UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA

SUZANA ŠIFRER

PROBLEMATIKA NEUSKLAJENOSTI ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA STANJA Z

DEJANSKIM

Diplomsko delo

Maribor, 2010

UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA

DIPLOMSKO DELO

PROBLEMATIKA NEUSKLAJENOSTI

ZEMLJIŠOKNJIŽNEGA STANJA Z DEJANSKIM

Študentka: Suzana Šifrer Številka indeksa: 71120903 Študijski program: UNI-PRAVO Študijska smer: Korporacijsko pravo Mentor: dr. Renato Vrenčur

Maribor, junij 2010

IZJAVA O AVTORSTVU Podpisana Suzana Šifrer, študentka Pravne fakultete v Mariboru, izjavljam, da sem diplomsko delo z naslovom:

PROBLEMATIKA NEUSKLAJENOSTI ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA STANJA Z DEJANSKIM

napisala samostojno, s korektnim navajanjem virov in ob pomoči mentorja.

Suzana Šifrer

Posvetilo

Diplomsko delo posvečam svojemu očetu, ki bi bil od vseh najbolj ponosen name.

Zahvala

Najprej in najbolj sem hvaležna svojemu možu, ki mi je še pred zaključkom študija omogočil, da sem začela opravljati poklic, ki ga tako ljubim in mi pokazal, da sem izbrala pravo pot. V teh dneh se je izkazal kot najbolj čudovit oče najinemu zlatemu sinu. Seveda hvala tudi babicama, ki sta pomagali po najboljših močeh. Za strokovno pomoč in nasvete se zahvaljujem okrajni sodnici mariborskega sodišča Tadeji Breznik in strokovni sodelavki Janji Paripović. Hvala tudi mojima sodelavkama Petri in Nuši, ki sta zadnjih dnevih prevzeli velik del mojega dela in Alenki Satler za pomoč pri prevodu. Mentorju, dr. Renatu Vrenčurju, sem hvaležna, ker je po mojem mnenju eden od najboljših predavateljev, katerih predavanja sem imela priložnost poslušati in me je s svojimi predavanji na visokem nivoju uspel navdušiti za področje, ki ga izjemno dobro obvladuje, s tem pa mi je ogromno pomagal tudi pri mojem delu v praksi.

Stran 1 od 83

POVZETEK Problem neusklajenosti zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim je po skoraj dveh desetletjih, odkar je bila odpravljena družbena lastnina in po skoraj enem, odkar je celovito urejena nepremičninska zakonodaja, v praksi še vedno pereč problem. V medijih javnega obveščanja še vedno prepogosto zasledimo, da je bila nepremičnina, pridobljena na podlagi pravnega posla prodana dvema kupcema itd. V naši polpretekli zgodovini, je bil pomen vknjižbe in vpisnega načela precej okrnjen. Diplomsko delo prikazuje vzroke za nastalo situacijo in posledice, ki sledijo ali utegnejo slediti in ki jih nosijo posamezniki, ki niso poskrbeli za svoje pravice. V vsebinskem delu je razdeljeno na tri poglavja, od katerih je v prvem predstavljen razvoj publicitete od obličnosti v obdobju rimskega prava (mancipacija, in iure cesija), preko t.i. deželnih desk, značilnih v srednjem veku pa vse do kodifikacij 19. stoletja in oblik, ki se uporabljajo danes. V nadaljevanju je predstavljen časovni pregled vzrokov za nastalo stanje, najprej sam pojav družbene lastnine in nato zemljiška knjiga, zemljiški vpisi, ter zemljiškoknjižni postopek v sistemu družbene lastnine. V tem delu je opravljena primerjava med takratno in sedanjo zakonodajo in prakso na področju nepremičninskega prava, na kratko pa so opisane tudi razmere po osamosvojitvi Republike Slovenije, za katere sta značilni privatizacija in denacionalizacija, kot obliki prehoda iz družbene nazaj v zasebno lastnino, ter vračanje pravic prejšnjim titularjem. Bistveni del naloge obsega predstavitev problema zemljiškoknjižne neusklajenosti v praksi. Ta se pojavlja v največji meri na dveh področjih nepremičninskega stvarnega prava in sicer pri institutih solastnine in etažne lastnine. Gre za dve problematični področji predvsem iz razloga, ker gre pri obeh navadno (pri etažni lastnini to ni pogoj), za večosebno razmerje, kjer je za urejanje zadev v upravnih in v zemljiškoknjižnjih postopkih potrebno soglasje ali vsaj sodelovanje strank, ki ga je nemalokrat težko doseči izvensodno, sodni postopki pa so dragi, dolgotrajni in stranke niso pripravljene nositi stroškov. V zvezi s tem je predstavljena zakonodaja, zakonodajalčevi poskusi uskladitve s predlogom možnih rešitev v bodoče, ter nevarnosti, ki iz neusklajenega zemljiškoknjižnega stanja izhajajo z vidika varnosti pravnega prometa. KLJUČNE BESEDE: načelo vpisa, publicitetno načelo, etažna lastnina, solastnina, neusklajenost zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim.

Stran 2 od 83

ZUSAMMENFASSUNG Das Problem des Nichtübereinstimmens der grundbücherlichen Lage mit der tatsächlichen ist nach fast zwei Jahrzehnten, seit Gemeinschaftseigentum abgeschaffen wurde und nach fast einem Jahr, seit die die Liegenschaften betreffende Gesetzgebung gänzlich geregelt wurde, in der Praxis noch immer ein akutes Problem. Immer noch kann man in den Medien der öffentlichen Kommunikation all zu oft auf Fälle stoßen, wo eine aufgrund eines Rechtsgeschäfts erworbene Liegenschaft an zwei Käufer verkauft wurde, oder ähnlich. In unserer halbvergangenen Geschichte war die Bedeutung der Einverleibung und des Eintragungsgrundsatzes ziemlich beeinträchtigt. Diese Diplomarbeit hebt die Ursachen für die entstandene Situation hervor und die Folgen, welche sich ergeben werden oder können, und welche einzelne Personen spüren, die nicht für ihre Rechte gesorgt haben. Der inhaltliche Teil ist auf drei Kapiteln aufgeteilt, davon wird im ersten Kapitel die Entwicklung der Publizität von der äußeren Form in der Periode des römischen Rechts (mancipatio, in iure cessio), über die so genannten Landtafeln, charakteristisch im Mittelalter, bis zu Kodifikationen im 19. Jahrhundert und die noch heute geltenden Formen. In der Nachfolge ist der zeitliche Überblick mit der Übersicht der Folgen für die entstandene Situation dargestellt, zuerst die Erscheinung des Gemeinschaftseigentums selber und dann Grundbuch, Grundbucheinträge und das grundbücherliche Verfahren im System des Gemeinschaftseigentums. Dieser Teil vergleicht die damalige und die jetzige Gesetzgebung und Praxis auf dem Gebiet des Immobilienrechts, bündig sind auch die Verhältnisse nach der Verselbstständigung der Republik Slowenien dargestellt, für welche Privatisierung und Entnationalisierung charakteristisch sind als Formen des Übergangs aus dem Gemeinschaftseigentum zurück ins Privateigentum und Rückerstattung der Rechte an die ehemaligen Träger dieser Rechte. Den wesentlichen Teil der Arbeit bildet die Darstellung der grundbücherlichen Nichtübereinstimmung in der Praxis. Diese erscheint zum Großteil auf zwei Gebieten des materiellen Immobilienrechts, und zwar beim Institut des Miteigentums und des Stockwerkeigentums. Es handelt sich um zwei problematische Gebiete vor allem deswegen, da es sich bei beiden üblicherweise (bei Stockwerkeigentums ist das nicht die Bedingung) um ein Mehrpersonen-Verhältnis handelt, wo für die Regelung der Angelegenheiten in Verwaltungs- und Grundbuchverfahren Einvernehmen oder wenigstens Kooperation der Parteien notwendig ist, was außergerichtlich oft schwer zu erreichen ist, und die Gerichtsverfahren sind teuer, langwierig, und darüber

Stran 3 od 83

hinaus sind die Parteien nicht bereit, die Kosten dafür zu tragen. Aus dieser Sicht wurde die Gesetzgebung dargestellt, die Versuche des Gesetzgebers zur Harmonisierung und die Vorschläge der möglichen künftigen Lösungen; aber auch die Gefahren, welche sich aus der Nicht-Übereinstimmung der grundbücherlichen Situation aus dem Aspekt der Sicherheit des Rechtsverkehrs ergeben. SCHLAGWORTE: Grundbucheintragung Prinzip, Publizität Prinzip, Stockwerkeigentum, Miteigentum, Das Problem des Nichtübereinstimmens der grundbücherlichen Lage mit der tatsächlichen Lage.

Stran 4 od 83

KAZALO VSEBINE

1 - UVOD ---------------------------------------------------------------------------- 6

2 - RAZVOJ IN POMEN PUBLICITETE OZ. JAVNOSTI ------------- 8

3 - KRATEK KRONOLOŠKI PREGLED VZROKOV ZA NASTALO STANJE ----------------------------------------------------------- 10

3.1 POJAV DRUŽBENE LASTNINE PO DRUGI SVETOVNI VOJNI --------------------------- 10

3.2 ZEMLJIŠKA KNJIGA V OBDOBJU DRUŽBENE LASTNINE -------------------------------- 14

3.2.1 TEMELJNA NAČELA ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA PRAVA --------------------------------------------- 14

3.2.2 VSEBINA ZEMLJIŠKE KNJIGE-------------------------------------------------------------------------------- 15

3.2.3 SESTAVA ZEMLJIŠKE KNJIGE ------------------------------------------------------------------------------- 16

3.3 ZEMLJIŠKOKNJIŽNI VPISI ---------------------------------------------------------------------------- 16

3.3.1 VRSTE VPISOV ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 16

3.3.2 PREDMET VPISA V ZEMLJIŠKO KNJIGO ----------------------------------------------------------------- 17

3.3.3 VKNJIŽBA NEPREMIČNIN V DRUŽBENI LASTNINI ------------------------------------------------- 17

3.3.4 ETAŽNA LASTNINA -------------------------------------------------------------------------------------------- 18

3.4 ZEMLJIŠKOKNJIŽNI POSTOPEK-------------------------------------------------------------------- 20

3.5 RAZMERE PO OSAMOSVOJITVI -------------------------------------------------------------------- 21

3.5.1 PRIVATIZACIJA -------------------------------------------------------------------------------------------------- 21

3.5.2 DENACIONALIZACIJA ---------------------------------------------------------------------------------------- 22

4 - PROBLEM ZEMLJIŠKOKNJIŽNE NEUSKLAJENOSTI V PRAKSI --------------------------------------------------------------------------- 23

4.1 SOLASTNINA IN ETAŽNA LASTNINA ----------------------------------------------------------- 23

4.1.1 SOLASTNINA ----------------------------------------------------------------------------------------------------- 24

4.1.1.1 ODSVOJITEV NEPREMIČNINE V SOLASTNINI --------------------------------------------------------------------- 24

4.1.1.1.1 PARCELACIJA OZ. VZPOSTAVITEV ETAŽNE LASTNINE ................................................................................. 25 4.1.1.1.2 SODELOVANJE VSEH SOLASTNIKOV ................................................................................................................... 27 4.1.1.1.3 PLAČILO DAVŠČIN .................................................................................................................................................... 30

4.1.1.2 OBREMENITEV NEPREMIČNINE V SOLASTNINI S HIPOTEKO ---------------------------------------------- 31

4.1.1.2.1 USODA S HIPOTEKO OBREMENJENEGA IDEALNEGA DELEŽA, KO SE NEPREMIČNINA DELI ............. 31 4.1.1.2.2 OBREMENJENA JE CELOTNA NEPREMIČNINA, SOLASTNIKI PA SO SI RAZDELILI POSEST .................. 32

4.1.2 ETAŽNA LASTNINA -------------------------------------------------------------------------------------------- 34

4.1.2.1 POJEM ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 34

4.1.2.2 RAZPOLAGANJE -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 35

4.1.2.3 VPIS V ZEMLJIŠKO KNJIGO ----------------------------------------------------------------------------------------------- 36

4.2 VELJAVNA ZAKONODAJA --------------------------------------------------------------------------- 36

4.2.1 STVARNOPRAVNI ZAKONIK ------------------------------------------------------------------------------- 37

4.2.2 ZAKON O ZEMLJIŠKI KNJIGI -------------------------------------------------------------------------------- 38

4.2.3 STANOVANJSKI ZAKON (SZ-1) ----------------------------------------------------------------------------- 39

4.2.4 ZAKON O VARSTVU KUPCEV STANOVANJ IN ENOSTANOVANJSKIH STAVB ----------- 40

Stran 5 od 83

4.2.5 PREDHODNI GEODETSKI IN DRUGI UPRAVNI POSTOPKI -------------------------------------- 41

4.3 ZAKONODAJALČEVI POSKUSI USKLADITVE ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA STANJA Z DEJANSKIM ----------------------------------------------------------------------------------------------------- 42

4.3.1 ZAKON O POSEBNIH POGOJIH ZA VPIS LASTNINSKE PRAVICE NA POSAMEZNIH DELIH STAVBE V ZEMLJIŠKO KNJIGO (ZPPLPS) ----------------------------------------------------------------- 43

4.3.2 ZAKON O VZPOSTAVITVI ETAŽNE LASTNINE NA PREDLOG PRIDOBITELJA POSAMEZNEGA DELA STAVBE IN O DOLOČANJU PRIPADAJOČEGA ZEMLJIŠČA K STAVBI (ZVEtL) 46

4.3.2.1 NAMEN ZAKONA ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 46

4.3.2.2 VSEBINA ZAKONA ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 46

4.3.2.3 SPLOŠNE DOLOČBE --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 46

4.3.2.4 POSTOPEK VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE ----------------------------------------------------------------- 47

4.3.2.5 POSTOPEK ZA DOLOČITEV PRIPADAJOČEGA ZEMLJIŠČA K STAVBI ------------------------------------ 48

4.3.2.6 PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE ----------------------------------------------------------------------------------- 48

4.3.2.7 UPORABNOST ZAKONA V PRAKSI ------------------------------------------------------------------------------------ 49

4.3.2.8 MOŽNE BODOČE REŠITVE ------------------------------------------------------------------------------------------------ 51

4.4 DRUGI PRIMERI NEUSKLAJENOSTI -------------------------------------------------------------- 52

4.4.1 POSTOPEK VZPOSTAVITVE ZEMLJIŠKOKNJIŽNE LISTINE --------------------------------------- 52

4.4.2 POSADNE LISTINE IN POGODBE O USKLADITVI ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA STANJA Z DEJANSKIM IN ZEMLJIŠKOKNJIŽNA DOVOLILA --------------------------------------------------------------- 54

4.4.3 UGOTOVITVENA POGODBA ZA POTREBE DAVČNEGA ORGANA---------------------------- 55

4.5 NEVARNOSTI, KI JIH POVZOČA NEUSKLAJENO ZEMLJIŠKOKNJIŽNO STANJE 55

4.5.1 HIPOTEKA NA NEVKNJIŽENIH NEPREMIČNINAH PO 254. ČLENU ZAKONA O IZVRŠBI IN ZAVAROVANJU --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 55

4.5.2 PRIDOBITEV DRUGIH PRAVIC ------------------------------------------------------------------------------ 57

5 - ZAKLJUČEK ----------------------------------------------------------------- 59

PRILOGE ------------------------------------------------------------------------ 61

UGOTOVITVENA POGODBA ------------------------------------------------------------------------------- 61

RAZDRUŽILNA POGODBA ---------------------------------------------------------------------------------- 63

SPORAZUM O VZPOSTAVITVI ETAŽNE LASTNINE ----------------------------------------------- 65

PREDLOG ZA VZPOSTAVITEV ZEMLJIŠKOKNJIŽNE LISTINE -------------------------------- 74

SODNA PRAKSA ------------------------------------------------------------------------------------------------- 77

I. BIBLIOGRAFIJA ------------------------------------------------------------ 79

A. LITERATURA: -------------------------------------------------------------------------------------------------- 79

B. ČLANKI ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 80

C. INTERNETNI VIRI IN LITERATURA ------------------------------------------------------------------ 81

D. ZAKONODAJA ------------------------------------------------------------------------------------------------ 82

Stran 6 od 83

1 UVOD Miselnost z vodilno parolo: ″Zemljo tistemu, ki jo obdeluje!″ iz časov po drugi svetovni vojni se je v sicer precej spremenjeni obliki t.i. Jazbinškovega zakona,1 vendar pa, če malo širše razmišljamo, v podobni vsebini, zopet izkazala za zgrešeno in napačno. Gospod Medved ni kar tako rekel: »... S čim boš pa oral, Malek?« 2 Zemljo namreč. Kljub temu, da bo kmalu minilo že dvajset let od osamosvojitve, ter od sprejema med pravniki pa tudi ekonomisti včasih kar zloglasnega ″Jazbinškovega zakona″ ter osem let od sprejema Stvarnopravnega zakonika3 in sedem od sprejemov ″novih″ Zakona o zemljiški knjigi4 in Stanovanjskega zakona5 se med ljudmi še vedno ni dovolj zasidrala zavest o pomenu vknjižbe (da ne omenjam ostalih vpisov) v zemljiško knjigo, prav tako pa se ljudje še vedno ne zavedajo, da lastnina ni samo pravica ampak tudi breme. Sodeč po izkušnjah iz prakse, še vedno veliko število ljudi misli, da je, če razpolagajo z verigo listin, njihovo lastninsko stanje urejeno. Nemalokrat pa jih do takih zaključkov pripeljejo celo izjave tako imenovanih ″pravnih strokovnjakov″ in ″nepremičninskih posrednikov″ ki v svojih ″varnih in zaupanja vrednih″ omarah hranijo njihove pogodbe, ki potem čudežno nekam izginejo. Seveda pa ne gre celotne krivde pripisati zgolj prava neukim posameznikom, nasprotno, levji delež krivde za nastalo situacijo bi si upala pripisati državi in zakonodaji, ki z mnogokrat polovičnimi in nepremišljenimi rešitvami ni znala zadovoljivo rešiti kaotičnega stanja, ki je bilo in še je, posledica zame povsem zgrešenega sistema družbene lastnine oz. po mojem poimenovanju: ″Sistema v katerem se ne ve kdo pije in kdo plača.″ Kljub temu, da nisem a priori proti spremembam in tudi nisem nasprotnica modernim institutom v pravu, sem po svojem prepričanju kljub temu zagovornica naravnega prava, naklonjena tradiciji v pravu in menim, da mora dober pravnik vsaj v osnovi poznati zgodovinski razvoj in v našem sistemu temelje rimskega prava, da lahko razume in doume smisel in vsebino

1 Stanovanjski zakon (SZ), Ur.l. RS, št. 18I/1991-I (19/1991 popr.), Ljubljana 1991. 2 Partljič Tone, Moja ata, socialistični kulak, žalostna komedija o agrarnem, Založba Obzorja Maribor, Maribor 1985, str. 30. 3 Stvarnopravni zakonik (SPZ), Ur.l. RS, št. 87/2002, Ljubljana 2002. 4 Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Ur.l. RS, št. 58/2003, Ljubljana 2003. 5 Stanovanjski zakon (SZ-1), Ur.l. RS, št. 69/2003, Ljubljana 2003.

Stran 7 od 83

postavljenih pravil pozitivnega prava. Kakorkoli obračamo, če ne bi prejšnji sistem, kakršenkoli je že bil, tako drastično odstopil od tradicije in temeljev na katerih že več stoletij, celo tisočletij sloni pravo oz. civilno pravo, verjetno ne bi prišlo do takšnih anomalij. To odstopanje od vsega tradicionalnega se ni kazalo samo v pravu, temveč tudi na drugih področjih – socialnem, upravnem, v kulturi, v gradbeništvu itd., da ne naštevam predolgo. V diplomskem delu zato nameravam najprej na kratko predstaviti vzroke, ki so pripeljali stanja, kakršno je danes (nacionalizacija, denacionalizacija), v nadaljevanju pa se bom osredotočila na dve področji oz. instituta, ki sta v povezavi z obravnavano problematiko najbolj izpostavljena, to sta solastnina in etažna lastnina. Pri tem bom na kratko omenila še ostale institute, pri katerih prihaja do neusklajenosti. Sledila bo analiza situacij in posledic, ki lahko sledijo in prizadenejo udeležence v pravnem prometu, ko lastninsko stanje ni urejeno, ter pri tem predstavila tudi rešitve zakonodajalca, ter rešitve prakse v primerih, kot so:

- pomanjkanje in neobstoj listin, potrebnih za vpis, - listine, ki niso sposobne za vknjižbo, ker ne izpolnjujejo potrebnih

zakonskih pogojev ali pogojev obličnosti, - (ne) vzpostavitev etažne lastnine, - (ne) delitev posesti med solastniki, - ″preskok vknjižbe″ zaradi izogibanja plačilu davka na promet

nepremičnin. V zvezi z obravnavanimi primeri bom opozorila na posledice in nevarnosti, ki lahko doletijo udeležence, na koncu pa bom dodala nekaj vzorcev pogodb in predlogov ter sodne prakse. Pri izdelavi diplomskega dela bom poskušala poudariti pomen vknjižbe, kot edine zaščitnice dobrovernih in pomen načela vestnosti in poštenja, ki se mu je preživeti, a še vedno opevani sistem ″vseh enakih″ dosledno in uspešno izogibal. Zavedam se, da diplomsko delo zajema široko področje, ki bi lahko bilo vsebina in predmet podrobnejše analize več diplomskih nalog, zato se bom pri obravnavi izbrane problematike osredotočila predvsem na področje etažne lastnine in z njo povezane zakonodaje.6

6 ZTLR, SZ, ZZK, SZ-1, SPZ, , ZZK-1, ZVEtL, ZEN.

Stran 8 od 83

2 RAZVOJ IN POMEN PUBLICITETE OZ. JAVNOSTI

Stvarno pravo je področje prava, ki ureja odnose med ljudmi glede stvari. In ljudje so se začeli že zelo zgodaj zavedati pomena javnosti v postopku pridobitve stvarnih pravic. V najstarejšem rimskem pravu so se stvari v pravnem prometu (res in commercio) glede na svojo ekonomsko funkcijo delile na Res mancipi (stvari velikega gospodarskega pomena) in Res nec mancipi. Pravice na Res mancipi so se lahko prenašale samo oblično z mancipacijo in z in iure cesijo. 7 Skupno obema pravnima posloma je bilo poleg abstraktnosti dejstvo, da je javnost (pri mancipaciji) oz. oblast (pri in iure cesiji) sodelovala in se seznanila s prenosom pravice na novega imetnika. V poznejših obdobjih rimskega prava ter v srednjem veku so sicer strogo formalizirane ustne dogovore zamenjale listine oz. overjeni ali v prisotnosti prič sklenjeni pisni pravni posli. V nepremičninskem pravu, kot veji stvarnega prava, je poseben pomen pridobila zemljiška knjiga. V 13. stoletju so se pod vplivom partikularnih prav nemških srednjeveških mest pojavile t.i. deželne deske (zemske dasky, tabulae terrae, Landtafeln), kar velja za prelomnico v razvoju sistema zemljiške knjige. Že v 14. stoletju pa je pridobila položitev javno overjene listine o razpolaganju z nepremičnino konstitutiven pomen.8 Konstitutiven oz. oblikovalen učinek pomeni, da je nastop nekega pravno relevantnega dejstva pogoj za nastanek pravice, obveznosti ali drugega pravnega dejstva, deklaratorni učinek pa služi zgolj objavi, pri čemer je pravica oz. pravno dejstvo nastopilo ali nastalo že prej. S civilnimi kodifikacijami 19. stoletja (v Švici, Nemčiji in Avstriji) je tudi na našem pravnem področju prišlo do poenotenja, ki je temeljilo na zemljiškoknjižnem sistemu.9

7 Dr. Janez Kranjc, Rimsko pravo, Zbirka Pravna obzorja, 1. natis, GV Založba, Ljubljana, 2008, str. 406. 8 Dr. Tratnik Matjaž, dr. Vrenčur Renato, Nepremičninsko pravo, I. del, Zemljiškoknjižno pravo, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str. 19. 9 Imenovan tudi sistem realnih folij, ki se vodi po nepremičnini (tako je še danes pomembna identifikacijska oz. parcelna številka in katastrska občina pri dostopu do podatkov iz zemljiške knjige) za razliko od sistema personalnih folij, ki se vodi glede na osebo – imetnika pravice.

