savills - ha noi market brief q3 2009 vn

Hà Nội, Việt Nam Quý 3/2009

Để biết thêm chi tiết, vui lòng liên hệ:

Việt Nam – TP Hồ Chí Minh Brett Ashton Giám đốc Điều hành +84 8 3823 9205 – máy lẻ 116 [email protected]

Việt Nam – Hà Nội Matthew Powell Giám đốc chi nhánh +84 4 3946 1300 – máy lẻ105 [email protected]

website www.savills.com

Địa chỉ Savills Việt Nam, Ltd. – TP HCM Tầng 18, Fideco Tower 81-85 Hàm Nghi, Quận 1 TP Hồ Chí Minh Việt Nam T: +84 8 3823 9205 F: +84 8 3823 4571

Địa chỉ Savills Việt Nam, Ltd – Hà Nội Tầng 13, Pacific Place 83b Lý Thường Kiệt, Ba Đình Hà Nội Việt Nam T: +84 4 3946 1300 F: +84 4 3946 1302

Văn bản này được chuẩn bị bởi Savills cho mục đích tham khảo. Mặc dù đã rất nỗ lực trong quá trình soạn thảo, văn bản vẫn có thể bị thay đổi, và không tạo thành một hoặc một phần của hợp đồng; các bên quan tâm không thể dựa vào các thông tin, nhận xét hoặc các chi tiết trong văn bản này mà không tự mình kiểm chứng mức độ chính xác. Không ai trong tổ chức của Savills có quyền đứng ra đại diện hay đảm bảo bất cứ chi tiết nào của văn bản này và Savills cũng sẽ không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ một tổn thất nào liên quan đến một phần hay toàn bộ nội dung của văn bản này. Một phần hoặc toàn bộ Văn bản này cũng không thể được phát hành rộng rãi dưới bất kỳ hình thức nào mà không có sự cho phép bằng văn bản của Savills.© Công ty TNHH Savills Việt Nam. 2009

Văn phòng cho thuê

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Loại A Loại B Loại C0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

US

D/ m

2/ th

áng

Tỷ suất thuê (Trục trái) Giá thuê trung bình (Trục phải)

Xu hướng cung

Ba tòa nhà văn phòng vừa ra mắt thị trường trong quý 3 2009 là Plaschem (Quận Long Biên), Tháp CEO (Huyện Từ Liêm) và các tòa tháp Handi Resco (Quận Ba Đình) đã làm tăng tổng lượng cung các văn phòng hạng A, B và C khoảng 493.000 m2, bao gồm 12 tòa hạng A, 30 tòa hạng B và 32 tòa hạng C. 32 tòa văn phòng hạng C trong quý 3 2009 bổ sung thêm 120.000 m2 cho diện tích cung văn phòng hiện nay. (*) Biểu đồ 1: Cung diện tích văn phòng hiện nay, quý 3 2009

Loại B, 267,995 ,

55%

Loại C, 119,305,

24%

Loại A, 105,275 ,

21%

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills, quý 3 2009 (*)Lưu ý: Trong quý 3 2009, Savills đã cập nhật báo cáo về việc phân loại văn phòng cho thuê, do đó dẫn đến thay đổi số lượng các tòa văn phòng hạng A, B và C.

Hoạt động thị trường Giá thuê và tỷ suất thuê trung bình trong quý 3 2009 tiếp tục giảm nhưng ở mức độ nhẹ hơn so với quý trước. Giá thuê các tòa văn phòng hạng A và B vẫn tiếp tục giảm, giảm tương ứng 4,5% và 2% so với quý trước. Liên quan đến công suất thuê, các tòa hạng A tăng 1% trong khi đó các tòa hạng B giảm 9% so với quý trước do có sự xuất hiện của nguồn cung mới.

Biểu đồ 2: Hoạt động thị trường văn phòng Hà Nội theo hạng Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills, quý 3 2009

Trong quý 3 3009, các tòa hạng C đạt công suất thuê 78% với giá thuê trung bình là USD 17/ m2/ tháng.

