en soms tot een
hele stad.
Corporaties werken anders dan VvE’en.
Ze sparen niet op een rekening om
hieruit later de kosten voor het onder-
houd en verbeteringen te kunnen
betalen: ze betalen die kosten uit de
huurinkomsten. Bij het onderhoud her-
stellen ze alleen wat defect is.
Moderniseren van gebouwen doen ze
veelal alleen als ze willen renoveren.
VvE magazine november 201236
Vereniging van Eigenaren: vijf tot tien jaarVvE’en zijn meestal geen professionele
beheerders die gewend zijn om over
een lange termijn beleid te maken. De
planningshorizon van een VvE ligt vaak
op vijf tot maximaal tien jaar. Natuurlijk
wordt bij actieve verenigingen financi-
eel beleid gevoerd om alle kosten te
kunnen betalen, maar dan gaat het
eigenlijk alleen om zaken die het
woningcomplex betreffen.
Nu de woningmarkt slecht functioneert,
zien we wel initiatieven om oudere
complexen te moderniseren, zodat de
eigenaren veel langer in hun woning
kunnen blijven wonen. Verhuizen is las-
tig, want de verkoop van de woning is
momenteel moeilijk tot bijna onmoge-
lijk. Ook bij dat moderniseren wordt
vaak gedacht in periodes van vijf tot
tien jaar; dat is overzichtelijk. Als een
eigenaar echt vindt dat de woning niet
meer bij hem past, wil hij wel naar een
andere woning kunnen uitkijken.
De invloed van de VvE beperkt zich in
de meeste gevallen tot het eigen woon-
complex en de eventuele groenvoor-
zienig op het eigen terrein. De rest van
de woonomgeving valt, wat hun betreft,
onder ‘de gemeente’. Verenigingen van
Eigenaren werken met begrotingen
waarvoor is gespaard in een reserve-
fonds. Dat is lastig voor woningcorpo-
raties. Ook als er maar één woning in
een complex is verkocht, moeten ze de
financiële middelen veel eerder reser-
G
Samenwerking met woningcorporaties biedt kansen voor VvE’enWe zien steeds meer Verenigingen van Eigenaren ontstaan; veelal doordat woningcorporaties appartementen verkopen in hun complexen. Zolang er nog huurwoningen in het complex voorkomen, zal er een - al dan niet tijde-lijke - situatie ontstaan dat de eigenaren binnen de VvE moeten samenwerken met de woningcorporatie. In veel gevallen bieden woningcor-poraties beheertaken aan Verenigingen van Eigenaren aan. Dat kan een positieve invloed hebben op de kwaliteit van de woningen en op het goed functioneren van het beheer. Mits er goede afspraken worden gemaakt!
veren dan toen de woningen nog
geheel hun eigendom waren.
Woningbeheer door de VvEDe meeste tijd van de bestuurders en
de ingehuurde administratiekantoren
gaat zitten in het incasseren van de
maandelijkse bijdragen en het voorbe-
reiden en uitvoeren van het planmatige
onderhoud. Plus de administratie, de
boekhouding, het regelen van de ver-
gaderingen, het maken van de notulen,
de zorg voor goede verzekeringen, het
uitvoeren van het klachtenonderhoud
en het toezicht op het naleven van de
afspraken die zijn vastgelegd in de
aktes, het huishoudelijk reglement en
de verslagen van de ALV en andere
vergaderingen.
De uitgaven voor het planmatige onder-
houd zijn veruit het grootst. Niet alleen
voor het repareren van onderdelen die
versleten zijn, roesten of rotten, maar
ook voor zaken die niet goed functio-
neren. Verenigingen van Eigenaren
maken daarom meer onderscheid tus-
sen onderhoud en zaken die niet goed
functioneren. Als appartementseige-
naar bent u waarschijnlijk ook méér dan
huurders betrokken bij het schoon en
heel houden van gebouw en omgeving.
Beheer door woningcorporatiesGoed beheer van een gemengd com-
plex hangt nauw samen met de
instelling van de betrokken mede-
werkers van de woningcorporatie.
Zij hebben veel ervaring met de uitvoe-
ring van werkzaamheden en ze weten
hoe ze daarvoor een goede prijs kunnen
bedingen. Bovendien zijn ze ervaren in
de beoordeling van offertes. Daarmee
kan de VvE haar voordeel doen.
Bovendien kan de corporatie de VvE
helpen om, in samenwerking met de
gemeente, meer invloed uit te oefenen
op het functioneren van de buurt, de
wijk en de stad.
Woningcorporaties zijn verplicht hun
huurders te betrekken bij de aanpak
van het onderhoud. Maar appartements-
eigenaren hebben hun eigen verant-
woordelijkheid! Bij een gemengde VvE
moet de corporatie dus anders omgaan
met de betrokkenheid van de huurders.
Die moeten meedenken over zaken als
het schoon en netjes houden van het
wooncomplex, maar de besluitvorming
over de kosten blijft bij de woningcor-
poratie liggen. Die is immers als
eigenaar lid van de VvE.
Bij voorkeur overlegt de woningcorpo-
ratie vooraf met de huurders en brengt
ze die kennis in de ALV in. De corporatie
koppelt daarna de besluitvorming -
onderbouwd met argumenten - terug
naar de huurders. In de ALV kan dan in
goed overleg worden besloten welke
uitgaven verantwoord zijn voor het
reservefonds, welke maandelijkse
bijdragen passend zijn voor de apparte-
mentseigenaren en welke afspraken
nodig zijn voor een goed gebruik van
de algemene ruimten.
Goede afsprakenVanzelfsprekend moeten vanaf het
begin goede afspraken worden
gemaakt over de beheerwerkzaamhe-
den die de VvE en de woningcorporatie
moeten uitvoeren. Zorg voor een jaar-
lijks overleg over het functioneren van
de gebouwen en de woonomgeving,
zodat de afspraken goed passen bij de
actuele gebeurtenissen.
Het is slim om bij de start van de samenwerking een meerjarenonderhoudsplan te maken
VvE magazine november 2012 37
Het is slim om bij de start van de
samenwerking een meerjarenonder-
houdsplan te maken voor de korte en
de langere termijn. Dan weten alle
betrokkenen hoeveel geld er naar het
reservefonds moet. Als een woning ver-
kocht wordt door de corporatie, is het
verstandig om de afspraken nog eens
tegen het licht te houden, want dan ver-
andert de verhouding binnen de VvE.
Tip: kijk ook eens bij andere complexen
van de woningcorporatie. Wat gaat wel
en niet goed met het onderhoud en
met het gebruik van de algemene ruim-
ten? Leg het resultaat op schrift vast en
vermeld welke gebreken acceptabel zijn
en wanneer verbeteringen van bijvoor-
beeld entrees, trappenhuizen enz.
nodig zijn. Zo kunt u prima afspraken
maken over de gebruiks- en onder-
houdskwaliteit. Moet het schilderwerk
echt op korte termijn worden uitge-
voerd of kan het nog even wachten?
Dat kan veel geld schelen!
Als er nog huurders in het wooncom-
plex wonen; spreek dan met de
woningcorporatie goed af welke rol de
huurders krijgen. Hoe beter die samen-
werking is en hoe eerder heldere
afspraken gemaakt worden; hoe beter.
Nieuwe kansenSamengevat kunnen we stellen dat de
samenwerking tussen woningcorpora-
ties en Verenigingen van Eigenaren heel
goed kan verlopen als vroeg in het pro-
ces de juiste afspraken zijn gemaakt.
Natuurlijk hangt het van de instelling
van betrokken personen af of de
samenwerking slaagt, maar samenwer-
king levert voor de VvE nieuwe
mogelijkheden en nieuwe kansen op.
Door de bundeling van kennis en
ervaring van de corporaties met de
ervaringsdeskundigheid van de appartements-
eigenaren ontstaan vaak mooie resulta-
ten. Daarmee doen alle betrokkenen
hun voordeel en is het prima wonen in
een gemengd complex. ■
Ing. Arie WarnaarOntwikkelend Beheer Woningen Vlaardingen
VvESchoonmaak
n de boetekennisgeving stond ook
exact vermeld om welke werkne-
mers het ging. VvE Willemina
werd verweten dat ze niet kon
aantonen ‘dat voor de arbeid die u
door deze twee vreemdelingen liet
verrichten, een tewerkstellings-
vergunning was afgegeven, terwijl
dat wel was vereist’.
Ad van Eck, penningmeester van VvE
Willemina, is verontwaardigd over de
opgelegde boete. “Wij hebben het
schoonmaakbedrijf volkomen te goe-
der trouw ingehuurd. Elke maand
betalen we keurig de factuur van ca.
€ 450,- inclusief BTW. We worden door
de Inspectie SZW als werkgever aange-
merkt in de zin van de Wet arbeid
vreemdelingen artikel 1 onder b sub 1.
Natuurlijk vinden wij de boete heel
onredelijk. Als ik bekijk hoe de wet
wordt geïnterpreteerd door SZW,
denk ik dat veel Verenigingen van
Eigenaren het risico lopen op een der-
gelijke boete. Ik vraag me af of VvE
Belang ons hierbij terzijde kan staan.”
Werkgever?Klaas Jan Schuurs, jurist bij VvE
Belang, heeft VvE Willemina inmid-
dels uitgelegd dat volgens deze
wet de begrippen ‘werkgever’ en
‘opdrachtgever’ ruimer worden geïn-
terpreteerd dan normaal hieronder
wordt verstaan. De VvE wordt - hoe-
wel ze opdrachtgever is - beschouwd
VvE magazine november 201238
Penningmeester VvE Willemina:
“Natuurlijk vinden wij de boete heel onredelijk”
als werkgever in de zin van deze wet.
Beiden hebben dan ook een zoge-
naamde verificatieplicht: ze moeten
o.a. identiteitsbewijzen en vergunnin-
gen controleren.
Schuurs: “Het is verstandig om in het
contract met het schoonmaakbedrijf
een bepaling op te nemen dat de
opdrachtnemer de schade die door de
VvE geleden wordt, zal vergoeden
indien de verplichtingen uit de WAV
niet door de opdrachtnemer worden
nageleefd. Als het bedrijf dan toch de
fout ingaat en de VvE geconfronteerd
wordt met een boete, kan ze die op
het bedrijf verhalen.
Daar zit natuurlijk een risico in: het
is maar de vraag of het bedrijf nog
bestaat als de VvE de boete wil ver-
halen. Daarom is het verstandig om
alleen in zee te gaan met een erkend
bedrijf. De VvE loopt dan aanzienlijk
minder risico.
Overigens is hier wellicht sprake van
een wanprestatie (de VvE heeft door
toedoen van het schoonmaakbedrijf
buiten haar schuld een boete gekre-
gen) of van een onrechtmatige daad.
Het bedrijf heeft immers iets gedaan
wat bij wet verboden is: het inhuren
van illegale werknemers. De VvE kan
aan een jurist opdracht geven om
uit te zoeken of het zinvol is om een
procedure aanhangig te maken om
de boete te verhalen op het schoon-
I
Boete voor VvE omdat hetschoonmaakbedrijf illegalewerknemers in dienst heeft
Groot was de schrik bij VvE Willemina in Amsterdam toen begin dit jaar een onderzoek werd aangekondigd door de Inspectie Sociale Zaken en Werkgelegenheid (vroeger Arbeidsinspectie). Het schoonmaakbedrijf dat door de VvE is ingehuurd voor de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes, had volgens de Inspectie illegale vreemdelingen in dienst. Uit het onderzoek bleek dat er inderdaad ‘een overtreding was gepleegd ingevolge de Wet arbeid vreemdelingen (WAV)’. Het Hoofd van de afdeling Boete, Dwangsom en Inning legde de VvE een boete op van maar liefst € 16.000,-.
maakbedrijf op de hierboven
genoemde gronden.”
Reactie OSBJan Kerstens is hoofd Arbeidsvoor-
waarden en Sociale Zekerheid bij de
Ondernemers-organisatie Schoon-
maak- en Bedrijfsdiensten (OSB), de
werkgeversorganisatie van de schoon-
maak- en glazenwassersbranche in
Nederland. Bij de OSB zijn 650 bedrij-
ven aangesloten, die zich richten op
het reguliere schoonmaakonderhoud
op verschillende soorten objecten,
glasbewassing, gevelreiniging,
industriële reiniging en calamiteiten-
schoonmaak. Gezamenlijk hebben zij
zo’n 120.000 medewerkers in dienst en
realiseren zij 80% van de totale omzet
in de markt.
Kerstens krijgt vaker te maken met
vragen over illegale werknemers. Hij
vertelt: “Het is uiterst vervelend dat
niet alleen het schoonmaakbedrijf,
maar ook de opdrachtgever - in dit
geval de VvE - een boete opgelegd
krijgt door Inspectie SZW. Als VvE
mag je immers verwachten dat het
schoonmaakbedrijf de personeelsza-
ken op orde heeft. De wetgever heeft
echter bepaald dat zowel het schoon-
maakbedrijf als in dit geval de
opdrachtgever verantwoordelijk is.
Zij worden op basis van de Wet arbeid
vreemdelingen beiden beschouwd als
werkgever (schoonmaakbedrijf for-
meel werkgever en opdrachtgever
feitelijk werkgever) en hebben daarom
de al genoemde verificatieplicht.”
‘Doorn in het oog’“Deze bepaling is OSB een doorn in
het oog en daarom stellen wij deze
regelmatig aan de orde in politiek
Den Haag. Dat de opdrachtgever
wordt beschouwd als feitelijk werk-
gever is begrijpelijk als het gaat om
uitzendkrachten, want daarmee
bestaat een gezagsverhouding. Ten
aanzien van schoonmakers bestaat
geen gezagsverhouding en daarbij
komt dat schoonmakers vaak ook nog
werken buiten de reguliere kantoortij-
den. Desondanks handhaaft de
wetgever tot op heden de ketenaan-
sprakelijkheid voor illegale arbeid.
Zolang dat het geval is moet dus ook
de opdrachtgever de identiteitsbewij-
zen van buitenlandse werknemers
blijven controleren.
Het probleem is dat werknemers van
over de grens andere identiteitsdocu-
menten en werkvergunningen met
zich meebrengen dan documenten die
wij in Nederland kennen. Maar hoe
weet u of het identiteitsdocument van
de medewerker geldig is? Bij de OSB-
schoonmaakbedrijven is bekend dat
de identiteit van een werknemer
nauwgezet moet worden gecontro-
leerd om illegale arbeid te voorkomen.
Op het gebied van identiteitscontrole
biedt OSB de leden verschillende
mogelijkheden aan. Wij adviseren om
VvE’en om altijd bij het schoonmaak-
bedrijf te informeren op welke wijze
de identiteitsdocumenten worden
gecontroleerd op echtheid. Ook in
“Helaas handhaaft de wetgever tot op heden de ketenaansprakelijkheid voor illegale arbeid”
VvE magazine november 2012 39
2012 heeft het kabinet nog te
kennen gegeven het ruime werkge-
versbegrip te zullen handhaven.”
KeurmerkOSB-leden moeten zich aan strenge
eisen op het gebied van arbeids-
voorwaarden, afdracht van sociale
premies, de gedragscode schoon-
maakbranche, veiligheid op de
werkvloer en schoonmaakspecifieke
eisen houden. OSB werkt daarom
aan een keurmerk, dat staat voor
kwaliteit en betrouwbaarheid, ook
als het gaat om voorkoming van
illegale arbeid.
Bedrijven die voldoen aan de NEN
4400-1-norm, bieden ook zekerheid
omtrent arbeidsvoorwaarden. Deze
nationale norm stelt eisen aan in
Nederland gevestigde (onder)aan-
nemers van werk over de afdracht
van belastingen en sociale premies
en het gerechtigd zijn van mede-
werkers tot het verrichten van
arbeid in Nederland. Het doel van
de norm is het beperken van het
risico voor opdrachtgevers op
verhaal en boetes van de
Belastingdienst, de Arbeidsinspectie
en andere overheidsinstanties.
Verenigingen van eigenaren die zijn
aangesloten bij VvE Belang, kunnen
voor vergelijkbare en andere pro-
blemen contact opnemen met de
Juridische Dienst van VvE Belang. ■
Pas op bij contractwisselingEr is nóg een risico voor de VvE: als u
niet tevreden bent over uw schoon-
maakbedrijf en een ander bedrijf
inhuurt, kunt u te maken krijgen met
een bepaling uit de algemeen bin-
dende CAO van de schoonmaak-
bedrijven (voor zover van toepassing).
Daarin staat dat bij een contractwisse-
ling het nieuwe schoonmaakbedrijf de
werknemers van het oude bedrijf een
arbeidscontract moet aanbieden (mits
de werknemer minimaal 1,5 jaar op het
object werkzaam is). U kunt dus bij
het nieuwe bedrijf te maken krijgen
met dezelfde schoonmakers; dan komt
u van de regen in de drup. De OSB
raadt daarom aan om het probleem
eerst aan te kaarten bij het huidige
schoonmaakbedrijf om in goed over-
leg naar een oplossing voor de
problemen te zoeken.
Het is verstandig om alleen in zee te gaan met een erkend schoonmaakbedrijf.
1101.02 www.Like2movit.nl
Eén loket voor slim onderhoudvan flats en appartementenVvE bestuurders ontzorgd
Planbuilding weet wat er bij onderhoud komt kijken. Wij kunnen op voorhand voor de komende 15 jaar vast prijzen afgeven voor al het uit te voeren onderhoud. Door de werkzaamheden van de verschillende disciplines op elkaar af te stemmen, worden kosten en milieu bespaard en de overlast tot een minimum beperkt. Wilt u weten hoe op de slimste manier het onderhoud bij u geregeld kan worden, neem dan contact met ons op voor een persoonlijke kennismaking en advies (tel. 0418 683 616), of kijk op onze website voor meer informatie.
• Schilderonderhoud
• Dakonderhoud
• Liftonderhoud
• Gevelrenovatieen-onderhoud
www.planbuilding.nl
Omdat onderhoud
slimmer kan!
Slimbesparenoponderhoud?Vraagde
aan!Tel:0418683616
GRATISQUICKSCAN
Het appartementencomplex aan de rand van Maassluis omvat 36 appartementen, gesitueerd in hoogbouw van acht etages en
laagbouw van drie etages. De Vereniging van Eigenaren (VvE) ‘Orangerie’ kent een trouw bestuur met kennis van zaken. Voorzitter Henk Veldkamp: “De waarde van het eigendom van de bewoners willen wij op peil houden, achterstallig onderhoud moet voorkomen worden.” Om die reden heeft het bestuur vijf jaar geleden een onderhoudsplan laten opstellen op basis waarvan het noodzakelijk onderhoud voor de komende tien jaar op papier is gezet. In nauw overleg met het vaste onderhouds-bedrijf Geluk Schilders wordt jaarlijks een deel van het onderhoud uitgevoerd.
