svensk fastighetsmarknad - svefa.se · grafisk form: soformia ab omslag: felix gerlach tryck:...

Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter

TEMA: KOMMUNERNAS FASTIGHETSUTMANINGAR HÖSTEN 2017

B n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017

Förutsättningarna på den svenska fastighetsmarknaden är alltjämt gynn-samma. Efterfrågan på fastigheter att förvärva, projekt att utveckla och kompetenta personer att anställa har sällan eller aldrig varit större. För att vara konkurrenskraftig gäller det att ha bästa möjliga marknadskän-nedom och det är vad vi vill ge med Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter. Sedan hösten 2009 ger vi två gånger om året ut rapporten som sannolikt är den bredaste sammanställningen i en öppen redovisning av den svenska fastighetsmarknaden. Vi presenterar fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda värden med mera. Till det kopplar vi trender och möjligheter för att bidra till nya affärsupplägg för alla som har någon koppling till fastigheter vare sig man är fastighetsägare, hyresgäst eller brukare, offentlig eller privat. NAI Svefa vill vara hela Sveriges ledande fastighetskonsult och därför redovisar vi marknadsinformation för Sveriges viktiga regionala marknader och inte bara storstadsregionerna.

NAI Svefa är ett företag i tillväxt. För att möta den ökande efterfrågan på våra tjänster har vi hittills under 2017 anställt närmare 35 konsulter till vårt rikstäckande kontorsnät med 18 kontor från Luleå i norr till Malmö i söder. Marknaden efterfrågar också nya tjänster och för att bredda och förbättra möjligheterna till den bästa helhetslösningen för våra kunder förvärvade vi under det gångna året Sensa Corporate Advisors och Fasticon. I år har NAI Svefa förvärvat en majoritetspost i Värderingsdata. I samband med förvärvet integrerades NAI Svefas affärsområde Fastighetsinforma-tion i Värderingsdata som därmed blir den klart dominerande aktören inom automatiserade värderingsmodeller (AVM) för den svenska bank och finansmarknaden. Vi kommer att fortsätta växa organiskt och genom förvärv för att bli både bredare och djupare i vår rådgivning.

Vi tackar våra kunder och samarbetspartners för det förtroende ni visar oss. I över 20 år har vi skapat värden tillsammans och det är tack vare er som vi utvecklats till hela Sveriges ledande fastighetskonsult.

Välkommen till Svensk Fastighetsmarknad!

Innehåll SidAnalyschefen har ordet 1Om NAI Svefa 2Urval av referensuppdrag 3Om Sensa 4Om Fasticon 5Om Värderingsdata 6Om NAI Svefa Analys 7NAI Svefa Fastighetsindex 8Den svenska ekonomin 10Historisk byggboom hotasav få eller inga anbud 12Ökat fokus på värde-skapande inom kommunal fastighetsförvaltning 14Lokalförsörjningensökade betydelse fören effektiv kommunalfastighetsförvaltning 16Vikten av en långsiktigfastighetsstrategi 18Stockholm 20Göteborg 22Malmö 24Uppsala 26Linköping 28Västerås 30Örebro 32Helsingborg 34Norrköping 36Jönköping 38Umeå 40Lund 42Borås 44Eskilstuna 45Gävle 46Sundsvall 47Halmstad 48Karlstad 49Växjö 50Luleå 51Kalmar 52Östersund 53Trollhättan 54Falun 55Om Svensk Fastighetsmarknad 56Kontaktuppgifter 57

Utgivare: Svefa Holding ABAnsvarig utgivare: Mikael LundströmGrafisk form: Soformia ABOmslag: Felix GerlachTryck: Sib-Tryck Holding AB

Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket.

Mikael LundströmVD, NAI Svefa

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 1

Den svenska konjunkturen är stark och förutsättningarna på fastig-hetsmarknaden är alltjämt gynnsamma även om ovissheten kring utvecklingen och marknadens agerande framgent har ökat under senare tid. Aktiviteten på transaktionsmarknaden är fortsatt hög och bostadsbyggandet har tagit fart rejält. Samtidigt ser vi högst troligt stigande räntor framöver och sannolikt en inbromsning vad gäller prisutvecklingen inom framför allt bostadssegmentet. Förslag om begränsad avdragsrätt för räntekostnader och slopade möjligheter att överlåta fastigheter skattefritt genom paketerade transaktioner eller fastighetsreglering är ytterligare faktorer som gör utvecklingen på svensk fastighetsmarknad oviss och svårprognostiserad. I avsnittet om Sveriges ekonomi och utvecklingen på fastighetsmarknaden kan du läsa vår sammanfattning av nuläget och vår prognos för utvecklingen framåt.

I höstens tema fokuserar vi på kommunernas utmaningar i att tillhan-dahålla bostäder och verksamhetslokaler till en växande befolkning. Många kommuner står inför avsevärda investeringsbehov beroende på den demografiska utvecklingen såväl som eftersatt underhåll avseende byggnader och annan infrastruktur. Redan nu har många beställare svårt att få respons på sina inköpsförfrågningar vilket kräver nytänkande inom upphandlingsområdet. Behovet av investeringar medför också att effektiviteten i kommunernas resursanvändning hamnar i fokus. Lokalresursplanering och utvärdering av alternativa lokallösningars effekter på den kommunala ekonomin har därför fått en ökad betydelse. Samtidigt visar erfarenheter från genomförda uppdrag att många kommuner fortfarande saknar en tydlig process för hur lokalförsörjningen ska planeras och genomföras vilket innebär att lokalinnehavet ofta inte är i samklang med det behov som förelig-ger. I flera kommuner som NAI Svefa möter är också kunskapen om fastighetstillgångarnas värde och varifrån lönsamheten kommer låg.

Förutsättningarna varierar kraftigt för olika kommuner och det krävs ett helhetsperspektiv för att den mest optimala fastighetsstrategin ska kunna utvecklas i varje enskilt fall. I rapporten finner du åtta temasidor om kommunernas utmaningar kring upphandling, förvaltning och lokalförsörjning samt vikten av att ha en långsiktig fastighetsstrategi.

NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för en jämförelse av olika delmarknader. I höstens mätning är Stockholm fortsatt etta med 88 av 100 möjliga poäng. Göteborg placerar sig som Sveriges andra starkaste fastighetsmarknad med 69 poäng följt av Uppsala och Malmö. Motsvarande index presenterar vi också för samtliga förortskommuner till våra tre storstäder.

Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya och spännande fastighetsaffärer.

Fokus 24 orter Tema: Kommunernas fastighetstillgångar – utmaningar och möjligheter

Välkommen till höstens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. Här beskriver vi vår syn på marknaden med en sammanfattning av nuläget och utvecklingen samt aktuella trender, utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige där vi i detta nummer valt att fokusera lite extra på förutsättningarna på bostadsmarknaden och redovisar kommunfakta och bostadsbyggstatistik. I rapporten redovisar vi också vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som i detta nummer handlar om kommunerna och de utmaningar de står inför i ansvaret att tillhandahålla lokaler för sina verksamheter.

Utgivare: Svefa Holding ABAnsvarig utgivare: Mikael LundströmGrafisk form: Soformia ABOmslag: Felix GerlachTryck: Sib-Tryck Holding AB

Åsa HenningeAnalyschef

2 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017

Om NAI Svefa

NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, fastighetsutveckling & samhälls-byggnad, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade marknadsledande informationssystem, baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt.

STRATEGISK RÅDGIVNING & ANALYSMed närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade kompetens och marknadens bästa databaser, kan vi erbjuda kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. Hur ser strategin ut för kundens fastighetsinnehav? Vilka möjligheter kan skapas utifrån fastighetstillgångarna? Vilka marknader ska kunden satsa på? Bör fastighetsinnehavet förändras? Är kundens förvaltning och organisation effektiv?

VÄRDERINGVi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 30 fastighets-värderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande överblick av den svenska fastighetsmarknaden.

NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag i rättssituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning.

FASTIGHETSUTVECKLING OCH SAMHÄLLSBYGGNADVi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomför-ande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det gäller privata som kommunala aktörer.

FAKTA

Ägare: Personalägt sedan 1997Antal anställda: 180Omsättning: 280 MSEKKvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14 001Globalt nätverk: Via vårt globala nätverk, NAI Global, har vi tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder

Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsammans med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det gör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för alla inblandade parter.

Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför vi fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och lotsar kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen. Vi är särskilt specialiserade på 3D-fastighetsbildning. Vi hjälper alla inblandade att komma överens om färdvägen när det gäller frågor som rör markåtkomst i samband med planering och utbyggnad av infrastruktur.

TRANSAKTIONER OCH UTHYRNING Transaktioner arbetar med kvalificerad rådgivning vid sälj och köp av kommersiella och publika fastigheter, fastighetsbolag, utvecklings- och exploateringsfastigheter samt övrig rådgivning i samband med transak-tioner. Vi arbetar i nära samarbete med bolagets övriga kompetenser och kan därmed erbjuda en bred rådgivning i samband med transaktioner, tillsammans med lokal närvaro. I anslutning till en transaktion eller som del av fastighetsutveckling eller som fristående tjänst genomför vi även uthyrning av kommersiella lokaler.

KONCERNLEDNINGMikael Lundström VDGustav Källén Vice VD / TransaktionerYlva Melhus CFOHelene Järte HR-chefÅsa Henninge AnalysJörgen Sigvardsson Fasticon Helena Dalhamn Samhällsbyggnad & Fastighetsutveckling Andreas Hagberg Sensa Paul Nord Skog & LantbrukJan Tärnell Värdering


Urval av referensuppdrag

SÄLJRÅDGIVNING OCHFASTIGHETSUTVECKLING

SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING

Försäljning av del av Bergvik Köp-centrum med ett värde om 600 mkr. Fastighetsutveckling för att möjliggöra nytt exploateringsområde i centrala Karlstad.

Försäljningen av skolfastigheten Mosås 8:28 i Örebro (Mosjö Skola). Skolan som omfattar cirka 3 000 kvadratmeter är uthyrd till Örebro kommun.

Försäljningsrådgivning samt uthyr-ningsarbete av två logistikfastigheter belägna i Stockholm respektive Göteborg.

FASTIGHETSBILDNING STADSUTVECKLING STADSUTVECKLING

Fastighetsrättslig rådgivning samt biträde vid lantmäteriförrättningar bl.a. i Nacka, Uppsala och Kalmar efter genomförda förvärv.

Delprojektledning, markförsäljning och exploateringsstöd i Väsjön, Sollentuna kommuns största satsning på bostadsbyggande.

Analys och förslag till utbyggnads-strategier och exploateringsekonomi i Nyhamnen i Malmö.

BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING

Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Uppsala, Göteborg och Stockholms innerstad. Fastigheterna utgörs i första hand av kontorsfastig-heter med inslag av handel.

Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Stockholm och Göte-borg. Fastigheterna utgörs i första hand av kontorsfastigheter.

BOKSLUTSVÄRDERING

Bokslutsvärdering av en portfölj av fastigheter i bland annat Malmö, Göteborg, Örebro, Jönköping och Stockholm.

FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING MARKNADSSTRATEGI

Marknadsanalyser inför beslut om förvärv samt rådgivning i vidareut-veckling av projekt.

Utredning av förutsättningar för kommersiell service och kontor i Veddesta. Området ska omvandlas till en ny stadsdel med bostäder, service och kontor intill den nya tågstationen, Stockholm Väst.

Framtagande av kommunala riktlinjer för markanvisningar och riktlinjer för exploateringsavtal. Arbetet har skett i samverkan med kommunens tjänstemän och med byggherrar verksamma inom kommunerna.


KVALIFICERAD RÅDGIVNINGSensas uppdragsgivare återfinns inom såväl privat som offentlig verk-samhet och uppdragen består i flertalet fall av att bistå uppdragsgivare med analyser, utredningar och rådgivning i strategiska och organisato-riska frågor. Sensa genomför även finansiella analyser samt rådgivning inom andra verksamhets- och organisationsrelaterade områden, till exempel i frågeställningar som finns i gränslandet mellan politik och näringsliv. Rådgivningen baseras bland annat på utförliga marknads- och branschanalyser, nulägeskartläggningar samt gedigen erfarenhet.

Läs mer på www.sensa.se.

Om Sensa Corporate Advisors

Tillsammans med dotterbolaget Sensa Corporate Advisors kan NAI Svefa bistå med ett helhetsgrepp kring våra uppdragsgivares strategiska utmaningar. Sensa är ett svenskt managementkonsultföretag som bistår företag och organisationer med kvalificerad rådgivning inom framförallt fastighetssektorn och energibranschen. Sensas med-arbetare har sina rötter i flera tidigare nordiska managementkonsultfirmor som gått i spetsen för ett pragmatiskt och nydanande arbetssätt.

n Strategisk rådgivning

n Konkurrentanalys

n Marknadsanalys

n Omvärldsanalys

STRATEGISK RÅDGIVNING

Rådgivning och strategiskt stöd i affärs- och projektutveckling inklu- derande bland annat affärsplane-arbete och finansiell planering.


Utredning av och rådgivning kring strategiska utmaningar och vägval, stöd i utvecklade och framtagande av ett antal olika strategiska dokument.


Framtagande av strategiska styr-dokument samt stöd i utarbetande av ägardirektiv. Analys och framta-gande av finansiell målbild baserat på bolagets investeringsbehov och finansiella förutsättningar.


n Verksamhetsanalys

n Organisationsanalys

n Nulägeskartläggning

n Strategi- och visionsutformning


Om Fasticon

Genom Fasticon tar NAI Svefa ett stort steg mot bolagets långsiktiga mål att bli den ledande fastighetsrådgivaren för både offentlig och privat sektor i Sverige. Genom att addera kompetens och erfarenhet avseende kvalificerad förvalt-ningsrådgivning breddas och fördjupas vårt kunnande och förståelse för våra kunders samlade utmaningar. Fasticon är specialiserade på helhetslösningar kring affärsutveckling, upphandling och optimering av förvaltningsorganisationer. Flertalet medarbetare har en bakgrund från befattningar inom olika typer av fastighetsföretag.

KVALIFICERAD FÖRVALTNINGSRÅDGIVNINGMed drygt 40 års erfarenhet har Fasticon byggt upp en bred och djup kunskap om fastighetsbranschens alla viktiga delar. Fasticons konsulter är rådgivare och stödjande specialister till fastighetsföretagare i hela fastighetsprocessen. Fasticon har baserat sitt tjänsteutbud på att stödja fastighetsföretagandets behov av affärsstöd, upphandlingsstöd och förvaltningsstöd/FM-tjänster. Rådgivningen utgår från en ingående kunskap om förekommande branschregelverk där unika verktyg och nyckeltal tagits fram för att främja ett affärsmässigt och kostnadseffektivt fastighetsföretagande. Läs mer på www.fasticon.se.

Fasticon har också ett strategiskt samarbete i kompetensfrågor med Fasticon Kompetens AB som för cirka två år sedan såldes till annan ägare.

STRATEGI FACILITY MANAGEMENT

Rådgivning avseende och utarbetande av sourcingstrategi samt rådgivning vid implementering och genomförande av lokala lösningar.

ORGANISATIONSUTVECKLING

Strategisk rådgivning vid utveckling av stadens funktioner avseende fastighetsägande, fastighets- förvaltning och lokalförsörjning.

OUTSOURCING – UPPHANDLING

Rådgivning och strategiskt stöd i sam-band med outsourcing av fastighets-teknik och FM-tjänster med verksam-hetsövergång av cirka 600 personer. Återkommande statuskontroller, utbildningar och löpande rådgivning.


IKEA Centres Europe

n Förstudier

n Benchmarking

n Förvaltningsstrategi

n Branschregelverk, Aff, LoU m.fl.

n In- och outsourcing

n Utbildning

n Underhållsplanering

n Upphandling


AUTOMATISERAD FASTIGHETSVÄRDERING, AVMAVM är en tjänst som används av banker och aktörer i finans- branschen för riskminimering samt effektivisering av annars kost-samma bolåneprocesser. Användaren får ett bedömt marknads-värde på en bostad samt jämförbara försäljningar och bostadens värdeutveckling över tid. Värderingen innehåller förutom ett bedömt marknadsvärde även en indikation på den statistiska tillförlitligheten, en så kallad osäkerhetsfaktor.

Värderingsdata AVM bygger på en databas med transaktioner i realtid vilket betyder att snabba marknadsförändringar fångas omedelbart av värderingsmodellen.

VÄRDERINGSDATAS VÄRDERINGSMODELL ÄR GODKÄND AV EUROPEAN AVM ALLIANCEVärderingsdata är Sveriges enda representant i European AVM Alliance (EAA) som är en sammanslutning av europeiska leverantörer av statistiska värderingsmodeller (AVM) och finns representerade i Nederländerna, England, Norge, Tyskland, Sverige, Italien, Spanien och Österrike.

EAA följer utvecklingen av EU-regler och arbetar för att skapa en Europeisk standard för användning av statistiska värderingsmodel-ler vilket skapar trygghet för investerare vid köp av säkerställda obligationer.

KOMMERSIELLA FASTIGHETERVD Pro – ditt verktyg för information och analys av Sveriges samtliga fastigheter. Med moderna lösningar och unik information bidrar VD Pro till nya insikter, effektivisering av ditt arbete och i slutändan bättre affärer.

EFFEKTIVA SÖKVERKTYGEtt sökverktyg där du kategoriserar vilka typer av fastigheter eller fastighetsägare du är intresserad av genom att avgränsa olika kriterier och på karta. Du hittar de drygt 3.2 miljoner fastigheter som finns i Sverige.

Fastigheter / Fastighetsägare / Områden / Marknadsinformation / Transaktioner

ANALYSERA MARKNADERFörändra hur du ser på analys av fastighetsmarknaden och resultaten du kan dra av en webbaserad analys. Utgå från en fastighet, ägare eller ett område för att få ut marknadsinformation och transaktioner.

Ortspriser / Kartor / Marknader / Fastigheter / Ägare / Ombildningar

VÄRDERA FASTIGHETEREtt avancerat och effektivt verktyg för att göra värderingar av enskilda fastigheter eller av fastighetsbestånd. Simulera marknadsvärden på en eller flera fastigheter, analysera ett bolag, en koncern eller en hel marknad.

Dela dina urval och värderingar med kollegor, kunder och andra aktörer på marknaden direkt i systemet för att skapa bättre och snabbare affärer.

Schablonmässig kassaflödesvärdering / Kassaflödesvärdering från kontrakt / Känslighetsanalys av värderingar / Ombildningsvärdering / Finansieringsanalys

Om Värderingsdata

Under våren 2017 förvärvade NAI Svefa en majoritetspost i Värderingsdata. I samband med förvärvet integrerades NAI Svefas affärsområde Fastighetsinformation i Värderingsdata. Värderingsdata, som bolaget även i fortsättningen kommer att heta, är redan idag Sveriges bredaste leverantör av IT-tjänster för analys och värdering av den svenska fastighetsmarknaden och den klart dominerande aktören inom automatiserade värderingsmodeller (AVM) för den svenska bank och finansmarknaden.

www.varderingsdata.se

VD, Mathias Olofsson [email protected]

Bank, Peter Möller [email protected]

Privatbostäder, Christian Fjordskär [email protected]

Kommersiella fastigheter, Kim Lundgren [email protected]


NAI Svefa Analys har stor erfarenhet av att på kort tid sätta samman projektteam för olika typer av komplexa fastighetsutredningar. Vi har gedigen erfarenhet av och specialistkompetenser för strategisk analys av såväl privata som offentliga och allmännyttiga fastighetsin-nehav samt för fastighetsutredningar i tidiga skeden.

Inom affärssegmentet Portföljanalys och fastighetsstrategi har vi under lång tid samlat på oss en erfarenhetsdatabas över handlings-alternativ, framgångsfaktorer och fallgropar för offentligt fastighetsä-gande och har utarbetat en metodik för framarbetande av en för uppdragsgivaren hållbar fastighetsstrategi. Tillsammans med kompe-tens från Fasticon och Sensa breddas och förbättras möjligheterna till den bästa helhetslösningen för våra kunder. Vi är väl införstådda med den komplexa verklighet som offentliga verksamheter lever i och har stor vana av uppgiften som föredragande i beslutande organ samt att involvera och förankra olika handlingsalternativ tidigt i arbetsprocessen.

Tillsammans med ämnesexperter inom samhällsbyggnad på NAI Svefa genomför vi analyser av marknadens förutsättningar och efterfrågan inför planläggning eller stads- och fastighetsutveckling.

Vår analys och rådgivning skräddarsys för att möta kundens specifika utmaningar och behov.

MARKNADSANALYSOrts-, delmarknads-, pris- och efterfrågeanalyser. Beskrivning av marknadsförutsättningar inför investeringsbeslut eller som underlag för årsredovisning, affärsplane- och strategiarbete. Analyser i tidiga skeden i syfte att skapa förutsättningar för ekonomisk genomförbar-het samt värdeskapande stads- och fastighetsutveckling.

PORTFÖLJANALYS OCH FASTIGHETSSTRATEGIAnalys av fastighetsinnehavet i syfte att identifiera möjligheter och handlingsalternativ som kan skapas utifrån fastighetstillgångarna. Analysen ligger till grund för fastighetstrategin och för beslut om förändringar i fastighetsportföljen, ägandestrukturen eller förvalt-ningsorganisationen. Analysen innehåller förslag på vilka fastigheter som långsiktigt bör ägas, utvecklas eller avyttras.

TAXERINGSRÅDGIVNINGAnalys av fastighetens särskilda förutsättningar och säregna förhål-landen, bebyggelse och utformning samt hyresförhållande som underlag för fastighetsdeklaration samt för justering av fastighets-taxeringsbeslut.

Om NAI Svefa AnalysBakom en långsiktig fastighetsstrategi och ett framgångsrikt fastighetsföretagande finns alltid en analys av marknadens och de enskilda fastigheternas förutsättningar för ekonomiska avkastning. NAI Svefa Analys arbetar över hela Sverige och tillsammans med såväl offentliga som privata uppdragsgivare. Vårt erbjudande sträcker sig från marknadsanalyser i tidiga skeden till analyser av fastighetsportföljer och rådgivning inför omstrukturering av fastighetsinnehav, beslut om investering och försäljning eller vid framtagande av en långsiktig fastighets- och förvaltningsstrategi.

MARKNADSANALYS MODELL FÖR DELFINANSIERINGAV KOMMUNAL INFRASTRUKTUR

PORTFÖLJANALYS OCH FASTIGHETSSTRATEGI

Analys av marknadsförutsättningar och utsikter för nyproduktion av hyresrätter i Sverige och på ett an-tal utvalda delmarknader på uppdrag av Skanska Hyresbostäder. Analysen ligger till grund för bola-gets affärsplan.

Analys av inverkan på fastighetsvärden vid kom-munens utbyggnad av infrastruktur samt möjlig-heterna att delfinansiera utbyggnaden genom ut-tag av bidrag från berörda fastighetsägare i form av värdestegringsersättning. Analysen resulterar i en modell för uttag av infrastrukturbidrag och en bedömning av hur stor del av projektet som kan finansieras på detta sätt.

Portföljanalys som underlag för strategi kring ägande och utveckling där fastighetsbeståndets användning på ett optimalt sätt såväl ska stödja som följa en önskad långsiktig utveckling för Sollentuna kommun. Analysen syftar till att få en strategisk utgångspunkt för val av handlingsalter-nativ avseende ägandestruktur och huvudman-naskap för nyproduktion.

Åsa HenningeAffärsområdeschef [email protected] 86 51

Andreas Strö[email protected] 86 50

Jacob [email protected] 86 42

Joachim [email protected] 87 18

Andrea [email protected] 87 50

Thomas [email protected] 86 46

KONTAKT


Placering Hösten Våren Hösten Hösten Hösten 2017 Kommun 2017 2017 2016 2015 2014

1 Stockholm l 88 89 88 91 90

2 Göteborg l 69 69 71 65 58

3 Uppsala l 68 67 67 55 55

4 Malmö l 61 61 63 50 49

5 Lund s l 59 58 61 57 53

5 Umeå l 59 59 59 48 50

7 Linköping l 56 56 54 44 46

8 Helsingborg l 53 55 54 54 46

9 Jönköping l 52 54 53 48 53

9 Örebro s l 52 51 53 43 44

11 Växjö t l 51 51 51 38 32

12 Luleå l 49 49 51 44 45

13 Västerås l 48 48 48 41 43

14 Karlstad l 47 47 48 35 38

14 Kalmar s l 47 44 47 35 30

16 Norrköping s l 43 41 43 35 35

17 Sundsvall l 42 41 45 31 33

17 Halmstad t l 42 44 44 40 50

19 Östersund l 37 38 39 39 33

20 Borås l 34 37 38 31 32

21 Gävle l 33 33 33 24 29

22 Falun l 29 27 29 27 27

23 Eskilstuna l 26 23 21 22 22

24 Trollhättan l 19 19 21 12 21

s t Pilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter våren 2017.

NAI Svefa Fastighetsindex2017

l l l Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet.


STOCKHOLMSREGIONENKommun NAI Svefa Fastighetsindex

Stockholm l 88

Solna l 75

Sundbyberg l 73

Nacka l 67

Sollentuna l 65

Täby l 63

Huddinge l 57

Danderyd l 56

Järfälla l 53

Upplands Väsby l 52

Värmdö l 51

Lidingö l 49

Ekerö l 47

Vaxholm l 46

Tyresö l 44

Haninge l 43

Österåker l 41

Vallentuna l 40

Upplands-Bro l 39

Södertälje l 38

Salem l 34

Botkyrka l 31

Nynäshamn l 27

GÖTEBORGSREGIONENKommun NAI Svefa Fastighetsindex

Göteborg l 69

Mölndal l 57

Härryda l 47

Kungälv l 41

Partille l 38

Kungsbacka l 38

Lerum l 34

Ale l 34

Bollebygd l 28

Öckerö l 23

MALMÖREGIONENKommun NAI Svefa Fastighetsindex

Malmö l 61

Lomma l 43

Vellinge l 42

Staffanstorp l 35

Burlöv l 33

Svedala l 28

Upplands VäsbySollentuna

Sundbyberg

Solna

Upplands Bro

Järfälla

Nacka

Södertälje

TyresöHuddinge

BotkyrkaHaninge

Stockholm

Kungsbacka

Mölndal

Härryda

PartilleÖckerö

Ale

Lerum

Bollebygd

GöteborgKungälv

Malmö

VellingeSvedala

StaffanstorpBurlöv

Lomma

Danderyd

TäbyÖsteråker

Vaxholm

Salem

Ekerö

Vallentuna

VärmdöLidingö

Nynäshamn

Poängsättningen för kommunerna i Storstadsindexet är satt utifrån det antal poäng respektive kranskommun skulle fått om de varit med i indexet för 24 orter. De är alltså inte poängsatta relativt varandra inom regionen. Detta för att kunna jämföra till exempel Härryda med Upplands-Bro.


Den globala konjunkturen väntas fortsätta stärkas under kommande år, om än i relativt långsam takt. Enligt Riksbanken förväntas den globala tillväxten uppgå till 3,5 procent 2017 respektive 3,7 procent 2018 och 2019. Tillväxten i investeringar ökar samtidigt som bland annat svag produktivitetstillväxt och en åldrande befolkning verkar hämmande på BNP-tillväxten. Internationella förtroendeindikatorer påvisar att såväl företag som hushåll överlag är optimistiska kring den ekonomiska utvecklingen framöver.

Även om riskerna för bakslag i den internationella konjunkturen har minskat något råder det fortsatt politisk och ekonomisk osäkerhet på många håll i omvärlden. Under det gångna halvåret har vi bland annat fått bevittna ett flertal stora terrorattentat och politisk turbulens. Dessutom råder fortsatt osäkerhet kring Storbritanniens utträde ur EU, inte minst efter sommarens parlamentsval vilket försvagat den brittiska regeringen.

Den svenska konjunkturen är stark och tillväxtutsikterna framgent ser alltjämt goda ut. Under andra kvartalet uppgick BNP-tillväxten till 4,0 procent jämfört med motsvarande period förra året och det var framförallt bostadsinvesteringar och hushållens konsumtion som bidrog till uppgången. Riksbankens prognostiserar att svensk årlig BNP-tillväxt kommer uppgå till 2,2 procent för 2017, 2,4 procent

Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden

Förutsättningarna på svensk fastighetsmarknad är alltjämt gynnsamma även om ovissheten kring utvecklingen och marknadens agerande framgent har ökat under senare tid. Tillväxten i svensk ekonomi är stark, aktiviteten på transak-tionsmarknaden är fortsatt hög och dessutom har bostadsbyggandet tagit fart rejält. Samtidigt ser vi högst troligt stigande räntor framöver och sannolikt en inbromsning vad gäller prisutvecklingen inom flera segment på fastighetsmarknaden. Förslag om begränsad avdragsrätt för räntekostnader och slopade möjligheter att överlåta fastigheter skattefritt genom paketerade transaktioner eller fastighetsreglering är ytterligare faktorer som gör utvecklingen på svensk fastighetsmarknad oviss och svårprognostiserad.

för 2018 för att sedan mattas av något och uppgå till 2,1 procent 2019. Den starka konjunkturen har även medfört att hushållens inkomster och förmögenheter ökat. På grund av utvecklingen på bostadsmarknaden med stigande bostadspriser som följd har även hushållens skuldsättning stigit.

Sverige väntas, på grund av den ökande befolkningen, stå inför stora demografiska utmaningar framöver. Av befolkningsökningen från 9 till 10 miljoner står invandringsöverskottet för tre fjärdedelar och födelseöverskottet för en fjärdedel. Den höga befolkningstillväxten, tillsammans med en allt äldre befolkning, kommer sannolikt att sätta tydliga avtryck i svensk ekonomi och politik under många år framöver då investeringsbehovet inom bland annat hälso- och sjukvård samt skola växer.

Sveriges Riksbank bedömer att de historiskt kraftfulla penningpo-litiska åtgärder som införts fortsatt är nödvändiga för att inflationen ska kunna stabiliseras kring målet om 2 procent. Reporäntan har nu varit orörd vid –0,5 procent sedan februari 2016 och inte förrän i mitten av 2018 prognostiserar Riksbanken en första räntehöjning. I syfte att värna om inflationsmålet och att den svenska kronan inte stärks i för hög takt fortgår även köpen av stadsobligationer inklusive återinvesteringar av förfall och kupongbetalningar. Inflationen har nu långsamt börjar röra sig mot det av Riksbanken fastställda målet vilket gör att sannolikheten för ytterligare räntesänkningar minskat.

