tribunale di siena (ex montepulciano) filepadova al n. 1892 con domicilio operativo a castelnuovo...
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Esecuzione Immobiliare n. 41/2013
TRIBUNALE DI SIENA (ex Montepulciano)Esecuzione Immobiliare n. 41/2013
Promossa da-PARTE RICORRENTE -
…...............Contro
-CONTROPARTE-….................
Elaborato Peritale: RELAZIONE TECNICA DI CONSULENZA
Il Tecnico incaricato C.T.U.: Dott.Arch. Denise Salvò dom. op.: 53019 Castelnuovo Berardenga (SI) Loc. Guistrigona n. 2/aTel. 049 8595046 Fax. 049 8595146 Mob. 393 1174641
INDICE DEGLI ARGOMENTI: Premessa pag.2
QUESITI e DISPOSIZIONI del G.E. pag.3 A
Quesito n. 1 pag.6
Quesito n.2 pag.6
Quesito n.3 pag.7
Quesito n.4 pag 10
Quesito n.5 pag.14
Quesito n.6 pag.15
Quesito n.7 pag.20
Quesito n.8 pag.22
Quesito n.9 pag.22
Quesito n.10 pag.26
Quesito n.11 pag.29
Quesito n.12 pag.30
Quesito n.13 pag.31
Quesito n.14 pag.32
Quesito n.15 pag.32
Quesito n.16 pag.36
Quesito n.17 pag.36
OFFERTA DI MERCATO pag.39 B
Commiato pag. 44
Elenco allegati pag 45
Il CTU arch. Denise Salvò _ 53019 Castelnuovo Berardenga (SI) loc. Guistrigona 2/a 1/44
Esecuzione Immobiliare n. 41/2013
La sottoscritta architetto Denise Salvò, iscritta all'ordine degli Architetti della Provincia di
Padova al n. 1892 con domicilio operativo a Castelnuovo Berardenga (SI) località Guistrigona n.
2/A, nell'udienza del 28 febbraio 2014, veniva nominata Consulente Tecnico di Ufficio dal Giudice
dell’Esecuzione del Tribunale di Siena (ex Montepulciano) dott. Flavio Mennella, relativamente al
procedimento di cui all’oggetto.
Previo giuramento di rito, veniva affidato l'incarico per la valutazione e la stima del bene pignorato
in oggetto ubicato nel comune di Piancastagnaio, rispondendo ai quesiti dell'Ill. G.E. formulati ai
sensi dell'art. 569 c.p.c.
PREMESSA
La sottoscritta, al fine di assolvere l'incarico, ha eseguito sopralluogo nei siti oggetto di
perizia, per prendere conoscenza dei dati necessari mediante misurazioni, rilievi e acquisizioni di
informazioni relative allo stato del compendio.
Il giorno 21 marzo 2014, avvertite le parti, si è dato inizio alle operazioni peritali, presso i luoghi di
indagine alla presenza dell'incaricato per il custode giudiziario e degli esecutati sigg.ri ......., .......
e ........
Il bene oggetto di esecuzione è ubicato nel Comune di Piancastagnaio (SI) in viale Vespa n. 193. Il
compendio è situato lungo il viale che collega il centro cittadino con il comune di Abbadia San
Salvatore, in zona residenziale.
Trattasi di un appartamento sito al secondo piano di fabbricato a destinazione residenziale e
commerciale, al solo piano terra, costituito da n. 21 (ventuno) unità distribuite su 7 (sette) piani fuori
terra e sottostrada. Il fabbricato è ubicato nella zona residenziale centrale del comune ai piedi del
Monte Amiata, conosciuto come zona turistica toscana.
Il compendio pignorato è occupato dalla sig.ra …..........., ivi residente.
I figli …........ e ....... sono residenti in altro luogo, contrariamente a quanto dichiarato dal sig. ....... in
sede di sopralluogo del 21/03/2014 e come dimostrano i certificati di residenza aggiornati al
medesimo giorno.
I certificati di residenza vengono allegati a questa perizia .
Al fine di riferire sulla corrispondenza o meno degli elementi identificativi dei beni, con le risultanze
catastali e lo stato di fatto, sono state effettuate delle visure presso l’Agenzia del Territorio di
Siena, aggiornando in tal modo i dati catastali e reperendo i documenti mancanti e più precisamente:
� estratti di mappa N.C.T.R.
� copia elaborato planimetrico N.C.E.U.
� copia planimetrie catastali
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� visura catastale per soggetto e storica
� ispezioni ipotecarie in seguito integrate presso la Conservatoria di Montepulciano.
Il bene è catastalmente identificato come segue:
CT- Catasto Terreni:
Foglio Particella Qualità Classe Ha are ca Partita
4 317 Ente Urbano - 7 75 Area di enti urbani epromiscui
NCEU- Catasto Fabbricati:
Sez. Foglio Particella Subalterno Categoria Classe Consistenza Rendita
- 4 317 5 A/2 3 6,5 vani 654,61 euro
Sono state effettuate ispezioni presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Piancastagnaio per una
verifica della conformità urbanistica e per l’accertamento della regolarità amministrativa degli
immobili, reperendo i seguenti documenti:
� estratti P.R.G., N.T. A
� copia pratiche edilizie, agibilità
Quindi, presa visione dell’immobile descritto, effettuati i necessari controlli presso la Conservatoria
dei Registri Immobiliari di Montepulciano, l’Agenzia del Territorio di Siena e l’Ufficio Tecnico del
Comune di Piancastagnaio per determinarne la rispondenza con quanto depositato, espone di seguito
i risultati delle operazioni peritali e le risposte ai quesiti e alle disposizioni dell'Ill.mo G.E. ai sensi
dell'art. 569 c.p.c.
***************
28 febbraio 2014 “QUESITI E DISPOSIZIONI”
Il Giudice dell'Esecuzione dispone
IIICompiti dell'esperto estimatore ai sensi dell'art. 569 del c.p.c.
Che l'esperto nominato ai sensi dell'art. 569 del c.p.c. provveda a:1. Estrarre copia del fascicolo dell'esecuzione,2. Verificare, prima di ogni di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui
all'art. 567 co. 2 c.p.c., (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relativeall'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento,oppure certificato notarile sostitutivo attestante le risultanze delle visure catastali e deiregistri immobiliari), segnalando immediatamente al giudice dell'esecuzione ed al creditorepignorante gli eventuali documenti mancanti o non idonei.
3. Predisporre, sulla base dei documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delle trascrizionipregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative
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di fallimenti, ecc.); allegare alla relazione peritale copia delle note di iscrizione e ditrascrizione;
4. Acquisire, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per lacorretta identificazione del compendio pignorato, nonché i certificati di destinazioneurbanistica ( solo per i terreni) di cui all'art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dandoprova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'amministrazionecompetente, del protocollo relativo all'inoltro della richiesta;
5. Acquisire l'atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione inatti);
6. Descrivere, previo il necessario accesso sopralluogo, il compendio immobiliare pignorato,indicando dettagliatamente: Comune, Frazione, Località, indirizzo (da verificare anchemediante ispezione presso l'ufficio anagrafe della popolazione), scala, piano, eventualenumero dell'interno, caratteristiche esterne ed interne, superficie netta e lorda in metri quadri(in ettari, are e centiare per i terreni), confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze,accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali sgombero, portineria,riscaldamento, ecc.);
7. Accertare la conformità tra la descrizione attuale del compendio e quella contenuta nell'attodi pignoramento, evidenziando, in caso di rilevata difformità. a) se i dati riportati nell'atto dipignoramento abbiano mal identificato gli immobili e/o non consentano l'univocaindividuazione del medesimo; b) se i dati riportati nell'atto di pignoramento, ancorchéerronei, ma consentano l'individuazione del compendio; c) se i dati riportati nell'atto dipignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, abbiano in precedenza individuato gliimmobili e si pongano nella storia catastale del compendio pignorato;
8. Eseguire, ove necessario, le eventuali variazioni per l'aggiornamento del catastoprovvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria degli immobili, acorrezione, ovvero a redazione ed accatastamento delle unità immobiliari non regolarmenteaccatastate;
9. Specificare l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;10. Specificare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni
amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità; in caso di costruzionerealizzata o modificata in violazione della normativa edilizia e/o urbanistica, l'esperto dovràdescrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e precisare se l'illecito sia statosanato, ovvero risulti sanabile per effetto del combinato disposto dall'art. 46 co. 5 del D.P.R.6 giugno 2001 n. 380 e dell'art. 40 co. 6 della legge 28 febbraio 1985 n. 47;
11. Specificare se sia possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti provvedendo, inquest'ultimo caso, alla formazione dei lotti e procedendo (previa autorizzazione del giudicedell'esecuzione) all'identificazione dei nuovi confini e alla redazione del frazionamento, inquesto caso, l'esperto dovrà allegare alla relazione peritale i tipi debitamente approvatidall'ufficio tecnico erariale;
12. Specificare, laddove il compendio risultasse pignorato soltanto pro quota, se il medesimo siadivisibile in natura procedendo, in tal caso, alla formazione dei singoli lotti e, ove necessario,all'identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento, allegando allarelazione peritale i tipi debitamente approvati dall'ufficio tecnico erariale, indicando altresì ilprezzo di stima di ciascuno di essi e, tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari,specificando gli eventuali conguagli in denaro; in caso contrario, l'esperto dovrà procederealla stima dell'intero, esprimendo compiutamente il giudizio di non divisibilità,eventualmente anche alla luce di quanto disposto dagli artt. 577 e 846 c.c., nonché dellalegge 3 giugno 1940, n. 1078;
13. Accertare se il compendio sia libero o occupato; acquisire il titolo legittimante il possesso ola detenzione, evidenziando se esso abbia o meno data certa anteriore a quella di trascrizionedel pignoramento; verificare se risultano registrati contratti di godimento, ovvero se sianopervenute alla locale autorità di pubblica sicurezza eventuali comunicazioni di cessione difabbricato, ai sensi di quanto previsto dall'art. 12 del decreto legge 21 marzo 1978, n. 59,
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siccome convertito nella legge 18 maggio 1978, n. 191; qualora emergessero contratti digodimento opponibili alla procedura esecutiva, l'esperto dovrà indicare la data di scadenzadei medesimi, la data fissata per il rilascio ovvero se risultino pendenti giudizi ad essirelativi;
14. Ove i beni fossero occupati dal coniuge, separato o divorziato, del debitore esecutato,acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;
15. Specificare l'esistenza di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri di inalienabilità o diindivisibilità; accertare l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando segli stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero se andranno cancellati o risulteranno nonopponibili al medesimo); rilevare l'esistenza di diritti demaniali (di superficie, ovvero servitùpubbliche) o, ancora, di usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione oriscatto;
16. Laddove non esistente, redigere ed allegare alla relazione peritale l'attestato di prestazioneenergetica APE, direttamente o avvalendosi della collaborazione di soggetto abilitato;
17. Determinare il valore del compendio pignorato con espressa e compiuta indicazione delcriterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, operando leopportune decurtazioni sul prezzo di stima in considerazione dello stato di conservazione deifabbricati e dei terreni, nonché dei contratti di godimento o dei titoli opponibili allaprocedura esecutiva (in particolare, il provvedimento di assegnazione della casa coniugaledovrà essere ritenuto: opponibile alla procedura nei limiti del novennio laddove, ancorchéanteriore alla trascrizione del pignoramento, il medesimo non fosse stato trascritto neiregistri immobiliari; non opponibile alla procedura esecutiva se posteriore alla trascrizionedel pignoramento, dovendosi in tal caso valutare il compendio come se oggetto delpignoramento fosse soltanto la nuda proprietà del medesimo);
18. Esporre i risultati delle indagini da egli svolte in apposita relazione, che andrà redattafornendo compiuta e distinta, ancorché schematica risposta (anche negativa) ai soli quesiti;
19. Trasmettere copia della relazione peritale almeno quarantacinque giorni prima dell'udienzafissata per gli adempimenti di cui all'art. 569 c.p.c. A mezzo di posta ordinaria o PEC, aicreditori procedenti, ai creditori intervenuti, ai debitori esecutati (anche se non costituiti ingiudizio) e al custode giudiziario se nominato (qualora fosse nominato l'istituto venditegiudiziarie, la relazione gli andrà trasmessa al seguente indirizzo: [email protected]);
20. Comunicare ai soggetti destinatari della trasmissione che gli stessi potranno dovranno farglipervenire eventuali osservazioni alla relazione peritale almeno quindici giorni primadell'udienza fissata per gli adempimenti di cui all'art. 569 del c.p.c.;
21. Deposito cancelleria la relazione peritale, completa di tutti gli allegati, almeno dieci giorniprima dell'udienza fissata per gli adempimenti di cui all'art. 569 del c.p.c., sia in formacartacea, sia in forma elettronica, su supporto CD-ROM ed in formato compatibile conWord;
22. Allegare alla relazione esaustiva documentazione fotografica degli esterni del compendio edegli interni di tutti i locali del medesimo avendo cura, quanto ai terreni, di identificareciascuna fotografia con il relativo riferimento catastale;
23. Allegare alla relazione planimetria e visure catastali nonché, in copia fotostatica, concessioneo licenza edilizia, eventuali atti di sanatoria, contratto o titolo di godimento, verbale diaccesso contenente il resoconto delle operazioni peritali e le dichiarazioni rese daglioccupanti, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario e opportuno supporto allavendita;
24. Comunicare tempestivamente al custode giudiziario qualsivoglia ostacolo agli avesseincontrato in sede di accesso;
25. Redigere, su foglio a parte, e in triplice copia, dettagliata descrizione del compendiopignorato contenente tutti gli elementi di cui al precedente punto n.1) nonché l'indicazionedei dati catastali necessari alla redazione dell'ordinanza di vendita e del decreto ditrasferimento;
26. Rendersi disponibile al custode giudiziario, qualora ne richieda l'ausilio, anche dopo il
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deposito della relazione peritale, per esigenze connesse alla valutazione dello stato diconservazione del compendio pignorato.
