Ondernemingsplan 2013

Ruimte voor mensen

De omgeving om ons heen verandert in hoog tempo. Er worden andere, hogere eisen

gesteld aan het functioneren van woningcorporaties dan waar zij in feite voor zijn

opgericht. Het gaat enerzijds nog steeds om stenen en anderzijds nog veel meer om

de mensen. Het verantwoordingsveld leefbaarheid wordt door individuele corporaties

op een eigen manier ingevuld, veelal in samenwerking met anderen. Ook TBV Wonen

besteedt veel aandacht aan leefbaarheid en sociaal beheer in de wijken en buurten en

Continuïteit, met een focus op mensen

TBV Wonen heeft in 2002 nadrukkelijk gekozen voor de koppeling

tussen wonen en zorg. Onder het motto “Plezierig wonen” werd

een visie gepresenteerd over plaats en taak van de organisatie in de

volkshuisvesting. Vanuit een sterke vastgoed-

benadering is een stevig fundament gelegd

voor de huidige positie van TBV Wonen op de

Tilburgse woningmarkt. De afgelopen jaren

heeft TBV Wonen diverse interessante vast-

goedobjecten en grondposities verworven.

Het bezit ligt goed verspreid over Tilburg met

een prima differentiatie. Daarnaast kent TBV Wonen van ouds-

hereen sterke technische oriëntatie, waardoor het gehele bezit er

kwalitatief goed bijstaat. Het bestaansrecht van woningcorporaties

ligt in het huisvesten van mensen die daar zelf niet toe in staat

zijn. In de ruim 90 jaar dat TBV Wonen een toegelaten instelling is,

wordt ruimschoots voldaan aan de eisen die aan woningcorporaties

werden gesteld.

er wordt frequent samengewerkt met diverse instellingen op

het gebied van wonen, welzijn en zorg.

Tilburg is qua grootte de zesde stad van Nederland. Onver-

gelijkbaar met de andere Brabantse steden, maar wel een

stad met grote uitdagingen en een grote ambitie, waar

nog veel kan en moet gebeuren. Hoewel niet als zodanig

landelijk erkend, kent ook Tilburg wijken en buurten met

problemen. Problemen die niet zozeer voortkomen uit de

technische staat van de woningen als wel uit maatschap-

pelijke omstandigheden waarin sommige mensen

verkeren. De vraag die dan ook terecht wordt gesteld is,

welke bijdrage woningcorporaties in casu TBV Wonen

kunnen leveren aan de oplossing van maatschappelijke

problemen in de wijken.

TBV Wonen wenst op deze vraag in te gaan en wil de

komende jaren de focus leggen op het welbevinden

van mensen. Waar de focus de afgelopen jaren lag

op de woning, zal de komende jaren de focus óók

liggen op de mensen. De mensen in de wijken

verdienen meer aandacht om ervoor te zorgen

dat zij niet aan de kant blijven staan of erger

nog zich afwenden van de samenleving. Steeds

duidelijker wordt dat het welbevinden van

mensen niet alleen afhankelijk is van goed

wonen, maar mede sterk wordt bepaald door

de beschikbaarheid en kwaliteit van zorg, welzijn, onderwijs en

werk. Met name de samenhang tussen wonen, werk, welzijn,

onderwijs en zorg is voor de kwaliteit van leven van groot belang.

TBV Wonen wil uitdrukkelijk aandacht geven aan deze samenhang

vanuit de rol als vastgoedeigenaar en beheerder. Daar ontleent zij

haar kracht aan en die rol blijft TBV Wonen ook gewoon goed vervul-

len. Klanten zullen daarbij ook meer vrijheid en verantwoordelijkheid

verkrijgen in het beheer van de eigen woning.

Vanuit het besef dat mensen meer ruimte

nodig hebben om te wonen, te leven en

te werken, wil TBV Wonen een bijdrage

leveren om die ruimte te bieden, waardoor

de mensen in wijken en buurten zichzelf

kunnen versterken. Een dergelijke

ontwikkeling moet vanuit de

mens zelf komen, TBV Wonen

kan daarbij ondersteuning

leveren. De thema’s zorg,

welzijn, onderwijs en

werk in relatie tot wonen

zullen nadrukkelijk met

elkaar in verband

worden gebracht.

