seminario sustentabilidad

Iniciativa Hipoteca Centroamericana

La Alianza Interamericana para los Derechos de la Propiedad Inmueble

Fernando Ferro Vela San Salvador, febrero 27-28, 2006

Iniciación en la Hipoteca CentroamericanaIniciación en la Hipoteca Centroamericana

Este no es un tratado exhaustivo sobre hipoteca

Antes bien al contrario la intención de la consultoría ha sido ofrecer en rápida síntesis los conceptos , tendencias y algunos datos para introducirse en el tema

El título , Iniciativa…., no es una argucia retórica, no es una falsa modestia.

La Iniciativa expresa un designio claro y consciente :Hemos perseguido expresar las claves hacia el futuro de los actores que participan en el ciclo de la constitución , registro y ejecución de las hipotecas.

Sin duda es un mundo complejo en el que actúan especialistas en las ciencias jurídicas, tecnológicas, económicas, financieras y sociales que desde hace años están analizando la importancia de la hipoteca

Primeras Visitas y EntrevistasPrimeras Visitas y Entrevistas

Visitas Honduras Panamá Costa Rica Nicaragua El Salvador Guatemala

Entrevistas : Supervisores Registradores, Banqueros, Empresarios, Notarios, Jueces

Total 76 funcionarios y ejecutivos Se entrevistó a un grupo representativo de los actores de la cultura registral

Constitución del Equipo TécnicoConstitución del Equipo Técnico

Se encuentra en funcionamiento el Equipo Técnico Regional de la CRICAP:

Félix Garried Safie, Secretario Ejecutivo del CRICAP y Director Ejecutivo del Centro Nacional de Registros de El Salvador

Ruth Jeannette Cuestas, Secretaria Adjunta del CRICAP y Coordinadora de Relaciones Internacionales del Centro Nacional de Registros de El Salvador

Mariano Enrique Guzmán, Representante de ABANSA de El Salvador Myrian Jarquim de Medina ,Coordinadora del Proyecto de Registros Públicos de Nicaragua Claudia Aragón Gutierrez , Consultora Legal, Proyecto de Regsitros Públicos de Nicaragua Yessenia Martínez Padilla , Consultora Legal, Proyecto de Registros Públicos de Nicaragua Rocío Alvil de Vidal, Directora del Dep. Legal del Registro Público de Panamá Rogelio Biendicho Banca y Junta Directiva del Registro P[ublico de Panamá Hugo Daniel Carrillo, Asistente del Director del Registro Público de Panamá Jaime Weisleder Weisleder, Banca y Notariado de Costa Rica Roger Hidalgo Zúñiga, Registro Público Inmuebles de Costa Rica Jorge Enrique Alvarado, Jefe de Asesoría Jurídica, Registro Público Inmuebles de Costa Rica Ronald Calderón Coto,Asesor Técnico Registro Público de Costa Rica José Luis Muñoz Matta, Director del Dep. Jurídico, Registro General de la Propiedad de Guatemala Claudia Lavinia Figueroa Registradora del Registro Genral de Propiedad de Guatemala Juan Carlos Mejía Coto, Superintendente de Recursos del Instituto de la Propiedad de Honduras

Expectativa Positiva…Expectativa Positiva…

Todos los entrevistados tiene una expectativa positiva y una opinión favorable

Primeras Ventajas Indicadas:

Apoyo a la cultura registral

Estímulo a la cultura del crédito hipotecario

No solo generar títulos, sino tambien créditos

Homologar las mejores prácticas de cada país centroamericano– Estándares de servicio en costo y velocidad– Reducción de trámites – Agilidad y contundencia en ejecución judicial hipotecaria

Expectativa PositivaExpectativa Positiva

Todos los entrevistados tiene una expectativa positiva y una opinión favorable

Primeras Ventajas Indicadas:

Dinamizar la liquidez pendiente y en suspenso de 6.000 mil millones dólares, o mas si se suman las hipotecas comerciales y las de instituciones informales

Creación de instituciones de titularización, redescuento y mercado secundario de hipotecas

