Årsberetning 2016-2017€¦ · blandt danmarks bedste arbejdspladser som et ps til...

ÅRSBERETNING 2016-2017Boligkontoret Århus

Beretning 2016-2017 | 3

INDHOLD

Byggeri og Bæredygtighed ........................................................................ 4

Målene ......................................................................................................5

Nemt ........................................................................................................ 9Nemmere at være beboer ............................................................................................................ 9Nemmere at være medlem af en afdelingsbestyrelse ............................................................... 13Nemt at flytte ............................................................................................................................. 14Nemt at søge bolig ..................................................................................................................... 16

Fælles .....................................................................................................18De boligsociale helhedsplaner .................................................................................................. 22

Attraktivt ................................................................................................24Vi tænker på fremtiden .............................................................................................................. 25Vi passer på vores boliger ......................................................................................................... 28Boligforbedringer .......................................................................................................................30Vi svinger støbeskeen ................................................................................................................ 32

Året i tal..................................................................................................34Nye og gamle medarbejdere ...................................................................................................... 35

4 | Beretning 2016-2017 Beretning 2016-2017 | 5

BYGGERI OG BÆREDYGTIGHED MÅLENE

Der er tre fokusområder i Boligkontoret Århus’ strategi: Vi gør det Nemt, Fælles og Attraktivt – for nuværende og kommende beboere.

Vi har siden 2015 år arbejdet parallelt med de tre spor, og beretningen her fortæller, hvad der er sket inden for hvert område i løbet af det sidste år.

Der har helt naturligt været varierende tempo og prioritering på indsatsområderne, siden strate-gien trådte i kraft. Og når man kigger tilbage på det sidste år, så er der i særlig grad sket meget på fokusområdet: Attraktivt – nemlig i form af Byggeri og Bæredygtighed.

Vi bygger nytDet er et par år siden, Boligkontoret Århus sidst bød beboere velkommen i en ny afdeling. Men nu er der flere konkrete og spirende projekter i gang, hvor vi realiserer vores formålsparagraf om at bygge nye, attraktive almene boliger. I øjeblikket er der konkret udsigt til i hvert fald

seks nybyggede boligafdelinger med samlet set ca. 570 boliger i Aarhus til forskellige målgrup-per. Derudover deltager vi løbende i kommunale konkurrencer om nye projekter, der passer til vores ambitioner. Og vi har flere andre nybyggeri-er i pipeline. Du kan læse mere om de forskellige projekter her i beretningen.

Vi kunne selvfølgelig lade være med at bygge nyt. Men vi forbliver kun en attraktiv boligorga-nisation, hvis vi løbende får nye og tidssvarende kvalitetsboliger ind i familien – til glæde for både nuværende beboere, der leder efter anden bolig, og potentielle nye beboere. Til glæde for Aarhus.

Vi bygger bæredygtigtDe nye boliger – herunder også dem vi renoverer – bliver selvsagt af højeste arkitektonisk kvalitet og med tydelige indslag af fællesskab. Herudover har vi en ufravigelig ambition om, at vores boli-ger skal belaste vores miljø og klima mindst mu-ligt - også fordi det giver boligkomfort og bespa-relser på energiregningerne. Det er også derfor, at vi i år skærper vores overordnede energistrategi og revurderer afdelingernes fremtidsstrategier.

Vi vil sætte nye standarder for, hvordan vi bygger bæredygtigt – både socialt og miljørigtigt. Vi vil tage et aktivt ansvar for begge aspekter: Dels skabe gode rammer for mangfoldighed og sociale fællesskaber i vores boligområder, dels udvikle energirigtige hjem med optimalt indeklima og minimal miljøbelastning.

Begge dele – fællesskab og miljørigtig byggeri – skal tænkes ind helt fra starten. Det er for sent, når bygningerne står færdige med fyldte flyttevogne foran. Derfor skal vi tænke nyt, langsigtet og ikke mindst i helhed: Beboere, bygning, bydel og byen.

For at bestyrelsen kan følge op på strategien, har vi formuleret nogle mål og målepunkter, som vi flere gange om året følger op på. Vi er på rette vej med det meste. Og du kan læse mere om de forskellige indsatser og mål gennem beretningen.

Men der er seks områder, hvor vi ikke har nået målet – af forskellige grunde:

• Låneoptag i vedligeholdelsesplaner er steget og ligger nu klart over bestyrelsens mål. Det skal ses i lyset af arbejdet med fremtidssik-ringsstrategier, der øger henlæggelserne – i gennemsnit med 24 pct. fra 2015 til 2016 – men samtidig kraftigt har øget realismen i de forventede vedligeholdelsesarbejder, senest ved en gennemgang i 2016 med 12 pct. Derfor vil vi igen se på henlæggelsesniveauet, når fremtidssikringsstrategierne revideres på afdelingsmøderne i 2017, så vi nedbringer niveauet for lånefinansiering.

• Antallet af deltagere i afdelingsmøderne fulgte ikke væksten frem til 2015. Der er dog fortsat tale om et stabilt højt niveau, men der arbejdes videres på at fastholde og gerne udbygge fremmødet.

• Beboernes oplevelse af fællesskab ligger fortsat væsentlig under bestyrelsens målsæt-ning. Som man kan læse her i beretningen, så har vi iværksat en række initiativer, som skal styrke fællesskabet i boligområderne. Det har fortsat høj prioritet hos bestyrelsen at komme nærmere målet.

• Tilfredsheden med råderetssager har næ-sten, men ikke helt, nået bestyrelsens ambiti-onsniveau. Fremover undersøger vi nærmere, om det er Boligkontoret Århus’ rådgivning

eller de produkter og håndværksydelser be-boeren vælger, der giver rum til forbedring.

• Som forventet var det vanskeligere at nå målsætningerne om hurtigere genudlejning i 2016 – bl.a. pga. de store genhusningssager. Men data tyder på, at der også i højere grad end tidligere kan være bestemte afdelinger, hvor genudlejning er blevet vanskeligere. Det kan nogle steder også hænge sammen med, at afdelingerne er så attraktive, at mange skriver sig op her, og vi derfor skal ud i flere tilbudsrunder. Andre steder er der sat en række initiativer i gang, som i første del af 2017 tyder på hurtigere genudlejning.

• Målet om hurtig ekspedition af en meget høj del af flytteopgørelserne er ikke nået. Der er i 4. kvartal 2016 strammet kraftigt op på leverandørernes hastighed. Og i første del af 2017 har vi allerede set en effekt og sender nu flytteopgørelser hurtigere.