Luisteren naar adviesEen groot project was de houtrotrenovatie aan de kozijnen. Veldkamp: “Stappen we over op kunststof- of aluminiumkozijnen of blijft het hout? Luisterend naar het advies van Geluk hebben wij gekozen voor toepassing van Woodstone profielen op de bestaande kozijnen na verwijdering van het houtrot. We kregen een garantie van
VvEOnderhoud
Voorzitter VvE Orangerie Henk Veldkamp kijkt naar de lange termijn
‘Blind kunnen varen op het onderhoudsbedrijf’ “Het is nu eenmaal niet onze expertise. Daarom hebben we voor het groot onderhoud echt behoefte aan goed advies van het schilders- en onderhoudsbedrijf. Onze vaste relatie zorgt voor continuïteit en vertrouwen.”
tenminste 15 jaar. Zo zie je maar: een goed gesprek met je onderhoudsbedrijf kan veel geld schelen.” Vorig jaar is het gebouw rondom geschilderd en onlangs zijn enkele luifels behandeld en hebben de brieven-bussen een opknapbeurt gekregen. “Geluk is onze huisschilder geworden die we kun-nen vertrouwen. Ze denken goed met ons mee, adviseren op basis van inspecties en brengen altijd vooraf een heldere offerte uit. Soms dient zich de vraag aan of het
Hoe herkent u knap schilder- en onderhoudswerk?Voor elke VvE geldt de verplichting om een reservering te doen voor het onder-houdsfonds. Een professioneel schilders- en onderhoudsbedrijf adviseert het bestuur van de VvE en kan u helpen bij het opstellen van een plan voor totaalonderhoud. Een meerjarige onderhoudsplanning geeft u inzicht in het benodigde budget. Het bedrijf neemt u zorgen uit handen en steekt veel energie in de communicatie met bewoners. Met tijdige en persoonlijke informatie blijven bewoners aangesloten en weten zij wat ze kunnen verwachten. Meer weten?Kijk op www.knap-werk.nl
Bekijk de film van VvE Orangerie op www.knap-werk.nl
onderhoud uitgesteld kan worden. Hun ad-vies weegt zwaar, want uitstel kan leiden tot extra hoge kosten op langere termijn.”De VvE is ook blij met vaste schilder Arie Herwig die naast vakmanschap uitblinkt in sociale contacten. “De bewoners heb-ben het liefst Arie over de vloer. Hij heeft begrip voor hun situatie en houdt rekening met hun wensen. Gelukkig kunnen we hem altijd reserveren zodra zich onder-houdswerk aandient.” n
Henk Veldkamp
VvE Orangerie
2inB-Kanp Werk redactioneel.indd 1 02-10-12 10:44
VvE magazine november 2012 41
VvEBouwkundig
ob Hamers: “Iedereen weet nu wel dat een reserve-
fonds verplicht is voor elke VvE, maar dat zo’n fonds
gebaseerd moet zijn op een goede meerjarenonder-
houdsplanning (MJOP), is nog niet bij iedereen
doorgedrongen. Wij verwachten dat zo’n planning binnen
niet al te lange tijd ook verplicht zal worden gesteld. Logisch,
want het is de eerste stap op weg naar goed, doelmatig
onderhoud van het appartementengebouw.
Wij hebben regelmatig contact met certificeringsinstantie
SKW, die de richtlijnen opstelt voor zo’n MJOP en we werken
nu al volgens die richtlijnen. VvE’en die ons inschakelen voor
het opstellen van zo’n MJOP, weten dus zeker dat ze een
goed onderbouwd plan krijgen. Wij kijken niet alleen naar
kostenposten, maar ook naar de conditie van het gebouw.
De VvE komt op deze manier niet voor onaangename verras-
singen te staan.”
OnafhankelijkHamers en zijn collega Rob van den Boom geven overal in
het land advies bij de uitvoering van grootonderhoud. Dat
leidde in veel gevallen tot de vraag om een bouwkundige
inspectie. “We worden ook steeds vaker ingeschakeld om
advies te geven bij geschillen met aannemers en om onder-
zoek te doen naar de oorzaak van klachten als lekkage,
scheurvorming en dergelijke. VvE’en zijn duidelijk in groten
getale op zoek naar een onafhankelijk aanspreekpunt voor al
die zaken. Dat aanspreekpunt bieden wij hun. We doen dat
overigens in nauwe samenwerking met VvE Belang.”
VvE magazine november 201242
R
“Wij zijn voor de VvE het eerste aan- spreekpunt bij problemen en geschillen”
Verenigingen van Eigenaren hebben behoefte aan een aanspreekpunt waar ze met al hun vragen, problemen en geschillen op bouwkundig gebied terecht kunnen. Een onafhankelijk aanspreekpunt welteverstaan, want er mag geen schijn van belangenverstrengeling ont-staan. Daarom heeft Rob Hamers in samenwerking met VvE Belang ‘Bouwkundig VvE Advies’ opgericht. Bij het kantoor, dat gevestigd is in Tilburg, kunnen VvE’en op een laagdrempelige manier hun licht opsteken over bouwkundige zaken. Er is een telefonische helpdesk, maar de bouwkundigen komen ook graag naar u toe. Bijvoorbeeld om te helpen bij het opstellen van een meerjarenonderhoudsplanning.
Van den Boom: “Onze onafhankelijkheid is een belangrijk
pluspunt. We geven de VvE geen advies omtrent de keuze
van een onderhoudsbedrijf en we vragen ook geen offerte
aan. Dat doet de VvE zelf. Wij helpen desgewenst wel bij de
opstelling en de beoordeling van de offerte, maar de VvE
maakt zelf de keuze. Als ons wordt gevraagd om de naam
van een bedrijf dat de klus kan uitvoeren, verwijzen we naar
de Onderhoudsbedrijvengids van VvE Belang. Daar vinden
VvE’en bedrijven die goed werk leveren.”
OndersteuningHamers en Van den Boom zien dat hun adviezen en rappor-
ten een belangrijke rol vervullen bij de besluitvorming binnen
de Algemene Ledenvergadering. “De technische man (of
vrouw) staat gewoon veel sterker met een goed onderbouwd
advies in handen. De ALV vraagt bijna altijd om verantwoor-
ding en onderbouwing (zeker ook financieel!), en dat is
veel eenvoudiger met zo’n advies of rapport. Dat maakt de
kans dat het voorstel wordt aangenomen, een stuk groter.
Bovendien weet de ALV op deze manier zeker dat er geen
‘vriendjes’ van bestuursleden worden ingehuurd voor de
uitvoering van het werk. Alles is transparant.
We krijgen veel positieve reacties op onze dienstverlening.
Onze opdrachtgevers waarderen vooral de heldere, begrijpe-
lijke taal: ze hebben een leesbaar rapport in handen,
waarmee ze het gesprek kunnen aangaan met de aannemer.
Dat geldt zowel voor het verstrekken van een opdracht als
voor het aankaarten van een probleem.”
Bouwkundig VvE Advies geeft onafhankelijk advies bij alle bouwkundige zaken
AbonnementHet Tilburgse bureau werkt niet alleen voor VvE’en maar ook
voor VvE-beheerders. Heel interessant voor die partijen is
het Bouwkundig VvE Advies Abonnement. Daarmee krijgt de
VvE gespecialiseerde, objectieve bouwkundige dienstverle-
ning voor een heel aantrekkelijk tarief. Ook het geven van
een second opinion is mogelijk. Abonnees kunnen gebruik
maken van de gratis telefonische helpdesk (maandag t/m
donderdag van 9.00 tot 12.00 uur) en ze krijgen korting op
het tarief voor bouwkundige dienstverlening. Daarnaast krij-
gen ze 10 procent korting op het opstellen van een MJOP
(of een update) en op bouwkundige inspecties door
Bouwkundig VvE Advies.
Duur is het abonnement zeker niet: de prijzen zijn gebaseerd
op de omvang van de VvE. Een indicatie: een VvE met 16
t/m 50 appartementen betaalt € 165,- per jaar inclusief BTW.
Voor kleinere VvE’en kost het abonnement enkele tientjes
minder; voor grotere wat meer.
EnergieadviesRob Hamers was tot enkele jaren geleden werkzaam als
aannemer; Rob van den Boom werkte in het verleden als
projectontwikkelaar. Ze hebben dus veel ervaring als het
gaat om bouwkundige zaken. De afgelopen jaren zijn advie-
zen op het gebied van energiebesparing steeds belangrijker
geworden. Voor de nieuwbouw is dat prima geregeld, maar
in bestaande bouw is nog een wereld te winnen.
“De kosten voor energie stijgen, en steeds meer VvE’en
vragen om energiebesparingadviezen”, zegt Van den Boom.
“Wij zijn gecertificeerd EPA-adviseur, en we mogen ook
energielabels verstrekken. Dat is wel zo efficiënt voor de
appartementseigenaar.”
Medio 2013 wordt het mogelijk om één energielabel te ver-
strekken voor een heel appartementengebouw. Tot die tijd
kunnen alleen labels worden afgegeven voor individuele
appartementen. “We moeten dus nog even roeien met de
riemen die we hebben”, zeggen Van den Boom en Hamers.
“Dat betekent dat we de energieprestatie van afzonderlijke
(referentie)appartementen in kaart brengen en die vertalen
we naar het hele gebouw. Op die manier heeft de VvE toch
een indicatie hoe het staat met de energieprestatie. De ALV
kan met ons advies in handen een besluit nemen om maatre-
gelen uit te voeren voor de collectieve ruimtes.”
OZB en energieprestatie“Het is dus nog even zo dat alle eigenaren meebetalen aan
energiebesparende maatregelen, terwijl in feite vooral de hoek-
en dakappartementen daarvan profiteren als het gaat om het
energielabel. Natuurlijk is dat onlogisch! De wet verplicht
appartementseigenaren om samen voor het onderhoud van
het gebouw zorg te dragen, maar één label voor het hele
gebouw is nog niet mogelijk. Gelukkig komt daar binnenkort
verandering in.
Wij zouden het overigens toejuichen als er - in het kader
van de discussie rond het energielabel - wat meer gesproken
zou worden over beloning van eigenaren die maatregelen
hebben genomen om hun energieverbruik te beperken. Je
kunt denken aan een korting op de WOZ-waarde (en dus
de onroerendezaakbelasting). Daarmee geef je woningei-
genaren de mogelijkheid om hun maatregelen direct te
verzilveren. Ze zien het voordeel direct terug op de OZB-
beschikking. En natuurlijk profiteren ze - op kortere of
langere termijn - van hun investering door een lager
energieverbruik.” ■
Meer informatieBouwkundig VvE Advies is aanwezig tijdens alle
voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang.
Voor meer informatie kunt u bellen: tel. 013 – 59 00 386
(maandag t/m donderdag van 9.00 tot 17.00 uur).
Mailen kan ook: [email protected].
Op de website www.bouwkundigvveadvies.nl vindt u ook informatie.
“Onze onafhankelijkheid is een belangrijk pluspunt”
VvE magazine november 2012 43
Bouwkundig VvE Advies
adres Ledeboerstraat 95048 AC Tilburg telefoon
013-59 00 386 website www.bouwkundigvveadvies.nl e-mail [email protected]
btw NL8107.55.208B01kvk 30180555bank 54.03.970
VvE Advies
147_12_001BV_Briefpapier.indd 1 23-01-12 15:23
Hout is duurzaamHout is hernieuwbaar: bomen kunnen na 20 tot 120 jaar geoogst worden terwijl grondstoffen als aardolie en erts eeuwen nodig hebben om tot ontwikkeling te komen. Duurzaam beheerde bossen vormen een onuitputtelijke grondstofbron. Door hout te gebruiken hebben ook generaties die na ons komen voldoende grondstoffen ter beschikking.
Hout is CO2 vastleggend Door fotosynthese zijn bomen in staat om CO2 uit de lucht te halen en samen met water uit de grond wordt hout gevormd. Door dit natuurlijke groeiproces worden grote hoeveelheden CO
2 vastgelegd en wordt zuurstof gevormd. In iedere m3 hout wordt gemiddeld 0,9 ton CO
2 opgeslagen. Hout heeft in vergelijking met andere fossiele materialen zoals cement, staal en kunststof zeer weinig energie nodig voor de winning en productie en heeft daardoor in vergelijking een verminderde CO
2 uitstoot van 1,1 ton per m3 tijdens productie en verwerking. Samen met de 0,9 ton CO
2 opgeslagen in hout wordt bij het gebruik van 1 m3 hout de emissie van CO2 met 2 ton gereduceerd. Daarnaast heeft hout als natuurproduct geen schadelijke emissies tijdens de gebruiksduur.
Hout is mooiHout is een natuurproduct. Net als uw meubels geven houten kozijnen en deuren ook een warme uitstraling. Houten kozijnen en deuren zijn een natuurlijke verbinding tussen de binnen- en buitenkant van uw woning of pand. Samen met de ontwerpvrijheid bij houten kozijnen kan iedere gewenste uitstraling verkregen worden waardoor de waarde van uw woning of pand met houten kozijnen beter waardevast is.
Hout is veiligHout in kozijnen heeft een hoge brandveilig heid. Door het lage warmtegeleidende vermogen en de verkoling van het oppervlak wordt de brand vertraagd. Daarnaast komen er bij verbranding nauwelijks schadelijke rookgassen vrij waardoor grote risico’s voor bewoners uitblijven.
Hout is milieuvriendelijkEr zijn geen grote hoeveelheden energie nodig om de grondstof hout te maken. Door hout te gebruiken voor kozijnen en deuren wordt het milieu geholpen in plaats van vervuild,
Hout is isolerendDoor de unieke celstructuur van hout heeft het zeer goede isolerende eigenschappen. Deze is bijvoorbeeld 15 keer beter dan beton, 400 keer beter dan staal en 1770 keer beter dan aluminium. Ook de muuraansluitingen zijn bij houten kozijnen goed gedetailleerd en voorkomen onnodige warmteverliezen tussen de muur en het kozijn. EPC normen worden gemakkelijker gehaald met houten kozijnen. Hierdoor wordt er veel energie bespaard gedurende de totale levensduur van het pand.
Hout is te onderhoudenHouten kozijnen en deuren kunnen worden onderhouden. Door voor houten kozijnen en deuren te kiezen kan de kleur op ieder moment worden aangepast waardoor panden of zelfs hele wijken relatief eenvoudig kunnen worden opgefrist. Beschadigingen kunnen worden bijgewerkt waardoor na een goede onderhoudsbeurt de kozijnen weer als nieuw zijn maar wel met een eigentijdse kleur en uitstraling.
Hout is sterkHout heeft een grote sterkte bij een relatief laag eigen gewicht. Houten kozijnen en deuren hebben een hoge inbraakwerendheid. Mocht er toch worden ingebroken dan is de braakschade meestal eenvoudig te repareren en hoeft niet het hele kozijn of deur vervangen te worden.
Hout is veelzijdigHout is zeer veelzijdig als het op ontwerpvrijheid aankomt. Vrijwel alle details kunnen gemaakt worden. Of het nu gaat om historische details bij restauratie van monumentale panden of moderne uitstralingen door design profileringen, in hout is bijna alles mogelijk. Ook later kunnen houten kozijnen worden aangepast aan de behoefte. Wanneer bijvoorbeeld in een later stadium besloten wordt om, in verband met isolatie, een dikker glaspakket toe te passen, kunnen de sponningen in houten kozijnen eenvoudig dieper worden uitgefreesd waardoor niet de hele kozijnen vervangen hoeven te worden. Ook de keus voor kleur is onbeperkt en kozijnen kunnen zonder meerprijs in iedere gewenste kleur worden geleverd.
Hout is recyclebaarHout is als geen ander materiaal zo goed te recyclen en er zijn geen grote hoeveelheden energie voor nodig om dit te doen. Wanneer hout niet meer wordt gerecycled kan het worden ingezet om groene energie te produceren. De hoeveelheid CO2 die daarbij vrijkomt, is niet meer dan de bij groei opgeslagen hoeveelheid CO2 in het hout. Hierdoor is het gebruik van hout voor energie volledig CO2 neutraal. Hout is ook biologisch volledig afbreekbaar zodat toekomstige generaties niet met afval opgescheept worden.
Waarom houten kozijnen en deuren?Hout wordt al vele eeuwen toegepast als bouwmateriaal. Ook kozijnen en deuren worden al sinds men-senheugenis gemaakt van hout. Hout heeft zich door de eeuwen heen bewezen duurzaam en betrouw-baar te zijn. In een overzicht willen we laten zien dat kozijnen en deuren gemaakt van hout in alle stadia van de gebruikscyclus de beste keus is. Of het nu om duurzaamheid, milieubelasting of uitstraling gaat, hout heeft duidelijke voordelen ten opzichte van alle andere gebruikte materialen.
Houten geveltimmerwerk
heeft een lange veelgepre-
zen traditie in ons land. Of
het nu gaat om duurzaam-
heid, veiligheid, milieubelasting of
uitstraling, hout heeft in ons klimaat
duidelijke voordelen ten opzicht van
andere materialen. En dat ervaren ook
veel VvE’en en woningbouwcorpora-
ties. In de jaren tachtig en negentig
van de vorige eeuw geplaatste en
inmiddels versleten kunststof kozijnen
worden massaal door moderne houten
varianten vervangen. Houten kozijnen
en deuren zijn een stijlvolle natuurlijke
verbinding tussen binnen en buiten.
De ontwerpvrijheid maakt iedere
gewenste uitstraling mogelijk en
draagt daarmee in belangrijke mate
bij aan de waardevastheid van een
woning of pand.
Monumentale settingVinkzicht op de hoek van de
Kinkerstraat en de Da Costakade in
Amsterdam is een rijksmonument. “In
een onbewaakt moment zijn er kunst-
stof kozijnen ingezet,” aldus architect
Onno Vlaanderen (Onno Vlaanderen
Architecten te Amsterdam).
“Bij de renovatie is besloten deze te
vervangen door meranti kozijnen met
een detaillering die er uitziet als de
originele schuifraamconstructie, maar
dan wel uitgevoerd met draai-kiep en
HR++ isolatieglas.” Na de renovatie,
die wordt uitgevoerd door GF Deko
Aannemers te Amsterdam, krijgen de
nieuwe woning-eigenaren moderne
appartementen in een monumentale
setting die aan alle moderne woon-
comforteisen voldoen, inclusief
ultra moderne houten raamkozijnen
met tussen ventilatie.
Isolatie
Woningeigenaren en opdrachtgevers
waarderen isolatie, comfort en veilig-
heid van houten geveltimmerwerk en
de lange levensduur. Ga maar na. Door
zijn unieke celstructuur heeft hout uit-
stekende iso lerende eigenschappen:
15 keer beter dan beton, 400 keer beter
dan staal en 1.770 keer beter dan alumi-
nium. De goede muuraansluitingen
minimaliseren warmteverliezen tussen
muur en kozijn. De hiermee te halen iso-
latienormen dragen in belangrijke mate
bij aan energie besparing gedurende de
totale levensduur van het pand.
VeiligBij eventuele brand werkt verkoling
van het houtoppervlak vlamvertragend.
Bij verbranding komen bovendien
nauwelijks schadelijke rookgassen vrij,
zoals bij kunststof vaak wel het geval is
met grote risico’s voor bewoners.
Een ander veiligheidsaspect is de
grote sterkte van het materiaal bij
een relatief laag eigen gewicht: houten
kozijnen en deuren hebben dan ook
een hoge natuurlijke inbraakwerend-
heid. En doet het dievengilde toch een
poging: eventuele braakschade is
meestal eenvoudig te repareren zon-
der het hele kozijn of de deur te
hoeven vervangen.
Hout is flexibelHouten geveltimmerwerk laat ruimte
voor toekomstige ingrepen. Als in een
later stadium wordt besloten om, in
verband met isolatie, een dikker
glaspakket toe te passen, kunnen de
sponningen in houten kozijnen een-
voudig dieper worden uit gefreesd
waardoor niet de hele kozijnen vervan-
gen hoeven te worden. Onderhoud
houdt de kozijnen altijd min of meer in
nieuwe staat en de bewoner kan ieder
moment kiezen voor een opfrisbeurt in
een andere kleur. Corporaties kunnen
zo bloksgewijs relatief hele wijken
opzoomeren.
MilieuDe toepassing van hout heeft aantoon-
bare milieuvoordelen. Het natuur-
product speelt niet alleen een belang-
rijke rol bij terugdringing van de
opwarming van de aarde en vastleg-
ging van CO2, maar blijft dat ook doen.
Hout houdt CO2 vast, en geeft exact
dezelfde hoeveelheid af bij verbran-
ding als groene energie. Duurzaam
beheerde bossen vormen een onuit-
puttelijke grondstofbron. Daar waar bij
de productie van andere materialen
eindige delfstoffen en grote hoeveel-
heden energie nodig zijn, groeit hout
onder de invloed van zonlicht als van-
zelf. Nu en in de toekomst. ■
VvE magazine november 2012 45
Een woongebouw in Amsterdam Oud West wordt momenteel compleet gerenoveerd. De appartement s eigenaren krijgen onder andere nieuw houten gevel timmerwerk met een dus danige goede (geluids-)isolatie dat het binnen goed toeven is en het drukke stadsver-keer van de Kinkerstraat nauwelijks doordringt in de woonkamers.
Hout heeft het allemaal
VvEOnderhoud
Moderne houten kozijnen geven woon- en gebruikscomfort.
VvEEnergiebesparing
e gasprijs is de afgelopen
tien jaar verdubbeld. Het
gaat heel hard”, zegt
Boschloo. “Dan is het van
belang maatregelen te nemen die het
energieverbruik verminderen. Als we
op deze manier doorgaan, wordt het
wel erg duur om je woning te verwar-
men. Om nog maar te zwijgen van
een gezond en comfortabel binnen-
klimaat.”
