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CONSTRUCCION BIENES Y RAICES

VALUOS INMUEBLES

Avenida San Lorenzo # 319 Col. El Refugio, San Salvador (tel. 79779314)

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VALUO DE INMUEBLE INFORME TECNICO Ordenado por: OSCAR OSWALDO FLORES GONZALEZ. Fecha de valu: 03 de Abril de 2013. 1- INFORME GENERAL: Ubicacin: Calle a Huizucar, Cantn Ojo de Agua, Finca San Valentn.

J/ Huizucar, D/ La Libertad Propietario: NOE ORLANDO GONZALEZ FLORES. Inscripcin: El inmueble esta comprendido por tres lotes con las

matriculas de inscripcin siguiente: . Centro Nacional de Registros, cuarta seccin del centro

Matricula No 30022478-00000, en el Asiento 2. Matricula No 30022279-00000, en el asiento 2, Matricula No 30022282-00000, en el asiento 2, Todas situadas en cantn Ojo de Agua, Huizucar, La Libertad.

A favor de: NOE ORLANDO GONZALEZ FLORES. .

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2 INFRAESTRUCTURA DEL SECTOR. USO DEL SUELO: Fincas y Quintas, para cultivos varios, recreacin, esparcimiento y habitacin sub-urbana. EQUIPAMIENTO DE LA QUINTA: La zona es en la mayora de desarrollo sub-urbano, de niveles socio-econmico de varias clases, baja, media, media-alta y alta o de primer orden, en proceso de desarrollo a urbanizar con un uso combinado residencial-comercial, principalmente por la influencia que ejercen las calles nuevas que conducen a tres sitios importantes partiendo de la urbanizacin La Cima sobre dicha calle nueva que accesa a Huizucar considerado como pueblo vivo para el turismo, a los planes de Renderos considerado como parque nacional de turismo, comercio y residenciales en desarrollo y a entroncar con la carretera al puerto de La Libertad punto donde se ubican centros comerciales, Las palmas, La Joya, Varias urbanizaciones residenciales de prestigio, etc., las cuales son vas muy importantes por su desarrollo comercial y sirven de acceso al inmueble. En la zona se encuentran fincas y quintas de diferentes giros, y en su entorno inmediato comercios varios centros comerciales, restaurantes, panaderas y pasteleras pupuserias, escuela, colegios, iglesias, bancos, supermercados, lugares tursticos y recreativos, gasolineras, etc., lo que permite que el sector sea muy atractivo. Las calles de acceso son pavimento de concreto hasta el inmueble, una distancia aproximada de 4.5 kilmetros entre el terreno y la Despensa de Don Juan de la urbanizacin La Cima permite que se recorran en un tiempo de 10 minutos. Servicios Sistema de Agua potable mediante red de tubera de pvc propia proviene de nacimiento de agua, mismo que abastece al cantn Ojo de Agua, cisterna de 30 m3, sistema de aguas negras mediante red de tubera de pvc a fosas spticas , sistema de aguas lluvias mediante tubera de concreto, canaletas y taludes naturales del terreno, energa elctrica de Del Sur y de paneles solares propios, telfono, servicio de cable TV e internet, transporte colectivo urbano ruta 39 y tren de aseo privado o municipal, en la zona no hay ninguna relevancia o peligrosidad de contaminacin ambiental, existe equipamiento y zonas verdes en la zona con bella naturaleza de montaa, con maravillosas vistas panormicas en sus 360 grados.

