tai lieu dt tham dinh tai san bao dam sinh vien

8/2/2019 Tai Lieu DT Tham Dinh Tai San Bao Dam Sinh Vien

1/30

THM NH TI SN BO M


2/30

2

Ni dung

Phn I: Vai tr ca cng tc Thm nh TSB

Phn II. Quy trnh thm nh gi TSB

Phn III. Phng php thm nh gi TSB

Phn IV. Cc vn bn php l lin quan


3/30

3

Vai tr ca cng tc thm nh TSB

Kim sot ri ro tn dng Tnh php l: Quyn s hu, li ch hp php ca Ngn hng

i vi TSB;

Tnh thanh khon:

- Kh nng thanh khon: Kh nng c th chuyn ha thnh

tin bo m cho ngha v tr n ca khch hng vayvn;

- Gi tr thanh khon: m bo tnh thanh khon v mt slng i vi ngha v tr n gc v li cho VIB.


4/30

4

Vai tr ca cng tc thm nh TSB

Nng cao cht lng tn dng, thc y hot ngkinh doanh ca Ngn hng. Kt qu thm nh gi chnh xc, khch quan v tin cy, ph

hp vi gi tr TSB

Rt ngn c thi gian ph duyt khon vay.

Gim chi ph x l n.


5/30

5

Quy trnh thm nh gi TSB

La chn TSBcho khon vay ngh TSB

Chp

nhn?

Lp phiu nghi nh gi

Phi hp thc hin k hoch nh gi

Lp Bin bn nh gi v k vi Khch hng

Thm nh gi v lp thngbo kt qu nh gi

Lu H s nh gi

Kt thc

Bt u

Phiu ngh nh gi Xem

xtPhiu?

Lp k hochnh gi

K hochnh gi

DuytKH

nh

gi?

Thng bo ktqu nh gi

DuytKQ?

Gi thng bo kt qu nhgi cho chi nhnh

Bin bnnh gi

H sphp l

ca TSB

Khch hng Chi nhnh/ n v KD Chuyn vin nh gi Trng BP QLTSB

Quy trnh thm nh gi


6/30

6

Quy trnh thm nh gi

Thnh lp t nh gi

Xc nh TSB

Thu thp s liu thc t

Phn tch s liu

Lp bin bn nh gi

Trnh t thm nh gi


7/30

7

Quy trnh thm nh gi

Kt qu nh gi B phn QLTSB

Thng bo kt qu nh gi

Ph lc (km theo Thng bo kt qu nh gi)

Cn b tn dng cc chi nhnh/PGD

Bin bn nh gi (trong trng hp cc ti sn do B phnQLTSB thm nh gith Bin bn nh gi c lp cn cvo Thng bo kt qu nh gi ca B phn QLTSB).


8/30


9/30

9

Phng php thm nh gi

Gii thch t ng: Phng php thm nh gi: L nhng phng php, cch

thc c tnh gi tr bng tin vi tin cy cao nht vgi tr ca mt ti sn.

Gi tr th trng ca mt ti sn:l mc gi c tnh s

c mua bn trn th trng vo thi im nh gi, trongmt giao dch mua bn khch quan v c lp, trong iukin thng mi bnh thng.

Gi tr nh gi TSB tin vay:l gi tr c tnh bng tin(da trn cc phng php thm nh gi theo Quy nh ca

php lut v Quy nh ca tng ngn hng) ca TSB tinvay, m bo cho khon vay ca khch hng ti ngn hng.


10/30

10

Phng php thm nh gi

Nguyn tc thm nh gi ti Ngn hng: S dng tt nht v ti u nht Cung cu

Thanh khon

Hnh nh km theo

Cc phng php thm nh gi chnh ti Ngn hng: Phng php so snh trc tip

Phng php chi ph khu tr

Phng php thu nhp.


11/30

11

Phng php thm nh gi

PHNG PHP SO SNH TRC TIP:

C s: Gi th trng ca mt ti sn c mi lin h mtthit vi gi tr ca cc ti sn tng t c th so snh c mua bn trn th trng.

Khi nim: L phng php thm nh gi da trn thngtin v mc gi giao dch ca cc ti sn so snh tng ttrn th trng trong mt thi im nht nh c tnhgi tr th trng ca ti sn cn thm nh gi.

Phm vi p dng: Thm nh cc ti sn c giao dch phbin trn th trng. Thng c s dng rng ri nht.


12/30

12

Phng php thm nh gi

PHNG PHP CHI PH KHU TR

C s: Gi tr ca ti sn hin c c th o bng chi ph lmra mt ti sn tng t nh l mt vt thay th.

Khi nim: Phng php c tnh cc chi ph hin ti xy dng hoc ti to nhng ti sn tng t ti sn cn

thm nh gi. Phm vi p dng:

Nhng ti sn khng iu kin thun li hoc thng tin p dng phng php so snh trc tip, nh cc cngtrnh xy dng, ti sn hoc my mc thit b chuyn

dng


13/30

13

Phng php thm nh gi

PHNG PHP THU NHP (U T)

C s: Gi tr th trng ca ti sn bao gm gi tr hin tica tt c cc khon li nhun tng lai c th nhn ct ti sn.

