UNIVERSIDAD DE BELGRANOUNIVERSIDAD DE BELGRANOFacultad de Arquitectura y UrbanismoFacultad de Arquitectura y Urbanismo

Dirección, Organización y Conducción de Obra

Arq. Fernando Verdaguer

HABILITACIÓN PROFESIONAL I HABILITACIÓN PROFESIONAL I BB

Funciones, roles y relaciones Funciones, roles y relaciones contractualescontractuales

Las funciones que participan en la construcción de una obra son siempre las mismas: en ocasiones pueden concentrarse o superponerse pero más frecuentemente tienden a fragmentarse y a recaer en distintos agentes.

Los tres roles clásicos:

1) comitente o propietario,

2) profesional proyectista y director de obra y

3) empresa constructora, a medida que las obras crecen en envergadura y complejidad tienden a subdividirse y fragmentarse, al mismo tiempo que van apareciendo nuevos roles.

ResponsabilidadesResponsabilidades

La actividad del arquitecto como proyectista y director de obra afecta no sólo a los intereses de su comitente sino también la seguridad, la calidad de vida y los bienes de los futuros usuarios del edificio, de los vecinos linderos y de la comunidad en general.

Son varios los organismos que de una u otra forma reglamentan el ejercicio profesional requiriendo el cumplimiento de normas y procedimientos y ejerciendo controles sobre la actividad del arquitecto y sobre su resultado final: la obra.

Construcción de la ObraConstrucción de la Obra

La construcción de una obra, cualquiera sea su envergadura o complejidad, requiere la intervención de un agente, el constructor, que la materialice ejerciendo la conducción de los trabajos y asumiendo las responsabilidades técnicas, civiles y penales por la construcción de toda la obra.

Cuando el comitente que encarga la obra requiere un control de los trabajos para que la obra se ajuste fielmente a la documentación de proyecto, encomienda a un profesional tales controles y éste asume el rol de Director de Obra.

El constructor será responsable por la ejecución de la obra y por lo tanto de su conducción para materializar el proyecto que forma parte de su contrato. El DO será responsable del control de dichos trabajos con el objeto de evitar desviaciones de la documentación de proyecto.

Dirección de la Obra: Tareas Dirección de la Obra: Tareas TécnicasTécnicas

Las tareas de la DO se han dividido en dos grupos: tareas técnicas y tareas para la gestión de los contratos de construcción, con el objeto de: a) facilitar el ordenamiento y la exposición de los temas y b) facilitar la separación y asignación de tareas en el caso de obras con actuación simultánea de una DO y una Gerencia de Construcciones.

“Se entiende por Dirección de Obra, la función que el profesional desempeña controlando la fiel interpretación de los planos y de la documentación técnica que forma parte del proyecto, y la revisión y extensión de los certificados correspondientes a pagos de la obra en ejecución, inclusive el ajuste final de los mismos” (Art. 47 del Arancel)

Roles en la ObraRoles en la Obra

En toda obra participan distintos agentes con roles que deben estar claramente diferenciados.A los cuatro indispensables:Propietario,Proyectista,Director de obra yConstructor,se pueden sumar otros roles y actividades que no siempre están claramente definidos o son correctamente interpretados y que, junto con los mencionados, se definen a continuación.

Definiciones Definiciones (1)(1)

Cliente: persona o entidad que solicita al arquitecto un servicio profesional.Comitente: persona física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de construcción para sí o parasu posterior enajenación, entrega o cesión a terceros, bajo cualquier título, y ostenta la titularidad de un derecho que le faculta a construir sobre el terreno.Contratista: es el agente que asume contractualmente ante el comitente el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción alproyecto y a los términos del contrato de construcción, mediante el pago de un precio pactado.

Definiciones Definiciones (2)(2)

Contratista Principal: es el contratista que en obras por contratos separados, tiene a su cargo parte de los trabajos a ejecutar en la obra, usualmente las obras generales, vigilancia y ayuda de gremios. El documento “Contrato de construcción por ajuste alzado con Contratista Principal” establece asimismo que el Contratista Principal adquiere la condición de constructor y asume las responsabilidades por el proceso de construcción de la totalidad de la obra.