Enkele jaren geleden had de
Nederlandse overheid nog het plan
om veel meer energie te besparen
dan ‘Europa’ had aangegeven. Maar
liefst 30 procent reductie was toen het
doel. Dat is inmiddels bijgesteld naar
20 procent. “En dat is nog steeds een
klus”, benadrukt Boschloo. De plaats-
vervangend clustermanager is een
gedreven en optimistische pleitbezor-
ger, die de realiteit niet uit het oog
verliest. Hij wil graag even kwijt hoe
belangrijk het contact is met de
doelgroepen als het gaat om energie-
besparing in de gebouwde omgeving.
‘Belangrijke doelgroep’“VvE’en zijn een belangrijke doelgroep.
Daarom is een goede samenwerking
met VvE Belang prettig. Voorzitter en
directie van VvE Belang hebben duide-
lijk het hart op de goede plaats als het
gaat om energiebesparing. Dat blijkt
ook uit de aandacht die er voor ener-
giebesparing is tijdens de voorlichtings-
bijeenkomsten.
VvE magazine november 201246
Hoe staat het met de energiebesparing in de Nederlandse huishoudens? Haalt Nederland de doelstelling van 20 procent CO2-reductie in 2020 (ten opzichte van 2008)? En is het energielabel vanaf 1 januari a.s. nu wel of niet verplicht bijde verkoop van een woning? Over al die onderwerpen sprak VvE Magazine met drs. Harry Boschloo, plaatsvervangend clustermanager Energiebeleid Gebouwde Omgeving bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, directoraat-generaal Wonen, Bouwen en Integratie. Hij vertelde ook op welke manier het Revolverend Fonds Energiebesparing Gebouwde Omgeving de VvE kan helpen bij het nemen van maatregelen om energie te besparen.
“Energiebesparing zorgt voor comfortabel wonen én meer werkgelegenheid”
“Iedere woningeigenaar moet zelf waarde hechten aan energiebesparing”
“D
Dat is een goede zaak. VvE’en hebben
heel wat mogelijkheden op dat gebied:
ze beschikken vaak over een flink
volume én de eigenaren hoeven niet
alles alleen te doen. Ze werken immers
al samen op het gebied van onder-
houd. Dan is de stap naar het nemen
van energiemaatregelen niet zo groot.
Een probleem is vaak de financiering.
Daarom komt er een fonds voor ener-
giebesparing voor bestaande
woningen en gebouwen.”
Fonds energiebesparingToen het Lenteakkoord tot stand
kwam, ging het vooral om bezuinigin-
gen. Maar de vijf partijen kwamen ook
met 200 miljoen euro voor verduurza-
ming, waaronder energiebesparende
maatregelen. Daarvan gaat 70 miljoen
naar het ‘Revolverend Fonds voor
Energiebesparing Gebouwde
Omgeving’. Ook VvE’en kunnen
daarvan profiteren.
Boschloo: “De VvE kan tegen een lage
rente geld lenen om het project te
financieren. Met de aflossing en de
rente wordt het fonds weer gevuld,
zodat daaruit weer nieuwe leningen
kunnen worden verstrekt. En daarmee
is het fonds een structurele oplossing
om maatregelen uit te kunnen voeren;
in tegenstelling tot subsidies die je
maar één keer kunt toekennen.” Naar
verwachting zal minister Spies de
regeling op 1 december a.s. presente-
ren en per 1 januari het fonds
openstellen.
EnergielabelVlak voor het zomerreces waren
Boschloo en zijn collega’s nog vol opti-
misme: de Tweede Kamer vergaderde
over de ‘Wet kenbaarheid energiepres-
tatie gebouwen’; kortweg: over de
verplichting om een energielabel te
overleggen bij de verkoop van een
woning.
In het debat heeft CDA-kamerlid
Bas Jan van Bochove samen met
VVD-collega Betty de Boer twee
amendementen op het wetsvoorstel
ingediend, waardoor een ‘light-label’
zou worden geïntroduceerd dat
woningeigenaren simpelweg zouden
kunnen downloaden (maar heel weinig
zegt). Van Bochove en De Boer waren
(gesteund door de PVV) bovendien
van mening dat het verplichte energie-
label zou kunnen leiden tot vertraging
van het verkooptraject. Immers: de
notaris zou de akte niet mogen passe-
ren als er geen label werd overlegd.
En dat kan de woningmarkt nu echt
niet gebruiken, stelden ze.
Minister Spies benadrukte tijdens het
debat dat de introductie van het ‘light-
label’ in strijd is met de uitvoering van
de Europese richtlijn. Met de Tweede
Kamer maakte de minister de afspraak
om de amendementen van de
Kamerleden voor te leggen aan de
Raad van State. Op basis daarvan
stelde minister Spies onlangs in een
brief aan de Tweede Kamer: “Nu beide
amendementen naar het oordeel van
de Raad van State niet voldoen aan de
richtlijn, ontraad ik de amendementen
en hoop ik dat uw Kamer de behande-
ling van dit wetsvoorstel snel wil
hervatten”.
SanctiesDe parlementariërs die tegen een
verplicht energielabel zijn (en vooral
tegen de bijbehorende sancties als
geen label wordt overlegd), wijzen
met een beschuldigende vinger naar
‘Europa’ dat een vrij dwingende richt-
lijn heeft uitgevaardigd.
Boschloo: “We hebben zeker te maken
met de uitvoering van de Europese
richtlijn. Maar iedere eigenaar van een
woning of gebouw moet zelf waarde
hechten aan de energieprestatie.
Verduurzaming van de gebouwde
omgeving biedt belangrijke kansen:
comfortabeler en gezonder wonen,
een lagere energierekening, werkgele-
genheid in de bouwsector en een beter
milieu. In dat verband wil ik graag de
leden van VBO Makelaar een compli-
ment geven: zij nemen het energielabel
standaard mee in het verkooptraject!”
Gekwalificeerde meerderheid?Voor maatregelen die leiden tot ener-
giebesparing, heeft de VvE een
gekwalificeerde meerderheid nodig:
2/3 of 3/4 van de aanwezige stemmen
(afhankelijk van de splitsingsakte).
Voor sommige VvE’en is dat een
probleem: zij halen de vereiste meer-
derheid niet.
Boschloo: “Een wetswijziging ligt niet
voor de hand. Voor VvE’en is het wel
goed mogelijk om energiebesparende
maatregelen mee te nemen in de plan-
nen voor grootonderhoud. Als het dak
toe is een onderhoud; waarom zou je
dan niet meteen laten isoleren? Nieuwe
ramen? Dan kies je toch automatisch
voor dubbel glas? Een goed onder-
bouwd plan zal waarschijnlijk op
weinig tegenstand uit de Algemene
Ledenvergadering stuiten.
Het mooiste is als er direct een meer-
derheid is voor energiebesparende
maatregelen. Hopelijk groeit dat besef
snel. Tot die tijd moet de VvE de zaak
écht slim aanpakken.”
Hoek- en tussenappartementenNóg zo’n ‘hot item’: de labeling van
hoek- en tussenappartementen.
Als energiebesparende maatregelen
worden genomen door de VvE, betalen
alle eigenaren eraan mee. Echter:
alleen de appartementen die aan de
gevel en/of het dak grenzen, krijgen
door de maatregelen een hoger energie-
label. Daarom pleit VvE Belang er al
lang voor dat het hele gebouw één
energielabel krijgt.
Boschloo: “In de recent herziene
richtlijn is de berekeningsmethode
aangepast, waardoor het inderdaad
mogelijk wordt om het hele apparte-
mentengebouw te voorzien van één
label. Dat is waarschijnlijk mogelijk
vanaf medio 2013. Daarmee maken
we een eind aan die slepende
discussie. Appartementseigenaren
die toch een eigen label willen, zijn
daar vrij in. Kijk, dat is nu weer een
voorbeeld van je oor te luisteren
leggen bij de doelgroep! ■
VvE magazine november 2012 47
“VvE Belang heeft het hart op de goede plaats als het gaat om energiebesparing”
VvEEnergiebesparen
eze informatieve workshop is bestemd voor ieder-
een die het onderwerp ‘zonnepanelen’ op de
agenda van de Algemene Ledenvergadering wil
krijgen. Immers: de daken van veel appartementen-
gebouwen zijn geschikt voor het plaatsen van zonne-
panelen. Ze zijn vaak groot genoeg voor de plaatsing van
een grote zonnestroominstallatie, die op een kosten-
effectieve wijze kan worden aangelegd.
De combinatie van een kosteneffectieve aanleg en een hoge
elektriciteitsprijs zorgt ervoor dat zonnestroom kosten-
dekkend kan zijn. Toch zijn er nog maar weinig VvE’en die
overgaan tot het plaatsen van zonnepanelen. Voor een deel
is dat te verklaren door de belemmeringen die een VvE
ondervindt bij het nemen van een besluit tot plaatsing.
Zo kan binnen de VvE niet gesaldeerd worden en er is een
terug-leveringsgrens van 5000 kWh. Maar er wordt hard
aan gewerkt om die belemmeringen weg te nemen.
EnergieambassadeursEind 2011 heeft VvE Belang Energieambassadeurs
geworven; mensen die lid zijn van een VvE en die een
voortrekkersrol spelen bij vraagstukken over energie-
besparing en duurzame energieopwekking. In totaal
hebben zich circa 300 geïnteresseerden aangemeld.
Vervolgens hebben we een enquête gehouden onder de
Energieambassadeurs. Daaruit bleek dat de belangstelling
voor zonne-energie en zonnepanelen heel groot is. Daarom
hebben we een vervolgstap gezet: VvE Belang gaat vanaf
dit najaar veel aandacht besteden aan voorlichting en
communicatie rondom zonnepanelen.
Als een VvE zonnepanelen wil gaan plaatsen, moeten er
nogal wat beslissingen worden genomen. Op de illustratie
bij dit artikel is dat schematisch in beeld gebracht. U ziet
welke aspecten van belang zijn voor het nemen van de
uiteindelijke beslissing.
VvE magazine november 201248
D
Zonnepanelen zijn sterk in opmars. Logisch want de prijs/kwaliteitverhouding is de laatste jaren sterk verbeterd. Denkt u ook aan de installatie van zonnepanelen? Tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang kunt u deelnemen aan de workshop ‘Zon op je dak’. Daarin geven we praktijk- en rekenvoorbeelden, en u krijgt ook informatie over het besluitvormingsproces binnen de VvE. Ook de kosten komen aan bod: wat kosten zonnepanelen en wat leveren ze op? Kunt u gebruik maken van subsidies of speciale leningen? En hoe zit het met de kwaliteit en met garanties? En u maakt ook kennis met VvE Zonne-Net!
Zon op je (VvE-)dak?Kom naar de workshop van VvE Belang!
Workshop voor iedereen die het onderwerp ‘zonnepanelen’ op de ALV-agenda wil krijgen
Let wel: elke situatie is anders. Het dak van het ene gebouw
ligt gunstig; het dak van het andere gebouw is groter. De ene
VvE heeft geld in kas, terwijl de andere VvE moet financieren.
Kortom: de beslissing om te komen tot plaatsing wordt sterk
bepaald door de concrete omstandigheden van de VvE.
Belangrijke zaken voor alle VvE’enEen paar belangrijke aspecten zijn voor alle VvE’en gelijk.
Daarom gaan we daar kort op in.
BesluitvormingHet besluit om een zonnepaneleninstallatie aan te schaffen,
moet genomen worden met een gekwalificeerde meerder-
heid. Dus - afhankelijk van de splitsingakte of het model-
reglement - ten minste een meerderheid van 2/3 of 3/4.
Natuurlijk moet verder aan alle vereisten voldaan zijn om
tot een rechtsgeldig vergaderbesluit te komen, zoals het
te behalen quorum en een deugdelijke oproep voor de
vergadering met een bijbehorende agenda.
Technische staat van het dakNog afgezien van de vraag of het dak van het appartemen-
tengebouw qua ligging geschikt is voor het plaatsen van
zonnepanelen, is het van belang te weten of de bouwkun-
dige staat van het dak het plaatsen van een installatie
toelaat. Is het draagvermogen voldoende? Wanneer staat
het dak in de planning voor onderhoud en om wat voor
onderhoud gaat het dan? Ook hier geldt: wees goed
voorbereid!
EnergiebedrijfHet plaatsen van een zonnepaneleninstallatie heeft conse-
quenties voor de levering van de energie. Stel: er wordt
stroom opgewekt die gebruikt wordt voor de algemene
stroomvoorziening. Dan kunnen zich twee situaties voor-
doen: of het opgewekte vermogen is lager dan het verbruik.
Of het opgewekte vermogen is hoger dan het eigen verbruik.
Als er minder stroom is opgewekt dan het eigen verbruik
dan is het van belang om goede afspraken te hebben met
het energiebedrijf over het salderen. Sommige energiebe-
drijven salderen dit maar tot maximaal 5.000 kWh, terwijl
andere energiebedrijven meer salderen dan 5.000 kWh.
Is er meer opgewekt dan het eigen verbruik: ook dan zijn
goede afspraken met het energiebedrijf van belang. Uw
VvE gaat dan stroom terugleveren aan het elektriciteitsnet.
Van belang is dan tegen welke prijs de VvE stroom kan
terugleveren.
Goede afspraken met het energiebedrijf zijn dus essentieel.
GarantieDe ontwikkeling van zonnepanelen is de afgelopen jaren snel
gegaan. De prijzen zijn sterk gedaald en er zijn veel partijen
op de markt die graag zonnepanelen leveren. Hoe weet u
dat goedkoop geen duurkoop is? Een zonnestroominstallatie
wordt geplaatst om vele jaren dienst te doen, maar halen uw
panelen na 12 jaar nog steeds het beloofde rendement? En
wat als dat niet het geval is, en de leverancier niet meer te
traceren valt, wat dan? Welke kwaliteitskeurmerken zijn er?
Het is belangrijk dat u zich goed verdiept in de garantie-
voorwaarden van de installatie en dat u in zee gaat met
betrouwbare partijen. Bijvoorbeeld met partijen die een
keurmerk voeren en die zijn aangesloten bij een branche-
vereniging zoals Holland Solar.
VvE Belang biedt u een platform VvE Belang wil dat alle belangrijke informatie over zonne-
panelen voor VvE’en beschikbaar komt. En ervaringsdes-
kundigen weten natuurlijk het beste wat écht belangrijk is!
Daarom hebben we VvE Zonne-Net geïntroduceerd. Ga
naar www.vvebelang.nl/community. U komt dan op het
Zonne-Netplatform. Hier vindt u veel informatie over de
onderwerpen die in dit artikel zijn genoemd.
U vindt hier ook een forum. Daar kunt u uw vragen stellen,
uw mening geven, uw ervaringen delen met anderen én ken-
nis nemen van de ervaringen van anderen die bijvoorbeeld
al een deel van het traject achter de rug hebben. U vindt er
ook veel praktische informatie. Wat is een Watt-piek (Wp)?
Hoeveel stroom levert 1 KiloWatt-piek (kWp)? Hoeveel
panelen zijn daar dan gemiddeld voor nodig? Hoe ligt uw
appartementencomplex qua stralingsintensiteit van de zon?
Aanbieding: gratis dakschouwDe belangrijkste vraag is of het dak van uw appartementen-
gebouw überhaupt wel geschikt is voor een zonnepanelen-
installatie. Niet alleen qua constructie en grootte, maar zeker
ook qua ligging. VvE Energie Select biedt alle geïnteresseerde
VvE’en een gratis virtuele dakschouw. Meld u voor zo’n
dakschouw op het e-mailadres [email protected].
U krijgt dan een vragenlijst en op basis van uw gegevens
ontvangt u een eerste advies.
Geschikt dak? Dan kunt u aan de slag met zonne-energie.
Dat is gunstig voor de energierekening en voor de werk-
gelegenheid. En het is ook nog goed voor het milieu. ■
Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/community voor
info over zonnepanelen. Uw interesse in een dakschouw
kunt u melden via [email protected]. Meer infor-
matie over de workshop ‘Zon op je dak’ tijdens de voorlich-
tingsbijeenkomsten: www.vvebelang.nl (zie pagina 65).
VvE magazine november 2012 49
VvE Energie Select biedt alle geïnteresseerde VvE’en een gratis virtuele dakschouw
N e f i t h o u d t N e d e r l a n d w a r m
Een slimme VVE kiest voor de zon!
Jaar op jaar betaalt u gemiddeld 8% meer voor stroom en gas. En dat terwijl u uweigen energie kunt produceren! Warm water en groene stroom met gratis daglicht!
■ Tot 60% besparen op uw gasverbruik voor warm water■ Lagere stroomrekening: 26 jaar lang garantie op de opbrengst ■ Kwalitatief hoogwaardige systemen: lange levensduur en onderhoudsarm■ Groener energielabel: ook gunstig bij eventuele verkoop van uw woning■ Maatwerk in invidividuele en collectieve systemen
Met de zonneboilers en pv-systemen van Nefi t haalt u het beste uit de zon!Met de unieke Nefi t-garanties op kwaliteit en rendement.
nefit.nl/zonne-energie
Weer prijsverhogingen?Niet met gratis energie van de zon. Hét moment om te investeren in een duurzame toekomst #Nefi tduurzaam
Peter van der LaarPeter van der Laar
about 4 hours ago via webRetweeted by 100+ people Reply Retweet
47200375 Advertentie zon VVE.indd 1 27-04-12 15:49
VvEEnergiebesparen
p de site van Meer Met Minder
www.meermetminder.nl vindt
u een duidelijk overzicht van de
mogelijkheden. Zo kunt u klik-
ken op ‘energiebesparingstraject’, dat u
via een keuzemenu inzicht geeft in de
mogelijkheden van besparing en/of
aanbieders. U kunt ook kiezen voor
‘Maatwerkadvies’. Immers: als u ener-
giezuinige maatregelen wilt nemen, is
het verstandig én makkelijk om eerst
een Maatwerkadvies Energiebesparing
te laten opstellen. Dan weet u precies
welke maatregelen voor u het meest
geschikt zijn.
Onder ‘Maatregelen’ vindt u een over-
zicht van kleine ingrepen waarmee vaak
grote besparingen kunnen worden
gerealiseerd. Wilt u meer inzicht in de
besparingen die maatregelen opleve-
ren? Ga dan naar ‘Uw woningdossier’.
Daar vult u de kenmerken van uw
woning in en u hebt direct een alge-
meen overzicht van interessante
maatregelen.
SubsidiewijzerHet nemen van energiebesparende
maatregelen kost natuurlijk geld. Maar
gelukkig zijn er subsidie- en financie-
ringsregelingen, waarmee u een flinke
tegemoetkoming in de kosten kunt krij-
gen. Kijk op de Meer Met Minderpagina
‘Subsidies en financiering’ voor een
overzicht van alle subsidie- en finan-
cieringsregelingen. Een heel gebruiks-
vriendelijk instrument is de Energie-
subsidiewijzer’. Die werkt eenvoudig:
u typt uw woonplaats in en u ziet
direct drie categorieën subsidies en
regelingen.
Er zijn landelijke regelingen, maar ook
provincies en gemeenten zetten
regelmatig eigen subsidies op. Via
de Energiesubsidiewijzer ziet u
voor welke subsidieregelingen u
in aanmerking komt.
Let op: subsidieregelingen hebben
een beperkte looptijd. Zorg daarom
dat u er op tijd bij bent! Bovendien
zijn alle regelingen gebonden aan
bepaalde voorwaarden. Controleer
deze eerst, voordat u een beslissing
neemt. Er zijn nu ook mogelijkheden
om goedkoper geld te lenen voor
energiebesparende maatregelen:
het Energiebesparings-krediet en
de Duurzaamheidslening.
Ook daarover leest u alles op
www.meermetminder.nl.
