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Neue Wege. Klare Pläne.
Kon- zept
1. Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Fürstenwalde/Spree
09/2017
Neue Wege. Klare Pläne.
Impressum
AUFTRAGNEHMER
Stadt + Handel Beckmann und
Föhrer Stadtplaner PartGmbB
www.stadt-handel.de
Amtsgericht Essen
Partnerschaftsregister-
nummer PR 3496
Hauptsitz Dortmund
Standort Dortmund
Hörder Hafenstraße 11
44263 Dortmund
Fon +49 231 86 26 890
Fax +49 231 86 26 891
Standort Hamburg
Tibarg 21
22459 Hamburg
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Fax +49 40 53 30 96 47
Standort Karlsruhe
Beiertheimer Allee 22
76137 Karlsruhe
Fon +49 721 14 51 22 62
Fax +49 721 14 51 22 63
Standort Leipzig
Markt 9
04109 Leipzig
Fon +49 341 92 72 39 42
Fax +49 341 92 72 39 43
AUFTRAGGEBER
Stadt Fürstenwalde/Spree
VERFASSER
Dipl-Ing. Marc Föhrer
Dipl.-Geogr. Steffen Böttger
Dipl.-Geogr. Lucas Beyer
Benjamin Liebscher, M.Sc.
Leipzig,
13. September 2017
Neue Wege. Klare Pläne.
Inhaltsverzeichnis
1 Einführung und Ergebnisübersicht 4
2 Rechtliche Rahmenvorgaben 8
2.1 Rechtliche Einordnung eines Einzelhandelskonzepts 8
2.2 Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und
Festlegungskriterien 8
2.3 Raumordnerische Regelungen 12
3 Methodik 16
4 Markt- und Standortanalyse 17
4.1 Trends im Handel 17
4.2 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen 20
4.3 Angebotsanalyse 22
4.4 Nachfrageanalyse 34
4.5 Analyse der Nahversorgungsstruktur in Fürstenwalde/Spree 37
4.6 Zwischenfazit: Wesentliche Erkenntnisse zur Fortentwicklung der
Einzelhandelssituation in der STadt Fürstenwalde/Spree 44
5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 46
5.1 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen 46
5.2 Übergeordnete Entwicklungszielstellungen für Fürstenwalde/Spree 58
6 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree 60
6.1 Das Zentrenkonzept: Empfehlungen für Die zentralen
VersorgungsbereichE in Fürstenwalde 60
6.2 Das Nahversorgungskonzept 74
6.3 Konzept für ergänzende Standorte 78
6.4 Sortimentsliste für die Stadt Fürstenwalde/Spree 80
6.5 Ansiedlungsleitsätze für die Stadt Fürstenwalde/Spree 89
7 Schlusswort 95
Literaturverzeichnis 97
Abbildungsverzeichnis 99
Tabellenverzeichnis 101
Abkürzungsverzeichnis 102
4Einführung und Ergebnisübersicht
1 Einführung und Ergebnisübersicht Der Einzelhandel unterliegt seit Jahren einer deutlichen Dynamik. Dieser bundes-
weit zu verzeichnende Trend ist auch für den Einzelhandel in Fürstenwalde/Spree
zu erkennen. Ursachen dieser Dynamik bei Einzelhandelsansiedlungen, -verlage-
rungen und Betriebsaufgaben sind einerseits lokale Strukturmerkmale der
Angebots- wie auch der Nachfrageseite, andererseits der bundesweit wirksame
Strukturwandel im Einzelhandel mit den unvermindert zu beobachtenden Kon-
zentrationsprozessen auf Unternehmerseite, der Entwicklung neuer
Betriebstypen und vor allem den stetig veränderten Standortanforderungen.
Den betriebswirtschaftlich bedingten Entwicklungen stehen landesplanerische
und städtebauliche Zielvorstellungen auf Basis gesetzlicher Grundlagen verschie-
dener räumlicher Ebenen und aufgrund politischer Beschlüsse gegenüber, die mit
den Vorstellungen der Einzelhandelsanbieter sowie der Investoren in Einklang zu
bringen sind.
Die südöstlich der Metropole Berlin im Landkreis Oder-Spree gelegene Stadt
Fürstenwalde/Spree hat in der Funktion als Mittelzentrum in Bezug auf den Ein-
zelhandel vornehmlich die Versorgung des gehobenen Bedarfs für ihre Bürger und
den zugeordneten Mittelbereich sicherzustellen. Diese Aufgabe zählt insbeson-
dere vor dem Hintergrund der demographischen Veränderungen zu den
Zukunftsaufgaben der Stadt Fürstenwalde/Spree. Die Stadt Fürsten-
walde/Spree hat im Jahre 2009 ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept als
Grundlage für die zukünftige einzelhandelsbezogene Ansiedlungs- und Struktur-
politik beschlossen.
Angesichts der hohen Dynamik im Einzelhandel, welche sich insbesondere durch
veränderte Betreiber- und Standortanforderungen, den demographischen Wan-
del und die dynamischen Entwicklungen im Bereich des Online- sowie des
Nahversorgungshandels ausdrücken, wird nach nunmehr acht Jahren nach Kon-
zepterstellung die Notwendigkeit gesehen, das Einzelhandels- und
Zentrenkonzept fortzuschreiben. Auch die zwischenzeitlich angepassten rechtli-
chen und gesetzlichen Rahmenbedingungen erfordern eine Aktualisierung des
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes.
In der vorliegenden 1. Fortschreibung werden dabei folgende Schwerpunkte ge-
setzt:
� Überprüfung und 1. Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes vor dem
Hintergrund der Ziele und Grundsätze des Landesentwicklungsplan Ber-
lin-Brandenburg (LEP B-B) 2009 sowie des Entwurfes zum LEP
Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg 2016 (LEP HR 2016).
� Markt- und Standortanalyse der aktuellen Fürstenwalder Einzelhandels-
situation, Aufzeigen der Einzelhandelsentwicklung seit der letzten
Einzelhandelsbestandserhebung im Oktober 2008.
� Analyse der gegenwärtigen Nachfragesituation, Abgrenzung eines
Markteinzugsgebietes
� Gegenüberstellung der Angebots- und Nachfragesituation in Fürsten-
walde/Spree: Ermittlung von branchenspezifischen
5Einführung und Ergebnisübersicht
Zentralitätskennziffern. Aufzeigen von Stärken und Schwächen des Fürs-
tenwalder Einzelhandelsstandortes.
� Darstellung der zukünftigen Kaufkraftentwicklung in Fürstenwalde, Er-
mittlung eines absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens vor dem
Hintergrund der Bevölkerungsentwicklung sowie der allgemeinen ange-
bots- und nachfrageseitigen Trends im Einzelhandel.
� Überprüfung und Überarbeitung der Fürstenwalder Sortimentsliste.
� Definition von Ansiedlungsleitsätzen als Leitplanken der zukünftigen Ein-
zelhandelsentwicklung.
Die Stadt Fürstenwalde/Spree beabsichtigt in diesem Zusammenhang, die Wei-
terentwicklung der gesamtstädtischen Zentrums- und Einzelhandelsstruktur auf
eine entsprechend tragfähige wie auch städtebaulich-funktional ausgewogene
sowie schließlich rechtssichere Gesamtkonzeption zu gründen. Hierdurch soll die
Leitfunktion des Einzelhandels stabilisiert bzw. ausgebaut und dadurch die Vita-
lität und Attraktivität der Versorgungsstandorte gesichert werden. Nicht zuletzt
soll durch die Gesamtkonzeption die mittelzentrale Versorgungsfunktion sowie
eine funktionierende wohnortnahe Nahversorgung gesichert und verbessert wer-
den.
Um eine ausgewogene Einzelhandelsstruktur in Fürstenwalde/Spree zu sichern
und dauerhaft zu stärken, stellt die vorliegende 1. Fortschreibung des Einzelhan-
dels- und Zentrenkonzeptes Empfehlungen und Umsetzungsinstrumente primär
für die kommunale Baugenehmigungspraxis und die örtliche Bauleitplanung zur
Verfügung. Zudem enthält dieses städtebauliche Entwicklungskonzept auch Leis-
tungsbausteine, die für weitere Adressaten von Interesse sein können: die
Wirtschaftsförderung, die örtlichen Händlergemeinschaften und das Stadtmar-
keting, die Einzelhändler und Handelsunternehmen, Kunden bzw.
Kundenvertreter, Immobilieneigentümer und Ansiedlungsinteressierte.
Im Einzelnen wird in der 1. Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzep-
tes zunächst der aktuelle Zustand der Einzelhandelsstruktur in
Fürstenwalde/Spree für alle relevanten Standorte und für alle angebotenen Wa-
rengruppen beschrieben und bewertet. Die Analyse legt folgende
Standortstärken, aber auch gewisse Handlungsbedarfe zur Einzelhandelsstruktur
offen:
Stärken und Potenziale der Einzelhandelsstruktur in Fürstenwalde/Spree
� Die Stadt Fürstenwalde/Spree verfügt mit rd. 2,28 m² VKF je Einwohner
gegenüber dem Landesdurchschnitt (1,75 m² je Einwohner) über deutlich
überdurchschnittliche Ausstattungskennwerte in Bezug auf die vorhan-
dene Einzelhandelsverkaufsfläche. Gegenüber den weiteren Mittelzentren
im Umfeld Fürstenwaldes stellt sich die Verkaufsflächenausstattung hin-
gegen durchschnittlich dar.
� Insgesamt ergibt sich in Fürstenwalde/Spree ein Zentralitätswert von
125 %, sortimentsbezogen sind hinsichtlich der Kaufkraftbindung aber
deutliche Unterschiede vorhanden.
� Im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum zum Erhebungszeit-
punkt 94 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rd. 13.300 m²
6Einführung und Ergebnisübersicht
angesiedelt, was einem gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteil von rd.
17,5 % entspricht.
� Hinsichtlich der Betriebsgrößenstruktur besteht in der Fürstenwalder In-
nenstadt ein attraktiver und breiter Mix aus zwei Einkaufszentren
(Fürstengalerie, Rathaus-Center), namhaften Filialisten (Netto Marken-
Discount, Penny, Rossmann, Fielmann, Reno, Ernsting’s family und NKD)
und attraktiven Fachgeschäften.
� Das Innenstadtzentrum verfügt mit 147 zentrenergänzenden Funktionen
über einen hohen Dienstleistungs- und Gastronomiebesatz. Neben dem
Einzelhandel tragen sie maßgeblich zur Belebung des Innenstadtzentrums
bei.
� Neben dem Innenstadtzentrum werden in Fürstenwalde/Spree mit dem
Nebenzentrum Fürstenwalde Süd und dem Nahversorgungszentrum
Nord zwei weitere zentrale Versorgungsbereiche abgegrenzt. Sie über-
nehmen in den beiden Stadtteilen Fürstenwalde Süd und Fürstenwalde
Nord wichtige (Nah-)Versorgungsfunktionen.
� Seit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2009 erfolgte eine Verbes-
serung der räumlichen/ qualitativen/ quantitativen
Nahversorgungssituation. In weiten Teilen der Kernstadt ist eine fußläu-
fige Erreichbarkeit eines strukturprägenden Lebensmittelmarktes
gewährleistet.
Schwächen, Restriktionen und Handlungsbedarfe in Fürstenwalde/Spree
� Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau befindet sich mit aktuell rd.
89,0 % in Fürstenwalde/Spree unter dem Bundesdurchschnitt (100 %).
Das Kaufkraftniveau ist dabei im Vergleich zum Einzelhandels- und Zen-
trenkonzept 2009 leicht gestiegen.
� Die Stadt Fürstenwalde/Spree befindet sich mit dem Oberzentrum Berlin
und dem A 10 Center in einem leistungsfähigen Konkurrenzumfeld.
� Der Norden des Innenstadtzentrums weist keine attraktive Eingangstor-
situation zum Innenstadtzentrum auf. Die Aufenthaltsqualität ist eher als
gering einzustufen, die Qualität des Einzelhandelsangebotes ist ebenfalls
überwiegend discountorientiert bzw. gering. Die Wahrnehmbarkeit des
Innenstadtzentrums vom Bahnhof aus sollte verbessert werden.
� Die Verkaufsflächen in nicht integrierten Lagen nehmen mit 38.030 m² ei-
nen vergleichsweise hohen Anteil von rd. 50 % der gesamtstädtischen
Verkaufsflächen ein. Dieser Wert ist u. a. auf großformatige Anbieter mit
nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment wie Roller und die beiden Toom
Baumärkte zurückzuführen.
Auf Basis der Strukturanalysen werden im vorliegenden Einzelhandelskonzept zur
Sicherung und Fortentwicklung der Einzelhandelsstandorte in Fürsten-
walde/Spree folgende übergeordnete, gesamtstädtische
Entwicklungszielstellungen hergeleitet:
1. Stärkung des Innenstadtzentrums und des Nebenzentrums sowie des
Nahversorgungszentrums
2. Sicherung und Stärkung der flächendeckende Nahversorgung
7Einführung und Ergebnisübersicht
3. Bereitstellung von Flächen für den großflächigen nicht zentrenrelevanten
Einzelhandel
In Verbindung mit diesen Zielstellungen werden schließlich konkrete Empfehlun-
gen zur gesamtstädtischen Zentrums- und Standortstruktur des Einzelhandels in
Fürstenwalde entwickelt. Gleichzeitig wird die Fürstenwalder Liste zentrenrele-
vanter Sortimente (Sortimentsliste) aufgestellt. Wesentliches Ergebnis dieses
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sind nicht zuletzt die sogenannten Ansied-
lungsleitsätze in Form klar formulierter Entwicklungsempfehlungen, die
insbesondere vorhabenspezifische Zulässigkeitsentscheidungen und rechtssi-
chere bauleitplanerische Festsetzungsmöglichkeiten vorbereiten.
Aufgrund der Tragweite der Empfehlungen und Konzeptbausteine für die künftige
Stadtentwicklung wurden die wichtigen Zwischenschritte und die erarbeiteten
Empfehlungen eng zwischen dem erstellenden Gutachterbüro, der Verwaltung
und einem Arbeitskreis abgestimmt. Auf diese Weise wurde im Erarbeitungspro-
zess sichergestellt, dass alle relevanten Aspekte in die Bearbeitung einfließen und
auch die besonderen örtlichen Gegebenheiten in Fürstenwalde/Spree Berücksich-
tigung finden.
Das kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzept soll als politisch gestützter
Fachbeitrag eine grundlegende und strategische Arbeitsbasis für die Bauleitpla-
nung und den Stadtentwicklungsprozess der nächsten Jahre bilden. Wesentliche
Voraussetzung für die gewinnbringende Nutzung des Einzelhandels- und Zentren-
konzeptes ist u. a. der politische Beschluss im Sinne eines städtebaulichen
Entwicklungskonzepts nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB.
8Rechtliche Rahmenvorgaben
2 Rechtliche Rahmenvorgaben Nach einführenden Hinweisen zur rechtlichen Einordnung von Einzelhandelskon-
zepten werden die Abgrenzung und der Schutz der sog. zentralen
Versorgungsbereiche vertieft erörtert. Auch die darauf zielende Sortimentsliste
sowie ergänzende landesplanerische Vorgaben werden nachfolgend skizziert.
2.1 RECHTLICHE EINORDNUNG EINES EINZELHANDELSKONZEPTS
Die räumlich-funktionale Steuerung der Einzelhandelsstruktur obliegt der Hoheit
der Kommune: Durch das Bau- und Planungsrecht ist sie mit Befugnissen ausge-
stattet, die Standortwahl von Handelsbetrieben im Sinne gesamtstädtisch
gewinnbringender Grundsätze zu steuern, ohne jedoch Konkurrenzschutz oder
Marktprotektionismus zu betreiben. Durch die kommunale Genehmigungspraxis
und Bauleitplanung kann die öffentliche Hand aktiv Einfluss darauf nehmen, den
für die Bürger und Besucher interessanten Nutzungsmix der Innenstadt, in Neben-
zentren und an Nahversorgungs- und Ergänzungsstandorten dauerhaft zu
stabilisieren und auszubauen.
Jede Steuerung von Bauvorhaben mittels Genehmigungsverfahren bzw. der Bau-
leitplanung bedarf einer aus dem Bauplanungsrecht abgeleiteten, sorgfältig
erarbeiteten Begründung. Da die Steuerung im Einzelfall auch eine Untersagung
oder eine Einschränkung von Vorhaben bedeuten kann, werden an die Begründung
dieses hoheitlichen Handelns bestimmte rechtsstaatliche Anforderungen gestellt.
Im Zentrum der kommunalen Steuerungsbemühungen müssen stets raumordne-
rische oder städtebauliche – also bodenrechtliche – Aspekte stehen, zu denen
insbesondere der Schutz zentraler Versorgungsbereiche (ZVB) gehört.
Rechtliche Grundlagen für das vorliegende Einzelhandelskonzept sind das BauGB
und die BauNVO sowie die dazu ergangene Rechtsprechung.
Der Bundesgesetzgeber hat mit der Novelle des BauGB zu Beginn des Jah-
res 2007 den Stellenwert kommunaler Einzelhandelskonzepte im Rahmen der
Bauleitplanung weiter gestärkt. Nachdem sie bereits als besonderer Abwägungs-
belang in § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB verankert waren, stellen sie neuerdings auch in
§ 9 Abs. 2a BauGB (einfache Innenbereichs-Bebauungspläne zur Erhaltung oder
Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche) eine wesentliche Abwägungsgrund-
lage dar.
2.2 ZENTRALE VERSORGUNGSBEREICHE: PLANUNGSRECHTLICHE
EINORDNUNG UND FESTLEGUNGSKRITERIEN
Die Innenstädte, die städtischen Nebenzentren und Nahversorgungszentren sind
als Ausprägung zentraler Versorgungsbereiche städtebaurechtliches Schutzgut
im Sinne des BauGB und der BauNVO. An ihre Bestimmung bzw. Abgrenzung wer-
den rechtliche Anforderungen gestellt, die sich aus den neuerlich geänderten
bundesrechtlichen Normen und vor allem aus der aktuellen Rechtsprechung erge-
ben. Zentrale Versorgungsbereiche bilden die essentielle Grundlage zur
Konkretisierung der bauleitplanerischen Umsetzung der empfohlenen Einzelhan-
delsentwicklung.
9Rechtliche Rahmenvorgaben
Entwicklungen in Planungsrecht und Rechtsprechung
Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche ist schon länger Bestandteil der
planungsrechtlichen Normen (§ 11 Abs. 3 BauNVO) und beschreibt diejenigen Be-
reiche, die aus städtebaulichen Gründen vor mehr als unwesentlichen
Auswirkungen bzw. vor Funktionsstörungen geschützt werden sollen. Durch das
Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) wurde der Begriff im Jahr 2004
in den bundesrechtlichen Leitsätzen zur Bauleitplanung (§ 2 Abs. 2 BauGB) sowie
den planungsrechtlichen Vorgaben für den unbeplanten Innenbereich ergänzend
verankert (§ 34 Abs. 3 BauGB). Durch die Novellierung des BauGB zum
01.01.2007 wurde die „Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsberei-
che“ schließlich auch zum besonders zu berücksichtigenden Belang der
Bauleitplanung erhoben (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Das Sicherungs- und Entwick-
lungsziel für zentrale Versorgungsbereiche berechtigt nunmehr zur Aufstellung
einfacher Bebauungspläne nach § 9 Abs. 2a BauGB.
Festlegungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche
In der planerischen Praxis der Zentrendefinition ergibt sich je nach Größe und
Struktur einer Kommune bei größeren Kommunen ein hierarchisch abgestuftes
kommunales System aus einem Innenstadtzentrum, aus Nebenzentren sowie
Grund- bzw. Nahversorgungszentren (vgl. folgende Abbildung). Zusammen mit
den übrigen Einzelhandelsstandorten im Stadtgebiet bilden die zentralen Versor-
gungsbereiche das gesamtstädtische Standortsystem.
Der Bundesgesetzgeber erläutert zu zentralen Versorgungsbereichen, dass sich
ihre Festlegung
� aus planerischen Festsetzungen in Bauleitplänen und Festlegungen in
Raumordnungsplänen,
� aus sonstigen städtebaulichen oder raumordnerischen Konzepten (also
insbesondere Einzelhandelskonzepten),
Abbildung 1: Das hierarchisch abgestufte System zentraler Versorgungs-bereiche (modellhaft)
Quelle: Eigene Darstellung
10Rechtliche Rahmenvorgaben
oder aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben kann.1
Nach Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind zentrale Versor-
gungsbereiche i. S. d. § 34 Abs. 3 BauGB räumlich abgrenzbare Bereiche einer
Stadt, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt
durch diverse Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe – eine Versorgungsfunk-
tion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt.2
Bei der Beurteilung, ob ein Versorgungsbereich einen zentralen Versorgungsbe-
reich i. S. d. § 34 Abs. 3 BauGB bildet, bedarf es einer wertenden
Gesamtbetrachtung der städtebaulich relevanten Gegebenheiten. Entscheidend
für die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs ist, dass der Bereich eine
für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale
Funktion hat und die Gesamtheit der dort vorhandenen baulichen Anlagen auf-
grund ihrer Zuordnung innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer
verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung in der Lage sind, den
Zweck eines zentralen Versorgungsbereichs - sei es auch nur die Sicherstellung der
Grund- oder Nahversorgung - zu erfüllen.3
Die Funktionszuweisung eines zentralen Versorgungsbereichs setzt demnach eine
integrierte Lage voraus. Ein isolierter Standort mit einzelnen Einzelhandelsbetrie-
ben bildet keinen zentralen Versorgungsbereich, auch wenn dieser über einen
weiteren Einzugsbereich verfügt und eine beachtliche Versorgungsfunktion er-
füllt.4
Grundsätzlich geht es dem Bundesgesetzgeber zufolge bei dem Schutz und der
Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche im Kern darum, die Innenentwicklung
und die Urbanität der Städte zu stärken und damit angesichts des demografi-
schen Wandels und der geringeren Mobilität älterer Menschen auch die
verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung zu sichern.5
Sind die Definition und hierarchische Struktur von zentralen Versorgungsberei-
chen durch die erläuterte Rechtsprechung hinreichend gegeben, fehlen allgemein
gültige Kriterien für eine räumliche Abgrenzung. Insbesondere für die Abgrenzung
zentraler Versorgungsbereiche im Rahmen von Einzelhandelskonzepten sind diese
unabdingbar, um eine transparente Vorgehensweise zu gewährleisten. In diesem
1 Vgl. Bundestag 2004: Begründung zum Europarechtsanpassungsgesetz Bau 2004. Bundestagsdrucksache
15/2250,S. 54.
2 Vgl. BVerwG Urteil 11. Oktober 2007 – AZ: 4 C 7.07.
3 Vgl. BVerwG Beschluss vom 20. November 2006 – AZ: 4 B 50.06.
4 Vgl. BVerwG Urteil 11. Oktober 2007 – AZ: 4 C 7.07.
5 Vgl. Gesetzentwurf zur BauGB-Novelle 2007. Bundestagsdrucksache 16/2496, S. 10.
EIN ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH IST EIN
� räumlich abgrenzbarer Bereich,
� der nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine zentrale Funktion für einen bestimmten
Einzugsbereich übernimmt,
� eine integrierte Lage aufweist und durch vorhandene Einzelhandelsnutzung - häufig er-
gänzt durch Dienstleistungs- und Gastronomieangebot - geprägt ist.
Quelle: eigene Darstellung
11Rechtliche Rahmenvorgaben
Zusammenhang ist der konkrete Bezugsraum für die vom Gesetzgeber vorgese-
hene Schutzfunktion zu berücksichtigen. Wird im Rahmen des § 34 Abs. 3 BauGB
auf die faktischen (tatsächlichen) Gegebenheiten abgestellt, ist hiervon abwei-
chend bei der Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen im Rahmen eines
Einzelhandelskonzepts auch der Erhalt und die Entwicklung (i. S. d.
§ 1 Abs. 6 Nr. 4 und 11 BauGB, § 2 Abs. 2 BauGB, § 9 Abs. 2a sowie § 11 Abs. 3
BauNVO) solcher zu betrachten.
Im Rahmen der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche werden daher –
ausgehend von der Leitfunktion des Einzelhandels unter Berücksichtigung einer
gewissen erforderlichen Nutzungsmischung und -dichte – folgende Kriterien zur
Festlegung für zentrale Versorgungsbereiche zugrunde gelegt:
Zur Darstellung der Gesamtattraktivität des zentralen Versorgungsbereiches
werden ggf. auch Leerstände von Ladenlokalen und erkennbare städtebauliche
Missstände im Zentrum erfasst – sie verdichten qualitativ wie auch quantitativ
die städtebaulich-funktionale Bewertungsgrundlage.6
Eine sinnvolle Begrenzung in ihrer Ausdehnung erfahren zentrale Versorgungsbe-
reiche stets dadurch, dass Flächen, die nicht mehr im unmittelbaren, fußläufig
erlebbaren städtebaulich-funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Berei-
chen eines Zentrums stehen und deren mögliche Entwicklung nicht mehr zur
6 Das Bundesverwaltungsgericht hat die Auffassung des OVG Münster bestätigt, wonach die Verträglichkeits-
bewertung zu Vorhaben in Bezug auf zentrale Versorgungsbereiche im Einzelfall auch die konkrete
städtebauliche Situation des betroffenen Versorgungsbereichs einbeziehen sollte, etwa wenn ein zentraler
Versorgungsbereich durch Leerstände besonders empfindlich gegenüber zusätzlichen Kaufkraftabflüssen ist
(vgl. BVerwG, Urteil 4 C 7.07 vom 11.10.2007).
FESTLEGUNGSKRITERIEN FUR ZENTRALE VERSORGUNGSBEREICHE
Aspekte des Einzelhandels
� Warenspektrum, Branchenvielfalt, räumliche Dichte und Anordnung des Einzelhandelsbe-
satzes,
� aktuelle und/ oder zukünftig vorgesehene Versorgungsfunktion des Zentrums (räumlich
und funktional).
Sonstige Aspekte
� Art und Dichte ergänzender öffentlicher wie privater Einrichtungen (wie etwa Dienstleis-
tungen und Verwaltung, Gastronomie, Bildung und Kultur etc.),
� städtebauliche Gestaltung und Dichte, stadthistorische Aspekte sowie Aufenthaltsquali-
tät des öffentlichen Raums,
� integrierte Lage innerhalb des Siedlungsgebiets,
� verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz, verkehrliche Erreich-
barkeit für sonstige Verkehrsträger, bedeutende Verkehrsanlagen wie etwa Busbahnhöfe
und Stellplatzanlagen,
� ggf. Einbezug potenzieller und städtebaulich vertretbarer Entwicklungsareale auch in Ab-
hängigkeit von der empfohlenen Funktionszuweisung.
Quelle: eigene Darstellung
12Rechtliche Rahmenvorgaben
Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs als Ganzem beitragen würden, nicht
in die zentralen Versorgungsbereiche einbezogen werden sollten. Aus diesem
Grunde werden auch städtebauliche Barrieren näher untersucht, die eine Begren-
zung eines zentralen Versorgungsbereichs begründen können.7
Grundsätzlich sollte die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs parzel-
lenscharf vorgenommen werden, um der Anforderung späterer
Bauleitplanverfahren an eine hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit ge-
recht zu werden. Von einer parzellenscharfen Abgrenzung sollte in begründeten
Einzelfällen abgewichen werden, etwa wenn
� kartografische Parzellenstrukturen nicht (mehr) mit realen Grundstücks-
nutzungen übereinstimmen (insofern ist neben der Parzellenstruktur auch
die Baulichkeit vor Ort zugrunde zu legen),
� in einem Bereich homogener Grundstückszuschnitte bestimmte einzelne
Grundstücke den Rahmen sprengen, also etwa gegenüber der Mehrzahl
der anderen besonders tief geschnitten sind, und daher nur in Teilen zum
zentralen Versorgungsbereich hinzugefügt werden sollten,
� oder wenn potentielle, empfohlene Entwicklungsflächen nur angeschnit-
ten werden.
2.3 RAUMORDNERISCHE REGELUNGEN
Eine wichtige Grundlage der kommunalen Einzelhandelssteuerung bilden trotz
der kommunalen Planungshoheit die landes- und regionalplanerischen Vorgaben.
Die kommunale Bauleitplanung hat deren Ziele und Grundsätze entsprechend der
lokalen Gegebenheiten zu beachten bzw. zu berücksichtigen. Im Folgenden sind
die für die Entwicklung des Einzelhandels in Fürstenwalde/Spree wesentlichen
Vorgaben aus der Landesplanung und der Regionalplanung beschrieben.
Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg 2009
Im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg finden sich folgende Ziele zur An-
siedlung großflächiger Einzelhandelsvorhaben, die im Folgenden
zusammenfassend dargestellt werden und die bei der Erstellung des Einzelhan-
delsentwicklungskonzeptes für Fürstenwalde/Spree Beachtung finden müssen:
� [4.7 (1)] „Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von § 11 Ab-
satz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind vorbehaltlich des
Absatzes 6 nur in Zentralen Orten zulässig (Konzentrationsgebot).“
� [4.7 (2)] „Großflächige Einzelhandelseinrichtungen dürfen nach Art, Lage
und Umfang die Entwicklung und Funktion benachbarter Zentraler Orte
sowie die verbrauchernahe Versorgung nicht beeinträchtigen (raumord-
nerisches Beeinträchtigungsverbot).
� [4.7 (3)] „Neue oder zu erweiternde großflächige Einzelhandelseinrichtun-
gen müssen dem zentralörtlichen Versorgungsbereich und der
zentralörtlichen Funktion entsprechen (Kongruenzgebot).“
7 Als städtebauliche Barrieren wirken etwa Bahnanlagen, Gewässer, stark befahrene Hauptverkehrsstraßen,
Hangkanten, Höhenversätze, nicht zugängliche Areale wie etwa größere Gewerbebetriebe oder Industriean-
lagen usw.
