solheimsviken nÆringspark askyber.blob.core.windows.net/gcrieber/1001/årsberetning...gc rieber...
TRANSCRIPT
SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS
ÅRSBERETNING 2014
3
Innhold
OM SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK 4
HØYDEPUNKTER FRA ÅRET SOM GIKK 6
STYRETS BERETNING 8
REGNSKAP - SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS 14
REVISORS BERETNING 26
REGNSKAP - KONSERNET SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK 28
Solheimsviken Næringspark AS / Årsberetning 2014/ FOTO / ILLUSTRASJON
Tom Jarane Øystein Klakegg
GC Rieber Eiendom AS
/
5SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS4
Solheimsviken Næringspark AS er et datterselskap av GC
Rieber Eiendom AS som utvikler og drifter området.
GC Rieber Eiendom AS utvikler bydeler og spennende og
vitale næringsparker i Bergen. Vi er et dedikert team som
brenner for å utvikle gode bydeler og forvalte våre
næringsparker slik at våre leietakere får de beste fasilitetene.
Byggene vi oppfører vil være en del av byen i lang tid, noe
som krever at vi evner å tenke både på dagens samt
morgendagens krav og forventninger til løsninger og miljø.
I 2014 har vi fortsatt arbeidet med å skape gode
arbeidsplasser og produktive miljøer. Dette er den største
verdiskapingen vi kan gi til samfummet. Et eksempel på
dette er Bergen Helsehus - Legevakten, i Utrustningsbygget.
Bygget vil huse flere helsetjenester både fra Bergen
Kommune og Helse Bergen. Innflytting er planlagt i
november 2015.
Ut over dette har arbeidet med å legge tilrette for et hotell-
og konferansesenter fortsatt. Likeså er arbeidet med den nye
gang- og sykkelvegbroen Småpudden igangsatt, noe som vil
knytte bolig og næring nærmere sammen.
Denne årsrapporten viser regnskapet for Solheimsviken
Næringspark AS, samt resultatet for konsernet
Solheimsviken Næringspark.
Visjon GC Rieber Eiendom AS
GC Rieber Eiendom AS skal gjennom langsiktig aktivt
eierskap utvikle markedsmessig og kompetansemessig
lederskap innenfor utvikling og drift av næringseiendom.
Solheimsviken Næringspark AS
Solheimsviken Næringspark skal være en av Bergens mest
attraktive næringsparker. Historien til verftsområdet skal
kjennes igjen i bygg og utomhus områder i næringsparken.
Området skal være kjent for sin gode arkitektoniske kvalitet,
sine gode bygg og en profil som både virksomheter og
ansatte ønsker å assosiere seg med.
ForretningsidéSolheimsviken Næringspark AS / GC Rieber Eiendom AS
arbeider for langsiktig og god byutvikling i nært samarbeid
med omgivelsene. Vi skal drive moderne og fleksible
næringsbygg hvor det er tilrettelagt for morgendagens
arbeidssituasjon, samtidig som vi skal legge til rette for at
fagmiljøer kan skape verdier ved samlokalisering. Vi tar
særlig hensyn til miljø, energibruk og våre områders unike
historie, noe som vises igjen i arkitektur og utsmykning.
Driften av eiendommene skal være fleksibel, fremtidsrettet
og langsiktig. Våre ansatte er tett på for å tilby kompetane
og service til de mange tusen som har sin arbeidsplass i våre
eiendommer.
OM SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS
7SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS6
Byggestart for Bergen - Helsehus Legevakten
I juni 2014 startet ombyggingen av Utrustningsbygget fra et
kontorbygg til et avansert helsehus. Bygget vil nå huse flere
helsetjenester både fra Bergen kommune og Helse Bergen.
Innflytting er planlagt rundt desember 2015.
Småpudden og Løvstien
I oktober startet byggingen av Småpudden gang- og
sykkelvegbro. Broen over Damsgårdssundet er en del av
Bergen kommunes områdeløft og sikrer bedre adkomst
mellom Løvstakksiden og Bergen sentrum. Sammen med
byggingen av Småpudden, er Løvstien et av de store tiltakene
som realiserer en del av handlingsprogrammet til Bergen
Kommune; «Ny energi rundt Damsgårdssundet».
Gabler – ny leietaker i Platehallen Gabler er et av landets ledende konsulenthus og forvalter
nærmere 50 milliarder kroner for sine kunder. I midten av
november flyttet de inn i nye lokaler i Platehallen. Kriteriet
for lokaler var sentral beliggenhet, høy kvalitet på lys og
luft og alt på ett gulv. Fra Gabler har vi i ettertid fått bare
gode tilbakemeldinger, og det er begeistring både for lokaler
og beliggenhet. Bergenskontoret har i dag 23 ansatte, men
antallet vil øke i tiden som kommer.
Administrasjonsbygget
Solheimsviken Næringspark AS har solgt aksjene i
Administrasjonsbygget Solheimsviken AS og Nye
Administrasjonsbygget AS. Begge byggene forvaltes og
driftes videre av GC Rieber Eiendom Drift AS, og er fremdeles
en del av Solheimsviken Næringspark.
HØYDEPUNKTER FRA ÅRET SOM GIKK
Utmerkelser for god merkevare og leietakertilfredshet. Norsk Leietakerindeks er en kundeverdianalyse som tar
for seg områder som service og kundebehandling, lokaler
og tilpasning, pris, image, miljø og beliggenhet. I årets
undersøkelse klarte GC Rieber Eiendom en score på 80
poeng, noe som er det høyeste et eiendomsselskap noen
gang har oppnådd i Norsk Leietakerindeks.
Vi er også veldig stolte og takknemlige for å ha mottatt
en pris for beste merkevare i eiendomsbransjen. Denne
prisen utdeles av Norsk Eiendom, NE Kunnskap og NE
Meet basert på en spørreundersøkelse blant ca. 1900
eiendomsaktører i Norge. Respondentene er spurt om
kjennskap og image, med underpunkter som dyktighet,
attraktivitet som arbeidsgiver og hvor fornøyde leietakerne
er.
