VTRUST 不動産情報誌 2014年3月3日 第1巻、第2版

201 4 地価

プノンペンにおける

地価調査の最新報告書

VTRUST グループ企業 www.vtrustproperty.com| www.vtrustappraisal.com| www.vtrustrealty.com

Tel: +855-23-224-701 / +855-12-699-553 | Email: seiha@vtrustproperty.com

出版社

編集及び調査研究チームの紹介

研究所長

Kuy Vat, VTRUST グループ会長

編集長

Hoem Seiha, VTRUST グループ顧問

調査研究チーム

Chhit Uys Stevexo, VTRUST Appraisal Co., Ltd.社長

Kuy Mao, VTRUST Realty Co., Ltd.社長

In Sitha, VTRUST Realty Co., Ltd.専務

Chrek Soknim, VTRUST Property Co., Ltd.副社長

編集及び開発チーム

Hoem Seiha, レイアウト＆デザイナー、編集長

この出版について

プノンペンにて出版されるこの出版は、VTRUSTグループが創造したものであり、VTRUSTグループに帰属性

があります。この出版物は複製・再生・出版物の一部を利用あるにあたっては、本出版社に認可を受ける

べきのである。この出版は、VTRUST グループであるVTRUST Property,VTRUST RealtyとVTrust Appraisal、その

他の不動産会社との共同による成果物である。

推薦図書目録

Vtrust Appraisal, Vtrust Property and Vtrust Realty. (2014). Land Prices: Final Report of the Land Price Survey in Phnom

Penh. Phnom Penh: VTRUST Group of Companies.

VTRUST 不動産情報誌| 第1巻、第2版| 地価 2014: プノンペンにおける地価調査の最新報告書 | １頁

VTRUST 不動産情報誌| 第1巻、第2版| 地価 2014: プノンペンにおける地価調査の最新報告書 | １頁 VTRUST 不動産情報誌| 第1巻、第2版| 地価 2014: プノンペンにおける地価調査の最新報告書 | ２頁

2013年第4半期のプノンペンにおける地価調査

結果によると、平均地価は1,140ドル/㎡でし

た。最低の地価は10ドル/㎡、最高地価は5,900

ドル/㎡でした。

最高地価の地区は、チョムカモーン区のバンケ

ンコン１(BKK1)で、5,900ドル/㎡でした。最低

地価はセンソック区のポニエア・ルー郡で、

ここは未開拓地域で経済効果がないため、10ド

ル/㎡のところもありました。

2008年の不動産バブルが発生し、不動産価格が

急騰しました。需要と供給のバランスが崩れ、

高価格になりました。バブル発生で高騰した物

件価格が経済状況や需要に合わなくなり、供給

過剰、資金不足になった不動産取引者が多く現

れ、不動産の流動化が止まりました。

2010年の不動産バブル崩壊後、他国の不動産価

格の上昇を受け、不動産の通常市場価格が徐々

に上がっていきました。

概略

背景

平均価格 最低価格 最高価格

プノンペン $1,440 $10 $6,070

$1,440

$10

$6,070

$-

$1,000

$2,000

$3,000

$4,000

$5,000

$6,000

$7,000

2013年第4半期にプノンペンにおける地価変動

VTRUST 不動産情報誌| 第1巻、第2版| 地価 2014: プノンペンにおける地価調査の最新報告書 | ３頁

調査方法

サンプリング

地価調査では660人が抽出され、プノンペンの9

区96地区において取引された者が該当者になっ

ています。各地区は平均で8人の物件売主を調

査対象としました。調査対象の地区によって

は、サンプル数が限定された地区もあれば、多

数のサンプルを受け入れた地区もありました。

サンプリングは場所、ランダム、チェン・サン

プリング方法にて正確な地価データが得ること

ができました。サンプリングの9％は、不動産

仲介会社により集計しました、91％はそれ以外

でした。

調査対象となるものは幾つの種類に分けられ、

多くのは裏通り（メインストリートではない）

で63％を占め、メインストリートは27％でし

た。その他の10％は未分類であります。

79 76 86

65 41 57 75 81 100

N u m b e r o f

s u b ject: 660

12% 12% 13%

10%

6% 9%

11% 12% 15%

Pe rce n ta g e:

100%

0 100 2 00 300 400 500 600 700

Ch am ka rm on

Da un P enh

Pra m pir M a ka ra

Tou l Ko rk

M ea nch ey

N um be r of Subje cts take n i n the land price s

surve y by d istrict( Khan)