Contratista Unico o Empresa Constructora: es el contratista que tiene a su cargo la totalidad de los trabajos a ejecutar en la obra y asume la totalidad de las responsabilidades consiguientes.

Contratista Complementario: es el contratista que, en obras por contratos separados, tiene a su cargo parte de los trabajos a ejecutar en la obra y recibe prestaciones de ayuda de gremios por parte del Contratista Principal.

Definiciones Definiciones (3)(3)

Dirección de Obra - Definición del art. 47 del Arancel: se entiende por dirección de obra la función que el profesional desempeña controlando la fiel interpretación de los planos y de la documentación técnica que forma parte del proyecto, y la revisión y extensión de los certificados correspondientes a pagos de la obra en ejecución, inclusive el ajuste final de los mismos.

Dirección de Obra - Doctrina del CPAU

Dirección de Obra - Definición según los pliegos de condiciones de contratación del CPAU: la DO es

la encargada de supervisar y controlar periódicamente la ejecución de los trabajos, verificar su correspondencia

con la documentación contractual y el cumplimiento de las obligaciones del Contratista.

Definiciones Definiciones (4)(4)

Ejecutor de Obra: en obras a realizar por administración o por contratos separados, en las que ningún contratista asume las responsabilidades como constructor, el comitente asuma el rol de empresario constructor y debe encomendar las obligaciones y responsabilidades técnicas de la construcción a un profesional habilitado, quien actuará como ejecutor de obra.

Empresa constructora: Contratista Único.

Gerente de Construcciones: profesional que brinda servicios de Gerencia de Construcciones.

Definiciones Definiciones (5)(5)

Gerente de Proyecto(*): profesional que brinda servicios que pueden extenderse desde las evaluaciones preliminares hasta la terminación de la obra. Los servicios pueden incluir: asesoramiento para la elección del terreno, redacción del programa de necesidades, estudios de marketing, asesoramiento para la elección del proyectista y de los especialistas para la ejecución del proyecto, estudios inmobiliarios, de marketing y de mercado, programación de costos e inversiones, administración de recursos económico-financieros, asesoramiento legal, etc. A estos servicios se pueden añadir la ejecución del proyecto de la obra, la actuación como Dirección de Obra y/o como Gerencia de Construcciones.

* Proyecto es utilizado en su significado más amplio, que abarca al proyecto arquitectónico y se extiende a todo el emprendimiento.

Definiciones Definiciones (6)(6)

Inspección o Inspectores de Obra: profesional o técnico, o varios de ellos, destacados por el comitente en la obra para desempeñar ciertas tareas específicas como controles de materiales, de personal, medición de trabajos, seguimiento del plan de trabajo, etc. La inspección no puede dar órdenes en la obra. La DO no es responsable por los errores u omisiones de la Inspección.

Jefe de Obra de la Dirección de Obra: es un representante de la DO con atribuciones extendidas, de acuerdo con lo dispuesto en la orden de servicio mediante la cual la DO comunica su designación. La DO es la única responsable por los errores u omisiones en que pueda incurrir su Jefe de Obra.

Proveedor: persona o empresa que suministra materiales o equipos.

Definiciones Definiciones (7)(7)

Proyectista: profesional o profesionales autores de la documentación de proyecto utilizada para la contratación y ejecución de la obra.

Representantes de la DO: son auxiliares de la DO designados por ésta para actuar en su nombre y a su cargo. La DO es la única responsable por los errores u omisiones en que pueden incurrir sus representantes.

Representante Técnico: es el profesional que asume la responsabilidad que implica una construcción, una instalación o la provisión de equipos y/o materiales para construcciones. Sus funciones son: preparar los planes de trabajo; supervisar asiduamente la marcha de los mismos; responsabilizarse por los planos, cálculos, planillas, etc., de estructuras, instalaciones, etc.; preparar toda la documentación técnica necesaria.