Hotell og konferansesenterGC Rieber Eiendom har høye ambisjoner om å realisere et
hotell- og konferansesenter på det utfylte området ved siden
av Utrustningsbygget. I 2014 har det vært arbeidet med å
legge ulike typer kommunal infrastruktur gjennom tomten.
Tomten vil i løpet av 2015 være ferdig utfylt og dypkomprimert
og derved klar for bygging.
Årstadkaien GC Rieber Eiendom overtok Årstadkaien fra Bergen
Kommune. For å gjennomføre grunnarbeidene på tomten til
hotell- og konferansesenteret ble skuter midlertidig flyttet.
Levende miljø GC Rieber Eiendom har fokus på å skape aktivitet i
Solheimsviken. Antall bobåter holder seg stabilt og vi har ca.
30 registrerte bobåter i havnen vår. For å tilrettelegge best
mulig for våre gjester i havnen åpnet vi et nytt servicesenter
i 2014. Dette er et garderobeanlegg med vaskeri og befinner
seg i Solheimsgaten 7E. Vi har ellers fått mye positiv omtale
i pressen om våre leietakere som lever det gode liv til sjøs og
det genererer mer pågang til båtplassene.
Kafeen i Kranen er også med på å skape aktivitet i området.
Med ferske bakervarer og flott beliggenhet er dette en populær
møteplass. Det er nylig åpnet apotek i Beddingen og vi tror at
sammen med nytt Helsehus og Tannlegevakt vil dette treffe
målsetningen om et mer levende miljø i Solheimsviken.
9SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS8
Selskapets visjonSolheimsviken Næringspark skal være en av Bergens mest
attraktive næringsparker. Historien til verftsområdet skal
kjennes igjen i bygg og utomhus områder i næringsparken.
Området skal være kjent for sin gode arkitektoniske kvalitet,
sine gode bygg og en profil som både virksomheter og
ansatte ønsker å assosiere seg med.
Hovedpunkter 2014• Leietakerundersøkelsen for GC Rieber Eiendom, som
inkluderer Solheimsviken Næringspark AS, viste en
svært god kundetilfredshet, med en score på 80 poeng
- det beste resultatet som noen gang er målt i Norsk
leietakerindeks.
• GC Rieber Eiendom vant i 2014 Eiendomsbarometeret,
som er en bred merkevarerangering av de fremste
næringseiendomsaktørene i Norge. Selskapet ble
rangert som beste eiendomsselskap både i sitt eget
geografiske marked og i landet som helhet.
• Aksjene i Administrasjonsbygget Solheimsviken
AS og Nye Administrasjonsbygget AS ble solgt til
Administrasjonsbygg Holding AS i juni 2014. Det ble
deretter gjennomført en emisjon i Administrasjonsbygg
Holding AS og Solheimsviken Næringspark AS solgte
seg i den forbindelse ut av selskapet.
• Det ble i 2014 inngått avtale med totalentreprenør OBAS
Vest AS om ombygging av Utrustningsbygget til Bergen
Helsehus – Legevakten, og ombyggingen er nå i gang.
De første leietakerne planlegger innflytting i Bergen
Helsehus - Legevakten i løpet av høsten 2015.
• Brutto leieinntekter i konsernet Solheimsviken
Næringspark utgjorde kr 144,7 mill. i 2014
(kr 95,3 mill. i 2013).
• Resultat før skatt for konsernet Solheimsviken
Næringspark utgjorde kr 111,7 mill. i 2014
(kr 44,6 mill. i 2013).
HistorieDen 21. april 1855 ble AS Bergen Mekaniske Verksteder
stiftet i Solheimsviken av Michael Krohn. Det ble bygget
315 skip og en rekke seksjoner til oljeindustrien frem til
verftet gikk konkurs i 1986. Konkursboet solgte ut det som
hadde verdi og som kunne flyttes, som kraner, verktøy og
annet utstyr. Verftsområdet ble stort sett liggende ubenyttet
i nærmere 10 år. I denne perioden ble det avholdt flere
arkitektkonkurranser, både for storstilt boligutbygging langt
ut i fjorden og for ulike næringsutbygginger.
Etter et omfattende strategiarbeid mellom politikere og
næringsliv, bestemte GC Rieber Eiendom AS, AS Bergen
Tomteselskap og Bergen Industriutvikling AS seg for
å kjøpe eiendommen i mai 1994. AS Bergen Tomteselskap og
Bergen Industriutvikling AS solgte seg ut etter en tid.
I tett samarbeid med offentlige myndigheter ble det satt i
gang arbeid med en reguleringsplan. Statens vegvesen var
en viktig samarbeidspartner på grunn av områdets sentrale
beliggenhet og behovet for fremtidsrettede veiløsninger til
Bergen sentrum fra syd. Veiløsningene i reguleringsplanen
ble også viktig for utbyggingen i Solheimsviken. Planen ble
utarbeidet og godkjent på rekordtid da alle viktige offentlige
etater selv deltok i arbeidet.
STYRETS BERETNING 2014Det var viktig for selskapet å etablere rask inntektsstrøm
på eiendommen. Det ble umiddelbart startet midlertidig
utleie av haller og lager som senere skulle rives. Kun to
av byggene på området hadde en verdi som var verdt å ta
vare på; Utrustningsbygget og Administrasjonsbygget.
Disse byggene ble totalrenovert, alt ble fjernet bortsett fra
råbyggene. Byggene har noe av historien med seg, de andre
byggene i Solheimsviken er bygget nye fra grunnen av.