13Rechtliche Rahmenvorgaben
� [Z 4.7 (4)] „Hersteller-Direktverkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von
mehr als 5.000 Quadratmeter sind nur in der Metropole Berlin und in
Oberzentren zulässig.“
� [Z 4.7 (5)] „Vorhandene oder genehmigte großflächige Einzelhandelsein-
richtungen, die im Widerspruch zu den Absätzen 1 bis 4 stehen, können
verändert werden, wenn hierdurch die genehmigte Verkaufsfläche sowohl
insgesamt als auch für zentrenrelevante Sortimente (Tabelle 4 Nummer
1) nicht erhöht wird. Durch die Veränderung darf keine Umwandlung zu
einem Hersteller-Direktverkaufszentrum im Sinne von Absatz 4 erfolgen.“
� [Z 4.7 (6)] Die Errichtung oder Erweiterung großflächiger Einzelhandels-
einrichtungen ist abweichend von Absatz 1 außerhalb Zentraler Orte
zulässig, wenn das Vorhaben ganz überwiegend der Nahversorgung dient
und der Standort in einem Städtischen Kernbereich im Sinne von Plansatz
4.8 (G) Absatz 2 oder in einem wohngebietsbezogenen Versorgungsbe-
reich liegt. Vorhaben außerhalb Zentraler Orte dienen ganz überwiegend
der Nahversorgung, wenn die gesamte vorhabensbezogene Verkaufsflä-
che 2.500 Quadratmeter nicht überschreitet und auf mindestens 75
Prozent der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente nach
Tabelle 4 Nummer 1.1 angeboten werden. [4.7 (Z) Abs. 6].“
Neben den dargestellten Zielen enthält der Landesentwicklungsplan Berlin-Bran-
denburg folgende Grundsätze zu großflächigen Einzelhandelsvorhaben, die zu
berücksichtigen sind:
� [G 4.8 (1)] „Innerhalb Zentraler Orte sollen großflächige Einzelhandelsein-
richtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten gemäß Tabelle 4 Nummer
1 nur auf Standorten in Städtischen Kernbereichen entwickelt werden (In-
tegrationsgebot).
� [G 4.8 (2)] „Städtische Kernbereiche sind gewachsene zentrale Lagen im
Siedlungsbereich Zentraler Orte, die in enger räumlicher Nachbarschaft
wesentliche zentrenbildende Funktionen (z. B. Einzelhandel, Verwaltung,
Kultur, Dienstleistung) konzentrieren, sowie im Einzelfall die Versorgungs-
zentren großer Wohngebiete, wenn diese eine über die Nahversorgung
hinausgehende Funktion haben. Städtische Kernbereiche sind regelmäßig
die Innenstädte oder Ortskerne sowie in der Metropole Berlin und den
Oberzentren auch weitere städtische Kerne, die durch eine gute Verkehrs-
anbindung, insbesondere im Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV),
sowie die Lokalisierung weiterer privater und öffentlicher Dienstleistun-
gen gekennzeichnet sind.“
� [G 4.8 (3)] „Die Städtischen Kernbereiche der Zentralen Orte, für die ein
Gestaltungsraum Siedlung festgelegt ist, sowie der besondere Städtische
Kernbereich „BBI Airport City“ sind in der Festlegungskarte 2 als Symbole
festgelegt.“
� [G 4.8 (4)] Vorhandene oder genehmigte großflächige Einzelhandelsein-
richtungen außerhalb Städtischer Kernbereiche im Sinne der Absätze 1 bis
3 können verändert werden, wenn hierdurch die genehmigte Verkaufsflä-
che sowohl insgesamt als auch für zentrenrelevante Sortimente (Tabelle
4 Nummer 1) nicht erhöht wird und keine Umwandlung zu einem Herstel-
ler-Direktverkaufszentrum im Sinne von Plansatz 4.7 (Z) Absatz 4 erfolgt.
14Rechtliche Rahmenvorgaben
� [G 4.8 (5)] „Die Errichtung oder Erweiterung großflächiger Einzelhandels-
einrichtungen ist abweichend von Absatz 1 in den Zentralen Orten auch
außerhalb der Städtischen Kernbereiche zulässig, wenn das Vorhaben
ganz überwiegend der Nahversorgung dient und der Standort in einem
wohngebietsbezogenen Versorgungsbereich liegt. Vorhaben außerhalb
Städtischer Kernbereiche dienen ganz überwiegend der Nahversorgung,
wenn die gesamte vorhabensbezogene Verkaufsfläche in der Metropole
und in den Oberzentren 5.000 Quadratmeter sowie in den Mittelzentren
2.500 Quadratmeter nicht überschreitet und auf mindestens 75 Prozent
der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente nach Tabelle 4
Nummer 1.1 angeboten werden.
� [G 4.9] Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit nicht zentrenrele-
vantem Kernsortiment (Tabelle 4 Nummer 2) sind in Zentralen Orten auch
außerhalb der Städtischen Kernbereiche zulässig, sofern die vorhabens-
bezogene Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente
10 Prozent nicht überschreitet. [4.9 (G)].“
Im aktuellen Entwurf zum Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-
Brandenburg sind die nachstehenden Ziele der Landesplanung enthalten. Diese
Ziele sind als in Aufstellung befindliche Ziele der Landesplanung bei der Erstellung
des Einzelhandels- und Zentrenkonzept zu berücksichtigen:
� [Z 3.5 (1)] „Mittelzentren im Weiteren Metropolenraum sind Bad Belzig,
[…], Fürstenwalde/Spree, […] Zossen und in Funktionsteilung Elsterwerda
– Bad Liebenwerda, Lauchhammer – Schwarzheide, Perleberg – Witten-
berge, Pritzwalk – Wittstock/Dosse, Senftenberg – Großräschen,
Zehdenick – Gransee sowie Beelitz – Werder (Havel) (im BU).
� [Z 3.5 (4)] In den Mittelzentren sind die gehobenen Funktionen der Da-
seinsvorsorge mit regionaler Bedeutung räumlich zu konzentrieren. Dazu
sind Waren- und Dienstleistungsangebote des gehobenen Bedarfes zu si-
chern und zu qualifizieren.
� [Z 3.8 (1)] Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von § 11 Ab-
satz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind nur in Zentralen Orten
zulässig (Konzentrationsgebot).
� [Z 3.8 (2)] Großflächige Einzelhandelseinrichtungen dürfen nach Art, Lage
und Umfang die Entwicklung und Funktion benachbarter Zentraler Orte
sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung in benachbarten
Gemeinden nicht beeinträchtigen (raumordnerisches Beeinträchtigungs-
verbot).
� [Z 3.8 (3)] Neue oder zu erweiternde großflächige Einzelhandelseinrich-
tungen in den Zentralen Orten dürfen maximal dem zentralörtlichen
Versorgungsbereich und der zentralörtlichen Funktion entsprechen (Kon-
gruenzgebot).
� [Z 3.8 (4)] Hersteller-Direktverkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von
mehr als 5 000 Quadratmeter sind nur in der Metropole Berlin und in
Oberzentren zulässig.
� [Z 3.8 (5)] Vorhandene genehmigte großflächige Einzelhandelseinrichtun-
gen, die im Widerspruch zu den Absätzen 1 bis 4 stehen, können verändert
werden, wenn hierdurch die genehmigte Verkaufsfläche sowohl insgesamt
15Rechtliche Rahmenvorgaben
als auch für zentrenrelevante Sortimente (Tabelle 3 Nummer 1) nicht er-
höht wird. Durch die Veränderung darf keine Umwandlung zu einem
Hersteller-Direktverkaufszentrum im Sinne von Absatz 4 erfolgen. G 3.12
bleibt unberührt.
� [Z 3.9 (1)] Die Errichtung oder die Erweiterung großflächiger Einzelhan-
delseinrichtungen ist abweichend von Z 3.8 Absatz 1 auch außerhalb der
Zentralen Orte zulässig, wenn das Vorhaben überwiegend der Nahversor-
gung dient und sich der Standort in einem Zentralen Versorgungsbereich
befindet. Ein Vorhaben dient überwiegend der Nahversorgung, wenn die
gesamte vorhabenbezogene Verkaufsfläche 2 000 Quadratmeter nicht
überschreitet und auf mindestens 75 Prozent der Verkaufsfläche nahver-
sorgungsrelevante Sortimente nach Tabelle 3 Nummer 1.1 angeboten
werden.
� [Z 3.9 (2)] In den gemäß Z 3.7 festgelegten Grundfunktionalen Schwer-
punkten ist die Errichtung oder die Erweiterung großflächiger
Einzelhandelseinrichtungen über die in Absatz 1 getroffenen Festlegungen
hinaus zulässig, wenn die zusätzliche vorhabenbezogene Verkaufsfläche
1 000 Quadratmeter nicht überschreitet, wobei für diese keine Sorti-
mentsbeschränkung zu beachten ist.
� [Z 3.11] Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhan-
delsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten, die außerhalb
städtebaulich integrierter Bereiche liegen und in der Summe wesentliche
Beeinträchtigungen Zentraler Versorgungsbereiche auslösen können, ist
durch Verkaufsflächenbegrenzungen in der verbindlichen Bauleitplanung
entgegenzuwirken (Agglomerationsverbot).
� [Z 5.6 (2)] Im Weiteren Metropolenraum sind die Oberzentren und Mittel-
zentren die Schwerpunkte für die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen.
� [Z 5.6 (3) In den Schwerpunkten nach Absatz 1 und Absatz 2 ist eine quan-
titativ uneingeschränkte Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen über den
örtlichen Bedarf hinaus möglich.“
Der dem Mittelzentrum Fürstenwalde/Spree zugeordnete Mittelbereich bleibt im
Vergleich zum LEPro 2007 unverändert und umfasst die Stadt Fürsten-
walde/Spree sowie die Gemeinden Grünheide (Mark), Steinhöfel und Amt
Spreenhagen.
Die räumlich-funktionalen Zielstellungen und Konzeptbausteine des vorliegenden
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes wurden unter Orientierung an den Vorga-
ben des LEP Berlin-Brandenburg 2009 bzw. unter Orientierung der Vorgaben des
aktuellen Entwurf zum Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Bran-
denburg erarbeitet.
Das kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzept konkretisiert diese Zielstel-
lungen auf der gesamtstädtischen Ebene und ist künftig als die entscheidende
Abwägungsgrundlage im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen.
16Methodik
3 Methodik Um die Untersuchungsfragen, die dieser 1. Fortschreibung des Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes zugrunde liegen, beantworten zu können, sind verschiedene
aufeinander folgende Erarbeitungsschritte erforderlich. In diese Erarbeitungs-
schritte sind analytische und bewertende Leistungsbausteine eingebunden, die
wiederum auf mehrere primärstatistische empirische Erhebungen zurückgreifen.
Zur Erfassung und Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation sowie der
städtebaulichen Standortmerkmale wurden im Rahmen des vorliegenden Einzel-
handels- und Zentrenkonzeptes folgende empirische Bausteine zugrunde gelegt
und aufeinander abgestimmt:
Angewandte empirische Untersuchungsmethoden und sekundärstatistische
Quellen
Im Zusammenhang mit der Analyse der angebots- und nachfrageseitigen Analy-
sen kamen die nachfolgend benannten empirischen Untersuchungsmethoden und
sekundärstatistischen Quellen zur Anwendung:
Abbildung 2: Erarbeitungsschritte Einzelhan-dels- und Zentrenkonzept
Quelle: Eigene Darstellung
17Markt- und Standortanalyse
Tabelle 1: Übersicht über die verwendeten empirischen Erhebungsbausteine, sekundärstatistischen
Quellen und durchgeführten Arbeitskreise.
Datengrundlage Zeitraum Methode Inhalt
Bestands-
erhebung
Erhebung durch Stadt + Handel
05/2017 Flächendeckende Vollerhebung
Standortdaten, Verkaufsfläche und Sor-timente aller Einzelhandelsbetriebe,
städtebauliche Analyse/ zentrenergän-zende Funktionen, Leerstände
Sekundär-
statistische
Analysen Kaufkraftzahlen
IFH RETAIL CONSULTANTS
GmbH 2017
Berechnung der Umsatzwerte durch Stadt +Handel auf Basis branchen- und be-triebsüblicher Kennwerte der Fachliteratur und aus Unternehmens-veröffentlichungen (u.a. EHI Handel aktuell, Factbook Einzelhandel, laufende Aus-wertung der LM-Zeitung)
Arbeitskreis-
sitzungen
1. Termin 07.06.2017 2. Termin 23.08.2017
Prozessbegleitende Facharbeitskreise Diskussion der Ergebnisse der Analysephase sowie der Ansätze zur 1. Fortschrei-bung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes Teilnahme von Politik, Multiplikatoren, Trägern öffentlicher Belange
Öffentlich-
keitsveranst
altung 10.10.2017
Öffentliche Vorstellung und Diskussion der wesentlichen Ergebnisse des Einzelhan-dels- und Zentrenkonzeptes
Quelle: eigene Darstellung
4 Markt- und Standortanalyse Die Markt- und Standortanalyse besteht einerseits aus der Untersuchung und Be-
wertung der im Rahmen dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes wichtigen
Angebots- und Nachfragedaten, andererseits aus einer flankierenden Analyse
städtebaulicher Merkmale der bedeutenden Einzelhandelsstandorte und der Nah-
versorgungsstruktur in Fürstenwalde/Spree. Einführend werden zunächst die
wesentlichen Standortrahmenbedingungen erörtert.
4.1 TRENDS IM HANDEL
Bevor im Folgenden die konkrete Situation des Einzelhandels in Fürsten-
walde/Spree analysiert wird, werden einleitend wichtige Trends der
bundesdeutschen Einzelhandelsentwicklung skizziert. Dabei handelt es sich um
Faktoren, die es bei der Erstellung dieses Konzepts aufgrund ihrer räumlichen und
wirtschaftlichen Auswirkungen zu beachten gilt.
Der Einzelhandel als dynamischer Wirtschaftsbereich unterliegt seit einigen Jahr-
zehnten einem fortwährenden, dynamischen Veränderungsprozess. Maßgeblich
sind dabei Veränderungen sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfra-
geseite, die in einem engen gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen.
4.1.1 Entwicklungen auf der Angebotsseite
Wesentliche Faktoren, die zu Veränderungen auf der Angebotsseite des Einzel-
handels geführt haben, sind mit den folgenden Schlagworten zu charakterisieren:
18Markt- und Standortanalyse
� Wandel der Betriebsformen und rückläufige Betriebszahlen: Die Anzahl
der Einzelhandelsbetriebe ist in Deutschland bereits seit Jahrzehnten
rückläufig. Neben dem absoluten Rückgang der Betriebszahlen ist auch
eine Verschiebung innerhalb der verschiedenen Betriebsformen des Ein-
zelhandels zu erkennen. Hierbei kann man von einem Trend zur
Großflächigkeit und einer zunehmenden Discountorientierung sprechen.
Im Rahmen der Standortpräferenzen der Einzelhandelsunternehmen geht
dies mit einer Orientierung auf autokundenorientierte, meist nicht inte-
grierte Standorte einher.
� Entstehen neuer Handelsformen: Neben dem Entstehen und dem Bedeu-
tungsgewinn meist großflächiger Betriebsformen, wie z. B. Shopping
Center und Factory-Outlet-Center, sind auch neue Entwicklungen im
nicht stationären Einzelhandel, z.B. im Bereich E-Commerce, zu beobach-
ten.
� Unternehmens- und Umsatzkonzentration: Nach dem Zweiten Weltkrieg
dominierte in Deutschland noch der eigentümergeführte Betrieb. Heute
wird der Einzelhandel von nationalen und internationalen Konzernen ge-
prägt. Die Konzentrationstendenzen betreffen in besonderem Maße den
Lebensmitteleinzelhandel, in dem die fünf größten Unternehmen der
Branche einen Bruttoumsatz von rd. 171 Mrd. Euro erwirtschaften.8 Durch
den Unternehmenskonzentrationsprozess werden die Ausdünnung des
Versorgungsnetzes und das Wachstum nicht integrierter Standorte ver-
stärkt.
� Anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei gleichzeitig zurückgehender
Flächenproduktivität durch stagnierende Umsätze: Die Verkaufsfläche
hat in Deutschland in den letzten Jahrzehnten durch Erweiterungen und
Neuansiedelungen stark zugenommen. Bereits heute entfallen auf jeden
Bundesbürger rd. 1,51 m² Verkaufsfläche.9 Durch den beschriebenen Rück-
gang der absoluten Zahl der Einzelhandelsbetriebe herrschen immer mehr
großflächige Betriebe vor. Die gleichzeitige Stagnation der Umsätze im
Einzelhandel hat zudem zu einer Senkung der durchschnittlichen Flächen-
produktivität, d. h. dem Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche,
geführt.
� Das anhaltende Verkaufsflächenwachstum lässt sich exemplarisch am
Beispiel des Lebensmitteleinzelhandels nachvollziehen. Lag die durch-
schnittliche Verkaufsfläche eines Lebensmitteldiscounters 2001 noch bei
525 m² und diejenige eines Supermarktes bei 1.114 m², so sind zwischen-
zeitliche durchschnittliche Marktgrößen von 720 m² (LM-Discounter, 2011)
bzw. 1.290 m² (Supermarkt, 2009) erreicht.10 Für beide Betriebsformen
wird in Abhängigkeit von der konkreten Lage aktuell von einer Mindestbe-
triebsgröße von 800 m² bzw. 1.200 m² VKF bei Neuansiedlungen
ausgegangen.11
8 Vgl. EHI 2012
9 Vgl. EHI 2012
10 Vgl. EHI 2013
11 Vgl. BMVBS 2013
19Markt- und Standortanalyse
4.1.2 Entwicklungen auf der Nachfrageseite
Neben den skizzierten Veränderungen auf der Angebotsseite nehmen auch Ver-
änderungen auf der Nachfragseite Einfluss auf die Handelslandschaft. Die
Nachfrage der Konsumenten wird im Wesentlichen durch den privaten Verbrauch
sowie das verfügbare Einkommen bestimmt. Die Nachfrageseite ist durch fol-
gende Entwicklungen geprägt:
� Wandel der demographischen Strukturen mit Veränderungen der Einwoh-
nerzahlen, der Anzahl und der Größe der Haushalte: Für Deutschland hat
das Statistische Bundesamt eine deutliche Abnahme der Gesamtbevölke-
rung prognostiziert, wobei mit erheblichen regionalen Unterschieden in
der Bevölkerungsentwicklung zu rechnen ist. Gleichzeitig stieg die Anzahl
der Privathaushalte seit 1965 stetig an, wobei sich die durchschnittliche
Personenzahl je Haushalt stetig reduzierte. Laut Mikrozensus des Statis-
tischen Bundesamtes bildeten die Single-Haushalte im Jahre 2015 mit
einem Wert von 41,4 % den größten Teil der privaten Haushalte.12
� Entwicklung der Altersstrukturen: Im Zuge des demographischen Wan-
dels wird die Bevölkerung in Deutschland weniger und durchschnittlich
älter. Zudem nimmt innerhalb der Gruppe der über 65-Jährigen der Anteil
der Hochbetagten zu. Relevant ist diese Entwicklung vor allem für die ört-
liche Nahversorgungsstruktur, da die Nahraumversorgung für diese
Kundengruppe gerade dann an Bedeutung gewinnt, wenn mit dem Alter
die (Auto-) Mobilität eingeschränkt wird. Der Handel selbst reagiert auf
diese Entwicklungen bereits in Ansätzen mit bestimmten Betriebsforma-
ten und Serviceleistungen für Senioren (u. a. Bringdienste).
� Veränderte Einkommensverhältnisse und die Ausgabenstruktur der Kon-
sumenten: Obwohl insgesamt ein Wachstum der Haushaltseinkommen zu
verzeichnen ist, führt die Einkommenssteigerung nicht zu einer analogen
Erhöhung der Ausgaben im Einzelhandelsbereich. Ein stetig wachsender
Teil des Budgets der privaten Haushalte wird hingegen für Dienstleis-
tungs- und Freizeitaktivitäten sowie für das Wohnen ausgegeben.
� Verändertes Einkaufsverhalten der Verbraucher: In den letzten Jahrzehn-
ten hat sich in Deutschland ein gesellschaftlicher Wertewandel vollzogen,
der dem Konsum neben der materiellen Bedeutung auch zunehmend einen
immateriellen Erlebniswert beimisst. Aus diesem Grund ist eine Aufspal-
tung des Einkaufs in ein Segment „Erlebniseinkauf“ und in ein Segment
„Versorgungseinkauf“ zu beobachten. Während sich der Erlebniseinkauf
durch die Faktoren Qualität, Status und Atmosphäre auszeichnet, stehen
beim Versorgungseinkauf vorrangig der Preis und die schnelle Erreichbar-
keit im Fokus der Konsumenten. Im Kontext des Versorgungseinkaufs ist
als weitere Neuerung im Einkaufsverhalten der Kunden zudem das so ge-
nannte one-stop-shopping zu nennen, bei welchem die Konsumenten
durch die Agglomeration mehrerer Einzelhandels- und Dienstleistungsbe-
triebe alle Waren an einem Einkaufsort besorgen können, wodurch sowohl
Einkaufshäufigkeit, als auch der Einkaufsaufwand reduziert werden.
12 Vgl. Website Statistisches Bundesamt (Destatis) 2017: Privathaushalte: Deutschland, Jahre, Haushaltsgröße
20Markt- und Standortanalyse
4.2 RÄUMLICHE UND SOZIOÖKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN
Relevante Standortfaktoren für die Analyse und Bewertung der Einzelhandels-
und Standortstruktur werden nachfolgend vorgestellt. Weitere relevante ange-
bots- und nachfrageseitige Parameter werden in den nachfolgenden Kapiteln
näher vorgestellt.
21Markt- und Standortanalyse
RÄUMLICHE UND SOZIOÖKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN FÜRSTENWALDE/SPREE
13 Anmerkung: Eine Abgrenzung des faktischen Versorgungsraums erfolgt im Kapitel 5.1.3
Zentralörtliche Funktion Mittelzentrum
Einwohner im zugeordneten Versorgungsraum (Mittelbereich)13
54.200
Nächstgelegene zentrale Orte (gemittelte Entfernung)
Mittelzentren Metropole/Oberzentren
Erkner (28 km) Berlin (60 km)
Beeskow (30 km) Frankfurt (Oder) (40 km)
Königs Wusterhausen (40 km)
Siedlungsstrukturelle Kennwerte
Einwohner (Stand: 31.12.2016) 33.089
Bevölkerungsanteil Stadtteile Stadtteil Mitte 30% (rd. 10.200 EW) Stadtteil Nord 33% (rd. 11.100 EW)Stadtteil Süd 37% (rd.12.600 EW)
Relative Bevölkerungsentwicklung Gesamtstadt bis 2026 + 3 bis -4 %
22Markt- und Standortanalyse
4.3 ANGEBOTSANALYSE
Im Stadtgebiet von Fürstenwalde/Spree wurden im Rahmen der Bestandserhe-
bung im Mai 2017 insgesamt 201 Einzelhandelsbetriebe erfasst, welche über eine
Gesamtverkaufsfläche von rd. 75.500 m² verfügen (vgl. nachfolgende Abbildung).
Im Vergleich zu der Bestandserhebung des Jahres 2008 fand eine signifikante Re-
duzierung der Gesamtverkaufsflächen um rd. 14 % statt. Um eine Bewertung
vornehmen zu können, wird die Einzelhandelsverkaufsfläche auf die Einwohner-
zahl (rd. 33.089 Einwohner) bezogen. Hierbei zeigt sich, dass Fürstenwalde/Spree
mit einer Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner von rd. 2,28 m² deutlich über
dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegt (1,51 m² VKF/Einwohner bzw. 1,75 m²
VKF/Einwohner14). Im Vergleich zu den benachbarten Mittelzentren von Fürsten-
walde/Spree und dem Mittelbereich Fürstenwaldes ist die
Verkaufsflächenausstattung je Einwohner jedoch als durchschnittlich einzustufen
(vgl. nachfolgende Abbildung).
Tabelle 2: Einzelhandelsbestand in Fürstenwalde/Spree*
Einzelhandelsbestandser-
hebung 2008 Einzelhandelsbestandser-
hebung 2017 Entwicklung
Anzahl der Betriebe 277 201 - 27 %
Gesamtverkaufsfläche (in m²) 87.500 75.500 - 14 %
Verkaufsfläche je Einwohner (in m² je EW)
2,7 2,28 -0,4
Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017; Einzelhandelskonzept Fürstenwalde/Spree 2009; Verkaufsflächenan-gaben gerundet; * ohne Leerstände.
14 Quelle: Landesarbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskammern des Landes Brandenburg (2016):
Einzelhandel in Brandenburg Bestandsanalyse 2016.
Verkehrliche Anbindung
MIV: Gute verkehrliche Anbindung durch Anschluss an die BAB 12 und die B 168
ÖPNV/SPNV: Anbindung an das Regionalbahn Netz der DB, RE 1 Berlin – Cottbus, RB 35 Fürstenwalde/Spree –
Bad Saarow Klinikum Quellen: Geänderte Darstellung auf Basis. Einwohnerzahlen: Stadt Fürstenwalde/Spree, Stand 31.12.2016, LBV (2015): Bevölkerungsvo-rausberechnung 2014 bis 2030. Ämter und amtsfreie Gemeinden des Landes Brandenburg,. Bertelsmann-Stiftung Wegweiser Kommune (2015), Kartengrundlage: LEP HR 2016, eigene Berechnungen
23Markt- und Standortanalyse
Bei einer Differenzierung nach Lagen wird deutlich, dass in Fürstenwalde/Spree
Einzelhandelsbetrieben mit rd. 50 % der Verkaufsfläche in städtebaulich inte-
grierten Lagen (Standortbereich Innenstadtzentrum zzgl. sonstige städtebaulich
integrierte Lagen) angesiedelt sind (ohne Leerstände). Die übrigen Betriebe mit
einem Verkaufsflächenanteil von rd. 50 % sind in städtebaulich nicht integrierten
Lagen verortet.
1,32
1,65
1,86
1,95
3,51
3,82
7,81
2,28
2,27
2,26
1,62
1,75
0 2 4 6 8 10
Königs Wusterhausen
Erkner
Eisenhüttenstadt
Strausberg
Beeskow
Seelow
Wildau
Stadt Fürstenwalde
Frankfurt(Oder)
Mittelbereich Fürstenwalde
Oder-Spree
Brandenburg
m² VKF/EW
Abbildung 3: Verkaufsflächenausstattung Fürstenwaldes/Spree im regionalen Vergleich
Quelle: Eigene Darstellung, Datengrundlage: Stadt + Handel 05/2017 und Landesarbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskam-
mern des Landes Brandenburg (2016): Einzelhandel in Brandenburg Bestandsanalyse 2016.
Abbildung 4: Verkaufsfläche nach Warengruppen und Lagebereichen in Fürstenwalde/Spree
Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017
24Markt- und Standortanalyse
Nimmt man eine teilräumliche Differenzierung der Lageverortung nach Waren-
gruppen vor, so sind je nach Warengruppe deutliche Unterschiede erkennbar.
So weisen die zentralen Versorgungsbereiche insbesondere für die klassischer-
weise innenstadtrelevanten Sortimente Bekleidung (rd. 73 %), Schuhe,
Lederwaren (rd. 72 %), Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstrumente (rd. 55 %),
Sportartikel/Fahrräder/Camping (rd. 53 %), Medizinische und orthopädische Ar-
tikel (rd. 98 %), Neue Medien/Unterhaltungselektronik (rd. 39 %) die höchsten
Verkaufsflächenanteile auf.
Hingegen sind erwartungsgemäß in den nicht zentrenrelevanten Sortimenten, de-
ren Anbieter in der Regel einen hohen Flächenbedarf aufweisen, hohe
Verkaufsflächenanteile an nicht integrierten Standorten verortet (bspw. Bau-
marktsortiment 99 % und Gartenbedarf 90 %). Daneben sind jedoch auch in
einigen zentrenrelevanten (und nahversorgungsrelevante) Sortimenten verhält-
nismäßig hohe Verkaufsflächenanteile an nicht integrierten Lagen zu
konstatieren. Dies betrifft die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel
(40 %) und GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör (69 %).
Im Einzelnen können in der Stadt Fürstenwalde/Spree die nachfolgend charakte-
risierten strukturprägenden Standortbereiche differenziert werden.
25Markt- und Standortanalyse
4.3.1 Standortbereich Innenstadtzentrum
STECKBRIEF INNENSTADTZENTRUM
10/2008 05/2017
Einwohner im Stadtteil 8.900 10.008
Verkaufsfläche in m² (absolut/anteilig)* 13.440/ 15 % 13.250/ 17,5 %
Anzahl der Betriebe (absolut/anteilig)* 123/ 44 % 94 / 47 %
Anzahl der Leerstände (absolut/anteilig)** 12/ 9 % 24/ 20 %
Anzahl zentrenergänzender Funktionen 101 147
Magnetbetriebe: Netto Marken-Discount, Nahkauf, Penny, Norma, Rossmann, NKD, Moses
Merkmale Innenstadtzentrum
� Das Innenstadtzentrum ist der Standortbereich mit der höchsten Dichte an Einzelhandels-
geschäften in Fürstenwalde (47 %) und regionalem Einzugsgebiet.
� Attraktive Angebotsmischung bestehend aus zwei Einkaufscentern (Fürstengalerie und Rat-
haus-Center), frequenzerzeugenden Einzelhandelsfilialisten und attraktiven Fachgeschäften
� Angebotsschwerpunkt: Überwiegend kurz- und mittelfristige Bedarfsstufe, nachrangig lang-
fristiger Bedarf
� Im Innenstadtzentrum ist eine hohe Dichte an zentrenergänzenden Funktionen vorhanden,
die wesentlich für die Attraktivierung und Frequentierung des Innenstadtzentrums sind
� Im Süden des zentralen Versorgungsbereiches ist eine hohe Aufenthaltsqualität vorhanden.
Verkaufsfläche in m²
Kurzfristiger Bedarfsbereich 5.623
Mittelfristiger Bedarfsbereich 6.112
Langfristiger Bedarfsbereich 1.511
25%
17%46%
12%
Nahrungs- und Genussmittel
sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich
mittelfristiger Bedarfsbereich
langfristiger Bedarfsbereich
26Markt- und Standortanalyse
� Durch die Ansiedlung von zwei Lebensmitteldiscountern (Penny, Netto) sowie der Verlage-
rung einer Rossmann-Filiale konnte eine stärkere Frequentierung der oberen
Eisenbahnstraße erreicht werden.
