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TURISMO RESIDENCIAL

Nuevos estilos de vida: de turistas a residentes

TURISMO RESIDENCIALNUEVOS ESTILOS DE VIDA: DE TURISTAS A RESIDENTES

TOMÁS MAZÓN (ED.)

PUBLICACIONS DE LA UNIVERSITAT D’ALACANT

Publicacions de la Universitat d’Alacant03690 Sant Vicent del Raspeig

[email protected]://publicaciones.ua.es

Telèfon: 965903480

© Tomás Mazón (Ed.), 2018© de esta edición: Universidad de Alicante

ISBN: 978-84-1302-011-2Depósito legal: A 519-2018

Diseño de cubierta: candela inkComposición: Página Maestra (Miguel Ángel Sánchez Hernández)

Impresión y encuadernación: Prodigitalk

www.une.es

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ÍNDICE

Conferencia inaugural. Turismo residencial: retos identitarios e imaginarios espaciales ............................................................................ 17 Daniel Hiernaux-Nicolas

De turistas a residentes: los inmigrantes no laborales en las Islas Baleares ................................................................................................... 31 Pere A. Salvà Tomàs

De turistas a residentes. Los inmigrantes no laborables ....................... 45 Ann Elisabeth Laksfoss Cardozo

Ajijic, Jalisco ¿turistas residenciales o residentes? Un análisis desde los derechos de propiedad, costos de transacción y los bienes comunes 51 Lucía González Torreros, José Luis Santana Medina y Rosalba Castañeda Castro

Los efectos de la implantación de áreas comerciales en espacios turísticos residenciales de expansión informal. El caso del centro comercial la zenia boulevard de Orihuela Costa ................................... 71 Eduardo-Gabriel Rodríguez Carmona

Retos actuales del comercio tradicional de Torrevieja ......................... 95 Nathalie de Souza Bello

Una aproximación al turismo residencial en Cartagena: opinión y valoraciones ............................................................................................ 105 María Dolores Escudero Vera

El cuidado en las comunidades de ancianos extranjeros residentes: otra faceta del turismo residencial de salud .................................................. 129 Eva María Gabaldón Bravo

La salud como producto turístico: Importancia de la alimentación en la mejora de la salud y la calidad de vida en el turismo residencial ......... 135 Isabel Sospedra López

Influencia del turismo y de las actividades de ocio en la promoción del envejecimiento activo y saludable .......................................................... 139 Manuel Fernández-Alcántara

Estrategias de comunicación de los destinos, ¿dónde está la originalidad? ........................................................................................... 147 Inmaculada Mengual Bernal

Residential tourism as a undetected phenomenon: examples of impacts on public governance and on the environment ...................................... 159 Tullio Romita

Smart technology and residential roots tourism ..................................... 175 Antonella Perri

Evolución y desarrollo del turismo residencial británico en la Provincia de Málaga y Costa del Sol (Málaga, España) ........................................ 187 José Jesús Delgado Peña y Juan Francisco Sortino Barrionuevo

De turistas a residentes. Relaciones y percepciones de los extranjeros europeos en las áreas rurales del interior de Mallorca de 1996 a 2008 199 Joan Miralles Plantalamor

For a cartographic representation of residential tourism: the case of Calabria ................................................................................................... 215 Manuela De Ruggiero, Tullio Romita y Francesca Salvo

Residential tourism and “experiential practice”. Smart land use and tourists needs .......................................................................................... 233 Lucia Groe

Prodetur y el capital inmobiliario en el nordeste: Bahia, Pernambuco, Rio Grande del Norte y Ceará ................................................................ 243 Marilia Natacha de Freitas Silva y Eustogio Wanderley Correa Dantas

Breves consideraciones sobre la influencia del modelo turístico español en Brasil .................................................................................................. 263 Maria Aparecida Pontes da Fonseca, Ramón García Marín, Michael Janoschka y Daniel Moreno Muñoz

Fenómeno de segunda residencia y actividad turística en Brasil: la realidad del Seridó Potiguar ................................................................... 275 Marcelo Taveira

Análisis del espacio turístico y demanda de servicios de la ciudad de machala –provincia de El Oro– Ecuador ............................................... 287 Jessica Ivonne Lalangui Ramirez y Denisse Jannett Valle Morocho

El Paisaje Rural en las normativas de Planificación Territorial: Una mirada desde la cultura y sociedad de la Comuna Zuleta en Ecuador .. 301 Paulina Guerrero Miranda