Herudover er det værd at fremhæve en række positive udviklinger:

• Varmeforbruget er faldet, bl.a. som følge af renovering af en række varmeanlæg

• Vi har fortsat meget høj kundetilfredshed

• Vi har fortsat meget høj medarbejdertilfreds-hed og lavt sygefravær


MÅL-SÆTNING MÅLEPUNKT 2014 2015 2016

Mål2016

Kvalitet af nybyggeri 0 - 0 0

Kundetilfredshed med bolig-kvalitet ift. husleje

3,1 3,0 3,3 3,0

Låneoptag i vedligeholdelsesplaner 1.068 1.125 1.408 1.080

Kundetilfredshed med gennemførte råderetssager

3,3 3,3 2,9 3,0

Varmeforbrug i afdelingerne 110 113 100 105

Fælles elforbrug i afdelingerne 95 93 94 95

Høj deltagelse 1.200 1.355 1.320 1.400

Oplevet fællesskab - 2,4 2,1 3,0

Kundetilfredshed med service fra ejendomsfunktionær

3,3 3,4 3,5 3,0

Kundetilfredshed med service fra administration

3,1 3,2 3,2 3,0

Kundetilfredshed med information 3,2 3,3 3,2 3,0

Kundetilfredshed ved indflytning 3,3 3,4 3,3 3,0

Kundetilfredshed ved fraflytning 3,2 3,3 3,1 3,0

Hurtig genudlejning 30,0 30,0 34,1 34,0

Hurtig ekspedition af flytteopgørelser

61% 75% 67% 75%

Oplevet nemt - 3,3 3,1 3,0

Medarbejdertilfredshed 3,7 3,9 3,8 3,2

Sygefravær 7,4 6,7 5,2 8,0

Score for god ledelse 3,3 3,5 3,5 3,0

Attr

akti

vtAt

trak

tiv

arbe

jdsp

lads

Nem

tFæ

lles

Hvad siger beboerne?Hvert år undersøger vi tilfredsheden hos beboerne. Og det er altid meget interessant at høre direkte fra ”kunderne”, hvad de mener om Boligkontoret Århus.

3,0 3,33,1 3,2 3,23,1 3,4 3,53,3 3,3 3,23,2

Boligkvalitet ift. pris Tilfredshed med service fra administrationen

Tilfredshed med service fra ejd.funktionærerne

Tilfredshed med infofra Boligkontoret Århus

2014

2015

2016

Bortset fra et marginalt fald ved information, er der tale om stigninger på alle områder sammen-lignet med sidste år – dog ikke mere end der må siges at være statistisk usikkerhed på en under-søgelse som denne. Alle ligger således på eller over organisationsbestyrelsens mål på alle pa-rametre. Det er særligt værd at bemærke, at der tilsyneladende er sket en vækst i tilfredsheden med boligkvaliteten, fx med bemærkningerne:

• Vi er godt renoveret til en ok pris.

• Tilfreds fordi meget er forbedret de sidste 5-10 år

• Tingene bliver vedligeholdt og udeområ-derne ser altid pæne ud.

Citaterne underbygger vores fokus på fremtids-sikring og attraktive boliger, som du kan læse mere om nedenfor. Og det er samtidig et skulder-klap til de mange renoveringer, der er gennem-ført over de sidste 5-6 år.

Dertil kommer mange gode konkrete kommenta-rer – og rigtig mange roser til medarbejdere:

• Altid hjælpsomme, forsøger at finde en hurtig løsning, er nemme at komme i kontakt med.

• Uovertruffen!! Imødekommende, om-sorgsfuld, pertentlig, kompetent.

• Rykker hurtigt og hjælper/svarer.

Der er også flere rosende bemærkninger til infor-mationen, fx angiver en beboer:

• Det er altid let læseligt og let forståeligt materiale, jeg modtager fra jer. Beboer-bladet er godt, da jeg synes, det er spæn-dende at læse, hvordan andre afdelinger gør tingene, hvilke aktiviteter de har, hvordan de gør tingene, hvordan det er at være beboer der osv.


NEMT

Flere beboere efterspørger fællesarrangementer i deres afdeling – og det er givet videre til de respektive afdelingsbestyrelser.

Blandt Danmarks bedste arbejdspladserSom et PS til beboerundersøgelsen, så tror vi på, at der er en direkte sammenhæng mellem tilfredse beboere og tilfredse medarbejdere. Og her kan vi kort nævne, at Great Place to Work

har vurderet Boligkontoret Århus som nr. 24 blandt Danmarks bedste arbejdspladser – ene-ste boligorganisation på listen og samme høje placering som sidste år. Se evt. en større omtale i Jyllands-Posten 29. maj 2016.

På den mere formelle front har Boligkontoret Århus desuden fået tildelt en grøn arbejdsmiljø- smiley efter Arbejdstilsynet kiggede forbi.

Nemt handler i høj grad om relationen mellem Boligkontoret Århus og vores ”kunder”. Og det er primært nuværende og kommende beboere samt afde-lingsbestyrelser. Her er vores dedikerede mål, at vores samarbejde og kom-munikation skal spare tid og kræfter hos vores interessenter. Derfor arbejder vi blandt andet med at forbedre vores digitale løsninger, information og løbende udvikle nye og enkle selvbetjeningsløsninger.

Nemmere at være beboer

Præcis som en erfaren og kompetent Butler skal Boligkontoret Århus stå klar til at hjælpe, når en beboer har brug for os. Og som Butleren forsøger i at gøre os lettilgængelig uden at være påtrængende. Det betyder bl.a., at vi altid afvejer vores informati-on, så man hverken får for meget eller for lidt – men præcis det, der har værdi i den enkelte situation.

www.bk-aarhus.dk er en vigtig indgang for vores beboere. Og derfor har vi endnu en gang stram-met op på både design, opbygning, informationer og funktioner – så det nu er lettere at betjene sig selv og finde hjælp i form af præcis information eller hjælpsomme medarbejdere.

Gør det selv - nemtVi har også i år digitaliseret flere af vores ydelser, så man flere steder kan betjene sig selv fra sofaen 24 timer i døgnet – og uden printer og frimærker. Det giver naturligvis også meget god mening nu, hvor A-posten er fortid. En udfordring her har været muligheden for at få en juridisk gældende underskrift på diverse dokumenter.

Det har vi nu fundet en løsning på, og vi tilbyder nu flg. nyere digitale løsninger, hvoraf flere kan underskrives med NemId:

• Opsig din bolig på bk-aarhus.dk

• Underskriv din lejekontrakt

• Søg om tilladelse til at udleje din bolig som feriebolig

• Giv en anden fuldmagt til at kommunikere med Boligkontoret Århus

• Skift TV-pakke i visse afdelinger

• Dokumentation af studieaktivitet for ung-domsbolig-beboere

Herudover har vi flere formularer og løsninger, hvor man nemt kan sende nødvendige oplysnin-ger ind til os digitalt.

På længere sigt er ambitionen at udvikle et ”beboerweb”, hvor beboeren kan logge ind og få adgang til målrettede informationer og endnu flere digitale selvbetjeningsmuligheder. Det projekt sætter vi dog først i gang, når vi har gjort erfaringer med et bestyrelsesweb, som vi opbyg-ger i samme system. Mere herom nedenfor.

Til maj 2018 træder den nye persondatalovgiv-ning i kraft. Det er vi allerede nu ved at forberede os på ved at tilpasse vores IT-systemer, tilrette diverse dokumenter og få indhentet de nødvendi-ge tilladelser fra beboere.

Nemt at få hjælpParallelt med ambitionen om at gøre det nemt at betjene sig selv har vi samtidig fokus på, at vi ikke ”gemmer” os bag et digitalt gardin. Som


antydet har vi indrettet hjemmesiden, så man hurtigt kan søge ned til afdelingens hjemmesider – herunder de helt rette kontaktpersoner, der er knyttet til den enkelte boligafdeling.

