rynek handlowy · 2018. 12. 29. · 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 16,0% 0 2 4 6 8 10...
TRANSCRIPT
RYNEK HANDLOWYW POLSCE
PODSUMOWANIE 2016 ROKU
1Cushman & Wakefield | Rynek handlowy w Polsce
Pomimo niższej niż w poprzednich latach podaży
nowej powierzchni, rynek handlowy rozwijał się
stabilnie w 2016 roku.
• Wielkość nowej powierzchni handlowej dostarczonej na
rynek w 2016 roku wyniosła 460 600 mkw. Ponad 20%
tej powierzchni stanowiło otwarcie jednego z
największych centrów handlowych w kraju – Posnanii o
powierzchni handlowej wynoszącej 99 000 mkw.
• Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej
zwiększyły się o 3,5%, osiągając poziom 13,88 mln mkw.
• Modernizacje i rozbudowy istniejących obiektów
pozostały nadal widocznym trendem na rynku. Te drugie
w 2016 roku stanowiły 16% podaży powierzchni
handlowej. Zmiany jakościowe widoczne były również w
sferze najemców wszystkich branż.
Źródło: Cushman & Wakefield
PODSUMOWANIE RYNKU
ROCZNA PODAŻ POWIERZCHNI HANDLOWEJ W POLSCE
13,88 mln mkw.Całkowita wielkość zasobów nowoczesnej
powierzchni handlowej w Polsce.
• W 2016 roku odnotowaliśmy pierwsze zamknięcie
centrum handlowego. Dopasowanie oferty obiektu
do oczekiwań klientów jest obecnie kluczowym
trendem działalności na coraz bardziej
wymagającym i konkurencyjnym rynku handlowym.
• Proponowane opodatkowanie sieci handlowych
(zawieszone do 2018), planowany zakaz handlu w
niedziele oraz zmiany w prawie pracy (m.in.
podniesienie płacy minimalnej) mogą wprowadzić
dalsze zmiany na rynku centrów handlowych.
0
200
400
600
800
1 000
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017 (
p)
Po
wie
rzch
nia
na
jmu
mkw
.
Miasta ponad 400 tys. Miasta 200 - 400 tys. Miasta 100 - 200 tys. Miasta 50 - 100 tys. Miasta poniżej 50 tys.
2Cushman & Wakefield | Rynek handlowy w Polsce
Źródło : Cushman & Wakefield
PODAŻ
Podaż powierzchni handlowej i jej wzrost (rdr)
w latach 2005-2017
Źródło: Cushman & Wakefield
(p) Prognoza
Mimo iż podaż powierzchni handlowej w 2016 roku
była na stabilnym poziomie, wskaźnik dynamiki
wzrostu podaży powierzchni handlowej osiągnął
3,5%, co jest najniższą odnotowaną wartością.
Całkowita wielkość powierzchni handlowej oddanej do
użytku w roku 2016 wyniosła 460 600 mkw. Wartość ta jest
o 30% niższa w porównaniu do roku 2015, kiedy
odnotowano podaż na poziomie 664 000 mkw. i 30%
niższa w stosunku do średniej pięcioletniej (2011-2015)
równej 652 000 mkw. W porównaniu do poprzedniego
roku, zasoby powierzchni handlowej powiększyły się o
3,5%, co jest najniższą zanotowaną wartością wskaźnika
przyrostu rocznego nowej powierzchni handlowej.
Na koniec 2016 roku całkowita podaż nowoczesnej
powierzchni handlowej w Polsce wyniosła 13,88 mln
mkw. Centra handlowe pozostają dominującym formatem
handlowym z 419 obiektami o sumarycznej powierzchni
10,11 mln mkw. powierzchni najmu, co stanowi 73%
całkowitej nowoczesnej powierzchni handlowej kraju.
Charakteryzujący się dynamicznym wzrostem format
parków handlowych obecnie stanowi 8% powierzchni
handlowej kraju z 66 obiektami o łącznej powierzchni
ponad miliona mkw.
Wolnostojące magazyny handlowe, których obecnie mamy
255 i których rozwój w ostatnim czasie znajduje się w fazie
stagnacji, stanowią prawie 18% powierzchni handlowej
kraju.
Powierzchnia centrów wyprzedażowych w ostatnim roku
zwiększyła się dzięki rozbudowie obiektu Outlet Szczecin.
