VJEŠTACI-PROCJENITELJI U SUDSKIM

SPOROVIMA

3. Real Estate Valuation Conference

3. MEĐUNARODNA KONFERENCIJA O PROCJENI NEKRETNINA

NUPS 13.04.2019.G. - BEOGRAD

mr.sc.Melita Bestvina, dipl.ing.građ.,REV

stalni sudski vještak – ovlašteni inženjer

predsjednica Hrvatskog društva sudskih vještaka i procjenitelja iz RH

„Rudimentum“ d.o.o. - Zagreb

Vještaci koji su imali imenovanja od strane nadležnih sudova vještačili u proteklih 25

godina u brojnim sudskim, često dugogodišnjim sporovima radi:

• procjene nekretnina u raznim sporovima(hipoteke, osiguranja, razvrgnuća suvlasničke

zajednice, unosa vrijednosti nekretnina u tvrtke, utvrđivanje bilance za porezne svrhe,

utvrđivanje aktive trgovačkog društva, pitanja ulaganja i povećanja vrijednosti nekretnina,

utvrđivanje vrijednosti nedovršenih

građevina, u postupcima izvlaštenja

• naknade štete zbog neizvršenja radova,

• otklanjanja nedostataka na račun izvođača (dokazivanja nekvalitetne izvedbe),

• utvrđivanje radova koji se odnose na solidnost građevine,

• primjena rokova odgovornosti za nedostatke,

• raskid ugovora zbog obavljanja poslova suprotno ugovoru,

• nedostaci nakon jamstvenog roka i prigovori za uklanjanje

nedostataka, i odgovornost za nedostatke,

• odgovornost za štetu u vezi s izvođenjem radova „ključ u ruke“,

• sporovi u vezi primopredaje građevine i konačnog obračuna, raskida

ugovora itd.

Donošenjem Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina u VII/2015.g. definirano je da procjene nekretnina smiju radi ovlašteni stalni sudski vještaci za procjenu nekretnina i stalni sudski procjenitelji nekretnina.

Zakonsko uređenje rada sudskih vještaka u RH

Zakon o sudovima čl. 125.- 129

Zakon o parničnom postupku čl. 250 – 263

Zakon o upravnom postupku čl. 66-67

Zakon o kaznenom postupku čl.308 -328

Zakon o izvlaštenju i određivanju naknade (NN

74/14,69/17)

o Pravilnik o stalnim sudskim vještacima

(N.N.38/2014.,123/2015., 29/2016.g.)

Mnogobrojna su vještačenja nastala kao posljedica:

- raznih propusta već pri sklapanju ugovora o kupnji stana, odnosno plaćanju

predujma – avansa, kada su za mnoge kupce nekretnina nastupile izvanredno

štetne posljedice;

-mnoge zgrade su bile izgrađene djelomično bespravno u slučajevima pri

kupnji stanova od investitora-tvrtke koja je promjenom namjene ili gabarita

zgrade odstupila od građevinske dozvole ili je bespravnim dodavanjem

potkrovlja takva tvrtka prodavala dodatne stanove na tržištu nekretnina;

-brojni slučajevi utvrđivanja stvarne površine stana i pripadajućeg zemljišta,

obzirom na proizvoljne površine koje kupci nisu odmah provjeravali već nakon

useljenja bi utvrdili da su oštećeni za nekoliko kvadrata stana;

-problem kupnje stana kod kojeg se u kupoprodajnom ugovoru iskazuje niža od

stvarne cijene stana radi smanjenja poreznih davanja pri čemu zbog kasnijih

potreba dolazi do problem dokazivanja stvarne cijene;

Evidentiran je velik broj nekretnina koje su kupci kupovali od pravne osobe,

naročito stanovi u zgradama kolektivnog stanovanja koji su bili u izgradnji, a

kupac nije u bio u mogućnosti uknjižiti svoje pravo vlasništva.