Da reguleringsplanen var ferdig, ble en ny plan utarbeidet
av landskapsarkitekter hvor interne bilveier, gangveier,
grøntarealer og beplanting ble angitt. Hovedgrepet i denne
planen var å få til en ny rasjonell utnyttelse, men samtidig
inkorporere områdets historie med linjeføring fra den gamle
beddingen hvor skipene sto når de ble bygget. På samme
måte er materialbruken med stål, vann, stein og grønt
bevisst brukt for å fremheve og ta vare på historien. De
gamle navnene på bygg og områder er brukt på de nye og på
de rehabiliterte byggene.
Områdets nåværende bygningsmasseca. m2 brutto
Utrustningsbygget 9 000Motorhallen 18 000Skipsbyggerhallen 12 000Beddingen 8 000Solheimsgaten 7 42 000Lagerareal (under Fjøsangerveien) 2 000
Samlet utleieareal i Solheimsviken er ca. 91 000 m2 brutto.
Hotell og konferansesenterSelskapet har høye ambisjoner om å realisere et hotell
og konferansesenter på det utfylte området ved siden av
Utrustningsbygget. Målsetningen er å skape et attraktivt
hotell og konferansesenter som kan gi Bergen et tilbud
som byen mangler i dag. I 2014 har det vært arbeidet med
å legge ulike typer kommunal infrastruktur gjennom
tomten. Tomten vil i løpet av 2015 være ferdig utfylt og
dypkomprimert og derved være klar for bygging. Det
har i 2014 og i 2015 vært arbeidet med å endre gjeldende
reguleringsplan slik at prosjektet får bedre rammevilkår i
forhold til å kunne bygge høyere og et mer sammenkoblet
bygningsvolum. Videre har det vært arbeidet med å
gi prosjektet et ambisiøst design, som kan bidra til en
spennende og gjenkjennelig arkitektur både estetisk og
funksjonelt. Samtidig skal det tas hensyn til at prosjektet
må være økonomisk bærekraftig og mulig å finansiere uten
offentlige midler. Dette arbeidet vil fortsette i 2015.
Indre Puddefjorden Energisentral (IPE)IPE er etablert som et aksjeselskap, der 60% av aksjene
er eiet av Solheimsviken Næringspark AS og 40% av
Marineholmen Forskningspark AS. I 2014 hadde selskapet
en omsetning på kr 5,1 mill. som er en oppgang på ca. kr 2,8
mill. i forhold til 2013 og et resultat etter skatt på kr 1,4 mill.,
mot et underskudd etter skatt i 2013.
Utrustningsbygget blir Bergen Helsehus - LegevaktenDet er inngått avtale med Bergen Kommune og Helse Bergen
om leie av lokaler til ny legevakt, sengepost og rusakutt i
Bergen fra ca. desember 2015. Prosjektet vil kreve en total
ombygging av eksisterende arealer. Ombyggingen er i gang
og vil være ferdigstilt i løpet av høsten 2015.
Solheimsgaten 7 A-E I forbindelse med oppføringen av byggene i Solheimsgaten
7 ble det inngått avtale med DNB Bank ASA som største
leietaker, om «nøytralitet» for utleier i forhold til
merverdiavgift som ikke ville være fradragsberettiget
for utleier. Dette har medført ekstra inntektsføringer
(merverdiavgiftskompensasjoner) i årene 2011-2013. I
2014 er noe av denne inntekten reversert, som følge av
11SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS10
viktige kriterier, og der styrets sammensetning reflekterer
eiersituasjonen i selskapet. Styret skal ivareta alle
aksjonærenes interesse. Alle de tre styrerepresentantene har
direkte eller indirekte eierinteresser i selskapet.
SelskapsstrukturDe eiendommene som er ferdig utbygget; Utrustningsbygget,
Motorhallen, Skipsbyggerhallen, Beddingen og
Solheimsgaten 7 A-E, er alle lagt inn i egne aksjeselskaper
hvor selskapene eier byggene, og alle unntatt Solheimsgaten
7 A-E eier fotavtrykkene de står på. Alle selskapene er 100%
eid av Solheimsviken Næringspark AS. På samme måte er
et eventuelt nytt hotell og konferansesenter lagt inn i eget
aksjeselskap. Dette gir en ryddig eierstruktur, med god
kontroll på rammeverk, skatte- og avgiftslovgivning.
Konsernet Solheimsviken Næringspark består av
følgende selskaper:
• Motorhallen AS (100%)
• Skipsbyggerhallen AS (100%)
• Nye Beddingen AS (100%)
• Utrustningsbygget AS (100%)
• Solheimsgaten 7 A-E AS (100%)
• Arenum AS (100%)
• Arenum Eiendom AS (100%)
• Indre Puddefjorden Energisentral AS (60%)
FremtidsutsikterLeietakerundersøkelsen i juni 2014 ga svært god score
på kundetilfredshet. GC Rieber Eiendoms driftsledere og
markedsansvarlige vil fortsette sitt viktige arbeid overfor
leietakerne i 2015, slik at den høye kundetilfredsheten
opprettholdes. Selskapets fokus fremover vil være fortsatt
solid drift og forvaltning av eksisterende bygg og leietakere.
Selskapet arbeider med to store prosjekter; Hotell og
konferansesenter og Bergen Helsehus – Legevakten, begge i
Solheimsviken.
Byggearbeidene på Bergen Helsehus - Legevakten
(Utrustningsbygget) startet i mai 2014 og vil vare frem
til høsten 2015. Når bygget står ferdig vil det bli et viktig
døgndrevet helsehus for Bergen Kommune og Helse Bergen.
Det mottas noe leie i byggeperioden.
Arbeidet med en mer hensiktsmessig reguleringsplan for
Hotell og konferansesenteret vil fortsette i 2015.
Fortsatt driftI henhold til lovpålagt krav nevnes det at årsregnskapet er
avlagt under forutsetning om fortsatt drift.
Resultat, investeringer, finansiering og likviditetTotale driftsinntekter for Solheimsviken Næringspark AS
var kr 23 785 553.
