Strip District ZoningPROPOSED UPDATES

• Riverfront Zoning ‐ Background

• Strip District Boundary – Proposed Changes

• Current v. Proposed Zoning

Proposed Zoning Changes for Strip District

Riverfront Zoning ‐ Background• 1980s – Mid‐2000s: Numerous plans done recommend updating zoning for Pittsburgh’s riverfront neighborhoods. 

• 2015: City Planning starts outreach around an Interim Planning Overlay District (IPOD)

• 2016: 40+ meetings with the public and stakeholders later, Riverfront IPOD passed by City Council June of 2016

• 2016 – Present: City in process of developing new zoning for Pittsburgh’s riverfront neighborhoods, including portions of the Strip.

ProposedBoundaryfor RIV Zoning

IPOD Boundary /First Draft forRIV Zoning

Smallman Street

Current Strip District Projects

Current Strip District Zoning

ProposedBoundaryfor RIV Zoning

Current Zoning:Urban Industrial (UI)

• Allow mid‐sized to large industries with lower external impacts on surrounding properties and districts;

• Provide a flexible district that addresses the growing need for easily adaptable and flexible spaces, including office parks, incubator spaces, high technology and service sector industries;

• Allow multi‐use buildings that permit assembly, inventory, sales, and business functions within the same space;

• Encourage adaptive reuse of manufacturing buildings and allow the development of high density multi‐unit residential buildings

Proposed RIV Zoning:Industrial Mixed Use (IMU)• To address areas of the riverfront that are diversifying from their original, strictly industrial nature.

• Accommodates a variety of higher intensity uses, including light industrial, commercial, and high density residential development. 

• Intended for industrial areas that are focused on research and development and technology‐oriented industries.

Purpose

Changes include (but are not limited to)• Two‐ and three‐unit residential now Permitted, previously not allowed.

• Multi‐use residential now Permitted, previously Special Exception.

• Child care now Permitted, previously Administrator’s Exception.

• Commercial surface parking now Special Exception, previously Permitted.

• Residential storage warehouses no longer Permitted.

Use

Administrator’s ExceptionCan be approved by Zoning Administrator

(staff level)

Special ExceptionGoes to go to Zoning Board of Adjustments

for approval

Conditional ApprovalGoes first to the Zoning Board of Adjustments,

then to City Councilfor approval

Under Current Zoning:Urban Industrial (UI)

• (+ General Industrial) Any new construction, building addition or enlargement or exterior renovation of an existing structure that is 8,000 square feet or more; or

• Any off‐street parking area that includes more than 10 parking spaces, or more than 2,500 square feet.

Under Proposed RIV Zoning:Industrial Mixed Use (IMU)• Any new construction or expansion of primary or accessory structures within 200 feet of the river.

• All new construction of primary structures.

• Any expansion or any exterior renovation to an existing primary structure.

• All new construction of surface parking lots or parking structures.

• The expansion of any existing surface parking lot.

Site Plan Review (done by Planning staff)

Under Current Zoning:Urban Industrial (UI)

• At Zoning Administrator’s discretion.

Under Proposed RIV Zoning:Industrial Mixed Use (IMU)• All new construction of a primary structure located fully or partially within 200 feetof the river.

• All new construction of 15,000 square feetor more.

• Any addition or expansion of 15,000 square feet or more.

Planning Commission

Current Zoning:Urban Industrial (UI)

• Rear setback: 20 feet when not adjacent to a way

• Maximum Floor Area Ratio:‐ 3:1 when not located within 1,500 ftof a major transit facility‐ 4:1 when located within 1,500 feet of a Major Transit Facility

• Minimum  Exterior & Interior SideyardSetbacks: 10 feet (each)

• Section 925

Proposed RIV Zoning:Industrial Mixed Use (IMU)• Rear, Exterior & Interior setbacks: None*

• Floor Area Ratio: Eliminated

• Building length no greater than 500 feet

• For developments within 200 feet of the river, impervious surface coverage limited to 75%.

• Street build‐to line

• View corridor preservation

• Design Standards apply.

Site Development Standards

Riverfront IPOD Standards• Architectural screening of ground level structured parking

• No structured parking located between the riverfront and a street.

• Where structured parking integrated into another structure on the riverfront, active uses along a min of 50% of the length of the structure.

• No surface parking lots of greater than 15 spaces located between the riverfront and a structure / street.

• Traffic impact analysis upon request.

Proposed RIV Zoning:• Parking maximums & minimums.

• Transportation studies required for projects that meet thresholds for Planning Commission.

• Surface parking lots limited to 75 spaces. 

• Surface parking between the river and a building limited to 15 spaces.

• For structured parking longer than 150 feet, 50% of the ground floor façade must include active uses.

Site Development Standards: Parking

Current Application• Projects with 10,000 square feet of land disturbance OR

• 5,000 square foot increase in impervious surface

Proposed Application• All development projects equal to or greater than 5,000 square feet in area.

• Small Project Stormwater Standards apply to all new construction and building additions that include land disturbance between 500 and 5,000 square feet in area.

Stormwater Standards

Currently: RF‐O & IPOD Setback• An existing Riverfront Overlay requires a Riverfront Setback of 50 feet from the river.

• The Riverfront IPOD limited the amount of land that could be developed between 50 and 95 feet. Only 30% of that area could be occupied by building footprints.

• Water‐oriented and water‐enhanced uses exempted from each.

Proposed: Riparian Buffer Zone• No development is permitted within 125 feet of the river (defined by ordinary high water line, provided by US Army Corps of Engineers)

• Riparian Buffer Zone may be reduced to no less than 95 feet if bonus points applied.

• Exemptions for:• Water‐dependent or –enhanced uses;

• Open‐space amenities (ex, kayak launches, marinas, bike rental stations)

Site Development Standards: Riparian Buffer Zone

Current Zoning:Urban Industrial (UI)

• 60 feet / not to exceed 4 stories

• (GI 75 feet / not to exceed 5 stories)

• Zoning Variance required to exceed 60 feet / 4 stories

• No height limit as long as not within 200 feet of any property zoned residential

Proposed RIV Zoning:Industrial Mixed Use (IMU)• Measures feet, not stories

• Minimum of 24 feet required; district‐wide “base” height of 45 feet

• Height maximums determined by separate height map.

• Earn bonus points to achieve height between 45 ft & the area’s maximum

• Additional standards for buildings over 65 feet in height.• Maximum building footprint size• Upper‐story stepbacks• Shadow study

Site Development Standard: Height

Proposed Maximum Heights in the Strip District

Existing Heights in the Strip District

Categories:• On‐Site Energy Consumption – New Construction

• On‐Site Energy Consumption – Existing Buildings

• On‐Site Energy Generation

• Affordable Housing

• Rainwater

• Riverfront Public Access Easements, Trails& Amenities

• Neighborhood Ecology

• Public Art

Bonus Points System

At this time, pt =+10 feet in height OR

closer to the river.

Planning Commission Hearing• Tuesday, February 20thStarts at 2 pm200 Ross Street, 1st Floor

• Notices were posted 1/21, and mailings to property owners were sent by 1/24.

Public Comment Period

Next Steps

• Now through February 19th

• Schedule a meeting with Department of City Planning to discuss your site or project, in particular.