På den svenska arbetsmarknaden kan vi konstatera flera år av god utveckling dock väntas utvecklingen på sikt avta något. Arbets-förmedlingen räknar med att sysselsättningen ökar med nästan 150 000 personer under 2017 och 2018 och att åtta av tio nya arbeten går till utrikes födda. Arbetslösheten väntas minska från 7,0 procent 2016 till 6,6 procent under 2017. På grund av det stora tillskottet av arbetskraft på den svenska arbetsmarknaden prognostiseras emellertid arbetslösheten återigen öka till 6,7 procent under 2018. Arbetslösheten väntas fortsätta att minska bland inrikes födda medan den stiger något bland utrikes födda.

-8-6-4-202468

1012% %

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

-8-6-4-202468

1012

Relativt arbetslöshetstal ReporäntaBNP Inflation (KPI)

DEN SVENSKA EKONOMIN 2007 – 2017


Tjänstesektorn, såväl privat som offentlig, fortsätter att svara för större delen av jobbtillväxten och tydligast tillväxt ses i storstads-regionerna där, förutom en stark tjänstesektor, välutbildad arbetskraft och en diversifierad arbetsmarknad är gynnsamma faktorer. Syssel-sättningen väntas dock öka i hela landet och såväl privata som offentliga arbetsgivare planerar för fler anställningar. Samtidigt som det råder brist på arbetskraft inom flera sektorer har grupper med utsatt ställning på arbetsmarknaden fortsatt svårt att hitta anställning. Arbetsförmedlingen prognostiserar att under 2018 kommer dessa grupper, vilka inkluderar utomeuropeiskt födda, arbetslösa mellan 55 och 64 år, arbetslösa med funktionsnedsättning och arbetslösa med högst förgymnasial utbildning, utgöra 78 procent av antalet inskrivna arbetslösa.

2016 gick till historien som ett rekordår på svensk fastighetsmark-nad med en total transaktionsvolym om 218 mdkr (transaktioner >10 mkr). Även om första halvåret 2017 inte riktigt når upp till samma höga transaktionsvolym som föregående år, då bland annat Castel-lums förvärv av Norrporten bidrog till en stor del av transaktionsvoly-men, är investeringsintresset på den svenska fastighetsmarknaden alltjämt stort. Transaktionsvolymen första halvåret 2017 uppgår till cirka 100 mdkr (transaktioner >10 mkr) jämfört med 115 mdkr under 2016. Vi kan även konstatera att det fortsatt råder en hög aktivetet inom bostadssegmentet där bland annat Heimstaden, Willhem och D. Carnegie & Co varit stora köpare hittills under året. Även institutio-ner och pensionsbolag är fortsatt en aktiv köparkategori vad gäller bostäder medan det på säljsidan fortsatt syns flera kommunägda bostadsbolag och ett ökande antal bostadsutvecklare.

Ett flertal exempel på joint ventures mellan institutionellt kapital och större byggbolag, med ett uttalat fokus på nyproduktion av hyresrät-ter, har etablerats under senare tid och är numera en stor kategori på marknaden. Nyproducerade bostäder är ett tillgångsslag som är lämpligt för institutionella investerare sett till hur kapitalkrävande det är och samtidigt förhållandevis enkelt att äga och förvalta. Vad som dock möjligen kan utgöra en risk är att det institutionella kapitalets mer finansiella perspektiv på fastigheter och dess relativt begränsade fastighetsorganisationer gör det mer flyktigt. Ett trendbrott i den goda historiska avkastningen riskerar att leda till en generell omallokering från svensk fastighetsmarknad.

Bostadsbyggandet i Sverige har under senare tid tagit fart rejält. Under första halvåret påbörjades byggandet av cirka 37 600 lägen-heter, en ökning med 22 procent jämfört med samma period 2016 eller nästan 75 procent jämfört med motsvarande period 2014, det vill säga innan Riksbanken införde negativ styrränta. Det är primärt lägenheter i flerbostadshus som bidragit till ökningen, cirka 30 450 eller drygt 80 procent av de påbörjade bostäderna och en stor del av tillskottet är bostadsrätter. Enligt Bostadsmarknadensenkäten 2017, vilken sammanställs av Boverket, bedömer 255 av landets 290 kommuner att det råder ett underskott av bostäder i respektive kommun, en ökning med 72 kommuner på två år. Samtidigt menar många att byggtakten nu är på en för hög nivå samt att det byggs för ensidigt och för fel målgrupp. Det byggs bostäder men bostadskön förblir oförändrad.

För flera av bostadsutvecklarna är det av avgörande betydelse att de högt uppskruvade projektvärdena möts av en efterfrågan och betalningsvilja. Nu syns tecken på en avmattning av prisutvecklingen

på privatbostadsmarknaden i storstäderna och vi kan också börja skönja tendenser att nyproduktionen av bostadsrätter inte är lika oproblematisk som den varit under många år. Såväl bostadsut-vecklare som fastighetsmäklare har under senare tid rapporterat om att nyproducerade bostadsrätter blir alltmer svårsålda och att spekulationsköp så gott som försvunnit. Inom vissa projekt tvingas bostadsutvecklare även locka med avgiftsfrihet under en viss tid i syfte att sälja tillräckligt antal lägenheter, ett fenomen som vi inte sett sedan sviterna efter finanskrisen.

På lokalhyresmarknaden ser vi alltjämt en utveckling mot ett mer effektivt lokalutnyttjande, från cellindelade kontor till öppna kon-torslandskap och aktivitetsbaserade arbetsplatser. Marknaden är fortsatt stark och ännu bedöms viss, om än begränsad, potential för ytterligare hyreshöjningar finnas. Den goda efterfrågan bedöms fortsatt leda till minskande vakanser, även inom mindre delmarknader, vilket möjliggör för nyproduktion och modernisering av det befintliga beståndet.

Under sommaren överlämnade Finansdepartementet förslag till nya skatteregler vilket bland annat innefattar en generell begränsning av avdragsrätt för räntekostnader tillsammans med en sänkning av bolagsskatten från 22 till 20 procent. Förslaget väntas leda till stora konsekvenser för kapitalintensiva branscher, såsom bland annat fastighetsbranschen, och flera aktörer har påtalat att de nya reglerna, ifall de implementeras, riskerar att leda till ett minskat bostadsbyggande.

Ökad osäkerhet på fastighetsmarknaden finns även i form av den paketeringsutredning som presenterades under våren. Uppdraget från regeringen har varit att analysera beskattningen av fastig-hetsbranschen och då särskilt med avseende på möjligheterna att skattefritt avyttra fastigheter genom paketerade transaktioner och fastighetsreglering. I korta drag har utredningen slagit fast att fastighetsbranschen inte är underbeskattad. Trots detta föreslås en ökad skattebelastning vid fastighetstransaktioner med start i juli 2018. Om, när, hur och i vilken omfattning utredningen kommer att leda till nya regler är ännu för tidigt att uttala sig om. Klart är dock att paketeringsutredningen tillsammans med regeringens förslag om begränsade ränteavdrag skapat en osäkerhet bland köpare och säljare på den kommersiella fastighetsmarknaden.

Även om förutsättningarna på den svenska fastighetsmarknaden alltjämt är goda och flertalet segment ses som attraktiva investeringar bedöms osäkerheten kring utvecklingen och marknadens agerande framgent ha ökat, bland annat till följd av ovan nämnda förslag till regleringar. I förväntansbilden bör rimligen även stigande räntor finnas, i allt högre grad i takt med att övriga centralbanker succesivt för en mindre expansiv penningpolitik. Det är sannolikt att vi kommer se en minskad nedåtpress på direktavkastningskraven på den svenska fastighetsmarknaden och en avmattning i prisutvecklingen inom flera segment som en följd. En mer avvaktande inställning och högre riskaversion bland marknadens aktörer kan, trots än så länge gynnsamma förutsättningar, leda till en viss inbromsning. I bostads-segmentet med ett kraftigt ökat bostadsbyggande finns risk för ett tillskott som skapar obalans mellan utbud och efterfrågan på flera delmarknader då byggherrar förlitar sig på att behovet motsvarar efterfrågan i för hög grad. Tillskottet av nya aktörer är stort med en tilltagande risk för överetablering.


BRISTSITUATIONEN INNEBÄR EN STOR UTMANING FÖR BYGGHERRAR FRAMÖVERBaserat på erfarenheter från en mängd ramavtalsupphandlingar (med branschregelverken AB/ABT/ABK) samt upphandling av bygg- (AB och ABT) och tjänsteentreprenader (Aff) som vi genomfört i hela landet märks en tydlig tendens till färre anbudsgivare. Situationen varierar från upphandling till upphandling men trenden är tydlig. Vi har till och med genomfört upphandlingar av byggentreprenader där det inte kommit in några anbud alls. Detta trots att sedvanliga och transparenta entreprenadupplägg med rimlig riskfördelning har tillämpats i upphandlingar för stabila solventa byggherrar såsom kommunala bostadsbolag.

Detta är en mycket tuff utmaning för alla de byggherrar som framöver ska medverka i den planerade nyproduktionen. Bristen på anbud är en tydlig fingervisning om att de resurser som finns i Sverige till stora delar nyttjas fullt ut trots att vi bara är i början av satsningen. Konsekvensen ur ett branschperspektiv kan bli att tidsperspektivet på samhällssatsningen kring nyproduktion av bostäder och lokaler förskjuts samt inte minst att kostnaden för byggherrarna blir högre än förväntat. Vår slutsats är att parterna inom upphandlingsområdet behöver jobba tillsammans för att hantera resursproblemet och hitta olika sätt att eliminera hindren mot att lämna anbud.

DIALOG INNAN UPPHANDLING KAN ÖKA INTRESSET FÖR ATT LÄMNA ANBUDI en situation där beställare slåss om begränsade leverantörsresurser finns förstås åtgärder som kan vidtas i syfte att göra förfrågnings-underlagen attraktivare. Ett framgångsrecept för att öka chanserna för att fler och nya potentiella leverantörer får upp ögonen för upphandlingar som kommer ut på marknaden är till exempel att redan innan genomförandet inleda en dialog med syfte att klargöra förutsättningarna. Fördelarna med detta är många.

Historisk byggboom hotas av få eller inga anbudSverige ska bygga bort bostadsbristen genom att producera flera hundratusen nya bostäder inom några år. Utöver det tillkommer behovet av nya förskolor, skolor, bibliotek, vårdcentraler, äldreboenden och annan infrastruktur som följer i kölvattnet. Vi får gå tillbaka till miljonprogrammets dagar för att hitta en motsvarande samhällssatsning. Snart sagt varje fastighetsbolag och kommun i Sverige letar mark eller befinner sig i ”tidiga skeden” och planprocesser med påföljd att upphandling av plan-, upphandlings-, arkitekt-, konsult- och byggresurser blivit en trång sektor. Det finns anledning att tro att den stora satsningen på nyproduktion kommer att få högst märkbara effekter med avseende på marknadens begränsade storlek. Redan nu har många beställare svårt att få respons på sina inköpsförfrågningar. Detta leder sammantaget till ett behov av nytänkande inom upphandlingsområdet. Samtidigt råder en stor brist på upphandlare med kunskap om fastighetsbranschen och de tillhörande regelverken.

Dialog innan upphandling bidrar med värdefull, och ibland helt avgörande, information om vad marknaden kan erbjuda inom det specifika upphandlingsområdet. Dialogen kan även leda till ökad förståelse för den specifika marknadens terminologi och begrepp och att mer ändamålsenliga krav och villkor kan formuleras i förfråg-ningsunderlaget. Detta sammantaget medför ofta att antalet frågor minskar under annonseringstiden samt till färre överprövningar på grund av missförstånd eller felaktigt formulerade krav.

Det finns en rad olika metoder att föra dialog med potentiella leve-rantörer. De vanligaste är möten med enskilda leverantörer, request for information, extern remiss av förfrågningsunderlag samt möten med leverantörer i grupp. Val av metod beror på den specifika upphandlingen, upphandlingsområdet samt hur mycket tid som finns avsatt från upphandlaren. Erfarenhetsmässigt är leverantörer oftast mycket positiva till dialog innan upphandling då denna är deras viktigaste möjlighet att kunna påverka upphandlingens utformning.

Det finns dock utmaningar och restriktioner som en upphandlare måste ha i åtanke. Oavsett om dialogen sker i form av möten eller via skriftliga metoder måste syftet tydligt kommuniceras. Detta bygger ett förtroende hos leverantörerna och gör att dessa kan avgöra om det är motiverat att medverka. Inom offentlig verksamhet finns även, på grund av osäkerhet kring i vilken omfattning det är tillåtet, en tvekan bland många upphandlande myndigheter angående kontakt med potentiella anbudsgivare innan upphandling. Upphandlings-myndigheten i samverkan med Konkurrensverket har i denna fråga publicerat skriften ”6 myter om dialog i offentlig upphandling” som reder ut förutsättningarna.


BRISTFÄLLIGA UPPHANDLINGSUNDERLAG MEDFÖR RISK FÖR FÖRVÄNTANSGAPEn bidragande orsak till att leverantörer idag tvekar inför att lämna anbud är att man upplever att upphandlingsunderlagen många gånger är bristfälliga i förhållande till den förväntansbild som bestäl-laren ger uttryck för eller som leverantören erfarenhetsmässigt anar att beställaren är ute efter. Leverantörerna bedömer därför ofta risken för framtida förväntansgap så stor att man väljer att inte lämna anbud. Detta särskilt eftersom möjligheterna till omförhandling av avtalen i ett senare läge ofta är begränsade om det visar sig att parterna har olika uppfattning beträffande tillämpningen. Till exempel reglerar LOU:s regler om förändringar i löpande avtal hur stora anpassningar som kan göras kopplat till offentliga upphandlingar.

NYA AVTALSFORMER SOM BYGGER PÅ SAMVERKAN KAN BIDRA TILL ÖKAD EFFEKTIVITETEn upphandlingsform som vinner mark inom avtal för fastighetsför-valtning och service är samverkansupphandling. Samverkansavtal utgår från antagandet att kunskapen inom avtalsområdet maximeras när beställarens och leverantörens kompetens kombineras vid fram-tagande av underlaget. Den rätta kvalitetsnivån kan uppfyllas genom att parterna får en tydlig insikt i, och är överens om, behov och leveranskrav. Kompetensansvaret läggs på rätt part och underlaget tas fram i ett samarbete som främjar en god avtalsrelation.

Det som skiljer en samverkansupphandling från en traditionell upp-handling är att entreprenadens slutliga omfattning inte är angiven av den som upphandlar. Det i sin tur innebär att ett totalt pris för entreprenaden inte kan anges i anbudet. För att följa lagarna vid offentliga upphandlingar är det emellertid viktigt att i en samver-kansupphandling bland annat ange ett visst mått på omfattningen, det vill säga antalet fastigheter, målbeskrivningar, kvalitetskrav och andra övergripande villkor.

Då utvärdering av anbud i samverkansupphandling inte sker i huvud-sak på pris är det nästan ett måste att, under strukturerade former, träffa anbudsgivarna före tilldelning. Detta ger upphandlande myndig-het en förståelse för vilka leverantörerna är och deras trovärdighet. Vår erfarenhet är att detta är väldigt värdefullt för varje beställare som ska välja ut rätt leverantör.

Om leveransens kvalitet brister eller är för hög kan tjänsteinnehåll och frekvenser lättare förhandlas om under avtalstiden i ett samver-kansavtal. Detta innebär även en möjlighet att justera ersättningen på samma vis. Vid offentlig upphandling är det dock viktigt att hålla koll på att omfattningen enligt upphandlingsdokumenten inte förändras mer än LOU tillåter.

Samverkansavtal har än så länge en större utbredning på den privata sidan än på den offentliga. Vi har dock använt oss av modellen i ett flertal offentliga upphandlingar med gott resultat. Det underlag som då skickas ut med annonsen är kontraktsmall, en kortfattad objektbeskrivning, övergripande tjänstebeskrivning, upphandlings-föreskrifter och en gränsdragning för hur arbetet ska delas upp mellan parterna i den inledande fasen av entreprenaden där avtalsunderlaget färdigställs.

GEMENSAMT FRAMTAGANDE AV ENTREPRENADENS OMFATTNING SKAPAR SAMSYNSamverkansavtal brukar delas in i två faser, som för partnering inom byggsektorn. Fas 1 omfattar arbetet med att i samråd mellan parterna ta fram omfattningen av entreprenaden, i form av tydliga tjänstebeskrivningar, samt att beräkna kostnaderna och därmed ersättningen. Fas 2 omfattar själva utförandet av entreprenaden.

Tjänstebeskrivningar för aktuella tjänsteområden brukar parterna behöva utveckla gemensamt, dels för att leverantören sitter på en ovärderlig kompetens om hur olika tjänster kan och ska utföras, men också för att tjänsterna ska möta beställarens behov. Leverantören tar fram tydliga kalkyler som beskriver beräkningen av de kostnader som ligger till grund för ersättningen. Det blir sedan beställarens ansvar att granska kalkylerna och begära eventuella justeringar innan parterna kan komma överens om fast och eller rörlig ersättning för entreprenaden.

UTMANINGAR MED SAMVERKANSAVTALAlla avtalsformer är förenade med för- och nackdelar. När det gäller samverkansavtal ligger till exempel en uppenbar utmaning i att skapa en relevant och transparent utvärderingsmodell som fångar upp beställarens kvalitativa krav. Kommunikationen mellan parterna kan ibland också vara svår vilket kan störa möjligheterna att komma överens i fas 1. I andra fall byggs istället ett generellt förtroende upp och parterna kan då ha en benägenhet att kommunicera mycket som inte skrivs in i avtalet. Vi kan här se ett stort behov av att invol-vera en extern part med avtalsjuridisk kompetens som kan avgöra vad som behöver regleras. Vi har även kunnat se att många, såväl anbudsgivare och leverantörer som beställare, inte riktigt är medvetna om vad samverkan innebär när de går in i arbetet. Många hakar på och ser fördelarna med samarbetet men är inte alltid medvetna om det engagemang och den arbetsinsats som avtalsformen innebär.

Vad gäller det ekonomiska utfallet av samverkansavtal har vi kunnat skönja ökade kontraktssummor för entreprenaderna. Det avser dock den summa, för fast och rörlig ersättning, som beräknas teoretiskt när avtalet skrivs. Vad som händer i praktiken förväntas vara det omvända, det vill säga att kostnaderna sjunker totalt sett. En utvär-dering av samverkansavtal som pågått en tid behöver göras för att studera hur den faktiska totalkostnaden utvecklas.

BRIST PÅ UPPHANDLARE MED KUNSKAP OM FASTIG-HETSBRANSCHEN OCH TILLHÖRANDE REGELVERKEn omständighet som också påverkar den ansträngda marknads-situationen är att kompetensen inom upphandlingsområdena bygg och förvaltning även den är en bristvara i Sverige idag. Detta gynnar vare sig effektiviteten eller kvaliteten i upphandlingsprocesserna. Flexibiliteten i de begränsade resurserna hämmas också av att det inte är lätt att ta in upphandlingskonsulter med kort varsel eftersom även dessa måste handlas upp. Vägen framåt på kort sikt är därför enligt vår erfarenhet att öka marknadens medvetenhet om de aktu-ella förutsättningarna för upphandlingar så att bristsituationen kan motverkas genom bättre framförhållning i processerna. På längre sikt behöver såväl metoder som kompetensen inom upphandlings-området stärkas för att den omfattande samhällssatsningen på nyproduktion av bostäder ska kunna genomföras som planerat.


VÄRDEFOKUS KRÄVER NYA ROLLER INOM MÅNGA ORGANISATIONERFramgångsrikt värdeskapande kräver normalt ett betydande mått av framsynthet i kombination med förmågan att hantera ett spektrum av kompetenser som är nödvändiga för att värden ska uppstå. I fastighetssammanhang krävs kunskap om en bred process som innefattar allt från bedömning av marknadens efterfrågan och betal-ningsvilja till planfrågor, genomförande av byggentreprenader och en effektiv fastighetsförvaltning. Många fastighetsorganisationer har hanterat det breda kunskapskravet genom specialisering. Inom privat sektor är det till exempel sedan länge vanligt att bryta ut separata funktioner kring olika värdeskapande aktiviteter som till exempel transaktioner, portföljhantering och fastighetsutveckling för att skapa fokus kring uppgiften. Inom offentlig sektor har denna utveckling ofta inte drivits lika långt men aktualiseras nu i och med att ett tydligare värdeperspektiv gör det viktigare att utveckla och anpassa den befintliga fastighetsportföljen.

EFFEKTIV FÖRVALTNING KRÄVER TYDLIGARE HELHETSPERSPEKTIVFör att säkerställa en effektiv fastighetsförvaltning som bidrar till att skapa värden krävs att utgångspunkten är ett helhetsperspektiv där olika intressenters behov beaktas och balanseras. Detta är i praktiken en komplex process som måste anpassas med hänsyn till ägarens mål, tidsperspektiv och andra specifika förhållanden. Den utmaning som vi ser att många fastighetsorganisationer inom kommuner och allmännyttiga bolag jobbar med just nu är därför att på ett tydligare sätt integrera förvaltningen med ägarfrågor och kommunens övergripande resursplanering.

Ökat fokus på värdeskapande inom kommunal fastighetsförvaltning

Ett ökat krav på affärsmässighet och effektivitet inom både privat och offentlig sektor har medfört att förväntansbilden på den moderna fastighetsförvaltningen har utökats till att även omfatta ett tydligt värdeskapande uppdrag. Inom kommunal sektor har värdeperspektivet aktualiserats till följd av ett omfattande investeringsbehov, utmaningar med eftersatt underhåll och marknadsorienterad lagstiftning. I och med att kommuner och allmännyttiga bolag börjar jobba mer aktivt inom fastighetsområdet ser vi att fastighetsförvaltningen får en viktigare roll i den kommunövergripande samordningen och styrningen med syfte att öka effektiviteten i resursanvändningen. Ett ökat fokus på driftnetto utmanar förvaltningsorganisationerna genom krav på delvis nya roller och arbetssätt. Vår bedömning är att den viktigaste utmaningen framåt består i att säkerställa helhetsperspektivet i förvaltningsprocessen samt möta det krav på proaktivitet som följer av ett tydligare värdeperspektiv.

Många av de konsultuppdrag som vi genomför i nuläget handlar om att upprätta eller förtydliga rollbeskrivningar samt att beskriva hur rollerna ska integreras för att skapa ett övergripande system som fungerar på ett bra sätt. Vår erfarenhet här är att det fortfarande finns mycket att göra då vissa av rollerna är nya inom många organisa-tioner samtidigt som befintliga roller i många fall inte tillämpas som tänkt. En tydlig indikation på att rollerna inte är tillräckligt etablerade är när organisationen uppvisar bristande förståelse för det kommun-gemensamma målet.

ÖKAD SAMORDNING FÖRUTSÄTTER TYDLIGA STRATEGIER OCH RIKTLINJER INOM FASTIGHETSOMRÅDETFör att den övergripande samordningen inom fastighetsområdet ska fungera effektivt krävs att den stöds av tillämpliga strategier, policys och riktlinjer. Då fastigheter och lokaler har stor inverkan på kom-munens och bolagens totala ekonomi är det viktigt att övergripande spelregler i form av ägardirektiv, fastighetsstrategi, hyressättningsmo-dell etcetera finns på plats. Inom förvaltningsområdet behövs i detta avseende riktlinjer genom förvaltningsstrategi, förvaltningsplaner och underhållsplaner. Att få hela kedjan av styrdokument att hänga ihop, så att maximal effektivitet uppnås, ställer stora krav på både kommunledningen och ansvariga inom fastighetsområdet. Det vi erfar vid genomlysning av planeringskedjan är att kvaliteten och aktualiteten hos styrdokumenten ofta varierar kraftigt.

En erfarenhetsmässig framgångsfaktor i sammanhanget är också tydlighet i ägarens målsättningar vad gäller till exempel avkastning, affärsmässighet, besparingar, förhållningssätt mot kund samt kvali-tets- och servicenivå. Här kan vi se att de flesta kommuner numera uttrycker ”hårda” mål som direktavkastning och andra ekonomiska mätetal på ett tydligt sätt. Däremot finns fortfarande en utveck-lingspotential när det gäller ”mjuka” mål kopplade till kvalitet och inte minst hållbarhet.


STRUKTUR OCH KOMPETENS ÄR VIKTIGT FÖR EFFEKTIVA FÖRVALTNINGSORGANISATIONEREn viktig del i att säkerställa kostnadseffektivitet ligger i utformningen av en förvaltningsorganisation som är anpassad till den aktuella uppgiften. En nyckelfråga inom detta område är i många fall valet av organisationsmodell där olika skolor förespråkar egna eller upp-handlade resurser beroende på vilka delar av förvaltningsprocessen som betraktas som strategiska. Här ser vi tydligt inom vår upphand-lingsverksamhet att den tidigare långvariga outsourcingtrenden nu har ebbat ut till förmån för en mer objektiv analys. Många kommuner och allmännyttiga bolag låter idag genomlysa sina fastighetsorga-nisationer med syfte att hitta en optimal kombination av egna och externa resurser.

Säkerställandet av relevant kompetens har för övrigt utvecklat sig till en av fastighetsbranschens största utmaningar. Detta med hänvis-ning till den bristsituation som uppstått inom vissa yrkesgrupper till följd av kombinationen av den starka konjunkturen och stora pensionsavgångar. Inom offentlig sektor kan detta vara en extra stor utmaning då det framledes kommer behöva kompletteras med kompetenser som idag är mer vanligt förekommande på den privata sidan samtidigt som konkurrensen på arbetsmarknaden leder till att löner och andra villkor är svåra att matcha.

FÖRMÅGAN ATT MÄTA OCH FÖLJA UPP ÄR AVGÖRANDE FÖR KOSTNADSEFFEKTIVITETENEn fundamental förutsättning för kostnadseffektivitet är naturligt-vis också en integrerad ekonomi- och verksamhetsstyrning som möjliggör uppföljning på ett för verksamheten relevant sätt. Här är vår uppfattning att kommunerna idag har kommit långt. Vad gäller effektiviteten i de stödsystem som specifikt ska stödja förvaltnings-processen finns fortfarande en rad utmaningar att jobba med. Till exempel jobbar många kommunala fastighetsorganisationer hårt med att skapa en bild av det samlade underhållsåtagandet och hur detta ska hanteras i förhållande till den övergripande ekonomin.

Den stora utmaningen som branschen i sin helhet står inför handlar dock idag om hur digitaliseringen i samhället ska kunna utnyttjas för att effektivisera verksamheten. Inom driftområdet finns redan många tillämpningar av ny teknik när det gäller att övervaka och optimera byggnaders klimat och förbättra säkerheten. Det finns här anledning att tro att utvecklingen kommer att vara snabb inom hela fastighetsområdet. Branschens aktörer satsar för närvarande mycket tid och kraft på att utforska olika möjligheter till effektiviseringar.

VÄRDEPERSPEKTIV LEDER TILL UTVECKLING AV FÖRVALTARROLLENFörväntan på ett tydligare värdeperspektiv och ökad integrering med kommunens verksamheter och övergripande planering medför utökade krav på förvaltningsfunktionen. Utöver att upprätthålla och driva den befintliga fastighetsportföljen behöver förvaltaren även vara bra på att förstå kommunens och bolagets framtida efterfrågan såväl som behovet av att anpassa befintlig fastighetsportfölj. Detta kräver proaktivitet och en närmare koppling till kommunens övriga verksamheter och beslutsprocesser, det vill säga ett betydligt större mått av helhetsperspektiv än tidigare.

Vi ser här en tydlig trend mot att förvaltaren i ökande utsträckning får på sin lott att åskådliggöra de ekonomiska konsekvenserna av olika handlingsalternativ och investeringar, både ur ett strikt fastighets-ekonomiskt perspektiv och ur ett övergripande kommunperspektiv. Med denna uppgift följer ett utökat krav på analysförmåga samt säkerställande att nödvändig information till beslutsunderlag tas fram. Inte minst digitaliseringen i samhället och fastighetsbranschen medför att informationshantering blir en tydligare uppgift framöver. Redan nu ger digitaliseringen nya möjligheter till uppföljning och kontinuerliga nyckeltalsanalyser av drift- och underhållskostnader som kan bidra till förbättrad kostnadseffektivitet.

STORA MÖJLIGHETER TILL VÄRDESKAPANDE I GRUNDLÄGGANDE FÖRVALTNINGSPROCESSERÄven inom de grundläggande förvaltningsprocesserna avseende drift, skötsel och underhåll gäller det att säkerställa värdeskapandet. Med tanke på ”vardagsförvaltningens” påverkan på hyresgästernas verksamheter har frågor kring ventilation, klimat och städning ofta stor praktisk betydelse. Vi ser här att många förvaltningsorganisatio-ner upplever en utmaning när det gäller att kombinera rent tekniska uppgifter med kundvårdsperspektivet. En utmaning framöver är därför att utforma arbetsprocesser som säkerställer kvaliteten i båda dessa aspekter.

En uppgift inom förvaltningsansvaret som starkt påverkar kostnadsef-fektiviteten är att initiera upphandling av tjänster och varor inom fastighetsområdet. Här finns en stark koppling till behovet av en förbättrad kommunövergripande samordning. Vi ser idag fortfarande att upphandlingar som genomförs har en oklar koppling till något övergripande mål och därmed riskerar att bli isolerade företeelser som inte bidrar till en effektiv förvaltning. För att bli effektivare inom upphandlingsområdet är det därför viktigt att förvaltaren bidrar med sakkunskap kring formulering av behov och förväntad kostnadsbild, oavsett om upphandlingarna handläggs inom den egna organisatio-nen eller via en central funktion i kommunen eller bolaget. Dessutom finns en viktig funktion att fylla när det gäller uppföljning av avtal och leveranser.

ÖVERBLICK OCH STRUKTUR ÄR DE STÖRSTA UTMANINGARNA FRAMÖVERSammantaget kan vi konstatera att det ökade fokuset på värde-skapande och driftnetto som vi för närvarande ser inom den kom-munala fastighetsförvaltningen och allmännyttiga bolag medför en rad utmaningar vad gäller övergripande samordning, organisatoriska strukturer, relevanta styrdokument, verksamhetsstyrning, effekti-visering av arbetsprocesser med mera. Detta leder till slutsatsen att den största och viktigaste utmaningen framåt består i att säkerställa sambandet mellan alla dessa områden för att kunna uppnå ett helhetsperspektiv i förvaltningsprocessen. Samtidigt kan stora förändringar i verksamhetens förutsättningar förväntas och en spännande utveckling under den kommande tiden, inte minst med koppling till digitaliseringsutvecklingen och ökade krav på flexibilitet och proaktivitet från förvaltningsorganisationerna.