Selskapets likviditetsbeholdning pr. 31.12.2014, inklusiv
konsernkonto (klassifisert som kortsiktig fordring), var
kr 101.646.940, og selskapets kortsiktige gjeld utgjorde
på samme tidspunkt kr 41 861 532. Selskapet har god
likviditet og likviditetsrisikoen vurderes som lav. Selskapet
har i hovedsak fordringer på selskap i samme konsern, og
kredittrisikoen vurderes som lav. Selskapet har langsiktige
lån i flytende rente, og har i stor grad sikret disse med
renteswaper. Selskapets renterisiko vurderes derfor som
begrenset.
Totalkapitalen var ved utgangen av året kr 1 409 895 476,
mot kr 1 385 193 313 året før.
Egenkapitalandelen pr. 31.12.2014 var 46 % mot 42 % året
før.
at leietakers bruksendring har medført større refusjon
av merverdiavgift knyttet til byggets prosjektkostnad.
Refusjonen av merverdiavgift er oppført til beste estimat i
regnskapstallene for 2014.
DriftGC Rieber Eiendom Drift AS drifter alle byggene i
Solheimsviken. Selskapet har fokus på en høy servicegrad
overfor leietakerne, samt rasjonalisering og effektivisering
av teknisk drift for byggene ved hjelp av avanserte
styringssystemer. GC Rieber Eiendom Drift AS leverer også
driftstjenester i indre arealer til DNB.
UtleiesituasjonenLedigheten i Solheimsviken Næringspark var ved
årsskiftet på 1,8% noe som er relativt lavt. Det er forventet
at markedet for kontorlokaler vil være svakere i 2015
enn i 2014. Årsaken er knyttet til økt tilbud av ledige
kontorlokaler, samt lavere etterspørsel på grunn av svakere
makroøkonomisk vekst. I februar 2015 gikk én leietaker som
leide 1.146 m2 i Beddingen konkurs.
Solheimsviken Næringspark merker økt interesse fra
helserelaterte virksomheter som ønsker å være i nærheten
av Bergen Helsehus – Legevakten. Til tross for dette vil nok
selskapet få en noe høyere ledighet i 2015, enn i 2014.
Arbeidsmiljø og personalePr. 31.12.2014 har selskapet 5 fast ansatte, hvorav 3 kvinner
og 2 menn. Styret består av tre menn. Selskapet praktiserer
likestilling mellom kjønnene.
Sykefraværet har vært 13,9 % i 2014, inklusive én
langtidssykemeldt. I løpet av året har det ikke forekommet
alvorlige arbeidsuhell eller ulykker som har resultert i
alvorlige personskader eller materielle skader.
Arbeidsmiljøet betraktes som godt.
MiljørapporteringUtslipp fra virksomheten, inkludert stoffer som kan
innebære miljøskader, er innenfor de krav myndighetene
stiller. Det foregår ikke aktivitet som forurenser natur eller
det ytre miljø.
AksjonærforholdSelskapets aksjonærpolitikk er over tid å tilby aksjonærene
en konkurransedyktig avkastning i form av verdistigning
og utbytte. Investeringen i aksjene må vurderes som en
langsiktig investering.
I lys av at store prosjekter nå er ferdigstilt og kommet
i inntektsgivende fase, og på bakgrunn av tidligere
kommunikasjon til aksjonærene, mener styret at det
nå er grunnlag for en økning av utbyttet. I 2014 fikk
selskapet også en ekstraordinær gevinst ved salg av
Administrasjonsbyggene og styret foreslår på dette
grunnlag et utbytte på kr 1 200 pr. aksje.
Solheimsviken Næringspark AS er 50,7 % eiet av GC Rieber
Eiendom AS og videreutvikles i henhold til GC Rieber
Eiendoms strategi og forretningsprinsipper, herunder
praksis vedrørende god virksomhetsstyring (corporate
governance).
Styrets sammensetning Styrets sammensetning skal i henhold til selskapets
vedtekter bestå av 3 - 6 medlemmer som velges av
generalforsamlingen for to år om gangen. Styreleder og
nestleder velges av generalforsamlingen. Administrerende
direktør er ikke medlem av styret. Styret består for tiden
av tre styremedlemmer. Styret er valgt ut i fra en helhetlig
vurdering hvor kompetanse, erfaring og integritet er
13SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS12
Årsresultat og disponeringerStyret foreslår følgende disponeringer i Solheimsviken
Næringspark AS:
I NOK 2014Resultat etter skatt kr 106 034 567Avsatt til annen egenkapital kr 70 622 567Avsatt til utbytte kr 35 412 000Sum disponert kr 106 034 567
Bergen, 17.03.2015
Paul-Chr. Rieber Styreleder (sign.)
Dag Arnesen Paal Martens Tor Instanes Styrets nestleder Styremedlem Adm.dir. (sign.) (sign.) (sign.)
15SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS14
RESULTATREGNSKAP SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS
NOTE 2014 2013
DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADERLeieinntekter 11 687 803 11 178 127
Annen driftsinntekt 12 097 750 7 422 959
Sum driftsinntekter 23 785 553 18 601 086
Lønnskostnader 2, 12, 15 5 372 762 5 137 165
Avskrivning på driftsmidler 3 1 566 511 1 674 643
Annen driftskostnad 12 6 126 426 3 183 210
Sum driftskostnader 13 065 700 9 995 017
Driftsresultat 10 719 854 8 606 069
FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADERAksjeutbytte 0 10 425 046
Inntekt på investering i datterselskap 43 198 443 44 232 357
Renteinntekter 2 013 082 2 115 690
Renteinntekter fra konsernselskap 20 922 278 18 279 074
Gevinst ved salg av aksjer i datterselskap 77 814 786 0
Rentekostnader til konsernselskap 937 480 2 258 929
Rentekostnader 36 646 378 32 631 867
Annen finanskostnad 449 656 211 214
Resultat av finansposter 105 915 076 39 950 157
Resultat før skattekostnad 116 634 929 48 556 226
Skattekostnad 5 10 600 362 10 697 629
Årsresultat 6 106 034 567 37 858 597
NOTE 31.12.2014 31.12.2013
ANLEGGSMIDLER
VARIGE DRIFTSMIDLER
Tomter 33 430 821 27 792 796
Bygninger 7 125 035 7 826 139
Maskiner og anlegg 2 749 871 2 843 153
Driftsløsøre, inventar og annet utstyr 3 428 097 3 700 357
Sum varige driftsmidler 3 46 733 824 42 162 445
FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER
Investeringer i datterselskap 14 825 094 984 843 138 234
Konsernfordringer 11 368 656 161 445 846 047
Andre langsiktige fordringer 1 111 113 0
Sum finansielle anleggsmidler 1 194 862 258 1 288 984 282
Sum anleggsmidler 1 241 596 082 1 331 146 727
OMLØPSMIDLERFORDRINGER
Kundefordringer 4, 11 1 338 387 116 675
Andre kortsiktige fordringer 11 166 426 046 53 341 763
Sum fordringer 167 764 433 53 458 438
Bankinnskudd, kontanter o.l. 7 534 960 588 149
Sum omløpsmidler 168 299 394 54 046 586
Sum eiendeler 1 409 895 476 1 385 193 313
BALANSE - EIENDELER SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS
17SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS16
BALANSE - EGENKAPITAL OG GJELD SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS
NOTE 31.12.2014 31.12.2013
EGENKAPITALINNSKUTT EGENKAPITAL
Aksjekapital 13 295 100 000 295 100 000
Overkurs 198 823 288 198 823 288
Sum innskutt egenkapital 493 923 288 493 923 288
OPPTJENT EGENKAPITAL
Annen egenkapital 152 478 179 83 132 294
Sum opptjent egenkapital 152 478 179 83 132 294
Sum egenkapital 6 646 401 467 577 055 582
GJELDAVSETNING FOR FORPLIKTELSER
Pensjonsforpliktelser 15 4 092 610 2 541 762
Utsatt skatt 5 531 599 977 948
Sum avsetning for forpliktelser 4 624 209 3 519 710
ANNEN LANGSIKTIG GJELD
Pantegjeld 8, 9 716 333 352 762 990 214
Annen langsiktig gjeld 674 915 1 300 760
Sum annen langsiktig gjeld 717 008 267 764 290 974
KORTSIKTIG GJELD
Leverandørgjeld 11 1 622 952 995 913
Betalbar skatt 5 0 10 514 237
Skyldig offentlige avgifter 512 684 348 724
Utbytte 6, 11 35 412 000 8 737 800
Annen kortsiktig gjeld 10, 11 4 313 896 19 730 372
Sum kortsiktig gjeld 41 861 532 40 327 047
Sum gjeld 763 494 008 808 137 731
Sum gjeld og egenkapital 1 409 895 476 1 385 193 313
2014 2013
A) KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETERResultat før skatt 116 634 929 48 556 226
Periodens betalte skatt -10 514 237 -11 967 400
Tap/gevinst på anleggsmidler 0 -88 408
Tap/gevinst salg av aksjer -77 814 786 0
Ordinære avskrivninger 1 566 511 1 674 643
Nedskrivning aksjer 449 656 210 714
Endring kundefordringer og leverandørgjeld -594 673 -2 780 369
Endring pensjoner 1 550 848 262 785
- herav ført direkte mot egenkaptialen -1 748 879 -213 950
Endring i andre tidsavgrensningsposter -131 462 645 -44 605 963
Netto kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter -101 933 276 -8 951 722
B) KONTANTSTRØMMER FRA INVESTERINGSAKTIVITETERInvestering varige driftsmidler -6 137 891 -1 860 951
Salg av varige driftsmidler 0 120 000
Salg av aksjer og andeler 123 998 734 0
Netto kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter 117 860 843 -1 740 951
C) KONTANTSTRØMMER FRA FINANSIERINGSAKTIVITETEROpptak langsiktig gjeld 0 300 000 000
Nedbetaling gjeld -46 656 862 -25 980 392
Endring konsernfordringer 71 966 379 -249 863 409
Endring langsiktige fordringer -1 111 113 0
Avgitt / mottatt konsernbidrag -31 441 360 -83 096
Utbetalt utbytte -8 737 800 -13 337 100
Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter -15 980 756 10 736 003
Netto endring likvider (A+B+C) -53 189 43 330
Likviditetsbeholdning ved begynnelsen av perioden 588 149 544 819
Likviditetsbeholdning ved slutten av perioden 534 960 588 149
KONTANTSTRØMOPPSTILLING SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS
Bergen, 17.03.2015
Paul-Chr. Rieber Dag Arnesen Paal Martens Tor Instanes Styreleder Styrets nestleder Styremedlem Adm.dir. (sign.) (sign.) (sign.) (sign.)
19SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS18
NOTE 1 - REGNSKAPSPRINSIPP
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven av 1998 og god regnskapsskikk. Selskapet inngår i konsernregnskapet for GC Rieber AS, Bergen. Solheimsviken Næringspark AS som datter i hovedkonsern og mor i underkonsern unnlater å utarbeide konsernregnskap etter rskl § 3-7 (1). GC Rieber AS’ konsernregnskap kan fås utlevert ved selskapets hovedkontor i Solheimsgaten 15 i Bergen.
Prinsipper for inntektsføringLeieinntekter inntektsføres løpende, i henhold til leiekontrakt.
Andre driftsinntekter inntektsføres når de er opptjent, og gjelder administrasjonsinntekter vedrørende datterselskap, parkeringsinntekter mm.
DatterselskapDatterselskaper er vurdert etter kostmetoden. Utbytte fra datterselskaper er inntektsført i opptjeningsåret.