Reducir el riesgo de calce

Reducir las tasas de interés

Estimular el mercado de inversiones centromericanos

Complementar el CAFTA

Complemento para las propuestas estratégicas del BCIE de crear una Titularizadora Regional Centroamericana

Plan de Acción de la Iniciativa de la Hipoteca Plan de Acción de la Iniciativa de la Hipoteca CentroamericanaCentroamericana

Establecer las acciones a seguir para concretar la Iniciativa

Estandarizar un instrumento hipotecario para que sea uniforme

Conceder validez a los actos y contratos de hipotecas celebrados en cualquiera de los territorios de Centroamérica y Panamá

Interconectar los registros para otorgar transparencia y publicidad a las hipotecas centroamericanas

Modernizar la ejecución

Permitir que los recursos de la hipotecas se puedan dinamizar por intermedio de la titularización

Plan de Acción de la Iniciativa de la Hipoteca Plan de Acción de la Iniciativa de la Hipoteca CentroamericanaCentroamericana

Presentar el proyecto de la Iniciativa para impulsar un tratado internacional que concrete la regulación en los aspectos de Constitución y legalización, Registro y Ejecución de las hipotecas

Establecer zonas pilotos en cada país donde existan los sistemas de catastros y registros actualizados y en funcionamiento

Necesidades de los Próximos añosNecesidades de los Próximos años

Mas Bancarización

Mas títulos de propiedad

Mas créditos para adquirir vivienda

Mas viviendas con desarrollo urbano y que sean suceptibles de adquirir valor para sus propietarios

Mas recursos

Megatendencias

Cinco grandes tendencias van a ser determinantes en la definición de estrategias *.

Capacidad de Obtener Resultados no es lo único

La importancia de desarrollar excelentes capacidades de ejecución ha sido un temamuy discutido en tiempos recientes en foros sobre administración. En este contexto,se le ha venido restando énfasis a la importancia de desarrollar estrategiasganadoras.

La Estrategia es Fundamental

Sin embargo, sabemos que la estrategia es fundamental. La selección de productos,mercados, segmentos, geografías y tecnologías es un elemento crítico para lograr undesempeño saludable en el largo plazo. Las instituciones y empresas que toman lasdecisiones correctas navegan con el viento a favor. Las que se equivocan tienen quenadar contra la corriente.

Pero, ¿cuáles van a ser los vientos predominantes en las próximas décadas en elmundo ?

Las CINCO MEGATENDENCIAS

1. Desplazamiento de los centros de actividad económica.

En el mundo está ocurriendo un desplazamiento masivo de la actividadeconómica, no solo entre regiones sino dentro de ellas. Esto estáocurriendo como resultado de la liberalización de las economías, eldesarrollo de los mercados de capitales, avances tecnológicos y cambiosdemográficos.

Puertos, canales secos, maquiladoras al lado de los centros dedistribución

Por ejemplo, hoy Europa representa un poco más del 30% de la actividadeconómica mundial, mientras que Asia, excluyendo a Japón, solorepresenta el 13%, o sea, un tercio de la actividad europea. Sin embargo,en 20 años estas dos regiones tendrán la misma importancia económica.Estados Unidos continuará siendo el líder, pero tendrá importantesdesplazamientos dentro de su territorio.

MEGATENDENCIASMEGATENDENCIAS

2. La base de consumidores tendrá una gran expansion.

Más de 1.000 millones de consumidores entrarán a participar del mercado globalen los próximos 10 años, en la medida en que el crecimiento en los países endesarrollo permite que más hogares pasen el umbral de US$5.000 en ingresos porhogar (casi $1 millón por mes).

En ese punto las personas comienzan a gastar en bienes de consumodiscrecionales. Para el año 2015 se estima que el poder de consumo en países endesarrollo aumentará de US$4 a US$9 billones, o sea, al nivel actual de Europa.

En Centroamérica, si se mantiene el ritmo de crecimiento económico alcanzadoen 2005, también veremos una gran expansión en la base de consumidores.

Entre los países desarrollados también habrá grandes cambios en la base y tipo deconsumidores.

Por ejemplo, en Estados Unidos la población de origen hispano tendrá unacapacidad de consumo equivalente a 60% del mercado chino.