In dit Ondernemingsplan voor de periode 2008-2013 worden

missie, visie en strategische doelen vastgelegd.

In de loop van 2007 heeft TBV Wonen zich gebogen over de opgaven waar de organisatie zich voor ziet

gesteld. Het Ondernemingsplan is met een groot deel van de organisatie en met veel enthousiasme opge-

steld. Het plan is besproken met diverse belanghouders op het gebied van zorg, welzijn en met de Gemeente,

Huurdersbelangenvereniging en Ondernemingsraad. Het plan is in december 2007 vastgesteld door Bestuur en

Raad van Toezicht.

Ondernemingsplan

Het is een plan op hoofdlijnen voor de komende vijf jaar. Het

richt zich op de strategie van de onderneming. De plan-

ninghorizon is de middellange termijn. Zo wordt een kader

geboden voor de jaarlijkse werk- en afdelingsplannen en

uiteindelijk de begroting. De werkplannen vormen de tacti-

sche plannen. Dit betekent dat de concretisering jaarlijks via

resultaatgerichte doelstellingen dient plaats te vinden. Alle

medewerkers worden uitgenodigd en uitgedaagd om binnen

de planninghorizon van vijf jaar de strategische doelen te

realiseren. Per kwartaal worden de resultaten gerapporteerd

aan Management Team, Bestuur en Raad van Toezicht op

verschillende aggregatieniveaus. De prestaties in de voort-

gang van werkplan en begroting, uiteindelijk de

voortgang van het Ondernemingsplan komt tot

uiting in de beleidscyclus. De jaarlijkse evaluatie

is hierin cruciaal. Vanuit onze missie, onze visie

en onze kracht formuleren we een antwoord op de

uitdagingen in een sterk veranderende wereld. In de

uitwerking van het Ondernemingsplan hebben we de

zes prestatievelden afgezet tegen de vijf onderwerpen

in het “Antwoord aan de samenleving” en daaruit

essentiële strategische doelen gedestilleerd.

Kunstwerken gemaakt door de medewerkers

Missie, visie en kernwaarden

TBV Wonen is een woningcorporatie in Noord-Brabant,

die zich met name richt op huisvesting van mensen

die daarbij een helpende hand kunnen gebruiken. Wij

investeren in nieuwbouw en onderhoud en nemen

onze maatschappelijke verantwoordelijkheid door te

investeren in mensen en buurten die dat nodig hebben.

Dit doen we op een integere en vernieuwende manier.

• Wij bieden huisvesting aan lagere inkomensgroepen.

• Wij bieden huisvesting aan zorgbehoevenden.

• Wij bieden huisvesting aan mensen die begeleiding

nodig hebben.

• Wij bieden huisvesting aan mensen ten behoeve

van een leefbare, ongedeelde stad.

• Wij investeren in nieuw en bestaand vastgoed.

• Wij investeren in verbetering van de openbare

ruimte en veiligheid.

• Wij investeren in het samen leven van mensen.

• Wij bieden maatschappelijke kansen aan onze bewoners.

Mis

sie

Visie

TBV Wonen pakt maatschappelijke vraagstukken op in wijken en

buurten, werkt samen met instellingen in het maatschappelijk

middenveld op het gebied van wonen, zorg, welzijn, onderwijs en

werk aan onderlinge samenhang en aan verbetering van het woon-

en leefklimaat. Vastgoed zetten we in om het leven van mensen

te verbeteren.

Het oppakken van maatschappelijke vraagstukken en die vertalen

naar oplossingen is geen eenvoudige opgave. Dit zal altijd

geschieden in samenwerking met partijen in wisselende coalities

afhankelijk van de gestelde opgave en problematiek. Daarnaast blijft

TBV Wonen ontwikkelen en bouwen aan een afwisselende vast-

goedportefeuille om te voldoen aan de ambitie om van Tilburg een

stad te maken, waar alle mensen graag willen en kunnen wonen.