Stran 9 od 83

Tako je bil v času Franca I. Avstrijskega (polno ime Franz Joseph Karl von Habsburg-Lothringen), 1. junija 1811 sprejet Das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) oz. ODZ, ki se v obliki pravnih pravil v starejših sodnih postopkih dejansko uporablja še danes. Na njegovi podlagi je bil že leta 1871 sprejet Splošen zakon o zemljiški knjigi, ki je veljal za področje celotne države. Poleg našega sistema zemljiške knjige naj omenim še sistem transkripcij in inskripcij pri državah romanske skupine, kjer je prav tako ponekod vpis konstitutivnega pomena (čeprav je načeloma deklaratoren) in angloameriška Deedsregister, ki je deklaratornega in v Angliji uveljavljen Titleregister, ki ima prav tako konstitutivni pomen.10 Skratka zaključimo lahko, da je načelo javnosti in s tem povezano načelo zaupanja izrednega pomena za varnost pravnega prometa, kar je v pozitivni zakonodaji dosledno urejeno v Stvarnopravnem zakoniku11 in Zakonu o zemljiški knjigi12 v obliki formalnega in materialnega publicitetnega načela.13 Formalno publicitetno načelo nam pove, da so podatki vpisani v zemljiško knjigo javni in vsakomur dostopni, materialno pa, da se lahko vsak zanese na podatke, ki so vpisani ter da to kar je vpisano velja (pozitivna plat) in to kar ni vpisano ne velja (negativna plat). Žal je pravna in poslovna praksa v preteklosti precej zaobšla ta načela, zato je dejansko stanje drugačno od zemljiškoknjižnega.

10 Dr. Tratnik Matjaž, dr. Vrenčur Renato, Nepremičninsko pravo, I. del, Zemljiškoknjižno pravo, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str. 20. 11 Stvarnopravni zakonik (SPZ), Ur.l. RS, št. 87/2002 , Ljubljana 2002. 12 Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Ur.l. RS, št. 58/2003 , Ljubljana 2003. 13 Glej Stvarnopravni zakonik (SPZ), Ur.l. RS, št. 87/2002, 10. člen in Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Ur.l. RS, št. 58/2003, 4., 6. in 8. člen.

Stran 10 od 83

3 KRATEK KRONOLOŠKI PREGLED VZROKOV ZA NASTALO STANJE

3.1 POJAV DRUŽBENE LASTNINE PO DRUGI SVETOVNI VOJNI

»Kar je značilno za komunizem, ni odprava lastnine na sploh, temveč odprava buržoazne lastnine. Moderna buržoazna privatna lastnina pa je zadnji in najpopolnejši izraz proizvajanja in prisvajanja proizvodov, ki temelji na razrednih nasprotjih, na izkoriščanju človeka po človeku. V tem smislu lahko strnejo komunisti svojo teorijo v izrazu: odprava privatne lastnine«.14 Z osnovanjem nove države pod drugi svetovni so zaživele tudi ideje o boljšem in pravičnejšem sistemu, ki ne bi slonel na izkoriščanju človeka po človeku, temveč na enakosti in pravičnosti. Do osamosvojitve Republike Slovenije je bila v socialistični ustavni ureditvi najpomembnejša oblika družbena lastnina, čeprav je obstajala tudi zasebna lastnina. Družbena lastnina je bila značilnost jugoslovanske različice socializma, ki se je odmaknila od stalinistično socialistične različice, temelječe na državni lastnini.15 Država je z več zakoni na različnih področjih odvzela zemljo, druge nepremičnine in lastništvo nad podjetji in njihovim premoženjem. Prvi odvzem premoženja je se je v zgodovino zapisal po nazivom agrarna reforma. V Sloveniji je zakon o agrarni reformi in kolonizaciji sprejelo Predsedstvo SNOS 17. decembra 1945 na svoji 4. seji (Ur. l. SNOS in NVS, št. 62/45). Že v mesecu septembru 1945 je Odsek za agrarno reformo in kolonizacijo izdelal navodila in obrazce za prijavo zemljiških posestev, ki jih je zajela agrarna reforma. Z izvajanjem agrarne reforme so začeli v začetku leta 1946, izhajali pa so iz načela,

14 Karl Marx in Friedrich Engels, Komunistični manifest, II.poglavje: Proletarci in komunisti, napisano: od novembra 1847 do januarja 1848; prvič izdano: februar 1848: http://www.marxists.org/slovenian/marx-engels/1840s/manifesto/index.htm. 15 Prim. Dr. Keresteš Tomaž, (dr. Rijavec Vesna, dr. Vrenčur Renato, dr. Knez Rajko), Pravna ureditev nepremičnin, 1. natis,,GV Založba, Ljubljana 2006, str. 73.

Stran 11 od 83

da mora zemlja pripadati tistim, ki jo obdelujejo in da jo dobijo v popolno zasebno last.16 Država je s sklopom zakonodaje o nacionalizaciji ter z odvzemom, kot kazensko sankcijo za določena kazniva dejanja, odvzela premoženje17 državljanom, 16 Čepič, Zdenko: Agrarna reforma in kolonizacija v Sloveniji 1945–1948, Založba Obzorja Maribor, Maribor 1995; Mikola, Milko: Zaplembe premoženja v Sloveniji 1943–1952, Zgodovinski arhiv Celje, Celje 1999; Mikola, Milko: Arhivsko gradivo o medvojnih in povojnih zaplembah premoženja v Sloveniji, Arhivi, letnik XIV, leto 1991, številka 1–2, str. 5; Temna stran meseca, kratka zgodovina totalitarizma v Sloveniji 1945–1990, Nova revija, Ljubljana 1998; Žontar, Jože: Povojni prisilni odvzemi zasebnega premoženja, Arhivi, letnik XII, leto 1990, št. 1–2, str. 5; Žontar, Jože: Bivši "buržuji", to morate obvezno prebrati, sobotna priloga časopisa Delo, Delo, Ljubljana, 7. aprila 1990, str. 24.: http://www.arhiv-ptuj.si/arhivski-fondi/Vodnik_fondi/uprava-f/avtonomne-oblasti-a/Okraji-1942-1965-a/q/fond/4074 17 Zakon o agrarni reformi in kolonizaciji (Uradni list DFJ, št. 64/45, Uradni list FLRJ, št. 24/46, 101/47, 105/48, 21/56, 55/57, 10/65), Zakon o agrarni reformi in kolonizaciji (Uradni list SNOS in NVS, št. 62/45, Uradni list LRS, št. 30/46, 10/48, 17/58, 17/59, 18/61, 22/65), Zakon o razlastitvi posestev, ki jih obdelujejo koloni in viničarji (Uradni list SNOS in NVS, št. 62/45), Zakon o odpravi viničarskih in podobnih razmerij (Uradni list LRS, §t. 22/53 in 43/57), Zakon o kmetijskem zemljiškem skladu splošnega ljudskega premoženja in o dodeljevanju zemlje kmetijskim organizacijam (Uradni list FLRJ, št. 22/53), Zakon o agrarnih skupnostih (Uradni list LRS, št. 52/47), Zakon o razpolaganju s premoženjem bivših agrarnih skupnosti (Uradni list SRS, št. 7/65 - prečiščeno besedilo), Zakon o nacionalizaciji zasebnih gospodarskih podjetij (Uradni list FLRJ. št. 98/46, 35/48), Zakon o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč (Uradni list FLRJ, št. 52/58), Zakon o prenosu imovine telesnovzgojnih društev na Zvezo fiskulturnih društev v Sloveniji (Uradni list SNOS in NVS, št. 48/45), Zakon o odpravi zakona o prenosu imovine telesnovzgojnih društev na Zvezo fiskulturnih društev Slovenije ter o ureditvi lastninskih razmerij, ustvarjenih s tem zakonom (Uradni list LRS, št. 10/48), Temeljni zakon o razlastitvi (Uradni list FLRJ, št. 28/47), Zakon o pobijanju nedovoljene špekulacije in gospodarske sabotaže (Uradni list DFJ, št. 26/45), Zakon o zatiranju nedovoljene trgovine, nedovoIjene špekulacije in gospodarske sabotaže (Uradni list FLRJ, št. 56/46, 74/46), Zakon o zaščiti in upravljanju narodnega imetja (Uradni list DFJ, št. 36/45), Zakon o varstvu splošnega Ijudskega premoženja in premoženja pod upravo države (Uradni list FLRJ, št. 86/46), Zakon o kaznivih dejanjih zoper narod in državo (Uradni list DFJ, št. 66/45 in Uradni list FLRJ, št. 59/46), Zakon o konfiskaciji premoženja in o izvrševanju konfiskacije (Uradni list DFJ, št. 40/45), Zakon o zaplembi premoženja in o izvrševanju zaplembe (Uradni list FLRJ, št. 61/46, 74/46), Odlok AVNOJ-a o prehodu sovražnikovega imetja v državno svojino, o državnem upravljanju imetja odsotnih oseb in o zasegi imetja, ki so ga okupatorske oblasti prisilno odtujile (Uradni list DF3, št. 2/45), Zakon o prenosu sovražnikovega premoženja v državno last in o sekvestraciji premoženja odsotnih oseb (Uradni list FLRJ, št. 63/46, 74/46), Zakon o ravnanju s premoženjem, ki so ga lastniki morali zapustiti med okupacijo, in s premoženjem, ki so jim ga odvzeli okupator ali njegovi pomagači (Uradni list FLRJ, št. 64/46), Zakon o odvzemanju državljanstva oficirjem in podoficirjem bivše jugoslovanske vojske, ki se nočejo vrniti v domovino, pripadnikov vojnih formacij, ki so služili okupatorju in so pobegnili v inozemstvo (Uradni list DFJ, št. 64/45 in Uradni list FLRJ, št. 86/46), Zakon o kaznovanju zločinov in prestopkov zoper slovensko narodno čast (Uradni list SNOS in NVS, št. 7/45), Zakon o prepovedi izzivanja narodnega, rasnega (plemenskega) in verskega sovraštva in razprtij

Stran 12 od 83

tujcem in podjetjem (oz. danes pravno - formalno korektno: družbam) ter lastnino omejila tako glede na namen, za kateri se lahko uporablja, kot tudi količinsko. Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih18 je v 9. do 11. členu določal, da ima lahko občan lastninsko pravico na:

- stvareh namenjenih zadovoljevanju njegovih osebnih potreb in interesov ter osebnih potreb in interesov družinskih članov,

- stanovanjski hiši, - počitniški hiši, - stanovanju, - kmetijskem oz. drugem zemljišču, - poslovnih stavbah in prostorih in - delovnih sredstvih.

Osebe civilnega prava (11. člen) pa so lahko pridobile lastninsko pravico na: - premičninah, - poslovnih stavbah in prostorih, - zemljiščih, - stanovanjih,

pri čemer je bila uporaba spet omejena s skupnimi interesi in cilji, ter namenom. Meje zadovoljevanja osebnih potreb - t.i. maksimume so določali posamezni zakoni, npr. stanovanjski maksimum je bil določen v 2. členu Zakona o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč.19 Tako je lahko imel občan v lasti dve večji stanovanji in tretje manjše, izjemoma pa še eno stransko, ki pomeni stranski del hiše, ter hišo za počitek, glede katere ni bil določen maksimum. Na poslovnih prostorih in stavbah je lahko imel občan pravico na do 70 m2 neto površine, rezen izjemoma več, če je opravljal dejavnost, ki je to zahtevala z lastnim delom.20 Omejitve so veljale tudi glede površine zemljišč in pri tem se je razlikovalo med kmeti in nekmeti.

(Uradni list DFJ, št. 36/45), Kazenski zakonik (Uradni list FLRJ, št. 13/51), Uredba o arondaciji zemljišč kmetijskih posestev (Uradni list FLRJ, št. 99/46), Uredba o premoženjskih razmerjih in o reorganizaciji kmečkih delovnih zadrug (Uradni list FLRJ, št. 14/53), Temeljni zakon o izkoriščanju kmetijskega zemljišča (Uradni list FLRJ, št. 43/59 in 53/62 ter Uradni list SFRJ, št. 10/65, 25/65 - prečiščeno besedilo, 12/67 in 14/70). 18 Temelji lastninskopravnih razmerij, ČZ Uradni list RS, tiskarna Tone Tomšič v 1500 izvodih, sine loco, oktober 1990, iz Uradni list SRFJ, št. 6-88/80, z dne 8. februarja 1980 in 36-617/90, str. 60 in 61. 19 Objavljen v Uradni list FRLJ št. 52-890/58, FRLJ 1958. 20 Seveda je bilo to povezano s pridobivanem dovoljenj pri raznih organih.

Stran 13 od 83

V primerih, da je nekdo zaradi prenehanja opravljanja dejavnosti ali dedovanja presegel predpisani maksimum glede nepremičnin, se mu je presežek odvzel proti odškodnini, v ostalih primerih (npr. pri pravno-poslovni pridobitvi) pa brez odškodnine.21 Nacionalizacija je bila izvedena tudi zemljiškoknjižno in Stanislav Leskovic, svetnik v državnem sekretariatu za pravosodno upravo LRS navaja:22 »Še noben pravni predpis po osvoboditvi ni povzročil v zemljiškoknjižni operativi toliko sprememb in načel toliko problemov, kot sta to napravila Zak. o nac.23 in Zak. o etaž.24« Zaradi fenomena družbene lastnine ter zaradi družbenih razmerij in razmer tistega časa je zasebna lastnina izgubila na pomenu in je lastninska pravica ter lastnina kot postulat postala razvrednotena in zamegljena ter spričo tega dejstvo, ki ga je treba prej prikrivati, kot publicirati. Potreba po upravljanju družbene lastnine je v praksi povzročila razvoj sistema upravljalskih pravic, ki je nadomeščal klasične stvarne pravice.25 Tako se pojavi tudi t.i. stanovanjska pravica, ki jo je pridobil tisti, ki je v stanovanju prebival.26 Družbena lastnina je bila po svoji naravi res extra commercio, vendar se je dalo s pravicami, ki po vsebini niso bile stvarne v klasičnem pomenu, kljub temu razpolagati – tako so lahko pravni subjekti med seboj prenašali pravice uporabe in stanovanjske pravice. Pravice uporabe so se vpisovale v korist družbene osebe, kot imetnika te pravice, pri družbeni lastnini v zemljiško knjigo, vendar pa za te seveda v skladu z zemljiškoknjižnimi ter stvarnopravnimi pravili in načeli (numerus clausus, načelo formalnosti, vpisno načelo) vpis le-teh v zemljiško knjigo ni imel konstitutivnega pomena.Leta 1989 so bili sprejeti ustavni amandmaji k ustavi SRS od X do LXXXIX, kar je pomenilo začetek konca družbene lastnine. Kot ustavna kategorija je družbena lastnina prenehala obstajati ob osamosvojitvi Republike Slovenije leta 1991 s sklopom privatizacijskih zakonov.27

21 Dr. Alojzij Finžgar, Temeljna lastninskopravna razmerja, zakon z uvodnimi pojasnili in komentarjem, Časopisni zavod Uradni list SRS, natisnilo in zvezalo ČGP DELO, Ljubljana 1980, str. 21 do 26. 22 Dr. Stanislav Leskovic, Zemljiškoknjižna izvedba nacionalizacije, Pravosodni bilten Državnega sekretariata za pravosodno upravo v LRS, Ljubljana 1960, predgovor. 23 Mišljen je Zakon o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč (Ur. l. FLRJ št. 52-890/58, glej n.d., str. 39. 24 Mišljen je Zakon o lastnini na delih stavb (Ur. l. FLRJ št. 16-281/59), glej n.d., str. 39. 25 Rimsko pravo je poznalo lastninsko in štiri iura in re aliena: servitutes, hypoteca ter pignus, empyteusis in superficies, , ZTLR je urejal lastninsko služnostno in zastavno, vse ostalo pa je bilo prepuščeno republiškim zakonodajam, sedaj veljavni SPZ pa jih pozna šest: lastninsko pravico, zastavno pravico, zemljiški dolg, služnosti, pravico stvarnega bremena in stavbno pravico. 26 Dr. Keresteš Tomaž, (dr. Rijavec Vesna, dr. Vrenčur Renato, dr. Knez Rajko), Pravna ureditev nepremičnin, 1. natis, GV Založba, Ljubljana 2006, str. 75.

Stran 14 od 83

3.2 ZEMLJIŠKA KNJIGA V OBDOBJU DRUŽBENE LASTNINE28

V predvojni Jugoslaviji so se uporabljali glede zemljiške knjige predpisi bivše avstrijske države,29 po vojni pa novi predpisi do osamosvojitve niso bili sprejeti. Sodišča so v praksi vpise v zemljiško knjigo priznavala kot dokaz o obstoju pravic. V praksi so nekateri zagovarjali stališče, da zemljiška knjiga v takratni ureditvi prevladujoče družbene lastnine ni potrebna z obrazložitvijo, da gre za evidenco privatne lastnine. Avtor priročnika – Dmitrovič kritizira tako stališče z obrazložitvijo, da je potrebno ob povečevanju družbene lastnine tudi to ustrezno evidentirati v zemljiški knjigi, predvsem pa tudi pravice uporabe na njej. Pogled skozi oči našega časa nam pove, da so bile to bolj pobožne želje takratnih strokovnjakov, kot pa ustaljena praksa.

3.2.1 TEMELJNA NAČELA ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA PRAVA Načela zemljiškoknjižnega prava se od aktualnih niso bistveno razlikovala. Tako je zemljiško pravo poznalo šest načel za razliko o današnjih sedem, ki jih omenja literatura.30 27 Mišljeni so: Zakon o lastninskem preoblikovanju podjetij (ZLPPC) / ZLPPC/,Ur.l. RS, št. 55/1992, Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL), Ur.l. RS, št. 44/1997, Stanovanjski zakon (SZ), Ur.l. RS, št. 18I/1991-I (19/1991 popr.). 28 Poglavja 3.2, 3.3, 3.4 diplomskega dela so v celoti povzeta po: Dmitrovič Nikola, Priročnik o zemljiški knjigi z obrazci, 2. dopolnjena izdaja, samozaložba Nikola Dmitrovič, Ljubljana, 1990, str. 13 do 72, v primerjavi veljavno zakonodajo. 29 Mišljeni so: Zakon o zemljiških knjigah iz leta 1930 (Službene novine Kraljevine Jugoslavije, št. 146/LIII/307; ZZK/1930), Zakon o notranji ureditvi, ustanavljanju in popravljanju zemljiških knjig iz leta 1930 (ZOZK), Zakon o zemljiškoknjižnih delitvah, odpisih in pripisih iz leta 1930, ter Pravilnik o vodenju zemljiške knjige iz leta 1931. 30 Dr. Renato Vrenčur , Uvod v zemljiškoknjižno pravo s praktičnimi primeri in sodno prakso, 1. natis, GV Revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004 tako obravnava: 1) načelo zaupanja ter načelo javnosti (publicitete) - 4., 6. 8. člen ZZK-1 in 9. ter 10. člen SPZ, 2) načelo knjižnega pravnega prednika – 9. člen ZZK-1 v povezavi s 150. členom, 3) načelo vrstnega reda – glej 5. 10. in 122. člen ZZK-1, 4)načelo zakonitosti (legalitete) – 124., 146., 148. in 149. člen ZZK-1, 5) načelo privolitve vpisa (konsenza) - 41. člen ZZK-1 v povezavi s 23. členom SPZ, 6) načelo vpisa – 7. člen ZZK-1, prav tako glej SPZ glede pridobitve in nastanka stvarnih pravic, 7) načelo predlaganja vpisa (dispozitivnost postopka) – glej izjeme v 46. členu ZZK-1 (glej tudi spremembo, ki jo prinaša v 46. čl. novela ZZK-1 C).

Stran 15 od 83

Če jih na kratko povzamem: - vpisno načelo, ki velja predvsem za pravnoposlovne pridobitve pravic in

je vezano na dobro vero tretjega, - legalitetno načelo, ki naj zagotavlja pravilnost vpisa, ko so podani

zakonski pogoji za dovolitev vpisa, - načelo vrstnega reda, ki daje prednost predlagatelju, katerega vloga je

prej prispela na sodišče (izjema zaznamba vrstnega reda, predznamba, odstop vrstnega reda),

- načelo javnosti, ki daje vsakomur pravico do vpogleda in izpiska iz glavne knjige ter zaščito dobrovernemu, ki se je zanesel na te podatke,

- načelo preglednosti31, ki določa način vodenja zemljiške knjige tako, da uporabnik hitro in zanesljivo ugotovi relevantne podatke,

- načelo dispozicije strank in oficialna maksima, ki določa v prvi vrsti aktivnost strank in izjemoma vpise po službeni (danes bi rekli uradni) dolžnosti, da se zagotovi skladnost zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim.

3.2.2 VSEBINA ZEMLJIŠKE KNJIGE Zemljiška knjiga odraža podatke o pravnem stanju nepremičnin, za razliko od katastra, kamor se vpisujejo podatki o dejanskem stanju (izmere, meje,lega, kultura). Osnovna enota zemljiške knjige se je imenovala zemljiškoknjižno telo, kar je navadno pomenilo tudi zemljiškoknjižni vložek.32 Zemljiškoknjižno telo je predstavljalo eno ali več parcel, ki so:

- ležale v isti katastrski občini, - pripadale istemu lastniku in - bile enako obremenjene.

ZZK-1 je že v izvirnem besedilu predvidel postopno ukinitev zemljiškoknjižnih vložkov s tem, ko je v 180. členu določil, da se vsaka nepremičnina vpiše v svoj vložek. Definicijo nepremičnine podaja SPZ v 18. členu33 in je po vsebini enaka definiciji zemljiške parcele v 1. točki prvega odstavka 3. člena ZZK-1. V prenovljeni informatizirani zemljiški knjigi, ki se uvaja z novelo ZZK-1C, zemljiškoknjižni vložek ne bo več potreben, zato se bodo črtala pravila o zemljiškoknjižnem vložku, urejena v razdelku 6.2 ZZK-1 (natančneje 180. do

31 Tega načela danes zakon in literatura ne omenjata, z nastopom novele C ZZK-1 pa se vzpostavlja tudi drugačen način vodenja podatkov v elektronski zemljiški knjigi, ki za razliko od ročno vodene ne bo več poznala zemljiškoknjižnih vložkov. 32 Izjemoma je lahko bilo v zemljiškoknjižnem vložku tudi več zemljiškoknjižnih teles. 33 ″Nepremičnina je prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami.″

Stran 16 od 83

185. člen). Pri prenovi informatizirane zemljiške knjige je upoštevano, da je nepremičnina osnovna enota (entiteta), ki je skupna zemljiški knjigi in katastrom. Odprava zemljiškoknjižnega vložka omogoča tudi enostavnejšo povezljivost zemljiške knjige z zemljiškim katastrom in katastrom stavb ter preglednejši (notranje skladnejši) sistem vodenja zemljiške knjige. 34

3.2.3 SESTAVA ZEMLJIŠKE KNJIGE Zemljiška knjiga je bila sestavljena iz glavne knjige, zbirke listin, zbirke katastrskih načrtov in drugih pripomočkov (Dn vpisnik in drugi seznami), za razliko od veljavne ureditve, ki določa, da je zemljiška knjiga sestavljena iz glavne knjige in zbirke listin,35 pri čemer je javnost glede zbirke listi omejena.36 Omenjena novela ZZK-1C prinaša obilico novosti na tem področju, predvsem glede načina vodenja glavne knjige ter vzpostavlja informatizirano zbirko listin.37

3.3 ZEMLJIŠKOKNJIŽNI VPISI

3.3.1 VRSTE VPISOV Razlikovalo se je med tremi vrstami vpisov in sicer:

- vknjižbe (intabulacije) in izbrisi (ekstabulacije), - predznambe (prenotacije) in - zaznambe (adnotacije).

V praksi sta se uporabljala tudi izraza poočitev in plomba, ki sta danes v ZZK-1 opredeljena kot pomožna vpisa.38 Glede vsebine vpisov lahko ugotovimo, da so si z veljavnopravnimi precej podobni, razlike najdemo predvsem pri poočitbah in zaznambah.39

34 Vlada Republike Slovenije, Generalni sekretariat, Predlog zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o zemljiški knjigi (EVA 2010-2011-0040) – predlog za obravnavo, številka: 007-54/2010, datum: 01.06.2010,: www.mp.gov.si/fileadmin/mp.gov.si/.../PDF/100331_ZZK_1C_ver2.pdf. 35 Glej 1. člen ZZK-1. 36 Glej 196. člen ZZK-1. 37 Podrobnejša pravila glede vodenja informatizirane glavne knjige in informatizirane zbirke listin bo predpisal minister, pristojen za pravosodje. 38 Glej 28. člen ZZK-1. 39 Npr. namesto poočitve spremembe podatkov o lastniku, se je prej uporabljala zaznamba spremembe osebnega imena itd.

Stran 17 od 83

Za razliko od veljavne zakonodaje je moral biti podpis na privatni (beri zasebni) listini overjen pri sodišču, medtem ko je od leta 1995 overitev podpisa v pristojnosti notarjev.40

3.3.2 PREDMET VPISA V ZEMLJIŠKO KNJIGO V zemljiško knjigo so se vpisovale stvarne ter določene obligacijske pravice. Pri stvarnih pravicah je bil vsaj glede pravnoposlovne pridobitve vpis konstitutivnega pomena. Za razliko od veljavne zakonodaje so se v časih družbene lastnine v zemljiško knjigo vpisovale v skladu s takrat veljavnim ZTLR in pravili ODZ-ja stvarne pravice41:

- lastninska pravica, - služnostna pravica in - zastavna pravica - in naslednje obligacijske42: - odkupna, - zakupna in - pravica uporabe.