3. La conectividad tecnológica cambiará la forma en que vivimos.

La tecnología cambiará cada vez más nuestro comportamiento.

Más de 2.000 millones de personas tienen hoy teléfonos móviles.

Actualmente, se envían más de 9 millones de millones de correoselectrónicos al año.

Esto está llevando a que se creen comunidades antes separadas pordistancias geográficas, y que cada vez operemos más en tiempo real.

Interconectividad entre bases de datos y telefonía para estratos socialspopulares que mejoraran su utilización del tiempo

Un dato curioso para ilustrar los cambios que se avecinan: de las parejas quese casaron en Estados Unidos en el año 2005, el 12% se conoció por internet.


4. El mercado laboral se globalizará

La transformación de las economías hacia industrias intensivas enconocimiento dejará en evidencia la falta de profesionales capacitados enlas economías desarrolladas.

Sin embargo, la tecnología va a permitir que se integren a ese mercadolaboral los 33 millones de profesionales recién graduados de lasuniversidades de los países en vías de desarrollo, los cuales representanel doble de los recién graduados en países desarrollados.

Para muchas empresas multinacionales será tan importante su estrategiade adquisición de talento en estos países como lo es hoy la adquisiciónde insumos para producción.

Por cierto, esta es una gran oportunidad para Centroamérica.

Si educamos los profesionales que requiere la economía moderna, consuficiente conocimiento del idioma inglés, podremos atraer la generaciónde valor de las multinacionales.


5. El comportamiento de las empresas será cada vez más vigilado.

El la medida en que las empresas amplíen su alcance geográfico,aumenten su autonomía en relación con los gobiernos nacionales, y laproblemática ambiental se agrave, las sospechas sobre las grandesempresas van a aumentar.

No es realista esperar que la población ame a las grandes empresas.

Sin embargo, sí es posible asegurar que se aprecie su contribución.

Las grandes empresas tendrán que hacer mayores esfuerzos encomunicar los beneficios que generan a la sociedad y aumentar suscontribuciones al bienestar social si quieren evitar regulaciones punitivas.

Mas transparencia y publicidad de sus resultados.

* Basado en el artículo de Ian Davies, "Plot your course for the newworld", publicado el pasado 13 de enero en The Financial Times.


1a Megatendencia :Zonas de actividad 1a Megatendencia :Zonas de actividad económicaeconómica

Mas Puertos y maquilas

Infraestructura Municipios

Vivienda - Titulación de inmuebles

Turismo - Hotelería

Inversionistas en compra de inmuebles( confianza con Garantías de Título y de Cobertura Total de Riesgos Inmobiliarios)

2a Megatendencia : Megatiendas populares 2a Megatendencia : Megatiendas populares

Mas consumidores selectivos menos consumidores de subsistencia

Megatiendas Centroamericanas

Megatiendas Globales

Uso de las remesas en consumo, inversión, vivienda

Bancarización de los pobres que las remesas se gasten en forma ordenada, la

Bancarización es el primer paso para crear una cultura de ahorro y para ser objeto de crédito

3a Megatendencia : Conectividad Tecnológica3a Megatendencia : Conectividad Tecnológica

Mas telefonía móvil

Negocios por Internet

Mas transacciones electrónicas MEGA REGISTROS con la inreconectividad

Menos costos

Mas Tarjetas Bancarias

Bancarización de los estratos bajos Remesas electrónicas menos costos

4a Megatendencia: Globalización Laboral y Regional 4a Megatendencia: Globalización Laboral y Regional

Más profesionales que exige la regionalización

Mas remesas por empleo de profesionales

Mas profesional bilingue

Mas capacidad de generar profesionales en universidades

5a Megatendencia: Empresas con más compromiso 5a Megatendencia: Empresas con más compromiso ambiental y socialambiental y social

Las empresas se valorizan por su compromiso con el ambiente y la comunidad

Mas empresas con Buen Gobierno Corporativo

Mas vigilancia de la sociedad a los balances de las empresas con énfasis en lo ambiental y social

Empresas titularizadoras con balances abiertos en la red para permitir divulgación de sus títulos en el mercado