Kernwaarden

TBV Wonen is een professionele, maatschappelijk ondernemende en

innoverende organisatie. De medewerkers zijn betrokken, integer en

resultaatgericht.

In een professionele organisatie denken medewerkers actief mee met de

klant. Wij volgen opleidingen en trainingen om kennisontwikkeling binnen

de organisatie te stimuleren.

• Als maatschappelijk ondernemer streven wij naar maatschappelijk

rendement, maar wij zorgen er gelijktijdig voor dat de financiële

continuïteit gewaarborgd blijft.

• Innoveren op het gebied van domotica, maar ook in de bedrijfs-

processen om de klant optimaal te bedienen. Wij streven naar

innovativiteit en creativiteit en staan open voor nieuwe ideeën.

ICT stellen wij in dienst van de klant.

• Van medewerkers wordt verwacht dat zij betrokken zijn bij de klant en bij

de organisatie om tevreden klanten te krijgen en te houden.

• Integriteit van de organisatie en de medewerkers is een vereiste voor een

maatschappelijke organisatie. Wij zijn eerlijk, open en transparant.

• Resultaatgericht werken, met meetbare doelstellingen in de werkplannen

stimuleert medewerkers in een ondernemende omgeving.

Wij stellen onze doelen ambitieus, haalbaar en meetbaar op.

samen

verantwoordelijk

kleurrijk

kracht

doelgericht

ruimte

Huurders van TBV Wonen kunnen lang

zelfstandig blijven wonen.

Continuïteit voor en van bewoners in de wijk zien wij als een pluspunt

van een wijk. Wij zorgen ervoor dat onze huurders zo lang mogelijk

zelfstandig kunnen blijven wonen. In hun eigen vertrouwde woning

door aanpassingen te treffen en door het tijdig inschakelen van zorg.

Als zelfstandig wonen niet lukt in de eigen woning, moeten onze

bewoners een geschikte woning kunnen vinden in een buurt of

wijk naar eigen keuze. Dit betekent bijdragen aan gemengde en

gedifferentieerde wijken en ervoor zorgen dat woonzorgcentra

gerealiseerd worden als onderdeel van een leefbare wijk.

Strategisch doel:

• TBV Wonen realiseert drie woonzorgcentra in Tilburg.

• TBV Wonen vormt twee allianties met zorginstellingen.

Armoede is een relatief begrip, maar een begrip dat met veel problemen

gepaard kan gaan. Het is nog steeds een groot probleem in Tilburg. Hoewel

wij trots zijn op het feit dat Tilburg niet op de lijst van 40 prachtwijken van

de Rijksoverheid staat, willen wij voorkomen dat Tilburg in de toekomst op

die lijst terecht komt. Wij gaan, uitgaande van onze kracht en mogelijkheden,

het vraagstuk van de armoede oppakken en in samenwerking met andere

instellingen aanpakken en proberen op te lossen.

Strategisch doel:

• Huurders van TBV Wonen behoeven voor de netto huur niet meer dan 30%

van hun bruto inkomen te betalen door ze een woning met een passende

huur aan te bieden.

• Bij een plotselinge inkomensdaling ondersteunt TBV Wonen actief door een

voorschot te verstrekken op huurtoeslag of woonkostentoeslag.

1 2 Huurders van TBV Wonen leven niet in armoede.

Ambities en strategische doelen

TBV Wonen ontwikkelt projecten voor

een leefbare stad en gemengde woon-

wijken. Daarbinnen ligt het accent op

woningen voor mensen die hulp nodig

hebben.

TBV Wonen is een woningcorporatie die vanuit haar

ontstaansgeschiedenis zorg draagt voor huisvesting.