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QUESITO N. 1 - DISPOSIZIONI
Estrarre copia del fascicolo dell'esecuzione.
La copia del fascicolo è stata estratta il giorno 28/02/2014
QUESITO N.2
Verificare, prima di ogni di ogni altra attività, l a completezza della documentazione di cui
all'art. 567 co. 2 c.p.c., (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative
all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento,
oppure certificato notarile sostitutivo attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri
immobiliari), segnalando immediatamente al giudice dell'esecuzione ed al creditore pignorante
gli eventuali documenti mancanti o non idonei.
Si è provveduto a verifica della documentazione in atti, relativamente alla documentazione catastale
e ipotecaria riferita al ventennio precedente la data di trascrizione del pignoramento o relazione
notarile, secondo quanto previsto dall'art. 567 co. 2 c.p.c.
La documentazione è completa di:
− certificato notarile storico- ipotecaria ventennale sostitutivo ai sensi dell'art. 567 co. 2 c.p.c. a
firma del Notaio Vincenzo Guanella, via Masaccio n.187 - 50132 Firenze, del 18/07/2013,
depositato in cancelleria il 06/08/2013, attestante le risultanze delle visure catastali e dei
registri immobiliari, completo di accertamento dei beni oggetto di pignoramento,
attestazione delle proprietà e delle formalità gravanti sul bene. Non sono allegate visure.
Nell'atto di pignoramento il bene pignorato risulta essere conforme alla nota di trascrizione dell'atto
di pignoramento, ovvero:
immobile sito in Comune di Piancastagnaio (SI) identificato al N.C.E.U. del predetto comune foglio
4 particella 317 subalterno 5, di diritto ed in piena proprietà dei sigg.ri:
− ....... nata a …...................... il......................(*). e residente in …........................ – CF
…...........................(*) - per la quota di 4/6;
− ....... nato a …....................... e residente in …......................... CF. ….............. - per la quota
di 1/6;
− ....... nata a …...................... e residente in v................................ CF. …............. - per la quota
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di 1/6;
come descritti nella dichiarazione notarile sostitutiva.
Gli elementi e le informazioni che il C.T.U. ha posto a fondamento della propria verifica sono stati
desunti dai fascicoli di parte e verificati con l'ausilio di sopralluoghi e acquisizione di atti e
informazioni presso gli Uffici Comunali, Agenzia del Territorio e Conservatoria e reperimento degli
estratti, delle visure e dei documenti utili per la verifica richiesta all'uopo.
L'indirizzo esatto del bene è viale Vespa CIV. 193, come descritto agli atti, ma la toponomastica
dell'unità immobiliare risulta ancora non aggiornata presso gli uffici dell'agenzia del territorio, che lo
identifica con indirizzo viale Vespa CIV. 11.
L'immobile non ha subito sostanziali variazioni nel tempo.
(*) [*viene commesso un errore da trascrizione riportato in atti, in Conservatoria Ufficio del
Registro e in Agenzia del Territorio - Catasto, relativo alla data di nascita e al C.F. della sig.ra
…................. in altri atti risulta nata il …................, cui consegue un errore di trascrizione del
codice fiscale in altri atti CF: ….................... – si veda ispezione ipotecaria allegata. E' stato
pertanto richiesto CERTIFCATO al settore demografico COMUNALE in cui la:
sig.ra .......... risulta essere nata a …............... il …............ CF: …............. da Atto Num. 84 Parte I
Serie – ….............e in allegato alla perizia]
QUESITO N.3
Predisporre, sulla base dei documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni
pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di
fallimenti, ecc.); allegare alla relazione peritale copia delle note di iscrizione e di trascrizione;
L'immobile pignorato fa parte del complesso edilizio edificato nel 1967 con Nulla Osta del Sindaco
n. 420 del 09/08/1967 ed autorizzazione all'abitabilità n.312 del 06/08/1969.
Il complesso, fabbricato di civile abitazione, veniva denominato: Condominio Il Grattacielo.
Titolare dell'autorizzazione a costruire e Proprietaria del fabbricato è l'impresa del sig. ….......... (nato
a .), che provvede alla …................costruzione ed alla successiva vendita delle unità.
In data 30/05/1970 con atto rogato De Angelis trascritto il 14/07/1970 al n. 1480part., l'unità al
secondo piano del condominio Il grattacielo, viene acquistata dal sig. …............... nato a
…................... CF: …............. e dalla coniuge sig.ra ....... nata a …...................... CF: …....................
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(*) , in quote uguali ciascuno per 1/2.
Il sig. …................... decede il 11/04/1991, viene quindi trascritta la denuncia per passaggio di morte
della quota parte al coniuge ed ai due figli:
TRASCRIZIONE A FAVORE DEL 22/11/1991 Reg. Particolare 3391 Reg. Generale 4984
ATTO PER CAUSA DI MORTE – CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE
Ufficio del registro di Montepulciano Volume 342 n. 29 del 25/07/1991 -successione
La proprietà della quota di 1/2 viene così divisa tra il coniuge ed i due figli per 1/6 ciascuno.
La sig.ra …............, sommando la quota parte alla quota di provenienza, diviene proprietaria per la
quota di 4/6 e i figli sig.ra ....... e sig. ....... per la quota ciascuno di 1/6.
Fino all’anno 2002 non ci sono state formalità pregiudizievoli relative all’immobile in esame.
Nel 2002 a carico del sig. ......., veniva formalizzata:
ISCRIZIONE CONTRO del 29/05/2002 Reg. particolare 462 Reg. Generale 2318
IPOTECA LEGALE derivante da Art. 77 D.P.R.602/73
Pubblico ufficiale SERVIZIO RISCOSSIONE TRIBUTI CONCESSIONE DI SIENA- Repertorio
n. 137/2002 del 29/05/2002
per un valore di euro 5.029,60 di cui euro 2.514,80 di capitale, gravante sulla quota di 1/6 della
proprietà del compendio pignorato e altri beni immobili in quota parte al sig. ......., siti in
Piancastagnaio.
Nel 2002, in forza di Ordinanza del Tribunale di Montepulciano emessa in data 27/06/2002, a carico
del sig. …............. e a favore della figlia …............... veniva formalizzata:
ISCRIZIONE CONTRO del 30/07/2004 Reg. particolare 909 Reg. Generale 5236
IPOTECA LEGALE derivante da ORDINANZA AUTORITA' GIUDIZIARIA
Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MONTEPULCIANO - Repertorio n. 1705 del 27/06/2002
per un valore di euro 40.000,00 di cui euro 30.000,00 di capitale, gravante sulla quota di 1/6 della
proprietà del compendio pignorato e altri beni immobili in quota parte al sig. ..........., siti in
Piancastagnaio.
[Va precisato che parte dei beni negoziali in comproprietà dei sigg.ri ......., ....... e ......., è stata
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venduta. In particolare si faccia riferimento alla nota di:
TRASCRIZIONE DEL 28/07/2009 Reg. Particolare 2050 Reg. Generale 3331
ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
Notaio Serravezza Pietro - Repertorio n. 86166/27969 del 29/06/2009
Atto che ritroviamo trascritto ai soggetti intestatari l'immobile pignorato e relativo all'immobile sito
in Piancastagnaio, la cui proprietà era in quota per 4/6 a …......., 1/6 a ....... e 1/6 a ......., vendita
avvenuta dopo le iscrizioni.]
Infine, la trascrizione oggetto degli atti di causa
TRASCRIZIONE CONTRO del 16/04/2013 Reg. particolare 1124 Reg. Generale 1479
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI siti in
Piancastagnaio
Pubblico ufficiale U.N.E.P. TRIBUNALE DI MONTEPULCIANO- Repertorio n. 385 del
26/03/2013
Si allega ispezione ipotecaria e quanto reperito (in Allegato) relativamente a tutti gli intestatari del
pignoramento esecutivo, a conferma di quanto in riferimento al compendio pignorato, oltre
all'estratto Nota di Trascrizione contro l'eredità di ….......................del 22/11/1991 Reg. Particolare
3391 Reg. Generale 4984 – CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE a favore
di ......., ....... e ........
Elenco delle sole iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli in essere
relative al compendio pignorato:
ISCRIZIONE CONTRO del 29/05/2002 Reg. particolare 462 Reg. Generale 2318
IPOTECA LEGALE derivante da Art. 77 D.P.R.602/73
Pubblico ufficiale SERVIZIO RISCOSSIONE TRIBUTI CONCESSIONE DI SIENA-
Repertorio n. 137/2002 del 29/05/2002
relativamente alla quota parte del sig. .......
ISCRIZIONE CONTRO del 30/07/2004 Reg. particolare 909 Reg. Generale 5236
IPOTECA LEGALE derivante da ORDINANZA AUTORITA' GIUDIZIARIA
Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MONTEPULCIANO - Repertorio n. 1705 del 27/06/2002
relativamente alla quota parte del sig. .......
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TRASCRIZIONE CONTRO del 16/04/2013 Reg. particolare 1124 Reg. Generale 1479
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI siti in
Piancastagnaio
Pubblico ufficiale U.N.E.P. TRIBUNALE DI MONTEPULCIANO- Repertorio n. 385 del 26/03/2013
sull'intera proprietà dei sigg.ri ….............., …..........e ...............
QUESITO N.4
Acquisire, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la
corretta identificazione del compendio pignorato, nonché i certificati di destinazione
urbanistica (solo per i terreni) di cui all'art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova,
in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'amministrazione
competente, del protocollo relativo all'inoltro della richiesta;
Al fine di riferire sulla corretta identificazione del compendio pignorato, è stato reperito presso
l'Agenzia del Territorio di Siena,
• estratto di Mappa ai terreni
• copia elaborato planimetrico di u.i.u. Depositato al N.C.E.U.
• visura storica dell'immobile pignorato
• visura catastale dell'immobile a verifica della situazione agli atti informatizzati del catasto
edilizio urbano al 17/03/2014,
aggiornando in tal modo i dati catastali e reperendo i documenti mancanti.