不動

産会

社で

はな

い…

不動

産会

社 9%

サンプリングの職業

サンプリングの職業 サンプリング場所の種類

大通

り

27% 裏通

り 63%

未分

類 10%

サンプリング場所の種

類（通りによる）

2 0 14年の初に、地元の不動産会社VTRUST

Realtyが、プノンペンでの2013年に不動産売買

報告書を出発しました。 報告書によると、市内

中心部のメインストリートの平均地価は1,560

ドル/㎡、最低価格は40ドル/㎡、最高は5,000

ドル/㎡でした。市内の他地域（メインスト

リート以外）では、平均940ドル/㎡で、最低が

20ドル/㎡、最高が3,300ドル/㎡でした。

不動産地価が最高の商業地及び経済中心部にあ

ります。例えば、バンケンコン地区は5,000ド

ル/㎡、チャトムック地区も5,000ドル/㎡、

チェイチュム・ニアハとプサ・トメイ地区は

4,000ドル/㎡まで高騰している。

$-

$1,000

$2,000

$3,000

$4,000

$5,000

$6,000

平均価格 最低価格 最高価格 平均価格 最低価格 最高価格

大通り（メインストリート） 裏通り（メインストリートではない）

ソース： VTRUST Realty Co., Ltd.

及び VMC Real Estateの地価報告書

2013年にプノンペンにおける実際の土地取引平均価格

$- $1,000 $2,000 $3,000 $4,000 $5,000 $6,000

オールッセイ地区

チェイチョムネアハ地区

プサートムトメイ地区

バンケンコン地区

チャトムック地区

ソース： VTRUST Realty Co., Ltd.

及びVMC Real Estate地価報告書

プノンペンにおける高価土地上位5位（ 2013年の実際の取引）

79

76

86

65

41

57

75

81

100

サンプリング合

計660

12%

12%

13%

10%

6%

9%

11%

12%

15%

100%

0 100 200 300 400 500 600 700

チョムカーモーン

ドンカーオ

ドーンペン

ポーセンチェイ

７マカラ

センソック

トゥアル・コーク

ルッセイ・ケオ

ミアンチェイ

合計

各区における調査サンプリング

調査物件の64％が住宅地にあり、50％が商業・

工業団地及び開発地域にありました。

そして、多くの土地は建物が付きであり、38％

は更地のです。 フラット・ハウスが付いている

土地の28％がメインストリートにあり、フラッ

ト・ハウスが付いている土地の9％が裏通り

（メインストリートではない）にあります。

情報収集方法

サンプリングの収集は、プノンペンにおける全

ての区・地区で行われた土地売買の情報により

ます。調査員10人が売り土地のマークを探し、

電話番号を記録、インタビューのアポイントを

とりました。該当者と会えない場合は、電話で

インタビューをしました。

情報は、直接の対面と電話によるインタビュー

で収集しました。対面のインタビューが困難な

ケースが多かったため、物件売主との電話イン

タビューが中心に実行しました。電話インタ

ビューでは、調査員が正確な情報を得るため

に、多様な問題が発生しました。例えば、雑音

による聞き取りにくさ、微妙な意義の捉え、不

親切な対応等がありました。

データ分析

データ分析は「Epi Info7」ソフトウェアを使用

しました。「エクセル7」がグラフ、テーブ

ル、チャート作成に活用されました。「Epi Info

ソフト」は主に医学で使用されていますが、

「Epi Info7」は統計データ分析に最先端能力を

持っているため、マッピング、アンケート、オ

ンライン調査の機能が多様化されました。

制約

この調査の制約は、現地データ収集に必要な市

内の数多くのサンプルを集めることでありま

す。しかし、抽出したサンプルが協力的な回答

を得ましたが、対面インタビューを行わず、電

話での対応が多かった点があります。電話調査

は実物が見れないため、情報を得られなかった

ケースも多いと考えます。

データ分析及び物件の評価に関しては、平均価

格設定には多少外れることがあると考えられま

した。実際の地価評価方法では、建物の現価格

から評価するために、建物の値段が除外されま

す。この方法により、最も近隣の地価を調べる

ことができます。建物評価の制約は、多様の値

段で推測されるにも関わらず、実物が見れない

ため、調査員が単に遠くから予想するから、建

物の実際のサイズ、位置、条件によって値段が

異なってくると考えました。また、建物の減価

償却方法は、建物を評価することはできまん。

VTRUST 不動産情報誌| 第1巻、第2版| 地価 2014: プノンペンにおける地価調査の最新報告書 | ４頁

地価調査結果

商業地, 50%

産業地区, 23%

住宅地 , 64%

開発地域, 8%

地価調査におけるサンプリングの特徴

マンション 1%

住宅街のフラット 7%

大通りのフラット 28%

裏通りのフラット

9%

木造住宅 11%

住宅街のヴィラ 1%

一戸建て5%

建物が付かない 38%

建物付きのサンプリング

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VTRUST グループによる地価調査結果2013年第4半期 VTRUST REALTYによる2014年地価調査報告書 (実際の取引)

