universitas gadjah mada, 2016 | diunduh dari...
TRANSCRIPT
102
BAB V
KESIMPULAN, KETERBATASAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan
Penelitian ini dilakukan untuk menganalisis perkiraan nilai ganti kerugian
pada proses pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di
Kampung Warung Jengkol, RW.13, Kelurahan Pegangsaan Dua, Kecamatan
Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta. Dari hasil penelitian dan
analisis yang dilakukan dapat disimpulkan sebagai berikut.
1. Perhitungan nilai ganti kerugian pada pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum di Kampung Warung Jengkol, RW.13, Kelurahan
Pegangsaan Dua, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, Provinsi DKI
Jakarta, meliputi nilai ganti kerugian fisik yang terdiri dari nilai ganti kerugian
untuk tanah, bangunan, tanaman dan benda yang berkaitan dengan tanah; serta
nilai ganti kerugian non fisik yang meliputi biaya transaksi yang terdiri dari
biaya pemindahan dan biaya pajak terkait, kerugian akibat terhentinya usaha,
serta penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah
(premium).
2. Analisis perhitungan perkiraan nilai ganti kerugian tanah menggunakan
pendekatan data pasar (market data approach) dengan metode grid data pasar
(market data grid) dengan terlebih dahulu mengelompokkan bidang-bidang
tanah yang terkena rencana pengadaan tanah berdasarkan kondisi fisik tanah
terutama lokasi, luasan, peruntukkan dan/atau penggunaan tanah
ANALISIS PERHITUNGAN NILAI GANTI KERUGIAN MENGGUNAKAN STANDAR PENILAIANINDONESIA 306 PADAPENGADAAN TANAH PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM (Studi pada PembebasanTanah Kampung WarungJengkol, RW.13, Kelurahan Pegangsaan Dua, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, ProvinsiDKI Jakarta)TAUFAN S NUSANTARAUniversitas Gadjah Mada, 2016 | Diunduh dari http://etd.repository.ugm.ac.id/
103
Tabel 5.1 Kelompok Bidang Tanah yang Terkena Pengadaan Tanah
Zona Keterangan Jumlah
Bidang
Nilai Ganti
Kerugian (Rp/m2)
Zona 1
memiliki lebar jalan akses kurang lebih 1 meter dan
berada di Kampung Warung Jengkol, RW.13 Kelurahan
Pegangsaan Dua, Kecamatan Kelapa Gading, Kota
Jakarta Utara, Provinsi DKI Jakarta
20 3.688.000,00
3. Analisis perhitungan perkiraan nilai ganti kerugian untuk bangunan
menggunakan pendekatan biaya (cost approach), dengan menghitung biaya
pengganti baru dari bangunan tersebut menggunakan metode unit terpasang.
Terlebih dahulu dikelompokkan bangunan sesuai dengan kualitas bangunannya.
Tabel 5.2 Biaya Pengganti Baru Bangunan per Kelompok Kualitas Bangunan
Kualitas Bangunan Biaya Pengganti baru (Rp/m2)
Permanen 3 3.964.000.00
Permanen 4 3.881.000,00
Permanen 5 2.605.000,00
Semi Permanen 1.971.000,00
4. Analisis perhitungan perkiraan nilai ganti kerugian untuk benda lain yang
berkaitan dengan tanah atau sarana pelengkap
Tabel 5.3 Nilai Ganti Kerugian Sarana Pelengkap
Sarana Pelengkap Dasar Perhitungan Nilai Ganti Kerugian (Rp)
Beton Bertulang/Deucker Biaya Pengganti Baru 863.000,89/ m3
Kanopi Biaya Pengganti Baru 365.000,00/ m2
Kolam Ikan Biaya Pengganti Baru 124.974,74/ m2
Pagar Batu Biaya Pengganti Baru 856.176,08/ m
Pagar Besi Biaya Pengganti Baru 748.217,00/ m
Pagar Besi Batu Biaya Pengganti Baru 1.587.069,08/ m
Pagar BRC Biaya Pengganti Baru 913.050,10/ m
Halaman Floor Biaya Pengganti Baru 83.943,00/ m2
Septictank Biaya Pengganti Baru 6.122.003,41/ Unit
Pasang Listrik1300 Watt Biaya Pengganti Baru 936,92/ Watt
Halaman/Teras Biaya Pengganti Baru 171.583,00/ m2
Awning Payung Biaya Pengganti Baru 650.000,00/ m2
Tangga Batu Biaya Pengganti Baru 124.974,74/ m2
Lampu Taman Biaya Pengganti Baru 270.000,00/ Unit
Bak Sampah Biaya Pengganti Baru 91.730,22/ m2
Jetpump Biaya Pengganti Baru 7.633.770,00/ Unit
Pompa Sanyo Biaya Pengganti Baru 3.722.090,00/ Unit
Polygate Biaya Pengganti Baru 841.151,00/ m2
Halaman/Teras Atas Biaya Pengganti Baru 171.583,00/ m2
Dack Beton Biaya Pengganti Baru 863.000,89/ m3
Tiang Pilar Biaya Pengganti Baru 2.471.262,52/ m3
Pagar Kawat Biaya Pengganti Baru 273.355,00/ m
Counblock Biaya Pengganti Baru 149.835,27/ m2
ANALISIS PERHITUNGAN NILAI GANTI KERUGIAN MENGGUNAKAN STANDAR PENILAIANINDONESIA 306 PADAPENGADAAN TANAH PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM (Studi pada PembebasanTanah Kampung WarungJengkol, RW.13, Kelurahan Pegangsaan Dua, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, ProvinsiDKI Jakarta)TAUFAN S NUSANTARAUniversitas Gadjah Mada, 2016 | Diunduh dari http://etd.repository.ugm.ac.id/
104
Tabel 5.3 Lanjutan
Sarana Pelengkap Dasar Perhitungan Nilai Ganti Kerugian (Rp)
Saluran Air Biaya Pengganti Baru 229.471,50/ m
Pondasi Biaya Pengganti Baru 1.012.427,00/ m3
Pek. Batu Kayu Biaya Pengganti Baru 411.704,00/ m
Buis Beton Biaya Pengganti Baru 131.256,31/ m
Sumur Resapan Biaya Pengganti Baru 585.163,96/ Unit
Pagar Kayu Biaya Pengganti Baru 411.704,00/ m
Halaman Aspal Biaya Pengganti Baru 506.656,00/ m2
Rolling Door Biaya Pengganti Baru 506.656,00/ m2
Water Torn Biaya Pengganti Baru 750.000,00/ Unit
Jembatan Besi Biaya Pengganti Baru 1.779.753,37/ Unit
Tangga Besi Biaya Pengganti Baru 1.250.000,00/ m2
PAM Biaya Pengganti Baru 961.500,00/ Unit
Relief Biaya Pengganti Baru 1.200.000,00/ m2
Tangga Kayu Biaya Pengganti Baru 2.850.000,00/ m
Telepon Biaya Pengganti Baru 300.000/ Unit
Pagar Seng Biaya Pengganti Baru 799.096,00
5. Hasil analisis perhitungan untuk kerugian lain yang dapat dinilai atau kerugian
non fisik adalah seperti Tabel 5.5.