Una primera aproximación al impacto de la plataforma Airbnb en la localización del alojamiento de larga duración en la ciudad de Benidorm ............................................................................................... 317 Armando Ortuño Padilla, Vicente Iborra Pallarés, Salvador Serrano Salazar y José Fernández Sáez

Construcción, turismo y necesidad de vivienda en el litoral de Andalucía ................................................................................................ 333 Estrella Cruz Mazo y Alfonso Fernández Tabales

¡Ciutat Vella no está en venta! Los planes turísticos barceloneses y su implicación social ................................................................................... 355 Miriam-Hermi Zaar y Maria Aparecida Pontes da Fonseca

Nuevos desafíos en la gestión de destinos turísticos. Seguridad y turismo: el papel de la Guardia Civil ..................................................... 375 Francisco Poyato Sevillano

Internacionalización turística y migratoria en el litoral de Rio Grande do Norte/ Brasil y las implicaciones en la producción de nuevos territorios y territorialidades ................................................................... 385 Salete Gonçalves

El turismo residencial en el litoral de Alicante. Su influencia en el urbanismo y en la tipología de los jardines unifamiliares ..................... 403 Álvaro Francisco Morote Seguido, María Hernández Hernández y Rubén Camilo Lois González

Residential tourism and municipal land use planning in Portugal ........ 423 José António Oliveira, Zoran Roca y Maria de Nazaré Roca

La infraestructura verde como ordenación de los espacios turísticos ... 441 María Amparo Ortí Lucas

Cities, tourism and slowness .................................................................. 451 Giovanni Tocci

Cambios territoriales y procesos de difusión del residencialismo extranjero en la Marina Baixa (Pais Valencià) ....................................... 467 Àngels Doménech García y José Fernando Vera Rebollo

Mega-proyectos turísticos y procesos de expulsión en Bahía de Banderas, Nayarit. Alternativas de gestión participativa ....................... 481 Verónica Livier Díaz Núñez, Andrés de Jesús Martínez Rodríguez y Juan Carlos González Jiménez

How low cost carriers enable the development of residential tourism. The reality of French market in the Algarve ......................................... 505 Cláudia Ribeiro de Almeida

Una aproximación a los efectos económicos y sociales en el sector educativo de los residentes extranjeros. El caso de Alicante ................ 517 Covadonga Ordóñez García

UNA PRIMERA APROXIMACIÓN AL IMPACTO DE LA PLATAFORMA AIRBNB EN LA LOCALIZACIÓN DEL ALOJAMIENTO DE LARGA DURACIÓN EN LA

CIUDAD DE BENIDORM

Armando Ortuño Padilla; Vicente Iborra PallarésDepartamento de Ingeniería Civil, Universidad de Alicante

Salvador Serrano SalazarOOTRO Estudio

José Fernández SáezUnitat de Suport a la Recerca Terres de l’Ebre, Institut Universitari d’Investigació en Atenció

Primària (IDIAP) Jordi Gol

resumeN

En los últimos años, el crecimiento de las denominadas plataformas online de economía colaborativa o plataformas P2P ha sido espectacular en todos los ámbitos a nivel mundial. El caso del sector del alojamiento turístico no es una excepción. Estas plataformas, y en especial la web Airbnb, está alterando las condiciones de los mercados turísticos, modificando los períodos de oferta y demanda, ampliando los destinos casi a cualquier localización posible y modificando las redes y sistemas de contratación de los servicios. Estas altera-ciones en el mercado de viviendas de uso turístico están afectando al modelo tradicional de alquiler basado en la larga estancia, acarreando cambios en su oferta, precio y localización.

La importancia del sector turístico para la ciudad de Benidorm queda fuera de toda duda y sus especiales condiciones la diferencian de cualquier otro emplazamiento turístico nacional. Esta condición impide la extrapolación de datos procedentes de otras localizaciones y justifica la realización de un análisis “ex profeso” de las cuestiones anteriormente enunciadas. Los resul-tados a presentar en este estudio corresponden a las primeras conclusiones de una investigación que trata de analizar el impacto de la plataforma Airbnb en

A. Ortuño Padilla, V. Iborra Pallarés, S. Serrano Salazar y J. Fernández Sáez318

Figura 1. documeNto origiNal del plaN de eNsaNche de BeNidorm eN la década de los ciNcueNta del siglo xx

el alojamiento de largo plazo (para lo que se utilizará la plataforma idealista.com) en la ciudad de Benidorm. Su interés radica en conocer el fenómeno de competencia entre estas dos modalidades de alojamientos dada la enorme plantilla de empleados en el sector turístico en Benidorm demandantes de alquileres de largo plazo.