Attualmente il bene è catastalmente identificato come segue:
CT- Catasto Terreni (sede del condominio):
Foglio Particella Qualità Classe Ha are ca Partita
4 317 Ente Urbano - 7 75 Area di enti urbani e promiscui
Il fabbricato e l'area condominiale (particella 317) su cui insiste il compendio pignorato, confina a
nord con viale Vespa o Strada Provinciale del Monte Amiata, ad ovest con il parcheggio comunale
individuato alla Particella 1062, ad est con la Particella 316 sede di un fabbricato residenziale e a sud
con i mappali 1048 e 320 che identificano il sedime su cui insiste un fabbricato di altra proprietà.
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e NCEU- Catasto Fabbricati al 17/03/2014:
Foglio Part. Sub. indirizzo Categoria Classe Consistenza Rendita
4 317 5 VIALE GIUSEPPE VESPA N.11 PIANO 2
A/2 3 6,5 vani 654,61 euro
L'immobile è descritto con indirizzo VIALE VESPA n. 11 (civico non aggiornato alla situazione
attuale cui corrisponde il civ. 193) Piano Secondo e intestato a:
dal 11/04/1991 ad oggi:
− ....... nata …...................... CF.: …..................... [(*)- ove si riporta l'errore chiarito e
corretto al QUESITO N.2 come segue: nata a …..................... CF: …............... - diritti e
oneri reali Proprietà 4/6,
− ....... nato a …............... e residente in ….................. CF. …................ - diritti e oneri reali
Proprietà 1/6;
− ....... nata a ….................... e residente in ….............. CF. …......... - diritti e oneri reali
Proprietà 1/6;
dati derivanti da DENUNCIA NEI PASSAGGI PER CAUSA DI MORTE del 11/04/1991 n.
5306.1/1991 (protocollo n. 5972) Registrazione Ufficio del Registro di Montepulciano -Volume
n.342 n. 29 del 25/07/1991 Successione.
I dati relativi all'immobile sono derivanti da VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO del
01/01/1992.
Precedentemente derivanti da IMPIANTO MECCANOGRAFICO DEL 30/06/1987
Foglio Part. Sub. indirizzo Categoria Classe Consistenza Rendita
4 317 5 VIALE GIUSEPPE VESPA N.11 PIANO 2
A/2 3 6,5 vani L. 1.001
Partita n. 2049
Indirizzo viale Vespa civ. 11 (corrispondente all'indirizzo originale non ancora variato con il civ.
193)
Non sono state apportate variazioni all'unità immobiliare a far data dall'avvenuta denuncia catastale
presentata in data 15/10/1970 protocollo n. 1522 a firma del Perito Ind. Edile …............... compilata
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Esecuzione Immobiliare n. 41/2013
il 10/07/1969 depositate ad abitabilità ottenuta il 06/08/1969.
Situazione degli intestatari dall'impianto meccanografico del 30/06/1987:
Dalla presentazione del 10/07/1969 al 11/04/1991:
− ....... nata a ….................... CF.: …...................... [(*)- ove si riporta l'errore chiarito e
corretto al QUESITO N.2 come segue: nata a................ CF: ….............] - diritti e oneri reali
Proprietà 1/2,
− …............... nato a …..................- diritti e oneri reali Proprietà 1/2,
Si è provveduto alla verifica della planimetria dell'unità immobiliare depositata presso l'Ufficio del
Catasto PRESENTAZIONE DEL 15/10/1970 PROTOCOLLO N. 1522 (attualmente registrato al n.
SI 0014417):
Planimetria di u.i.u. in Comune di Piancastagnaio viale Vespa (senza civico)
Identificativi catastali: FG. 4 Part. 317 Sub. 5
Compilata da SPARTACO POGGESI Iscritto all'albo dei Periti Industriali della Prov. di Siena al n.
26 in data 10/07/1969
La planimetria riporta la seguente descrizione:
vani:
Piano Secondo:
altezza ml. 3,00
Ingresso
Cameretta
Sala
Cucina
Wc -bagno
Camera
Camera
Ripostiglio
n.d. (disimpegno)
Si annota che la ripartizione di planimetria depositata in catasto corrisponde a quanto rilevato in sede
di sopralluogo, contrariamente a quanto depositato agli atti comunali ove, il piano tipo di progetto
del 1967, non rispetta l'esatta e reale ripartizione dei vani.
A confine con l'unità pignorata vengono indicate le proprietà interne al condominio: ditta
…................... e ditta .................. ed altri.
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In planimetria catastale depositata e allegata alla perizia sono altresì inserite le parti comuni
condominiali:
− Resede esterna condominiale di accesso al lotto
− al Piano terra: Ingresso e scale comuni. Ascensore, locale comune e locale caldaia
− al Piano Soffitta: soffitta comune h. 2,50 ml e vano ascensore.
**********
Inoltre, non trattandosi di terreni, per la corretta identificazione del compendio si è provveduto ad
effettuate ispezioni presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Piancastagnaio anche al fine di
verificarne la conformità urbanistico- edilizia relativamente alla zona omogenea in cui è ubicato e
per l’accertamento della regolarità amministrativa degli immobili, reperendo i seguenti documenti:
• estratti P.R.G.C. Giugno 1994,
• estratto di N.T. A . Giugno 1994
• REGOLAMENTO EDILIZIO (rif.) approvato con D.C.C. del 31/01/1996
• copia pratiche edilizie depositate
• agibilità esistente.
In riferimento a quanto reperito, confrontato con quanto rilevato in sede di sopralluogo, si è in grado
di accertare che l'immobile a destinazione residenziale è in regola con la destinazione prevista per
la zona di ubicazione.
Il fabbricato è situato in zona residenziale satura “Bs“ del comune di Piancastagnio, zona in cui sono
consentite le destinazioni d'uso residenziale e commerciale.
Il Piano Regolatore Generale Comunale P.R.G.C. individua le zone all'interno delle quali sono
individuate le diverse aree per tipologia e caratteristiche, graficamente distinte nella Tavola di PRG
di cui si allega l'estratto in cui viene individuato il lotto su cui insiste il compendio pignorato.
La zona su cui insiste l'immobile pignorato è definita come zona omogenea “Bs” satura.
In zona “Bs” sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e interventi di
adeguamento igienico sanitario, nelle modalità descritte.
La zona è satura perciò non sono ammissibili ampliamenti se non nel limite fissato per gli
adeguamenti previsti dalla legge.
Infine, si è provveduto ad estrarre dal Sistema Informativo Territoriale della Provincia di Siena la
cartografia necessaria per individuare chiaramente l'immobile, provvedendo alla sovrapposizione
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catastale del foglio 49 e particella 232 con l'ortofoto.
Allegato all'Autorizzazione di Agibilità autorizzata dal Sindaco di Piancastagnaio Pratica n. 312 del
06/08/1969, è stata depositata agli atti comunali con Prot. n. 2435 del 09/07/1969 il
CERTIFICATO D'USO del fabbricato sito in Piancastagnio Viale Vespa di proprietà
Impresa ................, approvato dal Ministero dei LLPP Provveditorato Regionale alle Opere
Pubbliche per la Toscana ufficio del Genio Civile di Siena, a firma dell'ingegnere capo. (Si allega
copia alla Perizia)
QUESITO N.5
Acquisire l'atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti)
E' stato acquisito atto di provenienza ultraventennale.
In atti è presente dichiarazione notarile con attestazione della descrizione del bene immobile oggetto
di pignoramento, storia ventennale e formalità pregiudizievoli, certificata dal Notaio dottor Vincenzo
Guannella via Masaccio n. 187 Firenze.
Si è provveduto a reperire visura ipotecaria e catastale con descrizione delle trascrizioni come meglio
di seguito descritte, con particolare riferimento alla storia famigliare degli esecutati (di cui si
riportano gli estratti in allegato).
Si riporta lo schema storico in conformità con quanto reperito presso gli uffici preposti e con
l'attestazione di proprietà e provenienza della certificazione notarile depositata agli atti.
Schema Storico provenienza ultraventennale del compendio:
Periodo storico Proprietà Quota parte
1969- Origine fabbricato
+unità pignorata
…............
(nato a. …..........)
quota 1/1
Rif. Catastale: presentazione del 15/07/1970 Prot. 1522
Rif. Comune di Piancastagnaio: Nulla Osta per lavori n.420 del 09/08/1967 e
Autorizzazione di Agibilità n.312 del 06/08/1969
Dal 14/07/1970 ….......... quota 1/2
....... quota 1/2
Atto di acquisto Rogante De Angelis in data 30/05/1970 - trascritto in data 14/07/1970 AL N. 1480
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Dal 11/04/1991 ....... quota 4/6
....... quota 1/6
....... quota 1/6
Rif. Catastale: DENUNZIA (NEI PASSAGGI PER CAUSA DI MORTE) del
11/04/1991 N. 5306.1/1991 in Atti dal 16/01/2001 - Registrazione: UR Sede di
MONTEPULCIANO Volume 342 n. 29 del 25/07/1991 SUCCESSIONE di SBROLLI
ROBERTO
Rif. Conservatoria: TRASCRIZIONE DEL 22/11/1991 Reg. Particolare 3391 Reg.
Generale 4984 - ATTO PER CAUSA DI MORTE – denuncia di successione e
trascrizione eredità- Ufficio del Registro di Montepulciano – Vol.29/342 del
25/07/1991
Non essendo presente in atti, è stata reperita la NOTA DI TRASCRIZIONE del 22/11/1991 Reg.
Particolare 3391 Reg. Generale 4984 presentata all'Ufficio del Registro di Montepulciano presso la
Conservatoria dei Registri immobiliari di Montepulciano – Vol.29/342 del 25/07/1991, che certifica
la proprietà del bene agli esecutati, a titolo legittimante del possesso.
Il documento si allega alla presente perizia.
QUESITO N.6
Descrivere, previo il necessario accesso sopralluogo, il compendio immobiliare pignorato,
indicando dettagliatamente: Comune, Frazione, Località, indirizzo (da verificare anche
mediante ispezione presso l'ufficio anagrafe della popolazione), scala, piano, eventuale numero
dell'interno, caratteristiche esterne ed interne, superficie netta e lorda in metri quadri (in
ettari, are e centiare per i terreni), confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze,
accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali sgombero, portineria,
riscaldamento, ecc.);
Il compendio è situato nel Comune di Piancastagnaio in Provincia di Siena.
La zona su cui è stato realizzato il fabbricato che ospita il compendio pignorato è definita dalla
norma comunale con le caratteristiche della zona residenziale di completamento satura (Bs).
L'immobile è sito in viale Vespa n. 193 del comune di Piancastagnaio.
L'indirizzo riportato agli atti è corretto e corrisponde all'indirizzo di residenza della sig.ra ......., che
risulta essere unica occupante dell'unità sita in viale Vespa n. 193 interno 3 del comune di
Piancastagnaio, compresa nel più ampio edificato Condominio denominato “Il Grattacielo”.
L'accesso all'unità è consentito da vano di ingresso condominiale situato sul lato sud-est del
fabbricato. Vi è un'unica scala di accesso ai piani, oltre l'ascensore, che serve l'unità pignorata.
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Dagli atti anagrafici risulta che il sig. …................ ha residenza in …................ e la sig.ra ....... è
residente in …..............
Il comune di Piancastagnaio è situato sui rilievi appenninici a circa 770 m.s.l.m. sulla costa orientale
del Monte Amiata, zona di interesse turistico e naturale.
Il fabbricato di cui fa parte il compendio è stato realizzato nel 1969 e contempla le caratteristiche
costruttive dell'epoca.
Il fabbricato è situato lungo viale Vespa che collega il centro cittadino di Abbadia San Salvatore con
il centro del comune di Piancastagnaio. La strada provinciale, viale Vespa, è un'arteria principale di
collegamento per il comune.
