saray tarim ve hayvancilik a.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, saray tarim ve hayvancilik a.Ş....
TRANSCRIPT
SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. “2 Adet Büyükbaş Hayvan Çiftliği, Kesimhane, Süt
İşleme Tesisi, Tarlalar, Makine ve Teçhizat -
Kayseri”
01.03.2013
Develi, Yeşilhisar, Yahyalı - KAYSERİ
Takdim:
Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.
Çiftlik Cad. No:6
Develi/KAYSERi
Hazırlayan:
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş.
Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7
Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL
DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
DEĞERLEME RAPORU - 001
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
1
01.03.2013
Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.
Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ
Konu: Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar ve Yahyalı ilçelerinde konumlu; 2 adet büyükbaş hayvan çiftliği,
kesimhane, süt işleme tesisi ve tarla değerleme çalışması
Sayın Yetkili,
Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar, Yahyalı ilçelerinde konumlu 2 adet büyükbaş hayvan çiftliği, kesimhane,
süt işleme tesisi, tarlalar ve makinalar için şirketimiz tarafından hazırlanmış olan değerleme raporu
ekte bilgilerinize sunulmaktadır. Söz konusu çalışma kapsamında Değerleme Uzmanı Şehir Plancısı Sn.
Dilek TEZOL tarafından bahse konu gayrimenkuller ve çevreleri, Değerleme Uzmanı Makine Mühendisi
Sn. Korhan CAN tarafından bahse konu makine ekipmanları bizzat görülerek incelenmiştir.
Çalışmaya konu olan gayrimenkullerin yakın civarı ile daha geniş ölçekte Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar
ve Yahyalı ilçeleri genelinde yapmış olduğumuz araştırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip,
benzer özellikler taşıyan emsaller incelemeye alınmış, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik
koşullar çerçevesinde söz konusu tarla nitelikli gayrimenkuller üzerinde yetiştirilebilecek olan ürünler
analiz edilmiştir. Arsalar üzerinde yer alan binalar maliyet değeri ile değerlendirilmiştir.
İşbu rapor 01.03.2013 tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülklerin değer tespiti ile ilgili çalışma
kapsamında civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları dikkate
alınmıştır.
Saygılarımızla,
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş.
Ahmet ARSLAN Baki BUDAKOĞLU
Genel Müdür Yardımcısı Genel Müdür
Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Lisanslı Değerleme Uzmanı (400159)
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
2
Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname
1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur.
2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve
bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır.
3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen
biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur.
4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur.
5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı
değildir.
6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin
müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen
bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir
olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü
konusunda daha önceden deneyimi vardır.
9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve
yerinde şahsen görüp incelemiştir.
10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda
bulunmadığını beyan ederiz.
11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal
konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu
varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke
sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir.
Raporu Hazırlayan Raporu Denetleyen
Dilek TEZOL
Lisanslı Değerleme Uzmanı
(402192)
Korhan CAN
Lisanslı Değerleme Uzmanı
(402012)
Ahmet ARSLAN
Sorumlu Değerleme Uzmanı
(400376)
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
3
- YÖNETİCİ ÖZETİ -
Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor
Numarası
01.03.2013 / 001
DeğerlemeTürü ve Rapor Formatı Açıklamalı Değerleme
İncelemenin Yapıldığı Tarih 13.02.2013-14.02.2013
Değerlemesi Yapılan Mülk 2 Adet Büyükbaş Hayvan Çiftliği,
Kesimhane,
Makine ve Teçhizat,
Tarım Arazileri
Gayrimenkulün Adresi Develi, Yeşilhisar, Yahyalı - KAYSERİ
Hukuki Tanımı Muhtelif
Mal Sahibi Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.
Mevcut Kullanımı 2 Adet Büyükbaş Hayvan Çiftliği,
Kesimhane
Tarım Arazileri
Mevcut Kullanıcı Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.
İmar Durumu
Hayvan Çiftlikleri: Sanayi
Kesimhane : Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı
Tarlalar : İmar Plan Sınırları Dışında
Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa
Alanı
Develi Çiftlik : 71.366 m2
Yeşilhisar Çiftlik: 115.402 m2
Kesimhane ve İleri İşlem merkezi: 23.943 m2
Tarlalar : 4.298.284 m2
Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı
Alanı
Develi Çiftlik : 48.880 m2
Yeşilhisar Çiftlik: 60.817 m2
Kesimhane ve İleri İşlem merkezi: 7.116 m2
Kullanılan Değerleme Yaklaşımları Emsal Karşılaştırma
Maliyet Yaklaşımı
Gelir Yaklaşımı
Tanımlanan Değer 86.845.000 TL +KDV
Tanımlanan Değer KDV Dahil 101.955.000 TL
Değerleme Uzmanı Dilek TEZOL, Korhan CAN
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
4
DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR
Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar
Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir:
1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi
beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.
3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.
4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu
için garanti verilmez.
5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim
malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.
6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya
aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için
gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz.
7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre
yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.
8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate
alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına
uyduğu varsayılmıştır.
9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal
veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için,
elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi
belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.
11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin
mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve
dışındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu
gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü
tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen
değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı
varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya
mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir
eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
5
Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır.
1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen
kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi
başka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir.
2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez.
3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık
yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.
4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle
değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma)
reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz.
5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer
yasal mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır.
6. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, bulundukları yerde üretime devam eder durumda ve bir
işlem ünitesi dahilindeki diğer varlıklarla üretimin ayrılmaz parçası kabulü ile değerlendirilmiştir.
7. Makinelerin bağımsız satılabilirlik, taşınarak başkaca bir alanda monte edilmesi ve/veya tesisin kapalı
olması şartları irdelenmemiştir.
8. Tesiste yer alan ve detaylı olarak açıklanmış bulunan makine – tesisat ve ekipmanlar, bulundukları
yerde, montajlı ve üretime devam eder durumda değerlendirilmiştir. Montajlı adil piyasa değeri olarak
ifade edebileceğimiz bu değer, tesisin rayiç piyasa değeri olarak düşünülebilir. Değerlendirme tekil
satılabilirlik bazında değil, tesis ile birlikte olması durumu için yapılmıştır.
9. Kişisel mülkiyetin göstergesi olan muhasebe belgeleri, faturalar ve motorlu araçların ruhsat fotokopileri
incelenmiştir. Makine-tesisat ve ekipmanlar, motorsuz araçlar ve iş makineleri muhasebesel kayıtlara,
motorlu araçlar ise ruhsat fotokopisine ve faturalarına istinaden firma mülkiyetinde kabul edilmiştir.
Tesiste tespiti yapılan ve raporumuzda değerlendirilen makine-tesisat ve ekipmanların bir kısmı teknik
ismi ile firmadan temin edilen muhasebesel kayıtta birebir eşleştirilememiş, muhasebesel kayıtta
makine ve ekipmanların farklı isim veya toplu olarak kayıtlandığı (et işleme tesisi kesimhane, soğuk
hava tesisi vb) anlaşılmaktadır. Tesisin faaliyeti devam edebilmesi ve bütünlüğü açısından zorunlu olan
bu makine ve ekipmanlar firmanın mülkiyetinde kabul edilmiştir.
10. Değerlemede, yapılan piyasa araştırmalarına istinaden elde edilen veriler, sektör özellikleri ve
makinelerin mevcut durumları dikkate alınmış ayrıca maliyet yöntemi ile de karşılaştırma yapılmıştır.
11. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar bulunduğu yerde ve faaliyetine devam edeceği durumda
değerlendirilmiş olması sebebiyle, içerisinde yer alınan taşınmaza yönelik olası bir mülk ipoteği ile ilgili
her hangi bir sorun bulunmadığı, tesisin herhangi hukuki bir sorunla karşılaşmadan bulundukları
binalarda üretimine devam edebileceği kabul edilmiştir.
12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye
konu olan makine ve ekipmanların, mevcut kullanıcı tarafından kullanılmaya devam edeceği kabulü ile,
hali hazır kullanım değeri amaçlı hazırlanmıştır. Teminat amaçlı kullanılamaz.
13. Bu tip kompleks ve entegre yapıya sahip tesislerin, diğer tekil makinelere göre, görece kısıtlı bir alıcı
topluluğuna hitap etmesi, belirli bir lokasyonda bulunması ve daha önce belirlenmiş kapasitesi ve
müşteri potansiyeli sebebiyle alıcısı çok az olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.
14. Bununla birlikte, tesisin çalışır durumunu ifade eden bu değer dışında, aşağıda yer alan makine ve
ekipmanların düzenli tasfiyesi durumu söz konusu olabilir. Bu durumda, tesisin rayiç değerinden çok
daha düşük bir değerin söz konusu olabileceği açıktır. Ayrıca bu tip kompleks yapılı tesislerde, çalışır
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
6
durum değerini ortaya koyan makine-tesisat e yardımcı donanımlar da düzenli tasfiye şartlarında değer
ihtiva etmeyebilecektir.
15. Değerlemeye konu bazı makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri fiili olarak üzerinde etiket
görülememiş olması sebebiyle imal tarihleri, seri numaraları ve makineyi tanımlayan bilgiler
raporumuzda belirtilememiş, bu makinelerin fiziki görünüşlerine ve incelemelerimize istinaden
yıpranma miktarı takdir edilmiştir. Benzer şekilde etiket bulunmayan bazı makinelerin imal yılları, firma
tarafından beyan edilen tarihler dikkate alınmak suretiyle belirtilmiştir.
16. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri, ekspertiz çalışması esnasında
bakımları yapılmış ve faal durumda görülmüştür. Firma günlük, haftalık ve aylık bakımların kendi
bünyelerinde yapmakta ve arıza durumunda yetkili servis hizmeti almaktadır. Bakım kartları
bulunmaması sebebiyle bu bakım periyotlarına ilişkin kontrol imkanı bulunamamıştır. Makineler bakımlı,
çalışır durumda ve teknik her hangi bir sorunu bulunmadığı kabulü ile değerlendirilmiştir.
17. Değerlemeye konu tesise 2012 yılında leasing ile satın alınmış ve ödemeleri devam eden GRAEF marka
dilimleme makinesi, MULTIVAC marka paketleme makinesi, vakum paketleme makinesi, 12 adet JOHN
DEERE marka traktör, CLAAS marka balya makinesi, QUADRANT marka balya makinesi, süt işleme
makineleri, otomatik lineer volumetrik dolum makineleri, etiketleme makinesi, toprak frezesi, sulama
sistemi raporumuzda değerlendirilmemiştir.
18. Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını
doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında
kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A. Ş.’nin yazılı onayı gerekmektedir.
Bu değerleme çalışması UDES’e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve
ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye
Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih
27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari
hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
7
İÇİNDEKİLER
1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ ..................................................................................9
1.1. Rapor Tarihi ve Numarası ........................................................................................................9
1.2. Raporun Türünün Tanımlanması ..............................................................................................9
1.3. Raporu Hazırlayanlar ...............................................................................................................9
1.4. Değerleme Tarihi ....................................................................................................................9
1.5. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası................................................................................9
1.6. Şirket Bilgileri ..........................................................................................................................9
1.7. Müşteri Bilgileri .......................................................................................................................9
1.8. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar ...............................................................9
2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TAMIMLAR .................................................................................. 10
2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı ......................................................................... 10
2.2. Değerin Tanımı ..................................................................................................................... 10
2.2.1. Piyasa Değeri ...................................................................................................................... 10
2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları .................................................................................................. 10
2.4. İşin Kapsamı ......................................................................................................................... 10
3. Gayrimenkulün Tanımı ve Verilerin Sunulması ......................................................................... 11
3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri ........................................................ 11
3.1.1. Kayseri İli Genel Veriler........................................................................................................ 11
3.1.1.1 Demografik Veriler ............................................................................................................ 11
3.1.1.2. Ekonomik ve Sektörel Veriler ............................................................................................. 11
3.2. Develi İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller ............................................................... 13
3.2.1. Gayrimenkulun Mülkiyet Bilgileri ........................................................................................... 13
3.2.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri ........................................................................................... 16
3.2.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri ........................... 16
3.2.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç ................................. 16
3.2.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin
Bilgi ....................................................................................................................................... 17
3.2.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
Olmadığı Hakkında Görüş .............................................................................................................. 18
3.2.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi......................... 18
3.2.8. Taşınmazın Tanıtılması ........................................................................................................ 18
3.2.9 Ulaşım Özellikleri ................................................................................................................. 18
3.2.10. Fiziksel Özellikler .............................................................................................................. 19
3.3. Yahyalı İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller ............................................................. 21
3.3.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri ........................................................................................... 21
3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri ........................................................................................... 24
3.3.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri ........................... 24
3.3.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç ................................. 24
3.3.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin
Bilgi………………………………………………………………………………………………………………………………..….24
3.3.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
Olmadığı Hakkında Görüş .............................................................................................................. 24
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
8
3.3.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim
Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi......................... 24
3.3.8. Arazinin Tanıtılması ............................................................................................................. 24
3.3.9 Ulaşım Özellikleri ................................................................................................................. 24
3.3.10. Fiziksel Özellikler .............................................................................................................. 24
3.4. Yeşilhisar İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller .......................................................... 25
3.4.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri ........................................................................................... 27
3.4.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri ........................................................................................... 27
3.4.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri ........................... 27
3.4.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç ................................. 27
3.4.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana
Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi………………………………………………………………………………………………………………………………………27
3.4.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
Olmadığı Hakkında Görüş .............................................................................................................. 27
3.4.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim
Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi......................... 27
3.4.8. Arazinin Tanıtılması ............................................................................................................. 28
3.4.9 Ulaşım Özellikleri ................................................................................................................. 28
3.4.10. Fiziksel Özellikler .............................................................................................................. 28
4. PİYASA ARAŞTIRMASI ........................................................................................................... 30
4.1. Emsal Araştırması .................................................................................................................. 30
4.1.1. Satılık Arazi Emsali Araştırması ............................................................................................. 30
5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR ................................................................................................. 31
5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler ................................................................................................. 31
5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi ....................................................................................... 31
5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler .......................................................... 31
5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler .......................................................................... 31
5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ............................................................................................ 31
5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı .................................................................................................. 31
5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı .............................................................................................................. 32
5.3.1.4. Geliştirme Yaklaşımı .......................................................................................................... 32
5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi .......................................................................... 32
5.3.2.1.Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre Değer Analizi .................................................................. 32
5.3.2.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi ............................................................ 33
5.3.2.3. Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Analizi .............................................................................. 35
5.3.2.4. Makine ve Techizat Değerlemesi ........................................................................................ 36
5.3.2.5. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların
Seçilmesinin Nedenleri .................................................................................................................. 39
5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ...................................................................................... 39
5.4.1. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri ..................................... 39
5.4.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve
Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş .................................................................. 39
6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) ......................................................................... 40
6.1. Değerleme Uzmanı Görüşü .................................................................................................... 40
7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR ...................................................................................................... 41
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
9
BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ
1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ
1.1.Rapor Tarihi ve Numarası
Bu rapor, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’nin 18.01.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz
tarafından 01.03.2013 tarihli, 001-027 numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir.
1.2. Raporun Türünün Tanımlanması
Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü “Açıklamalı Değerleme” raporudur. Bu tür bir raporda
elde edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim
edilmektedir.
1.3. Raporu Hazırlayanlar
Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan
elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, Lisanslı Değerleme Uzmanı Şehir Plancısı
Dilek TEZOL tarafından hazırlanmıştır. Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Sn. Ahmet
ARSLAN ve Değerleme Uzman Yardımcısı Makine Mühendisi Sn. Korhan CAN çalışmalar sırasında
destek vermiştir.
1.4. Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 13.02.2013 tarihinde çalışmalara başlamış
ve 01.03.2013 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi
dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
1.5. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası
Bu değerleme raporu şirketimiz ile Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. arasında tarafların hak ve
yükümlülüklerini belirleyen 18.01.2013 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak
hazırlanmıştır.
Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar
Hakkında Tebliğ” hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme
raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.
1.6. Şirket Bilgileri
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Şirketimiz Denge Varlık Değerleme ve Danışmanlık Limited Şirketi ünvanıyla, 19.07.2005 tarih ve 6354
sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz)
değerlemesi olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 460.000 Türk Lirası sermaye ile
kurulmuştur.
1.7. Müşteri Bilgileri
Bu değerleme raporu, Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ adresinde ikamet eden Saray Tarım ve
Hayvancılık A.Ş. için hazırlanmıştır.
1.8. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
10
BÖLÜM 2 DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR
2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR
2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı
Söz konusu değerleme çalışması Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar, Yahyalı İlçelerinde konumlu
gayrimenkullerin 01.03.2013 tarihi itibariyle piyasa değerlerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu
raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu
irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca
rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere
nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
2.2. Değerin Tanımı
2.2.1. Piyasa Değeri
Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki
altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı
gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte
tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir:
Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir.
Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak
şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları
üzerinden gerçekleştirilmektedir.
2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları
Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır.
2.4. İşin Kapsamı
Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve
analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli
güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise;
Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro
Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur.
Demografik veriler TUİK’ ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir.
Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır.
Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
11
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri
3.1.1. Kayseri İli Genel Veriler
İç Anadolu'nun Kızılırmak bölümünde yer
alan Kayseri ili, kuzeyde Yozgat ve Sivas,
batıda Niğde ve Nevşehir, güneyde Adana
güneydoğuda Kahramanmaraş ve doğuda
Malatya illeri arasında yer alır. Grinwich
Rasathanesine göre 33 derece 30 dakika
doğu boylamı, 38 derece 45 dakika 30
saniye kuzey enleminde bulunan ilin
yüzölçümü 16.917 km2 ve denizden yüksekliği 1.050 metredir.
Ovalık bir alanda kurulan İlin yüzölçümünün; yaklaşık % 40'ını tarım alanları, % 8'ini ormanlık ve
fundalık alanlar, %.41'ini çayır ve meralar, % 11'unu tarım dışı araziler teşkil etmektedir. Kayseri İlinin
birçok yerinde bozkır iklimi özellikleri vardır. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar soğuk ve kar yağışlıdır.
Yüksek yerlerde ise yayla iklimi hüküm sürer.
İlin en önemli ve en yüksek dağı 3.916 metre yüksekliğindeki Erciyes Dağıdır. Erciyes Dağı, göğsünde
ve eteklerinde birçok tali volkan tepelerinin bulunduğu sönmüş bir küme volkandır. Dağcılık sporu ve
kış turizmi açısından önemli bir yeri vardır. İlin önemli akarsularının başında Kızılırmak gelmektedir.
Kızılırmak Nehrinin 128 kilometrelik bölümü Kayseri il sınırları içerisinde yer almaktadır. Kızılırmağın
kolları olarak Sarımsaklı Suyu (55 km), Kestuvan Suyu (48 km) ve Değirmendere Suyu (32 km)
bulunmaktadır. Diğer önemli akarsuları Zamantı (250 km) ve Sarız Çayı (60 km) Seyhan nehrinin kolu
durumundadır. İlin önemli ovaları ise Develi Ovası (1.050 km2), Sarımsaklı Ovası (300 km2), Karasaz
Ovası (80 km2) ve Palas Ovasıdır (50 km2).
3.1.1.1 Demografik Veriler
Kayseri İli nüfusu 2000 yılında 1.060.432 iken, 2012 yılında 1.274.968 olmuştur. Kayseri Büyükşehir
Belediyesi mücavir alanındaki yerleşim yerlerinin nüfusu 2000 yılında 690.125 iken, 2012 yılında
1.004.276 olmuştur. 2000 yılında nüfus büyüklüğü bakımından Kayseri ili 17. sırada iken, son genel
nüfus sayımına göre ülkemizin 15. büyük ilidir. Nüfusun yüzde 88’i şehirde, yüzde 12’si de kırsal
alanda yaşamaktadır. Nüfus yoğunluğu 69 kişi/km2’dir.
İlin 16 ilçesi bulunmaktadır. İl merkezi büyükşehir statüsündedir ve 23 Temmuz 2004 tarihinde
yürürlüğe giren 5216 sayılı Büyükşehir Belediyeleri Kanunu ile Kayseri Büyükşehir Belediyesi'nin
sınırları yeniden düzenlenmiştir. Daha önce iki metropol ilçeden oluşan Kayseri Büyükşehir
Belediyesi yeni yasa ile beş ilçe (Kocasinan, Melikgazi, Hacılar, İncesu ve Talas) belediyesinden
oluşmaktadır.