3.3.3 VKNJIŽBA NEPREMIČNIN V DRUŽBENI LASTNINI

Nepremičnine v družbeni lastnini bi se morale vpisati zemljiško knjigo, prav tako pa pravica uporabe, ki so jo imele na njej posamezne družbene pravne osebe. Po Zakonu o vknjižbi nepremičnin v družbeni lastnini (Uradni list RS št. 43/73) so se za nepremičnino štela zemljišča, stavbe ter drugi gradbeni objekti, ki so zgrajeni z namenom, da tam trajno ostanejo.43 Kot imetniki pravic uporabe na družbeni lastnini, so se lahko vknjižili:

- družbenopolitične skupnosti (država SFRJ, občine itd.), - krajevne skupnosti,

40 Notariat kot javna služba je bil ponovno uveden leta 1994 z Zakonom o notariatu (Ur.l. RS, št. 13/1994), ki bil razglašen 21.02.1994 in je stopil v veljavo trideseti dan po objavi, dejansko pa se je vzpostavil leta 1995 in letos praznuje 15 obletnico. 41 Po 13. čl. ZZK-1: lastninska pravica, hipoteka, zemljiški dolg, služnostna pravica, pravica stvarnega bremena, stavbna pravica. 42 Po 13. čl. ZZK-1: pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve, če je nastala na podlagi pravnega posla lastnika če so izpolnjeni pogoji za vpis te prepovedi, zakupna in najemna pravica, predkupna oziroma odkupna pravica, če je nastala na podlagi pravnega posla, posebna pravica uporabe javnega dobra, druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo. 43 Primerjaj 18. čl. SPZ.

Stran 18 od 83

- družbena podjetja, javna podjetja, delniške družbe in družbe z omejeno odgovornostjo, ki so poslovale z družbenimi sredstvi,

- društva, ki so razpolagala z družbenimi sredstvi. V zemljiško knjigo naj bi se vpisovala vsaka sprememba imetnika pravice uporabe. Poleg pogodb zasebnega prava, ki so podlaga za vpis pravic tudi danes (prodajna, menjalna, darilna itd.), so bile podlaga za vknjižbo pogosto sodne odločbe in sklepi sodišč o tem, da obstaja na določeni nepremičnini družbena lastnina ali pravica uporabe, posebej zanimiva podlaga pa je pisna izjava lastnika nepremičnine, overjena pri sodišču, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo (klavzulo intabulandi), da dovoljuje vpis družbene lastnine v zemljiško knjigo. Na podlagi takih enostranskih izjav danes vknjižba ni mogoča, saj sta pogoj za prenos pravice po veljavni zakonodaji zavezovalni in razpolagalni pravi posel, ki morata biti oba veljavna. SPZ v 102. členu ureja opustitev stvari,44 vendar le glede premičnin. V navedenem primeru nikakor ne moremo govoriti o opustitvi, saj v primeru opustitve stvar postane nikogaršnja stvar in je lahko kot taka predmet okupacije, ki je izviren način pridobitve lastninske pravice. Pri navedeni izjavi pa je šlo za enostranski razpolagalni pravni posel v korist pravnega naslednika (družbene skupnosti) in torej za izveden prenos lastninske pravice. Pravice uporabe so se vpisovale na podlagi sklepov skupščin ter pravnih poslov glede te pravice. Pojavile so se tudi težnje in predlogi, da bi se namesto pravice uporabe vpisovala pravica razpolaganja, vendar do tega ni prišlo. Pri stavbnih zemljiščih in nezazidanih stavbnih zemljiščih se je praviloma vpisovala pravica občine, če pa je na zemljišču v družbeni lastnini stala stavba, se ni vpisovala pravica upravljanja občine, temveč pravica razpolaganja družbene pravne osebe.

3.3.4 ETAŽNA LASTNINA Etažna lastnina se je v slovenskem pravnem sistemu prvič pojavila konec petdesetih let, kot logična posledica družbene lastnine stavbnih zemljišč in sicer z uveljavitvijo Zakona o lastnini na delih stavb (ZLDS, Uradni list FLRJ, št. 16/59, s spremembami in dopolnitvami). Uvedba etažne lastnine pa ni potekala kot samostojen in postopen razvojni proces, temveč kot spremljevalni proces nacionalizacije in oblikovanja družbene lastnine. V tem oziru so se ločile večstanovanjske hiše, ki niso mogle biti

44 Lastninska pravica na premičnini preneha z opustitvijo stvari. Stvar se šteje za opuščeno, če njen lastnik nedvoumno izrazi voljo, da je ne želi več imeti v lastnini.

Stran 19 od 83

predmet lastninske pravice in družinske stanovanjske hiše, ki so lahko bile predmet lastninske pravice.45 Republiški Zakon o pravicah na delih stavb (ZPDS/Ur.l. SRS, št. 19/1976) je urejal lastninsko pravico, pravico uporabe in druge pravice na posameznih delih stavb in zemljiščih, ki pripadajo tem stavbam, ter medsebojna razmerja med lastniki in imetniki pravic.46 Etažna lastnina je bila lahko v lastnini občanov, društev in drugih civilnih pravnih oseb ali v družbeni lastnini, pri čemer je 4. člen zakona določal količinsko omejitev47 lastnine na posameznih delih – to so lahko bila stanovanja ali poslovni prostori. Ob prebiranju zakona lahko ugotovimo, da je bila etažna lastnina dokaj celovito urejena - tako glede same definicije, kot tudi pravic in obveznosti etažnega lastnika (II. poglavje), vzajemnih razmerij med etažnimi lastniki (III. poglavje), urejena je bila predkupna pravica imetnika stanovalske pravice in najemnika (IV. poglavje) in vknjižba etažne lastnine (V. poglavje). Etažna lastnina naj bi se vknjiževala v posebno zemljiško knjigo E, ki se je vodila ločeno za vsako katastrsko občino. Poleg predloga in listin, ki so podlaga za vpis lastninske pravice, je bilo predlogu za etažno lastnino potrebno predložiti še:

- načrt vseh posameznih delov stavbe, - pogodbo o ustanovitvi etažne lastnine ali pravnomočno sodno odločbo

nepravdnega sodišča v primeru spremembe solastnine v etažno lastnino, - pogodbo o vzajemnih razmerjih med etažnimi lastniki ali sklep sodišča,

ki nadomešča to pogodbo. Sodišča so kot verodostojne upoštevala le tiste načrte, ki jih je izdelalo podjetje, ki je lahko izdelovalo tehnično dokumentacijo za graditev objektov in je bilo registrirano za opravljanje take dejavnosti. Zakonodaja kljub opozorilom prakse ni predvidevala obveznosti investitorja, da predlaga vpis v zemljiško knjigo pred prodajo posameznih delov. S tem bi odpadla potreba po predložitvi pogodbe o vzajemnih razmerjih, saj le ta še ne bi nastala, prav tako pa je investitor razpolagal z vsemi potrebnimi listinami za vpis v zemljiško knjigo E (načrti itd.). Vpis v zemljiško knjigo je bil torej prepuščen volji strank.

45Mag. Emilija Bratož, Vesna Rebronja, Dr. Marjana Šijanec Zavrl, univ. dipl. inž. grad., Aleksandra Velkovrh, dipl.inž.gradb., spec. javne uprave, Peter Henčič, Dr. Jana Šelih, Carmen Dobnik, Marija Marinko, Tatjana Vodlan, Metka Pavčič, Dr. Igor Pšunder, Mag. Andrej Kerin, Doc. dr. Janez Reflak, povzeto po priročniku Od projekta do objekta: http://www.gradbenik.eu/index.php?/sl/Zakonodaja/Vzpostavitev-eta%C5%BEne-lastnine, 46 Glej 1. člen navedenega zakona. 47 S sklicevanjem na zakon, kar je v praksi pomenilo že omenjene maksimume.

Stran 20 od 83

Tako se je v praksi dogajalo, da so etažni lastniki začeli urejati pravno stanje glede posameznih delov šele 10 in več let po nakupu nepremičnine, ko je investitor v veliko primerih že prenehal obstajati, listine, potrebne za vknjižbo so se izgubile, pridobitev novih pa je bila velika finančna obremenitev za posameznega etažnega (ne)lastnika. Z zakonom je bilo urejeno tudi upravljanje s stavbami, ki so bile v etažni lastnini, ta pa je bila v družbeni lastnini. S takimi stavbami so upravljala posebna podjetja za gospodarjenje s stanovanjskimi hišami in so se kot merodajne evidentirale pravice uporabe.48

3.4 ZEMLJIŠKOKNJIŽNI POSTOPEK Navedeno je že bilo, da sam zemljiškoknjižni postopek tako glede načel, kot glede zahtev ni bil bistveno drugačen od veljavnega zemljiškoknjižnega postopka. Kot zanimivost naj navedem, da so stranke morale predložiti izvirnike in toliko prepisov listin, kolikor je bilo sodišč, ki so odločala o predlaganem vpisu. Izvirnike je po odločanju sodišče vrnilo strankam in obdržalo prepise, če so ustrezali, ti so se torej vložili v zbirko listin. Po veljavni zakonodaji je potrebno listine predložiti v izvirniku in teh sodišče strankam ne vrača. Izjema so notarski zapisi, ki se predložijo v odpravku za zemljiško knjigo ter sodne in druge odločbe, ki se predložijo v prepisu, na katerem je navedeno s strani izdajatelja listine, da le-ta ustreza oz. se sklada z izvirnikom. Bistvene novosti v samem zemljiškoknjižnem postopku prinaša že omenjena novela ZZK-1C, tako glede samega zemljiškoknjižnega postopka, kot glede vlaganja vlog sodišču, upravičenega predlagatelja, glede vodenja zbirke listin. Naj ponovim, da se ukinja zemljiškoknjižni vložek in spreminja način vodenja ter vpisovanja pravic pri nepremičninah. Tako se bodo v bodoče najverjetneje postopki vodili zgolj elektronsko49 in bo vložitev zemljiškoknjižnega predloga v izključni pristojnosti notarja, odvetnika ali Državnega pravobranilstva, prav tako se ukinja krajevna pristojnost sodišč glede odločanja o vpisih itd.

48 Primerjaj Fanin Boris, mentorica dr. Vesna Rijavec, Problemi pri vpisu etažne lastnine v zemljiško knjigo, diplomsko delo št. B. 01/84, Univerza v Mariboru, Pravna Fakulteta, Maribor, julij 2001, str. 4 in 5. 49 Izjemoma je predvideno centralno vložišče za zemljiškoknjižne zadeve pri Okrajnem sodišču v Ljubljani, kjer se bodo sprejemale le pisne vloge, ki niso zemljiškoknjižni predlogi (125. c čl. predloga ZZK-1C).

Stran 21 od 83

3.5 RAZMERE PO OSAMOSVOJITVI Z osamosvojitvijo Republike Slovenije se je spremenila tudi ekonomska politika države in opustila družbena lastnina v obliki privatizacije in denacionalizacije.50

3.5.1 PRIVATIZACIJA

Pod tem pojmom razumemo prehod družbene lastnine v last države, skladov, ter pravnih oseb, lahko bi rekli tudi ″olastninjenje družbene lastnine.″ Prehod premoženja so urejali posebni zakoni, npr.:

- ZLPP,51 ki ureja lastninsko preoblikovanje podjetij, - ZLNDL,52 ki ureja lastninjenje stavb in zemljišč v družbeni lastnini, ki

niso predmet lastninjenja po drugih zakonih, s katerim se je vpisana pravica uporabe spremenila v lastninsko pravico njenih imetnikov oz. njihovih pravnih naslednikov. Vpis lastninske pravice so sodišča opravila na predlog, razen za nepremičnine, kjer sta bili imetnici pravice država ali lokalna skupnost.

- SZ,53 ki ureja lastninjenje in privatizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš v družbeni lastnini,

- ZZLPPO,54 ki ureja zaključek lastninjenja podjetij z družbenim kapitalom; privatizacijo pravnih oseb, ki so delno ali v celoti v lasti Slovenske razvojne družbe; statusno preoblikovanje pravnih oseb z družbenim kapitalom v gospodarske družbe in vrste premoženja v neposredni ali posredni lasti Republike Slovenije, namenjenega razdelitvi pooblaščenim investicijskim družbam za certifikate,

- ZZad,55 s katerim se je olastninil del družbene lastnine podjetij, - ZVO,56 ki je določil javno dobro v korist države in lokalne skupnosti.

50 Dr. Keresteš Tomaž, (dr. Rijavec Vesna, dr. Vrenčur Renato, dr. Knez Rajko), Pravna ureditev nepremičnin, 1. natis, GV Založba, Ljubljana 2006, str. 77 do 82. 51 Zakon o lastninskem preoblikovanju podjetij (ZLPP) - Uradni list RS št. 55/92. 52 Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL), Ur.l. RS, št. 44/1997. 53 Stanovanjski zakon (SZ), Ur.l. RS, št. 18I/1991-I (19/1991 popr.). 54 Zakon o zaključku lastninjenja in privatizaciji pravnih oseb v lasti Slovenske razvojne družbe (ZZLPPO), Ur.l. RS, št. 30/1998. 55 Zakon o zadrugah (ZZad), Ur.l. RS, št. 13/1992. 56 Zakon o varstvu okolja (ZVO), Ur.l. RS, št. 32/1993.

Stran 22 od 83

3.5.2 DENACIONALIZACIJA Gre za vnovično privatizacijo s sklopom zakonodaje, ki vrača premoženje prejšnjim lastnikom. V ta sklop sodijo ZDen,57 ki celovito ureja denacionalizacijo odvzetega premoženja, delno pa to problematiko urejata tudi ZZad58 in ZPIZ.59 Do vrnitve premoženja so upravičene fizične osebe, ki jim je bilo premoženje odvzeto s katerim od zakonov v postopku nacionalizacije, ki so navedeni v 3. členu navedenega zakona, poleg teh pa tudi fizične osebe, ki jim je bilo premoženje odvzeto na kakšni drugi pravni podlagi ali brez te, s silo in zvijačo. Zakon kot upravičence določa jugoslovanske državljane, ki so to bili vsaj od 15.09.1945, izjemoma pa tudi verske skupnosti oz. organizacije.60

57 Zakon o denacionalizaciji (ZDen), Ur.l. RS, št. 27I/1991-I. 58 Zakon o zadrugah (ZZad), Ur.l. RS, št. 13/1992. 59 Zakon o pokojninskem in invalidskem zavarovanju (ZPIZ), Ur.l. RS, št. 12/1992. 60 Dr. Keresteš Tomaž, (dr. Rijavec Vesna, dr. Vrenčur Renato, dr. Knez Rajko), Pravna ureditev nepremičnin, 1. natis, GV Založba, Ljubljana 2006, str. 77 do 82.

Stran 23 od 83

4 PROBLEM ZEMLJIŠKOKNJIŽNE NEUSKLAJENOSTI V PRAKSI

V sistemu družbene lastnine je bil pomen zemljiške knjige in zemljiškoknjižnega vpisa precej zanemarjen, saj so se lahko številne pravice ustanavljale in prenašale neknjižno. Po ocenah zakonodajalca naj bi bilo še leta 2008 več kot 400.000 stanovanj in neugotovljeno število drugih enot (poslovni prostori, garaže itd.) nevpisanih.61 Instituta, ki sta na tem področju najbolj izpostavljena sta solastnina in etažna lastnina.

4.1 SOLASTNINA IN ETAŽNA LASTNINA

Skupno obema institutoma (čeprav to za etažno lastnino nujno ne velja, ampak v tem primeru tudi ni problemov) je, da gre za večosebno lastninsko razmerje. Med večosebna lastninska razmerja spada tudi skupna lastnina urejena v 72. členu SPZ,62 vendar se v zvezi z njo redkeje pojavljajo obravnavane težave v praksi (predvidena je med zakonci, kot dediščinska skupnost, skupna lastnina etažnih lastnikov so sredstva rezervnega sklada, ter mejna znamenja, če ni drugačnega dogovora med sosednjimi lastniki, v praksi pa se skorajda ne vknjižuje). 63 Večosebnost razmerij poudarjam zaradi načela konsenzualnosti kontraktov, saj pravni posel ne more biti sklenjen brez potrebnega soglasja, ki ga je dejansko v praksi težko doseči. Seveda pravo predvideva sodne postopke, kjer odločbe nadomestijo pomanjkanje potrebnega soglasja, vendar je to povezano s stroški, ki jih stranke niso pripravljene kriti. Skladno s pregovorom: ″Brez muje se še čevelj ne obuje,″ je žal tako v človeški naravi, da brez ustreznega ″sredstva prisile″ udeleženci v pravnem prometu načeloma ne storijo nič.

61 Voglar Matjaž, okrajni sodnik, vodja pravdnega oddelka in podpredsednik sodišča, Okrajno sodišče v Ljubljani, Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi v kontekstu civilnega prava, Pravosodni bilten št. 4/2009, izdajatelj Ministrstvo za pravosodje, Center za izobraževanje v pravosodju, Tiskarna Klar d.o.o., Murska Sobota 2009, str. 79. 62 Stvarnopravni zakonik (SPZ), Ur.l. RS, št. 87/2002, Ljubljana 2002. 63 Dr. Rijavec Vesna (dr. Juhart Miha, dr. Berden Andrej, asist. dr. Keresteš Tomaž, dr. Matjaž Tratnik, Ana Vlahek, asist. dr. Renato Vrenčur), Stvarnopravni zakonik s komentarjem, 1. natis, GV založba d.o.o., Ljubljana 2004, str. 365.

Stran 24 od 83

4.1.1 SOLASTNINA

Solastnina je lastninska pravica več oseb na isti stvari. Deleži na stvari so lahko določeni (pri nepremičninah načeloma so), v nasprotnem primeru se domneva, da so enaki. SPZ v 1. odseku 3. oddelka IV. dela (lastninska pravica) ureja pojem (65. člen), upravičenja solastnikov (66. člen), upravljanje s stvarjo (67. člen), bremena (68. člen) ter pravico, način in zavarovanja ob delitvi (69. do 71. člen). V praksi na področju nepremičninskega prava se pojavijo problemi ob delitvi oz. nedelitvi solastnine. Vsak solastnik ima namreč kadarkoli, razen ob nepravem času, pravico zahtevati delitev, ki se ji lahko odpove le za določen krajši čas,64 v tem primeru odpoved zavezuje tudi njegove pravne naslednike. Prava neuki stranki je namreč težko razumeti pojem idealnega deleža in ga pri tem še razmejiti od pojma posesti, ki je neposredna ali posredna dejanska oblast nad stvarjo.65 Tako si solastniki velikokrat med seboj razdelijo posest na nepremičnini ali celo nepremičninah, ki so v solastnini, tam po možnosti zgradijo dom in si ne delajo drugih skrbi.Stvari se zapletejo pri nadaljnji odsvojitvi nepremičnine ali pri obremenitvi s hipoteko.

4.1.1.1 ODSVOJITEV NEPREMIČNINE V SOLASTNINI Solastnik ima pravico prosto razpolagati s svojim idealnim deležem na nepremičnini,66 pri čemer mora upoštevati le predkupno pravico ostalih, kar naj zanj ne bi imelo nobenih drugih negativnih učinkov razen dejstva, da se za trideset dni zavleče sklenitev pravnega posla.67 V primeru torej, da so si solastniki razdelili posest, ne da bi pri tem sklenili ustrezen pravni posel – to je pogodba o razdružitvi solastnine,68 (glej tudi v prilogah) se pojavi več težav:

- parcelacija oz. vzpostavitev etažne lastnine,

64 Gre za pravni standard, ki se presoja glede na dejanske okoliščine. 65 Glej 24. člen SPZ 66 Glej 3. odstavek 66. člena SPZ 67 V praksi si stranke delajo veliko skrbi okrog tega, komu bodo prodale nepremičnine in se hočejo na vse možne načine izogniti predkupnim pravicam in predkupnim upravičencem. To bi lahko morda pripisali dejstvu, da želijo, da pride nepremičnina v ″prave roke″, podobno kot pri oporočnem razpolaganju. 68 Možna je tudi katerakoli druga pogodba, s katero se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, ta pa je tipična.

Stran 25 od 83

- sodelovanje vseh solastnikov, - plačilo davščin.

4.1.1.1.1 PARCELACIJA OZ. VZPOSTAVITEV ETAŽNE LASTNINE

Stranke se pri razdelitvi posesti v naravi, če hkrati ne sklepajo pravnega posla, velikokrat ne ukvarjajo s tem, kje potekajo meje parcel(e), se o njih drugače sporazumejo, ali pa si razdelijo posest na eni večji parceli.69 Večkrat se zgodi, da si solastniki razdelijo posest na večji stavbi, hiši, ki jo predelajo tako, da jo razdelijo na posamezna stanovanja z ločenimi vhodi itd., ali pa dozidajo prizidek k stanovanjski hiši, ki ga je možno samostojno uporabljati in dejansko, ne pa tudi formalnopravno vzpostavijo fiktivno etažno lastnino (ki seveda s tem ne nastane). Problem nastane, ko hočejo s tem, po svoje odmerjenim delom, razpolagati. V vsakem od teh primerov70 se je treba pred nameravano sklenitvijo pravnega posla poslužiti geodetskih storitev, ki jih opredeljuje 6. člen ZEN71: (1) Geodetske storitve izvajajo samostojni podjetniki posamezniki in gospodarske družbe, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje geodetskih storitev, določene z zakonom, ki ureja geodetsko dejavnost, in s tem zakonom (geodetska podjetja). (2) Geodetske storitve v zvezi z vpisom stavb in delov stavb v kataster stavb lahko izvaja tudi podjetje, ki izdeluje projektno dokumentacijo, v skladu z zakonom, ki ureja graditev objektov (projektant). (7) Postopke za izdelavo elaborata ureditve meje, nove izmere, izravnave meje, komasacije in parcelacije ter označitev mej v naravi lahko izvaja samo oseba, ki ji je bila izdana geodetska izkaznica v skladu z zakonom, ki ureja geodetsko dejavnost (geodet). Posamezna tehnična opravila v okviru teh postopkov lahko po navodilih geodeta opravi tudi druga oseba. V primeru torej, ko se delijo parcele (parcelacija), spreminjajo meje in delajo nove izmere in če se vzpostavlja etažna lastnina, je potrebno da pooblaščeno podjetje (npr. projektantsko, geodetsko) opravi ogled in izmere v naravi. Na podlagi opravljenih izmer se nato pripravi oz. izdela elaborat, ki je podlaga za vpis v ustrezen kataster (zemljiški kataster ali pa kataster stavb v primeru

69 Zemljiška parcela je v 3. členu ZZK-1 definirana kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine skupaj z vsemi sestavinami. 70 Razen seveda v primeru, če bi si solastniki razdelili posest natančno tako, kot potekajo katastrske meje parcel v naravi. 71 Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN), Ur.l. RS, št. 47/2006.

Stran 26 od 83

etažne lastnine – tudi, če je stavba že vpisana v kataster je potrebno, da se posameznemu delu določi identifikacijska številka72). Ustrezen kataster nato podatke posreduje zemljiški knjigi po uradni dolžnosti. Naročilo za geodetsko storitev oziroma zahtevo za uvedbo upravnega postopka lahko vloži kateri koli solastnik, v postopku za izdelavo elaborata in v upravnem postopku pa so stranke vsi solastniki73 (tu seveda naletimo na težavo, obravnavano v nadaljevanju). Šele ko je izdana ustrezna odločba (s katero so določene tudi nove št. parcel oz. identifikacijske številke posameznim delom) lahko stranke sploh sklenejo ustrezni pravni posel, saj pred tem niti ne vedo, kako opredeliti predmet pogodbe, ki je nepremičnina, saj ta pred izdajo odločbe de iure ne obstaja in torej ne more biti predmet pravnega prometa. Pravna posla, ki prideta v poštev v teh primerih sta torej:

- pogodba o razdružitvi solastnine oz. razdružilna pogodba (v primeru, da so se spreminjale meje, delile parcele).

- sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino (če se vzpostavlja etažna lastnina).