Il compendio pignorato è disposto su un solo piano, il secondo in condominio, ed è servito da vano
scala e ascensore condominiale. Si accede direttamente da pianerottolo su vano scale.
L'edificio strutturalmente definito da pilastri in cemento armato portanti è perimetralmente
tamponato con muratura a cassetta (blocchi di laterizio). Esternamente è rivestito con tavelline in
cotto faccia a vista, con marcapiani delineati da cornici a squadratura semplice in cemento e malta a
vista. I pilastri verticali strutturali sono anch'essi lasciati a vista e non rivestiti.
In generale lo stato conservativo esterno si può definire buono, così lo stato strutturale.
L'aspetto esteriore del fabbricato si presenta in buono stato.
I solai orizzontali sono in laterocemento. L'altezza media rilevata dei vani è pari a 3,02 ml.
Le partizioni interne alle unità sono in tramezze di laterizio.
I serramenti sono in alluminio con doppio vetro e avvolgibili in PVC con cassonetto interno.
Sul lato nord-est, che si affaccia sulla via principale viale Vespa, sono stati installati ulteriori
serramenti con funzione di fonoassorbenza e riduzione della trasmittanza termica: i vani interessati
sono Cucina, Bagno e Camera.
La porta di ingresso all'unità è a doppia anta in legno con blindatura verticale. Le porte interne
all'unità sono in legno ad una o due ante ad eccezione della porta di accesso al vano cucina in pvc a
soffietto.
I pavimenti originali alla data di costruzione, sono in piastrelle di grès porcellanato. Il terrazzo è
rivestito con piastrelle rettangolari tipiche delle costruzioni degli anni '60-'70, ben isolato, non
presenta danni da infiltrazioni. Il parapetto è costituito da struttura in ferro dipinta di colore azzurro e
da lastre di vetro rinforzate con rete metallica.
Le pareti interne sono state recentemente ridipinte utilizzando tinte di tipo spugnato. Le pareti del
vano cucina sono rivestite di piastrelle in grès porcellanato fino ad un altezza di 150 cm. Il servizio
igienico è rivestito in piastrelle fino a 160 cm. I servizi igienici sono dotati di lavabo, water, bidet e
vasca da bagno, sopra la quale è installato un boiler per l'acqua calda.
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L'impianto elettrico non è mai stato modificato dalla realizzazione che risale al 1969. Non siamo in
possesso di certificato di conformità dell'impianto elettrico.
Non vi sono impianti di raffrescamento.
L'impianto termoidraulico ha subito alcune modifiche a seguito dell'installazione della nuova
centrale termica avvenuto nell'anno 2010 ( si rimanda a verifica alla Pratica n. 5641/2010 rilasciata
dal comune di Piancastagnaio il 04/02/2010 “Accertamento di conformità per realizzazione locale di
locale tecnico sopra la centrale termica ed altre opere impiantistiche, con sostituzione caldaia e
manutenzione impianto esistente”. Alla pratica edilizia ed impiantistica è allegato Attestato di
Qualificazione Energetica del condominio “Il Grattacielo”a firma dell'ing. …........... di Abbadia San
Salvatore (SI) iscritto all'ordine degli ingegneri della provincia di Siena al n. …....., anche progettista
dell'opera). Le modifiche interne all'unità pignorata riguardano il rifacimento dell'impianto
termoidraulico per l'installazione di contatore autonomo al fine di autogestire il riscaldamento del
locale, servito da centrale termica condominiale. Il libretto della nuova caldaia con cinque generatori
a gasolio a condensazione è depositato nelle mani dell'amministratore di condominio.
L'utilizzo del fabbricato e dell'unità pignorata è autorizzato con Autorizzazione di Abitabilità del
06/08/1969.
In sede di sopralluogo si è verificata l'esatta distribuzione interna:
VANI SUPERFICIE
MQ
ALTEZZA
MEDIA
VOLUME
MC
UNITA'
PIANO SECONDO
INT. 3
ingresso 10,29 3,02 31,08
cameretta 8,7 3,02 26,27
sala 25,95 3,02 78,37
Cucina 10,78 3,02 32,56
disimpegno 4,01 3,02 12,11
bagno 4,7 3,02 14,19
camera 17,07 3,02 51,55
camera 18,18 3,02 54,9
ripostiglio 4,37 3,02 13,2
TOTALE SUPERFICIE UTILE 104,05 314,2
La superficie utile NETTA RILEVATA è di 104,05 MQ
La superficie del terrazzino a cui si accede dalla sala giorno è di 5,85 mq
Come si può notare, la descrizione dei vani rispecchia la descrizione catastale e si differenzia
dalla planimetria di progetto depositata agli atti comunali nel 1967.
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Le differenze riguardano la maggiore superficie rilevata del vano cucina e la divisione della
sala giorno per la creazione della cameretta.
La partizione rilevata è stata realizzata nell'anno di costruzione del fabbricato e accatastata come tale,
ma non variata agli atti comunali. Per il ravvedimento degli atti comunali in sanatoria si veda quanto
riportato al Quesito n. 10
COMPUTO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE
Il computo della consistenza della superficie commerciale dell’immobile oggetto di stima ha tenuto
conto delle norme per il conteggio delle superfici (quote comprensive dei muri esterni e della metà
dei muri confinanti con altre unità immobiliari adiacenti).
In particolare, per il calcolo dei coefficienti di ponderazione delle superfici delle pertinenze si è fatto
ricorso alle indicazioni fornite in merito dalla Norma UNI 10750.
A fronte di queste premesse il calcolo della superficie commerciale si compone come segue, tenendo
in considerazione che il compendio è accatastato con consistenza abitabile:
Descrizione Superficie Lorda(mq)
Coefficiente didifferenziazione
Superficie Commerciale (mq)
Piano Terra 121 1 121
Terrazzo 5,85 0,5 2,92
totale 123,92(per la visione approfondita delle planimetrie si rinvia alla consultazione del materiale contenuto in
Allegato: Planimetrie dell’immobile)
La superficie commerciale dell’intera proprietà risulta essere pari a 123,92 MQ.
Il fabbricato individuato al Catasto Terreni (CT) al Foglio n. 4 Particella n. 317, è altresì
individuato al Catasto Fabbricati (NCEU) al Foglio n. n. 4 Particella n. 317 subalterno 5 del
comune di Piancastagnaio.
CT- Catasto Terreni:
Foglio Particella Qualità Classe Ha are ca Partita
4 317 Ente Urbano - 7 75 Area di enti urbani epromiscui
NCEU- Catasto Fabbricati:
Sez. Foglio Particella Subalterno Categoria Classe Consistenza Rendita
- 4 317 5 A/2 3 6,5 vani 654,61 euro
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CONFINI
Il compendio è orientato con il fronte strada a nord- est, dove confina con viale Vespa, strada
provinciale e affaccio principale dell'unità immobiliare pignorata.
L'ingresso al fabbricato è situato lungo il lato sud-est dove si trova la resede condominiale che
confina con altro lotto (fg. 4 particella 316) sul cui sedime insiste un fabbricato a destinazione
residenziale di altra proprietà distinto da un volume che si estende per quattro piani fuori terra. Su
questo lato vi è l'affaccio di sala e cameretta del compendio.
A nord-ovest, ove si trova l'affaccio di una camera del compendio, confina con un'area destinata a
parcheggio pubblico individuata al CT al fg. 4 part. 1062.
Il confine sud-ovest del compendio è il muro che separa l'unità da vano scale e ascensore
condominiali e le altre due unità di piano, mentre il fabbricato condominiale confina con i mappali
1048 e 320 su cui insiste un fabbricato a destinazione residenziale.
CONDOMINIO
E' stato costituito condominio per l'immobile denominato “Il Grattacielo” al cui interno si trova
l'unità oggetto di indagine sita al secondo piano interno 3, nello stesso anno di costruzione del
fabbricato e successiva messa in funzione, nell'anno 1969.
Il regolamento di condominio è stato redatto secondo quanto stabilito dagli articoli del Codice Civile
Libro terzo Capo II “ Del condominio negli edifici” previsti dall'art. 1117 all'art. 1139, così
nello stesso riportati, con particolare riferimento agli articoli che ne definiscono le parti comuni, la
proporzione al valore del piano, l'indivisibilità e le modalità di manutenzione da parte dei condomini,
la ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno e la
manutenzione delle scale a carico dei proprietari dei diversi piani a cui servono con ripartizione della
relativa spesa tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra
metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. (si rimanda al quesito n. 15 per
ulteriori chiarimenti)
Le Parti comuni e indivisibili del condominio “Il G rattacielo” sono:
− resede esterna al condominio- cortile
− vano scale e ascensore
− portoni di ingresso e androni
− locale caldaia o centrale termica
− locali comuni (al piano terra locale tecnico comune e al piano soffitta il locale utilizzato per
le riunioni di condominio)
− tetto o copertura
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− reti dei servizi e tecnologiche.
I locali comuni sono indicati nella planimetria originale depositata al catasto e allegata alla perizia.
Le quote millesimali attribuite complessivamente alla proprietà oggetto di esecuzione
immobiliare, come definite da Regolamento di Condominio del 1969 sono pari a 51
millesimi per la proprietà del solo appartamento sito al piano secondo interno 3 di viale
Vespa n. 193.
Le spese generali comuni per la quota di 51 millesimi riguardano, oltre alla manutenzione
delle parti comuni anche in via straordinaria, la quota parte delle spese generali, comprendente
pulizia dell'ingresso , le manutenzioni varie, l'assicurazione condominiale, la manutenzione e pulizia
della resede o piazzetta comune e spese per fotocopie varie.
Inoltre, per la quota di 55 millesimi, le spese relative ad ascensore e vano scale comprendenti:
manutenzioni, fornitura elettrica ascensore, fornitura elettrica scale, sostituzione lampade.
Oltre all'erogazione dei servizi quali la fornitura di acqua con contatore a consumo in sede
condominiale e la quota del 25% delle spese per il riscaldamento, stabiliti in 55,63 i millesimi di
quota, considerando a parte la quota di calorie consumate conteggiata dai proprietari con contatore
autonomo.
Le spese di consuntivo2013/2014 e di previsione 2014/20015 sono meglio specificate al seguente
QUESITO N. 15
QUESITO N.7
Accertare la conformità tra la descrizione attuale del compendio e quella contenuta nell'atto di
pignoramento, evidenziando, in caso di rilevata difformità. a) se i dati riportati nell'atto di
pignoramento abbiano mal identificato gli immobili e/o non consentano l'univoca
individuazione del medesimo; b) se i dati riportati nell'atto di pignoramento, ancorché erronei,
ma consentano l'individuazione del compendio; c) se i dati riportati nell'atto di pignoramento,
pur non corrispondendo a quelli attuali, abbiano in precedenza individuato gli immobili e si
pongano nella storia catastale del compendio pignorato;
Letti gli atti e verificato lo stato dei luoghi a seguito di sopralluogo, si descrivono di seguito le
difformità riscontrate, riportando quanto rilevato a confronto con la descrizione nell'atto di
pignoramento.
L'atto di pignoramento descrive il compendio secondo quanto ricavato nelle elaborazioni grafiche
catastali:
Bene di piena proprietà dei sigg.ri:
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− ....... nata a …....................... e residente in v.....................– C.F.: …........... (*) - per la quota di
4/6;
− ....... nato a …..................... e residente in ….......................... C.F.: …............. - per la quota
di 1/6;
− ....... nata a …............ e residente in …........... C.F.: …..........- per la quota di 1/6;
(*) i dati di nascita e CF non sono corretti.
identificato unità al NCEU del Comune di Piancastagnaio (SI) al foglio n. 4 Particella 317 subalterno
5, con indirizzo in viale Vespa civ. 193 (agli atti catastali in civico non è ancora aggiornato al Civ.
193 ed è riportato il civ. 11) a Piancastagnaio (SI)
Corrispondente a quanto denunciato all'Agenzia del Territorio.