Ako danas znamo da je 2012.g.predano preko 840 000 zahtjeva za legalizaciju u

RH različitih bespravnih građevina ili njihovih dijelova, tek će statistika nakon

nekoliko godina nakon obrade svih zahtjeva moći utvrditi koliko je novogradnji

tj. cijelih zgrada bilo bespravno.

Godišnje prema podacima nadležnog Ministarstva utvrdi se barem 3500

slučajeva bespravne gradnje.

Investitori su prodavali stanove u fazi tek započete gradnje i pri tome nisu

poštivali odredbe Zakona o prostornom uređenju i gradnji odnosno nisu imali

odgovarajuću dokumentaciju odnosno građevinsku dozvolu, a kamoli uporabnu

dozvolu. Banke su povjeravale vještacima/procjeniteljima procjene vrijednosti

tih stanova, poslovnih prostora, garaža, parkirnih mjesta radi upisa hipoteke na

te nekretnine, a sudovi bi ih angažirali u ovršnim postupcima ako vlasnici ne bi

plaćali kredit na vrijeme pa bi se ti stanovi prodali drugim kupcima nakon

provedenog postupka ovrhe.

Zabrinjavajuća needuciranost kupaca nekretnina

U takvim slučajevima sve sporne situacije koje su nastupale za kupce koji su

sufinancirali takve investitore plaćanjem unaprijed budućih stanova posljedica

su zabrinjavajuće needuciranosti kupaca – što je sve dovelo do velikih i

nesagledivih šteta za kupce. Rijetki su kontrolirali vrijednost nekretnine prije

kupnje nekretnine da bi utvrdili realnost tražene cijene stana.

Najčešće su situacije bile slijedeće - kupci su kupovali stanove od :

- od investitora-tj. od tvrtke koja prethodno nije riješila imovinsko-

pravne odnose;

- od investitora-tj. tvrtke koje nisu ispunile sve zakonske i ugovorne

obveze prema gradskim službama;

- od investitora-tvrtke koja je pred stečajem,ali to kupac nije znao.

Kupnja stana u fazi tek započete gradnje objekta stambene namjene:

- od investitora-tvrtke koja ne raspolažu odgovarajućom

dokumentacijom - građevinskom dozvolom, već se čeka građ.dozvola

koja samo što nije „stigla“, pa su kupci da im ne „promakne stan“ isti

kaparili, a poslije bi postupak kupnje i završili jer bi im u suprotnom

kapara propala zbog loših preduugovora.

Osiguranje dokaza od strane procjenitelja/vještaka

je postupak kojim se, kako i naziv kaže, osiguravaju potrebni dokazi u

različitim situacijama na terenu radi utvrđivanja trenutačnog postojećeg

stanja npr.:

• građevinskog zemljišta prije početka gradnje, da li je neizgrađeno ili su na

njemu građevine koji su prije početka građenja evidentirane kao građevine

bez oštećenja koje bi novom gradnjom mogle biti ugrožene nepridržavanjem

potrebnih zaštitnih mjera propisanih projektom odnosno važećom

zakonskom regulativom;

• stana, poslovnog prostora ili dr. građevina prije uređenja (radi kasnijeg

dokazivanja u postupcima utvrđivanja ulaganja u nekretnine kod ostavina ili

razvoda, razvrgnuća suvlasničke zajednice itd.) ili kod oštećenog stana npr. od

poplave pri izlijevanju – kvaru perilice rublja, da se utvrdi stupanj oštećenja i

izračunaju troškovi sanacije štete, tako da sudskim očevidom ili angažmanom

vještaka neovisno od suda osiguraju dokazi koje će poslije trebati u

eventualnom sporu na temelju Zakona o parničnom postupku ili u postupku

mirenja, a u međuvremenu se stan može urediti radi daljnje normalne

uporabe;

• kod raskida ugovora između investitora i izvođača utvrđuje se ovim

postupkom vrijednost izvedenih radova odnosno procjenjuje se vrijednost

nekretnine do trenutka raskida ugovora, bez

obzira u kojoj to fazi bilo, tako da se nakon toga mogu nastaviti radovi s

točno utvrđenom vrijednošću izvedenih radova i uopće vrijednost

nekretnine, s novim ugovorom koji će imati ugovorni troškovnik za dovršenje

radova i primopredaju;