Der er stadig mange, som ikke er helt fortrolige med de digitale løsninger, så derfor tilbyder vi altid flere veje ind til hjælp i Boligkontoret Århus. Herudover kan man nemt stå med et individuelt problem eller et behov, som vi ikke kan informe-re os generelt ud af. Og endelig får man ofte en bedre service og god oplevelse, når man kom-munikerer direkte sammen to og to. En beboer fremhæver i den forbindelse:

I har været lette at kontakte og gode til at besvare spørgsmål.

Det er nemt ikke at gøre nogetOg derfor skal vi selvfølgelig heller ikke belemre vores beboere med unødige ansøgninger, regi-streringer mv. Vi har tidligere afskaffet ansøgning om at installere hårde hvidevarer – fordi det er og bliver en ret, som beboeren har. Og på afdelings-møderne i 2016 fjernede vi alle ansøgninger om og registreringer af husdyr. Dvs. beboerne afskaffede dem ved at godkende forslag til enklere husorde-ner/husdyrregler. Ved samme lejlighed fik vi præ-ciseret og forenklet visse afdelingers formuleringer om kamphunde, der stammer fra før hundeloven.

Det er nemlig sådan, at afdelingsbestyrelsen ikke må stå for godkendelse og registrering af husdyr. Og i administrationen har vi vurderet, at det ikke giver mening eller værdi for nogen at holde mandtal på husdyr – ikke mindst fordi vi alligevel ikke kan kontrollere det. Når en beboer skriver under på lejekontrakten, ja så skriver hun også under på, at hun lever op til alle afdelingens regler – om husdyr, husordenen osv. Så her har beboeren allerede juridisk forpligtet sig. For de fleste er det således en stor hjælp, når vi på forhånd har valgt en god løsning for dem – så de ikke behøver sætte sig ind i en masse infor-mation og muligheder. Det er nemt at gå med

standardindstillingen, og så længe vi ikke fjerner valgmuligheder, ja så ser vi det som en god ser-vice at hjælpe folk på vej.

Det er også derfor, at vi tilmelder alle nye bebo-ere til el-selskabet Vindstød. Først og fremmest, så de har strøm i boligen midt i den turbulente flyttesituation, hvor mange førhen glemte at vælge en el-leverandør. For det andet fordi vi her tilbyder beboeren billig og miljørigtig el, som du også kan læse mere om senere.

Nemt at få indflydelseVi har over de senere år iværksat en række ini-tiativer for at gøre det Nemt at få indflydelse for beboerne. Det har vi fortsat fokus på ved løbende at vurdere på, hvordan vi optimerer de forskellige muligheder for medbestemmelse. Det gælder især alt omkring afdelingsmødet: At al materiale er letforståeligt og inspirerer til, at man sætter sig

ind i det – herunder at forslag inkl. konsekvenser er gjort enkle at forstå og forholde sig til.

Til efterårets møder tilbyder vi derfor afdelings-bestyrelserne en mere iøjnefaldende og inspi-rerende indkaldelse, ligesom vi fortsat tilbyder beboere hjælp og vejledning til at stille forslag.

Nemt at gøre det rigtigeMed afsæt i nudging-teknikker og nytænkende kommunikation, har vi på visse områder forsøgt at ”puffe” beboeradfærd i den retning, som i det store billede gør det nemmere og mere attraktiv at leve tæt sammen.

Vi har haft fokus på at få beboere til at sortere de-res affald bedre. Det er universelt et stort problem og i praksis meget svært at gøre noget effektivt ved - uden at have klare økonomiske sanktioner i spil.

Derudover viser det sig også, at beboersammen-sætning, kultur og ikke mindst afdelingensfysiske indretning gør det svært at opstille nogle generelle modeller for håndtering.

Vi har dog med fordel optimeret skiltningen i fle-re afdelinger med storskrald-pladser. Og et af de mest effektive tiltag var modellen med at opstille en fremskudt og synlig ”Er du i tvivl kasse”. Den henvender sig selvsagt til folk, der er usikker på, hvad fx ”Deponi” dækker over eller hvor paraply-en med både træ, jern og nylon skal afleveres.Folk bruger den ”nemme” mulighed – og det vidner også om, at fejlsortering ikke altid er ren og skær dovenskab, men kan skyldes usikkerhed, uvidenhed eller bare dårlig skiltning.

Løsningen er både nem for beboere og for medar-bejdere, der (ideelt set) ikke skal stå på hovedet i flere containere for at rydde op i fejlsorteret affald.


Kom i TVDet er også uhyre nemt og helt gratis at komme i TV – dvs. i vores nye BeBo TV, som du kan se på afdelingens hjemmeside. Tanken bag er, at beboere og bestyrelser kan bringe lokale nyheder om ar-rangementer mv. på denne kanal, ligesom det kan fungere som inspiration på tværs af boligafdelinger.

Du skal ikke selv producere indslag (om end det også er muligt), men kan nøjes med at komme med information, ideer og forslag. Så bliver det professio-nelt produceret, så det fremstår som rigtig lokal TV.

Det er IT- og Multimedieudvalget i Boligkontoret Århus, som har arbejdet i et par år på at få lokal-TV ud i stuerne i alle vores boliger. Se kanalen og mere om mulighederne på din afdelings hjemmeside.

Nemmere at være medlem af en afdelingsbestyrelse

Herunder kan du læse om forskellige tiltag, som sigter på at gøre det nemt at udfylde rollen som medlem af en afdelingsbestyrelse.

Bestyrelsesweb Vi har arbejdet ihærdigt på et nyt bestyrelses-web. Det er blevet lidt forsinket i forhold til den oprindelig plan – som så mange IT-projekter har for vane. Det er dog sket i en konstruktiv proces med leverandøren, hvor vi har fået udviklet løs-ninger, der passer mere specifik til os. Og samti-dig har vi hentet input til yderligere justeringer fra følgegruppen.

Hovedformålet med den nye ”BKÅ Portal” er, at den enkelte bestyrelse får mere målrettede og skræddersyede informationer, idet sitet taler sammen med administrationens kernesystem. Derved får man fx direkte adgang til opdaterede beboerlister, regnskabstal, mv.

KurserVi holder løbende relevante kurser og forskellige dialogmøder målrettet afdelingsbestyrelser. Det gælder aktuelle emner, som fx informationsmøde om fremtidssikringsstrategier og introdukti-onskursus for nye medlemmer i afdelingsbesty-relsen. Og det har været mere generelle emner, som fx skrivekursus, økonomikurser, forskellige temaer på organisationskonference.

RåderetskatalogHvis man har en have til sin bolig, så gælder rå-deretten ikke på samme måde som inde i boligen. Her kan afdelingsmødet beslutte, hvilke råderets-arbejder beboerne må lave uden for boligen – fx om man må sætte et drivhus eller en udestue op.

Her har råderetsudvalget udfærdiget et materi-ale, så denne proces kan foregå meget nemmere for afdelingsbestyrelserne.