3.1.1.2.Ekonomik ve Sektörel Veriler
Sanayi: Küçük sanayi siteleri ve organize sanayi bölgeleri sanayi sektörünün altyapısı olarak
değerlendirilebilir. Kayseri'de KSS kapsamında 3500'e yakın işyeri yapılmıştır. İlde 8 KSS faaliyet
göstermektedir. Kayseri'de 6 organize sanayi bölgesi bulunmaktadır. 1. Organize Sanayi Bölgesi
dışındaki Mimarsinan Organize Sanayi ve İncesu Organize Sanayi bölgeleri 2005 yılında faaliyete
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
12
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
başlamıştır ve henüz sanayiye katkıda bulunmamaktadırlar. Sanayi altyapısı çerçevesinde,
KayseriSerbest Bölgesi de önemli görülmektedir. Kayseri Serbest Bölgesi Türkiye'nin en büyük serbest
bölgesi alanına sahiptir. Kayseri Serbest Bölgesinde 2007 yılı verilerine göre 43 tesis faaliyet
göstermektedir. Kayseri 1. Organize Sanayi Bölgesinde 2006 yılı itibariyle 711 sanayi tesisi
bulunmaktadır.
Tarım: Tarım, Kayseri ekonomisinde sanayi, ticaret, ulaştırma sektörlerinden sonra gelmektedir.
671.000 hektar arazi tarımda kullanılmaktadır. Bu miktar il topraklarının %40'ına karşılık gelmektedir.
İl sanayisinin %13'ü tarım dışı, %6'sı çayır-mera, %41'i orman fundalıktır. Tarım arazisinin %48'i tahıl
ekimine ayrılmakta %42'si ise nadasa bırakılmaktadır. Kalanı baklagillere, endüstriyel bitkilere, yağlı
tohumlara, yumru bitkilere, sebzelere ve meyveciliğe ayrılmıştır. 607.000 hektar sulanabilir arazinin
150.000 hektarı ekonomik olarak sulanabilmektedir. Sulama kapasitesi artarken sulu tarımda verim 5-6
kat artacağından sulama projeleri inşaatları sürdürülmektedir.
Hayvancılık: Kayseri ili genelinde hayvancılık, meraya dayalı köy hayvancılığı niteliğindedir. Bu durum
özellikle küçükbaş ve büyükbaş hayvan yetiştiriciliği için geçerlidir. 1955 yılında açılan Kayseri Şeker
Fabrikası ile 1960’larda açılan yem fabrikaları ve et kombinalarının varlığı, özellikle besiciliğin olumlu
yönde gelişmesine katkıda bulunmuştur.
İlde küçükbaş hayvancılık çayır ve meraya dayalı bir özellik göstermekte, masrafsız yetiştiricilik
yapılmaktadır. İlde tarım arazilerinin büyük bir bölümü sulanmayan kıraç ve dağlık arazilerden
oluştuğundan koyunculuk kendine özgü özellikleri nedeniyle yaygındır.
Merada bitki örtüsü zayıftır. Hayvanlar karınlarını doyurabilmek için çok dolaşmak, her gün ortalama 5-
10 km yürümek zorundadır.
Hayvanların beslenmesi geleneksel usullere göre yapılmakta olup, yonca kesim, kuru ot, yaş pancar
posası ve saman gibi kaba yemler kullanılmaktadır. Kesif yem olarak da; karma yemler, arpa kırması,
buğday kepeği, pamuk tohumu küspesi vb. kullanılmaktadır. Kayseri sığır besiciliğinin yoğun olarak
yapıldığı illerden biridir. Bunun en önemli sebeplerinden birisi et ve et mamulleri üretim merkezi
olmasıdır. Sabit bağlamalı kapalı ahırlarda besicilik yapılmaktadır. Besi süreleri orta ve uzun süreli olup
altı ayla bir yıl arasında değişmektedir. Besi materyalini bölgeden temin edilen yerli, kültür ırk ve
melezleri teşkil etmektedir.
Kayseri ilinde Pınarbaşı, Sarız ve Tomarza ilçelerinde halkın ana geçim kaynağı genelde hayvancılıktır.
Buralarda koyun yetiştiriciliğine bağlı olarak mera hayvancılığı yaygındır. Bu ilçelerde son yıllarda sığır
besiciliği ve süt sığırcılığı yetiştiriciliği de artmaya başlamıştır.
Pınarbaşı, Sarız, Akkışla, Tomarza, Develi ve Yahyalı ilçelerinde ise yaylacılık öne çıkmaktadır.
Yaylalarda üretilen süt, genelde sabit ve seyyar mandıralarda peynir olarak değerlendirilmektedir.
Bütün ilçelerde canlı hayvan pazarları bulunmaktadır. Bunların en büyüğü ve gelişmişi, Kocasinan ilçesi
Et Balık Kurumu bünyesindedir. Son yıllarda büyükbaş ve küçükbaş hayvancılık alanında ülke genelinde
olduğu gibi Kayseri’de de gerileme gözlenmektedir.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
13
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.2. Develi İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller
Develi İlçesi İç Anadolu Bölgesi’nin Orta Kızılırmak
bölümünde 38 –27 kuzey enlem, 33-17 doğu boylamında
bulunmaktadır. Erciyes Dağı’nın 6 km. güneyinde
kurulmuştur. Bugünkü sınırları doğusunda Tomarza İlçesi
ve Adana İlinin Tufanbeyli İlçesi, güneyinde Yahyalı İlçesi
ile Adana İli’nin Saimbeyli ve Feke İlçeleri, batısında
Yeşilhisar ilçesi, kuzeybatısında İncesu İlçesi yer alır. İlçe,
Tekir yaylası istikametinde Kayseri’ye 45 km. İncesu
istikametinde 86 km. uzaklıkta olup, Kayseri’nin en büyük
ilçesidir. İlçe mülki sınırları içerisinde biri merkez olmak
üzere 4 kasaba belediyesi, 44 köy ile 5 köye bağlı 7 mezra
bulunmaktadır. 25’i ilçe merkezinde 11’i kasabalarda olmak
üzere toplam 36 mahalle vardır.
İlçenin başlıca gelir kaynaklarından biri tarım ve hayvancılık olup, lokomotif iş kolu olan inşaat sektörü
de önemli bir yer tutmaktadır. İlçe tarım arazisinin bitki örtüsü ve ekim alanlarına göre dağılımı 49.500
ha. Hububat ekimi (buğday, arpa, çavdar, nohut, mercimek ve fasulye) ayrıca sanayi bitkilerinden
şekerpancarı ve ayçiçeği ekilmektedir. Meyve ve sebze üretimi de tarımda önemli sayılabilecek bir paya
sahiptir. Epçe, Tombak, Sarıca, Gazi, Karacaviran, Sindelhöyük, Soysallı, Çayırözü, Zile ve Merkez
olmak üzere 10 adet sulama kooperatifi mevcuttur. Ayrıca Gazi ve Sindelhöyük Kasabalarında 2 adet
Kalkınma Kooperatifi vardır. İlçe’de yoğun olarak koyun ve sığır yetiştiriciliği yanında kanatlı ve tek
tırnaklı hayvan yetiştiriciliği de yapılmaktadır. Geleneksel el sanatları olarak köylerde halıcılık ve
Sindelhöyük kasabası ile Yenihayat köyünde hasırcılık yapılmaktadır. Develi’de Küçük Sanayi Sitesi’nin
hizmete girmesi ile Saray Halı Fabrikası’nın açılması adeta bir dönüm noktası olmuştur. Halen faaliyette
bulunan ve ülke çapında üretim yapan 3 firmada yaklaşık olarak 1600 kişi istihdam edilmektedir.
Bunlardan Saray Halı A.Ş., Asil Deri A.Ş. ve Gazi Keçe Fabrikası dışında, diğerleri küçük ve orta ölçekli
sanayi kuruluşlarıdır. Ayrıca halkın, tamir, bakım ve onarım ihtiyaçlarını karşılayacak küçük sanayi
kuruluşları vardır. Halkın bir kısmı da kendi çapında ticaretle uğraşmaktadır. İlçede bol miktarda çinko,
kurşun, pomza yatakları mevcuttur.
3.2.1. Gayrimenkulun Mülkiyet Bilgileri
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
14
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
Gayrimenkullere ait mülkiyet bilgileri tablo halinde aşağıda sunulmuştur.
KAYSERİ İLİ DEVELİ İLÇESİ MÜLKİYET TABLOSU
No Mahalle/Köy Mevkii Ada Parsel Alan (m2)
Malik Edinme Tarihi
Nitelik
1
SİN
DELH
ÖYÜ
K
ÖREN
TEPE
0 1858 15,600
SAR
AY T
AR
IM V
E H
AYVAN
CIL
IK A
.Ş.
29.12.2008 Tarla
2 0 1860 9,500 29.12.2008 Tarla
3 0 1862 9,500 29.12.2008 Tarla
4 0 1863 16,600 29.12.2008 Tarla
5 0 1867 65,200 29.12.2008 Tarla
6 0 1868 18,200 29.12.2008 Tarla
7 0 4743 20,187 29.12.2008 Tarla
8 0 4751 2,270 29.12.2008 Tarla
9 0 4768 8,200 29.12.2008 Tarla
10 0 4770 3,153 29.12.2008 Tarla
11 0 1852 12,850 17.05.2001 Tarla
12 0 1816 39,250 13.09.1996 Tarla
13 0 4544 5,150 30.04.2001 Tarla
14
DED
EÖ
LE
0 4736 4,147 29.12.2008 Tarla
15 0 4737 8,750 29.12.2008 Tarla
16 0 1956 25,300 14.09.2001 Tarla
17 0 1960 13,650 29.03.1901 Tarla
18 0 1962 14,300 14.09.2001 Tarla
19 0 2035 20,900 30.04.2001 Tarla
20 0 2200 19,750 25.09.2001 Tarla
21
ÇALIL
IYER
0 4773 21,458 29.12.2008 Tarla
22 0 1697 20,000 17.08.2001 Tarla
23 0 1698 10,500 04.01.1901 Tarla
24 0 1699 15,700 04.01.1901 Tarla
25 0 1700 14,300 04.01.1901 Tarla
26 0 1706 14,000 18.05.2001 Tarla
27 0 1707 13,200 18.05.2001 Tarla
28 0 1708 24,400 02.08.2001 Tarla
29 0 1710 11,000 08.01.2002 Tarla
30 0 1711 20,600 29.09.2000 Tarla
31 0 1723 10,900 16.03.2004 Tarla
32 0 1724 15,600 30.04.2001 Tarla
33
AKYER
0 1756 146,600 09.04.1987 Tarla
34 0 1757 10,200 09.04.1987 Tarla
35 0 1758 41,500 09.04.1987 Tarla
36 0 1759 17,750 09.04.1987 Tarla
37 0 1760 45,850 09.04.1987 Tarla
38 0 1763 19,500 25.01.2006 Tarla
39 0 1771 19,900 07.08.1990 Tarla
40 0 4678 13,050 09.04.1987 Tarla
41 0 4679 9,750 09.04.1987 Tarla
42
ÇO
RAK
0 2201 56,400 25.09.2001 Tarla
43 0 2203 15,100 27.12.2004 Tarla
44 0 2276 12,000 25.09.2001 Tarla
45
SEN
İR
YER
0 1427 8,750 24.11.1900 Tarla
46 0 1429 16,250 24.11.1900 Tarla
47 0 1433 9,700 25.09.2001 Tarla
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
15
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
48
Kara
caviran
TO
KM
AKLI
0 259 67,400 29.12.2008 Tarla
49 0 593 2,050 24.09.2010 Tarla
50 0 597 2,428 29.12.2008 Tarla
51 0 1137 11,571 29.12.2008 Tarla
52 0 195 22,350 03.11.2006 Tarla
53 0 877 15,244 16.12.2004 Tarla
54 0 879 38,610 16.12.2004 Tarla
55 0 1117 12,030 16.12.2004 Tarla
56 0 1120 3,100 16.12.2004 Tarla
57 0 1122 40,400 16.12.2004 Tarla
58
Tom
bak
MED
İNE T
EPESİ 103 2 11,100 29.12.2008 Tarla
59 103 3 23,775 08.09.1900 Tarla
60 103 4 29,175 29.12.2008 Betonarme Üç Ahır ve Tarla
61 103 5 17,650 29.12.2008 Tarla
62 103 6 7,425 29.12.2008 Tarla
63 103 1 5,000 02.11.1999 Tarla
64
İKİY
OLAR
ASI
103 14 8,350 23.10.1900 Tarla
65 103 16 3,050 22.01.1901 Tarla
66 103 50 8,075 13.11.1900 Tarla
67 103 51 7,425 13.12.1999 Tarla
68 103 52 11,550 09.02.2010 Tarla
69 103 53 5,550 03.05.2007 Tarla
70 103 54 39,250 27.12.1999 Ham Toprak
71 103 55 10,125 27.12.1999 Ham Toprak
72 103 56 19,925 27.12.1999 Ham Toprak
73 103 57 9,150 13.12.1999 Ham Toprak
74 103 58 4,500 29.12.2008 Ham Toprak
75 103 59 3,300 29.12.2008 Ham Toprak
76 103 60 1,925 29.12.2008 Ham Toprak
77 103 61 5,225 29.12.2008 Ham Toprak
78 103 62 12,625 29.12.2008 Ham Toprak
79 103 63 18,850 29.12.2008 Ham Toprak
80 103 64 12,300 29.12.2008 Ham Toprak
81 YANIKYER 106 23 9,700 29.12.2008 Tarla
82 KARIKLIK
111 41 10,960 29.12.2008 Tarla
83 130 1 8,065 17.04.2003 Bağ
84 KÖYÖNÜ - BAĞARASI 139 139 288
30.04.2002 Bağ
85
Güneyaşa
ğı DOLAP
450 27 14,240 29.12.2008 Tarla
86 450 34 1,879 29.12.2008 Tarla
87 450 35 12,552 29.12.2008 Tarla
88 450 36 14,351 29.12.2008 Betonarme İki Ahır ve Tarla
89 450 37 9,176 29.12.2008 Tarla
90 450 38 28,435 29.12.2008 Tarla
91 450 39 27,381 29.12.2008 Tarla
92 450 40 23,328 29.12.2008 Tarla
93 450 41 56,985 29.12.2008
Betonarme İdari Bina Yem Fabrikası Süt Tesisi İki Ahır ve Tarla
94 451 21 39,047 29.12.2008 Tarla
95 451 2 12,560 29.12.2008 Tarla
96 451 77 23,943 29.12.2008 Arsa
97 KÖR ÇAY 457 140 1,011 29.12.2008 Arsalı Su Kuyusu
98 ÇEŞME SOKAK
481 7 4,876 29.12.2008 Arsa
99 481 8 11,955 29.12.2008 Arsa
100* TEKKEFIDINI 771 29 310 29.12.2008 Kargir Bina ve Bahçesi
101* - 2084 3 16,832 04.01.2013 Besi Ahırı, İki Mandıra ve Trafo
*771 ada 29 nolu parselin ½’si Ömer Suyum’a ait olup toplam parselin tamamı 620 m2’dir.
*2084 Ada 3 Parselin ½’si Saray Halı’ya ait olup parselin tamamı 34.978 m2’dir.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
16
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.2.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
Konu rapor kapsamında Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından 14, 15, 16, 20 Şubat 2013
tarihlerinde takyidat bilgisi alınmış olup, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. lehine 3083 sayılı yasanın
uygulama yönetmeliğinin 24. Maddesine göre toplulaştırma şerhi bulunmaktadır ve başkaca takyidata
rastlanılmamıştır. Belgelerin orijinali rapor ekinde yer almaktadır.
3.2.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri
14, 15, 16, 20.02.2013 tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan
araştırmada; ekspertize konu gayrimenkulün son 3 yılında malik değişimi olmadığı bilgisi şifahi olarak
öğrenilmiştir.
3.2.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç
İmar Durumu: Söz konusu taşınmazlardan;
Büyükbaş Hayvan Çiftliğinin bulunduğu araziler 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre;
“Sanayi Alanı”nda kalmakta ve E:0,25, hmax=10,50 m olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir.
Kesimhane ve İleri İşlem Tesisinin yer aldığı 451 Ada 77 Parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına
göre; “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı”nda kalmakta ve E:0,25 Hmax=6,50 m olacak şekilde
yapılaşma şartlarına sahiptir. 451 Ada 76 parsel ise SİT Alanında kalmaktadır ve yapılaşmaya müsait
değildir.
Süt İşleme Tesisinin yer aldığı 2084 Ada 3 Parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; “Sanayi
Alanı”nda kalmakta ve E:0,40 olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir.
451 Ada
77 Parsel
451 Ada
76 Parsel
103 Ada, 1, 2, 3, 4, 5, 6 ve
54-64 arasındaki parseller
450 Ada, 34-41 arasındaki
Parseller
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
17
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
Yapı Ruhsat: Ekspertize konu gayrimenkullere ait ruhsat ve yapı kullanma izin bilgileri
aşağıdaki tablolarda yer almaktadır.
Ruhsat Tarihi Ruhsat No. Kullanım Maksadı
21.12.1999 62 Besi Kompleksi, Yem Fabrikası
16.04.2007 30 Kesimhane
28.05.2008 57 Mandıra
05.07.2011 18 4 Adet İnek Ahırı
İskan Tarihi İskan No Kullanım Maksadı
12.06.2007 33 Kesimhane
10.09.2008 58 Mandıra
17.06.2006 27 İnek Ahırı
14.09.2012 42 4 Adet İnek Ahırı
3.2.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki
Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler,
Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve kamulaştırma
meydana gelmediği Develi Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden şifa’i olarak öğrenilmiştir.
3.2.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak
Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Konu taşınmazlara ait İmar Arşiv araştırması yapılmamış olup, Develi Belediyesi İmar arşivinde 17.02.2012 tarih ve 002 No.lu rapora esas yapılan arşiv çalışmasında, “Konu gayrimenkullerden ileri
işlem tesisi hariç hepsi için inşaat ruhsatı alındığı tespit edilmiştir. Ancak besi çiftliği ve yem fabrikası için Yapı Kullanma İzin Belgesine rastlanılmamıştır. Ayrıca Kayseri ilinde yapılan binaların Yapı Denetim
Kanununa 2001 yılı öncesinde tabi olmaması nedeniyle, mevzuat uyarınca Yapı Denetimle ilgili alınması
2084 Ada
3 Parsel
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
18
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu konusunda kanaate varılmıştır.”
Şeklindedir.
3.2.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı
Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında
Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların çoğu 2001 yılı öncesinde yapılmış olup, 4 adet İnek ahırı 29.06.2001
tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabidir. Yapı Denetim Firması “Harika Yapı
Denetim A.Ş. olup, adresi Cumhuriyet Mah. Millet Cad. no:30/4 Melikgazi/KAYSERİ’dir.
3.2.8. Taşınmazın Tanıtılması
Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ne ait gayrimenkuller, Develi ilçesi sınırları içerisinde Çiftlik,
Kesimhane, Süt İşleme Tesisi ve tarlalardır. Bu gayrimenkullere ait bilgiler aşağıdaki başlıklarda
verilmiştir.
3.2.9. Ulaşım Özellikleri
Değerleme konusu gayrimenkullerin hepsi Develi ilçesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Develi ilçesine
ulaşım için Kayseri’den Develi yolu’na sapılarak yaklaşık 50 km boyunca güneye doğru gidilir. Çiftlik,
Kesimhane, Süt İşleme Tesisi ve araziler, Develi ilçesinin güneyinde yer almaktadır. Süt İşleme Tesis,
Necati Kurmel Bulvarı üzerinde olup, Develi merkeze yaklaşık 5 km uzaklıkta yer almaktadır.
Kesimhane ve Çiftlik ise, Çiftlik Caddesi üzerinde yer almaktadır. Çiftlik Caddesi, dik olarak Necati
Kurmel Bulvarı’na bağlanmaktadır.
Taşınmazların bulunduğu yakın çevrede, genellikle tarım amaçlı kullanım söz konusudur.
Yapılaşmanın düşük yoğunlukta olduğu bölgede, sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı,
okul, market vb. sosyal ihtiyaçlar ilçe merkezinden karşılanabilmektedir. Bölge genel itibari ile tarım
arazileri ile çevrili olup kısmen yapılaşma alanları mevcuttur. Taşınmazın Yahyalı yolu üzerinde
bulunması ulaşımda rahatlık yaşanmasını sağlamakta olup bölgeye her türlü vasıta ile rahatlıkla
ulaşılabilir.
Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır.
Önemli Merkezler Mesafe (km.)
Kayseri Merkez ~50
Kayseri Havaalanı ~55
Adana ~287
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
19
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.2.10. Fiziksel Özellikler
BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ
Çiftlik toplam 71,366 m2 alana sahiptir. Çiftlik arazisi içerisinde yem fabrikası, idari bina, trafo, ahırlar,
sağımhane, buzağı kulübeleri, gübre çukuru, silaj çukurları, ot deposu bulunmaktadır.