Oba pravna posla bosta podrobneje obravnavana v nadaljevanju in vsebovana v prilogah. Vpis v zemljiško knjigo se lahko predlaga šele po tem, ko je vpisana plomba začetka postopka predlaganega s strani pristojne geodetske uprave. V praksi to pomeni, da se nameravana odsvojitev lahko zavleče za več mesecev, stroški postopka pa tudi pri zelo malo vrednih nepremičninah in pri manjših spremembah niso nižji od 500,00 EUR (petsto evrov 00/100),74 kar velikokrat pripelje tudi do tega, da interes kupca upade, stranke pa se sprejo zaradi stroškov. Vmes se lahko zgodi, da kateri izmed solastnikov postane stranka insolvenčnega postopka, umre, se začne postopek izvršbe na idealnem deležu, idealni delež zastavi in še bi lahko naštevali. Vrstni red bi si zainteresiran pridobitelj pa tudi sam odsvojitelj sicer lahko za eno leto zavaroval z zaznambo vrstnega reda pridobitve lastninske pravice, ki bi jo vsi solastniki predlagali skupaj z enim predlogom, na katerem bi bili podpisi vseh solastnikov overjeni, vendar stranke v primerih, ko niti osnovnih razmerij nimajo urejenih na kaj takega niti slučajno ne pomislijo.75

72 Identifikacijska številka je sestavljena: iz številke katastrske občine/številke stavbe/številke posameznega dela. 73 Glej 11. člen ZEN-a. 74 V praksi smo bili soočeni s primerom, ko so stroški parcelacije za dvakrat presegali prodajno vrednost nepremičnin. 75 V praksi se tovrstne zaznambe bolj malo uporabljajo, verjetno predvsem zaradi nepoznavanja, kot zanimivost pa naj povem, da se velikokrat kar tako počez predlaga

Stran 27 od 83

4.1.1.1.2 SODELOVANJE VSEH SOLASTNIKOV

Ne glede na to, da solastnik lahko prosto razpolaga s svojim idealnim deležem, pa je za razdružitev solastnine in za delitev solastnine z oblikovanjem etažne lastnine vedno potrebno sodelovanje vseh solastnikov že v postopku geodetske razdelitve v naravi, kot tudi pri sami sklenitvi pravnega posla. Navadno je ureditev razmerij v interesu zgolj enega od solastnikov, ker bodisi jemlje kredit, prodaja ″svoj″ del ali kaj podobnega. Velikokrat se pojavijo težave ker solastniki nočejo sodelovati:

− češ da se njegov del njih ne tiče in njim ustreza obstoječe stanje, − ker ne želijo nositi stroškov, − ker se bojijo pravnih posledic, − ker so v tujini, − ker nagajajo.

Omenjeno je že bilo, da je potrebno v primeru, da gre za spremembo meje, delitev parcele itd. skleniti pogodbo o razdružitvi solastnine, v primeru vzpostavitve etažne lastnine pa sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino. Oba pravna posla morata biti sklenjena v pisni obliki (glej 52. člen OZ76), če pa gre za pravne posle med zakonci, pa v obliki notarskega zapisa (glej 47. člen ZN77). Z navedenima pravnima posloma se prenaša lastninska pravica, zato morata vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijsko klavzulo).78 Pravna posla je po podpisu s strani vseh solastnikov potrebno predložiti pristojni davčni upravi.79 Ko davčni organ izda potrdilo80 iz katerega je razvidno, da je davek plačan oz. da se davek ne odmeri, je potrebno listino predložiti notarju v overitev. V primeru, ko ne gre za etažno lastnino, je potrebno priložiti pravnemu poslu potrdilo o namenski rabi81 in morebitna dodatna potrdila.82

zaznamba spora, ne da bi stranke dejansko vložile ali nameravale vložiti tožbo, kot sredstvo zastraševanja prava neukih strank. 76 Obligacijski zakonik (OZ-UPB1) Ur.l. RS, št. 97/2007, Ljubljana 2007. 77 Zakon o notariatu (ZN-UPB3) Ur.l. RS, št. 2/2007, Ljubljana 2007. 78 Zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen (23. člen SPZ). 79 To je davčni urad na katerega območju leži nepremičnina. 80 Na listino odtisne žig. 81 Glej 38. člen ZZK-1.

Stran 28 od 83

Stranke se morajo za overitev podpisa z veljavnim dokumentom oglasiti osebno pri notarju, enako velja za sklenitev notarskega zapisa. Notar z overitvijo podpisa potrdi, da je listino res podpisala oseba, katere podpis se overi. Stranke pri tem opozori v skladu s 64. členom ZN, da za vsebino ne odgovarja, če listina ni sestavljena v obliki notarskega zapisa. Seveda brez osebne navzočnosti stranke, ki vpričo notarja prizna podpis na listini kot svoj notar tega dejstva ne more potrditi, pri sklenitvi notarskega zapisa pa se zahteva sočasna navzočnost vseh strank. Stranka, ki je npr. v tujini, mora za sklenitev pravnega posla pooblastiti nekoga da v njenem imenu in za njen račun podpiše pogodbo in overi podpis oz. sklene notarski zapis. Tako pooblastilo mora zadostovati pogojem obličnosti,83 ki jih zahteva pravni posel, za katerega se pooblastilo daje (se pravi, da mora biti overjeno ali v obliki notarskega zapisa). Ker je predmet pravnega posla nepremičnina, mora biti pooblastilo specialno in sestavljeno v skladu s 64. a členom ZN:

- obsegati mora navedbo pravnih poslov z bistvenimi elementi, - navedbo obsega premoženja pooblastitelja, na katero se nanašajo pravni

posli, ki jih lahko sklepa pooblaščenec ter - navedbo obveznosti pooblaščenca, da bo pooblastitelja predhodno

seznanjal s posli, ki jih bo sklepal v okviru pooblastila. Med pooblaščencem in pooblastiteljem ne sme obstajati nasprotje interesov. Če pooblastilo sestavljeno in overjeno pri notarju ali drugem ustreznem pristojnem organu v tujini ne zadostuje tem vsebinskim zahtevam, mora notar odkloniti overitev podpisa na listini. Za pooblastila overjena v državah članicah Evropske unije ta obličnost zadostuje, za pooblastila overjena v drugih državah pa se zahteva še dodatne obličnosti npr. apostille84 in pravnomočno potrdilo o vzajemnosti. Vse to seveda ves postopek zavleče, lahko tudi za več mesecev v nekaterih državah in je spet povezano z dodatnimi stroški.85

82 Potrdilo, da občina ne uveljavlja predkupne pravice, če to ne izhaja iz samega potrdila o namenski , potrdilo o odobritvi pravnega posla s strani pristojne UE, oziroma potrdilo, da odobritev ni potrebna itd. 83 Glej 75. člen OZ. 84 Glej Konvencijo o odpravi potrebe legalizacije tujih javnih listin z dne 5. oktobra 1961. (Ur. l. FLRJ, Dodatek: št. 10/62), ki jo je Slovenija nasledila. 85 To sicer ni veliko v primerjavi z ostalimi stroški, za apostille pri nas odštejete nekje od 5,00 € do 20,00 €, odvisno za katero državo gre.

Stran 29 od 83

V primeru, da se ostali solastniki ne strinjajo s pravnoposlovno delitvijo solastnine, ima vsak solastnik v skladu z 69. členom SPZ pravico zahtevati delitev v nepravdnem postopku, način delitve pa določa 70. člen SPZ:

− sodišče odloči v nepravdnem postopku tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes,

− če kdo od solastnikov izkaže močnejši interes, da se stvar še nekaj časa ne razdeli, kot je interes solastnika, ki predlaga delitev, sodišče lahko odloži delitev za največ tri leta

− če fizična delitev stvari v naravi ni mogoča niti z izplačilom razlike v vrednosti, ali je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, sodišče odloči, naj se stvar proda in razdeli kupnina (civilna delitev),

− na predlog solastnika lahko sodišče odloči, da namesto prodaje pripada stvar v celoti njemu, če izplača druge solastnike tako, da jim plača sorazmerni del prodajne cene, ki jo določi sodišče. Če to predlaga več solastnikov, ima prednost tisti solastnik, ki ga določi sodišče, upoštevaje velikost idealnih deležev, dosedanji način rabe stvari in potrebe solastnikov,

− solastnik, ki je po prejšnjem odstavku dobil stvar, pridobi lastninsko pravico na stvari s pravnomočnostjo odločbe. Drugim solastnikom mora izplačati njihove deleže najkasneje v treh mesecih od pravnomočnosti odločbe skupaj z obrestmi, po katerih se v kraju, kjer leži nepremičnina obrestujejo bančni depoziti za dobo treh mesecev, od dneva pravnomočnosti odločbe do dneva plačila. Drugi solastniki imajo do celotnega poplačila na stvari zakonito zastavno pravico.

Pri tem velja omeniti, da so stroški razdružitve v nepravdnem postopku bistveno večji, kot pri pravnoposlovni razdružitvi. Za primerjavo: v nepravdnem postopku, kjer je vrednost nepremičnine, ki se deli ocenjena na 100.000,00 EUR (stotisoč evrov 00/100), bi tako taksa znašala 1.459,20 EUR (tisočštiristodevetinpetdeset evrov 20/100), sestava notarskega zapisa pa 276,00 EUR (dvestošestinsedemdeset evrov 00/100 – DDV je že vključen). Treba je prišteti še stroške izvedencev, ki jih je v nepravdnem postopku zaradi zahtev strank navadno več, stroški posameznega izvedenca pa znašajo cca. 1.000,00 EUR (tisoč evrov 00/100), kar je prav tako več, kot če bi solastnino delili izvensodno. Predujem za stroške mora v celoti založiti solastnik, ki zahteva delitev,86 po končani delitvi pa skupne stroške postopka trpijo solastniki v sorazmerju z velikostjo svojih solastninskih deležev.87

86 Glej 3. člen Zakona o sodnih taksah (ZST-1), Ur.l. RS, št. 37/2008. 87 Glej 126. člen Zakona o nepravdnem postopku (ZNP), Ur.l. SRS, št. 30/1986 (20/1988 popr.).

Stran 30 od 83

V vsakem primeru morajo stranke na koncu pogodbo oz. sodno odločbo predložiti davčnemu organu (ter plačati morebitni davek) in nato predlagati vpis v zemljiško knjigo, kjer se plačajo sodne takse za vknjižbo lastninske pravice (ki pa so 10,66˙ krat nižje od taks delitvenega postopka).

4.1.1.1.3 PLAČILO DAVŠČIN

Tudi kadar solastniki opravijo potrebne izmere na terenu in so soglasni glede vseh sestavin pravnega posla razdružitvi oz. o delitvi solastnine, se lahko zatakne pri davčnem organu. Pogodbo je treba namreč v roku 15 dni od sklenitve pravnega posla,88 s katerim se prenaša nepremičnina, oz. od pravnomočnosti sodne odločbe, predložiti v odmero davka na promet nepremičnin,89 ki se plača za :

- prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu s SPZ;

- prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu s SPZ;

- prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega. 90

Problem nastane, če kateri od zavezancev nima poravnanih vseh davčnih obveznosti (ima npr. staro kazen za prekršek). To v praksi pomeni, da davčni organ pogodbo ali odločbo zadrži za en mesec, v tem času pa poskrbi za ustrezno zavarovanje. To lahko pomeni, da davčni organ v tem času predlaga izvršbo na nepremičnino, zaznamba sklepa o izvršbi pa se zaznamuje v zemljiški knjigi. Seveda je poleg starih obveznosti treba poravnati tudi aktualno davčno obveznost, ki nastane z razdružitvijo oz. delitvijo solastnine v etažno lastnino.91 V tem primeru imajo stranke v nadaljevanju težave, saj se z delitvijo hipoteka preide na vsako parcelo oz. na vsak posamezen del v etažni lastnini, razen če upnik da soglasje, da hipoteka preide samo na posamezen določen del ali na določeno parcelo, nastalo po delitvi, pri čemer mora biti soglasje upnika overjeno.

88 Oz. od izdaje potrdila o odobritvi pravnega posla oz. potrdila, da odobritev ni potrebna. 89 Razen, če obstaja zaveza za plačilo DDV, v tem primeru se uporabljajo določbe Zakona o davku na dodano vrednost (ZDDV-1), Ur.l. RS, št. 117/2006. 90 Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2), Ur.l. RS, št. 117/2006. 91 Izjemoma so možni odlogi plačila.

Stran 31 od 83

4.1.1.2 OBREMENITEV NEPREMIČNINE V SOLASTNINI S HIPOTEKO

Solastnik lahko prosto razpolaga s svojim idealnim deležem na nepremičnini, kar pomeni tudi, da ga lahko v celoti ali delno obremeni s hipoteko. Za hipoteko na celotni nepremičnini, ki je v solastnini, je potrebno soglasje vseh solastnikov.92 Kot problematični se pojavita dve situaciji, ki pravno nista sporni, povzročata pa težave v praksi:

− idealni delež je obremenjen, nepremičnina pa se deli, − s hipoteko je obremenjena celotna lastnina, solastniki pa so si pred tem

razdelili posest.

4.1.1.2.1 USODA S HIPOTEKO OBREMENJENEGA IDEALNEGA DELEŽA, KO SE NEPREMIČNINA DELI

Z delitvijo nepremičnine, bodisi da se deli na parcele bodisi da se deli v etažno lastnino, hipoteka na idealnem deležu preide na vse enote, ki so se delile.93 Primer: Idealni delež ½ (ene polovice) na parceli št. 1 je obremenjen s hipoteko v višini 50.000,00 EUR (petdesettisoč evrov 00/100), parcela št. 1 pa se razdelili na parcele št. 1/1, št. 1/2 in št. 1/3. Po delitvi je na vseh novonastalih parcelah idealni delež do ½ obremenjen s to hipoteko z istim vrstnim redom in za isto višino terjatve, nastane torej skupna hipoteka na ½ vsake novonastale parcele, upnik pa ima pri poplačilu pravico, do izbire s prodajo idealnega deleža na kateri od teh nepremičnin se bo poplačal. V primeru, ko se solastnina deli v etažno lastnino, nastane hipoteka na idealnem deležu na vsakem posameznem delu, ki je v etažni lastnini.94 Če vzamemo isti primer: Na parceli št. 1, na kateri je idealni delež do ½ obremenjen s hipoteko v višini 50.000,00 EUR (petdesettisoč evrov 00/100) stoji stavba, ki pridobi št. S.1 in se razdeli na posamezne dele v etažni lastnini, na 5 stanovanj: 1.E, 2. E, 3.E, 4.E in 5.E. Po vpisu etažne lastnine v zemljiško knjigo lahko iz zemljiškoknjižnega izpiska razberemo, da so vsa stanovanja v deležu do ½ obremenjena s skupno hipoteko. V obeh primerih je, kot je bilo že omenjeno, potrebno soglasje upnika, da se hipoteka prenese na posamezno parcelo ali na posamezni del v etažni lastnini.

92 Glej 139. člen SPZ. 93 Glej 150. člen SPZ – nedeljivost hipoteke. 94 Glej 111. člen SPZ.

Stran 32 od 83

Upoštevati moramo namreč, da se z delitvijo na manjše enote prometna vrednost nepremičnine ne deli sorazmerno, temveč prometna vrednost vsote posameznih delov oz. parcel ni enaka vrednosti celote pred delitvijo. SPZ v 108. členu sicer določa, da je sporazumna delitev solastnine v etažno lastnino možna samo s soglasjem upnika. Sporazum o delitvi mora določiti posamezen del zgradbe v etažni lastnini, na katerega preide obremenitev, kar je v koliziji s 111. členom, ki določa, da hipoteka in zemljiški dolg, ki bremenita celotno nepremičnino, ki se razdeli na etažno lastnino, preideta na vse posamezne dele v etažni lastnini. Menim, da je dikcija 108. člena preozka in neupravičeno pogojuje možnost sklepanja sporazuma s soglasjem upnika, saj ne vidim posebne ovire za to, da poda upnik svoje soglasje naknadno in temu ustrezno izda izbrisna dovoljenja pri ostalih posameznih delih v etažni lastnini. Z vidika varstva ostalih solastnikov je taka ureditev sicer smiselna, vendar pa v praksi utegne zavleči postopek delitve za nekaj tednov do nekaj mesecev. Tehnično je namreč lažje izvesti, da upnik poda overjeno soglasje k sporazumu, kot pa ga pripraviti do tega, da podpiše sporazum. Ureditev bi lahko obrazložili s tem, da solastniki niso dali zemljiškoknjižnega soglasja k vknjižbi hipoteke, vendar bi se lahko smatralo, da so ga dali s sklenitvijo sporazuma oz. razdružilne pogodbe. Morda je to, glede na dejstvo, da so solastniki načeloma prava neuke stranke, zanje res prestrogo tolmačenje.

4.1.1.2.2 OBREMENJENA JE CELOTNA NEPREMIČNINA, SOLASTNIKI PA SO SI RAZDELILI POSEST

Velikokrat v praksi pride do neljube situacije, ko solastniki pristopijo k sporazumu o zavarovanju terjatve in dovolijo vknjižbo hipoteke na svojem idealnem deležu, ker drug solastnik (navadno so to sorodniki 1. dednega reda – predniki in potomci) potrebuje hipoteko. Pred tem so si v naravi razdelili posest in vedo, da leva polovica hiške z lastnim vhodom pripada njim, desna polovica pa potomcem. V sporazumu je navadno navedeno še, da se kredit jemlje za izboljšanje desnega dela itd. in zastavitelji tako zmotno, kljub opozorilom in pojasnilom notarja menijo, da levi del hiške ni obremenjen. Do take situacije seveda pripelje dejstvo, da si solastniki pravočasno ne uredijo pravnih razmerij in si torej razdelijo samo posest, banka pa seveda zahteva zavarovanje na celotni nepremičnini (za idealni deležu banke nerade dajejo kredite). Kakšna je usoda hipoteke v primeru delitve, že vemo, zato o tem ne bom več govorila.

Stran 33 od 83

V primeru, ko se nepremičnina deli, so solastniki negativno presenečeni nad dejstvom, da je njihov del prav tako obremenjen, še bolj pa v primeru, ko njihov solastnik, s katerim so bili v tako dobrih odnosih ne odplačuje redno hipoteke in se na vratih pojavi izvršitelj. Razlog, da opozarjam na ta problem, je predvsem v tem, ker kot sem že omenila, ljudje ne ločijo posesti od lastnine in ne razumejo pomena vknjižbe. V postopku pridobivanja kradita ali posojila tako upniku razložijo stanje v naravi, upnik pa jim razloži, da se dejanskega stanja zaveda, vendar pa zahteva zavarovanje na celotni nepremičnini. Seveda zaradi potrebe po sredstvih zastavni dolžniki v to privolijo, se morebiti celo dogovorijo, da bodo stanje zemljiškoknjižno uredili in prenesli hipoteko na ustrezen del, vendar pa seveda kasneje tega ne storijo, kar upniku pri poplačilu omogoča prodajo celotne nepremičnine, vrednost te pa velikokrat bistveno presega vrednost prejetega zneska. V situaciji, kot je ta se včasih uporablja tudi zavarovanje s hipoteko na nevknjiženi nepremičnini, vendar se ta pogosteje uporablja pri fiktivni etažni lastnini, zato bo govora o tem v nadaljevanju.

Stran 34 od 83

4.1.2 ETAŽNA LASTNINA

Nastanek etažne lastnine z delitvijo solastnine je bil že obravnavan, etažna lastnina pa lahko nastane tudi na podlagi enostranskega akta o oblikovanju etažne lastnine. V nadaljevanju se bom osredotočila na etažno lastnino, ki je nastala pred osamosvojitvijo Slovenije in deloma tudi do sprejetja SPZ in zaradi že omenjenih okoliščin, ki so botrovale njenemu nastanki in lastninjenju, še do danes v praksi zemljiškoknjižno ni urejena. Etažna lastnina je pred uveljavitvijo SPZ-ja najprej temeljila na dualističnem pristopu. Na skupnih delih stavb je bila določena skupna lastnina, ki je izhajala iz lastninske pravice na posameznem delu stavbe. Stanovanjski zakon iz leta 199195 je sprejel unitaristični pristop pa avstrijskem vzoru in je urejal samo etažno lastnino na stanovanjski stavbi. V 13. členu je določal da ima vsak solastnik pravico zahtevati, da se njegov solastniški delež, ki ga ima na skupnih prostorih stanovanjske hiše, spremeni v etažno lastnino, če je to glede na njegov solastniški delež, razporeditev, funkcionalno zasnovo, tehnično izvedljivost in dostopnost mogoče. Če so se solastniki strinjali so o tem sklenili pisno pogodbo, v nasprotnem primeru so lahko svoj zahtevek uveljavljali pred nepravdnim sodiščem.

4.1.2.1 POJEM

SPZ ureja etažno lastnino v V. delu v določilih 105. do 127. člena. V 105. členu etažno lastnino opredeljuje kot lastnino posameznega dela zgradbe in solastnino skupnih delov:

− Posamezni del zgradbe mora predstavljati samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo in tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če so del nepremičnine v solastnini etažnih lastnikov.

− Skupni deli zgradbe so drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov in zemljišče, na katerem stoji zgradba in morebiti tudi druge nepremičnine.

− Solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati.

− Nihče od solastnikov ne more zahtevati delitve solastnine na skupnih delih.

95 Stanovanjski zakon (SZ), Ur.l. RS, št. 18I/1991-I (19/1991 popr.).

Stran 35 od 83

4.1.2.2 RAZPOLAGANJE

Posamezni del je tisti del, ki je lahko samostojno predmet pravnega prometa in se na njem pridobi lastninska pravica. Na njem se lahko pridobijo vse izvedene stvarne pravice in obligacijske pravice (razen seveda stavbne pravice). Skupni deli so v solastnini vseh etažnih lastnikov oz. lastnikov posameznih delov. Z njimi ni mogoče samostojno razpolagati, solastninska pravica na idealnem deležu pa se vpiše v zemljiško knjigo v korist vsakokratnega lastnika podvložka . Lastninska pravica na idealnem deležu na skupnem delu se lahko prenaša le skupaj z lastninsko pravico na posameznem delu in obratno, lastninske pravice na posameznem delu ni mogoče prenesti brez lastninske pravice na idealnem deležu. Posebni (skupni) deli so deli v solastnini samo nekaterih etažnih lastnikov (to je npr. stopnišče, ki ga uporabljajo samo stanovalci na levi strani večstanovanjske hiše, dvorišče, do katerega imajo dostop samo določeni lastniki posameznih delov itd.). Z njimi prav tako ni mogoče samostojno razpolagati in veljajo ista pravila kot za skupne dele. S skupnimi in posebnimi deli torej ni mogoče samostojno razpolagati, niti jih ne kakorkoli obremeniti, razen v določenih primerih, ko je možno spremeniti namembnost (iz skupne rabe v poslovno ali stanovanjsko rabo), za kar je potrebna sprememba namembnosti in overjeno soglasje oz sporazum vseh solastnikov. Predpogoj je, da je tak del možno samostojno uporabljati.96 Pri tem naj omenim, da se je v preteklosti zaradi nejasne zakonodaje dogajalo, da so se prodajali ti skupni deli tudi brez soglasja vseh etažnih lastnikov. Navadno je šlo za hišniška stanovanja, ki so jih stanovalci ali del stanovalcev97 prodali hišniku ali drugemu kupcu, si razdelili kupnino, kupec pa je dobil

96 Primer: Vsi etažni lastnik lahko določijo, da se podstrešje, ki je dostopno po skupnem stopnišču proda novemu lastniku, pri čemer morajo najprej preko GURS-a spremeniti namembnost in določiti podstrešju idealni delež na skupnem stopnišču. Ne more pa se v nobenem primeru spremeniti namembnosti in prodati npr. skupnega vhoda ali parcele, na kateri stoji stavba. 97 Poznam primer, ko sta to storila lastnika samo enega stanovanja, ki sta imela ključe hišniškega stanovanja. Stanovanje sta, seveda brez predhodnih geodetskih sprememb, prodala po načelu videno-kupljeno, izročila ključe, prejela kupnino, kot predmet prodajne pogodbe pa je bilo navedeno stanovanje XY, ki predstavlja xxx/100000 nepremičnine parc. št. XYX. V intabulacijski klavzuli pa se je dovoljevala vknjižba na idealnem deležu xxx/100000 parcele, kar v naravi prestavlja hišniško stanovanje v XX nadstropju na naslovu... Pogodbo je sestavljala nepremičninska agencija, ki še deluje, kupca pa seveda po številnih pravdah (od katerih nobena ni bila naperjena proti agenciji), še vedno nista vknjižena.

Stran 36 od 83

ključe in izvirnik overjene prodajne pogodbe, po možnosti pa je tudi plačal davek. Veliko se jih zaradi tega še vedno ne more uspešno vknjižiti.

4.1.2.3 VPIS V ZEMLJIŠKO KNJIGO

Za razliko od nekaterih drugih stvarnih pravic, etažna lastnina po veljavni zakonodaji nikoli ne more nastati izvenknjižno, torej je vpis vedno konstitutivnega pomena za nastanek pravice. Po postopkih izdelave elaborata, etažnega načrta in vpisa stavbe ter posameznih delov v kataster stavb, je potrebno določiti idealne deleže na skupnih delih in posebnih delih ter medsebojna razmerja med bodočimi etažnimi lastniki v obliki sporazuma o oblikovanju etažne lastnine, kjer so podpisi vseh solastnikov overjeni oz. (seveda brez določb o ureditvi medsebojnih razmerij) v obliki overjenega akta o vzpostavitvi etažne lastnine. Oba pravna posla morata vsebovati označbe posameznih delov iz katastra stavb, v sporazumu mora biti v obliki zemljiškoknjižnega dovolila dano za vsak posamezen del soglasje, da se vpiše lastninska pravica v korist posameznega solastnika. V primeru akta se v taki obliki izjavi volja edinega lastnika, da se lastninska pravica na posameznem delu vknjiži v njegovo korist. Omenila sem že kolizijo 108. in 111. člena glede privolitve upnika. Privolitev upnika mora biti prav tako dana v obliki klavzule intabulandi, saj se z njo dovoljuje vknjižba hipoteke na novem predmetu zavarovanja. Tehnično se pri vpisu etažne lastnine v zemljiško knjigo vložek, v katerem je bila parcela, spremeni v glavni vložek ali pa se odpiše in se odpre nov glavni vložek, ki se razdeli na toliko podvložkov, kolikor je posameznih delov plus toliko, kolikor je posebnih skupnih delov.