Styr på økonomienUnder denne overskrift vil vi kort nævne et par indsatser, der skal gøre det lettere for afdelings-bestyrelser at holde styr på økonomien:

• Afdelingsbestyrelsen kan få MobilePay til fx at overføre penge for udlæg og lave indkøb.

• En ny informationsfolder til nye afdelings-kasserere samt et enkelt Excel ark gør det nemt at holde styr på afdelingens kassebog.

• Vi har herudover holdt et kursus målrettet rollen som kasserer.

Årlig flytteanalyseVi laver en årlig flytterapport til afdelingsbesty-relsen. Den giver overblik over, hvad fraflytning- erne samlet koster – og er dermed et beslutnings-grundlag for, hvilken vedligeholdelsesstand, man vil levere. Man får overblik over:

• Hvor mange flytninger afdelingen har for hver boligtype – i forhold til sammenligneli-ge afdelinger

• Hvor lang tid beboerne bor i den enkelte boligtype

• Hvad en fraflytning typisk koster fraflyter

• Hvad en fraflytning typisk koster afdelingen

• Hvilket håndværk afdelingens udgifter er gået til


Nemt at flytte

Det er et strategisk fokusområde, at det skal være nemt at flytte ind og ud hos Boligkontoret Århus. Som tidligere beskrevet har vi derfor arbejdet på at gøre processerne så smidige som muligt, så ”rejsen” ind og ud af vores boliger foregår i et naturligt og simpelt flow.

VelkomstenVi har særlig ved indflytningen prioriteret, at vi vil efterlade et ekstra positivt aftryk – en god oplevelse, som man husker og måske fortæller om i sit netværk.

Det forsøger vi ved, at ejendomsfunktionæren pla-cerer en lille velkomstgave i boligen: En ”IKEA-po-se” med Boligkontoret Århus logo, en nøglering med polet til indkøbsvogn samt et postkort med en velkomsthilsen. Herudover opsætter vi - med inspiration fra det foldede wc-papir på visse hotel-ler – en toiletrulle med vores logo.

Vores spørgeundersøgelse til nye lejer viser, at det virker efter hensigten, og en enkelt bemærker det også i undersøgelsen:

God stil at have vedlagt en rulle toiletpapir.

Samtidig skal indflytningen opleves som nem – og det forsøger vi ved:

• Udveksling af dokumenter og dialog med den nye beboer er optimeret, og mest muligt informationsudveksling sker digitalt – fx links til husorden mv. der således altid er opdateret, fuldmagt hvis en anden skal hente nøglen og en formular, hvor beboeren kan skifte tv-abonnement.

• Man kan underskrive dokumenter digitalt med NemId - herunder lejekontrakten

• Miniguide til ejendomsfunktionærer med anbefalinger (fra bl.a. medarbejderdagen) til, hvordan man tager godt i mod en ny beboer inkl. en tjekliste, som ejendomsfunktionæren kan bruge til at sikre, at boligen også ”tek-nisk” er helt klar til den nye beboere.

• Indflytningssynet udføres digitalt, og indflyt-teren får rapporten fra synet på mail sam-men med et link til en digitale mangelliste, hvor hun kan gå ind og skrive bemærkninger på og vedhæfte fotos mv.

AfskedOgså fraflytter skal selvfølgelig opleve, at flytningen foregår gnidningsløst, og det forsøger vi med bl.a.:

• Opsigelsesformular, der kan underskrives digitalt på vores hjemmeside.

• Opstrammet kommunikationen i forbindelse med opsigelsen, så det hele vejen igennem er tydeligt, hvad fraflytter skal gøre, og hvad der sker i næste skridt. Fx i form af en miniguide til rengøring og essensens i den gældende vedligeholdelsesordning.

• Elektronisk fraflyttersyn, der bl.a. betyder, at fra-flytter får sit overslag på e-mail med det samme.

• Når beboere i ungdomsboliger nærmer sig afslutningen på deres uddannelse, så rådgi-ver vi dem om, at de med beboerfortrinsret-ten har muligheder for at ”blive boende” hos Boligkontoret Århus.

Vi spørger fortsat ind- og fraflyttere om deres respektive ”rejseoplevelser” og følger månedligt op på svarene. Som citat her viser, så er der det altovervejende positive indtryk:

Super service fra både ejendomsfunktionær og administration. God kommunikation og oplysning om det hele!!

Udlejning i talHer sætter vi nogle tal og fakta på udskiftnin-gen i beboere i 2016 samt fremhæver udvalgte situationer:

• Vi har lejet 1002 boliger ud, hvoraf de 4 er lejere, der har byttet sig til en anden bolig.

• 4 boliger er tildelt med ældre-/handicapfor-trin.

• Kun 21 boliger har været tildelt genhusning.

• I november 2016 flyttede 19 studerende ind i nye lækre boliger i afdeling 54, Norsgade.

• Afdeling 23, Nydamsparken er fortsat i gang med renoveringen. Lejlighedsantallet er reduceret, og afdelingen har til gengæld fået mere tidsvarende boligstørrelser samt eleva-tor i 6 opgange. For at begrænse lejetabet har udlejningsmedarbejderne været skarpe på at leje boliger ud midlertidig, så de ikke stod tomme indtil renoveringen af boligen gik i gang. 87 lejere er blevet genhuset midlertidig eller permanent.

• I afdeling 24, Kirkedammen skal værel-sesgangene nedlægges og erstattes med


ungdomsboliger. Det har været et problem i mange år og et langvarigt ønske om at finde en ny løsning. Nu er det omsider lykkedes, at Aarhus Kommune vil medvirke til en reno-vering og etablering af nye boliger. Desværre betyder det, at vi har måttet opsige de nuvæ-rende værelses-lejere, men har tilbudt dem alle erstatningsboliger.

• Vi har stadig et samarbejde med kommu-nens Borgerservice om de såkaldte fædreho-

teller, og vi får fortsat reduceret antallet af tilmeldte på adresserne.

• Som led i en rammeaftale med Aarhus Kom-mune om boliger til udvekslingsstuderende, har ungdomsboligafdelingerne 47, Julsøvej, og 61, Chokoladen, vedtaget et nyt vedlige-holdelsesreglement. Ændringen går på, at boliger, der udlejes via aftalen for udveks-lingsstuderende, bliver istandsat efter behov. Boligerne vil typisk også være møbleret.

Nemt at søge bolig

AARHUSboligVi har haft projektledelsen af AARHUSbolig i de sid-ste to år, og til juli 2017 går stafetten videre til Alboa.

Det har trukket en del på administrationens resur-ser. Dels til den daglige drift og bruger-support, dels i løbende optimeringer af især selve hjemmesiden.

Vi har løbende indsamlet input og feedback fra brugere og kolleger i andre boligorganisationer. Og de har bl.a. resulteret i, at vi laver grundlæg-gende om på søgefunktionen, som ikke funge-rede optimalt for hovedparten af vores brugere. Faktisk har mange brugere opgivet selvbetje-ningsmodellen for i stedet at ringe ind og bede os håndtere deres venteliste mv. Derfor kommer der i forår/sommer 2017 søgeforbedringer samt andre funktions- og designoptimeringer.