Xu hướng cầu

Nhu cầu về văn phòng cả hạng A và B căn cứ theo diện tích thuê thực đã phục hồi trong quý 3 2009 do có tín hiệu khả quan của sự phục hồi kinh tế. Tuy nhiên, theo quan sát quý này, các doanh nghiệp mới gia nhập thị trường vẫn khá thận trọng và không sẵn sàng khi đưa ra các quyết định ký hợp đồng thuê mới. Với số lượng yêu cầu thuê văn phòng vẫn ở mức thấp nên các chủ tòa nhà chú trọng giữ chân các khách thuê hiện tại bằng việc thỏa thuận gia hạn hợp đồng ngay trước khi hợp đồng cũ hết hạn, và đưa ra mức giá thuê cạnh tranh cùng với những gói khuyến mại hấp dẫn. Bên cạnh đó, hạng C đang dần trở thành một lựa chọn khác cho khách thuê đặc biệt trong bối cảnh hiện nay. Triển vọng thị trường Savills dự đoán rằng trong vòng 3 năm tới đây sẽ có khoảng hơn 1,1 triệu m2 diện tích văn phòng các hạng từ khoảng 60 dự án được đưa vào thị trường. Dự kiến sẽ có khoảng 145.000 m2 diện tích văn phòng được đi vào hoạt động từ nay đến cuối năm 2009.

Biểu đồ 3: Cung hiện tại và tương lai, quý 4 2009 – dự kiến 2012

0

400,000

800,000

1,200,000

1,600,000

2,000,000

Q4 2009 2010 2011 2012

m2

Cung hiện tại Cung tương lai Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills, quý 3 2009

Tính riêng trong năm 2010, sẽ có khoảng 354.000 m2 diện tích văn phòng được đưa vào thị trường.









Bán lẻ

Nguồn cung

Savills phân loại 4 nhóm chính của thị trường bán lẻ như sau:

1) Trung tâm mua sắm/ Trung tâm bách hóa và Đại siêu thị 2) Siêu thị (với diện tích từ 300m2 trở lên), 3) Trung tâm bán sỉ, và 4) Khối đế bán lẻ.

Vincom Galleries là trung tâm mua sắm duy nhất được đưa vào sử dụng trong quý 3 năm 2009 với tổng diện tích gần 15.000 m2. Trong quý 3 năm 2009, tổng diện tích bán lẻ trên thị trường hiện nay là khoảng 360.000 m2, được cung ứng bởi 10 trung tâm thương mại/ trung tâm bách hóa/ đại siêu thị, 78 siêu thị và siêu thị điện máy, 2 trung tâm bán sỉ và 12 khối đế bán lẻ. Khu vực trung tâm thành phố hoạt động khá hiệu quả với mức giá thuê luôn ở mức ổn định và tỷ lệ thuê luôn đạt mức cao, trong khi đó việc định vị thì trường chưa hợp lý đã làm cho các dự án ở khu vực nội và ngoại thành hoạt động chưa thực sự hiệu quả.

Biểu đồ 1: Thị phần diện tích bán lẻ theo vị trí, quý 3 2009

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009

Khu trung tâm Khu nội thành Khu ngoại thành

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills, quý 3 2009 Biểu đồ 2: Thị phần diện tích bán lẻ theo loại hình, quý 3 2009

Đại siêu thị24%

Trung tâm mua sắm16%

Trung tâm bách hóa8%

Trung tâm bán s ỉ16%

Siêu thị31%

Khối đế bán lẻ5%

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills, quý 3 2009

Khu vực trung tâm hiện vẫn có giá thuê đắt nhất trong khoảng 40USD tới 150USD với tỷ lệ thuê luôn đạt mức trên 90%. Ngay sau khu trung tâm là khu vực nội thành với giá thuê trung bình dao động trong khoảng 20USD tới 120US/ m2/ tháng. Giá thuê tại khu vực ngoại thành ở mức 7USD đến 50USD/ m2. Xu hướng nguồn cầu

Mặc dù nền kinh tế đang gặp khó khăn, xong thị trường bán lẻ của Việt Nam vẫn đat được tốc độ tăng trưởng 20%. Savills nhận định rằng nguồn cầu cho mặt bằng bán lẻ Hà Nội sẽ có xu hướng tăng nhẹ khi nền kinh tế có những tín hiệu hồi phục tốt. Tuy nhiên, chỉ số CPI tăng cao trở lại có thể ảnh hưởng tới sức mua của những mặt hàng không thiết yếu, và trực tiếp ảnh hưởng xấu tới thị trường bán lẻ. Triển vọng thị trường Biểu đồ 3: Dự báo nguồn cung, Q4 2009 - 2012