4.2 VELJAVNA ZAKONODAJA

Po letu 2000 je bi sprejet sklop nepremičninske zakonodaje, ki celovito ureja nepremičninsko področje in vpis etažne lastnine v takem obsegu, da do situacij, ki so se pojavljale v preteklosti ne bi več prihajalo. Tako je bil leta 27.09.2002 sprejet in je 01.01.2003 stopil v veljavo Stvarnopravni zakonik (SPZ), Ur.l. RS, št. 87/2002. V naslednjem letu je bil 29.05.2003 sprejet in je 16.09.2003 začel veljati Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Ur.l. RS, št. 58/2003 istega leta 19.06.2003 pa je bil sprejet z začetkom veljavnosti 14.10.2003 Stanovanjski zakon (SZ-1), Ur.l. RS, št. 69/2003.

Stran 37 od 83

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), Ur.l. RS, št. 18/2004, sprejet 29.01.2004 je z nastopom veljavnosti prinesel spremembe glede prodaje stanovanj in enostanovanjskih stavb z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi.98 Predhodne geodetske in upravne postopke potrebne za kasnejšo pravilno vknjižbo urejajo Zakon o urejanju prostora (ZUreP-1), Ur.l. RS, št. 110/2002 (8/2003 popr.), sprejet 27.11.2002, ki je začel veljati 01.01.2003, nadalje Zakon o graditvi objektov (ZGO-1), Ur.l. RS, št. 110/2002 sprejet 29.11.2002, ki je začel veljati 01.01.2003 in 21.04.2006 sprejeti Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN), Ur.l. RS, št. 47/2006, ki je začel veljati 24.05.2006, uporabljati pa se je začel 24.11.2006 in nenazadnje tudi Zakon o prostorskem načrtovanju (ZPNačrt), Ur.l. RS, št. 33/2007, sprejet 30.03.2007, z začetkom veljavnosti 28.04.2007.

4.2.1 STVARNOPRAVNI ZAKONIK

Stvarnopravni zakonik (SPZ) je končno celovito uredil področje stvarnega prava, ki je bilo v preteklosti razdrobljeno urejeno v različnih pravnih virih. Delitev zakonodajne pristojnosti med federacijo in republike je onemogočala celovite sistemske rešitve. V sistemu družbene lastnine in predhodnika ZTLR99 je bilo nepremičninsko področje precej zanemarjeno in se je gradilo predvsem v praksi sodišč. V primerjavi s predhodnikom SPZ načeloma ne prinaša revolucionarnih sprememb, poudarja pa pomen načela superficeis solo cedit100 in konstitutivni pomen vpisa v zemljiško knjigo.101 Z vidika obravnavane problematike neusklajenosti zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim je prav to dvoje bistvenega pomena za preprečitev neusklajenega stanja v bodoče. Etažna lastnina sicer do neke mere predstavlja zakonski odmik od načela superficeis solo cedit, vendar ne popolnoma, saj ohranja povezanost z zemljiščem in neločljivost solastninske pravice na skupnih delih od posameznega dela.

98 Glej prvi člen citiranega zakona. 99 Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Ur.l. SFRJ, št. 6/1980 (20/1980 popr.) je prenehal veljati 01.01.2003. 100 Načelo povezanosti zemljišča in objekta. 101 Prof. dr. Miha Juhart, (dr. Berden Andrej, asist. dr. Keresteš Tomaž, prof. dr. Rijavec Vesna, dr. Matjaž Tratnik, Ana Vlahek, asist. dr. Renato Vrenčur), Stvarnopravni zakonik s komentarjem, 1. natis, GV založba d.o.o., Ljubljana 2004, predgovor, str. 9.

Stran 38 od 83

Tako se v bistvu, če bi razlagali laiku, velika lastninska pravica razdeli na več manjših, ki pa še vedno in za vedno neločljivo ostanejo skupaj. Konstitutivni pomen vpisa dosledno velja za pravnoposlovne pridobitve stvarnih pravic, vpis pa ima pa zaradi načela zaupanja absolutno prednost pred izvenknjižnimi pridobitvami lastninske pravice (priposestvovanje, dedovanje), saj dobrovernemu, ki se je zanašal na vpisano pravico, vse kar ni vpisano ne more škodovati.

4.2.2 ZAKON O ZEMLJIŠKI KNJIGI

Ureditev Zakona o zemljiški knjigi (ZZK), Ur.l. RS, št. 33/1995 je bila pri številnih institutih pomanjkljiva, zlasti glede učinkov nekaterih vpisov, ki so varovali vrstni red pridobiteljev pravic (predznambe, zaznambe vrstnega reda, zaznambe spora). Pravne praznine so se reševale z analogijami, kar je ogrožalo pravno varnost. Novi ZZK-1102 na procesni oz. izvedbeni ravni celovito ureja rešitve SPZ-ja, ki je v razmerju do njega materialni predpis in vzpostavlja temelje za informatizirano zemljiško knjigo, ki bo še bolj poskrbela za hitrost in ažurnost vpisov ter s tem za pravno varnost.103 Z vidika obravnavane problematike neusklajenosti zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim so zelo pomembna določila 131. člena ZZK-1: Lastnik zemljiške parcele, na kateri je zgrajen objekt (v nadaljevanju investitor), katerega deli so bili prodani oziroma so namenjeni prodaji posameznim etažnim lastnikom, mora vložiti predlog za vpis etažne lastnine v dveh mesecih od pravnomočnosti uporabnega dovoljenja za objekt. Če investitor ne vloži predloga za vpis etažne lastnine, lahko tak predlog vloži kupec posameznega dela objekta, stroške pa nosi investitor. V prehodnih in končnih določbah pa je določeno, da se te določbe uporabljajo tudi za postopke, ki so bili začeti pred uveljavitvijo ZZK-1.104 S tem je investitor ″prisiljen,″ da poskrbi za vpis etažne lastnine, saj bo zanj to navadno ″v lastni režiji″ tudi ceneje, kot če bi zadevo prepustil pridobiteljem posameznih delov.

102 Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Ur.l. RS, št. 58/2003, Ljubljana 2003. 103 Dr. Nina Plavšak, Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Uvodna pojasnila, 1. natis, Ljubljana, GV

Založba, Ljubljana 2003, Razlogi za sprejem novega zakona o zemljiški knjigi, str. 27-30. 104 Glej 246. člen ZZK-1.

Stran 39 od 83

4.2.3 STANOVANJSKI ZAKON (SZ-1)105

Etažna lastnina je v SPZ-ju urejena kot splošen institut za vse oblike etažne lastnine (poslovne stavbe, stanovanjske stavbe, večnamenski objekti), pri tem pa ni upoštevan poseben širši družbeni namen, mimo katerega zakonodajalec ne more pri stanovanjski ureditvi. Privatizacijske določbe SZ106 so omogočile nekdanjim imetnikom stanovanjske pravice nakup stanovanj pod zelo ugodnimi pogoji.107 Večina stanovalcev v družbenih stanovanjih jih je odkupila po smešno nizkih cenah, drugim pa je zakon omogočil bivanje z avtomatično subvencionirano najemnino.108 Tako imamo v Sloveniji primerjalno gledano nesorazmerno veliko število stanovalcev, ki so hkrati lastniki ali pa, kot smo medtem že spoznali, bonitarni lastniki stanovanj in si v normalnih razmerah tega ne bi mogli privoščiti. Menim, da je prav temu segmentu socialno šibkih lastnikov stanovanj v veliki meri pripisati stanje, ki še do danes ni urejeno in so prav ti velikokrat tisti faktor, ki preprečuje oz. je preprečeval pravno ureditev razmerij, to pa predvsem iz razloga, da se izogne svojim obveznostim, k čemur se bom še vrnila v nadaljevanju. Z vidika obravnavane problematike neusklajenosti zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim so pomembna določila XVIII. poglavja SZ-1, ki v 5. podpoglavju ureja vzpostavitev evidenc in druge upravne uskladitve predvsem 191. člen, ki določa obvezen vpis nevpisanih stanovanj v zemljiško knjigo:

- Po sklenitvi pogodbe o medsebojnih razmerjih mora upravnik začeti s postopkom vpisa večstanovanjske stavbe v etažno lastnino oziroma poskrbeti, da se uskladijo morebitni obstoječi vpisi.

- Upravnik mora pred vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga pozvati vse etažne lastnike, da mu v roku, ki ne sme biti krajši od treh in ne daljši od šestih mesecev, izročijo listine, ki se v skladu z zemljiškoknjižnimi predpisi zahtevajo za vpis etažne lastnine na posameznem delu večstanovanjske stavbe. Če kdo od etažnih lastnikov teh listin ne predloži, se podvložek za ta posamezni del v zemljiški knjigi odpre na podlagi podatkov iz pogodbe o medsebojnih razmerjih, ne izvrši pa se vpis lastninske pravice.

105 Stanovanjski zakon (SZ-1), Ur.l. RS, št. 69/2003, Ljubljana 2003. 106 Stanovanjski zakon (SZ), Ur.l. RS, št. 18I/1991-I (19/1991 popr.), Ljubljana 1991. 107 Prof. dr. Juhart Miha, Stanovanjski zakon (SZ-1), Uvodna pojasnila, 1. natis, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 15. 108 Mag. Janez Kopač, Stanovanjski zakon (SZ-1), Predgovor, Založba Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2003, str. 9.

Stran 40 od 83

- Stroški zemljiškoknjižnega postopka se štejejo za stroške upravljanja. Če obstaja pravna podlaga za zahtevo za nadomestilo stroškov, mora upravnik začeti s postopkom uveljavljanja nadomestila teh stroškov od odgovorne osebe.

Da določbe ne bi ostale same sebi namen, zakon v XVII. poglavju v kazenskih določbah predvideva sankcije in sicer denarne globe za:

− tistega, ki ne posreduje podatkov, ki se vpisujejo v register občini, − pridobitelja lastninske pravice, ki upravnika ne obvesti o spremembi

lastništva, − tistega, ki ne sklene pogodbe o medsebojnih razmerjih ali ne predlaga

sodišču, da izda odločbo, ki nadomesti to pogodbo,109 − lastnika stanovanja, ki ne sporoči spremembe podatkov vpisanih v

kataster stavb v primeru nestrinjanja z njimi v roku 30 dni od prejema obvestila Geodetske uprave Republike Slovenije,

− tistega, ki ne dopusti vstopa v stanovanje in ki ne oštevilči stanovanja. V primeru, da ima stavba upravnika in je naloga v pristojnosti upravnika, se njega kaznuje z denarno globo. Stanovanjski zakon torej s svojimi določili na enem najbolj kritičnih področij precej zadovoljivo posega v ureditev SPZ-ja in jo dopolnjuje.

4.2.4 ZAKON O VARSTVU KUPCEV STANOVANJ IN ENOSTANOVANJSKIH STAVB

Namen Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), Ur.l. RS, št. 18/2004 je varovati končne kupce stanovanj in enostanovanjskih stavb pred možnostjo neizpolnitve nasprotne stranke (investitorja) ter v primeru pravnih in stvarnih napak na nepremičnini. V ta namen kot osnovno načelo predpostavlja načelo sočasnosti izpolnitve, ki je za razliko od splošne ureditve v civilnem pravu tukaj kogentne narave. Z vidika obravnavane problematike neusklajenosti zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim je to pomembno predvsem zaradi tega, ker je investitor dolžan storiti vse, kar je v njegovi moči, da naredi kupca za lastnika neobremenjene nepremičnine. V povezavi z načelom vpisa to pomeni, da mora kupcu omogočiti vpis, da pridobi lastninsko pravico. Kupec se bo lahko vpisal samo, če bodo izpolnjeni pogoji po gradbenih in geodetskih predpisih (ustreznost gradnje, elaborat, vpis v kataster stavb itd.). V 30. členu ZVKSES namreč določa: 109 Sodišče s to odločbo nadomesti pogodbo o medsebojnih razmerjih in določi solastniške deleže po najbolj primerni od zakonsko določenih metod – glej 182. člen SZ-1.

Stran 41 od 83

− Prodajalec enostanovanjske stavbe mora zagotoviti pogoje za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca v roku za izročitev nepremičnine, določenem v prodajni pogodbi.

− Prodajalec posameznih delov stavbe z več posameznimi deli mora zagotoviti pogoje za vknjižbo etažne lastnine v korist kupcev posameznih delov te stavbe v dveh mesecih po pravnomočnosti uporabnega dovoljenja za stavbo (enako določa tudi prvi odstavek 131. člena ZZK-1).

Zakon sicer določa izjeme od načela sočasnosti izpolnitve, vendar le v primeru ustreznih zavarovanj z bančno garancijo, poroštvom zavarovalnice, skrbniškimi storitvami ali kombinacijo navedenega.110 Če upoštevamo pogoje, ki se zahtevajo za izdajo takih poroštev in pri tem še vračunamo ceno takih zavarovanj, vidimo, da se investitorju dejansko bolj ″splača,″ da vzpostavi pogoje za vknjižbo lastninske pravice kupca v zemljiško knjigo, kar se v praksi tudi dogaja.

4.2.5 PREDHODNI GEODETSKI IN DRUGI UPRAVNI POSTOPKI

ZUreP-1,111 ZGO-1,112 ZEN,113 in ZPNačrt114 spadajo v tisti sklop zakonodaje, ki klasičnega pravnika pri njegovem delu ne zadeva toliko, pa vendar se v praksi pogosto srečuje z njo in jo mora vsaj malo poznati. ZUreP-1 in ZGO-1 urejata področje urejanja prostora in graditve objektov. Temeljni namen ZUreP-1 je bil, da se sprejmejo takšni prostorski akti, ki bodo investitorju omogočali, da enostavno in hitro sprejme odločitev o gradnji objekta na nekem območju na podlagi nedvoumnih informacij iz potrdila o namenski rabi, temeljni namen ZGO-1 pa, da se dovoljenja za takšne gradnje izdajajo brez nepotrebnih zapletov in v predpisanih rokih.115 ZEN ureja evidentiranje nepremičnin, državne meje in prostorskih enot, postopek urejanja in spreminjanja meje zemljiških parcel, postopek vpisa podatkov o stavbah in delih stavb v kataster stavb ter vpisa njihovih sprememb, register nepremičnin, izdajanje podatkov in druga vprašanja, povezana z evidentiranjem nepremičnin, državne meje in prostorskih enot. Evidentiranje

110 Glej 13. člen ZVKSES. 111 Zakon o urejanju prostora (ZUreP-1), Ur.l. RS, št. 110/2002 (8/2003 popr.), Ljubljana 2002. 112 Zakon o graditvi objektov (ZGO-1), Ur.l. RS, št. 110/2002, Ljubljana 2002. 113 Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN), Ur.l. RS, št. 47/2006, Ljubljana 2006. 114 Zakon o prostorskem načrtovanju (ZPNačrt), Ur.l. RS, št. 33/2007, Ljubljana 2007. 115 Mag. Kopač Janez, Urejanje prostora in graditev objektov, Predgovor, Založba Uradni list Republike Slovenije, natisnila Tiskarna Ljubljana d.d., Ljubljana, januar 2003, str. 15 in 16.

Stran 42 od 83

nepremičnin po tem zakonu obsega vzpostavitev, vodenje in vzdrževanje zemljiškega katastra, katastra stavb in registra nepremičnin.116 Pomemben je, ker nalaga (pod grožnjo denarne globe) obveznost vpisovanja podatkov v katastre, ureja sodelovanje katastrov z zemljiško knjigo dokler ne bo vzpostavljeno elektronsko sodelovanje117 itd. ZPNačrt ureja prostorsko načrtovanje kot del urejanja prostora tako, da določa vrste prostorskih aktov, njihovo vsebino in medsebojna razmerja ter postopke za njihovo pripravo in sprejem.118 V 105. členu namesto lokacijske informacije uvaja potrdilo o namenski rabi zemljišča in določa, da si jo mora v postopku vsak organ pridobiti sam, ter da potrdilo o namenski rabi prostora z dnem uveljavitve tega zakona ni več pogoj za izvedbo enostavnih posegov v prostor. Z vidika obravnavane problematike neusklajenosti zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim so tudi ti predpisi izrednega pomena, saj lahko država usklajeno stanje v javnih evidencah doseže le s transparentnimi, usklajenimi predpisi, ki so do uporabnika prijazni, na katerih spoštovanje v praksi se lahko zanese in katerih izvedba je tudi ustrezno nadzorovana. Na tem mestu velja omeniti eno od pojavnih oblik neusklajenosti zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim. Sicer se raba v zemljiško knjigo ne vpisuje več, je pa dejstvo, da so dolgi, dragi in nepregledni administrativno upravni postopki, v preteklosti povzročili veliko število t.i. ″črnih gradenj.″ Ljudje, ki so potrebovali streho nad glavo ″niso imeli časa″ čakati na izdajo gradbenega dovoljenja in so začeli graditi že pred ali v postopku pridobivanja dovoljenja, ki pa ga kasneje niso pridobili. Tudi iz tega izhaja nekaj primerov zemljiškoknjižnih neusklajenosti, ko je šlo za večstanovanjske stavbe. Taki primeri še danes vzbujajo med ljudmi veliko razburjenja in so vsake toliko glavne teme večernih informativnih oddaj. Navsezadnje je vedno kriva država.

4.3 ZAKONODAJALČEVI POSKUSI USKLADITVE ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA STANJA Z DEJANSKIM

Počasno uresničevanje zemljiškoknjižne zakonodaje in potrebe prakse, ki je pokazala, da so zemljiškoknjižni postopki vpisa etažne lastnine po pogojih, ki jih je ta določal težko izvedljivi, ter da v večini primerov ni bilo možno zbrati zakonsko predvidenih listin, so bile okoliščine ki so zakonodajalca pripravile do

116 Glej 1. člen. 117 Predlog novele ZZK-1C predvideva v 97. členu razveljavitev Uredbe o naložitvi in vodenju zemljiške knjige z uporabo računalniške tehnologije ter o uskladitvi podatkov v zemljiški knjigi s podatki zemljiškega katastra (Uradni list RS, št. 42/01), projekt naj bi bil končan do l. 2011. 118 Glej 1. člen ZPNačrt.

Stran 43 od 83

tega, da je v korist večje pravne varnosti pravnega prometa z nepremičninami odstopil od načela popolnosti ureditve zemljiške knjige.119 Tako je v teh okoliščinah nastal in bil 21.10.1999 sprejet Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS), Ur.l. RS, št. 89/1999, ki je stopil v veljavo 19.11.1999. Že v osnovi bil sprejet kot interventni zakon z omejenim ″rokom trajanja″ in je 19.11.2004 prenehal veljati. Na podlagi ZPPLPS se je vknjižilo veliko število etažnih lastnikov, kljub temu pa mu v tem času ni uspelo dokončno urediti stanja, zato je bil 25.04.2008 sprejet Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL), Ur.l. RS, št. 45/2008, ki je stopil v veljavo 24.05.2008. Kljub pompoznim napovedim in pričakovanjem lastnikov, da se bodo lahko zdaj brez problemov končno vknjižili120 se dve leti po začetku veljavnosti po mojih podatkih na Okrajnem sodišču v Mariboru ni končal še noben postopek, v Ljubljani pa naj bi bil eden tik pred zaključkom.

4.3.1 ZAKON O POSEBNIH POGOJIH ZA VPIS LASTNINSKE PRAVICE NA POSAMEZNIH DELIH STAVBE V ZEMLJIŠKO

KNJIGO (ZPPLPS)

Namen ZPPLPS je bil poenostavitev postopkov vpisa etažne lastnine zaradi zagotovitve možnosti, da se vpisujejo pravice in pravna dejstva v zvezi s posameznim delom v zemljiško knjigo in v tem segmentu odstopa od popolnosti zemljiškoknjižnega vložka.121 Ob njegovem sprejetju še ni veljal SPZ, zato se glede stvarnopravne ureditve etažne lastnine sklicuje na takrat veljavni SZ122 in jugoslovanske zakone. 123 Zakon v svojih pičlih trinajstih členih v petih poglavjih določa različne poenostavitve postopka vpisovanja etažne lastnine.

119 Dr. Juhart Miha, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, 1. natis, gospodarski vestnik, Ljubljana 2000, str. 119 120 Leta 2008 so namreč vsi ″nepremičninarji″ čakali na maj, ko bo končno stopil v veljavo zakon, ki bo rešil vse njihove probleme. Od osamosvojitve do danes so ljudje postali bolj osveščeni glede vpisovanja pravic v zemljiško knjigo in neradi kupujejo nepremičnine, kjer stanje ni urejeno, kar seveda vpliva tudi na pravico do provizije. 121 Dr. Juhart Miha, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, 1. natis, gospodarski vestnik, Ljubljana 2000, str. 123 122 Stanovanjski zakon (SZ), Ur.l. RS, št. 18I/1991-I (19/1991 popr.), Ljubljana 1991. 123 Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS), Ur.l. RS, št. 89/1999, Ljubljana 1999.

Stran 44 od 83

V I. poglavju v splošnih določbah omejuje uporabo zakona na stavbe na katerih je dejansko nastala etažna lastnina do uveljavitve ZZK 1995. Glede stavbišča je izhajal iz domneve, da je graditelj pridobil veljavni pravni temelj za gradnjo in postavlja pravno domnevo, da so imeli etažni lastniki 25.07.1997124 pravico uporabe, ki se je po tem zakonu spremenila v lastninsko pravico.125 V II. poglavju, ki je določal postopek odmere stavbišča se je zakon izognil določitvi funkcionalnega zemljišča, ki je v praksi preko PVZK126 povzročalo kopico problemov tako, da se odmeri samo zemljišče, na katerem stoji stavba in je torej nesporno v uporabi in posesti etažnih lastnikov. V tem delu zakon tudi omejuje pravico do pravnih sredstev zaradi pospešitve postopka. V III. poglavju je govoril o etažnem načrtu in njegovi potrditvi. Pri tem je močno poenostavil postopek izdelave. Izdelal ga je lahko namreč etažni lastnik sam, če so bile v pogodbi vsebovane izmere posameznih gradbeno ločenih delov,127 v nasprotnem primeru je moral to storiti geodet, pri čemer so veljale njegove, ne pa pogodbene izmere. Zaradi dveh različnih načinov izdelave načrtov v praksi nastala neskladja v istih stavbah so se odpravljala s tolerancami zemljiške knjige v okviru 5 m2 na celotni etažni del.128 Izdelavo načrta in postopek za vpis pravice na posameznem delu stavbe, urejen v IV. delu je lahko vložil vsak etažni lastnik sam ali skupaj z drugimi, v nobenem primeru pa ni potreboval soglasja ostalih. Zakon je kot prilogo sicer predvidel pogodbo o določitvi solastniških deležev na skupnih delih, za katero se ni zahtevala niti overitev, vendar je omogočal možnost vpisa etažne lastnine brez hkratnega vpisa solastnine na skupnih delih. Pomembna pridobitev in poenostavitev ter sploh predpogoj za vknjižbo lastninske pravice, ki je ostala na podlagi 248. člen ZZK-1 v veljavi še danes je določilo 6. člena, ki izključuje uporabo načela pravnega prednika v določenih primerih. Tako mora oseba, ki je sklenila pogodbo na podlagi SZ129 in Uredbe o izvedbi stanovanjskih hiš in stanovanj prevzetih od organa in organizacij bivše SFRJ in JLA (Uradni list RS, št. 61/92), predložiti le to pogodbo in nadaljnjo verigo listin, ne glede na to, kdo je kot lastnik vknjižen v zemljiško knjigo.

124 Takrat je začel veljati Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL), Ur.l. RS, št. 44/1997. 125 Glej 2. člen ZLNDL. 126 Pravilnik o vodenju zemljiške knjige, Ur.l. RS, št. 77/1995. 127 V veliko pogodbah take izmere so vsebovane, po moji oceni cca. v ½ pogodb. 128 Fanin Boris, mentorica dr. Vesna Rijavec, Problemi pri vpisu etažne lastnine v zemljiško knjigo, diplomsko delo št. B. 01/84, Univerza v Mariboru, Pravna Fakulteta, Maribor, julij 2001, str. 44. 129 Stanovanjski zakon (SZ), Ur.l. RS, št. 18I/1991-I (19/1991 popr.).