Også her står ”nemt” som overskriften for både små og store justeringer: Det skal være nemt og intuitivt for brugerne at søge bolig, sætte bolig på sin venteliste, svare på tilbud, betale gebyr osv.

Slut med brevtilbudMed A-brevets død kunne AARHUSbolig ikke få boligtilbud frem med posten inden svarfristen – til de brugere, der havde valgt den tilbudsmodel. Derfor har vi nu fjernet muligheden for at få tilbud med almindeligt brev fra AARHUSbolig. Fremover kan man kun få tilbud elektronisk: Dvs. man får besked om nye tilbud på e-mail og/eller sms.

Vi har kontaktet de berørte brugere og hjulpet dem over på det såkaldte e-tilbud. Personer, som har svært ved at oprette og svare på boligtilbud, kan dog vælge en såkaldt e-tilbud+ løsning. Her får man stadig besked om tilbud på e-mail og/eller sms. Men man får samtidig mulighed for personlig betjening og hjælp til fx opskrivning og svar på boligtilbud.

Pr. 1. marts 2017 er der 116.744 tilmeldt på vente-listen.

18 | Beretning 2016-2017

FÆLLES

Fælles-indsatserne fokuserer primært på relationerne mellem beboerne. Det kan vi kun i ringe grad styre på samme måde som ”nemt” og ”attraktivt”. Men vi forsøger fortsat at gøre det attraktivt og nemt at deltage i fællesska-bet ved at arbejde med forskellige tilbud, der ansporer til socialt samvær. For vi tror på, at der kommer meget godt ud at skabe relationer mellem mennesker, der ”bor fælles”.

Fælles beslutningerDet årlige afdelingsmøde er en vigtig fælles begi-venhed – om end ofte mere formelt end socialt. For det er her, at beboerne skal træffe centrale beslutninger i fællesskab. Derfor er det også vig-tigt, at mange deltager i mødet. Ca. 1.300 deltog på de i alt 63 ordinære afdelingsmøder i 2016, og der blev stillet i alt 212 forslag.

Vi har løbende arbejdet med at gøre materialet til afdelingsmøderne letforståeligt – herunder ydet hjælp til især at formulere forslag, gjort budget og regnskab mere læsevenligt mv. Og man vil også til 2017-møderne se, at vi har arbejdet på at gøre mate-rialet endnu mere indbydende, ligesom vi forsøger at gøre tilmelding til evt. spisning nemmere end hidtil.

Deltagelsen i afdelingsmøderne har de senere år generelt været stigende. Men i forbindelse med 2016-møderne udvalgte vi en række afdelinger til pilotforsøg, hvor vi forsøgte at øge deltagelsen ved at “puffe” flere beboere til afdelingsmøder med forskellige kommunikations- og nudge-teknikker. Helt konkret fire forskellig tiltag i forskellige afde-linger i forbindelse med første indkaldelse:

• Et personligt brev med håndskrevet navn og personlig hilsen fra afdelingsbestyrelsen

• Doorhangers på håndtag til hver bolig, der gør opmærksom på mødet

• Telefonopkald, hvor vi spurgte om man deltog – og om vi evt. skulle hjælpe med tilmelding

• Personligt besøg med mulighed for tilmelding direkte i døråbningen

Vores forsøg var så små, at man ikke entydigt kan hæve et tiltag op som universelt effektivt. Herud-over gør udbredelsen af nudging i samfundet også, at folk bliver mere bevidst om det – og i mange til-fælde derfor reagerer direkte modsat af hensigten.

Der var dog en særlig positiv effekt ved især bre-vet med det håndskrevne navn. Og sandsynligvis fordi modtager kan se, at en virkelig person har siddet og skrevet navnet i hånden – i sig selv et sjældent syn nu om dage.

Set fra et afsender-perspektiv var især telefonop-kald på grænsen til det, vi vil stå inde for. Der går lidt for meget telefonsælger i den løsning. Det per-sonlige besøg af et medlem fra en afdelingsbestyrel-se virker bedre – også fordi man måske kan drøfte andre ting eller bare få hilst på hinanden. Alene det at man lærer hinanden en smule bedre at kende kan formentlig give mere lyst og incitament til at deltage i fællesskabet. De mange doorhangers, som beboere uundgåeligt ser, havde ikke den helt store effekt. En mulig forklaring er, at de blev hængt op ganske kort før tilmeldingsfrist. Vi fik dog mange positive tilbagemeldinger på netop doorhangers – en god og nytænkende ide til at minde om mødet.


• Afdelingerne er struktureret i 18 boligom-råder. Dermed giver den overblik over de faciliteter, der findes – og evt. mangler – i ens lokale boligområde. Det åbner op for, at man kan gå i dialog med sine naboafdelinger om fordele ved at dele faciliteterne og evt. investere sammen i nye.

Herudover er der fremadrette fokus på at plan-lægge nye afdelinger, så de fra begyndelsen integrerer sig med deres omgivelser og bidrager aktivt til den eksisterende bydel.

Kom i gang med fællesskabetHvad kan man så lave sammen i de fælles ude-rum og forskellige fælleslokaler?

Det får man mange gode svar på og ideer til i et omfattende inspirationsmateriale, som bl.a. lig-ger på bk-aarhus.dk. Udover at inspirere med en masse ideer, er det samtidig et konkret værktøj til at få liv i afdelingens fællesskab.

Du kan blandt andet finde vejledningsdokumen-ter, forslag til destinationer, opskrifter, links, samt forskellige skabeloner, der gør det nemmere at planlægge og afholde aktiviteterne.

ForslagVanen tro har vi også i år tilbudt hjælp til at få forslag gjort så enkle, at beboere nemt kan forstå dem og deres konsekvenser – og dermed være klædt godt på til at stemme om dem. I Kvarteret og på første indkaldelser har vi en guide til, hvor-dan man stiller et godt forslag, og hvor man kan få hjælp til at udarbejde det.

Ofte har det været nødvendigt at gå i dialog med forslagsstillere om det mere præcise indhold i forslaget. Og i de fleste tilfælde har vi suppleret med de økonomiske konsekvenser.

Der blev stillet en del flere forslag end de 212, der nåede ud til møderne. Men mange af dem blev i dia-log med administrationen trukket igen – ofte fordi der ikke har været tale om egentlige forslag, men fx spørgsmål eller andet af mere upræcis karakter. Desuden er forslag med ens indhold skrevet sam-men, så de kun skulle behandles en gang på mødet.

Delebilerne rullerDer er i skrivende stund 14 afdelinger med en ordning om elektriske delebiler. Den miljøvenlige elbil kan deles af beboerne i den eller de afdelin-ger, der er med i ordningen. Og for mange er den fælles delebil med til at gøre det nemt og attrak-tivt at bo i netop den afdeling.

Organisationsbestyrelsen har besluttet at for-længe tilbuddet om at betale alle etableringsom-kostninger til nye delebilordninger – så det også gælder i 2017. Dvs. der er ingen udgifter for afde-lingen, og intet i ordningen, der påvirker huslejen.

Den elektriske delebil giver fx mulighed for, at man kan komme på familiebesøg, indkøb og til lægen uden at have en stor fast udgift (og miljø-belastning) på en bil.