� Aufgrund der Verlagerung der Rossmann Filiale ist jedoch gleichzeitig Schwächung der Fre-
quentierung in der mittleren Eisenbahnstraße festzustellen.
� Im Bahnhofsumfeld: Geringe Aufenthaltsqualität, kaum hochwertiger Einzelhandelsbesatz,
das Innenstadtzentrum ist im Bereich des Bahnhofs nur bedingt wahrnehmbar.
� Untere Mühlenstraße/Schlossstraße: Keine Einzelhandelsgeschäfte mehr vorhanden, über-
wiegende Prägung durch Leerstände, zentrenergänzende Funktionen und Wohnen.
Quellen: Eigene Darstellung und Berechnung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/ 2017; eigene Aufnahmen; Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree; Verkaufsflächen gerundet * ohne Leerstand; anteilig: bezogen auf Gesamtstadt; ** anteilige Leerstandsquote bezogen auf Standortbereich
Abbildung 5: Zentraler Versorgungsbereich In-nenstadtzentrum
Quelle: Eigene Darstellung, Kartengrundlage:
Stadt Fürstenwalde/Spree; Vor-Ort-Erhe-
bung Stadt + Handel 05/2017.
27Markt- und Standortanalyse
4.3.2 Nebenzentrum Fürstenwalde Süd
STECKBRIEF NEBENZENTRUM FÜRSTENWALDE SÜD
10/2008 05/2017
Einwohner im Stadtteil 12.300 12.253
Verkaufsfläche in m² (absolut/anteilig)*
3.200/ 3,6 % 3.200/ 4,2 %
Anzahl der Betriebe (absolut/anteilig)* 23/ 8 % 21/10 %
Anzahl der Leerstände (absolut/anteilig)** 10/ 30 % 7/ 25 %
Anzahl zentrenergänzender Funktionen 36 41
Magnetbetriebe: 2x Netto Marken-Discount, Netto Dansk
Merkmale Nebenzentrum Fürstenwalde Süd
� Vergleichsweise lange lineare Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereiches (rd. 1 km)
� Einzugsbereich: Stadtteil Fürstenwalde Süd
� Weitgehend stabile Entwicklung der Anzahl der Betriebe und der Verkaufsfläche seit 2008
� Kein geschlossener Geschäftsbesatz, dadurch nur bedingte Ausprägung einer Lauflage
� Ausbau des Nahversorgungsangebotes seit 2008 durch Ansiedlung eines weiteren Netto Mar-
kendiscount-Lebensmittelmarktes in der August-Bebel-Straße
� Angebotsschwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich, ergänzend Angebote im mittel- und
langfristigen Bedarfsbereich (rd. 30 % der Verkaufsfläche)
� Gute verkehrliche Erreichbarkeit, im gesamten Nebenzentrum straßenbegleitendes Parken,
dadurch kurze Wege zu den Geschäften
� Geringe „Bummel- und Verweilqualität“ durch hohes Verkehrsaufkommen
Verkaufsfläche in m²
Kurzfristiger Bedarfsbereich 2.190
Mittelfristiger Bedarfsbereich 720
Langfristiger Bedarfsbereich 230
60%
10%
23%
7%
Nahrungs- und Genussmittel
sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich
mittelfristiger Bedarfsbereich
langfristiger Bedarfsbereich
28Markt- und Standortanalyse
� Zwischen dem Bereich Lange Straße (Netto Markendiscount) und der August-Bebel-Straße
sind nur bedingt Funktionsbeziehungen erkennbar, die Anfahrt erfolgt über die Goethestraße,
eine Lauflage hat sich nicht entwickelt.
Quellen: Eigene Darstellung und Berechnung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/ 2017; eigene Aufnahmen; Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree; Verkaufsflächen gerundet * ohne Leerstand; anteilig: bezogen auf Gesamtstadt; ** anteilige Leerstandsquote bezogen auf Standortbereich
Abbildung 6: Nebenzentrum Fürstenwalde Süd
Quelle: Eigene Darstellung, Kartengrund-
lage: Stadt Fürstenwalde/Spree; Vor-Ort-
Erhebung Stadt + Handel 05/2017.
29Markt- und Standortanalyse
4.3.3 Nahversorgungszentrum Fürstenwalde Nord
STECKBRIEF NAHVERSORGUNGSZENTRUM FÜRSTENWALDE NORD
10/2008 05/2017
Einwohner im Stadtteil 11.700 10.828
Verkaufsfläche in m² (absolut/anteilig)*
1.350/ 1,5 % 1.590/ 2,1 %
Anzahl der Betriebe (absolut/anteilig)* 4/ 1,4 % 3/ 1,5%
Anzahl der Leerstände (absolut/anteilig)** 1 / 20 % 3 / 50 %
Anzahl zentrenergänzender Funktionen 8 15
Magnetbetriebe: Rewe
Merkmale Standortbereich Nahversorgungszentrum Fürstenwalde Nord
� Verlagerung und Attraktivierung des REWE Supermarktes
� Versorgungsgebiet: Fürstenwalde/Nord
� Vergleichsweise geringes städtebauliches Gewicht, jedoch perspektivisch Stärkung des Einzel-
handelsangebotes durch bauleitplanerisch vorbereitete Potenzialfläche möglich (ehemaliger
REWE/Schlecker-Markt)
� Gute Erreichbarkeit vom Innenstadtzentrum für Fußgänger und Fahrradfahrer durch Bahn-
gleichunterführung
� Unmittelbare Nähe zum Bahnhof als wichtiger Verkehrsknotenpunkt
� Unattraktive Umfeldgestaltung, vergleichsweise geringe Aufenthaltsqualität (Bahnflächen,
brachliegende Fläche des ehemaligen Rewe Marktes)
� Geringe Wahrnehmbarkeit des Nahversorgungszentrums vom Bahnhof aus.
� Eingeschränkte Erreichbarkeit für Pkw-Kunden aus Fürstenwalde Mitte
Verkaufsfläche in m²
Kurzfristiger Bedarfsbereich 1.460
Mittelfristiger Bedarfsbereich 130
Langfristiger Bedarfsbereich
81%
11%
8%
Nahrungs- und Genussmittel
sonstiger kurzfristiger Bedarfsbereich
mittelfristiger Bedarfsbereich
langfristiger Bedarfsbereich
30Markt- und Standortanalyse
Quellen: Eigene Darstellung und Berechnung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/ 2017; eigene Aufnahmen; Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree; Verkaufsflächen gerundet * ohne Leerstand; anteilig: bezogen auf Gesamtstadt; ** anteilige Leerstandsquote bezogen auf Standortbereich
Abbildung 7: Nahversorgungszentrum Fürstenwalde Nord
Quelle: Eigene Darstellung, Kartengrundlage: Stadt
Fürstenwalde/Spree; Vor-Ort-Erhebung Stadt +
Handel 05/2017.
Einzelhandel Zentrenergänzende Funktion Leerstand Zentraler Versorgungsbereich
31Markt- und Standortanalyse
4.3.4 Standortbereich Sonderstandort Ehrenfried-Jopp-Straße
STECKBRIEF EHRENFRIED-JOPP-STRASSE
10/2008 05/2017
Verkaufsfläche in m² (absolut/anteilig)* 11.900/ 13,6 % 11.310/ 15 %
Anzahl der Betriebe (absolut/anteilig)* 6/ 2 % 6/ 3 %
Magnetbetriebe: Wohnwelt-Möbel, Aldi Nord, Dänisches Betten-lager
Merkmale Standortbereich Sonderstandort Ehrenfried-Jopp-Straße
� In unmittelbarer Nachbarschaft zum Innenstadtzentrum gelegener Sonderstandort
� Funktional gestalteter Standortbereich, überwiegend autokundenorientiert
� Weitgehend stabile Angebotsentwicklung seit 2008
� Angebotsschwerpunkt: Möbel durch das Wohnkaufhaus Wohnwelt und Dänisches Bettenla-
ger
� Regionales Einzugsgebiet, Standort wesentlich für die Versorgungsfunktion des Mittelzent-
rums Fürstenwalde/Spree
Verkaufsfläche in m²
Kurzfristiger Bedarfsbereich 840
Mittelfristiger Bedarfsbereich 250
Langfristiger Bedarfsbereich 10.220
Quellen: Eigene Darstellung und Berechnung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017; eigene Aufnahmen; Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree; Verkaufsflächen gerundet * ohne Leerstand; anteilig: bezogen auf Gesamtstadt; ** anteilige Leerstandsquote bezogen auf Standortbereich
6%1%
2%
91%
Nahrungs- und Genussmittelsonstiger kurzfristiger Bedarfsbereichmittelfristiger Bedarfsbereichlangfristiger Bedarfsbereich
Abbildung 8: Sonderstandort Ehrenfried-Jopp-Straße
Quelle: Eigene Darstellung, Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree; Vor-
Ort-Erhebung Stadt + Handel 05/2017.
32Markt- und Standortanalyse
4.3.5 Standortbereich Sonderstandort Kaufland Süd
STECKBRIEF SONDERSTANDORT KAUFLAND SÜD
10/2008 05/2017
Verkaufsfläche in m² (absolut/anteilig)* 11.900 17.300/ 23 %
Anzahl der Betriebe (absolut/anteilig)* 6 13/ 6,5 %
Magnetbetriebe: Kaufland, Roller, Toom, Zoo-Center, Aldi Nord
Merkmale Standortbereich Kaufland Süd
� Autokundenorientierter, nicht integrierter Standortbereich in unmittelbarer Nähe zur Auto-
bahnauffahrt Fürstenwalde West (A 12)
� Aufgrund des attraktiven Angebotes und der verkehrsgünstigen Lage weist der Standort ein
Einzugsgebiet auf, das deutlich über das Stadtgebiet Fürstenwaldes hinaus reicht.
� Stabile Angebotsentwicklung, dieses ist geprägt vom Kaufland Verbrauchermarkt sowie von
großformatigen Fachmärkten (Roller, Toom, Expert)
� Standortbereich umfasst rd. zu je einem Drittel Güter des kurz-, mittel- und langfristigen Be-
darfsbereiches
� Bedeutender Ergänzungsstandort im Stadtgebiet im Bereich der nicht zentrenrelevanten Sor-
timente (Möbel, Baumarktsortimente) mit regionaler Ausstrahlung
� Einzelhandelsangebot umfasst auch im erheblichen Umfang zentrenrelevante Sortimente,
Standort steht dadurch in einem Konkurrenzverhältnis zu den zentralen Versorgungsberei-
chen.
Verkaufsfläche in m²
Kurzfristiger Bedarfsbereich 4.740
Mittelfristiger Bedarfsbereich 7.280
Langfristiger Bedarfsbereich 17.240
20%
8%
42%
30%
Nahrungs- und Genussmittelsonstiger kurzfristiger Bedarfsbereichmittelfristiger Bedarfsbereichlangfristiger Bedarfsbereich
33Markt- und Standortanalyse
Quellen: Eigene Darstellung und Berechnung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017; eigene Aufnahmen; Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree; Verkaufsflächen gerundet * ohne Leerstand; anteilig: bezogen auf Gesamtstadt; ** anteilige Leerstandsquote bezogen auf Standortbereich
Abbildung 9: Sonderstandort Kaufland Süd
Quelle: Eigene Darstellung, Karten-
grundlage: Stadt
Fürstenwalde/Spree; Vor-Ort-Erhe-
bung Stadt + Handel 05/2017.
34Markt- und Standortanalyse
4.4 NACHFRAGEANALYSE
Neben den räumlichen und sozioökonomischen Rahmenbedingungen sind bei einer
Markt- und Standortanalyse auch die Merkmale der örtlichen Nachfrageseite von
hoher Bedeutung. Zur Abbildung der Nachfragesituation wird in der vorliegenden
Untersuchung auf sekundärstatistische Rahmendaten des INSTITUTS FÜR
HANDELSFORSCHUNG GMBH (IfH) zurückgegriffen.
Die Stadt Fürstenwalde verfügt gemäß Angaben des INSTITUTS FÜR
HANDELSFORSCHUNG GMBH (IfH) im Jahr 2017 über eine einzelhandelsrelevante
Kaufkraft i. H. v. rd. 170,2 Mio. Euro. Dies entspricht einer einzelhandelsrelevanten
Kaufkraft von rd. 5.144 Euro je Einwohner, wobei der größte Anteil der Kaufkraft
mit etwa 2.372 Euro auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel (einschl.
Backwaren/ Fleischwaren und Getränke) entfällt (vgl. nachfolgende Abbildung).
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beträgt in Fürstenwalde/Spree
89,0 % und liegt damit sowohl unter dem Durchschnitt des Bundeslandes Bran-
denburg (92,9)15 als auch unter dem Bundesdurchschnitt von 100.16
15 Landesarbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskammern des Landes Brandenburg (2016): Einzelhan-
del im Land Brandenburg – Bestandsanalyse 2016.
16 Kaufkraftkennziffer: Sie beschreibt die Höhe des verfügbaren Einkommens der Einwohner einer Kommune,
welches im Einzelhandel ausgegeben wird, im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (= 100).
41%
6%2%3%9%
2%2%
9%
1%2%2%
1%
5%
3%7% 1%
Nahrungs- und Genussmittel
Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken
Blumen, zoologischer Bedarf
PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher
Bekleidung
Schuhe/ Lederwaren
Pflanzen/Gartenbedarf
Baumarktsortiment i.e.S.
GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör
Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente
Sportartikel/ Fahrräder/ Camping
Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik
Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz
Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche
Möbel
Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte
Neue Medien/ Unterhaltungselektronik
Uhren/ Schmuck
Sonstiges
Abbildung 10: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftanteile nach Warengruppen
Quelle: Eigene Darstellung, Datenquelle: ifH Kaufkraftkennziffern Deutschland 2017
35Markt- und Standortanalyse
Die Ermittlung der aktuellen Umsätze17 des Fürstenwalder Einzelhandels basiert
auf allgemeinen und für die Stadt spezifizierten angebots- wie nachfrageseitigen
Eingangsparametern:
� Als Ausgangsbasis der Umsatzschätzung werden die durchschnittlichen
Flächenproduktivitäten der Vertriebsformen sowie spezifische Kennwerte
einzelner Anbieter zu Grunde gelegt: Ein Datenportfolio des Büros
Stadt + Handel wird laufend entsprechend der Werte aus der aktuellen
Handelsfachliteratur aktualisiert. Hochgerechnet auf den Verkaufsflä-
chenbestand ergibt sich unter Berücksichtigung nachfrageseitiger
Rahmenbedingungen (insb. des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftni-
veaus in Fürstenwalde/Spree und dem Einzugsbereich) eine
Datenübersicht des Umsatzes im Einzelhandel der Stadt Fürsten-
walde/Spree.
� Durch die Vor-Ort-Begehungen im Rahmen der Bestandserhebung konnte
neben der Erfassung der Verkaufsflächen je Sortimentsgruppe zudem die
konkrete Situation vor Ort berücksichtigt werden. So fließen zum einen
die Qualität der jeweiligen mikroräumlichen Standortrahmenbedingun-
gen und zum anderen die, mit Blick auf das mögliche Umsatzpotenzial
relevante Qualität der jeweiligen siedlungsstrukturellen Lage, in die Um-
satzberechnung der Betriebe mit ein.
Insgesamt lässt sich hieraus ein gesamtstädtischer Einzelhandelsumsatz von
rund 212,0 Mio. € brutto je Jahr ermitteln. Gemessen an der vorhandenen Kauf-
kraft ergibt sich somit eine Gesamtzentralität von rd. 125 %.18 Wie
17 Umsätze nachfolgend angegeben als Brutto-Jahresumsatz.
18 Zentralität: Sie gibt das Verhältnis des örtlichen Umsatzes zur örtlichen Kaufkraft wieder. Bei einer Zentrali-
tät von über 100 % ist im Saldo der Kaufkraftabflüsse und -zuflüsse ein Nachfragezufluss anzunehmen, bei
einem Wert unter 100 % ist im Saldo von Nachfrageabflüssen auszugehen.
Abbildung 11: Kaufkraftniveau für Fürsten-walde/Spree
Quelle: Eigene Darstellung auf Grund-
lage der IfH Kaufkraftkennziffern
Deutschland 2017, Kartengrundlage:
ESRI (2005) PLZ-5-Gebiete
36Markt- und Standortanalyse
Tabelle 3 zu entnehmen ist, fällt die Kaufkraftbindung in Fürstenwalde/Spree je
nach Warengruppe sehr differenziert aus.
So können im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel und im Bereich der Droge-
riewaren/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken mit Zentralitäten von rd. 122 % bzw.
rd. 145 % deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Einzugsgebiet generiert werden. In
den Warengruppen der überwiegend kurzfristigen Bedarfsstufe ist in der Summe
mit einer Zentralität von rd. 124 % ein deutlicher Kaufkraftzufluss festzustellen,
so dass Fürstenwalde/Spree über die Stadtgrenzen hinaus Versorgungsfunktio-
nen im Bereich des Grundbedarfs erfüllt. Die vergleichsweise hohe Zentralität ist
dabei insbesondere auf die beiden Kaufland Verbrauchermärkte sowie die beiden
im Innenstadtzentrum verorteten Drogeriefachmärkte zurückzuführen.
Im Bereich der mittelfristigen und langfristigen Bedarfsstufe generiert Fürsten-
walde/Spree ebenfalls deutliche Kaufkraftzuflüsse. Die höchsten
Zentralitätswerte werden dabei im Bereich GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör
(236 %) und Möbel (221%) generiert. Diese hohen Zentralitätswerte sind insbe-
sondere durch das Angebot der beiden strukturprägenden Möbelmärkte
Wohnwelt und Roller begründet, die ein regionales Einzugsgebiet aufweisen.
37Markt- und Standortanalyse
Tabelle 3: Angebots- und Nachfragedaten sowie Zentralitätswerte in Fürstenwalde/Spree.
Warengruppe VKF
in m²Umsatz in Mio. €
Kaufkraft in Mio. €
Zentralitätin %
Nahrungs- und Genussmittel 18.826 85,7 70,3 122
Drogerie/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken 3.169 15,8 10,9 145
Blumen, zoologischer Bedarf 1.470 4,2 3,5 118
PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher 1.362 5,3 5,0 107
Kurzfristiger Bedarfsbereich 24.827 110,9 89,6 124
Bekleidung 5.104 12,9 15,1 86
Schuhe/ Lederwaren 1.672 4,9 4,1 118
Pflanzen/Gartenbedarf 7.543 4,5 2,6 172
Baumarktsortiment i.e.S. 9.179 19,4 15,7 124
GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör 3.669 4,6 1,9 236
Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstru-mente
629 2,6 3,8 68
Sportartikel/ Fahrräder/ Camping 1.111 3,0 3,2 94
Mittelfristiger Bedarfsbereich 28.907 51,8 46,4 112
Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik 582 4,0 2,5 162
Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz
778 2,2 1,9 117
Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 1.198 2,4 1,8 136
Möbel 15.343 19,5 8,8 221
Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte 1.615 6,9 5,0 139
Neue Medien/ Unterhaltungselektronik 1.171 10,1 11,4 89
Uhren/ Schmuck 131 2,0 2,0 102
Sonstiges 938 2,2 1,0 233
Langfristiger Bedarfsbereich 21.756 49,3 34,2 144
GESAMT 75.490 212,0 170,2 125
Quelle: eigene Darstellung und Berechnung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017; Kaufkraftzahlen IfH 2017; GPK = Glas/Porzellan/Keramik; PBS = Papier/Bürobedarf/Schreibwaren; VKF auf 10 m² gerundet; Umsatz/Kaufkraft auf 0,1 Mio. EUR gerundet; Abweichungen in den Summen ergeben sich durch Rundungen.
4.5 ANALYSE DER NAHVERSORGUNGSSTRUKTUR IN FÜRSTENWALDE/SPREE
Aufgrund der hohen Bedeutung der Nahversorgungsangebote für das tägliche
Versorgungsverhalten der Bürger wird die Nahversorgungsstruktur in Fürsten-
walde/Spree im Folgenden vertieft analysiert.
38Markt- und Standortanalyse
Gesamtstädtische Angebotsdaten zur Nahversorgung
Fürstenwalde/Spree weist insgesamt eine Verkaufsfläche von rd. 18.830 m² im
Sortiment Nahrungs- und Genussmittel auf, was einer Verkaufsflächenausstat-
tung von rd. 0,57 m² je Einwohner entspricht. Mit diesem quantitativen
Ausstattungsniveau liegt die Stadt im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel
über dem Landesdurchschnitt von rund 0,51 m²/ EW.
Die Zentralitätskennziffer von 122 % verdeutlicht zudem, dass die lokale Kauf-
kraft im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel nahezu vollumfänglich im Gebiet
gebunden werden kann und zudem Kaufkraft aus dem Umland – insbesondere
dem Mittelbereich sowie den südlich von Fürstenwalde/Spree gelegenen Gemein-
den und Ämtern – zufließt, die Kaufkraftzuflüsse sind dabei insbesondere auf die
beiden autokundenorientierten Kaufland Verbrauchermärkte im Norden und Sü-
den der Kernstadt zurückzuführen. Angesichts der Höhe der Kaufkraftzuflüsse
erscheint eine weitere signifikante Steigerung der Zentralität im Bereich Nah-
rungs- und Genussmittel nur bedingt möglich.
Tabelle 4: Ausstattungskennziffern Nahrungs- und Genussmittel (NuG) in Fürs-
tenwalde/Spree gesamt
Verkaufsflächenausstattung 0,57 m² VKF je EW
Verkaufsflächenanteil In den zentralen Versorgungsbereichen In sonstigen städtebaulich integrierten Lagen In städtebaulich nicht integrierten Lagen
32 %28 %40 %
Betriebstypenmix Lebensmitteldiscounter (> rd. 400 m² VKF) Supermärkte (> rd. 400 m² VKF) Verbrauchermärkte/SB-Warenhäuser Getränkemärkte Sonstige Anbieter (Lebensmittel-Fachgeschäfte, Tankstellen, Kioske und Lebensmittel-Handwerk)
13221
47
Zentralität 122 %
Quelle: eigene Berechnung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017; Kaufkraftzahlen IfH 2017
Insgesamt sind mit 13 Lebensmitteldiscountern, zwei Supermärkten und zwei Ver-
brauchermärkten 17 größere (über 400 m² VKF) Lebensmittelmärkte im
Stadtgebiet vorhanden. Ergänzt wird das Angebot durch einen Getränkemarkt
sowie 47 kleinflächige Fachgeschäfte (vgl. vorstehende Abbildung). Bedingt durch
die vorhandenen Anbieter ist das Angebot an Nahrungs- und Genussmitteln in
Fürstenwalde/Spree im Vergleich zum Bundesdurchschnitt als discountlastig ein-
zustufen (vgl. nachfolgende Abbildung).
39Markt- und Standortanalyse
In Hinblick auf die Verortung der Verkaufsflächen in der Warengruppe der Nah-
rungs- und Genussmittel ist besonders positiv eine deutliche Steigerung des
Verkaufsflächenanteils der zentralen Versorgungsbereiche hervorzuheben. Dieser
hat sich im Zeitraum 2009 bis 2017 um rd. fünf Prozentpunkte auf aktuell 32 %
erhöht, ein Umstand der insbesondere auf eine konsequente bauleitplanerische
Steuerung zurückzuführen ist. Im Gegenzug hat sich der Anteil der Verkaufsflä-
chen in städtebaulich integrierten Lagen und in den siedlungsstrukturell nicht
integrierten Lagen verringert (von 30 auf 28 % bzw. von 43 % auf 40 %). Der ver-
gleichsweise hohe Verkaufsflächenanteil in den nicht integrierten Lagen ist dabei
insbesondere auf die beiden Verbrauchermärkte Kaufland im Norden sowie im
Süden des Stadtgebietes zurückzuführen.
Versorgungskriterien für die Nahversorgung
In die Analyse der Nahversorgungsangebote werden alle Lebensmittelmärkte mit
einer Verkaufsfläche von über 400 m² eingestellt, da anzunehmen ist, dass ab die-
ser Angebotsgröße ein ausreichendes Warensortiment insbesondere der
Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel handelsseitig bereitgestellt wer-
den kann. Um die Versorgungsqualität und die räumliche Erreichbarkeit der
Angebote zu verdeutlichen, sind die Nahbereiche der relevanten Lebensmittel-
märkte mit einem Radius von 500 – 700 m Luftlinie um die Angebotsstandorte
herum gekennzeichnet (vgl. Abbildung 13). Sofern Siedlungsbereiche in einem sol-
chen Nahbereich liegen, kann dort von einer ausreichenden fußläufigen
Nahversorgung ausgegangen werden.19 In Gebieten außerhalb dieser gekenn-
zeichneten Bereiche ist die Nahversorgungssituation hinsichtlich der räumlichen
19 Eine Luftlinienentfernung von 500 m wird allgemein als Kriterium der Versorgungsqualität angenommen, da
diese Entfernung einer Wegelänge von bis zu rund 700 m bzw. einem Zeitaufwand von rund 10 Gehminuten
entspricht, vgl. Ministerium für Bauen und Verkehr, Ministerium für Wirtschaft, Mittelstand und Energie
NRW 2008, Nr. 2.8.
Abbildung 12: Betriebstypenmix strukturprägender LEH Anbieter (> 400 m² VKF) in Fürstenwalde im Vergleich zum Bundesdurchschnitt
Quelle: Eigene Darstellung. Datengrundlage: Einzelhandelsbestandserhebung 05/2017 und EHI 2017
40Markt- und Standortanalyse
Erreichbarkeit bereits als nicht mehr optimal zu werten. Die nachfolgende Abbil-
dung gibt einen Überblick über das Grundgerüst der derzeitigen
Nahversorgungsstruktur in Fürstenwalde/Spree.
Abbildung 13 verdeutlicht, dass sämtliche strukturprägende Lebensmittelmärkte
(G-VKF > 400 m²) in der Kernstadt von Fürstenwalde/Spree verortet sind, wäh-
rend außerhalb der Kernstadt keine Angebote bestehen. In weiten Teilen der
Kernstadt ist ferner eine fußläufige Nahversorgung gewährleistet; lediglich in drei
Teilbereiche der Kernstadt eine entsprechende Versorgung nicht vorhanden.
Dies betrifft insbesondere in Fürstenwalde Nord den Bereich Vogelsiedlung (rd.
400 Einwohner) und den Bereich Ausbau Ost (rd. 647 EW). Das Bevölkerungspo-
tenzial der beiden nicht optimal versorgten Siedlungsgebiete ist jedoch nicht
ausreichend für die Ansiedlung oder Verlagerung eines strukturprägenden Le-
bensmittelmarktes.
Im Stadtteil Fürstenwalde Süd hat sich in den vergangenen Jahren infolge der
Ansiedlung des Netto Markendiscounts in der August-Bebel-Straße die fußläufige
Erreichbarkeit signifikant verbessert. Von der Ansiedlung profitiert insbesondere
die im Norden des Stadtteils lebende Wohnbevölkerung. Dennoch ist im Westen
des Stadtteils Süd ein größerer Bereich bislang fußläufig nicht optimal an die Ver-
sorgungsstrukturen angebunden (vgl. nachfolgende Abbildung). Das hier
verortete Bevölkerungspotenzial von rd. 4.000 Einwohnern (zzgl. rd. 200 weitere
Einwohner infolge von 100 geplanten zusätzlichen Wohneinheiten) ist dabei aus-
reichend für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes (insb. Lebensmittel-
discounter).
Abbildung 13: Die Nahversorgungs-struktur in Fürstenwalde/Spree
Quelle: Eigene Darstellung auf Basis
Einzelhandelsbestandserhebung
Stadt + Handel 05/2017; Karten-
grundlage: Stadt
Fürstenwalde/Spree.
41Markt- und Standortanalyse
Angesichts der Höhe des nicht optimal versorgten Bevölkerungspotenzials sollte
bei der Weiterentwicklung der Nahversorgung in Fürstenwalde/Spree insbeson-
dere eine Verbesserung der fußläufigen Erreichbarkeit in diesem Teilbereich des
Stadtgebietes im Fokus stehen.
Um die Relevanz der einzelnen Lebensmittelmärkte im Stadtgebiet für die fuß-
läufige Nahversorgung bewerten zu können, wird im Folgenden die
Verkaufsfläche der Einzelmärkte der jeweiligen Mantelbevölkerung im 500 m-Ra-
dius gegenüber gestellt (vgl. nachfolgende Abbildungen).
In Fürstenwalde Nord und Mitte wird hierbei deutlich, dass insbesondere der Kauf-
land Verbrauchermarkt in der nördlichen Kernstadt eine vergleichsweise deutliche
Diskrepanz von hoher Verkaufsfläche zu geringer Einwohnerzahl (95 Einwohner)
aufweist. Der Verbrauchermarkt weist somit nur eine unwesentliche Bedeutung
für die fußläufige Nahversorgung auf.
Den Lebensmittelmärkten im Innenstadtzentrum sowie in den städtebaulich in-
tegrierten Lagen kommt hingegen eine deutlich höhere Bedeutung für die
fußläufige Nahversorgung zu. So ist zu konstatieren, dass diese eine vergleichs-
weise geringe Verkaufsflächendimensionierung aufweisen, die
Mantelbevölkerung mit rd. 1.300 bis rd. 5.000 Einwohnern jedoch signifikant hö-
her liegt. Exemplarisch sei in diesem Zusammenhang der Netto Markt an der
Eisenbahnstraße hervorzuheben.
Der REWE Supermarkt im Nahversorgungszentrum Nord verfügt im Vergleich zu
den weiteren Lebensmittelmärkten in Fürstenwalde Nord und Mitte über ein ver-
gleichsweise ausgeglichenes Verhältnis von Verkaufsfläche zu Mantelbevölkerung
(vgl. nachfolgende Abbildung).
Abbildung 14: Nahversorgungssituation in der Kernstadt von Fürstenwalde/Spree
Quelle: Eigene Darstellung, Datengrundlage Einzelhandelsbestandserhebung 05/2017, Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree.