Tabel 5.5 Analisa Perhitungan Kerugian Non Fisik
Kerugian Non Fisisk Nilai Ganti Kerugian
1. Biaya Transaksi
a. Biaya Pemindahan Terhadap Zona 1,
b. Biaya Pajak Terkait
0,57% dari nilai pasar % dari nilai
pasar tanah
6,00% dari nilai pasar tanah
2. Kerugian karena terhentinya usaha Tidak ada, karena seluruh bidang
yang terkena pembebasan adalah
rumah tinggal
3. Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak (premium):
a. Tanah untuk rumah tinggal, usaha atau sumber
pendapatan keluarga
b. Tanah yang tidak dimanfaatkan
30% dari nilai pasar tanah Tidak ada
penggantian
6. Perkiraan nilai ganti kerugian yang akan diterima oleh pemilik tanah adalah
merupakan penjumlahan dari nilai ganti kerugian fisik dan nilai ganti kerugian
non fisik seperti ditunjukkan pada Lampiran 5.
ANALISIS PERHITUNGAN NILAI GANTI KERUGIAN MENGGUNAKAN STANDAR PENILAIANINDONESIA 306 PADAPENGADAAN TANAH PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM (Studi pada PembebasanTanah Kampung WarungJengkol, RW.13, Kelurahan Pegangsaan Dua, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, ProvinsiDKI Jakarta)TAUFAN S NUSANTARAUniversitas Gadjah Mada, 2016 | Diunduh dari http://etd.repository.ugm.ac.id/
105
5.2 Keterbatasan
1. Disadari bahwa Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 beserta peraturan di
bawahnya masih relatif baru dan belum banyak digunakan sehingga sulit untuk
mendapatkan hasil penelitian yang dapat digunakan sebagai dasar analisis dalam
menentukan perkiraan nilai ganti kerugian.
2. Belum ada peraturan perundang-undangan ataupun peraturan daerah tentang
ketentuan besarnya nilai ganti kerugian non fisik sehingga perhitungan masih
didasarkan pada opini atau pendapat dari penulis berdasarkan perbandingan
dengan negara-negara lain.
3. Adanya keterbatasan memperoleh data jual beli atau penawaran properti di
sekitar lokasi, sehingga disadari kurang mewakili seluruh area penelitian.
5.3 Saran-saran
Dari hasil penelitian ini saran-saran yang dapat disampaikan adalah sebagai
berikut.
1. Perlu adanya sosialisasi terhadap peraturan perundang-undangan mengenai
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum kepada
masyarakat terutama yang akan terkena pengadaan tanah maupun pemerintah
atau instansi yang memerlukan tanah karena kententuan yang ada telah
memenuhi bahkan menghormati hak-hak warga sebagai pemilik tanah.
2. Perlu dilakukan penelitian lebih lanjut terkait dengan proses penilaian tanah,
khususnya mengenai tatacara penyesuaian (adjustment) terhadap faktor-faktor
yang mempengaruhi nilai dalam proses perhitungan dengan menggunakan data
pasar.
ANALISIS PERHITUNGAN NILAI GANTI KERUGIAN MENGGUNAKAN STANDAR PENILAIANINDONESIA 306 PADAPENGADAAN TANAH PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM (Studi pada PembebasanTanah Kampung WarungJengkol, RW.13, Kelurahan Pegangsaan Dua, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, ProvinsiDKI Jakarta)TAUFAN S NUSANTARAUniversitas Gadjah Mada, 2016 | Diunduh dari http://etd.repository.ugm.ac.id/
106
3. Perlu penelitian lebih lanjut terutama mengenai besarnya ganti kerugian non
fisik atau premium yang akan diberikan kepada masyarakat yang dapat
digunakan oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah dalam menetapkan
peraturannya.
ANALISIS PERHITUNGAN NILAI GANTI KERUGIAN MENGGUNAKAN STANDAR PENILAIANINDONESIA 306 PADAPENGADAAN TANAH PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM (Studi pada PembebasanTanah Kampung WarungJengkol, RW.13, Kelurahan Pegangsaan Dua, Kecamatan Kelapa Gading, Kota Jakarta Utara, ProvinsiDKI Jakarta)TAUFAN S NUSANTARAUniversitas Gadjah Mada, 2016 | Diunduh dari http://etd.repository.ugm.ac.id/