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Unidad 11Contratos

Unit 11Real Estate Contracts

Preparación de Contratos

• A los agentes inmobiliarios se les permite ayudar a los compradores y a los vendedores en la preparación de cuatro tipos de contratos

– Listing Contract (Acuerdo de venta)– Buyer Brokerage Agreement (Acuerdo con el comprador)– Option Contract (Contrato de Opción)– Sales Contract (Contrato de compra venta)

Preparation of Contracts

Definición de Contrato

• Acuerdo entre dos o más partes para hacer o no hacer ciertas cosas, respaldado con contraprestación suficiente

Definition of a Contract

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Estatuto sobre fraudes

• Exige que ciertos contratos sean escritos y firmados por las partes, para ser válidos

• Contratos de compra y venta• Contratos con opción• Instrumentos hipotecarios y Escrituras• Contratos de alquiler de más de un año• Contratos de venta de más de un año

Statute of Frauds

• Los acuerdos verbales no son ilícitos pero pueden ser no ejecutables

• Es posible que un contrato inmobiliario verbal sea válido

• Se ha creado un contrato verbal, el comprador ha pagado parte del precio de compra y ha tomado posesión o ha hecho mejoras

Statute of FraudsEstatuto sobre fraudes

Estatuto de Limitaciones

• Establece el período de tiempo durante el cual un contrato es exigible–Contratos escritos 5 años–Contratos verbales (palabra) 4 años

Statute of Limitations

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Contratos Nulos y Anulables

• Nulo – No cumple con todos los elementos exigidos en un

contrato válido y por lo tanto, no tiene efecto legal• Anulable

– Contrato en el que una parte puede hacer que el contrato sea anulado

Void and Voidable Contracts

Contratos no Ejecutables

• Un contrato que no se puede comprobar y no será reconocido por un tribunal (no demandable)

• Razones posibles:• Incumplimiento del estatuto de fraudes• Excede el plazo del estatuto de limitaciones

Unenforceable Contracts

Elementos esenciales en cualquier tipo de contrato

• Capacidad contractual (capacidad jurídica para contratar)– Anulable por el menor

• Oferta y aceptación - aprobación mutua– “Consenso”– Mutuo acuerdo entre oferente y destinatario– La oferta puede ser oral, pero la aceptación debe ser por escrito

• Legalidad del objeto– Si es ilegal, seria un contrato nulo – void

• Consideración– Valor medido en términos monetarios o– Si es un obsequio (amor y afección)

Essentials of a Contract

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Tipos de Contratos

–Formal vs. Informal• Formal Escrito (históricamente era bajo sello)• Informal Oral (contrato de palabra)

–Bilateral vs. Unilateral• Bilateral Obliga a ambas partes a cumplir• Unilateral Sólo obliga a una de las partes

–Expreso vs. Implícito • Expreso Todas las condiciones se han comunicado

y hay consenso• Implícito No se ha expresado, pero puede ser

razonablemente implícito

–Ejecutorio vs. Ejecutado • Ejecutorio Contrato en proceso de ejecución• Ejecutado Contrato que se ha ejecutado

Tipos de Contratos

Negociación del Contrato

• Oferta– Oferente– Destinatario de la oferta

• Contraoferta– Altera las condiciones de la oferta original– Elimina la oferta original y sustituye la nueva oferta

Contract Negotiation

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Terminación de una Oferta

• Contraoferta• Aceptación• Rechazo• Retiro por parte del oferente• Lapso de tiempo• Destrucción de la propiedad• Muerte• Incapacidad (Locura)

Terminación de un Contrato

• Realización o Cumplimiento• Mutuo acuerdo o Rescisión mutua• Imposibilidad de cumplimiento• Ley (si va contra la ley)• Bancarrota• Rompimiento o Quebrantamiento (Breach)• Lapso de tiempo

Remedios en Caso de Incumplimiento• Specific performance – Cumplimiento de obligaciones

– El tribunal le ordena a la parte quebrantadora que cumpla lo estipulado en el contrato

• Compensatory damages - Compensación punitiva – Daños y perjuicios sin liquidar– Demanda civil por indemnización por daños y perjuicios monetarios debido

al quebrantamiento

• Liquidated damage – Liquidación de indemnización– Si el comprador incumple, el vendedor puede retener los depósitos como

liquidación de indemnización– La cantidad queda establecida en el contratro

• Rescission on breach - Rescisión– Cancelación del contrato– Las partes quedan en su posición inicial

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Assignment vs Novation

• Assignment (cesión), ocurre cuando una de las partes le traspasa los derechos y obligaciones a otra persona, pero no se desliga de las obligaciones