6% btw voor isolatieOp 1 oktober jl. is de btw op een
groot aantal diensten en producten
verhoogd. Als u maatregelen laat uit-
voeren om uw dak, gevel of vloer te
laten isoleren, geldt daarvoor nog
steeds de regeling dat u maar 6% btw
betaalt. Het aanbrengen van energie-
besparend isolatiemateriaal aan
vloeren, muren en daken van wonin-
gen ouder dan 2 jaar, valt onder het
6%-tarief. Voorwaarde is dat de
toegepaste isolatiematerialen ten
minste voldoen aan de eisen van het
Bouwbesluit. Als de kosten voor
arbeid meer dan 50% van de totale
kosten bedragen, dan mag over zowel
de materialen als de arbeidskosten
6% btw worden gerekend. Zijn de
arbeidskosten minder dan 50% van
de totale kosten, dan vallen alleen
arbeidskosten onder het 6% btw-
tarief. ■
O
U wilt graag energiezuinige maatregelen treffen voor uw appartement. Maar er zijn zo veel mogelijk-heden, dat u soms het overzicht verliest. Bij sommige woningen levert een kleine ingreep al veel winst op, zoals het plaatsen van dubbel glas. In andere gevallen is meer nodig, zoals isolatie van het dak. Welke maatregelen zijn geschikt voor uw woning, wat gaat het kosten, hoeveel kunt u besparen? Meer Met Minder biedt uitkomst. De Meer Met Minder-aanbieders beschikken over alle informatie die u nodig hebt. Zij kunnen u een compleet energiebesparingstraject van advies tot uitvoering aanbieden.
Energie besparen? Meer Met Minder helpt!
VvE magazine november 2012 51
ip: als u de oude cv-ketel
vervangt door een modern
exemplaar, zal in de meeste
gevallen ook het rookgasaf-
voerkanaal moeten worden vervangen.
Reden: de nieuwe cv-ketels zorgen voor
meer condens en meer druk in de
afvoerkanalen, die daardoor kunnen
corroderen.
Soms zijn ze zelfs helemaal doorge-
roest. Dat kan levensgevaarlijk zijn voor
de bewoners van de appartementen,
zeker als de ventilatietoevoerroosters in
de ramen worden gesloten (wegens
tocht en kou). Dan ontstaat er onder-
druk en kunnen de rookgassen (zoals
het gevaarlijke koolmonoxide) uit de
schacht in de woning terechtkomen.
Ruikt u wel eens gas in uw woning? Dat
kan een signaal zijn dat er iets grondig
mis is met de rookgasafvoer.
Veel verenigingen van eigenaren weten
niet dat de gemiddelde levensduur van
de rookgasafvoer even lang is als die
van de ketel. Door goed onderhoud en
de juiste systeemkeuze kunnen ketel
en afvoer een langere levensduur krij-
gen. Het is dus zeker raadzaam om
inspectie - en eventueel vervanging -
van de rookgasafvoer in de meer-
jarenonderhoudsbegroting op te
nemen.
Overigens: de rookgasafvoer hoeft niet
altijd helemaal te worden vervangen,
want een goed gebouwd afvoer-
systeem is al met enkele aanpassingen
geschikt te maken voor de nieuwe
types cv-ketels. Een deskundige instal-
lateur kan dat voor de VvE beoordelen.
Gebouwen uit 1970-1995Bent u eigenaar van een appartement
in een middelhoog gebouw dat tussen
1970 en 1995 gebouwd is? Dan is er
een kans dat de leidingen voor de
afvoer van lucht en rookgas in uw
gebouw zijn doorgeroest. Rookgassen
en koolmonoxide kunnen dan in de
woningen terechtkomen.
In tienduizenden gebouwen zijn syste-
men toegepast die voor problemen
zorgen. Het gaat om mechanische ven-
tilatiesystemen waarbij een centrale
ventilator op het dak de ventilatielucht
en de rookgassen afzuigt. U herkent
het systeem aan de ventilatoropbouw
op het dak met lucht-inlaatroosters aan
de zijkant of direct ernaast op het dak.
Het is vanwege zijn lage prijs op grote
schaal toegepast in woningen die
gebouwd zijn tussen 1970 en 1995.
Destijds is het ontworpen voor de
aansluiting van conventionele (CR)
verwarmingsketels zonder eigen
ventilator.
In veel gevallen zijn er inmiddels
andere types ketels aangesloten op
het systeem. Dat is lang niet altijd
deskundig gebeurd. Vaak is dan de
oorspronkelijke beveiliging ook niet
aangesloten. Als de centrale afzuig-
ventilator uitvalt, blijven de cv-ketels
doordraaien terwijl de rook niet wordt
afgezogen. Mogelijk gevolg: rookgas-
sen in de woningen. Als u in een
gebouw met drie tot vijf woonlagen
woont dat stamt uit de bovenge-
noemde periode, is het belangrijk
dat u het rookgasafvoersysteem laat
onderzoeken. Dat onderzoek kan het
best worden uitgevoerd door een
erkend installatiebedrijf.
VR-ketelZijn er in uw gebouw nog VR-ketels
aanwezig (de voorloper van de nieu-
were HR-ketel) dan kunnen deze ketels
niet zonder meer op nieuwe HR-rookgas-
afvoerkanalen worden aangesloten.
Raadpleeg hiervoor uw installateur en/
of de fabrikant van uw VR-ketel.
Verantwoordelijke VvE De rookgasafvoer is altijd de verant-
woordelijkheid van de VvE. Die moet
dus ook de inspectie en het onderhoud
van het systeem regelen. De grootste
efficiency wordt bereikt als de kosten
voor onderhoud en inspectie van het
rookgasafvoerkanaal worden opgeno-
men in de servicekosten c.q. de
VvE-bijdrage. Dan bent u verzekerd
van een goed werkend én veilig
systeem!
WorkshopTijdens de voorlichtingsbijeenkomsten
van VvE Belang op 30 oktober,
6 november en 13 november kunt u
zowel ‘s middags als ’s avonds na de
pauze een workshop volgen over de
vervanging van uw cv-ketel en rook-
gasafvoerkanalen. ■
Inschrijven via onze website
www.vvebelang.nl onder
voorlichtingsbijeenkomsten.
Staat vervanging van uw verouderde cv-ketel ook bij uw VvE hoog op de verlanglijst? Verstandig, want een moderne hoog-rendementketel kan veel energie en dus - op termijn - veel geld besparen. Als u nog een open toestel (o.a. geiser) hebt, is vervanging helemaal aan te raden, want de oude open verbrandingstoestellen met waakvlam vormen een risico voor de veiligheid.
Nieuwe verwarmingsketel? Denk ook aan het rookgasafvoerkanaal!
VvEKetelvervanging
T
VvE magazine november 201252
Verroest rookgasafvoerkanaal
VvEVerlichting
VvE magazine november 2012 53
Marcel van Haren, branchemanager bij de NLA:
“Van nostalgie rondom het peertje is geen sprake
meer. Motieven als een lagere prijs of een betere
lichtkwaliteit van de gloeilamp spelen bij consu-
menten nauwelijks een rol meer. De consument begrijpt dat
de gloeilamp niet zaligmakend is. Deze lamp heeft ons de
afgelopen eeuwen natuurlijk veel gebracht, maar inmiddels
heeft de technologie ervoor gezorgd dat er veel betere - en
vooral ook zuinigere - alternatieven zijn.”
Hij constateert dat consumenten nog vaak ‘retrofit’ modellen
zoeken ter vervanging van de gloeilamp. “Maar we verwach-
ten dat ook deze op korte termijn steeds vaker vervangen
zullen worden door geïntegreerde verlichtingstoepassingen,
een armatuur met vaste led’s er in. Deze techniek heeft ook
veel meer designmogelijkheden.”
Voor huishoudens scheelt het gebruik van energiezuinige
lampen tientallen euro’s op jaarbasis, zegt Van Haren.
“Hoewel de prijs van een energiezuinige lamp wat hoger ligt
dan die van een gloeilamp, verdient een consument dit door
de besparingen dus wel gemakkelijk binnen een jaar terug.”
Hij geeft aan dat het goed is dat er sinds 1 september jl. geen
nieuwe gloeilampen meer op de markt mogen komen.
Immers: in 2008 besloot de Europese Unie dat na 1 septem-
ber 2012 in Europa geen enkele gloeilamp meer mag worden
verkocht. Volgens dat besluit mogen winkeliers en groothan-
dels na die datum wel hun voorraden opmaken, maar geen
nieuwe lampen importeren van buiten de Europese Unie.
Voor zaken als koelkasten, gloeilampjes in ovens en voor de
industrie geldt een uitzondering.
Van Haren: “Het marktaandeel van energiezuinige varianten
is dan ook groeiende. Vooral ledlampen worden, zeker in ver-
gelijking met andere Europese landen, steeds meer verkocht
in Nederland. In vijf jaar tijd verzesvoudigde de afzet van het
aantal ledlampen, en we verwachten dat de markt de
komende vijf jaar nog zal verdrievoudigen. De markt voor
spaarlampen zal naar schatting met circa 30% groeien.”
Apart inleveren“De grote uitdaging is consumenten te overtuigen van het
feit dat energiezuinige lampen apart ingeleverd moeten wor-
den. Ze mogen niet bij het huisvuil worden gegooid”, zegt
Jeroen Bartels, manager van Stichting LightRec. “Er zullen de
komende jaren steeds meer energiezuinige lampen gebruikt
worden en die gaan natuurlijk ook kapot. Veel consumenten
weten wel dat deze lampen apart ingeleverd moeten worden,
maar ze gooien ze toch uit gemakzucht in de glasbak of vuil-
niscontainer. Door de lampen gescheiden in te leveren,
kunnen we ze voor ruim 90% recyclen. De basisgrondstoffen
kunnen we hergebruiken. Die worden gewoon gebruikt voor
de productie van nieuwe lampen.” ■
Afscheid van de gloeilamp of toch niet?
Hoewel de aloude gloeilamp nog steeds fans heeft, ziet het er steeds meer naar uit dat de Nederlandse consument mentaal afscheid heeft genomen van de gloeilamp. Er worden steeds meer energiezuinige varianten gebruikt. Dat blijkt uit onderzoek dat is uitgevoerd in opdracht van de Nederlandse Lichtassociatie (NLA) en Stichting LightRec. In 2009 gaven veel consumenten nog aan dat ze gloeilampen zouden hamsteren; nu blijkt 80% van de Nederlanders daar niet aan te beginnen: ze heb-ben liever een energiezuinige lamp.
Misbruik van mazen in de wetHet is de NLA een doorn in het
oog dat er misbruik dreigt te
worden gemaakt van de mazen
in de wet. Direct na ingang van
het verbod om gloeilampen op
de markt te brengen, kwam
Nu.nl met het bericht dat de
gloeilamp voorlopig nog niet uit
de winkelschappen verdwijnt.
De website meldt dat
Nederlandse groothandels de
Europese regelgeving omzeilen
door gloeilampen (in de vorm
van versterkte industrielampen)
uit China te importeren.
Bovendien beschikken groot-
handels volgens Nu.nl nog over
grote voorraden gloeilampen.
Alldoorco opent deuren
• Contracten op maat geheel naar wens van de klant• Een nieuwe maat in service• Specialisme in onderhoud en service van elk deur type en merk• Duurzaam
Alldoorco is gevestigd in Nijkerk en levert service, reparatie en onderhoud voor alle soorten deuren, slagbomen en parkeer-systemen vanuit een heel eigen en doordachte visie. Alldoorco levert tevens onderhoud aan liften. Dit doen zij in samenwer-king met een erkend liftbedrijf. Alldoorco handhaaft een hoge servicegraad door middel van diverse service units verspreid over heel Nederland. Reparaties en storingen kunnen dan ook binnen 24 uur worden verholpen.
Specialisme in onderhoud en service van elk deurtype en merk Alldoorco Service en Onderhoud B.V. is gespecialiseerd inhet onderhouden van en service verlenen voor alle deuren ongeacht merk of type. Preventief onderhoud is een essentieel aspect van het goed, veilig en betrouwbaar laten functioneren van een deur. Op deze manier kunnen toekomstige problemen beperkt of zelfs voorkomen worden. De voordelen mogen duidelijk zijn: kosten- en energiebesparing en verlenging van de levensduur
Het totaalpakket van service en onderhoud bestaat uit:• Snelvouwhekken als speed- en parkgates• Bediening van uw deur op afstand mogelijk door het Web Based Access systeem• Modifi caties aan de hand van NEN-normen• Garagedeuren• Slagbomen• Roldeuren• Toegangsdeuren en controlesystemen
Vanaf maart kunt u ons ook volgen op
Meer weten?Kijk op
www.alldoorco.nlof bel
033-2458944
Wie is Alldoorco?
alldoorco adv.indd 1 04-02-12 14:38
VvEEnergiebesparen
e financiële positie van VvE Beverloweg 13-75
is gezond en dat heeft alles te maken met de
actieve houding van bestuur en beheerder. BFM
te Waalre voert al zo’n 15 jaar het financieel-
administratieve beheer, beheert de meerjaren-onder-
houdsplanning en adviseert bij grootonderhouds-
projecten. De schilderbeurt die onlangs heeft plaatsgevon-
den, is ook begeleid door de beheerder. De samenwerking
bevalt prima, zegt Van der Heijden, die ook al enkele
jaren actief was als technische man binnen de Raad van
Overleg.
Tijdens de voorlichtingsbijeenkomst van VvE Belang in
2011 in het Evoluon in Eindhoven besloot de VvE om in te
gaan op de uitdaging om energieambassadeur te worden.
“Ons gebouw, dat acht verdiepingen telt, is inmiddels zo’n
40 jaar oud en dat betekent dat het niet erg energiezuinig
is. Bovendien verbruiken we vrij veel energie in de alge-
mene ruimtes, want we beschikken over twee liften voor
de 32 appartementen. Natuurlijk willen we zo comfortabel
mogelijk wonen, dus het maatwerkadvies dat we wonnen,
was zeer welkom.”
Isolatie“Het eerste advies dat we kregen was: isolatie van de
gevel. Dat waren we ook al van plan, want we hadden bij
een identiek gebouw al gezien dat daar ook geïsoleerd
was. Het resultaat van die exercitie wilden we meenemen
bij onze besluitvorming. Het plan was aanvankelijk om de
isolatie in 2014 te gaan uitvoeren. Gezien het advies van
Peter van Well van VvE Belang hebben we besloten om
niet langer te wachten en nog dit jaar te gaan isoleren.
Inmiddels is dat project uitgevoerd.
VvE magazine november 201256
“Na iedere stap meten we hoeveel winst we behalen op het gebied van comfort”
D
VvE Beverloweg 13-75 in Eindhoven is een actieve Vereniging van Eigenaren. Het bestuur zet weloverwogen stappen om te komen tot energiebesparing. Het was dan ook vanzelfsprekend dat de VvE zich aanmeldde toen VvE Belang een oproep deed om ‘energieambassadeur’ te worden, vertelt voorzitter Freddie van der Heijden. “We bleken ook nog een van de drie prijswinnaars te zijn en met die prijs - een maatwerkadvies energiebesparing - hebben we inmiddels al de nodige voordelen behaald”, constateert de voorzitter.
VvE Beverloweg 13-75 bespaart jaarlijks ruim 6000 euro met VvE Energie Select
De isolatiewerkzaamheden werden begin oktober uitgevoerd
“We hebben direct het contract met de vorige energieleverancier opgezegd”
VvE magazine november 2012 57
We konden de investering (ca. € 16.000,-) betalen uit het
reservefonds, doordat we een aardige meevaller hadden:
de coating van de balkonvloeren kunnen we nog vijf jaar
uitstellen. Daardoor was de uitgave voor de isolatie op
korte termijn goed te verantwoorden: van de 32 eigenaren
stemden er 29 vóór de isolatie.”
EnergierekeningTijdens het maatwerkadvies is ook de energierekening van
de VvE besproken. Van Well adviseerde de VvE om offerte
te vragen bij VvE Energie Select, het samenwerkingsver-
band tussen VvE Belang en Hezelaer Energy. Beheerder
BFM vond dat ook een goed idee. Alle partijen waren ver-
rast toen een besparing van maar liefst ca. € 6.200,- per
jaar mogelijk bleek.
Jan Willem Dingen, mede-eigenaar van Hezelaer Energy:
“Wij nemen genoegen met een kleinere marge dan andere
energiebedrijven en we weten op welk moment de prijs
het best kan worden vastgezet. VvE Beverloweg 13-75
verbruikt ongeveer 36.000 kWh in de algemene ruimtes
en op die energierekening kunnen ze nu zo’n 22 procent
besparen. Op de gasrekening voor de collectieve verwar-
mingsinstallatie is ongeveer 16 procent besparing mogelijk.
Alles bij elkaar is dat dus meer dan 6.000,- euro; een inte-
ressant bedrag.”
Dat vindt Freddie van der Heijden ook: “We hebben de
beheerder opdracht gegeven om het contract met de
vorige leverancier per direct te beëindigen. Op 1 septem-
ber hebben we met VvE Energie Select een contract voor
twee jaar afgesloten.” Jan Willem Dingen: “Wij hebben nu
al inzicht in de energieprijzen over vijf jaar. Dat betekent
dat we de VvE nu al kunnen adviseren omtrent de energie-
inkoop voor de jaren na 2014.”
Nóg meer besparenDe VvE heeft nog meer wensen op het verlanglijstje, ver-
telt Van der Heijden: “De meeste appartementen hebben
nu een energielabel E en we hopen dat we na de isolatie
een D-label krijgen. Na iedere maatregel meten we hoe-
veel winst we boeken op het gebied van comfort, want
daar gaat het om.
De volgende stap die we gaan zetten, is het vervangen
van het enkel glas in de klepraampjes. Dat wordt dubbel
glas. Daarnaast hebben we nogal wat verlichting in de
algemene ruimtes die altijd brandt. Daar willen we iets
gaan doen in de sfeer van bewegingsmelders. En te zijner
tijd zullen ook de verwarmingsketels worden vervangen.
Dat zal naar verwachting ook tot de nodige besparingen
leiden.” ■
Overstappen naar VvE Energie SelectUit het verhaal van VvE Beverloweg 13-75 blijkt:
overstappen naar VvE Energie Select loont! Als u ook
de overstap overweegt, is het goed om te weten dat de
vergadering van eigenaren daarover een besluit moet
nemen. Dat kan met een gewone meerderheid van stem-
men, maar het besluit is wel noodzakelijk. Immers: de
VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke delen
en zaken en daaronder valt ook de levering van diensten
zoals energie voor verwarming.
Tip: neem tijdens de ALV het besluit om over te stappen
naar een andere energieleverancier en geef het bestuur
mandaat om een nieuw contract aan te gaan als het tijd-
stip en/of de prijs gunstig is.
Zo werkt het!Wilt u ook profiteren van de voordelen die VvE Energie
Select u biedt? Dat is heel eenvoudig. U stuurt een kopie
van de laatste jaarafrekening van uw energie- en collec-
tieve gasrekening naar [email protected]. Als u
ook beschikt over het laatst afgesloten contract met uw
huidige energieleverancier, is het aan te bevelen om dat
mee te sturen: het helpt bij een vlotte afwikkeling. VvE
Energie Select laat u dan zo snel mogelijk weten welke
besparing u kunt realiseren.
Hebt u geen e-mail? Dan kunt u een kopie van de docu-
menten ook per post sturen naar VvE Energie Select,
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout. Als u grootverbruiker
bent van gas en/of elektriciteit, dan kunt u volstaan met
een laatste maandafrekening.
Meer informatie vindt u op www.vve-energieselect.nl. Daar
kunt u zich ook direct aanmelden. Op de site staan ook
alle veelgestelde vragen. VvE Energie Select is ook aanwe-
zig op de voorlichtingsbijeenkomsten van VvE Belang.
Het complex van VvE Beverloweg 13-75
VvE magazine november 201258
VvE Schellingshof investeert in ledverlichting en bespaartfors op elektriciteitsverbruik
VvEEnergiebesparen
en actieve VvE, die een prima vergaderplek heeft
gevonden in Hotel ’t Spijker. VvE-voorzitter Petra
Jansen is niet alleen eigenaar van een appartement
in Schellingshof, maar ook van ’t Spijker. Een uitste-
kende combinatie, zo blijkt bij ons bezoek, dat in het teken
staat van het project ledverlichting van de VvE.
VvE Schellingshof bestaat uit vier appartementengebou-
wen die Latijnse namen van vogels hebben gekregen:
Luscinia, Turdus, Carduelis en Oriolus. Het geheel (met in
totaal 38 appartementen) wordt gecompleteerd door
winkels op de begane grond. In 2005 is het complex
opgeleverd. Annie Kanselaar is secretaris van de VvE, Frits
Lahnstein heeft vier jaar geleden de functie van penning-
meester op zich genomen, en ir. Philip Deinum houdt zich
sinds 2010 bezig met het technisch beheer van de VvE.