Ude er godtSom en del af fokus på Fælles har organisationsbe-

styrelsen iværksat et par pilotprojekter, som skal ar-bejde med nye former for udearealer og fælles rum.

Med klog planlægning af udearealer kan man skabe rum, hvor mennesker mødes, trives og føler sig trygge. Konkret er vi derfor i gang med at udarbejde en plan for fornyelse og optimering af udearealerne i afdeling 22 Illerupvej og afde-ling 29 Kalmargade. Det sker i samarbejde med bestyrelser, beboere og eksterne fagfolk så som landskabsarkitekt og/eller forsikringsrådgivere med ekspertise i tryghed mv.

På baggrund af arbejdet udarbejder administratio-nen en rapport om erfaringerne fra de to projekter.

Vores fællesfaciliteterOrganisationsbestyrelsen ser det som væsentligt, at fællesskabet vokser ud over afdelingen. Det interne fællesskab i afdeling er selvfølgelig vigtigt i sig selv. Men afdelingen må ikke lukke sig om sig selv. Den skal åbne sig for omverdenen og byde andre menne-sker fra andre boligformer indenfor. Opfordringen hertil sker ud fra betragtningen, at mangfoldighed er en værdi i sig selv, og at mangfoldigheden gør fællesskabet stærkere og mindre ekskluderende.

For at understøtte denne bevægelse opfordrer vi afdelinger til at dele deres fællesfaciliteter, udearealer mv. med det omgivende kvarter – dvs. andre afdelinger i og udenfor Boligkontoret År-hus samt helt andre boligformer i området.

I den forbindelse har vi lavet en samlet oversigt på BKÅ Portalen over alle de fællesfaciliteter, der findes i Boligkontoret Århus’ afdelinger. Den har som udgangspunkt to formål:

• Inspirationskatalog, som en afdeling kan bru-ge i forbindelse med investering i nye facilite-ter – herunder kan man naturligvis udveksle erfaringer på tværs af bestyrelser om værdien af den facilitet, som man overvejer.


De boligsociale helhedsplaner

De boligsociale helhedsplaner i Frydenlund, Vandtårnsområdet og Herredsvang har nu kørt i tre år – og det er også tre år siden, at den bo-ligsociale indsats i Møllevangen blev omlagt efter at have mistet støtten fra Landsbyggefonden.

Vandtårnsområdet og FrydenlundI Vandtårnsområdet og Frydenlund er der i 2016 bygget videre på de første års erfaringer, og der er sat nye ting i værk – bl.a. indkøbs- og udbring-ningsordningen, Frydenlund Ungeråd, fælles-sang, kortklub og viseaften.

Året har været begivenhedsrigt, og mange aktive beboere og ansatte har sammen bidraget til et væld af spændende aktiviteter. Vi har fortsat en lang række faste aktiviteter i løbet af ugen: Banko, maling, håndarbejde, zumba-fitness, gymnastik, morgenmadscafé, madhold for mænd, gå-klub, job- og uddannelsesvejledning, jobsøgningscafé, danskundervisning, studie-hjælp, sundhedstjek med kommunal sygeple-jerske, aktiviteter for mænd i Mæns Mødested, ungecafé, pigeklub, forældrecafé med sundheds-plejen, adventureklub på Reginehøj, beboerråd-givning, ældretræf og retshjælp.

Derudover har vi haft faste månedlige begiven-heder og enkeltstående arrangementer i løbet af året: Kvindeklub, byttedag, sommerfest, som-merferiekoloni for børnefamilier, sommerud-flugter for alle beboere, udflugt i efterårsferien, kunstudstilling, fællesspisninger, sankthans aften, korkoncert, julekoncert, aften med film og oplæg, juletræsfest, mentoraktiviteter, faste-lavnsfest, filmaftener, fodbold, bagning, fodbold, Vandtårnsområdets store kagedag, aktivitets-ugen uge 21 i Kalmargade, ungemiljø i Vorrevan-gen, forældre-samarbejdsmøde, malekursus for unge… Og dertil kommer, at vi driver fem lek-tiecaféer i Vandtårnsområdet og Frydenlund.

Vi går meget op i, at der i vores boligsociale aktivi-teter skal være tilbud til alle beboergrupper. Både til unge, gamle og dem midt imellem. Til dem, der er lyse i huden, og dem, der er mørkere. Til både kvinder og mænd. Til dem, der er aktive på arbejdsmarkedet, og til dem, der har tid i dagti-merne. Det er også vigtigt for os at skabe aktivite-ter, der bygger netværk på tværs af alle forskellig-heder, så det bidrager til et godt naboskab, trivsel, tryghed og følelsen af at høre hjemme.

MøllevangenDe boligsociale aktiviteter har fundet et fint leje i Møllevangen. Der er en god flok af aktive bebo-ere, som er knyttet til huset, og som bidrager til, at det er et levende sted. Der kommer også ofte beboere forbi, som har ideer til nye spændende initiativer. I 2016 gav det blandt andet anledning til, at vi startede et zumbahold, et guitarhold og en fast aften med jam session i Fælleshuset. Vi har også anlagt byhaver på Legepladsen.

Vi har fortsat faste ugentlige aktiviteter og faste månedlige begivenheder. Dertil kommer de større enkeltstående arrangementer drysset ud over året. De faste ugentlige og månedlige aktiviteter er: Faberscafeen holdes fortsat åbent hver mandag af Bostøtten, sy- og kreaklub, madklub for børn og unge, zumba og jam-session, fællesspisning, fredagsfrokost og naturliv for småbørnsfamilier.

De enkeltstående arrangementer er: Påskehygge, debat og kreaaften, byttedag, julehygge, julebag-ning, live musik, havedage, Sankt Hans fest, faste-lavnsfest, høstfest, fransk eftermiddag og grillaften.

Det har været et spændende år i Fælleshuset og på Legepladsen med mange gode oplevelser. Rig-tig mange dejlige mennesker har været forbi og deltaget i vores aktiviteter og arrangementer.

HerredsvangDen boligsociale helhedsplan i Herredsvang har forsat det stabile arbejde i Kulturhus Her-redsvang. Og der har været relativt roligt i områ-det. Relationerne til de unge er fortsat positive og tillidsfulde. Det giver mulighed for i højere grad at understøtte dem i en bedre skolegang og en stabil tilknytning til en ungdomsuddannelse. Lomme-pengeprojektet, som giver de unge mulighed for at erhverve sig de nødvendige kompetencer for at kunne passe et fritidsjob, har udviklet sig til at omfatte endnu flere jobfunktioner, deriblandt op-læsning for børn, indkøb og udbringning af varer til borgere, der ikke selv er i stand til at handle. Familiearbejdet spiller fortsat en central, forebyg-gende rolle – blandt andet i projektet God Fami-liestart målrettet familier med børn op til et år.