Nella relazione notarile ventennale sostitutiva della certificazione ipocatastale depositata, il Notaio
Dott. Vincenzo Guannella in Firenze, attesta la proprietà e la descrizione catastale come citata all'atto
di pignoramento.
In sede di verifica presso gli uffici comunali ed anagrafe, si è verificata l'inesattezza dei dati. I dati
consentono comunque di individuare il compendio, anche dai riferimenti catastali reperiti.
I dati reali e corretti sono i seguenti:
Dati anagrafici della proprietà:
− ....... nata a …..................e residente in …................... – CF …..... (*) - per la quota di 4/6;
− ....... nato a …............ e residente in …............. CF. …............. - per la quota di 1/6;
− ....... nata a …............... e residente in …...........CF. …...............- per la quota di 1/6;
(*) sono stati corretti i dati di nascita e CF.
Inoltre, in sede di sopralluogo si è potuto verificare che sussistono alcune irregolarità edilizie tali da
non interferire con la corretta individuazione del compendio.
E' stata rilevata difformità agli atti comunali rispetto a quanto visionato in sede di sopralluogo e agli
atti catastali.
− l'indirizzo esatto del compendio è VIALE VESPA CIV. 193 , anziché viale Vespa civ. 11
come descritto agli atti catastali non aggiornati.
− La particella catastale del NCEU che descrive e individua il compendio pignorato, nell'atto
di pignoramento e nell'attestazione notarile cui fa riferimento, consta di alcune difformità
relativamente alle planimetrie di progetto depositate agli atti comunali di cui a Nulla Osta n.
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420 del 09/08/1967 relativamente alle partizioni interne ed alle controfinestre installate sui
serramenti della parete nord, affaccio su viale Vespa.
I dati riportati nell'atto di pignoramento, ancorch é erronei nel particolare, consentono
comunque l'individuazione del compendio.
QUESITO N.8
Eseguire, ove necessario, le eventuali variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo,
in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria degli immobili, a correzione, ovvero a
redazione ed accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;
I dati relativi al compendio pignorato, se pur erronei agli atti depositati presso il comune competente,
risultano corretti al deposito presso gli uffici dell'Agenzia del Territorio di Siena, come risulta da
planimetria allegata depositata il 15/10/1970 prot. 1522. Pertanto non vi è necessità di redazione di
variazione all'accatastamento.
QUESITO N.9
Specificare l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
Il fabbricato di cui fa parte l'unità immobiliare in oggetto, individuata al NCEU fg. 4 part. 317 sub 5,
rientra nel Zona residenziale di completamento in sottozona Bs del Comune di Piancastagnaio,
così come individuato e definito dal Piano Regolatore Generale Comunale, P.R.G.C. e relative
Norme Tecniche di Attuazione.
“COMUNE DI PIANCASTAGNAIO” - Provincia di SienaP . R . G . C .
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE(GIUGNO 1994- Documento approvato con DCC n. 1 del 31/01/1996)
….da Titolo I a III ...omissis
Titolo IV Norme per zone
Art 35..omissis
Art. 36 Zone residenziali
Le zone residenziali sono classificate ai sensi dei D.M. 01/04/1968 n. 1444 in
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zone territoriali omogenee “A” e “B” con destinazioni d'uso complesse, tra loro
integrate, ed in zone di espansione “C”.
La prevalente destinazione residenziale sarà arricchita da quelle destinazioni
d'uso che ne costituiscono il naturale completamento allo scopo di conseguire
quella pluralità di funzioni e quell'intreccio di destinazioni d'uso che, in
particolare per le “A”, sono il risultato di un prolungato processo di interazione
fra precedenti destinazioni proposte e di reciproco arricchimento.
Non sono consentite le attività rumorose e maleodoranti, inquinanti o quelle
attività che, per le loro caratteristiche intrinseche o per il carico urbanistico che
inducono, sono incompatibili con la tipologia edilizia preesistente e con il
tessuto urbanistico. L'Amministrazione Comunale, previo parere delle
competenti Commissioni Comunali avrà facoltà di revocare o di rifiutare
concessioni per l'insediamento di esercizi a carattere commerciale, di uffici
pubblici e privati, di attività artigianali e di qualsiasi altra destinazione d'uso
che per le loro caratteristiche e la loro ubicazione arrechino molestia o
costituiscano pregiudizi od intralcio alla circolazione o comportino un
insostenibile aumento del carico urbanistico e/o veicolare.
Le destinazioni d'uso commerciali saranno consentite in conformità alle
previsioni del Piano di Adeguamento e Sviluppo della rete distributiva redatto ai
sensi della L.412/79.
Artt 37-39...omissis
Art. 40 – Zone Territoriali Omogenee “B”
Sono le zone del territorio comunale definite all'art. 2 punto b) del D.M. 1444/68
parzialmente o totalmente edificate che non presentano, in prevalenza, caratteri
ci valore storico- ambientale e nelle quali esiste una dotazione di infrastrutture
pressochè completa.
Il criterio prevalente per la loro ulteriore classificazione è quello della tipologia
edilizia con riferimento al numero dei piani, all'impianto distributivo interno ed
all'aggregazione del tessuto urbanistico con riferimento ai rapporti fra edificio e
lotto, all'aggregazione degli edifici, ai percorsi:
Il tipo edilizio ricorrente ed ogni altra prescrizione vengono descritti per le
seguenti zone:
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a) zone Bo Residenziali di conservazione tipologica
b) zone Bs Residenziali sature
c) zone Ba Residenziali di completamento edilizio, con tipologia prevalente a 2
piani
d) zone Bb Residenziali di completamento edilizio, con tipologia prevalente a 3
piani
e) BL Residenziali/lavoro
Nelle zone territoriali omogenee “B” si opera per intervento edilizio diretto in
seguito a concessione e/o autorizzazione, secondo i criteri, le prescrizioni ed i
parametri di seguito indicati per ciascuna zona.
Per tutte le zone -B- ed unicamente per eventuali superfici utili nette è ammesso
un incremento dell'indice di utilizzazione pari ad Uf= mq/mq 0,25.
Art. 41.. omissis
Art. 42 – Zone “BS” - sature
Comprendono le parti del territorio comunale già edificate di recente formazione
o comunque di non specifica caratterizzazione architettonico/ambientale. Vi sono
ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché di
adeguamento igienico-sanitario nei limiti di mq 8,00 di superficie utile netta (SU)
per ogni unità immobiliare.
Interventi di demolizione e ricostruzione con eventuale aumento della superficie
utile nel rispetto della volumetria esistente sono consentiti solo nell'ambito di
piani di recupero finalizzati ad una migliore sistemazione delle volumetrie e degli
spazi scoperti nonché all'adeguamento delle opere di urbanizzazione primaria.
Il fabbricato è situato in zona residenziale satura “Bs“ del comune di Piancastagnio, zona in cui sono
consentite le destinazioni d'uso residenziale e commerciale.
Il Piano Regolatore Generale Comunale P.R.G.C. individua le zone all'interno delle quali sono
individuate le diverse aree per tipologia e caratteristiche, graficamente distinte nella Tavola di PRG
di cui si allega l'estratto in cui viene individuato il lotto su cui insiste il compendio pignorato.
La zona su cui insiste l'immobile pignorato è definita come zona omogenea Bs satura.
In zona Bs sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e interventi di
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adeguamento igienico sanitario, nelle modalità descritte.
La zona è satura perciò non sono ammissibili ampliamenti se non nel limite fissato per gli
adeguamenti previsti dalla legge.
Gli interventi edilizi ammessi per i fabbricati esistenti alla data di entrata in vigore del PRG (1996,
ovvero posteriore alla data di realizzazione del compendio 1970) situati in zona Bs sono:
- manutenzione ordinaria;
- manutenzione straordinaria;
- adeguamento igienico-sanitario nei limiti di mq 8,00 di superficie utile netta (SU) per ogni unità
immobiliare.
- restauro conservativo e risanamento igienico sanitario- ristrutturazione.
Gli interventi edilizi diretti ammessi sono specificati all'Art. 21 delle NTA.
Non è richiesto titolo abilitativo per le opere di manutenzione ordinaria.
Per gli interventi di manutenzione straordinaria si dovrà presentare richiesta di autorizzazione.
Per le modifiche interne sarà necessario predisporre idonea comunicazione di inizio attività.
Tali interventi sono meglio specificati al Titolo 2 del regolamento Edilizio approvato con DCC n. 1
del 31/01/1996 e allegato al PRG.
COMUNE DI PIANCASTAGNAIO” - Provincia di SienaP . R . G . C .
REGOLAMENTO EDILIZIO(GIUGNO 1994- Documento approvato con DCC n.1 del 31/01/1996)
TITOLO 2DEFINIZIONE DEGLI INTERVENTI EDILIZI (ARTT. 5-24). ..in particolare si veda:
Art. 6 Manutenzione Ordinaria (modificato con DCC n. 60 del 27/11/2003)sottoposti a DIA
Art. 7 Manutenzione Straordinaria (modificato con DCC n. 60 del 27/11/2003)sottoposti a DIA
Art. 8 Restauro e Risanamento Conservativo (modificato con DCC n. 60 del27/11/2003)sottoposti a DIA
si allega estratto Artt 6-7-8
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Si ricorda infine che secondo quanto stabilito dall'Art. 26 del Regolamento Edilizio
(modificato con DCC n. 42 del 13/03/1995), per la manutenzione ordinaria delle facciate
relativamente a rifacimento tinteggiature o infissi è fatto obbligo di redigere esplicita
domanda al Sindaco, corredata di tipologia, tinta ed idonea documentazione fotografica.
Per manutenzione Straordinaria e Risanamento sarà necessario predisporre idonea DIA.
Si faccia riferimento agli artt. 26, 27 e 28 del Regolamento Edilizio relativamente alle modalità di
intervento di manutenzione ordinaria e straordinaria e restauro.
L'edificio su cui insiste il compendio pignorato è così graficamente individuato nella Tavola di
P.R.G.C. di cui si allega l'estratto di zona (Bs)
QUESITO N.10
Specificare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni
amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità; in caso di costruzione
realizzata o modificata in violazione della normativa edilizia e/o urbanistica, l'esperto dovrà
descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e precisare se l'illecito sia stato
sanato, ovvero risulti sanabile per effetto del combinato disposto dall'art. 46 co. 5 del D.P.R. 6
giugno 2001 n. 380 e dell'art. 40 co. 6 della legge 28 febbraio 1985 n. 47;
La costruzione del fabbricato denominato Condominio “Il Grattacielo” su cui insiste il compendio
pignorato è stata realizzata con Nulla Osta per l'esecuzione dei lavori edili di nuova costruzione
fabbricato di civile abitazione Pratica n. 420 del 09/08/1967.
Il progetto approvato il 13/01/1967 n. 36 dalla Commissione Igienico Edilizia Comunale, veniva
depositato allegando gli elaborati grafici del “piano tipo” in cui era prevista la seguente partizione
interna relativamente in riferimento all'unità pignorata (int. 3):
− ingresso
− sala e tinello
− cucina
− disimpegno
− bagno
− ripostiglio
− n. 2 camere
L'Autorizzazione di Agibilità Pratica n. 312 del 06/08/1969 è stata rilasciata previo ottenimento del
Nulla Osta di Certificazione d'uso del fabbricato sito in Piancastagnio Viale Vespa di proprietà
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Impresa ….................... Prot. n. 2435 del 09/07/1969 approvato dal Ministero dei LLPP
Provveditorato Regionale alle Opere Pubbliche per la Toscana ufficio del Genio Civile di Siena.
L'accatastamento dell'unità oggetto di indagine, identificata al Foglio n. 4 Particella n. 317 Sub. 5, è
stato redatto dal Perito Industriale Edile …...........,iscritto all'Albo dei P.I. della Provincia di Siena al
n. …........., in data 10/07/1969 e Protocollato agli Uffici del NCEU al n. 1522 in data 15/10/1970.