Khi nim: Chuyn i mt dng thu nhp hng nm thnh

mt tng s vn. Phm vi p dng: Phng php trn c s dng hn ch,

p dng cho mt s i tng ti sn (cc BS nh nhhng khch sn..), thng c kt hp vi phng phpso snh trc tip v dng nh mt phng php kim

chng.


14/30

14

Thm nh gi BS

A. THM NH GI BT NG SN

1. Khi nim: Gm t ai, nh , cng trnh xy dng gn linvi t, k c cc ti sn gn lin vi nh , cng trnh xydng ; Cc ti sn khc gn lin vi t.

2. Thuc tnh

Tnh bt ng

Tnh khng ng nht Tnh khan him

Tnh bn vng, i sng kinh t lu di

3. c trng

Kh nng co gin ca cung bt ng sn km Thi gian giao dch di, chi ph cao => Kh nng chuyn

chuyn ha thnh tin mt km linh hot

S can thip v qun l ca nh nc cht ch


15/30

15

Thm nh gi BS

4. Cc nhm th trng bt ng sn:

Th trng t sn xut nng nghip Th trng nh

Th trng nh xng cng nghip

Th trng BS phc v hot ng thng mi, dch v,

cao c vn phng.5. Cc phng php thng s dng

Phng php so snh trc tip

Phng php chi ph khu tr

Phng php thu nhp (u t)


16/30

16

PHNG PHP SO SNH TRC TIP: Phng php:

Kho st k BS v tnh php l (s , giy php xydng), v tr mt bng, kch thc, c im mi trngxung quanh, iu kin s dng hin ti, quy hoch

Tm kim cc BS giao dch trn th trng, c v tr v iukin s dng tng ng vi BS cn nh gi, tin hnhso snh v iu chnh xc nh gi tr ca BS cn nhgi.

Thm nh gi BS


17/30

17

Thm nh gi BS

Cc yu t so snh tc ng n gi tr ca BS:

Tnh Php l: Ngn hng ch tin hnh nh gi i vi cc BS cy giy t php l.

V tr: mt tin hay ng, u ph hay cui ph Mt bng: kch thc, hnh dng, mt tin Mi trng xung quanh: gn trng, ch, mi trng thng

thong hay nhim Quy hoch: Khu vc c b quy hoch hay khng, c ph hp vi

quy hoch th hay khng Cng trnh xy dng trn t: kin trc, cht lng v tnh hu

dng ca cc hng mc xy dng.

Thi im giao dch: Gi tr c th bin ng theo thi gian.Cn c vo vic so snh cc yu t ca BS c dng so snh vi BS cn nh gi, dng nguyn tc cng tihoc tr li tin hnh iu chnh gi BS.


18/30

18

Thm nh gi BS


Trnh t thc hin: Xc nh gi tr quyn s dng t

Xc nh chi ph xy dng

c tnh tng s tin gim gi tch ly ca cc cng trnh.

Xc nh gi tr ca ti sn.


19/30


20/30

20

Thm nh gi BS

Cc phng php tnh chi ph:

- Phng php thng k chi ph: dng c tnh chi phc tnh chi tit t nguyn vt liu n nhn cng v mythi cng.. ri tng hp li tng hng mc cng vic, tngloi chi ph v ton b cng trnh. Trong thc t, phngphp ny thng cn c trn h s quyt ton ca cng

trnh c ph duyt v thng c p dng cho cccng trnh c quy m xy dng ln, phc tp.

- Phng php so snh th trng: S dng n gi xydng (tnh cho m2 hoc m3) cc hng mc hoc kt cucng trnh tng t trn th trng ti hoc gn vi thi

im thm nh. Trong thc t, phng php ny thng pdng dng nhiu hn cho cc cng trnh xy dng nhhoc khng qu ln, phc tp.


21/30

21

Thm nh gi BS

c tnh tng s tin gim gi tch ly ca cc cng trnh

xy dng (tnh khu hao). Cn c vo s h hng, hao mn ca cc kt cu ch yu

tnh cht lng cn li ca cng trnh.