Sundhedsindsatsen er funderet solidt med en bred vifte af sundhedsfremmende tilbud inden for bevægelse, kost, mental sundhed og brobygning til det etablerede sundhedsvæsen. Det kreative miljø understøttes af selvkørende kunstgrupper, udstillinger og foredrag. Det musiske miljø afvik-ler stadig koncertrækken Verden til Herredsvang, som kulminerer i en 1-dags festival 1. juli 2017. Etableringen af Musikstudiet i Kulturhuset har haft stor søgning og bevirket, at flere har fået mulighed for at udleve deres musiske drøm.

LÆS MERE OM HELHEDSPLANERNE:

• www.vandtaarnsomraadet.dk • facebook.com/vandtaarnsomraadet • www.frydenlund8210.dk• facebook.com/frydenlund8210• www.mollevangen8210.dk• www.herredsvang8210.dk


ATTRAKTIVT

Helt overordnet handler attraktivt i særlig grad om relationen mellem bebo-er og de fysiske rammer. De eksisterende og nye boliger skal være attraktive hjem. Boligafdelingen skal danne trygge og behagelig rammer om beboernes liv og fællesskaber. Og vores bebyggelser skal hænge godt sammen de nære omgivelser samtidig med, at de skal belaste vores klima mindst muligt. Der-for arbejder vi på flere niveauer med miljø- og energimæssig bæredygtighed, fremtidssikring og smartere drift i forhold til vores boligmasse og nybyggerier.

Gør selv din bolig attraktivSom altid har beboere mulighed for at forbedre og ændre sin egen bolig med råderetten. Det oplyser vi fortsat nye lejere om, ligesom vi har samlet en masse information om rådet vores hjemmeside. Siden sidst har råderetsudvalget opdateret den information med et fyldigt inspi-rationsmateriale, der oplyser beboere om, hvor-dan man kan og må indrette sin bolig efter egne behov. Vi har desuden indgået et forsøgssam-arbejde med en indretningsrådgiver for at give endnu mere inspiration til, hvordan din bolig kan indrettes – så den bliver attraktiv for netop dig.

En anden mærkesag for råderetsudvalget er at udbrede muligheden for at indføre finansieret råderet i afdelingerne. Det betyder kort fortalt, at beboere inden for visse rammer kan låne til individuelle boligforbedringer af afdelingens egne midler og så afdrage via en huslejeforhøjelse. Ud-valget arbejder stadig på at få udbredt kendska-bet til denne mulighed rundt om i afdelingerne.

Attraktive boligområderBåde organisationsbestyrelsen og bladudvalget har arbejdet med at beskrive de boligområder, hvor Boligkontoret Århus har afdelinger. Du kan bl.a. læse områdeprofilerne i de seneste numre at Kvarteret, hvor netop de forskellige kvarterer er

portrætteret med afsæt i primært beboernes øjne og indtryk af stedet.

Den overordnede hensigt med at beskrive områ-dernes særlige identitet og attraktive kvaliteter er et led i at fastholde vores nuværende beboere og tiltrække nye, når behovet er der. Vi tror nemlig på, at mange i høj grad vælger bolig ud fra området – at det vægter højere end fx en bestemt afdeling, selv om der ofte er mange faktorer, der spiller sammen i en ”bosætning”.

Vi tænker på fremtiden

Boligkontoret Århus har i de seneste år intensive-ret arbejdet med energi- og miljømæssig bæredyg-tighed – både når vi renoverer og skal bygge nyt. Det er et lidt uldent begreb, som mange bruger i flæng og rundhåndet hæfter på egen profil. Men i vores boligorganisation er der i høj grad handling bag ordene, som du kan læse herunder. Formålet med dette fokus er tosidet: For det første vil vi tage et overordnet socialt ansvar for vores klima. For det andet vil vi gøre det attraktivt for vores be-boere, idet de bæredygtige tiltag både skal sænke forbrugsomkostninger og højne boligkomforten.

Kort fortalt: Bæredygtighed handler om, at vi tænker på fremtiden og dem, som skal ”bo” i den.

Mulig klimapartner med Aarhus KommuneDet er også derfor, at vi arbejder på at blive klimapartner med Aarhus Kommune. Vi er i skri-vende stund i tæt samarbejde med kommunens klimasekretariat om at indgå i en ny generation af klimapartnerskabsaftalerne. Og vi har en klar forventning om, at vi er blandt kommunens klimapartnere, når du læser det her.

Formålet er især, at vi med ensartede visioner for miljø og klima opnår et gensidigt forpligtende ansvar og sammen sikrer en bæredygtig by med energirigtige og innovative løsninger – at vi tæn-ker byen som helhed med, når vi fx bygger en ny afdeling. Herudover vil vi med en aftale befinde os i et innovativt netværk med muligheder for samarbejder med mange relevante parter.

DGNBDenne forkortelse kommer du til at støde på flere gange fremover i forbindelse med Boligkontoret Århus. DGNB er kort fortalt en bæredygtig certi-ficering af bygninger, som vi har valgt at stræbe efter i både nybyg og renoveringssager. Det er en fremtidssikret ordning, som vægter miljø, økonomi og sociale forhold ligeværdigt - dvs. den tager på

en gang hensyn til vores fælles klima og det lokale liv, der skal leves i og omkring bygningerne. Mere konkret, så måler DGNB blandt andet livscyklus af byggematerialer, transport, forbrug af energi og vand, holdbarhed, tilgængelighed og indeklima.

Vi har valgt denne standard, fordi den går perfekt hånd i hånd med vores helhedstilgang og de stra-tegiske fokusområder, som Boligkontoret Århus arbejder efter – særligt ”Attraktivt” og ”Fælles.

Green Building Council Denmark (DK-GBC) står for DGNB-certificeringen i Danmark, og Boligkontoret Århus blev i 2016 medlem af denne non-profit organisation, der arbejder med at ud-brede bæredygtighed i byggebranchen – et oplagt sted at søge inspiration og viden samt dele vores erfaringer på området.

Ny energistrategiDen hidtidige energistrategi blev vedtaget af orga-nisationsbestyrelsen i april 2013 på baggrund af en dialog med energiudvalget. Organisationsbestyrel-sen har opdateret energistrategien med nye ambi-tiøse mål og aktiviteter, der skal reducere energifor-bruget. Det gælder i forhold til fire områder:

• den løbende drift

• renoveringer

• nybyggeri

• påvirkning af beboernes adfærd

Vi skal løbende gennemgå driften og finde bespa-relser i fælles udbud og fælles energibesparende løsninger på fx belysning, ventilation og vaskeri. Vi vil bygge nye afdelinger energiambitiøst, og når vi renoverer skal vi tænke energioptimering ind i hele processen, og vi skal gøre, hvad vi kan for at hjælpe beboeren til at spare klogt på energi – og energiud-gift - og fx køre energirigtigt i en elektrisk delebil!

Boligkontoret Århus | Brendstrupgårdsvej 7 | 8200 Aarhus N | tlf: 87 39 39 39 | [email protected] | www.bk-aarhus.dk | CVR 30 96 83 01

SOM BEBOER HOS OS FÅR DU FORTRIN HER

Beretning 2016-2017 | 27 26 | Beretning 2016-2017

Bæredygtighed er et væsentligt element i Boligkon-toret Århus’ fokus på at skabe attraktive boliger – både fordi energieffektivitet betyder økonomiske besparelser for beboerne, og fordi det indebærer en gennemgribende fremtidssikring af boligerne.