Sumaryczna powierzchnia 13 działających centrów
wyprzedażowych wynosi obecnie 221 000 mkw.
Największe obiekty handlowe otwarte w 2016 roku
Obiekt / miasto Deweloper
Powierzchnia
handlowa
(mkw.)
Posnania / Poznań Apsys 99 000
Metropolia / Gdańsk P.B. Górski 34 500
Navigator / Mielec Pergranso 25 000
Fabryka Wołomin /
Wołomin
Rockcastle
GRE24 000
Galeria Głogovia /
GłogówSaller 21 500
Galeria Tomaszów /
Tomaszów Maz.
Accteum Group
/ Rockcastle18 500
Quick Park /
MysłowiceReal2B 13 100
Powierzchnia handlowa w Polsce na koniec 2016
w podziale na formaty handlowe
Źródło: Cushman & Wakefield
460 600 mkw.Podaż powierzchni handlowej w roku 2016
73%
18%
8%
1%
Centrum handlowe Magazyn handlowy
Park handlowy Centrum wyprzedażowe
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
16,0%
0
2
4
6
8
10
12
14
16
Pow
ierz
chnia
handlo
wa
(mili
on, m
kw
.)
Powierzchnia handlowa
Wzrost powierzchni handlowej
3Cushman & Wakefield | Rynek handlowy w Polsce
Źródło : Cushman & Wakefield
PODAŻ
Powierzchnia handlowa dostarczona w 2016 roku
w podziale na formaty i typ inwestycji
Źródło: Cushman & Wakefield
Powierzchnia handlowa oddana do użytku w 2016
roku to 460 600 mkw. Ponad trzy czwarte tej wartości
stanowi powierzchnia formatu centrów handlowych.
Podczas gdy jedynie 121 000 mkw. nowej powierzchni
handlowej dostarczono na rynek w pierwszej połowie roku,
w drugiej połowie 2016 oddano w sumie 339 600 mkw.
Na ten wolumen złożyły się otwarcia dwóch największych
centrów handlowych, tj. Posnanii o powierzchni handlowej
99 000 mkw. i Metropolii z 34 000 mkw. Do grupy
większych, powyżej 20 000 mkw. powierzchni najmu,
tegorocznych otwarć należy zaliczyć także centra handlowe:
Navigator w Mielcu, Fabrykę Wołomin i Galerię Głogovia.
Mniejsze obiekty, tj. między 10 000 mkw. a 20 000 mkw.
powierzchni najmu otwarto w Tomaszowie Mazowieckim
(Galeria Tomaszów), Mysłowicach (Quick Park), Nowym
Dworze Mazowieckim (Centrum Handlowe HIT), Zambrowie
(Galeria Zambrów) i Legionowie (Gondola).
Małe obiekty handlowe poniżej 10 000 mkw. powierzchni
handlowej otwarto w Oświęcimiu (Park Shop), Sandomierzu
(Galeria Królewska), Grodzisku Mazowieckim (Galeria
Grodova) i Radzionkowie (Park Handlowy Cydr).
W sumie w 2016 roku otwarto 22 nowe obiekty handlowe,
w tym 15 centrów handlowych o łącznej powierzchni 306
000 mkw., dwa parki handlowe o sumarycznej powierzchni
najmu 11 400 m kw. i pięć magazynów wolnostojących o
łącznej powierzchni 68 800 mkw.
W 2016 przeprowadzono i zakończono rozbudowy 13
obiektów handlowych: 8 centrów handlowych, 3 parków
handlowych, jednego centrum wyprzedażowego i jednego
magazynu wolnostojącego. W sumie, w ramach rozbudowy
i modernizacji oddano do użytku 74 000 mkw. powierzchni
najmu, co stanowi 16% całkowitej podaży rocznej.Największe rozbudowy 2016 roku
Obiekt / miasto
Powierzchnia
handlowa rozbudowy
(mkw.)
Galeria Sudecka / Jelenia Góra 15 000
Futura Park / Wrocław 10 000
Morena / Gdańsk 8 000
Atrium Promenada / Warszawa 7 650
Galeria Rynek / Tomaszów
Lubelski7 500
Galeria Leszno 6 500
Źródło: Cushman & Wakefield
Rozbudowy istniejących obiektów handlowych
67%
10%
2%
5%
1% 15%Nowe centra handlowe
Centra handlowerozbudowy
Nowe parki handlowe
Parki handlowerozbudowy
Centra wyprzedażowerozbudowy
Nowe magazynywolnostojące
57%
6%
20%
17%Miasta powyżej 400 tys.