地区別 問い合わせ値段 大通り 裏通り

平均 最低 最高 平均 最低 最高 平均 最低 最高

チョムカーモン区 $ 2,360 $ 1,010 $ 5,900 $ 3,250 $ 1,500 $ 5,000 $ 1,650 $ 750 $ 1,800

バンケンコン地区 $ 2,500 $ 1,000 $ 5,900 $ 3,500 $ 2,000 $ 5,000 $ 2,850 $ 1,200 $ 3,300

バンケンコン３ $ 2,000 $ 1,100 $ 2,600 $ 2,750 $ 2,000 $ 3,500 $ 1,500 $ 1,200 $ 1,800

バンケンコン１ $ 3,300 $ 1,200 $ 5,900 $ 3,900 $ 2,800 $ 5,000 $ 2,800 $ 2,300 $ 3,300

バンケンコン２ $ 2,100 $ 1,000 $ 3,800 $ 3,250 $ 2,000 $ 4,500 $ 1,500 $ 1,200 $ 1,800

バントロバエック $ 1,810 $ 1,200 $ 2,970 $ 2,050 $ 1,800 $ 2,300 $ 1,400 $ 1,100 $ 1,700

オリンピック $ 2,680 $ 1,440 $ 4,520 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,400 $ 1,100 $ 1,700

プサ・ダウム・トカウ $ 1,750 $ 770 $ 2,710 $ 1,950 $ 1,500 $ 2,400 $ 1,125 $ 750 $ 1,500

トム・ヌップ・トゥック $ 2,620 $ 1,530 $ 4,810 $ 2,250 $ 2,000 $ 2,500 $ 1,250 $ 900 $ 1,600

トゥル・スヴァイ・プレイ $ 2,790 $ 2,020 $ 4,030 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,450 $ 1,200 $ 1,700

トゥル・スヴァイ・プレイ１ $ 2,780 $ 2,120 $ 3,460 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,450 $ 1,200 $ 1,700

トゥル・スヴァイ・プレイ２ $ 2,800 $ 2,020 $ 4,030 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,450 $ 1,200 $ 1,700

トゥル・トムプーン１ $ 1,850 $ 1,150 $ 2,610 $ 2,200 $ 1,600 $ 2,800 $ 1,350 $ 1,000 $ 1,700

トゥル・トムプーン２ $ 2,100 $ 1,580 $ 3,470 $ 2,200 $ 1,600 $ 2,800 $ 1,350 $ 1,000 $ 1,700

ドウンーペン区 $ 3,628 $ 1,042 $ 5,830 $ 3,750 $ 2,500 $ 5,000 $ 2,200 $ 1,600 $ 2,800

チャ・ト・ムック $ 3,390 $ 1,250 $ 5,310 $ 4,000 $ 3,000 $ 5,000 $ 2,300 $ 1,800 $ 2,800

チェイ・チュム・ネアハ $ 4,200 $ 2,500 $ 5,160 $ 3,500 $ 3,000 $ 4,000 $ 2,250 $ 1,700 $ 2,800

プサ・トメイ $ 3,450 $ 1,040 $ 5,830 $ 3,250 $ 2,500 $ 4,000 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500