42Markt- und Standortanalyse
Im Stadtteil Fürstenwalde Süd ist ein vergleichbares räumliches Muster erkenn-
bar: So weist der Verbrauchermarkt Kaufland an der Alten Langewahler
Chaussee von allen Lebensmittelmärkten zwar die höchste Verkaufsfläche auf,
gleichzeitig verfügt dieser jedoch mit dem ebenfalls am Standort verorteten Le-
bensmitteldiscounter Aldi über die geringste Mantelbevölkerung im Stadtteil (rd.
520 bzw. 860 Einwohner). Die Lebensmittelmärkte in den zentralen Versorgungs-
bereichen sowie in den städtebaulich integrierten Lagen weisen im Vergleich
hierzu eine deutlich geringere Verkaufsflächenausstattung auf, ihre Bedeutung
für die fußläufige Nahversorgung in Fürstenwalde Süd ist jedoch aufgrund der
signifikant höheren Mantelbevölkerung der einzelnen Märkte als wesentlich höher
einzustufen (vgl. nachfolgende Abbildung).
Ergänzend wird im Rahmen der Nahversorgungsanalyse nachfolgend untersucht,
inwieweit sich die fußläufigen Einzugsgebiete der Lebensmittelmärkte über-
schneiden und somit eine wechselseitige Überlagerung besteht. Städtebaulich
Abbildung 15: Nahversorgungsbedeutung der Lebensmittelmärkte in Fürstenwalde Nord und Fürstenwalde Mitte (Verkaufsflächengröße und Mantelbevölkerung)
Quelle: Eigene Darstellung, Datengrundlage Einzelhandelsbestandserhebung 05/2017, Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree.
Abbildung 16: Nahversorgungsbedeutung der Lebensmittelmärkte in Fürstenwalde Süd (Verkaufsflächengröße und Mantelbevölkerung)
Quelle: Eigene Darstellung, Datengrundlage Einzelhandelsbestandserhebung 05/2017, Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree.
43Markt- und Standortanalyse
integrierte Lebensmittelmärkte, deren 500 m Radius sich nicht
oder nur geringfügig mit dem anderer Lebensmittelmärkte überschneidet, sind
dabei hinsichtlich ihrer Versorgungsbedeutung prinzipiell höher einzustufen als
Lebensmittelmärkte deren 500 m Radius sich nahezu vollständig mit dem ande-
rer Lebensmittelmärkte überschneidet (vgl. nachfolgende Abbildung).
In Fürstenwalde/Spree sind dabei insbesondere im Bereich der zentralen Versor-
gungsbereiche Überschneidungen der 500 m Radien festzustellen. Da in zentralen
Versorgungsbereichen eine räumliche Konzentration des Einzelhandels landes-
und regionalplanerisch gewünscht ist und diese aufgrund ihrer Versorgungsbe-
deutung sowie ihrer Verkehrszentralität (insbesondere bzgl. des ÖPNV) ein
Einzugsgebiet aufweisen, dass deutlich über den unmittelbaren Nahbereich hin-
aus geht und bspw. das gesamte Stadtgebiet bzw. Stadtteile umfasst, ist dort
eine räumliche Konzentration von Lebensmittelmärkten Im Sinne der Angebots-
vielfalt und Belebung als positiv zu werten.
Darüber hinaus sind in den Stadtteilen Fürstenwalde Nord und Mitte sind für die
in städtebaulich integrierten Bereichen verorteten Lebensmittelmärkte keine re-
levanten wechselseitigen Überlagerungen der Versorgungsbereiche zu erkennen.
In Fürstenwalde Süd trifft dies ferner auf den in der Bahnhofsstraße verorteten
Norma Lebensmitteldiscounter zu, welcher einen überwiegend singulär fußläufig
versorgten Versorgungsbereich aufweist. Die 500 m Radien der Lebensmittel-
märkte Lidl, Aldi und Kaufland im Süden des Stadtteils überschneiden sich
hingegen nahezu vollständig wechselseitig und teilweise mit denen anderer Le-
bensmittelmärkte. In diesem Teilbereich des Stadtgebietes wird somit die
fußläufige Nahversorgung durch mehrere Lebensmittelmärkte gewährleistet, die
Nahversorgungsbedeutung des einzelnen Marktes wird somit gemindert.
Abbildung 17: Nahversorgungsbedeutung der Lebensmittelmärkte in Fürstenwalde Süd (Verkaufsflächengröße und Mantelbevölkerung)
Quelle: Eigene Darstellung, Datengrundlage Einzelhandelsbestandserhebung 05/2017, Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree.
44Markt- und Standortanalyse
4.6 ZWISCHENFAZIT: WESENTLICHE ERKENNTNISSE ZUR FORTENTWICKLUNG DER EINZELHANDELSSITUATION IN DER STADT FÜRSTENWALDE/SPREE
Zu den für den Einzelhandel in Fürstenwalde/Spree wesentlichen Rahmenbedin-
gungen zählen:
� Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau in Fürstenwalde/Spree liegt mit
rd. 89,0 % unterhalb des Bundesdurchschnitts (= 100) sowie unterhalb des
Landesdurchschnitts 93,9 %.
� Fürstenwalde befindet sich in einer ausgeprägten Wettbewerbssituation ins-
besondere mit dem Oberzentrum Berlin und das A 10-Center in Wildau
� Das Stadtgebiet ist durch die Spree sowie eine Bahnlinie in drei Stadtbereiche
unterteilt, die die Stadtteile bilden.
Als positiv zu bewertende Standortfaktoren können folgende Aspekte aufgeführt
werden:
� Die Stadt Fürstenwalde/Spree verfügt mit rd. 2,28 m² VKF je Einwohner
gegenüber dem Landesdurchschnitt (1,75 m² je Einwohner) über deutlich
überdurchschnittliche Ausstattungskennwerte in Bezug auf die vorhan-
dene Einzelhandelsverkaufsfläche. Gegenüber den weiteren Mittelzentren
im Umfeld Fürstenwaldes stellt sich die Verkaufsflächenausstattung hin-
gegen durchschnittlich dar.
� Insgesamt ergibt sich in Fürstenwalde/Spree ein Zentralitätswert von
125 %, sortimentsbezogen sind hinsichtlich der Kaufkraftbindung aber
deutliche Unterschiede vorhanden.
� Im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum zum Erhebungszeit-
punkt 94 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rd. 13.300 m²
angesiedelt, was einem gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteil von rd.
17,5 % entspricht.
� Hinsichtlich der Betriebsgrößenstruktur besteht in der Fürstenwalder In-
nenstadt ein attraktiver und breiter Mix aus zwei Einkaufszentren
(Fürstengalerie, Rathaus-Center), namhaften Filialisten (Netto Marken-
Discount, Penny, Rossmann, Fielmann, Reno, Ernsting’s family und NKD)
und attraktiven Fachgeschäften.
� Das Innenstadtzentrum verfügt mit 147 zentrenergänzenden Funktionen
über einen hohen Dienstleistungs- und Gastronomiebesatz. Neben dem
Einzelhandel tragen sie maßgeblich zur Belebung des Innenstadtzentrums
bei.
� Neben dem Innenstadtzentrum werden in Fürstenwalde/Spree mit dem
Nebenzentrum Fürstenwalde Süd und dem Nahversorgungszentrum
Nord zwei weitere zentrale Versorgungsbereiche abgegrenzt. Sie über-
nehmen in den beiden Stadtteilen Fürstenwalde Süd und Fürstenwalde
Nord wichtige (Nah-)Versorgungsfunktionen.
� Seit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2009 erfolgte eine Verbes-
serung der räumlichen/ qualitativen/ quantitativen
45Markt- und Standortanalyse
Nahversorgungssituation. In weiten Teilen der Kernstadt ist eine fußläu-
fige Erreichbarkeit eines strukturprägenden Lebensmittelmarktes
gewährleistet.
Besondere Aufmerksamkeit verlangen dagegen aus fachgutachterlicher Bewer-
tung folgende Aspekte:
� Die Stadt Fürstenwalde/Spree befindet sich mit dem Oberzentrum Berlin und
dem A 10 Center in einem leistungsfähigen Konkurrenzumfeld.
� Die Verkaufsflächen in nicht integrierten Lagen nehmen mit 38.030 m² einen
vergleichsweise hohen Anteil von rd. 50 % der gesamtstädtischen Verkaufs-
flächen ein. Dieser Wert ist u. a. auf großformatige Anbieter mit nicht
zentrenrelevantem Hauptsortiment wie Roller und die beiden Toom Bau-
märkte zurückzuführen.
� Der Norden des Innenstadtzentrums weist keine attraktive Eingangstorsitua-
tion zum Innenstadtzentrum auf. Die Aufenthaltsqualität ist dort eher als
gering einzustufen, die Qualität des Einzelhandelsangebotes ist ebenfalls
überwiegend discountorientiert bzw. gering. Die Wahrnehmbarkeit des Innen-
stadtzentrums vom Bahnhof aus sollte verbessert werden.
� Insbesondere im Süden des zentralen Versorgungsbereiches (Schlossstraße,
untere Mühlenstraße) ist ein Verlust an Einzelhandelsfunktion festzustellen. In
diesem Bereich ist zusätzlich eine Konzentration von Leerständen zu konsta-
tieren.
� Das Nebenzentrum Süd verfügt lediglich über eine geringere Einzelhandels-
dichte, zwischen dem Bereich August-Bebel-Straße und Lange Straße sind nur
bedingt Funktionsbeziehungen erkennbar.
� Das Nahversorgungszentrum Nord übernimmt eine besondere Versorgungs-
funktion für Fürstenwalde Nord. Hinsichtlich der Aufenthaltsqualität sind
jedoch Defizite festzustellen. Das Standortgewicht sollte durch eine Entwick-
lung der Potenzialfläche erhöht bleibt.
Handlungsbedarf ergibt sich insgesamt daraus, dass einerseits die vorhandenen
Einzelhandelsstrukturen Fürstenwalde/Spree für die Zukunft gesichert werden
und nachfragegerecht weiterentwickelt werden müssen. Dies gilt insbesondere
vor dem Hintergrund eines stark wachsenden Online-Handels sowie einer sehr ak-
tiven überörtlichen Konkurrenz in Form benachbarten Mittel- und Oberzentren,
der Metropole Berlin sowie dem Standort A 10-Center in Wildau, die ihr Angebot
ständig fortentwickeln. Andererseits sollten praxisnahe und marktgerechte Opti-
mierungslösungen für diejenigen Aspekte entwickelt werden, die eher kritisch zu
bewerten sind. Solche Lösungen sind in den nachfolgenden Teilbausteinen dieses
Konzeptes sowohl in städtebaulicher Sicht als auch funktional zu erarbeiten.
46Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung
5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung Bevor aufbauend auf die Bestandsanalyse konkrete Instrumente entwickelt und
vorgestellt werden können, sind zunächst der absatzwirtschaftliche Entwick-
lungsrahmen sowie übergeordnete Leitlinien zur künftigen
Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Fürstenwalde/Spree zu erarbeiten.
5.1 ABSATZWIRTSCHAFTLICHER ENTWICKLUNGSRAHMEN
Die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens dient – als ab-
satzwirtschaftliche Kenngröße – der Einordnung und Bewertung zukünftiger
Einzelhandelsentwicklungen. In dem Entwicklungsrahmen werden angebots- und
nachfrageseitige Rahmenbedingungen zusammengeführt und auf ihre zukünftige
perspektivische Entwicklung hin untersucht.
5.1.1 Vorbemerkungen zum ermittelten Entwicklungsrahmen
Der nachfolgend vorgestellte Entwicklungsrahmen ist im kommunalen Abwä-
gungsprozess unter Berücksichtigung folgender Gesichtspunkte zu interpretieren:
� Er kann und soll aufgrund seines naturgegebenen mit Unsicherheiten behaf-
teten Prognosecharakters grundsätzlich keine „Grenze der Entwicklung“
(etwa als oberer Grenzwert), sondern vielmehr eine von mehreren Abwä-
gungsgrundlagen zur künftigen städtebaulich begründeten Steuerung des
Einzelhandels darstellen.
� Auch Vorhaben, die den absatzwirtschaftlich tragfähigen Entwicklungsrah-
men überschreiten, können im Einzelfall zur gewünschten
Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsangebots beitragen, wenn sie mit
dem räumlichen Entwicklungsleitbild sowie den Zielen und Leitsätzen der zu-
künftigen Einzelhandelsentwicklung in Fürstenwalde/Spree korrespondieren
und wenn sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten ange-
siedelt werden.
� Vorhaben, die diesen Zielen und dem vorliegenden Konzept jedoch nicht ent-
sprechen und die sich aufgrund ihrer Dimensionierung nicht in den ermittelten
absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen einfügen, können die städtebau-
lich präferierte Zentren und weiteren Standorte durch Umverteilungseffekte
im Einzelfall gefährden.
� Dies impliziert, dass der hier beschriebene absatzwirtschaftliche Entwick-
lungsrahmen im engen Kontext mit den räumlichen
Entwicklungsvorstellungen zu sehen ist. Erst im Kontext des räumlich gefass-
ten Entwicklungsleitbilds kann der absatzwirtschaftliche
Entwicklungsrahmen zur Verfolgung stadtentwicklungspolitischer Ziele einge-
setzt werden.
Für spezialisierte oder neuartige Anbieter sind Entwicklungsspielräume auch
oberhalb der Verkaufsflächenangaben in den jeweiligen Warengruppen grund-
sätzlich denkbar, da sie in der aktuellen Form der Potenzialanalyse noch keine
47Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung
Berücksichtigung finden können. Ebenso können Betriebsverlagerungen innerhalb
Fürstenwaldes gesondert beurteilt werden, weil sie sich gegenüber dem Neuan-
siedlungspotenzial neutral verhalten, solange mit der Verlagerung keine
Betriebserweiterung verbunden ist.
5.1.2 Methodik und Berechnung
Grundsätzlich ist anzumerken, dass für eine zuverlässige Prognose des Verkaufs-
flächenbedarfs die gegenwärtigen, die vergangenen Entwicklungen sowie die
angebots- und nachfrageseitigen Zielgrößen einbezogen werden. Aufbauend auf
der gegenwärtigen Situation von Angebot und Nachfrage in der Stadt Fürsten-
waldes/ Spree werden der Berechnung die nachfolgenden Parameter zugrunde
gelegt:
Entwicklung absatzwirtschaftlicher
Rahmenbedingungen
Nachfrageseite
� Einwohnerentwicklung in der Kommune / im Einzugsgebiet
� Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner
� ggf. Verschiebung sortimentsspezifi-scher Ausgabenanteile
Angebotsseite
� Strukturmerkmale im Einzelhandel
� Entwicklung der Flächenproduktivität
� Verkaufsflächenansprüche der Be-treiber
Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Prognosehorizont 2026
Spannweitenbetrachtung Sortimentsgenaue Betrachtung
Versorgungsauftrag des Mittelzentrums Fürstenwalde/Spree
„Ziel-Zentralität“
Quelle: Eigene Darstellung.
Neben der Entwicklung angebots- und nachfrageseitiger Rahmenbedingungen ist
der Versorgungsauftrag der Kommunen bei der Quantifizierung absatzwirt-
schaftlicher Entwicklungsspielräume von Bedeutung. Der anzustrebende
Versorgungsgrad der Kommunen korrespondiert mit ihrer seitens der Regional-
und Landesplanung angestrebten zentralörtlichen Aufgabenzuweisung. Dies ist
in der Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich anerkannt. So sollen Ober- und
Mittelzentren beispielsweise zentrale Einzelhandelsfunktionen mit breit gefä-
cherten Einzelhandelsangeboten auch für ihr zugeordnetes Einzugsgebiet
wahrnehmen. Dieser planerisch und rechtlich zugebilligte Versorgungsauftrag ist
im Rahmen der Potenzialdarstellung aufzugreifen, wobei sich die fundierte und
realistische Ableitung zu erreichender Zielzentralitäten als wesentliche Kernauf-
gabe dieses methodischen Schrittes darstellt.
48Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung
Durch die Darstellung von zeitlichen (Prognosejahr 2026) und inhaltlichen ange-
bots- und nachfrageseitigen Spannweiten (obere und untere Variante) wird der
Stadt Fürstenwalde ermöglicht, auf eine Daten- und Berechnungsbasis zurück-
greifen zu können, die ein breites Spektrum an möglichen Entwicklungen aufzeigt.
Somit können Politik und Verwaltung sowohl fachlich abgesichert als auch mit der
notwendigen Flexibilität – unter Berücksichtigung sich im Zeitverlauf verändern-
der, teilweise auch konkretisierender angebots- und nachfrageseitiger
Rahmenbedingungen – auf zukünftige Einzelhandelsentwicklungen reagieren.
Im Folgenden werden die Eingangsgrößen für die Ermittlung des absatzwirt-
schaftlichen Entwicklungsrahmens einzeln erörtert und detailliert beschrieben.
Zukünftige Bevölkerungsentwicklung
Die Stadt Fürstenwalde/Spree verzeichnete in den letzten Jahren einen modera-
ten Anstieg der Bevölkerungszahlen. Zur Untersuchung der künftigen
einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Fürstenwalde/Spree werden die Bevölke-
rungsprognose des Landesamtes für Bauen und Verkehr Brandenburg für die
Stadt Fürstenwalde/Spree zugrunde gelegt (vgl. nachfolgende Abbildung). Ab
dem Jahr 2020 werden lt. Landesamt für Bauen und Verkehr Brandenburg für die
Stadt Bevölkerungsverluste prognostiziert, im weiteren Mittelbereich ist ebenfalls
von einer insgesamt rückläufigen Entwicklung auszugehen.
Im aktuellen Entwurf zum Landesentwicklungsplan HR Berlin-Brandenburg ist
vorgesehen, dass die Ausweisung von weiteren Wohnsiedlungsflächen im weite-
ren Metropolraum Berlin-Brandenburg überwiegend in den Mittelzentren
konzentriert wird.
Aufgrund des zunehmend angespannten Wohnungsmarktes in Berlin ist infolge
der anhaltend prosperierenden Entwicklung der Metropole in den nächsten Jah-
ren von einer weiter ansteigenden Nachfrage nach Wohnbauflächen im Umland
von Berlin im Sinne von Spill-over-Effekten auszugehen. In diesem Zusammen-
hang wird Fürstenwalde/Spree als Entlastungszentrum „der zweiten Reihe“
zunehmend an Bedeutung gewinnen. Aufgrund dieser Entwicklung und der Vor-
gaben des LEP-Entwurfs HR Berlin-Brandenburg kann in Fürstenwalde/Spree
auch zukünftig mit einem moderaten Bevölkerungszuwachs gerechnet werden.
Dementsprechend wird bei der Berechnung der absatzwirtschaftlichen Entwick-
lungspotenziale auch eine eigene Bevölkerungsprognose eingestellt, die von einer
weiteren moderaten Steigerung der Einwohnerzahlen des Mittelzentrums aus-
geht.
Die Bevölkerungsprognose der Bertelsmann Stiftung geht in den nächsten Jahren
von deutlichen Bevölkerungsverlusten aus. Da sich jedoch bereits in der Vergan-
genheit diese Prognose im Abgleich mit den tatsächlichen Entwicklungen als zu
pessimistisch charakterisieren lässt, wird sie im Rahmen der Modellberechnungen
nicht weiter berücksichtigt.
49Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung
Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner
Die Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland sind in den letzten
15 Jahren um insgesamt knapp 35 % (rd. 400 Mrd. Euro) auf rd. 1.540 Mrd. Euro
gestiegen. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft verzeichnet dagegen im gleichen
Zeitraum mit rd. 10 % eine deutlich moderatere Steigerung. Hieraus resultiert ein
rückläufiger Einzelhandelsanteil an den Gesamtkonsumausgaben, der im Jahr
2000 noch bei knapp 37 % lag, bis zum Jahre 2015 jedoch auf 31 % absank (vgl.
nachfolgende Abbildung).
92%
94%
96%
98%
100%
102%
104%
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026interpolierte reale Entwicklung Wegweiser Kommune LBV
Abbildung 18: Zukünftige Bevölkerungsentwicklung Fürstenwalde/Spree
Quelle: LBV (2015): Bevölkerungsvorausberechnung 2014 bis 2030. Ämter und amtsfreie Gemeinden des Landes Brandenburg,. Bertels-
mann-Stiftung Wegweiser Kommune (2015), eigene Berechnungen
Abbildung 19: Entwicklung
der einzelhandelsrelevan-
ten Kaufkraft pro Kopf
2000 – 2015, 2016: Prog-
nose Quelle: Eigene Darstellung. Daten EHI 2016
50Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung
In der Summe sind somit seit Jahren nur moderate Steigerungen der realen ein-
zelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf zu verzeichnen. 20 Ob dieser Trend für die
nächsten Jahre fortgeschrieben werden kann, ist angesichts der aktuellen unsi-
cheren Lage für den Einzelhandel und dessen einzelne Branchen nicht präzise
vorherzusagen. Für die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrah-
mens wird daher eine moderate Entwicklung mit sortimentsspezifischen
Unterschieden eingestellt.
Entwicklung der Flächenproduktivitäten
Die Flächenproduktivität stellt den Umsatz eines Einzelhandelsbetriebs pro m²
Verkaufsfläche dar. In der Zeit von 2000 bis 2015 erfolgte bundesweit ein stetiges
Wachstum der Verkaufsflächen durch Erweiterung und Neuerrichtung von Einzel-
handelsbetrieben. Gleichzeitig stagnierte die Umsatzentwicklung nahezu, so dass
folglich die Flächenproduktivität stetig abnahm.
Die lineare Fortsetzung dieses Trends ist unwahrscheinlich. Die Flächenprodukti-
vität ist in der Vergangenheit durch einen ausgesprochen intensiven Wettbewerb
mit dem Ziel partieller Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter bis 2013 gesun-
ken. Seit 2013 hat sich diese Tendenz jedoch durch die dynamische und
betriebstypologisch unterschiedliche Entwicklung deutlich ausdifferenziert, so
sind seitdem wieder moderate Steigerungen der Flächenproduktivität zu ver-
zeichnen. Konsequenterweise kann zukünftig mit stagnierenden bis leicht
steigenden Raumleistungen gerechnet werden.
20 Grundsätzlich ist zwischen der nominalen und der realen Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft
zu differenzieren. Da die nominale Entwicklung die inflationären Entwicklungen unberücksichtigt lässt, lassen
sich aus der nominalen Entwicklung keine Rückschlüsse auf ein zusätzliches absatzwirtschaftlich tragfähiges
Entwicklungspotential ziehen. Daher wird auf inflationsbereinigte Werte zurückgegriffen, die die reale Ent-
wicklung beschreiben.
Abbildung 20: Verkaufsflä-
chenansprüche der Anbieter
und Entwicklung der Flächen-
produktivität
Quelle: Eigene Darstellung
und Berechnung nach EHI
Retail Institute 2016.
51Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung
Online-Handel als Herausforderung für den Einzelhandel
Eine besondere Herausforderung für den stationären Einzelhandel stellt der On-
line-Handel dar, dessen Bedeutung in Deutschland im Verlauf der letzten Jahre
spürbar angewachsen ist. So konnte das Onlinegeschäft in der jüngeren Vergan-
genheit stetig steigende Umsätze verzeichnen, wie nachfolgende Abbildung
verdeutlicht.
Im Bezugsjahr 2016 umfasst dieser insgesamt ein Volumen von rd. 44,0 Mrd. Euro
(rd. 9,1 % des Gesamtumsatzes).
Ob der Trend der stetig steigenden E-Commerce Orientierung für die nächsten
Jahre fortgeschrieben werden kann, ist derzeit allerdings nicht präzise vorherzu-
sagen, so dass hierbei Annahmen für die jeweiligen Sortimentsbereiche
eingeflossen sind, die in Spannweiten die möglichen Szenarien berücksichtigen.
Aktuell vorliegende Prognosen gehen davon aus, dass der zukünftige Marktanteil
des E-Commerce je nach Sortiment zwischen 5 % (Nahrungs- und Genussmittel
sowie Drogeriewaren) und 33 % (Fashion& Lifestyle sowie Sport & Freizeit) liegen
wird (vgl. nachfolgende Abbildung).
Abbildung 21: Entwicklung
des Einzelhandelsumsat-
zes (gesamt sowie E-
Commerce) und des E-
Commerce-Anteils in Dtl.
von 2000 bis 2016
Quelle: Eigene Darstellung
nach EHI 2017
Abbildung 22: Prog-
nose zur
sortimentsspezifi-
schen Entwicklung
des Distanzhandels
Quelle: Eigene Dar-
stellung nach HDE
2015
80%
70%
80%
67%
79%
67%
92%
85%
92%
84%
99%95%
20% 30% 20% 33% 21% 33% 8% 15% 8% 16%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2014 2025 2014 2025 2014 2025 2014 2025 2014 2025 2014 2025
Fashion & Lifestyle
Technik & Medien
Sport & Freizeit
Garten & Heimwerken
Einrichten & Wohnen
Lebensmittel & Drogerie
Stationärer Handel Distanzhandel
52Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung
Versorgungsauftrag: Ziel-Zentralitäten
Die heutige Einzelhandelszentralität für die Stadt Fürstenwalde/Spree beträgt
aktuell rd. 125 %, hierbei sind jedoch sortimentsspezifisch deutliche Unterschiede
erkennbar. So weist Fürstenwalde/Spree bspw. in den Warengruppen Glas/Por-
zellan/Keramik/Hausrat/Einrichtungszubehör eine Zentralität von 236 % sowie in
der Warengruppe Möbel eine Zentralität von 221 % auf. Diese Zentralitäten stel-
len einen vergleichsweise hohen Wert dar, der auch im Hinblick auf das
Einzugsgebiet und die bereits erreichte Marktdurchdringung nur noch als bedingt
steigerbar erachtet werden kann. In anderen Warengruppen können dagegen in
Bezug auf die künftig erzielbare Zentralität noch stärkere Entwicklungspotenziale
abgeleitet werden.
Im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg 2008 werden Versorgungsge-
biete für die Mittelzentren (Mittelbereiche) abschließend festgesetzt. Im Falle von
Fürstenwalde/Spree umfasst dieser das eigene Stadtgebiet sowie die benachbar-
ten Gemeinden Steinhöfel, Grünheide und das Amt Spreenhagen. Der aktuelle
Entwurf zum Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg
sieht im Zuschnitt des Mittelbereiches keine Änderungen vor (vgl. nachfolgende
Abbildung). Der darunter subsummierte Teilraum umfasst dabei aktuell insge-
samt rd. 54.200 Einwohner.
Berücksichtigt man die Befragungsergebnisse aus dem Einzelhandelskonzept
2008 (telefonische Haushaltsbefragung), so zeigt sich, dass der faktische Versor-
gungsraum des Mittelzentrums und der Mittelbereich nicht vollumfänglich
deckungsgleich sind. So legen die Ergebnisse nahe, dass in Bezug auf Grünheide
(Mark) die westlichen Ortsteile eine wesentlich stärkere Einkaufsorientierung zum
Mittelzentrum Erkner besteht. Lediglich die östlichen Bereiche der Gemeinde sind
nach Fürstenwalde/Spree hin orientiert. Darüber hinaus haben sich in den vergan-
genen Jahren Kooperationen zwischen Fürstenwalde und seinen
Nachbarkommunen verfestigt, welche über den Mittelbereich hinausgehen. So
Abbildung 23: Abgrenzung des Mittelbereiches von Fürsten-walde/Spree gem. Entwurf LEP Entwurf HR B-B
Quelle: Eigene Darstellung,
Datengrundlage Einzelhan-
delsbestandserhebung
05/2017, Kartengrundlage:
LEP Entwurf HR B-B 2016.
53Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung
besteht zwischen Fürstenwalde/Spree und der Gemeinde Storkow (Mark) sowie
dem Amt Scharmützelsee seit 2015 eine Kooperationsvereinbarung, in welcher
hinterlegt ist, dass Fürstenwalde/Spree für beide Kommunen mittelzentrale Ver-
sorgungsfunktionen übernimmt.
Aus diesem Grunde wird für die Berechnung Zielzentralitäten ein zum Mittelbe-
reich abweichendes Einzugsgebiet angenommen, welches der tatsächlichen
Verflechtung des Mittelzentrums und den bestehenden interkommunalen Koope-
rationen bestmöglich entspricht (vgl. nachfolgende Abbildung). Der modifizierte
Einzugsbereich umfasst dabei rd. 66.000 Einwohner (inkl. Fürstenwalde/Spree).
Da das Bevölkerungspotenzial der einzelnen Kommunen im Einzugsbereich aus
Betreibersicht jeweils nicht ausreichend für die Ansiedlung eines Verbraucher-
marktes ist, übernimmt Fürstenwalde/Spree gegenwärtig für diese
Betriebstypen bereits faktische Versorgungsfunktionen für sein Umland. Im kurz-
fristigen Bedarfsbereich liegt dabei aus fachgutachterlicher Sicht eine
angemessene Abschöpfungsquote im Versorgungsgebiet bei rd. 15 %.21 Bezogen
auf das Bevölkerungsäquivalent ergibt sich hieraus eine Zielzentralität von 115 %
im kurzfristigen Bedarfsbereich, die jedoch mit Ausnahme der Sortimente Zeitun-
gen/Zeitschriften/PBS bereits überschritten wird.
Im Bereich der Güter der mittel- und langfristigen Bedarfsstufe ist aus fachgut-
achterlicher Sicht eine Abschöpfungsquote von rd. 25 bis 35 % der Kaufkraft im
Einzugsgebiet22 angemessen und mit dem landesplanerischen Versorgungsauf-
trag eines Mittelzentrums vereinbar.
21 Die Abschöpfungsquote bezieht sich dabei auf die Gemeinden und Ämter des Einzugsbereichs ohne Stadt
Fürstenwalde/Spree.
22 Ebd.
Abbildung 24: Abgrenzung des Mittelbereiches von Fürstenwalde/Spree gem. Entwurf LEP HR B-B
Quelle: Eigene Darstellung, Datengrundlage Einzelhandelsbestandserhebung 05/2017, Kartengrundlage: Stadt Fürstenwalde/Spree.
54Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung
Eine höhere Abschöpfungsquote ist zwar wünschenswert, erscheint jedoch auf-
grund des leistungsfähigen Konkurrenzumfeldes (insb. Berlin, A 10 Center) nur
bedingt möglich. Die rechnerische Zielzentralität beträgt somit 125 bis 135 %.
Hieraus ergibt sich für die Warengruppen des mittel- und langfristigen Bedarfs
für Fürstenwalde/Spree eine Zielzentralität von 125 bis 135 % (vgl. nachfolgende
Abbildung, Zielzentralitäten sind als gestrichelte Linie dargestellt.
5.1.3 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Fürstenwalde/Spree
In der nachfolgenden Tabelle wird der künftige absatzwirtschaftliche Entwick-
lungsrahmen bis 2026 differenziert nach Warengruppen dargestellt. Die Prognose
ergibt sich aus den oben dargestellten angebots- und nachfrageseitigen Rahmen-
bedingungen und den Ziel- Zentralitäten für die Stadt Fürstenwalde/Spree.
122%
145%
118%
107%
124%
86%
118%
172%
124%
236%
68%
94%
112%
162%
117%
136%
221%
139%
89%
102%
233%
144%
125%
0% 50% 100% 150% 200% 250%
Nahrungs- und Genussmittel
Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken
Blumen, zoologischer Bedarf
PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher
kurzfristiger Bedarfsbereich
Bekleidung
Schuhe/ Lederwaren
Pflanzen/Gartenbedarf
Baumarktsortiment i.e.S.
GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör
Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente
Sportartikel/ Fahrräder/ Camping
mittelfristiger Bedarfsbereich
Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik
Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz
Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche
Möbel
Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte
Neue Medien/ Unterhaltungselektronik
Uhren/ Schmuck
Sonstiges
langfristiger Bedarfsbereich
Gesamt
Zielzentralität Kurzfristiger Bedarfsbereich: 115%
Zielzentralität mittel- und langfristiger Bedarfsbereich: min. 125-135%
Abbildung 25: Zielzentralitäten der Stadt Fürstenwalde/Spree
Quelle: Eigene Darstellung, eigene Berechnungen.
55Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung
Tabelle 5: Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Fürstenwalde/Spree in m² Verkaufs-
fläche bis 2026
2026
Warengruppe worst case Szenario
moderate case Szenario
Nahrungs- und Genussmittel - 470**
Drogerie/Parfümerie/Kosmetik, Apotheken - -
Blumen, zoologischer Bedarf 250 390
PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher
- 100
Kurzfristiger Bedarfsbereich 250 960
Bekleidung 1.900 2.850
Schuhe/Lederwaren 490 780
Pflanzen/Gartenbedarf - -
Baumarktsortiment i.e.S. 2.060 3.550
GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör - 200
Spielwaren/Basteln/Hobby/ Musikinstrumente
870 1.350
Sportartikel/Fahrräder/Camping 800 1.090
Mittelfristiger Bedarfsbereich 6.120 9.820
Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik
- 60
Teppiche/Gardinen/Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz
390 630
Bettwaren, HBT 40 260
Möbel - -
Elektro/Leuchten/Haushaltsgeräte 720 1.020
Neue Medien/Unterhaltungselektronik 220 630
Uhren/Schmuck 130 190
Sonstiges - -
Langfristiger Bedarfsbereich 1.500 2.790
GESAMT* 7.870 13.570
Quelle: Eigene Berechnung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017; Werte in m² Verkaufsfläche (gerundet). GPK = Glas/Porzellan/Keramik; PBS = Papier/Bürobedarf/Schreibwaren; HBT = Haus-/Bett-/Tischwäsche * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt, ** bei den Berechnungen des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens wurde die bereits bauleitplanerisch genehmigte Verkaufsflächenerweiterung des Aldi Lebensmitteldiscounters von 800 auf 1.200 m² noch nicht be-rücksichtigt. Im Falle einer Realisierung müsste die zusätzliche Verkaufsfläche von den ermittelten Verkaufsflächenpotenzialen abgezogen werden.
56Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung
Die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen ergibt folgende
Potenziale für die Perspektive bis 2026:
Es bestehen rechnerische Entwicklungspotenziale in einigen Warengruppen in ei-
ner Größenordnung von rd. 60 m² bis rd. 3.550 m² im Betrachtungszeitraum bis
2026.
Der Schwerpunkt des Entwicklungsrahmens liegt im Bereich der mittel- und lang-
fristigen Bedarfsgüter, dort insbesondere in der Warengruppe
Baumarktsortiment i.e.S., Bekleidung, Spielwaren/Basteln/Hobby/
Musikinstrumente, Sportartikel/Fahrräder/Camping und Elektro/Leuch-
ten/Haushaltsgeräte.
Für Fürstenwalde/Spree bedeuten die Prognoseergebnisse des absatzwirtschaft-
lichen Entwicklungsrahmens,
� dass die zugewiesene Versorgungsfunktion der Stadt Fürstenwalde/Spree als
Mittelzentrum in einigen Warengruppen durch neue Angebote und Verkaufs-
flächen erweitert und verbessert werden kann,
� dass in den Warengruppen ohne quantitatives Entwicklungspotenzial neue
Angebote und Verkaufsflächen überwiegend nur durch Umsatzumverteilun-
gen im Bestand zu realisieren sind (dies trifft bei neuartigen oder speziellen
Anbietern nur bedingt zu)
� dass bei einer deutlichen Überschreitung des ermittelten Entwicklungsrah-
mens ein ruinöser Wettbewerb mit ggf. städtebaulich negativen Folgen und
eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten für die Fürstenwalder zentralen
Versorgungsbereiche einerseits oder die flächendeckende Nahversorgungs-
struktur andererseits resultiert,
� und dass angesichts des teils begrenzten Entwicklungsrahmens für viele Wa-
rengruppen der Standortfrage im stadtentwicklungspolitischen
Steuerungsgeschehen ein besonderes Gewicht beigemessen werden sollte.
Generell müssen diese Ansiedlungsspielräume stets mit üblicherweise am Markt
vertretenen Betriebstypen und -formen gespiegelt werden; nicht jedes rechneri-
sche Ansiedlungspotential entspricht einem für die jeweilige Warengruppe
üblichen Fachgeschäft oder Fachmarkt. Zudem legen Handelsunternehmen für
ihre Markteintrittsstrategien bzw. Standortplanungen ergänzende, hier nicht zu
berücksichtigende Marktfaktoren23 zugrunde; diese können durchaus zu unterneh-
merischen Ansiedlungsplanungen führen, die vom hier ermittelten
Entwicklungsrahmen ggf. abweichen.
Wie vorausgehend beschrieben, können und sollen die Prognosewerte keine
„Grenze der Entwicklung“ etwa als oberer oder als unterer Grenzwert darstellen,
sondern vielmehr als Orientierungswert verstanden werden. Auch Vorhaben, die
die absatzwirtschaftlich tragfähigen Verkaufsflächenspielräume überschreiten,
können zur Verbesserung des gesamtstädtischen Einzelhandelsangebots beitra-
gen, wenn sie mit dem räumlichen Entwicklungsleitbild sowie den Zielen und
23 Stellung im regionalen Wettbewerb, Positionierung gegenüber Mitbewerbern etc.
57Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung
Leitsätzen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung der Stadt Fürsten-
walde/Spree korrespondieren und sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten
Standorten angesiedelt werden.
Beispielhaft werden im Folgenden die rechnerischen Entwicklungsrahmen für ei-
nige Warengruppen mit den zu erwartenden Entwicklungen erläutert.
Kurzfristiger Bedarfsbereich
In diesem Sortimentsbereich ist ein gewisser – wenn auch begrenzter – absatz-
wirtschaftlich tragfähiger Entwicklungsrahmen vorhanden. So kann in der
Warengruppe Blumen, zoologischer Bedarf das Verkaufsflächenpotenzial durch
entsprechende Verkaufsflächenerweiterungen bestehender Anbieter oder durch
Fachgeschäftskonzepte ausgeschöpft werden. Ansonsten kann der kurzfristige
Bedarfsbereich als weitgehend saturiert angesehen werden.
Wie bereits beschrieben, beschränkt sich im Bereich der periodischen Güter der
raumordnerisch zugebilligte Versorgungsauftrag Stadt Fürstenwalde/Spree auf
das eigene Stadtgebiet. Da die Zentralität bereits 122 % (Nahrungs- und Genuss-
mittel) bzw. 145 % (Drogeriewaren) beträgt, ergeben sich in diesen
Warengruppen keine weiteren signifikanten Verkaufsflächenpotenziale.
Nähere Empfehlungen zur Verbesserung der Nahversorgungsstruktur werden im
nachfolgenden Kapitel 6.2 vorgestellt.
Mittelfristiger Bedarfsbereich
Das Verkaufsflächenpotenzial im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich ergibt
sich im Wesentlichen durch die Warengruppen
� Baumarktsortiment i.e.S.
� Bekleidung
� Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstrumente
� Sportartikel/Fahrräder/Camping
� Schuhe und Lederwaren
� GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör
Während das Verkaufsflächenpotenzial im Bereich Baumarktsortiment i.e.S., Be-
kleidung, Spielwaren/Basteln/Hobby/Musikinstrumente, Sportartikel/
Fahrräder/Camping und Schuhe und Lederwaren ausreichend für die Ansiedlung
eines strukturprägenden Fachmarktes sind, ergeben sich für die Warengruppe
GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör Potenziale, die zur Ansiedlung von Fachge-
schäften bzw. zur Verkaufsflächenarrondierung bestehender Anbieter
hinreichend sind.
Langfristiger Bedarfsbereich
Im Bereich der langfristigen Bedarfsgüter ergeben sich in den Warengruppen
Elektro/Leuchten/Haushaltsgeräte und Neue Medien/Unterhaltungselektronik
größere Verkaufsflächenpotenziale, die ausreichend sind für die Ansiedlung eines
kleineren Fachmarktes im Elektronikbereich oder für eine wesentliche Verkaufs-
flächenerweiterung bestehender Anbieter.
58Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung
Wie vorausgehend beschrieben, können und sollen die Prognosewerte keine
„Grenze der Entwicklung“ darstellen, sondern vielmehr als Orientierungswert ver-
standen werden. Auch Vorhaben, die die absatzwirtschaftlich tragfähigen
Verkaufsflächenspielräume überschreiten, können zur Verbesserung des gesamt-
städtischen Einzelhandelsangebots beitragen, wenn sie mit dem räumlichen
Entwicklungsleitbild sowie den Zielen und Leitsätzen der zukünftigen Einzelhan-
delsentwicklung der Stadt Fürstenwald/ Spree korrespondieren und sie an
stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten angesiedelt werden.
5.2 ÜBERGEORDNETE ENTWICKLUNGSZIELSTELLUNGEN FÜR FÜRSTENWALDE/SPREE
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2009 wurden die nachfolgenden überge-
ordneten Entwicklungsziele als optimal ausgewogene Zielperspektive - verbunden
mit einer klaren Prioritätensetzung - verankert:
1. Stärkung des Zentren: Erhaltung, Stärkung und Weiterentwicklung der
zentralen Versorgungsbereiche (also des Innenstadtzentrums, des Neben-
zentrums Fürstenwalde Süd und des Nahversorgungszentrums
Fürstenwalde Nord),
2. Nahversorgung: Die flächendeckende Nahversorgung in den Wohngebie-
ten bestmöglich sichern und stärken, ohne hierbei die Entwicklung der
Zentren zu beeinträchtigen,
3. Sonderstandorte: Ergänzend und im Rahmen eindeutiger Regelungen
Standorte für den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel zu-
lassen, ohne hierbei die Entwicklung der Zentren oder der Nahversorgung
zu beeinträchtigen.
Aus fachgutachterliche Sicht können die übergeordneten Entwicklungszielstellun-
gen unverändert fortgeschrieben werden. In der konzeptionellen Ausgestaltung
der einzelnen Ziele werden jedoch im Folgenden Anpassungen vorgenommen (vgl.
Kapitel 6).
Die nachstehende Grafik veranschaulicht zusammenfassend die übergeordnete
Zielsetzung für Fürstenwalde.
59Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung
Abbildung 26: Übergeordnete Entwicklungszielstellungen für die Einzelhandelsentwicklung in Fürstenwalde/Spree
Quelle: Eigene Darstellung
60Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
6 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree Aufbauend auf die eingehende Analyse der Angebots-, Nahversorgungs- und
Nachfragestruktur in der Stadt Fürstenwalde (vgl. Kap. 4) wird im Folgenden ein
Zentrums- und Standortkonzept entwickelt und die Liste zentrenrelevanter Sor-
timente (Sortimentsliste bzw. „Fürstenwalder Liste“) sowie die bei
Standortanfragen anzuwendenden Ansiedlungsleitsätze abgeleitet.
6.1 DAS ZENTRENKONZEPT: EMPFEHLUNGEN FÜR DIE
ZENTRALEN VERSORGUNGSBEREICHE IN FÜRSTENWALDE
Bei der 1. Fortschreibung eines Zentrums- und Standortkonzeptes ist zu prüfen,
inwieweit die bereits im Einzelhandelskonzept 2009 abgegrenzten zentralen Ver-
sorgungsbereiche
� Innenstadtzentrum
� Nahversorgungszentrum Nord
� Nebenzentrum Süd
die rechtlichen Standortanforderungen an einen zentraler Versorgungsbereich
(ZVB) erfüllen. Zusätzlich wurde geprüft, ob weitere Standortbereiche im Stadt-
gebiet im hinreichenden Maße die Kriterien an einen zentralen
Versorgungsbereich erfüllen und eine Ausweisung als zentraler Versorgungsbe-
reich aus städtebaulich-funktionaler Sicht sinnvoll ist.
Zu den rechtlichen Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich gehört
neben der städtebaulichen integrierten Lage (in Wohnsiedlungsbereiche einge-
bettet), auch ein multifunktionales Angebot, welches neben dem Einzelhandel
auch private Dienstleistungen, Gastronomie und öffentliche Einrichtungen wie
z.B. Verwaltungseinrichtungen oder Bildungseinrichtungen umfasst. Um die Ver-
sorgungsfunktion für die Bevölkerung erfüllen zu können, ist eine hohe
verkehrliche Zentralität im Bereich des motorisierten Individualverkehrs und öf-
fentlichen Personennahverkehrs erforderlich. Neben den faktischen
Gegebenheiten können zentrale Versorgungsbereiche auch mögliche Flächen zur
weiteren Entwicklung und Stärkung eines zentralen Versorgungsbereichs enthal-
ten (vgl. Kapitel Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung
und Festlegungskriterien). Die folgende Grafik veranschaulicht ergänzend, inwie-
fern die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche über die vereinfachte
Beschreibung der Standard-Bestandsstruktur hinausgeht.
61Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
6.1.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum
Das Innenstadtzentrum ist hinsichtlich der Ausdehnung der größte zusammen-
hängende, städtebaulich integrierte Geschäftsbereich der Stadt
Fürstenwalde/Spree. Dieser weist städtebauliche Zentrenmerkmale wie eine ge-
wisse städtebauliche Dichte, Nutzungsmischung und urbanes Leben auf.
Abgrenzung des Innenstadtzentrums
Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadtzentrum umfasst diejenigen Bereiche
mit der größten Einzelhandelsdichte und Nutzungsvielfalt, insbesondere die Be-
reiche mit relevanten Kundenläufen sowie wesentliche für die
Gesamtfunktionalität des Zentrums wichtige zentrenergänzende Funktionen. Die
Umfassung des Innenstadtzentrums wird im Vergleich zur Abgrenzung des Innen-
stadtzentrums aus dem Jahre 2009 weitgehend fortgeschrieben, lediglich im
Süden des Innenstadtzentrums empfiehlt sich eine Anpassung:
So ist der bislang in das Innenstadtzentrum einbezogene Bereich der Schloss- so-
wie der untere Bereich der Mühlenstraße (südlich der Fischerstraße) überwiegend
geprägt von Leerständen, zentrenergänzenden Funktionen und von Wohnfunk-
tion. Im Gegensatz zu der Bestandssituation 2008 ist in diesen Lagen kein
Einzelhandelsbetrieb mehr verortet. Insbesondere aufgrund des Wegbrechens der
Einzelhandelsfunktion und der Konzentration an Leerstände erfüllt der genannte
Teilbereich der Innenstadt nicht mehr im hinreichenden Maße die Kriterien an ei-
nen zentralen Versorgungsbereich. Darüber hinaus ist nicht erkennbar, dass eine
weitere Einbeziehung dieses Bereiches zu einer Stärkung des gesamten zentralen
Versorgungsbereiches beitragen würde.
Auch eine kurz- bis mittelfristige Stärkung und Entwicklung dieses Bereiches er-
scheint aus heutiger Sicht nur bedingt realistisch. Zwar ist in direkter Umgebung
die Sanierung des Jagdschlosses – perspektivisch verbunden mit der Errichtung
Abbildung 27: Methodik: Ableitung von zentra-len Versorgungsbereichen aus dem Bestand kommunaler städ-tebaulich-funktionaler Zentren Quelle: Eigene Darstellung
62Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
eines Hotelbetriebs - geplant, die Zufahrt zu diesem Hotel wird aber voraussicht-
lich nicht über die Schlossstraße sondern über den Domplatz erfolgen und somit
auch keine zusätzliche Frequentierung in der Schlossstraße nach sich ziehen.
Zusätzlich zu dieser Maßnahme wird aktuell im Rahmen der Erstellung des inte-
grierten Stadtentwicklungskonzeptes diskutiert, inwieweit das südlich gelegene
Spreeufer für den Wassertourismus in Wert gesetzt werden kann. In diesem Zu-
sammenhang ist jedoch bislang ebenfalls nicht erkennbar, dass eine
entsprechende Entwicklung zu einer zusätzlichen Stärkung der Schlossstraße und
der unteren Mühlenstraße führen würde. Aufgrund der fehlenden Perspektive die-
sen Bereich wieder als Einzelhandelslage zu entwickeln, wird empfohlen diesen
nicht mehr mit in den zentralen Versorgungsbereich einzubeziehen (vgl. nachfol-
gende Abbildung).
Zusätzlich mit in die Umfassung des zentralen Versorgungsbereiches aufgenom-
men wird hingegen das Bischofsschloss. Die hier verortete gastronomische
Einrichtung ist Bestandteil des städtebauliches Ensembles rund um den Dom-
platz, welcher von einer hohen touristischen Bedeutung für Fürstenwalde/Spree
ist.
Es ergibt sich somit auf Grundlage der Bestandserhebung, der Standortmerkmale
und Nutzungsstrukturen sowie der Entwicklungsziele im Einzelnen die folgende,
anhand der vorgestellten Kriterien (vgl. Kapitel Zentrale Versorgungsbereiche:
Planungsrechtliche Einordnung und Festlegungskriterien) begründete Abgren-
zung des zentralen Versorgungsbereichs. Für die Bauleitplanung ist eine genaue
räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum er-
forderlich, diese wird in der folgenden Abbildung dargestellt.
Abbildung 28: Räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Innenstadt-zentrum Quelle: Eigene Darstellung nach
Bestandserhebung Stadt + Han-
del 05/2017; Kartengrundlage:
Stadt Fürstenwalde/Spree
63Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Innere Organisation des Innenstadtzentrums
Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadtzentrum ist kein homogenes Ge-
bilde sondern kann in verschiedene Lagekategorien differenziert werden. Zur
inneren Differenzierung des Innenstadtzentrums werden die Haupt- und Neben-
lagen sowie der funktionale Ergänzungsbereich im zentralen Versorgungsbereich
näher betrachtet. Die Einordnung erfolgt anhand der baulichen und handelsprä-
genden Struktur (vgl. nachfolgende Abbildung).
Hauptlage
Als Hauptlage kann die „beste Adresse“ eines Geschäftsbereichs bezeichnet wer-
den. Eine erhöhte Handelsdichte, ein hoher Filialisierungsgrad sowie erhöhte
Passantenfrequenzen sind charakteristisch. Innerhalb des Innenstadtzentrums
bilden beide Einkaufszentren Fürstengalerie und Rathauscenter, die filialisierten
Fachmärkte, die Fachgeschäfte und die ergänzenden Zentrenfunktionen (z.B.
Banken und Gastronomie) eine deutliche Hauptlage im Bereich Am Markt sowie
beidseitig der Eisenbahnstraße zwischen der Einmündung Frankfurter Straße und
Einmündung Otto-Nuschke-Straße aus.
Im Vergleich zur Abgrenzung der Hauptlage im Einzelhandels- und Zentrenkon-
zept 2009 wurde zusätzlich die östliche Straßenseite der Eisenbahnstraße
zwischen der Einmündung Reinheimer Straße sowie der Frankfurter Straße (vor-
mals Nebenlage) mit in die Hauptlage aufgenommen. Aufgrund der dort
Abbildung 29: Innere Organisation des
zentralen Versorgungsbereichs Innen-
stadtzentrum (Zielkonzept)
Quelle: Eigene Darstellung, Karten-
grundlage: OpenStreetMap –
veröffentlicht unter ODbL; Daten-
grundlage: Vor-Ort-Erhebung Stadt +
Handel 2016/ 17
64Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
verorteten filialisierten Angebote (Mäc Geiz, Reno) und deren Frequenzbringer-
funktion qualifiziert sich dieser Bereich entsprechend. Mit dieser Umwidmung soll
neben der Reaktion auf faktische Entwicklungsprozesse auch die Schaffung einer
ausgeprägten Funktionsbeziehung zwischen den Angeboten an der Eisenbahn-
straße und dem Marktplatz fokussiert werden.
Wesentliche Frequenzbringer der Hauptlage sind die beiden Lebensmittelmärkte
Norma und Nahkauf, ein Rossmann Drogeriefachmarkt, das Moses Bekleidungs-
kaufhaus und die Fachmärkte Reno, Mäc Geiz, Ernsting’s family. Der 2009 noch
in Hauptlage der Eisenbahnstraße verortete zweite Rossmann Drogeriefach-
markt hat sich in die nördlich gelegene Nebenlage verlagert. Dies hat zur Folge,
dass die Frequentierung der Hauptlage im Bereich des Altstandortes (Eisenbahn-
straße 27) zurückgegangen ist.
Neben den Einkaufszentren und den größeren Fachmärkten runden kleinere Fach-
geschäfte wie bspw. Fielmann, 36° oder die Buchgeschäfte Moses und Weltbild
das Angebot der Hauptlage zusätzlich ab und verfügen in der Summe über ein
breites und tiefes Sortimentsangebot. Das Angebot der Hauptlage ist wesentlich
für die Erfüllung der mittelzentralen Versorgungsfunktion Fürstenwaldes/Spree
und weist ein Einzugsgebiet auf, das deutlich über das eigene Stadtgebiet hinaus
reicht und insbesondere die benachbarten Städte und Ämter umfasst (Steinhöfel,
Storkow (Mark), Teile Grünheides (Mark) sowie die Ämter Spreenhagen und
Scharmützelsee).
Nebenlage
Die Nebenlagen sind gekennzeichnet durch eine deutlich geringere Einzelhandels-
dichte, einem abnehmenden Filialisierungsgrad sowie einem höheren
Nutzungsanteil von Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben in Erdgeschoss-
lage. Das Angebot dieser Lagen ergänzt funktional das Einzelhandels- und
Dienstleistungsangebot der Hauptlage. Als Nebenlage wird insbesondere die
obere Bahnhofstraße definiert, zusätzlich mit einbezogen werden soll die Straße
Am Bahnhof, die im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes als funkti-
onaler Ergänzungsbereich festgelegt wurde. Die städtebauliche Zielstellung in
diesem Zusammenhang ist, dass zukünftig eine stärkere Funktionsbeziehung zwi-
schen dem Pendler-Verkehrsknotenpunkt Bahnhof und den Einzelhandelslagen
der Innenstadt erreicht werden soll.
Die Einzelhandelsfunktion in der oberen Eisenbahnstraße hat seit der letzten Be-
standserhebung 2008 eine deutliche Stärkung erfahren. So haben sich dort mit
den beiden Lebensmitteldiscountern Penny und Netto sowie der Rossmann-Ver-
lagerung von der Hauptlage in die Nebenlage Filialisten angesiedelt, die eine
zusätzliche Frequentierung des Bereiches zur Folge haben. Der ehemals ebenfalls
in der Nebenlage ansässige Plus Lebensmitteldiscounter hat seinen Betrieb auf-
gegeben; die Geschäftsflächen werden nun von der verlagerten Rossmann-Filiale
genutzt. Da sich die beiden neuangesiedelten Lebensmitteldiscounter in einer
rückwärtigen Lage befinden, hat sich jedoch nur bedingt eine Lauflage entwickelt.
Die umliegenden Fachgeschäfte profitieren somit bislang nur eingeschränkt von
der frequenzgenerierenden Wirkung der beiden Lebensmitteldiscounter.
65Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Funktionaler Ergänzungsbereich
In diesem Bereich nimmt der Einzelhandel gegenwärtig eine tendenziell unterge-
ordnete Rolle ein. Für den funktionalen Ergänzungsbereich sind v. a.
Dienstleistungen, gastronomische und touristische Angebote sowie kleinteilige,
spezialisierte Einzelhandelsbetriebe mit Fachgeschäftscharakter prägend. Der
Besatz ist weniger dicht als in der Haupt- und Nebenlage. Prägend für diesen Be-
reich ist die hohe Dichte an zentrenergänzenden Funktionen. Besonders
hervorzuheben sind hierbei der Dom, die Kulturfabrik, das Städtische Museum,
das Bischofsschloss, die Sparkasse sowie die Evangelische-Lutherische Kirche.
Räumlich umfasst der funktionale Ergänzungsbereich das Areal rund um den
Domplatz, die Mühlenstraße von der Einmündung Fischerstraße bis zur Einmün-
dung Rathausstraße- sowie die westliche Seite der Eisenbahnstraße von der
Einmündung Rathausstraße bis zur Kreuzung Doktor-Wilhelm-Külz-Straße –
Frankfurter Straße. Die Doktor-Külz-Straße von der Einmündung Eisenbahn-
straße bis zur Einmündung Sembritzkistraße ist ebenso Bestandteil des
funktionalen Ergänzungsbereiches (vgl. Abbildung 15).
Entwicklungsbereich/Potenzialflächen
Die Nebenlage im Norden des Innenstadtzentrums (obere Eisenbahnstraße, Am
Bahnhof) wird zusätzlich als Entwicklungsbereich klassifiziert. Die Stadt Fürsten-
walde/Spree ist im LEP Entwurf Berlin-Brandenburg als Entlastungszentrum der
„zweiten Reihe“ für die Metropole Berlin klassifiziert. Ebenso ist gem. LEP-
Entwurf vorgesehen, dass im Weiteren Metropolraum die Ausweisung von zusätz-
lichen Wohnbauflächen im Wesentlichen in den Mittelzentren vorgenommen wird.
Es ist somit in den nächsten Jahren mit einer verstärkten Wohnbauflächennach-
frage und damit verbunden mit einer stärkeren Pendlerbeziehung zwischen Berlin
und Fürstenwalde/Spree zu rechnen. Der Bahnhof als wesentlicher Pendler-Ver-
kehrsknotenpunkt wird somit perspektivisch an Bedeutung gewinnen.
Städtebauliches Ziel sollte es deshalb sein, das Bahnhofsumfeld als Eingangstor
zum Fürstenwalder Innenstadtzentrum hinsichtlich seines Einzelhandelshandels-
angebotes und in Hinblick auf die städtebauliche Gestaltung zu attraktivieren und
möglichst viele Pendler am Bahnhof als potenzielle Kunden in die Hauptgeschäfts-
lagen des Innenstadtzentrums zu lenken.
Insbesondere sollte die Wahrnehmbarkeit des Innenstadtzentrums im Bahnhofs-
umfeld gestärkt werden und der Kunde durch attraktive Geschäfte, die als
„Trittsteine“ fungieren, dazu verleitet werden der Eisenbahnstraße zu folgen und
die südlich gelegene Hauptlage aufzusuchen.
Neben der städtebaulichen Gestaltung ist dabei eine Entwicklung von Potenzial-
flächen von strategischer Bedeutung, um eine durchgängige und attraktive
Erdgeschossnutzung zu erlangen und das Angebot der Innenstadt weiter zu qua-
lifizieren. Eine wesentliche Potenzialfläche stellt dabei das gegenwärtig
mindergenutzte Bahnhofsgebäude selbst dar, das eine Fläche von rd. 926 m² um-
fasst. Obschon im Gebäude bereits mit einem Kiosk und einem Fahrradladen
Einzelhandelsgeschäfte verortet sind, besteht noch weiteres Potenzial für den
Ausbau der Einzelhandelfunktion. Im Vordergrund sollten hier insbesondere Fach-
geschäfte stehen.
66Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
In unmittelbarer Nachbarschaft ist die Potenzialfläche Eisenbahnstraße 118 ver-
ortet. Die Stadt Fürstenwalde ist aktuell bestrebt das rd. 1.580 m² große
Grundstück zu erwerben, die vorhandene Bebauung rückzubauen und das Areal
neu zu entwickeln. In diesem Zusammenhang sollte im Sinne einer multifunktio-
nalen Immobilie auch eine Entwicklung von Geschäftseinheiten in
Erdgeschosslage vorgenommen werden. Aufgrund der Ecklage kommt der Neu-
entwicklung des Areals dabei eine besondere strategische Bedeutung zu. Im Sinne
einer „Visitenkarte für die Innenstadt“ ist ein attraktiver Geschäftsbesatz geeig-
net zu einer weiteren Aufwertung und Qualifizierung der nördlichen Innenstadt
sowie zu einer Polbildung beizutragen und durch Ausbildung eines durchgängigen
Geschäftsbesatzes (ohne strukturelle Brüche) die Lenkung der Passantenströme
zu beeinflussen. Vorrangiges Ziel ist es in diesem Zusammenhang die Austausch-
beziehungen zwischen dem Bahnhof als Quellpunkt von Passantenfrequenzen
und der Hauptlage (sowie die sonstigen EH Lagen der Innenstadt) als Zielpunkt
weiter zu befördern. Die Grundstücksgröße ist dabei prinzipiell für die Ansiedlung
eines Fachmarktes geeignet.