Miasta 200-400 tys.
Miasta 100-200 tys.
Miasta 50-100 tys.
Miasta poniżej 50 tys.
Lokalizacja powierzchni handlowej dostarczonej
w 2016 roku
Źródło : Cushman & Wakefield
0
5
10
15
20
25
30
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017(p)
Udzia
ł w
podaży r
ocznej
Pow
ierz
chnia
handlo
wa
(mkw
)
Powierzchnia rozbudowana (mkw. GLA)
% udział w rocznej podaży
4Cushman & Wakefield | Rynek handlowy w Polsce
PODAŻ
Źródło: Cushman & Wakefield
W 2017 roku planowany jest wzrost podaży zarówno
na atrakcyjnych, słabo nasyconych rynkach
handlowych, jak i tych z dużą ilością powierzchni
handlowej.
Obecnie w budowie znajduje się ok 650 000 mkw.
powierzchni handlowej, z czego 86%, czyli 560 000 mkw.
planowane jest do otwarcia na 2017 rok.
Największymi obiektami 2017 będą: Galeria Północna w
Warszawie – pierwszy duży obiekt handlowy dostarczony
w stolicy od 2007, Wroclavia we Wrocławiu – centrum
handlowo-rozrywkowe zintegrowane z dworcem
autobusowym, Serenada w Krakowie oraz Gemini Park w
Tychach. Około 300 000 mkw. powierzchni handlowej
planowane jest w 8 największych aglomeracjach, zarówno
w nowych obiektach, jak i rozbudowach, m.in. Arkadii w
Warszawie, centrum Galaxy w Szczecinie, Franowo Parku
Handlowego w Poznaniu.
Na 2017 rok planowane są także otwarcia mniejszych
obiektów, w formacie parków handlowych i strip malli,
zarówno w największych aglomeracjach (np.: Kraków,
Warszawa-Piaseczno), jak i w małych miastach, np.:
Oława, Kęty, Turek, Zakopane. Udział powierzchni
handlowej w małych miastach, poniżej 100 tys.
mieszkańców wzrośnie do 18% w całkowitej podaży
powierzchni handlowej.
Największe obiekty handlowe planowane na 2017 rok
Obiekt / miasto Deweloper
Powierzchnia
handlowa
(mkw.)
Galeria Północna /
WarszawaGTC 69 300
Wroclavia / WrocławUnibail
Rodamco64 000
Serenada / Kraków Mayland RE 42 000
Gemini Park / Tychy Gemini Holding 36 000
Color Park /
Nowy TargColor Park RE 25 000
Vivo! / KrosnoImmofinanz /
Accteum21 000
Quick Park / Olkusz Real2B 14 000
Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w
największych aglomeracjach
Źródło: Cushman & Wakefield
560 000 mkw.Planowana podaż powierzchni handlowej
w 2017 roku
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
Nasycenie
pow
ierz
chnią
handlo
wą
(mkw
. G
LA
/1 0
00 m
ieszkańców
)
Obecne nasycenie powierzchnią centrów handlowych
Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w 2018 r.
5Cushman & Wakefield | Rynek handlowy w Polsce
POPYT
Podaż powierzchni handlowej i sprzedaż detaliczna
*wzrost sprzedaży detalicznej w cenach stałych w skali roku dla
miesiąca grudnia
W roku 2016 popyt na nowoczesną powierzchnię
handlową utrzymywał się na wysokim poziomie.
Mimo że polski rynek najemców charakteryzowany
jest jako płytki, z dużą powtarzalnością marek w
obiektach handlowych, aktywność na rynku najmu
jest stabilna.
Popyt na powierzchnię handlową w 2016 roku generowany
był przez rozwijające się sieci różnych branż z sektora
średniej półki cenowej, m.in. sportowej, modowej,
drogeryjnej, które swoje sklepy otwierały zarówno w
małych obiektach, jak i dużych galeriach zlokalizowanych
w mniejszych ośrodkach i dużych aglomeracjach.
Dynamiczną ekspansją charakteryzowały się również sieci
klubów fitness i kin, co jest wpisane w trend zmian
jakościowych powierzchni handlowej w Polsce.