Cht lng cn li ca cng trnh (%) = n(T l cht lngcn li ca kt cu x T l gi tr ca cc kt cu chnh sovi tng gi tr cng trnh)/Tng t l gi tr ca kt cuchnh so vi tng gi tr cng trnh. (Phc tp, t s dng)

Cn c vo tui th v thi gian s dng tnh s haomn, t tnh gim gi ca cng trnh. (Thng s dnghn, c th cn c theo Q 206/2003/Q-BTC ngy12/12/2003 ca B Ti chnh)

Gi tr cn li= Gi xy dng mi - Gim gi tch ly

Xc nh gi tr BS:

= Gi tr QSD t + Gi tr cn li ca cng trnh


22/30

22

Thm nh gi BS


Phng php:

Thu nhp rng t ti sn

Gi tr ti sn = ---------------------------------

Li sut vn ha

Trong :

- Thu nhp rng: = Tng doanh thu nhn c t vic khaithc BS - Chi ph b ra t c doanh thu

- Li sut vn ha (t l hon vn): l li sut li tc m nhthm nh gi cn c vo chuyn ha thu nhp thnhgi tr vn ca BS. l t sut mong c ca nh u tkhi xem xt u t vo mt BS no cho mt mc chkinh doanh c th.


23/30

23

Thm nh gi BS

Lu :

V li sut vn ha

Thm nh gi thng thng: Thng cn c vo li sutcng tri.

Thm nh gi ca ngn hng: S dng li sut tin gi ti

ngn hng k hn 12 thng

Phng php trn c s dng hn ch, p dng cho mts i tng BS c bit, thng c kt hp viphng php so snh trc tip v dng nh mt phngphp kim chng.


24/30

24

Thm nh gi ng sn

B. THM NH GI NG SN

Khi nim: Gm cc ti sn c th di di c nh mymc thit b (dy chuyn sn xut, my mc v c nhmmy); phng tin vn ti; nguyn vt liu; hng ha.

Khi thm nh cn kho st k ti sn v: Tnh php l.

c im, thuc tnh ca ti sn:- Xut x- Nm sn xut, nm a vo s dng- Model, s seri hay chng loi thit b, s khung, s my- Dung tch, sn lng, nng sut- Chc nng, cng dng- T l hao mn

Phng php: Phng php so snh trc tip Phng php chi ph khu tr Phng php thu nhp (u t) - tham kho thm


25/30

25

Thm nh gi ng sn

PHNG PHP SO SNH TRC TIP

Phng php: Tm kim cc ti sn tng t c giao dch trn th

trng, c iu kin tng t vi ti sn cn thm nh giv: c im vt cht; Thng s kinh t, k thut; Chcnng, mc ch s dng; Cht lng tng ng

Tin hnh so snh v iu chnh xc nh gi tr ca tisn cn thm nh gi.

Lu :

- Thi im giao dch

- iu kin giao dch


26/30

26

Thm nh gi ng sn


Xc nh gi tr cn li ca ti sn sau khi tr i s tin khuhao c b p v tch ly dn thnh qu khu hao.

Phm vi p dng: Thng s dng khi thiu thng tin v tisn tng t so snh; thm nh cc ti sn chuyndng, ti sn qua s dng hoc lm phng php kim

chng. Trnh t thc hin:

Xc nh gi tr ti sn cn thm nh.

Xc nh chi ph hin ti thay th ti sn .

c tnh tng s tin gim gi tch ly ca ti sn. Xc nh gi tr ca ti sn.


27/30

27

Thm nh gi ng sn

Cch xc nh chi ph:

Cc loi chi ph:

- Chi ph ti to: Chi ph ch to ti sn ging ht ti sncn thm nh gi (gm c nhng im li thi ca ti sn).

- Chi ph thay th: Chi ph sn xut ti sn c gi tr s

dng tng ng ti sn cn thm nh gi. Xc nh chi ph: Tng hp tt c cc chi ph (chi ph sn

xut, chi ph qun l)

c tnh tng s tin gim gi tch ly ca ti sn.

Gi tr ti sn = Nguyn gi - Gi tr khu hao


28/30

28

Thm nh gi ng sn

Mt s cch xc nh Mc khu hao hng nm (K)s dng

thm nh gi bng phng php chi ph Khu hao u:

Nguyn gi

K = -----------------------

S nm s dng Khu hao theo s d gim dn:

K = Gi tr cn li ca ti sn x T l khu hao

T l khu hao = T l khu hao bnh qun x H s

H s : Ti sn dng t 1 - 4 nm: = 1;5 - 6 nm: = 2;

> 6 nm: = 2,5


29/30

29

Thm nh gi ng sn


Thc t cha c s dng trong thm nh gi ti VIB.

Phng php gi tr hin ti rng

Phng php t l hon vn ni b

Phng php ch s sinh li Phng php thi gian thu hi vn chit khu

Phng php tnh thu nhp trung bnh hng nm.


30/30

30

Cc vn bn php l lin quan

1. Quyt nh 206/2003/Q-BTC ngy

12/12/2003 ca BTC v Ch qun l, sdng v trch khu hao ti sn c nh.

2. Lut t ai nm 2003

3. H thng tiu chun thm nh gi VitNam (Theo Q s 24/2005/Q-BTC ngy18/4/2005 ca B Ti chnh): 06 Tiuchun.

4. Cc vn bn ca tng ngn hng

tai lieu dt tham dinh tai san bao dam sinh vien

Documents