En los resultados obtenidos se mostrará la geolocalización tanto de las viviendas de uso turístico como de largo plazo existentes en Benidorm. Este estudio a escala urbana posibilitará establecer patrones de localización de los diferentes modelos estudiados, lo que permitirá la adopción de políticas públicas relacionadas con el sector del turístico.

Palabras clave: turismo, alquiler, Airbnb, idealista, Benidorm, geolocali-zación.

1. iNtroduccióN. BeNidorm y el feNómeNo de las vivieNdas de uso turístico Basado eN la ecoNomía colaBorativa

La ciudad de Benidorm se encuentra en la provincia de Alicante, en el sureste de España, con una población de 66.831 personas en 2017 (Instituto Nacio-nal de Estadística, 2018a) y cuya actividad más importante es, sin duda, el turismo.

La “nueva ciudad” de Benidorm nació a finales de los años cincuenta en el siglo xx gracias al plan de ensanche (fig. 1) desarrollado para ampliar la

Una primera aproximación al impacto de la plataforma Airbnb en la localización ... 319

ciudad histórica. Este tipo de crecimientos urbanos fue típico en las ciudades españolas a lo largo de ese período, pero, en este caso el plan de ensanche era especial, dado que fue concebido para la actividad turística.

El tejido urbano del ensanche se ha mantenido con apenas transformacio-nes a lo largo de su vida de medio siglo. Está compuesto por dos ejes perpen-diculares principales (la Avenida de Europa y la Avenida del Mediterráneo) desde donde se desarrolló el resto del ensanche siguiendo una forma de cua-drícula. Los edificios dentro de las parcelas son exentos y han evolucionado desde su concepción: desde viviendas unifamiliares con jardín y baja densi-dad, a los “edificios tranvía” llamados así por su forma, hasta los rascacielos que dominan el horizonte actual de Benidorm y se han convertido en el icono de la ciudad (fig. 2). En cuanto a los usos pormenorizados en el interior de las parcelas privadas se encuentran todo tipo de actividades, comerciales, lúdicas o de servicios.

Figura 2. vistas actuales de los rascacielos de BeNidorm

Como se ha avanzado, hoy día, Benidorm alcanza una gran intensidad turística como demuestra el hecho de que mantuvo una ocupación media hotelera en 2017 de un 78% de sus aproximadamente 40.000 plazas, que se transformaron en cerca de 12 millones de pernoctaciones, tan solo por detrás de Madrid y Barcelona en el ámbito peninsular y sin contar otras pernocta-ciones en apartamentos turísticos, campings, segundas residencias, etc. En términos de empleo, y continuando con los datos referidos estrictamente a la planta hotelera, superó las 5.200 personas en 2017 (Instituto Nacional de Estadística, 2018b).

Precisamente, esa elevada actividad turística y número de trabajadores correspondiente, se relaciona con el objetivo de este artículo en el sentido de analizar si las viviendas de uso turístico están generando suficientes ingresos


para desplazar a los alquileres de la larga duración, lo que reduciría la oferta, incrementando sus precios y dificultando el acceso a la gran plantilla laboral que demanda la ciudad para el conjunto de la actividad turística: alojamiento, parques temáticos, restauración, comercio, agencias de viaje, etc.

En este contexto, la irrupción del fenómeno de los alojamientos turísticos aparece como un nuevo factor a tener en cuenta. La modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) mediante la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, entre otras cosas, supuso la exclusión del ámbito de regulación de la LAU de un determinado tipo de arrendamiento. En concreto, la exclusión se regula con la introducción de una nueva letra e) dentro del artículo 5, que dispone que “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Como consecuencia de este cambio, el alquiler de viviendas que cumpla todos los requisitos del artículo 5. e), queda regulado a través de la normativa turística, competencia que pertenece, en exclusiva, a las Comunidades Autó-nomas. Esto a su vez ha coincidido con el despegue de la llamada economía colaborativa y la aparición de plataformas tecnológicas (Airbnb, Homeaway, etc.) que facilitan el arrendamiento de viviendas de particulares o empresas.