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

2009 2010 2011 2012

m2 Cung hiện tại Cung tương lai

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills, quý 3 2009 Biểu đồ 3 cho thấy, Hà Nội dự kiến sẽ có thêm khoảng 11.200 m2 diện tích bán lẻ trong quý 4 năm 2009. Những dự án dự kiến hoàn thành trong quý 4 2009 bao gồm có tòa nhà Tam Đa (249A Thụy Khuê) và tòa nhà M5 nằm trên đường Nguyễn Chí Thanh. Cũng theo dự kiến đến cuối năm 2010 sẽ có khoảng 82.000 mét vuông diện tích bán lẻ vào thị trường, trong đó có một vài dự án lớn như trung tâm thương mại Cửa Nam, chợ Hàng Da, Hà Nội Plaza và tòa tháp Sky City. Đến 2011, diện tích bán lẻ tại Hà Nội sẽ tăng thêm hơn 425.000 m2. Phần lớn nguồn cung trong tương lại của năm 2011 đều tập trung ở khu vực nội thành.









Căn hộ dịch vụ

Xu hướng cung

Tổng cung trên thị trường căn hộ dịch vụ trong quý 3 2009 tăng lên đến trên 219.000 m2 do có thêm khoảng 100 căn hộ mới từ dự án Hanoi Fraser Suites tại 51 đường Xuân Diệu, quận Tây Hồ, được tung vào thị trường. Trong khoảng 100 căn hộ mới này, có hai căn áp mái được giới thiệu ra thi trường.

Hiện có 41 tòa nhà trên 7 quận Hà Nội cung cấp cho thị trường gần 2.200 căn hộ, với các loại hình studio, căn hộ 1 phòng ngủ tới căn hộ 6 phòng ngủ, và căn hộ áp mái. Diện tích của các loại hình căn hộ dao động từ trên 40m2 tới 560m2. Hoạt động thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội, quý 3 2008 – quý 3 2009

0

20

40

60

80

100

Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 20090.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

Công suất cho thuê (trục trái)Giá thuê trung bình (trục phải)% USD/ m2/ tháng

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, Q3 2009

*Giá thuê trung bình ước tính và phí dịch vụ, không bao gồm thuế VAT, tính trên diện tích thực.

Từ quý 3 2008, giá thuê trung bình trên phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ liên tục giảm. Trong quý 3 2009, giá thuê căn hộ dịch vụ giảm 4,8%, tương ứng với 1,2 USD/m2/ tháng so với quý 2 2009.

Trong quý 3 2009, công suất thuê trên thị trường căn hộ dịch vụ giảm 3% so với quý 2 2009 xuống còn 88%. Nguyên nhân của việc giảm công suất thuế này dường như do tăng nguồn cung từ 100 căn hộ mới, tương đương tăng khoảng 4% tổng cung của phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ trong quý 2 2009.

Xu hướng cầu

Nhìn chung, cầu trên thị trường căn hộ dịch vụ đều giảm đối với cả ba hạng so với quý 2 2009. Có thể đây là kết quả của việc một số chuyên gia nước ngoài chuyển sang thuê căn hộ tư nhân

Cầu căn hộ dịch vụ chủ yếu từ đội ngũ các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các Đại sứ quán, các tổ chức phi chính phủ quốc tế, và các công ty nước ngoài. Mặc dù dấu hiệu phục hồi kinh tế đã được nhìn thấy ở nhiều nước trên thế giới, chẳng hạn như Anh, Mỹ, v…v…, xong có thể trong thời gian sắp tới, cầu về căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục giảm nhẹ do các công ty nước ngoài vẫn còn đang gặp khó khăn từ dư âm của cuộc khủng hoảng kinh tế vừa qua để lại. Do vậy, các công ty vẫn còn đang cân nhắc việc quay trở lại Việt Nam kinh doanh dài hạn tại thời điểm này. Triển vọng thị trường Nguồn cung hiện tại và tương lai

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

2009 2010 2011 2012 Các nămtiếp theo

Cung hiện tại Cung mớiCăn hộ dịch vụ

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, Q3 2009 Trong quý 4 2009, Hà Nội sẽ có khoảng 10 căn hộ dịch vụ còn lại của dự án Hanoi Fraser Suites ở Tây Hồ được đưa ra thị trường. Đến khoảng 2012, theo dự kiến sẽ có thêm 7 dự án căn hộ dịch vụ tung hơn 1.200 căn hộ ra thị trường.

Cầu Vĩnh Tuy vừa được khánh thành đưa vào hoạt động. Cầu Nhật Tân dự kiến hoàn thành vào năm 2012. Ngoài ra còn rất nhiều các dự án cơ sở hạ tầng lớn đang được triển khai, kết nối khu vực phía Tây Hà Nội (trước là Hà Tây) với khu trung tâm thành phố, ví dụ như dự án đường Lê Văn Lương kéo dài và dự án tàu điện ngầm Cát Linh – Hà Đông. Tất cả các dự án này sẽ mang lại những tác động tích cức tới phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ trong tương lai.