İdari Bina: Tek kat üzerine betonarme karkas olarak inşa edilen idari binanın ölçüleri 13,40 x 48 m
olup toplamda 643 m2 alana sahiptir. Bina içerisinde yemekhane, tuvalet, ofisler, laboratuar ve toplantı
odası bulunmaktadır. Binanın dış cephesi akrilik dış cephe boyalı olup, ısınma biyogaz yakıtlı kalorifer
sistemi ile sağlanmaktadır. Laboratuvar, yemekhane ve tuvaletlerde zemin seramik, diğer yerlerde PVC
zemin kaplamasıdır. Duvarlar yemekhanede yarıya kadar, laboratuar ve tuvaletlerde seramik kaplı
olup, diğer yerlerde plastik boyalıdır. Bina içerisinde ofisler birbirlerinden tuğla duvarlar ile ayrılmıştır.
Slaj Çukurları: Çiftlik içerisinde muhtelif yerlerde toplam 12 adet slaj çukuru yer almaktadır.
Bunlardan 8 tanesi yem fabrikasının yanında, 4 tanesi de ahırların yanında yer almaktadır. 4’erli
gruplar halinde yer alan silaj çukurları, birbirlerinden betonarme duvarlar ile ayrılmıştır. Slaj çukurları
ortalama 45 m x 16 m genişliğinde olup, 12 adet slaj çukurunun alanı yaklaşık 8.640m2’dir.
1.Sağmal İnek Ahırı: 3.945 m2 alana sahip olan ahır çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve
etrafında briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın
flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırın her iki yanında açık padok alanları
mevcuttur.
AHIRLAR
SLAJ
ÇUKURLARI
OT
DEPOLARI
KURUDA HAYVAN
AHIRLARI
DOĞUMHANE
GEBE
DÜVE
AHIRI
İDARİ
BİNA
YEM
FABRİKASI
1 VE 2 NOLU
SAĞMAL AHIRLARI
DEVELİ ÇİFTLİK YOLU
YENİ
BÜYÜKBAŞ
AHIRLARI
YENİ SÜT SAĞIM TESİSİ
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
20
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
2.Sağmal İnek Ahırı: 3.500 m2 alana sahip olan ahır çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve
etrafında briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın
flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırın her iki yanında açık padok alanları
mevcuttur.
Yeni 4 Adet Büyükbaş Hayvan Ahırları: 2013 yılında yapımı tamamlanan 4 adet yeni büyükbaş
hayvan ahırları çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir. 1. yeni sağmal ahırlar 6.135 m2 ve 2. yeni sağmal
ahırlar 5.844 m2 olup, toplam alan 11.979 m2’dir. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac trapez
kaplamadır. Aydınlatmanın flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur.
İlave Süt Sağım Tesisi: Yeni ahırlara yakın ve paralel konumda yapılan süt sağım tesisi yaklaşık
1.747m2 alana sahip olup, betonarme karkas tarzında tek kat üzerine inşa edilmiştir.
Eski Sağımhane: Betonarme karkas tarzında tek kat üzerine inşa edilmiş bina 941 m2 alana sahiptir.
Genç Dişi Hayvan Ahırı: 1.284 m2 alana sahip olan ahır çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve
etrafında tuğla duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın
flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırın ön ve arkasında açık padok alanları
mevcuttur.
Doğumhane: 1.090 m2 alana sahip olan doğumhane betonarme karkas tarzında tek kat üzerine inşa
edilmiştir.
Kuruda Hayvan Ahırları: 740, 1.231 ve 1.228 m2 alana sahip olan ahırlar çelik karkas taşıyıcı
sisteme sahiptir ve etrafında briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırlarda çatı sac
paneldir. Aydınlatmanın flüoresan ile sağlandığı ahırlarda ısıtma sistemi yoktur. Ahırların her iki
yanında açık padok alanları mevcuttur.
Ot Depoları: Prefabrik olarak inşa edilmiş çelik karkas taşıyıcı sisteme sahip ve sac kaplama çatısı
olan depoların makas altı yüksekliği 8 m’dir. Depoların alanları 2.540, 1.130 ve 1.440 m2’dir.
Tepe Ahırları: Toplam 11.989 m2 alana sahip ahırların çatıları sac kaplama olup, etrafları briket
duvarlarla çevrilmiştir. Zeminin toprak olduğu ahırlarda taşıyıcı sistem çelik karkastır.
KESİMHANE VE İLERİ İŞLEM TESİSİ
451 ada 76 ve 77 parseller üzerinde yer alan kesimhane ve ileri işlem fabrikası, Develi Çiftlik yolunda
yer almaktadır.
Parsellerin üzerinde kesimhane, ileri işlem fabrikası, su deposu, iki adet araç yıkama yeri, makine
dairesi, kazan dairesi ve arıtma tesisi mevcuttur.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
21
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
Kesimhane ve İleri İşlem: Birbirine bitişik olarak inşa edilen fabrikalar betonarme karkas taşıyıcı
sisteme sahip olup zemin + 1 normal kat şeklindedir. Binada bir adet asansör bulunmaktadır ve
binanın dış cephesi poliüretan köpük dolgulu metal sandviç paneldir. Kesimhane 2006 yılında, ileri
işlem tesisi ise 2009 yılında inşa edilmiştir.
1. Normal katın alanı 1.900 m2 olup, idari bölüm olarak kullanılmaktadır. Normal katta zeminler PVC
kaplama ve seramiktir. Pencerelerin PVC doğrama olduğu katta duvarlar plastik boya ve seramik
kaplıdır. 1. Normal katta 4 adet tuvalet, mutfak ve yemekhane bölümleri de bulunmaktadır.
Zemin kat, büyükbaş ve küçükbaş hayvan kesimhanesi ve ileri işlem fabrikası olarak kullanılmakta olup
zeminler beton üzerine epoksi boyalıdır. Duvarlar, kesimhanede seramik kaplı, soğutma odalarının
olduğu bölümde poliüretan köpük dolgulu metal sandviç panel kaplıdır. Et ürünleri üretiminde
kullanılan bir tesis olarak kullanılmasından ötürü, fabrika içinde özel bir iklimlendirme sistemi ve soğuk
odalar mevcuttur.
Fabrikanın zemin katı; kesimhane 6.000 m2, ileri işlem 7.800 m2 olmak üzere 13.800 m2’dir.
Parsel üzerinde yer alan betonarme karkas tarzında yapılmış binalardan su deposu 80 m2, LNG
istasyonu 57 m2, kazan dairesi 280 m2, 1. ve 2. araç yıkama yeri 66 m2, arıtma tesisi 146 m2’dir
NOT: Söz konusu tesisler iki parsel üzerine kurulu olup, 76 no’lu parselin mülkiyeti Saray Halı A.Ş.
üzerinde bulunmaktadır. Bu nedenle Kesimhane ve İleri İşlem Tesisi’nin gayrimenkul değeri
hesaplanırken sadece 77 parsel üzerindeki kısımları göz önüne alınmıştır (Toplam 7.116 m2).
SÜT İŞLEME TESİSİ
2084 ada 3 parsel üzerine kurulmuş tesiste, süt ürünleri imalatı yapılmaktadır. Bina 2008 yılında inşa
edilmiş olup çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir. Dış cephesi poliüretan sandviç panel olan binanın
çatısı da sandviç panel kaplamadır. Binada özel iklimlendirme sistemi kurulmuş olup, aydınlatma
flüoresan ile sağlanmaktadır. Bina giriş kapısı PVC doğrama kapı, zemin katta yer alan üretim
bölümlerinde yalıtım kaplı demir doğrama kapı, 1.normal katta yer bölüm kapıları Amerikan panel
kapıdır.
KESİMHANE
İLERİ İŞLEM
SU DEPOSU
KAZAN DAİRESİ
ARITMA TESİSİ
LNG İSTASYONU
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
22
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
İdari bölüm iki kattan oluşmakta olup, her bir kat 180 m2, toplamda 360 m2 alana sahiptir. İdari
bölümün zemin katında duvarlar ve zemin seramik kaplı olup, bu katta laboratuar yer almaktadır. 1.
Normal katta idari ofisler yer almakta olup zemin PVC kaplı, duvarlar plastik kaplıdır. Binada asma
tavan uygulaması mevcuttur.
Süt işleme tesisinde zeminler seramik kaplı olup, duvarlar sandviç panel kaplamadır. Tek kat üzerine
inşa edilmiş bu bölümün toplam alanı 1.752 m2’dir.
NOT: Söz konusu Süt İşleme Tesisi’nin üzerine kurulduğu 481 ada 1 parsel, Saray Halı A.Ş.
mülkiyetindedir. Bu nedenle, tesisin gayrimenkul değeri hesaba katılmamıştır.
ARAZİLER
Develi ilçesi sınırları içerisinde muhtelif alanlarda toplam 84 adet parsel tarımsal amaçlı olarak
kullanılmaktadır. Söz konusu arazilerde fiğ-hububat ve mısır yetiştirilmekte ve alınan ürünler hayvan
yemi olarak kullanılmaktadır. Arazilerde zeminin altında ve üstünde sulama sistemi mevcut olup, bütün
araziler ekili durumdadır. Arazilerin toplam yüzölçümü 1.503.400 m2 olup detayları Mülkiyet başlığında
verilmiştir.
SÜT İŞLEME TESİSİ
İDARİ BÖLÜM
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
23
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.3. Yahyalı İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller
1926'ya kadar Kozan’a bağlı olan Yahyalı, Kozan İlinin
1926'da İlçeye dönüştürülmesiyle Kayseri’ye
bağlanmıştır. İlçe, Erciyes Dağı’nın güney yönünde kalan
Sultan Sazlığı'nı kuşatan düzlüklerin ve Sakız Dağının
doğuya bakan yamaçlarında bir vadi içinde kurulmuştur.
İlçe, Kayseri İlinin güneyinde kurulmuş olup, kuzeyi
Develi, Güneydoğusu Adana’nın Feke İlçesi, Güneybatısı
ve Güneyi Niğde’nin Çamardı ve Kayseri’nin Yeşilhisar
ilçeleri ile komşudur.
2012 yılında yapılan adrese dayalı nüfus sayımı
sonuçlarına göre ilçenin yeni nüfusu (9.959 erkek, 9.832
bayan) 19.791 ilçe merkezi, (8.643 erkek, 8.480 bayan)
17.123 köylerin nüfusu olmak üzere, toplam (18.602 erkek, 18.312 bayan) 36.914 kişiye
düşmüştür. Yıllık nüfus artış hızı şehir merkezinde % -1,60, köylerde ise %-3,63 olup, toplamda ise
%2,55 nüfus artış hızında düşüş görülmektedir.
İlçe doğal kaynaklar bakımından ülkemizin ender olan ilçelerinden biridir. Demir cevheri, altın
karışımı kurşun, gümüş karışımı çinko ve krom bakımından zengin ocaklara sahiptir. Mevcut yıllık
üretim miktarı 2-2,5 Milyon ton civarındadır. İlçenin görünür rezerv miktarı 20 Milyon ton demir, 2
Milyon ton çinko ve çinko karışımı kurşun rezervinin yanı sıra henüz rezerv miktarı tespit
edilememiş zengin krom yataklarının bulunduğu bilinmektedir.
3.3.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
Gayrimenkullere ait mülkiyet bilgileri tablo halinde aşağıda sunulmuştur.
KAYSERİ İLİ YAHYALI İLÇESİ MÜLKİYET TABLOSU
No Mahalle/Köy Mevkii Ada Parsel Alan (m2)
Malik Edinme
Sebebi/Tarihi Nitelik
1
Must
afa
beyli
Kara
ağaç
- 585 3.350
SARAY T
AR
IM V
E H
AYVAN
CIL
IK A
.Ş.
30.12.2008 Tarla
2 - 587 7.000 30.12.2008 Tarla
3 - 588 5.000 07.06.2010 Tarla
4 - 592 9.600 07.06.2010 Tarla
5 - 593 6.500 30.12.2008 Tarla
6 - 594 2.100 30.12.2008 Tarla
7 - 595 4.000 30.12.2008 Tarla
8 - 596 8.350 30.12.2008 Tarla
9 - 599 24.850 30.12.2008 Tarla
10 - 600 10.500 30.12.2008 Tarla
11 - 601 5.350 30.12.2008 Tarla
12 - 602 3.700 30.12.2008 Tarla
13 - 641 34.250 30.12.2008 Elmalık ve Tarla
14
Ala
tepe
- 645 22.750 30.12.2008 Tarla
15 - 647 5.400 30.12.2008 Tarla
16 - 648 4.750 30.12.2008 Tarla
17 - 650 1.050 30.12.2008 Tarla
18 - 651 7.000 30.12.2008 Tarla
19 - 653 6.000 30.12.2008 Tarla
20 - 655 6.850 30.12.2008 Tarla
21 - 656 6.400 30.12.2008 Tarla
22 Kopçu
- 156 8 101.217 09.09.2008 Tarla
23 - 161 5 157.890 09.09.2008 Tarla
24 Kocahacılı Tepearası
- 1324 7.300 09.09.2008 Tarla
25 - 1342 14.400 09.09.2008 Tarla
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
24
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
Konu rapor kapsamında Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından 14, 15, 16, 20 Şubat 2013
tarihlerinde takyidat bilgisi alınmış olup, takyidat bilgileri; ekspertize konu parsellerden 156 ada 8
parsel, 161 ada 5 parsel, 1324 Parsel ve 1342 Parseller üzerinde 09.09.2008 tarihli, 1873 yevmiye
numaralı Tarım Reformu Genel Müdürlüğü lehine “3083 sayılı kanun hükümleri gereği normun altında
bölünemez (Sulu:40 da – Kuru:125 da)” beyanı bulunmaktadır.
3.3.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri
14, 15, 16, 20 Şubat 2013 tarihlerinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde
yapılan araştırmada; ekspertize konu gayrimenkullerin son 3 yıldaki mülkiyet değişimine ilişkin bilgi,
“Mülkiyet Bilgileri” tablosunda yer almaktadır.
3.3.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç
İmar Durumu: Konu rapor kapsamında belediye incelemesi yapılmamış olup, 17.02.2012
tarih ve 002 nolu rapora göre; “07.02.2012 tarihinde Yahyalı belediyesinden alınan belgeye
göre, ekspertize konu parseller belediye imar planı sınırları dışında kalmakta olup, köy sınırları
içerisinde yer almaktadır.” Şeklindedir.
Yapı Ruhsat: Konu rapor kapsamında imar arşiv çalışması yapılmamış olup, 17.02.2012 tarih
ve 002 nolu rapora göre; “Ekspertize konu gayrimenkuller tarla vasıflı olduğu ve üzerlerinde
yapı bulunmadığı için herhangi bir yapı ruhsatı bulunmamaktadır.” Şeklindedir.
3.3.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki
Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler,
Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Konu rapor kapsamında belediye incelemesi yapılmamış olup, 17.02.2012 tarih ve 002 nolu rapora
göre; “Değerleme konusu taşınmazların son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve
kamulaştırma meydana gelmediği Yahyalı Belediyesi İmar Müdürlüğünden yazılı olarak alınan belgeden
öğrenilmiştir.” Şeklindedir.
3.3.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak
Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Konu gayrimenkullerin tarla vasıflı olması ve üzerlerinde yapı bulunmaması, mevzuat uyarınca alınması
gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu kanaatine varılmıştır.
3.3.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı
Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında
Bilgi
Ekspertize konu gayrimenkuller tarla vasıflı olduğu ve üzerlerinde yapı bulunmadığı için yapı denetim
kanununa tabi değildir.
3.3.8. Arazinin Tanıtılması
Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ye ait Yahyalı ilçesi sınırları içerisinde tarımsal amaçlı kullanılan tarlalar
bulunmaktadır. Bu gayrimenkullere ait bilgiler aşağıdaki başlıklarda verilmiştir.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
25
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.3.9 Ulaşım Özellikleri
Söz konusu gayrimenkullerin hepsi Yahyalı ilçesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Yahyalı ilçesi; Develi
ilçesinin yaklaşık 30 km güneyinde yer almaktadır. Tarım amacıyla kullanılan araziler, Develi – Yahyalı
yolunun 20. km’sinde, Ağcaşar Barajının yanında yer almaktadır. Taşınmazların bulunduğu yakın
çevrede, yapılaşma bulunmayıp, tarım amaçlı kullanım söz konusudur. Yapılaşmanın olmadığı bölgede,
sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı, okul, market vb. sosyal ihtiyaçlar Yahyalı ilçe
merkezinden karşılanabilmektedir. Bölge genel itibari ile tarım arazileri ile çevrili olup yapılaşma
alanları mevcut değildir. Taşınmazın Yahyalı yolu üzerinde bulunması ulaşımda rahatlık yaşanmasını
sağlamakta olup bölgeye özel araç ile rahatlıkla ulaşılabilir.
Önemli Merkezler Mesafe (km.)
Yahyalı Merkez ~10
Develi Merkez ~20
Kayseri Merkez ~70
3.3.10. Fiziksel Özellikler
Yahyalı ilçesi sınırları içerisinde muhtelif alanlarda toplam 25 adet parsel tarımsal amaçlı olarak
kullanılmaktadır. Söz konusu arazilerde fiğ-hububat ve mısır yetiştirilmekte ve alınan ürünler hayvan
yemi olarak kullanılmaktadır. Arazilerde zeminin altında ve üstünde sulama sistemi mevcut olup, bütün
araziler ekili durumdadır. Arazilerin toplam yüzölçümü 462.207 m2 olup detayları Mülkiyet başlığında
verilmiştir.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
26
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.4. Yeşilhisar İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller
İlçe deniz seviyesinden 1.100 metre yükseklikte olup, 986 km2’lik
bir alanı kapsar. İlçe geniş Karahisar Ovasının batı ucunda,
Karadağ’ın Doğuya uzanan etekleri üzerinde kurulmuştur. İl
merkezine uzaklığı 65 km.dir. İlçe’nin Doğusunda Develi İlçesi,
Batısında Ürgüp İlçesi, Kuzeyinde İncesu İlçesi ve Güneyinde de
Niğde İli Çamardı İlçesi ile sınırdır. İlçe’de karasal iklim hüküm
sürmekte, yazları sıcak ve kurak, kışları soğuk ve kar yağışlıdır.
Yağmur son derece az düşer. İlçe’de orman bulunmamaktadır.
Yeterli derecede meyve ağaçları mevcuttur.
İlçe, 1856 yılında nahiye olarak Kayseri’ye, 1905 yılında İncesu’ya
bağlanmıştır. 11.06.1947 tarih ve 5071 Sayılı Kanun ile İlçe
olmuştur. İlçe 14 mahalleden müteşekkildir. İlçe’ye bağlı 21 köy mevcut olup mezra ve oba yoktur.
2000 Yılı Nüfus Sayımı sonuçlarına göre merkez nüfusu 13.586, köylerin nüfusu 11.244 olup, toplam
nüfus 24.830’dur.
3.4.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
Gayrimenkullere ait mülkiyet bilgileri tablo halinde aşağıda gösterilmiştir.
KAYSERİ İLİ YEŞİLHİSAR İLÇESİ MÜLKİYET TABLOSU
No Mahalle / Köy Mevkii Ada Parsel Alan (m2) Malik Edinme Tarihi Nitelik
1
Hacı
lımeza
rlığ
ı
Bozot 161 36 18.269 SARAY T
AR
IM V
E H
AYVAN
CIL
IK A
.Ş.