Definiciones Definiciones (8)(8)

Sobrestante: es un colaborador de la DO con atribuciones limitadas y sus tareas se limitan usualmente a controles de rutina, control de ingresos y egresos de materiales, controles de personal, mediciones, etc. Su retribución es un gasto especial que de acuerdo con el art. 60 del Arancel debe pagar el comitente en forma adicional a los honorarios de la DO. La DO es la única responsable por los errores u omisiones en que puedan incurrir los sobrestantes.

Subcontratista: es la persona o empresa a quien el Contratista encomienda la ejecución de parte de los trabajos contratados. Los derechos, obligaciones y responsabilidades que surjan de contratos, órdenes de compra u otros instrumentos entre el Contratista y sus subcontratistas no alteran en modo alguno el vínculo jurídico establecido entre el Comitente y el Contratista.

Aspectos Éticos Aspectos Éticos (1)(1)

El arquitecto debe ajustar su actividad a las disposiciones del Código de Ética. Se extractan a continuación las disposiciones más relevantes del Código de Ética relacionadas con la actividad del arquitecto como DO.

No ejecutar actos reñidos con la buena técnica, aún cuando pudiere ser en cumplimiento de órdenes de autoridades, mandantes o comitentes (2.1.1.2).

Oponerse como profesional y en carácter de consejero del cliente, comitente o mandante, a las incorrecciones de éste en cuanto atañe a las tareas profesionales que aquel tenga a su cargo, renunciando a la continuación de ellas si no puede impedir que se lleven a cabo (2.1.1.10).

No aceptar en su propio beneficio, comisiones, descuentos, bonificaciones y demás análogas, ofrecidas por proveedores de materiales, artefactos o estructuras, por contratistas y/o por otras personas directamente interesadas en la ejecución de los trabajos que el profesional proyecte o dirija (2.3.1.2).

Aspectos Éticos Aspectos Éticos (2)(2)

No asumir en una misma obra las funciones de director al mismo tiempo que las de contratista total o parcial (2.3.1.3).

Advertir al cliente los errores en que éste pudiera incurrir relacionados con los trabajos que el profesional proyecte, dirija o conduzca, como así también subsanar los que él mismo pudiera haber cometido y responder civilmente por daños y perjuicios conforme la legislación vigente (2.3.1.5).

Dedicar toda su aptitud y atender con la mayor diligencia y probidad los asuntos de su cliente (2.3.1.7).

El profesional que dirige el cumplimiento de contratos entre su cliente y terceras personas es ante todo asesor y guardián de los intereses de su cliente, pero estas funciones no significan que le es lícito actuar con parcialidad en perjuicio de terceros (2.5.1).

Aspectos Formales Aspectos Formales (1)(1)

Siempre resulta conveniente que el arquitecto efectúe sus comunicaciones al comitente por escrito y que intente que éste formule sus pedidos de igual manera.También se recomienda:

a) la redacción y archivo de minutas con información escueta de las reuniones mantenidas, incluyendo fecha, puntos tratados, puntos acordados, etc., y remitir copias al comitente,

b) remitir informes periódicos sobre la marcha de los trabajos junto con fotografías de su avance y copia de las órdenes de servicio.

Aspectos Formales Aspectos Formales (2)(2)

El comitente a su vez, debe cumplir las obligaciones dispuestas en el contrato con el arquitecto y las que surgen de sus contratos con los contratistas.Se extractan a continuación las que figuran en los modelos de contratos editados por el Consejo: no solicitar ni ordenar tareas sin la intervención del arquitecto,

por lo que todo pedido al personal de su estudio o de la obra, así como a contratistas, capataces o proveedores, debe ser dado únicamente por intermedio del arquitecto.

no efectuar pagos a contratistas ni proveedores sin la debida certificación de la DO.

no producir ni permitir modificaciones, agregados o supresiones a la obra durante su ejecución o antes de la obtención de las aprobaciones o certificados finales de la misma, sin la previa autorización de la DO.