Registros Públicos interconectados mas transparencia y compromiso social

Efectos en la propiedad inmuebleEfectos en la propiedad inmueblede las tendenciasde las tendencias

Mas capacidad de adquisición de viviendas,reducción de los intereses

Mayor número de propietarios con capacidad discrecional

Regiones de desarrollo inmobilario

Uso de la conectividad tecnólogica

Mas crédito megabancos con megaproductos

Mas hipotecas que titularizar y descontar

Mega registros inmobiliarios interconectados

Necesidades de los Próximos añosNecesidades de los Próximos años

Mas Bancarización

Mas títulos de propiedad

Mas créditos para adquirir vivienda

Mas viviendas con desarrollo urbano y que sean suceptibles de adquirir valor para sus propietarios

Mas recursos

Hipoteca fuente de liquidezHipoteca fuente de liquidez

El desarrollo urbano requiere inversión

Las hipotecas pueden generar los fondos requeridos

Existe un círculo de liquidez pendiente y en suspenso, que se puede movilizar y potenciar

Se calcula que en Centroamérica existen 6.000 millones de dólares en créditos hipotecarios que pueden entrar en una dinámica de liquidez e inversión

Hipoteca fuente de liquidez...Hipoteca fuente de liquidez...

La excelente experiencia y desarrollo de : Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae en Estados Unidos,mas de

950.000 millones de dólares , 100 millones de familias con hipotecas, el 58% de las hipotecas

Sociedad Hipotecaria Federal en México,apróx,50.000 mil millones dólares

Titularizadora Colombiana, dos mil millones de dólares Entidades de titularización en Chile y Brasil

Experiencia que demuestran que las hipotecas generan los recursos para crear nuevos activos transformados que impulsan títulos de inversión que el mercado aprecia.

Prerequisitos para el desarrollo hipotecarioPrerequisitos para el desarrollo hipotecario

Que exista una integración entre los componentes del Desarrollo Urbano : Componentes

Territorial / Espacial Económico / Tiempo Social / Humano Institucional / Gobernabilidad

Matriz del Desarrollo UrbanoMatriz del Desarrollo Urbano

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GRANDES CIUDADES Y SUS CONURBACIONES

CIUDADES INTERMEDIAS

CIUDADES MEDIANAS

CIUDADES PEQUEÑAS

ASENTAMIENTOS BASICOS

COMPONENTES DELDESARROLLO

CATEGORIZACIONDE LOS CENTROS

URBANOS

TERRITORIAL ECONOMICO INSTITUCIONALSOCIAL

El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble...El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble...

Los asuntos urbanos y las políticas ambientales se encuentran en la agenda de todos los gobernantes del mundo

Todo Jefe de Estado y todo líder de una comunidad debe resolver temas de Planeación Urbana , de Ambiente y de Propiedad Inmueble.

No se pueden generar propiedades inmobiliarias ajenas al desarrollo urbano y a la vivienda digna

Titulos hipotecarios sobre bienes que se puedan apreciar,viviendas dignas.

Sí son titularizables las hipotecas sobre viviendas de interés social


Lo urbano no es lo urbanístico

El desarrollo urbano no solo es físico sino social

“ Como todo organismo , lo urbano, incorpora en su crecimiento el concepto de equilibrio y de armonía , entre el desarrollo físico y su desarrollo cualititativo. El simple crecimiento físico es señal de una malformación” Se homologa , así , “la salud de la ciudad” con “la salud de la sociedad” La sociedad es la vida de la ciudad e integra en su diario vivir la salud y el bienestar de la

colectividad y la “calidad de cada uno de los sectores que la conforman” “No puede haber economías sanas en sociedades enfermas” y “ si la ciudad está

enferma la sociedad tambien “

Peter Druker


“El éxito de una estrategia para traer los beneficios de la formalización a los menos favorecidos va más allá del mercado inmobiliario.

En la medida en que una sociedad funcione generalmente fuera de un marco formal en sus transacciones económicas, sociales y políticas, los beneficios de la formalización sólo los recibirán unos cuantos.