30.12.2008 Tarla
2 Bozyer
163 134 19.336 30.12.2008 Tarla
3 163 132 25.348 30.12.2008 Tarla
4
Bölükkum
163 128 12.624 30.12.2008 Tarla
5 163 125 5.210 29.12.2008 Tarla
6 163 126 9.083 30.12.2008 Tarla
7 163 129 13.024 30.12.2008 Tarla
8 163 135 15.362 30.12.2008 Tarla
9 163 140 5.538 30.12.2008 Tarla
10 163 130 34.365 30.12.2008 Tarla
11
Çakırağıl
163 77 34.900 30.12.2008 Tarla
12 162 147 22.977 30.12.2008 Tarla
13 161 14 44.422 30.12.2008 Tarla
14 163 141 6.271 30.12.2008 Tarla
15 162 63 34.169 30.12.2008 Tarla
16 162 66 24.300 30.12.2008 Tarla
17 163 78 24.600 30.12.2008 Tarla
18 162 145 3.606 30.12.2008 Tarla
19 Musular 161 10 907.301 30.12.2008 Tarla
20
Sazyolu
163 81 6.036 30.12.2008 Tarla
21 163 127 32.261 30.12.2008 Tarla
22 163 69 36.976 30.12.2008 Tarla
23 163 68 31.312 30.12.2008 Tarla
24 163 70 22.318 30.12.2008 Tarla
25 Sazyolu/Şirane 163 80 244.545 30.12.2008 Tarla
26
Kılc
an
Çakıllar
206 1 56.800 30.12.2008 Tarla
27 208 18 7.100 30.12.2008 Tarla
28 208 19 14.634 30.12.2008 Tarla
29 208 38 8.820 30.12.2008 Kanal
30 208 36 115.620 30.12.2008 Tarla
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
27
31 208 61 167.150 30.12.2008 Tarla
32
Kadıçukuru
208 30 52.065 30.12.2008 Tarla
33 208 49 37.747 30.12.2008 Tarla
34 208 51 16.976 30.12.2008 Tarla
35 Kızılveran 209 36 33.000 30.12.2008 Tarla
36 Kızılyer 209 66 134.205 30.12.2008 Tarla
37
Yolboyu
202 2 19.283 30.12.2008 Tarla
38 201 3 27.767 30.12.2008 Tarla
39 205 14 2.240 30.12.2008 Tarla
40 205 7 13.041 30.12.2008 Tarla
41 205 8 6.621 30.12.2008 Tarla
42 205 9 4.280 04.02.2013 Tarla
43 205 10 3.845 30.12.2008 Tarla
44 205 11 3.143 04.02.2013 Tarla
45 205 12 3.043 04.02.2013 Tarla
3.4.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
Konu rapor kapsamında Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından 01 Mart 2013 tarihinde takyidat
bilgisi alınmış olup; taşınmazlar üzerinde Yeşilhisar İlçesi Kılcan Köyü Yolboyu Mevkii 205 Ada 8 no.lu
parselde;
Şerh: Sultan 3. Mustafa Vakfı (1/2 Hissesi) 22.10.2003 Tarih ve 2518 Yevmiye No ile bulunmaktadır.
3.4.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri
Konu rapor kapsamında Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından 01 Mart 2013 tarihinde yapılan
araştırmada; ekspertize konu gayrimenkullerden Yeşilhisar İlçesi Kılcan Mahallesi Yolboyu Mevkiinde
bulunan 205 Ada 9, 11 ve 12 No.lu Parsellerin ½ payı satış + birleştirme işlemi ile 04.02.2013 tarih ve
192 Yevmiye No ile Saray Tarım Ve Hayvancılık A.Ş. mülkiyetine geçmiştir. 205 Ada 10 no.lu parsel
Toplu Veri Sayısallaştırılması yolu ile Saray Tarım Ve Hayvancılık A.Ş. mülkiyetine geçmiştir. Ekspertize
konu parsellerin son 3 yıldaki mülkiyet değişimine ilişkin bilgi, “Mülkiyet Bilgileri” tablosunda yer
almaktadır.
3.4.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç
İmar Durumu: Yeşilhisar Belediyesi’nden alınan şifahi bilgiye göre, ekspertize konu
parsellerin belediye imar planı sınırları dışında kaldığı bilgisi alınmıştır.
Yapı Ruhsat: Ekspertize konu gayrimenkullere ait ruhsat ve yapı kullanma izin bilgileri
aşağıdaki tablolarda yer almaktadır.
Ruhsat Tarihi Ruhsat No. Kullanım Maksadı
04.12.1998 98044 Resmi Daire, Depo - Ardiye
31.07.2002 0010 Padoklar, Yürüyüş Yolları, Ot Deposu, Karantina Alanı
30.05.2005 20050012 Yürüyüş Yolu, Padok
01.12.2005 20050026 Padok, Yürüyüş Yolu
16.05.2006 20060008 Padok, Yürüyüş Yolu
İskan Tarihi İskan No. Kullanım Maksadı
07.02.2001 20104 Resmi Daire, Depo - Ardiye
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
28
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.4.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki
Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve kamulaştırma
meydana gelmediği Yeşilhisar Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden öğrenilmiştir.
3.4.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Konu gayrimenkullerden tarla vasıflı olanlara ait herhangi bir izin ve belgeye ihtiyaç duyulmamaktadır.
Padoklar ve ahırlara ait yapı ruhsatı bulunmasına rağmen, yapı kullanma izin belgesine rastlanılmamıştır.
3.4.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı
Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlardan Karantina Ahırının ruhsatının alınmadığı bilgisi alınmış olup, Yapı
Denetimi olmadığı 2001 yılı öncesinde inşa edildiği tespit edilmiştir. Yapıların bulunduğu Kayseri ilinin
Yapı Denetim Kanunu’nun uygulandığı pilot iller arasında olmaması nedeniyle 29.06.2001 tarih ve 4708
sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabi değildir.
3.4.8. Taşınmazın Tanıtılması
Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ye ait Yeşilhisar ilçesi sınırları içerisinde tarımsal amaçlı kullanılan
tarlalar ve büyükbaş hayvan çiftliği bulunmaktadır. Bu gayrimenkullere ait bilgiler aşağıdaki başlıklarda
verilmiştir.
3.4.9 Ulaşım Özellikleri
Söz konusu gayrimenkullerin hepsi Yeşilhisar ilçesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Yeşilhisar ilçesi,
Kayseri – Niğde Karayolu (D-805) üzerinde yer almaktadır. Ekspertize konu gayrimenkuller ilçe
merkezinin yaklaşık 10 km güneyinde yer almakta olup, büyükbaş hayvan çiftliği Kayseri – Niğde
Karayolu’na cephelidir.
Taşınmazların bulunduğu yakın çevrede, yapılaşma bulunmayıp, tarım amaçlı kullanım söz konusudur.
Yapılaşmanın olmadığı bölgede, sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı, okul, market vb.
sosyal ihtiyaçlar Yeşilhisar ilçe merkezinden karşılanabilmektedir. Bölge genel itibari ile tarım arazileri
ile çevrili olup yapılaşma alanları mevcut değildir. Taşınmazın Kayseri – Niğde Karayolu yolu üzerinde
bulunması ulaşımda rahatlık yaşanmasını sağlamakta olup bölgeye özel araç ile rahatlıkla ulaşılabilir.
Önemli Merkezler Mesafe (km.)
Yeşilhisar Merkez ~10
Develi Merkez ~60
Kayseri Merkez ~70
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
29
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.4.10. Fiziksel Özellikler
BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ
Çiftlik 202 ada 2 parsel (19.283m2), 205 ada 7-8 parsel (19.662 m2) ve 208 ada 18-19-49-51 (76.457 m2) parsellerde toplam 115.402 m2 alan üzerine kuruludur. Çiftlik arazisi içerisinde yem fabrikası, idari
bina, depo, padoklar ve yürüyüş yolları, silaj çukurları, ot deposu, karantina ahırı bulunmaktadır.
Yaklaşık 10 yıl önce inşa edilen idari bina betonarme karkas tarzındadır. Tek kattan oluşan yapının
boyutları 17 m x 6 m olup, toplamda 187 m2 alana sahiptir. Binanın zemini beton üzeri serfloor
kaplama, duvarları ise sıva üzerine plastik boyalıdır. Binadaki pencereler PVC doğramadır. Yeni yapılan
karantina ahırı kapalı alanı 952 m2 olup, açık alanı 1066 m2’dir.
KAYSERİ – NİĞDE
KARAYOLU
AHIRLAR
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
30
BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
Depo olarak kullanılan betonarme karkas tarzındaki yapı tek katlı olup, boyutları 12 x 53 m’dir. 636 m2
zemini beton kaplama olup, duvarları plastik boyalıdır.
Çiftlik içerisinde toplam 11 adet silaj çukuru yer almaktadır. 5’erli ve 6’şarlı gruplar halinde yer alan
silaj çukurları, birbirlerinden betonarme duvarlar ile ayrılmıştır. Duvarlar ortalama 35 m
uzunluğundadır. Slaj çukurlarının toplam alanı 8.320 m2’dir.
Slaj çukurlarının arasında yer alan ot deposu 40 x 41 m boyutlarında olup, toplamda 1.640 m2 alan
kaplamaktadır. Çelik karkas taşıyıcı sisteme sahip yapının çatısı sac ile kaplanmıştır.
40.785 m2 alana sahip olan ahırlar çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve etrafında briket duvarlar
mevcuttur. Zeminin toprak olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın flüoresan ile sağlandığı
ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırların her iki yanında açık padok alanları mevcuttur.
Çiftliğin en doğusunda yer alan 14.569 m2 alana sahip olan ahırlar çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve etrafında duvar mevcut değildir. Zeminin toprak olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın
flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırların her iki yanında açık padok alanları
mevcuttur.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
31
BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI
4. PİYASA ARAŞTIRMASI
Arz ve talep dengesi genel itibariyle dengeli olan bölgede yapılan araştırmaya göre tarla fiyatlarının
Develi Çiftlik tesisinin olduğu bölgede ve Tombak Köyü yakınlarında m² başına 5,00.-TL ile 7,00.-TL
arasında, Yeşilhisar İlçesi’nde m² başına 4,00.-TL ile 6,00.-TL arasında ve Yahyalı İlçesi’nde m² başına
3.00.-TL ile 4.00.-TL arasında değiştiği tespit edilmiştir.
4.1. Emsal Araştırması
4.1.1. Satılık Arazi Emsali Araştırması
Emsal 1: Develi ilçesi, Tombak mahallesinde yer alan 26.850 ve 15.700 m2 büyüklüklerindeki 101 ada
2 ve 3 parsel 2,125 TL/m2 bedelle (57.056,25 ve 33.362,25 TL) 04.03.2011 tarihinde Necati KURMEL
tarafından satın alınmıştır.
Emsal 2: Yahyalı ilçesi Kocahacılı mahallesi, Tepearası mevkiinde yer alan, her ikisi de 5.400 m2
büyüklüklerindeki 1326 ve 1332 parseller 1 TL/m2 bedelle (5.400 ve 5.400 TL) 01.07.2011 tarihinde
Necati KURMEL tarafından satın alınmıştır.
Emsal 3: Yeşilhisar Kılcan Köyü Yolbuyo mevkiinde yer alan 205 Ada 9, 10, 11 ve 12 nolu parsellerin
½ paylarının m2 bedeli 4,3 TL bedelle 04.02.2013 tarihinde Necati KURMEL tarafından satın alınmıştır.
Emsal 4: Yeşilhisar ilçesi ve Kayseri’ye giden anayol üzerinde Tarımsal Niteliği Korunacak Alan imarlı
tarla vasıflı arazilerin niteliğine ve yola olan mesafesine göre m2 birim değerinin 4.00.-TL ile 10.00.-TL
arasında değiştiği belirtilmiştir. Mavi Emlak (0352 223 25 55)
Emsal 5: Yeşilhisar Kayseri yolu 5. Km’de sağda yola 500m. mesafede 160 dönüm tarla iki kuyu iki
dalgıç, iki ruhsatlı kuyu 75 dönümü buğday ekili şu an artı iki katlı ve tek katlı olmak üzere iki ev ve bir
büyük garajı olan ve elektrik bulunan tarla 550.000 TL’den satılıktır. Sahibi İbrahim Çiftçi (0532 220 64
06) (3.43.-TL/m2)
Emsal 6: Yeşilhisar ilçesi ve Adana’ya giden anayol üzerinde 8 km sonra ana yola 300 m. mesafede
250 dönüm Tarımsal Niteliği Korunacak Alan imarlı tarla vasıflı arazilerin 2.600.000 TL olmak üzere, m2
birim değerinin 10.00.-TL’den satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Mavi Emlak (0352 223 25 55)
Emsal 7: Yahyalı Milli Emlak Müdürlüğü yetkilisi Cemal Bey (0352 611 36 64) ile yapılan görüşmede,
Yahyalı ilçesinde sulanabilen tarım arazilerinin 2-3 TL/m2 fiyatla satıldığı öğrenilmiştir. 2011 yılı
içerisinde İlyaslı köyünde iki adet tarlanın ortalama 2 TL/m2 fiyatla ihaleye çıktığı bilgisi alınmıştır.
Emsal 8: Yahyalı ilçesi ile Yeşilhisar arasında bulunan boş tarlaların m2 birim değerinin 3.00.-TL ile
4.00.-TL arasında, ekilebilir tarlaların m2 birim değerinin 8.00.-TL ile 10.00.-TL arasında olduğu bilgisi
alınmıştır. Tugem Gayrimenkul (0543 493 68 93)
Emsal 9: Develi ilçesi Milli Emlak Müdürlüğü yetkilisi Ahmet Bey (0352 621 67 26) ile yapılan
görüşmede; çiftliğin bulunduğu bölgede arazi fiyatlarının 5-7 TL/m2 arasında değiştiği, ana yola cepheli
olması durumunda 15 TL/m2’ye kadar çıktığı beyan edilmiştir. Sindelhöyük, Karacaviran, Tombak
mevkiinde tarla fiyatlarının 4-5 TL/m2 arasında değiştiği bildirilmiştir.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
32
BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler
Olumlu Özellikler;
Ulaşım Kolaylığı
Ekspertize konu gayrimenkullerin bulundukları ilçelerin ekonomisine doğrudan yön vermesi
Develi ve Yeşilhisar ilçelerindeki gayrimenkullerin, ilçe merkezlerine yakın konumda yer alması
Bölgenin tarım arazileri ile çevrili olması
Olumsuz Özellikler
Tarımsal amaçla kullanılan bazı arazilerin yola olan uzaklığı
5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi
En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak mümkün,
uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir
biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir.
Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır.
Fiziksel olarak kullanımı mümkün,
Yasal mevzuata uygun,
Ekonomik açıdan faydalı,
Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır.
Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında
değerleme konusu taşınmazların mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu
olarak, en iyi ve en verimli kullanımının “büyükbaş hayvan çiftliği, tarla” olduğu düşünülmektedir.
5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler
5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler
Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler
“Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”, “Gelir İndirgeme Yaklaşımı”, “Maliyet Yaklaşımı” Ve “Geliştirme
Yaklaşımı” dır.
5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan
gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri
yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır.
5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri
dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir
rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
33
BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri,
fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir
gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.
Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa
maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek
maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır.
5.3.1.4. Geliştirme Yaklaşımı
Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla
modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak
azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır.
Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik
beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak
harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate
alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda
sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve
beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin
performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı
yapılır.
5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi
Bu değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır.
5.3.2.1. Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre Değer Analizi
Taşınmazlarda buğday, dane mısır, silajlık mısır ve fiğ hububat silajı yetiştirildiği öğrenilmiştir.
TARLA GELİR HESABI (1.000 m2)
ÜRÜN ADI MASRAF HASAT KG SATIŞ FİYATI (TL) BRÜT SATIŞ BEDELİ (TL) NET KAR BEDELİ (TL)
Buğday 259 650 0.70 455 195.65
Dane Mısır 438 1200 0.64 768 330.24
Silajlık Mısır 624 5500 0.18 990 366.3
Fiğ 570 2500 0.40 1000 430
Firma yetkilileriyle yapılan görüşmede yıl içerisinde 2 dönem ürün alındığı öğrenilmiş olup, ekilen
ürünlerin alternatiflerine göre 4 yıllık her alternatifin geliri hesaplanmış ve bu gelirin ortalaması
alınmıştır.
ELDE EDİLEN ÜRÜN ALTERNATİFLERİ (1000 m2)
1. Alternatif
1. Dönem 2. Dönem Yıllık Toplam Gelir Alternatiflerin Ortalaması
Fiğ Hububat Silajlık Mısır 796,3 TL
623 TL
430 366,3
2. Alternatif Buğday Silajlık Mısır
610 TL 243,75 366,3
3. Alternatif Dane Mısır Dane Mısır
660,48 TL 330,24 330,24
4. Alternatif Fiğ Hububat Fiğ Hububat
425 TL 212,5 212,5
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
34
BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü alınan bilgiler doğrultusunda Kapitalizasyon oranı %7 olarak
kabul edilmiş olup, 1.000 m2 alan bedeli;
623 TL / 0,07 = 8.900 TL
Yapılan hesaplamada 3 yılda 5 dönem ekim yapılacağı, 1 dönem nadasa bırakılacağı öngörülmüştür.
8.900 TL x (5/6)= 7.416 TL /1000 m2 = 7.42.-TL/m2 olarak hesap edilmiştir.
Gelir yaklaşımına göre hesaplanan bedeller ile emsal yaklaşımı için hesaplanan bedeller uyumlu olması
nedeniyle emsal yaklaşımında takdir edilen birim bedeller esas alınmıştır.
5.3.2.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi
Ekspertize konu tarlalarda yer altı ve yer üstü sulama sistemleri diğer iyileştirme maliyetleri mevcut
olup, bu sistemlerin birim m2 kurulum maliyetinin yaklaşık 1,5 TL/m2 olduğu tespit edilmiştir. Değer
takdirinde ham arazi alım maliyeti, kurulum maliyeti ve girişimci karı dikkate alınmış olup, İlçelere göre
takdir edilen birim arsa ve tarla fiyatları aşağıda sıralanmıştır.
Develi ilçesi çiftlik arsa birim satış fiyatı : 15,00 TL/m2
Develi ilçesi tarımsal amaçlı tarla birim satış fiyatı : 7,00 TL/m2
Yahyalı ilçesi tarımsal amaçlı tarla birim satış fiyatı : 7,00 TL/m2
Yeşilhisar ilçesi tarımsal amaçlı tarla birim satış fiyatı : 8,00 TL/m2
Aşağıdaki tablolarda Develi, Yahyalı ve Yeşilhisar ilçelerinde yer alan gayrimenkullerin arsa
değerleri hesaplanmıştır.