Lahnstein en Deinum constateerden in januari 2011 dat de
energierekening wel erg hoog was. Met name de bedragen
voor de elektriciteit rezen de pan uit. Deinum, als ingenieur
de aangewezen persoon om dit onderwerp nader te bestu-
deren, besloot uit te zoeken waar die hoge rekening aan te
wijten was. Hij vertelt: “Het verbruik over 2010 bedroeg
ruim 46.500 kWh; kosten: € 10.600,-. Ik vermoedde dat
een belangrijk deel van die kosten voor rekening kwam
van de verlichting in de gemeenschappelijke ruimtes.”
Verlichtingsscan“In mei 2011 lieten we - naar aanleiding van een artikel in
VvE Magazine - een verlichtingsscan uitvoeren door de
firma Voorn en Koning. De resultaten waren niet bevredi-
gend en dat hebben we vanzelfsprekend gemeld aan V&K.
Ook het verbeterde rapport dat daarop volgde, voldeed
niet aan onze eisen. Dat had ook te maken met het feit dat
er geen goed overzicht was van de gemeenschappelijke
verlichting. Ik ben begonnen die in kaart te brengen. Dat
bleek een forse klus, die zo’n twee maanden in beslag
nam: er waren geen accurate tekeningen beschikbaar.
Ook niet bij de projectontwikkelaar. Vreemd ja, maar ik
moest het ermee doen.
Bovendien bleek dat de verlichting moest worden onder-
verdeeld in drie groepen: permanent ingeschakeld,
ingeschakeld door schemerschakelaars en ingeschakeld
door drukknoppen. Uit de inventarisatie bleek dat inder-
daad maar liefst de helft van het totale verbruik van
E
“Sommige bedrijven meldden dat de installatie in zes maanden kon worden terugverdiend”
Vanuit de Keizer Karelstad Nijmegen is het maar een klein stukje naar het mooie Duitse stadje Kleef. Nóg aantrekkelijker is het om de afslag Beek-Ubbergen te nemen, waar het Rijk van Nijmegen de bezoeker een schitterende omgeving biedt. De fraaie landhuizen langs de oude Rijksstraatweg doen niet vermoeden dat Beek-Ubbergen ook Verenigingen van Eigenaren rijk is. Dat is wél het geval: in het centrum van de gemeente bevindt zich VvE Schellingshof.
VvE magazine november 2012 59
elektrische energie (ruim 25.000 kWh per jaar) voor
rekening kwam van de gemeenschappelijke verlichting.
Dat betekende dat naar onze mening een aanzienlijke
besparing mogelijk moest zijn.”
TerugverdientijdLahnstein: “In de loop van het onderzoek kwam de optie
met ledverlichting (light emitting diodes) ter sprake. Led is
milieuvriendelijk (led’s bevatten geen kwik), verbruikt wei-
nig stroom en gaat lang mee. Ledverlichting maakt een
stormachtige ontwikkeling door, en we hebben gezien
dat tal van bedrijven adverteren met veelbelovende aan-
biedingen. In korte tijd hadden we meer dan 50 bedrijven
op ons lijstje staan, waarvan we de meest serieus uitziende
hebben benaderd. Het resultaat was teleurstellend.
Niemand kon ons vertellen hoe lang de terugverdientijd
werkelijk was. Een enkeling meldde dat de installatie in
zes maanden kon worden terugverdiend. Dat de noodver-
lichting niet kan worden vervangen door led’s, vergaten
ze voor het gemak maar. Vaak hoorden we ook dat de
terugverdientijd twee jaar zou zijn. Als we dóórvroegen,
bleek dat natuurlijk onzin. We hebben heel wat van die
Indianenverhalen gehoord.
Een uitzondering was LedNed uit Helmond, waar we een
demonstratiearmatuur aanschaften. Dat is ook geïnstal-
leerd en het functioneerde prima. Desondanks liepen de
contacten met LedNed ook vast, omdat het bedrijf een
offerte niet kon preciseren. Het bedrijf is met name gespe-
cialiseerd in industriële verlichting; wellicht is dat de
oorzaak.”
Opnieuw ledVvE Schellingshof besloot het onderwerp ‘led’ even te
laten rusten, maar de armaturen van de bestaande verlich-
ting in de entrees en de trappenhuizen verouderden wel
erg snel. Ze brandden in, werden bros en zagen er lelijk
uit. De bewoners waren daar niet gelukkig mee.
Op een cursus van Centraal Beheer in februari van dit jaar
hoorden de VvE-bestuurders van de contactpersoon bij
Voorn en Koning dat er inmiddels nieuwe ledarmaturen op
de markt waren. Lahnstein: “Zoals gezegd gaan de ontwik-
kelingen rond ledverlichting heel snel. Deze nieuwste vorm
bestond uit led’s die geïntegreerd zijn in de armaturen.
Het aantal branduren bedraagt 40.000 en volgens V&K
loopt de lichtsterkte bij dit systeem na verloop van tijd
nauwelijks terug (zoals wel het geval is bij oudere led-
versies). Daarom besloten we opnieuw een uitgebreide
verkenning uit te voeren, met positief resultaat.”
Deinum: “We hebben drie demonstratiemodellen van
de Norton-armaturen aangeschaft. Daarin zijn acht Cree
led’s geïntegreerd; prijs: € 93,- excl. BTW per stuk.
Tegelijkertijd besloten we een concreet voorstel aan de
Algemene Ledenvergadering voor te leggen. Daarin stel-
den we voor om van de 83 bestaande armaturen 72
exemplaren te vervangen door ledverlichting. De overige
11 worden gevormd door noodverlichting, en die kan niet
worden vervangen door led’s. Voor die noodverlichting
hebben we op advies van V&K gekozen voor spaarlampen
in hetzelfde Norton-armatuur.”
Besparing: 12.000 kWhIn april van dit jaar konden de leden van VvE Schellings-
hof stemmen over het uitstekend voorbereide voorstel.
Het werd probleemloos (met algemene stemmen) aange-
nomen, mede doordat de investering kon worden betaald
uit de reserve voor groot onderhoud.
Door dit jaar een bedrag van € 13.190,- (inclusief BTW,
installatie en verwijderingsbijdrage) te investeren voor de
Norton Luna 8W, wordt het stroomverbruik met 12.000
kWh verminderd. Dat is bijna de helft van het elektrici-
teitsverbruik van de gemeenschappelijke verlichting. De
investering wordt in maximaal 6,7 jaar terugverdiend.
Deinum: “We gaan uit van ‘conservatieve schattingen’.
De werkelijkheid kan dus hooguit gunstiger uitvallen,
zodat de terugverdientijd waarschijnlijk korter zal zijn. In
juni jl. is de installatie tot volle tevredenheid geïnstalleerd;
voorlopig dus alleen in de trappenhuizen en de entrees.
Daarmee beperken we de kosten voor de korte termijn,
en geven we onszelf de mogelijkheid om te zijner tijd
eventueel te kiezen voor een nog moderner systeem.
We zijn heel tevreden over de samenwerking met Voorn
en Koning en eind 2012 willen we de overige verlichting
gaan aanpakken. Overigens: we hebben - nadat enkele
brandblussers en een fiets uit de parkeergarage zijn
gestolen - ook werk gemaakt van de beveiliging: er
hangen inmiddels een paar camera’s. Als we zien dat
die installatie effect heeft, komen er nog een paar
camera’s bij.” ■
“In onze trap-penhuizen en entrees zijn de led’s geïnte-greerd in de armaturen”
Foto: Petra Jansen, Frits Lahnstein en Philip Deinum
www.actysvve.nl
Uw VvE beheer uitbesteden? Vraag nu vrijblijvend een offerte aan: (010) 440 36 80, [email protected] of kijk op
Zorgeloos uw VvE beheer uit handen geven?Actys VvE.
• betrouwbaar financieel beheer• actief technisch beheer• up-to-date met wet- en regelgeving• beheerspecialist in grote complexen
ACTW1250 adv VVE.indd 1 04-09-12 13:03
• Bodenplaats 1 • 4330 AG Middelburg • tel 0118-434455 • fax 0118-434459 • [email protected] • www.ingridsinke.nl
Complexiteit rangschikken wij graag voor u!
Geef daarom de zorg voor uw Vereniging van Eigenaars
in ons beheer...
Besturen en administeren van
een VVE?
De voordelen op een rij:
prijs/kwaliteit verhouding •
persoonlijk advies•
een 24 uur servicedienst•
korte lijnen•
duidelijke en transparante offertes•
klantgerichte oplossingen•
oog voor detail•
merkonafhankelijk
Voor meer informatie:Heilarensestraat 31,
5473 RA Heeswijk-Dinthertel. 0413-294631
Liftservice 2000
www.bortly.nl/vve
Energie besparen moeilijk?Bortly maakt het eenvoudig!
● LED PLʼs, PAR & bollampen● T5 inlegarmaturen● Eco-TL (T8-T5) adapters ● Hoogfrequente eco-TLʼs● IP65 spat-waterdichte LED en T5 TL armaturen ● Ledplaten
Cooperation
50% tot 90% energiebesparing mogelijk!
www.bortly.nl/vve
Energie besparen moeilijk?Bortly maakt het eenvoudig!
● LED PLʼs, PAR & bollampen● T5 inlegarmaturen● Eco-TL (T8-T5) adapters ● Hoogfrequente eco-TLʼs● IP65 spat-waterdichte LED en T5 TL armaturen ● Ledplaten
Cooperation
50% tot 90% energiebesparing mogelijk!
www.bortly.nl/vve
Energie besparen moeilijk?Bortly maakt het eenvoudig!
● LED PLʼs, PAR & bollampen● T5 inlegarmaturen● Eco-TL (T8-T5) adapters ● Hoogfrequente eco-TLʼs● IP65 spat-waterdichte LED en T5 TL armaturen ● Ledplaten
Cooperation
50% tot 90% energiebesparing mogelijk!
VvEJaarcongres
Adjiedj Bakas, trendwatcher
Adjiedj Bakas, in 1963
geboren in Suriname,
schrijft boeken, geeft
lezingen en is een veel-
gevraagd spreker. Typerend
is zijn stijlvolle verschijning:
maatpakken in combinatie
met opvallende stropdassen.
Hij schreef de bestsellers
Einde aan de privacy,
De Toekomst van Gezondheid, De Toekomst van Werk,
World Megatrends en De Toekomst van het Geloof.
Het meest recente boek heeft als titel De Toekomst
van Voedsel.
Bakas is een ras-optimist. “Voor mijn oma was het
huishouden in haar jeugd een fulltime job, zonder
koelkast, diepvries, stofzuiger, wc, wasmachine of
supermarkt. Nu doe je het huishouden in een fractie
van tijd. Wat een geweldige vooruitgang, toch?”
Ondanks zijn aanstekelijke optimisme, hamert Bakas
ook op ’de achterkant van de vooruitgang’. In zijn
boeken meldt hij dat één op de vier Nederlanders
eenzaam is. Eenzaamheid wordt volgens Bakas een
van de grootste thema’s van de komende tijd.
Hij stelt: “Geluk is maakbaar; het is een kwestie van
verstandige keuzes maken. Ongelukkige mensen
krijgen net zoveel kansen op geluk als gelukkige
mensen. Maar ongelukkige mensen zien ze vaak niet”.
Trendwatcher Adjiedj Bakas heeft een open oor en
oog voor alles wat de samenleving beweegt. Daarop
baseert hij zijn positieve, maar altijd provocerende,
visie op de toekomst. ‘Alleen tegenwind brengt een
vlieger omhoog’ is een van stellingen.
Mr. Frank Visser lost het op!
Burenruzies, familievetes of
andere conflicten? De Rijdende
Rechter lost ze voor u op!
“Conflicten blijven vaak veel te
lang bestaan”, vindt mr. Frank
Visser. “Mensen komen er zelf niet
uit, eenvoudig omdat iedereen
gelijk wil hebben. Dan moet de
rechter het probleem oplossen.”
In Nederland is het wettelijk mogelijk dat een rechter, ook
buiten de officiële kanalen om, bindende beslissingen
geeft. Dit kan alleen als beide partijen hiermee akkoord
gaan. Van die mogelijkheid wordt gebruik gemaakt in het
televisieprogramma ‘De Rijdende Rechter’. Vanaf de start
van het programma in 1995 is het succesvol. De kijk- en
waarderingscijfers zijn iedere week hoog en kijkers rea-
geren vaak door zelf conflicten aan te melden.
Het gaat dan nogal eens om conflicten of problemen
binnen de VvE. Zo vraagt een kijker wat hij kan doen aan
een bloembak die hinderlijk in de weg staat op de galerij.
Een oudere dame is boos omdat haar opvouwbare rollator
niet in de hal mag blijven staan en een andere appartements-
eigenaar is niet van plan om mee te betalen aan het
nieuwe centraleantennesysteem. Bovendien ergert hij zich
aan de schotelantenne die zijn buurman op het balkon
heeft neer-gezet. Dat geeft het gebouw een slecht aan-
zien, vindt de eigenaar.
Er zijn ook ingewikkelder zaken: “Ik wil weten waarom de
vorige beheerder en het VvE-bestuur uit elkaar zijn
gegaan” of “Ik krijg geen inzage in de bestuursstukken
van de VvE”. In al die gevallen spreekt mr. Frank Visser
zijn oordeel uit, afgesloten met de inmiddels bekende zin
‘Dit is mijn uitspraak en hier moet u het mee doen!”
Spraakmakende sprekers op het VvE Belang Jaarcongres 2012
Aanmelden:aangeslotenenbij VvE Belang kunnen zich voor het jaarcongres aanmelden via www.vvebelang.nl/jaarcongres
Uitnodiging Bestuur en directie van VvE Belang nodigen u met veel genoegen uit voor het
VvE Belang Jaarcongres 2012op donderdag 22 november 2012 in het NBC, Blokhoeve 1a te Nieuwegein
Programma:11.00 uur: Ontvangst bezoekers; de informatiemarkt is open12.00 uur: Lunchbuffet13.00 uur: Opening congres door F.G.M. Schuurs, voorzitter VvE Belang13.15 uur: Presentatie van mr. Frank Visser van het bekende NCRV televisieprogramma ‘De Rijdende Rechter”14.15 uur: Pauze en bezoek aan de informatiemarkt15.15 uur: Presentatie van Adjiedj Bakas, toonaangevend trendwatcher16.15 uur: Afsluiting congres en ‘aangeklede borrel’17.30 uur: Einde programma
VvE magazine november 2012 61
Dáárom stapt u over op veiligheidsdeuren.Dáop
Stap over op de meest verfi jnde stalen veiligheidsdeur op de markt.Kijk voor meer informatie op daloc.nl
Veiligheidsdeuren
Op de eerste plaats krijgen de appartementen nieuwe stalen deuren die de dieven buiten houden. Want een goed slot is dan wel belangrijk, maar dieven deinzen vooral terug voor een deur die lastig kapot te krijgen is.
Maar er zijn nog meer voordelen:
De deuren dichten goed af, waardoor de deur lawaai vanuit het trappenhuis tegenhoudt en zorgt voor een aangenaam binnenklimaat. Brand en brandgassen worden op afstand gehouden. Etensluchtjes blijven op hun plek en ook leveren de deuren een aanzienlijke energiebesparing op.
De appartementdeuren zijn nagenoeg onderhoudsvrij en hebben een lange levensduur.
Bijna 70 jaar ervaringDat de Daloc-deuren soepeler en eleganter zijn dan je misschien zou denken, komt doordat het weerstands-vermogen van de deur afhankelijk is van de intelligente constructie van de veiligheidsonderdelen en het gebruikte materiaal. We zijn op dit gebied al actief sinds 1943, dus we weten waar we het over hebben.
Al onze deuren zijn getest en gecertifi ceerd, de productie is gecontroleerd en de classifi caties op het gebied van brand, brandgas, geluid en inbraakveiligheid zijn hoog.
Een paar uur per deurOnze professionele en gecertifi ceerde monteurs vervangen een appartementsdeur in minder dan een halve dag. Dus voordat u er erg in hebt, hebben de deuren niet alleen gezorgd voor tevreden en blije huurders, maar is het pand ongetwijfeld ook nog eens meer waard geworden.
Kijk op daloc.nl voor meer informatie over de techniek achter de deuren en de diverse uitvoeringen.
VvE magazine november 2012 63
VvERoadshow
LocatiesDinsdag 30 oktober: Evoluon in Eindhoven
Dinsdag 6 november: Theater De Flint in Amersfoort
Dinsdag 13 november: Ahoy in Rotterdam
Tijden’s middags van 14.00 tot 16.45 uur en
’s avonds van 19.30 tot 22.15 uur.
Voor het bezoeken van de informatiemarkt is de foyer al open om 13.00 uur en 18.30 uur.
Voorlichtingsbijeenkomsten najaar 2012
VvE Belang komt met eengevarieerd programma naar u toe!
In oktober en november organiseert VvE Belang voor het zevende achtereenvolgende jaar op diverse locaties in het land voorlichtingsbijeenkomsten voor appartementseigenaren en bestuursleden van verenigingen van eigenaren.
Wij nodigen u graag uit om een van onderstaande bijeenkomsten te bezoeken.
Uitnodiging GRATIS
VvE magazine november 201264
VvERoadshow
PROGRAMMA (voor de pauze):
HOOFDPROGRAMMATijdens het hoofdprogramma wordt u voor de pauze geïnformeerd over:
‘Actuele juridische onderwerpen enmogelijke voorstellen tot wetswijziging’Dit programmaonderdeel is voor de bezoekers die al enige kennis hebben
op het gebied van het appartementsrecht en voor degenen die al meerdere
malen de voorlichtingsbijeenkomsten hebben bezocht. Maak gebruik van
deze gelegenheid en discussieer actief mee over (nieuwe) regelgeving en
over zaken die u allen aangaan.
WORKSHOPS
Workshop 1: Juridisch‘De basisregels van het appartementsrecht’ Bent U recent in een appartement komen wonen? Weet u nog niet veel over VvE-regelgeving en over de
rechten en plichten die horen bij het wonen in een appartement? Dan raden wij u aan om vóór de pauze
deze workshop te bezoeken.
Workshop 2: Onderhoud/energiebesparen ‘Liftonderhoud, hoe maak je het beheersbaar’Liften vormen voor een VvE vaak een aanzienlijke kostenpost. Naast de energiekosten en kosten voor onderhoud
en keuring kan er sprake zijn van kostbare reparaties of voorstellen voor renovaties. Ook de invoering van het capa-
citeitstarief werkt voor veel VvE’en kostenverhogend. Hoe krijgt u controle over de lift en hoe kunt u de
exploitatiekosten beheersbaar houden? Het Liftinstituut informeert u uitgebreid aan de hand van praktijkvoorbeel-
den. Deze workshop zorgt ervoor dat de lift voor u geen ‘black box’ meer is.
PROGRAMMA (na de pauze):
HOOFDPROGRAMMANa de pauze zal een vertegenwoordiger van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties(waarin VROM is opgegaan) u bijpraten over:
‘Energiebesparing en andere actuele onderwerpen’
Daarna is er aandacht voor onderhoud en zal een belangwekkend onderwerp nader worden uitgediept:
‘De post schilderwerk; veelal de grootste uitgave in het meerjarenonderhoudsplan’
WORKSHOPS
Workshop 3: Energiebesparen ‘Zon op je dak’Zonnepanelen zijn sterk in opmars. Logisch want de prijs/kwaliteitverhouding is de laatste jaren sterk verbeterd.
Uit een onlangs door VvE Belang gehouden enquête is gebleken dat veel VvE’en meer willen weten over zonne-
panelen. Denkt u ook aan de installatie van zonnepanelen? Kom dan naar de workshop ‘Zon op je dak’.
Daarin geven we praktijk- en rekenvoorbeelden en u krijgt informatie over het besluitvormingsproces binnen de
VvE. Ook de kosten komen aan bod: wat kosten zonnepanelen en wat leveren ze op? Kunt u gebruik maken van
subsidies of speciale leningen? En hoe zit het met de kwaliteit en met garanties? En u maakt ook kennis met de
nieuwe community: VvE Zonne-net! Voor meer informatie zie pagina 48 en 49.
VvE magazine november 2012 65
Workshop 4: Energiebesparen Deel 1: ‘Een nieuwe verwarmingsketel: wat komt daarbij kijken?’Een beetje cv-ketel gaat ongeveer 15 jaar mee. Na verloop van tijd neemt vaak de storingsgevoeligheid toe.