Eine weitere Potenzialfläche befindet sich unterhalb des Graßnickbrunnens. Hier
befindet sich eine durch die Stadt Fürstenwalde strategisch erworbene rd. 852 m²
große Potenzialfläche, die bereits freigeräumt wurde. Eine aktuelle Ausschreibung
sieht für diesen Bereich den Bau eines neuen Gebäudes entlang der Eisenbahn-
straße und der Gartenstraße vor. Das Erdgeschoss soll dabei vollumfänglich für
Einzelhandel oder Dienstleistungen vorgesehen werden. Mit einer entsprechenden
Entwicklung könnte insbesondere im Umfeld des Graßnickbrunnens ein Lücken-
schluss im Einzelhandelsbesatz erfolgen und die Entwicklung einer möglichst
durchgehenden Lauflage befördert werden.
Abbildung 30: Lage des Entwicklungsbereiches und der Potenzialflächen im Innenstadtzentrum
Quelle: Eigene Darstellung
67Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Bei einer Schaffung von Einzelhandelsflächen und der darauffolgenden Akquise
von Händlern sollten insbesondere die Branchen im Vordergrund stehen, in denen
absatzwirtschaftliche Potenziale bestehen.
Weitere Potenzialflächen sind im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzent-
rum in Form von leerstehenden oder mindergenutzten Ladenlokalen verfügbar.
So waren zum Zeitpunkt der Bestandserhebung insgesamt 15 Geschäftseinheiten
leerstehend. Des Weiteren sollte bei ungenutzten Ladenlokalen eruiert werden,
inwieweit eine Zusammenlegung mit angrenzenden Geschäftseinheiten möglich
ist, um so marktadäquatere, größere Verkaufsflächeneinheiten zu schaffen.
Zentrenergänzende Funktionen
Kennzeichnend für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum ist ins-
besondere die hohe Anzahl an zentrenergänzenden Funktionen, die weit über den
unmittelbaren Nahbereich hinauswirken und zusätzlich als Frequenzbringer für
die im Innenstadtzentrum verorteten kleineren und größeren Fachgeschäfte fun-
gieren. Besonders hervorzuheben sind dabei die Stadtverwaltung, das
Landratsamt, Ärzte, eine Postfiliale, mehrere Banken, gastronomische Angebote
sowie kirchliche Einrichtungen. Von touristischem Wert sind daneben der Dom,
das städtische Museum und die Kulturfabrik.
6.1.2 Entwicklungsziele und Empfehlungen für den zentralen Versorgungsbe-
reich Innenstadtzentrum
Vitale Innenstädte zeichnen sich durch eine Multifunktionalität aus in der sich die
Funktionen Handel, Gastronomie, Dienstleistung, Kultur und Gesundheit zu einem
frequenzbringenden Gesamtsystem durchmischen. Der Einzelhandel übernimmt
in diesem System die bestimmende Leitfunktion, indem er den übrigen Zentren-
funktionen ein hohes Besucheraufkommen sichert. Zur Gewährleistung dieser
innerstädtischen Leitfunktion des Einzelhandels muss die beschriebene Bestands-
struktur erhalten und weiterentwickelt werden.
Nachstehend werden einzelnen Entwicklungsziele und Handlungsempfehlungen
abgeleitet, die das übergeordnete Ziel der „Stärkung des Innenstadtzentrums“
konkretisieren, um die Fürstenwalder Innenstadt als ein lebendiges Zentrum zu
bewahren und weiterzuentwickeln.
Vor diesem Hintergrund sollten insbesondere folgende Erhaltungs- und Entwick-
lungsziele für das Innenstadtzentrum berücksichtigt werden:
1. Festigung des Innenstadtzentrums als mittelzentraler Versorgungsort für
die Region mit kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsgütern, Profilierung
gegenüber konkurrierenden Mittelzentren.
2. Sicherung und Stärkung der Multifunktionalität der Fürstenwalder Innen-
stadt, Orientierung an der Funktionszuweisung der einzelnen
Lagebereiche:
� In der Haupt- und Nebenlage: Sicherung, Stärkung und Entwicklung von
Magnetbetrieben und der vorhandenen Branchen- und Betriebsvielfalt
(Stärkung insbesondere in innenstadtrelevanten Warengruppen mit ab-
satzwirtschaftlichen Potenzialen) sowie auch der kleineren
Einzelhandelsbetriebe durch Vermeidung von Funktionsverlusten, die
68Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
durch neue Ansiedlungen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche
resultieren können24, Positivraum insbesondere für Vorhaben mit zen-
trenrelevantem Hauptsortiment sämtlicher Qualitäten.
� Im funktionalen Ergänzungsbereich: Stärkung und Weiterentwicklung
eines hochwertigen Dienstleistungs- und Gastronomieangebotes. Er-
gänzung durch frequenzunabhängige Einzelhandelsangebote
3. Attraktivierung des Bahnhofumfeldes als Eingangstor zum Innenstadt-
zentrum
� Erhöhung der Aufenthaltsqualität durch städtebauliche Maßnahmen
� Stärkung der Einzelhandelsfunktion im Entwicklungsbereich: Ansiedlung
und Sicherung von attraktiven Einzelhandelsgeschäften zur Etablierung
einer Lauflage vom Bahnhof in die Hauptlage des Innenstadtzentrums
� Erhöhung der Wahrnehmbarkeit des Innenstadtzentrums
� Im Fokus: Die beiden Potenzialflächen Bahnhofsgebäude und Eisen-
bahnstraße 118, Ansiedlung insbesondere von Einzelhandelsangeboten,
in denen noch absatzwirtschaftliche Entwicklungspotenziale bestehen
zur weiteren Stärkung und Arrondierung des Einzelhandelsangebotes
der Innenstadt.
Für alle Empfehlungen ist entsprechend der übergeordneten Entwicklungsziel-
stellungen für Fürstenwalde/Spree zu berücksichtigen, dass Maßnahmen nicht zu
negativen Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche und/ oder die
flächendeckende Nahversorgung führen. Die Ansiedlungsleitsätze berücksichti-
gen diese zugrunde liegende ausgewogene Zielstellung (vgl. Kapitel 6.5.2).
Die Umsetzung der Ziele erfordert nicht nur eine Optimierung vorhandener Nut-
zungen durch eine verstärkte Zusammenarbeit der Anbieter. Händler und
Gastronomen müssen darüber hinaus mit der Vermittlung von Ambiente und Aus-
strahlungskraft ihrer Verkaufsstätten und gastronomischen Betriebe sowie einer
stärkeren Profilierung ihres Angebotes die Attraktivität der Innenstadt maßgeb-
lich mitgestalten. Parallel sind Maßnahmen gefordert, die ein höhere
Aufenthaltsqualität und „Erlebnisdichte“ fördern. Die Wahrnehmung des Stan-
dortes insgesamt ist entscheidend für die Sicherung und Weiterentwicklung zu
einem lebendigen und vielfältigen Mittelpunkt der Stadt.
Online-Plattform Stadtkern Fürstenwalde/Spree
Wie im Kapitel 5.1.2 dargestellt, sind die Umsätze im E-Commerce in den letzten
Jahren deutlich angestiegen; der Onlinehandel stellt somit zunehmend eine Kon-
kurrenz zum stationären Einzelhandel dar, wobei sortimentsspezifisch deutliche
Unterschiede festzustellen sind. Während in den Sortimentsgruppen Bekleidung,
Schuhe/ Lederwaren, Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente, Sportarti-
kel, Unterhaltungselektronik und Kleinelektroartikel der Wettbewerbsdruck für
den lokalen Einzelhandel besonders ausgeprägt ist, sind aktuell bspw. im Bereich
24 Hierbei – wie bei allen Empfehlungen im Rahmen dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes stehen nicht
einzelne Anbieter im Fokus, sondern im Mittelpunkt des Ziels steht die unternehmens- und wettbewerbsneut-
rale Funktion der genannten Objekte für den Standort als Ganzes. Insofern ist es für die Empfehlungen und
Ziele im Rahmen dieses Konzepts irrelevant, ob bestimmte Anbieter im Einzelfall ihren Betrieb schließen, sofern
sich funktionsgleiche oder –ähnliche Betriebe als Funktionsersatz oder -verbesserung ansiedeln.
69Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
der Nahrungs- und Genussmittel und der Drogeriewaren nur geringe Konkurrenz-
beziehungen feststellbar.
Da sich laut Prognosen der Trend steigender E-Commerce Umsätze verstetigen
wird und sich die zunehmende Konkurrenz des Online-Handels auf die zentralen
Versorgungsbereiche der regional- und bauleitplanerischen Steuerung entzieht,
muss dieser dem Fürstenwalder Einzelhandel über neue Marketing- und Distribu-
tionsstrategien begegnen. Hierzu empfiehlt sich für die Händlerschaft ein
proaktiver Umgang mit dem zunehmenden Konkurrenzdruck.
Hierzu zählen neben der Betonung und Inwertsetzung der offensichtlichen Stär-
ken des stationären Handels wie bspw.:
� einer direkten Verfügbarkeit von Waren,
� einem direkten haptischen Erleben von Waren,
� einer persönlichen, individuellen Beratung von Kunden,
� einem Sparen von Versandkosten,
� einer Kopplungsmöglichkeit des Einkaufens mit anderen Funktionen einer
Innenstadt (Dienstleistungen, Gastronomie, Freizeit, Kultur und Bildung)
auch eine zunehmende Vernetzung des stationären Handels mit dem Online-Han-
del. Hier gilt es die entsprechenden Chancen und Möglichkeiten zu erkennen und
aktiv zu nutzen (Internet als ergänzender überregionaler Vermarktungs-/ Distri-
butionskanal; stationäres Geschäft als Showroom). Entsprechende Maßnahmen
zur Vernetzung sollten sowohl auf der Maßstabsebene des einzelnen Einzelhänd-
lers als auch auf der Maßstabsebene eines innerstädtischen Zusammenschlusses
von Einzelhändlern (bspw. im Rahmen eines Citymarketings oder -managements)
diskutiert und vorgenommen werden.
Die einzelnen Maßnahmen in diesem Zusammenhang lassen sich in drei verschie-
dene Untergruppen gliedern: Information, Distribution und Anreiz (vgl.
nachfolgende Abbildung).
In der ersten Spalte sind die Maßnahmen aufgelistet, die ein einzelner Einzelhänd-
ler in den jeweiligen Untergruppen ergreifen kann. Hierzu ist jedoch anzumerken,
dass insbesondere dem kleinteiligen Facheinzelhandel, wie er prägend für die
Information Distribution Anreiz
Einze
lhändler
Zusa
mmenschluss
Einze
lhändler
Homepage
Soziale Medien
Warenverfügbarkeit
Webshop
Drive-In/Abholstation
Bringdienste
Treuesysteme
Rabatte/SSV
Events
Digitaler Einkaufsführer
Stadtbezogene zentrale Online-Vermarktung
Gemeinsamer Webshop
Zentrale Abholstationen/ Servicepoints
Lieferdienste
Regionalwährung/ Stadtspezifische Rabattmöglichkeiten (Bsp. Leipziger Card)
Abbildung 31: Maßnahmen zur Vernetzung des Online-Handels mit dem stationären Handel
Quelle: Eigene Darstellung
70Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Fürstenwalder Innenstadt ist, vielfach nicht die finanziellen und die personellen
Ressourcen zur Verfügung stehen, eine Online-Information zur Warenverfügbar-
keit oder einen eigenen Webshop zur Verfügung zu stellen. Auch die Etablierung
von Bringdiensten oder eigenen Abholstationen ist zumeist als einzelnes Fachge-
schäft nur bedingt leistbar.
Aus diesem Grunde sollte in Fürstenwalde ein Zusammenschluss der innerstädti-
schen Einzelhändler zu einer gemeinsamen Online-Plattform geprüft werden.
Hierzu bestehen bereits bundesweit zahlreiche verschiedene Modellprojekte (Lo-
cal Commerce – ebay Mönchengladbach, Online-City Wuppertal, Allyouneed
City), die als Blaupause dienen könnten. In diesem Zusammenhang steht auch der
Wettbewerb CityOffensive, der von der Industrie- und Handelskammern Ost-
brandenburg durchgeführt wird. Dabei werden Vorhaben Ostbrandenburger
Gewerbegemeinschaften prämiert, die einen innovativen Beitrag zur Steigerung
der Attraktivität ihrer Städte leisten. Das können Image- und Mitmach-Aktionen-
auch digitale sein, spezielle Events, aber auch kleinere Maßnahmen zur Verschö-
nerung der Innenstadt.25
6.1.3 Zentraler Versorgungsbereich Nebenzentrum Fürstenwalde Süd
Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches
Im zentralen Versorgungsbereich Nebenzentrum Fürstenwalde Süd ist hinsicht-
lich der Einzelhandelsfunktion eine verhältnismäßig stabile Entwicklung zu
verzeichnen. So hat sich zwar innerhalb der räumlichen Umfassung des zentralen
Versorgungsbereiches von 2008 die Gesamtzahl der Betriebe um zwei Geschäfte
reduziert, gleichzeitig ist jedoch aufgrund einer Ansiedlung eines Netto Marken-
discounters in der August-Bebel-Straße die Gesamtverkaufsfläche in etwa
konstant geblieben.
In Hinblick auf
� seine Angebotsausprägung,
� sein umfangreichen Angebotes an zentrenergänzenden Funktionen,
� seine Versorgungsfunktion für den Stadtteil Fürstenwalde Süd sowie
� seine städtebaulichen Integration in Wohnsiedlungsbereiche
erfüllt der Standortbereich auch nach der aktuellen Rechtsprechung im hinrei-
chenden Maße die Kriterien an einen zentralen Versorgungsbereich. Da das
Einzelhandelsangebot im erhöhten Umfang auch Waren der mittel- und langfris-
tigen Bedarfsstufe umfasst (bspw. Bekleidung, Sportartikel, Möbel, vgl. Kap.
4.3.2) und der zentrale Versorgungsbereich eine Versorgungsfunktion für den ge-
samten Stadtteil Fürstenwalde Süd aufweist, wird empfohlen die Einstufung als
Nebenzentrum beizubehalten.
Es wird jedoch empfohlen die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches im
Norden sowie im Süden anzupassen. So ist eine direkte Anfahrt von der August-
Bebel-Straße aus zum Netto Markendiscounter in der Lange Straße mit dem PKW
aufgrund einer Absperrung durch Pollern bislang nicht gewährleistet. Stattdessen
25 Vgl. https://www.ihk-ostbrandenburg.de/produktmarken/Gruenden-Foerdern/Brancheninformatio-
nen/Handel/Einzelhandel/CityOffensive-Ostbrandenburg_2017/3564780
71Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
erfolgt die Zufahrt über die Goethestraße. Da in der Lange Straße zwei weitere
Lebensmitteldiscounter (Netto Dansk Supermarket und Netto Markendiscount)
verortet sind und somit eine Betriebstypenduplizierung vorliegt, hat sich zwischen
der Lange Straße und den weiteren Bereichen des zentralen Versorgungsberei-
ches keine Lauflage entwickelt. Somit trägt die frequenzerzeugende Wirkung des
Marktes aufgrund seiner abweichenden räumlichen Ausrichtung nur mittelbar
bzw. deutlich untergeordnet zur Belebung des ZVB bei. Vielmehr steht der Netto
Markendiscount Markt in der Langen Straße in einer Konkurrenzbeziehung zu den
weiteren Lebensmitteldiscountern in der August-Bebel-Straße, welche über eine
deutlich verbesserte Integration bezüglich der sonstigen Einzelhandelsnutzungen
des ZVB verfügen und stärkere Wechselwirkungen erkennen lassen. Eine weitere
Einbeziehung des Netto Markendiscounts führt somit nicht zu einer Angebots-
arrondierung des zentralen Versorgungsbereiches, von dem das Nebenzentrum
insgesamt gestärkt würde. Aus diesem Grunde sollte aus fachgutachterlicher
Sicht der Bereich in der Lange Straße nicht weiter mit in den zentralen Versor-
gungsbereich einbezogen werden.
Die unmittelbar östlich an den Netto-Markt angrenzende Fläche der Spree Ober-
schule bleibt hingegen Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches. Hier
können sich infolge einer geplanten Schließung der Schule perspektivisch bspw. im
Bereich des Einzelhandels oder der zentrenergänzenden Funktionen weitere Ent-
wicklungsmöglichkeiten für den zentralen Versorgungsbereich ergeben.
Im Norden wird hingegen eine Verkaufseinrichtung der Christophorus Werkstät-
ten (Samariter) mit in den zentralen Versorgungsbereich einbezogen (vgl.
nachfolgende Abbildung).
Abbildung 32: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Nebenzentrum Fürstenwalde Süd.
Quelle: Eigene Darstellung. Vor-
Ort-Erhebung Stadt + Handel
05/2017. Kartengrundlage: Stadt
Fürstenwalde/Spree.
72Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Entwicklungsempfehlungen für das Nebenzentrum Fürstenwalde Süd
Für das Nebenzentrum Fürstenwalde Süd werden ergänzend zur Beschreibung
und Bewertung (Vgl. Kap. 4.3.2) folgende Entwicklungsempfehlungen getroffen:
� Sicherung und qualitative Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebots
insbesondere in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten
� Stärkung der Lauflage entlang der August-Bebel-Straße durch Verdich-
tung des Einzelhandelsangebotes
� Sicherung und Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebotes der mittel-
und langfristigen Bedarfsstufe entsprechend der Versorgungsfunktion für
den Ortsteil Süd. Orientierungsgröße: Kleinflächige Angebote (Fachge-
schäfte, Fachmärkte < 800 m² Verkaufsfläche), bei größeren
Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente: Mit der Innenstadt ab-
gestimmte Entwicklung.
� Sicherung und Weiterentwicklung von zentrenergänzenden Funktionen
� Perspektivisch: Entwicklung des Areals der Spree Oberschule zur Stärkung
des Angebotes im zentralen Versorgungsbereich (Einzelhandel, zentrener-
gänzende Funktionen).
6.1.4 Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Fürstenwalde
Nord
Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches
Das Nahversorgungszentrum Nord haben sich im Vergleich zum Einzelhandels-
konzept 2009 (bzw. der Anpassung der ZVB Abgrenzung 2011) deutliche
Strukturveränderungen ergeben. So hat sich der REWE Supermarkt innerhalb des
zentralen Versorgungsbereiches von dem Standort Ernst-Thälmann-Straße 117
an den Standort Trebuser Straße 1 verlagert. Der einst am ehemaligen REWE
Standort ebenfalls ansässige Schlecker Drogeriefachmarkt hat in der Folge der
Unternehmensinsolvenz seinen Betrieb aufgeben. Beide ehemalige Geschäftsflä-
chen sind aktuell leerstehend.
Die Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Nord wird weitgehend fortge-
schrieben, lediglich in Randbereichen wird die Umfassung in geringem Umfang
angepasst:
So wird im Norden das Fitnessstudio 2HP Fitness mit in die Umfassung des zent-
ralen Versorgungsbereiches aufgenommen, da dieses eine gut frequentierte
zentrenergänzende Funktion darstellt, welche zusätzlich für eine Belebung des
Nahversorgungszentrums Nord sorgt. Ebenfalls mit die Abgrenzung aufgenom-
men werden im Bereich der Ernst-Thälmann-Straße und in der Karl-Cheret-
Straße das Einzelhandelsgeschäft Osterland sowie zwei zentrenergänzende
Funktionen (vgl. nachfolgende Abbildung).
73Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Entwicklungsempfehlungen für das Nebenzentrum Fürstenwalde Süd
Für das Nahversorgungszentrum Fürstenwalde Nord werden ergänzend zur Be-
schreibung und Bewertung (vgl. Kap. 4.3.3) folgende Entwicklungsempfehlungen
getroffen:
� Sicherung und Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebots insbeson-
dere in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten, nachrangig in den
zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimenten.
� Entwicklung der Potenzialfläche (ehemaliger REWE/Schlecker Standort)
zur Stärkung der Einzelhandelsfunktion des Nahversorgungszentrums. Die
Entwicklung der Fläche sollte dabei mit der Entwicklung der Fürstenwalder
Innenstadt abgestimmt sein und in der Folge der Marktwirksamkeit nicht
zu einer Schwächung des Innenstadtzentrums führen.
� Sicherung und Weiterentwicklung der bestehenden Angebotskompetenz
von zentrenergänzenden Funktionen
� Stärkung der Funktionsbeziehung zwischen Bahnhof und Nahversor-
gungszentrum: Erhöhung der Erlebbarkeit des Nahversorgungszentrums
vom Bahnhof aus.
� Sicherung und Weiterentwicklung des Angebotes an zentrenergänzenden
Funktionen
� Erhöhung der Aufenthaltsqualität im Bereich des Nahversorgungszent-
rums
Abbildung 33: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungs-zentrum Fürstenwalde Nord.
Quelle: Eigene Darstellung. Vor-Ort-Erhe-
bung Stadt + Handel 05/2017.
Kartengrundlage: Stadt Fürsten-
walde/Spree.
74Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
6.2 DAS NAHVERSORGUNGSKONZEPT
Die derzeit bestehende Nahversorgungsstruktur wurde im Kapitel 4.5 eingehend
analysiert. Vor diesem Hintergrund werden im folgenden Kapitel Empfehlungen
zur Erhaltung und Verbesserung der Nahversorgung in Fürstenwalde/Spree aus-
gesprochen.
Handlungsprioritäten
Das zusätzliche Ansiedlungspotenzial für Lebensmittelsortimente in Fürsten-
walde/Spree ist begrenzt. Da mit zunehmendem Überschreiten tragfähiger
absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume gesamtstädtische oder kleinräu-
mige Umsatzumverteilungen städtebaulich relevante Größenordnungen
erreichen können, die wiederum mit Betriebsschließungen und Trading-down-Ef-
fekten einhergehen können, sollten die künftigen Ansiedlungsbemühungen der
Stadt Fürstenwalde/Spree aus einer nach Handlungsprioritäten abgestuften
Strategie bestehen:
Wie in den Empfehlungen zur Nahversorgung (vgl. vorstehende Tabelle) formu-
liert, ist in Fürstenwalde/Spree vorrangig das Nahversorgungsangebot in den
zentralen Versorgungsbereichen zu sichern und weiterzuentwickeln. Hinsichtlich
EMPFEHLUNGEN ZUR NAHVERSORGUNG IN FÜRSTENWALDE/SPREE
1. Priorität: Sicherung und Weiterentwicklung der Nahversorgung in den zentralen Versorgungs-
bereichen
� Sicherung und Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche (durch Vermeidung
von Funktionsverlusten, die durch neue Ansiedlungen außerhalb der zentralen Versorgungs-
bereiche resultieren könnten sowie der Verbesserung der Standortrahmenbedingungen vor
allem bei aktuell nicht marktgerechten Standorten)
2. Priorität: Sicherung und Entwicklung von Angeboten in siedlungsstrukturell integrierten Lagen
zur Weiterentwicklung und Verbesserung der wohnortnahen Versorgung
� Priorität 1: Betriebsansiedelungen in den Bereichen, wo bislang keine fußläufige Erreichbar-
keit eines Lebensmittelmarktes gegeben ist
� Priorität 2: Sicherung und Weiterentwicklung der Standorte in integrierten Lagen. Im Fokus
insbesondere Lebensmittelmärkte mit einer hohen Mantelbevölkerung und Bereiche ohne
überschneidenden fußläufigen Einzugsbereich von Lebensmittelmärkten
Prüfung angemessene Verkaufsflächendimensionierung anhand des Prüfschemas (s. u.)
� 3. Priorität: Qualitative Verbesserung der Nahversorgungssituation in Bereichen mit fuß-
läufig erreichbarem Lebensmittelmarkt
Sonstige Empfehlungen
� Grundsätzlich: Neuansiedlungen/Verlagerungen zur Versorgung des Gebietes und wenn
keine negativen Auswirkungen und die zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind
� Qualitative Weiterentwicklung der Nahversorgung im Hinblick auf Betriebstypenmix, An-
dienung, Parkplätze und Service
� Ansonsten konsequenter Ausschluss von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel
Quelle: eigene Darstellung
75Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
der Weiterentwicklung der Nahversorgung in den zentralen Versorgungsberei-
chen in Fürstenwalde/Spree ist auf die Empfehlungen für die jeweiligen zentralen
Versorgungsbereiche in Kapitel Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden
werden. hinzuweisen.
Nachgeordnet ist das Nahversorgungsangebot in den städtebaulich integrierten
Lagen zu sichern und weiterzuentwickeln. Im Fokus sollen dabei insbesondere jene
Siedlungsbereiche stehen, in denen bislang keine umfängliche fußläufige Nahver-
sorgung möglich ist. Des Weiteren sollten insbesondere jene Standorte
weiterentwickelt werden, in denen eine hohe Mantelbevölkerung vorhanden ist,
und in denen sich nicht mehrere fußläufige Einzugsbereiche unterschiedlicher Le-
bensmittelmärkte überschneiden.
Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhaben in städtebaulich integrierten Lagen soll-
ten überwiegend der gebietsbezogenen Nahversorgung dienen und folgende
Grundvoraussetzungen erfüllen:
� Das Vorhaben dient überwiegend der Nahversorgung (90 % nahversor-
gungsrelevantes Sortiment, angemessene Verkaufsflächen-
dimensionierung)
� Vorhabenstandort ist städtebaulich integriert und von Wohnsiedlungsbe-
reichen aus fußläufig erreichbar
� Keine mehr als unwesentliche Überschneidung des 500 m Radius mit dem
500 m Pufferraum des nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereiches
(Von einer unbedenklichen Situation ist i. d. R. dann auszugehen, wenn sich
weniger als 10 % der Einwohner in den Einzugsbereichen überschneiden.)
� Standort weist möglichst eine ÖPNV-Anbindung auf
� Eine Auswirkungsanalyse zur städtebaulichen Verträglichkeit weist gut-
achterlich nach, dass vom Planvorhaben keine städtebaulich negativen
Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und die verbrau-
chernahe Versorgung zu erwarten sind. Dabei sind kumulative
Auswirkungen von geplanten mit bereits realisierten Vorhaben zu berück-
sichtigen.
Außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen sollen Lebensmittelmärkte über-
wiegend der Nahversorgung dienen, eine angemessene
Verkaufsflächendimensionierung ist dabei von der Höhe der Mantelbevölkerung
abhängig. Zur Ermittlung einer entsprechenden Verkaufsflächendimensionierung
dient das nachfolgende Prüfschema:
76Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Erfüllt ein Lebensmittelmarkt-Vorhaben die o. g. Grundvoraussetzungen und ist
die projektierte Verkaufsfläche unter Berücksichtigung der Mantelbevölkerung
hinreichend dimensioniert (vgl. vorstehende Abbildung), ist eine weitere absatz-
wirtschaftliche Prüfung nicht zwingend erforderlich (bei Vorhaben > 800 m²
Verkaufsfläche aber dennoch ratsam und im formellen Planverfahren ohnehin er-
forderlich).
Wird im Rahmen der Bewertungsschritte ermittelt, dass die Kriterien zu einem
überwiegenden Anteil, aber nicht vollständig, erfüllt werden, ist eine Untersu-
chung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche und die bestehende Nahversorgungsstruktur ratsam, etwa
in Form eines städtebaulichen Verträglichkeitsgutachtens (gemäß Prüfschritt
4).26
� Grundsätzlich sind die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen eines Vorha-
bens auf Basis einer validen und nachvollziehbaren Methodik zu ermitteln
und darzustellen. Dabei sind für die Berechnung der absatzwirtschaftli-
chen Auswirkungen des Vorhabens auch realistisch zu erwartende
maximale Flächenproduktivitäten zu verwenden.
� Neben der Ermittlung potenzieller absatzwirtschaftlicher Auswirkungen
(Umsatzumverteilungen) ist in diesem Fall vor allem eine städtebaulich
begründete Analyse und eine städtebauliche Einordnung der absatzwirt-
schaftlichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsziele für
die (untersuchungsrelevanten) zentralen Versorgungsbereiche sowie auf
die Nahversorgungsstrukturen zu erbringen. Dabei sind auch mögliche
26 Die Kosten einer solchen ergebnisoffenen gutachterlichen Untersuchung bei Ansiedlungs- oder Erweiterungs-
vorhaben unterhalb der Vermutungsregel des § 11 Abs.3 (800 m² VKF) trägt i.d.R. die Kommune, oberhalb
dieser Schwelle liegt die Pflicht zur Widerlegung der Vermutungsregel beim Vorhabenträger, die Kosten der Un-
tersuchung sind somit von ihm zu tragen.
Abbildung 34: Nahversor-gungsprüfschema für Vorhaben außerhalb der zent-ralen Versorgungsbereiche –Ableitung einer angemesse-nen Vorhabendimen-sionierung
Quelle: Eigene Darstellung. *
Nahrungsmittel, Getränke,
Backwaren, Fleischwaren so-
wie Drogeriewaren (ohne
freiverkäufliche Medika-
mente)
77Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Strukturverschiebungen in den zentralen Versorgungsbereichen von Be-
deutung. Die vieldiskutierte 10 %-Schwelle sollte bei der städtebaulichen
Einordnung der Umsatzumverteilungen vor dem Hintergrund der Be-
standsstrukturen kritisch gewürdigt werden.
Sollte durch die Ersteinschätzung eines Vorhabens im Rahmen festgestellt wer-
den, dass die genannten Voraussetzungen ganz überwiegend zu einer negativen
Einschätzung eines Vorhabens führen, wird empfohlen, das Vorhaben mit Bezug
auf die Ziele dieses Nahversorgungskonzepts notfalls bauleitplanerisch zu verhin-
dern, jedenfalls aber nicht durch die Aufstellung eines Bebauungsplans zu fördern.
Sofern sich über das vorgenannte städtebaulich begründete Prüfschema Vorha-
ben als positiv im Sinne der Optimierung der wohnortnahen
Versorgungstrukturen darstellen, liegen aus fachlicher Sicht wesentliche Argu-
mente für eine landesplanerische Verträglichkeit vor.