Klassifisering og vurdering av balanseposterOmløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld.
Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.
Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.
FordringerKundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det, etter behov, for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatte tap.
Varige driftsmidlerVarige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid dersom de har levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr. 15.000,-. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet.
PensjonerSelskapet har både innskuddsplaner og ytelsesplaner. Ved regnskapsføring av ytelsesbaserte pensjoner er lineær opptjeningsprofil og forventet sluttlønn som opptjeningsgrunnlag lagt til grunn. Endring i pensjonsforpliktelsene som følge av estimatavvik i forpliktelse og/eller midler, føres mot egenkapitalen det året avviket oppstår.
Finansielle instrumenterRegnskapsmessig behandling av finansielle instrumenter følger intensjonene bak inngåelsen av disse avtalene. Ved inngåelsen defineres avtalene enten som sikringsforretninger eller handelsforretninger. I de tilfeller hvor de inngåtte avtaler blir definert som sikringsforretninger, blir inntektene/kostnadene periodisert og klassifisert på samme måte som de tilhørende balansepostene.
SkattSkattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessige underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode, er utlignet og nettoført.
NOTE 2 - LØNNSKOSTNADER
2014 2013
Lønnskostnader 4 017 209 3 752 366
Styrehonorar 202 500 180 000
Arbeidsgiveravgift 632 943 635 768
Pensjonskostnader 445 640 465 879
Andre personalkostnader 74 470 103 152
Sum personalkostnader 5 372 762 5 137 165
Selskapet hadde 5 årsverk sysselsatt i 2014.
NOTE 3 - ANLEGGSMIDLER
Inventar / Driftsløsøre
Maskiner/ Tekn. anlegg
Faste eiendommer Grunnareal Sum
Anskaffelseskost 01.01. 8 365 419 8 114 351 15 357 082 27 792 796 59 629 648
Tilgang i året 437 019 0 62 847 5 638 025 6 137 891
Anskaffelseskost pr. 31.12. 8 802 438 8 114 351 15 419 929 33 430 821 65 767 539
Samlede av/nedskrivninger pr. 01.01. 4 665 061 5 271 199 7 530 942 0 17 467 202
Årets ordinære avskrivninger 709 279 93 282 763 950 0 1 566 511
Samlede av/nedskrivninger pr. 31.12. 5 374 340 5 364 481 8 294 892 0 19 033 713
Bokført verdi 31.12. 3 428 097 2 749 871 7 125 035 33 430 821 46 733 824
Økonomisk levetid - lineære avskrivninger 5-10 år 5-10 år 50 år
NOTE 4 - KUNDEFORDRINGER
31.12.2014 31.12.2013
Kundefordringer vurdert til pålydende 1 338 387 116 675
Kundefordringer i balansen 1 338 387 116 675
21SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS20
NOTE 5 - SKATT
Årets skattekostnad 2014
Resultat før skatt: 116 634 929
permanente forskjeller -79 123 210
endring midlertidige forskjeller 1 653 149
Årets skattegrunnlag 39 164 867
Skattekostnaden i regnskapet består av følgende poster:
Betalbar inntektsskatt 10 574 514
Endring utsatt skatt -446 349
Skatteeffekt endr.pensjonsforpl.ført mot EK 472 197
Skattekostnad 10 600 362
Betalbar skatt:
Betalbar inntektsskatt beregnet over 10 574 514
Skatteeffekt av avgitt konsernbidrag (27% av 39 164 867) -10 574 514
Betalbar skatt i balansen 0
Midlertidige forskjeller: 31.12.2013 31.12.2014 Endring
Kundefordringer 710 0 710
Driftsmidler -7 768 490 -8 181 811 413 321
Gevinst - og tapskonto -1 558 659 -1 246 928 -311 730
Pensjonsforpliktelser -2 541 762 -4 092 610 1 550 848
Andre forskjeller 15 490 233 15 490 233 0
Grunnlag utsatt skatt 3 622 032 1 968 884 1 653 149
Netto utsatt skatt (+) / skattefordel (-) 977 948 531 599 -446 349
Bokført utsatt skatt (+) / skattefordel (-) 977 948 531 599
Skattesats 27 % 27 %
Forklaring til hvorfor skattesatsen ikke utgjør 27% av regnskapsmessig resultat før skatt:
Resultat før skatt * 27% 31 491 431
Skatteeffekt av permanente forskjeller -21 363 267
Skatteeffekt endr.pensjonsforpl.ført mot EK 472 197
Skattekostnad 10 600 362
NOTE 6 - ENDRING I EGENKAPITALEN
Aksjekapital OverkursAnnen
egenkapitalSum
egenkapital
Inngående balanse pr. 01.01. 295 100 000 198 823 288 83 132 294 577 055 582
Årets pensjonsendring ført mot egekapital 0 0 -1 276 682 -1 276 682
Avsatt til utbytte 0 0 -35 412 000 -35 412 000
Årets resultat 0 0 106 034 567 106 034 567
Total egenkapital pr. 31.12. 295 100 000 198 823 288 152 478 179 646 401 467
NOTE 7 - BUNDNE BANKINNSKUDD
Selskapet har kr. 184 993,- innestående på skattetrekkskonto .
NOTE 8 - LANGSIKTIG GJELD TIL KREDITTINSTITUSJONER
31.12.2014 31.12.2013
Sum gjeld til kredittinstitusjoner 716 333 352 762 990 214
Andel som forfaller om senere enn 5 år 543 000 000 575 000 000
Selskapet har langsiktig finansiering i DNB og Nordea. Finansieringen er sikret med retebytteavtaler med løpetid på 8 år.