Esto subraya la importancia de dar más seguridad a aquellos activos vulnerables al despojo y de trabajar en la promoción de la relevancia de los derechos de propiedad, así como de la formalidad”

Philip Keefer, Banco Mundial

Washington,D.C.,mayo de 2004

Prólogo del Libro “La formalización de la propiedad en el Perú: develando el misterio”Felipe Morris


“ La formalización y titulación de tierras por sí solas no son suficientes para traer los beneficios económicos y sociales que les atribuyen. Es necesario complementar las tareas con una serie de medidas....como:

mejorar el marco legal referido a la ejecución de garantías de crédito,

promover el desarrollo de instituciones de microfinanzas, facilitar el acceso al crédito a los pobladores formalizados a través

de programas de educación, fortalecer el marco legal referido a los derechos de propiedad.. difundir las ventajas de la cultura registral”

“...Como bien indicó Woodruff:< Se presenta la titulación como un almuerzo gratis, pero sin un conjunto más amplio de reformas complementarias sus beneficios serán mucho más limitados...que los que indican con mucho entusiasmo …que solo es dar títulos”

“La formalización de la propiedad en el Perú: develando el misterio”Felipe Morris

Títulos de PropiedadTítulos de Propiedad

Los bancos solo prestan a quien no lo necesita. A menos que haya una garantía hipotecaria

Dos de cada tres familias latinoamericanas pobres tienen algún inmueble , pero la gran mayoría carece de títulos que los demuestre

Esto es así, porque no existen buenos sistemas catastrales y de registro para las zonas rurales

Además el 60% de los barrios y colonias de las grandes ciudades empezaron siendo invaciones ilegales

Así que hay una gran tarea que consistirá en regularizar los títulos de todas esas propiedades…

Eduardo Lora , Economista


¨¨…Los esfuerzos de titulación de propiedades en Lima y en Buenos Aires han demostrado que el acceso al crédito no cambia por solo dar título..¨,es así como por ejemplo, en Honduras donde BANHPROVI hizo esfuerzos para intentar que los bancos dieran crédito en segmentos populares no fué posible

Esto se debe a que la recuperación de una garantía inmobiliaria puede ser muy costosa y lenta, y por tanto los bancos no se deciden a prestar

Y tambien a que lo pobres no solicitan créditos, porque no saben como hacerlo o porque no creen que lo puedan conseguir.

Así que se requieren reformas en el sistema judicial y hacer un esfuerzo conjunto con el sector financiero y las organizaciones socilaes para mejorar la cultura de crédito…¨



Las evaluaciones de estos programas de titulación han encontrado que, aunque no se consigan crédito , las familias que tienen tienen títulos de propiedad ahorran e invierten más y tienen viviendas en mejores condiciones, lo que redunda en sus condiciones de salud y en su productividad

Además , donde hay mas propietarios hay más estabilidad social y política pues hay más incentivos para respetar la ley y los contratos

Blueprint USAID y


Recursos de las Hipotecas …Recursos de las Hipotecas …

Por la titularización es posible transformar en efectivo, activos fijos inmobiliarios que son de lenta rotación, o flujos de efectivo cuyo ingreso se espera a largo plazo

Por intermedio de este sistema se emiten y se colocan en el mercado títulos homogéneos respaldados por un patrimonio autónomo, o universalidad constituído en la transferencia previa que se efectúo de los títulos hipotecarios.


Este mecanismo de la titularizadora, se apoya en el contrato de fiducia, porque supone la transferencia de unos activos a un agente, que es la titularizadora para que con el respaldo del patrimonio conformado por las hipotecas, emita papeles de deuda.

Los bancos comerciales que originan seis mil millones de dólares (US$6.000 mil millones) podrían volver a utilizar estos recursos, en nuevos créditos hipotecarios, sí surgen instituciones que se los compren y que los transformen en títulos de inversión, con lo anterior los bancos se especializan en el otorgamiento de crédito, y lograrían volver a obtener la liquidez suficiente con la venta a la titularizadora de las hipotecas otorgadas, reduciendo el riesgo de calce entre activos y pasivos y el riesgo de inversión.