U proteklih 20 godina je građevinarstvo bilo jedna od najjačih gospodarskih

grana s velikim brojem angažiranim - uključenih odnosno zaposlenih osoba

počev od projektanata, nadzornih inženjera, voditelja projekta, voditelja

gradilišta, zaposlenih radnika na gradilištu, proizvođača građevinskog materijala i

opreme, transporta i svih ostalih pratećih grana potrebnih za uspješnu

izgradnju nekretnina različitih namjena, uz tvrtke za uređenje okoliša, uz

marketing za prodaju stanova i poslovnih prostora, procjenitelja nekretnina

itd.

Pri takvom intenzitetu gradnje dolazilo je i do konfliktnih situacija između

sudionika u gradnji, pa je iz tih iskustava proizašlo da je postupak procjene

vrijednosti nekretnina u pojedinim fazama gradnje u postupcima osiguranja

dokaza vrlo važan za utvrđivanje nekih važnih ili manje važnih faza u procesu

gradnje potrebnih za okončanje spornih odnosa između sudionika u gradnji, a

trošak ovog postupka nije visok kao ostali troškovi u parničnim i kaznenim

postupcima, a korist je višestruka.

Osobno sam sudjelovala u postupku osiguranja dokaza pri gradnji

jednog velikog trgovačkog centra u užoj okolici Zagreba od faze

postavljanja betonskih nosivih stupova u prizemlju do samog kraja

gradnje. Jedan od velikih kooperanata izvođača želio je da se

evidentira i fotografira tijek svih faza

i rokova (po datumima pojedinih faza

i u usporedbi s gantogramom izrađenim u

ugovoru o građenju) jer je bio uvjeren da

će glavni izvođač po završetku gradnje htjeti obračunati penale za

zakašnjenje radova, za koje je on ustvari bio kriv. To se pokazalo

dobrom odlukom jer su se nakon dodatnog angažmana vještaka

strojarske i elektroinstalaterske struke zaista utvrdile činjenice koje su

bile protiv glavnog izvođača. Pokrenut je postupak mirenja prije

sudskog postupka, a sve na temelju dokaza iz postupka osiguranja

dokaza.

Postupak procjene vrijednosti nekretnina radi osiguranja kod nas u RH

se provodi u sudskom postupku sa sudskim rješenjem i moguće je da

sudske vještake radi izrade elaborata o procjeni vrijednosti i osiguranju

dokaza, uz svu raspoloživu dokumentaciju angažiraju stranke – fizičke i

pravne osobe i bez sudskog naloga.

Ukoliko jedna strana angažira vještaka, dobro je da se obavijesti i druga

strana opreza radi, ali u praksi smo svjedoci da se zna propitivati o

tome je li „vještak“ pristran onoj strani koja ga je i angažirala. Takvo

razmišljanje nije dobro niti etično, jer sudski vještak pri imenovanju

potpisuje prisegu čiji sadržaj citiram:

»Prisežem svojom čašću da ću povjerena mi vještačenja obavljati savjesno i

prema svom najboljem znanju, a svoje nalaze i mišljenja iznijeti točno,

potpuno i objektivno sukladno propisima o vještačenju.«

Postoje i pravila struke uz postojeće propise.

Pravila struke u stvari predstavljaju skup znanstvenih i stručnih iskustava koja

su se potvrdila u praksi i time postala obvezatnim općim dobrom svih onih koji

se bave graditeljskom djelatnošću.

Veliki dio tih pravila nije sadržan u propisima već su to nepisana pravila po

kojima se određena djelatnost razvija, dok se samo dio toga može naći i u

literaturi. Često su to iskustva koja imaju stručnjaci koji rade određeni posao,

pa je primjena tog dijela pravila struke moguća samo ako se u poslu angažiraju.