Dirección de la Obra: Tareas Dirección de la Obra: Tareas TécnicasTécnicas

Doctrina del CPAU: el servicio profesional de dirección de obra tiene por objeto:

que la obra se construya en concordancia con los planos y especificaciones de la documentación contractual.

que la obra se construya de acuerdo con los precios, plazos y restantes disposiciones contractuales.

asesorar a los contratistas a efectos de aclarar y/o complementar la documentación contractual.

asesorar al comitente en el caso de introducción de modificaciones del contrato.

asesorar al comitente a los efectos de las recepciones provisoria y definitiva de obra.

Tareas técnicas Tareas técnicas (1)(1)

Controlar la actividad de los contratistas con respecto a: la concordancia entre los trabajos en ejecución y los que

figuran en la documentación contractual. la medición de los trabajos previo a su liquidación. las pruebas y ensayos requeridos por la documentación

contractual; evaluación de sus resultados. la puesta en marcha de las instalaciones.

Aprobar la concordancia con la documentación contractual de: los planos de detalle y de taller confeccionados por los

contratistas. los materiales propuestos por los contratistas, especificados

bajo la condición “similar o equivalente”. las muestras y tramos de muestras de componentes o partes de

la obra.

Tareas técnicas Tareas técnicas (2)(2)

Confeccionar y entregar a los contratistas: aclaraciones gráficas o escritas que a criterio de la DO sean

necesarias para la interpretación complementación de la documentación contractual.

listados con fallas o defectos detectados en inspecciones de rutina. listados con fallas o defectos detectados en la inspección previa a la

recepción provisoria. listados con fallas o defectos detectados en inspecciones

efectuadas durante el lapso de garantía. Emitir órdenes de servicio para: aclarar y/o complementar aspectos de la documentación

contractual. demoler y reejecutar trabajos que exhiban diferencias con la

documentación contractual. reparar o demoler y reejecutar trabajos con fallas o defectos

aparentes. instrumentar toda otra acción de la Dirección de Obra.

Tareas técnicas Tareas técnicas (3)(3)

Advertir al contratista en caso de observar fallas o incumplimientos en materias que son de su exclusiva responsabilidad, como por ejemplo: replanteos. existencia de fallas o defectos aparentes en muros linderos. adopción y mantenimiento de medidas de seguridad e higiene

del trabajo, protecciones y defensas. procedimientos y técnicas constructivas. construcciones provisorias de obrador, cerco y cartel de obra. ubicación o guarda de materiales acopiados en obra. limpieza en obra y obrador. vigilancia.

Higiene y seguridad en obraHigiene y seguridad en obra

En toda obra es obligatoria la participación de un profesional responsable en higiene y seguridad. En los pliegos de condiciones de los contratos de construcción editados por el Consejo para obras a construir por un Contratista Único o por un Contratista Principal, ellos son responsables de la contratación de este profesional. Nada obsta para que este servicio profesional sea contratado directamente por el propietario, tendencia que se manifiesta en obras de cierta envergadura.El profesional confecciona y suscribe un programa único de seguridad que también debe ser suscripto por el Director de Obra y un profesional de la ART. Posteriormente pueden concurrir a la obra profesionales inspectores de la ART, de la Unión Obrera de la Construcción y de la dependencia “Relaciones Laborales” del GCBA.Las precauciones de higiene y seguridad a adoptar están dispuestas en los reglamentos técnicos, códigos de construcción, ordenanzas y demás instrumentos oficiales, como las leyes 19.587 de Higiene y Seguridad en el Trabajo y 24.557 sobre Riesgos del Trabajo, sus decretos reglamentarios y resoluciones concordantes.

Control de materialesControl de materiales

La DO o sus representantes deben ejercer controles adecuados sobre los materiales que intervienen en la ejecución de los trabajos, ya sean provistos por el contratista o suministrados por el comitente.