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3 CARACTERISTICAS DEL TERRENO Y DEL INMUEBLE. DESCRIPCION: El terreno es de naturaleza Sub-urbana, sus colindancias definen un polgono irregular de forma trapezoidal. Su construccin de uso habitacional se ha desarrollado en una terraza plana, sus amplios jardines en taludes y terrazas en desniveles. La vivienda se ubica en el rea mas alta del lugar con respecto a los niveles de las rasantes de la calle de acceso, goza de vistas panormicas hacia la costa, Planes de Renderos, Puerta del Diablo, volcn de San Salvador, Mil Cumbres, Aeropuerto Internacional de Comalapa; su clima es fresco con brisa todo el tiempo. Se estima un coeficiente de uso del suelo de 0.15. Densidad habitacional. DIMENSIONES Y COLINDANCIAS: Se describen ls trs lotes en unidad NORTE: Compuesto por seis tramos rectos: 1- con Rumbo sureste 801257, con una distancia de 14.80 m. 2- con Rumbo sureste 800125, con una distancia de 24.51 m. 3- con Rumbo sureste 811903, con una distancia de 23.39 m. 4- con Rumbo sureste 813917, con una distancia de 27.68 m. 5- con Rumbo sureste 704404, con una distancia de 11.98 m. 6- con Rumbo sureste 503100, con una distancia de 20.12 m. Lindando con terreno de Roberto Gmez, calle de acceso vecinal nacional de por medio de seis metros de ancho. ORIENTE: Compuesto por cuatro tramos: 1- con Rumbo suroeste 311538, con una distancia de 9.16 m. 2- con Rumbo suroeste 422330, con una distancia de 6.03 m. 3- con Rumbo suroeste 695634, con una distancia de 38.50 m. 4- con Rumbo suroeste 443925, con una distancia de 3.38 m. Lindando con terreno de No Gonzlez. . SUR: Compuesto por cuatro tramos: 1- con Rumbo noroeste 802455, con una distancia de 53.45 m. 2- con Rumbo noroeste 791140, con una distancia de 12.10 m. 3- con Rumbo noroeste 803833, con una distancia de 12.29 m. 4- con Rumbo noroeste 655138, con una distancia de 2.12 m. Lindando con terreno de No Gonzlez..

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PONIENTE: Compuesto por un tramo recto: con rumbo noreste 122926, una distancia de 46.01 m. lindando con terreno de Victoria Palcios. AREA DE ACUERDO A ESCRITURAS 5,046.93 M2 EQUIVALENTES A 7,221.13 V2. 4 CONSTRUCCION: Ambientes: Construccines El inmueble o edificacin est ubicado en el costado norte del terreno, consta de jardines y aceras enchapadas con piedra laja perimetrales a la vivienda desarrollada en dos niveles, cuya distribucin de espacios es la siguiente: primer nivel: 2 cocheras techadas para dos vehculos cada una, bodega, cisterna, vestbulo principal, escalera vestibular de acceso principal a segundo nivel, sala principal, comedor, desayunador, cocina, alacena, rea de oficios, tendedero, dormitorio de servicio, bao de servicio, Jardin interior, dos dormitorios de husped con bao cada uno, terrazas amplias tipo corredor en los laterales sur y oriente de la vivienda con vista panormica, en la terraza sur se ubica una cocineta-bar, extensos jardines perimetrales, estacionamiento para 26 vehculos. Segundo nivel: escalera vestibular de acceso a sala familiar, terraza panormica, dormitorio principal con sala privada, walking-closets, bodega, bveda de seguridad, bao, jacussi, dormitorio 1 con walking-closets y bao, dormitorio 2 con walking-closets y bao. La vivienda totaliza 7 habitaciones con baos completos y walking-closets, La propiedad incluye casa de vigilante completa, ubicada anexa al portn principal de acceso peatonal y vehicular.

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Caractersticas de la construccin:

1. Cimientos: soleras corridas de concreto armado, muros de bloque de concreto 2. Entrepisos: losa densa. 3. Techo: Cubiertas de lamina acanalada de fibrocemento y estructura metalica,

cubiertas de teja de barro tipo romana y estructura de madera. 4. Paredes: de bloque de concreto armado de 15x20x40, repellado, afinado y

pintado, en exteriores e interiores. 5. Pisos y Zcalos: ladrillo cermico de varios tipos, en interiores de la vivienda y

terrazas-corredores, lajas de concreto en garage y aceras perimetrales a jardines, cemento tipo acera en tendedero, engramados los jardines, plantas y flores ornamentales varias y arboles maderables y frutales varios.