La planimetria depositata al catasto di Siena è così distribuita:
− ingresso
− cameretta
− sala
− cucina
− disimpegno
− bagno
− ripostiglio
− n. 2 camere
La difformità si rileva dalle planimetrie nella distri buzione interna dove i vani cameretta e sala
riportati in catasto non si rilevano nella planimetria di progetto depositata in comune in cui,
diversamente, si rileva un unico vano senza partizioni interne denominato sala-tinello. Le porte di
accesso al vano sala-tinello sono disposte nella muratura divisoria in modo diverso da quello
accatastato, ridimensionando il vano cucina che al catasto presenta dimensioni maggiori.
Talea difformità dovrà essere sanata agli uffici comunali del settore edilizia mediante pratica di
accertamento di conformità secondo quanto previsto dall'Art. 140 della L.R. 1/2005.
In fase di sopralluogo si è potuto verificare l'esatta disposizione dei vani interni all'unità.
La distribuzione interna rispecchia quanto descritto agli atti catastali, in difformità con quanto
descritto negli elaborati grafici di progetto comunali.
In sede di sopralluogo, inoltre, si è potuta verificare la presenza di un secondo serramento esterno
inserito sui fori finestrati della facciata nord-est che si affaccia su viale Vespa e della facciata nord-
ovest che prospetta sul parcheggio pubblico.
Secondo quanto stabilito dall'Art. 26 del Regolamento Edilizio Comunale (modificato con DCC n.
42 del 13/03/1995), per la manutenzione ordinaria delle facciate relativamente a rifacimento
tinteggiature o infissi è fatto obbligo di redigere esplicita domanda al Sindaco, corredata di tipologia,
tinta ed idonea documentazione fotografica. Non essendo stata presentata alcuna pratica in merito si
dovrà ricorrere a Comunicazione tardiva.
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Per sanare le difformità rilevate, si dovrà predisporre un'unica denuncia in sanatoria di
ACCERTAMENTO DI CONFORMITA' secondo quanto previsto dall'Art. 140 della L.R. 1/2005
che dovrà contenere tutte le difformità riscontrate rispetto al progetto depositato agli atti comunali,
ovvero, si comunicherà con apposito elaborato grafico, la difformità della distribuzione interna dei
vani e l'installazione dei serramenti integrativi sulle facciate nord-est e nord-ovest.
Il Titolo VIII - SANZIONI. DEFINIZIONI COMUNI - Capo I - TIPOLOGIA DELLE SANZIONI
della .R. 1/2005, definisce le modalità di intervento per sanare gli illeciti.
Il rilascio in sanatoria dell’attestazione di conformità per gli interventi rilevanti è subordinato al
pagamento, a titolo di oblazione, di una somma pari a euro 516,00.
Il costo per la sanatoria di accertamento di conformità al fine di regolarizzare la pratica comunale in
essere modificata è di circa 2.000,00 euro, così ripartiti:
516,00 sanzione amministrativa
1.500,00 spese tecniche per pratica in sanatoria e accertamento di conformità
Pertanto, accertato che il compendio pignorato è stata modificato in violazione della normativa
edilizia, descritti gli abusi riscontrati in sede di sopralluogo e confrontati con le planimetrie
catastali e gli elaborati di progetto depositati presso gli uffici preposti, si precisa che l'illecito
risulta sanabile per effetto del combinato disposto dall'art. 46 co. 5 del D.P.R. 6 giugno 2001 n.
380 e dell'art. 40 co. 6 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, mediante la predisposizione della
seguente documentazione:
- SCIA in sanatoria – istanza di ACCERTAMENTO DI CONFORMITA' e che la spesa prevista
per il progetto comprensiva di sanzione amministrativa è pari a circa 2000,00 euro.
Infine, sono state reperite le informazioni relativamente ai lavori condominiali eseguiti negli anni
passati a far data dall'anno di costruzione.
I lavori non incidono direttamente sul compendio oggetto di indagine ma riguardano il condominio.
Per una più corretta valutazione dell'immobile, crediamo necessaria la descrizione delle risultanze
riscontrate in quanto definiscono lo stato dell'immobile di cui fa parte il compendio pignorato,
rendendo ad esso maggior pregio.
Elenchiamo in sintesi le pratiche edilizie cui è stato oggetto il condominio denominato “Il
Grattacielo”:
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− Pratica n. 420 del 09/08/1967 - Nulla Osta per esecuzione lavori edili: per realizzazione di
fabbricato di civile abitazione
− Pratica n. 312 del 06/08/1969 - Autorizzazione di abitabilità
− Pratica Prot. 1483 del 28/02/2002 DIA per opere di manutenzione straordinaria relative alle
facciate esterne , alla revisione del tetto e dell'impianto per lo smaltimento delle acque nere,
oltre a nuova canna fumaria condominiale
− Pratica n. 5625/2009 rilasciata il 04/03/2014 Accertamento di conformità per opere realizzate
in difformità della L.E. 312/1969 relative alla sanatoria per opere edilizie di sistemazione
ingresso, vano centrale termica e ripristino volumi come da planimetria depositata agli atti
catastali
− Pratica n. 5641/2010 rilasciata il 04/02/2010 Accertamento di conformità per realizzazione
locale di locale tecnico sopra la centrale termica ed altre opere impiantistiche, con
sostituzione caldaia e manutenzione impianto esistente . Alla pratica edilizia ed impiantistica
è allegato Attestato di Qualificazione Energetica del condominio “Il Grattacielo”a firma
dell'ing. …...............di Abbadia San Salvatore (SI) iscritto all'ordine degli ingegneri della
provincia di Siena al n. …..........., anche progettista dell'opera.
Le opere edilizie sono state realizzate in parte con regolare permesso, in parte in sanatoria. Le
pratiche edilizie presentate riportano il fabbricato in conformità edilizia relativamente allo strumento
urbanistico comunale. I sopraggiunti illeciti sono stati sanati mediante accertamento di conformità.
QUESITO N.11
Specificare se sia possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti provvedendo, in
quest'ultimo caso, alla formazione dei lotti e procedendo (previa autorizzazione del giudice
dell'esecuzione) all'identificazione dei nuovi confini e alla redazione del frazionamento, in
questo caso, l'esperto dovrà allegare alla relazione peritale i tipi debitamente approvati
dall'ufficio tecnico erariale;
Il bene pignorato è situato al piano secondo di un fabbricato a destinazione residenziale e
commerciale che conta sette piani fuori terra.
Disposto su un unico piano è raggiungibile tramite vano scala condominiale unico e ascensore.
L'accesso all'unità avviene direttamente dal pianerottolo sul vano scale.
La superficie utile è di 104,05 mq che, se pur ipotizzando una divisione in due unità, considerando
una superficie minima di circa 45,00 mq per unità, si dovrebbero formare due ingressi separati.
Per realizzare la divisione e la formazione di un secondo accesso, sarebbe necessario riposizionare il
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muro divisorio tra unità e parte comune (vano scala e pianerottolo) in luogo arretrato ovvero
intermedio al vano di ingresso di proprietà, dovendo pertanto cedere al condominio una parte della
superficie dell'attuale ingresso per la formazione di nuovi accessi, con conseguente diminuzione
della superficie di proprietà.
Ipotesi non possibile.
Inoltre, considerando le quote su cui è istituito il pignoramento degli intervenuti di cui parte a solo
carico della quota di 1/6 di proprietà ......., si dovrebbe, per logica intuizione, ipotizzare una divisione
in sei quote, il ché, per superficie minima e per numero di accesso alle eventuali unità dal
pianerottolo, diverrebbe illogico e impossibile.
Pertanto, si ritiene non possibile una suddivisione in lotti del compendio pignorato.
QUESITO N.12
Specificare, laddove il compendio risultasse pignorato soltanto pro quota, se il medesimo sia
divisibile in natura procedendo, in tal caso, alla formazione dei singoli lotti e, ove necessario,
all'identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento, allegando alla
relazione peritale i tipi debitamente approvati dall'ufficio tecnico erariale, indicando altresì il
prezzo di stima di ciascuno di essi e, tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari,
specificando gli eventuali conguagli in denaro; in caso contrario, l'esperto dovrà procedere alla
stima dell'intero, esprimendo compiutamente il giudizio di non divisibilità, eventualmente
anche alla luce di quanto disposto dagli artt. 577 e 846 c.c., nonché della legge 3 giugno 1940, n.
1078;
Trattasi di unità immobiliare sita al piano secondo di fabbricato condominiale esistente in zona
edilizia residenziale satura.
Il compendio è pignorato per l'intera quota dal creditore procedente.
Viene fatta rivalsa sulla sola quota di 1/6 di cui è proprietario il sig. ....... dai creditori intervenuti,
sig.ra …............. e società ............…..............
Data la conformazione del compendio, la dimensione totale della superficie utile e la posizione
all'interno del più ampio fabbricato condominiale “Il Grattacielo”, risulta improponibile la divisione
del bene in più lotti. Nel caso specifico, la nuova conformazione in lotti dovrebbe essere suddivisa in
sei parti per ovviare alla richiesta dei creditori intervenuti, ma risulta impossibile e per l'impossibilità
di accedere ai sei lotti e per il mancato raggiungimento della superficie minima richiesta ad unità.
Infine, anche nell'ipotesi di suddivisione in numero di lotti inferiore a sei, data la conformazione
dell'unità abitativa, se pur di dimensioni interessanti, non vi è la possibilità di dividere il compendio
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in più lotti (unità), valutando in primis la conformazione dell'ingresso all'unità immobiliare
pignorata, che prospetta sul pianerottolo del vano scale di collegamento verticale condominiale e
unico affaccio possibile ad esso. L'eventuale frazionamento porterebbe all'arretramento della porta di
ingresso, diminuendo e, ancora, condividendo uno spazio comune, detto di pre-ingresso, che
dovrebbe essere ceduto al condominio per creare almeno due ingressi separati.
L'ipotesi di divisione in più unità, non è ritenuta economicamente vantaggiosa, né logicamente
ipotizzabile.
Il compendio non è divisibile in natura.
QUESITO N.13
Accertare se il compendio sia libero o occupato; acquisire il titolo legittimante il possesso o la
detenzione, evidenziando se esso abbia o meno data certa anteriore a quella di trascrizione del
pignoramento; verificare se risultano registrati contratti di godimento, ovvero se siano
pervenute alla locale autorità di pubblica sicurezza eventuali comunicazioni di cessione di
fabbricato, ai sensi di quanto previsto dall'art. 12 del decreto legge 21 marzo 1978, n. 59,
siccome convertito nella legge 18 maggio 1978, n. 191; qualora emergessero contratti di
godimento opponibili alla procedura esecutiva, l'esperto dovrà indicare la data di scadenza dei
medesimi, la data fissata per il rilascio ovvero se risultino pendenti giudizi ad essi relativi;
Il compendio sito a Piancastagnaio in viale Vespa civ. 193 interno 3, è occupato da uno solo dei tre
esecutati che ne risultano i proprietari pro quota.
La sig.ra ….............., proprietaria per la quota di 4/6, occupa il compendio, a titolo di residenza
principale, come da allegato certificato di residenza ottenuto presso gli uffici dell'anagrafe
comunale.
Il sig........, proprietario per la quota di 1/6, è residente a …..................
La sig.ra ......., proprietario per la quota di 1/6, è residente a …..........................
Si riporta in allegato il certificato di residenza rilasciato dall'ufficio Anagrafe del comune di
Piancastagnaio.
Non risultano titoli di godimento diversi o cessioni di fabbricato.
E' stato richiesto alla conservatoria di Montepulciano il titolo legittimante il possesso dell'immobile a
nome degli esecutati.
Si allega alla perizia la NOTA DI TRASCRIZIONE , contro l'eredità di …............. deceduto il
11/04/1991 a favore di ….............., ....... e ......., del certificato rilasciato dall'ufficio del registro di
Montepulciano dal quale risulta la dichiarazione di successione registrata il 25/07/1991 al n. 29
volume 342, comprendente (immobile 1) la quota di 1/2 di proprietà di abitazione civile sita in
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Piancastagnaio (SI) censito al NCEU foglio 4 particella 317 sub. 5 vani 6,5.