Partes que intervienen:

Originador o Constituyente: son los bancos o entidades especializadas en originar créditos hipotecarios que tienen una movilización lenta y que puede mediante este mecanismo tener un flujo en el corto plazo. La hipoteca como está operando en Centroamérica es de lenta rotación y de largo plazo y por tanto los activos quedan inmovilizados, lo que se pretende mediante este instrumento es que estos activos al ser transformados en títulos de deuda permitan unos flujos y una estructura de balance mucho más ágil con obvias ventajas para la sociedad y para el mercado .

Los originadores de esta forma logran una mayor liquidez, reducen el riesgo de colocar un crédito a largo plazo con fondos captados en el corto plazo.

El riesgo de inversión en caso de un prepago de los deudores hipotecarios también se reduce en razón a que los originadores tendrán opción de colocación de nuevos créditos hipotecarios



Agente de manejo o emisor:

En la titularización el agente de manejo es el eje de todo el proceso ya que constituye un patrimonio autónomo o una universalidad con las hipotecas adquiridas y las transforma en títulos de deuda.

Este agente asume una responsabilidad ante el mercado muy importante, y por tanto debe mantener indicadores de su gestión abiertos al público y efectuar prácticas de buen gobierno corporativo para que los inversionistas y demás agentes participen con tranquilidad en el proceso de inversión.



Los Administradores.

La titularización exige que operen administradores de la cartera hipotecada de manera independiente y que controle la custodia de los títulos hipotecarios con la carga de administrar los portafolios, su cobranza y su recaudo.

Los Colocadores.

Se acude a los corredores de bolsa que colocan papeles en el mercado bursátil y que son entidades especializadas en el corretaje de valores.



Los Estructuradores.

En el proceso de emisión y colocación de títulos de inversión se requiere de un análisis financiero muy sensible a las exigencias del mercado, por tanto es necesaria la intervención de banqueros de inversión que identifiquen la remodelación financiera más oportuna para los títulos que se expiden.

Calificadores de Riesgo.

Para el desarrollo de un buen mercado hipotecario con base en las titularizadoras es muy importante que se establezcan los niveles de calificación de cada emisión de títulos.



Los Inversionistas.

Toda esta estructura de la titularización concluye con la presencia de los inversionistas para mantener el mercado bursátil y colocaciones permanentes de la emisión de los títulos; de esta forma, varios deudores hipotecarios, pueden beneficiarse de la adquisición de títulos por varios inversionistas particulares.

Existen instituciones en Latinoamérica que utilizan las hipotecas como la materia prima transformándolas en nuevos títulos de inversión para motivar el desarrollo de los mercados de bolsa y descongelar los activos de lenta rotación, como son los créditos hipotecarios.

Relación entre el mercado hipotecario y el Relación entre el mercado hipotecario y el mercado de inversiónmercado de inversión

Mercado Hipotecario Titularizadora Activos Transformados

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Mercado de CapitalesBeneficios TributariosMuchos inversionistas

Muchos deudoresBancos Hipotecas

Reduce el Riesgo de CalceAtomiza el Riesgo de Inversión

Fomenta la Circulación de laLiquidez

Se descongela el capital para la inversión en desarrollo urbano

Interdependencia del Desarrollo de la Propiedad Interdependencia del Desarrollo de la Propiedad InmuebleInmueble

Cláusulas MínimasInstrumento Unico de Hipoteca

Reducción de intereses bancarios

CulturaRegistral

Culturade Crédito

Cultura a la inversión

Culturatributaria

Registros EficientesReducción de Costos

Publicidad Registrala nivel Regional

Generar Títulos hipotecarios

Permite transformar en Titulos de Inversión

Mas fondos al mercado

Mejorar la política fiscal

Generación de confianza y Seguridad jurídica

Temas para Motivar el Diálogo sobre la Iniciativa Temas para Motivar el Diálogo sobre la Iniciativa

Propuestas para Armonizar los Proyectos Locales de Modernización de los Registros Inmobiliarios con la Iniciativa Regional

Aprovechar la valiosa experiencia registral de actualización tecnológica y catastral.