NOTE 9 - PANTSTILLELSER
31.12.2014 31.12.2013
Pantegjeld 716 333 352 762 990 214
Bokført verdi av eiendeler stillet som sikkerhet for pantsikret gjeld:
Faste eiendommer 975 156 544 1 052 645 075
Grunnarealer 23 535 380 23 535 380
Sum 998 691 924 1 076 180 455
Bokført verdi av pantsatte eiendommer eiet av Motorhallen AS, Nye Beddingen AS og Solheimsgaten 7 A-E AS utgjør kr. 975 037 539,-
NOTE 10 - PANTSTILLELSER
Kassekreditten inngår i GC Rieber AS’ konsernkontosystem. Selskapet er solidarisk ansvarlig for totalt mellomværende på konsernets konsernkonto.Denne har en limit på kr. 30.000.000,-. Totalt for konsernet er det ikke brukt trekkrettigheter pr. 31.12.14. Solheimsviken Næringspark AS har ikke brukt trekkrettigheter på kassekreditten pr. 31.12.14.
23SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS22
NOTE 11 - KONSERNMELLOMVÆRENDE
Fordring på konsernselskap: 31.12.2014 31.12.2013
Kundefordringer på konsernselskaper 25 874 60 700
Kassekreditt er en del av konsernkontoordningen 101 111 980 0
Andre kortsiktig fordring konsernselskaper 65 314 066 53 248 749
Langsiktige fordringer på konsernselskaper 368 656 161 445 846 047
Sum fordring 535 108 081 499 155 496
Andel konsernfordring med forfall om senere enn 1 år 368 656 161 454 814 247
Gjeld til konsernselskap:
Leverandørgjeld til konsernselskaper -1 237 626 -290 844
Kassekreditt er en del av konsernkontoordningen 0 -5 188 386
Utbytte til konsernselskaper -17 936 400 0
Annen kortsiktig gjeld til konsernselskaper -1 400 590 -11 411 193
Sum gjeld -20 574 616 -16 890 423
Andel konsernfordring med forfall om senere enn 1 år 0 0
Totalt 514 533 465 482 265 073
NOTE 12 - GODTGJØRELSER
2014
Godtgjørelse til styret 202 500
Godtgjørelse til revisor - lovpålagt revisjon 38 924
Godtgjørelse til revisor - andre tjenester 77 180
Beløpene er oppgitt eks. mva, inkl. ikke fradragsberettiget mva. Det er ikke ytet lån eller sikkerhetsstillelser til noen av de ansatte eller styret i selskapet.
Selskapet har felles daglig leder med GC Rieber Eiendom AS og godtgjørelsen blir belastet via administrasjonshonorar. Kostnadsført beløp i regnskapet for 2014 er kr. 831 093.
NOTE 13 - AKSJEEIERE
Følgende aksjonærer har eierandel større enn 1 %: Antall aksjer Prosentandel
GC Rieber Eiendom AS 14 947 50,7 %
AS Javipa 4 676 15,8 %
GC Rieber AS Understøttelsesfond 2 853 9,7 %
Pelicahn AS 1 511 5,1 %
G.C. Rieber og hustru født Gysins Legat 734 2,5 %
P.G. Rieber og hustru født Martens Legat 382 1,3 %
Kristi Martens 300 1,0 %
Storkleiven AS 300 1,0 %
Øvrige 3 807 12,9 %
Totalt 29 510 100,0 %
Medlemmer av styret og adm. direktør eier og/ eller representerer følgende antall aksjer:
Paul-Chr. Rieber, inkl. indirekte eie 1511
Dag Fredrik Arnesen, inkl. indirekte eie 440
Paal Martens, inkl. indirekte eie 75
NOTE 14 - AKSJER I DATTERSELSKAP
SelskapForretnings-
kontor Bokført verdiEierandel/
stemmeandelEgenkapital
31.12.2014 Resultat 2014
Arenum AS Bergen 4 028 695 100 % 4 028 695 -81 137
Arenum Eiendom AS Bergen 36 216 594 100 % 35 097 978 -292 783
Indre Puddefjorden Energisentral AS Bergen 15 060 000 60 % 23 227 884 1 361 478
Motorhallen AS Bergen 84 769 613 100 % 111 834 115 11 491 839
Nye Beddingen AS Bergen 69 880 998 100 % 87 132 888 7 186 488
Skipsbyggerhallen AS Bergen 85 379 171 100 % 111 515 357 9 982 482
Solheimsgaten 7 A-E AS Bergen 490 765 944 100 % 484 628 505 -8 011 766
Utrustningsbygget AS Bergen 38 993 969 100 % 59 250 901 6 317 779
Bokført verdi 825 094 984 916 716 323 27 954 380
Aksjene i Arenum AS er nedskrevet til bokført egenkapital i selskapet pr. 31.12.2014.
25SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS24
NOTE 15 - PENSJONSKOSTNADER OG PENSJONSFORPLIKTELSER
Selskapet har plikt til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i denne lov.
Selskapet har foretakspensjonsordning i livsforsikringsselskap for sine ansatte. Ordningen gir rett til fremtidige definerte ytelser. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsene fra folketrygden. Full alderspensjon utgjør tilnærmet 63% av pensjonsgrunnlaget (begrenset til 12G), og ordningen er tilknyttet uføre- og barnepensjon. Pensjonsalderen er 67 år. Selskapet har styringsrett til å foreta endringer i foretakspensjonsordningen. Denne ordningen er sikret.
Selskapet har også førtidspensjonsavtale med ansatte født i 1962 eller tidligere og utbetaler 63% av lønn fra fylte 65 til 67 år. Denne ordningen er ikke sikret og dekkes over selskapets drift.
Foretakspensjonsordningen omfatter 4 personer pr. 31.12.14. 1 pensjonist mottok pensjon i 2014.
Driftspensjonsordningen omfatter 2 personer. Ingen mottok pensjon i 2014.
Alle pensjonsordningene er behandlet etter Norsk Regnskaps Standard for pensjonskostnader. Aktuarielle gevinster og tap i perioden innregnes etter NRS6.67C med endelig virkning direkte i annen egenkapital.