KAYSERİ İLİ DEVELİ İLÇESİ ARSA DEĞERİ
No Ada Parsel Alan Birim Satış Fiyatı Değer
1 0 1858 15,600 7.00TL/m² 109,200 TL
2 0 1860 9,500 7.00TL/m² 66,500 TL
3 0 1862 9,500 7.00TL/m² 66,500 TL
4 0 1863 16,600 7.00TL/m² 116,200 TL
5 0 1867 65,200 7.00TL/m² 456,400 TL
6 0 1868 18,200 7.00TL/m² 127,400 TL
7 0 4743 20,187 7.00TL/m² 141,309 TL
8 0 4751 2,270 7.00TL/m² 15,890 TL
9 0 4768 8,200 7.00TL/m² 57,400 TL
10 0 4770 3,153 7.00TL/m² 22,071 TL
11 0 1852 12,850 7.00TL/m² 89,950 TL
12 0 1816 39,250 7.00TL/m² 274,750 TL
13 0 4544 5,150 7.00TL/m² 36,050 TL
14 0 4736 4,147 7.00TL/m² 29,029 TL
15 0 4737 8,750 7.00TL/m² 61,250 TL
16 0 1956 25,300 7.00TL/m² 177,100 TL
17 0 1960 13,650 7.00TL/m² 95,550 TL
18 0 1962 14,300 7.00TL/m² 100,100 TL
19 0 2035 20,900 7.00TL/m² 146,300 TL
20 0 2200 19,750 7.00TL/m² 138,250 TL
21 0 4773 21,458 7.00TL/m² 150,206 TL
22 0 1697 20,000 7.00TL/m² 140,000 TL
23 0 1698 10,500 7.00TL/m² 73,500 TL
24 0 1699 15,700 7.00TL/m² 109,900 TL
25 0 1700 14,300 7.00TL/m² 100,100 TL
26 0 1706 14,000 7.00TL/m² 98,000 TL
27 0 1707 13,200 7.00TL/m² 92,400 TL
28 0 1708 24,400 7.00TL/m² 170,800 TL
29 0 1710 11,000 7.00TL/m² 77,000 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
35
BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
KAYSERİ İLİ DEVELİ İLÇESİ ARSA DEĞERİ
No Ada Parsel Alan Birim Satış Fiyatı Değer
30 0 1711 20,600 7.00TL/m² 144,200 TL
31 0 1723 10,900 7.00TL/m² 76,300 TL
32 0 1724 15,600 7.00TL/m² 109,200 TL
33 0 1756 146,600 7.00TL/m² 1,026,200 TL
34 0 1757 10,200 7.00TL/m² 71,400 TL
35 0 1758 41,500 7.00TL/m² 290,500 TL
36 0 1759 17,750 7.00TL/m² 124,250 TL
37 0 1760 45,850 7.00TL/m² 320,950 TL
38 0 1763 19,500 7.00TL/m² 136,500 TL
39 0 1771 19,900 7.00TL/m² 139,300 TL
40 0 4678 13,050 7.00TL/m² 91,350 TL
41 0 4679 9,750 7.00TL/m² 68,250 TL
42 0 2201 56,400 7.00TL/m² 394,800 TL
43 0 2203 15,100 7.00TL/m² 105,700 TL
44 0 2276 12,000 7.00TL/m² 84,000 TL
45 0 1427 8,750 7.00TL/m² 61,250 TL
46 0 1429 16,250 7.00TL/m² 113,750 TL
47 0 1433 9,700 7.00TL/m² 67,900 TL
48 0 259 67,400 7.00TL/m² 471,800 TL
49 0 593 2,050 7.00TL/m² 14,350 TL
50 0 597 2,428 7.00TL/m² 16,996 TL
51 0 1137 11,571 7.00TL/m² 80,997 TL
52 0 195 22,350 7.00TL/m² 156,450 TL
53 0 877 15,244 7.00TL/m² 106,708 TL
54 0 879 38,610 7.00TL/m² 270,270 TL
55 0 1117 12,030 7.00TL/m² 84,210 TL
56 0 1120 3,100 7.00TL/m² 21,700 TL
57 0 1122 40,400 7.00TL/m² 282,800 TL
58 103 2 11,100 15.00TL/m² 166,500 TL
59 103 3 23,775 15.00TL/m² 356,625 TL
60 103 4 29,175 15.00TL/m² 437,625 TL
61 103 5 17,650 15.00TL/m² 264,750 TL
62 103 6 7,425 15.00TL/m² 111,375 TL
63 103 1 5,000 15.00TL/m² 75,000 TL
64 103 14 8,350 7.00TL/m² 58,450 TL
65 103 16 3,050 7.00TL/m² 21,350 TL
66 103 50 8,075 7.00TL/m² 56,525 TL
67 103 51 7,425 7.00TL/m² 51,975 TL
68 103 52 11,550 7.00TL/m² 80,850 TL
69 103 53 5,550 7.00TL/m² 38,850 TL
70 103 54 39,250 15.00TL/m² 588,750 TL
71 103 55 10,125 15.00TL/m² 151,875 TL
72 103 56 19,925 15.00TL/m² 298,875 TL
73 103 57 9,150 15.00TL/m² 137,250 TL
74 103 58 4,500 15.00TL/m² 67,500 TL
75 103 59 3,300 15.00TL/m² 49,500 TL
76 103 60 1,925 15.00TL/m² 28,875 TL
77 103 61 5,225 15.00TL/m² 78,375 TL
78 103 62 12,625 15.00TL/m² 189,375 TL
79 103 63 18,850 15.00TL/m² 282,750 TL
80 103 64 12,300 15.00TL/m² 184,500 TL
81 106 23 9,700 7.00TL/m² 67,900 TL
82 111 41 10,960 7.00TL/m² 76,720 TL
83 130 1 8,065 7.00TL/m² 56,455 TL
84 139 139 288 7.00TL/m² 2,016 TL
85 450 27 14,240 7.00TL/m² 99,680 TL
86 450 34 1,879 15.00TL/m² 28,185 TL
87 450 35 12,552 15.00TL/m² 188,280 TL
88 450 36 14,351 15.00TL/m² 215,265 TL
89 450 37 9,176 15.00TL/m² 137,640 TL
90 450 38 28,435 15.00TL/m² 426,525 TL
91 450 39 27,381 15.00TL/m² 410,715 TL
92 450 40 23,328 15.00TL/m² 349,920 TL
93 450 41 56,985 15.00TL/m² 854,775 TL
94 451 21 39,047 7.00TL/m² 273,329 TL
95 451 2 12,560 7.00TL/m² 87,920 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
36
BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
KAYSERİ İLİ DEVELİ İLÇESİ ARSA DEĞERİ
No Ada Parsel Alan Birim Satış Fiyatı Değer
96 451 77 23,943 15.00TL/m² 359,150 TL
97 457 140 1,011 7.00TL/m² 7,077 TL
98 481 7 4,876 7.00TL/m² 34,132 TL
99 481 8 11,955 7.00TL/m² 83,685 TL
100 771 29 310 7.00TL/m² 2,170 TL
101 2084 3 16,832 15.00TL/m² 252,487 TL
16,062,712 TL
KAYSERİ İLİ YEŞİLHİSAR İLÇESİ ARSA DEĞERİ
KAYSERİ İLİ YEŞİLHİSAR İLÇESİ ARSA DEĞERİ
No Ada Parsel Alan Birim Satış
Fiyatı Değer
No Ada Parsel Alan
Birim Satış Fiyatı
Değer
1 161 36 18,269.13m² 8.00TL/m² 146,153 TL
24 163 70 22,318.00m² 8.00TL/m² 178,544 TL
2 163 134 19,336.00m² 8.00TL/m² 154,688 TL
25 163 80 244,545.00m² 8.00TL/m² 1,956,360 TL
3 163 132 25,348.00m² 8.00TL/m² 202,784 TL
26 206 1 56,800.00m² 8.00TL/m² 454,400 TL
4 163 128 12,624.00m² 8.00TL/m² 100,992 TL
27 208 18 7,100.00m² 8.00TL/m² 56,800 TL
5 163 125 5,210.00m² 8.00TL/m² 41,680 TL
28 208 19 14,634.00m² 8.00TL/m² 117,072 TL
6 163 126 9,083.00m² 8.00TL/m² 72,664 TL
29 208 38 8,820.00m² 8.00TL/m² 70,560 TL
7 163 129 13,024.00m² 8.00TL/m² 104,192 TL
30 208 36 115,620.00m² 8.00TL/m² 924,960 TL
8 163 135 15,362.00m² 8.00TL/m² 122,896 TL
31 208 61 167,150.00m² 8.00TL/m² 1,337,200 TL
9 163 140 5,538.00m² 8.00TL/m² 44,304 TL
32 208 30 52,065.00m² 8.00TL/m² 416,520 TL
10 163 130 34,365.00m² 8.00TL/m² 274,920 TL
33 208 49 37,747.00m² 8.00TL/m² 301,976 TL
11 163 77 34,900.00m² 8.00TL/m² 279,200 TL
34 208 51 16,976.00m² 8.00TL/m² 135,808 TL
12 162 147 22,977.00m² 8.00TL/m² 183,816 TL
35 209 36 33,000.00m² 8.00TL/m² 264,000 TL
13 161 14 44,422.20m² 8.00TL/m² 355,378 TL
36 209 66 134,204.88m² 8.00TL/m² 1,073,639 TL
14 163 141 6,271.00m² 8.00TL/m² 50,168 TL
37 202 2 19,283.00m² 8.00TL/m² 154,264 TL
15 162 63 34,169.00m² 8.00TL/m² 273,352 TL
38 201 3 27,767.00m² 8.00TL/m² 222,136 TL
16 162 66 24,300.00m² 8.00TL/m² 194,400 TL
39 205 14 2,240.00m² 8.00TL/m² 17,920 TL
17 163 78 24,600.00m² 8.00TL/m² 196,800 TL
40 205 7 13,041.00m² 8.00TL/m² 104,328 TL
18 162 145 3,606.00m² 8.00TL/m² 28,848 TL
41 205 8 6,621.00m² 8.00TL/m² 52,968 TL
19 161 10 907,301.50m² 8.00TL/m² 7,258,412 TL
42 205 9 4,280.00m² 8.00TL/m² 34,240 TL
20 163 81 6,036.00m² 8.00TL/m² 48,288 TL
43 205 10 3,845.00m² 8.00TL/m² 30,760 TL
21 163 127 32,261.00m² 8.00TL/m² 258,088 TL
44 205 11 3,143.00m² 8.00TL/m² 25,144 TL
22 163 69 36,976.00m² 8.00TL/m² 295,808 TL
45 205 12 3,043.00m² 8.00TL/m² 24,344 TL
23 163 68 31,312.00m² 8.00TL/m² 250,496 TL
18,892,270 TL
KAYSERİ İLİ YAHYALI İLÇESİ ARSA DEĞERİ
KAYSERİ İLİ YAHYALI İLÇESİ ARSA DEĞERİ
No Ada Parsel Alan Birim Satış Fiyatı Değer
No Ada Parsel Alan Birim Satış Fiyatı Değer
1 - 587 7,000.00m² 7.70TL/m² 53,900 TL
15 - 647 5,400.00m² 7.70TL/m² 41,580 TL
2 - 588 5,000.00m² 7.70TL/m² 38,500 TL
16 - 648 4,750.00m² 7.70TL/m² 36,575 TL
3 - 592 9,600.00m² 7.70TL/m² 73,920 TL
17 - 650 1,050.00m² 7.70TL/m² 8,085 TL
4 - 593 6,500.00m² 7.70TL/m² 50,050 TL
18 - 651 7,000.00m² 7.70TL/m² 53,900 TL
5 - 594 2,100.00m² 7.70TL/m² 16,170 TL
19 - 653 6,000.00m² 7.70TL/m² 46,200 TL
6 - 595 4,000.00m² 7.70TL/m² 30,800 TL
20 - 655 6,850.00m² 7.70TL/m² 52,745 TL
7 - 596 8,350.00m² 7.70TL/m² 64,295 TL
21 - 656 6,400.00m² 7.70TL/m² 49,280 TL
9 - 599 24,850.00m² 7.70TL/m² 191,345 TL
23 156 8 101,217.00m² 7.70TL/m² 779,371 TL
10 - 600 10,500.00m² 7.70TL/m² 80,850 TL
24 161 5 157,890.00m² 7.70TL/m² 1,215,753 TL
11 - 601 5,350.00m² 7.70TL/m² 41,195 TL
25 585 3,350.00m² 7.70TL/m² 25,795 TL
12 - 602 3,700.00m² 7.70TL/m² 28,490 TL
26 1324 7,300.00m² 7.70TL/m² 56,210 TL
13 - 641 34,250.00m² 7.70TL/m² 263,725 TL
27 1342 14,400.00m² 7.70TL/m² 110,880 TL
14 - 645 22,750.00m² 7.70TL/m² 175,175 TL
3,584,789 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
37
BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
5.3.2.3. Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Analizi
Ekspertize konu gayrimenkuller üzerinde bulunan yapıların değerleri Bayındırlık ve İskan Bakanlığının
2012 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ve güncel inşaat piyasası verileri göz önüne alınarak
hesaplanmıştır. Nihai değere; emsal karşılaştırma yönteminde hesaplanmış olan arazi değerleri ve
maliyet yönteminde hesaplanan yapı değerleri toplanarak ulaşılmıştır.
NOT 1: Süt İşleme Tesisi bulunduğu parsel mülkiyeti Saray Halı A.Ş. adına tescil edilmiş olup,
mülkiyetleri Saray Halı A.Ş. üzerindedir. Bu nedenle söz konusu tesisin gayrimenkul değeri hesaba
katılmamıştır.
NOT 2: Kesimhane ve ileri işlem tesisi; 76 ve 77 parsel üzerine kurulu olup, 76 no’lu parselin mülkiyeti Saray Halı A.Ş. üzerinde bulunmaktadır. İleri işlem tesisinin bir bölümü 76 parsel, bir bölümü 77 parsel
üzerinde bulunduğundan ve bu bölümleri parsel sınırları boyunca fiziksel olarak birbirinden ayrılamayacağından dolayı; ileri işlem tesisi SPK mevzuatı gereği değerleme kapsamından çıkartılmıştır.
(Hesap tablosunda kırmızı renk ile gösterilmiştir)
DEVELİ ÇİFTLİK
AÇIKLAMA ALAN BİRİM FİYAT TOPLAM DEĞER
İdari Bina 643.00 m² 300TL/m² 192,900 TL
1. Sağmal İnek Ahırı 3,969.00 m² 175TL/m² 694,575 TL
2. Sağmal İnek Ahırı 3,514.00 m² 175TL/m² 614,950 TL
Sağımhane 941.00 m² 200TL/m² 188,200 TL
Genç Dişi Hayvan Ahırı 1,284.00 m² 175TL/m² 224,700 TL
Doğumhane 1,090.00 m² 200TL/m² 218,000 TL
Kuruda Hayvan Ahırları 3,210.00 m² 175TL/m² 561,750 TL
0-6 Aylık Buzağı Kulübesi 1,413.00 m² 175TL/m² 247,275 TL
2-8 Aylık Dana Yeri 2,000.00 m² 175TL/m² 350,000 TL
Ot Depoları 5,112.00 m² 75TL/m² 383,400 TL
Tepe Ahırları 31,540.00 m² 150TL/m² 4,731,000 TL
Yeni Sağmal Ahır 1 6,135.00 m² 305TL/m² 1,871,175 TL
Yeni Sağmal Ahır 2 5,844.00 m² 305TL/m² 1,782,420 TL
Süt Sağım Tesisi 2,065.00 m² 360TL/m² 743,400 TL
Çevre Düzenlemesi 1,000,000 TL
TOPLAM ADİL PİYASA DEĞERİ 13,803,745 TL
DEVELİ KESİMHANE
Kesimhane 6,007.00 m² 750TL/m² 4.505.250 TL
İleri İşlem Tesisi 7,800.00 m² 850TL/m² 6.630.000 TL
Su Deposu 80.00 m² 150TL/m² 12.000 TL
Makine Dairesi 408.00 m² 150TL/m² 61.012 TL
LNG İstasyonu 57.00 m² 150TL/m² 8.524 TL
Kazan Dairesi 280.00 m² 150TL/m² 41.871 TL
Arıtma Tesisi 146.00 m² 150TL/m² 21.833 TL
Araç Yıkama Yeri 66.00 m² 100TL/m² 6.600 TL
Yükleme Yeri 72.20 m² 100TL/m² 7.220 TL
Çevre Düzenlemesi 300.000 TL
TOPLAM ADİL PİYASA DEĞERİ 4,964,311 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
38
BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
YEŞİLHİSAR ÇİFTLİK
AÇIKLAMA ALAN BİRİM FİYAT TOPLAM
DEĞER
İdari Bina 187.00 m² 200TL/m² 37,400 TL
Depo 636.00 m² 200TL/m² 127,200 TL
Ot Deposu 1,640.00 m² 75TL/m² 123,000 TL
Ahırlar 75,365.00 m² 100TL/m² 7,536,500 TL
Ahırlar (Yeni) 27,000.00 m² 130TL/m² 3,510,000 TL
Karantina Ahırı 2,018.00 m² 110TL/m² 221,980 TL
Çevre Düzenlemesi 150,000 TL
TOPLAM ADİL PİYASA DEĞERİ 11,706,080 TL
5.3.2.4. Makine – Teçhizat Değerlemesi
Ekspertize konu gayrimenkuller üzerinde yer alan makine ve teçhizatlar aşağıdaki başlıklar altında
incelenmiş ve değerleri takdir edilmiştir.
Develi Büyükbaş Hayvan Çiftliği Makine ve Teçhizat
Develi Kesimhane Makine ve Teçhizat
Develi Süt İşleme Tesisi Makine ve Teçhizat
Yeşilhisar Büyükbaş Hayvan Çiftliği Makine ve Teçhizat
Araçlar
Tarım Makineler
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
39
DEVELİ BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ MAKİNE VE TEÇHİZAT
Ad. Cinsi/Açıklama Rayiç Değeri
(TL)
-
2 1
1
6 2
6 -
Yem tesisi; 5 ton/h kapasiteli
Ana depo; 15 ton kapasiteli Çekiçli kırıcı; 96’lık
Çekiçli kırıcı; 54’lük
Hammadde deposu; 15 ton kapasiteli Mikser; 500kg kapasiteli
Hazır mamul deposu; 5 ton/h kapasiteli Zincirli besleme konveyörleri, boşaltma helezonları, havalandırma fanları ve diğer
ekipmanları ile birlikte,
485.000 TL
2 5
6 -
Galvaniz stok silosu; 2.000 ton kapasiteli Galvaniz stok silosu; 500 ton kapasiteli
Galvaniz stok silosu; 250 ton kapasiteli Silolara ait doldurma ve boşaltma konveyörleri, helezon besleyiciler/boşaltıcılar ile
muhtelif tesisatları üzerine
1 Dane yem kırıcısı; ÖZDEN marka, 37kW kapasiteli, 2010 yılı imali 3.750 TL
1 Dane yem kırıcısı; 22kW kapasiteli, 1999 yılı imali 2.900 TL
2 Paletli gübre pompası; DEBOER marka 14.500 TL
1 1
1
Dalgıç gübre pompası; EBARA marka, 80 DML tipi Dalgıç gübre pompası; EBARA marka, 100 DML tipi
Dalgıç gübre pompası; EBARA marka, 150 DML tipi
14.500 TL
1 Paralel sistem otomatik süt sağma ünitesi; WESTFALIA SURGE marka, Metatron 12 tipi, 2x24 48’li paralel sistem, tesisatı ve diğer tüm ekipmanları ile birlikte
370.000 TL
1 Balık kılçığı süt sağma ünitesi; AFIMILK marka, Herringbone tipi, 2x40 balık kılçığı
sistem, tesisatı ve diğer tüm ekipmanları ile birlikte 1.000.000 TL
2 Süt sağım tankı; JAPY marka, Caste 6075 tipi, 2000 yılı imali 97.000 TL
2 Süt sağım tankı; ROKA marka, RKC 7000 tipi, 1999 yılı imali 97.000 TL
1 Süt sağım tankı, GEMAK marka, 6 ton kapasiteli 39.000 TL
1 Seyyar sağım makinesi; ÇAPAR marka 1.450 TL
4 Mama makinesi; HOLM&LOUE marka, H&L 100 tipi, 2004 yılı imali 165.000 TL
2 Mama süt ikmal pompası; UZERMAK marka 1.950 TL
2 Vakum pompası; SAC marka 1.950 TL
3 Kantar; TUNAYLAR marka, 22.000 TL
1 Buzağı kantarı; EZIWEIGHE marka 2.900 TL
1 Kamyon kantarı, TUNAYLAR marka, 80 ton kapasiteli 17.000 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
40
-
1 1
1
-
Damlama sulama sistemi;
Hortum Serme makinesi, Netafim marka Hortum Sarma makinesi, Netafim marka
Lineer sulama makinesi, Netafim marka 84 metre
İşletmeler genelinde yer alan damlama boru tesisatı, bağlantı ekipmanları, pompa istasyonları ve diğer ekipmanları ile birlikte
290.000 TL
- Kompoz gübre üretim sistemi; 6 fanlı, kanalları ve diğer ekipmanları ile birlikte 18.250 TL
- 3
2
2 -
Elektrik tesisatı; Direk tipi trafo; 400 kVA kapasiteli
Direk tipi trafo; 250 kVA kapasiteli
Direk tipi trafo; 250 kVA kapasiteli Şalt ünitesi, OG-AG panoları, ana kumanda ve kompanzasyon panosu, işletme
genelinde bulunan toprak altı, tesisat tavası, antigron, havai vb. şeklinde yapılmış elektrik hatları, tali kumanda panoları ile tesisata ait teknik armatürleri
155.000 TL
1 Dizel jeneratör; CATERPILLAR marka, 250F tipi, 8NS02935 seri numaralı, 250 kVA
gücünde, 2000 yılı imali, dizel motoru, enerji transfer panosu, enerji hatları ve ekipmanları ile birlikte
29.000 TL
- 1
1 1
-
1
1 1
Sıcak su tesisatı; Sıcak su kazanı; BAYMAK marka, BK 100 tipi, 60616004 seri nolu, 2000 yılı imali,
100.000kcal/h kapasiteli
Brülör Boyler tankı
Sirkülasyon pompaları, genleşme tankı, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri ile kazan dairesi içi mekanik tesisatı ve aksesuarları ile birlikte
Kombi; VIESSMAN marka, Vitopend 100 tipi
Elektrikli termosifon; FERROLI marka, Sev-50 tipi Elektrikli termosifon;
14.500 TL
1 1
1
Pistonlu hava kompresörü; STAR marka Pistonlu hava kompresörü; STAR marka
Pistonlu hava kompresörü; RENO marka
2.500 TL
1 Mazot pompası; BRANSAN marka, BS 396 tipi, 80199 seri numaralı, 2008 yılı imali, mazot tankı ile birlikte
3.900 TL
1 Basınçlı yıkama makinesi; JETWASH marka, WK 150 tipi 500 TL
1 Basınçlı yıkama makinesi; JETWASH marka, WK 250 tipi 600 TL
-
1 1
1 1
1
1 1
1
1
1
1
1
1
Laboratuar ekipmanları
Laboratuar değirmeni; IKA marka, MF 10 tipi, 0121702 seri numaralı, 2001 yılı imali Hassas Terazi, Sartorius marka BP100S modeli
Analitik terazi, Sartorius marka BP 221S modeli Etüv; MEMMERT marka, UM 400 tipi, b401.474 seri numaralı, 2001 yılı imali
Etüv; Salvis marka, BSW 120E tipi, 312037048 seri numaralı,
Su banyosu, MEMMERT marka, WB 14 tipi, 14.011.194 seri numaralı, 2001 yılı imali Kül Fırını; Carbolite marka
Selüloz tayin cihazı; GERHARDT marka, EV 16 tipi, 4012733 seri numaralı, 2001 yılı imali
Süt analiz cihazı; LACTOSCAN marka, MA 60 tipi, 5446 seri numaralı
Hızlı nem tayin cihazı; SARTORIUS marka, MA 150-C tipi, 000230V1 seri numaralı, 2008 yılı imali