LOKALFÖRSÖRJNINGEN HAR STOR BETYDELSE FÖR KOMMUNENS UTVECKLINGSFÖRMÅGAFastigheter utgör normalt den totalt dominerande posten i kom-munens balansräkning och 15 – 20 procent av kostnaderna i resul-taträkningen är relaterade till fastigheter och lokaler. Välfungerande lokaler är dessutom en viktig förutsättning för att kommunens verksamheter ska kunna bedrivas på ett effektivt sätt. Därav följer att effektiviteten i lokalförsörjningen och tillhörande investeringar kan komma att få stor påverkan på kommunens verksamhet och framtida utvecklingsförmåga.

Vår erfarenhet från aktuella konsultuppdrag är att många kommuner idag upplever en utmaning när det kommer till att etablera en rationell, tydlig och för alla parter engagerande lokalförsörjningsprocess. Att implementera tillhörande arbetssätt, roller och ansvarsfördelning, behovsplanering, incitamentsmodeller och riskhantering är ett verksamhetsövergripande samordningsprojekt vars komplexitet ofta underskattas. Därutöver återstår den största utmaningen – att upprätthålla efterlevnaden av processen över tid.

VERKSAMHETERNA HAR TRADITIONELLT STYRT SINA LOKALANSKAFFNINGARTraditionellt har kommunernas lokalförsörjning ombesörjts genom att respektive facknämnd definierat såväl sina behov som lösningen för dessa. Ofta har det då funnits ett starkt intresse från kommunala politiker att styra eller påverka mer betydelsefulla lokalanskaffningar som till exempel investeringar i skolor, förskolor och lokaler för social- omsorgen. När facknämnderna definierat lokalbehovet, och nödvän-diga politiska beslut fattats, har ansvaret för att genomföra anskaff-ningen överlåtits till kommunens fastighetskontor eller motsvarande genom att budget, tidplan och projekthandlingar inkluderas i beslutet. Normalt har därefter anskaffningsprocessen inletts med en projek-

Lokalförsörjningens ökade betydelse för en effektiv kommunal fastighetsförvaltning

Många kommuner står idag inför avsevärda investeringsbehov till följd av den demografiska utvecklingen såväl som eftersatt underhåll avseende byggnader och annan infrastruktur. Behovet av investeringar medför att effektiviteten i kommunernas resursanvändning hamnar i fokus. Lokalresursplanering och utvärdering av alternativa lokallösningars effekter på den kommunala ekonomin har därför fått en ökad betydelse. Ur ett fastighetsförvaltningsperspektiv innebär den nya situationen ett behov av att jobba mer aktivt med att förutse verksamheternas behov för att på ett så effektivt sätt som möjligt kunna erbjuda funktionella lokaler till lägsta möjliga kostnad över tid. Samtidigt visar erfarenheter från genomförda uppdrag att många kommuner fortfarande saknar en tydlig process för hur lokalförsörjningen ska planeras och genomföras vilket innebär att lokalinnehavet ofta inte är i samklang med det behov som föreligger.

tering vilken i slutänden ofta har inneburit att de initialt beslutade anslagen inte har räckt till. Orsaken till detta har många gånger varit att de ekonomiska konsekvenserna av olika alternativa lösningar inte har analyserats tillräckligt ingående under beslutsprocessen.

Kommunerna har idag insett den ovan beskrivna problematiken, inte minst till följd av snävare ekonomiska ramar men även till följd av det utökade investeringsbehovet. Detta har inneburit att de kommunala verksamheternas inverkan på lokalförsörjningen i allt större omfatt-ning begränsas till att uttrycka behovet av antalet utbildnings- och omsorgsplatser medan de praktiska lösningarna för hur behoven ska lösas har överlåtits till kommunens fastighetsfunktion. Detta har inneburit att mer rationella processer för investeringar i verksamhets-lokaler har implementerats och att många beslutade projekt idag förmodligen genomförs effektivare avseende såväl kostnader som avsedda kvaliteter. Dock fattas de enskilda investeringsbesluten fortfarande ofta utan koppling till någon strategi för lokalförsörjning.

ÖVERGRIPANDE SAMORDNING ÄR I MÅNGA FALL FORTFARANDE BRISTFÄLLIG ELLER SAKNASVad gäller den övergripande processen för lokalresursplanering inom kommunerna har utvecklingen ofta inte kommit lika långt. Vår iakttagelse är att det i många kommuner fortfarande saknas en tydlig strategi för lokalförsörjning alternativt att den är bristfällig. Detta innebär att det inte finns någon röd tråd i hur kommunens lokalförsörjning ska ske vilket kan leda till att illa underbyggda och felaktiga investeringar görs med avsevärda negativa ekonomiska konsekvenser på såväl kort som lång sikt som följd. Naturligtvis kan även felaktiga inhyrningar innebära negativa konsekvenser men då hyresavtal är begränsade i tiden är konsekvenserna oftast betydligt mer begränsade.


Då kommunens lokalbehov varierar över tid, och endera kan tillfreds-ställas via ägda eller externt inhyrda lokaler, finns ett tydligt behov av en genomtänkt strategi för vilka typer av fastigheter och lokaler kommunen bör äga respektive förhyra för att lokalförsörjningen ska bli effektiv. En sådan lokalförsörjningsstrategi bör baseras på de kommunala verksamheternas behov på kort och lång sikt och vara en del av kommunens övergripande fastighetsstrategi för vilka fastigheter och lokaler som kommunen av andra anledningar bör äga samt vilka delar av lokalbehovet marknaden kan lösa.

PROCESSEN KOMPLICERAS AV ATT KOMMUNEN INNEHAR FLERA ROLLEREn kommuns lokalförsörjning omfattar kommunalt ägda verksam-hetsfastigheter, inhyrda lokaler och fastigheter samt förvaltningen av dessa. Detta innebär att kommunen fungerar både som fastighets-ägare, förvaltare och lokalförsörjare åt de kommunala hyresgästerna. Då dessa roller i vissa avseende representerar diametralt olika intressen är det mycket viktigt att utforma och implementera en organisationsstruktur som säkerställer att målen för de olika rollerna inte blir kontraproduktiva och därigenom begränsar kommunens verksamhet och utvecklingsmöjligheter.

NYA UTMANINGAR UR ETT FÖRVALTNINGSPERSPEKTIVEn övergripande förutsättning för att en kommuns lokalförsörj-ningsprocess ska kunna fungera effektivt är att det finns en god kännedom om vilka behov de kommunala verksamheterna har på kort och lång sikt. Detta är erfarenhetsmässigt en punkt där verk-samheternas ofta betydligt kortare planeringshorisonter krockar med fastighetsfunktionens krav på långsiktighet. Här har kommunernas fastighetsfunktioner enligt vår erfarenhet fått en utökad uppgift när det gäller att räkna på och utvärdera alternativa lösningars effekter på den kommunala ekonomin. Till exempel brottas många kommuner

med att utforma hyressättningsmodeller som bidrar till en effektiv lokalanvändning samtidigt som verksamheternas förutsättningar är rimliga.

Det krävs vidare att samtliga berörda enheter inom kommunen eftersträvar att minimera kostnaderna för att tillgodose behovet av funktionella lokaler. En förutsättning för detta är normalt att kostnaderna för lokaler som inte efterfrågas snabbt kan elimineras och att tydliga policys och strategier avseende denna situation är etablerade. I detta sammanhang riskerar kostnader hänförliga till felaktiga investeringar och inhyrningar att under lång tid inkluderas i internhyran och därmed orsaka att de kommunala verksamheterna upplever en uppgivenhet avseende möjligheterna att kunna påverka sin näst största kostnad, lokalkostnaden. Besparingar kan då komma att ske i andra kostnader som till exempel personalen.

LOKALFÖRSÖRJNINGSSTRATEGI GER MÖJLIGHET ATT SKAPA VÄRDE GENOM FRIGÖRANDE AV KAPITALMed en fungerande lokalförsörjningsprocess på plats får kommunen en bättre bild av vilka verksamhetsfastigheter som behöver ägas alternativt hyras in för att tillgodose de framtida behoven. Genom möjligheten att identifiera fastighetstillgångar som långsiktigt inte behövs för lokalförsörjningen och därför kan avyttras för att frigöra kapital för andra prioriterade investeringar blir en fungerande lokal-försörjningsprocess en del av kommunens övergripande fastighets-strategi och ekonomiska planering. Mot bakgrund av det omfattande behovet av nyproduktion av bostäder som den demografiska utveck-lingen i många kommuner för med sig har investeringsbehoven ökat markant. Många brottas även med omfattande underhållsbehov som måste finansieras. Detta talar för att betydelsen av en effektiv lokalförsörjningsprocess kommer att vara stor även framöver.

DE KOMMUNALA AKTÖRERNAS INTRESSEN AVSEENDE OLIKA PARAMETRAR KAN OMFATTA FÖLJANDE

n FASTIGHETSINNEHAVPrincipiellt strävar en traditionell fastighets-ägare efter att maximera sitt fastighetsinnehav beroende av att större kritisk massa skapar stordriftsfördelar och därmed ökar verksam-hetens avkastning. Lokalförsörjare har som utgångspunkt att minimera tillgängliga ytor och därmed fastighetsinnehavet baserat på målet att uppnå lägsta möjliga lokalkostnad. Undan-tagsvis kan aktörernas intressen sammanfalla av strategiska skäl vilket bör formuleras i en strategi för fastighetsägandet.

n AVTALSLÄNGDI huvudsak strävar fastighetsägare efter långa avtal för att minimera sin riskexponering medan en hyresgäst normalt eftersträvar korta avtal för att uppnå hög grad av flexibilitet och anpass-ningsförmåga.

n UTHYRD YTAI huvudsak strävar fastighetsägare efter att hyra ut så stor yta som möjligt för att maxi-mera hyresintäkterna medan en lokalförsörjare eftersträvar att hyra in en så liten yta som möjligt för att minimera lokalkostnaderna.

n UTNYTTJANDEGRADI princip är det fördel för en fastighetsägare att utnyttjandegraden av lokalerna minimeras då detta minskar slitage och mediaförbrukning medan en lokalförsörjare eftersträvar maximal utnyttjandegrad för att minimera ytbehovet och därmed lokalkostnaderna.

n HYRESNIVÅFastighetsägare strävar efter högre hyresnivåer för att maximera sina hyresintäkter medan en lokalförsörjare eftersträvar lägre hyresnivåer för att minimera kommunens lokalkostnader.

n FÖRVALTNINGSKOSTNADERI princip eftersträvar såväl fastighetsägare som lokalförsörjare lägre förvaltningskostnader, dock är intressena delvis olika vid självkost-nadsbaserade hyror. Fastighetsförvaltare har olika intressen avseende förvaltningskostnader beroende på ansvar.

n EKONOMISK- OCH TEKNISK LIVSLÄNGD

Fastighetsägare strävar generellt efter att upp-rätthålla det investerade kapitalets livslängd för att maximera avkastningen medan en lokal-försörjare i princip inte har något intresse av maximal livslängd. Ur hyresgästens perspektiv driver underhållskostnader i princip upp hyresni-vån och ur deras perspektiv finns ett begränsat intresse för byggnaden och dess installationers livscykel.


Offentliga verksamheter påverkas i allt ökande grad av befolknings-förändringar och enligt Sveriges kommuner och landsting, SKL, går utvecklingen nu in i ett skede som innebär att kostnaderna för demografin ökar snabbare än intäkterna. ”Den demografiska dramatiken har tidigarelagts” genom en kraftigt ökande befolkning, främst till följd av den historiskt stora flyktinginvandringen men också till följd av ett ökat barnafödande. Befolkningsökningen fram till 2020 prognosticeras av SKL till 650 000 personer. Antalet barn och elever i förskola, grundskola och gymnasieskola väntas öka med cirka 230 000 fram till 2020. Sammantaget påverkar den kraftiga befolk-ningsökningen behovet av samhällservice och bostäder. En bit in på 2020-talet förvärras läget ytterligare då ökningen av antal äldre skjuter fart. Enligt SCB prognosticeras Sverige att växa med cirka 525 000 personer i åldern 65 år och äldre fram till 2030, det vill säga nästan motsvarande hela Göteborgs nuvarande befolkning. Antalet i åldern 80 år och äldre prognosticeras öka med nästan 325 000 personer, det vill säga motsvarande hela Malmös nuvarande befolkning. Den kraftiga befolkningsutvecklingen påverkar samhällsinfrastrukturen och behovet av att bygga ut allt från bostäder, skola, vård och omsorg till vatten- och energisystem, kollektivtrafik, socialtjänst, räddningstjänst etcetera.

Till den demografiska dramatiken ska adderas att det offentliga fastighetsbeståndet är ålderstiget. Den stora utbyggnadsperioden för såväl allmännyttiga bostäder som samhällsfastigheter och teknisk infrastruktur var under 1960-talet. Historiskt sett har det förekommit att kommuner med ansträngd ekonomi, i valet mellan att skära ner kostnader i kärnverksamheten eller satsa på underhåll av fastighetsbeståndet, prioriterat bort fastighetsunderhållet vilket på flera håll har lett till eftersatt underhåll inom bestånden och en underhållsskuld som man nu måste hantera konsekvenserna av. Stora renoveringsbehov såväl som investeringar i fastigheter väntas stå för en allt mer betydande del av kommunernas investeringar.

Ett ökat resursbehov innebär att flera kommuner behöver förbättra sitt resultat, sälja tillgångar eller låna medel. Under de senaste tio åren har låneskulden i Sveriges kommuner ökat kontinuerligt. Det kan dock noteras en extra kraftig ökning under de senaste åren, under perioden 2012-2015 ökade låneskulden med 21 procent till 502 mdkr. Förbättrat resultat erhålls genom att öka intäkter likställt

Vikten av en långsiktig fastighetsstrategi Sveriges befolkning växer och i takt med det behovet av en kraftig utbyggnad av samhällsinfrastruktur och utmaningarna för de aktörer som idag bär ansvaret för investeringar inom detta segment. Hur ska kommunerna finansiera de kom-mande årens tillväxt och ökande behov? Utifrån förutsättningarna i många av Sveriges kommuner där kommunen är dominerande ägare av såväl fastigheter för samhällsservice som av bostäder och mark med bebyggelseförväntningar är utmaningarna stora, samtidigt finns möjligheter till framgång med rätt strategi för det kommunala fastighetsinnehavet.

med ett ökat skatteuttag eller minskade kostnader och nedskär-ningar, alternativ som inte torde vara särskilt populära för någon kommunledning. Hur ska kommunerna finansiera de kommande årens tillväxt och ökande behov? Utifrån förutsättningarna i många av Sveriges kommuner där kommunen är dominerande fastighetsägare av såväl mark som bostäder, samhällsfastigheter och infrastruktur är utmaningarna stora. Med en långsiktig och kommunövergripande strategi för fastighetstillgångarna finns bättre möjligheter att skapa framgång och handlingsalternativ.

Enligt SKL utgörs 60 – 90 procent av kommunernas tillgångar normalt av fastigheter. Med ökad skuldsättning och ett ökande behov av investeringar blickar många kommuner på tillgångssidan. Avyttring av fastigheter ger möjligheter till att reducera skulden och höja soli-diteten vilket innebär att allt fler kommuner väljer att sälja ut delar av fastighetsbeståndet. Samtidigt visar NAI Svefas kommunenkät 2016, ställd till kommundirektörer och VD i kommunala bolag, att få kommuner har en strategi för sitt fastighetsinnehav. Knappt 20 procent av de svarande uppger att de har en dokumenterad strategi för sitt fastighetsinnehav samtidigt som 72 procent uppger att det är sannolikt att man kommer att sälja fastigheter under de kom-mande åren. Utifrån svaren tycks således försäljningar ske utan en underliggande långsiktig fastighetsstrategi.

I flera kommuner som NAI Svefa möter är kunskapen om fastig-hetstillgångarna förvånansvärt låg. Flera kommuner vet inte värdet på sina fastighetstillgångar eller varifrån lönsamheten kommer och i några fall är vetskapen om vad man äger bristfällig. Vanligtvis rör det sig om byggnader som inte längre inhyser offentlig verksamhet men som trots de förändrade förutsättningarna och behoven ofta finns kvar i kommunernas ägo. När förutsättningarna och behoven inom kärnverksamheten ändras medför det även en förändring av lokalbehovet. Det förändrade behovet kan härledas från flera olika faktorer som exempelvis ändrade marknadsförutsättningar, befolk-ningsförändringar, nya lagar och rekommendationer med flera. Det kan också röra sig om fastigheter som kommunen har löst in eller bebyggelse som har förvärvats tillsammans med stora mark- och exploateringsområden. Till inte oväsentlig del utgörs beståndet av kommersiella fastigheter, det vill säga tillgångar som inte kan ses som kommunal kärnverksamhet att äga och förvalta.


I rådande marknadsläge är det i flera fall lätt för kommuner att sälja såväl bostadshyresfastigheter som samhällsfastigheter. Enligt NAI Svefa har dock kommuner och landsting allt att vinna på att ett beslut om en eventuell försäljning föregås av en nogsam analys av fastighetsportföljen och en långsiktig fastighetsstrategi som är kopplad till kommunens övergripande investeringsplanering på 10 – 15 års sikt. Förutsättningarna varierar kraftigt för de olika kom-munerna och landstingen och det krävs ett helhetsperspektiv med analys och utvärdering av hela beståndet för att den mest optimala strategin ska kunna utvecklas i varje enskilt fall. Vikten för kommuner att ha en strategi för sitt fastighetsinnehav ökar således i takt med investeringsbehovet.

En analys av fastighetsportföljen syftar till att analysera och värdera fastighetsbeståndet. Med hjälp av portföljanalysen erhålls kunskap om hur fastighetsbeståndet presterar utifrån fastighetsekonomiska parametrar och resultatet av analysen blir, tillsammans med kom-munens lokalförsörjningsstrategi, en bra grund för vilken fastig-hetsstrategi som ska utformas – det vill säga vilka fastigheter som kommunen långsiktigt bör äga, utveckla eller avyttra. Portföljanalysen kan användas för att analysera var lönsamheten finns i fastighets-beståndet och ger ett beslutsunderlag för hyressättning och för att kunna prioritera olika aktiviteter utifrån fastighetsekonomiska aspekter. Vidare ger analysen även en överblick över vilka risker och möjligheter som finns i beståndet samt vilka förvaltningsåtgärder som bör vidtas. Genom att analysera skillnaden mellan marknadsvärde och brukarvärde kan objekt urskiljas som förvaltas med en avkastning över marknadens förutsättningar och som därmed tjänar sitt syfte som förvaltningsobjekt under överblickbar framtid. Omvänt kan objekt med lägre brukarvärden än marknadsvärden eller negativa brukarvärden påvisa att hyressättningen inte är marknadsmässig, att förvaltningsåtgärder bör genomföras eller att objektet inte är nödvändigt för den primära verksamheten.

Fastighetsstrategin syftar i sin tur till att ge input till kommunens lång-siktiga ekonomiska planering och investeringsplan. Utifrån resultatet av en nogsam analys av fastighetsportföljen skapas goda möjligheter för att hitta handlingsalternativ för finansiering av investeringar och för att kunna möta framtida ekonomiska utmaningar med ett fokus på ekonomiska flöden och balansräkningen snarare än att enbart fokusera på den årliga driftbudgeten.

Inte minst syftar framtagandet och fastställandet av fastighetsstrate-gin också till att nå en politisk enighet och långsiktighet i hanteringen av fastighetsportföljen utifrån kommunens utmaningar och förut-sättningar samt utifrån rådande marknadsmässiga förutsättningar. Den grundläggande utgångspunkten är att kommunen ska förvalta sitt kapital effektivt och det övergripande målet för kommunens fastighetsengagemang är att tillhandahålla ändamålsenliga lokaler för kommunens verksamheter till en så låg kostnad och risk som möjligt. Fast egendom är de offentligas största tillgång. Det ligger i varje kommunlednings hand att se till att förvaltningen sker på ett ansvarsfullt och hållbart sätt och utifrån en långsiktig ansats. Detta talar i sin tur för en bred politisk förankring och en antagen fastighetsstrategi som i och med antagandet ges möjlighet att hålla över flera mandatperioder.

Det är givetvis inte självklart att det mest fördelaktiga för kommuner eller allmännyttiga bostadsbolag är att avyttra delar av sina bestånd. Däremot har Sveriges kommuner allt att vinna på att agera affärsmäs-sigt och utifrån rådande marknadsförutsättningar, där fastighetsägan-det inte bara är ett försörjningsansvar och fastighetsförvaltningen en stödfunktion till övriga kommunala verksamheter utan även tillgångar för att skapa handlingsalternativ för hela kommunen.

För att möta kraven från en växande och till sammansättning föränd-rad befolkning behöver de offentliga fastighetsägarna se över sina tillgångar och veta vad man äger, vilket värdet är samt vilka risker och möjligheter samt handlingsalternativ som kan skapas utifrån fastighetsägandet. Att avyttra sina tillgångar utan en föregående analys och strategi för fastighetsägandet som är kopplad till en kommunövergripande investeringsplan är tillsynes oklokt. Med det stora fastighetsbestånd som kommunerna innehar är möjlighe-terna stora. Frigörande av kapital genom försäljning av fastigheter som kommunen inte har något långsiktigt syfte med kan bidra till handlingsalternativ som ska ställas mot att låna eller höja skatten. Förvaltningsåtgärder utifrån verksamhetsmässiga prioriteringar och en lokalförsörjningsstrategi snarare än akuta utryckningar i form av framstressade nybyggnationer eller lappande och lagande kan bidra till en sammantaget god ekonomisk hushållning. Fastigheter kan bli ett medel för att tillskapa fler bostäder samt mer och bättre samhälls-service, ett medel för tillväxt och för hela kommunens utveckling.

Studentbostäder, Tallkrogen. Finalist Årets Stockholmsbyggnad 2016. Foto: Gustav Mårtensson/GM Creatives


88Stockholm

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata ägarna hör D. Carnegie & Co, Einar Mattsson, Ikano, Olov Lindgren och SKB. I Västerhaninge har K2A förvärvat byggrätter om cirka 25 000 kvadratmeter BTA för bostadsändamål, motsvarande 350 lägenheter. Nuvarande centrum-bebyggelse kommer ersättas av bostäder och handel. Säljare var Samhälls-byggnadsbolaget. Köpeskillingen avser byggklar mark och uppgick till cirka 100 mkr. Detaljplanearbetet väntas avslutas under 2018. Vid gamla Söderstadion har nyligen en markanvisningstävling avslutats där vinnande anbud uppgick till 30 100 kr/kvm BTA för bostäder, 17 200 kr/kvm BTA för kontor respektive 10 000 kr/kvm BTA för handel i bottenplan. Ambitionen med området är att förtäta stads-miljön. Regionförstoringen av Stockholm leder till att bostadsområden förtätas utmed kollektivtrafiken. I Roslags-Näsby, som ligger i Täby kommun, har Besqab förvärvat två projekt från Klövern omfattande totalt 200 lägenheter. Priset uppgick till 200 mkr. I området planeras för en helt ny stadsdel med omkring 1 400 bostäder.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter hör AMF Fastigheter, Atrium Ljungberg, Fabege, Klövern och Vasakronan. Folksam fortsätter att expandera i centrala Stockholm genom för-värvet av Duvan 6 som inrymmer cirka 9 700 kvadratmeter kontor vid centralstationen. Säljare var Mengus. Köpeskillingen har inte offentliggjorts men direktavkastningskravet bedöms vara rekordlågt. I Hammarby Sjöstad har Vasakronan förvärvat en nyproducerad fastighet, Sthlm Seaside, av Skanska för 900 mkr. Objektet omfat-tar 12 500 kvadratmeter och ingår i den första etappen i Skanskas utvecklingsområde Sthlm New. Castellum har förvärvat Sabbatsberg 24 i centrala Stockholm innehållande 14 000 kvadratmeter för cirka 800 mkr motsvarande 57 000 kr/kvm. Ett omfattande utvecklings-projekt är överdäckningen av spårområdet vid centralstationen där Jernhusen driver en planprocess för att möjliggöra kontorsbebyg-gelse. Volym och användningsområde har inte fastställts men pro-jektet kommer att medföra ett stort tillskott av lokaler och därmed också utvidga CBD.

NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX

2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2

Index 88 89 88 91 90

Placering 1 1 1 1 1

MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017

Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvmKONTOR

AA-läge 4 900 – 6 700 3,50 – 4,25 90 000 – 135 000

A-läge 3 300 – 5 900 3,50 – 5,00 60 000 – 105 000

B-läge 2 300 – 3 700 4,25 – 6,00 35 000 – 65 000

C-läge 1 200 – 2 700 4,75 – 7,50 13 000 – 40 000

BUTIKER

AA-läge 2 400 – 18 400 3,75 – 5,75 65 000 – 210 000

A-läge 1 900 – 8 400 4,00 – 5,00 40 000 – 140 000

B-läge 1 300 – 4 900 5,00 – 6,50 26 000 – 47 000

C-läge 900 – 2 200 6,00 – 7,50 10 000 – 25 000

INDUSTRI

A-läge 900 – 1500 5,50 – 7,75 7 500 – 16 000

B-läge 750 – 1 000 6,00 – 7,75 6 500 – 11 000

C-läge 700 – 1 000 6,25 – 8,00 5 500 – 8 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

AA-läge 1 425 – 2 500 1,00 – 3,50 27 000 – 75 000

A-läge 1 250 – 2 400 1,00 – 3,50 25 000 – 65 000

B-läge 1 125 – 1 775 2,25 – 4,25 20 000 – 50 000

C-läge 1 100 – 1 850 3,25 – 4,75 10 000 – 35 000

Det råder fortsatt stor efterfrågan på både kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter i Stockholm. Moderna kontorsområden växer fram söder om centrum i Globen-området, vid Gullmarsplan och i Hammarby Sjöstad. Flexibla lokaler med närhet till lokaltrafik och centrum motiverar en god hyresutveckling även utanför tullarna.

Jonas Å[email protected]


SPECIALFASTIGHETER Till de stora ägarna av specialfastigheter hör Akademiska Hus, AMF, Hemsö, Jernhusen och SISAB. Ikano har förvärvat ett vårdboende i Åkersberga kommun och expanderar därmed inom detta segment i Stockholmsregionen. Fastigheten omfattar 54 lägenheter med planerat färdigställande under hösten. Bolagets bestånd omfattar nu fem fastigheter varav tre fortfarande är under produktion. Sten-valvet utökar sitt fastighetsbestånd inom segmentet särskilt boende genom förvärv av en vårdfastighet i Täby. Säljare var Landsort Care 3. Fastigheten omfattar cirka 3 300 kvadratmeter och genomgick en omfattande renovering och tillbyggnation under 2012 – 2013. Vardaga förhyr hela fastigheten. I Järfälla kommun, norr om Stockholm, har Hemfosa fått en markanvisning för en grundskola med plats för 420 elever. Enligt markanvisningsavtalet ska köpeskillingen i området beräknas utifrån 2 000 kr/kvm ljus BTA.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de etablerade aktörerna på industri- och lagerfastighetsmark-naden hör Castellum, Catena, Corem, Klövern och Sagax. Sagax har förvärvat en industrifastighet i Västberga, strategiskt belägen i det mest centrala industriområdet inom Stockholmsområdet. Totalt avser objektet 12 000 kvadratmeter. Estea har, via dotterbolag, avyttrat en fastighet i Västberga omfattande 8 400 kvadratmeter till en köpeskilling motsvarande 117,5 mkr, motsvarande nästan 14 000 kr/kvm. Köpare var Green Storage. I Brunna Logistikpark i Upplands Bro kommun har NREP förvärvat logistikprojektet ”Önskebrunnen” till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 150 mkr. Fastigheten omfattar en lokalarea om cirka 14 400 kvadratmeter vilket ger ett pris om drygt 10 400 kr/kvm. Säljare var NCC. NREP är sedan tidigare etablerade i området. Parallellt med förvärvet utvecklar NREP även egna anläggningar i området.

Under 2016 uppgick befolkningstillväxten i Stockholms kommun till 12 100 personer och vid årsskiftet 2016 / 2017 uppgick invånarantalet till knappt 936 000. Under det senaste decen-niet har folkmängden ökat med 153 000 personer och den snabba befolkningsutvecklingen förutspås fortsätta. År 2020 prognostiseras invånarantalet passera 1 000 000.

Antalet färdigställda, nyproducerade bostäder i Stockholms kommun har under de senaste tio åren uppgått till i genomsnitt 4 080 per år. Under 2016 påbörjades uppskattningsvis 8 300 bostäder i kommunen. För Storstockholm uppgick motsva-rande siffra preliminärt till 22 000, inräknat nettotillskott genom ombyggnad. Jämfört med 2015 svarar siffrorna för en ökning på omkring 50 procent och utbyggnadstakten ligger 25 procent över miljonprogramstakten. Antalet påbörjade bostäder förutspås ligga på en likvärdig nivå under 2017 och 2018.

Baserat på prognostiserad befolkningstillväxt samt hushållens genomsnittliga storlek uppgår det kalkylerade bostadsbehovet till ungefär 7 200 bostäder per år.

Stockholms stad har formulerat ett långsiktligt mål om att bygga 140 000 nya bostäder under åren 2010 – 2030, samt ett kortsikt-ligt mål på 40 000 nya bostäder under perioden 2014 – 2020. Det motsvarar en genomsnittlig årlig produktionstakt om cirka 6 700 bostäder under perioden 2014 – 2020 och därefter 8 000 bostäder per år fram till 2030. Det kortsiktiga målet, 40 000 nya bostäder fram till 2020, är på god väg att nås. Flera rapporter indikerar att nuvarande bostadsbyggande överstiger behovsprognosen och om vad som idag finns i Stockholm stads portfölj på sikt faller ut i byggstarter och färdigställda bostäder finns möjlighet att överträffa det långsiktiga målet.

I FOKUS

KOMMUNFAKTA Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. 2007 2017 10 år, % 10 år, %

Folkmängd, antal 795 163 942 370 19 1,7

Medelpriser småhus, tkr 4 162 7 164 72 5,6

Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 41 700 73 100 75 5,8

Medelinkomst, tkr* 273,1 341,0 25 2,2

Omsättning per capita, tkr 1 332,3 1 353,0 2 0,2

Arbetslöshet, %** 3,4 4,8 1,4 –

Låneskuld, kr/capita 36 891 55 852 51 4,2

Kontorshyror AA-läge, kr/kvm 4 200 5 800 38 3,3

* Avser 2015 års siffror ** Förändringen avser procentenheter

Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Mäklarstatistik och NAI Svefa Real Estate

■ Befolkningsnetto Stockholm ■ Nyproduktion bostäder Stockholm Befolkningstillväxt Stockholm Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter

BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

Antal

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

200 000

400 000

600 000

800 000

Kvm

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP

■ Bostäder

■ Kontor

■ Butiker

■ Industri / lager

■ Samhällsfastigheter

■ Hotell & Restaurang


69

Erik [email protected]

Tillväxten i Göteborgs näringsliv är mycket god med fordonsindustrin som den bransch som går allra starkast, något som givetvis även inverkar positivt på stadens fastighetsmarknad. Investeringsviljan är hög inom samtliga segment med ett antal stora projekt som nu planeras till Göteborgs 400-årsjubileum 2021.