Čak i primjena propisanih pravila ne mora značiti da je primijenjeno ono što u

tom trenutku predstavlja važeća pravila struke, jer se kao osnovni kriterij

priznatosti pravila struke uzima provode li se ona u praksi. Stalno stvaranje

novih dostignuća dovodi do toga da propisane stručne norme zastarijevaju i

dolaze u suprotnost s novim rješenjima i iskustvima.

Kao mjerilo u tome treba uzeti objektivni kriterij postupanja stručnjaka

na određenom području i onoga što oni prihvaćaju. Po tome treba

cijeniti postupa li sudski vještak/procjenitelj u ispunjenju svojih obveza

po pravilima struke.

I kodeksi etike asocijacija – postojećih udruga sudskih

vještaka/ procjenitelja predviđaju dužnost postupanja po pravilima

struke, jer je to temelj djelovanja njihovih članova. Razlika je u tome što

je to pravilo u kodeksima etike izraženo u maksimama o ponašanju

stručnih inženjera i ekonomista i drugih struka u pojedinim stvarima.

Dužnost postupanja na navedeni način postoji i kad nije ugovorom

predviđena - njena osnova ne leži u ugovoru nego u karakteru

djelatnosti koja se obavlja.

U Republici Hrvatskoj trenutno postoji Zakon o procjeni vrijednosti

nekretnina i Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina koji

jedinstveno uređuje metodologiju procjene vrijednosti nekretnina,

međutim problem je baza podataka preuzeta od Porezne uprave na temelju

kupoprodajnih ugovora koji ne odražavaju pravo stanje stvari na tržištu

nekretnina zbog velike stope oporezivanja u prometu nekretnina (5% je bilo do

prije dvije godine, a sada je 3% od 01.01.2019.g.: pa su svi kupci prikazivali

umanjene vrijednosti nekretnina).

Metode procjene vrijednosti nekretnina su:

a) metoda usporedne vrijednosti,- poredbena metoda

b) prihodovna metoda

c) troškovna metoda.

Vještak, stručnjak za procjenu vrijednosti nekretnina, odlučuje na temelju

okolnosti u pojedinom slučaju koji će postupak primijeniti ili će istovremeno

koristiti više postupaka (što je najbolji odabir).

Posebno treba urediti i područje vođenja registra cijena svih nekretnina

(stanovi, kuće, poslovni prostori, građevinska i poljoprivredna zemljišta) i

oporezivanja nekretnina angažiranjem osoba koje procjenjuju nekretnine –

sudskih vještaka, a ne unošenjem podataka od strane osoba koje nemaju znanja

o nekretninama.

ALGORITAM SUDSKIH VJEŠTAČENJA KROZ POSTUPANJE

SUDSKIH VJEŠTAKA

1.Inicijalni postupak: -sudsko imenovanje vještaka

-vještak preuzima predmet radi vještačenja

2. Izrada nalaza i mišljenja:

-proučavanje predmeta vještačenja

-procjena je li dokumentacija dostatna

-ako dokumentacija nije dostatna (pismenim putem preporučenom poštom zatražiti

dokumentaciju ili obavijestiti da će vještak doći u prostorije stranke radi uvida u

poslovnu dokumentaciju

-izrada nalaza i mišljenja

-dostava nalaza i mišljenja sudu

3. Postupanje sudaPo obavljenom vještačenju vještak podnosi sudu izvještaj o svom nalazu i daje

mišljenje.

Sud po mogućnosti dostavlja strankama u sporu pisani nalaz i mišljenje prije ročišta na

kojem će se o njima raspravljati.

Vještak mora uvijek usmeno iznijeti svoj nalaz i obrazložiti mišljenje

Ako sud ne dostavi izrađeni pisani nalaz i mišljenje strankama u sporu takvo postupanje

predstavlja povredu čl. 354. st.2.t.6 ZPP-a

STRUKTURA VJEŠTAČENJA

Vještačenje se provodi radi utvrđivanja ili dodatnog obrazloženja određenih činjenica u skladu

sa zadatkom vještačenja.