Protein yakma cihazı, GERHARDT marka, KB 8 tipi, 4012668 seri numaralı, 2001 yılı imali
Saf su cihazı ; GFL marka, 2001/4 tipi, 10627880F seri numaralı, 2001 yılı imali Protein destilasyon cihazı; GERHARDT marka, VAP 20 tipi, VAP003071 seri numaralı,
2001 yılı imali
78.250 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
41
1
1
1
1 1
1 -
Yağ tayin cihazı; Elektro-Mag marka, MX625 tipi, 160602 seri numaralı, 2001 yılı
imali Mikroskop; MOTIC marka, B series, 30002173 seri numaralı, 2000 yılı imali
Santrifüj test cihazı; ELEKTRO-MAG marka, M 4818 P tipi, 5020204 seri numaralı,
2005 yılı imali Elize makinesi; BIOTEK marka, ELX808 tipi
Elize makinesi; BIOTEK marka, ELX 50 tipi Absorbans Mikroplaka Okuyucu; BOTEK marka, ELX808 tipi
Şerit plaka yıkama Laboratuarda mevcut diğer basit ölçü aletleri
-
1 1
-
Yemekhane ve Mutfak Ekipmanları
Bulaşık makinesi; INOKSAN marka, BYM 165 tipi Derin dondurucu; VESTEL marka
Paslanmaz çelik tezgahlar, davlumbazlar, yemek servis ekipmanları, masalar ve sandalyeler ve diğer demirbaşlar üzerine
4.300 TL
- İdari bina ve tüm ofislerde bulunan masalar, sandalyeler, koltuklar, toplantı
masaları, dolaplar vb. mobilyalar, halılar, mefruşatlar, ofis çalışma ekipmanları, para kasaları (muhteviyat hariç), yangın söndürücüler, soyunma dolapları, bilgisayarlar,
yazıcılar, tarayıcıları, fotokopi makineleri, teraziler, telefon santrali, sunucu ve ağ donanımları ile diğer demirbaşlar
7.300 TL
TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ 2.940.000 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
42
DEVELİ KESİMHANE MAKİNE VE TEÇHİZAT
Ad. Cinsi/Açıklama Rayiç Değeri
(TL)
İleri İşlem Bölümü
1 Buz makinesi; ZIEGRA marka, UBE 3500-2 tipi, 61828 seri numaralı, 2006 yılı imali 63.000 TL
1 Donuk et kıyma makinesi; CFS marka, Autogrind 280 tipi, 5000065309 seri numaralı,
2006 yılı imali, Columnloader 300S tipi yükleme asansörü ile birlikte
184.000 TL
1 Taze et kıyma makinesi; CFS marka, Freshgrind 200 tipi, 5000065306 tipi, 2006 yılı
imali, Columnloader 300S tipi yükleme asansörü ile birlikte
136.000 TL
1 Mikser karıştırma ve kıyma makinesi; CFS marka, Combigrind 1500/200 tipi, 5000065306 seri numaralı, 2006 yılı imali, Columnloader 300S tipi yükleme asansörü
ile birlikte
217.500 TL
1 Kuter bıçak ve bileme makinesi; TIPPER TIE marka, Alpina 330 tipi, 811576 seri
numaralı, 2006 yılı imali
208.000 TL
1 Emilsüfiye hamur hazırlama makinesi; SEYDELMANN marka, KK250 AC 6 tipi, 06111-1 seri numaralı, 2006 yılı imali, yükleme asansörü ile birlikte
136.000 TL
3 Dolum makinesi; HANDTMANN marka, VF622 tipi, 21736, 21739, 21744 seri numaralı, 2006 yılı imali, besleme kovası ile birlikte
350.000 TL
1 Sosis dolum makinesi; HANDTMANN marka, PLVH 241 tipi, 21734-616 seri numaralı,
2006 yılı imali
116.000 TL
3 Çoklu klips kapatma makinesi; POLYCLIPS marka, FCA 3430 tipi, 577-06, 578-06,
579-06 seri numaralı, 2006 yılı imali
261.000 TL
1 U klips kapatma makinesi; POLYCLIPS marka, SCA6004 U Klips tipi, 95908 seri numaralı, 2006 yılı imali
14.500 TL
4
2
Kapalı devre pişirme fırını; KERRES marka, 2850/6C tipi, 14/512, 14/513, 14/514, 14/515 seri numaralı, 7mx1,4mx2,4m ölçülerinde, 2006 yılı imali
Duman-tütsü jeneratörü; KERRES marka, RE model, 8.1943, 8.1944 seri numaralı,
2006 yılı imali
870.000 TL
1 Haşlama kazanı; KERRES marka, 550L tipi, 13645 seri numaralı, 2006 yılı imali 24.500 TL
10 Olgunlaştırma ve klima odası; KERRES marka, 24 C tipi, 9mx4mx2,9m ölçülerinde,
31.603, 31.604, 31.605, 31.606, 31.607, 31.608, 31.609, 31.610, 31.611, 31.612 seri numaralı, 2006 yılı imali
895.000 TL
1 Salamura enjeksiyon makinesi; TOWNSEND marka, 128 tipi, 64 bıçaklı, 64 iğneli, D53756 seri numaralı, 2006 yılı imali
87.000 TL
1 Vakumlu masaj tamburu; TOWNSEND marka, MA 1000 T tipi, 912 seri numaralı, 2006
yılı imali
58.000 TL
1 Kavurma kazanı; KROMTAŞ marka, 2,4x0,8m ölçülerinde 9.750 TL
1 Kıyma hazırlama makinesi; VEMAG marka, HP 25E tipi, 1640101/2200101 seri
numaralı, 2006 yılı imali
63.000 TL
1 Porsiyonlama makinesi; VEMAG marka, MMP 220 tipi, 2200101 seri numaralı, 2006 yılı
imali
116.000 TL
1 Otomatik tabak besleme makinesi; SERCON marka, HU800 66 tipi, 2006-1163 seri numaralı, 2006 yılı imali
68.000 TL
1 Taze et ve kıyma paketleme makinesi; SEALPAC marka, 500 tipi, TVG02 1521 01 seri numaralı, 2008 yılı imali
126.000 TL
2 Etiketleme makinesi; AEWDELFORD marka, 8060 tipi, 86276, 86277 seri numaralı,
2006 yılı imali
97.000 TL
2 Metal detektörü; EIA marka, THS tipi, 2060024003, 2060024004 seri numaralı, 2006
yılı imali
48.500 TL
1 Hamburger formlama makinesi; FORMAX F400 tipi, E8NY61 seri numaralı, 2008 yılı 208.000 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
43
imali
1 Spiral dondurma makinesi; HEINEN marka, C-15 tipi, 81283 seri numaralı, 2008 yılı imali
242.000 TL
1 Sosis soyma makinesi; TOWNSEND marka, SP 2600 tipi, 8723 seri numaralı, 2006 yılı
imali
43.500 TL
1 Dilimleme makinesi; WEBER marka, CCS 304 A 100 tipi, 560 seri numaralı, 2005 yılı
imali
60.500 TL
1 Vakum paketleme makinesi; MULTIVAC marka, R 240 tipi, 110986 seri numaralı, 2006 yılı imali
271.000 TL
1 İnkjet tarih yazıcı; DOMINO marka, A300 tipi, W3A06226 seri numaralı 7.300 TL
1 Et arabası yıkama makinesi; KERRES marka, 20011 seri numaralı, 2006 yılı imali 34.000 TL
1 Sepet yıkama makinesi; KERRES marka, KDWV tipi, 21052 seri numaralı, 2006 yılı
imali
19.500 TL
1 Fırın arabası yıkama makinesi; KERRES marka, KRV-1 tipi, 24016 seri numaralı, 2006
yılı imali
48.500 TL
1 Çubuk yıkama makinesi; ROSER marka, 43.67 tipi, 142 seri numaralı, 2006 yılı imali 14.500 TL
1 Et geri kazanım ve yumuşak seperatör; STORK TOWNSEND marka, DMM 10 / Baader
tipi, B09020/8720 seri numaralı, 2006 yılı imali
174.000 TL
1
1
Bıçak bileme makinesi; DICK marka, KL 300 tipi, 0064 seri numaralı, 2006 yılı imali Bıçak bileme makinesi; DICK marka, SM 200 T tipi, 0051 seri numaralı, 2006 yılı imali
48.500 TL
1
1
1
Pastırma besleme presi; YILDIZER marka, 8 seri numaralı
Çemen makinesi; NET-İŞ marka, 400kg kapasiteli
Sarımsak çekme makinesi
14.500 TL
Parçalama Bölümü
1 Kuşbaşı et doğrama makinesi; HOLAC marka, HA 100 CX tipi, 300-55-31 seri
numaralı, 2006 yılı imali
29.000 TL
-
1
1
Et vakumlama ve shirinkleme hattı, MULTIVAC marka, B400 tipi, 124825 seri
numaralı, 2006 yılı imali Vakumlama makinesi; MULTIVAC marka, TE 130 tipi, 118992 seri numaralı, 2007 yılı
imali
Shrinleme makinesi; MULTIVAC marka, SE 130 tipi, 125095 seri numaralı, 2008 yılı imali
203.000 TL
1 Değerli et zar soyucu; STORK-TOWNSEND marka, SK 11-320 tipi, 8720 seri numaralı, 2006 yılı imali
9.750 TL
1 T-bone testeresi; MEDOC marka, BG 250 tipi, 1983mm, 11.250 TL
1 Dairesel kaburga testeresi; JAVIS marka 500 TL
1 Karkas yükleme robotu; NAVI marka 10.750 TL
3 Yer kantarı; BASTER marka, NB527 tipi, 226, 227, 228 seri numaralı, 22.000 TL
2
1
Parçama hattı; ITEC marka, STR1 tipi, 47810, 47811 seri numaralı, 1,2x9,2 bant ölçülerinde
Et tablası; ROSER marka, 3797 tipi, 47810, 47811 seri numaralı
387.000 TL
Kesimhane Bölümü
1 Canlı hayvan kantarı; TRUTEST marka 3.900 TL
1 Ölüm kabini; FLETEC marka, 58.000 TL
1 Caraskal vinç; DEMAG marka, 2.500 TL
-
1 1
1
Büyükbaş kesim hattı; BANSS marka, 30 adet/saat, 1997 yılı imali
Çifteleme platformu Deri makinesi
Döş derisi açma asansörü, 665 seri numaralı
822.500 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
44
1
1 1
1
1 1
-
Döş testeresi; EFA marka, 72994 seri numaralı
İç organ çıkarma Yarımla asansörü
Yarımlama testeresi; EFA marka, 31794 seri numaralı
İlik alma makinesi; JARVIS marka, SPC-1656 seri numaralı Yağ alma ve kontrol bölümü
Panosu, ekipmanları ve diğer aksesuarları ile birlikte
-
1
1 1
1 1
-
Küçükbaş kesim hattı; BANSS marka, 75 adet/saat kapasiteli
Kesim makinesi;
Çiftli Platform Deri makinesi
İç organ çıkarma Yağ alma ve kontrol bölümü
Panosu, ekipmanları ve diğer aksesuarları ile birlikte
362.500 TL
- 1
Et giriş bölümü taşıma sistemi Monoray aksamı; BANSS marka, ~500m uzunluğunda, galvanizli çelik boruları,
galvaniz destekleyicileri, galvaniz dirsekleri, bağlantı parçaları ile birlikte
362.500 TL
3 Karkas kantarı; BASTER marka, 167 tipi, 317, 318, 354 seri numaralı, 9.750 TL
1
1
İşkembe temizleme makinesi; KROMTAŞ marka, AL100 tipi İşkembe zar ve yağ alma
makinesi; KROMTAŞ marka, AY100 tipi
14.500 TL
Genel Kullanım
4
4
Hijyen kontrol ünitesi; KOHLHOFF marka, DSC 1500 tipi,
Bot yıkama ünitesi; KOHLHOFF marka
77.500 TL
1
1
Bıçak sepeti strerilizatörü; KOHLHOFF marka, DMHRM tipi
Bıçak sepeti strerilizatörü; KOHLHOFF marka, 16S tipi
2.900 TL
1 Önlük yıkama makinesi; KOHLHOFF marka 7.300 TL
4 Hidrolik rampa 9.750 TL
Yardımcı Tesisler
-
1
1 -
Elektrik tesisatı;
Trafo; 1600 kVA kapasiteli
Trafo; 800 kVA kapasiteli Şalt ünitesi, OG-AG panoları, ana kumanda ve kompanzasyon panosu, işletme
genelinde bulunan toprak altı, tesisat tavası, antigron, havai vb. şeklinde yapılmış elektrik hatları, tali kumanda panoları ile tesisata ait teknik armatürleri
254.000 TL
1 Dizel jeneratör; CATERPILLAR marka, 520 kVA gücünde, dizel motoru, enerji transfer
panosu, enerji hatları ve ekipmanları ile birlikte
48.500 TL
-
1
1
1 1
1set -
- 2
3 2
-
-
Buhar tesisatı;
Buhar kazanı; YILDIZ marka, skoç tipi, 150m2 kapasiteli, 2731 seri numaralı, 1999
yılı imali Doğalgaz brülörü;
Kondens tankı Degazör tankı
Paket tip su yumuşatma Kazan besi pompaları, genleşme tankı, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri
ile kazan dairesi içi mekanik tesisatı ve aksesuarları ile birlikte
Sıcak su tesisatı Plakalı eşanjör
Boyler tankı Paket tip su yumuşatma
Genleşme tankı, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri, mekanik tesisatı ile
birlikte LNG tesisatı; mekanik tesisatları, emniyet ve operasyon armatürleri ile birlikte
106.500 TL
- Basınçlı hava tesisatı; 48.500 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
45
2
1 1
-
Vidalı hava kompresörü; ATLAS COPCO marka, GA 55 tipi
Hava kurutucusu; ATLAS COPCO marka, FD 170 tipi Hava tankı,
Giriş/çıkış filtreleri, işletme içi kullanım noktalarına kadar olan dağıtım tesisatları,
emniyet ve operasyon armatürleri ile birlikte
1 Pistonlu hava kompresörü; KAESER marka 250 TL
1 Pistonlu hava kompresörü; PROTEK marka 250 TL
- 1
1 1
1 1
1
1 1
1 1
1
1 1
1 1
1 1
1
1 1
1 1
1
1 1
1 1
1
1 1
- 1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
İleri işlem soğutma sistemi Soğutma odası; 551,5m2 (0-4°C)
Sosis pastörizasyon; 58,2m2 (4-7°C) Paketleme; 543,1m2 (4-7°C)
Sevkıyat taze ürün; 292,3m2 (4-7°C) Son kartonlama; 287,6m2 (4-7°C)
Dilimleme; 111,0m2 (4-7°C)
Soğutma; 428,9m2 (4-7°C) Olgunlaştırma klima odası; 624,4m2 (12-15°C)
Dinlenme; 150,5m2 (4-7°C) Doldurma; 315,2m2 (4-7°C)
Jambon; 249,6m2 (4-7°C)
Çemenleme odası; 176,0m2 (4-7°C) Soğutma odası; 53,1m2 (0-4°C)
Hazırlama bölümü; 342,6m2 (4-7°C) Soğutma; 83,7m2 (0-4°C)
Soğutma; 89,4m2 (0-4°C) Baskı pastırma; 297m2 (4-7°C)
Hazırlama/kıyma/taze et; 200,7m2 (4-7°C)
Taze et; 248,1m2 (4-7°C) Hamburger; 135,8m2 (4-7°C)
Tünel soğutma; 39,1m2 (0-4°C) Soğutma; 328,8m2 (0-4°C)
Son kartonlama; 125,3m2 (4-7°C)
Soğutma; 179,6m2 (0-4°C) Derin soğutma deposu; 160,2m2 (18°C)
Et soğutma; 137m2 (0-4°C) Buz çözme; 43,9m2 (0°C)
Buz odası; 44,6m2 (-18°C)
Kemik odası; 82,5m2 (-5°C) Soğuk depo; 82,9m2 (0°C)
Üretim, soğuk ve şok odaları merkezi soğutma sistemi Soğutma kompresörü (alçak basınç); GRASSO marka, K-2/04 tipi, 110kW, 30393 seri
numaralı, 1992 yılı imali Soğutma kompresörü (alçak basınç); GRASSO marka, K-2/04 tipi, 90kW, 30394 seri
numaralı, 1992 yılı imali
Soğutma kompresörü (yüksek basınç); GRASSO marka, K-2/04 tipi, 110kW, 30392 seri numaralı, 1992 yılı imali
Soğutma kompresörü (yüksek basınç); GRASSO marka, 160kW, 3652 seri numaralı, 1992 yılı imali
Soğutma kompresörü (alçak basınç); GRASSO marka, 160kW, 3651, 3652 seri
numaralı, 1992 yılı imali Amonyak tankı; KÜHLAUTOMAT marka, 4550dm3 kapasiteli, 64691 seri numaralı,
1998 yılı imali Amonyak tankı; KÜHLAUTOMAT marka, 13580dm3 kapasiteli, 64730 seri numaralı,
1998 yılı imali Likit tankı
Kondenser; GEA marka
Soğutma kulesi
412.000 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
46
2
1 2
2
2 2
-
Plakalı eşanjör
Yatay tip eşanjör; HANS GUNTNER marka Su kulesi pompası;
Yağ soğutma pompası;
Glikol pompası Ahu pompası
Evaporatörleri, bez filtreleri, kumanda kontrol panoları ve cihazlar arası bağlantı tesisatları ve ekipmanları ile birlikte,
-
2
1
1
1
1 1
2 1
1
1 1
-
Kesimhane bölümü soğutma sistemi (2685m2)
Soğutma kompresörü (alçak basınç); GRASSO marka, 810 tipi, 6071407, 607406 seri numaralı, 2006 yılı imali
Soğutma kompresörü (yüksek basınç); GRASSO marka, 610 tipi, 6071405 seri numaralı, 2006 yılı imali
Soğutma kompresörü (yüksek basınç); GRASSO marka, 610 tipi, 6071404, 6071403 seri numaralı, 2006 yılı imali
Amonyak tankı; Ø960x4000x10mm
Amonyak tankı; Ø1200x3000x12mm Plakalı eşanjör;
Glikol pompası Basınç dengeleme tankı
PE defrost tankı
Likit tankı; Ø696x1500x8mm Kondenser; GEA marka
Evaporatörleri, bez filtreleri, kumanda kontrol panoları ve cihazlar arası bağlantı tesisatları ve ekipmanları ile birlikte
232.000 TL
-
1
-
Havalandırma sistemi
Klima santrali; PİTSAN marka, 37.500 m3/h, 06-01259 seri numaralı, 2008 yılı imali Hücreli aspiratörler ve vantilatörler, kanal tipi fanlar, havalandırma kanalları,
menfezleri, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri ve aksesuarları ile birlikte
9.750 TL
-
1
4 1
4 1
1
1 1
2 1
-
Arıtma sistemi
B pres; SİSMAT marka, USP 10 EG.SS.T GG 35 tipi, 2008 yılı imali
PE kimyasal tankı, karıştırıcısı, dozaj pompası ile birlikte Blower pompası; STANDART marka
Aeretor Sıyırıcı
Çamur hazırlama karıştırıcı mikseri
Filtreleme ünitesi; Filtreleme ünitesi (kan kuyusu)
Filtre üniteleri caraskal vinci İmha kazanı
Artma sistemine ait blowerlar, pompalar, mekanik tesisatı, diğer ekipmanları ile birlikte
72.500 TL
-
1set
2
Su temin sistemi
Hidrofor; STANDART marka, 4xSKMV32/3 tipi 263330 seri numaralı, 2008 yılı imali, genleşme tankı, kontrol kumandası, emniyet ve operasyon armatürleri ve aksesuarları
ile birlikte Yatay pompa; STANDART marka, 37kW
7.300 TL
1 Elektrikli transpalet; LINDE marka 7.300 TL
- 1000
2
80 3000
300 4
100
İşletme demirbaşları Çember kancası
Paslanmaz çelik lavabo ve sabunluk
Et taşma arabaları ve kafes konteynır Araba çubuğu
4 kancalı füme çubuğu Çubuk taşıma vagonu
Fırın arabaları
295.000 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
47
50
3 5
2
1 2
1300 2
74 54
5
3 1
1 20
100
35 40
24 33
9 3
-
Kuter arabası
Ürün sehpası Çift yönlü kapı sistemi
PH ölçüm cihazı
Metal kürek (baharat tartım) Paslanmaz kürek (sucuk hamuru)
Sucuk asma kancası Baharat karıştırma kazanı
Kesim kancası (büyükbaş) Kesim kancası (küçğkbaş)
Sepet taşıma arabası
Çizme askı ünitesi Deri taşıma arabası
Separatör et geri kazanım Kancalı araba
Kuter arabası
Bıçak (61111) Bıçak (61112)
Bıçak (61120) Masat
Kanca taşıma arabası Paslanmaz çelik transpalet
Atölyede yer alan mekanik ve elektrikli el aletleri ve işletme içinde yer alan diğer
demirbaşlar üzerine
1- İdari bina ve tüm ofislerde bulunan masalar, sandalyeler, koltuklar, toplantı masaları,
dolaplar vb. mobilyalar, halılar, mefruşatlar, ofis çalışma ekipmanları, para kasaları (muhteviyat hariç), yangın söndürücüler, soyunma dolapları, bilgisayarlar, yazıcılar,
tarayıcıları, fotokopi makineleri, teraziler, telefon santrali, sunucu ve ağ donanımları
ile diğer demirbaşlar
9.750 TL
TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ 9.245.000 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
48
DEVELİ SÜT İŞLEME TESİSİ MAKİNE VE TEÇHİZAT
Ad. Cinsi/Açıklama Rayiç Değeri
(TL)
1 Hijyen bariyeri; KOHLHOFF marka, DLSO/100SL tipi, 75934/1 seri numaralı, 2008 yılı imali