Empfehlungen für die Siedlungsbereiche außerhalb der Kernstadt Fürsten-
walde/Spree
Vor dem Hintergrund des Ziels der Gewährleistung einer weitestgehend flächen-
deckenden fußläufigen Nahversorgung, gewinnt eine optimierte räumliche
Verteilung der Betriebe an Bedeutung. Außerhalb der Kernstadt bestehen zur Zeit
der Bestandserhebung (05/2017) keine fußläufig erreichbaren strukturprägenden
Nahversorgungsangebote. Für mögliche Kleinflächenkonzepte wird außerhalb der
Kernstadt in keinem Bereich die hierfür notwendige Mantelbevölkerung von 1.500
bis 3.000 (in Abhängigkeit von den örtlichen Strukturen) erreicht, so dass diese
kaum rentabel betrieben werden könnten.
In Zukunft sollte deshalb der Fokus in diesen Lagen auf alternativen Vertriebskon-
zepten und Versorgungsangeboten liegen. Dazu gehören:
� Mobiler Handel (Verkaufswagen)
� „Gebündelter“ mobiler Handel (mehrere Anbieter mit verschiedenen Sor-
timenten zur gleichen Zeit am gleichen Ort, Ansatz einer „Wochenmarkt-
funktion“)
� Liefer- und Bestellservice
� Hofläden
Gerade der mobile Handel in Form von Verkaufswagen ist im ländlichen Raum
eine Alternative die Nahversorgung sicherzustellen, entweder als Spezialanbieter
(z. B. Eier oder Fleisch) oder mit einem breiter gefächerten Sortiment als mobiler
Laden. Eine zeitliche wie räumliche Bündelung mehrerer Verkaufswagen bietet
zudem die Möglichkeit der Schaffung eines „Minimarkts“ mit einem vielfältigeren
Angebotsspektrum.
Darüber hinaus können an Einzelhandelsbetriebe angegliederte Bringdienste das
Nahversorgungsangebot in einem Ort ergänzen und durch Attraktivitätssteige-
rung gleichzeitig dessen Marktdurchdringung erhöhen. Bisher gibt es in diesem
Bereich jedoch keinen bundesweit tätigen Anbieter und auch hinsichtlich der Aus-
gestaltung der Angebote lassen sich deutliche Unterschiede feststellen.27
27 Vgl.: Beckmann et al (2007): S. 51.
78Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Eine weitere Alternative, die Nahversorgung im ländlichen Raum sicherzustellen,
sind Hofläden, welche meist als Direktverkauf landwirtschaftlicher Betriebe die-
nen. Diese Läden bieten zudem die Möglichkeit, durch eine Erweiterung einen
Multifunktionsladen zu gestalten, welche dem Konsumenten, ähnlich wie Nahver-
sorgungsagglomerationen oder Zentren vielfältige Kopplungsmöglichkeiten
bieten können.
6.3 KONZEPT FÜR ERGÄNZENDE STANDORTE
Neben den zentralen Versorgungsbereichen und den Einzelstandorten des Einzel-
handels bestehen in Fürstenwalde/Spree mit den Einzelhandelsagglomerationen
in der Ehrenfried-Jopp-Straße sowie beim Kaufland Süd zwei Bereiche mit einem
deutlichen Standortgewicht, die im Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2009 als
ergänzende Standorte (Sonderstandorte) definiert wurden.
Im folgenden Kapitel wird erörtert, welche Entwicklungsempfehlungen für diese
Standorte grundsätzlich erkennbar und zugunsten einer gewinnbringenden ge-
samtstädtischen Standortbalance zu formulieren sind.
6.3.1 Übergeordnete Zielstellungen zu den ergänzenden Standorten (Sonder-
standorte)
Im Sinne einer gesamtstädtischen Standortbalance und der übergeordneten Ziel-
stellung zur Einzelhandelsentwicklung in Fürstenwalde/Spree (vgl. Kap. Fehler!
Verweisquelle konnte nicht gefunden werden.) sind mehrere Zielstellungen mit
der Weiterentwicklung der ergänzenden Standorte verbunden.
Sonderstandorte sind in der Zielstellung grundsätzlich als Ansiedlungsbereiche für
den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten und nicht zentren-
und nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten zu verstehen. Sie dienen der
Ergänzung des Einzelhandels in den zentralen Versorgungsbereichen, indem sie
Einzelhandelsbetriebe aufnehmen,
� die einen überdurchschnittlichen Flächenverbrauch aufweisen,
� die in den zentralen Versorgungsbereichen räumlich schlecht anzusiedeln wä-
ren,
� die Sortimente führen, die die Zentren wie auch die flächendeckende Nahver-
sorgungsstruktur in den Wohngebieten in ihrer Entwicklung nicht
beeinträchtigen.
Primär sollten an den Sonderstandorten also großflächige Einzelhandelsbetriebe
mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment angesiedelt werden. Die gezielte
Ausweisung solcher Sonderstandorte und die nähere planerische Befassung mit
ihnen trägt begünstigend dazu bei, dass
� Angebotsflächen für geeignete Vorhaben sehr kurzfristig zur Verfügung ge-
stellt werden können, weil die realen Flächen dazu frühzeitig vorbereitet
werden und die örtliche Bauleitplanung diesbezügliche Angebote bereits im
Vorfeld gestalten kann,
� ihre Leistungsfähigkeit gezielt optimiert werden kann, z. B. in erschließungs-
technischen Fragestellungen,
79Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
� sie durch Aufgabenteilung, Spezialisierung, Größe sowie die Bündelungswir-
kung auch in der überörtlichen Nachfrage als Einkaufsstandort für bestimmte
Sortimente deutlich wahrgenommen werden,
� benachbarte Nutzungsarten durch eine räumlich klare Fassung der jeweiligen
Sonderstandorte vor einem schleichend unter Druck geratenen Bodenpreisge-
füge, der von der Einzelhandelsfunktion ausgehen könnte, geschützt werden
können, was insbesondere den auf günstige Grundstücke und Entwicklungs-
spielräume angewiesenen sonstigen Gewerbe- oder Handwerksbetrieben
zugutekommen wird.
Eine gesamtstädtische Konzentration auf wenige leistungsfähige Sonderstand-
orte ist sinnvoll, weil eine solche Standortbündelung aus Kundensicht attraktivere
und damit auch für das überörtliche Nachfragepotenzial im mittelzentralen Ein-
zugsgebiet interessantere Standorte schafft. Die Standortkonzentration kann
also zur Sicherung und zum Ausbau der Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland bei-
tragen.
6.3.2 Empfehlungen zu den Sonderstandorten
Wie bereits in Kap 4.3 eingehend dargestellt, verfügen die beiden Sonderstand-
orte bereits über mehrere strukturprägende Angebote. So sind am
Sonderstandort Ehrenfried-Jopp-Straße das Wohnkaufhaus Wohnwelt sowie ein
Dänisches Bettenlager ansässig. Am Sonderstandort Kaufland Süd sind als struk-
turprägende Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment
u. a. ein Roller Möbeldiscounter, ein Toom Baumarkt sowie ein Küchenstudio ver-
ortet (s. nachfolgende Abbildungen).
Diese Standorteigenschaft sollte als positive Entwicklungsvoraussetzungen für
die Weiterentwicklung genutzt werden.
Abbildung 35: Sonderstandort Ehren-fried-Jopp-Straße
Quelle: Eigene Darstellung, Einzelhan-
delsbestandserhebung 05/2017.
Kartengrundlage: Stadt Fürsten-
walde/Spree
80Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Empfehlungen zur funktionalen Weiterentwicklung
Strukturprägenden Anbieter mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment verfü-
gen über eine wichtige Versorgungsfunktion im gehobenen Bedarfsbereich für das
Mittelzentrum Fürstenwalde/Spree und seinem zugehörigem Verflechtungsbe-
reich. Entsprechende kleinflächige und großflächige Angebote gilt es zu sichern
und in Anbetracht des leistungsfähigen Konkurrenzumfeldes weiter zu entwi-
ckeln. Weitere Ansiedlungen von zusätzlichen Angeboten in den nicht
zentrenrelevanten Warengruppen sollten aus städtebaulich-funktionaler Sicht
prioritär an den beiden Sonderstandorten sowie im Innenstadtzentrum erfolgen.
Darüber hinaus können entsprechende Planvorhaben jedoch auch in der gesamten
Kernstadt angesiedelt werden, sofern städtebauliche Gründe dafür sprechen (vgl.
Ansiedlungsleitsatz IV.
Eine weitere Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevantem Sor-
timent ist aufgrund der bestehenden Konkurrenzbeziehungen – insbesondere
zwischen dem Sonderstandort Kaufland Süd und den zentralen Versorgungsbe-
reichen – nicht zu empfehlen. Diese Sortimente sollten primär in den zentralen
Versorgungsbereichen angesiedelt werden, um deren Funktions- und Entwick-
lungsfähigkeit nicht zu gefährden. Hierfür ist ein auch restriktiver Umgang mit
zentrenrelevanten Randsortimenten von Bedeutung (vgl. Ansiedlungsleitsatz 2).
6.4 SORTIMENTSLISTE FÜR DIE STADT FÜRSTENWALDE/SPREE
Zur Feinsteuerung von Einzelhandelsvorhaben ist die Definition der in Fürsten-
walde/Spree als zentrenrelevant sowie zentren- und nahversorgungsrelevant zu
bewertenden Sortimente in Form einer Sortimentsliste erforderlich. Erst mit Vor-
liegen einer solchen Sortimentsliste kann in der Bauleitplanung oder im
Abbildung 36: Sonderstandort Kaufland Süd
Quelle: Eigene Darstellung, Einzelhan-
delsbestandserhebung 05/2017.
Kartengrundlage: Stadt Fürsten-
walde/Spree
81Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Baugenehmigungsverfahren im Zusammenspiel mit den Ansiedlungsleitsätzen
des Einzelhandelskonzepts festgestellt werden, ob ein geplantes Vorhaben oder
eine Standortplanung den Zielen und Empfehlungen dieses Konzepts entspre-
chen.
6.4.1 Methodische Herleitung
Bei der Herleitung der Sortimentsliste ist zum einen die Einzelhandelsbestands-
struktur von Bedeutung, insbesondere hinsichtlich der Verkaufsflächenanteile der
Sortimente und der Sortimentsschwerpunkte nach städtebaulichen Lagen. Zu-
dem ist es erforderlich, die künftigen Entwicklungsoptionen von Branchen und
Standorten im Zusammenhang mit der Zielperspektive des Einzelhandelskon-
zepts zu beachten, um die Sortimente bezüglich ihrer Zentrenrelevanz
festzulegen. Es können hierbei auch solche Sortimente als zentrenrelevant be-
gründet werden, die noch nicht oder nur in geringem Maße in einem zentralen
Versorgungsbereich vorhanden sind, die aber aufgrund ihrer strategischen Bedeu-
tung künftig dort verstärkt angesiedelt werden sollen.28 Bei der Bewertung der
künftigen Zielperspektive ist allerdings zu beachten, dass die anzustrebende Ent-
wicklung realistisch erreichbar sein sollte.
Bei der Herleitung der Sortimentsliste ist außerdem zu beachten, dass Sortimente
nicht nur für sich allein genommen bewertet werden sollten, sondern dass sich ihre
Zentrenrelevanz oder Nahversorgungsrelevanz teilweise zusätzlich aus der Kopp-
lung mit anderen Sortimenten begründet.
28 Vgl. hierzu den Beschluss 4 BN 33.04 des BVerwG vom 10.11.2004 sowie z. B. die Rechtsprechung des VGH
Baden-Württemberg, Urteil 3 S 1259/05 vom 30.01.2006.
82Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
BEURTEILUNGSKRITERIEN FÜR DIE ZENTRENRELEVANZ VON SORTIMENTEN
Zentrenrelevant sind in der Regel Sortimente,
� die einen zentralen Versorgungsbereich städtebaulich-funktional im Bestand strukturell
prägen,
� die eine hohe Kundenfrequenz in einem zentralen Versorgungsbereich bewirken,
� die einen geringen Flächenanspruch haben und sich in einen Zentrumsbereich räumlich in-
tegrieren lassen,
� die für einen attraktiven Branchenmix und damit die Attraktivität eines Zentrums notwen-
dig sind,
� die vom Kunden überwiegend auch ohne Pkw transportiert werden können,
� die in einem Zentrum kaum oder noch gar nicht angesiedelt sind, dort aber aufgrund der
städtebaulichen Zielperspektive künftig stärker ausgebaut werden sollten.
Zentren- und nahversorgungsrelevant sind in der Regel Sortimente,
� die Merkmalen der Zentrenrelevanz entsprechen,
� die zugleich zu einem deutlichen Anteil ihres Bestands auch außerhalb zentraler Versor-
gungsbereiche in städtebaulich integrierten Lagen angesiedelt sind und dort zu einer
flächendeckenden wohnortnahen Grundversorgung für die Wohnbevölkerung beitragen.
Nicht zentren- und nicht zentren- und nahversorgungsrelevant sind in der Regel Sortimente,
� die zentrale Lagen nicht prägen,
� die aufgrund ihrer Größe oder Beschaffenheit auch in städtebaulich nicht integrierten La-
gen angeboten werden bzw. sich nicht für die Ansiedlung in zentralen Lagen eignen.
Quelle: eigene Darstellung
83Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Tabelle 6: Städtebauliche Verortung der Verkaufsflächen der Einzelsortimente in der Stadt
Fürstenwalde/Spree
Sortimente
Zentraler Versorgungsbereich
In Wohnsiedlungs-bereichen
integrierte Lage
Nicht integrierte Lage Summe
(in m²) m² % m² % m² %
Augenoptik 350 100 - - - - 350
Pharmazeutische Artikel (Apotheke) 150 35 200 49 100 16 450
Baumarktsortiment i. e. S. 50 <1 50 <1 9.100 99 9.200
Bekleidung (ohne Sportbekleidung) 3.700 73 950 18 450 9 5.100
Bettwaren <50 <0 300 38 450 61 750
(Schnitt-) Blumen 100 48 50 29 50 22 200
Briefmarken/ Münzen Kein entsprechendes Angebot in Fürstenwalde/Spree vorhanden
Bücher 450 92 <50 2 50 6 500
Campingartikel (ohne Campingmöbel) <50 8 50 54 50 37 100
Computer (PC-Hardware und –Software) 100 57 - - 100 43 200
Drogeriewaren, Parfümerieartikel und Kosmetika (inkl. Wasch- und Putzmittel)
1.500 50 400 15 1.000 36 2.900
Elektrogroßgeräte - - 150 30 400 70 550
Elektrokleingeräte <50 5 50 24 200 71 250
Erotikartikel Kein entsprechendes Angebot in Fürstenwalde/Spree vorhanden
Fahrräder und Zubehör 450 56 200 25 150 19 800
Foto- und optische Erzeugnisse und Zubehör
<50 41 - - 50 59 50
Gartenartikel (ohne Gartenmöbel) 50 1 <50 <1 3.200 99 3.250
Glas/ Porzellan/ Keramik 200 17 100 9 850 75 1.150
Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 50 10 250 56 150 34 450
Hausrat/ Haushaltswaren 150 22 100 14 450 64 700
Heimtextilien (Gardinen, Dekostoffe, Sicht-/ Sonnenschutz)
250 40 0 3 350 56 600
Kfz-Zubehör (inkl. Motorrad-Zubehör)
<50 1 350 65 200 34 550
Kinderwagen Kein entsprechendes Angebot in Fürstenwalde/Spree vorhanden
Kurzwaren/ Schneidereibedarf/ Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche (inkl. Wolle)
50 53 0 6 50 41 100
Leuchten/ Lampen <50 2 50 5 750 94 800
Medizinische und orthopädische Geräte (inkl. Hörgeräte)
600 98 - - <50 2 600
Möbel (inkl. Garten- und Campingmöbel) 100 1 9.950 65 5.300 35 15.350
Musikinstrumente und Musikalien Kein entsprechendes Angebot in Fürstenwalde/Spree vorhanden
84Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Sortimente
Zentraler Versorgungsbereich
In Wohnsiedlungs-bereichen
integrierte Lage
Nicht integrierte Lage Summe
(in m²) m² % m² % m² %
Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Reform-mittel)
6.550 35 4.850 26 7.450 40 18.850
Papier/ Büroartikel/ Schreibwaren sowie Künstler- und Bastelbedarf
400 64 100 14 150 22 650
Pflanzen/ Samen 350 9 300 7 3.600 84 4.250
Schuhe/ Lederwaren 1.200 72 50 2 450 26 1.700
Spielwaren/ Basteln 300 55 100 20 100 25 500
Sportartikel (inkl. Sportbekleidung) 150 71 <50 11 50 18 200
Telekommunikationsartikel 50 49 - - 50 51 100
Teppiche (ohne Teppichböden) - - <50 6 150 94 150
Uhren/ Schmuck 100 77 50 23 - - 150
Unterhaltungselektronik (inkl. Ton- und Bildträger)
250 33 150 16 400 52 800
Waffen/ Jagdbedarf/ Angeln 200 46 200 51 <50 3 400
Wohneinrichtungsbedarf (ohne Möbel), Bil-der/ Poster/ Bilderrahmen/ Kunstgegenstände
250 13 350 19 1.200 68 1.800
Zeitungen/ Zeitschriften 100 41 50 18 100 41 250
Zoologischer Bedarf 150 12 150 11 950 77 1.250
Verkaufsflächen auf 50 m² gerundet; * Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt.
Obschon in einigen Sortimenten eine räumlich nicht eindeutige Vorprägung (Ver-
ortung der Verkaufsflächen) erkennbar ist, weisen einzelne Sortimente aufgrund
der angeführten Beurteilungskriterien für die Zentrenrelevanz (Besucherfre-
quenz, Integrations-fähigkeit, Kopplungsaffinität, Transport-fähigkeit; s. hierzu
die entsprechende Textbox) die Voraussetzung zur Einordnung als zentrenrele-
vantes Sortiment auf. Da diese Sortimente – gemäß den im vorliegenden
Einzelhandelskonzept formulierten Zielstellungen – zur Stärkung und Differenzie-
rung der Bestandsstrukturen in dem zentralen Versorgungsbereich von
wesentlicher Bedeutung sind, werden folgende Sortimente trotz ihrer derzeitigen
prozentual höchsten Verortung in den städtebaulichen Lagekategorien städte-
baulich integrierte Lage (siL) und städtebaulich nicht integrierte Lage (niL) als
zentrenrelevant bzw. zentren- und nahversorgungsrelevant definiert:
� Elektrokleingeräte
� Foto- und optische Erzeugnisse und Zubehör
� Glas/ Porzellan/ Keramik
� Hausrat
� Haus-/ Bett- und Tischwäsche
� Heimtextilien (Gardinen, Dekostoffe, Sicht-/ Sonnenschutz)
� Pharmazeutische Artikel (Apotheke)
� Unterhaltungselektronik (inkl. Ton- und Bildträger)
85Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
� Wohneinrichtungsbedarf (ohne Möbel), Bilder/ Poster/ Bilderrahmen/ Kunst-
gegenstände
Außerdem werden aufgrund ihrer positiven Beurteilung der relevanten Kriterien
für Zentrenrelevanz weitere Sortimente als zentren- bzw. nahversorgungsrele-
vant definiert, für welche in Fürstenwalde/Spree bislang kein Angebot besteht:
� Briefmarken/ Münzen
� Kinderwagen
� Musikinstrumente und Musikalien
Bezüglich der oben stehenden Sortimente ist festzuhalten, dass diese regelmäßig
in (z. T. auch kleinflächigen) Fachgeschäften angeboten werden. Eine Integration
in die Bestandsstrukturen des zentralen Versorgungsbereichs ist möglich, so dass
im Rahmen des Versorgungsauftrages bzgl. des qualifizierten Grundbedarfs ins-
gesamt eine realistische Zielperspektive für die Ansiedlung der Sortimente in dem
zentralen Versorgungsbereich festgestellt werden kann.
Die beiden Sortimente Bettwaren und zoologischer Bedarf und lebendige Tiere
weisen mit 0,4 % und 12 % Verkaufsflächenanteile in zentralen Versorgungsberei-
chen auf. Da das Expansionsgeschehen sich in beiden Sortimenten im Bereich der
Mittelzentren auf autokundenorientierte Lagen konzentriert, ist auch perspekti-
visch eine Ansiedlung eines entsprechenden Anbieters in den zentralen
Versorgungsbereichen nur bedingt wahrscheinlich. Beide Sortimente werden des-
halb im Rahmen der 1. Fortschreibung als nicht zentrenrelevant eingestuft.
Im Ergebnis der rechtlichen Anforderungen sowie auf Basis der aktuellen städte-
baulichen Verortung der Verkaufsflächen und den dargestellten städtebaulichen
Zielstellungen ergibt sich die folgende Liste zentren- bzw. nahversorgungsrele-
vanter Sortimente in Fürstenwalde/ Spree als sog. „Fürstenwalder Liste“.
86Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
6.4.2 Sortimentsliste für die Stadt Fürstenwalde/Spree („Fürstenwalde Liste“)
Tabelle 7: Sortimentsliste für die Stadt Fürstenwalde/Spree („Fürstenwalder Liste“)
Kurzbezeichnung Sortiment
Nr. nach WZ 2008*
Bezeichnung nach WZ 2008*
Zentrenrelevante Sortimente
Augenoptik 47.78.1 Augenoptiker
Bekleidung (ohne Sportbekleidung)
47.71 Einzelhandel mit Bekleidung
Bücher 47.61 47.79.2
Einzelhandel mit Büchern Antiquariate
Campingartikel (ohne Campingmöbel)
aus 47.64.2 Einzelhandel mit Sportartikel und Campingartikeln (daraus NUR: Einzelhandel mit Campingartikeln)
Computer (PC-Hardware und - Software)
47.41 Einzelhandel mit Datenverarbeitungsgeräten, peripheren Geräten und Software
Elektrokleingeräte aus 47.54 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (daraus NUR: Einzelhandel mit Elektrokleingeräten einschließlich Näh- und Strickmaschinen)
Foto- und optische Erzeugnisse und Zubehör
47.78.2 Einzelhandel mit Foto- und optischen Erzeugnissen (ohne Augenoptiker)
Glas/ Porzellan/ Keramik 47.59.2 Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswaren
Haus-/ Bett-/ Tischwäsche aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Haus- und Tischwäsche, z. B. Hand-, Bade- und Geschirrtü-cher, Tischdecken, Stoffservietten, Bettwäsche)
Hausrat/ Haushaltswaren aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Einzelhandel mit Hausrat aus Holz, Metall und Kunststoff, z. B. Besteck und Tafelgeräte, Koch- und Bratgeschirr, nicht elektrische Haushaltsgeräte, sowie Einzelhandel mit Haushaltsartikeln und Einrichtungsgegen-ständen anderweitig nicht genannt)
Heimtextilien (Gardinen, Dekostoffe, Sicht-/ Sonnenschutz)
aus 47.53
aus 47.51
Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen
und Tapeten (daraus NUR: Einzelhandel mit Vorhängen und
Gardinen)
Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Dekorations- und Möbelstoffen, dekorativen Decken und Kissen, Stuhl- und Sesselauflagen u. ä.)
Kinderwagen aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Einzelhandel mit Kinderwagen)
Kurzwaren/ Schneidereibedarf/ Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche (inkl. Wolle)
aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Kurzwaren, z. B. Nähnadeln, handelsfertig aufgemachte Näh-, Stopf- und Handarbeitsgarn, Knöpfe, Reißverschlüsse sowie Einzelhandel mit Ausgangsmaterial für Handarbeiten zur Herstellung von Teppichen und Stickereien)
Quelle: eigene Darstellung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017 * WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistisches Bundesamtes, Ausgabe 2008.
87Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Kurzbezeichnung Sortiment
Nr. nach WZ 2008*
Bezeichnung nach WZ 2008*
Zentrenrelevante Sortimente
Medizinische und orthopädische Geräte (inkl. Hörgeräte)
47.74 Einzelhandel mit medizinischen und orthopädischen Artikeln
Musikinstrumente und Musikalien 47.59.3 Einzelhandel mit Musikinstrumenten und Musikalien
Papier/ Büroartikel/ Schreibwaren sowie Künstler- und Bastelbedarf
47.62.2 Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikeln
Schuhe, Lederwaren 47.72 Einzelhandel mit Schuhen und Lederwaren
Spielwaren 47.65 Einzelhandel mit Spielwaren
Sportartikel (inkl. Sportbekleidung) aus 47.64.2 Einzelhandel mit Sportartikeln
Telekommunikationsartikel 47.42 Einzelhandel mit Telekommunikationsgeräten
Uhren/ Schmuck 47.77 Einzelhandel mit Uhren und Schmuck
Unterhaltungselektronik (inkl. Ton- und Bildträger)
47.43
47.63
Einzelhandel mit Geräten der Unterhaltungselektronik
Einzelhandel mit bespielten Ton- und Bildträgern
Waffen/ Jagdbedarf/ Angeln aus 47.78.9 aus 47.64.2
Sonstiger Einzelhandel anderweitig nicht genannt. (daraus NUR: Einzelhandel mit Waffen und Munition)
Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (daraus NUR:
Anglerbedarf)
Wohneinrichtungsbedarf (ohne Möbel), Bilder/ Poster/ Bilderrahmen/ Kunstgegenstände
47.78.3
aus 47.59.9
Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstge-
werblichen Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen und
Geschenkartikeln
Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Einzelhandel mit Holz-, Kork-, Korb- und Flechtwaren)
Zentren- sowie nahversorgungsrelevante Sortimente
(Schnitt-)Blumen aus 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Dünge-mitteln (daraus NUR: Blumen)
Drogeriewaren, Parfümerieartikel und Kosmetika (inkl. Wasch- und Putzmittel)
47.75 Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen und Körper-pflegemitteln
Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Reformwaren)
47.2 Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Getränken
und Tabakwaren (in Verkaufsräumen)
Pharmazeutische Artikel (Apotheke) 47.73 Apotheken
Zeitungen/ Zeitschriften 47.62.1 Einzelhandel mit Zeitschriften und Zeitungen
Quelle: eigene Darstellung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017. * WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistisches Bundesamtes, Ausgabe 2008.
88Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Kurzbezeichnung Sortiment
Nr. nach WZ 2008*
Bezeichnung nach WZ 2008*
Nicht zentrenrelevante Sortimente29
Die Aufführung der nicht zentrenrelevanten und nicht zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente soll zur Ver-deutlichung beitragen, welche Sortimente vor dem Hintergrund der Zielstellungen des Einzelhandelskonzepts der Stadt Fürstenwalde/Spree als nicht kritisch gesehen werden und ist somit erläuternd, jedoch nicht abschließend. Baumarktsortiment i. e. S. aus 47.52
aus 47.53
aus 47.59.9
aus 47.78.9
Einzelhandel mit Metallwaren, Anstrichmitteln, Bau- und
Heimwerkerbedarf (daraus NICHT: Einzelhandel mit Rasen-
mähern, siehe Gartenartikel)
Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen
und Tapeten (daraus NUR: Einzelhandel mit Tapeten und
Fußbodenbelägen)
Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen (daraus NUR: Ein-
zelhandel mit Sicherheitssystemen wie
Verriegelungseinrichtungen und Tresore)
Sonstiger Einzelhandel anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Einzelhandel mit Heizöl, Flaschengas, Kohle und Holz)
Bettwaren aus 47.51 Einzelhandel mit Textilien (daraus NUR: Einzelhandel mit Matratzen, Steppdecken u.a. Bettdecken, Kopfkissen u.a. Bettwaren)
Elektrogroßgeräte aus 47.54 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (daraus NUR: Einzelhandel mit Elektrogroßgeräten wie Wasch-, Bü-gel- und Geschirrspülmaschinen, Kühl- und Gefrierschränken und -truhen)
Erotikartikel aus 47.78.9 Sonstiger Einzelhandel anderweitig nicht genannt (daraus
NUR: Einzelhandel mit Erotikartikeln)
Fahrräder und Zubehör 47.64.1 Einzelhandel mit Fahrrädern, Fahrradteilen und -zubehör
Gartenartikel (ohne Gartenmöbel) aus 47.59.9
aus 47.52.1
Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht
genannt (daraus NUR: Koch- und Bratgeschirr für den Gar-
ten)
Einzelhandel mit Metall- und Kunststoffwaren anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Rasenmäher, Eisenwaren und Spielgeräte für den Garten)
Kfz-Zubehör (inkl. Motorrad-Zubehör) 45.32
45.40
Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und -zubehör
Handel mit Krafträdern, Kraftradteilen und -zubehör (dar-aus NUR: Einzelhandel mit Kraftradteilen und -zubehör)
Lampen/ Leuchten aus 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht genannt (daraus NUR: Einzelhandel mit Lampen und Leuch-ten)
Möbel (inkl. Garten- und Campingmöbel) 47.59.1 47.79.1
Einzelhandel mit Wohnmöbeln
Einzelhandel mit Antiquitäten und antiken Teppichen
Pflanzen/ Samen aus 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Dünge-mitteln (daraus NICHT: Einzelhandel mit Blumen)
Teppiche (ohne Teppichböden) 47.53 Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen und Tapeten (daraus NUR: Einzelhandel mit Teppichen, Brü-cken und Läufern)
Zoologischer Bedarf und lebendige Tiere aus 47.76.2 Einzelhandel mit zoologischem Bedarf und lebenden Tieren
Quelle: eigene Darstellung auf Basis Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/2017. * WZ 2008 = Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistisches Bundesamtes, Ausgabe 2008.
29 Kurzform für nicht zentrenrelevante und nicht zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente
89Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Für die kommunale Feinsteuerung empfiehlt es sich, die Sortimente in die textli-
chen Festsetzungen (bzw. Begründungen) der entsprechenden Bauleitpläne zu
übernehmen sowie in der Begründung zusätzlich dieses Einzelhandelskonzeptes
als Grundlage der Sortimentsliste zu benennen. Hierbei sollten gleichzeitig die
Sortimente mit den angegebenen Nummern des Warengruppenverzeichnisses so-
wie dessen Sortimentsbezeichnungen gekennzeichnet werden, um eine
hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit des Bauleitplans zu gewährleis-
ten.