Bovendien verbruikt een oude verwarmingsketel nodeloos veel energie, tot wel 25 % meer dan een moderne,
energiebesparende HR-ketel. Een HR-ketel heeft een veel lagere CO2-uitstoot en verbetert het energielabel van
een appartement. HR is de norm in Nederland. De komende jaren zullen nog veel eigenaren daarom overgaan
tot het vervangen van hun oude cv-ketel. Let op: vaak moet het bestaande rookgasafvoerkanaal eerst geschikt
gemaakt worden voor HR-ketels. Aangezien de afvoerkanalen gemeenschappelijk bezit zijn van alle eigenaren,
is toestemming van de algemene ledenvergadering nodig voor deze aanpassing. Bij hoogbouw komt er nog meer
kijken. In deze workshop wordt u uitgebreid geïnformeerd over de slimme aanpak van ketelvervanging. Voor meer
informatie zie pagina 52 en 69.
Workshop 4: Energiebesparen Deel 2: ‘Blokverwarming: de nieuwste apparatuur én adviezenom energie te besparen’ Veel appartementengebouwen worden nog collectief gestookt met een centrale ketel of met stadsverwarming.
Met slimme meters wordt achter de voordeur het individuele verbruik gecontroleerd en jaarlijks afgerekend.
Techem Energy Services is al 60 jaar gespecialiseerd in energiemanagement en gaat in op het registreren,
afrekenen, analyseren en optimaliseren van energieverbruik door slimme technologie. Zie ook pagina 71.
INFORMATIEMARKTVoorafgaand, in de pauze en na afloop van de bijeenkomsten kunt u een uitgebreide informatie-markt bezoeken, waar circa 40 bedrijven hun producten en diensten presenteren. De zalen zijn een uur voor aanvang van de voorlichtingsbijeenkomsten en workshops open. U kunt de informatie-markt ’s middags dus al bezoeken vanaf 13.00 uur en ’s avonds vanaf 18.30 uur.
AanmeldenAanmelden voor zowel het hoofdprogrammaals de
workshops is mogelijk via www.vvebelang.nl.
Als u niet over internet beschikt, kunt u gebruik maken
van de aanmeldingskaart achterin dit tijdschrift.
Na ontvangst van uw aanmelding ontvangt u een
bevestiging en een routebeschrijving.
NetwerkenU ziet het: VvE Belang biedt u ook dit jaar weer
een gevarieerd programma!
De bijeenkomsten bieden u daarnaast volop
gelegenheid om kennis te maken met andere VvE’en.
En natuurlijk kunt u dan ook ervaringen uitwisselen met
andere bezoekers.
Wij hopen u op een van de bijeenkomsten te mogen begroeten.
VvEInformatiemarkt
VvE magazine november 201266
Deelnemers aan de informatiemarktenAarnink Kozijnen Projecten Fabrikant van kunststoframen, deuren, kozijnen, dakkapellen en serres Deventer x x x xAcoustics & NoiseReduction B.V. Leverancier van geluidswerende materialen Heerhugowaard xAD-Vi VvE Beheer B.V. Beheerkantoor VvE’en Veldhoven x Af Erkenningsregeling Keurmerk voor schilder, glas en behangbedrijven Waddinxveen x x x xBASF Duurzame en intelligente oplossingen voor de bouwsector Ham x x x xBeercoo Schoonmaakgroep Schoonmaakbedrijf, glasbewassing en gevelspecialisten Bergschenhoek x Bellboy Lifttechniek Lifttechnieken en renovatie Alphen a/d Rijn x x x xBFM VvE- & Vastgoedmanagement Beheerkantoor VvE’en Waalre x Blom Flooring Systems Leverancier kunstof vloerafwerking Enter x x xBOB Advies Bouwadviesbureau Zeist x Bouwkundig VvE Advies Meerjarenonderhoudsplannen Tilburg x x x xBreur Beveiligingen Bouwkundige en elektronische beveiligingen Capelle aan den IJssel x Bureau Veritas Asset Management Certificatiebureau voor VvE’en en VvE-beheerders Amersfoort xCembrit B.V. Fabrikant van duurzame vezelcement - gevelbekleding en dakoplossingen Amsterdam xCentraal Beheer Achmea VvE Verzekeringen Apeldoorn x x x xConsolidated Nederland B.V. Renoveren en beheren van platte daken Gorinchem x x x xC.Domenie FICIM B.V. VvE Coach Made x x x xDakspecialist Naarden Zonne - energiespecialist Naarden x Daloc AB Beveiligingsdeuren voor appartementen Zweden x Danfoss B.V. Leverancier van radiothermostaten, draadloze ruimtetemperatuurregelingen Schiedam xDe Koninggroep Toonaangevend in schilder- en glaswerkzaamheden Oosterhout x x x xDe Nieuwe Norm B.V. Specialist in vastgoedonderhoud Rotterdam xDerbigum Leverancier van dakbedekkingen Delft xDeurwaarderskantoor Boiten Deurwaarderskantoor gespecialiseerd in incasso VvE-bijdragen Den Haag x x x xDirkzwager Groep Schilderwerk, betonrenovatie en bouwkundig onderhoud Almere x Duijvelaar Pompen Drukverhogingsinstallaties Alphen a/d Rijn x x x x033Energie Energieadvies organisatie en uitvoering voor VvE’en Leusden x Eurlicon Lifttechnisch adviesbureau Amsterdam x x x xGemeente Amersfoort Informatie over energiebesparing Amersfoort x Grontmij Vastgoedmanagement Vastgoedmanagement Utrecht x x x xGSU Installatie- en onderhoudsbedrijf voor centrale verwarming Houten xHet Sleutel- en Slotenhuis Mechanische en elektronische beveiliging Rotterdam x x xHolland Huis Beheerkantoor VvE’en Utrecht xHopmann Liftservice Liftonderhoud en renovatie Heerlen x x x xHouse - Liner B.V. Totaal Onderhoud rioleringen Venlo x x x xIsolatiebedrijf Pluimers Isolatiebedrijf gespecialisseerd in het (na)isoleren van bestaande woningen en gebouwen Rijssen x xKONE Liftonderhoud en renovatie Eindhoven x Kozijn Service Nederland Reparatie- en onderhoudsbedrijf voor kozijnen, deuren, ramen, hang- en sluitwerk Scheveningen x Legrand Nederland Specialist in elektrotechnische installaties Boxtel x x x xLiftinstituut Liftkeuringen Amsterdam x x x xLiftZeker Financieel liftplan voor de VvE Rijswijk x x x xLokaliften Liftonderhoud en renovatie Delft x x x Luximprove Hoogwaardige LED verlichting Goes x Mens-Zeist Totaalonderhoud Totaal Onderhoud Zeist x xMSC - Nederland Leverancier LED verlichting Apeldoorn xMVGM Vastgoedmanagement Beheer VvE’en Rijswijk x x x xNefit Verwarming- en duurzame energieleverancier Deventer x x x xNivaliften Liftonderhoud en renovatie Oss x Oostwoud International Leverancier voor geïntegreerde postkastsystemen Franeker x x x xProCardio Leverancier van AED en instructie op locatie Eemnes x x x xProline Netherlands B.V. Leverancier voor standleidingrenovatie zonder breekwerk Haarlem x x xQ-netics Drempelnivellering Dordrecht xRepair Care International B.V. Leverancier voor producten en diensten m.b.t. houtrenovatie van kozijnen Waalwijk xRijssenbeek Advocaten Advocatenkantoor voor VvE’en Arnhem x x x xSchellekens & Schellekens B.V. Leverancier van zonwering Beuningen xScholman Servicebedrijf B.V. Installatie- en onderhoudsbedrijf voor centrale verwarming - gasapparaten - zonnepanelen Nieuwegein xSEGON Energieadvies organisatie voor VvE’en Berkel-Enschot x x x xSika Nederland B.V. Leverancier van vloeren, betonreparatieproducten en daksystemen Utrecht x x x xSkylift Liftonderhoud en renovatie Barneveld x x x xSKW Certificatie Certificatiebureau voor VvE’en en VvE-beheerders Houten x x x xSVn Financier voor mensen, wonen en wijken Hoevelaken x x Techem Bemetering van centrale stookinstallatie Breda x x x xTempus ZonPV en ledverlichting Schiedam x Total Wall Concept Herstelbedrijf voor gevelscheuren Sneek x x Tri-Casa Vastgoed Beheer Beheer VvE’en Papendrecht xTriflex Specialist in afdichtingen en coatings Zwolle x x x xTSI Pipe Technologies B.V. Renovatie van binnenhuisriolering Zoetermeer x x Twinq VvE Software Software leverancier voor Verenigingen van Eigenaren Oosterhout x x x xUitgeverij Æneas Uitgeverij van vakinformatie bouw en duurzame energie Boxtel xVan der Tol Ontwerpen en onderhoud van terreinen en tuinen Amsterdam x x xVloerveilig v.o.f. Antislipsysteem voor gladde vloeren Waardenburg x x xVoorn en Koning Trading Verlichtingsspecialisten, lichtbeheer en verlichtingsscan Bodegraven x x x xVT 2000 B.V. Beheerkantoor VvE’en Wateringen x x xVvE Belang Belangenorganisatie voor appartementseigenaren en verenigingen van eigenaren Oosterhout x x x xVvE Energie Select Goedkope energie voor uw VvE Oosterhout x x x xVvE Installatienetwerk Nederland All-in CV-onderhoud en vervangen/installeren nieuwe cv-ketels 6 vestigingen in Nederland x x x xVvE Metea Innovatief VvE Beheer Nieuwegein x x x xXS VvE Beheer Beheerkantoor voor kleine VvE’en t/m 10 appartementen Oosterhout x x x x
VvE magazine november 2012 67
Eindhoven Amersfoort Rotterdam Nieuwegein13 nov. 30 okt. 22 nov.6 nov.
Aarnink Kozijnen Projecten Fabrikant van kunststoframen, deuren, kozijnen, dakkapellen en serres Deventer x x x xAcoustics & NoiseReduction B.V. Leverancier van geluidswerende materialen Heerhugowaard xAD-Vi VvE Beheer B.V. Beheerkantoor VvE’en Veldhoven x Af Erkenningsregeling Keurmerk voor schilder, glas en behangbedrijven Waddinxveen x x x xBASF Duurzame en intelligente oplossingen voor de bouwsector Ham x x x xBeercoo Schoonmaakgroep Schoonmaakbedrijf, glasbewassing en gevelspecialisten Bergschenhoek x Bellboy Lifttechniek Lifttechnieken en renovatie Alphen a/d Rijn x x x xBFM VvE- & Vastgoedmanagement Beheerkantoor VvE’en Waalre x Blom Flooring Systems Leverancier kunstof vloerafwerking Enter x x xBOB Advies Bouwadviesbureau Zeist x Bouwkundig VvE Advies Meerjarenonderhoudsplannen Tilburg x x x xBreur Beveiligingen Bouwkundige en elektronische beveiligingen Capelle aan den IJssel x Bureau Veritas Asset Management Certificatiebureau voor VvE’en en VvE-beheerders Amersfoort xCembrit B.V. Fabrikant van duurzame vezelcement - gevelbekleding en dakoplossingen Amsterdam xCentraal Beheer Achmea VvE Verzekeringen Apeldoorn x x x xConsolidated Nederland B.V. Renoveren en beheren van platte daken Gorinchem x x x xC.Domenie FICIM B.V. VvE Coach Made x x x xDakspecialist Naarden Zonne - energiespecialist Naarden x Daloc AB Beveiligingsdeuren voor appartementen Zweden x Danfoss B.V. Leverancier van radiothermostaten, draadloze ruimtetemperatuurregelingen Schiedam xDe Koninggroep Toonaangevend in schilder- en glaswerkzaamheden Oosterhout x x x xDe Nieuwe Norm B.V. Specialist in vastgoedonderhoud Rotterdam xDerbigum Leverancier van dakbedekkingen Delft xDeurwaarderskantoor Boiten Deurwaarderskantoor gespecialiseerd in incasso VvE-bijdragen Den Haag x x x xDirkzwager Groep Schilderwerk, betonrenovatie en bouwkundig onderhoud Almere x Duijvelaar Pompen Drukverhogingsinstallaties Alphen a/d Rijn x x x x033Energie Energieadvies organisatie en uitvoering voor VvE’en Leusden x Eurlicon Lifttechnisch adviesbureau Amsterdam x x x xGemeente Amersfoort Informatie over energiebesparing Amersfoort x Grontmij Vastgoedmanagement Vastgoedmanagement Utrecht x x x xGSU Installatie- en onderhoudsbedrijf voor centrale verwarming Houten xHet Sleutel- en Slotenhuis Mechanische en elektronische beveiliging Rotterdam x x xHolland Huis Beheerkantoor VvE’en Utrecht xHopmann Liftservice Liftonderhoud en renovatie Heerlen x x x xHouse - Liner B.V. Totaal Onderhoud rioleringen Venlo x x x xIsolatiebedrijf Pluimers Isolatiebedrijf gespecialisseerd in het (na)isoleren van bestaande woningen en gebouwen Rijssen x xKONE Liftonderhoud en renovatie Eindhoven x Kozijn Service Nederland Reparatie- en onderhoudsbedrijf voor kozijnen, deuren, ramen, hang- en sluitwerk Scheveningen x Legrand Nederland Specialist in elektrotechnische installaties Boxtel x x x xLiftinstituut Liftkeuringen Amsterdam x x x xLiftZeker Financieel liftplan voor de VvE Rijswijk x x x xLokaliften Liftonderhoud en renovatie Delft x x x Luximprove Hoogwaardige LED verlichting Goes x Mens-Zeist Totaalonderhoud Totaal Onderhoud Zeist x xMSC - Nederland Leverancier LED verlichting Apeldoorn xMVGM Vastgoedmanagement Beheer VvE’en Rijswijk x x x xNefit Verwarming- en duurzame energieleverancier Deventer x x x xNivaliften Liftonderhoud en renovatie Oss x Oostwoud International Leverancier voor geïntegreerde postkastsystemen Franeker x x x xProCardio Leverancier van AED en instructie op locatie Eemnes x x x xProline Netherlands B.V. Leverancier voor standleidingrenovatie zonder breekwerk Haarlem x x xQ-netics Drempelnivellering Dordrecht xRepair Care International B.V. Leverancier voor producten en diensten m.b.t. houtrenovatie van kozijnen Waalwijk xRijssenbeek Advocaten Advocatenkantoor voor VvE’en Arnhem x x x xSchellekens & Schellekens B.V. Leverancier van zonwering Beuningen xScholman Servicebedrijf B.V. Installatie- en onderhoudsbedrijf voor centrale verwarming - gasapparaten - zonnepanelen Nieuwegein xSEGON Energieadvies organisatie voor VvE’en Berkel-Enschot x x x xSika Nederland B.V. Leverancier van vloeren, betonreparatieproducten en daksystemen Utrecht x x x xSkylift Liftonderhoud en renovatie Barneveld x x x xSKW Certificatie Certificatiebureau voor VvE’en en VvE-beheerders Houten x x x xSVn Financier voor mensen, wonen en wijken Hoevelaken x x Techem Bemetering van centrale stookinstallatie Breda x x x xTempus ZonPV en ledverlichting Schiedam x Total Wall Concept Herstelbedrijf voor gevelscheuren Sneek x x Tri-Casa Vastgoed Beheer Beheer VvE’en Papendrecht xTriflex Specialist in afdichtingen en coatings Zwolle x x x xTSI Pipe Technologies B.V. Renovatie van binnenhuisriolering Zoetermeer x x Twinq VvE Software Software leverancier voor Verenigingen van Eigenaren Oosterhout x x x xUitgeverij Æneas Uitgeverij van vakinformatie bouw en duurzame energie Boxtel xVan der Tol Ontwerpen en onderhoud van terreinen en tuinen Amsterdam x x xVloerveilig v.o.f. Antislipsysteem voor gladde vloeren Waardenburg x x xVoorn en Koning Trading Verlichtingsspecialisten, lichtbeheer en verlichtingsscan Bodegraven x x x xVT 2000 B.V. Beheerkantoor VvE’en Wateringen x x xVvE Belang Belangenorganisatie voor appartementseigenaren en verenigingen van eigenaren Oosterhout x x x xVvE Energie Select Goedkope energie voor uw VvE Oosterhout x x x xVvE Installatienetwerk Nederland All-in CV-onderhoud en vervangen/installeren nieuwe cv-ketels 6 vestigingen in Nederland x x x xVvE Metea Innovatief VvE Beheer Nieuwegein x x x xXS VvE Beheer Beheerkantoor voor kleine VvE’en t/m 10 appartementen Oosterhout x x x x
de compacte bouw, eenvoudige
montage, ef� ciënte werking en
doorstromende leidingen (legionella
preventie) maken de Cube uniek.
De combinatie met ons “Prestatie
All-in” servicecontract, waarmee
� ink bespaard kan worden op
operationele kosten, maakt de Cube
nog eens extra interessant.
Voor meer informatie neemt u
contact op met ons verkoopteam
t. (0172) 48 83 88, [email protected],
www.dp.nl
Het leveren van helder en vers
drinkwater is iets dat in Nederland
vanzelfsprekend is, vaak via een
drinkwaterinstallatie van
Duijvelaar Pompen.
Onze Hydro-Unit Cube onderscheidt
zich niet alleen uiterlijk van reguliere
drukverhogingsinstallaties.
Deze installatie kan een energie
besparing opleveren tot wel
40% t.o.v. een conventionele
drukverhogingsinstallatie. De
nieuwste technische innovaties,
Hydro Unit Cube drukverhogingsinstallatie
tot 40% besparing
Energieverbruik van een conventionele drukverhogingsinstallatie
Energieverbruik van de Hydro Unit Cube -40%
VvEEnergiebesparen Roadshow
Comfortabele en veilige warmte? Zorg voor goed onderhoudvan uw cv-installatie!
nderhoud aan de cv-instal-
latie vindt het hele jaar door
plaats”, zegt Van der Wijst.
“Bij de moderne gesloten
toestellen wordt meestal een onder-
houdstermijn van eenmaal per twee
jaar gehanteerd. Daarmee voorkom je
storingen in de installatie - en dus
onaangename verrassingen! Bij goed
onderhoud zal de installatie vrijwel
geen storingen vertonen.
Het is van groot belang dat het onder-
houdsbedrijf beschikt over goede,
gecertificeerde meetapparatuur. Als
die apparatuur niet in orde is, loop je
de kans dat de installatie niet goed is
ingeregeld. Dat kan leiden tot allerlei
problemen en het vergroot de kans op
storingen. Wij besteden daarom veel
aandacht aan goede meetapparatuur,
die elk jaar volgens strenge eisen
wordt gecontroleerd.
Daarnaast is het belangrijk dat de aan-
wijzingen van de fabrikant nauwkeurig
worden opgevolgd. Die zijn altijd lei-
dend bij het onderhoud. De leden van
het VvE Installatienetwerk beschikken
over alle certificaten die vereist zijn in
de branche. Dat betekent dat onze
klanten altijd verzekerd zijn van goed
onderhoud. Voor een warme, comfor-
tabele winter!”
VeiligheidNiet alleen comfort speelt een rol: u
wilt ook verzekerd zijn van een veilige
cv-installatie. Elk jaar komen zo’n tien
mensen in het ziekenhuis terecht na
een koolmonoxide-vergiftiging.
En helaas vallen er ook elk jaar doden
door zo’n vergiftiging. In de meeste
gevallen ligt de oorzaak in een open
gasgestookte ketel.
“Dat betekent niet altijd dat de ketel
foutief is geïnstalleerd”, zegt Van der
Wijst. “Deze open toestellen hebben
ook een opstellingsruimte nodig die
groot genoeg is. De ketel haalt de
zuurstof immers uit de ruimte waar
de ketel is geplaatst. Er zijn helaas nog
altijd bewoners die de beluchtings-
openingen (bedoeld voor de toevoer
van verbrandingslucht) volstoppen
om warmteverlies te voorkomen.
Soms zijn de gevolgen rampzalig.
Het zou een goede zaak zijn als die
open toestellen worden vervangen
door moderne, energiezuinige ketels.