Modernizacje i rozbudowy istniejących obiektów to nie
tylko poprawa jakościowa wymuszona wiekiem polskiej
powierzchni handlowej, ale przede wszystkim
dopasowanie oferty do zmieniających się i wciąż
rosnących wymagań klientów centrów handlowych, w tym
szeroko rozumianej oferty rozrywkowej.
Zmiany jakościowe przechodziły również sieci o
ugruntowanej pozycji na rynku. Modernizacje i
wprowadzanie nowych standardów powierzchni sprzedaży
dotyczyły operatorów wszystkich branż, m.in.
hipermarketów spożywczych i budowlanych, hurtowni cash
& carry, dyskontów spożywczych, sieci modowych,
sportowych oraz sklepów multimedialnych.
Oprócz już działających operatorów na polskim rynku
pojawiły się 22 nowe marki handlowe. Do Skechersa, NYX
Cosmetics i marki Kanz, które otworzyły swoje pierwsze
sklepy w Polsce w pierwszej połowie roku, w ostatnich
miesiącach dołączyły: Steve Madden, Forever 21, &Other
Stories, Maxi Bazar, Tezenis, Uterque, Le Creuset,
Max&Co, Homla. W 2016 roku swój pierwszy sklep w
Polsce otworzyła firma Lego. Powstał także pierwszy klub
fitness sieci StepOne oraz pierwszy stacjonarny sklep w
całej Europie firmy Westwing home & living, która
wcześniej działała tylko w kanale on-line.
W 2016 roku kilka sieci wycofało się z polskiego rynku. Z
handlowej mapy zniknęły m.in. Mothercare, Devred, Brice,
Kari oraz lokalne sieci spożywcze Marcpol i Alma (firma
obecnie w trakcie likwidacji sieci). Wyjście z polskiego
rynku zapowiedziały ostatnio Marks & Spencer i Dorothy
Perkins.
Rok 2016 to również zakończenie procesu rebrandingu
przejętych w 2014 roku przez Auchan hipermarketów Real
a także dalsza konsolidacja na rynku DIY poprzez
przejęcie kilkunastu lokalizacji po Nomi oraz kilku po
wycofującym się Praktikerze, głownie przez branżowych
konkurentów, sieci Leroy Merlin i Bricomarche.
0
10
20
30
40
50
60
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Liczba nowych marek wchodzących na polski rynek
Źródło: Cushman & Wakefield
W następnych latach spodziewane są kolejne
debiuty nowych marek na polskim rynku. Ich liczba
będzie oscylować w granicach kilkunastu –
dwudziestu rocznie. Główną barierą wejścia do
Polski popularnych zachodnich marek modowych
jest wciąż niska siła nabywcza polskich
konsumentów. Mimo stabilnego wzrostu, indeks
siły nabywczej Polaków jest o połowę niższy od
poziomu charakteryzującego średniego
Europejczyka. Kolejną przeszkodą jest daleka
perspektywa wprowadzenia wspólnej waluty
europejskiej, utrudniająca zagranicznym markom
rozliczenia finansowo-księgowe.
-4,0%
-2,0%
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
0
2
4
6
8
10
12
14
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Pow
ierz
chnia
handlo
wa
(mili
on m
kw
.)
Powierzchnia handlowa
Wzrost sprzedaży detalicznej*
Źródło: Cushman & Wakefield, GUS
6Cushman & Wakefield | Rynek handlowy w Polsce
Czynsze za najlepsze lokale w centrach handlowych
(euro/mkw./miesiąc)
Źródło: Cushman & Wakefield
CZYNSZE
Czynsze w najlepszych centrach handlowych
pozostają stabilne. Rośnie jednak presja na czynsze
na najbardziej konkurencyjnych rynkach oraz
oczekiwania najbardziej pożądanych najemców
wobec poziomu kontrybucji finansowych.
Najwyższe stawki utrzymują się w najpopularniejszych
centrach handlowych Warszawy osiągając 120 – 140 euro
za mkw. miesięcznie za lokale branży moda i dodatki w
najlepszych lokalizacjach. W pozostałych warszawskich
obiektach handlowych stawki czynszu „prime” sięgają 100
euro za mkw. miesięcznie.
Pozostałe aglomeracje charakteryzują się znacznie
niższymi stawkami najmu na poziomie 40 – 50 euro za
mkw. miesięcznie.