• La novación, ocurre cuando una de las partes originales es sustituida con otra nueva

• La novación requiere el consentimiento de todas las partes (antiguas y nuevas)

• En este caso quien transfiere los derechos se desliga de las obligaciones

Contratos de Intermediación

• Los contratos de intermediación pueden ser escritos, verbales o implícitos

• Los contratos escritos de representación en venta mobiliaria deben incluir– Fecha de vencimiento definida– Identificación del inmueble– Precios y condiciones contractuales– Tarifa o comisión– Firma del propietario

• Copia para el vendedor en 24 horas• Se prohíbe la cláusula de renovación automática

Listing Contracts

Listing agreement vs Power of attorney

• Un Listing agreement– El corredor NO tiene autoridad para firmar un contrato en

nombre del comprador o el vendedor con este documento

• Un Poder– Le da a otra persona el derecho legal para

firmar en nombre de la persona que ejecutó el poder, debe estar firmado y registrado en la corte

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Condiciones Creadas por el Contrato de Intermediación

• Conseguir un comprador– El corredor debe conseguir un comprador que esté

listo, dispuesto y pueda comprar conforme a las condiciones del contrato de venta u otras condiciones que el vendedor acepte

• Efectuar una venta– El corredor debe conseguir un comprador que esté

preparado y dispuesto a comprar conforme a las condiciones del contrato de venta u otras condiciones que el vendedor acepte

Conditions Created by Listing Contracts

Remuneración del corredor

• Para que le paguen, el corredor debe• Tener una licencia actual y activa• Estar empleado mediante un contrato de

representación en venta inmobiliaria o con un corredor de compradores

• Ser la causa originadora

Broker’s Compensation

Tipos de listings• Open Listing - Contrato no exclusivo

– —Uno o más corredores; la comisión la recibe el corredor que venda el inmueble, generalmente es un contrato unilateral

• Exclusive-agenc y listing - Intermediación exclusiva de la agencia —un corredor; la comisión la recibe el corredor representante si el propietario no la vende directamente, generalmente es un contrato bilateral

• Exclusive-right-of -s ales -listin g - Acuerdo de derecho exclusivo de venta

– —un corredor; la comisión la recibe el corredor representante sin que importe quién consigue el comprador, generalmente es un contrato bilateral

• Net Listing - Acuerdo Neto de Venta – Puede ser una representación abierta, representación exclusiva o

derecho de venta exclusivo– El corredor capta las ganancias que excedan el neto del vendedor

Types of Listings

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Acuerdo con el Comprador

• Partes y condiciones del acuerdo• Características de la propiedad deseada• Obligaciones del corredor• Obligaciones del comprador• Remuneración• Relación de corretaje autorizada

Buyer Brokerage Agreements

Contratos con Opción

• No es un contrato de renta con opción de compra• Es un contrato unilateral

– El vendedor de la “optionor” (propietario) tiene obligaciones– El beneficiario de la “optionee” (comprador potencial) tiene

solo el derecho a comprar• Precio de venta, descripción legal y se entrega una

cantidad sustancial de dinero• Las opciones son asignables a menos que se especifique

lo contrario• Si un licenciado es el “optionee”, debe informar su rol de

licenciado

Option Contracts

Contratos de Compra y Venta

• Es un Contrato bilateral• Nombres del Vendedor y comprador• Por escrito y firmado - (Estatuto de fraudes)• Descripción legal y la Contraprestación de valor• Precio de compra• Asignabilidad• Fecha de Validez de la oferta• Condiciones de financiación o efectivo• Tipo de escritura, evidencia del título limpio• Gastos y prorrateos• Propiedad personal a dejar• Fecha, hora y lugar del cierre• Fecha de posesión del inmueble

Sale and Purchase Contracts

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Divulgación de Gas Radón

• La divulgación de radón se requiere en los contratos de venta y alquiler– Folleto explicativo sobre el gas radón– No se requiere pruebas para la venta o

alquiler

Radon Gas Disclosure

Pintura con Plomo

• Ley de reducción de peligros en la pintura con contenido de plomo (legislación federal)

• Es relevante para las viviendas anteriores a 1978• Casas construidas antes de 1978

– Los vendedores/caseros deben divulgar la presencia de toda pintura que contenga plomo

– El contrato debe incluir la divulgación sobre la pintura con plomo

– Los compradores y los inquilinos deben recibir el folleto de la EPA

– Los vendedores deben permitir que los compradores hagan una inspección dentro de 10 días (la inspección no es requerida)