Stran 45 od 83

Zakon tu postavlja domnevo, da je tisti, ki je stanovanje prodal po SZ, to stanovanje tudi veljavno pridobil. Sedmi člen zakona je celo predvideval vpis pravic na podlagi kopij in neoverjenih listin, vendar je Ustavno sodišče najprej s sklepom ustavilo izvrševanje določbe, maja 2001 pa je sporno določbo razglasilo za neustavno in so se namesto nje 08.12.2001 začele smiselno uporabljati določbe od 109. do 123. člena zakona o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 33/95). Aktivno legitimirani so bili tudi investitorji gradnje in njihovi pravni nasledniki, zakon pa se je uporabljal (oz. se še) za postopke, ki so bili vloženi do dneva prenehanja njegove veljavnosti. Zakon je v prehodnih določbah predvidel, da se z dnem prenehanja njegove veljavnosti preneha uporabljati določba 254. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (Uradni list RS, št. 51/98) za posamezne dele stavb. Vendar se določba kljub tudi drugačni ureditvi ZIZ-a130 še vedno uporablja. Z vidika obravnavane problematike neusklajenosti zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim je zakon naredil veliko na področju pravne varnosti v prometu z nepremičninami in na področju razpolaganja z nepremičninami, predvsem zaradi pridobitve in uveljavitve izvedenih pravic.131 Pomanjkljivosti, ki seveda še niso odpravljene so predvsem v tem, da niso bila urejena razmerja in določeni deleži med vsemi etažnimi solastniki, ter da so nekatere stavbe nepopolno vpisane.132 Takšno stanje se z novimi, zgoraj omenjenimi prepisi (SPZ, ZZK-1, SZ-1, ZVKSES, ZUreP-1, ZGO-1, ZEN, ZPNačrt) počasi in vztrajno sanira in ni povezano s takšnimi postopki ter stroški, kot sama vzpostavitev etažne lastnine. Dobrodošla rešitev je tudi kritje stroškov iz rezervnega sklada. Lahko pritrdim večinskemu mnenju teorije in prakse, da so prednosti, ki jih je zakon prinesel bistveno večje od pomanjkljivosti, pa vendar se strinjam tudi z omejitvijo njegove veljavnosti. Mnenja sem namreč, da je kljub vsemu potrebno stanje urediti v celoti in se dolgoročno gledano ne smemo in ne moremo sprijazniti s polovičarskimi rešitvami.

130 Zakon o izvršbi in zavarovanju (uradno prečiščeno besedilo) (ZIZ-UPB4), Ur.l. RS, št. 3/2007. 131 O tem bo še govora v nadaljevanju. 132 Npr. pet od osmih stanovanj.

Stran 46 od 83

4.3.2 ZAKON O VZPOSTAVITVI ETAŽNE LASTNINE NA PREDLOG PRIDOBITELJA POSAMEZNEGA DELA STAVBE

IN O DOLOČANJU PRIPADAJOČEGA ZEMLJIŠČA K STAVBI (ZVEtL)

4.3.2.1 NAMEN ZAKONA

Temeljni razlog za sprejem ZVEtL-a133 je bil neusklajenost zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim pri stavbah z več posameznimi deli, kjer se lastniki do uveljavitve zakona iz različnih razlogov niso vpisali v zemljiško knjigo.134 Zakonodajalec je pri sprejetju ZVEtL-a imel namen ekonomično, učinkovito in uporabniku zakona prijazno, brez nepotrebnih administrativnih ovir rešiti številne primere neusklajenosti, ki so nastali v praksi.

4.3.2.2 VSEBINA ZAKONA

Zakon ureja postopek vzpostavitve etažne lastnine in postopek določitve pripadajočega zemljišča, ki se lahko vodita hkrati, lahko se postopek določitve zemljišča vodi naknadno, lahko pa kot samostojen postopek. Zakon pri tem sledi konceptu SPZ in je v primerjavi z njim specialen zakon.

4.3.2.3 SPLOŠNE DOLOČBE

ZVEtL ureja postopek pridobitve etažne lastnine s sodno odločbo v korist pridobitelja, ki izkaže veljaven pravni naslov. Pri tem določa kot veljaven pravni naslov t.i. ″verigo listin″135 ali desetletno priposestvovanje (pri čemer je neposredna posest veljavno izkazana s potrdilom pristojnega organa o prijavi prebivališča oziroma registraciji sedeža pravne osebe oziroma poslovnega obrata).

133 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL), Ur.l. RS, št. 45/2008. 134 Maša Grgurevič Alčin, okrajna sodnica, članek: Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL), Pravosodni bilten št. 4/2009, izdajatelj Ministrstvo za pravosodje, Center za izobraževanje v pravosodju, Tiskarna Klar d.o.o., Murska Sobota 2009, str. 69. 135 V nadaljevanju tudi veriga.

Stran 47 od 83

Sodnik Matjaž Voglar v svojem članku136 navaja, da je priposestvovanje možno, če predlagatelj izkazuje pravni naslov (oz. verigo) za dobo 10 let in ima hkrati tudi prijavljeno stalno prebivališče. Njegovemu mnenju ne morem pritrditi, predvsem, ker bi v tem primeru bili izključeni pridobitelji, ki so pridobili in izgubili listino o pravnem naslovu pred več kot desetimi leti in tam dejansko veljavno bivajo že ves čas, poleg tega pa iz dikcije zakona izhaja diametralno nasprotno – torej, da se določila o izkazovanju pravnega nasledstva v 5. členu ne uporabljajo. Za pripadajoče zemljišče se šteje parcela pod stavbo in tisto zemljišče, ki je namenjeno uporabi stavbe, v spornih primerih pa je nesporno pripadajoče zemljišče vsaj zemljišče pod stavbo. Zakon ne določa obveznosti ureditve medsebojnih razmerij med solastniki, glede prehoda bremen in ohranitve solastnine pa bi do enakega zaključka prišli z uporabo pravil SPZ, kar se mi zdi nepotrebno podvajanje.

4.3.2.4 POSTOPEK VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE

Zakon kot upravičenega predlagatelja predvideva samo pridobitelja posameznega dela stavbe, kar je razumljivo, saj pri njem obstaja največji interes za vknjižbo. Glede na določbe ostalih nepremičninskih predpisov, sicer ne vidim razloga, zakaj ne bi to lahko bil tudi upravnik, smotrno pa bi bilo, da bi lahko vknjižbo dosegli tudi bonitarni pridobitelji pravic na posameznih delih, kot so hipotekarni upniki, užitkarji itd., saj pri njih mnogokrat obstaja še večji interes, da se vzpostavi etažna lastnina. Nesporno dejstvo namreč je, da bonitarni lastniki nočejo sodelovati v postopkih vpisa predvsem zaradi svojih obveznosti do imetnikov pravic na posameznih delih, ter zaradi izogibanja predvsem davčnim obveznostim. V nadaljevanju zakon predvideva sicer te osebe kot udeležence, vendar pa nimajo aktivne legitimacije. Zakon odstopa od splošnih postopkovnih pravil ZNP-ja in posledično subsidiarne uporabe tudi ZPP-ja z izključitvijo napotitve na pravdo, s pravico sodnika, da sam presodi smotrnost razpisa narokov in izključitvijo izrednih pravnih sredstev. Uvaja se nova vrsta zaznambe in sicer zaznamba postopka vzpostavljanja etažne lastnine, ki spada kvalitativno med zaznambe, ki varujejo vrstni red

136 Voglar Matjaž, okrajni sodnik, vodja pravdnega oddelka in podpredsednik sodišča, Okrajno sodišče v Ljubljani, Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi v kontekstu civilnega prava, Pravosodni bilten št. 4/2009, izdajatelj Ministrstvo za pravosodje, Center za izobraževanje v pravosodju, Tiskarna Klar d.o.o., Murska Sobota 2009, str. 81 in 82.

Stran 48 od 83

pridobitve pravice, zanjo pa se smiselno uporabljajo pravila za zaznambo spora. V posledici vpisane zaznambe so vsi vpisi v zemljiško knjigo po vpisu zaznambe pogojni, učinkujejo pa pod pogojem, da se dejansko predlaga (oz. ne predlaga) vpis v vrstnem redu zaznambe. Po končanem postopku vzpostavitve etažne lastnine lahko vsi prizadeti svoje zahtevke uveljavljajo v drugih postopkih (večinoma bo to pravda). V zvezi s tem je v roku šestih mesecev predvidena možnost zaznambe spora.

4.3.2.5 POSTOPEK ZA DOLOČITEV PRIPADAJOČEGA ZEMLJIŠČA K STAVBI

V tem delu predviden postopek uvaja možnost, da se v samem postopku vzpostavitve etažne lastnine pripadajočega zemljišča ne določi, kar pomeni, da kot prej že ZPPLPS spet polovično rešuje probleme, ki jih je predhodnik veliko bolje reševal. Kot zakonitega zastopnika v tem postopku zakon izrecno določa upravnika. Na pripadajočem zemljišču k več stavbam zakon uvaja, po mojem mnenju brez potrebe, skupno lastnino, kar bo v prihodnosti znova pripeljalo do težav. Smotrna in pregledna je namreč rešitev SPZ-ja glede skupnih delov, pri katerih se vpiše idealni delež v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela. Če izhajamo iz dejstva, da gre tudi v primeru pripadajočega zemljišča k več stavbam za neke vrste skupni del, podobno kot je to npr. zemljišče pod stavbo, pripadajoče zemljišče kot tako ne more biti predmet razpolaganja, potrebno pa ga bo vzdrževati itd. V prihodnosti se bodo morali skupni lastniki dogovarjati tudi delitvi teh stroškov, kar bi bilo bistveno lažje, če bi obstajala solastnina.

4.3.2.6 PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE

Zakon v tem delu ponovno, po mojem mnenju spet brez potrebe, ohranja veljavnost 6. člena ZPPLPS, ki jo ohranja že ZZK-1,137 in kot veljaven pravni naslov določa tudi seznam stanovanj po 144. členu SZ.138 Omogoča, da se pripadajoče zemljišče po tem zakonu določi za stavbe zgrajene pred uveljavitvijo SPZ in da se po tem postopku končajo postopki začeti po ZPPLPS za nedokončno izvedene vpise. V primeru, da poteka glede nepremičnine postopek denacionalizacije izvedba postopka po tem zakonu ni možna.

137 Glej 248. člen ZZK-1. 138 Glej Stanovanjski zakon (SZ), Ur.l. RS, št. 18I/1991-I (19/1991 popr.).

Stran 49 od 83

4.3.2.7 UPORABNOST ZAKONA V PRAKSI

Od uveljavitve težko pričakovanega zakona je minilo že dve leti in rezultati so porazni. Glede na to, da v Sloveniji po mojih podatkih noben postopek še ni končan, lahko upravičeno sklepamo, da ZVEtL ni zadostil ciljem hitrega, ažurnega, preprostega in prijaznega reševanja problematike, ravno nasprotno. Medtem je pomanjkljivosti opazil tudi zakonodajalec, ki že pripravlja novelo zakona.139 Zakon v vsej svoji vsebini ne rešuje nobenega od aktualnih problemov, ki bi jih naj reševal in obstoječa zakonodaja omogoča mimo določil ZVEtL-a bistveno kvalitetnejše in trajnejše rešitve. Pod poglavjem 4.2 (Veljavna zakonodaja) je bilo že omenjeno, da so etažni lastniki oz. upravniki zavezani poskrbeti za vpis stavb in posameznih delov v kataster stavb in da ta nato posreduje podatke zemljiški knjigi, da je določena obveznost poskrbeti za vpis v zemljiško knjigo in da se v primerih, ko etažni lastnik ni predložil listin potrebnih za vpis lastninska pravica v njegovo korist ne vpiše, ampak ostane vpisan prejšnji zemljiškoknjižni lastnik. Na podlagi pogodb sklenjenih po SZ140 oz. verige listin se da tako povsem preprosto vpisati etažnega lastnika tudi naknadno. V primeru pomanjkljivosti se da brez večjega truda od zemljiškoknjižnih lastnikov ali njihovih pravnih naslednikov pridobiti zemljiškoknjižna dovolila in sklepati t.i. ugotovitvene pogodbe, pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim itd. Iz zakona nikjer ne izhaja, da bi reševal tovrstne probleme, ki so bistveni, prav tako pa domala v celoti ohranja vse bistvene pomanjkljivosti interventnega zakona.141 Prav tako me moti pristojnost nepravdnega oddelka okrajnih sodišč, saj je iz člankov sodnikov142 videti, da ne poznajo zadostno problematike, ki se pojavlja v praksi, pri tem pa si že a priori precej več problemov delajo s procesnimi zagatami in vrednotenjem sodniškega dela zaradi norme,143 kot pa z uporabo materialnega prava.

139 Drugega člena novele, ki v naslovu predvideva zamenjavo besede subsidirana z besedo subsidiarna ne bom niti komentirala. Zakonodajalec očitno pri pripravi zakona ni uporabljal niti osnovnih funkcij Worda, niti si ni privoščil lektoriranja, tako nas sama vsebina ne sme presenetiti. 140 Stanovanjski zakon (SZ), Ur.l. RS, št. 18I/1991-I (19/1991 popr.). 141 ZPPLPS. 142 Voglar, Matjaž, Grgurevič Alčin Maša, Pravosodni bilten št. 4/2009, izdajatelj Ministrstvo za pravosodje, Center za izobraževanje v pravosodju, Tiskarna Klar d.o.o., Murska Sobota 2009, str. 69 do 90. 143 Vezanost sodnika na normo je mimogrede, po mojem mnenju, za pravno državo popolnoma nedopustna in ni vredna niti resne kritike. Seveda pa posledice vedno nosijo stranke postopkov.

Stran 50 od 83

Pristojnost bi morala biti bolj povezana z delom zemljiškoknjižnih sodnikov, ki so bolj ″domači″ v zemljiškoknjižnem postopku, kar vzpostavitev etažne lastnine v svojem bistvu je.

Stran 51 od 83

4.3.2.8 MOŽNE BODOČE REŠITVE

Vedeti moramo, da je postopek vzpostavitve etažne lastnine sestavljen iz dveh delov in sicer:

- upravno - geodetskega, - pravnoposlovno – zemljiškoknjižnega.

Za prvi del so potrebni izrisi in izmere v naravi in ta postopek je bistvenega pomena, da se lahko pravni posel, torej sporazum o ustanovitvi etažne lastnine, tudi sklene. Stranke najprej za sestavo sporazuma potrebujejo identifikatorje. Ta predhodni postopek je dražji, traja dalj časa in je tudi administrativno zahtevnejši, kot se to za upravne postopke spodobi. Menim, da bi prav v tem segmentu država morala poskrbeti za uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim za vse situacije nastale pred uveljavitvijo SPZ-ja, saj razpolaga v svojem birokratskem aparatu z vsemi potrebnimi podatki, ki bi lahko zagotovili pravilno ureditev. Na podlagi upravnih baz podatkov, predvsem davčnega organa, Ajpes-a in Centralnega registra prebivalstva, bi se brez večjih težav, z veliko natančnostjo in gotovostjo lahko določilo matematične oz. tehnične podatke, ki spadajo v kataster stavb in še niso vpisani, možnost prijave tudi posameznega etažnega lastnika pa je že predvidena. Breme stroškov se namreč po vseh teh letih neurejenega stanja še vedno prelaga na posameznega lastnika, ki pa tega bremena ni zmožen, niti ni pripravljen sprejeti in niti zanj ni kriv. Menim, da bi na tem področju morala država popustiti in brezplačno vpisati etažno lastnino tam, kjer je dejansko nastala pred 01.01.2003, s tem pa bi se bolj zanesljivo vpisala tudi ustrezna pripadajoča zemljišča. Ta predvpis ne bi pomenil pridobitve lastninske pravice, temveč le dejanski pogoj za bodoči vpis. Etažni lastniki bi lahko nato v svoje podvložke vpisovali svoje pravice na podlagi splošnih pravil in načel zemljiškega prava. Pri tem bi se izključila samo uporaba 107. člena SPZ v delu, ki določa da etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča, ohranila pa bi se konstitutivnost vpisa v zemljiško knjigo. Sporazum oz. odločbo iz prvega dela člena bi se nadomestilo s t.i. fiktivnim sporazumom, ki bi v vseboval vse bistvene elemente, ki jih mora vsebovati sporazum v skladu s 108. in 116. členom SPZ-ja, razen imen etažnih lastnikov, namesto imen bi bili navedeni kot vsakokratni lastniki posameznega dela z navedbo identifikatorjev le teh. Fiktivni sporazum bi nato etažni lastniki lahko kadarkoli nadomestili z sklenitvijo novega in nesoglasja med njimi ne bi več ovirala vpisovanja pravic v javne knjige in ogrožala varnosti pravnega prometa, prihranil pa bi se tudi čas in denar, tako za državo, kot za posameznike.

Stran 52 od 83

Stroške vzpostavitve predvpisa bi država lahko pokrila z nekoliko višjimi sodnimi taksami za lastnike, ki bi se kasneje vpisali na ta način, pri čemer pa ne bi veljalo pretiravati (npr. 20% več, kot bi stala vknjižba v ostalih primerih). Vsekakor, ne glede na bodoče rešitve zakonodajalca, menim, da je potrebno čim prej sanirati nastalo stanje in da nepravdni postopek po ZVEtL-u ne prinaša ustreznih rešitev, kar potrjuje tudi dosedanja praksa.

4.4 DRUGI PRIMERI NEUSKLAJENOSTI

Kot druge primere neusklajenosti velja omeniti predvsem neusklajenosti zaradi izgube listin, zaradi pomanjkljivih listin in zaradi napak v listinah. Aktualni Zakon o zemljiški knjigi omogoča za rešitve takih primerov enostaven postopek vzpostavitve zemljiškoknjižne listine, v praksi pa so se oblikovale tudi posebne oblike pogodb in sicer posadne listine, možno je tudi naknadno izdati zemljiškoknjižno dovolilo, ki ustreza pogojem za vpis lastninske ali druge pravice, ki ga izstavi zemljiškoknjižni lastnik in ga spojiti z zavezovalnim pravnim poslom ali skleniti ugotovitveno pogodbo za potrebe davčnega organa. Neusklajenosti se pojavljajo, kot je bilo že omenjeno, tudi zaradi skrivanja podatkov s strani dolžnikov, predvsem zaradi izogibanja izvršbi. Nadalje se stranke, ki si ″zaupajo,″ v veliko primerih izognejo plačilu davka na promet nepremičnin in kapitalskega dobička s t.i. preskokom pravnega naslova. Stranke se ustno dogovorijo o bistvenih sestavinah pogodbe o prenosu nepremičnine, si izročijo kupnino in posest ter stanje sanirajo pri nadaljnji prodaji tako, da vmesni kupec sodeluje kot udeležena stranka ali posrednik pri prodaji in se kupnina nakaže na njegov račun, zemljiškoknjižno dovolilo pa izda zemljiškoknjižni lastnik, ki je bil prvi prodajalec. Take primere je seveda težko dokazati ter to spada v pristojnost organov odkrivanja in pregona kaznivih dejanj. Breme dokazovanja pa je največje breme.

4.4.1 POSTOPEK VZPOSTAVITVE ZEMLJIŠKOKNJIŽNE LISTINE

Gre za poseben zemljiškoknjižni postopek, ki ga ZZK-1144 ureja v 234. do 242. členu in se uporablja v primeru, ko se kot verjetno dokaže, da je bilo v korist pridobitelja izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo in da se je izvirnik te listine izgubil. Pri tem se postavlja domneva, da je to dejstvo verjetno izkazano:

144 Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Ur.l. RS, št. 58/2003.

Stran 53 od 83

- če predlagatelj postopka predlogu za začetek postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine priloži kopijo listine, katere vzpostavitev se zahteva, ali

- če verjetno izkaže, da ima nepremičnino v lastniški posesti, s tem, da predloži overjene izjave lastnikov sosednjih nepremičnin, ki potrjujejo to dejstvo.

Postopek se začne na predlog osebe, ki je upravičena predlagati vpis lastninske pravice. Hkrati s predlogom za začetek postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine mora predlagatelj predlagati tudi vknjižbo lastninske pravice v korist pridobitelja. Postopek vzpostavitve se lahko začne tudi po začetku postopka za vpis lastninske pravice, če se vmes izkaže, da je listina izgubljena. V tem primeru se postopka združita. Po predhodnem preizkusu izda sodišče sklep o začetku postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine in pozove predlagatelja, da založi pavšal za objavo oklica v Uradnem listu, kar trenutno znaša 60,00 EUR. Sodišče nato objavi oklic, ki vsebuje podatke o nepremičnini, o vsebini listine, o strankah listine ter poziv morebitnim imetnikom pravic na nepremičnini. Sklep o začetku postopka se vroči tudi zemljiškoknjižnemu lastniku. Zoper sklep lahko ugovarjajo morebitni pridobitelji pravic, ki morajo priložiti dokazila. Če ugovarja zemljiškoknjižni lastnik, se predlog za vzpostavitev listine zavrne in se lahko sproži pravdni postopek. Vsebinsko je postopek zelo podoben postopku vknjižbe oz vpisa pravic in se presoja skozi ista načela kot drugi zemljiškoknjižni postopki. Razlika je predvsem v tem, da stranka nima izvirnika. Z vidika obravnavane problematike neusklajenosti zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim je postopek hitra, enostavna, ter v mnogih primerih preprostejša rešitev, kot sklenitev posadne listine. Dovolj je namreč vložitev pravilnega predloga brez sklepanja kakršnihkoli poslov in načeloma je enostavno in poceni (trikrat 16,80 EUR za overitev) pridobiti tudi izjave treh lastnikov sosednjih nepremičnin, da je nepremičnina v lastniški posesti. Pri tem je potrebno opozoriti, da je zemljiškoknjižno dovolilo, ki ustreza pogojem za vknjižbo lahko samo tako, ki je bilo overjeno, kar pomeni, da so bili poravnani tudi davki. Nevarnosti, ki jo prinaša ta ureditev so primeri, nadaljnje obremenitve ali prenosa pravic. V primerih namreč, ko je nepremičnina zastavljena na podlagi sporazuma po 254. členu ZIZ in so se medtem vzpostavili pogoji za vknjižbo lastninske pravice na posameznem delu, so listine v izvirniku še vedno deponirane pri notarju. Tako lahko lastnik na podlagi postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine s pomočjo kopij doseže vknjižbo na neobremenjeni nepremičnini in če jo odsvoji,

Stran 54 od 83

upnik ostane zaradi načela zaupanja v zemljiško knjigo in varstva dobrovernega pridobitelja brez ustreznega zavarovanja. Drugi podoben primer se pojavi, če lastnik nepremičnino odsvoji naprej. V tem primeru bi se, vsaj v veliki večini primerov, lahko izognili morebitni dvakratni prodaji ali obremenitvi odsvojene nepremičnine, če bi se sklep poslalo tudi na naslov, na katerem se nepremičnina nahaja. Zemljiškoknjižni lastnik je namreč obveščen in ne bo ugovarjal, ker dejansko ni več lastnik, morebitnemu novemu pridobitelju, ki v nepremičnini dejansko trenutno prebiva, pa se sklep sploh ne bo vročil. Taki primeri so sicer zelo redki, vendar jih kljub temu ne gre zanemariti.

4.4.2 POSADNE LISTINE IN POGODBE O USKLADITVI ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA STANJA Z DEJANSKIM IN

ZEMLJIŠKOKNJIŽNA DOVOLILA

Veljavna zakonodaja pojma posadne listine ne opredeljuje, predvideva pa jo predlog novele ZZK-1C, ko v 40. členu določa nov tretji in četrti odstavek, ki glasita: »(3) Za zemljiškoknjižno dovolilo iz 1. točke prvega odstavka tega člena se šteje tudi listina, ki vsebuje izjavo osebe, ki jo izstavlja, da: 1. priznava izvirno pridobitev stvarne pravice v korist druge osebe (posadna listina) ali 2. zaradi uskladitve zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim ali zaradi nadomestitve izgubljenih izvirnikov listin dovoljuje vpis lastninske ali druge pravice v korist druge osebe. Kot vidimo, zakon posadno listino opredeli kot listino, s katero se priznava izvirno pridobitev stvarne pravice v korist druge osebe. Posadno listino, pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja ali zgolj zemljiškoknjižno dovolilo bo izstavil tisti, v korist katerega je vknjižena lastninska pravica v zemljiško knjigo oz. njegov pravni naslednik, pod pogojem, da obstaja pravni naslov, ki pa ne ustreza pogojem za vknjižbo ali se je izgubil. Izvirna pridobitev na nepremičninskem področju je lahko samo priposestvovanje, za katerega se zahteva dobra vera in lastniška posest. V vsakem primeru mora obstajati zavezovalni pravni posel, ki pa ni popoln, ker bodisi sploh ne vsebuje razpolagalnega dela, ker obstajajo napake v sami označitvi nepremičnine ali ker listina ni overjena itd. Taka listina mora biti predložena v 15 dneh po sklenitvi davčnemu organu, razen zemljiškoknjižnega dovolila, če je bil zavezovalni pravni posel, h

Stran 55 od 83

kateremu se pripoji, že predložen davčnemu organu. Če je bil davek že plačan, davčni organ na listini potrdi, da je za ta pravni posel davek že bil odmerjen. Podpis zemljiškoknjižnega lastnika, ki dovoljuje vknjižbo lastninske pravice mora biti overjen. Notar po pravilih ZN spoji vse priloge, ki se nanašajo na zavezovalni pravni posel k taki listini, nakar se lahko predlaga vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

4.4.3 UGOTOVITVENA POGODBA ZA POTREBE DAVČNEGA ORGANA

V primeru, da ima stranka še izvirnik listine s podpisi, ki pa niso overjeni in je bila pogodba že predložena v odmero davka, listina z originalnimi žigi davčne pa se je izgubila, stranke lahko sklenejo ugotovitveno pogodbo, v kateri povzamejo vsebino pravnega posla. Davčni organ nato v svojih arhivih poišče tako listino in na ugotovitveno pogodbo odtisne svoj žig, da je bil davek že odmerjen. Nato notar tako listino spoji z izvirnikom in se podpisi strank, ki prenašajo lastninsko pravico, na njem overijo. Lahko se sklene tudi ugotovitvena pogodba na podlagi kopije, in se potem overijo podpisi na ugotovitveni pogodbi.