Göteborg

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata fastighetsägarna hör Balder, Stena Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem. Behovet av bostäder i Göteborg är mycket stort och även om det för närvarande byggs fler bostäder än på mycket länge är det en bit kvar till kommunens prognostiserade behov av mellan 3 000 – 4 000 nya bostäder per år. I kommunens markanvisningsplan ska 4 000 bostäder tilldelas under 2017. Av dessa ska hälften utgöras av hyresrätter. Dessutom ska 10 procent ha ett hyrestak på maximalt 1 000 kr/kvm. På transaktionsmarknaden råder god aktivitet. Noter-bart för 2017 är att det hittills är förvaltande bolag som dominerar bland köparna, inte bostadsrättsföreningar. I juni utökade Victoria Park sitt bestånd genom förvärv av 175 lägenheter i Bergsjön. Affären genomfördes till ett underliggande fastighetsvärde om 200 mkr, motsvarande 12 500 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 4,7 procent. Säljare var Shall Fastigheter. Byggnaderna uppfördes under miljonprogrammet, men totalrenoverades i slutet på 1980-talet.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERBalder, Castellum, Platzer, Skandia Fastigheter, Vasakronan och Wallenstam hör till de stora kommersiella fastighetsägarna i Göte-borg. På kontorshyresmarknaden råder det sedan länge stor brist på moderna kontorslokaler vilket har lett till en god hyresutveckling de senaste åren. Transaktionsmarknaden är fortsatt stark med en god omsättning under första halvåret. På Lindholmen, vilket är den delmarknad som uppvisat högst aktivitet det senaste året, förvär-vade Platzer under våren en nybyggd kontorsfastighet om cirka 9 000 kvadratmeter för en köpeskilling om 410 mkr. Byggnaden är fullt uthyrd till Zenuity, ett bolag samägt av Volvo Cars och Autoliv. Säljare var Skanska som startade projektet på spekulation vilket speglar den starka hyresmarknaden i Göteborg i allmänhet och Lindholmens attraktivitet i synnerhet. Att hyresgästen är ett bolag kopplat till fordonsindustrin är inte förvånande och visar på en fortsatt stark efterfrågan inom denna del av näringslivet. Direktavkastningen för köpet bedöms till cirka 4,5 procent.


2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2

Index 69 69 71 65 58

Placering 2 2 2 2 2

MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvmKONTOR

AA-läge 1 800 – 3 000 4,00 – 5,25 30 000 – 60 000

A-läge 1 600 – 2 700 4,25 – 5,50 20 000 – 50 000

B-läge 1 200 – 2 200 5,00 – 6,25 13 000 – 35 000

C-läge 900 – 1 700 6,00 – 8,00 8 000 – 20 000

BUTIKER

AA-läge 3 500 – 12 000 4,00 – 5,00 60 000 – 120 000

A-läge 1 500 – 7 500 4,25 – 6,25 20 000 – 80 000

B-läge 1 000 – 4 000 5,00 – 6,75 10 000 – 35 000

C-läge 700 – 1 500 6,25 – 7,50 2 500 – 15 000

INDUSTRI

A-läge 475 – 1 100 6,25 – 7,75 6 000 – 14 000

B-läge 475 – 1 000 6,50 – 8,00 5 000 – 9 000

C-läge 425 – 700 7,00 – 8,50 3 000 – 7 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

AA-läge 1 150 – 1 775 1,75 – 3,25 25 000 – 50 000

A-läge 1 100 – 1 725 1,75 – 3,75 20 000 – 45 000

B-läge 1 050 – 1 675 2,25 – 4,50 17 000 – 40 000

C-läge 975 – 1 450 3,50 – 5,25 10 000 – 20 000


SPECIALFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter är Akademiska Hus, Chalmers-fastigheter, Göteborgs Stad, Hemsö, landstinget, Vasakronan och Wallenstam. Ett hett samtalsämne i Göteborg, förutom Västlänken, är de framtida planerna för evenemangsområdet och däribland ersättandet av åldersstigna Scandinavium. I kommunen pågår en utredning avseende alternativa placeringar för arenorna i kombination med övrig stadsutveckling inom evenemangsområdet. Utredningen beräknas bli klar i slutet av 2017. Intresset från fastighetsmarknadens aktörer är stort. Åtta starka, regionalt förankrade aktörer – Balder, Castellum, HSB, Platzer, Riksbyggen, Skanska, Stena Fastigheter och Wallenstam – har gått samman och presenterat ett förslag på en ny multisportarena. Investeringskostnaden beräknas till drygt 5 mdkr. Som kompensation vill bolagen erhålla byggrätter för såväl bostäder som lokaler inom det aktuella området.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Balder, Castellum, Geely, Platzer, SKF och Volvo är stora ägare av industri- och lagerfastigheter i Göteborg. Fordonsindustrin går på högvarv vilket gynnar såväl fastighetsmarkanden som Göteborg i stort. Under sommaren blev det klart att Geely har för avsikt att uppföra ett europeiskt innovationscentrum med fokus på elektri-fierade bilar. Anläggningen planeras uppföras på Lindholmen och omfatta en lokalarea om 70 000 – 80 000 kvadratmeter. Aktiviteten på transaktionsmarknaden har varit förhållandevis god. En av de större affärerna hittills under 2017 avser en logistikfastighet där AxFast har avyttrat en anläggning i Backa till en köpeskilling om 453 mkr motsvarande cirka 10 400 kr/kvm. Direktavkastningen för köpet bedöms till cirka 5,75 procent. I Orrekulla har Skanska sålt en logistikanläggning till Corem för en köpeskilling om 140 mkr med en bedömd direktavkastning om cirka 6,5 procent.

Antalet nyproducerade bostäder har under de senaste tio åren i genomsnitt uppgått till 1 846 per år i Göteborg varav majoriteten av dessa utgörs av lägenheter i flerbostadshus. 2016 har hittills svarat för den högsta siffran med dryga 2 400 färdigställda bostäder i kommunen. Siffran kan jämföras med befolkningsökningen som samma år uppgick till 8 450 personer, motsvarande 1,5 procent.

Antalet påbörjade bostäder i Storgöteborg ökade under 2016 med 25 procent jämfört med 2015. Uttryckt i antalet påbörjade bostäder per 1 000 invånare var ökningen marginellt högre än riksgenomsnittet men betydligt mindre än motsvarande ökningar i Storstockholm och Stormalmö. Prognoser visar dock på en kraftig ökning av bostadsbyggandet i regionen de närmsta åren, uppemot 60 procent till 2018. Kommunen anger att antalet påbörjade bostäder inom kommunen i år kan uppgå till 8 400. Motsvarande siffra år 2018 uppgår till 10 500 påbörjade bostäder. Trots detta bedöms det råda en fortsatt obalans på bostadsmarknaden med ett underskott på bostäder de närmaste tre åren. Indikationer på en fortsatt stark befolkningsutveckling och en positiv sysselsättningstillväxt i regionen tros vara två förklarande omständigheter. För att möta framtida bostadsbehov och samtidigt börja minska nuvarande brist på bostäder bedömer kommunen att det behövs mellan 3 000 – 4 000 nya bostäder årligen. Om dessa nivåer infrias innebär det en bostadsproduktion som inte funnits i Göteborg sedan miljonprogrammet. Kommunens bedömning ligger i nivå med det kalkylerade behovet, som uppgår till 3 915 bostäder per år, baserat på prognostiserad befolkningstillväxt och hushållens genomsnittliga storlek.

I FOKUS


Folkmängd, antal 493 502 559 872 13 1,3




Omsättning per capita, tkr 829,6 1 126,5 36 3,1

Arbetslöshet, %** 4,4 5,8 1,4 –






■ Befolkningsnetto Göteborg ■ Nyproduktion bostäder Göteborg Befolkningstillväxt Göteborg Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter

0

3 000

6 000

9 000

12 000

Antal

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

100 000

200 000

300 000

400 000

Kvm

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016


■ Bostäder

■ Kontor

■ Butiker





Sverigeförhandlingen har ingått en överenskommelse med Malmö stad och Region Skåne avseende investeringar om 4 mdkr, vilket är det den största satsningen på infrastruktur och kollektivtrafik i Malmö sedan Citytunneln. I överens-kommelsen ingår bland annat åtta busslinjer, andra etappen av Malmöpendeln – Lommabanan och 28 550 nya bostäder.

Per [email protected]

61Malmö

BOSTADSFASTIGHETERStena Fastigheter är den största privata innehavaren av flerbostads-fastigheter i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Sundsfastigheter och Willhem är andra stora privata aktörer. Nyproduktionstakten är för närvarande mycket hög och på stadsbyggnadsnämndens möte i juni klubbades bygglov för nästan 1 000 nya bostäder i Malmö. Sedan årets början har bygglov för 3 000 bostäder beviljats. I årets första rapport över bostadsplanering och bostadsbyggande konstateras att förutsättningarna är goda för en fortsatt hög byggtakt de kommande åren. Enligt rapporten finns det kapacitet för 50 000 nya bostäder i översiktsplanen. Flera stora bostadsprojekt ingick i det paket som nämnden fattade beslutade om. Ett intressant förtätningsprojekt avser studentbostäder som det råder stor efterfrågan på i Malmö. Ovanpå Willys i Sorgenfri ska 400 studentbostäder byggas. Projektet innebär att fyra nya våningar uppförs på den befintliga handelsbygg-naden. Totalt ska 385 pentryrum och 16 kompislägenheter byggas med en genomsnittlig boyta på cirka 31 kvadratmeter.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERStora privata ägare av kommersiella fastigheter i Malmö är Castel-lum, Steen & Ström, Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. Malmöbaserade Trianon förvärvade i maj köpcentrumet Malmö Entré av tyska Commerz Real. Förvärvet avser fastigheterna Rolf 6 och Uno 5 vilka totalt omfattar cirka 40 000 kvadratmeter. Genom samarbete med Malmö stad hoppas Trianon nu kunna vända utvecklingen för Malmö Entré som under många år har haft en låg omsättning och stora vakanser. Vid förvärvstillfället var endast 35 – 40 procent uthyrt. Trianon planerar att utveckla fastigheterna genom ett ökat fokus på bland annat kultur, aktiviteter och samhällsservice som ett komplement till handeln. Trianon har därför ingått en avsiktsförklaring med Malmö stad som innebär att de ska verka för att det tecknas hyresavtal i Malmö Entré för samhällsservice, ett behov som har ökat när bostadsbyggandet tagit fart i området kring Värnhem och Östervärn. Samtidigt ska Trianon verka för att 100 lägenheter i deras bestånd på sikt ska upplåtas för att motverka hemlöshet.


2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2

Index 61 61 63 50 49

Placering 4 4 4 6 8



AA-läge 2 200 – 2 850 4,25 – 4,75 32 500 – 57 500

A-läge 1 900 – 2 700 4,50 – 5,75 25 000 – 47 500

B-läge 1 200 – 2 300 5,50 – 7,00 10 000 – 25 000

C-läge 800 – 1 300 7,50 – 8,50 6 000 – 12 000

BUTIKER

AA-läge 3 500 – 5 750 4,50 – 5,25 40 000 – 60 000

A-läge 3 000 – 4 500 4,75 – 5,50 30 000 – 40 000

B-läge 1 200 – 2 500 5,00 – 7,00 10 000 – 20 000

C-läge 700 – 1 300 7,25 – 8,50 5 000 – 15 000

INDUSTRI

A-läge 750 – 1 100 6,50 – 7,50 7 500 – 14 000

B-läge 500 – 800 7,50 – 8,50 5 000 – 10 000

C-läge 400 – 700 8,50 – 9,50 3 500 – 6 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

AA-läge 1 400 – 1 700 2,25 – 3,00 32 500 – 42 500

A-läge 1 400 – 1 700 2,75 – 4,25 25 000 – 37 500

B-läge 1 200 – 1 550 3,50 – 5,25 15 000 – 25 000

C-läge 1 200 – 1 550 4,75 – 5,75 10 000 – 15 000


SPECIALFASTIGHETER Region Skåne och Malmö stad samt Hemsö, Folksam och Wihlborgs är stora ägare av specialfastigheter i Malmö. Statliga Specialfastigheter sålde under sommaren Kirsebergsfängelset i stadsdelen Kirseberg. Köpare var kommunala MKB. Byggnaderna på fastigheten, Centralfängelset 1, stod färdiga 1914 och de sista internerna lämnade anstalten 2015. Specialfastigheter har haft planer att bygga om anstalten, både till Kriminalvården och till Migrations-verket, men det har inte varit möjligt att anpassa den forna anstalten till hyresgästernas behov. På fastigheten, vars tomtarea uppgår till 20 300 kvadratmeter, inryms åtta byggnader med en lokalarea om 12 400 kvadratmeter. Specialfastigheter har ansökt om att ändra detaljplanen. En möjlighet kan vara att riva delar av befintlig byggna-tion. Bedömningen är att cirka 450 bostäder i så fall skulle kunna byggas i området som är under kraftig utveckling.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Castellum, Klövern, SveaReal och Wihlborgs hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter. Malmö stad har genom en bytesaffär erhållit Brännaren 9 i Sorgenfri och Hyllie 2:8 intill Trelleborgsvägen i utbyte mot Grundkallen 9 och Grundkallen 10 samt del av Hamnen 22:163 och Hamnen 22:164. I och med bytesavtalet skapas möjligheter att realisera planerna för kvarteret Brännaren. För Malmös del innebär detta ett rejält kliv framåt i omvandlingen av Sorgenfri, från gamla industrier till ett nytt, spännande och centralt beläget bostadsområde. Catena uppför en logistikanläggning i Burlöv invid ringleden med av- och påfart till såväl E6 som riksväg 11. Bolaget investerar 106 mkr i fastigheten där man har tecknat ett tioårigt hyresavtal om 8 500 kvadratmeter med Svensk Cater. Detta blir den andra etableringen inom ”Logistikposition Sunnanå”.

Under de senaste tio åren har i snitt 1 170 nyproducerade bostä-der färdigställts per år i Malmö. 2014 svarar för den högsta siffran med 1 837 färdigställda bostäder. Antalet påbörjade bostäder var under 2016 rekordhögt och uppgick till 3 100, en ökning med 30 procent jämfört med 2015. Under 2017 och 2018 förväntas totalt 4 400 bostäder att påbörjas.

I Stormalmö påbörjades 5 500 bostäder under 2016. Under 2017 förväntas 6 400 bostäder påbörjas, likaså 2018. Utmär-kande är att hälften av alla påbörjade bostäder utgjordes av hyresrätter. I Malmö stad påbörjades preliminärt 1 850 hyresrätter under förra året vilket kan jämföras med 2014 då antalet endast uppgick till drygt 600.

Till följd av ett stort invandringsnetto växer Stormalmös befolk-ning mycket snabbt. Under 2016 passerade Stormalmös invå-narantal 700 000 och den reella befolkningstillväxten uppgick till närmare 11 700 personer vilket var 47 procent högre jämfört med 2015. I Malmö kommun steg invånarantalet med nästan 6 000 personer och prognoser visar att befolkningen kommer att öka i samma storleksordning de närmsta åren. Vid utgången av 2026 prognostiseras folkmängden i kommunen uppgå till närmare 375 000. Detta innebär att det kalkylerade bostadsbehovet beräknas till 2 150 bostäder årligen fram till 2026.

Malmö stad har som mål att ta fram detaljplaner för 2 000 bostäder per år. Länsstyrelsen i Skåne har bedömt att det behöver byggas 7 000 bostäder årligen i länet fram till 2030, en siffra som det i dagsläget byggs väl i nivå med. Det ökade flyktingmottagandet är dock inte medräknat i bedömningen och kommunen anger i Boverkets bostadsmarknadsenkät att det finns ett underskott på bostäder i kommunen.

I FOKUS


Folkmängd, antal 280 801 331 201 18 1,7




Omsättning per capita, tkr 879,2 945,8 8 0,7

Arbetslöshet, %** 5,2 10,7 5,5 –






■ Befolkningsnetto Malmö ■ Nyproduktion bostäder Malmö Befolkningstillväxt Malmö Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter

0

2 000

4 000

6 000

8 000

Antal

0

1

2

3

4

%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

100 000

200 000

300 000

400 000

Kvm

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016


■ Bostäder

■ Kontor

■ Butiker





Efterfrågan på bostäder i Uppsala är fortfarande stor, något som syns tydligt i all den nybyggnation som pågår inom flera av stadens utvecklingsområden. Ett ökat befolkningsunderlag leder till krav på effektiviserad kollektivtrafik och förtätade stadsdelar. I stadsdelen Boländerna är forskningsbaserad industri i fokus.

Jimmie [email protected]

68Uppsala

BOSTADSFASTIGHETERStora privata fastighetsägare inom segmentet är AMF, D. Carnegie & Co, Heimstaden, HSB Uppsala och Stena Fastigheter. Oscar Properties etablerar sig i Uppsala genom förvärv av två centralt belägna fastigheter i Fålhagen. Avsikten är att uppföra ett hundra-tal bostäder fördelat på två byggnader. Priset uppgår till 100 mkr. Stadsdelen Gottsunda är under omvandling vilket bland annat medför att Hugo Alfvéns väg utvecklas till ett nytt stadsstråk med effektiv kollektivtrafik och att kvarteret Linklubban utvecklas med bostäder, verksamheter och ett torg. I Kungsängen fortsätter konverteringen till bostadskvarter där Magnolia avyttrar bostäder i projektet Senaps-fabriken. Det södra kvarteret i projektet omfattar 325 hyresrätter och ett parkeringshus med 165 platser. Det totala fastighetsvärdet vid färdigställande beräknas uppgå till cirka 800 mkr. Köpare var Heimstaden. Det norra kvarteret omfattar 375 bostäder och beräknas vid färdigställande vara värt cirka 675 mkr. Köparen för denna del var Slättö. NCC är entreprenör för båda kvarteren.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Uppsala hör Atrium Ljungberg, Castellum, Klövern, Skandia Fastigheter och Vasakronan. I Kungsängen har Klövern förvärvat en kontors- och butiksfastighet. Fastigheten omfattar drygt 15 000 kvadratmeter, varav hälften är kontor och resterande yta är fördelat på butiker och andra lokaler. Säljare var Vasakronan och köpeskillingen uppgick till 285 mkr. Hyresvärdet uppgår till 26 mkr och den ekonomiska uthyr-ningsgraden är 83 procent. Hemfosa förvärvar en kontorsfastighet i Boländerna för 145 mkr. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 8 500 kvadratmeter vilket ger ett pris om cirka 17 000 kr/kvm. Det totala hyresvärdet uppgår till 16 mkr där Migrationsverket står för över 90 procent. I samband med förvärvet kommer Hemfosa att investera cirka 55 mkr i ombyggnation. S.A Properties har avyttrat Fyrislund 6:10, en handelsfastighet intill IKEA. Köpare var Aberdeen som förvärvat fastigheten i syfte att den ska ingå i AP Nordic Investment. Fastigheten omfattar 6 000 kvadratmeter och är fullt uthyrd.


2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2

Index 68 67 67 55 55

Placering 3 3 3 4 3



A-läge 1 400 – 2 900 4,75 – 5,75 13 000 – 47 000

B-läge 1 100 – 2 000 5,25 – 6,25 9 000 – 27 000

C-läge 750 – 1 150 5,75 – 7,00 6 000 – 13 000

BUTIKER

A-läge 2 200 – 5 000 4,75 – 6,00 28 000 – 65 000

B-läge 800 – 3 600 5,25 – 7,00 8 000 – 45 000

C-läge 700 – 1 200 6,50 – 7,50 6 000 – 13 000

INDUSTRI

A-läge 800 – 1 200 6,00 – 7,25 7 000 – 16 000

B-läge 600 – 1 000 6,50 – 7,50 5 000 – 11 000

C-läge 500 – 900 7,00 – 8,00 4 000 – 8 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 050 – 1 700 2,50 – 3,75 18 000 – 38 000

B-läge 1 050 – 1 500 2,75 – 4,50 15 000 – 27 000

C-läge 1 050 – 1 450 4,00 – 5,50 12 000 – 23 000


SPECIALFASTIGHETER Till de stora ägarna av specialfastigheter hör Akademiska Hus, AMF, Uppsala kommun och Uppsala läns landsting. I början av året antogs detaljplanen för Uppsala Arena vilket möjliggör för byggnation av besöksanläggningen Uppsala Event Center. Anläggningen ska utgöra en profilbyggnad med plats för upp till 10 000 åskådare. Detaljplanen medger cirka 20 000 kvadratmeter BTA med en högsta byggnadshöjd om 20 meter. Transaktionsaktiviteten inom segmentet specialfastigheter har varit låg under det första halvåret. En av de större transaktionerna på senare tid är Samhällsbyggnadsbolagets förvärv av Högkullen Omsorgsfastigheter, vilken medförde att bola-get tog över fem vård- och omsorgsfastigheter i Uppsalaområdet. Högkullen är inriktat på att erbjuda lokaler för boenden med särskild service enligt LSS. Den förvärvade portföljen av vårdfastigheter är geografiskt spridd i Uppsala.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Castellum, General Electric, Klövern och Lantmännen Fastigheter hör till de stora fastighetsägarna inom segmentet. Castellum har förvärvat två fastigheter i främre Boländerna om totalt 11 500 kvadratmeter. Den ena fastigheten kommer initialt att användas för lager- och logistikändamål, men inkluderar också en outnyttjad byggrätt. På byggrätten har Castellum långsiktiga planer att uppföra kontor. Den andra fastigheten kommer användas för lager- och logistikändamål. I Boländerna omvandlas befintliga industriområden till bostads- och kontorskvarter med stort fokus på forskningsbaserad verksam-het. Stendörren har förvärvat en fastighet i Librobäck omfattande en tomtarea om 6 800 kvadratmeter, bebyggd med cirka 2 000 kvadratmeter fullt uthyrda lokaler för lager och lätt industri. På fastig-heten finns även en byggrätt om ytterligare 2 000 kvadratmeter. Fastighetsvärdet uppgick till 33 mkr.

Bostadsbyggandet i Uppsala ligger på en hög nivå. Sett till den senaste tioårsperioden har utbyggnadstakten legat på 1 098 färdigställda bostäder per år där 2016 stod för den högsta siffran med 1 677 nyproducerade bostäder. Uttryckt i antalet påbörjade bostäder per 1000 invånare uppgick siffran till 7,8 och var i förhållande till invånarantalet en av de högsta i Sverige 2016. Endast Helsingborg, Örebro och Växjö svarade för en liknande bostadsproduktion.

Befolkningstillväxten har under de senaste tio åren varit positiv. 2016 ökade befolkningen med drygt 4 430 personer, motsva-rande 1,5 procent. Samma tillväxttakt väntas de kommande två åren och enligt kommunens befolkningsprognos ser trenden ut att hålla i sig. Befolkningsprognosen indikerar att ytterligare 50 000 Uppsalabor kommer tillkomma fram till år 2030. För att möta den prognostiserade befolkningsökningen behöver kommunen sannolikt bygga 30 000 nya bostäder under samma period. I dagsläget har kommunen som målsättning att bygga 3 000 bostäder årligen varav 30 procent av dessa bör vara hyres-rätter. Siffran är klart högre än det kalkylerade bostadsbehovet, baserat på prognostiserad befolkningstillväxt och hushållens genomsnittliga storlek, som uppgår till knappt 1 580 bostäder per år under kommande tioårsperiod.

Under 2016 påbörjades 1 400 bostäder, en siffra som förvän-tas öka de kommande två åren. Kommunen bedömer att den förväntade nyproduktionen uppgår till omkring 3 500 bostäder 2017 och närmare 3 900 bostäder 2018. Trots ett omfattande bostadsbyggande anger kommunen att det råder brist på bostä-der och att underskottet sannolikt kommer kvarstå om tre år.

I FOKUS


Folkmängd, antal 187 541 216 542 15 1,4



Medelinkomst, tkr 236,3 288,7 22 2,0


Arbetslöshet, % 3,2 4,1 0,9 –


Kontorshyror A-läge, kr/kvm 1 600 2 000 25 2,3




■ Befolkningsnetto Uppsala ■ Nyproduktion bostäder Uppsala Befolkningstillväxt Uppsala Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

Antal

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

100 000

200 000

300 000

400 000

Kvm

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016


■ Bostäder

■ Kontor

■ Butiker





Linköping är en stark regionstad med ett omfattande bostadsbyggande. Även Heimstaden har nu valt att etablera sig i staden. Under hösten genomförs bo- och samhällsexpot Vallastaden 2017. Nya utbyggnadsområden planeras med ett ökat intresse i samband med att planerna för Ostlänken fortskrider och i och med detta ett nytt resecentrum öster om Stångån.

56

Elenore [email protected]

Linköping

BOSTADSFASTIGHETERI Linköping hör BoTrygg, HSB, Länsförsäkringar, Mannersons, Victoria Park och Willhem till de stora privata fastighetsägarna. Under våren har Heimstaden etablerat sig i Linköping och genom förvärvet av Stångåstaden har bolaget blivit en av de största aktörerna på bostadsmarknaden. Beståndet omfattar drygt 60 000 kvadratmeter fördelat på 1 088 lägenheter. I förvärvet ingick även outnyttjade byggrätter om cirka 27 000 kvadratmeter BTA. Heimstaden förväntas därmed även genomföra betydande nyproduktion under kommande år. I övrigt har transaktionsaktiviteten varit förhållandevis låg med endast ett fåtal genomförda förvärv av förvaltningsobjekt under våren. Till intressanta förvärv hör Stadsform Fastighetsutvecklings köp av fastigheterna Dalkullan 22 och 23 i centrala Linköping som totalt omfattar cirka 3 200 kvadratmeter. Projektaktiviteten är hög vilket också är nödvändigt för att möta den goda efterfrågan. Under 2016 färdigställdes cirka 2 100 bostäder och 1 400 påbörjades. Den höga utbyggnadstakten väntas fortsätta under 2017.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Castellum, Ikano, Intea Fastigheter, Klövern, Lilum Fastigheter och Lundbergs. Under våren avyttrade PURetail tre centralt belägna butiksfastigheter längs Tanneforsgatan; Domaren 13, Däckeln 3 och Dahlian 20. Fastig-heterna omfattar lokaler om cirka 8 650 kvadratmeter. Köpare var familjen Åhmans bolag Vasaparken och Centrum Förvaltning. I mars förvärvade Svenska Handelsfastigheter fastigheten Glasbruket 1 i Tornby. Fastigheten omfattar cirka 2 300 kvadratmeter och var vid förvärvet fullt uthyrd till Swedol och Elon. Tornby fortsätter vara ett starkt område för externhandel där Ikano planerar för utbyggnad av i-Huset. Hotellmarknaden är stark, framförallt under vardagar, och flera aktörer expanderar med både tillbyggnationer och nyetable-ringar. Nyproduktionen av kontorslokaler har varit låg. Under året har kontorslokaler dock tillkommit i stadens centrala delar genom förtätning och utbyggnation. Vakanserna i Mjärdevi har minskat under året vilket talar för kommande behov av nya kontorslokaler.


2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2

Index 56 56 54 44 46

Placering 7 7 7 9 9



A-läge 1 200 – 2 100 5,50 – 6,00 10 000 – 23 000

B-läge 900 – 1 750 6,50 – 7,00 7 000 – 15 000

C-läge 600 – 900 7,00 – 8,00 5 000 – 9 000

BUTIKER

A-läge 1 500 – 5 000 5,25 – 6,50 15 000 – 40 000

B-läge 1 000 – 2 500 6,25 – 7,00 6 000 – 15 000

C-läge 600 – 1 100 7,00 – 8,00 3 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 800 7,00 – 8,00 3 000 – 7 500

B-läge 350 – 700 7,50 – 8,25 2 500 – 4 500

C-läge 300 – 500 7,50 – 8,50 1 800 – 3 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 125 – 1 475 2,75 – 3,75 12 000 – 25 000

B-läge 1 125 – 1 375 3,50 – 4,25 9 000 – 20 000

C-läge 1 075 – 1 350 4,50 – 5,50 5 500 – 12 000


SPECIALFASTIGHETER Akademiska Hus, Bonäsudden, BoTrygg, Klövern, Lejonfastigheter och Östergötlands läns landsting är stora ägare av specialfastigheter. Den starka befolkningstillväxten medför stor efterfrågan på skolplat-ser, trots den relativt höga nyproduktionen på senare tid. Den höga projektaktiviteten på bostadsmarknaden borgar vidare för ett fortsatt behov av lokaler för vård, skola och omsorg. Under sommaren färdig-ställdes Lejonfastigheters omsorgsboende med 16 lägenheter i Vallastaden. Sedan tidigare har bolaget uppfört en förskola i området. I augusti togs första spadtaget för nya Allaktivitetshuset i Skäggetorp som utformats i samråd mellan Lejonfastigheter och Linköpings kommun. Direktavkastningskraven för samhällsfastigheter, framförallt för utbildningslokaler, närmar sig allt mer kontorsnivåer. Detta särskilt för fastigheter där det tecknas långa hyresavtal med aktörer från den offentliga sektorn.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Stora ägare av industri- och lagerfastigheter är egenanvändare som Arla, Cloetta, Ericsson och Saab. För förvaltningsfastigheter är Catena, Klövern och SveaReal stora ägare. Transaktionsaktiviteten har varit relativt lugn hittills under 2017. Sankt Kors har meddelat sin vision med Linköping Aviation Park som bygger på två områden söder och norr om Linköping City Airport. Det södra, som ligger i anknytning till terminalen, lämpar sig för kontor och lättare industri. Den norra lämpar sig för verksamheter med produktions- och logistikinriktning. Linköpings A-lägen för industri- och lagerlokaler är Tornby och Mjärdevi. Särskilt Tornby har ett starkt logistikläge längs med E4 och här har Arla flaggat för investeringar om drygt 35 mkr i sin anläggning. Tillgången på byggklar industrimark i Linköping bedöms vara god med flera färdiga planlagda områden, även vid attraktiva lägen intill E4.