6.5 ANSIEDLUNGSLEITSÄTZE FÜR DIE STADT FÜRSTENWALDE/SPREE
Die Ansiedlungsleitsätze konkretisieren die übergeordneten Entwicklungsziele zur
künftigen Einzelhandelsentwicklung für alle Arten des Einzelhandels und für alle
denkbaren Standortkategorien in Fürstenwalde/Spree und ermöglichen somit
eine Steuerung der städtebaulich bestmöglichen Einzelhandelsentwicklung in der
Zukunft.
6.5.1 Einordnung und Begründung der Ansiedlungsleitsätze
In den vorstehenden Kapiteln erfolgte eine Darstellung von Entwicklungsleitlinien,
absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräumen, des künftigen Zentren-, Stand-
ort- und Nahversorgungskonzepts sowie eine Spezifizierung der zentren-
relevanten Sortimente. Für die konkrete Zulässigkeitsbewertung von Vorhaben
oder die Ausgestaltung von Bebauungsplänen fehlt jedoch eine Verknüpfung die-
ser Leistungsbausteine zu einem Bewertungsinstrument. Dieses Instrument wird
durch die nachfolgenden Ansiedlungsleitsätze zur Verfügung gestellt.
Diese Ansiedlungsleitsätze stellen ein Regelwerk dar, das transparente, nachvoll-
ziehbare Zulässigkeitsentscheidungen und bauleitplanerische Abwägungen
vorbereitet. Sie gewährleisten zudem die notwendige Flexibilität hinsichtlich künf-
tig ggf. erforderlicher Einzelfallentscheidungen. Sie dienen dazu, die
Standortstruktur des Fürstenwalders Einzelhandels insbesondere zugunsten ei-
ner gesamtstädtisch gewinnbringenden Entwicklung zu sichern und weiter
auszugestalten.
Durch die klare Regel-Ausnahme-Struktur mit für alle Beteiligten transparenten
Standortbewertungen tragen diese Ansiedlungsleitsätze im Zusammenspiel mit
der Fürstenwalder Sortimentsliste zu einer im hohen Maße rechtssicheren Ausge-
staltung von Zulässigkeitsentscheidungen und Bauleitplänen bei und garantieren
somit Planungs- und Investitionssicherheit sowohl für bestehende Einzelhandels-
betriebe als auch für ansiedlungsinteressierte Betreiber noch nicht in
Fürstenwalde/Spree ansässiger Einzelhandelsbetriebe.30
Die Ansiedlungsleitsätze sind für Neubau- wie auch Erweiterungsvorhaben des
Einzelhandels konzipiert. Auf bestehende Einzelhandelsbetriebe, die nicht verän-
dert werden, sind sie nicht anzuwenden; der übliche genehmigungsrechtliche
Bestandsschutz wird somit gewährleistet.
30 Wesentliche Voraussetzung für die gewinnbringende Nutzung der in diesem Einzelhandels- und Zentrenkon-
zept enthaltenen Leitsätze und Steuerungsempfehlungen ist die politisch gestützte Bekräftigung dieser
Inhalte, verbunden mit einer konsequenten künftigen Anwendung. Auf diese Weise entfalten die Leitsätze
und Steuerungsempfehlungen ihre Potenziale für die Rechtssicherheit kommunaler Instrumente, für die In-
vestitionssicherheit sowie für die Sicherung und strategische Weiterentwicklung der Einzelhandelsstandorte
in Fürstenwalde/Spree, insbesondere des ZVB Innenstadtzentrum.
90Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
6.5.2 Ansiedlungsleitsätze
Folgende Ansiedlungsleitsätze werden für Fürstenwalde/Spree empfohlen:
Leitsatz I: Zentrenrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment ist zukünftig pri-
mär im Innenstadtzentrum sowie begrenzt im Nebenzentrum Fürstenwalde-Süd
und im Nahversorgungszentrum Fürstenwalde Nord anzusiedeln, sofern das ge-
plante Angebot auf das Versorgungsgebiet bezogen ist
� Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen zu-
künftig primär im Innenstadtzentrum angesiedelt werden, um eine
weitere Spezialisierung und Qualifizierung der Einzelhandelslage zu be-
günstigen:
� in Hauptlagen unbegrenzt (Positivraum) 31
� in Nebenlage/Entwicklungsbereich Bahnhof grundsätzlich bis zur Groß-
flächigkeit; darüber hinaus, wenn es der Entwicklung der Innenstadt und
der Entwicklung eines attraktiven Eingangsbereiches zur Innenstadt dien-
lich ist
� Funktionalen Ergänzungsbereich: Fokus auf kleinteiligem Einzelhandel.
� Im Nebenzentrum Süd und dem Nahversorgungszentrum Nord:
� Grundsätzlich bis 800 m² Verkaufsfläche
� Darüber hinaus: Einzelfallprüfung, mit dem Innenstadtzentrum abge-
stimmte Entwicklung.
Einzelhandelsbetriebe mit einem zentrenrelevanten Hauptsortiment sollen
grundsätzlich im Innenstadtzentrum zulässig sein. Damit kann das Innenstadt-
zentrum in seiner heutigen Attraktivität gesichert und weiter ausgebaut werden.
Gleichzeitig soll eine Streuung solcher wichtigen Einzelhandelsangebote, ein Un-
gleichgewicht der sonstigen Standorte gegenüber dem Innenstadtzentrum sowie
die potenzielle Gefährdung des Zentrums verhindert werden.
Die absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume dienen im Innenstadtzent-
rum als Leitlinie, deren Überschreiten im Einzelfall zur Attraktivierung des
Einzelhandelsangebots beitragen kann. Die Entwicklungsspielräume stellen für
das Innenstadtzentrum daher keine Entwicklungsgrenze dar, sich bei der Innen-
stadtzentrum einen stadtentwicklungspolitisch höchst bedeutsamen
Einzelhandelsstandort handelt.
Gemäß Leitsatz I sollen kleinflächige Angebote mit zentrenrelevantem Hauptsor-
timent auch im Nebenzentrum Süd sowie im Nahversorgungszentrum Nord
zulässig sein. Bei großflächigen Vorhaben soll eine Einzelfallprüfung und eine mit
dem Innenstadtzentrum abgestimmte Entwicklung erfolgen.
Zusätzlich zu den vorgenannten Regelungen können kleinere Einzelhandelsbe-
triebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment auch in den städtebaulich
integrierten Lagen in begrenztem Maße zulässig sein, um das überwiegend auf
die Nahversorgung bezogene Angebot um weitere Sortimente punktuell begrenzt
zu ergänzen. Der empfohlene Bezug auf die Versorgungsaufgabe „des engeren
Gebiets“ zielt darauf, dass an dieser Standortkategorie keine Fachmärkte entste-
hen, die gegenüber einzelnen zentralen Versorgungsbereichen zu einem zu großen
31 Sofern nicht landesplanerische und städtebauliche Gründe (etwa der Schutz von zentralen Versorgungsbe-
reichen in Nachbarkommunen bzw. das Beeinträchtigungsverbot) eine (Teil-) Begrenzung erforderlich
werden lassen.
91Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Gewicht der sonstigen integrierten Lagen führen würde. Demzufolge zielt diese
Regelung auf die Zulässigkeit kleiner Fachgeschäfte, die bereits heute in den sons-
tigen integrierten Lagen in dieser begrenzten Größenordnung vorhanden sind.
Leitsatz II: Zentrenrelevanter Einzelhandel soll als Randsortiment begrenzt
zulässig sein.
� Im Innenstadtzentrum keine Beschränkung des zentrenrelevanten Rand-
sortimentes32.
� Bis zu max. 10 % der Verkaufsfläche eines Vorhabens (dies gilt auch für
das Nebenzentrum Fürstenwalde Süd und das Nahversorgungszentrum
Fürstenwalde Nord), max. 800 m² Verkaufsfläche, darüber hinaus mit
dem Innenstadtzentrum abgestimmte Entwickung
� Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche: Die Obergrenzen für die je-
weiligen zentrenrelevanten Randsortimente sollen sich an
Innenstadtstruktur orientieren, max. jedoch 10 % der Gesamtverkaufsflä-
che bzw. 800 m² betragen.
Zur Steigerung ihrer Attraktivität aus Kundensicht ergänzen Einzelhandelsbe-
triebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment dieses häufig durch sog.
Randsortimente, die oftmals auch zentrenrelevante Sortimente umfassen.
Diese zentrenrelevanten Randsortimente beinhalten jedoch je nach Verkaufsflä-
chenumfang das Potenzial einer Gefährdung der zentralen Versorgungsbereiche
sowie das potenzielle Hemmnis einer Fortentwicklung. Um die zentralen Versor-
gungsbereiche vor diesen unerwünschten Beeinträchtigungen zu schützen, um
künftige Ansiedlungspotenziale für die zentralen Versorgungsbereiche nicht zu
verringern und um gleichzeitig jedoch auch städtebaulich nicht integrierten Ein-
zelhandelsbetrieben eine marktübliche Mindestattraktivität im
Wettbewerbsumfeld zu ermöglichen, sollen zentrenrelevante Sortimente als
Randsortiment auch jenseits der zentralen Versorgungsbereiche in begrenztem
Umfang zugelassen werden.
Diese Begrenzung soll bei 10 % der Gesamtverkaufsfläche bzw. max. 800 m² Ver-
kaufsfläche für die zentrenrelevanten Randsortimente liegen.
Da dieser Schwellenwert die unterschiedliche Sensitivität der zentrenrelevanten
Sortimente nicht ausreichend berücksichtigen kann, die sich aus ihrer jeweils un-
terschiedlichen sortimentsspezifischen Angebotsstruktur im zentralen
Versorgungsbereich ergibt, sollen Verkaufsflächenbegrenzungen für Randsorti-
mente je Sortimentsgruppe nach einer Prüfung im Einzelfall33 ggf. auch unterhalb
der genannten Grenzen vorgenommen werden.
Zudem soll stets eine deutliche Zuordnung des Randsortiments zum Hauptsorti-
ment gegeben sein (z. B. Wohneinrichtungsgegenstände als Randsortiment zu
32 Sofern nicht landesplanerische und städtebauliche Gründe (etwa der Schutz von zentralen Versorgungsbe-
reichen in Nachbarkommunen bzw. das Beeinträchtigungsverbot) eine (Teil-)Begrenzung erforderlich werden
lassen.
33 Ein Einzelfallnachweis der Unschädlichkeit gerade der zentrenrelevanten Randsortimente ist bei großflächi-
gen Einzelhandelsvorhaben außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche im Rahmen der erforderlichen
vorhabenbezogenen Verträglichkeitsbewertung nach § 11 Abs. 3 BauNVO bzw. § 34 Abs. 3 BauGB zu leisten.
92Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Möbeln, Zooartikel als Randsortiment im Gartenmarkt, nicht jedoch z. B. Unter-
haltungselektronik). Hierdurch werden Vorhaben aus Kundensicht klar definiert
und es wird eine Angebotsdiversität jenseits des zentralen Versorgungsbereichs
vermieden.
Zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment in Vorhaben im Innenstadtzent-rum sollen regelmäßig und ohne Verkaufsflächenbegrenzung zugelassen werden,
sofern Ansiedlungsleitsatz I gewahrt bleibt.
Nicht zentrenrelevante Sortimente als Randsortiment sollen ebenfalls regelmäßig
und ohne Verkaufsflächenbegrenzung zugelassen werden, sofern die übrigen
Empfehlungen dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes eingehalten werden
(u. a. strategischer Einsatz auch nicht zentrenrelevanter Sortimente zur Stärkung
der Innenstadt, Standortbündelung, Vermeidung einer Angebotsdiversität außer-
halb des zentralen Versorgungsbereichs).
Leitsatz III: Zentren- und nahversorgungsrelevanter Einzelhandel als Hauptsorti-
ment ist primär in den zentralen Versorgungsbereichen und zur Gewährleistung
der Nahversorgung auch an sonstigen städtebaulich integrierten Standorten an-
zusiedeln.
� Im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum unbegrenzt, sofern
negative Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche (auch
die der Nachbarkommunen) und auf die wohnortnahe Grundversorgung
vermieden werden (Beeinträchtigungsverbot).
� Im Nebenzentrum Fürstenwalde Süd und Nahversorgungszentrum Fürs-
tenwalde Nord zur Versorgung des zugeordneten Versorgungsgebietes
(Stadtteil Fürstenwalde Süd bzw. Fürstenwalde Nord).
� An sonstigen städtebaulich integrierten Standorten nachgeordnet zur
Gewährleistung der Nahversorgung, sofern negative Auswirkungen auf
die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnortnahe Grundversor-
gung vermieden werden (Beeinträchtigungsverbot),
� korrespondierend zu den konzeptionellen Aussagen zur Entwicklung der
Nahversorgung: vorrangig im gekennzeichneten Suchbereich
� In sonstigen integrierten Lagen entsprechend des Prüfschemas zur Nah-
versorgung
� In nicht integrierten Lagen: Restriktiver Umgang mit Neuansiedlungen
und Verkaufsflächenerweiterungen
Aufgrund der hohen Bedeutung, die die nahversorgungsrelevanten Sortimente als
Kundenmagnet und für die Besucherfrequenz in zentralen Versorgungsbereichen
haben sollen Einzelhandelsvorhaben mit einem nahversorgungsrelevantem
Hauptsortiment primär in den zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt wer-
den.
In den übrigen Wohnsiedlungsgebieten außerhalb der zentralen Versorgungsbe-reiche kann ein Nahversorgungsangebot nachrangig empfohlen werden. Dabei
soll (gemäß der „übergeordneten Entwicklungszielstellungen“) die flächende-
ckende Nahversorgung gestärkt werden, ohne dabei die zentralen
Versorgungsbereiche zu schädigen oder in ihren Entwicklungsmöglichkeiten zu
beeinträchtigen.
93Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Leitsatz IV: Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel ist primär an den Sonderstand-
orten Ehrenfried-Jopp-Straße und Kaufland Süd sowie im Innenstadtzentrum
anzusiedeln. Dieser kann jedoch auch im gesamten zentralen Ort angesiedelt wer-
den, wenn städtebauliche Gründe dafürsprechen.
� Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentren- und nicht zentren- und nahver-
sorgungsrelevantem Hauptsortiment können grundsätzlich im gesamten
Stadtgebiet angesiedelt werden, wenn städtebauliche Gründe dafür und
raumordnerische Ziele nicht dagegen sprechen.
� Aus städtebaulichen Gründen ist eine Fokussierung auf die beiden Son-
derstandorte Ehrenfried-Jopp-Straße und Kaufland Süd sowie auf das
Innenstadtzentrum ratsam, um Angebote aus Kundensicht attraktiv
räumlich zu bündeln und einer Dispersion des Einzelhandelsstandortgefü-
ges, auch im Interesse der Standortsicherung für Handwerks-,
produzierende und weiterverarbeitende Gewerbebetriebe, entgegenzu-
wirken.
� Dabei ist außerhalb des Innenstadtzentrums die Verkaufsfläche der zen-
trenrelevanten und zentren- und nachversorgungsrelevanten
Randsortimente34 analog zu den Zielen des LEP Berlin-Brandenburg auf
bis zu 10 % bzw. max. 800 m² der Gesamtverkaufsfläche je Betrieb zu be-
grenzen. Eine weitere Begrenzung der zentren- sowie zentren- und
nahversorgungsrelevanten Randsortimente kann im konkreten Einzelfall
unter Berücksichtigung möglicher absatzwirtschaftlicher und städtebau-
licher Auswirkungen und unter Berücksichtigung der landesplanerischen
Vorgaben getroffen werden.
Leitsatz V: Ausnahmeregelung: Verkaufsstellen von landwirtschaftlichen Betrie-
ben, Handwerksbetrieben, produzierenden und weiterverarbeitenden
Gewerbebetrieben (‚Annexhandel‘) können zugelassen werden,
Ausnahmsweise sollen Verkaufsstellen von Handwerks-, produzierenden und wei-
terverarbeitenden Gewerbebetrieben zugelassen werden („Handwerkerprivileg“),
wenn
� eine räumliche Zuordnung zum Hauptbetrieb,
� die Errichtung im betrieblichen Zusammenhang,
� eine deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung sowie eine sor-
timentsbezogene Zuordnung zum Hauptbetrieb gegeben ist und
� wenn eine Verkaufsflächenobergrenze von max. 800 m² nicht überschrit-
ten wird bzw. sich die Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente
an der Innenstadtstruktur orientieren (vgl. Leitsatz II).
Entsprechende Ausnahmeregelungen für den ‚Annexhandel‘ auf Grundlage
des § 31 Abs. 1 BauGB sind entsprechend sorgfältig in Hinblick auf die Anfor-
derungen an die Bestimmtheit auszuarbeiten (vgl. OVG NRW 10 A 1343/12).
34 Der Begriff Randsortimente ist durch die Rechtsprechung konkretisiert. Hierzu sei unter anderem auf das Ur-
teil des OVG NRW 7 A D 108/96.NE verwiesen. Es muss eine eindeutige Zuordnung des Randsortiments zum
Hauptsortiment möglich sein.
94Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Fürstenwalde/Spree
Durch diese standardisierten Leitsätze werden vorhabenbezogene und bauleit-
planerische Zulässigkeitsfragen in der Stadt Fürstenwalde/Spree künftig
effizient zu beantworten sein, womit nicht zuletzt auch eine Verfahrensbeschleu-
nigung erreicht werden kann.
95Schlusswort
7 Schlusswort Die Stadt Fürstenwalde/Spree verfügt hinsichtlich ihrer aktuellen Einzelhandels-
struktur über die notwendige Ausgangsbasis für eine Stärkung der vorhandenen
Standorte, insbesondere der zentralen Versorgungsbereiche mit einer klar defi-
nierten Versorgungsaufgabe. Während der Erarbeitung dieses Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes wurden – begleitet und konstruktiv unterstützt durch die Ver-
waltung – Entwicklungsempfehlungen und künftige Leitlinien erörtert, die es
erlauben, stringente Instrumente zur bauleitplanerischen und genehmigungs-
rechtlichen Steuerung der Standorte und der künftigen Vorhaben abzuleiten.
In diesem Bericht werden die notwendigen Instrumente vorgestellt, Empfehlun-
gen zu Umsetzungsprioritäten ausgesprochen und ggf. erkennbare Handlungs-
alternativen angesprochen.
Obschon dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzept zunächst ein primär stadt-
planerisches Instrumentarium darstellt, kann es auch in anderen
Zusammenhängen (Teil-) Beiträge zur Fortentwicklung der Handelsstandorte
leisten, so zum Beispiel im Rahmen der Wirtschaftsförderung. Das Konzept bietet
zudem Anknüpfungspunkte für neue große wie auch kleinere Entwicklungsvorha-
ben (etwa in den zentralen Versorgungsbereichen), für Detailkonzepte zu
einzelnen Standorten und Fragestellungen (etwa dem Branchenmix) sowie für
prozessbegleitende Maßnahmen bzw. die Einbindung der Händlerschaft und der
Immobilieneigentümer in die Maßnahmen zur Standortstärkung.
Aufgrund der hohen Dynamik im Einzelhandel ist mittelfristig auch weiterhin ein
Bedarf zur 1. Fortschreibung der einzelhandelsbezogenen Grundlagenermittlung
und Zielerarbeitung für ein zu aktualisierendes Einzelhandelskonzept – inkl. einer
flächendeckenden Vollerhebung des Einzelhandels – zu erkennen.
Insbesondere die konzeptionellen Bausteine des Konzepts bedürfen einer Erfolgs-
kontrolle und ggf. einer laufenden 1. Fortschreibung. Ob ein solcher Bedarf zur 1.
Fortschreibung erkennbar ist, sollte erfahrungsgemäß alle fünf Jahre bewertet
werden. Zudem sollte auch bei erheblichen Veränderungen der gesetzlichen
Abbildung 37:
Das Einzelhandelskonzept als Basis für eine aktive Stadtentwicklungspolitik
Quelle: Eigene Darstellung
96Schlusswort
Grundlagen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung geprüft werden, inwie-
weit eine 1. Fortschreibung des Konzepts erfolgen sollte.
97Literaturverzeichnis
Literaturverzeichnis
LITERATUR UND HANDELSFACHDATEN
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an EU-Richtlinien (Europarechtsanpassungsgesetz Bau – EAG Bau). Bundestags-
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DSSW (2012): Wirkung von Einkaufszentren auf die Innenstadt, Berlin.
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nalen Handels. Daten zu Verkaufsflächen und Umsätzen im Einzelhandel/
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2016/17. Bergisch Gladbach
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kraft der Jahre 2008 bis 2016
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Ministerium für Bauen und Verkehr, Ministerium für Wirtschaft, Mittelstand und
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nehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass NRW), Düsseldorf
Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung Brandenburg: Mittelbe-
reichsprofil Fürstenwalde Spree 2016. Landesamt für Bauen und Verkehr
Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung Brandenburg: Landesentwick-
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LEP B-B)
Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung Brandenburg: Entwurf Landes-
entwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR) vom 19. Juli
2016. Potsdam (zitiert als LEP HR)
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Statistisches Bundesamt (2008): Klassifikation der Wirtschaftszweige. Ausgabe
2008. Wiesbaden
Statistisches Bundesamt (2014a): Klassifikation der Wirtschaftszweige. Ausgabe
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Statistisches Bundesamt (2014b): Konsumausgaben privater Haushalte im Inland
nach Verwendungszwecken
WABE-Institut (2007): Einzelhandel Branchendaten 2006. Berlin
SONSTIGE QUELLEN
Website Bertelsmann Stiftung – Wegweiser Kommune: www.wegweiser-kom-mune.de Website Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland: www.bevh.org Website EHI – handelsdaten.de: www.handelsdaten.de
98Literaturverzeichnis
Website HDE: www.einzelhandel.de
Website Statistisches Bundesamt (Destatis): www.destatis.de
99Abbildungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Das hierarchisch abgestufte System zentraler Versorgungsbereiche (modellhaft) 9
Abbildung 2: Erarbeitungsschritte Einzelhandels- und Zentrenkonzept 16 Abbildung 3: Verkaufsflächenausstattung Fürstenwaldes/Spree im
regionalen Vergleich 23 Abbildung 4: Verkaufsfläche nach Warengruppen und Lagebereichen in
Fürstenwalde/Spree 23 Abbildung 5: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum 26 Abbildung 6: Nebenzentrum Fürstenwalde Süd 28 Abbildung 7: Nahversorgungszentrum Fürstenwalde Nord 30 Abbildung 8: Sonderstandort Ehrenfried-Jopp-Straße 31 Abbildung 9: Sonderstandort Kaufland Süd 33 Abbildung 10: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftanteile nach Warengruppen
34 Abbildung 11: Kaufkraftniveau für Fürstenwalde/Spree 35 Abbildung 12: Betriebstypenmix strukturprägender LEH Anbieter (> 400 m²
VKF) in Fürstenwalde im Vergleich zum Bundesdurchschnitt 39 Abbildung 13: Die Nahversorgungsstruktur in Fürstenwalde/Spree 40 Abbildung 14: Nahversorgungssituation in der Kernstadt von
Fürstenwalde/Spree 41 Abbildung 15: Nahversorgungsbedeutung der Lebensmittelmärkte in
Fürstenwalde Nord und Fürstenwalde Mitte (Verkaufsflächengröße und Mantelbevölkerung) 42
Abbildung 16: Nahversorgungsbedeutung der Lebensmittelmärkte in Fürstenwalde Süd (Verkaufsflächengröße und Mantelbevölkerung) 42
Abbildung 17: Nahversorgungsbedeutung der Lebensmittelmärkte in Fürstenwalde Süd (Verkaufsflächengröße und Mantelbevölkerung) 43
Abbildung 18: Zukünftige Bevölkerungsentwicklung Fürstenwalde/Spree 49 Abbildung 19: Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Kopf
2000 – 2015, 2016: Prognose 49 Abbildung 20: Verkaufsflächenansprüche der Anbieter und Entwicklung der
Flächenproduktivität 50 Abbildung 21: Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes (gesamt sowie E-
Commerce) und des E-Commerce-Anteils in Dtl. von 2000 bis 2016 51
Abbildung 22: Prognose zur sortimentsspezifischen Entwicklung des Distanzhandels 51
Abbildung 23: Abgrenzung des Mittelbereiches von Fürstenwalde/Spree gem. Entwurf LEP Entwurf HR B-B 52
Abbildung 24: Abgrenzung des Mittelbereiches von Fürstenwalde/Spree gem. Entwurf LEP HR B-B 53
Abbildung 25: Zielzentralitäten der Stadt Fürstenwalde/Spree 54
100Abbildungsverzeichnis
Abbildung 26: Übergeordnete Entwicklungszielstellungen für die Einzelhandelsentwicklung in Fürstenwalde/Spree 59
Abbildung 27: Methodik: Ableitung von zentralen Versorgungsbereichen aus dem Bestand kommunaler städtebaulich-funktionaler Zentren 61
Abbildung 28: Räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum 62
Abbildung 29: Innere Organisation des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum (Zielkonzept) 63
Abbildung 30: Lage des Entwicklungsbereiches und der Potenzialflächen im Innenstadtzentrum 66
Abbildung 31: Maßnahmen zur Vernetzung des Online-Handels mit dem stationären Handel 69
Abbildung 32: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Nebenzentrum Fürstenwalde Süd. 71
Abbildung 33: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Fürstenwalde Nord. 73
Abbildung 34: Nahversorgungsprüfschema für Vorhaben außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche – Ableitung einer angemessenen Vorhabendimen-sionierung 76
Abbildung 35: Sonderstandort Ehrenfried-Jopp-Straße 79 Abbildung 36: Sonderstandort Kaufland Süd 80 Abbildung 37: Das Einzelhandelskonzept als Basis für eine aktive
Stadtentwicklungspolitik 95
101Tabellenverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Übersicht über die verwendeten empirischen Erhebungsbausteine, sekundärstatistischen Quellen und durchgeführten Arbeitskreise. 17
Tabelle 2: Einzelhandelsbestand in Fürstenwalde/Spree* 22 Tabelle 3: Angebots- und Nachfragedaten sowie Zentralitätswerte in
Fürstenwalde/Spree. 37 Tabelle 4: Ausstattungskennziffern Nahrungs- und Genussmittel (NuG) in
Fürstenwalde/Spree gesamt 38 Tabelle 5: Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für
Fürstenwalde/Spree in m² Verkaufsfläche bis 2026 55 Tabelle 6: Städtebauliche Verortung der Verkaufsflächen der
Einzelsortimente in der Stadt Fürstenwalde/Spree 83 Tabelle 7: Sortimentsliste für die Stadt Fürstenwalde/Spree
(„Fürstenwalder Liste“) 86
102Abkürzungsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abb. ....................... Abbildung
Abs. ...................... Absatz
B ............................ Bundesstraße
BAB ...................... Bundesautobahn
BauGB ................. Baugesetzbuch
BauNVO .............. Baunutzungsverordnung
Bsp. ....................... Beispiel
BGF ...................... Bruttogeschossfläche
bspw. ................... beispielsweise
BVerfGH .............. Bundesverfassungs-
gerichtshof
BVerwG ............... Bundesverwaltungsgericht
bzw. ..................... beziehungsweise
d. h. ...................... dass heißt
Drog. .................... Drogeriewaren
EAG ...................... Europarechts-
anpassungsgesetz Bau
EH ......................... Einzelhandel
EHK ...................... Einzelhandelskonzept
einschl. ................. einschließlich
etc. ....................... et cetera
e.V. ....................... eingetragener Verein
EW ........................ Einwohner
f. ........................... folgende
ff. .......................... fortfolgende
FNP ...................... Flächennutzungsplan
gem. ..................... gemäß
ggf. ....................... gegebenenfalls
GPK ...................... Warengruppe Glas/
Porzellan/ Keramik
ha .......................... Hektar
HR……………………….Hauptstadtregion
HZ ......................... Hauptzentrum
i.A. ........................ im Auftrag
i. d. R. ................... in der Regel
i. e. S. ................... im engeren Sinne
i. H. v. ................... in Höhe von
inkl. ....................... Inklusive
insb. ...................... insbesondere
i. S. ....................... im Sinne
i. S. v. .................... im Sinne von
i. V. m. ................... in Verbindung mit
IZ ........................... Innenstadtzentrum
Kap. ...................... Kapitel
Kfz ........................ Kraftfahrzeug
km ......................... Kilometer
L ............................ Landesstraße
LEP ....................... Landesentwicklungsplan
LM ........................ Lebensmittel
m ........................... Meter
m² ......................... Quadratmeter
max. ..................... maximal
mind. .................... mindestens
Mio. ...................... Millionen
MIV ....................... motorisierter
Individualverkehr
Mrd. ...................... Milliarden
niL ......................... städtebaulich nicht
integrierte Lage
Nr. ......................... Nummer
NuG ...................... Warengruppe
Nahrungs- und
Genussmittel
NVZ ...................... Nahversorgungszentrum
ÖPNV ................... öffentlicher
Personennahverkehr
OVG ..................... Oberverwaltungsgericht
o.g. ....................... oben genannt
p. a. ...................... per annum
PBS ...................... Warengruppe Papier/
Bürobedarf/ Schreibwaren
Pkw ...................... Personenkraftwagen
rd. ......................... rund
S. .......................... Seite
s. ........................... siehe
SBZ ....................... Stadtbezirkszentrum
siL ......................... städtebaulich integrierte
Lage
sog. ....................... sogenannt
s. o. ....................... siehe oben
SPNV ................... Schienen-
personennahverkehr
s. u. ....................... siehe unten
u. a. ....................... unter anderem
u.ä. ........................ und ähnliches
usw. ...................... und so weiter
u.U. ....................... unter Umständen
v. a. ....................... vor allem
VGH ..................... Verwaltungsgerichtshof
vgl. ........................ vergleiche
VKF ...................... Verkaufsfläche
WZ ........................ Warengruppenverzeichnis
des Statistischen
Bundesamtes
ZVB ...................... zentraler
Versorgungsbereich
z. B. ...................... zum Beispiel
z. T. ....................... zum Teil
z.Z. ........................ zur Zeit
103
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Föhrer Stadtplaner PartGmbB
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