La NOTA DI TRASCRIZIONE Reg. Particolare n. 3391 Reg. Generale n. 4984 presentata il
22/11/1991 è anteriore alla data del pignoramento immobiliare notificato il 26/03/2013 n. Rep. 385 e
trascritto presso la Conservatoria dei RR. II. Di Montepulciano in data 16/04/2013 R. Part. n. 1124
Reg. Gen. 1479.
Non risultano in essere contratti di godimento registrati o comunicazioni di avvenuta cessione
di fabbricato presso le autorità di pubblica sicurezza.
QUESITO N.14
Ove i beni fossero occupati dal coniuge, separato o divorziato, del debitore esecutato, acquisire
il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;
Il bene pignorato è occupato dalla sig.ra ............. vedova, ove ha residenza.
I sigg.ri …............ E ....... hanno residenza in altro luogo.
QUESITO N.15
Specificare l'esistenza di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri di inalienabilità o di
indivisibilità; accertare l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli
stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero se andranno cancellati o risulteranno non
opponibili al medesimo); rilevare l'esistenza di diritti demaniali (di superficie, ovvero servitù
pubbliche) o, ancora, di usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
Il compendio è situato in zona residenziale di completamento Bs satura nel Comune di
Piancastagnaio.
Secondo quanto previsto dallo strumento urbanistico vigente, il fabbricato su cui insiste l'unità
pignorata parte del fabbricato condominiale denominato “Il Grattacielo” è posto in zona residenziale
senza vincoli di natura artistica, storica o alberghiera.
Il fabbricato esiste dal 1969 e non ha pregi particolari di valenza storico- architettonica.
L'area su cui ricade il fabbricato è libera da vincoli.
Gli interventi edilizi possibili sono disciplinati dal Piano Regolatore Generale Comunale e
riguardano prevalentemente la manutenzione, il restauro e il risanamento conservativo e
l'adeguamento igienico-sanitario del patrimonio edilizio esistente.
La tavola del P.R.G.C. , allegata in estratto, individua il compendio e la valenza territoriale.
Eventuali interventi edilizi saranno sottoposti a DIA o Comunicazione di Inizio Attività.
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In sede condominiale, si consideri che il compendio pignorato fa parte di un fabbricato a sette piani
fuori terra più sottostrada, pertanto vi sono parti comuni di collegamento verticale, di accesso e
resede condominiale, oltre ai vani tecnici e soffitta.
Il regolamento di condominio che regola il fabbricato denominato “Il Grattacielo” su cui insiste il
compendio pignorato, è stato costituito nello stesso anno di costruzione dello stesso che risale al
1969.
Il regolamento di condominio è stato redatto secondo quanto stabilito dagli articoli del Codice Civile
Libro terzo Capo II “ Del condominio negli edifici” previsti dall'art. 1117 all'art. 1139, ed in
questo vengono riportati.
In particolare si faccia riferimento agli art. 1117 e 1118 e ai successivi articoli che sanciscono diritti e
doveri dei condomini in relazione al condominio:
“A rt. 1117 Parti comuni dell'edificio_Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi
piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i
portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio
necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento
centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento
comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di
scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino
al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.”
“Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni_ Il diritto di ciascun condomino sulle cose
indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli
appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle
cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione”
“Art. 1119 Indivisibilità_ Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la
divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino”
“Art. 1123 Ripartizione delle spese_ Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento
delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le
innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al
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valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire
i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può
farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire
una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di
condomini che ne trae utilità.”
“Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale_ Le scale sono mantenute e ricostruite dai
proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione
del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza
di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del
valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici
solari, qualora non siano di proprietà comune.”
Parti comuni e indivisibili sono, quindi:
− resede esterna al condominio- cortile
− vano scale e ascensore
− portoni di ingresso e androni
− locale caldaia o centrale termica
− locali comuni (al piano terra e locale soffitta utilizzato per le riunioni di condominio)
− tetto o copertura
− reti dei servizi e tecnologiche.
I locali comuni sono indicati nella planimetria originale depositata al catasto e allegata alla perizia.
Le quote millesimali attribuite complessivamente alla proprietà oggetto di esecuzione
immobiliare, come definite da Regolamento di Condominio del 1969 sono pari a 51
millesimi per la proprietà del solo appartamento pignorato sito al piano secondo interno 3 di
viale Vespa n. 193.
Le spese generali comuni per la quota di 51 millesimi riguardano, oltre alla manutenzione
delle parti comuni anche in via straordinaria, la quota parte delle spese generali, comprendente
pulizia dell'ingresso , le manutenzioni varie, l'assicurazione condominiale, la manutenzione e pulizia
della resede o piazzetta comune e spese per fotocopie varie.
Inoltre, per la quota di 55 millesimi, le spese relative ad ascensore e vano scale comprendenti:
manutenzioni, fornitura elettrica ascensore, fornitura elettrica scale, sostituzione lampade.
Oltre all'erogazione dei servizi quali la fornitura di acqua con contatore a consumo in sede
condominiale e la quota del 25% delle spese per il riscaldamento, stabiliti in 55,63 i millesimi di
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quota, considerando a parte la quota di calorie consumate conteggiata dai proprietari con contatore
autonomo.
In riferimento all'immobile pignorato, la prevision e di spesa per il periodo dal 01/04/2014 al
31/03/2015, così come riportata dall'amministratore condominiale, è la seguente:
01/04/2014 -
- 31/03/2015
Millesimi Spesegenerali
Millesimiscale
Spesescale/ascen
sore
Speseriscaldam
ento(55,63/1000 -
25%)
Acqua(contatore)
TOTALE
Unità Piano 2int. 3
51€ 255,00
55€ 192,50 € 300,00 € 154,00 € 901,50
Le spese annuali previste per il periodo dal 01/04/2014 al 31/03/2015 relativamente all'unità
pignorata ammontano a euro 901,50, fatta salva la necessità di eseguire interventi straordinari.
Tali oneri di natura condominiale (in previsione) risulteranno non opponibili al futuro
acquirente.
La spesa prevista è stata confrontata con il consuntivo rendicontato del periodo dal 01/04/2013 al
31/03/2014 relativamente all'unità pignorata
01/04/2013 -
- 31/03/2014
Millesimi Spesegenerali
Millesimiscale
Spesescale/ascen
sore
Speseriscaldam
ento
acqua TOTALE
Unità Piano 2int. 3
51€ 267,02
55€ 194,79 € 300,00 € 158,51 € 920,32
Il consuntivo rendicontato per il periodo 2013-2014 relativo all'unità pignorata ammonta a euro
920,32, somma pressoché similare a quella prevista. Si consideri che non sono stati eseguiti
interventi straordinari nel periodo trascorso.
Inoltre sono ancora in essere oneri a carico degli esecutati legati a spese passate, anche
straordinarie, già sostenute dal condominio e descritte nel bilancio consuntivo fino all'anno 2013 di
cui viene richiesto il saldo in sede di causa. Gli stessi resteranno a carico degli esecutati fino
all'estinzione, ovvero andranno cancellati con il saldo delle spese sostenute e richieste in questa sede.
Le spese di esercizio richieste agli esecutati per oneri condominiali già sostenuti consistono in:
1) Istanza di Vendita -Espropriazione Immobiliare n. RGE 41/2013 -D.I. 386/10- per spese di
rifacimento impianto di riscaldamento anno 2008/2009 da verbale assemblea di condominio del
25/10/2009 e 26/10/2009: € 7.292,34 + spese proc. e succ., per un totale di € 8.851,49
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2) Intervenuti nella procedura esecutiva: oneri condominiali non pagati da verbale assemblea di
condominio 06/04/2013: € 5.675,16
Non sono stati rilevati altri oneri o vincoli legati al compendio pignorato, oltre quelli descritti.
Non sussistono diritti demaniali o di usi civici legati al fabbricato e all'unità pignorata.
QUESITO N.16
Laddove non esistente, redigere ed allegare alla relazione peritale l'attestato di prestazione
energetica APE, direttamente o avvalendosi della collaborazione di soggetto abilitato;
Con la Pratica n. 5641/2010 rilasciata il 04/02/2010 al comune di Piancastagnaio è stata sanata
mediante Accertamento di conformità l'opera eseguita senza autorizzazione relativa alla realizzazione
locale di locale tecnico sopra la centrale termica ed altre opere impiantistiche, ovvero l'installazione
di nuova centrale termica. Alla pratica edilizia ed impiantistica è allegato Attestato di
Qualificazione Energetica del condominio “Il Grattacielo”a firma dell'ing. …............. di Abbadia
San Salvatore (SI) iscritto all'ordine degli ingegneri della provincia di Siena al n. …..............., anche
progettista dell'opera.
Si allega alla perizia depositata in questa Cancelleria copia dell'ATTESTATO DI
QUALIFICAZIONE ENRGETICA depositato agli atti in comune di Piancastagnaio in data
04/02/2010 in allegato alla Pratica n. 5641
L'attestato di Qualificazione Energetica ha validità 10 anni
L'ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA è stato realizzato con metodologia di calcolo di
riferimento nazionale DOCET, sulla base delle norme tecniche UNI TS 11300, e attribuisce una
classe energetica globale all'appartamento sito in viale Vespa n. 193 all'interno del condominio “Il
Grattacielo” piano secondo interno tre come specificato nell'allegato attestato:
CLASSE ENERGETICA G
L'Attestato di Prestazione Energetica – APE viene trasmesso alla Regione Toscana e alla sede
Comunale.
QUESITO N.17
Determinare il valore del compendio pignorato con espressa e compiuta indicazione del
criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, operando le
opportune decurtazioni sul prezzo di stima in considerazione dello stato di conservazione dei
fabbricati e dei terreni, nonché dei contratti di godimento o dei titoli opponibili alla procedura
esecutiva (in particolare, il provvedimento di assegnazione della casa coniugale dovrà essere
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ritenuto: opponibile alla procedura nei limiti del novennio laddove, ancorché anteriore alla
trascrizione del pignoramento, il medesimo non fosse stato trascritto nei registri immobiliari;
non opponibile alla procedura esecutiva se posteriore alla trascrizione del pignoramento,
dovendosi in tal caso valutare il compendio come se oggetto del pignoramento fosse soltanto la
nuda proprietà del medesimo);
Valutata la consistenza dell’immobile ed esaminato lo stato dei luoghi, considerando lo stato di
conservazione del fabbricato, la situazione edilizio-urbanistica, il contratto di godimento a titolo di
proprietà degli esecutati ciascuno per la propria quota di 4/6 alla sig.ra ......., 1/6 del sig. ....... e 1/6
della sig.ra ....... e l'assenza di titoli opponibili alla procedura, onde pervenire ad un plausibile valore
di mercato del bene pignorato si è ritenuto nella fattispecie di utilizzare un criterio di stima che possa
portare al valore di mercato del compendio il più preciso possibile, confrontando il risultato con
eventuali criteri assimilabili.
A tal fine, nella determinazione del più probabile valore di mercato del bene immobile oggetto di
stima si è adottata la seguente metodologia operativa:
A. Fase preliminare: Documentazione, ricerca e analisi del mercato immobiliare riguardante il settore
e il bene immobile interessato con il reperimento delle consistenze e dei prezzi di beni immobili
analoghi al bene immobile oggetto di stima, la loro catalogazione in una tabella di valori e la
determinazione dei relativi prezzi unitari, con modalità correttive attraverso i coefficienti di
differenziazione;
B. Formulazione del giudizio di stima attraverso un procedimento sintetico – comparativo basato sul
confronto tra i prezzi dei beni immobili rilevati nel campione (comparables), determinazione di un
valore unitario e quantificazione del valore dell’immobile moltiplicando la misura della consistenza
(espressa in mq commerciali) per il valore unitario precedentemente individuato (espresso in €/mq);
Una volta individuato i valore tramite il procedimento di stima e verificato lo scostamento tra il
valore dell'immobile pignorato e il valore medio ricercato decurtato o incrementato, si esprime il più
probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di stima.