Antalet nyproducerade bostäder har i Linköping uppgått till i genomsnitt 635 bostäder per år det senaste decenniet. Under perioden 2009 – 2014 färdigställdes mellan 400 – 600 bostäder årligen vilket är en låg nivå satt i relation til befolkningsutveck-lingen. De två senaste åren har bostadsbyggandet ökat och under 2016 färdigställdes 1 140 bostäder, den klart högsta noteringen under den senaste tioårsperioden.

Samtidigt som tillskottet av nya bostäder i Linköping varit lågt har befolkningstillväxten varit hög. Förra året ökade befolk-ningen med 2 851 personer motsvarande 1,9 procent. Befolk-ningstillväxten förväntas fortsätta och i Linköpings kommuns befolkningsprognos väntas ökningen uppgå till i genomsnitt 2 300 personer årligen fram till 2026.

Baserat på kommunens befolkningsprognos och hushållens genomsnittliga storlek kalkyleras behovet av bostäder fram till 2026 till i genomsnitt 1 085 bostäder årligen.

I Boverkets bostadsmarknadsenkät gör Linköpings kommun bedömningen att det råder obalans på bostadsmarknaden och att det finns ett underskott på bostäder. I kommunens bostadsförsörjningsprogram uttrycks bristen som påtaglig och att underskottet på bostäder uppskattas till cirka 2 500 – 4 500 bostäder beroende på boendetäthet.

För att möta den växande befolkningen har kommunen som mål att långsiktigt ha beredskap för att det ska kunna byggas 800 – 1000 bostäder årligen. Till följd av det låga bostadsbyg-gandet, satt i relation till behovet, under de senaste tio åren krävs dock en högre utbyggnadstakt de närmaste åren. Kommunen uppskattar att drygt 1 000 bostäder kommer påbörjas 2017 och 2 050 bostäder 2018. Majoriteten av dessa kommer att utgöras av lägenheter i flerbostadshus.

I FOKUS


Folkmängd, antal 140 367 156 338 11 1,1





Arbetslöshet, %** 4,4 4,5 0,1 –






■ Befolkningsnetto Linköping ■ Nyproduktion bostäder Linköping Befolkningstillväxt Linköping Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter

0

1 000

2 000

3 000

Antal

0

1

2

3

%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

100 000

200 000

300 000

Kvm

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016


■ Bostäder

■ Kontor

■ Butiker





Stefan [email protected]

Aktiviteten på projektmarknaden är stor i Västerås, framförallt vad gäller bostäder med flera pågående och planerade nybyggnadsprojekt. I övrigt har etableringen av den amerikanska IT-giganten Amazon Web Services rönt stor upp-märksamhet. I Finnslätten har bolaget köpt mark för uppförande av lokaler om 100 000 kvadratmeter.

48Västerås

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata aktörerna i Västerås hör AMF, Aroseken, Bostjär-nan, Bovista, Ikano och Kvarnvreten. I Bäckby har kommunens fastighetsnämnd utsett Mimer, BoKlok och Ikano till byggherrar. I en första etapp kommer det att uppföras 400 – 500 bostäder inom området. SHH Bostad AB och Mimer har inlett ett samarbete i syfte att skapa byggrätter för utveckling av 130 – 150 bostäder inom fastigheterna Martinprocessen 3 i Bäckby och Björnen 4 i Skallberget. I Skallberget avser SHH att utveckla två punkthus med totalt cirka 70 bostadsrätter och i Bäckby planeras det för 60 – 80 bostadsrätter. Mimer har även beslutat att inleda försäljning av fyra fastigheter, varav två fastigheter i Bäckby med 481 lägenheter och två fastigheter i Skallberget med 268 lägenheter. Det kommunala bostadsbolaget Mimer är den dominerande ägaren i de båda områ-dena med ett bestånd om drygt 2 500 lägenheter. Bolaget har för avsikt att sälja till aktörer med stort kundfokus som vill vara med och utveckla områdena på lång sikt och därmed skapa en balans mellan fastighetsägare.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERAgora, Castellum, Hemfosa, Ikano, Klövern och Kungsleden hör till de stora kommersiella fastighetsägarna. Sveafastigheters och Tredje AP-fondens gemensamma bolag Regio har förvärvat kontors- och handelsfastigheten Kettil 7, mer känd som ”Sigma”. Fastigheten omfattar cirka 18 000 kvadratmeter fördelat över kontor, restaurang och handel. Kungsleden förlänger hyresavtalet med Hotell Plaza med 15 år. Avtalet omfattar 11 440 kvadratmeter i fastigheten Lorens 14, mer känd som ”Skrapan”. I och med det nya avtalet ska 100 hotellrum renoveras och ett ”Sky Spa” byggas på plan 23 och 25. Klövern har tecknat flera hyresavtal i sin nya byggnad, S7, som är under uppförande vid centralstationen. Swedbank har tecknat ett tioårigt avtal om cirka 1 100 kvadratmeter. Investmentbolaget AB Arvid Svensson ska hyra det översta våningsplanet i huset om cirka 300 kvadratmeter och kontorshotellkedjan First Office kommer att disponera 500 kvadratmeter. Inflyttning sker i mars 2018. Dessför-innan kommer Nordic Choice Hotels att öppna ett hotell om 4 000 kvadratmeter i huset.


2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2

Index 48 48 48 41 43

Placering 13 13 13 12 13



A-läge 1 150 – 2 000 5,50 – 6,50 10 000 – 22 000

B-läge 950 – 1 450 6,00 – 7,50 7 000 – 15 000

C-läge 800 – 1 200 7,00 – 8,50 4 000 – 10 000

BUTIKER

A-läge 1 000 – 4 000 5,25 – 6,50 15 000 – 35 000

B-läge 850 – 2 000 5,75 – 7,25 10 000 – 20 000

C-läge 700 – 1 000 7,00 – 8,50 5 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 550 – 800 6,75 – 8,25 4 000 – 8 000

B-läge 400 – 700 7,25 – 8,75 3 000 – 6 000

C-läge 350 – 550 7,75 – 9,75 1 500 – 4 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 025 – 1 575 3,25 – 4,25 12 000 – 25 000

B-läge 1 025 – 1 525 3,75 – 4,75 10 000 – 20 000

C-läge 900 – 1 400 4,50 – 5,50 7 000 – 15 000


SPECIALFASTIGHETER AMF, Hemfosa, Hemsö, Kungsleden, Rikshem och Stenvalvet hör till de stora ägarna av specialfastigheter i Västerås. Samhällsbygg-nadsbolaget i Norden AB har förvärvat en portfölj om 14 fastigheter i Västmanland för 334 mkr. Samtliga fastigheter utom en är belägna i Västerås. Portföljen utgörs av samhällsfastigheter med tyngdpunkt på LSS-boende samt 105 lägenheter i hyresfastigheter. Uthyrbar area uppgår till cirka 17 000 kvadratmeter, varav cirka 1 000 kva-dratmeter är under uppförande. Fastigheterna är fullt uthyrda på långa hyresavtal, i huvudsak till Västerås kommun. Genom denna affär etablerar sig SBB i Västerås och i Västmanland. Det finns ett stort behov av förskolor i Västerås, ett behov som ökar i takt med befolkningen. Västerås kommun har därför tagit fram en standardi-serad konceptförskola. Först ut med nya konceptet är Önsta. Det finns också planer på nya förskolor på Branthovda och Gäddeholm.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Castellum, Klövern, Kungsleden och NPF hör till de stora aktörerna inom segmentet. Den amerikanska IT-giganten Amazon Web Services ska etablera sig i Sverige på tre orter, däribland Västerås. Övriga orter är Eskilstuna och Katrineholm. Samtliga orter ligger inom tio mils radie från Stockholm. I Västerås har bolaget, av kommunen, förvärvat 300 000 kvadratmeter mark vid Finnslätten i stadens norra del. Köpeskillingen uppgick till 60 mkr motsvarande 200 kr/kvm. Bolaget erbjuder molnplattformer vilka kräver stor datorkapacitet och i Västerås planerar bolaget att uppföra totalt 100 000 kvadratmeter fördelade på fyra enheter. I Östra Skiljebo har fastigheten Barkbocken 5 som inrymmer industrikontor om cirka 1 400 kvadratmeter upp-förda 2007 avyttrats till ett pris motsvarande cirka 15 000 kr/kvm. I samma område har även tomträtten till Fältmätaren 15 sålts för ett pris motsvarande cirka 6 450 kr/kvm.

Under de senaste tio åren har det i genomsnitt färdigställts 453 bostäder i nyproduktion per år i Västerås. Byggtakten har ökat avsevärt under de senaste fem åren. Under 2016 färdigställ-des 707 bostäder i kommunen och i år förväntas drygt 1 300 bostäder påbörjas. Motsvarande siffra för 2018 uppgår till nästan 1 900 påbörjade bostäder.

Under de senaste fem åren har befolkningstillväxten legat på i storleksordningen 1 500 – 2 000 personer per år och vid utgången av 2016 uppgick befolkningen till 147 420 personer. Befolkningsprognosen indikerar att invånarantalet kommer att passera 200 000 under 2050, kanske tidigare än så, och kommunen arbetar med att skapa förutsättningar för att möta en årlig befolkningstillväxt på 1 600 personer. Med hänsyn till förväntad befolkningstillväxt och hushållens genomsnittliga storlek uppgår det kalkylerade bostadsbehovet till drygt 750 bostäder per år fram till 2026. Kommunen anger i sina riktlinjer för bostadsförsörjning att målsättningen är att färdigställa 1 000 bostäder per år, en fördubbling gentemot tidigare års nivåer, och i remissen till bostadsförsörjningsprogrammet för 2018 – 2021 tar kommunen höjd för att det sannolikt behöver byggas 40 000 nya bostäder fram till 2050. För att möta framtida behov av bostäder uttrycks, i samma remiss, en målsättning att under perioden 2018 – 2021 anta detaljplaner som ger utrymme för 5 000 lägenheter. Antalet lägenheter i lämnade startbesked bör under samma period uppgå till 4 000.

I Boverkets bostadsmarknadsenkät anger kommunen att det råder en generell bostadsbrist såväl på centralorten som i kom-munen som helhet. Underskottet på bostäder bedöms bestå under den närmaste treårsperioden.

I FOKUS


Folkmängd, antal 133 728 148 880 11 1,1





Arbetslöshet, %** 5,4 6,9 1,5 –






■ Befolkningsnetto Västerås ■ Nyproduktion bostäder Västerås Befolkningstillväxt Västerås Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter

0

1 000

2 000

3 000

4 000

Antal

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

50 000

100 000

150 000

Kvm

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016


■ Bostäder

■ Kontor

■ Butiker





Örebro växte rekordartat under 2016 med nästan 2 400 nya invånare. Den höga nyproduktionen på bostadsmarknaden under förra året är att betrakta som unik. En stor utmaning framöver är att kunna erbjuda bostäder till de grupper som efterfrågar billigare boenden. Nyproduktion och nyetableringar befäster Örebroregionens starka logistikläge.

52


Örebro

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata fastighetsägarna hör Asplunds, Behrn, Ekströms, Esswege, Husherren, Melins, PG Jönsson och Ragnarsson. Under 2016 byggdes hela 2 071 bostäder i Örebro kommun. Med den höga nybyggnadstakten de senaste åren har det akuta bostads-behovet kunnat tillgodoses, men behovet av bostäder med lägre hyror kvarstår. Byggnationen av Södra Ladugårdsängen pågår för fullt, en ny stadsdel som vid färdigställande kommer inrymma 2 000 bostäder. Vid Svampen på norr pågår Husherrens stora projekt med cirka 540 hyresbostäder, förskola, butiker med mera. Byggnationen bedöms kunna vara färdigställd till 2020. Inom stadsdelen Örnsro har en markanvisningstävling genomförts med syfte att skapa ett unikt, vattennära bostadsområde nära city. Här planeras för 200 bostäder med byggstart 2017/2018. Preliminärt kommer Örnsro Trästad stå klart för inflyttning under 2019. Trots att byggandet av bostadsrätter har ökat i Örebro under senare år har en ovanligt hög andel av nyproduktionen avsett hyresrätter, närmare 80 procent jämfört med en normal nivå kring 60 procent.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERAlecta, Castellum, Behrn, Husman, Klövern, Norrporten, Steen & Ström och W-Invest hör till de stora ägarna av kommersiella fastig-heter i Örebro. Marknaden för moderna och yteffektiva kontor i bra lägen bedöms fortsatt stabil. Trots att marknaden tillförts en hel del nyproduktion på senare tid har såväl hyres- som vakansnivåer upprätthållits. Castellum uppför en kontorsbyggnad, Citypassagen, vid Örebro centralstation invid resecentrum som kommer att stå färdig under 2019. Investeringen uppgår till 420 mkr. Uthyrningsläget är mycket gott. Örebro kommun har tecknat ett 15-årsavtal för cirka 7 000 kvadratmeter för Stadsbyggnadskontoret. Migrationsverket samlar all sin verksamhet i Örebro och flyttar in på cirka 2 600 kvadratmeter. Försäkringskassan har tecknat ett hyresavtal för cirka 4 300 kvadratmeter. Det betyder att cirka 14 000 av totalt 15 000 kva-dratmeter är uthyrda. Cityhandeln i Örebro, liksom för många andra stadskärnor, har fortsatta problem även om vakansläget bedöms ha förbättrats. Detsamma gäller för södra Mariebergs handelsområde.


2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2

Index 52 51 53 43 44

Placering 9 10 9 11 12



A-läge 1 200 – 2 100 5,25 – 6,25 10 000 – 23 000

B-läge 900 – 1 500 5,50 – 6,50 8 000 – 16 000

C-läge 800 – 1 200 6,00 – 7,00 6 000 – 10 000

BUTIKER

A-läge 2 000 – 4 500 5,00 – 6,00 15 000 – 35 000

B-läge 900 – 1 900 5,75 – 7,00 10 000 – 20 000

C-läge 700 – 1 100 6,50 – 7,50 6 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 600 – 1 000 6,25 – 7,25 5 000 – 11 000

B-läge 550 – 850 6,75 – 7,75 4 000 – 8 000

C-läge 500 – 750 7,25 – 8,00 3 000 – 6 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 075 – 1 550 3,25 – 4,25 15 000 – 28 000

B-läge 1 000 – 1 375 3,75 – 4,75 12 000 – 25 000

C-läge 925 – 1 225 4,00 – 5,00 10 000 – 17 000


SPECIALFASTIGHETER Akademiska Hus, kommunen och Örebro läns landsting är stora aktö-rer inom segmentet. Landstinget har en del av sitt bestånd i bolaget Länsgården och kommunen äger genom tre bolag – Futurum, Örebro-bostäder och Örebroporten – merparten av specialfastigheterna. I kvarteret Klockaregården, området i anslutning till Konserthuset, byggs Kulturkvarteret för upplevelser. Kulturkvarteret kommer tillsammans med grannen Örebro Konserthus inrymma både Stadsbiblioteket och Kulturskolan. Stadsbiblioteket och Kulturskolan kommer därmed flytta ur kommunens egna lokaler. Det är en stor satsning och kostnaden för projektet bedöms uppgå till cirka 500 mkr. Byggstart är planerad till tidig höst 2018. Invigning av Kulturkvarteret beräknas ske under sommaren/hösten 2020. Vidare planerar Länsgården att bygga 98 vård- och omsorgsboenden vid den befintliga vårdcentralen i Asker-sund. Inflyttning planeras till vårvintern 2020.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Castellum, Catena, Husman, Lantmännen och W-Invest hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Örebro. Örebro-regionen har ett starkt läge med avseende på transport och logistik. Branschtidningen Intelligent Logistik har utsett Örebroregionen till landets andra bästa logistikläge 2017 efter Storgöteborg. Nu flyttar också Green Cargo sitt huvudkontor till regionen och Train Alliance planerar ett nationellt järnvägscentrum i Hallsberg. På östra sidan av Örebro har Elektroskandia färdigställt ett stort lager på totalt 44 000 kvadratmeter med bland annat ett helautomatiserat 30 meter högt kranlager. Kungsleden har avyttrat fastigheten Målaren 17, Nerikes Allehandas gamla tryckeri om 9 340 kvadratmeter, till HSB. Fastigheten kommer att utvecklas för framtida bostadsexploatering som bedöms uppgå till 30 000 – 40 000 kvadratmeter BTA. Köpe-skillingen motsvarar cirka 5 400 kr/kvm BTA.

Vid utgången av 2016 uppgick invånarantalet i Örebro kommun till 146 631. Kommunen har under de senaste tio åren haft en stark befolkningstillväxt och under 2016 uppgick tillväxten till 1,7 procent motsvarande en ökning på 2 431 personer. Fram till 2026 beräknas antalet invånare öka till drygt 168 000, en genomsnittlig ökning på över 2 000 personer årligen.

Med beaktande av hur befolkningsutvecklingen har sett ut under de senaste åren och prognosen för den framtida utvecklingen anger kommunen i sitt bostadsförsörjningsprogram att behovet av nytillkomna bostäder bedöms uppgå till 900 bostäder årligen under den kommande tioårsperioden. Kommunens bedömning ligger något under det kalkylerade bostadsbehovet, beräknat genom att dividera prognostiserad befolkningstillväxt med hus-hållens genomsnittliga storlek, som uppgår till 1 040 bostäder per år.

Örebro har under senare år haft ett omfattande bostadsbyg-gande och är en av få kommuner som i Boverkets bostadsmark-nadsenkät anger att marknaden är i balans, såväl i kommunen som helhet som på centralorten. Under 2016 färdigställdes enligt SCB 2 106 lägenheter i kommunen och under den senaste tioårsperioden har antalet färdigställda bostäder i genomsnitt uppgått till 758 bostäder per år. I förhållande till invånarantalet hör Örebro till en av de kommuner som påbörjade flest bostäder i nyproduktion under 2016, 16,2 påbörjade bostäder per 1 000 invånare jämfört med genomsnittet för Sverige på 6,1 bostäder per 1 000 invånare.

2017 förväntas drygt 1 100 bostäder påbörjas i kommunen. Motsvarande siffra för 2018 uppgår till 900 påbörjade bostäder, det vil säga i nivå med kommunens uppsatta mål.

I FOKUS


Folkmängd, antal 130 429 148 077 14 1,3





Arbetslöshet, %** 6,0 5,9 –0,1 –






■ Befolkningsnetto Örebro ■ Nyproduktion bostäder Örebro Befolkningstillväxt Örebro Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter

0

1 000

2 000

3 000

4 000

Antal

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

100 000

200 000

300 000

400 000

Kvm

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016


■ Bostäder

■ Kontor

■ Butiker





Det är hög aktivitet på bostadsmarknaden, såväl vad gäller nybyggnation som transaktioner. Den höga befolkningstillväxten ställer stora krav på bostadsproduktion och på utbyggnad av vård, skola och omsorg vilket också syns tydligt med flera projekt runt om i kommunen. Byggnationen på Ångfärjetomten har äntligen kommit igång.

Mikael [email protected]

53Helsingborg

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör Folksam-gruppen, Garnito, Rikshem och Willhem. Riksbyggen förvärvade i juni 582 lägenheter i bostadsområdet Dalhem. Säljare var Helsing-borgshem. Totalt medverkade nio anbudsgivare i budgivningen. Förvärvet omfattar fyra fastigheter med flerbostadshus uppförda 1973. Mindre förtätningar genomfördes under 2004. Prislappen hamnade på 563 mkr. Med en total uthyrningsbar area om cirka 42 000 kvadratmeter motsvarar det ett pris om 13 400 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms, beaktat marknadsmässiga parame-trar, uppgå till låga 3,7 procent. Akelius har avtalat om att sälja 61 fastigheter till Willhem och Folksamgruppen för att renodla sitt bestånd. Willhems del avser 34 fastigheter med totalt 1 138 hyresbostäder. Priset uppgår till 1,86 mdkr vilket innebär cirka 21 300 kr/kvm. Resterande fastigheter avser Folksamgruppens del och omfattar 1 161 lägenheter med en total uthyrningsbar area om 87 700 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgår till 1,95 mdkr vilket innebär cirka 22 200 kr/kvm.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora ägarna av kommersiella fastigheter i Helsingborg hör Alecta, Castellum, Jefast, Skandia Fastigheter och Wihlborgs. Det råder full aktivitet på Ångfärjetomten, nu även kallad SeaU, där Midroc uppför en hotell- och kongressanläggning med 250 rum och en kapacitet för 1 300 konferensdeltagare. Hotellet kommer drivas av Clarion Hotel, en av kedjorna inom Nordic Choice Hotels med Petter Stordalen som ägare. Projektet omfattar även 155 bostäder samt ett underjordiskt garage. Bostäderna beräknas vara färdigställda under våren 2019 och hotell- och kongressanläggningen i början av 2020. Stenströms Skjortfabrik inleder tillsammans med Helsingborgshem en satsning på Drottninghög i nordöstra Helsingborg. Stenströms planerar för 6 000 kvadratmeter kontor med byggstart till sommaren. Intill kontorshuset ska Helsingborgshem uppföra ett parkeringshus. Jefast har hyrt ut 1 500 kvadratmeter på ett 15-årsavtal till Nordic Wellness samt tecknat avtal med Pinchos i Söderpunkten där så gott som samtliga lokaler nu är uthyrda.


2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2

Index 53 55 54 54 46

Placering 8 8 7 5 9



A-läge 1 500 – 2 500 5,50 – 6,25 12 000 – 28 000

B-läge 1 000 – 1 500 6,00 – 7,75 9 000 – 15 000

C-läge 800 – 1 100 7,50 – 9,00 5 000 – 10 000

BUTIKER

A-läge 2 750 – 4 000 5,00 – 6,00 28 000 – 37 000

B-läge 1 200 – 3 000 5,50 – 7,00 9 000 – 15 000

C-läge 600 – 900 7,00 – 9,00 4 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 600 – 900 6,50 – 7,75 5 000 – 10 000

B-läge 450 – 700 6,75 – 8,00 3 000 – 6 000

C-läge 400 – 600 8,00 – 10,00 2 500 – 4 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 175 – 1 550 2,50 – 3,75 18 000 – 30 000

B-läge 1 175 – 1 550 3,00 – 4,25 14 000 – 22 500

C-läge 1 025 – 1 550 4,00 – 5,25 8 000 – 15 000


SPECIALFASTIGHETER Helsingborgs stad och Region Skåne är de stora ägarna inom segmentet. Till de privata aktörerna hör bland annat Wihlborgs och Enklaven. Den höga befolkningstillväxten ställer stora krav på utbyggnad av vård, skola och omsorg. Det pågår ett flertal nybyggen av LSS-boende samt skol- och förskoleverksamheter i kommunen. I Mariastaden förbereds infrastrukturen för en ny F-9-skola för cirka 600 elever. På Kantorsgatan, intill Mariastaden, uppförs ett LSS-boende med tolv lägenheter. Gläntaskolan i Ödåkra utökas med nya lokaler för 270 elever i framförallt årskurs F-3. I Ödåkra uppförs också en ny förskola för 120 barn samt ett nytt LSS-boende i två plan. Boendet inrymmer tolv lägenheter och står klart i höst. I Ringstorp uppförs en förskola för 150 barn och i Rydebäck uppförs en F-9-skola för 500 – 600 elever. Vid Västergårds IP byggs en ny idrottshall som kommer användas av Gustavslundsskolan.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora ägarna av lager- och industrifastigheter hör Castellum, Catena och Wihlborgs samt egenanvändare som ICA och Kemira. I Tostarp, ett nyetablerat verksamhetsområde för främst logistisk i anslutning till E4 och E6, utvecklar och bygger Logistic Contractor en logistikanläggning åt Seafrigo Nordic. Anläggningen, med inflytt-ning i januari, får en lokalarea om 13 000 temperaturkontrollerade kvadratmeter. Seafrigo Nordic har tecknat ett 15-årigt hyresavtal med en årshyra om 9,5 mkr. I juni förvärvade Corem fastigheten till ett bedömt fastighetsvärde om 140 mkr, motsvarande cirka 10 800 kr/kvm. Även Catena satsar i Tostarp. I mars förvärvades fastigheterna Plantehuset 2 och 3, som ägts gemensamt med Peab, omfattande knappt 24 hektar projektmark samt ett mindre logistiklager. Här ska nu uppföras 30 400 kvadratmeter logistiklokaler åt Nowaste Logistics. Investeringen beräknas till 220 mkr.

Under det senaste decenniet har drygt 5 000 nyproducerade bostäder färdigställts i Helsingborg vilket genererar en genom-snittlig produktionstakt om 500 nya bostäder per år. Under de senaste fem åren har kommunen haft ett omfattande bostads-byggande. Under 2016 färdigställdes 873 bostäder samtidigt som närmare 1 800 bostäder påbörjades, vilket är nivåer som inte har noterats i Helsingborg sedan början på 1970-talet.

Kommunen har under de senaste åren haft en stark befolk-ningsutveckling, högre än den genomsnittliga utvecklingen för Sverige som helhet, och 2016 ökade invånarantalet med närmare 2 650 personer motsvarande 1,9 procent. Tillväxttakten förväntas vara fortsatt stark och antas tillsammans med Malmö och Lund stå för den största ökningen i Skåne, räknat i antal personer. Region Skåne bedömer att befolkningsmängden kommer att uppgå till nästan 160 000 personer 2025, en årlig ökning om 2 300 – 2 400 personer.

Trots den förhållandevis stora befolkningsökningen gör kom-munen bedömningen att bostadsmarknadsläget i kommu-nen är i balans och att det inte finns något som antyder att situationen skulle förändras under den närmaste treårsperioden. Bostadsbyggandet förväntas minska något under kommande år. Under 2017 planeras omkring 1 675 bostäder påbörjas och 2018 knappt 1 300 bostäder. Siffrorna överstiger ändock det kalkylerade bostadsbehovet som beräknas till i genomsnitt 780 bostäder per år de kommande tio åren.

På centralorten gör dock kommunen bedömningen att det finns ett underskott på bostäder som kommer att kvarstå under överskådlig tid.

I FOKUS


Folkmängd, antal 124 986 142 121 14 1,3





Arbetslöshet** 4,9 8,0 3,1 –






■ Befolkningsnetto Helsingborg ■ Nyproduktion bostäder Helsingborg Befolkningstillväxt Helsingborg Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter

0

1 000

2 000

3 000

Antal

0

1

2

3

%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

50 000

100 000

150 000

Kvm

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016


■ Bostäder

■ Kontor

■ Butiker





Ett flertal försäljningar har genomförts i Norrköpings mest centrala delar, där bland annat Galleria Domino har bytt ägare. Bostadsproduktionen är fortsatt mycket omfattande och under nästa år förväntas över 200 lägenheter färdigställas enbart i innerstaden.

Elenore [email protected]

43Norrköping

BOSTADSFASTIGHETERI Norrköping är stora fastighetsägare av bostadsfastigheter Hyres-bostäder, AMF, Lundbergs, D. Carnegie & Co, Eklöf Fastighets AB, HSB, Riksbyggen och Heimstaden. Flera stora bostadsprojekt pågår i de centrala delarna av staden. Några av projekten är snart färdig-ställda. Lundbergs projekt invid Industrilandskapet, Kvarnbacken, är i full gång. Här kommer cirka 390 lägenheter uppföras fördelade på elva byggnader med mellan fem och åtta våningar. Även projektet Yllefabriken utmed Garvaregatan har påbörjats. Projektet omfattar två etapper. I etapp 1 återanvänds den gamla fabrikslokalen och omvandlas till 110 bostäder samt ytor för kontor och kommersiell service. I full gång är även BoTryggs projekt på Nya Torget. Här uppförs cirka 40 bostadsrätter fördelat på tre huskroppar med fem eller sju våningar. I Västgötebacken bygger både HSB och ED Bygg. Lägenheterna planeras stå klara i början på 2018. Transaktionsak-tiviteten i Norrköping för bostadsfastigheter har under det senaste halvåret varit relativt låg.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERStora kommersiella fastighetsägare är Castellum, Hemfosa, Hyres-bostäder, Klövern, Kungsleden, Lundbergs, Magnentus, Olav Thon Gruppen och Stadsrum Fastigheter. Under våren avyttrade Skandia citygallerian Domino. Gallerian omfattar 18 000 kvadratmeter fördelat på handel, service och kontor. Bland hyresgästerna återfinns Clas Ohlson, Akademibokhandeln och Norrköpings kommun. Köpare var Stadsrum Fastigheter som ägs av Keva och HEA Property Holding. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 493 mkr motsvarande cirka 27 000 kr/kvm och en bedömd direktavkastning strax under 6,0 procent. I Ingelstad har Klövern förvärvat fastigheterna Järnet 5 och 6 av Mattssons. Hyresgäster är City Gross, Granngården och Jysk. Priset motsvarar cirka 14 000 kr/kvm och direktavkastingen bedöms till cirka 5,75 procent. Kvarteret Gripen i centrala Norrköping köptes under våren av Magnentus. Säljare var Heimstaden. Objektet omfattar cirka 9 300 kvadratmeter och innehåller bland annat butiker och kontor. Direktavkastningen bedöms till cirka 4,75 procent.