Projectontwikkeling blijft een belangrijke taak voor de

organisatie en dat wil zij voornamelijk zelf blijven doen, al

dan niet in samenwerking met anderen. Voor mensen met

een hulpvraag zullen projecten ontwikkeld worden, naast

reguliere woningen.

Strategisch doel:

• TBV Wonen ontwikkelt (gezamenlijk) 1200 koop/

huurwoningen voor een bedrag van e 225 miljoen in de

komende vijf jaar.

TBV Wonen investeert in doelen met

een maatschappelijk rendement.

Wij zijn een robuuste onderneming met een financieel gezonde

basis. Hierdoor zijn we in staat te investeren in de sociale pijler om

het welbevinden van mensen te vergroten. Altijd in samenwerking

met andere partijen zal de organisatiekracht en het bieden van

faciliteiten in de vorm van gebouwen van TBV Wonen aangewend

kunnen worden om vraagstukken op te pakken en op te lossen die

het woon- en leefklimaat aantasten.

Strategisch doel:

• TBV Wonen werkt samen met drie instellingen uit het maat-

schappelijk middenveld om vraagstukken op te pakken.

• TBV Wonen investeert e 10 miljoen (e 2 miljoen per jaar) om

maatschappelijke problemen die het woon- en leefklimaat

aantasten, daadwerkelijk op te lossen.

34

Woon- en zorgcentrum Joannes Zwijsen

TBV Wonen is een milieubewuste organisatie en

wij durven te experimenteren met innovatieve

ontwikkelingen.

Bewust met het milieu omgaan dient in feite twee doelen: een financieel

en een maatschappelijk doel. De kosten van energie zijn de laatste jaren

veel sterker gestegen dan de huren. Energiebesparing loont al snel. In ons

bestaande bezit bieden wij waar mogelijk energiebesparende maatregelen

aan.

Energiebesparing is goed voor het milieu. Die insteek is voor ons minstens zo

belangrijk. Wij durven te experimenteren met innovatieve ontwikkelingen

als het gaat om energie en milieu. Maar ook passen we vanzelfsprekend

bewezen methodes toe om de energielasten te reduceren, zoals het isoleren

van woningen, het plaatsen van HR-ketels en het toepassen van stads-

verwarming. In de nieuwbouw passen we een totaalpakket toe met nieuwe

technische innovaties. Ook lichten we de bewoners actief voor en geven

hen advies op het gebied van energiebesparing. Gedragsverandering in het

gebruik van energie is van groot belang.

Strategisch doel:

• De 1200 nieuwbouwwoningen bouwen we duurzaam en

toekomstgericht, waarbij de woningen een A-kwalificatie krijgen.

• Een experiment zal gestart worden om een aantal nieuwbouw-

woningen CO2 neutraal op te leveren.

• Woningen (nieuwbouw en bestaand) ontvangen bij oplevering

een energiecertificaat.

• Bij aanpak van bestaande woningen wordt uitgegaan van

vermindering van energieverbruik.

5 TBV Wonen zorgt voor financiële

continuïteit.

De voorwaarde voor het kunnen halen van de stra-

tegische doelen is natuurlijk dat de onderneming

financieel gezond blijft. We hebben een financieel

gezonde positie, waardoor we in de gelegenheid

zijn om daarnaast maatschappelijk te investeren.

Daarbij werken we ook aan de efficiëntie van de

bedrijfsvoering. Door efficiënt te werken wordt

het bedrijfsresultaat positief beïnvloed, hetgeen

weer ingezet kan worden om de maatschappelijke

prestaties te realiseren.

Strategisch doel:

• TBV Wonen wil de A-status conform de

normen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting

behouden.

• TBV Wonen wil een solvabiliteit van minimaal

21% op basis van de bedrijfswaarde.

• TBV Wonen gaat in 2008 over op waardering op

bedrijfswaarde.

6

TBV Wonen

Spoorlaan 430

5038 CG Tilburg

Correspondentieadres:

Postbus 356

5000 AJ Tilburg

T (013) 594 05 94

F (013) 594 05 99

Info@tbvwonen.nl

www.tbvwonen.nl