14.500 TL
1 Kültür tankı; KROMEL marka, paslanmaz çelik, 300 litre kapasiteli, 826-14 seri
numaralı, 2005 yılı imali
6.600 TL
1 Tereyağı yoğurma makinesi; UZERMAK marka, 350kg kapasiteli 3.200 TL
2 Manotizer; NILFISK ALTO ECOLAB marka, 34539 tipi, 2006 yılı imali 2.900 TL
1
1
3
1 1
Ayran proses tankı; GEMAK marka, paslanmaz çelik cidarlı, 2 ton kapasiteli, su ve buhar girişli, 2007 yılı imali, karıştırıcısı ile birlikte
Ayran depolama tankı; GEMAK marka, paslanmaz çelik izoleli, cidarlı, 2007 yılı imali, karıştırıcısı ile birlikte
Diyafram pompa
Santrifüj pompa Ayran soğutma eşanjörü; PROMAK marka, P6-MRGL tipi, 2007 yılı imali
35.000 TL
1
1
1
Süt alım kantar altı haznesi; KROMEL marka, KANTAR ALTI 500L, paslanmaz çelik, 826-3 seri numaralı, 2005 yılı imali
Süt alım kantar üstü haznesi; KROMEL marka, KANTAR ÜSTÜ 500L, paslanmaz çelik,
826-1 seri numaralı, 2005 yılı imali Kantar altı çiğ süt santrifüj pompası; KROMEL marka, KF-10 tipi, 15m3/h kapasiteli,
465 seri numaralı, 2004 yılı imali
7.300 TL
3 CIP ısıtma eşanjörü (asit, dezenfeksiyon, alkali); GEMAK marka, P3-MRGL tipi,
maksimum çalışma basıncı 5 bar, maksimum çalışma sıcaklığı 110°C, 579, 580, 488
seri numaralı, 2007 yılı imali
5.400 TL
2 Asit, alkali otomatik dozajlama ünitesi; ECOLAB marka, P3LMI01 tipi, 9155 seri
numaralı, 2007 yılı imali
8.600 TL
1 Çiğ süt silo tankı; KROMEL marka, paslanmaz çelik, izoleli, 5 ton kapasiteli, 826-5 seri numaralı, 2005 yılı imali, sirkülasyon pompası ile birlikte
10.750 TL
1 Buzlu su ünitesi; GEMAK marka, 15 ton glikol soğutma kapasiteli, 2007 yılı imali 63.000 TL
1 Tankerden süt alım santrifüj pompası; KROMEL marka, KF-8 tipi, 15m3/h kapasiteli,
631 seri numaralı, 2005 yılı imali
1.000 TL
3 1
3 1
1
1
CIP tankı (asit- dezenfeksiyon-alkali), 1,5 ton kapasiteli, paslanmaz çelik Durulama suyu tankı
CIP pompası; GEMAK marka, 2,2kW kapasiteli, 2008 yılı imali Dezenfeksiyon tankı ısıtma sirkülasyon pompası; GEMAK marka, G-10 tipi, 0,55kW
kapasiteli, 2008 yılı imali
Asit tankı ısıtma sirkülasyon pompası; GEMAK marka, G-10 tipi, 0,55kW kapasiteli, 2008 yılı imali
Alkali tankı ısıtma sirkülasyon pompası; GEMAK marka, G-10 tipi, 0,55kW kapasiteli, 2008 yılı imali
17.500 TL
1
1
1 1
Deoderizatör; GEMAK marka, 10ton/h kapasiteli
Deoderizatör vakum pompası; GEMAK marka, MGMVP 120/060 tipi, 2,2kW kapasiteli, 065 seri numaralı, 2009 yılı imali
Deoderizatör ürün pompası; GEMAK marka, 2,2kW kapasiteli, 2009 yılı imali Deoderizatör ürün pompası; GEMAK marka,
36.500 TL
1 Krema separatörü; FRAUA marka, CA 40 T 5000 l/h tipi, 26121 seri numaralı, 2006
yılı imali
72.500 TL
1 Pastörizatör; PROMAK marka, AL-5000 tipi, maksimum çalışma sıcaklığı 110°C, 4
bölmeli, 76 seri numaralı, 2000 yılı imali
51.000 TL
1 Homojenizatör; GEMAK marka, HMI B5 5000l/h tipi, 460 seri numaralı, 2006 yılı imali 36.000 TL
2 Açık holder; GEMAK marka, 1,5 ton kapasiteli, karıştırıcısı, pompası ile birlikte 29.000 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
49
1 Kapalı holder; GEMAK marka, 3 dakikalık,
1 Yoğurt proses tankı; KROMEL marka, YPPROSES tipi, 1500 litre kapasiteli, 826-8 seri numaralı, 2005 yılı imali, karıştırıcısı ve pompası ile birlikte
7.500 TL
1 Yoğurt proses tankı; GEMAK marka, 3 ton kapasiteli, karıştırıcısı ve pompası ile birlikte 10.000 TL
3 Cidarsız tank; GEMAK marka, 1500 litre kapasiteli, 2006 yılı imali, karıştırıcısı ile birlikte
11.600 TL
1 Teneke kapama makinesi; MAKARACI MAKİNA marka, 1.5 ve 17kg kapasiteli, 2008
yılı imali
9.750 TL
4 Beyaz peynir teknesi; KROMEL marka, paslanmaz çelik, 1500 litre kapasiteli, 2003 yılı
imali
13.000 TL
4 Beyaz peynir teknesi; UZERMAK marka, paslanmaz çelik, 1500 litre kapasiteli, 2009 yılı imali
13.000 TL
1 Beyaz peynir teknesi; TÜRKÖZ marka, paslanmaz çelik, 1500 litre kapasiteli, 2003 yılı imali
3.200 TL
1
1
Salamura tankı; GEMAK marka, 1500litre kapasiteli, cidarlı,su ve buhar girişli, 2006 yılı
imali, karıştırıcısı ile birlikte Salamura pompası; KROMEL marka, KF-10 tipi, 15m3/h kapasiteli, 880 seri numaralı,
2006 yılı imali
7.800 TL
1 Süt soğutma eşanjörü; PROMAK marka, P6-MRGL tipi, 455 seri numaralı, 2006 yılı
imali
3.200 TL
1
1
1
Pastörize süt depolama tankı; GEMAK marka, paslanmaz çelik, cidarlı, 2 ton kapasiteli, karıştırıcısı ile birlikte
Pastörize süt dolum pompası; GEMAK marka, G-10 tipi, 0,55kW kapasiteli, 2007 yılı imali
Pastörize süt dolum pompası; GEMAK marka, G-20 tipi, 1,5kW kapasiteli, 2007 yılı
imali
8.750 TL
1 Pastörize süt dolum makinesi; ASTEPO marka, BP1H/1 tipi, 788 seri numaralı, 2005
yılı imali
43.500 TL
1 Ayran dolum makinesi; PAKDOLUM marka, RS475 tipi, 107 seri numaralı, 200cc, 5000 adet/saat kapasiteli
46.000 TL
1 Ayran dolum makinesi; A.P.M Mühendislik marka, 300cc 5000adet/saat kapasiteli, 2011 yılı imali
65.500 TL
1 Shrink makinesi; 2008 yılı imali 4.900 TL
1 Kaşar pişirme füzesi; UZERMAK marka, paslanmaz çelik, cidarlı, buhar girişli, 50kg kapasiteli,
9.750 TL
1
1
1
Kaşar proses tankı; KROMEL marka, paslanmaz çelik, 4 ton kapasiteli
Kaşar CIP dönüş santrifüj pompası; KROMEL marka, KF-10 tipi, 20m3/h kapasiteli, 655 seri numaralı, 2005 yılı imali
Pas santrifüj dönüş pompası; KROMEL marka, KF-10 tipi, 15m3/h kapasiteli, 511 seri numaralı, 2004 yılı imali
23.250 TL
1 Kaşar gramajlama ve yoğurma makinesi; KROMEL marka, 50kg kapasiteli 9.750 TL
1 Kaşar haşlama kazanı; ÜÇKAR marka 7.350 TL
1 Lor tankı; KROMEL marka, paslanmaz çelik, cidarsız, 1500 litre kapasiteli, 826-23 seri
numaralı, 2005 yılı imali
8.750 TL
1 Lor tankı; GEMAK marka, paslanmaz çelik, cidarsız, 1500 litre kapasiteli, 2006 yılı imali 13.200 TL
1
1
Süt tozu mikseri
Süt tozu mikseri pompası
13.100 TL
2 Kültür dozajlama
1
1 1
Yoğurt CIP pompası
Yoğurt 2. Pastörizasyon Pompası Yoğurt Sütü Dolum Pompası
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
50
1
1 1
3
1
Ayran tankları CIP pompası
Lor CIP dönüş pompası Peynir Altı Suyu Tankere Basma Pompası
Pastörizatör grubu pompaları
Açık Holder Pompası
4 Temizlik uydusu; NILFISK ALTO ECOLAB marka, SP11 Satellite tipi, 2008 yılı imali 2.900 TL
1 Vakum makinesi; SUPERVAC marka, 2007 yılı imali 5.800 TL
1 Tereyağı gramajlama makinesi; ÜÇKAR marka 3.400 TL
1 Beyaz peynir altı suyu pompası 1.000 TL
6
1
Yoğurt inkibasyon odası; 2,6x5,7x3,4m ebatlarında, tesisatı, ekipmanları ve diğer aksesuarları ile birlikte
Peynir olgunlaştırma odası; 8,5x3x6m ebatlarında, tesisatı, ekipmanları ve diğer
aksesuarları ile birlikte
150.000 TL
2 İnkjet Tarihleme Makinası 7.000 TL
2 Çamaşır makinesi 500 TL
Yardımcı Tesisler
-
1
OG-AG panoları, ana kumanda ve kompanzasyon panosu, işletme genelinde bulunan
toprak altı, tesisat tavası, antigron, havai vb. şeklinde yapılmış elektrik hatları, tali kumanda panoları ile tesisata ait teknik armatürleri
Regülatör; AC/DC marka, 30kVA kapasiteli
34.000 TL
- 1
-
Basınçlı hava tesisatı Hava tankı;
Giriş/çıkış filtreleri, işletme içi kullanım noktalarına kadar olan dağıtım tesisatları, emniyet ve operasyon armatürleri ile birlikte
500 TL
-
1 1
1 1
-
Soğuk Oda Soğutma Sistemi;
Soğuk oda (4°C); 9x3x3,3m ve 9,3x13x6 ölçülerinde Soğuk oda (4°C);4x8,5x6,1m ölçülerinde
Soğuk oda (4°C);6,7x9,6x6m ölçülerinde Şok odası (2°C); 9,2x12,7x3,3 ölçülerinde
Soğuk odalar ve sok odasına ait evaparatör, kondenser, kompresörler ve cihazlar
arası bağlantı tesisatları, panoları ve ekipmanları ile birlikte
266.000 TL
-
1set
1set
1set
Su temin ve yumuşatma sistemi;
Hidrofor; STANDART marka, 2,2kWx2 pompalı, , genleşme tankı, kontrol kumandası,
emniyet ve operasyon armatürleri ve aksesuarları ile birlikte Hidrofor; STANDART marka, 3kWx3 pompalı, , genleşme tankı, kontrol kumandası,
emniyet ve operasyon armatürleri ve aksesuarları ile birlikte Paket tip su yumuşatma, karbon, reçine ve PE tuz tankı, armatürleri ve diğer
ekipmanları ile birlikte
7.300 TL
- 2
1 2
-
Sıcak su tesisatı Plakalı eşanjör; GEA marka
Boyler tankı Sirkülasyon pompası
Genleşme tankı, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri, mekanik tesisatı ile birlikte
2.500 TL
-
- 18
13 1
28
6 8
180
İşletme demirbaşları
Beyaz peynir bölümü Uzun yan demiri
Kısa yan demiri PH metre
Peynir toplama kasası
Uzun mastar Kısa mastar
Şiş
203.000 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
51
1
2 1
1
15 4
2 24
2 6
110
- 120
15 31
4
1 1
1 3
1 -
1
1 2
16 15
1560
1000 1250
110 417
700
2100 713
17 3
2 2
3
4 2
2 3
2
1 3
4 1
1 1
4
1 1
1 1
1
Peynir altı suyu toplama oluğu
Kırma teli 3 raflı araba
Tuz bomesi,
Pipet Bıçak
Uzun baskı Kısa baskı
Baskı koyma sehpası Peynir taşıma arabası
Baskı ağırlığı
Yoğurt-Ayran-Pastörize Süt Bölümü Paslanmaz süt güğümü; 40kg
Paslanmaz yoğurt kovası; 40kg Yoğurt arabası
Yoğurt tabancası
Ph metre Dijital termometre
Maya ölçeği Süzme yoğurt arabası
Pastörize süt dolabı Kaşar-Tereyağı-Paketleme Bölümü
Raflı araba
Haşlama sepeti Bez tulum baskısı
Kaşar arabası Peynir sepeti plastik
Piknik kaşar kalıbı
Kaşar kalıbı; 1kg plastik Blok kaşar kalıbı; 2kg plastik
Blok kaşar kalıbı; paslanmaz Kaşar kalıbı; 1kg, paslanmaz
Blok kaşar kalıbı; 700g plastik
Blok kaşar kalıbı; 250g plastik Blok kaşar kalıbı; 400g plastik
Dil kalıbı Paslanmaz ağırlık taşıma arabası
Lor küreği Spatül
Bıçak
Dil kalıbı Bez tulum tokmağı
Bez tulum hunisi Şiş
Bez tulum sehpası
Teneke açma keskisi ve tokmağı Paslanamaz paketleme sehpası
Paslanmaz malzeme dolabı Sisleme aparatı
Bidon tulum baskısı PH meter
Raflı dolap
Abhaza Teknesi Lor Teknesi ve Baskısı
Kaşar Teleme Teknesi Teleme Doğrama Makinası
Haşlama sepeti
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
52
-
122 4
3
2 3
1 10
1 2
-
Genel kullanım
Personel soyunma dolabı Transpalet
Elektronik terazi
Sevkıyat arabası Raflı ürün dolabı
Hava perdesi Sinek Tutucu
Aparey Split klima
İşletme içinde yer alan diğer demirbaşlar üzerine
- İdari bina ve tüm ofislerde bulunan masalar, sandalyeler, koltuklar, toplantı masaları, dolaplar vb. mobilyalar, halılar, mefruşatlar, ofis çalışma ekipmanları, para kasaları
(muhteviyat hariç), yangın söndürücüler, soyunma dolapları, bilgisayarlar, yazıcılar, tarayıcıları, fotokopi makineleri, teraziler, telefon santrali, sunucu ve ağ donanımları
ile diğer demirbaşlar
2.500 TL
TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ 1.420.000 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
53
YEŞİLHİSAR BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ MAKİNE VE TEÇHİZAT
Ad. Cinsi/Açıklama Rayiç
Değeri (TL)
2 Galvaniz stok silosu; 2.000 ton kapasiteli, zincirli besleme konveyörleri, boşaltma helezonları, havalandırma fanları ve diğer ekipmanları ile birlikte,
121.500 TL
- Kompoz gübre üretim sistemi; 7 fanlı, kanalları ve diğer ekipmanları ile birlikte 20.000 TL
1 Kamyon kantarı; TUNAYLAR marka, 60 ton kapasiteli, bilgisayarı ve yazıcısı ile birlikte 14.500 TL
-
2
1 -
Elektrik tesisatı;
Direk tipi trafo; 250 kVA kapasiteli
Direk tipi trafo; 400 kVA kapasiteli Şalt ünitesi, OG-AG panoları, ana kumanda ve kompanzasyon panosu, işletme
genelinde bulunan toprak altı, tesisat tavası, antigron, havai vb. şeklinde yapılmış elektrik hatları, tali kumanda panoları ile tesisata ait teknik armatürleri
72.500 TL
1 Dizel jeneratör; EMSA marka, EMA 110 tipi, 12451 seri numaralı, 110 kVA gücünde,
dizel motoru, enerji transfer panosu, enerji hatları ve ekipmanları ile birlikte
11.200 TL
-
1 1
1
-
Sıcak su tesisatı
Kombi; FERROLI marka, 31.000kcal/h kapasiteli, 2002 yılı imali Elektrikli termosifon; BAYMAK marka,
Elektrikli termosifon, FERROLI marka
Sirkülasyon pompası ve diğer ekipmanları ile birlikte
2.500 TL
1 Mazot pompası; BRANSAN marka, BS 396/EDE tipi, 2008 yılı imali, mazot tankı ile
birlikte
3.400 TL
1 Caraskal vinç; 2,5 ton kapasiteli 1.950 TL
1 Pistonlu hava kompresörü; STAR marka, 200lt kapasiteli 750 TL
1 Kaynak makinesi 250 TL
-
1 1
1
-
Yemekhane ve Mutfak Ekipmanları
Bulaşık makinesi; FAGOR marka, FI-48B tipi Fırın
Soğuk dolap
Paslanmaz çelik tezgahlar, davlumbazlar, yemek servis ekipmanları, masalar ve sandalyeler ve diğer demirbaşlar üzerine
2.500 TL
- İdari bina ve tüm ofislerde bulunan masalar, sandalyeler, koltuklar, toplantı masaları, dolaplar vb. mobilyalar, halılar, mefruşatlar, ofis çalışma ekipmanları, para kasaları
(muhteviyat hariç), yangın söndürücüler, soyunma dolapları, bilgisayarlar, yazıcılar,
tarayıcıları, fotokopi makineleri, teraziler, telefon santrali, sunucu ve ağ donanımları ile diğer demirbaşlar
1.950 TL
TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ 253.000 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
54
ARAÇLAR
Sıra Plaka No Araç Cinsi / Açıklama Marka Tipi İmal
Yılı
Motor Seri No Şase / Seri No Rayiç Değeri
(TL)
1 34 FU 172 Traktör JOHN DEERE 6210 Kabinli 2002 CD4045T609655 L06210Y289333 40.000 TL
2 38 TK 734 Traktör JOHN DEERE M6220 4WD SE
Kabinli
2006 CD4045C011075 L06220E485475 75.000 TL
3 38 TK 731 Traktör JOHN DEERE M6220 4WD SE Kabinli
2006 CD4045C011074 L06220E485561 75.000 TL
4 38 TK 735 Traktör JOHN DEERE M6220 4WDSE
Kabinli
2006 CD4045C010948 L06220E485502 75.000 TL
5 38 TF 905 Traktör JOHN DEERE 7810 Kabinli 4FWD 1999 RG6081T088396 RW7810P02797 97.500 TL
6 38 TA 319 Traktör VALTRA HVT 180 36SHO 2004 P05822 P15334 85.000 TL
7 38 TF 370 Traktör VALTRA HV 8150-36 SHO 2004 P02628 P06237 52.500 TL
8 38 TE 728 Traktör VALTRA HV640036SHO 2004 P02724 P06548 49.000 TL
9 38 TN 097 Traktör VALTRA HV6400.36.SHO 2004 P02709 P06338 49.000 TL
10 38 TE 487 Traktör VALTRA HVA75.12.SHO1 2004 P02374 P06126 27.500 TL
11 38 TF 276 Traktör VALTRA HVA75.12.SHO1 2004 P02456 P06531 27.500 TL
12 38 FT 287 Traktör MASSEY FERGUSON
285 S 1998 LF9B210T44821D248044269 200TU285044269 24.000 TL
13 38 FU 817 Traktör MASSEY
FERGUSON
285 S 1996 LF97050t31831A24831578 76TU28531578 23.000 TL
14 38 FT 745 Traktör MASSEY
FERGUSON
MF 135 1966 2346679C 22568 7.000 TL
15 38 D 6072 Traktör MASSEY FERGUSON
MF 135 1968 28153152TA9073D EGM3800SASE000074 7.500 TL
16 38 LS 106 Traktör MASSEY
FERGUSON
MF 135 1966 T237619C 85TU24805 7.000 TL
17 38 TK 156 Traktör NEW HOLLAND TM155DT klimalı 2005 675TAHA122316 ACM234612 100.000 TL
18 38 TE 240 Traktör NEW HOLLAND L95DT4WD 1999 804525K213514610 1159602 45.000 TL
19 38 TK 384 Traktör NEW HOLLAND TM 190 2006 675TAF155649 ACM255204MFC7BG1 117.500 TL
20 38 TK 385 Traktör NEW HOLLAND TM 190 2006 675TAF154843 ACM255445MFC7BG1 117.500 TL
21 38 TL 570 Traktör VALMET 8400 2000 K05976 K14139 62.500 TL
22 38 TN 098 Traktör FIAT(NEW
HOLLAND)
M 160 DT 4WD 1999 111525B WM215809812 70.000 TL
23 38 TN 097 Traktör FIAT(NEW HOLLAND)
M.135 DT/4WD Kabinli
1997 WL678244TB12 63117B 50.000 TL
24 38 FU 876 Traktör FORD 5000 1970 F618261 B634046 7.500 TL
25 38 FT 065 Traktör BAŞAK 2073 SH 2000 6280 6283 19.000 TL
26 38 FT 246 Traktör BAŞAK 2073 SH 2000 6281 6281 19.000 TL
27 38 FR 350 Motosiklet KANUNİ ATV 150 2006 L01570MJ06060368 LLCLSJ 2 B76F000703 1.750 TL
28 38 TK 063 ATV Motosiklet KANUNİ ATV 150 (LX150ST-3)
2007 LCI570MJ07041400 LLCLSJ2E37F000418 1.850 TL
29 38 TC 411 Otomobil TOFAŞ 131 Kartal (SLX 1.6
IE)
1999 131F30166584793 NM4131B0001236371 7.500 TL
30 38 TE 187 Kamyonet ISUZU NPR 595 1996 AOSO29592 NP22089 15.000 TL
31 38 TN 094 Kamyonet ISUZU NPR 595 1996 AOSO29596 NP22093 15.000 TL
32 38 TN 270 Kamyonet ISUZU TFS77HDIJTLE 2006 DN211 MPATFS77H6H526317 27.000 TL
33 38 TN 166 Çift kabinli PKP TOYOTA Hilux Extra 2001 2L4963584 LN1450048085 16.000 TL
34 38 TN 096 Çift kabinli PKP TOYOTA Hilux Extra 2001 2L-5001358 JTFED426800052051 16.000 TL
35 38 TK 976 Çift kabinli PKP TOYOTA Hilux Extra 2001 2L-5003359 JTFED426900052088 16.000 TL
36 38 TP 054 Çift Kab.PKP 4X2 TOYOTA HILUX D/CAB
COMFORT
2010 2KD7951020 MR0ER12G705501337 29.000 TL