2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2

Index 43 41 43 35 35

Placering 16 17 18 16 15



A-läge 1 000 – 2 000 5,50 – 7,00 9 000 – 18 000

B-läge 900 – 1 350 6,50 – 7,50 5 500 – 12 000

C-läge 700 – 950 6,75 – 8,00 4 000 – 8 000

BUTIKER

A-läge 1 500 – 4 200 6,00 – 6,75 10 000 – 35 000

B-läge 900 – 3 000 6,00 – 7,50 6 000 – 12 000

C-läge 600 – 1 000 7,50 – 8,50 3 500 – 7 000

INDUSTRI

A-läge 450 – 725 6,75 – 8,00 3 500 – 7 500

B-läge 400 – 600 7,50 – 8,50 2 500 – 5 000

C-läge 375 – 550 8,00 – 9,00 1 500 – 3 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 050 – 1 450 3,00 – 4,00 11 000 – 22 000

B-läge 950 – 1 325 3,50 – 4,50 6 000 – 14 500

C-läge 925 – 1 250 4,50 – 5,50 5 000 – 10 000


SPECIALFASTIGHETER Akademiska Hus, Hemsö, Jernhusen, Mård Lind Förvaltning och Nordic Care Holding tillsammans med Norrköpings kommun och landstinget hör till de stora ägarna av specialfastigheter i Norrköping. Hemsö uppför ett äldreboende i Sandbyhov som omfattar cirka 6 200 kvadratmeter med 60 lägenheter fördelat på tre våningar. Norrköpings kommun har tecknat ett 25-årigt hyresavtal med inflyttning under den senare delen av 2017. Nordic International School har slagit upp portarna på Kvarngatan 34 i Industrilandskapet. Skolan omfattar årskurs 4 – 9 och vänder sig till elever som vill att undervisningen hålls på engelska. Intill Östgötaporten (före detta Nya Parken) uppför ED Bygg på uppdrag av Norrköpings kommun ett äldreboende inom Kvarteret Hejarklacken. Äldreboendet uppförs i fem plan samt vinds-våning och inrymmer ett 80-tal lägenheter. Entreprenaden uppgår till cirka 170 mkr. Inflyttning sker under våren 2018.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora fastighetsägarena av industri- och lagerfastigheter i Norrköping hör BillerudKorsnäs, Erik Selin Fastigheter, Klövern, Lantmännen Fastigheter, Lundbergs och Wirström Invest AB. Brå-viken Logistik AB, ett av Paretos nybildade bolag, har förvärvat en portfölj bestående av tre logistikfastigheter. En av fastigheterna är belägen i Norrköping, vid den norra infarten från E4. Fastigheten omfattar lokaler om cirka 47 000 kvadratmeter fullt uthyrda till Sta-dium. Säljare var Invesco Real Estate. I Ljunga industriområde har ett flertal försäljningar av verksamhetsmark skett under de senaste åren. Kommunen säljer marken för cirka 160 kr/kvm, exklusive anslutningsavgifter för vatten och avlopp, el och fjärrvärme. Under de senaste sex månaderna har aktiviteten inom segmentet industri- och lagerfastigheter varit låg och antalet genomförda transaktioner har varit förhållandevis få.

Norrköpings kommun har under de senaste tio åren haft en positiv befolkningsutveckling och vid utgången av 2016 uppgick folkmängden till närmare 139 400 personer. Sedan 2011 har den årliga befolkningsutvecklingen legat över riksgenomsnittet och 2016 noterades en tillväxt på 1,7 procent vilket motsvarade en reell ökning på 2 328 personer.

Vid utgången av 2020 prognostiseras invånarantalet uppgå till knappt 148 000 och den årliga befolkningstillväxten förutspås ligga mellan 1,4 – 1,8 procent. I en utblick mot 2025 förväntas tillväxttakten fortsätta öka i en stabil takt och vid prognostidens slut beräknas befolkningen uppgå till 158 000 personer. Med prognosen som utgångspunkt samt hushållens genomsnittliga storlek uppgår det kalkylerade bostadbehovet till cirka 960 bostäder per år fram till 2025.

Kommunen gör dock en annan bedömning. I kommunens bostadsförsörjningsprogram anges att det krävs ett bostads-tillskott om minst 400 bostäder per år, en nivå som inte ens uppgår till hälften av det kalkylerade bostadsbehovet. Bostads-byggandet har med undantag från de två senaste åren legat på en förhållandevis låg nivå med en produktionstakt på omkring 150 nya bostäder per år. Under 2015 och 2016 flerdubblades dock denna siffra och antalet färdigställda bostäder uppgick till 997 respektive 921 stycken. Under 2017 och 2018 väntas tillbyggnadstakten vara fortsatt hög med en förväntad påbörjad nyproduktion om totalt 3 000 bostäder. Trots att både pågående och planerat bostadsbyggande ligger långt över kommunens uppsatta mål anger kommunen att bostadsmarknaden är i obalans och att någon lösning på rådande bostadsunderskott inte är trolig under den närmsta treårsperioden.

I FOKUS


Folkmängd, antal 126 680 140 338 11 1,0





Arbetslöshet, %** 6,5 9,6% 3,1 –






■ Befolkningsnetto Norrköping ■ Nyproduktion bostäder Norrköping Befolkningstillväxt Norrköping Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter

0

1 000

2 000

3 000

4 000

Antal

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

50 000

100 000

150 000

Kvm

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016


■ Bostäder

■ Kontor

■ Butiker





Satsningarna i Munksjöstaden fortsätter med flera hyres- och bostadsrättsprojekt. Den höga befolkningstillväxten medför ett ökat behov av vård, skola och omsorg, och projektaktiviteten inom detta segment är hög. Det omtalade höghushotellet på Tändsticksområdet, nu med Skanska som entreprenör, har klubbats igenom av kommunfullmäktige.

Christina Lennéer [email protected]

52Jönköping

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör Riksbyggen, HSB, Jönköpings Bygginvest AB, Willhem, Vätternbygdens Bygg-nads AB och Lundbergs. I Munksjöstaden ska cirka 1 700 lägenheter och 20 000 kvm kommersiella lokaler uppföras. Efter färdigställandet av Munksjötornet är nu även de första bostads- och hyresrätterna, genom ett samarbete mellan Tosito, Lustgården, Riksbyggen och Kommunal, uppförda och delvis inflyttade. Lustgårdens Kvarter 9 kommer innehålla 145 hyresrätter och fördelas under hösten. Även Kvarter 11 byggs av Lustgården. Där kommer 110 hyresrätter uppföras med inflyttning under våren 2019. Tosito bygger Kvarter 10 vilket kommer inrymma 150 bostadsrätter, vilka nu är ute till försäljning, med beräknad inflyttning under våren 2019. I maj i år förvärvade en nybildad bostadsrättsförening fastigheten Fogen 4, centralt belägen längs Östra Storgatan. Byggnaden på fastigheten uppfördes 1939 och inrymmer 25 lägenheter med en total yta om 1 433 kvadratmeter. Priset sattes till 35,4 mkr vilket motsvarar cirka 24 700 kr/kvm.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora ägarna av kommersiella fastigheter i Jönköping hör Alecta, Castellum, Ekblads, Lustgården och Tosito. 2016 var ett bra år för handeln i Jönköpings city och omsättningen ökade med 5,5 procent. Efter att flera stora butiker såsom Stadium, Intersport och McDonalds stängde vid årsskiftet finns dock risk för en avtrappning under 2017. I Industrys gamla lokaler i Atollen har Best of Brands nyligen flyttat in på drygt 800 kvadratmeter. I Munksjöstaden satsar Axfood på en ny Hemköpsbutik om drygt 1 700 kvadratmeter som öppnas senare i år. I början av året förvärvade Nivika tre fastigheter inom stadskärnan, bland annat med de välrenommerade restaurangerna Småländska Kolonin och Brasserie Park som hyresgäster. Apeln 29 samt Graniten 4 och 6 inrymmer totalt cirka 3 700 kvadratmeter kontor, restaurang och lägenheter. På Tändsticksområdet står det nu klart att Skanska ska uppföra höghushotellet med 200 hotellrum. Samtidigt planerar både Scandic och Victoria Hotell i Västra centrum att bygga ut.


2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2

Index 52 54 53 48 53

Placering 9 9 9 7 4



A-läge 1 300 – 2 000 5,25 – 6,25 12 000 – 25 000

B-läge 800 – 1 800 6,00 – 7,50 8 000 – 16 000

C-läge 800 – 1 200 6,50 – 8,00 6 000 – 10 000

BUTIKER

A-läge 1 500 – 4 500 5,00 – 6,50 15 000 – 40 000

B-läge 800 – 1 800 6,00 – 7,00 8 000 – 20 000

C-läge 500 – 1 100 6,75 – 8,50 5 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 500 – 1 000 6,00 – 7,50 5 000 – 11 000

B-läge 400 – 800 6,50 – 8,00 4 000 – 8 000

C-läge 400 – 600 7,00 – 8,50 3 000 – 6 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 000 – 1 500 3,00 – 4,00 14 000 – 28 000

B-läge 900 – 1 450 3,50 – 4,50 12 000 – 24 000

C-läge 850 – 1 300 4,00 – 5,00 10 000 – 17 000


SPECIALFASTIGHETER Jönköpings kommun och Landstinget hör till de stora ägarna inom segmentet. Till de stora privata aktörerna hör bland andra Hemsö, Castellum, Samhällsbyggnadsbolaget och Månsarps Förvaltning. Region Jönköpings län har avtalat om en totalentreprenad i samver-kan med NCC för utbyggnad av Länssjukhuset Ryhov. Under hösten 2017 påbörjas storsatsningen där den nya byggnaden ska inrymma flera moderna vårdavdelningar om totalt 34 000 kvadratmeter fördelat på sex våningar. Färdigställande är beräknat till år 2020. Då staden växer och befolkningen ökar ställs krav på att nya skolor och förskolor planeras i kommunen. På Lövhagen mitt emot Strandängen planeras det för en ny F-9-skola med plats för 1 000 elever. I samband med uppförandet av ett flerbostadshus i Taberg planeras det i ett första skede för en förskola för 120 barn. Även i Kålgården planeras för en förskola för 120 barn samt två sporthallar.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Jönköping hör IKEA Fastigheter, Husqvarna och Castellum. Även Cordea Savills äger en stor andel då man i slutet av 2014 förvärvade Elgigantens stora lager i Torsvik, omfattande knappt 110 000 kvadratmeter lager- och logistiklokaler. Elgigantens nya helautomatiserade lager resulterade i att bolaget utsågs till Årets Logistiksatsning 2017. Leverenskapaciteten har, i och med det nya lagret, ökat från två till fem miljoner varor per år. Lustgården förvärvade i mars fastigheten Ädelmetallen 1 på Industrigatan 7 för 96 mkr. Säljare var Catena. Fastigheten, som håller på att tomställas, har en uthyrningsbar yta om knappt 21 000 kvadratmeter. Estea har avyttrat fastigheten Hedenstorp 2:16 väster om Jönköping till en internationell aktör för 93 mkr. Objektet inrymmer cirka 8 100 kvadratmeter industri- och kontorsytor.

Vid utgången av 2016 uppgick folkmängden i Jönköpings kommun till 135 297 personer. Den årliga befolkningstillväxten har under de senaste tio åren varit positiv och legat runt 1 procent. Den största tillväxten noterades 2016 då befolkningen ökade med 1,5 procent. Folkmängden förväntas även öka framgent och under de närmsta åren beräknas den årliga tillväxttakten uppgå till 1 750 personer.

Behovet av nya bostäder bedöms i kommunens riktlinjer för bostadsförsörjning vara direkt beroende av de demogra-fiska förändringarna som förväntas ske och uppskattas till 700 nya bostäder per år. I bostadsförsörjningsprogrammet uttrycks även ett eventuellt bostadsunderskott på uppemot 2 000 bostäder till följd av ett lågt bostadsbyggande under det senaste decenniet, med en genomsnittlig produktionstakt på 385 nya bostäder per år. Det årliga behovet av bostäder kan därför komma att överstiga 700 bostäder och kommunen har därför formulerat en målsättning om att bygga minst 800 bostäder per år fram till 2022.

Målsättningen ligger väl i nivå med ett kalkylerat bostadsbehov som, utifrån kommunens befolkningsprognos och en oförändrad hushållsstorlek, kan beräknas uppgå till cirka 780 bostäder per år under de närmsta tio åren.

En ökning i bostadsbyggandet har dock börjat skönjas. Under 2016 färdigställdes 688 nyproducerade bostäder samtidigt som över 3 500 bostäder förväntas påbörjas under 2017 och 2018. Kommunen har även upprättat en projektplan över möjliga pro-jekt för perioden 2017 – 2022. Planen innehåller 9 670 bostäder vilket motsvarar 1 612 bostäder per år. Kommunen uppger i Boverkets bostadsmarknadsenkät att det finns ett utbudsunder-skott på bostäder i hela kommunen och att situationen sannolikt kommer att kvarstå under de närmsta tre åren.

I FOKUS


Folkmängd, antal 123 709 136 177 10 1,0





Arbetslöshet, %** 3,3 4,5 1,2 –






■ Befolkningsnetto Jönköping ■ Nyproduktion bostäder Jönköping Befolkningstillväxt Jönköping Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter

0

500

1 000

1 500

2 000

Antal

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

40 000

80 000

120 000

160 000

Kvm

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016


■ Bostäder

■ Kontor

■ Butiker





Den höga transaktionsaktiviteten på Norrlands starkaste fastighetsmarknad ser ut att hålla i sig under 2017. Trots flera stora genomförda transaktioner och strukturaffärer planeras ytterligare miljardaffärer till hösten. Att intresset för Umeå är stort märks även på satsningarna inom stadens universitet.

Andreas Rutströ[email protected]

59Umeå

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata bostadsfastighetsägarna hör Franklin Fastigheter, Lerstenen, Riksbyggen, Rikshem och Umehem. En ny aktör är Heim-staden som avtalat om att förvärva en portfölj med nio fastigheter i Carlshem och Mariehem från Bostaden i Umeå. Beståndet omfattar drygt 1 600 lägenheter fördelat på 82 000 kvadratmeter. I förvärvet ingår även en byggrätt om cirka 150 – 200 lägenheter. Det totala fastighetsvärdet, inklusive byggrätter, har avtalats till 1,16 mdkr. Avtalet har emellertid överklagats och om det inte vinner laga kraft i kommunfullmäktige i november förfaller det. Bostaden i Umeå har inlett byggnation av ett punkthus i nio våningar med 82 lägenheter inom bostadsområdet Haga. Vidare planerar bolaget för byggstart av ett sexvåningshus med 17 lägenheter i anslutning till övrig bebyggelse inom Öbacka. I en bytesaffär med Diös har Lerstenen förvärvat fastigheterna Krukan 16 och 18 till ett underliggande värde om 90 mkr. De två fastigheterna inrymmer knappt 100 lägenheter med en total area om cirka 6 800 kvadratmeter.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERUmeås största kommersiella fastighetsägare är Diös. Till andra stora aktörer hör Balticgruppen, Lerstenen, NP3 Fastigheter och Umehem. Diös har via en bytesaffär med Lerstenen förvärvat två fastigheter i centrala Umeå med en uthyrbar area om knappt 6 200 kvadratmeter med Fitness 24/7 och Max Mattiessen som största hyresgäster. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 110 mkr. Vidare har Diös förvärvat fastigheten Släggan 6 av Dcap omfattande 16 000 kva-dratmeter där First Hotell Dragonen och Max Hamburgare är största hyresgäster. Fastigheten inrymmer även ett p-hus med 360 platser. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 200 mkr. I anslutning till Östra Stationen har Hemsö och Peab tilldelats en markanvisning för att uppföra kontor, butiker och en sporthall samt verksamheter med koppling till universitetet och sjukhuset. Trophi Fastighets AB har förvärvat fastigheten Singeln 1 vid Ersboda i Umeå samt en fastighet i Sundsvall av Coop. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick sammanlagt till 500 mkr, motsvarande cirka 17 250 kr/kvm.


2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2

Index 59 59 59 48 50

Placering 5 5 6 7 6



A-läge 1 200 – 2 000 5,00 – 5,75 12 000 – 21 000

B-läge 950 – 1 400 5,75 – 6,50 9 000 – 13 000

C-läge 750 – 950 6,75 – 7,75 4 000 – 8 000

BUTIKER

A-läge 1 500 – 3 800 5,25 – 6,00 20 000 – 30 000

B-läge 900 – 2 000 5,50 – 6,50 8 000 – 20 000

C-läge 700 – 1 100 6,50 – 7,50 4 500 – 8 000

INDUSTRI

A-läge 550 – 850 6,25 – 7,75 5 000 – 9 000

B-läge 550 – 750 6,50 – 8,25 2 500 – 6 000

C-läge 450 – 700 7,50 – 9,50 1 500 – 4 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 025 – 1 550 2,75 – 4,00 15 000 – 28 000

B-läge 825 – 1 400 3,75 – 4,50 11 000 – 18 000

C-läge 825 – 1 200 4,25 – 5,25 8 500 – 13 500


SPECIALFASTIGHETER Till de stora ägarna av specialfastigheter hör Akademiska Hus, Bäck-backa, Gazette (Balticgruppen) och Hemsö. Inom Universitetsom-rådet är Akademiska Hus aktiva med flera stora investeringar, bland annat i en ny byggnad för Polishögskolan samt en tillbyggnad av IKSU Sport med en klätterhall om cirka 1 800 kvadratmeter. Kungs-leden har under lång tid jobbat med att vidareutveckla fastigheten Aspgärdan 18. Fastigheten ligger inom stadsdelen Teg i Umeå med populärnamnet ”Gamla slakteriet” då den ursprungligen byggdes för slakteriverksamhet. En del av fastigheten har konverterats till skollokaler och inhyser nu Internationella Engelska Skolan. Denna del förvärvade Stenvalvet till ett underliggande värde om 149,5 mkr. För resterande del har Kungsleden tillsammans med kommunen tagit fram en detaljplan för 18 500 kvadratmeter BTA bostäder och 2 500 kvadratmeter BTA lokaler. Byggrätterna har avyttrats till HSB.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Industribolag som Norrmejerier, SCA och Volvo är också stora fastighetsägare. Till aktörer med stora förvaltningsbestånd hör Catena och NP3 Fastigheter. Diös avyttrade genom en bytesaffär med Dcap fyra fastigheter vid Rörbäck och Västerslätt. Det underlig-gande värdet motsvarade 65 mkr för cirka 19 500 kvadratmeter lager- och industrilokaler med en årlig hyresintäkt om cirka 8 mkr. Genom affären har Dcap blivit en betydande aktör inom segmentet. Umeå kommun har relativt gott om byggklar industrimark inom bland annat nordvästra Ersboda, Klockarbäcken och Södra Ön. Inom Norra entrén längs med E4 projekteras ett stort industriområde där första etappen kommer att omfatta ett markområde om cirka 200 000 kvadratmeter. Kommunen har för avsikt att området ska vara byggbart inom 2 – 3 år. En populär produkt på marknaden under senaste året har blivit industrifack i ägande- och bostadsrättsform.

Under de senaste tio åren har tillskottet av nyproducerade bostäder i snitt uppgått till 679 bostäder per år vilket är en förhållandevis hög siffra jämfört med Sverige som helhet. Nypro-duktionstakten har dock varierat stort, mellan 326 och 1 303 färdigställda bostäder per år, med den lägsta noteringen 2009 och den högsta noteringen 2016. I Boverkets bostadsmarknads-enkät gör kommunen bedömningen att det i dagsläget finns en reell bostadsbrist. Inom tre år förväntas dock marknaden vara i balans i kommunen som helhet.

Umeå kommun har uttalat en konkret målsättning om att nå 200 000 invånare fram till 2050, vilket skulle kräva att bostads-byggandet i genomsnitt uppgår till 2 000 bostäder per år.

Vid årsskiftet 2016 / 2017 uppgick folkmängden i Umeå till 122 892 personer. Den procentuella befolkningstillväxten uppgick under 2016 till 1,8 procent och kommunens befolkningsprog-nos indikerar att befolkningsutvecklingen kommer att vara fortsatt hög. 2025 förväntas invånarantalet uppgå till omkring 133 700, en ökning på drygt 10 800 personer. Utifrån prognosen, med befolkningsutvecklingen som utgångspunkt, anger kom-munen att det framtida bostadsbehovet bedöms till mellan 550 och 800 nya bostäder per år, inklusive flyktingmottagandet. Enligt NAI Svefa uppgår det kalkylerade bostadsbehovet, utifrån kommunens befolkningsprognos och förutsatt en oförändrad hushållsstorlek, till cirka 570 bostäder per år under den kom-mande tioårsperioden.

Under innevarande och kommande år förväntas antalet påbör-jade bostäder i nyproduktion ligga långt över de nivåer som kommunen i dagsläget bedömer att det finns behov av. Under 2017 väntas uppemot 1 720 bostäder att byggstartas och för 2018 uppgår siffran till 1 250 påbörjade bostäder.

I FOKUS


Folkmängd, antal 111 771 123 382 10 1,0





Arbetslöshet, %** 4,1 4,2 0,1 –






■ Befolkningsnetto Umeå ■ Nyproduktion bostäder Umeå Befolkningstillväxt Umeå Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter

0

1 000

2 000

3 000

4 000

Antal

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

40 000

80 000

120 000

160 000

Kvm

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016


■ Bostäder

■ Kontor

■ Butiker





Satsningar på infrastruktur samt en omfattande projektaktivitet håller delvis på att rita om kartan i Lund. Spårväg och en ny pågåtågsstation skapar förutsättningar för nya stadsdelar och förtätningsprojekt. Omvandling av verksamhets-områden som Margretedal, Öresundsvägen och Lyckebacken bidrar också till att förändra stadens karaktär.

61

Thomas [email protected]

Lund

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör AF Bostäder, Akelius, Heimstaden, HSB Skåne och Stena Fastigheter. Stångby är den del av Lund som väntas växa mest de närmsta åren. Idag karaktäriseras orten av småhus, men kommande nyproduktion väntas tillföra ett stort antal bostads- och hyresrättslägenheter samt service. Stångby är ett bra exempel på hur Lund valt att prioritera utveckling inom marknader med goda förutsättningar vad gäller kollektivtrafik. Transaktionsaktiviteten är traditionellt låg, men en intressant affär under våren var Heimstadens förvärv av ett bestånd om drygt 310 lägenheter på Vildanden i västra Lund. Säljare var AF Bostäder. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till cirka 400 mkr, motsvarande drygt 22 200 kr/kvm. AF Bostäder har gett NCC i uppdrag att uppföra 185 studentbostäder på Kämnärsrätten i norra Lund. Ordervärdet uppgår till 156 mkr. Projektet är en del av den omfattande omvandlingen av Kämnärsrätten där de äldre fyrklövershusen, med cirka 700 lägenheter, kommer att ersättas med 1 500 nya studentbostäder.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERBalder, Castellum, Kungsleden, Vasakronan och Wihlborgs hör till de stora ägarna av kommersiella fastigheter i Lund. Längs Sölve-gatan, nära den kommande spårvägsstationen vid LTH och Ideon, har Wihlborgs och Castellum tilldelats mark för vardera 15 000 – 20 000 kvadratmeter BTA, huvudsakligen för kontorsändamål. Detalj-planer kommer att tas fram under 2017. Priserna har fastställts till 3 000 respektive 2 750 kr/kvm BTA. I närområdet finns betydande utvecklingsmöjligheter, bland annat genom förtätning av Medicon Village. Genova har tagit steget in i Lund. Genom en bytesaffär med Klövern har Genova förvärvat fastigheterna Rivan 1, Nordanvinden 3 och Gustavshem 6 till ett underliggande fastighetsvärde om 129 mkr. Fastigheterna inrymmer bland annat kommersiell och offentlig service med en uthyrningsbar area om cirka 8 700 kvadratmeter till ett hyresvärde om cirka 11 mkr. På Gastelyckan uppför Wihlborgs handelslokaler om 3 000 kvadratmeter till Optimera som har tecknat ett 15-årigt avtal. Investeringen beräknas till cirka 32 mkr.


2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2

Index 59 58 61 57 53

Placering 5 6 5 3 4



A-läge 1 500 – 2 500 5,50 – 6,50 15 000 – 30 000

B-läge 750 – 1 500 6,50 – 7,50 10 000 – 18 000

C-läge 700 – 1 200 7,25 – 8,25 5 000 – 12 000

BUTIKER

A-läge 1 700 – 3 500 5,50 – 6,25 20 000 – 30 000

B-läge 800 – 1 500 6,25 – 7,50 8 000 – 15 000

C-läge 700 – 1 300 7,50 – 8,50 6 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 600 – 1 000 6,75 – 7,75 5 000 – 10 000

B-läge 400 – 750 7,25 – 9,00 3 000 – 6 000

C-läge 350 – 500 8,50 – 10,00 2 500 – 4 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 150 – 1 550 2,25 – 3,75 20 000 – 35 000

B-läge 1 150 – 1 550 3,50 – 4,75 15 000 – 30 000

C-läge 1 125 – 1 475 4,50 – 5,75 10 000 – 20 000


SPECIALFASTIGHETER I en universitetsstad som Lund är Akademiska Hus en av de stora fastighetsägarna. Även Lunds kommun och Region Skåne har stora bestånd inom segmentet specialfastigheter. Hemsö förvärvade i juni Benzelius 1, en utbildningsfastighet om cirka 6 500 kvadratmeter belägen vid LTH och Ideon. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till cirka 150 mkr, motsvarande drygt 23 000 kr/kvm. Säljare var Vasakronan som konverterat lokalerna från kontor. Lokalerna inrymmer privata skolverksamheter med en återstående hyrestid om cirka sex år. Det fria skolvalet har gjort att många studenter aktivt söker sig till Lund. Kommunen planerar därför för en ny gymnasie-skola som ska dimensioneras för minst 2 000 elever. Preliminär projektkostnad uppgår till 850 mkr och beräknad inflyttning är satt till 2023. Den nya skolan kommer att uppföras på tomten där Svaneskolan idag är belägen.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora ägarna av lager- och industrifastigheter hör förvaltnings-bolagen Castellum, Corem och Wihlborgs samt industribolaget Tetra Pak. Transaktionsaktiviteten har varit osedvanligt låg, även beaktat Lunds traditionellt låga omsättningsvolym. En intressant affär har varit Estancias förvärv av Lyckebacken 2, en industrifastighet om drygt 5 100 kvadratmeter i sydvästra Lund. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 44 mkr, motsvarande drygt 8 600 kr/kvm. Säljare var Note AB som kommer att sitta kvar som hyresgäst. På sikt finns möjlighet till vidareutveckling av fastigheten, vilket kan ske tillsammans med Lyckebacken 5, även kallad Lund Business Park, som bolaget äger sedan tidigare. En ny järnvägsstation för pågatågstrafik planeras stå klar i Klostergården till år 2023, vilket skapar förutsättningar för Lund att växa söderut och för Lyckebacken att omvandlas till en mer blandad stadsdel.

Under den senaste tioårsperioden har i genomsnitt 610 nypro-ducerade bostäder per år färdigställts i Lunds kommun. Under 2016 färdigställdes 813 bostäder samtidigt som 807 bostäder påbörjades. Bostadsbyggandet förväntas öka de kommande åren och Lunds kommun gör bedömningen att cirka 1 300 bostäder kan påbörjas under 2017. Motsvarande siffra för år 2018 uppgår till närmare 1 650 bostäder, en fördubbling sedan 2016.

Vid utgången av 2016 uppgick befolkningsmängden i Lunds kommun till 118 542 personer och år 2023 väntas invånarantalet passera 130 000. Detta innebär en årlig befolkningstillväxt på mellan 1 800 – 1 900 personer. Under förra året uppgick ökningen till drygt 1 700 personer. För att möta behovet av bostäder har kommunen i sin översiktsplan uttryckt en målsättning om att producera minst 900 bostäder per år. Flyktingströmmen och det höga flyktingmottagandet har dock gjort att bostads-behovet i dagsläget bedöms vara högre och att behovet snarare uppgår till 1 100 nya bostäder årligen. Enligt NAI Svefas kalkyl uppgår behovet av bostäder fram till 2026 till i genomsnitt 1 000 bostäder årligen, det vill säga i nivå med kommunens egna bedömningar.

Under den senaste tioårsperioden har målsättningen om 900 färdigställda bostäder per år inte infriats någon gång. I Boverkets bostadsmarknadsenkät anger kommunen att det finns en bostadsbrist i såväl innerstaden som i kommunen som helhet. Prognosen indikerar visserligen att antalet påbörjade bostäder de närmsta åren kommer överstiga kommunens uppsatta mål, men att det sannolikt inte är tillräckligt för att möta behovet av bostäder och få marknaden i balans inom en treårsperiod.

I FOKUS


Folkmängd, antal 105 286 119 054 13 1,2





Arbetslöshet, %** 3,2 4,0 0,8 –






■ Befolkningsnetto Lund ■ Nyproduktion bostäder Lund Befolkningstillväxt Lund Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter

0

500

1 000

1 500

2 000

Antal

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

40 000

80 000

120 000

160 000

Kvm

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016


■ Bostäder

■ Kontor

■ Butiker





34

Niclas [email protected]

Borås

BOSTADSFASTIGHETERDen privata bostadsmarknaden i Borås domineras av CA Fastigheter, Victoria Park, Weland Fastigheter och Willhem. HSB Göta har i juni förvärvat fastigheterna Mjölskivlingen 9, 10 och 16 med avsikt att driva igenom en detaljplan för bostäder. Målet är att möjliggöra exploatering av 150 bostadsrätter. Tidigare i år blev det klart att Riksbyggen tillsammans med kommunens bostadsbolag, AB Bostä-der i Borås, fått klartecken att genomföra stadsutvecklingsprojektet Västerbro. Projektet kommer att bli det största i Borås på många år och detaljplan väntas vinna laga kraft under 2018. I början av sommaren fick AB Bostäder i Borås besked om att bygglovet för Hulta Torg beviljats. Projektet består av två 17-våningshus med 112 lägenheter som beräknas vara inflyttningsklara under 2019 – 2020. På transaktionsmarknaden råder god aktivitet. Noterbart är att endast ett köp under den senaste tolvmånadersperioden har haft en bostadsrättsförening som köpare.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERStora ägare inom det kommersiella segmentet är Alecta, CA Fastig-heter, Castellum och Cernera Fastigheter. I slutet av augusti presen-terade Trafikverket Förslag till nationell plan för transportsystemet 2018 – 2029. Utbyggnaden av sträckan Göteborg-Borås blir enligt förslaget sist ut av de sträckor som planeras och kommer inte att ske förrän efter 2029. Förslaget går nu ut på remiss och regeringen väntas fastställa en plan under våren 2018. Corem har under som-maren avtalat om att hyra ut 8 600 kvadratmeter till Hornbach inom fastig-heten Skruven 3. Uthyrningen är den första Corem gör i områ-det där man har ambitionen att uppföra totalt 20 000 kvadratmeter butiksyta. Även CA Fastigheter fortsätter att växa i Borås genom sitt förvärv av 2 100 kvadratmeter på Allégatan. Lokalerna innehåller butiks- och vårdverksamheter. En annan aktör som varit aktiv på Boråsmarknaden är Hemfosa som utökat sitt bestånd genom köpet av den centralt belägna fastigheten Vulkanus 15.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Bosjö Fastigheter, CA Fastigheter, Castellum, PFA-fonden och SveaReal hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Borås. Prologis förvärvade i mars en portfölj om fyra logistikfastigheter varav en, Telfern 2, är belägen i Viared. Fastigheten omfattar drygt 13 000 kvadratmeter med Hööks Hästsport som största hyresgäst. Säljare var Estea och köpeskillingen för portföljen uppgick till 617 mkr. Viared är fortsatt det mest expansiva området för lager och logistik och står för huvuddelen av all nyproduktion inom segmentet. I februari tecknade Scius hyresavtal med PostNord inom Bockasjö 1 på Furuberget. Uthyrningen avser ombyggnation av befintliga lokaler samt tillkommande ytor, totalt cirka 7 500 kvadratmeter.