En el documento, Una Agenda Europea para la Economía Colabora-tiva, de 2016, la Comisión Europea define la economía colaborativa como “aquellos modelos de negocio en los que se facilitan actividades mediante plataformas colaborativas que crean un mercado abierto para el uso temporal de mercancías o servicios ofrecidos a menudo por particulares. La economía colaborativa implica a tres categorías de agentes: I) prestadores de servicios que comparten activos, recursos, tiempo y/o competencias “pueden ser parti-culares que ofrecen servicios de manera ocasional («pares») o prestadores de servicios que actúen a título profesional («prestadores de servicios profesio-nales»); II) usuarios de dichos servicios; y III) intermediarios que “a través de una plataforma en línea” conectan a los prestadores con los usuarios y facilitan las transacciones entre ellos («plataformas colaborativas»). Por lo general, las transacciones de la economía colaborativa no implican un cambio de propiedad y pueden realizarse con o sin ánimo de lucro”.

A su vez, el crecimiento incesante del número de turistas en España du-rante los últimos años está provocando debate social sobre cuál debería ser el modelo de gestión turística, centrándose buena parte de ese debate en los impactos y regulación de los arrendamientos de estas viviendas usos turísticas ofertadas a través de plataformas tecnológicas. Este artículo analiza dos de los impactos producidos por la irrupción de este nuevo modelo en la ciudad


de Benidorm: la alteración del mercado de alquiler y la concentración en determinadas zonas urbanas de viviendas destinadas a alojamientos turísticos.

La alteración del mercado de alquiler aparecerá por la entrada en compe-tencia de dos modelos: por un lado, el arrendamiento de vivienda (de larga duración) y por otro el uso como alojamiento turístico (de corta estancia). Para la realización del estudio se han tomado los datos existentes en sendas plata-formas on-line representativas de cada uno de los modelos, Airbnb, en el caso de los alojamientos turísticos, e idealista, en el caso de los arrendamientos de larga duración. En el primer caso, se trata de datos sobre alojamientos ocu-pados, mientras que en el segundo se han tomado datos de la oferta existente en los períodos estudiados con lo que los precios aportados pueden incluir un cierto sesgo al alza respecto del precio real del mercado de alquiler. Asimis-mo, se debe indicar que se han contabilizado únicamente aquellos alojamien-tos susceptibles de entrar en competencia por un mismo mercado: aquellos que están disponibles para su ocupación durante todo el año, sin restricciones de días “bloqueados” por los propietarios. En este sentido, la aplicación web Airbnb ofrece a los propietarios la posibilidad de bloquear determinados días para destinar el alojamiento a su uso privativo, extrayendo el alojamiento de la oferta de alquiler durante unas fechas determinadas. También puede ocurrir que los propietarios oferten en ambos portales una misma vivienda.

En definitiva, el artículo trata de avanzar en la respuesta a dos cuestiones principales:

Los ingresos de los alojamientos en Benidorm, en uno u otro modelo, siendo ésta una razón decisiva para decidir sobre cómo ofertarlos.

Detección de la existencia de zonas en las que se concentren los alo-jamientos ofertados a través de uno u otro modelo, señalando la apari-ción de lo que podríamos denominar como “zonas Airbnb”.

En el caso español, apenas se ha realizado algún estudio que trate estimar estos impactos, caso del trabajo de Segú (2018), en el que afirma que Airbnb es responsable de un incremento del 4% de las rentas de alquileres en Bar-celona, si bien el modelo urbano y turístico de esta capital se encuentra muy alejado del correspondiente a una ciudad especializada en un turismo de “sol y playa” de tamaño medio como Benidorm. En lo que se refiere al estudio de la geolocalización de los alojamientos turísticos y la detección de áreas con predominio de este modelo frente a otros, como puede ser el hotelero, se en-cuentra el estudio realizado sobre la localización de los alojamientos ofertados a través Airbnb, también en Barcelona (Gutiérrez et al. 2017), en el que se indica que la distribución espacial estos alojamientos se distribuyen de una manera más homogénea por el tejido urbano, en las áreas de atracción turísti-ca, frente a los establecimientos hoteleros que se concentran en determinados ejes y ámbitos específicos.


