FIN406C

Thẩm Định Dự Án Đầu TưOK

NOTxây dựng nhà xưởng cho thuê KCN Điện An - QN

1

Giới thiệu chung Cty Indochina

Industrial QN

2

Tổng quan DA xây dựng nhà

xưởng cho thuê tại KCN

Điện Nam

3

Thẩm định TCDA

Công ty TNHH Indochina Industrial Quảng Nam

Properties.Properties là công ty 100%

vốn nước ngoài được thành lập 14/11/2007

Vốn điều lệ công ty: 110.816.000000 Đ

Ngành nghề chính bao gồm:Đầu tư xây dựng nhà xưởng để cho thuê và bán.

I. Giới thiệu khái quát công ty

II.Tổng

QuanDỰ ÁN

MỤC TIÊU

CỦA DỰÁN

Mục tiêu của dự án là đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà xưởng và văn phòng, công trình phụ trợ phục vụ nhà xưởng trên diện tích đất thuê 14,2 ha tại KCN Điện Nam – Điện Ngọc, Quảng Nam để cho thuê và bán.

Đất xây dựng

Đất giao thông

Đất cảnh quan

32,9%

51,5%

15,6%

Quy hoạch khu đất

Thiết kế tổng thể Dự Án

Dự án được xây dựng trên diện tích tổng thể

14.804 m2 đất thuê.

MÔ HÌNH KẾT CẤU TC DA

Indochina Land Holding 2

Sở hữu 100%

Indochina Industrial Quang Nam Properties

Sở hữu 100%

Công ty TNHH Indochina Industrial Quảng Nam Ngân hàng Khách hàng

thuê

Dự án Nhà xưởng để bán và cho thuê tại KCN Điện Nam – Điện Ngọc, Quảng Nam (Tổng vốn đầu tư 28,99 triệu USD)

NH tài trợ 13 triệu USD

Vốn chủ đầu tư: 15 triệu USD

Đặt cọc: 0,99 triệu USD

Nước ngoài

Trong nước

III. Thẩm định Tài Chính Dự Án 1. Phân tích Tài Chính

TỔNG TS

TÀI SẢN

A. TÀI SẢN NH

2012 2013

171,347 232,683

1. Tiền và chứng khoán ngắn hạn

101,467150,551

2. Các khoản phải thu 10,979

38,599

3. Hàng tồn kho

48,862 34,603

4. Tài sản ngắn hạn khác

10,0388,928

B. TÀI SẢN DH 184,682 191,169

1. Giá trị tài sản cố định ròng

120,842 110,878

- Nguyên giá 225,935 233,365- K.hao lũy kế 105,092 122,486

2. TS DH # 63,83980,29

356,029 423,852

NGUỒN VỐN

A. NỢ PHẢI TRẢ

1. Nợ ngắn hạn

2012 2013

61,018100,626

- Các khoản phải trả

- Vay ngắn hạn- Nợ định mức- Nợ ngắn hạn #

2. Nợ dài hạn

15,196 24,7820,4

47,299 75,943-1,876 -0,099

6,585 0,268

100,89467,603

B. VỐN CSH

Cổ phiếu thường

Lãi giữ lại

288,425 322,958

145,000 145,000

143,425177,958

TỔNG NV 356,029 423,852

ĐVT: Tỷ ĐBảng CĐ Kế Toán

Bổ sung lãi giữ lại

CHỈ TIÊUDoanh thu thuần

Giá vốn hàng bán

Lãi gộp

Chi phí hoạt động trừ khấu hao

EBIT DA

Khấu hao tài sản hữu hình

Khấu hao tài sản vô hình

Tổng khấu hao

EBIT

Lãi vay

EBT

Thuế TNDN

LN RÒNGTrả cổ tức

Lợi nhuận sau khi trả cổ tức

2012 2013

439,13

323,254

115,875

-1,316

117,191

15,224

369,796

263,653

106,143

-6,082

112,226

17,289

0,1009

15,325

101,866

2,155

99,710

9,580

0,103

17,393

94,832

0,541

94,291

10,972

90,130

52,774

37,355

83,319

48,786

34,532

37,355 34,532

16%

7%

5%

8%

8% ĐVT: Tỷ Đ

Báo Cáo KQ HĐ Kinh Doanh

2,31

1,97

10,69

38,10

3,34

0,87

23,80%

174,27

22,53%

22,37%

19,66%

25,80%

CÁC TỶ SỐ TÀI CHÍNH

KHẢ NĂNG THANH TOÁN

Tỷ số thanh toán hiện thời

Tỷ số thanh toán nhanh

KHẢ NĂNG QUẢN LÝ TÀI SẢN

Vòng quay hàng tồn kho

Số ngày nợ

Vòng quay TSCĐ

Vòng quay tổng tài sản

QUẢN LÝ NỢ

Tỷ số nợ

Hệ số trả lãi vay

TỶ SUẤT SINH LỢI

Lợi nhuận biên (ROS)