Việt Nam - TP Hồ Chí Minh Brett Ashton Giám đốc Điều hành +84 8 3823 9205 – máy lẻ 116 [email protected]

Việt Nam - Hà Nội Brett Ashton Giám đốc Điều hành +84 8 3823 9205 – máy lẻ 116 [email protected]


địa chỉ Savills Việt Nam, Ltd. – TP HCM Tầng 18, Fideco Tower 81-85 Hàm Nghi, Quận 1 TP Hồ Chí Minh Việt Nam T: +84 8 3823 9205 F: +84 8 3823 4571

địa chỉ Savills Việt Nam, Ltd – Hà Nội Tầng 13, Pacific Place 83b Lý Thường Kiệt, Ba Đình Hà Nội Việt Nam T: +84 4 3946 1300 F: +84 4 3946 1302


Căn hộ để bán

Xu hướng cung Tổng nguồn cung các căn hộ để bán trên thị trường sơ cấp từ các dự án đang bán trong quý 3 2009 là khoảng hơn 1.000 căn hộ. Phần lớn nguồn cung sơ cấp tập trung ở các quận Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng.

Hoạt động của thị trường sơ cấp (tất cả các hạng) trong quý 3 2009

0

100

200

300

400

500

600

Từ Liêm Đống Đa Hai Bà Trưng Ba Đình Hoàn Kiếm

căn

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

US$/m2

Nguồn cung sơ cấp (trục trái)

Số căn hộ đã bán trong quý 3 2009 (trục trái)

Giá chào sơ cấp bình quân không bao gồm VAT (trục phải)

Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, quý 3 2009 Số lượng giao dịch thành công trên toàn thị trường sơ cấp quý 3 2009 thấp hơn so với quý trước. Ước tính hơn 400 căn hộ được bán ra trong quý 3 2009, chiếm gần 38% nguồn cung sơ cấp so với 610 căn được bán trong quý 2 2009. Nguyên nhân của điều đó có thể do thiếu sự da dạng trong sản phẩm ở thị trường này. Giá chào sơ cấp bình quân trong quý 3 2009 ở mức khoảng 1.830 USD/ m2, tăng 5,5% so với quý 2 2009. Thị trường thứ cấp dường như hoạt động tốt hơn so với quý 2 2009. Giá chào thứ cấp bình quân đã tăng trên tất cả 12 quận nghiên cứu, trung bình tăng 15,6% so với quý 2 2009. Tại thị trường này, giá chào dao động trong khoảng 660 – 4.200 USD/ m2. Xu hướng cầu Nhu cầu hiện tại trong quý 3 2009 tại Hà Nội vẫn chưa được đáp ứng. Chỉ có 435 căn hộ đã được bán tại thị trường sơ cấp

trong quý 3 2009 và xu hướng tăng giá tại thị trường thứ cấp so với quý 2 2009 rõ ràng đã ảnh hưởng đến quyết định của người mua. Nhu cầu nhà từ những nhà đầu cơ trong quý 3 2009 vẫn còn ở mức thấp do thị trường chứng khoán phục hồi nhanh chóng trong quý 2 và tiếp tục tăng trưởng nóng trong quý 3 2009. Điều này khiến các nhà đầu tư chú ý đến thị trường chứng khoán hơn so với thị trường bất động sản. Triển vọng thị trường Từ quý 4 2009 đến 2012, ước tính sẽ có ít nhất hơn 10.000 căn hộ được tung ra thị trường. Trong đó, khoảng 34% thuộc quận Từ Liêm, và khoảng 30% thuộc quận Cầu Giấy. Mặc dù có thể thấy trước tình hình kinh tế trong nước sẽ khó khăn trong giai đoạn ngắn hạn, những yếu tố căn bản đối với nhu cầu bất động sản nhà ở tại Hà Nội vẫn giữ vững. Tuy nhiên, việc trì hoãn hoặc hủy bỏ triển khai các dự án có thể xảy ra, và do đó dự báo nguồn cung cần được xem xét lại. Thị trường sơ cấp trong quý 4 2009 dự đoán sẽ nhận thêm nguồn cung mới với xấp xỉ 2.000 căn hộ. Nguồn cung tương lai từ quý 4 2009 đến 2012 theo quận

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

Từ Liêm Cầu Giấy Đống Đa HoàngMai

Ba Đình ThanhXuân

Long Biên Hai BàTrưng

căn

Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, quý 3 2009 Savills tin rằng quý 4 2009 sẽ không thấy có sự thay đổi đáng kể nào về giá chào sơ cấp của căn hộ ở tất cả các hạng so với quý 3 2009. Tuy nhiên, giá và hoạt động của thị trường thứ cấp có thể bị ảnh hưởng, một phần do sự áp dụng của thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản kể từ cuối tháng 9 2009.