I FOKUS Vid årsskiftet 2016/2017 uppgick folkmängden i Borås kommun till 109 880 personer och i februari i år passerade kommunen 110 000 invånare. Den procentuella befolkningsökningen för 2016 uppgick till 1,3 procent motsvarade 1 392 personer. I prognosen för perioden 2017 – 2021 beräknas den reella befolkningsökningen hamna i inter-vallet 1 300 – 1 400 årligen och år 2035 räknar kommunen med att befolkningsmängden passerar 140 000 invånare. Bostadstillskottet har under de två senaste åren uppgått till 400 bostäder per år vilket kan jämföras med den genomsnittliga produktionstakten för de tio senaste åren på 246 bostäder årligen. Trots detta bedömer kom-munen att bostadsbyggandet ligger under det årliga behovet och kommunen anger att det i dagsläget är brist på bostäder och att situationen sannolikt kommer kvarstå under närmsta treårsperiod. Målet är att bygga mellan 700 – 800 bostäder per år och på längre sikt, fram till 2035, är målet att bygga 15 000 bostäder. Under 2017 väntas detaljplaner som möjliggör för upp mot 2 000 nya lägenheter antas samtidigt som 900 bostäder förväntas påbörjas.



A-läge 850 – 1 600 5,50 – 7,25 10 000 – 20 000

B-läge 650 – 1 025 6,25 – 7,75 5 000 – 10 000

C-läge 500 – 750 7,25 – 9,25 2 500 – 6 000

BUTIKER

A-läge 1 200 – 2 500 5,50 – 7,25 11 000 – 25 000

B-läge 700 – 1 500 6,50 – 7,50 5 000 – 11 000

C-läge 500 – 800 7,75 – 9,25 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 750 6,50 – 8,00 3 500 – 9 000

B-läge 350 – 575 7,00 – 8,50 2 500 – 6 000

C-läge 300 – 450 7,50 – 10,00 1 500 – 3 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 925 – 1 550 3,00 – 4,00 13 000 – 23 000

B-läge 900 – 1 425 3,50 – 4,75 9 000 – 19 000

C-läge 850 – 1 125 4,00 – 5,25 7 000 – 13 000



Eskilstuna 26

BOSTADSFASTIGHETERD. Carnegie & Co, Lundbergs, Victoria Park och Wilhelm hör till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter. Eskilstuna Kommun-fastigheter, som äger totalt cirka 7 300 lägenheter, har avyttrat fyra bostadsfastigheter med 92 lägenheter i Torshälla. Motivet till försäljningarna är att investera i nyproduktion med fokus på ung-doms- och studentbostäder. Försäljningarna i Torshälla inbringar totalt 90 mkr. Tre av fastigheterna säljs till lokala Eskilstunahem. Den fjärde säljs till fastighetsbolaget Ringugnen. Lundbergs har sålt byggrätter inom kvarteret Nätet i Munktellstaden till bland andra Kärnhem och Eskilstuna Kommunfastigheter som har för avsikt att uppföra bostads- respektive hyresrätter. Victoria Park och Hyresgäst-föreningen är överens om nya hyror för bolagets 3 000 lägenheter i Eskilstuna där en majoritet av lägenheterna nu varit föremål för en bruksvärdering. Victoria Park förvärvade beståndet av Pagoden för 1,7 mdkr under hösten 2014.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERAkelius, Kungsleden, Redito och TH Real Estate är några av de stora lokalfastighetsägarna. TH Real Estate bygger ut galleriadelen av Tuna Park med 8 400 kvadratmeter som ska vara klara till hösten 2018. Gal-lerian kommer efter tillbyggnaden omfatta totalt 24 800 kvadratmeter med 65 butiker. Bland de nya butiker som etablerar sig finns City Gross. Vid sidan om galleriadelen äger Trophi även den volymhandel som omfattar cirka 27 500 kvadratmeter. Max Fastigheter har förvärvat två handelsfastigheter i Eskilstuna. Fastigheterna Slagsta 1:27 och Storsten 1 vilka inrymmer cirka 3 300 kvadratmeter lokalyta är fullt uthyrda till Granngården. Klövern har avyttrat sin kvarvarande fastighet i Eskilstuna. Lokala Kruhsberg Fastigheter har förvärvat fastigheten Valpen 4 som omfattar cirka 4 135 kvadratmeter vilka idag används som PostNords distributionscentral. Hyresvärdet uppgår till 4,3 mkr och det underliggande fastighetsvärdet i affären uppgår till 65 mkr.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora aktörer inom segmentet är Assa Abloy, Brunnsta Industrihus (Volvo), Hemfosa, Kilenkrysset och Outokompu. Den amerikanska IT-giganten Amazon Web Services ska etablera sig på tre orter i Sverige. I Eskilstuna planerar bolaget för tre byggnader om 25 000 kvadratmeter vardera vid Industriparken. Markköpet avser cirka 210 000 kvadratmeter till ett pris om 48 mkr motsvarande cirka 230 kr/kvm. De två övriga orterna där Amazon ska etablera sig är Västerås och Katrineholm. Samtliga tre orter ligger inom tio mils radie från Stockholm. Fastigheten Eskilshem 1:2 i Valhalla har sålts för ett pris om 10 mkr. Fastigheten inrymmer cirka 2 300 kvadratmeter vilket ger ett pris om cirka 4 300 kr/kvm.

I FOKUSEskilstuna kommun passerade 100 000 invånare 2014 och vid årsskiftet 2016/2017 uppgick invånarantalet till 103 684. Under de senaste tio åren har den årliga genomsnittliga befolkningstillväxten legat på 1,1 procent vilket är över snittet för Sverige som helhet som uppgår till 0,9 procent. Befolkningsökningen prognostiseras vara fortsatt kraftig de närmsta åren för att efter 2020 stabiliseras på en något lägre nivå. Sett till befolkningsökningen har nyproduktionen legat på en låg nivå och det finns i dagsläget ett underskott på bostäder i kommunen. Under de senaste tio åren har tillskottet av nyproducerade bostäder uppgått till i snitt 200 bostäder per år. För att möta behovet av bostäder bedömer kommunen att det krävs ett mer omfattande bostadsbyggande. I enlighet med kommunens bostadsförsörjningsplan är målet att bygga minst 300 nya bostäder per år de kommande åren, det vill säga en ökning med 50 procent jämfört med nyproduktionstakten för den senaste tioårsperioden. Under 2017 och 2018 förväntas drygt 1 900 bostäder påbörjas. Även om bostadsbyggandet ökar bedömer kommunen att bostadsbristen inte kommer kunna att lösas under kommande treårsperiod.



A-läge 1 000 – 1 450 6,00 – 7,00 6 500 – 12 000

B-läge 950 – 1 350 6,50 – 7,50 5 500 – 10 000

C-läge 700 – 1 100 7,00 – 9,00 3 500 – 7 000

BUTIKER

A-läge 1 000 – 4 000 5,75 – 6,75 12 000 – 25 000

B-läge 700 – 1 750 6,00 – 7,50 9 000 – 12 500

C-läge 600 – 1 000 7,00 – 9,00 5 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 500 – 750 7,00 – 9,00 3 000 – 7 000

B-läge 450 – 700 7,50 – 9,50 2 500 – 6 000

C-läge 400 – 600 8,00 – 10,00 1 500 – 4 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 000 – 1 500 4,00 – 5,00 9 000 – 19 000

B-läge 950 – 1 425 4,25 – 5,25 7 500 – 15 000

C-läge 925 – 1 325 4,75 – 6,25 5 500 – 10 000


Gävle 33


BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Gävle hör Din Bostad (Balder), Gästrike Fastigheter, Heimstaden, HSB och IHF Bostad Gävle. Bostadbyggandet pågår för fullt i Gävle och det ser ut att hålla i sig då det arbetas för fullt med detaljplaner i olika skeden. Under sommaren har detaljplaner för uppemot 600 bostäder ställts ut för samråd. Vid Gavlehov planeras det bland annat för bostäder mellan Travet och Gavlerinken Arena. Tanken är att detaljplanen ska medge byggrätter för ett hundratal lägenheter. Det arbetas också med en plan för ett område i Sörby där Riksbyggen köpt fastigheten Sörby 23:1. Tanken är att riva den befintliga byggnationen för att istället uppföra cirka 70 – 80 nya bostäder med tillhörande parkeringslös-ningar. I Hemsta pågår byggnation av ett nytt åttavåningshus som ska innehålla 37 hyreslägenheter. Det är Gavlegårdarna som bygger på ytan mellan Burger King och Låstjänst Alarm, ”gamla squashhallen”.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill några av de stora ägarna hör Castellum, Diös, Gästrike Fastig-heter, Hemfosa och NP3 Fastigheter. Aktiviteten på transaktions-marknaden har varit relativt låg. Svenska Handelsfastigheter har, genom en portföljaffär, förvärvat fastigheten Hemlingby 71:7 vid Hemlingby köpcenter med hyresgäster som Blomsterlandet och Systembolaget. Säljare var Standard Life. Trafikverket vill samla all trafikledning för norra Sverige till trafikledningscentralen i Gävle vilket gör att de behöver större lokaler. Det arbetas med en detaljplan som ska medge byggrätt för ytterligare 8 000 kvadratmeter BTA med plats för 250 skiftgående medarbetare. NP3 Fastigheter tecknade i våras avtal med Trafikverket om uthyrning av cirka 5 000 kvadratmeter kontor i Näringen 18:8 på Gävle Strand. När Trafikverket byggt egna lokaler och flyttat ut delar av verksamheten på Gävle Strand är risken stor att det uppstår en del kontorsvakanser i centrala Gävle under 2018 och 2019.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Vad gäller förvaltningsbestånd hör FastPartner och Diös till de stora ägarna. Lokala industribolag som BillerudKorsnäs, Jacob Douwe Egberts (Gevalia) och Södra Norrlands Hamn & Logistik är också stora fastighetsägare. Aktiviteten på transaktionsmarknaden har varit relativt låg hittills under året. Kungsleden har genom en portföljaffär avyttrat Fredriksskans 15:16 i Gävle. Byggnaden omfattar drygt 14 000 kvadratmeter som ursprungligen uppfördes som husfabrik åt Tomoku Hus. Köpare var Kildare Partners. Arbete pågår för att ta fram en ny detaljplan för Teknikparken vilken ska möjliggöra uppförandet av en tankstation för biogas. I dagsläget finns endast en tankstation för biogas i Gävle.

I FOKUSUnder 2016 färdigställdes 412 nyproducerade bostäder i Gävle kommun vilket var den högsta noteringen under den senaste tioårs-perioden. Bostadsbyggandet väntas öka även framgent och under innevarande och nästa år anger kommunen att produktionstakten förväntas uppgå till 730 påbörjade bostäder per år. Befolknings-utvecklingen har under de senaste tio åren varit positiv med en genomsnittlig befolkningsökning om drygt 700 personer per år. Vid utgången av 2016 uppgick folkmängden till 99 788 personer och invånarantalet passerade 100 000 i mars 2017. I Gävle kommuns bostadsförsörjningsprogram från 2013 prognostiseras befolknings-tillväxten fram till 2025 till cirka 620 invånare per år och det årliga bostadsbehovet bedöms till minst 300 nya bostäder. Kommunen uttrycker även att det finns ett uppdämt behov av bostäder vilket även går att utläsa i Boverkets bostadsmarknadsenkät. Kommunen bedömer att marknaden i dagsläget är i obalans, både i centralorten och i kommunen som helhet och att det i dagsläget inte finns något som indikerar att situationen kommer att se annorlunda ut om tre år.



A-läge 1 000 – 1 800 5,25 – 6,50 7 500 – 14 000

B-läge 900 – 1 350 6,00 – 7,00 5 500 – 10 000

C-läge 750 – 1 000 7,00 – 8,00 3 000 – 6 000

BUTIKER

A-läge 1 500 – 4 000 5,50 – 6,50 10 000 – 30 000

B-läge 800 – 3 300 5,75 – 7,75 6 000 – 13 000

C-läge 600 – 900 7,00 – 8,50 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 500 – 800 7,00 – 8,00 3 500 – 7 000

B-läge 450 – 750 7,00 – 8,50 3 000 – 4 500

C-läge 400 – 650 8,00 – 9,00 1 500 – 3 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 050 – 1 575 4,00 – 5,50 8 000 – 16 000

B-läge 1 000 – 1 475 4,25 – 5,75 6 500 – 13 000

C-läge 875 – 1 250 4,50 – 6,00 5 500 – 8 000


Rickard Hellströ[email protected]

42Sundsvall

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata fastighetsägarna i Sundsvall hör Balder, Hedern, HSB, Tvättbjörnen och Samhällsbyggnadsbolaget. Det är hög aktivitet på projektmarknaden. Såväl privata som kommunala bolag uppför hyresrätter, dock är det bostadsrätter som utgör den största andelen av nyproduktionen. Efterfrågan på nyproducerade bostadsrätter uppfattas som delvis mättad och bubbelvarnande kampanjer som ”gratis avgift i två år” har använts av byggföretag. Tillgången på planlagd mark för bostadsändamål är starkt begrän-sad. Under kommande år bedöms dock flera stora detaljplaner vinna laga kraft. Företrädesvis skapas detaljplaner i centrala lägen som vid Inre Hamnen och dess kajer samt längs Universitetsallén. Det största exploateringsområdet är emellertid en ny stadsdel vid Sallyhill som kallas Katrinehill. Området planläggs i etapper. I populära Lillhällom, fem kilometer väster om centrum, pågår det också en större detaljplanprocess där upp till 200 nya bostäder kan inrymmas.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora fastighetsägarna hör Diös, Hedern, Hemfosa, NP3 Fastigheter, Norrporten och Tvättbjörnen. Kontorsmarknaden är stabil med något uppåtgående hyresnivåer och sjunkande vakanser, till stor del på grund av den låga nyproduktionen samtidigt som äldre kontorslokaler i Stenstaden konverteras till bostäder. Birsta handels-område fortsätter att växa med nyetableringar och nyproduktioner. Centrumhandeln upplever däremot en relativt svag marknad, något som emellertid delvis vägs upp av nyetableringar av restauranger. En transaktion som sticker ut från mängden under 2017 är kommunala Skifus förvärv av Sundsvalls centralstation från Jernhusen. Köpeskil-lingen för de tre fastigheter som omfattas av förvärvet uppgick till drygt 111 mkr. Arbete pågår med att utveckla ett nytt resecentrum vilket även skapar förutsättningar för att utveckla områdena längs Sundsvallsfjärdens kajer. Under 2017 bedöms transaktionsaktiviteten fortsatt vara hög.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora fastighetsägare är industribolag som AkzoNobel och SCA samt förvaltningsbolag som Diös och NP3 Fastigheter. Marknaden har utvecklats positivt under 2017 med stigande hyresnivåer och svagt sjunkande vakanser. SCA investerar 8 mdkr i utbyggnad av Östrandsfabriken vilket även är positivt för fastighetsmarknaden, inte minst genom att efterfrågan på tillfälliga bostäder har stigit kraftigt då den lokala arbetsmarknaden inte klarar att förse bygget med arbetskraft. Sundsvall Logistikpark har tilldragit sig Castellums intresse det senaste halvåret. Beträffande enklare industrier är det allt fler egenanvändare som uppför nya byggnader samtidigt som NP3 Fastigheter fortsätter att växa genom förvärv.

I FOKUS Befolkningstillväxten i Sundsvall har de senaste tio åren varit positiv. Tillväxten har dock legat under den genomsnittliga tillväxten för riket som helhet, med en genomsnittlig tillväxt om 0,4 procent per år jämfört med tillväxten för riket som i snitt har legat på 0,9 procent årligen. Vid utgången av 2016 uppgick folkmängden i Sundsvalls kommun till 98 325 personer. Under 2018 förväntas invånarantalet passera 100 000 samtidigt som den årliga befolkningsökningen uppskattas till 500 – 700 personer. Bostadsbyggandet har under den senaste tioårsperioden varit förhållandevis lågt med ett genom-snittligt bostadstillskott om 94 bostäder per år. Till följd av ett lågt bostadsbyggande uppger kommunen att det i dagsläget råder akut brist på bostäder och att det behövs uppemot 3 000 nya bostäder fram till 2021. Under 2017 och 2018 uppskattas antalet påbörjade bostäder i nyproduktion i kommunen till 550 bostäder respektive 650 bostäder. I Bostadsmarknadsenkäten 2017, publicerad av Boverket, anger kommunen att bostadsbristen väntas kvarstå de tre närmsta åren i den centrala staden.



A-läge 1 400 – 1 975 5,25 – 6,25 8 000 – 16 000

B-läge 1 300 – 1 700 6,25 – 7,25 5 000 – 9 000

C-läge 775 – 1 100 7,00 – 8,00 2 500 – 7 000

BUTIKER

A-läge 1 300 – 2 600 5,75 – 6,50 9 000 – 20 000

B-läge 800 – 1 500 5,75 – 7,25 6 000 – 11 000

C-läge 600 – 1 000 6,75 – 8,75 2 500 – 7 000

INDUSTRI

A-läge 600 – 950 6,75 – 7,75 3 000 – 7 000

B-läge 425 – 875 7,25 – 8,50 2 500 – 4 500

C-läge 350 – 800 8,00 – 9,50 1 500 – 3 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 000 – 1 750 3,75 – 4,75 8 000 – 17 000

B-läge 900 – 1 600 425 – 4,75 6 000 – 13 000

C-läge 800 – 1 250 5,00 – 5,75 5 000 – 8 000


42

Erik [email protected]

Halmstad

BOSTADSFASTIGHETEREsswell, Jana Fastigheter och Willhem hör till några av de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Halmstad. Trots ökad nyproduktion är bostadsbehovet i kommunen stort. Den genomsnittliga väntetiden för att få en lägenhet inom kommunala HFAB är nästan tio år och varje lägenhet som släpps har cirka 100 sökande. Vid Nissastrand planerar HFAB uppföra 190 hyresrätter och Riksbyggen planerar uppföra 60 bostadsrätter. Samtliga lägenheter ska stå klara under 2019. Efter Willhems förvärv av totalt 1 160 lägenheter förra året har transaktionsmarknaden hittills under 2017 varit mer återhållsam och främst karaktäriserats av mindre förvärv. I juni köpte Broskeppet bostadsfastigheten Jorden 1 belägen vid Kungsgatan. Säljare var Rikshem. Fastigheten inrymmer konceptboende för seniorer och ingick i en portfölj tillsammans med två liknande fastigheter belägna i Stockholm och Göteborg. Den totala köpeskillingen bedöms till omkring 800 mkr.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Eurocommercial, Fastighetsstaden i Halmstad, Hemfosa och Tre Grevar. Hemfosa är en ny stor aktör i Halmstad då bolaget i juni förvärvade ett bestånd från Fem Hjärtan bestående av tio fastigheter belägna i de centrala delarna av staden. Köpeskillingen uppgick till hela 1,07 mdkr och utgör därmed den största transaktionen någonsin avseende kom-mersiella fastigheter i Halmstad. Den totala uthyrningsbara lokalarean uppgår till cirka 57 800 kvadratmeter där merparten utgörs av kontor och där cirka 66 procent av hyresintäkterna kommer från offentliga hyresgäster. Genomsnittlig återstående avtalslängd är något kortare än två år och uthyrningsgraden uppgår till cirka 90 procent. På projektsidan fortsätter utbyggnaden av Eurostop och i juni invigdes sex nya butiker, bland annat Stora Coop, Smarteyes, Apoteket och Dressman. Invigningen av det nya köpcentrumet beräknas ske under hösten 2017.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Albany Nordiskafilt, AxFast, Biltema och Stena Metall hör till de stora privata fastighetsägarna inom segmentet. Biltema har under de senaste åren varit mycket aktiva vad gäller nyproduktion. Under 2017 genomfördes en stor logistiketablering genom ett nytt lager vid hamnen omfattande cirka 50 000 kvadratmeter. Transaktions-aktiviteten inom segmentet har varit relativt låg den senaste tiden. Som en del av en portföljaffär förvärvade Kvalitena i maj fastigheten Halmstad 10:39 från Galjaden Fastigheter. Fastigheten är belägen i Sannarps industriområde och omfattar en uthyrningsbar area om cirka 8 500 kvadratmeter på en tomt om nästan 28 600 kvadratmeter. Största hyresgäst är Dahl-koncernen.

I FOKUS Under den senaste tioårsperioden har antalet nyproducerade bostäder i Halmstad uppgått till i genomsnitt 311 bostäder per år. Bostadsbyggandet var förhållandevis lågt mellan 2009 och 2011. Befolkningsutvecklingen har med undantag från 2011 legat över riksgenomsnittet. År 2016 uppgick befolkningstillväxten till närmare 1 600 personer och ingenting pekar på att tillväxttakten kommer att understiga 1 000 personer de närmaste åren. I dagsläget gör kommunen bedömningen att det finns en reell bostadsbrist och att det även fortsättningsvis kommer att vara ett utbudsunderskott på bostäder. För att möta framtida bostadsbehov uppskattar kommunen behovet av nyproducerade bostäder till i storleksordningen 700 bostäder per år. Kommunen anger att ambitionen är att producera 750 bostäder årligen fram till 2025. Detta förutsätter att privata aktörer som förfogar över planlagd mark verkligen bygger. Under 2017 och 2018 förväntas antalet påbörjade bostäder i nyproduktion uppgå till mellan 600 – 700 per år, en något lägre nivå än kommunens uttalade mål.



A-läge 1 000 – 1 800 5,50 – 6,50 8 000 – 20 000

B-läge 800 – 1 400 6,25 – 8,00 6 000 – 12 000

C-läge 600 – 1 400 7,25 – 8,50 4 000 – 8 000

BUTIKER

A-läge 1 150 – 3 300 5,00 – 6,75 15 000 – 35 000

B-läge 800 – 2 000 6,00 – 8,00 6 000 – 18 000

C-läge 650 – 1 150 7,00 – 8,50 4 000 – 9 000

INDUSTRI

A-läge 350 – 750 7,00 – 8,25 4 000 – 8 000

B-läge 300 – 650 7,00 – 8,50 2 500 – 6 000

C-läge 250 – 450 8,00 – 9,50 2 000 – 4 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 000 – 1 550 2,75 – 4,00 12 000 – 25 000

B-läge 900 – 1 400 3,50 – 4,50 10 000 – 20 000

C-läge 850 – 1 200 4,25 – 5,25 8 000 – 14 000


Karlstad 47

Pär Hö[email protected]

BOSTADSFASTIGHETERWillhem är den största privata hyresvärden med ett bestånd om drygt 2 300 lägenheter. Andra stora ägare är Din Bostad (Balder), Samhällsbyggnadsbolaget och Wermlands Invest. Byggboomen i Karlstad håller i sig och under året väntas omkring 800 bostäder färdigställas. Detta kan emellertid jämföras med kommunens analys som indikerar ett behov av cirka 1 000 nya bostäder per år den närmaste tiden. För att möta efterfrågan på fler bostäder inom tätorten ses nu såväl ett antal förtätningsprojekt som att helt nya bostadsområden bildas där mark tidigare har nyttjats för exempelvis industriändamål eller där mark varit helt oexploaterad. Som exempel på detta kan nämnas byggnationen inom Kanikenäsholmen där över 300 bostäder är under uppförande. Rudsberget, Tullholmsviken och Inre hamn är andra liknande exempel. Ett intressant framtida exploateringsområde för bostäder är Jakobsberg. Ny detaljplan kan möjligen vinna laga kraft under hösten.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERStora privata aktörer på den kommersiella marknaden med fokus på handelsfastigheter är Olav Thon Gruppen och Stadsrum Fastig-heter som ägs av finska Keva och HEA Property. Stadsrum är en ny aktör på Karlstadsmarknaden i och med förvärvet av fyra centrumfastigheter från Albèr under våren. I området Inre hamn står nybyggnadsprojekten tätt och behovet av fler bilparkeringar är stort. Löfberg Fastigheter uppför därför ett parkeringshus med 600 parkeringsplatser fördelat på cirka 20 000 kvadratmeter. Byggnaden uppförs i fem våningar plus ett parkeringsplan på taket. Projekt-kostnaden är beräknad till cirka 90 mkr. Inom kontorssegmentet är Hemfosa, Klövern och Lundbergs de största aktörerna samt Vacse som tillträder ett nybyggt objekt under 2018 vilket kommer hyras ut till Myndigheten för samhällsskydd och beredskap. Objektet inrym-mer 8 500 kvadratmeter kontor och 3 250 kvadratmeter garage. Köpeskillingen uppgår till cirka 250 mkr. Säljare är Skanska.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Bröderna Löfberg, Helmia, Klövern, Tain Swedish Property och Valmet Svenska hör till de stora privata fastighetsägarna. Sedan ett par år tillbaka kan en ökad byggaktivitet noteras även inom industri-segmentet. Nyproduktionen avser främst små och medelstora objekt inom etablerade industri- och handelsområden. I kranskommunen Grums har ett extraordinärt byggprojekt inletts under våren. Det är Billerud Korsnäs som bygger ut sin anläggning med en cirka 400 meter lång byggnad vilken kommer inrymma en maskin för kartongtillverkning. Investeringen, som bedöms få positiva effekter för hela regionen, är beräknad till cirka 5,7 mdkr. Maskinen kommer att ha en årlig tillverkningskapacitet om cirka 550 000 ton.

I FOKUS Vid utgången av 2016 uppgick befolkningen i Karlstad kommun till 90 198 invånare. Under den senaste tioårsperioden har befolkningen ökat med närmare 6 600 invånare motsvarande knappt 8 procent. De kommande åren förväntas befolkningstillväxten ligga på en likvärdig nivå och år 2025 prognostiseras invånarantalet uppgå till cirka 99 500. Med beaktande av befolkningsutvecklingen under den senaste tio-årsperioden har tillskottet av nya bostäder legat på en förhållandevis låg nivå. Under perioden 2007 – 2016 har knappt 2 950 bostäder färdigställts. De två senaste åren har bostadsbyggandet dock ökat kraftigt och under 2016 uppgick antalet färdigställda bostäder i nyproduktion till 895 bostäder. Produktionstakten väntas ligga på en likvärdig nivå under innevarande och kommande år vilket är något under den nivå om minst 1 000 bostäder som kommunen bedömer krävs för att möta behovet av bostäder. I Boverkets bostadsmark-nadsenkät anger kommunen att det finns ett utbudsunderskott på bostäder och att situationen väntas kvarstå även om tre år.



A-läge 1 200 – 1 800 5,75 – 6,75 10 000 – 20 000

B-läge 900 – 1 300 6,25 – 7,50 7 000 – 13 000

C-läge 700 – 950 7,25 – 8,00 6 000 – 8 000

BUTIKER

A-läge 2 000 – 4 000 5,50 – 6,50 15 000 – 35 000

B-läge 900 – 2 800 6,00 – 7,25 8 000 – 18 000

C-läge 600 – 1 000 7,00 – 8,00 6 000 – 9 500

INDUSTRI

A-läge 450 – 800 7,00 – 8,75 3 500 – 9 000

B-läge 400 – 775 7,25 – 9,00 3 000 – 8 000

C-läge 375 – 575 8,00 – 10,00 2 500 – 4 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 100 – 1 575 3,25 – 4,50 13 000 – 25 000

B-läge 1 050 – 1 500 3,50 – 4,75 10 000 – 20 000

C-läge 1 000 – 1 350 4,75 – 6,00 9 000 – 15 000


51

Johanna [email protected]

Växjö

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata aktörerna hör CA Fastigheter, Heimstaden, ICA Fastigheter och Victoria Park. Utvecklingen runt Arenastaden fortsätter. Uppförandet av Alpha Property Partners 20 våningar höga profilhus, ICON, är i full gång. Byggnaden kommer inrymma 220 bostäder samt hotell, spa, kontor och en skola. Beräknat färdigstäl-lande är under 2018. Ett stort antal projekt är fokuserade kring Teleborg och närområdet till Linnéuniversitetet. I Vikaholm planerar BoKlok att bygga 67 hyreslägenheter med start till hösten. Midroc uppför 75 hyreslägenheter i kvarteret Ekologen i Vikaholm med planerad inflyttning under 2018. På Campus bygger Växjöbostäder 248 studentbostäder för att möta behovet när Linnéuniversitetet växer. Lägenheterna uppförs ovanpå ICA:s nya butik på Framtids-vägen. K2A har genom sitt förvärv av Hemhagen Fastigheter AB fått möjlighet att teckna ett markanvisningsavtal med Växjö kommun i Arenastaden omfattande cirka 150 bostäder.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERCA Fastigheter, Castellum, Cordea Savills, Hemfosa och Kungs-leden hör till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Växjö. Svenska Handelsfastigheter förvärvade innan sommaren två handelsfastigheter, Gesällen 1 och 2, på Grand Samarkand. Säljare var ett danskt kommanditsällskap. Fastigheterna omfattar cirka 4 700 kvadratmeter med ett hyresvärde på cirka 6 mkr. Köpeskil-lingen uppgick till 72 mkr motsvarande cirka 15 300 kr/kvm. Fastig-heterna är fullt uthyrda till Rusta respektive Elgiganten. Förvärvet i Växjö innebär att Svenska Handelsfastigheter tagit steget in på en ny regional marknad. Kungsleden har tecknat ett nytt hyresavtal med H&M som lämnar Linnégallerian för att istället flytta till Affärshuset Tegnér. Lokalerna omfattar cirka 3 000 kvadratmeter med inflytt-ning planerad till november. Uthyrningen utgör startskottet för en omfattande renovering av Affärshuset Tegnér som förväntas bli klar under våren 2018.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Catena, Corem, Hemfosa, Vikstaden och Volvo hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Växjö. Transaktionsaktivi-teten under det senaste halvåret har varit relativt låg utan att några stora transaktioner har noterats. MTA Bygg och Anläggning uppför en ny terminal om 17 000 kvadratmeter till PostNord som förväntas stå klar 2018. För etablering av industri- och logistikverksamheter finns företagsparkerna Ekeberg sydöst om centrum och Nylanda vid flygplatsen. Växjö kommun har tillsammans med Hovs Mark & Maskin arbetat fram ett samverkansavtal för att utveckla 200 hektar mark väster om väg 30 och norr om väg 25, i anslutning till flygplatsen. Säljstart kan ske till hösten 2018.