Ad.1. Uvodni dio

Nadležno tijelo po čijem se nalogu radi vještačenje (vještak može izvršiti

i vještačenje na traženje strane u postupku)

-navodi se vrsta vještačenja

-predmet vještačenja

-specifikacija korištene dokumentacije za izradu nalaza i mišljenja

Ad.2. Nalaz vještaka

-Činjenice koje vještak sazna ili opazi istraživanjem u skladu s pravilima svoje struke

predstavljaju nalaz vještaka.

-Vještak je dužan predmet pažljivo proučiti, sve što zapazi i nađe navesti u nalazu u skladu s

pravilima znanosti i vještine.

-Navođenje primijenjenih metoda i postupaka koje je vještak koristio u nalazu.

Davanje lažnog iskaza je kazneno djelo. U davanju naloga i mišljenja ne može sudjelovati osoba

iz čl. 315 ZKP-a odnosno osoba za koju postoje razlozi za izuzeće od vještačenja iz čl. 311 ZKP.

Ad.3. Mišljenje

-Na osnovu utvrđenih činjenica prikazanih u nalazu, vještak je dužan dati svoje mišljenje o

predmetu vještačenja.

-Vještak se ne smije upuštati u pravna pitanja već mišljenje koncipirati na način da točno

odgovori na zadatak vještačenja

Vještak uvijek mora usmeno iznijeti svoj nalaz i obrazložiti mišljenje.

Ad.4. Prigovori stranaka na nalaz i mišljenje

-U postupku provođenja dokaza vještačenjem, stranke mogu stavljati prigovore

kako u pogledu izbora osobe vještaka, njegove stručnosti, kao i na sam

konkretan nalaz i mišljenje

-Stranka može prigovoriti i visini troškova vještačenja

-Sud ocjenjuje je su li prigovori stranka opravdani ili nisu

-Prvostupanjski sud mora obrazložiti zašto primjedbe stranka smatra

neosnovanim, ako pak prihvati primjedbe stranka može se tražiti dodatno

razjašnjenje od vještaka.

-U procjenama nekretnina najčešći su prigovori zbog loše baze podataka koja

ne odražava realnost tržišta nekretnina. Bez ujedinjenog sustava praćenja

tržišta nekretnina, sastav i metode izračunavanja indikatora važnih za procjene

vrijednosti nekretnina imamo nesustavno uređene analitički podatke, koje bi

mogli službeno evidentirati na osnovu stručnih intervjua ocjenjivača, bankara,

developera.

Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

odredio je u čl.68 oblik i sadržaj procjembenog elaborata

obuhvaća (koji je sastavni dio nalaza u sudskim postupcima):