Por último, cabe puntualizar que el estudio se ha realizado en el ámbito urbano de Benidorm, entendiendo como tal el término municipal de Benidorm y la Cala de Finestrat (perteneciente a las localidades de Finestrat y Villajoyo-sa), dado que se trata de un continuo urbano con características análogas en cuanto a su focalización hacia el sector turístico.

2. metodología. extraccióN de datos de las plataformas oN-liNe y geolocalizacióN de los mismos

Para llevar a cabo la comparación entre las viviendas ofertadas en ambas pla-taformas, se han empleado dos tablas de datos provenientes de éstas.

La primera tabla de datos ha sido obtenida mediante el servicio que ofrece la empresa AirDNA1, y corresponde con los ingresos generados por viviendas disponibles en la web de Airbnb, complementándose con otros campos rele-vantes como el tipo de inmueble o el número de habitaciones disponibles. De esta primera tabla, además de las viviendas que presentan días bloqueados, se han descartado las viviendas con la etiqueta de “inactiva”, ya que éstas no han sido ofertadas en el periodo estudiado y, por tanto, no tienen la capacidad de generar ingresos. Por tanto, la muestra analizada corresponde con la oferta total de viviendas disponibles en Airbnb que pueden competir con los alquile-res de larga estancia durante el período temporal que más adelante se detalla.

La segunda tabla de datos ha sido obtenida mediante el empleo de una aplicación de creación propia programada en lenguaje Python, la cual accede a la API de idealista2 y descarga los datos de viviendas ofertadas en alquiler dentro del ámbito seleccionado. Según la información de búsqueda en la API facilitada por idealista, no es posible extraer los datos históricos de viviendas ofertadas en su página web, por lo que se ha procedido a generar una base de datos histórica recogiendo los datos mes a mes. Esta operación de descarga de datos se ha efectuado una vez concluido cada mes, obteniendo una fotografía de cómo queda la oferta de alquiler de vivienda del último día del mes. La muestra analizada corresponde, por tanto, con la oferta total de viviendas en alquiler en idealista durante los meses estudiados. La API no sólo devuelve el precio del alquiler mensual de cada vivienda, sino que proporciona otros datos relevantes como la superficie en metros cuadrados de la vivienda, el número de habitaciones o el tipo de inmueble.

El periodo recogido en la muestra de Airbnb corresponde a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2017, mientras que la muestra de idealista se remite a los mismos meses del actual año 2018. En ambas tablas, todas

1 Los datos de AirDNA han sido facilitados por cortesía de FEDEA (Fundación de Estudios de Economía Aplicada).

2 Las claves de acceso a la API han sido facilitadas por cortesía de idealista.


las viviendas constan de un dato de ubicación definido por sus coordenadas geográficas (lat, long). No obstante, estas coordenadas no son del todo pre-cisas en algunos casos, puesto que tanto Airbnb como idealista permiten a los propietarios georreferenciar sus viviendas en un ámbito aproximado por motivos de privacidad, adoptando así una posición inexacta dentro de un margen. Esto explica que algunas de las viviendas presentes en las muestras trabajadas aparezcan geolocalizadas en lugares inverosímiles como el mar. La base cartográfica empleada en las visualizaciones ha sido obtenida de la Sede Electrónica del Catastro.

Si bien desde la API idealista se han podido extraer los valores de super-ficie de cada vivienda, en la tabla de datos de Airbnb no figura este campo, por lo que se ha empleado el número de habitaciones como dato que permite equiparar viviendas de distinto tamaño. De esta manera, se pueden comparar en las cartografías los ingresos de las viviendas de ambas plataformas me-diante el indicador de ingresos por habitación. Para visualizar estos valores, se ha representado un círculo centrado en las coordenadas de cada vivienda, con un tamaño en función del ingreso por habitación de cada vivienda y un color según la plataforma a la que pertenezca (rojo para Airbnb, amarillo para idealista).

3. resultados

Antes de exponer los resultados, merece la pena resaltar que el porcentaje de viviendas con días no bloqueados en Airbnb alcanza el 59%, lo que se tradu-ce en que alrededor de unas 725 viviendas/mes sin días bloqueados estarían compitiendo con los alquileres de largo plazo.