Tỷ số thu nhập hoạt động cơ bản

ROA

ROE

CÔNG THỨC THANH TOÁN

TS ngắn hạn/ Nợ ngắn hạn

(TS NH- Tồn kho)/ Nợ NH

DT thuần/ Hàng tồn kho

Khoản PT/ (DT năm /365)

DT thuần/ TSCĐ ròng

DT thuần/ Tổng TS

Tổng nợ/ Tổng TS

EBIT/ CP lãi vay

Lợi nhuận ròng/DT thuần

EBIT/ Tổng TS

Lợi nhuận ròng/ Tổng TS

LN ròng/ Vốn CP thường

2012 2013

2,81

2,01

8,99

9,13

3,63

1,23

18,99%

46,25

20,52%

28,61%

25,32%

31,25%

ĐVT

lần

lần

lần

lần

lần

lần

%

lần

%

%

%

%

DÒNG TIỀN 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Dòng Tiền Từ Hoạt Động KD

Từ Hoạt Động KD

LN hoạt động KD -1.097 -895 -625 307,1 508,5 641,3 826,2 1012 1198 1221

Khấu Hao TS 2.333 2.337 2.342 1.224 1.229 1.232 1.233 1.234 1.234,5 1.234,8

TỔNG 1.235 1.441 1.717 1.531 1.738 1.873 2.060 2.246 2.433 2.456

Dòng tiền Dự Án

DÒNG TIỀN VÀODÒNG TIỀN RA

DÒNG TIỀN 2009 2010 2011 2012DÒNG TIỀN ĐẦU TƯ

Tiền thuê đất 4.516 4.516

CP xây dựng 18.088 3.977 6.693 4.449 2.966

CP mềm 2.147 2.147

Lãi Ngân Hàng trong t.gian X.Dựng 1.225 105 420 700

TỔNG 25.977 10.642 6.798 4.869 3.666

LUỒNG TIỀN VÀO HĐ TÀI CHÍNH

Vốn góp từ c.ty mẹ 12.977 10.642 778,4 778,4 778,4

Vốn vay c.ty mẹ

Vốn vay N.hàng 13.000 6.020 4.091 2.888

Hoàn thuế VAT

TỔNG 25.977 10.642 6.798 4.869 3.666

Khấu Hao Dự Án2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 THU HỒI TSCD

Tài sản cố định Nguyên giá Năm KH %

Giá trị quyền sử dụng đất 4,516,457 - - - - - - - - - - -

Chi phí xây dựng 18,088,305 15.00 7% 1,205,887 1,205,887 1,205,887 1,205,887 1,205,887 1,205,887 1,205,887 1,205,887 1,205,887 1,205,887 6,029,435

Chi phí mềm 2,147,970 3.00 33% 715,990 715,990 715,990Lãi NH trong thời gian xây dựng 1,225,000 3.00 33% 408,333 408,333 408,333

Tổng tài sản cố định 25,977,732 2,330,210 2,330,210 2,330,210 1,205,887 1,205,887 1,205,887 1,205,887 1,205,887 1,205,887 1,205,887 6,029,435

Bổ sung (sửa chữa thay thế)

Tỷ lệ bổ sung 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1%

Giá trị bổ sung 264,345 14,996 21,204 27,535 27,810 28,088 28,369 28,653 28,939 29,229 29,521

(Bổ sung vào nguyên giá )

Năm 2010 14,996 5 20% 2,999 2,999 2,999 2,999 2,999

2011 21,204 5 20% 4,241 4,241 4,241 4,241 4,241

2012 27,535 5 20% 5,507 5,507 5,507 5,507 5,507

2013 27,810 5 20% 5,562 5,562 5,562 5,562 5,562

2014 28,088 5 20% 5,618 5,618 5,618 5,618 5,618

2015 28,369 5 20% 5,674 5,674 5,674 5,674 5,674

2016 28,653 5 20% 5,731 5,731 5,731 5,731 5,731

2017 28,939 5 20% 5,788 5,788 5,788 11,576

2018 29,229 5 20% 5,846 5,846 17,537

2019 29,521 5 20% 5,904 23,617

Tổng giá trị khấu hao bổ sung 264,345 2,999 7,240 12,747 18,309 23,927 26,601 28,091 28,372 28,656 28,942 58,461

Tổng giá trị khấu hao 15,637,724 2,333,209 2,337,450 2,342,957 1,224,196 1,229,814 1,232,488 1,233,978 1,234,259 1,234,543 1,234,829 6,087,896

KHẤU HAO

sau đó thu hồi TSCĐ với mức thu hồi là 6,029,435 USD.