1. naslovnicu s općim podatcima o procjenjivanoj nekretnini, svrsi i

procjenitelju,

2. imenovanje,

3. popis primijenjenih propisa te korištene stručne i znanstvene

literature,

4. zadatak s danom vrednovanja, danom kakvoće, opisom procjenjivane

nekretnine, potankom prostornom identifikacijom prema položaju u

širem okruženju na temelju katastarskog plana ili drugog kartografskog

prikaza, adrese i drugih prostornih podataka te osnovici za

vrednovanje,

5. rezultate očevida s priloženim karakterističnim fotografijama,

stvarnim stanjem procjenjivane nekretnine, obilježjima okolnih

nekretnina i drugim odlučnim činjenicama,

6. utvrđivanje kakvoće procjenjivane nekretnine pomoću taksativnog

nabrajanja obilježja nekretnine koja utječu na vrijednost,

7. prikaz i analiza općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina,

8. prikaz i analiza pribavljenih podataka uz navođenje izvora,

9. obrazloženje za odabir metode,

10. međuvremensko izjednačenje, interkvalitativno izjednačenje

odnosno druge analize sukladno općim vrijednosnim odnosima na

tržištu nekretnina, kakvoći nekretnine i odabranoj metodi i postupku,

11. statističku obradu i izračun s isključivanjem neuobičajenih okolnosti,

12. zaključak s napomenom u vezi obračuna važećih poreza koji se

primjenjuju prilikom prometa nekretnina, mjestom izrade, datumom

izrade, potpisom i pečatom procjenitelja,

13. priloge koji bi nepotrebno opterećivali procjembeni elaborat ali su

od značaja za jasno i transparentno prezentiranje procjembenog

elaborata s potrebnom tehničkom i pravnom dokumentacijom

(projekti, lokacijske informacije, izvadci iz prostornih planova,

građevinske i lokacijske dozvole, uvjerenja, potvrde, izjave i druge

isprave) te pomoćne izračune za utvrđivanje nužnih podataka ako su

isti izvedeni za potrebe procjenjivane nekretnine.

KADA NASTAJU PROBLEMI U POSTUPKU IZRADE NALAZA

VJEŠTAKA ?

Problema je mnogo i nastaju odmah na početku pri određivanju

vještaka u određenom predmetu.

„Vještačenje se određuje kad za utvrđivanje ili ocjenu neke važne činjenice

treba pribaviti nalaz i mišljenje od osobe koja raspolaže potrebnim stručnim

znanjem ili vještinom“ definicija je vještačenja prema članku 308. Zakona o

parničnom postupku (pročišćeni tekst zakona NN 53/91, 91/92, 58/93, 112/99,

88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13).

Nadalje po članku 252. vještačenje, u pravilu, obavlja jedan vještak, a kad sud

ocijeni da je vještačenje složeno, može odrediti dva ili više vještaka.

Vještaci se određuju u prvom redu iz reda stalnih sudskih vještaka za određenu

vrstu vještačenja. Vještačenje se može povjeriti i stručnoj ustanovi (institutu,

fakultetu i sl.). Ako postoje posebne ustanove za određene vrste vještačenja,

takva vještačenja, a osobito složenija, povjeravat će se, u prvom redu, tim

ustanovama.

Ovdje se pojavljuje problem da kod imenovanja stručne ustanove ista ne snosi

odgovornost, već odgovornost (materijalnu, moralnu i krivičnu) snosi

stručnjak – sudski vještak zaposlen u toj ustanovi koji ima dovoljno iskustva na

tim poslovima, da može potpisati nalaz i mišljenje na temelju kojeg će sudac

donijeti rješenje – presudu u konkretnom predmetu. Stoga ne znači da

imenovanje stručne ustanove daje i veću kompetenciju nalazu ustanove u

usporedbi sa nalazom sudskog vještaka – fizičke osobe koja u istom predmetu

radi samostalno nalaz kada nezadovoljna stranka predloži novo vještačenje po

čl. 318. koji određuje da ako u mišljenju vještaka ima proturječnosti ili

nedostataka ili se pojave osnove sumnje u točnost danog mišljenja, a ti se

nedostaci ili sumnja ne mogu otkloniti ponovnim ispitivanjem vještaka, zatražit

će se mišljenje drugog vještaka.

Pravilnikom o stalnim sudskim vještacima u Cjeniku pod Cbr. 4. Građevinska

sekcija određene su samo dvije stavke cjenika:

1. Izradba nacrta u mjerilu 50 do 300 bodova

2. Izradba troškovnika s dokaznicama mjera po satu 35 bodova

Vrijednost boda je 2,00 kn bruto bez PDV-a odnosno 70,00 kn po satu pa su

sudski vještaci jedina grupacija ili profesija kojoj se vrijednost boda nije

mijenjala od 1995.god. do danas (24 god.) već se i smanjila za 20% u

predmetima u kojima se plaćaju vještaci iz državnog proračuna. Što je sa

brojnim fazama koje vještak naše struke treba obraditi ? To nije određeno

tarifom – cjenikom pa je prepušteno situacijama na svim sudovima u RH da

sudac „prizna“ ili „ne prizna račun“ i specifikaciju stavki navedenih u računu.