I tillegg til de ytelsesbaserte ordningene, er det kostnadsført kr 18 793 i innskuddspensjon i årets regnskap.
Pensjon over drift 2014
Tjenestepensjon 2014
Nåverdi av årets pensjonsopptjening 81 721 284 957
Netto rentekostnad / (inntekt) 56 798 19 785
Administrasjonskostnader 0 9 195
Arbeidsgiveravgift 19 531 42 969
Netto pensjonskostnad 158 050 356 906
Pensjoner over drift Tjenestepensjon
31.12.2014 31.12.2013 31.12.2014 31.12.2013
Beregnede pensjonsforpliktelser pr 31.12. 1 223 216 1 419 944 6 472 674 4 135 208
Pensjonsmidler (til markedsverdi) pr 31.12. 0 0 4 109 027 3 327 490
Faktisk netto påløpt pensjonsforpliktelse -1 223 216 -1 419 944 -2 363 647 -807 718
Arbeidsgiveravgift -172 473 -200 212 -333 274 -113 888
Netto (pensjonsforpliktelse)/pensjonsmidler -1 395 689 -1 620 156 -2 696 921 -921 606
Økonomiske forutsetninger:
Diskonteringsrente 2,30 %
Forventet avkastning 2,30 %
Lønnsregulering 2,75 %
G-regulering 2,50 %
Pensjonsregulering aktive 0,00 %
Pensjonregulering pensjonister 0,00 %
Frivillig avgang for ansatte under 40 år 8,00 %
Frivillig avgang for ansatte over 40 år 0,00 %
De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer og avgang.
27SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS26
29SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS28
/ RESULTATREGNSKAP KONSERNET SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK
2014 2013
DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADERLeieinntekter 144 654 679 95 300 815
Annen driftsinntekt 19 698 728 16 769 963
MVA-kompensasjon -28 351 298 12 737 674
Vinning avgang anleggsmidler 0 88 408
Sum driftsinntekter 136 002 109 124 896 859
Lønnskostnader 6 607 327 6 262 120
Av- og nedskrivninger 43 249 183 29 064 238
Annen driftskostnad 14 186 069 12 399 006
Sum driftskostnader 64 042 579 47 725 364
Driftsresultat 71 959 530 77 171 495
FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADERRenteinntekter 4 581 293 4 003 411
Salg av aksjer i datter 73 805 827 0
Rentekostnader til konsernselskaper 216 019 437 420
Rentekostnader 38 328 297 36 073 697
Annen finanskostnad 101 421 42 369
Resultat av finansposter 39 741 383 -32 550 075
Resultat før skattekostnad 111 700 913 44 621 420
Skattekostnad 10 186 365 12 136 068
Årsresultat 101 514 548 32 485 352
Minoritetens andel 436 946 53 823Majoritetens andel 101 077 602 32 431 530
31.12.2014 31.12.2013
ANLEGGSMIDLER
VARIGE DRIFTSMIDLER
Tomter 113 162 368 79 113 382
Bygninger 1 238 161 569 1 320 512 421
Maskiner og anlegg 40 688 641 43 763 963
Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr 4 010 472 4 248 382
Sum varige driftsmidler 1 396 023 049 1 447 638 148
FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER
Andre langsiktige fordringer 1 111 113 0
Konsernfordringer 0 34 482 195
Sum finansielle anleggsmidler 1 111 113 34 482 195
Sum anleggsmidler 1 397 134 162 1 482 120 343
OMLØPSMIDLERFORDRINGER
Kundefordringer 3 000 435 19 757 970
Andre fordringer 73 022 953 7 025 570
Sum fordringer 76 023 389 26 783 541
Bankinnskudd, kontanter o.l. 128 412 775 33 258 259
Sum omløpsmidler 204 436 163 60 041 799
Sum eiendeler 1 601 570 325 1 542 162 143
/ BALANSE - EIENDELER KONSERNET SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS
31SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS30
/ BALANSE - EGENKAPITAL OG GJELD KONSERNET SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK AS
31.12.2014 31.12.2013
EGENKAPITALINNSKUTT EGENKAPITAL
Aksjekapital 295 100 000 295 100 000
Overkurs 198 823 288 198 823 288
Sum innskutt egenkapital 493 923 288 493 923 288
OPPTJENT EGENKAPITAL
Annen egenkapital 234 806 083 170 725 852
Sum opptjent egenkapital 234 806 083 170 725 852
Minoritetsinteresser 9 293 436 8 856 490
Sum egenkapital 738 022 807 673 505 630
GJELDAVSETNING FOR FORPLIKTELSER
Pensjonsforpliktelser 5 467 931 3 437 065
Utsatt skatt 17 075 463 8 584 405
Sum avsetning for forpliktelser 22 543 393 12 021 469
ANNEN LANGSIKTIG GJELD
Konserngjeld 6 536 0
Pantegjeld 748 208 352 796 740 214
Annen langsiktig gjeld 5 381 163 7 433 608
Sum annen langsiktig gjeld 753 596 051 804 173 822
KORTSIKTIG GJELD
Leverandørgjeld 19 180 000 18 635 956
Forskudd fra kunder 2 132 347 1 346 266
Betalbar skatt 360 889 10 520 469
Skattetrekk og andre trekk 430 997 435 370
Utbytte 35 412 000 8 737 800
Annen kortsiktig gjeld 29 891 842 12 785 362
Sum kortsiktig gjeld 87 408 075 52 461 222
Sum gjeld 863 547 520 868 656 513
Sum gjeld og egenkapital 1 601 570 326 1 542 162 143
Egenkapitalandel 46,08 % 43,67 %
32
SOLHEIMSVIKEN NÆRINGSPARK ASSOLHEIMSGATEN 15 / P.O. BOX 990 SENTRUM / N-5808 BERGEN / NORWAYTEL +47 55 60 67 00 / WWW.GCRIEBER.NO