Instrumento uniforme estándar con cláusulas mínimas para facilitar su registro y su titularización

Estudiar la posibilidad que el endoso del pagaré conlleve la cesión de la garantía hipotecaria, para evitar trámites de registros impracticables, por ejemplo: de 20.000 títulos monto de una venta típica de hipotecas de los originadores a las titulizadoras y a los bancos de redescuento

Reflexiones…Reflexiones…

Fuentes similares del Derecho Real de Hipoteca

Similitudes del Derecho Registral

Primer análisis del derecho comparado refleja mas similitudes que diferencias

Respeto del Derecho Interno

Estandarizar con las mejores prácticas existentes en la región

El atraso catastral hoy con la tecnología actual es alcanzable

ReflexionesReflexiones

La masa crítica por volumen de hipotecas, de un solo país en Centroamerica y Panamá, no es suficiente para crear procesos eficientes de titularización, se requiere una sumatoria con la integración de la hipoteca centroamericana.

Para estimular la cultura de crédito no es suficiente entregar títulos, se deben construir viviendas dignas dentro de un desarrollo urbano integrado, no solo físico.

Para que los títulos de hipotecas sean fuente de liquidez, se requieren que sean titularizables con estándares mínimos exigidos por las mejores prácticas.

Sistema inter-regional de Información de la Sistema inter-regional de Información de la Titularidad de la PropiedadTitularidad de la Propiedad

Usuarios de la Región

Conocimiento Compartido

Conectividad Regional entre los Registros

Comunicación Registral Pública en la Región

ES GUA NIC CR HON PAN

Usuarios de la Región

Asiento registral por paísAsiento registral por país

Aspectos Jurídicos por Superar…Aspectos Jurídicos por Superar…

Aspectos que se deben analizar

Excesivo formalismo documental y el costo de la constitución de la hipoteca que reduce el número de inmuebles que se pueden hipotecar

En algunos países se cobra por el número de hojas de la minuta de hipoteca

Diversos aranceles y costos por impuestos

Bienes con reciente regularización o en posesión informal pero no ilegal, que impiden que sean hipotecados


La carencia de un sistema actualizado y efectivo de catastro y de unos sistemas de información de la titularidad de la propiedad raiz que se puedan conectar a nivel centroamericano

Existe un porcentaje muy alto de inmuebles sin un sistema actualizado y efectivo de catastro, lo cual impide su utilización para generar hipotecas.

El principal sesgo anti-acreedor de la hipoteca consiste en la inexistencia de un consenso regional en algunos países sobre la importancia de un catastro actualizado y de un sistema inter-regional de información de la titularidad de la propiedad inmueble

Se concentra el mercado hipotecario en las capitales de los países, limitando la vinculación de ciudades intermedias


La dificultad práctica en la ejecución de la hipoteca, proceso dispendioso en la mayoría de las jurisdicciones. Ya que se impide que el acreedor pueda disponer del inmueble o apropiarse por vías diferentes al proceso judicial limitando la fiducia en garantía o los acuerdos de daciones en pago( se puede armonizar con los principios de debido proceso, audiencia y derecho de defensa)

Solo se contempla el proceso ejecutivo como al única forma para la apropiación legal de la garantía, limitando las fiducias o las daciones de pago previamente acordadas o los tribunales de arbitramento

……Aspectos Jurídicos por Superar…Aspectos Jurídicos por Superar…

Eliminar los obstáculos de la libre negociabilidad de los títulos hipotecario

Permitir como se hace en varios países, que el endoso del pagaré conlleve la transmisión de los derechos de garantía hipotecaria sin necesidad de trámites dispendiosos de cesión y de la notificación al deudor

……Aspectos Jurídicos por Superar…Aspectos Jurídicos por Superar…

El formulismo excesivo en los procesos judiciales en Centroamerica

(i) Casi el mismo procedimiento para los procesos ejecutivos abreviados que los de menor y mayor cuantía,

(ii)’Excesiva formalidad escrita, no se opta por las audiencias verbales con presencai de las partes,

(iii) El remate u subasta judicial es dispendiosa e ineficiente, no están diseñados para estimular la puja de precios,

(iv)El incumplmiento de los plazos de ley por los los sistemas judiciales en la mayoría de los países, genera un problema de congestión y lentitud que permita resolver los conflictos entre particulares de forma expedita, que incentivan la cultura de no pago. Procesos de 120 días que terminan de 700 días