Dat is een stuk veiliger. De leden van
het VvE Installatienetwerk geven graag
advies over de mogelijkheden.”
Rookgasafvoer“In dat verband wil ik ook graag wijzen
op het belang van een goed werkend
rookgasafvoerkanaal. De meeste
nieuwe cv-ketels mogen niet zomaar
worden aangesloten op de oude rook-
gasafvoerkanalen. Helaas zijn er nog
altijd VvE’en die bij vervanging van de
ketel niet denken aan het rookgasaf-
voerkanaal. Als de nieuwe ketel wordt
aangesloten op het bestaande afvoer-
kanaal, kan de veiligheid van de
bewoners serieus in gevaar zijn.”
VvE magazine november 2012 69
De eerste koude dagen hebben we alweer achter de rug. Een paar maanden geleden wilden we nog koelte in huis, maar de aandacht is nu verlegd naar verwarming. Niemand wil straks in de winter in de kou zitten. Dus is het van belang dat de verwarmingsinstallatie goed werkt en dat vraagt om een goed onderhoudsbedrijf. De leden van het VvE Installatienetwerk Nederland zijn er klaar voor, vertelt René van der Wijst, directeur van Gasservice Noord-Holland in Purmerend. Zijn bedrijf is een van de leden van het netwerk.
Ook voor WTWVeel woningen zijn voorzien van een
mechanische installatie of een warmte-
terugwininstallatie (ook wel WTW
genoemd). “Dit zijn prima systemen”,
vindt Van der Wijst. “Maar ze dienen
wel op de juiste manier geïnstalleerd
en ingeregeld te zijn. Bovendien moe-
ten bewoners weten hoe ze met het
systeem moeten omgaan. Wij zorgen
ervoor dat de installatie voldoet aan
alle eisen en zonodig geven we de
bewoners graag een instructie.
Dat is geen enkel probleem!” ■
De leden van het VvE Installatienetwerk Nederland:• Bos Installatiewerken Utrecht
www.bosgroep.com
• Gasservice Noord-Holland
Purmerend
www.gasservice-nh.nl
• Alwako Valkenswaard
www.alwako.nl
• Van Dam Groep Rijssen
www.vandamgroep.com
• Pranger-Rosier Dokkum
www.pranger-rosier.nl
• Van de Velde Yerseke
www.van-de-velde.nl
“O
de compacte bouw, eenvoudige
montage, ef� ciënte werking en
doorstromende leidingen (legionella
preventie) maken de Cube uniek.
De combinatie met ons “Prestatie
All-in” servicecontract, waarmee
� ink bespaard kan worden op
operationele kosten, maakt de Cube
nog eens extra interessant.
Voor meer informatie neemt u
contact op met ons verkoopteam
t. (0172) 48 83 88, [email protected],
www.dp.nl
Het leveren van helder en vers
drinkwater is iets dat in Nederland
vanzelfsprekend is, vaak via een
drinkwaterinstallatie van
Duijvelaar Pompen.
Onze Hydro-Unit Cube onderscheidt
zich niet alleen uiterlijk van reguliere
drukverhogingsinstallaties.
Deze installatie kan een energie
besparing opleveren tot wel
40% t.o.v. een conventionele
drukverhogingsinstallatie. De
nieuwste technische innovaties,
Hydro Unit Cube drukverhogingsinstallatie
tot 40% besparing
Energieverbruik van een conventionele drukverhogingsinstallatie
Energieverbruik van de Hydro Unit Cube -40%
Bespaar ook
energie!
Techem is jarig en trakteert op aanbiedingen! Kijk voor meer informatie op: www.techemtrakteert.nl
Techem, de slimste oplossing voor een individuele energienota
Takkebijsters 17 A14817 BL Breda Postbus 21524800 CD Breda
Newtonstraat 11a 1704 SB Heerhugowaard Postbus 165 1700 AD Heerhugowaard
076-5725800076-5725880 [email protected]
Energiemeting, verrekening &coaching
VvEEnergiebesparen
Techem, al 60 jaar dienstverlener
OntwikkelingIn 1952 richtte Ott het “Gesellschaft
zur Auswertung technisch chemi-
scher Verfahren und Patente”
(afgekort Techem) op. Al in het
eerste jaar waren de eerste 100
meters een feit. Drie jaar later
waren dat er al 20.000 en na tien
jaar kon Techem het miljoenste
geplaatste metertje vieren.
Inmiddels is Techem uitge groeid
tot een wereldwijd leidende dienst-
verlener op het gebied van energie-
diensten voor de vastgoed-branche.
VvE magazine november 2012 71
Techem bestaat dit jaar 60 jaar. En dat wordt gevierd. Al sinds 1952 levert Techem diensten aan haar klanten. Maar hoe is het allemaal begonnen? De oprichter van Techem, Friedrich Ott, zag toekomst in het toepassen van “verdampingsbuisjes” op radiatoren om het individuele energie verbruik te kunnen bepalen. In wooncomplexen met een collectieve verwarmingsbron was het namelijk moeilijk om dit individuele verbruik te bepalen. Door op elke radiator in het complex een verdampingsmeter te plaatsen, kon men na een jaar bepalen wat nu het energie verbruik per woning was. De verdampte hoeveelheid vloeistof gaf aan hoeveel warmte de radiator had afgegeven en op die manier waren de kosten te bepalen.
Met 100 vestigingen in Duitsland en
meer dan 20 vestigingen inter natio-
naal verzorgt Techem voor totaal 9,1
miljoen woningen de kostenverdeling.
In 1952 is men begonnen met drie
per sonen. Nu wordt dit gedaan door
3.138 medewerkers die in totaal 45,8
miljoen meters beheren.
VeranderingIn de afgelopen 60 jaar is er heel wat
veranderd. De techniek heeft niet stil-
gestaan en het principe van de
“verdam pings buisjes” is verbeterd.
In 1983 werd de eerste elektronische
warmtekosten verdeler geïntrodu-
ceerd. In plaats van vloeistof werd nu
het verbruik bepaald door een micro-
processor. Niet lang daarna volgde de
draadloos afleesbare warmtekosten-
verdeler. Door deze techniek werd het
mogelijk om de meters draadloos,
buiten de woning, af te lezen. Vanaf
dat moment was het niet meer nood-
zakelijk om de woning te betreden
voor het aflezen van de meters. Geen
afspraken met bewoners meer en
altijd de (meet)gegevens.
MogelijkhedenDoor deze draadloze techniek en de
koppeling met het internet worden de
mogelijkheden oneindig. Op dit
moment is het mogelijk om bewoners
via een internet applicatie te laten
zien wat hun verbruik is en hoe deze
zich verhoudt tot de rest.
Zo proberen wij bewoners bewust te
maken van hun gebruik zodat men
aan het einde van de afrekenperiode
niet verrast wordt door een hoge
afrekening. Daarnaast zullen de
bewoners alleen het nodige verbrui-
ken wat weer ten gunste is voor het
milieu. Maar de ontwikkeling gaat ver-
der. Op dit moment biedt Techem u
het energiebesparingsysteem adap-
term 2.0. Een systeem dat ervoor
zorgt dat er niet teveel warmte door
de collectieve instal latie wordt gele-
verd, maar dat er voldaan wordt aan
de actuele warmtebehoefte. Een
gemiddelde besparing van energie
van 10% is haalbaar.
VoorlichtingTechem bestaat pas 60 jaar en in die
tijd is er heel wat veranderd. Maar
ook in de toekomst zal er heel wat
veranderen. Denkt u eens aan bijvoor-
beeld de “Warmtewet”. Bent u al
volledig op de hoogte van wat deze
wet voor u kan gaan betekenen?
Tijdens de voorlichtingsbijeenkom-
sten van VvE Belang informeren wij u
graag hierover in een aparte work-
shop. We zijn pas 60 en kijken er naar
uit om u met onze ervaring in de toe-
komst verder van dienst te zijn.
Bovendien vieren we ons 60-jarig
bestaan:
kijk op www.techemtrakteert.nl voor
de voorwaarden en aanbiedingen. ■
Roadshow
Inez van Houten:
‘Voor mij was de AF-erkende
schilder gewoon een logische
keuze.’
Voor schilder-, onderhouds-, en glaszetwerk zijn de AF-erkende
bedrijven de beste keuze. De gekwalifi ceerde AF-erkende onder-
houdsspecialisten werken als enige volgens de garanties en
leveringsvoorwaarden overeengekomen met de Consumentenbond
en Vereniging Eigen Huis. Bovendien wordt elk uitgevoerd groot
onderhoudswerk bij leden van VvE Belang geïnspecteerd door het
onafhankelijke bureau Overvoorde & van Tilborg. Zo bent u gega-
randeerd van het beste resultaat. Met permanent klantentevreden-
heidsonderzoek en periodieke technische inspecties wordt de
kwaliteit constant onder controle gehouden! De AF-erkende onder-
houdsspecialist voor VvE’s vindt u het snelst via
onze site www.af-erkend.nl of bel naar
0182 - 571660. De AF- erkende onderhouds-
specialist voor VvE’s herkent u aan dit logo:
Kies voor kwaliteit, vakmanschap en vertrouwen. Kijk op www.af-erkend.nl.
MZ-15683 adv VvE nieuwe stijl 1.0.indd 1 06-02-12 16:58
VvEOnderhoud
VvE De Vinkeborgh I kiest voor duidelijke,transparante afspraken over vastgoedonderhoud
ot zes jaar geleden werd
het schilderwerk op inci-
dentele basis aanbesteed.
Omdat we behoefte had-
den aan een planning voor de langere
termijn, hebben we een aantal onder-
houdsbedrijven aangeschreven om
een aanbieding te doen voor een
onderhoudscontract met een looptijd
van tien jaar. De aanbieding van Van
der Werf Vastgoedonderhoud kwam
als beste uit de bus en sinds 2006
werken we goed samen. Om de drie
jaar lopen we samen een rondje om
het complex, dat nu 25 jaar oud is.
Dan bekijken we welk onderhoud
daadwerkelijk nodig is.
In Leon van der Werf hebben we een
adviseur gevonden die - net als wij -
waarde hecht aan langlopende
contracten op basis van eerlijke
adviezen. Zo weten we precies wat
we elk jaar uitgeven; hebben we een
goede input voor onze meerjarenbe-
groting en zorgen we ervoor dat ons
gebouw er goed bij staat.”
Directeur Leon van der Werf denkt
graag actief mee met de opdrachtge-
vers. “Respect en vertrouwen, daar
gaat het om”, zegt hij. “Maar dat moet
je wel verdienen. Wij vinden onze
adviserende en signalerende taak
heel belangrijk. Daarin onderscheiden
we ons ook als AF-erkend bedrijf. We
gaan op een bewuste en verant-
woorde manier om met vastgoed-
onderhoud en we proberen inderdaad
in alle opzichten een toegevoegde
waarde te leveren.”
MeedenkenVvE De Vinkeborgh I werkt nauw
samen met het naastgelegen gebouw
De Vinkeborgh II. De VvE’en maken
gebruik van de diensten van dezelfde
beheerder en ook op onderhoudster-
rein wordt samengewerkt.
“Momenteel wordt, samen met het
schilderwerk, ook lekgeslagen dubbel
glas vervangen”, vertelt Van den
Hoonaard. “We inspecteren eens per
jaar de ruiten van beide gebouwen en
geven Van der Werf dan opdracht om
- waar nodig - ruiten te vervangen.
Daarvoor hebben we in 2007 een
‘Raamcontract’ afgesloten.”
Van der Werf: “En om de kosten zo
laag mogelijk te houden, nemen we
de eventuele vervanging van de
neuslatten meteen mee.” Die manier
van meedenken bevalt Van den
Hoonaard prima: “We komen zelden
voor verrassingen te staan en we zijn
verzekerd van uitstekend onderhoud.”
Goede prognoseDie geluiden hoort Van der Werf
graag: “Wij hebben ons gespeciali-
seerd in gevelbreed vastgoedonder-
houd. Bij elke opdracht trachten we
de wensen van de klant zo helder
mogelijk in beeld te krijgen. Op die
VvE magazine november 2012 73
Heldere, transparante afspraken, zodat de VvE weet waar ze aan toe is. Nu en op de lange termijn. Dat was de wens van VvE De Vinkeborgh I in Voorschoten. Bij Van der Werf Vastgoedonder-houd in Hazerswoude, AF-erkend én in het bezit van het VvE Belang-label, vond de VvE precies wat ze wilde, vertelt bestuurslid Jan van den Hoonaard.
manier kunnen we een goede prog-
nose geven van het onderhoud over
een langere periode én van de
bijbehorende kosten. Daarmee laat
je zien dat je kwaliteit levert. Omdat
we AF-erkend zijn en beschikken
over het VvE Belang-label, kunnen
onze opdrachtgevers het werk gratis
en onafhankelijk laten inspecteren
door Overvoorde & Van Tilborg. Dat
is een extra garantie op kwaliteit!”
Het bedrijf heeft veel VvE’en als klant.
“Als AF-erkend bedrijf hechten we
waarde aan een goede relatie met al
onze opdrachtgevers. Werken voor
een VvE is natuurlijk heel anders dan
een klus bij een bedrijfspand”, zegt de
directeur. “Daarom zorgen we ervoor
dat de VvE zo veel mogelijk met
dezelfde medewerkers te maken
krijgt. Dat geeft vertrouwen.” ■
Wilt u meer weten over de AF-erkenning en over het VvE Belang-label? U vindt informatie op www.vvebelang.nl en www.af-erkend.nl.
“T
Jan van den Hoonaard (links) is blij met de werkwijze van Leon van der Werf (midden) en diens medewerkers.
Roadshow
Een lift werkttoch altijd?
LiftZeker: financieel liftplanvoor de VVE
Naar alle waarschijnlijkheid gebruikt u elke dag de lift in uw wooncomplex.
Wat gebeurt er als de lift het niet doet? Als er bijvoorbeeld groot onderhoud
nodig is of een onderdeel moet vervangen worden? Wat kost zoiets?
Wie betaalt dit? Vragen waar LiftZeker het antwoord op geeft!
Financieelliftplan
Opbouwvan vermogen
Voorbereid op werkzaamheden
Verrijn Stuartlaan 28,2288 EL RijswijkTel.: 088 - 38 22 23 3Email: [email protected]: www.liftzeker.nl
• Verzekering voor de toekomst• Lange termijn planning• Deskundig advies• Passende oplossing • Meerjaren onderhoudsplan
• Sparen voor later • Vast laag maandbedrag• Transparantie & openheid • Inzichtelijke rekening• Grafiek ter verduidelijking
• Tijdelijke lift• Boodschappen service• Honden uitlaatservice• Ondersteunende dienstverlening• Traplift
Bezoek onze stand op de beurzen van VVE belang. Dinsdag 30 oktober in het
Evoluon te Eindhoven
Dinsdag 6 november in theater
De Flint te Amersfoort
Dinsdag 13 november in
Ahoy te Rotterdam
avertentie-lifftzeker.indd 1 17-09-12 13:35
Standaard
COAT FLEX
Elastisch
FAST DRAIN
Snelhardend Waterafvoerend
Al meer dan twintig jaar is BASF koploper in het ontwikkelen en produceren van oplossingen voor waterdichting en afwerking van Balkons & Galerijen. Onze functionele systemen garanderen u een mooi, duurzaam en economisch rendabel eindresultaat. Samen met de verwerker voorziet BASF u van een “waterdicht” en op maat afgestemd advies!
COAT, FLEX, FAST en DRAIN zijn getest volgens EN1504 en hebben een instelbaar antislipprofi el
BASF Belgium Coordination Center Comm.V. - Construction Chemicals Nijverheidsweg 89, 3945 HAM, BelgiëVoor Nederland: T 0162 - 42 51 90 F 0162 - 42 74 52 www.basf-cc.nl
Meer informatie? Vraag onze folder MASTERTOP® vloersystemen voor Balkons & Galerijen aan op [email protected]
Duik eens in de oplossingen van BASF
2275
5
Het liftonderhoudsbedrijf
heeft zich gespecialiseerd in
service en modernisering
van liften. Die formule slaat
aan bij de klanten, want steeds meer
VvE’en doen een beroep op de dienst-
verlening van Lokaliften. Logisch: ze
stellen prijs op kwaliteit, zekerheid,
veiligheid en betrouwbaarheid voor
een aantrekkelijke prijs.
De 40 buitendienstmedewerkers zijn
goed opgeleid en weten wat van hen
verwacht wordt: een hoge kwaliteit
én snelheid. Als er een storing is, wilt
u immers niet lang wachten op een
monteur! Door die hoge kwaliteit ver-
tonen de liften weinig storingen en
dat scheelt de VvE aanzienlijk in
arbeidskosten.
Onderdelen op voorraadVvE’en die hun liften door Lokaliften
laten onderhouden, hebben geen pro-
blemen met onderdelen die niet op
voorraad zijn. Van Spronsen: “Als we
een lift in onderhoud krijgen, nemen
we direct alle essentiële onderdelen
van dat liftmerk op voorraad. Bij pro-
blemen met de lift hoeven we dus niet
op onderdelen te wachten en komen
we snel in actie. Dat is een groot voor-
deel voor de bewoners. Onze slogan
luidt niet voor niets: ‘Waar anderen
stoppen, gaan wij verder’. We maken
gebruik van betrouwbare A-merk
onderdelen en van wat goed kopere
(maar ook uitstekende) merken. Alle
onderdelen zijn te gebruiken door
ieder willekeurig liftbedrijf. Een lift
die omgebouwd is door Lokaliften,
kan dus ook door ieder bedrijf worden
onderhouden.”
Silver, Gold en PlatinumLokaliften houdt van eenvoud en
hanteert daarom slechts drie verschil-
lende contractvormen: Silver, Gold
en Platinum. Silver staat voor een
eenvoudig basiscontract waarmee de
klant verzekerd is van compleet lifton-
derhoud en gebruik kan maken van de
24 uur-service, maar waarbij storingen
op regiebasis verrekend worden.
Wie een Gold-contract afsluit, krijgt
24 uur-service inbegrepen.
En bij Lokaliften is 24 uur ook echt
24 uur! Een VvE met een Platinum-
contract is volledig ontzorgd: het
opstellen van een meerjarenplanning
voor het onderhoud plus een aantal
keren overleg per jaar is in deze con-
tractvorm opgenomen. Overigens:
ook VvE’en met een klein budget
kunnen terecht bij Lokaliften: goed
liftonderhoud is al mogelijk vanaf
€ 270,- exclusief BTW per jaar.
EnergiebesparingLiften zijn verantwoordelijk voor een
groot deel van het energieverbruik van
de VvE. Van Spronsen: “Daarom bie-
den wij de ‘groene liftbesturing’.
Daarmee zorg je ervoor dat de lift aan-
zienlijk minder stroom verbruikt: hij
werkt economischer en de kooiverlich-
ting wordt uitgeschakeld als de lift niet
in gebruik is. Zo’n groene besturing
brengt natuurlijk een investering met
zich mee, maar op termijn realiseert
de VvE een aardige besparing.
Overigens: de VvE kan bij ons altijd
kiezen uit diverse liftbesturingen. Wij
kijken goed naar het gebruik van de
lift: als die weinig gebruikt wordt, kun
je volstaan met minder onderhoud.
Daarom beginnen wij altijd met een
goed advies. En dat is natuurlijk altijd
gratis!” ■
Lokaliften is dit najaar weer met een stand vertegenwoordigd op de road-shows van VvE Belang. Kom langs en stel al uw vragen! U kunt ook kijken op www.lokaliften.nl, mailen: [email protected] of contact opnemen per telefoon: 070-414 4104.
VvE magazine november 2012 77
Lokaliften is de afgelopen jaren snel gegroeid. Dat heeft alles te maken met de hoge kwaliteit van dienstverlening, weet Hans van Spronsen, directeur van Lokaliften. “Wij nemen de tijd voor het onderhoud. En het begrip ‘prestatiecontract’ heeft bij ons ook echt inhoud: we geven een merkonafhankelijk advies en bij elke inspectie nemen we de totale lift onder de loep. Dat biedt de VvE zekerheid.”
Lokaliften zorgt ervoor dat uw lift betrouwbaar en veilig werkt
VvELiften
“Het begrip prestatiecontract heeft bij ons echt inhoud”
Roadshow
Uw lift wordt toch ook een jaartje ouder?Vele gebouwen bevatten liften die al meer dan 15 jaar geleden zijn geplaatst. Deze liften zijn inmiddels op leeftijd, maar kunnen nog jaren volop dienstdoen.