Căn hộ dịch vụ

Xu hướng cung

Tổng cung trên thị trường căn hộ dịch vụ trong quý 3 2009 tăng lên đến trên 219.000 m2 do có thêm khoảng 100 căn hộ mới từ dự án Hanoi Fraser Suites tại 51 đường Xuân Diệu, quận Tây Hồ, được tung vào thị trường. Trong khoảng 100 căn hộ mới này, có hai căn áp mái được giới thiệu ra thi trường.

Hiện có 41 tòa nhà trên 7 quận Hà Nội cung cấp cho thị trường gần 2.200 căn hộ, với các loại hình studio, căn hộ 1 phòng ngủ tới căn hộ 6 phòng ngủ, và căn hộ áp mái. Diện tích của các loại hình căn hộ dao động từ trên 40m2 tới 560m2. Hoạt động thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội, quý 3 2008 – quý 3 2009

0

20

40

60

80

100

Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 20090.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

Công suất cho thuê (trục trái)Giá thuê trung bình (trục phải)% USD/ m2/ tháng

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, Q3 2009

*Giá thuê trung bình ước tính và phí dịch vụ, không bao gồm thuế VAT, tính trên diện tích thực.

Từ quý 3 2008, giá thuê trung bình trên phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ liên tục giảm. Trong quý 3 2009, giá thuê căn hộ dịch vụ giảm 4,8%, tương ứng với 1,2 USD/m2/ tháng so với quý 2 2009.

Trong quý 3 2009, công suất thuê trên thị trường căn hộ dịch vụ giảm 3% so với quý 2 2009 xuống còn 88%. Nguyên nhân của việc giảm công suất thuế này dường như do tăng nguồn cung từ 100 căn hộ mới, tương đương tăng khoảng 4% tổng cung của phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ trong quý 2 2009.

Xu hướng cầu

Nhìn chung, cầu trên thị trường căn hộ dịch vụ đều giảm đối với cả ba hạng so với quý 2 2009. Có thể đây là kết quả của việc một số chuyên gia nước ngoài chuyển sang thuê căn hộ tư nhân

Cầu căn hộ dịch vụ chủ yếu từ đội ngũ các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các Đại sứ quán, các tổ chức phi chính phủ quốc tế, và các công ty nước ngoài. Mặc dù dấu hiệu phục hồi kinh tế đã được nhìn thấy ở nhiều nước trên thế giới, chẳng hạn như Anh, Mỹ, v…v…, xong có thể trong thời gian sắp tới, cầu về căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục giảm nhẹ do các công ty nước ngoài vẫn còn đang gặp khó khăn từ dư âm của cuộc khủng hoảng kinh tế vừa qua để lại. Do vậy, các công ty vẫn còn đang cân nhắc việc quay trở lại Việt Nam kinh doanh dài hạn tại thời điểm này. Triển vọng thị trường Nguồn cung hiện tại và tương lai

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

2009 2010 2011 2012 Các nămtiếp theo

Cung hiện tại Cung mớiCăn hộ dịch vụ

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, Q3 2009 Trong quý 4 2009, Hà Nội sẽ có khoảng 10 căn hộ dịch vụ còn lại của dự án Hanoi Fraser Suites ở Tây Hồ được đưa ra thị trường. Đến khoảng 2012, theo dự kiến sẽ có thêm 7 dự án căn hộ dịch vụ tung hơn 1.200 căn hộ ra thị trường.

Cầu Vĩnh Tuy vừa được khánh thành đưa vào hoạt động. Cầu Nhật Tân dự kiến hoàn thành vào năm 2012. Ngoài ra còn rất nhiều các dự án cơ sở hạ tầng lớn đang được triển khai, kết nối khu vực phía Tây Hà Nội (trước là Hà Tây) với khu trung tâm thành phố, ví dụ như dự án đường Lê Văn Lương kéo dài và dự án tàu điện ngầm Cát Linh – Hà Đông. Tất cả các dự án này sẽ mang lại những tác động tích cức tới phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ trong tương lai.

savills - ha noi market brief q3 2009 vn

Sports