I FOKUS Växjö kommun har under de senaste tio åren haft en positiv befolk-ningstillväxt som legat över riksgenomsnittet med en genomsnittlig reell tillväxttakt om cirka 1 100 personer årligen. Antalet färdigställda bostäder i nyproduktion har under samma period legat på en förhål-landevis jämn nivå och den genomsnittliga bostadsproduktionen har uppgått till 352 bostäder per år. Under de närmaste två åren förväntas bostadsbyggandet öka kraftigt till ungefär 1 750 påbörjade bostäder årligen. Totalt förväntas 9 070 bostäder byggas under perioden 2016 – 2024. Befolkningstillväxten bedöms under samma period uppgå till 9 920 personer och år 2024 prognostiseras kom-munens folkmängd uppgå till knappt 99 100 personer. Trots ett ökat bostadsbyggande anger kommunen att bostadsbristen är betydande, särskilt i Växjös centrala delar. Vidare gör kommunen bedömningen att bostadsmarknadsläget sannolikt kommer att vara i fortsatt obalans med ett utbudsunderskott på bostäder under den närmaste treårsperioden.



A-läge 1 000 – 2 000 5,75 – 6,75 10 000 – 20 000

B-läge 700 – 1 200 6,75 – 7,75 6 000 – 14 000

C-läge 500 – 800 7,00 – 9,00 3 000 – 8 000

BUTIKER

A-läge 1 200 – 2 500 5,25 – 7,00 12 000 – 28 000

B-läge 750 – 1 700 5,75 – 7,50 7 000 – 15 000

C-läge 600 – 900 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000

INDUSTRI

A-läge 500 – 800 6,75 – 7,75 4 000 – 9 000

B-läge 400 – 600 7,00 – 8,00 3 000 – 7 000

C-läge 300 – 600 7,00 – 9,00 2 000 – 5 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 975 – 1 450 3,00 – 4,00 12 000 – 26 000

B-läge 900 – 1 300 4,00 – 5,00 10 000 – 20 000

C-läge 850 – 1 200 4,50 – 5,50 8 000 – 14 000


Luleå 49

Andreas Rutströ[email protected]

BOSTADSFASTIGHETERKommunens stora, privata bostadsbolag är DN Fastigheter, Galären, Heimstaden, HSB Norr, Lindbäcks och Rikshem. Det allmännyttiga Lulebo har även en mycket stark position. Under våren påbörjade Galären ett punkthus om 14 våningar med 121 lägenheter och en livsmedelsbutik i bottenplan. Projektet är beläget inom kvarteret Hägern i stadsdelen Varvet. Inom den nya stadsdelen Kronan har det tecknats markanvisningar för etapp 1. Byggnation inleds mot slutet av 2017. Totalt omfattar första etappen cirka 465 lägenheter med blandade upplåtelseformer. De aktörer som tilldelats byggrätter är Riksbyg-gen, Lerstenen, BDB Fastigheter, HSB Norr, Heimstaden och SHH Bostad. Lulebo har färdigställt sin nyproduktion vid Björkskatan och Mjölkudden om totalt cirka 110 lägenheter. Vidare pågår och inleds byggnationer om cirka 255 lägenheter varav cirka 120 lägenheter avser trygghetsboende vid Bergnäset, Kallkällan och Porsön. Inflyttning kommer att ske under 2018.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora fastighetsägarna hör Diös, Galären och NP3 Fastigheter. Diös har tecknat hyresavtal med Försäkringskassans IT-avdelning avseende 2 000 kvadratmeter i Luleå Science Park. Arbetsförmed-lingen kommer under hösten 2018 att omlokalisera till Telias före detta lokaler i centrum. NP3 har under sommaren förvärvat nio fastigheter i Luleå om sammanlagt 24 500 kvadratmeter till ett fastighetsvärde om 276 mkr. Säljare var Galären. Fem av fastigheterna är belägna på Storhedens handels- och industriområde, ett område som Galären nu helt lämnar. Resterande fastigheter ligger inom Porsön. Svenska Handelsfastigheter har förvärvat Bilen 24 med en uthyrningsbar area om drygt 3 600 kvadratmeter, fullt uthyrd till Team Sportia. Köpeskillingen uppgick till 41 mkr motsvarande cirka 11 400 kr/kvm. Diös bygger ut hotellet Clarion Hotel Sense inom fastigheten Hunden 15 med ytterligare 74 rum i det suterrängplan som tidigare var planerat för butiker.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Notviken Fastigheter och NP3 Fastigheter hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter. En tidigare stor aktör var Galären som under sommaren avyttrade stora delar av sitt bestånd för att istället främst satsa på bostäder och cityfastigheter. Kött- och charkproducenten Nyhléns Hugosons har tilldelats en markanvisning om nästan 39 000 kvadratmeter tomtarea i utkanten av Storhedens industriområde. Bolaget planerar att samlokalisera sina produktioner till en fastighet istället för anläggningar i både Luleå och Skellefteå. Inom fastigheten beräknar bolaget att uppföra cirka 15 000 – 20 000 kvadratmeter. För att möta efterfrågan på industrimark detaljplanelägger kommunen mark inom Dalbo.

I FOKUSUnder den senaste tioårsperioden har antalet invånare i Luleå kommun ökat med drygt 3 600 personer och vid utgången av 2016 uppgick befolkningsmängden till 76 770 personer. Enligt kommunens egen befolkningsprognos för perioden 2017 – 2026 förväntas tillväxten öka och i snitt uppgå till 600 personer per år. Bostadsbyggandet uppgår i dagsläget till den högsta nivån på många år. 2014 färdigställdes nästan 600 bostäder i kommunen vilket är den i särklass högsta noteringen av antalet färdigställda bostäder under ett enskilt år under den senaste tioårsperioden. I år beräknas cirka 600 bostäder bli inflyttningsklara och närmare 1 000 bostäder förväntas påbörjas. Motsvarande siffror för 2018 uppgår till 770 inflyttningsklara bostäder respektive 350 påbörjade bostäder. Trots ett omfattande bostadsbyggande ser kommunen ett fortsatt behov av nya bostäder och för att ge utrymme för fler Luleåbor har kommunen satt upp ett mål om att ha en ständig planberedskap som ger utrymme för minst 500 bostäder årligen. Kommunen gör bedömningen att situationen på bostadsmarknaden kommer vara fortsatt ansträngd de närmsta tre åren.



A-läge 1 150 – 1 700 5,50 – 6,50 11 000 – 18 000

B-läge 900 – 1 400 6,25 – 8,25 7 500 – 12 000

C-läge 650 – 950 7,50 – 9,50 3 500 – 7 500

BUTIKER

A-läge 1 600 – 3 000 5,75 – 6,50 10 000 – 24 000

B-läge 900 – 1 500 6,00 – 8,25 7 000 – 12 000

C-läge 600 – 1 000 7,50 – 9,50 2 500 – 6 500

INDUSTRI

A-läge 550 – 900 6,75 – 8,25 4 000 – 8 500

B-läge 500 – 750 7,00 – 9,25 3 500 – 6 000

C-läge 425 – 625 7,75 – 10,25 2 000 – 5 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 100 – 1 550 3,25 – 4,50 14 000 – 23 000

B-läge 1 050 – 1 500 3,75 – 4,75 9 500 – 15 500

C-läge 1 000 – 1 350 4,50 – 5,75 6 500 – 11 500


Per [email protected]

47Kalmar

BOSTADSFASTIGHETERCA Fastigheter, Glebes Fastigheter, HSB Sydost, LW Bostäder och Rikshem är några av de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Kalmar. Riksbyggen har förvärvat fastigheten Tranan 4 med avsikt att uppföra 200 bostäder. Fastigheten har ett bra läge centralt i Kalmar med närhet till handel, rekreation och goda kommunikationer. I dag bedriver Liljas Personbilar ett servicecenter på fastigheten men denna anläggning kommer att omlokaliseras till den gamla Volvofabriken på Hansa City-området där företaget har sin försäljningsverksam-het. Byggstart beräknas kunna ske under 2019 med möjlig första inflyttning under 2020. I närområdet, längs Erik Dahlbergs väg, har Riksbyggen nyligen färdigställt tre bostadsrättsprojekt med totalt 126 lägenheter. Sedan tidigare är det klart att Riksbyggen också kommer att bygga 125 lägenheter, såväl bostads- som hyresrätter, vid Fredriksskans. För hyresrätterna kommer det att bli fokus på mindre lägenheter.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Kalmar hör Alecta, IKEA Fastigheter, Klövern och Stenvalvet. Före sommaren såldes resterande del av nya Linnéuniversitet, fastigheten Eldaren 6 i centrala Kalmar. För cirka 1,4 mdkr förvärvade Intea ett projekt omfattande tre huskroppar under uppförande vid västra hamnen. Vid färdigställande kommer den totala uthyrningsbara lokalarean uppgå till cirka 37 850 kvadratmeter. Priset motsvarade därmed cirka 37 000 kr/kvm. Säljare var Skanska som kommer att färdigställa den LEED Guld-certifierade byggnationen. Linnéuniversitetet har tecknat ett tioårigt avtal för lokalerna. Hyran för etapp 1 uppgår till nästan 2 600 kr/kvm. Inflyttning sker etappvis med start under senhösten 2018 då även tillträde sker. Intea grundades 2015 och är inriktat på långsiktigt aktivt ägande av samhällsfastigheter och social infrastruktur. Bakom bolaget finns långsiktigt svenskt institutionellt kapital.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Arla, Danish Agro, Klövern, Lantmännen Fastigheter och Nordfjord Holding hör till några av de stora ägarna av industri- och lagerfastig-heter i Kalmar. Intresset för nyetableringar medför ett ökat behov av nya verksamhetsområden. Enligt beslut av kommunen prioriteras att ta fram detaljplaner för utbyggnad i Snurrom. Området erbjuder ett bra kommunikationsläge intill den framväxande stadsdelen ”Norra staden”. Inom detta område finns också ett prioriterat planförslag på en ny bad- och friskvårdsanläggning. Kommunens planer på längre sikt är att utveckla och förtäta Kalmar med verksamheter och bostäder längs Norra vägen. Även längs med E22 undersöks möjligheten att etablera verksamheter.

I FOKUSVid utgången av 2016 uppgick folkmängden i Kalmar kommun till 66 571 personer. Befolkningstillväxten har under det senaste decenniet varit positiv och de senaste tre åren har tillväxten legat på över 1 procent. Tillväxten förutspås vara fortsatt positiv och kommunens befolkningsprognos indikerar att folkmängden kommer uppgå till omkring 75 000 invånare 2026. Ökningen motsvarar en genom-snittlig tillväxt om cirka 750 personer per år eller, översatt i antal hushåll, ett tillskott om cirka 380 hushåll per år. Tillskottet av nya bostäder har under den senaste tioårsperioden uppgått till i snitt 205 bostäder per år. De kommande åren väntas produktionstakten flerdubblas. Kommunen uppskattar att nybyggnationen fram till 2025 kommer uppgå till i storleksordningen 700 – 800 bostäder per år. Under innevarande och nästkommande år bedöms närmare 3 100 bostäder påbörjas. I dagsläget anger kommunen att det finns ett utbudsunderskott på bostäder men att marknaden sannolikt kommer att vara i balans inom tre år i och med ett omfattande bostadsbyggande.



A-läge 1 000 – 1 600 5,75 – 7,25 8 000 – 13 000

B-läge 600 – 1 200 6,75 – 8,00 5 000 – 8 500

C-läge 400 – 800 7,75 – 9,00 3 000 – 5 000

BUTIKER

A-läge 1 200 – 2 300 5,75 – 7,00 12 000 – 25 000

B-läge 800 – 1 200 6,25 – 8,00 6 000 – 12 000

C-läge 500 – 1 000 7,50 – 9,00 3 000 – 5 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 800 7,00 – 9,00 4 000 – 7 000

B-läge 300 – 500 7,75 – 9,50 2 500 – 4 500

C-läge 250 – 400 8,50 – 10,00 2 000 – 3 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 025 – 1 625 3,25 – 4,75 12 000 – 23 000

B-läge 1 025 – 1 525 3,75 – 5,00 10 000 – 17 000

C-läge 900 – 1 275 4,50 – 5,50 7 000 – 12 000


Östersund 37

Marie [email protected]

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata fastighetsägarna hör Diös, Riksbyggen, Rikshem och Rydells Fastighetsförvaltning. Riksbyggen fortsätter att expandera i Östersund genom förvärv av Storsjö Förvaltning och Panthuset Fastig-heter. De båda förvärven inkluderar 15 centralt belägna fastigheter samt att Riksbyggen tar över den lokala förvaltningen. Beståndet omfattar 215 lägenheter med cirka 17 900 kvadratmeter. Vid Storsjön har Cernera förvärvat en tomt om 72 000 kvadratmeter på vilken de planerar att uppföra 350 bostäder av varierande karaktär. Storsjö Strand är en stadsdel under kraftig expansion. Kommunen planerar för totalt 800 bostäder samt lokaler. Utbyggnaden av första etappen, omfattande fyra kvarter, är i full gång. Planeringen av andra etappen Sjöparken, omfattande sex kvarter är påbörjad men detaljplan har inte vunnit laga kraft. I den tillväxtplan som Östersund kommun lanserat är målet att det uppförs minst 330 bostäder per år fram till 2020.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERAberdeen, Diös, Intea och Persson Invest hör till de stora kom-mersiella fastighetsägarna. Östersundshem har under sommaren förvärvat handelsfastigheten Bakplåten 3 i Torvalla centrum. Fastig-heten omfattar 3 000 kvadratmeter med bland annat handel och restauranger. Säljare var Tredje AP-fonden och Sveafastigheter AB som ägde fastigheten i mindre än två år innan den såldes vidare. Östersundshem är sedan tidigare etablerade i stadsdelen Torvalla på bostadssidan. I Östersund är efterfrågan på hotellrum bland de starkaste i landet. Quality Hotel Frösö Park expanderar för att möta efterfrågan och byggs ut med 96 rum. Totalt får hotellet 235 rum och utökad konferenskapacitet. Det planeras även för en simhall. Bygg-start för den nya delen planeras ske under hösten. Området Frösö Park är för övrigt aktuellt som ny stadsdel med både bostäder och lokaler. Kommunen håller på att ta fram en fördjupad översiktsplan omfattande 300 – 600 bostäder.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Diös, NP3 Fastigheter och Persson Invest hör till fastighetsbolag med stora förvaltningsbestånd i Östersund. Till de bolag som äger egna produktionsfastigheter hör bland andra Arla och Industrivärden. I Odenskog industriområde har NP3 avtalat om att uppföra 1 700 kvadratmeter åt Swedol som har tecknat ett tioårsavtal med ett årligt hyresvärde om cirka 1,6 mkr. Investeringen beräknas till 18 – 19 mkr. Färdigställande är beräknat till april 2018. NP3 är sedan tidigare etablerade inom Odenskog där bolaget äger flertalet fastigheter. Vid Brosslarvägen, intill E14, pågår en detaljplaneprocess för att möjlig-göra en permanent lagerutbyggnad inom fastigheten Kapsågen 2.

I FOKUSÖstersunds kommun har formulerat ett tillväxtmål om att 2020 nå 65 000 invånare och anger i sina riktlinjer för bostadsförsörjningen att kommunen ska ge förutsättningar för nybyggnation av bostäder för en årlig befolkningstillväxt om 500 personer, vilket motsvarar minst 300 bostäder. De närmsta åren förväntas bostadsbyggandet i kommunen överstiga dessa nivåer. Under 2017 och 2018 uppskattas 470 respektive 370 bostäder påbörjas genom nyproduktion i flerbo-stadshus och småhus, vilket speglar en kraftig befolkningsökning samt ett uppdämt bostadsbehov. Under 2016 ökade folkmängden i kommunen med 679 personer, till 61 745 invånare, samtidigt som 388 nya bostäder färdigställdes. Befolkningsökningen var den enskilt högsta, både reellt och procentuellt, för det senaste decenniet. Även bostadsbyggandet uppgick till den högsta nivån för samma period. I dagsläget bedömer kommunen att det finns en reell bostadsbrist. Situationen förväntas dock förbättras och om tre år bedömer kommunen att bostadsmarknaden kommer vara i balans i kommunens som helhet om dock med ett kvarstående utbudsunderskott i innerstaden.



A-läge 925 – 1 800 6,25 – 7,00 7 000 – 13 000

B-läge 725 – 1 325 6,75 – 7,75 5 000 – 8 500

C-läge 550 – 950 7,25 – 8,25 3 000 – 6 000

BUTIKER

A-läge 1 000 – 2 400 5,75 – 6,50 10 000 – 20 000

B-läge 900 – 1 600 6,75 – 8,00 5 000 – 10 000

C-läge 500 – 1 000 7,50 – 8,50 3 000 – 5 500

INDUSTRI

A-läge 375 – 825 7,00 – 8,50 2 000 – 5 500

B-läge 350 – 700 7,50 – 8,75 1 500 – 4 000

C-läge 250 – 425 8,00 – 10,75 1 000 – 2 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 950 – 1 475 4,25 – 5,25 9 000 – 18 000

B-läge 900 – 1 200 4,25 – 5,75 7 000 – 12 000

C-läge 875 – 1 150 5,50 – 6,75 5 500 – 9 000


Trollhättan 19

Sven [email protected]

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata fastighetsägarna hör Balder och Willhem samt lokala Lundqvist Byggförvaltning. Befolkningen ökar och med den efterfrågan på bostäder. Nyproduktion av såväl hyres- som bostadsrätter sker i flera projekt, av både allmännyttan och privata aktörer. Eidar har för etapp två i kvarteret Mars ansökt om statligt investeringsstöd om 50 mkr vilket kan motsvara en hyressänkning om uppskattningsvis 10 procent, motsvarande 700 – 1 000 kr/mån. Bolaget har även omfattande renoveringsplaner för sina miljonpro-gramsfastigheter. Hälltorps gård är ett exempel på ett pågående utbyggnadsområde. Trollhättans stad har utlyst en markanvisning för ett 100-tal bostäder. Enligt uppgift är det första gången på tio år som det sker i tävlingsform. I Innovatum har nya detaljplaner antagits och Peab planerar för 200 – 400 bostäder i form av nybyggnation och konvertering av lokaler. I de norra delarna finns ytterligare byggrätt för 200 bostäder.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERStora privata fastighetsägare är bland andra Balder och Olav Thon Gruppen. Strömstadsbaserade Orvelin Fastigheter har köpt tre handelsfastigheter på Överby handelsområde – Skutan 5 och 7 samt Skonaren 3 belägna söder och norr om riksväg 44/45. Loka-lerna omfattar nästan 6 000 kvadratmeter med hyresgäster som Rusta, Swedol och Team Sportia. En köpeskilling om 100 mkr har kommunicerats, motsvarande cirka 16 700 kr/kvm. I anslutning till Överby ska Trafikverket förbättra avfarten från riksväg 45 som ett led i utvecklingen och expansionen av handelsområdet. Tanken är att området efter tillbyggnad ska bli ett av de större i Västsverige. Även centrum utvecklas genom ombyggnad av Drottningtorget med angränsande gator, omläggning av busstrafiken samt utbyggnad av vatten, avlopp och fjärrvärme. I Innovatum-området innebär nya detaljplaner byggrätt för ytterligare kontor, men möjliggör även hotell, restaurang och verksamhetslokaler för utbildning.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora fastighetsägare är industribolag som Automobile Property (NEVS) och GKN Aerospace Sweden. Kungsleden har sålt Propel-lern 2, en kontorsfastighet omfattande nästan 3 500 kvadratmeter belägen i industriområdet vid Malöga. Köpare var fastighetsfonden Kildare Partners. Fastigheten ingick i ett paket med 18 industri- och lagerfastigheter utspridda i Sverige. GKN rapporterar om ytterligare behov av nyanställningar och NEVS har lanserat nya modeller. Det återstår att se hur stor del av produktionen som kommer att ske i Trollhättan. Öster respektive norr om riksväg 44 finns obebyggd mark med bra skyltläge till försäljning. Marken, som idag är i kommunal ägo, är avsedd för industri, småindustri och kontor.

I FOKUS Bostadsbyggandet i Trollhättans kommun har, med undantag för 2008, legat på en relativt låg nivå det senaste decenniet. Under 2015 – 2016 har totalt 200 bostäder färdigställts vilket kan jämföras med den reella befolkningstillväxten som under samma period har uppgått till över 800 personer. Kommunen gör bedömningen att det föreligger en reell bostadsbrist i såväl innerstaden som i kommunens övriga delar. Underskottet på bostäder väntas även kvarstå framgent, åtminstone de tre närmsta åren. I kommunens befolkningsprognos för perioden 2016 – 2022 prognostiseras den årliga befolkningsökningen uppgå till i genomsnitt 1 026 personer och vid utgången av prognostiden väntas folkmäng-den uppgå till närmare 64 300 personer. I gällande översiktplan, antagen 2014, har kommunen formulerat ett mål om att nå 70 000 invånare fram till 2030. Det skulle innebära ett kalkylerat bostadsbehov om uppemot 7 000 bostäder, motsvarande ett genomsnittligt bostadstillskott på ungefär 430 bostäder årligen. Bostadsbyggandet förväntas under 2017 och 2018 uppgå till lik-nande nivåer, 450 respektive 360 byggstarter.



A-läge 950 – 1 500 6,75 – 8,00 6 000 – 11 000

B-läge 800 – 1 150 7,25 – 8,50 5 000 – 8 000

C-läge 650 – 900 7,50 – 9,00 4 000 – 6 000

BUTIKER

A-läge 800 – 2 300 6,25 – 7,75 8 000 – 22 000

B-läge 800 – 1 450 6,50 – 8,00 5 000 – 12 000

C-läge 600 – 900 7,25 – 8,50 3 000 – 7 000

INDUSTRI

A-läge 375 – 650 8,00 – 9,50 2 500 – 6 000

B-läge 350 – 600 8,25 – 9,75 2 000 – 5 000

C-läge 300 – 550 8,75 – 10,00 1 500 – 3 500

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 025 – 1 450 3,75 – 5,00 9 000 – 19 000

B-läge 1 000 – 1 450 4,00 – 5,25 8 000 – 15 000

C-läge 975 – 1 300 4,75 – 6,50 6 000 – 10 000



29Falun

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Falun hör Gläntan Förvaltnings AB, HSB, Masmästaren, Trumbäcken Fastighets AB samt en ny aktör på marknaden, Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB. Samhällsbyggnadsbolaget har genom sitt senaste förvärv, fastigheten Britsarvsskolan 6, kommit upp i ett bestånd i Falun om cirka 500 lägenheter. Säljare var Kopparstaden och köpeskillingen uppgick till 316 mkr. Köpet omfattade 463 lägenheter belägna i Bojsenburg med en uthyrningsbar area om cirka 32 700 kvadratmeter. Samhällsbygg-nadsbolaget är även med och utvecklar området Born som enligt planen kommer att bebyggas med uppemot 1 000 bostäder samt ett vård-och omsorgsboende på 4 500 – 5 500 kvadratmeter. Diös planerar att uppföra nya bostäder i centrala Falun. Det rör sig om en tillbyggnad om 19 bostadsrättslägenheter på fastigheten Falan 22 belägen i korsningen Falugatan/Östra Hamngatan. Säljstart beräknas kunna ske till senhösten.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERI Falun hör bland andra Byggnadsföreningen Vi Förenade, Diös, Masmästaren, NP3 Fastigheter och Stenvalvet till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter. Aktiviteten på transaktions-marknaden har fortsatt varit låg hittills under 2017. Fastigheten Falun 8:26 har ingått i en portföljaffär med sex andra fastigheter på fyra orter. Köpare var Svenska Handelsfastigheter och säljare var Standard Life. Fastigheten i Falun inrymmer cirka 4 000 kvadrat-meter med hyresgäster som Netonnet och Nordsjö Idé & Design. Den totala uthyrningsbara arean för hela portföljen uppgick till cirka 31 700 kvadratmeter och köpeskillingen till cirka 530 mkr. Diös satsar på att utveckla och modernisera galleriorna Bergströms och Falan. Med start under hösten kommer ett nytt utbud kunna erbjudas i de renoverade galleriorna. Projektet väntas vara helt färdigställt under hösten 2018. Flera nya avtal har tecknats med hyresgäster som får moderna, specialanpassade lokaler.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare av förvaltningsfastigheter är Corem, Hemfosa, Möller & Partners samt NP3 Fastigheter. Grycksbo Paper och Orkla Care är exempel på industribolag som äger sina egna produktionsfastig-heter. Aktiviteten på transaktionsmarknaden för industrifastigheter har även den varit låg hittills under 2017. ScandBook kommer att omlokalisera delar av den verksamhet som idag bedrivs i Falun vilket medför att deras fastighet kommer att tomställas och läggas ut till försäljning. Det finns industrimark ute till försäljning vid bland annat Tallens industri-område, Främby industriområde samt på Ingarvets industriområde. Vid Ingarvets norra del finns planer på att utöka området för att kunna erbjuda fler tomter.

I FOKUS Under 2016 ökade folkmängden i Faluns kommun med 1,1 procent motsvarande 623 personer och uppgick vid årsskiftet 2016 / 2017 till 57 685 invånare. Med undantag från 2007 har tillväxten varit positiv under den gångna tioårsperioden. Tillskottet av nya bostäder har under samma period varierat stort med en högsta notering om 199 färdigställda bostäder och en lägsta notering om 29 färdigställda bostäder under ett enskilt år. I genomsnitt har den årliga nypro-duktionstakten uppgått till 94 färdigställda bostäder. Relativt den prognostiserade befolkningsutvecklingen bedöms det förväntade bostadsbyggandet de kommande två åren vara omfattande. Totalt förväntas cirka 750 bostäder påbörjas under 2017 och 2018. Under samma period väntas befolkningsökningen, i enlighet med kom-munens befolkningsprognos för perioden 2015 – 2025, uppgå till cirka 465 personer. I dagsläget anger kommunen att det finns ett utbudsunderskott på bostäder i såväl innerstaden som i kommunens övriga delar. Inom tre år bedöms bostadsbristen dock vara löst och marknaden förväntas vara i balans.



A-läge 900 – 1 500 6,75 – 7,75 7 000 – 9 500

B-läge 800 – 1 200 7,25 – 8,50 5 000 – 7 000

C-läge 750 – 900 8,25 – 9,25 3 000 – 5 000

BUTIKER

A-läge 1 300 – 2 500 6,00 – 7,00 10 000 – 22 000

B-läge 850 – 1 300 6,25 – 7,75 8 000 – 11 000

C-läge 600 – 800 7,75 – 9,00 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 700 8,00 – 9,75 2 500 – 5 000

B-läge 350 – 550 8,75 – 10,25 1 500 – 3 000

C-läge 300 – 500 9,25 – 10,75 1 000 – 2 000

BOSTÄDER (1990 – 2008)

A-läge 1 075 – 1 350 4,50 – 5,75 8 000 – 12 000

B-läge 1 000 – 1 300 5,00 – 6,25 6 000 – 9 000

C-läge 900 – 1 300 5,75 – 7,00 4 000 – 6 000


För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna för indelning av olika delmarknader har gjorts utifrån områdets direktav-kastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden. Inom samma kommun kan flera delmarknader förekomma med samma lägesbe-dömning och med samma eller något varierande nivåer. För varje ort och läge finns en kategorisering av marknadsinformationen i min- och maxnivåer. Syftet med indelningen i dessa nivåer är att åskådliggöra en normalfördelning inom vilken huvuddelen av noteringarna fördelar sig. Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre noteringarna, alltså inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt speglar maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna.

Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För bostäder gäller att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med typkod 320 samt 321 där lokalytan understiger 30 procent av totalytan. För bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår från 1990 till och med 2008 eller med motsvarande standard. En bostadslägenhet definieras som en lägenhet på 3 rum och kök om cirka 75 – 80 kvadratmeter med en normal standard för åldersklassen.

Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal belägen i gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör cirka 75 procent av totalarean. Standarden är normal för en butik byggd under de senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal på cirka 150 – 300 kvadratmeter. Standard och yteffektivitet är normal för ett kontor byggt under de senaste tio åren.

Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en lokal på cirka 400 – 1 000 kvadratmeter med en standard som är normal för en byggnad uppförd någon gång under de senaste 15 åren. Takhöjd är cirka 4,0 – 4,5 meter. För industrifastigheter gäller att i arean ingår, förutom produktions- eller lagerlokalerna, även tillbörliga kontors- och personalutrymmen.

Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker och kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på ”normala lokalhyreskontrakt” det vill säga exklusive fastighetsskatt. I den mån rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det i hyresnivån.

NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen till stor del utgörs av kommunstatistik och investeringsdata från respektive fastighets-marknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Varje grupp av underliggande parametrar ger 0 – 10 poäng och maximalt NAI Svefa Fastighetsindex uppgår till 100 poäng.

Om Svensk Fastighetsmarknad

Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess getts ut två gånger om året. Rapportserien Svensk Fastighetmarknad kompletterades under 2011 med rapporten Fokus Skog som ges ut en gång om året och där senaste rapporten publicerades i maj. Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter hösten 2017 innehåller analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda värden i september 2017.

Svensk Fastighetsmarknad – Fokus Skog 2017

Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter

TEMA: HÅLLBARHET – FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR EN HÅLLBAR BLANDSTAD HÖSTEN 2016Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter

TEMA: INSTITUTIONERNAS FASTIGHETSINVESTERINGAR VÅREN 2017Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter

TEMA: KOMMUNERNAS FASTIGHETSUTMANINGAR HÖSTEN 2017


STOCKHOLM HUVUDKONTORMäster Samuelsgatan 60Box 3316103 66 StockholmTel: 010-603 86 00

FALUNPelle Bergs Backe 3791 50 Falun

GÄVLEKyrkogatan 12803 20 Gävle

GÖTEBORGUllevigatan 19411 40 Göteborg

HÄRNÖSANDBrunnshusgatan 6871 31 Härnösand

JÖNKÖPINGSödra Strandgatan 3553 20 Jönköping

KARLSTADVåxnäsgatan 3, 2 tr653 40 Karlstad

LULEÅBox 11034976 27 Luleå

MALMÖNordenskiöldsgatan 6211 19 Malmö

MORAStrandgatan 8792 30 Mora

NORRKÖPINGHospitalsgatan 3 B602 27 Norrköping

SUNDSVALLSjögatan 23852 34 Sundsvall

UMEÅVästra Norrlandsg. 11 D903 27 Umeå

VÄNERSBORGSundsgatan 16462 33 Vänersborg

VÄXJÖVideum Science ParkFramtidsvägen 16, 2 tr351 96 Växjö

ÖREBROVasastrand 11Box 493701 49 Örebro

ÖSTERSUNDPostgränd 8 A831 30 Östersund

Här finns vi

www.naisvefa.se

svensk fastighetsmarknad - svefa.se · grafisk form: soformia ab omslag: felix gerlach tryck:...

Documents