KONE FaceLift, het moderniseringsprogramma van KONE, biedt vele mogelijkheden om bestaande liften zowel een technische upgrade als een eigentijdse uitstraling te geven. Voor nog jarenlang veilig, comfortabel en energiezuinig gebruik. Laat u overtuigen van het moderniseringsprogramma van KONE.
Ga snel naar www.kone.com/facelift
adv KONE-Facelift 210x297.indd 1 03-05-2010 14:12:20
Rioleringsproblemen?Wij hebben de oplossing !
195,849
Of bezoek ons op de VVE Belang informatiemarkten
Voor meer informatie House-liner BVTel. 077-321 9003
www.house-liner.nl
Vernieuwen van (inpandige) leidingen zonder hak- en breekwerk !!Vaak wordt er bij de renovatie van riolering gekozen voor vervanging. Er is echter een mogelijkheid om horizontale en verticale leidingen te vernieuwen zonder asbestsanering en hak- of breekwerk.House-liner® BV heeft hiervoor methoden ontwikkeld en past deze sinds vele jaren toe bij woningbouwverenigingen en VvE’s.
De house-liner® techniekDe zelfdragende naadloze liner wordt toegepast bij leidingenvanaf 50 mm.
De spray-liner® techniekDeze revolutionaire techniekis toepasbaar bij o.a.afvoerleidingen vanaf 34 mm.
Voordelen• Geen hak- en breekwerk• Geen asbestsanering noodzakelijk• Nieuwe naadloze waterdichte leiding• Verlijmend met oude buiswand• KOMO® gecertificeerd• Kostenbesparend
house-liner®
H A KWE R K&
BREEKWERK
Z O
N D E RHouse-liner BV biedt de totaal oplossing vanaf het sanitaire toestel tot aan het hoofdriool
voor
na
voor
na
DienstenVvEBelang
VvE magazine november 201280
Informatie algemeenMa. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur
Tel: 0162 - 46 91 20
Fax: 0162 – 46 15 26
E-mail: [email protected]
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
Juridische zakenMa. t/m do. van 09.00 tot 12.00 uur
Tel: 0162 - 46 91 20
VvE’en hebben recht op een half uur
gratis spreekuur/advies per jaar.
Juridisch tarief o 96,- per uur excl. btw;
Incasso niet betaalde maandelijkse
VvE bijdragen is mogelijk op basis van
no cure no pay. Vraag informatie.
Bouwkundige zakenMa. t/m do. van 09.00 tot 12.00 uur
Tel: 0162 - 46 91 20
VvE Belang werkt samen met Bouwkundig
VvE Advies in Tilburg
(013-5900386) voor het opstellen van
meerjarenonderhoudsplannen,
aankoopkeuringen bestaande bouw,
opleveringskeuringen nieuwbouw,
bouwkundige adviezen, energielabels en
maatwerkadviezen. Prijs op aanvraag.
Jaarlijkse bijdrage VvE BelangBasispakketVerenigingen van Eigenareno 45,- voor VvE t/m 6 appartementen
o 60,- voor VvE met 7 t/m 15
appartementen
o 84,- voor VvE met 16 t/m 50
appartementen
o 107,- voor VvE met 51 t/m 100
appartementen
o 135,- voor VvE > 100 appartementen
Kantoren: o 135,-
Beheer/admini stratiekantoren,
makelaarskantoren, notariskantoren,
woningcorporaties en kantoren
verbonden met of werkzaam op
het gebied van verenigingen van
eigenaren kunnen zich eveneens
bij VvE Belang aansluiten.
Individuele appartements-eigenaren: o 27,50
VvE-Pluspakkete 295,- incl. btw per jaar.
Meer info: www.vvebelang.nl
Aanvullende producten en diensten:
VvE boeken
“Handboek voor de VvE”
9e druk, maart 2011
o 20,-; voor leden o 15,-.
“ABC van de VvE”
4e geheel herziene druk,
september 2008
o 30,-; voor leden o 22,50.
“De VvE en de Rechter”
3e druk, november 2010
o 27,-; voor leden o 20,50.
“De VvE en het schilder-,
glas- en onderhoudswerk”
2e druk, oktober 2008
o 18,-; voor leden o 13,50.
Het activeren van een
(slapende) VvE
1e druk, oktober 2008
o 13,50; voor leden o 10,-.
Appartement kopen
1e druk, oktober 2008
o 25,-; voor leden o 18,75.
De Kascommissiegids
voor de VvE
1e druk, november 2010
o 19,85; voor leden o 15,-.
OpzeggingenOpzeggingen schriftelijk vòòr 1 december van enig kalenderjaar.
Bestellen?Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over op rekening 16.38.36.450t.n.v. VvE Belang Service BV te Oosterhout. Let op! Indien u gebruik maakt van telebankieren vergeet dan niet voldoende adres gegevens te vermel-den om het boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen incl. btw en verzendkosten.
VvE OpleidingenVvE Belang organiseert in 2012 op diverse plaatsen in het land
VvE opleidingen. Meer informatie:
www.vveopleidingen.nl en de
‘Evenementenagenda’ op de
volgende pagina.
VvE softwareTwinq, intelligente software voor verenigingen van eigenaren Meer informatie: 0162 – 47 05 55of www.twinq.nl
VvE Verzekeringen Uitgebreide opstal-, glas-, aansprakelijkheid- en bestuurders-aansprakelijkheids-verzekering Centraal Beheer Achmea Meer informatie: 055 - 579 81 15
Overeenkomst Juridische DienstverleningSamenwerking VvE Belang met Rijssenbeek Advocaten te Arnhem. Rijssenbeek Advocaten biedt speciale prijsarrangementen voor juridische ondersteuning aan voor VvE’en.Voor een appartementencomplex met maximaal 49 woonappartementen bedraagt de jaarvergoeding bijvoorbeeld o 405,- inclusief btw. Meer informatie: 026 - 443 42 49Daarnaast biedt Rijssenbeek Advocaten gratis incassodiensten voor de inning van voorschotbijdragen aan. Meer informatie: 026 – 352 97 90
VvE Kwaliteitskeurmerk SKW Certificatie BV in Houten.Meer informatie: 030 - 634 00 99of www.skw-certificatie.nl
Gecertificeerde VvE Beheerderswww.skw-certificatie.nl
MeerjarenonderhoudsplannenBouwkundig VvE Advies: 013 - 59 00 386
AF-Erkende schildersbedrijvenVvE Belang heeft exclusieve afspraken gemaakt met de AF-Erkende schilders- en onderhoudsbedrijven. Meer informatie: 0900 - 22 33 883of www.af-erkend.nl
Verbruiksmeters van TechemProfiteer van de speciale VvE Belangkortingen bij Techem-verbruiksmetersMeer informatie: 076 - 57 25 800of www.techem.nl
VvE Installatienetwerk NederlandLandelijk All-in CV-onderhoud speciaal opgezet voor VvE’en en verzorgd door zes regionale installatiebedrijven.Meer informatie:www.vvebelang.nl
Vereniging van Eigenaren
Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren
De VvEen het schilder-, glas- enonderhoudswerk
Verenigingvan Eigenaren
Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren
DeKascommissiegids
voor de VvE
ColofonVvEEvenementenAgenda
Cursus KascommissieOp 8 november 2012 wordt weer de cursus ‘Kascommissie’ gegeven.
De cursus begint om 16.00 uur en eindigt om 22.00 uur.
De kosten bedragen € 350,- excl. btw inclusief broodjes.
Voor aangeslotenen bij VvE Belang geldt een speciale prijs van
€ 295,- excl. btw. Locatie: Utrecht.
VvE Beheer en Bestuur (3-daagse vakopleiding)Op 17 en 31 januari en 7 februari 2013 wordt weer de 3-daagse vak-
opleiding ‘VvE Beheer en Bestuur’ georganiseerd. De kosten bedragen
€ 1.325,- excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Bent u aangesloten bij VvE
Belang, dan kunt u deelnemen voor de speciale prijs van € 1.260,- excl. btw.
Houders van het VvE-Pluspakket krijgen nog een extra korting van 15 % en
betalen slechts € 1.060,-. Locatie: Utrecht.
Cursus Gemengd BezitOp 22 januari 2013 wordt de cursus ‘Gemengd Bezit, eigenaren en huurders
onder één dak’ georganiseerd. De cursus begint om 10.00 uur en eindigt
om 16.00 uur. De kosten bedragen € 525,- excl. btw inclusief lesmateriaal
en lunch. Voor aangeslotenen bij VvE Belang geldt de speciale prijs van
€ 485,- excl. btw. Locatie: Utrecht.
Basiscursus algemeenVeel eigenaren van een appartement, maar ook bestuursleden van een VvE
zijn vaak niet goed op de hoogte van de rechten en plichten binnen een
VvE. Daarom deze basiscursus met een juridische avond (29 januari 2013)
en een bouwkundige avond (05 februari 2013). De kosten bedragen € 183,75
excl. btw voor 2 avonden inclusief het cursusmateriaal. Voor aangeslotenen
bij VvE Belang geldt een speciale prijs van € 155,- exc. btw. De cursus begint
om 19.30 uur en eindigt om 22.00 uur. Locatie: Oosterhout.
Meer informatie en aanmelden: 0162 – 427 289 of www.vveopleidingen.nl
Voorlichtingsbijeenkomsten 2012Ook dit najaar organiseert VvE Belang weer op diverse plaatsen in het
land voorlichtingsbijeenkomsten. Voor de pauze willen we met de zaal een
discussie voeren over ‘Actuele juridische onderwerpen’ en mogelijke voor-
stellen tot wetswijziging. Na de pauze zal een vertegenwoordiger van het
ministerie van BZK u bijpraten over energiebesparing en andere actuele
zaken. Daarna zal de post ‘schilderwerk’ als veelal grootste uitgave in het
meerjarenonderhoudsplan nader worden bekeken.
Data en locaties:Dinsdag 30 oktober : Evoluon Eindhoven
Dinsdag 6 november : Theater De Flint in Amersfoort
Dinsdag 13 november : Ahoy in RotterdamMeer informatie, ook over aanmelden, vindt u op pagina 63 t/m 67.
VvE Belang Jaarcongres 2012Donderdag 22 november:Exclusief voor aangeslotenen bij VvE Belang wordt op donderdagmiddag22 november een speciale bijeenkomst georganiseerd in het NBC in Nieuwegein.
Voor de pauze zal mr. Frank Visser bekend van ‘De Rijdende Rechter’
VvE-problemen oplossen. Na de pauze bespreekt de bekende trendwatcher
Adjiedj Bakas met u het verleden en het heden, maar vooral de toekomst.
Voor deze bijeenkomst ontvangt u een aparte uitnodiging.
Meer informatie zie pagina 61 van dit magazine.
VvE magazine november 2012 81
‘VvE Magazine’ is een uitgavevan Stichting VvE Belang, Belangenorganisatievoor Appartementseigenaren
13e Jaargang nummer 4November 2012‘VvE Magazine’ verschijnt 4 x per jaar
REDACTIEADRES ENADVERTENTIE-EXPLOITATIEVvE BelangPostbus 210, 4900 AE OosterhoutTel. 0162 – 469 120Fax. 0162 – 461 526E-mail: [email protected]
DOELGROEPVakblad voor verenigingen van eigenarenen individuele appartementseigenaren
HOOfDREDACTEuRCarola Peters-van der Gouw
MEDEWERKERS REDACTIEMr R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van RietMr M.J.J. Nijenhof, Rijssenbeek AdvocatenMw. Mr N.J. Smeenk, VvE Belang Mr A.R. Autar, Kooijman Lambert NotarissenMr M.W. Klumper, Centraal Beheer Achmea.Mr C.J.C.M. Oomen, VvE BelangIng. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer WoningenJ.L. Broeren, adviseur en publicist o.g.Drs. M. den Ouden RACarola Peters, CODEX
ART DIRECTIONThomas Steenvoorden
VORMGEVING EN PRODuCTIEPauline de Ruiter, Buro Binnen, Noordwijk
fOTOGRAfIEJan Kok - Boomerang Fotografie,Roel Rozenburg, Edwin van de Graaf,Gerhard van Roon, Roger Wouters, OSB, Carola Peters, Ger Loeffen
COVERfOTOBoomerang Fotografie- Jan KokEdwin van de Graaf
CARTOONSArend van Dam
In tegenstelling tot het Burgerlijk Wetboek isin verband met het meer gangbare spraak-gebruik in VvE Magazine bij de term ‘verenigingvan eigenaars’ gekozen voor ‘vereniging van eigenaren’ afgekort tot VvE en voor ‘eigenaren’in plaats van ‘eigenaars’.
DisclaimerOndanks alle aan de samenstelling van dit magazine bestede zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever geen enkele aanspra-kelijkheid aanvaarden voor de onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze uitgave van VvE Magazine.
VvENieuwsflitsen
VvE magazine november 201282
Maatregelen voor de woningmarktHet kabinet neemt een aantal maatre-
gelen op de koop- en de huurmarkt
om de woningmarkt in beweging te
krijgen, de bouw te stimuleren en te
zorgen dat er voldoende betaalbare
woningen zijn voor mensen met lage
inkomens en specifieke groepen, zoals
ouderen. Voor nieuwe hypotheken
geldt per 1 januari 2013 dat de rente
alleen nog aftrekbaar is als de hypo-
theek gedurende de looptijd volledig
en ten minste annuïtair wordt afgelost.
Die ingreep heeft het eerste jaar nog
geen invloed op de nettorentelasten,
maar loopt in de jaren daarna op. De
eerste tien jaar gaat het om enkele
procenten, aan het einde van de loop-
tijd gaat het om zo’n 40 tot 50
procent hogere maandlasten
Overigens is er een kans dat de maat-
regel, voortgekomen uit het Lente-
akkoord door een nieuw kabinet wordt
teruggedraaid. Critici vinden dat deze
maatregel de woningmarkt juist in het
slot draait. De overdrachtsbelasting
wordt structureel verlaagd naar
2 procent.
NIEUWS
Steun voor beperking hypotheekrenteaftrekBegin 2012 bleek uit onderzoek van
USP Marketing Consultancy dat 60
procent van de woningbezitters in
Nederland tegen aanpassing van de
huidige hypotheekrenteaftrek was.
Ruim een half jaar later, vlak voor de
verkiezingen, bleek nog 38 procent
daadwerkelijk tegen een dergelijke
ingreep te zijn. Onderzocht werd
welke maatregel volgens Nederlandse
woningbezitters de meest gewenste
is. Ruim de helft (55 procent) van de
Nederlandse woningbezitters vindt
dat het huidige hypotheekrentestelsel
dient te worden aangepast. Een
geleidelijke aanpassing heeft de
voorkeur van driekwart van de
voorstanders.
Bron: Vastgoedmarkt
Voor actueel nieuws zie www.vvebelang.nl
Geen overdrachtsbelasting bij verkoop binnen drie jaarOp de valreep van de verkiezingen presenteerde de huidige staatssecretaris
Frans Weekers van Financiën (VVD) nog snel een kleine meevaller voor de
woningmarkt. Wie binnen drie jaar na koop de woning weer doorverkoopt,
hoeft alleen overdrachtsbelasting te betalen over de meerwaarde bij verkoop.
Deze meerwaarde is er op dit moment vaak niet, zodat je dus eigenlijk géén
overdrachtsbelasting betaalt. De maatregel is niet nieuw maar wordt uitge-
breid. Voorheen was de maatregel met name bedoeld voor vastgoedpartijen
en gold alleen dat een verkoop binnen 6 maanden vrij was van overdrachtsbe-
lasting. Deze periode is opgerekt naar drie jaar zodat ook de particulier hier
wat aan heeft. Bron: Wegwijs
Volg VvE Belang op Twitter!Op de hoogte blijven van alles wat
interessant is voor u als apparte-
mentsbewoner, -bestuurder
of –beheerder? Uw mening geven
over actuele kwesties? Volg VvE
Belang dan ook op Twitter. Met
#VvEBelang hebt u altijd het laatste
nieuws op uw smartphone. En
natuurlijk zijn we ook heel
benieuwd naar uw berichten!
Huislijn.nl introduceert ‘Vindkopers’Huislijn.nl introduceert een nieuw con-
cept: Vindkopers. Huislijn.nl verzamelt
uitgebreide zoekprofielen van huizen-
zoekers en stuurt deze naar makelaars
in de betreffende postcodegebieden
die er vervolgens op kunnen reageren.
“We komen met dit nieuwe concept,
omdat we zien dat een potentiële
koper in deze markt met een enorm
huizenaanbod, toch zijn droomwoning
kan mislopen”, zegt Ronald Barends
van Huislijn.nl.
Bron: Vastgoed Actueel
Nationaal Stimuleringspakket WoningmarktEen groep van 16 belangenbeharti-
gers, waaronder VvE Belang,
presenteerde op 26 september het
Nationaal Stimuleringspakket
Woningmarkt.
Naast een aantal maatregelen om
nieuwbouw te stimuleren, werden ook
voorstellen gedaan die interessant zijn
voor appartementseigenaren:
● een minder rigide beleid van banken
bij hypotheekverstrekking en meer
mogelijkheden voor maatwerk bij
financiering;
● meer concurrentie tussen banken,
zodat de hypotheekrente verlaagd
kan worden;
● extra geld voor Startersleningen;
● mogelijkheid om restschuld mee te
financieren, ook onder Nationale
Hypotheek Garantie;
● een energiepremie die kan worden
benut voor verlaging van de hypo-
theek, waardoor energiezuinige
verbouwing (en ook nieuwbouw)
eerder financieel bereikbaar wordt.
Groene daken in RotterdamRotterdammers zijn enthousiast aan
de slag gegaan met groene daken.
Sinds de start van de subsidie in 2008
telt de stad 100.000 m2 groene
daken. Eind 2014 moet dat 160.000 m2
zijn. Vorig jaar kwamen er aanvragen
binnen voor 55.000 vierkante meter
groen dak. Om die aanleg te stimule-
ren, geeft de stad - samen met het
Waterschap Hollandse Delta en het
Hoogheemraadschap van Schieland
en de Krimpenerwaard 30 euro subsi-
die per vierkante meter. Groene
daken vormen een buffer voor regen-
afvoer, ze geven de stad een groener
aanzien en ze nemen stofdeeltjes op.
Bovendien wordt de levensduur van
het dak verlengd.
Uit: Stedebouw & Architectuur
Opnieuw de slimme meterAl enkele jaren wordt er gesproken
over de invoering van de slimme
meter. Daarmee kan de bewoner
zien hoeveel energie hij verbruikt en
dat moet leiden tot besparingen op
het verbruik. Tegenstanders van de
slimme meter zijn bang dat de meter
inbreuk maakt op de privacy van de
bewoner: uit het energieverbruik zou
bijvoorbeeld makkelijk af te lezen
zijn wanneer de bewoner niet thuis
is. Op het congres ‘Energiebesparing
door monitoring’ dat op 10 oktober
in ’s-Hertogenbosch werd gehouden,
meldde Edwin Edelenbos van de
NMa dat de wetgeving is berekend
op de nodige technologische voor-
uitgang. Met andere woorden: dat er
geen reden is voor angst omtrent
veiligheid en privacy. “Er is goed
nagedacht over het wettelijke kader
rondom de slimme meter. De wet is
op 1 januari 2012 van kracht gewor-
den en alle netbeheerders zijn ermee
aan de slag. Alle technieken kunnen
worden uitgevoerd binnen de kaders
van de wet.”
VvE Advies
Neem nu een Bouwkundig VvE advies abonnement en krijg 10% korting op overige dienstverlening!
Vraag nu gratis een offerte aan!
Bouwkundig VvE Advies verzorgt: Abonnement met telefonische Helpdesk Bouwkundige zaken Meerjaren Onderhouds Plannen Bouwkundige Inspecties Energielabels en Maatwerkadviezen
w w w.bouwkundigv veadvies.nl
uw partner voor een onafhankelijk bouwkundig advies, het opstellen van een MJOP of een bouwkundig keuringsrapport
Bouwkundig partner van
Ledeboerstraat 9 5048 AC Tilburg Tel: 013-59 00 386 E: [email protected]
NIEUW!
147_12_003BVvE_adv 210x297.indd 1 03-08-12 16:41