ミアン・チェイ区 $ 830 $ 100 $ 2,990 $ 1,175 $ 350 $ 2,000 $ 925 $ 250 $ 1,600

ベン・トムプン $ 1,680 $ 880 $ 2,990 $ 1,800 $ 1,600 $ 2,000 $ 1,150 $ 700 $ 1,600

チャ・オンレー $ 930 $ 420 $ 1,620 $ 1,200 $ 900 $ 1,500 $ 600 $ 400 $ 800

チュバー・オンパアウ $ 910 $ 220 $ 2,030 $ 1,350 $ 900 $ 1,800 $ 800 $ 500 $ 1,100

ニロート $ 760 $ 230 $ 1,800 $ 750 $ 600 $ 900 $ 400 $ 300 $ 500

プレーク・アエング $ 330 $ 100 $ 670 $ 375 $ 300 $ 450 $ 275 $ 250 $ 300

プレーク・プラー $ 330 $ 110 $ 500 $ 350 $ 300 $ 400 $ 225 $ 200 $ 250

ストゥン・ミアン・チェイ $ 810 $ 260 $ 1,710 $ 1,200 $ 900 $ 1,500 $ 625 $ 450 $ 800

ヴィアル・スバウ $ 450 $ 220 $ 730 $ 400 $ 350 $ 450 $ 275 $ 250 $ 300

ポーセンチェイ区 $ 270 $ 20 $ 1,810 $ 920 $ 40 $ 1,800 $ 135 $ 20 $ 250

チャウム・チャウ $ 720 $ 360 $ 1,340 $ 1,150 $ 500 $ 1,800 $ 200 $ 150 $ 250

コムボール $ 40 $ 30 $ 60 $ 50 $ 40 $ 60 $ 30 $ 25 $ 35

クラング・トヌング $ 50 $ 40 $ 70 $ 90 $ 100 $ 120 $ 33 $ 25 $ 40

プルング・チェッ・ルテッ $ 60 $ 30 $ 80 $ 50 $ 40 $ 60 $ 28 $ 20 $ 35

トロペアング・クロサング $ 90 $ 30 $ 180 $ 45 $ 40 $ 50 $ 28 $ 20 $ 35

プラムピー・マカラ区 $ 2,700 $ 1,010 $ 5,150 $ 2,250 $ 1,500 $ 3,000 $ 1,750 $ 1,500 $ 2,000

モノルム $ 3,200 $ 1,790 $ 4,170 $ 2,300 $ 1,800 $ 2,800 $ 1,800 $ 1,600 $ 2,000

オールッセイ $ 1,920 $ 1,010 $ 4,570 $ 3,000 $ 2,500 $ 3,500 $ 1,800 $ 1,600 $ 2,000

トゥル・コーク区 $ 2,260 $ 1,000 $ 5,340 $ 2,400 $ 1,800 $ 3,000 $ 1,350 $ 900 $ 1,800

バン・サラーング $ 2,210 $ 1,040 $ 3,430 $ 2,400 $ 1,800 $ 3,000 $ 1,600 $ 1,400 $ 1,800

プサ・ダウムコー $ 2,760 $ 1,040 $ 5,340 $ 2,400 $ 1,800 $ 3,000 $ 1,750 $ 1,500 $ 2,000

プサ・デポー３ $ 2,560 $ 1,610 $ 2,890 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,550 $ 1,400 $ 1,700

プサ・デポー１ $ 2,420 $ 1,850 $ 3,130 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,550 $ 1,400 $ 1,700

プサ・デポー２ $ 2,810 $ 2,220 $ 3,890 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,550 $ 1,400 $ 1,700

トゥク・ローオック $ 1,900 $ 1,000 $ 3,470 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,400 $ 1,200 $ 1,600

バンコック $ 1,260 $ 650 $ 2,410 $ 2,300 $ 1,800 $ 2,800 $ 1,100 $ 700 $ 1,500

バンコック１ $ 1,210 $ 650 $ 1,800 $ 2,300 $ 1,800 $ 2,800 $ 1,100 $ 700 $ 1,500

バンコック２ $ 1,310 $ 710 $ 2,410 $ 2,400 $ 1,800 $ 3,000 $ 1,100 $ 700 $ 1,500

ドンカーオ区 $ 160 $ 20 $ 920 $ 450 $ 100 $ 800 $ 85 $ 20 $ 150

チューン・アエーク $ 200 $ 90 $ 430 $ 250 $ 150 $ 350 $ 115 $ 100 $ 130

ドアング・カーオ $ 450 $ 130 $ 920 $ 475 $ 150 $ 800 $ 125 $ 100 $ 150

プレイ・ソー $ 60 $ 30 $ 100 $ 175 $ 150 $ 200 $ 80 $ 60 $ 100

プレイ・ヴェング $ 120 $ 50 $ 310 $ 125 $ 100 $ 150 $ 65 $ 50 $ 80

スピアン・トモー $ 50 $ 20 $ 180 $ 140 $ 100 $ 180 $ 35 $ 20 $ 50

VTRUST 不動産情報誌| 第1巻、第2版| 地価 2014: プノンペンにおける地価調査の最新報告書 | ５頁 VTRUST 不動産情報誌| 第1巻、第2版| 地価 2014: プノンペンにおける地価調査の最新報告書 | ６頁