Los controles pueden pertenecer a algunos de los tipos que se comentan a continuación:

Control de correspondencia entre el material suministrado y el material especificado

Control de la cantidad de materiales que ingresan a obra

Control de la cantidad de materiales que intervienen en la ejecución de los trabajos

Control de rendimientos

Control de mano de obraControl de mano de obra

La conducción y control del personal es de competencia exclusiva del contratista. No obstante la DO o sus representantes en ciertos casos deben controlar la calidad y cantidad del personal.

La DO debe exigir a los contratistas la ocupación de personal competente en sus respectivas especialidades y, ejerciendo la facultad otorgada por los pliegos de condiciones, debe ordenar el retiro de obra de cualquier operario que a su juicio fuere incompetente, negligente, trabaje insatisfactoriamente o resulte indisciplinado.

Control de los trabajosControl de los trabajos

A los efectos de controlar los trabajos ejecutados, la DO o sus representantes deben: comprobar la concordancia entre los trabajos ejecutados y los

proyectados. La DO no es responsable por incumplimientos del contratista en la ejecución de los trabajos. Si el trabajo presenta fallas o defectos aparentes, ya sea por deficiencias del material o de la mano de obra empleados, la DO tiene la obligación y la autoridad para rechazarlo, ordenar su demolición y su nueva ejecución, sin que esto implique derecho del contratista a reclamo alguno. La DO tiene asimismo la facultad para ordenar la corrección de trabajos que a su exclusivo criterio puedan ser corregidos sin ser demolidos.

ejercer controles periódicos sobre la cantidad de los trabajos ejecutados en el caso de contratos por ajuste alzado o unidad de medida. Estos controles, generalmente mensuales, son la base para las liquidaciones del contratista y para la emisión de los certificados por la DO.

Planos conforme a obraPlanos conforme a obra

Es conveniente que el comitente cuente con las aprobaciones, certificados y/o permisos finales que otorgan las distintas dependencias municipales y las empresas prestatarias de servicios con jurisdicción sobre la obra. También es conveniente que el comitente cuente con planos conforme a obra del edificio y de sus instalaciones.

Los contratistas que ejecutan sus trabajos son los más indicados para la confección de estas documentaciones y para efectuar las tramitaciones y aprobaciones que sean necesarias. Para instrumentar estos procedimientos, los pliegos de condiciones deben incluir disposiciones con las obligaciones de cada contratista con respecto a estas documentaciones

Gestión del Contrato de Gestión del Contrato de Construcción Construcción (1)(1)

Asesorar al comitente para la aprobación de garantías y seguros. para la aprobación de modificaciones, adicionales y economías. para el otorgamiento de prórrogas a los plazos contractuales del

contratista. para la aplicación de sanciones al contratista. para aclarar sus consultas y proporcionarle informes periódicos.

Intervenir para el registro del contratista como “Constructor” en el

expediente municipal. en las actas de iniciación de los trabajos y de replanteo. en las actas de recepción provisoria y definitiva.

Revisar las liquidaciones del contratista, incluyendo la liquidación final.

Gestión del Contrato de Gestión del Contrato de Construcción Construcción (2)(2)

Emitir órdenes de servicio y responder las notas de pedido del

contratista. los certificados de obra, incluyendo el certificado final.

Efectuar el seguimiento y control de las obligaciones del contratista con respecto a: el plan de avance de los trabajos. los montos certificados en relación con los previstos en el plan

de certificación. las tramitaciones y aprobaciones “finales” a su cargo. la entrega al comitente de planos conforme a obra, manuales,

folletos y garantías a su cargo.

Plan de Trabajos e InversiónPlan de Trabajos e Inversión

Diagrama cronológico indicativo de la consecución lógica de las distintas tareas de una obra

Indica el momento del comienzo y el término de cada trabajo

Gantt o Diagrama de barras

Lista de Trabajos: lo más ordenada y discriminada posible

Tiempo de ejecución: se deberá elegir la unidad de tiempo (mes, semana o día)