En primer lugar, se analizan los datos referentes al número de viviendas ofertadas en Idealista junto con su precio de alquiler y el número de aloja-mientos temporales ocupados en Airbnb junto con los ingresos obtenidos en éstos. En las siguientes tablas (fig. 3) se muestran los resultados obtenidos tras el análisis de los datos estudiados:


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En los meses de julio y agosto, la cantidad de viviendas disponibles crece sensiblemente tanto en idealista como en Airbnb, observándose en el primero de ellos una oferta en agosto un 21% mayor que la existente en mayo, y en el segundo un aumento de ocupación del 27% en ese mismo periodo. Con estos resultados se aprecia que las ofertas de alojamiento presentes en ambos portales se ven afectados por los ciclos turísticos y que, la oferta de idealista, es decir, de largo plazo (que puede dar respuesta a la demanda de ocupados en el sector servicios) no se vería, en principio, reducida en los meses de mayor demanda turística, julio y agosto.

En cuanto a la tipología de los alojamientos disponibles, las viviendas ocupadas mediante Airbnb y ofertadas mediante idealista se han clasificado en función del número de habitaciones del que disponen, dado que esta es una de las principales características buscadas por los usuarios de las plataformas. Como resultado, se ha obtenido que el tipo de vivienda más abundante tanto en Airbnb como en idealista contiene 1 ó 2 habitaciones y, en menor medida, 3 habitaciones (fig. 4).

Figura 4. porceNtaje de cada tipo de vivieNda soBre el total

A continuación, se analizan los ingresos de los alojamientos, una de las principales razones a la hora de que los propietarios prioricen un modelo de alquiler frente a otro.


En el mes de julio, los ingresos de las viviendas Airbnb duplica a las de idealista, mientras que en agosto la triplica. Así, se observa cómo los ingresos por habitación en Airbnb en los meses de julio y agosto alcanzan valores de 998€ y 1.347€ respectivamente frente a los 435€ y 430€ obtenidos de idealis-ta. De esta manera, si bien el propietario de una vivienda ofertada en idealista obtendría unos ingresos medios por habitación durante los meses estudiados de 444€, los ingresos medios por habitación de vivienda ocupada y ofertada a través de Airbnb durante esos meses ascienden a 819€. Por tanto, los ingre-sos por habitación durante los meses estudiados de Airbnb es más de un 80% superior que la correspondiente a idealista (fig. 5).

Figura 5. iNgresos de las vivieNdas por el Número de haBitacioNes

A continuación, se recogen los resultados obtenidos tras el análisis de la geolocalización de las ofertas de alquiler publicadas en idealista y de los alojamientos ocupados y ofertados en Airbnb (fig. 6).


Figura 6a. uBicacióN de las muestras. mes de mayo (2017 para airBNB, 2018 para idealista)

Figura 6b. uBicacióN de las muestras. mes de juNio (2017 para airBNB, 2018 para idealista)


Figura 6c. uBicacióN de las muestras. mes de julio (2017 para airBNB, 2018 para idealista)

Figura 6d. uBicacióN de las muestras. mes de agosto (2017 para airBNB, 2018 para idealista)

Respecto a la ubicación se aprecia una distribución de los alojamientos disponibles en ambos portales web aparentemente homogénea a lo largo de toda la trama urbana, si bien se pueden llegar a identificar algunas localizacio-nes en las que se detecta una mayor concentración de muestras destinadas a alojamientos turísticos. Estas localizaciones son las que podríamos denominar “zonas Airbnb”:


Cala de Finestrat y zona Oeste de la playa de Poniente, esta última con tipologías edificatorias de vivienda plurifamiliar de pequeña escala con buenas vistas sobre la bahía de Benidorm.

El ámbito del golf Las Rejas, de reciente desarrollo. El ámbito del golf Badia, de análogas características que el anterior. Área del casco histórico y de crecimiento alrededor del eje que lo co-

nectaba con la estación del tren de la Marina (C/ Tomás Ortuño). Zona Este del Ensanche, conocida popularmente como “zona guiri” y

Ricón de Loix.En la fase actual de la investigación no se pueden concluir las razones

derivadas de la concentración de este tipo de alojamientos alrededor de las áreas indicadas, si bien se pueden adelantar algunas circunstancias que pueden arrojar pistas al respecto, como la concentración de locales de ocio orientados al turista extranjero en la zona Este del ensanche o el reciente desarrollo de los campos de golf, y los desarrollos urbanos anexos, en un contexto temporal próximo a la irrupción de las plataformas de economía colaborativa. Se insiste en que, para obtener conclusiones fiables a este respecto se deben incluir cues-tiones como tipologías edificatorias, proximidad a servicios, dotaciones, pun-tos de transporte público, etc. que formarán parte de futuras investigaciones.