37 38 TF 541 Kamyon FORD Cargo 2014 1992 38DTBM92MUH SFACCCDJDCMJ83422 18.000 TL
38 38 FR 816 Kamyon FORD Cargo 2520 1996 96843 SFACCCDJDCSJ96843 30.000 TL
39 38 FR 078 Kamyon FORD Cargo 2520 1996 96855 SFACCCDJDCSJ96855 30.000 TL
40 34 UA1339 Çift kabinli PKP FORD Yeni Ranger 2011 WLAT1226678 WFOLMFE10BW900809 30.000 TL
41 38 TF 730 Kamyon MERCEDES 2521 / 48 1998 38291950458274 NMB37126916018988 45.000 TL
42 Silaj makinesi JOHN DEERE 6750 2000 Z06750X504727 170.000 TL
43 Silaj makinesi JOHN DEERE 7450 2011 Z07450X510713 460.000 TL
44 Lastikli tekerlekli yükleyici
JCB 4CX 1993 629429X 38.000 TL
45 Teleskobik yükleyici CATERPILLAR TH 62 2000 4TM02258 45.000 TL
46 Lastikli tekerlekli yükleyici
CATERPILLAR 938 G 2000 7SR01024 95.000 TL
47 Greyder CHAMPION D7300 1980 740-21-767-12066 55.000 TL
48 Lastikli tekerlekli CASE 695 ST 2011 839261 NBHH02044 100.000 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
55
kazıcı yükleyici
49 Lastikli tekerlekli
yükleyici
CASE 621 E 2010 771636 NAHE79011 152.500 TL
50 Teleskobik forklift CASE TX 140-45 2010 542554 N8HK41033 80.000 TL
51 Mini yükleyici CASE 40XT 2003 JAF0359070 22.500 TL
52 Mini yükleyici CASE 440 2010 JAF00440N8M407563 45.000 TL
53 Mini yükleyici KARINCA YENMAR 2001 L3B-31366 15.000 TL
54 Mini Yükleyici BELLE 761 2001 4TNE88 763388 17.500 TL
55 Teleskobik forklift MERLO P 28.7 2004 B4001947 50.000 TL
56 Teleskobik forklift MERLO P 28.7 2005 B4002047 52.500 TL
57 Teleskobik forklift MERLO P 28.7 2004 B4081347 50.000 TL
58 Paletli Ekskavatör SIMUTOMO SH 160-5 SMT160A5AO0BH1184 160.000 TL
59 Silindir AMMANN ASC 150 D 2010 2882050 100.000 TL
60 Vinç Panter S 3000 16.900 TL
BÖLGE ARAÇLARI
61 38 TN 566 KAPALI KASA KAMYON
ISUZU NPR 66 1997 AIOS03051 PNP02108 21.000 TL
62 34 DV 8022 KAMYONET FIAT CARGO 1.3 MAXİ
2006 199A20001319623 NM422300007122900 13.500 TL
63 34 HP 7386 OTOMOBİL RENAULT SYMBOL 2012 K9K17R053108 VF1LBNMS546449331 25.500 TL
64 34 HP 9629 OTOMOBİL FIAT LINEA 1.3 MJET 2012 199A30004532519 NM432300003164785 31.000 TL
65 34 HP 9783 OTOMOBİL FIAT LINEA 1.3 MJET 2012 199A30004489599 NM4323000003162337 31.000 TL
66 34 JR 0601 KAPALI KASA KAMYON
ISUZU NPR 2012 984087 NNANRRL5E02000038 76.000 TL
67 34 DV 8020 KAPALI KASA
KAMYONET
FIAT DOBLO 2006 199A20001352073 NM422300007124809 26.000 TL
68 34 HC 9987 KAMYONET (FRIGOFRIK KASA)
RENAULT MASTER 2011 M9TA6C007695 VF1MAF4CE44974267 42.000 TL
69 34 HP 9784 OTOMOBİL FIAT LINEA 1.3 MULTİJET 2012 199A30004503875 NM432300003161932 31.000 TL
70 34 JE 4940 KAMYON (FRIGOFRIK KASA)
MITSUBISHI CANTER 2012 4M42A89704 NLTFE85BG02001137 82.000 TL
71 34 JE 8210 KAMYON (FRIGOFİRİK KASA)
ISUZU NPR10 2012 949125 NNANRRLPE02000613 88.500 TL
TOPLAM MOTORLU ARAÇLAR DEĞERİ - KAYSERİ 3.820.000 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
56
TARIM MAKİNELERİ DEĞERİ
Adet Cinsi/Açıklama Rayiç
Değeri (TL)
1 Balya makinesi; CLAAS marka, Quadrant 2200RC tipi 116.000 TL
1 Balya makinesi; CLAAS marka, Quadrant 1150 tipi 58.000 TL
1 Balya makinesi, New Holland 544 tipi 34.000 TL
1 Mısır biçme tablası; CLAAS marka, Ru 450 tipi 51.000 TL
1 Silaj makinesi, PZ Vicon MH 180S tipi 9.750 TL
1 Silaj makinesi, JF FCT 900 tipi 17.000 TL
1 Silaj makinesi; JOHN DEERE marka, 630 B tipi 39.000 TL
1 Ot biçme makinesi JF GSC 2400 tipi 14.500 TL
2 Ot biçme makinesi JF GCS 3200 Flex2 tipi 39.000 TL
1 Gübre (karıştırma) çevirme makinesi, Topturn 300 tipi, 39.000 TL
1 Yem dağıtma makinesi; TRIOLIET marka Solomix 1500, SM-12-212 tipi 29.000 TL
1 Yem yükleme vagonu; POTTINGER marka, Euromatic Europrofi 3 544 tipi 58.000 TL
1 Sap atma makinesi; (Saman Püskürtme makinesi),TEAGLE TOMHAWK 8080 tipi 12.250 TL
1 Ot toplama tırmığı, POTTINGER marka; 701A tipi 6.800 TL
1 Ot toplama tırmığı, POTTINGER marka 6.800 TL
2 Ot biçme tamburu; SÜRÜM marka 2.000 TL
1 Ot biçme makinesi; 1.000 TL
1 Ot biçme traktörü; WISCONSIN ENGINEERING marka, W2900 tipi, 7.700 TL
1 Special green çapa makinası ipli 15LD350 7,5 HP 5.150 TL
1
1
1
1
Yonca kaşıyıcı; KÖCKERLING marka,
Yonca mibzeri; KÖCKERLING marka,
Hububat ekim makinesi, KÖCKERLING marka, AT400 tipi
Hububat mibzeri; KÖCKERLING marka,
43.500 TL
1 Rototiller, Amazon marka 8.750 TL
1
1
Mibzer, GASPARDO marka, 6 S tipi
Mibzer, GASPARDO marka, 4 S tipi
12.250 TL
1 Mibzer, AMOZON marka 5.800 TL
1
1
Mibzer, SFOGGIA marka, 4’lü
Mibzer, SFOGGIA marka, 6’lı
8.300 TL
1 Ekim makinesi, KVERNELAND marka, Accord tipi 27.000 TL
1 Golf arabası 4.900 TL
1
3
Pulluk; 2’li döner
Pulluk; ALPLER marka, 6’li, 5’li, 3’lü
2.900 TL
1
1
1
1
1
1
Goble; İlgi 32D tipi
Goble; İlgi 28D tipi
Goble; Birlik 24D tipi
Goble; Birlik 20D tipi
Goble; Öz-İş 30 D tipi
Goble; Öz-İş, 28 D tipi
48.500 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
57
1 Goble; Öz-İş, 26 D tipi
1
1
1
1
1
1
Çizel; Birlik 7A tipi
Çizel; Alpego FKF 7 tipi
Çizel; Tarım Su 11 A tipi
Çizel; Tarım Su 14 A tipi
Yaylı tırmık, Güngör marka,
Tırmık;Tarım su marka 21A +M tipi
7.800 TL
1
1
1
Kültivatör, Tarım Su 11 A tipi
Kültivatör, Güngör marka, 9’lu
Kültivatör, Köckerling marka,
7.300 TL
1
1
Süpürge aparatı; FİMAKS marka, FMB 200B tipi, 0952011003 seri numaralı, 2011 yılı
imali
Süpürge aparatı; FİMAKS marka, IBA 2000 tipi,
2.900 TL
1 Sap parçalama makinesi; SÖNMEZLER marka, TSR 401T-MR tipi 7.300 TL
1
1
Dizel çapalama makinesi; LOMBARDINI marka, Grillo 131 tipi Dizel çapalama
makinesi; WINGUR marka
6.300 TL
1 Yem dağıtma makinesi; TOSUN TARIM marka, 3 ton kapasiteli 7.300 TL
1
1
2
1
1
1
1
Pülverizatör; HOLDER marka
Pülverizatör; TEKNİK marka, 600lt kapasiteli
Pülverizatör; TEKNİK marka, 800lt kapasiteli
Pülverizatör; AGROTEK marka, 800lt kapasiteli
Pülverizatör; T. ÜNSAL marka, 300lt
Pülverizatör;
Pülverizatör; BUZLUSAN marka, 1000lt
21.500 TL
1
1
1
Gübre Fırfırı, Rauch MDS 701 tipi
Gübre Fırfırı, Güngör tipi
Gübre Fırfırı, Yerli imalat
2.900 TL
2
1
1
3
1
1
1
Römork, Uğurlu marka 1 ad. 10 ton, 1 ad 4 ton kapasiteli,
Römork, Uğurlu marka
Römork (kapalı), Uğurlu marka
Römork, firma imali, 3 ton kapasiteli
Boru römorku
Römork dampersi; Uğurlu
Mazot tankı römorku, Uğurlu marka, 4 ton
22.000 TL
1 Gübre dağıtma römorku, SAMSON marka, SP 12 tipi 34.000 TL
1 Gübre dağıtma römorku, JF ST 12000 tipi 6.800 TL
1 Balya taşıma römorku, Muttı Amos M12 14.500 TL
2
1
Taş toplama makinesi; İlgi marka, 4 M ve kovalı tipi
Taş toplama makinesi; Tutkun marka TK 404
6.800 TL
1
1
1
1
1
1
1
Tapan, Birlik marka
Tapan
Tapan merdaneli
Çapa makinesi, Birlik marka 3S model
Çapa makinesi, Birlik marka 5S model
Kanal açma makinesi, Yurdusar marka
Tava makinesi, yerli
27.000 TL
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
58
1
1
1
1
1
2
1
1
Dip kazan, Çetinel marka 3 A model
Silindir, Saray yapımı 400 model
Toz kükürt atma makinesi, firma yapımı
Toz kükürt atma makinesi, Bredal marka
Tesviye Küreği, İlgi marka
Patlatma; Öz-İş, 11’li
Patlatma; Öz-İş, 5’li
Patlatma; firma imali, 11’li
1
1
1
1
1
1
1
Yem sıyırma aparatı (Belle)
Forklift aparatı (Merlo)
Ot alma aparatı (Merlo)
Forklift aparatı (Caterpillar)
Ot alma aparatı (Caterpillar)
Yem sıyırma aparatı (Case)
Gübre dağıtma aparatı (Breda)
9.750 TL
TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ 892,000 TL
5.3.2.5. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle
Bunların Seçilmesinin Nedenleri
Emsal karşılaştırma yönteminde, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından yakın geçmişte satın
alınan arazilerin alım maliyeti, mevcut sulama sisteminin kurulum maliyeti dikkate alınmıştır. Arazi
fiyatları, muhasebesel veriler, Milli Emlak Müdürlüğü, Tarım İlçe Müdürlüğü yetkilileri ve bölgede
faaliyet gösteren emlak ofislerinden alınan bilgilerle karşılaştırılarak teyit edilmiştir.
5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi
5.4.1. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri
Söz konusu raporlamada, değerlemesi yapılan taşınmazın; herhangi bir projenin değerleme
kapsamında yer almaması nedeniyle, SPK mevzuatınca hazırlanan rapor formatında yer alması
gerekliliği bulunan 3. Maddenin g bendi ve bunlar ile ilişkili olan 4. Maddenin ı - i - l - n - p – r bentleri
ve 6. Maddenin b bendindeki 3. maddesi yer almamaktadır.
Bu maddeler sırasıyla;
(3. Maddenin g bendi)c
Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların
ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin
uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
(4. Maddenin ı - i - l - n - p - r bentleri)
Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri,
Nakit / Gelir akımları analizi,
Kira değeri analizi ve kullanılan veriler,
Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan
sonuçlar,
Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi,
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
59
BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
5.4.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule
Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında
Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeler neticesinde, değerlemesi yapılan gayrimenkullerden tarla vasıflı olanların, üzerinde
tarımsal amaçlı üretim yapılan arazilerin GYO portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuat
çerçevesinde bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
Develi ilçesinde yer alan besi kompleksi ve yem fabrikası, ileri işlem tesisi ile Yeşilhisar ilçesinde yer
alan padoklar ve ahırlar yapı ruhsatına sahip olup, yapı kullanma izin belgesine sahip olmaması
nedeniyle GYO portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde engel teşkil
etmektedir.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
60
BÖLÜM 6 SONUÇ
6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması)
6.1. Değerleme Uzmanı Görüşü
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
Söz konusu değerleme çalışması Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar ve Yahyalı ilçelerinde konumlu
gayrimenkullerin ve makine-teçhizatın 01.03.2013 tarihi itibariyle piyasa değerinin belirleme amacıyla
hazırlanmış olup, 31.12.2012 tarihi itibariyle değer değişikliği bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu raporda
resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve
piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir
GAYRİMENKUL DEĞER TABLOSU
TOPLAM DEĞER
Arazi Yapı Makine - Teçhizat Toplam
Develi 15,324,011 TL 18,768,056 TL 13,605,000 TL 47,697,067 TL
Yahyalı 3,584,789 TL - - 3,584,789 TL
Yeşilhisar 18,892,270 TL 11,706,080 TL 253,000 TL 30,851,350 TL
Araçlar - - 3,820,000 TL 3,820,000 TL
Tarım Makinaları - - 892,000 TL 892,000 TL
TOPLAM:
86,845,206 TL
48,247,337 USD
36,643,547 EUR
Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet
yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Rapor tarihi itibariyle 1 USD 1,80 TL; 1 EUR 2,37 TL olarak esas
alınmıştır.
Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik
koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi
dışsal etkenler dikkate alınarak emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımının ortalaması baz alınarak
rapor tarihindeki Toplam Adil Piyasa Değerinin
86.845.000 TL + KDV Yazıyla: (Seksen Beş Milyon Üç Yüz Kırk Beş Bin TL)
olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir.
İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
61
BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR
7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR
FOTOĞRAFLAR
DEVELİ BÜYÜK BAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
62
BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
63
BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
64
BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR
DEVELİ ÇİFTLİK MAKİNELER
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
65
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
66
KESİMHANE VE İLERİ İŞLEM TESİSİ
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
67
DEVELİ KESİMHANE VE SÜT İŞLEME TESİSİ
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
68
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
69
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
70
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
71
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
72
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
73
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
74
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
75
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
76
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
77
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
78
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
79
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
80
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
81
YEŞİLHİSAR BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
82
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
83
YEŞİLHİSAR MAKİNE VE TECHİZATLAR
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
84
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
85
YAHYALI ARAZİLER
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
86
BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER
AHMET ARSLAN
Kişisel Bilgiler Doğum Yeri - Tarihi :Kırıkkale – 04.12.1977
Medeni Hali : Evli
Ehliyet : B sınıfı sürücü ehliyeti
Elektronik Posta : [email protected]
Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL
Eğitim Y. T. Ü. Jeo. ve Fot. Müh. Lisans İSTANBUL 1996 – 1999
G.Y.T.E Jeo. ve Fot. Müh. Yüksek Lisans 2003 - 2006
Kurs ve Seminer
Visual Basic programlama eğitimi ( C prog. derneği) 2000
Microsoft Word, Excel, Power Point Programları 2001
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (HKMO) 2002
Yabancı Dil İngilizce
Bilgisayar MS Office, Windows, NetCAD, KartoCAD, MapINFO, ArcGIS, AutoCAD
PowerBuilder, VB, Sybase
Deneyim Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400376)
02.10.2006- .... DENGE Varlık Değerleme ve Danışmanlık Ltd. Şti. İSTANBUL
Harita Mühendisi – Değerleme Uzmanı
2002 – 2006 Milli Emlak Genel Müdürlüğü BURSA-ANKARA
Harita Etüd Şefi
2000 – 2001 Evren Holding KOCAELİ
Öğrenci asistan
1999 YTÜ Emlak Vergi Değerleri CBS kurulumu İSTANBUL
Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği - Har. ve Kad. Müh. Odası.
Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler :
Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlanması,
Satışa yönelik hazine parsellerinin değerlemesi, rapoların hazırlanması
Sorunlu hazine taşınmazlarının değerlemesine yönelik proje geliştirme
Bursa iline ait beyana esas emlak vergi kaçaklarının tespiti, vergi oranlarının hesabı
Ankara Çankaya İlçesine ait Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesine yönelik CBS oluşturuldu.
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
87
BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
88
BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER
DİLEK TEZOL
Kişisel Bilgiler Doğum Yeri - Tarihi : Çanakkale – 09/08/1982
Medeni Hali : Evli
Ehliyet : B sınıfı sürücü ehliyeti
Elektronik Posta : [email protected]
Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL
Eğitim Y. T. Ü. Şehir ve Bölge Planlama Lisans İSTANBUL 2001- 2006
Yabancı Dil İngilizce
Bilgisayar MS Office, Windows, SPSS, NetCAD, ArcGIS, AutoCAD
Deneyim Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402192)
05.11.2012 – … DENGE Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Şehir Plancısı
12.03.2007 – 31.10.2012 İstanbul Büyükşehir Belediyesi Bimtaş A.Ş
Üye Olunan Dernekler Yıldız Teknik Üniversitesi Mezunlar Derneği – TMMOB Şehir Plancıları Odası
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
89
BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013
90