INDAGINE E ANALISI DI MERCATO
FONTI DIRETTE
Nella formulazione del giudizio di stima, si è tenuto conto – in qualità di fonti dirette – delle
informazioni e dei dati ricavati sia dai colloqui con il personale specializzato nel settore (responsabili
di agenzie immobiliari della zona) sia dalle riviste immobiliari (e dei relativi siti internet) che
analizzano il mercato immobiliare locale, quali FIAIP Toscana e agenzie correlate, Mitula,
Immobiliare 100casa sas, Ecocasa, Amiata Immobiliare, PianoCasa...
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Esecuzione Immobiliare n. 41/2013
Si è provveduto quindi a correggere il valore mediante applicazione di coefficienti correttivi, nel caso
di stato manutentivo, impianti, finiture, vista e presenza di garage o soffitta etc.., che possono variare
dal 10 al 20% , rivedendo il range del prezzo unitario medio riportando gli immobili considerati alle
caratteristiche del compendio di indagine.
Si è considerato che l'immobile pignorato se pur sia in buone condizioni, è stato costruito nel 1969,
gli impianti elettrici, se pur funzionanti, non sono stati messi a norma, l'esposizione è interessante e,
se pur situato fuori dal centro storico e affacciato sulla principale via di scorrimento locale, può
avvalersi di una vista sul paesaggio montano circostante dal solo secondo piano. Infine si è
considerato che la qualità delle finiture dell'unità è normale per le residenze nate nel periodo di
costruzione, ma obsoleta per gli attuali standard edilizi.
Si è tenuto conto dei valori di decremento o incremento e si sono utilizzati i coefficienti correttivi per
rivalutare il prezzo degli immobili in vendita.
I coefficienti utilizzati per riportare i valori alla comparazione col caso specifico sono i seguenti:
descrizione coefficienti correttivi:
variabili
Nuova costruzione 0,8
Qualità, stato e finiture interne
particolari
0,90
Impianto a norma 0,90
Esposizione 0,95-97
Dimensioni +/ - 0,90/1,10
Garage 0,85
Di seguito viene riportata una tabella riassuntiva con tutti i casi di beni immobili utilizzati per
effettuare un confronto con il bene immobile oggetto di stima, nell’ambito della stima per via
sintetica.
TABELLA B
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Considerando la variazione di prezzo descritta che va da 1.460,00 euro a 1.227,27 euro dovuta ai
particolari pregi o difetti dei fabbricati e alle caratteristiche intrinseche valutate, la media di prezzo
unitario comparato pari a 1.325,00 € /mq arrotondato all'euro di cinque.
Attraverso una stima sintetica con il metodo della normalizzazione dei prezzi si è giunti ad
individuare per il bene immobile oggetto di stima un valore di mercato unitario pari a 1.325,00 €/mq
(arrotondato).
FONTI INDIRETTE
Nella formulazione del giudizio di stima, si è tenuto conto – in qualità di fonti indirette – delle
informazioni e dei dati ricavati dall’Agenzia del Territorio.
I dati minimi, massimi e medi ricavati per le abitazioni residenziali nella zona del Comune di
Piancastagnaio dove è collocato il bene sono illustrati nella tabella seguente.
Banca dati delle quotazioni immobiliariAnno 2013 -Semestre 2
Provincia: SIENAComune: PIANCASTAGNAIOFascia/zona: SUBURBANA RESIDENZIALE DI RECENTE FORMAZIONE - PIANCASTAGNAIOCodice di zona: E 10Microzona catastale n.: 1Tipologia prevalente: Abitazioni civiliDestinazione: Residenziale
Tipologia Statoconservativo
ValoreMercato(€/mq)
Superficie(L/N) Valori
Locazione(€/mq x mese)
Superficie(L/N)
AbitazioniCivili
NORMALE Min 1100 L Min 3,4 L
Max 1550 Max 5
Autorimesse NORMALE Min 295 L Min 0,9 L
Max 420 Max 1,3
Box NORMALE Min 375 L Min 1,2 L
Max 530 Max 1,7
Posti AutoCoperti
NORMALE Min 345 L Min 1,1 L
Max 495 Max 1,6
Posti AutoScoperti
NORMALE Min 245 L Min 0,8 L
Max 345 Max 1,1
Ville e villini NORMALE Min 1350 L Min 4,2 L
Max 1900 Max 6,1
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Esecuzione Immobiliare n. 41/2013
- Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA. - Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L). - Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L).
Considerando l'attendibilità dei dati riportati relativi alla media tra immobili di genere DI RECENTE
FORMAZIONE, in contrasto con la vetustà del fabbricato che conta circa (45) quaranta cinque anni
di vita, e situati in ZONA SUBURBANA, non ancora paragonabile alla zona residenziale centrale
lungo viale Vespa, via di collegamento urbano e a pochi passi dal centro storico del fabbricato,
ancora considerando lo stato del compendio alla data di sopralluogo e le caratteristiche dell'immobile
riscontrate, dalle finiture al sistema costruttivo utilizzato e all'ubicazione in un condominio con 21
unità abitative distribuite su sette piani fuori terra, si ritiene utile un ulteriore confronto con i dati
relativi agli immobili in posizione più centrale ma non più di nuova costruzione, per determinare un
valore che risulti quale media tra le medie dalle tabelle della banca dati delle quotazioni immobiliari.
Banca dati delle quotazioni immobiliariAnno 2013 -Semestre 2
Provincia: SIENAComune: PIANCASTAGNAIOFascia/zona: Centrale/CENTRO STORICO Codice di zona: B1Microzona catastale n.: 1Tipologia prevalente: Abitazioni civiliDestinazione: Residenziale
Tipologia Statoconservativo
ValoreMercato(€/mq)
Superficie(L/N) Valori
Locazione(€/mq x mese)
Superficie(L/N)
AbitazioniCivili
NORMALE Min 950 L Min 3 L
Max 1350 Max 4,6
Abitazioni diTipo
Economico
NORMALE Min 950 L Min 3 L
Max 1350 Max 4,3
Autorimesse NORMALE Min 295 L Min 0,9 L
Max 420 Max 1,3
Box NORMALE Min 375 L Min 1,2 L
Max 530 Max 1,7
Posti AutoCoperti
NORMALE Min 350 L Min 1,1 L
Max 490 Max 1,6
Posti AutoScoperti
NORMALE Min 245 L Min 0,8 L
Max 345 Max 1,1
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- La prima tabella relativa alle nuove costruzioni di tipo normale in zona suburbana, riporta un valore
medio per una nuova costruzione in zona suburbana pari a 1,350,00 euro/mq, pari a quanto già
verificato nella valutazione delle fonti dirette.
- La seconda tabella relativa alla zona centrale o centro storico da una valutazione ad immobili di più
vetùsta formazione ma di minor valore. Riportiamo un valore ritenuto paragonabile pari a 1.300,00
euro/mq., considerando i fattori migliorativi del compendio rispetto ai fabbricati del centro storico.
STIMA SINTETICA DEL VALORE DI MERCATO: PROCEDIMENTO SINTETICO –
COMPARATIVO
Procedimento di stima sintetico – comparativo basato sulla normalizzazione dei prezzi.
Questo tipo di procedimento si basa sulla determinazione del più probabile valore di mercato del
bene oggetto di stima attraverso il sistematico riconoscimento degli elementi di analogia e di
diversità tra questo e i beni di riferimento.
Nella pratica, si è proceduto con l’individuazione di opportuni coefficienti di ponderazione che sono
stati applicati ai vari comparables in confronto con il bene da stimare.
Questi coefficienti sono stati calcolati tenendo conto delle caratteristiche intrinseche (età del
manufatto e stato conservativo etc..).
Una volta ottenuto il coefficiente di ponderazione sintetico lo si è moltiplicato per il relativo prezzo
del bene a cui fa riferimento.
Il prezzo di mercato medio stabilito dall'OMI viene ricompreso nell'insieme dei prezzi considerati.
Dalla media ponderata di tutti i beni di confronto si è ricavato un valore medio unitario che è stato
poi moltiplicato per la consistenza totale del bene oggetto di stima.
In questo modo si è individuato il giudizio di stima del valore del bene immobile per via sintetico –
comparativa.
1.325,00 €/mq x 123,92 mq = 164.194€
Per cui si ritiene che il più probabile valore di stima del bene immobile per via sintetica sia pari a
164.200,00 € (arrotondato).
DECURTAZIONI
Il costo per la SCIA in sanatoria di accertamento conformità per la chiusura della pratica comunale in
essere scaduta e la variazione catastale è di circa 2.000,00 euro, così ripartiti:
516,00 sanzione amministrativa
1.500,00 spese tecniche per pratica SCIA in sanatoria e accertamento di conformità
oltre a marche e bolli.
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Pertanto: VALORE STIMATO 164.200,00€
DETRAZIONI 2.000,00 €
TOTALE 162.200,00
Il valore del compendio risulta pari a € 162.200,00 diconsi centosessantaduemiladuecento euro.
La sottoscritta, fin d'ora, si mette a disposizione del custode giudiziario, qualora ne richieda l'ausilio,
anche dopo il deposito della relazione peritale, per esigenze connesse alla valutazione dello stato di
conservazione del compendio pignorato.
C O M M I A T O:
La sottoscritta, fedele all’impegno assunto, con il presente elaborato ritiene di aver assolto il gradito
incarico ricevuto.
Resta a completa disposizione della S.V. Ill.ma.
Il presente è composto di quarantadue pagine per intero e una sin qui scritta, oltre agli allegati e alle
foto di cui all’indice di seguito dedicato, i quali sono parti integranti.
Viene depositato in cancelleria in originale e n. 2 (due) copie, unitamente agli allegati di ricerca e
supporto.
Porge Ossequi
Castelnuovo Berardenga, il 15/07/2014il CTUDenise Salvò architetto
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Esecuzione Immobiliare n. 41/2013
SI ALLEGA alla presente relazione:
- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA DI INTERNI ED ESTERNI
- PLANIMETRIA CATASTALE AI TERRENI (CT) E AI FABBRICATI (NCEU)
- VISURA DELL'IMMOBILE AGGIORNATA E STORICA
- NULLA OSTA PER L'ESECUZIONE DEI LAVORI n. 420 del 09/08/1697 ed estratti di progetto
- AUTORIZZAZONE DI ABITABILITA' n. 312 DEL 06/08/1969
- COPIA CERTIFICATO D'USO prot. 2435 DEL 09/07/1969
- COPIA PRATICA PROT. 1483 del 28/02/2002 DIA 970 per opere di manutenzione straordinaria –
condominiale
- PRATICA n. 5625/2009 rilasciata il 04/03/2014 PROT. 2726 ACCERTAMENTO DI
CONFORMITA' – condominiale
- PRATICA n. 5641/2010 rilasciata il 04/02/2010 PROT. 5525 ACCERTAMENTO DI
CONFORMITA' – condominiale
- ATTESTATO DI QUALIFICAZIONE ENERGETICA REDATTO IL 04/02/2010 DI CUI AL
QUESITO N. 16
- TITOLO DI GODIMENTO, ATTESTANTE LA PROPRIETA' (ANOTA DI TRASCRIZIONE
SUCCESSIONE)
- CERTIFICATO DI RESIDENZA DEGLI ESECUTATI
- VERBALE DI ACCESSO ALLE OPERAZIONI PERITALI
- PLANIMETRIA DI RILIEVO DEL FABBRICATO
- VISURE DA ISPEZIONE IPOTECARIE relativamente agli esecutato proprietari del compendio
- P.R.G.C. estratto
- TAVOLA DI PRGC estratto
- REGOLAMENTO EDILIZIO estratto
- ESTRATTI CARTOGRAFICI DI INDIVIDUAZIONE COMPENDIO
- APE
- QUESITO N. 25 CON DESCRIZIONE COMPENDIO E DATI CATASTALI
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