Na rynku najmu obserwujemy ostatnio presję na czynsze,
czyli oczekiwanie ze strony najemców i powolną tendencję
obniżania stawek, zwłaszcza na rynkach bardzo
konkurencyjnych albo w obiektach, które przestały być
konkurencyjne na lokalnych rynkach. Równolegle z tym
trendem rosną oczekiwania najemców wobec tzw.
kontrybucji, czyli zachęt finansowych i dopłat do
wyposażenia lokali. Obecnie stawki te zazwyczaj wahają
się między 100 a 500 euro za mkw. powierzchni najmu.
Również coraz częściej spotykaną na rynku praktyką jest
zastępstwo czynszów bazowych czynszami uzależnionymi
od obrotów oraz czynszami stopniowanymi czasem
trwania umowy najmu.
120-140€Czynsze w najlepszych warszawskich
galeriach za lokale 100-150 mkw
kategorii „prime”
30 50 70 90 110 130 150
Szczecin
Kraków
Katowice
Wrocław
Poznań
Łódź
Trójmiasto
Warszawa
7Cushman & Wakefield | Rynek handlowy w Polsce
DEFINICJE
Definicje
Zasoby nowoczesnej powierzchni
handlowej
Obiekty handlowe o powierzchni najmu powyżej 5 000 mkw., wybudowane lub kompleksowo
zmodernizowane po 1990 roku.
Czynsz za najlepsze lokale „prime” Najwyższy czynsz za m kw. płacony miesięcznie za najbardziej atrakcyjne lokale o powierzchnia ok.
100 mkw., wynajmowane przez operatorów z branży „moda” w najlepszych centrach handlowych
Wskaźnik pustostanów Wskaźnik pustostanów monitorowany w segmencie centrów handlowych, centrów wyprzedażowych i
parków handlowych w miastach powyżej 150 tys. mieszkańców
Centrum handlowe Nowoczesny obiekt handlowy o powierzchni powyżej 5 000 mkw. powierzchni najmu, posiadający
więcej niż 10 sklepów i cechujący się centralnym zarządzaniem.
Magazyn handlowy Wolnostojący obiekt handlowy o dużej powierzchni, zwykle użytkowany przez najemców z sektorów:
dom i ogród, meble, elektronika, cash & carry, sport.
Park handlowy Centrum handlowe z kilkoma (min. 2) dominującymi wielkopowierzchniowymi najemcami kluczowymi
wraz z towarzyszącymi mniejszymi najemcami.
Centrum wyprzedażowe Zespół sklepów oferujących końcówki serii odzieży w sprzedaży detalicznej po obniżonej cenie.
Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rynku nieruchomości komercyjnych. Wspiera klientów w podejmowaniu decyzji
wpływających na sposób, w jaki ludzie pracują, robią zakupy i spędzają wolny czas. Dogłębna znajomość rynków lokalnych oraz globalna perspektywa
naszych 43 tysięcy pracowników w ponad 60 krajach, a także wykorzystanie unikalnej platformy nowoczesnych rozwiązań, pozwalają inwestorom na
optymalizację wartości nieruchomości. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych na
świecie. Jej przychody są szacowane na 5 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą pośrednictwo w wynajmie powierzchni,
kompleksowe zarządzanie nieruchomościami, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, zarządzanie obiektami (C&W Services), globalna obsługa
najemców, zarządzanie inwestycjami i aktywami (DTZ Investors) oraz usługi w zakresie realizacji projektów i inwestycji deweloperskich, reprezentacji
najemców, wyceny i doradztwa. Więcej informacji na stronie www.cushmanwakefield.com oraz na Twitterze: @CushWake.
DANE KONTAKTOWE
Starszy Konsultant
Dział Doradztwa i Analiz Rynkowych
+48 22 820 20 20
+48 722 202 027
Magdalena Sadal
Zastrzeżenie
Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane
przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak Cushman & Wakefield nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty
powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być, w całości lub wczęści, publikowane,
powielane oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się na Cushman &
Wakefield jako źródło danych.
© 2017 Cushman & Wakefield LLP. All rights reserved.
AUTOR
KONTAKTY
Kamila Wykrota
Partner
Dyrektor Działu Doradztwa
i Analiz Rynkowych
+48 22 820 20 20
Renata Kusznierska
Partner
Dyrektor Działu Powierzchni
Handlowych
+48 22 820 20 20