4.5 NEVARNOSTI, KI JIH POVZOČA NEUSKLAJENO ZEMLJIŠKOKNJIŽNO STANJE

4.5.1 HIPOTEKA NA NEVKNJIŽENIH NEPREMIČNINAH PO 254. ČLENU ZAKONA O IZVRŠBI IN ZAVAROVANJU

Zaradi potreb prakse po hipotekarnih posojilih je leta 1998 ZIZ145 v 254. členu predvidel zastavno pravico na nevknjiženih nepremičninah. Predvideno je bilo, da bi se evidenca tako zastavljenih nepremičnin vodila pri Notarski zbornici Slovenije, vendar do tega nikoli ni prišlo. Na začetku se je tak sporazum v obliki notarskega zapisa predložil sodišču, ki je opravilo rubež nepremičnine, ki je bila predmet zavarovanja. Rubež je imel pomen vknjižbe zastavne pravice. Zapisnik o rubežu se je razglasil na sodni deski in objavil v Uradnem listu Republike Slovenije, na listini pa se je zaznamovalo, da je nepremičnina zarubljena na podlagi sporazuma strank. Listino je izročilo sodišče v hrambo upniku. 145 Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), Ur.l. RS, št. 51/1998.

Stran 56 od 83

Podvojevanje postopkov najprej pred notarjem in nato še pred sodiščem ni bilo ne smiselno in ne praktično za nikogar od udeleženih, zato je novela ZIZ-A iz leta 2002 v 107. členu spremenila tretji odstavek 254. člena tako, da je v bodoče imela sklenitev neposredno izvršljivega notarskega zapisa o ustanovitvi zastavne pravice na nepremičnini pomen vknjižbe zastavne pravice. Od takrat dalje notar pošlje Uradnemu listu Republike Slovenije v objavo besedilo, ki vsebuje opr. št. notarskega zapisa, navedbo zastavitelja in podatke o upniku, terjatvi ter predmetu zavarovanja. Na izvirniku listine se zaznamuje, da je nepremičnina zastavljena na podlagi sporazuma strank. Listina se deponira pri notarju. Določbe 254. člena zakona so prenehale veljati za posamezne dele stavb hkrati s prenehanjem veljavnosti Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo.146 Pri tem je potrebno omeniti, da je bila praktično možna hipoteka po 254. členu samo na posameznem delu, kjer ni bila vzpostavljena etažna lastnina. Notar namreč preveri, če bi obstajali pogoji za vknjižbo in če obstajajo, vknjižbo tudi predlaga in ne gre za zavarovanje po 254. členu ZIZ-a. Pogoji se preverjajo enako kot v zemljiškoknjižnem postopku. Notar pridobi izpisek iz zemljiške knjige na podlagi parcelne številke in ugotovi, kdo je pri parceli vpisan kot lastnik. V listinah, ki se hranijo pri notarju mora biti prav tako izkazana veriga pravnih naslovov do zemljiškoknjižnega lastnika, razen če gre za izjemo po 6. členu ZPPLPS, torej pogodbo po SZ. Samo dejstvo, da je zemljiškoknjižni lastnik oz. prodajalec po SZ prodal le v naravi odmerjen del,147 lahko pripelje do tega, da se pridobitelj ne more vknjižiti. V praksi se še vedno pogosto sklepajo sporazumi po 254. členu ZIZ-a, saj, kot je bilo že prikazano, stanje še vedno niti zdaleč ni urejeno. Notarska zbornica je sicer dala notarjem navodilo, naj se izogibajo sklepanju teh sporazumov, kljub temu pa je v razglasnem delu Uradnega lista mesečno zaslediti še povprečno deset objav takih zavarovanj. Navsezadnje je upnik pri tem močnejša stranka in če se strinja z načinom zavarovanja, dolžnik pa mu drugega ne more ponuditi, je to še vseeno najbolj optimalna rešitev, kljub temu, da gre za zelo tvegano obliko zavarovanja. Pri tem naj še enkrat omenim nevarnosti, ki se na tem področju pojavijo zaradi postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine in zaradi vzpostavitve etažne lastnine, kjer lastninska pravica še ni vpisana, ker etažni lastnik ni predložil listin. V postopku priprave diplomskega dela sem pri Uradnem listu Republike Slovenije, GURS-u in pri Notarski zbornici Slovenije preverila, če se kje vodi evidenca glede nevknjiženih nepremičnin oz. hipotek na njih. Nesmotrno je

146 Glej 123. člen Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ-UPB4), Ur.l. RS, št. 3/2007. 147 Navadno je opisan z naslovom, parcelno št., št. nadstropja in izmerami.

Stran 57 od 83

namreč od upnikov, od notarjev ali od strank pričakovati, da bodo vedeli za vse nepremičnine v Sloveniji, ali so zastavljene. Podatke o zavarovanjih terjatev lahko notarji in vsi drugi preverijo le tako, da vpogledajo v vsak razglasni del Uradnega lista posebej in to za nazaj do leta 1998. Druge evidence, na podlagi katere bi lahko pridobili te podatke, ni. Dejstvo pa je, da niti ti, kaj šele stranke, ki kupujejo nepremičnine in upniki ne prebirajo razglasnega dela uradnega lista. S tega razloga se mi nasploh objava v Uradnem listu kot sredstvo publicitete v nobenem zemljiškoknjižnem postopku ne zdi učinkovito varovalo in bi jo veljalo obdržati le kot dodatno obliko. Ne vidim razloga, zakaj se objave v zvezi s postopki glede nepremičnin ne bi vpisovale v obliki zaznamb drugih pravnih dejstev kar v zemljiško knjigo pri ustrezni nepremičnini. V primeru pridobitve hipoteke na nevknjiženi nepremičnini ali drugih pravic in tudi v vseh drugih zemljiškoknjižnih postopkih je namreč vedno znana vsaj parcela, na kateri se nahaja nevknjižena nepremičnina. Tako se ob kasnejši vzpostavitvi etažne lastnine in ob kasnejših vpisih ne bi moglo zgoditi, da bi bili pridobitelji pravic prikrajšani. Poleg tega bi se lahko objava, vsebinsko ista tisti v Uradnem listu, nabila tudi na samem naslovu, kjer nepremičnina leži. Tako bi bili s precej večjo verjetnostjo z objavo seznanjeni tudi tisti, ki jih taka objava vsaj posredno zadeva.

4.5.2 PRIDOBITEV DRUGIH PRAVIC

Načeloma je lastninska pravica v primeru neposredne, pa tudi v primeru posredne posesti lastnika relativno razvidna navzven v primerjavi z izvedenimi pravicami. Med temi naj, poleg v prejšnjem podpoglavju obravnavane hipoteke, omenim: - zemljiški dolg, - služnosti (predvsem osebne: užitek, raba , služnost stanovanja) - stvarno breme, - obligacijske pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo. Vse te pravice (razen obligacijskih) namreč nastanejo z vpisom v zemljiško knjigo in bore malo pomenijo tistemu, ki jih dogovori, če se ne vpišejo. V primeru hipoteke je z objavo v Uradnem listu in deponiranjem izvirnikov pri notarju ter z označbo, da je nepremičnina zastavljena na sami listini vsaj do neke mere zagotovljeno varstvo stranke, ki pridobi pravico, v tem primeru upnika. V primeru, ko pridobitelj pridobi na zavezovalni ravni kakšno izvedeno stvarno ali obligacijsko pravico s pravnim poslom, izvirnik listine, potreben za vknjižbo obdrži pridobitelj pravice. Pridobitelj te druge pravice nima možnosti vplivati

Stran 58 od 83

na vknjižbo pravice v korist pridobitelja lastninske pravice in s tem posredno na vknjižbo svoje pravice, ki pa kot že rečeno po veljavni zakonodaji niti ni nastala. V skladu s 141. členom ZZK-1 predlagatelj sicer lahko z zemljiškoknjižnim predlogom, s katerim zahteva vpis druge pravice v svojo korist, hkrati zahteva tudi vpis lastninske pravice v korist osebe, proti kateri zahteva vpis te druge pravice, tudi če ti vpisi ne temeljijo na isti listini, vendar načeloma, kot že rečeno, ne razpolaga z listinami za vknjižbo in te svoje pravice niti ne pozna. Prav tako tak pridobitelj večinoma ni stranka, ki bi jo v primeru zemljiškoknjižnega postopka sodišče obveščalo. Tudi v tem segmentu so torej nevknjižene nepremičnine, tako glede varnosti pravnega prometa, kot tudi glede kvalitete razpolaganja z njimi bistveno v slabšem položaju od vknjiženih.

Stran 59 od 83

5 ZAKLJUČEK V mislih mi, ko delam, kot floskula velikokrat odzvanja besedilo 2. člena do sedaj sedemkrat spremenjene Ustave Republike Slovenije: ″Slovenija je pravna in socialna država.″ Ob upoštevanju obravnavane problematike se lahko le nasmehnem črkam na papirju. V začetku priprave diplomskega dela sem zaradi bolj površnega poznavanja ozadja in vzrokov obravnavane problematike veliko večji pomen pripisovala pomanjkljivi zakonodaji preteklega sistema, ki sem ga kar nekoliko teatralično poimenovala kot ″Sistem v katerem se ne ve kdo pije in kdo plača″. Do določene mere to seveda drži, vendar pa sedaj menim, da gre velik del krivde pripisati tudi dejstvu, da se je dejanja, ki so tradicionalno kogentne narave prepuščalo dispoziciji strank. Kot sem že v vsebinskem delu omenila, brez prisile zakonodajalca, ki je tudi ustrezno sankcionirana, ne gre. Prej kot pomanjkanje zakonodaje, se v obdobju družbene lastnine pojavlja problem t.i. ″presežka zakonodaje,″ ki je v naši pravni praksi močno prisoten še danes. Pri tem bi se vrnila na uvodno misel v kateri sem poudarila pomen tradicije. Skozi spoznanja in izkušnje, do katerih sem se dokopala tekom priprave diplomskega dela in pri delu v praksi, vedno znova pridem do istega zaključka in vem, da bi mi pritrdila tudi večina praktikov. Ne bodo nas rešili novi zakoni, ne bodo nam pomagale novele na novelo in ne komentarji na komentarje. Kot primer ene najbolj abstraktnih in nikoli preživetih kodifikacij naj navedem deset zapovedi Svetega pisma, ki v svojih borih desetih določbah pove vse, kar je potrebno, da uspešno pelješ svojo pot skozi življenje. Pa naj se to sliši še tako komercialno, reši nas lahko le tradicija, znanje in kakovost. Red in pravno varnost ter s tem posledično tudi višjo stopnjo socialne zaščite bomo lahko dosegli le z zakonodajo, ki jo bodo njeni uporabniki, ki delajo v praksi in na sodiščih, dobro in temeljito poznali in jo znali uporabljati. Takšna zakonodaja je lahko le utečena in ustaljena zakonodaja, podkrepljena s sodno prakso in s predvidljivimi rešitvami. Samo taka zakonodaja se je sposobna soočati z dejanskimi spremembami in novimi potrebami, ki se pojavijo v praksi. Do take zakonodaje ne pridemo s tako priljubljenima funkcijama Worda paste in copy, temveč z večletnim učenjem in interdisciplinarnim delom. Pri zdajšnjem presežku zakonodaje se mi zdi, da se je delo pravnikov skoncentriralo na ukvarjanje s procesnimi pravili in se je na uporabo

Stran 60 od 83

materialnega prava kar pozabilo. Ne upošteva se več, da je proces pot in ne cilj postopka. Pri naglih ad hoc in nepremišljenih spremembah je nemogoče zagotoviti interdisciplinarno in kakovostno delo pravnikov, saj še predpisom, ki urejajo matično področje njihovega dela ne utegnejo slediti. V takih razmerah lahko le sanjamo o idealu iz drugega člena ustave. Kljub temu, da nas vsak dan na to opozarjajo ″jumbo″ plakati, se še vedno ne zavedamo dejstva, da hitrost ubija.

Stran 61 od 83

PRILOGE

UGOTOVITVENA POGODBA

ki jo sklenejo: 1. STRANKA AAA, NASLOV,: 2. STRANKA BBB , NASLOV 3. STRANKA CCC, NASLOV 4. STRANKA DDD, NASLOV 5. STRANKA EEE, NASLOV 6. STRANKA FFF, NASLOV kot prodajalci in

1. STRANKA ČČČ d:o:o:, NASLOV , kot kupec

Stranke te pogodbe so sporazumne, da so dne 20/1-1994 sklenile prodajno pogodbo glede

nepremičnine na nepremičnini vpisani v zemljiško knjigo Okrajnega sodišča v

Mariboru:

id. št 111.E, - poslovni prostor, pisarna št. 111, Glavni trg 111/b, 2000 Maribor, v

izmeri 111,11 m², pripisani pri vložku št. 111/11,

k.o. MARIBOR-GRAD

Stanke ugotovijo, da je bila pogodba prijavljena v odmero davčnemu organu 02.03.1994,

ter da je bil davek plačan.

Ugotovi se tudi, da je kupec Č0Č0Č0 d.o.o. pravni predhodnik družbe, ki sedaj glasi:

ČČČ d.o.o., MŠ:1111111, s sedežem Glavni trg 111/b, 2000 Maribor.

Ugotovi se, da se je original izgubil, zato stranke povzamejo vsebino prvotne pogodbe

kot sledi v nadaljevanju:

Stran 62 od 83

SLEDI VSEBINA PRODAJNE POGODBE

Ta pogodba se predloži v pregled davčnemu organu, ki potrdi, da je bil davek plačan.

V Mariboru, dne 11.11.2000

KUPEC:

ČČČ d.o.o.

direktor Č.Č..

PRODAJALCI:

AAA

BBB

CCC

DDD

EEE

FFF

Stran 63 od 83

RAZDRUŽILNA POGODBA z odplačnim prenosom

ki jo dogovorita in skleneta: STRANKA AAA, NASLOV, EMŠO: in STRANKA BBB, NASLOV, EMŠO:

I. AAA in BBBsta solastnika nepremičnine s parc. št 1111/4, K.O. MIKLAVŽ NA DRAVSKEM POLJU: dvorišče v izmeri 511,00 m² stanovanjska stavba v izmeri 111,00 m² AAA je solastnica navedene nepremičnine do ½ in BBB je solastnik do½ celote.

II. Iz potrdila o namenski rabi prostora katastrske občine Miklavž na Dravskem polju ššššššššššššššššššššš je razvidno, da je parcela številka 1111/4, opredeljena kot stavbno zemljišče.

III. AAA in BBB si razdružita do sedaj solastna deleža nepremičnin, in sicer tako, da: BBB prepusti, AAA pa prevzame v last in posest solastniški delež, to je njegovo ½ nepremičnine pripisane pri vložni številki 211, k.o. Miklavž na Dravskem polju. Vrednost pridobljenega dela nepremičnine pogodbeni stranki ocenjujeta na 52.500 €. AAA izjavi, da je navedeni znesek že izplačala BBB-ju dne tega in tega, BBB pa ne oporeka, kar potrdi s podpisom te pogodbe.

IV. BBB, EMŠO 1104911500111, stanujoč NASLOV, Miklavž na Dravskem polju dovoli, da se pri njemu solastnem deležu, in sicer pri njegovi ½(eni polovici) nepremičnine – s parc. št. 1111/4: dvorišče v izmeri 511,00 m² in stanovanjska stavba v izmeri 111,00 m²

Stran 64 od 83

vknjiži lastninska pravica na osebo z imenom: AAA,EMŠO 2911953511011, stanujoča NASLOV, Miklavž na Dravskem polju, do celote.

V. AAA postane posestnica in uživalka prevzetega deleža nepremičnine in nosi od njih vse davke in druga javna bremena z dnem, ko bosta pogodbeni stranki podpisali to pogodbo.

VI. Iz potnega lista Republike Slovenije številka P00111111, ki ga je dne 28.11.2001 izdala Upravna enota Maribor je razvidno, da je AAA državljanka Republike Slovenije.

VII. Morebitni davek, stroške sestave te pogodbe, njene overitve in vknjižbe v zemljiško knjigo plača xxxxxxxxxxxxxx

VIII. Pogodbeni stranki vzameta na znanje, da je treba to pogodbo v petnajstih dneh, po odobritvi Upravne enote za ta pravni posel, prijaviti DURS, Davčnemu uradu, zaradi odmere morebitnega davka na promet nepremičnin. Maribor, dne 12.11.2007 AAA BBB

Stran 65 od 83

SPORAZUM O VZPOSTAVITVI ETAŽNE LASTNINE Na podlagi določil 107. in 108. člena Stvarnopravnega zakonika in 188. člena Zakona o Zemljiški knjigi lastniki nepremičnine vpisane pri vložni številki 1321 k.o. Pobrežje: STRANKA AAA , NASLOV, EMŠO: STRANKA BBB, NASLOV, EMŠO: sklepata SPORAZUM O USTANOVITVI ETAŽNE LASTNINE NA STANOVANJSKEM OBJEKTU Z NASLOVOM ULICA 111, MARIBOR 1. člen Stranki sporazuma uvodoma ugotavljata: da je nepremičnina, na kateri se oblikuje etažna lastnina, vpisana v zk. vložku številka 1311, k.o. Pobrežje, parc. št. 1011/7, dvorišče 311 m2 in stanovanjska stavba-stavbišče v izmeri 111 m2, stavbišče pod stavbo (garaža) v izmeri 11 m,2 da je stranka AAA vpisana v Zemljiški knjigi kot lastnica do ½ celote na podlagi kupoprodajne pogodbe o prodaji stanovanja z dne 30.1.1995 ter aneksa z dne 15.6.2004. (št. OV. 111/2000, 3.3.00), da je kot lastnik druge polovice zgoraj opisane nepremičnine še vedno vpisana preminula CCC in to zaradi nepopolne verige originalov kupoprodajnih pogodb med CCC in VINAG, Vinarstvo – sadjarstvo, Export-import p.o., da je trenutni in dejanski lastnik ter uporabnik polovice gospe CCC gospa BBB, ki uveljavlja svoje lastništvo na osnovi kupoprodajne pogodbe med BBB in VINAG, Vinarstvo – sadjarstvo, Export-import p.o. sklenjene na osnovi stanovanjskega zakona (Ur. L. RS. 18/91) dne 22.01.1992, da je pogodbi priloženo potrdilo Oddelka za notranje zadeve Občine Maribor v katerem je navedeno, da je gospa BBB na naslovu ULICA 111, Maribor stalno prijavljena od 19.11.1990, da je zahtevek za vzpostavitve manjkajoče listin za ureditev vpisa lastninske pravice gospe BBB del zemljiškoknjižnega predloga skupaj s tem Sporazumom o oblikovanju etažne lastnine,

Stran 66 od 83

da sta stranki BBB in AAA sporazumno oblikovali etažno lastnino na dvostanovanjski hiši, zgrajeni na parceli št. 1016/7 z naslovom NASLOV 111, Maribor na podlagi Sklepa GURS št. 02132-00220/2009-2 z dne 26.5.2009 (stanovanjska stavba), Sklepa GURS št. 02132-00283/2009-2 z dne 06.04.2009 (stavba- garaža) ter Sklepa GURS o evidentiranju zemljišča pod stavbo št. 02112-218/2009-3 z dne 24.02.2009, da je stanovanjska stavba vpisana v kataster stavb z identifikacijsko številko stavbe 1111 v okviru k.o. Pobrežje -0681, da je stavba- garaža vpisana v kataster stavb z identifikacijsko številko stavbe 5111 v okviru k.o. Pobrežje -0681 2. člen Nesporno je, da sta stranki sporazuma: AAA, stan. NASLOV 111, Maribor in BBB, stan. NASLOV 111, Maribor solastnici nepremičnine parc. št. 1011/7 vpisane pri vložni št. 1311 k.o. Pobrežje, kar je razvidno iz njihovih kupoprodajnih pogodb, vsaka do ½ celote. Na parceli številka 1011/7, vpisani pri vložni številki 1311 k.o. Pobrežje, stoji dvostanovanjska hiša z naslovom NASLOV 111, Maribor in garaža. 2.1 Z izdanim Sklepom Geodetske uprave Republike Slovenije, Območne geodetske uprave Maribor, številka sklepa 02111-00211/2009-2 z dne 26.11.2009, je bila določena identifikacijska številka stanovanjske stavbe 681-1111, znotraj le te pa določeni posamezni deli stavbe s identifikacijsko številko od 681-1111-1 do 681-1111-5. Posamezni deli stavbe s številko 681-1111-1 in 681-1111-2 sta namenjena stanovanjski rabi. Posamezni deli stavbe s številko 681-1111-3 in 681-1111-4 sta namenjena nestanovanjski rabi. Med skupne dele stavbe, ki so namenjeni skupni rabi lastnikov posameznih delov spada: - posamezni del stavbe številka 681-1111-5 namenjen skupni rabi lastnikov posameznih delov od številke 681-1111-1 do številke 681-1111-4; - zemljišče, na katerem stoji stavba in zemljišče namenjeno skupni rabi etažnih lastnikov

Stran 67 od 83

parc. št. 1011/7, k.o. Pobrežje, v izmeri stavbišče 111 m2,dvorišče 311,00 m2,stavbišče garaža 11 m2 - skupni gradbeni elementi: temelji, nosilni zidovi, streha, fasada, dimnik in zračniki; - skupne instalacije, naprave; 2.2 Z izdanim Sklepom Geodetske uprave Republike Slovenije, Območne geodetske uprave Maribor, številka sklepa 02111-00211/2009-2 z dne 06.11.2009, je bila določena identifikacijska številka stavbe 681-5111, znotraj le te pa določen del stavbe s identifikacijsko številko 5111-1 z nestanovanjsko vrste rabe- garaža, v izmeri 11,44,m2 3. člen V interesu udeležencev sporazuma je, na stavbi z naslovom NASLOV 111, Maribor, identifikacijska številka stavbe 681-1111, ustanoviti etažno lastnino za potrebe vpisa v zemljiško knjigo. Na stavbi z identifikacijsko številko 681-5111-garaža, ki se nahaja na parceli 1011/7, pa vpisati lastnibnsko pravico v skladu z kupoprodajno pogodbo AAA. S tem sporazumom lastnici posameznih delov stanovanjskega objekta z identifikacijsko številko 681-1111, na naslovu NASLOV 111, Maribor, v katerem se nahajata 2(dve) stanovanjski enoti , ustanavljata etažno lastnino tako, da se pri glavnem vložku 1311 k.o. Pobrežje, kjer je vpisana parcela številka 1011/7, stavba z identifikacijsko številko 681-1111 in naslovom NASLOV 111, Maribor, garaža z id. št. 681-5111, ustanovi 6 (šest) posameznih etažnih delov: 1. del stavbe – stanovanjski prostor št. 681-1111-1, trisobno stanovanje v I. nadstropju stanovanjske stavbe v izmeri 81,11 m2 s pripadajočo kletjo v izmeri 8,11 m2, balkonom v izmeri 5,11 m2, zaprto ložo v izmeri 2,11 m2 ter neklasificiranim prostorom z višino pod 1,11 m v izmeri 11,11 m2, skupna izmera 118,11 m2. 2. del stavbe - stanovanjski prostor št. 681-1111-2, dvosobno stanovanje v pritličju stanovanjske stavbe v izmeri 49,41m2 s pripadajočo kletjo v izmeri 13,39 m2, skupna izmera 62,80 m2

3. del stavbe – nestanovanjski prostor št. 681-1111-3 v pritličju stanovanjske stavbe v izmeri 4,38 m2

4. del stavbe – nestanovanjski prostor št. 681-1111-4 v pritličju stanovanjske stavbe v izmeri 4,24 m2 5. del stavbe – skupni prostor št. 681-1111-5 v izmeri 7,75 m2

Stran 68 od 83

6. del stavbe – nestanovanjski prostor – garaža št. 5111-1 v izmeri 13,44 m2 Solastniške deleže sta stranki soglasno določili Idealni solastniški delež posameznih etažnih delov na skupnem prostoru številka 681-1111-5 v izmeri 7,75 m2 (kletno stopnišče), stavbišče pod stavbo 106 m2, dvorišče 328 m2, stavbišče pod stavbo 16 m2, napravah in gradbenih elementih znaša: 1. stanovanjski prostor št. 681-1111-1 solastniški delež 6246/10000 2. stanovanjski prostor št. 681-1111-2 solastniški delež 3300/10000 3. nestanovanjski prostor št. 681-1111-3 solastniški delež 230/10000 4. nestanovanjski prostor št. 681-1111-4 solastniški delež 222/10000 Solastniški delež na delih, skupnih zemljiščih – parcela številka 1011/7- stavbišče v izmeri 106,00 m2, dvorišče 328 m2, skupni del 681-1111-5 v izmeri 7,75m2 , sta solastnici v skladu s pogodbami, soglasno določili na: 1. stanovanjski prostor štev. 681-1111-1- solastniški delež 5000/10000 2. stanovanjski prostor štev. 681-1111-2 -solastniški delež 5000/10000