Lead-Based Paint

Folleto Sobre Eficiencia Energética

• Ley de calificación de eficiencia energética estructural– Antes de firmar un contrato, los compradores reciben

un folleto informativo indicando que el comprador puede obtener la calificación de eficiencia energética

– Creó un sistema de calificación de eficiencia energética uniforme para todo el estado

Energy Efficiency Brochure

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Divulgación sobre la Asociación de Propietarios

• El inmueble está sujeto a la obligatoriedad de la asociación de propietarios

• Darles a los compradores la divulgación sobre la asociación, los cobros, los acuerdos restrictivos y los gravámenes

• Derecho de rescisión de 3 días

– No se puede rescindir

– Termina en el cierre

Homeowners’ Association Disclosure

Divulgación de violación del código de construcción

• El vendedor debe revelar– La existencia y la naturaleza del quebrantamiento– Copia de lo alegado, aviso, etc.– El comprador es responsable del cumplimiento de los

códigos

• El vendedor le debe enviar el nombre y la dirección del comprador al organismo ejecutor de códigos dentro de 5 días

Building Code Violation Disclosure

Divulgación del Impuesto a la Propiedad

• Divulgación resumida de los impuestos de acuerdo al valor, antes o en el momento de la ejecución del contrato de venta

• Los compradores no deben confiar en el monto de los impuestos prediales del vendedor como indicación del monto que deberán pagar en el año posterior a la compra del inmueble

Property Tax Disclosure

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Divulgación de Defectos Materiales

• Los vendedores de inmuebles residenciales deben divulgar los defectos materiales

• La provisión “AS IS” comprando así “como está” no elimina el deber de divulgación

• Johnson v Davis 1985– Decisión del Tribunal Supremo de Florida

Material Defects Disclosure

Propiedades estigmatizadas (Stigmatized property)

• Desde Julio 2003, No es obligación del licenciado divulgar si la propiedad fue el sitio de un homicidio, suicidio o muerte.

• Tampoco es obligatorio informar si el dueño o alguna persona viviendo en la propiedad fue diagnosticada con HIV o Sida.

contrato de venta a plazos

• El pago se realiza en plazos periódicos.

• El comprador tiene la posesión de la propiedad pero el titulo queda en manos del vendedor, generalmente hasta el pago total de la propiedad.

Installment sale contract

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Consideraciones acerca de los contratos de real estate

• Listado Múltiple– Servicio entre corredores– Convenio para cooperar en las ventas y compartir la

comisión

• Procuring Cause (Causa próxima)– Los actos que realiza un licenciado para realizar una

venta y le dan derecho al cobro de una compensación

– En algunos casos, un dueño de una propiedad puede ser obligado a pagar mas de una comisión.

Consideraciones Éticas

• La Asociación nacional de Realtors (NAR) adopto un código de ética en 1913– Negocios justos con clientes– Con los otros licenciados– Con el publico en general

Telephone Consumer Protection Act (TCPA)La prospección telefónica o “cold calling”

• Es una llamada telefónica realizada con el objetivo de alentar la compra o inversión en propiedades o servicios

• Hacer llamadas telefónicas para obtener los listados o compradores es promoción telefónica

• Regulado por la ley estatal y federal– Horarios de llamadas restringidos

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Reglamento de Promoción Telefónica

Ley de la Florida

• Registro para evitar llamadas de promoción• Se aplica a través del Dpto. de Agricultura y

Servicios al Consumidor• Multa de 10.000 dólares• Excepción para la venta de propietarios (La Ley

Federal reemplaza a la ley estatal)

Ley Federal• Registro nacional para evitar llamadas de

promoción• Multa de $11,000• Sin excepción para FSBOs (debe comprobar

registro)• La lista de Florida se agregó al registro nacional

Reglamento de Promoción Telefónica

Excepciones en el Registro Nacional para evitar Llamadas de Promoción

• Al representar a un comprador potencial puede llamar a un vendedor FSBO, siempre que el comprador este interesado en la propiedad

• Puede ponerse en contacto con personas con las que tenía una relación comercial establecida por hasta 18 meses

• Puede ponerse en contacto con un cliente durante tres meses después de una consulta o solicitud comercial

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Promociones por Fax• Los anuncios de fax no solicitados están prohibidos• Requisitos para enviar publicidad por fax

1. Debe existir relación comercial establecida2. Número de fax voluntariamente recibido3. Debe indicar claramente procedimientos de exclusión

voluntaria en el futuro4. Cumplir con las solicitudes de exclusión dentro de 30

días