……Conclusiones de las dificultades por superarConclusiones de las dificultades por superar

Si Centroamérica pretende desarrollar y profundizar los mercados de crédito hipotecario, es indispensable acometer las siguientes tareas

Reconocimiento efectivo y real del derecho de propiedad de los acreedores

Eliminar el excesivo paternalismo de algunas entidades de los Estados que promueven la cultura de no pago, con leyes de condonación, subsidios, revocatorias de fiducias y de garantías que pueden afectar a la hipoteca como institución legal

……Conclusiones de las dificultades por superarConclusiones de las dificultades por superar

Evitar que por la falta de salvaguardia de los derechos de los acreedores para acceder a las garantías hipotecarias, en caso de incumpliento del deudor, en forma ágil y efectiva, se conduzca al racionamiento crediticio, a la subinversión y ala inmovilización o subutilización del INVENTARIO del capital de una sociedad

Reducir el sesgo anti-acreedor sin dejar desprotegidos a los deudores y permitir estandarizar los instrumentos hipotecarios y capacitar a los agentes reguladores y al sistema judicial sobre el fundamento económico y financiero de estos instrumentos para demostrar las bondades sociales de tener garantías efectivas y sistemas financieros compitiendo por dar créditos

La hipoteca como productoLa hipoteca como producto

Si existe mayor seguridad jurídica , existe más acceso al crédito

Las hipotecas son la materia prima para el mercado secundario de hipotecas

Si la materia prima es de mejor calidad, mayor valor tendrá en el mercado regional e internacional

Los inmuebles se valorizan, y eso implica que son mas atractivos para el crédito

La hipotecas son un producto exportable, si están estandarizadas y bien protegidas, por las normas de seguridad jurídica.

Propuesta de Hipoteca CentroamericanaPropuesta de Hipoteca Centroamericana

Con base en esta etapa de iniciación hoy los invitamos a proyectar las etapas de la ruta crítica

Legalización Registro Ejecución

Convenio Regional


Legalización

Estandarizar el instrumento

Conceder validez interna en cada país a los actos y contratos de hipotecas celebrados en el exterior o sea en los territorios de

Centroamérica y Panamá


Registro

Definir plan de CONECTIVIDAD ELECTRONICA entre los registros para ofrecer la integralidad, publicidad y transparencia de los derechos de los titulares

Obtener un plan de Interconectividad de los registros

Definir política y estructura de los aranceles


Ejecución

Modernizar la ejecución de la hipoteca

Procedimientos expeditos para ejecutar la hipoteca centroamericana.


Recursos de las Hipotecas

Impulsar la creación de titularizadoras de hipotecas

Utilizar los recursos que estan inmovilizados a largo plazo para nuevas hipotecas o sea mas viviendas

Principios que deben inspirar el CONVENIO Principios que deben inspirar el CONVENIO REGIONAL…REGIONAL…

Integralidad

Que puedan coexistir muchas clases de bienes inmuebles( derechos de dominio,de uso y de goce) que se puedan usar como garantía de operaciones financieras y que los inmuebles informales se incorporan al sistema de registro

Que se dirige a todos los sectores de la población, ala totalidad de los procesos y con vigencia sobre todo el territorio de un país.

… … Principios que deben inspirar el CONVENIO Principios que deben inspirar el CONVENIO REGIONAL…REGIONAL…

Eficiencia

El servicio de registro de la propiedad no impone costos indebidos(en tiempo y en dinero)al usuario y se moderniza la administración de la información( se vierte al sistema informático)

Transparencia

La leyes y las normas son coherentes y conocidas,la información es compatible dentro del sistema de registro, los registros están disponibles para quien busca información leg´tima, especial mente el titular de derechos

… … Principios que deben inspirar el CONVENIO Principios que deben inspirar el CONVENIO REGIONAL…REGIONAL…

Equidad

La norma jurídica se aplica por igual a la propiedad de todas las personas, sin distición de sexo,condición social,ni raza

Cumplimiento

El ejercicio de los derechos de la propiedad es exigible judicial o extrajudicialmente sin demoras indebidas, sin limitaciones,de hecho o de derecho

Muchas Gracias.

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