Stran 69 od 83

4. člen Podpisniki tega sporazuma želijo z ustanovitvijo etažne lastnine na objektu z naslovom NASLOV 111, Maribor, identifikacijsko številko 681-1111, pridobiti natančno določene posamezne dele v stavbi – etažne dele, v lastništvo in sicer : 1. STRANKA AAA, NASLOV, EMŠO:

1. del stavbe – stanovanjski prostor št. 681-1111-1, trisobno stanovanje v I. nadstropju stanovanjske stavbe v izmeri 89,11 m2 s pripadajočo kletjo v izmeri 8,57 m2, balkonom v izmeri 5,81 m2, zaprto ložo v izmeri 2,81 m2 ter neklasificiranim prostorom z višino pod 1,6 m v izmeri 11,99 m2, skupna izmera 118,87 m2 3. del stavbe – nestanovanjski prostor št. 681-1111-3 v pritličju stanovanjske stavbe v izmeri 4,38 m2

6. del stavbe – nestanovanjski prostor – garaža št. 5111-1 v izmeri 13,44 m2 2. STRANKA BBB, NASLOV, EMŠO:

2. del stavbe - stanovanjski prostor št. 681-1111-2, dvosobno stanovanje v pritličju stanovanjske stavbe v izmeri 49,41m2 s pripadajočo kletjo v izmeri 13,39 m2, skupna izmera 62,80 m2 4. del stavbe – nestanovanjski prostor št. 681-1111-4 v pritličju stanovanjske stavbe v izmeri 4,24 m2 5. člen Na podlagi tega sporazuma lastniki nepremičnine 1. STRANKA AAA, NASLOV, EMŠO: 2. STRANKA BBB, NASLOV, EMŠO:

medsebojno in drug drugemu dovolita: pri vložku št. 1311 k.o. Pobrežje odpis parcele št. 1011/7 – stavba v izmeri 106,00 m2, dvorišče v izmeri 328 00 m2, in garaža v izmeri 16,00 m2

Stran 70 od 83

in za to nepremičnino otvoritev novega vložka za vpis etažne lastnine v tej katastrski občini, ki je sestavljen iz osnovnega vložka in 6 podvložkov 2) pri osnovnem vložku 2.1 a) vpis zemljiške parcele, ki je skupni del stavbe parc. št. 1011/7 – stavba v izmeri 106,00 m2, dvorišče v izmeri 328,00 m2, garaža v izmeri 16 m2 b) vpis stavbe identifikacijska številka stavbe 681-1111 stavba na naslovu NASLOV 111, Maribor identifikacijska številka stavbe 681-5111 c) vpis drugih skupnih delov stavbe ident. št. 681-1111-5 v izmeri 7,75 m2 2.2. vknjižba lastninske pravice - v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe ident. štev. 681-1111-1 do 5000/10000 - v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe ident. štev. 681-1111-2 do 5000/10000 3. a) vpis naslednjih posameznih delov vsakega v svoj podvložek: - 1. del stavbe – stanovanjski prostor št. 681-1111-1 v izmeri 118,87m2 v podvložek številka ____/1 - 2. del stavbe - stanovanjski prostor št. 681-1111-2 v zmeri 62,80 m2 v podvložek številka ____/2 - 3. del stavbe – nestanovanjski prostor št. 681-1111-3 v izmeri 4,38 m2 v podvložek številka____/3 - 4. del stavbe – nestanovanjski prostor št. 681-1111-4 v izmeri 4,24 m2 v podvložek številka____/4 - 6. del stavbe – nestanovanjski prostor št. 5111-1 v izmeri 13,44 m2 v podvložek številka____/6

Stran 71 od 83

b) vpis skupnih prostor - 5. del stavbe – skupni prostor štev. 681-1111-5 v izmeri 7,75 m2 v podvložek številka _____/5 3.1. pri podvložku, kjer bo vpisan : - 1. del stavbe – stanovanjski prostor štev. 681-1111-1 v izmeri 118,87 m2 se vknjiži lastninska pravica v korist in na ime: STRANKA AAA, NASLOV, EMŠO:

3.2 pri podvložku, kjer bo vpisan: 2. del stavbe – stanovanjski prostor štev. 681-111-2 v izmeri 62,80 m2 se vknjiži lastninska pravica v korist in na ime: STRANKA BBB, NASLOV, EMŠO:

do celote 3.3. pri podvložku, kjer bo vpisan: - 3. del stavbe – stanovanjski prostor štev. 0655-00311-003 v izmeri 4,38 m2 se vknjiži lastninska pravica v korist in na ime: STRANKA AAA, NASLOV, EMŠO:

se vknjiži služnostna pravica prehoda za vsakokratnega lastnika stanovanja št. 2 3. 4. pri podvložku kjer bo vpisan: - 4. del stavbe – skupni prostor štev. 0655-00311-004 v izmeri 4,24 m2 se vknjiži lastninska pravica v korist in na ime: STRANKA BBB, NASLOV, EMŠO:

do celote se vknjiži služnostna pravica prehoda za vsakokratnega lastnika stanovanja št. 1

Stran 72 od 83

3. 5. pri podvložku kjer bo vpisan: 5. del stavbe – skupni prostor štev. 681-1111-5 v izmeri 7,75 m2 se vknjiži lastninska pravica v korist: - v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe ident. št. 681-1111-1 do 5000/10000 - v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe ident. št. 681-1111-2 do 5000/10000 3. 6. pri podvložku kjer bo vpisan: 6. del stavbe – nestanovanjski prostor- garaža št. 681-5111-1 v izmeri 13,44 m2 se vknjiži lastninska pravica v korist: STRANKA AAA, NASLOV, EMŠO:

6. člen Površine in oznake delov stavbe z identifikacijsko številko 681-1111 in naslovom NASLOV 111, Maribor so usklajene s površinami in oznakami v skladu s Sklepom štev. 02111-00211/2009-2 z dne 26.11.2009 in Sklepom GURS št. 0211-00211/2009-2 z dne 06.11.2009 (stavba- garaža) ter Sklepom GURS o evidentiranju zemljišč pod stavbo št. 02111-211/2009-3 z dne 24.11.2009, katere je izdala Geodetska uprava RS, Območna geodetska uprava Maribor. 7. člen Lastniki posameznih delov večstanovanjske stavbe z identifikacijsko številko 681-1111 in naslovom NASLOV 111, Maribor, so udeleženi pri investicijskem in tekočem vzdrževanju skupnih delov, prostorov, objektov in naprav stavbe v skladu z idealnimi solastniškimi deleži določenimi sledeče: - vsakokratni lastnik posameznega dela stavbe ident. štev. 681-1111-1 do 6476/10000 - vsakokratni lastnik posameznega dela stavbe ident. štev. 681-1111-2 do 3522/10000 8. člen

Stran 73 od 83

S podpisom tega sporazuma solastniki dovoljujejo, da se v zemljiški knjigi pri Okrajnem sodišču v Mariboru vpiše etažna lastnina za objekt z identifikacijsko številko 681-1111 in naslovom NASLOV 111, Maribor ter vse druge vknjižbe, določene s tem sporazumom. 9. člen Sporazum je podpisan v treh izvodih od katerih vsak podpisnik prejme svoj izvod. Overjen izvod pa je namenjen potrebam Okrajnega sodišča v Mariboru zaradi vpisa vzpostavitve etažne lastnine. V Mariboru dne: 03.11.2009 AAA BBB

Stran 74 od 83

PREDLOG ZA VZPOSTAVITEV ZEMLJIŠKOKNJIŽNE LISTINE

OKRAJNO SODIŠČE V MARIBORU ZEMLJIŠKOKNJIŽNI PREDLOG

za vknjižbo lastninske pravice, za vzpostavitev zemljikoknjižnih listin pri nepremičnini: stanovanjski prostor z ident. št. 681-1111-2, dvosobno stanovanje v pritličju stanovanjske stavbe v izmeri 49,41 m2 s pripadajočo kletjo v izmeri 13,39 m2, skupna izmera 62,80 m2 nestanovanjski prostor z ident. št. 681-1111-4, v pritličju stanovanjske stavbe v izmeri 4,24 m2 skupni prostor ident. št. 681-1111-5 v izmeri 7,75 m2

vse ležeče na parc. št. 1011/7, vl. št. 1321, k.o. Pobrežje, v stavbah na naslovu NASLOV 111, 2000 Maribor. PREDLAGATELJ : notar iz Maribora, naslov Datum: 16.11.2008 Podpis: PPrr ii llooggee:: Sporazum o ustanovitvi etažne lastnine na stanovanjskem objektu z naslovom NASLOV 111, Maribor z dne 03.11.2009, Sklep GURS št. 02111-00111/2009-2 z dne 06.04.2009, Sklep GURS št. 02111-00111/2009-2 z dne 26.05.2009, Sklep GURS št. 02111-211/2009-3 z dne 24.02.2009, Prodajna pogodba z dne 11.11.1990, Prodajna pogodba z dne 16.11.1991, Prodajna pogodba z dne 22.01.1992, Izjave lastnikov sosednjih nepremičnin (3X), Pooblastilo, sodna taksa plačana v višini 9,00 EUR.

Stran 75 od 83

Predlagatelj zahteva, da sodišče O D L O Č I na podlagi prodajne pogodbe z dne 06.11.1991 in podajne pogodbe z dne 22.11.1992 oziroma vzpostavitve zemljiškoknjižne listine, da se pri nepremičninah: stanovanjski prostor z ident. št. 681-1111-2, dvosobno stanovanje v pritličju stanovanjske stavbe v izmeri 49,41 m2 s pripadajočo kletjo v izmeri 13,39 m2, skupna izmera 62,80 m2 nestanovanjski prostor z ident. št. 681-1111-4, v pritličju stanovanjske stavbe v izmeri 4,24 m2 oboje ležeče na parc. št. 1011/7, vl. št. 1311, k.o. Pobrežje, v stavbah na naslovu NASLOV 111, 2000 Maribor, dovoli vpis lastninske pravice v korist in na ime STRANKA BBB, NASLOV, EMŠO in na podlagi prodajne pogodbe z dne 06.11.1991 in podajne pogodbe z dne 22.111.1992, oziroma vzpostavitve zemljiškoknjižne listine se pri nepremičnini: skupni prostor ident. št. 681-1111-5 v izmeri 7,75 m2 OBRAZLOŽITEV: Na podlagi prodajne pogodbe z dne 11.11.1990, prodajne pogodbe z dne 16.11.1991, prodajne pogodbe z dne 22.11.1992, izjave lstnikov sosednjih nepremičnin (3X), pri nepremičninah:

Stran 76 od 83

stanovanjski prostor z ident. št. 681-1111-2, dvosobno stanovanje v pritličju stanovanjske stavbe v izmeri 49,41 m2 s pripadajočo kletjo v izmeri 13,39 m2, skupna izmera 62,80 m2 nestanovanjski prostor z ident. št. 681-1111-4, v pritličju stanovanjske stavbe v izmeri 4,24 m2 dovoli vzpostavitev zemljiškoknjižne listine v skladu z 234. členom ZZK-1. OBRAZLOŽITEV: Stranki BBB v verigi pogodb manjka prva pogodba, ki se je izgubila oziroma uničila in sicer pogodba med CCC, kot zemljiškoknjižnim lastnikom in GIP GRADIS Ljubljana, kot kupcem ki je takrat kupoval za VINAG Maribor, kot izhaja iz priložene, neoverjene in nepotrjene pogodbe s strani Davčne uprave, ki se s tem predlogom vzpostavlja. Stranka v skladu z 5. odst. 234. čl. ZZK-1 kot verjetno izkazuje, da ima nepremičnino v lastniški posesti, z overjenimi izjavami lastnikov sosednjih nepremičnin.

Stran 77 od 83

SODNA PRAKSA

VSM0020958 odločitve

Opravilna številka:

VSM sodba I Cp 2289/2009

Sodišče: Višje sodišče v Mariboru

Oddelek: Civilni oddelek

Datum seje senata:

03.03.2010

Področje: STVARNO PRAVO

Institut: uporaba ZVEtL – vzpostavitev etažne lastnine – razmerje med ZVEtL in SPZ - solastnina

Zveza: ZVEtL člen 2, 11, 12.

JEDRO: ZVEtL v 2. členu določa, da se v postopku za vzpostavitev etažne lastnine po tem zakonu določbe SPZ o nastanku etažne lastnine uporabljajo, če ZVEtL ne določa drugače. Določila ZVEtL v odnosu do SPZ torej niso subsidiarna. Prav tako ni pravilno stališče sodišča prve stopnje, da uporaba ZVEtL ni mogoča zaradi že obstoječe solastnine na nepremičnini (hiši). V primeru, ko je nepremičnina po podatkih zemljiške knjige v solastnini se na podlagi 11. člena ZVEtL ob vzpostavitvi etažne lastnine na stavbi na posameznih delih, ki po sklepu sodišča o vzpostavitvi etažne lastnine ne pripadajo posameznim pridobiteljem etažne lastnine, ohrani solastninska pravica v korist oseb, ki so bile vpisane v zemljiški knjigi kot solastniki celotne nepremičnine. Sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino tako ni potreben, prav tako pa za vzpostavitev etažne lastnine niso ovira bremena, kot so hipoteka in zemljiški dolg, saj prehod bremen ob vzpostavitvi etažne lastnine natančno določa 12. člen ZVEtL. IZREK: Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se r a z v e l j a v i in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek. OBRAZLOŽITEV: Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog predlagateljice, da se začne postopek vzpostavitve etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe X in se na podlagi verige pogodb na stanovanju GM-2 v mansardi v velikosti 21,90 m2 vknjiži lastninska pravica v korist predlagateljice do celote, zavrnilo.

Stran 78 od 83

Tak sklep s pravočasno pritožbo izpodbija predlagateljica. Uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava s predlogom razveljavitve izpodbijanega sklepa in vrnitve zadeve sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek. Pritožba je utemeljena. Tožnica predlaga vzpostavitev etažne lastnine po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in določanju pripadajočega zemljišča k stavbi - ZVEtL. Sodišče prve stopnje je njen predlog zavrnilo z obrazložitvijo, da se ZVEtL v tem primeru ne more uporabiti, ker na predmetni nepremičnini že obstoji solastnina in je zato potrebno uporabiti določila Stvarnopravnega zakonika – SPZ o nastanku etažne lastnine, za kar mora biti sklenjen sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino. Takšno stališče sodišča prve stopnje je zmotno. ZVEtL ne predstavlja dopolnitve k že predpisanim postopkom za vpis etažne lastnine po SPZ. ZVEtL v 2. členu določa, da se v postopku za vzpostavitev etažne lastnine po tem zakonu določbe SPZ o nastanku etažne lastnine uporabljajo, če ZVEtL ne določa drugače. Določila ZVEtL v odnosu do SPZ torej niso subsidiarna. Prav tako ni pravilno stališče sodišča prve stopnje, da uporaba ZVEtL ni mogoča zaradi že obstoječe solastnine na nepremičnini (hiši). V primeru, ko je nepremičnina po podatkih zemljiške knjige v solastnini se na podlagi 11. člena ZVEtL ob vzpostavitvi etažne lastnine na stavbi na posameznih delih, ki po sklepu sodišča o vzpostavitvi etažne lastnine ne pripadajo posameznim pridobiteljem etažne lastnine, ohrani solastninska pravica v korist oseb, ki so bile vpisane v zemljiški knjigi kot solastniki celotne nepremičnine. Sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino tako ni potreben, prav tako pa za vzpostavitev etažne lastnine niso ovira bremena, kot so hipoteka in zemljiški dolg, saj prehod bremen ob vzpostavitvi etažne lastnine natančno določa 12. člen ZVEtL. Odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi predloga je glede na povedano materialnopravno zmotna, zato je pritožbeno sodišče na podlagi določil 3. točke 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek. V nadaljnjem postopku bo sodišče prve stopnje postopalo skladno z določili ZVEtL in o zadevi ponovno odločilo.

Stran 79 od 83

I. BIBLIOGRAFIJA

A. LITERATURA:

Partljič Tone, Moja ata, socialistični kulak, žalostna komedija o agrarnem, Založba Obzorja Maribor, Maribor 1985. Dr. Janez Kranjc, Rimsko pravo, Zbirka Pravna obzorja, 1. natis, GV Založba, Ljubljana 2008. Dr. Tratnik Matjaž, dr. Vrenčur Renato, Nepremičninsko pravo, I. del, Zemljiškoknjižno pravo, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005. Dr. Keresteš Tomaž, (dr. Rijavec Vesna, dr. Vrenčur Renato, dr. Knez Rajko), Pravna ureditev nepremičnin, 1. natis, GV Založba, Ljubljana 2006. Dr. Bogomir Sajovic, Temelji lastninskopravnih razmerij, ČZ Uradni list RS, tiskarna Tone Tomšič v 1500 izvodih, sine loco, oktober 1990, iz Uradni list SRFJ, št. 6-88/80, z dne 8. februarja 1980 in 36-617/90. Dr. Alojzij Finžgar, Temeljna lastninskopravna razmerja, zakon z uvodnimi pojasnili in komentarjem, Časopisni zavod Uradni list SRS, natisnilo in zvezalo ČGP DELO, Ljubljana 1980.

Dr. Stanislav Leskovic, Zemljiškoknjižna izvedba nacionalizacije, Pravosodni bilten Državnega sekretariata za pravosodno upravo v LRS, Ljubljana 1960. Dmitrovič Nikola, Priročnik o zemljiški knjigi z obrazci, 2. dopolnjena izdaja, samozaložba Nikola Dmitrovič, Ljubljana 1990. Dr. Renato Vrenčur , Uvod v zemljiškoknjižno pravo s praktičnimi primeri in sodno prakso, 1. natis, GV Revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004. Fanin Boris, mentorica dr. Vesna Rijavec, Problemi pri vpisu etažne lastnine v zemljiško knjigo, diplomsko delo št. B. 01/84, Univerza v Mariboru, Pravna Fakulteta, Maribor, julij 2001.

Stran 80 od 83

Dr. Juhart Miha, dr. Berden Andrej, asist. dr. Keresteš Tomaž, dr. Rijavec Vesna, dr. Matjaž Tratnik, Ana Vlahek, asist. dr. Renato Vrenčur), Stvarnopravni zakonik s komentarjem, 1. natis, GV založba d.o.o., Ljubljana 2004. Mag. Kopač Janez, Vladimirov Niko, Kumer Alenka, Štritof – Brus Mojca, mag Prelovšek Andrej, M. Jeglič Tomaž, Šerko Sabina, Urejanje prostora in graditev objektov, Založba Uradni list Republike Slovenije, natisnila Tiskarna Ljubljana d.d., Ljubljana, januar 2003.

Dr. Juhart Miha, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, 1. natis, gospodarski vestnik, Ljubljana, 2000. Prof. dr. Juhart Miha, Stanovanjski zakon (SZ-1), Uvodna pojasnila, 1. natis, GV Založba, Ljubljana 2003. Mag. Janez Kopač, Barbara Starič Strajnar, Stanovanjski zakon (SZ-1), Založba Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2003. Dr. Nina Plavšak, Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Uvodna pojasnila, 1. natis, Ljubljana, GV Založba, Ljubljana 2003, Razlogi za sprejem novega zakona o zemljiški knjigi.

B. ČLANKI

Voglar Matjaž, okrajni sodnik, vodja pravdnega oddelka in podpredsednik sodišča, Okrajno sodišče v Ljubljani, Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi v kontekstu civilnega prava, Pravosodni bilten št. 4/2009, izdajatelj Ministrstvo za pravosodje, Center za izobraževanje v pravosodju, Tiskarna Klar d.o.o., Murska Sobota 2009. Maša Grgurevič Alčin, okrajna sodnica, Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL), Pravosodni bilten št. 4/2009, izdajatelj Ministrstvo za pravosodje, Center za izobraževanje v pravosodju, Tiskarna Klar d.o.o., Murska Sobota 2009.

Stran 81 od 83

C. INTERNETNI VIRI IN LITERATURA

Karl Marx in Friedrich Engels, Komunistični manifest, II.poglavje: Proletarci in komunisti, napisano: od novembra 1847 do januarja 1848; prvič izdano: februar 1848, http://www.marxists.org/slovenian/marx-engels/1840s/manifesto/index.htm.

Čepič, Zdenko: Agrarna reforma in kolonizacija v Sloveniji 1945–1948, Založba Obzorja Maribor, Maribor 1995; Mikola, Milko: Zaplembe premoženja v Sloveniji 1943–1952, Zgodovinski arhiv Celje, Celje 1999; Mikola, Milko: Arhivsko gradivo o medvojnih in povojnih zaplembah premoženja v Sloveniji, Arhivi, letnik XIV, leto 1991, številka 1–2, str. 5; Temna stran meseca, kratka zgodovina totalitarizma v Sloveniji 1945–1990, Nova revija, Ljubljana 1998; Žontar, Jože: Povojni prisilni odvzemi zasebnega premoženja, Arhivi, letnik XII, leto 1990, št. 1–2, str. 5; Žontar, Jože: Bivši "buržuji", to morate obvezno prebrati, sobotna priloga časopisa Delo, Delo, Ljubljana, 7. aprila 1990, http://www.arhiv-ptuj.si/arhivski-fondi/Vodnik_fondi/upravaf/avtonomne-oblasti-a/Okraji-1942-1965-a/q/fond/4074.

Vlada Republike Slovenije, Generalni sekretariat, Predlog zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o zemljiški knjigi (EVA 2010-2011-0040) – predlog za obravnavo, številka: 007-54/2010, datum: 01.06.2010, http://www.mp.gov.si/fileadmin/mp.gov.si/.../PDF/100331_ZZK_1C_ver2.pdf.

Mag. Emilija Bratož, Vesna Rebronja, Dr. Marjana Šijanec Zavrl, univ. dipl. inž. grad., Aleksandra Velkovrh, dipl.inž.gradb., spec. javne uprave, Peter Henčič, Dr. Jana Šelih, Carmen Dobnik, Marija Marinko, Tatjana Vodlan, Metka Pavčič, Dr. Igor Pšunder, Mag. Andrej Kerin, Doc. dr. Janez Reflak, povzeto po priročniku Od projekta do objekta, http://www.gradbenik.eu/index.php?/sl/Zakonodaja/Vzpostavitev-eta%C5%BEne-lastnine.

Stran 82 od 83

D. ZAKONODAJA

Konvencija o odpravi potrebe legalizacije tujih javnih listin z dne 5. oktobra 1961. (Ur. l. FLRJ, Dodatek: št. 10/62). Stanovanjski zakon (SZ), Ur.l. RS, št. 18I/1991-I (19/1991 popr.), Ljubljana 1991. Zakon o denacionalizaciji (ZDen), Ur.l. RS, št. 27I/1991-I, Ljubljana 1991. Zakon o pokojninskem in invalidskem zavarovanju (ZPIZ), Ur.l. RS, št. 12/1992, Ljubljana 1992. Zakon o zadrugah (ZZad), Ur.l. RS, št. 13/1992, Ljubljana 1992. Zakon o lastninskem preoblikovanju podjetij (ZLPP) - Uradni list RS št. 55/92, Ljubljana 1992. Zakon o varstvu okolja (ZVO), Ur.l. RS, št. 32/1993, Ljubljana 1993. Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL), Ur.l. RS, št. 44/1997, Ljubljana 1997. Zakon o zaključku lastninjenja in privatizaciji pravnih oseb v lasti Slovenske razvojne družbe (ZZLPPO), Ur.l. RS, št. 30/1998, Ljubljana 1998. Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), Ur.l. RS, št. 51/1998, Ljubljana 1998. Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS), Ur.l. RS, št. 89/1999, Ljubljana 1999. Stvarnopravni zakonik (SPZ), Ur.l. RS, št. 87/2002, Ljubljana 2002. Zakon o urejanju prostora (ZUreP-1), Ur.l. RS, št. 110/2002 (8/2003 popr.), Ljubljana 2002. Zakon o graditvi objektov (ZGO-1), Ur.l. RS, št. 110/2002, Ljubljana 2002. Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Ur.l. RS, št. 58/2003, Ljubljana 2003.

Stran 83 od 83

Stanovanjski zakon (SZ-1), Ur.l. RS, št. 69/2003, Ljubljana 2003. Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN), Ur.l. RS, št. 47/2006, Ljubljana 2006.

Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2), Ur.l. RS, št. 117/2006, Ljubljana 2006. Zakon o notariatu (ZN-UPB3) Ur.l. RS, št. 2/2007, Ljubljana 2007. Zakon o izvršbi in zavarovanju (uradno prečiščeno besedilo) (ZIZ-UPB4), Ur.l. RS, št. 3/2007, Ljubljana 2007. Zakon o prostorskem načrtovanju (ZPNačrt), Ur.l. RS, št. 33/2007, Ljubljana 2007. Obligacijski zakonik (OZ-UPB1) Ur.l. RS, št. 97/2007, Ljubljana 2007. Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL), Ur.l. RS, št. 45/2008, Ljubljana 2008.