Kada se vještak žali na smanjeni račun, viši nadležni sud u pravilu potvrđuje

doneseno rješenje o umanjenom računu.

Izradba pisanog nalaza i mišljenja ograničena je na 150 do 4.000 bodova po

Cjeniku pa se kod kompleksnih, složenih vještačenja ovo ograničenje ne može

primijeniti, jer zahtijeva znatno veće analizu ogromne postojeće raspoložive

dokumentacije, a potom i vrijeme za izradu nalaza i mišljenja.

Nedostaci postojećeg sustava u RH gdje nema obveznog udruživanja

vještaka i /procjenitelja

Postojeći Pravilnik propisuje od 1995.g.do danas stručnu obuku kandidata za vještaka uz

mentora iz jedne od udruga, a od 2014.g. obvezno je kod ponovnog imenovanja nakon 4

godine dostaviti dokaz o stručnom usavršavanju uz popis predmeta koje je vještak

tijekom godine izradio.

Potrebno bi bilo donijeti Zakonom o sudskim vještacima/procjeniteljima i neophodno je

potrebno odrediti stupnjeve složenosti vještačenja/procjena: od jednostavnog,

srednje složenog, složenog i vrlo složenog, uz jasno definirane specijalnosti i

kompetentnosti svakog vještaka, a naravno i o radnom iskustvu koje vještak ima u

određenom području. Prigovori ovlaštenih inženjera i ekonomista iz stručnih Komora

odnose se najčešće na činjenicu da se ne smije dozvoliti vještačenje sudskog vještaka koji

nije član svoje stručne Komore u predmetima gdje su sudionici u postupku članovi

Komora.

Neznanje sudaca o specijalizaciji vještaka koji ih imenuju ne opravdava niti jednog

vještaka koji vještači u području za koje nema iskustva, jer bi vještak trebao odmah po

imenovanju (ako ga prethodno sudac nije konzultirao) obavijestiti suca o nemogućnosti

(nekompetenciji) da u konkretnom predmetu vještači. Vještaci za nekretnine odnosno

procjenitelji često puta nemaju iksustva u tom poslu pa se događaju zahtjevi za nove

procjene zbog prigovora bilo stranaka bilo suda.

ZAKLJUČAK

Ulaskom RH u EU u VII/2013.g. još je više nego prije potrebno zaključiti da je

donošenje Zakona o sudskim vještacima i procjeniteljima vrlo važno pitanje,

kao i organiziranje vještaka u Komoru sudskih vještaka jer postojeće

prepuštanje samoorganiziranja vještaka u dobrovoljne udruge, uz to i

neobavezne (jer dio vještaka nije učlanjen niti u jednu udrugu jer ih niti jedan

propis na to ne obvezuje !) pokazuje zabrinjavajuću nebrigu društva, i

dosadašnjih ministara Ministarstva pravosuđa RH koji nisu zainteresirani za

uređenje područja vještačenja(uključivo procjene nekretnina) kao važnog

segmenta unutar pravosuđa.

Stihijska hiperprodukcija sudskih vještaka i procjenitelja bez utvrđenih potreba

sudova na što godinama ukazujemo nije zaustavljena nego taj broj nepotrebno

raste pa se novoimenovani vještaci obraćaju udrugama pitanjima o razlozima

njihovog neangažmana od strane sudova. Udruge dakako ne mogu utjecati na

sudove koji imenuju sudske vještake jer to nije zadaća udruga, no za primijetiti

je da suci angažiraju provjerene vještake/procjenitelje jer ne žele testirati nove

i čekati da li će im donesene presude biti poništene radi lošije kvalitete

procjene vrijednosti nekretnina.

Potreba kvalitetne edukacije i cjeloživotnog usavršavanja također je

važno pitanje koje se mora riješiti u Zakonu o sudskim vještacima. Stručno

osposobljavanje za poslove vještaka prepušteno je udrugama, a samo liječnici

imaju osposobljavanje za sudske vještake medicinske struke u Hrvatskoj

liječničkoj komori.