Por contraposición, en las cartografías mostradas anteriormente aparecen ámbitos en los que se localizan un número relativamente bajo de alojamientos turísticos ofertados a través de Airbnb. Entre ellos, se encuentran:

Zona al Norte de la Avenida Alfonso Puchades (al Norte del ensanche), popularmente conocida como la zona de los “Playmon”.

Zona centro-Oeste del Ensanche, alrededor de los ejes Av. del Medite-rráneo y Av. de Europa, conocida como la zona de los “Coblanca”.

De la misma manera, en esta fase de la investigación no se pueden ade-lantar razones concluyentes respecto de la escasez relativa de ofertas de alo-jamientos a través de Airbnb en estos ámbitos, si bien algunos de ellos se han identificado como áreas en las que tradicionalmente reside población endógena.

4. coNclusioNes

Respecto de la oferta e ingresos de los alojamientos ofertados por los portales web estudiados en la ciudad de Benidorm se pueden extraer las siguientes conclusiones:

Los ingresos de las viviendas ocupadas mediante Airbnb en los meses estudiados muestran una clara estacionalidad aumentando los ingresos por habitación de 286€ en el mes de mayo a 1.347€ en el mes de agosto.

En cuanto a las viviendas ofertadas en alquiler en idealista se observan dos cuestiones. En primer lugar, que la oferta se mantiene constante e


incluso aumenta en los meses de verano. En segundo, que el precio por habitación también se mantiene estable a lo largo del periodo estudiado, produciéndose variaciones mínimas en este parámetro. Por tanto, de acuerdo a estos resultados, a priori, no parece que se esté reduciendo la oferta de alquileres de largo plazo y esté aumentado su precio como consecuencia de la competencia del incremento de la oferta de vivien-das de uso turístico. De este modo, es posible que la oferta de viviendas de Airbnb proceda mucho más de viviendas que anteriormente se ofer-taban a través de otros canales para uso turístico y viviendas vacías que de viviendas tradicionalmente ofertadas de larga duración.

En cuanto a la cuestión de los mayores ingresos del alojamiento en uno u otro modelo no se pueden extraer conclusiones concluyentes en este momen-to debido a la metodología de extracción de datos empleada, dado que no se dispone en la actualidad de una serie anual completa de los datos procedentes del portal web idealista. Conclusiones respecto a esta cuestión formarán parte de futuros desarrollos de la presente investigación.

En cuanto a la aparición de lo que hemos denominado como “zonas Airbnb” parece que su localización es incipiente, si bien los resultados no son concluyentes. Así, si bien se observa una distribución sensiblemente ho-mogénea de los alojamientos en los dos modelos, se ha detectado una mayor concentración de alojamientos ocupados a través de Airbnb en las zonas se-ñaladas anteriormente (fig. 7).

Figura 7. “zoNas airBNB”. iNgresos por haBitacióN visualizados coN uNa líNea vertical (agosto de 2017)


Es necesario ampliar el estudio de este apartado en futuras fases de la inves-tigación, para confirmar la localización de estas “zonas Airbnb” con el objeto de conocer su existencia y que ésta pueda ser una herramienta útil para la toma de decisiones por parte de las autoridades municipales. Benidorm, como se ha comentado anteriormente es una ciudad planificada y orientada al turismo. Por tanto, a diferencia de otras localidades en las que el turista es un ente “extraño” que puede llegar a alterar el desarrollo de la vida de los ciudadanos locales, no es previsible la aparición problemas de convivencia vecinal, como en el caso de Palma de Mallorca, donde el Ayuntamiento acaba de anunciar la prohibición del alquiler de cualquier vivienda o apartamento (no unifamiliar), convirtiéndose en el primer municipio de España que adopta una medida de este tipo (Ortuño y Moreno, 2018). Además, en la primera aproximación realizada, las “zonas Air-bnb”, se localizan principalmente fuera de los barrios en que reside la población endógena de Benidorm, principalmente en la zona Oeste del Ensanche. En todo caso, si bien la aparición de estos fenómenos no es previsible, la obtención de estos datos puede ser valiosa a la hora de planificar la localización de determi-nados servicios municipales, sistemas de transporte o regulaciones locales que afecten a este sector o a otros asociados al turismo.

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