6. Cielo falso: tablas de madera fina y decorativa, molduras y estructura de madera y tablayeso, vigas decorativas, piezas de madera solida.

7. Escaleras: huellas de concreto armado y pasamanos y barandas decoradas metlicas y con madera.

8. Puertas: exteriores metlicas forradas con piezas de madera fina, portn de acceso de estructura de madera y forro de madera fina manual de abatir, acceso principal de madera cedro entablerada, interiores de doble forro decoradas prefabricadas, todas con cerrajera de buena calidad.

9. Ventanas: tipo francesa, celosa de vidrio madera y aluminio con defensas metlicas decoradas, todas con cedazo metlico de proteccin contra insectos.

10. Enchapes: azulejos en baos y en cocinas 11. Pantry: muebles de madera base al piso en cocina. 12. Aguas negras: sistema de tuberas enterradas u ocultas de pvc de diferentes

dimetros segn diseo. 13. Agua potable: sistema de tuberas enterradas u ocultas de pvc con dimetros

segn diseo. 14. Aguas lluvias: canales y bajadas de tuberas pvc, cajas de concreto con parrillas

metlicas y sistema de tuberas de pvc con dimetros segn diseo. 15. Energa: sistemas de canalizacin oculta en poliductos, cableado de cobre, para

110-220 voltios. Alumbrado con lmparas incandescentes. Unidos a paneles solares como ahorro del consumo de energa.

16. Otros: closets y patries de madera y metlicos, muebles en baos de madera y metlicos, inodoros y lavamanos, sanitarios de color, jacussi, tinas, marcas importadas, fregaderos de acero inoxidable en cocina, pila de concreto armado de dos alas, cisterna de 30 m3, bveda de seguridad con protecciones especiales.

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Observaciones: La edad de la construccin es de 12 aos, su vida til se estima de 75 aos, su probable vida til remanente es de 63 aos el estado del inmueble al momento de la inspeccin se encontr en buenas y perfectas condiciones y mantenimiento. Actualmente el inmueble esta deshabitado, donde puede funcionar como vivienda, hotel, restaurante, de renta para eventos o festejos varios, el proyecto es de calidad funcional, bella ubicacin, en contacto directo con la naturaleza, plena privacidad y seguridad, acabados exclusivos y de lujo, siendo unidad rentable. 5 - VALUO. Parmetros de valuacin: Los valores investigados en la zona oscilan de $ 80.00/v2 a $ 120.00 / v2, dado que la influencia de la zona est tendiendo a convertirse o modificarse a combinar su uso a corto y mediano plazo a residencial con un futuro proyectable a desarrollar tambin uso comercial y de complejos residenciales de viviendas privadas. Sobre dichas calles nuevas antes descritas los valores son mayores por su uso de acceso directo desde la ciudad de San Salvador a Huizucar, Los Planes de Renderos, Nuevo Cuscatln, la zona de desarrollo residencial y comercial de las Piletas en carretera al puerto de La Libertad Considerando su buena ubicacin y para efectos de garanta se establece el valor de $100.00/v2 de terreno, consideramos que el costo por metro cuadrado de construccin nueva con los mismos acabados oscila en un costo de $2,600.00/m2, tomando en cuenta que la vida til total de la construccin es de 75 aos, su edad real es de 12 aos y su vida til remanente es de 63 aos, por tanto concluimos que por efectos de inversin por mantenimiento el costo actual de las instalaciones es de $2000.00/m2 de construccin.

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DESCRIPCION DEL VALUO: Descripcin cantidad precio unit. Total Terreno 7,221.15 v2 $ 100.00 $ 722,115.00 Construccin 840.00 m2 $ 2000.00 $ 1,680,000.00 Casa vigilante SG SG $ 30,000.00 VALOR TOTAL $ 2,432,115.00 DOS MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS MIL CIENTO QUINCE 00/100 DOLARES. Arq. Carlos Fernando Argueta Herrera. ARG, SA DE CV.

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ESQUEMAS DE UBICACIN

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FOTOS

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PLANOS DE PLANTAS ARQUITECTONICAS

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