VTRUST グループによる地価調査結果2013年第4半期

VTRUST REALTYによる2014年地価調査報告書 (実際の取引)

地区別 問い合わせ値段 大通り 裏通り

平均 最低 最高 平均 最低 最高 平均 最低 最高

Russey Keo District $ 680 $ 30 $ 4,470 $ 875 $ 250 $ 1,500 $ 445 $ 90 $ 800

Ruessei Kaev $ 960 $ 300 $ 1,580 $ 1,100 $ 700 $ 1,500 $ 500 $ 300 $ 700

Chrang Chamreh Areas $ 510 $ 100 $ 1,230 $ 450 $ 350 $ 550 $ 225 $ 150 $ 300

Chrang Chamreh Muoy $ 360 $ 100 $ 1,300 $ 475 $ 400 $ 550 $ 225 $ 200 $ 250

Chrang Chamreh Pir $ 710 $ 370 $ 1,230 $ 425 $ 350 $ 500 $ 205 $ 180 $ 230

Chrouy Changva $ 670 $ 120 $ 1,530 $ 1,000 $ 800 $ 1,200 $ 700 $ 600 $ 800

Preaek Lieb $ 360 $ 160 $ 830 $ 325 $ 300 $ 350 $ 110 $ 100 $ 120

Tuol Sangkae $ 1,080 $ 360 $ 1,610 $ 950 $ 800 $ 1,100 $ 500 $ 300 $ 700

Kiloumaetr Lekh Prammuoy $ 200 $ 80 $ 330 $ 275 $ 250 $ 300 $ 105 $ 90 $ 120

Sen Sok District $ 770 $ 10 $ 2,680 $ 780 $ 60 $ 1,500 $ 363 $ 25 $ 700

Phnom Penh Thmei $ 1,350 $ 290 $ 2,680 $ 1,250 $ 1,000 $ 1,500 $ 525 $ 350 $ 700

Samraong $ 40 $ 20 $ 100 $ 125 $ 100 $ 150 $ 45 $ 30 $ 60

Ponhea Pon $ 30 $ 10 $ 50 $ 70 $ 60 $ 80 $ 43 $ 25 $ 60

2013年第4半期にて行われた地価調査結果に

よると、プノンペンの平均地価は1,440ド

ル/㎡、最低価格が10ドル/㎡、最高価格が

5,900ドル/㎡でありました。

最高地価の土地は経済中心部にあり、住宅地で

インフラが整備され、主要ショッピングセン

ターの近く、または賑やかな通りにあります。

一方、最低地価の土地はプノンペン中心部から

大きく離れ、経済効果がなく、未開拓でインフ

ラが未整備、経済的利益を生み出しにくいとこ

ろにあります。

過去、カンボジアでは地価調査はなかったた

め、この調査が不動産会社にとってとても重要

な財産になります。土地の値段あるいは市場価

格は、不動産査定者が単に比較及び計算を行っ

て、近接での事例価格が設定されます。この報

告書の地価は一般の不動産、特に土地に使用で

きるデータであると言えます。

既存の地価報告書や他の資料を比較した結果、

プノンペン及び近隣の区・地区の地価の平均は

VTRUST Realtyまたは地元のメディアの報告書に

近いものでありました。

VTRUSTの地価調査報告書は、不動産情報を与え

ていますが、まだまだ完璧なものだと言えませ

ん。この報告書に示す内容は他の既存の地価報

告書と比較し、信頼できる情報源だと確信して

おります。地価調査内容は、不動産業に対して

大きく貢献しているが、更なる調査・研究・分

析が続けられ、最も正確及び信頼できるプノン

ペンの地価情報を得られるのであります。

$- $1,000 $2,000 $3,000 $4,000 $5,000 $6,000 $7,000

プノンペンにおける高価地区上位１０（調査結果

による）

$-

$10

$20

$30

$40

$50

$60

プノンペンにおける低価下位１０（調査結果による）

結論

Hoem Seiha Kuy Mao Kuy Vat Chit Uys Stevexo Chrek Soknim In Sitha Hon Mengheang

調査・編集チーム

面積事項

この出版物の中に示される情報・図・統計・意見は、あくまでもVTRUST及び編集者のも

のであり、VTRUSTが提供する情報に対しては保証をしません。また、本情報に起因する

全ての責任を免れるのであります。

2014年3月3日 第1巻、第2版