ÁP DỤNG PP K.HAO B.QUÂN

CP XÂY DỰNGMỨC CP K.HAO BỔ SUNG

Chi phí xây dựng được khấu hao trong 15 năm, nhưng trong dự án được tính từ năm 2010 đến

2019 với tỷ lệ khấu hao là 7% với mức khấu hao là 1,205,887 USD

Mức chi phí khấu hao bổ sung cho việc sửa chữa thay thế với tỷ lệ khấu hao là

1% so với Doanh thu từng năm

sau đó mức khấu hao mỗi năm sẽ được khấu hao trong 5 năm với tỷ lệ khấu hao là

20% với mức

khấu hao như bảng trên.

TỔNG HỢP KẾT QUẢ KINH DOANH 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

TỔNG DOANH THU 1,499,577.0 2,120,401.9 2,753,493.3 2,781,028.2 2,808,838.5 2,836,926.9 2,865,296.2 2,893,949.1 2,922,888.6 2,952,117.5

Doanh thu cho thuê nhà xưởng & VP 1,498,329.0 2,118,637.2 2,751,201.7 2,778,713.8 2,806,500.9 2,834,565.9 2,862,911.6 2,891,540.7 2,920,456.1 2,949,660.6

Doanh thu dịch vụ 1,248.0 1,764.7 2,291.6 2,314.5 2,337.6 2,361.0 2,384.6 2,408.4 2,432.5 2,456.9

TỔNG CHI PHÍ 159,017.3 258,507.5 335,690.4 339,047.3 342,437.8 345,862.2 349,320.8 352,814.0 356,342.1 359,905.6

Chi phí 144,633.3 238,508.5 309,720.3 312,817.6 315,945.7 319,105.2 322,296.2 325,519.2 328,774.4 332,062.1

Chi phí hoạt động cho thuê nhà xưởng 59,933.2 118,742.5 154,195.6 155,737.6 157,295.0 158,867.9 160,456.6 162,061.2 163,681.8 165,318.6

Chi phí hoạt động dịch vụ 723.8 1,023.5 1,329.1 1,342.4 1,355.8 1,369.4 1,383.1 1,396.9 1,410.9 1,425.0

Chi phí hoạt động chung 83,976.3 118,742.5 154,195.6 155,737.6 157,295.0 158,867.9 160,456.6 162,061.2 163,681.8 165,318.6

Phí quản lý và khuyến khích 14,384.0 19,998.9 25,970.1 26,229.8 26,492.1 26,757.0 27,024.5 27,294.8 27,567.7 27,843.4

Phí khuyến khích 14,384.0 19,998.9 25,970.1 26,229.8 26,492.1 26,757.0 27,024.5 27,294.8 27,567.7 27,843.4

EBITAD 1,340,559.7 1,861,894.4 2,417,802.9 2,441,980.9 2,466,400.7 2,491,064.7 2,515,975.4 2,541,135.1 2,566,546.5 2,592,211.9

KHẤU HAO 2,333,209.4 2,337,450.2 2,342,957.1 1,224,196.0 1,229,813.7 1,232,488.4 1,233,978.2 1,234,259.1 1,234,542.8 1,234,829.3

CHI PHÍ KHÁC 105,000.0 420,000.0 700,000.0 910,000.0 728,000.0 546,000.0 364,000.0 182,000.0 0.0 0.0

Lãi ngân hàng 105,000.0 420,000.0 700,000.0 910,000.0 728,000.0 546,000.0 364,000.0 182,000.0 0.0 0.0

EBT -1,097,649.6 -895,555.7 -625,154.3 307,784.9 508,587.1 712,576.4 917,997.2 1,124,876.1 1,332,003.7 1,357,382.6

Thuế suất 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% 10.0%

Thuế TNDN phải nộp 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 71,257.6 91,799.7 112,487.6 133,200.4 135,738.3

Lãi thuần -1,097,649.6 -895,555.7 -625,154.3 307,784.9 508,587.1 641,318.7 826,197.5 1,012,388.5 1,198,803.3 1,221,644.3

Thu Nhập Ròng Dự Án

* Đánh giá dự án dựa vào chỉ tiêu NPV, Thời gian hòa vốn đến năm 2019

Với hệ số chiết khấu là 4%/năm. Thời gian ban đầu là 10 năm.

Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019Lợi nhuận sau thuế -1,097,650 -895,556 -625,154 307,785 508,587 641,319 826,197 1,012,388 1,198,803 1,221,644Khấu hao 2,333,209 2,337,450 2,342,957 1,224,196 1,229,814 1,232,488 1,233,978 1,234,259 1,234,543 1,234,829Đầu tư tài sản cố định -10,642,401VLĐ bổ sung -15,355,511VLĐ thu hồi 15,355,511Thu thanh lý 6,087,896Dòng tiền ròng -25,997,912 1,235,560 1,441,894 1,717,803 1,531,981 1,738,401 1,873,807 2,060,176 2,246,648 2,433,346 23,899,880PV(4%) 1.04 1.08 1.12 1.17 1.22 1.27 1.32 1.37 1.42 1.48PV(4%) 1,188,038 1,333,112 1,527,121 1,309,544 1,428,839 1,480,897 1,565,564 1,641,603 1,709,637 16,145,903PV tích lũy 1,188,038 2,521,151 4,048,271 5,357,815 6,786,654 8,267,550 9,833,115 11,474,718 13,184,355 29,330,257NPV 3,332,345

Tính cụ thể như sau:

= 3,332,345

Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019Lợi nhuận sau thuế -1,097,650 -895,556 -625,154 307,785 508,587 641,319 826,197 1,012,388 1,198,803 1,221,644Khấu hao 2,333,209 2,337,450 2,342,957 1,224,196 1,229,814 1,232,488 1,233,978 1,234,259 1,234,543 1,234,829Đầu tư tài sản cố định -10,642,401VLĐ bổ sung -15,355,511VLĐ thu hồi 15,355,511Thu thanh lý 6,087,896Dòng tiền ròng -25,997,912 1,235,560 1,441,894 1,717,803 1,531,981 1,738,401 1,873,807 2,060,176 2,246,648 2,433,346 23,899,880PV(5%) 1.05 1.10 1.16 1.22 1.28 1.34 1.41 1.48 1.55 1.63PV(5%) 1,176,724 1,307,841 1,483,903 1,260,364 1,362,082 1,398,264 1,464,128 1,520,619 1,568,557 14,672,453PV tích lũy 1,176,724 2,484,564 3,968,467 5,228,831 6,590,914 7,989,178 9,453,306 10,973,926 12,542,482 27,214,935

r1=5% NPV1= 1,217,023PV(6%) 1.06 1.12 1.19 1.26 1.34 1.42 1.50 1.59 1.69 1.79PV(6%) 1,165,622 1,283,281 1,442,300 1,213,472 1,299,034 1,320,960 1,370,134 1,409,574 1,440,294 13,345,568PV tích lũy 25,290,241

r2=6% NPV2= -707,671IRR= 5.63%

* Đánh giá dự án dựa vào chỉ tiêu

IRR

= 0.0563= 5.63%*Đánh giá dự án dựa vào chỉ tiêu thời gian hòa vốn

=9,407( 9 năm 5 tháng 26 ngày)

THẨM ĐỊNH TS ĐẢM BẢO DỰ ÁN

Hình thức thế chấp

Đảm bảo bằng tài sản hình thành từ nguồn vốn vay.

Giá trị tài sản đảm bảo bằng 13 triệu USD. Mức cho vay tối đa là 44,84%.

Kế hoạch trả nợHình thức trả nợ: Trả gốc đều và lãi theo dư nợ còn lạiGiá trị khoản vay là 13 triệu USDLãi suất vay là 7%Thời hạn: Trong vòng 5 năm, từ 2013 đến 2017

OK

Giá trị khoản vay 13000000Lãi suất vay 7%Thời hạn 5 năm

2009 2013 2014 2015 2016 2017Dư nợ giảm dần 13000000 13000000 10400000 7800000 5200000 2600000Vốn gốc phải trả 2600000 2600000 2600000 2600000 2600000Lãi vay phải trả 910000 728000 546000 364000 182000Tổng gốc + Lãi 3510000 3328000 3146000 2964000 2782000