HDSViP kontinuirano inicira kroz predlaganje izrade Zakona o sudskim

vještacima i procjeniteljima uvođenje reda u organizaciju vještaka i u odnose

između vještaka, sudova, sudaca, državnih odvjetnika i odvjetništava. Time bi

unaprijedili postojeće stanje postroženim kriterijima za imenovanje, sa

utvrđenim programima edukacije po strukama, sa obvezom stalnog stručnog

usavršavanja i stegovnim mjerama radi nepridržavanje etičkog kodeksa, i s

boljim nadzorom nad radom vještaka u sistemu samoregulacije struke unutar

obvezne udruge ili Komore.

U RH suci ne daju prednost procjeniteljima- sudskim vještacima za nekretnine

koji imaju bilo koju licencu (REV, TRV,RICS) jer te licence nisu obvezne u RH.

Prema mišljenju većine naših članova rješenje je u obveznom udruživanju

svih vještaka (prijedlog radne skupine je Komora, kao u Češkoj, Slovačkoj,

Madžarskoj), bez ikakvih troškova za državu, jer se i ostale Komore u RH

financiraju iz članarina.

HDSViP se odlučio za članstvo i u TEGOVI (The European Group ofValuers

Associations), i u EuroExpertu upravo iz razloga podizanja standarda vještaka.

EE je utvrdio grupu standarda glede vještačkih nalaza, u kojima je naglašeno

kako vještački nalazi moraju imati logičnu strukturu, objektivno i provjerljivo

opravdanje za iznesena mišljenja i zaključke, čistoću jezika i konzistentnost

pristupa. Smatram da će sudski vještaci svih struka usvajanjem standarda obje

navedene asocijacije dobiti na kvaliteti svojih vještačkih, stručnih nalaza,

neovisno od potpuno nezadovoljavajućeg dosadašnjeg postupanja resornog

Ministarstva pravosuđa, koje ima dužnost i obvezu voditi brigu o sudskim

vještacima u sustavu pravosuđa.

EuroExpert je multi-disciplinarna organizacija koja zastupa europske vještake. Posebna

razlika u odnosu na druge sastoji se u tome da njeni članovi nisu individualne osobe nego

ima samo po jednog člana u svakoj državi. Član EE u svakoj zemlji je organizacija koja

predstavlja značajan dio vještaka u takvoj državi. Svaka članica treba dokazati EE-u da

udovoljava odgovarajućim standardima za vještake.

EE ima svoj vlastiti Kodeks postupanja, te zahtijeva od svih svojih članova da ga se

pridržavaju. Prihvaćena je činjenica da u Europi postoje različiti pravni sustavi i različite

jurisdikcije od kojih mnoge vještacima što rade u njima nameću dodatne dužnosti i

obaveze. Profesionalne institucije također mogu nametati dodatne obaveze svojim

članovima. EE očekuje da se poštuju i sve te dodatne obaveze.

Kodeks i TEGOVE i EE se temelji na načelima visoke kvalifikacije, osobnog integriteta,

nezavisnosti, nepristranosti, objektivnosti i poštivanja povjerljivosti.

Sudski vještaci i sudski procjenitelji nekretnina učlanjenjem u TEGOVU dobili su priliku

pratiti EU standarde i sva događanja na području procjene nekretnina. Za svaku je

pohvalu uključivanje TEGOVE u rad EU Komisije u svim donošenjima odluka koje se tiču

procjenitelja nekretnina, a važno je izmjenjivati iskustva kolega iz 37 država članice

TEGOVE i uvijek naučiti nešto novo i korisno.

U EU dio država primjenjuje The International Valuation Standards Council (IVSC). Mi

smo se odlučili za članstvo u TEGOVI i prisutni smo 2x godišnje na skupštinama EE i 2x

godišnje na skupštinama TEGOVE, te poštujemo Kodeks procjenitelja.

Redovno prisustvujemo svim skupštinama (2x godišnje TEGOVA, 2X godišnje

EuroExpert).

Zahvaljujem se na pažnji!