Det overordnede mål med strategien er at nedsætte det målbare energiforbrug i Boligkontoret Århus’ afdelinger med yderligere 10 pct. over perioden 2017-2020. Målet skal realiseres gennem fornye-de og forstærkede indsatser på de fire områder, suppleret med løbende deltagelse i samarbejder om innovation, udvikling og implementering. Det kan fx være endnu mere fokus på brugen af solceller og andre teknologier, der kan producere energi.

Som nævnt indledningsvist kan vi helt konkret konstatere, at el- og varmeforbruget i Boligkontoret Århus er faldet markant de seneste år som følge af især investeringer i LED-belysning i både afdelinger og i administrationen, energibesparende maskiner i vaskerier, renovering af varmeanlæg mv.

Brug solenVi var blandt de første i Danmark, der integrere-de solceller i byggeriet af ungdomsboligerne på Herningvej. Der er sket meget siden, og teknolo-gien er nu så moden, at vi igen retter blikket mod den grønne energikilde.

Som udspringer af energistrategien og fremtids-sikringsstrategierne ønsker vi at udbrede brugen af solenergi og tilknyttede teknologier i afdelingerne. Derfor har vi foretaget en intern screening af vores afdelinger for mulige solcelleprojekter. Der er nemlig mange forhold, der spiller sammen, og som kun i en samlet vurdering afgør, om det er fordelagtigt at opsætte solceller.

På den baggrund har vi indhentet tilbud på mere konkrete vurderinger af de relevante afdelinger fra Navitas Ingeniører, som er specialister i store solcelleanlæg til boligorganisationer. Herved får vi grundlaget for udarbejdelse af udbudsmate-

riale, og så er det op til den enkelte afdeling, om man vil gå videre med solcelleenergi.

En anden udfordring ved solcelleteknologier på bo-liger er, at strømmen typisk ikke kan bruges, mens den produceres i dagtimerne, hvor forbruget i en boligafdeling er lavt. Derfor er der et voksende mar-ked for batteriløsninger, der kan gemme strømmen fra dagtimerne til fx madlavning, vask mv.

Vi er derfor i gang med at undersøge forskellige modeller med/uden lagring af strøm og herunder forskellige batterityper.

Brug vindenVi har indgået et samarbejde med virksomheden Vindstød, og vi hjælper som nævnt nye lejere med at tilmelde el hos dem ved indflytning. Vindstød A/S – der er et datterselskab af det store svenske energiselskab Vattenfall – tilbyder nemlig kun 100 pct. danskproduceret vindenergi. Ingen parti-kelforurening eller CO2-udslip ved produktionen. Kun ren vindenergi. Samtidig viser bl.a. Energi-styrelsens undersøgelser, at Vindstød er blandt de billigste el-leverandører på markedet. Vi får altså både en klimagevinst og en besparelse på elreg-ningen - også fordi vi har lavet en rabataftale med Vindstød gældende for alle afdelinger. Dvs. at også eksisterende beboere nemt kan skifte til Vindstød og dermed spare penge på strøm.

I enkelte afdelinger har vi dog billige fastprisafta-ler med anden el-leverandør. Men når de udløber, overgår vi også her til endnu billigere og grøn el hos Vindstød.

For at sikre, at disse afdelinger indtil da forsynes med grøn strøm, er det lykkedes at få Vindstød til at tilvejebringe certifikater til Boligkontoret Århus for vedvarende energi for disse afdelingers forbrug frem til udløbet af fastprisaftalerne.

Det betyder at al Boligkontoret Århus’ el-indkøb fra ca. 1. maj er 100 pct. CO2-neutral.


Vi passer på vores boliger

Fremtidssikringsstrategier 2.0I skrivende stund arbejder vi med at opdatere afdelingernes fremtidssikringsstrategier. På afde-lingsmøderne i 2014 vedtog stort set alle afdelinger en fremtidssikringsstrategi – dvs. en plan for de vigtigste arbejder i de kommende år og en plan for, hvordan afdelingen vil finansiere dem. Her tre år ef-ter er det tid til kigge strategierne efter i sømmene og se dem i forhold til den virkelighed, vi står i nu.

Helt overordnet skal fremtidssikringsstrategien sikre, at vi nu og fremover har attraktive boliger. Ligeså vigtigt er det, at vi mindsker afhængighe-den af at finansiere projekter med lån – nemlig ved at spare op i stedet.

Ved revidering af 2014-strategierne tager vi afsæt i et bredere analytisk grundlag, og baserer de strategiske prioriteringer herpå – herunder også input fra forårets årsgennemgang. Det gælder bl.a. vurderinger af afdelingens udlejningsforhold, økonomi, fysiske tilstand, energiforbrug, tryghed, udearealer og fællesfaciliteter. Her trækker vi både på helt faktuelle tal og data samt på afde-lingsbestyrelsens direkte oplevelser af afdelingen.

Vi arbejder smartDer er i tiden stor fokus på, at vi boligorganisati-oner er effektive. Det er ikke et fremmedord hos os. Fusionen i 2012 var et åbenlyst skridt i den retning. Og siden har vi haft fokus på at arbejde smartere - hvilket kommer til udtryk i, at vi sam-menlignet med andre lignende boligorganisatio-ner holder økonomien og administrationsbidraget i ro – på trods af lønstigninger, stigende ejen-domsskatter, mere opsparing til renoveringer mv.

Rigtig mange boligorganisationer reagerer på kravet om mere effektiv drift ved at centralisere ejendomsfunktionærer i driftscentre og kontakt-mulighed i call-centre. Og så måler man isoleret på tidsforbrug og arbejdseffektivitet – og glemmer måske beboerens oplevelse. Måske også medar-bejdertilfredsheden…

Vores tilgang er grundlæggende anderledes. Hos Boligkontoret Århus forbliver ejendomsfunktio-nærerne i afdelingen. De er en vigtig del af afde-lingen, som de nærer et stærkt ejerskab til. Og de er med deres indgående kendskab til afdelingen og dens beboere selv med til at finde ud af, hvor-

dan vi arbejder smartere - hvad der giver mening netop her. Lokalt og nedefra og op så at sige – i modsætning til en standardmodel, der presses ned over forskellige afdelinger og boligområder.

Samtidig leverer ejendomsfunktionærerne god service, positive oplevelser, nære relationer… Som beboer er man ikke i tvivl om, hvor man skal henvende sig – uanset om toilettet løber eller man er i tvivl om noget, der ikke fremgår af en maskinel telefonmenu. Det skal være nemt at være beboer i Boligkontoret Århus.

Hos os er ejendomsfunktionæren med andre ord en integreret del af afdelingen. For udover den store viden om og ansvar for afdelingen, så har han også en social funktion. Den tilgængelige og hjælpsomme Butler, du kan spørge om alt. Som en af vores beboere siger:

Hvis man skal have hjælp, står de altid klar med en hjælpende hånd. Dem kan vi ikke undvære, og ikke mindst min søn, der hver morgen skal ned og sige godmorgen til dem, inden skolen starter.

Det er efter vores klare overbevisning det mest effek-tive set i en større sammenhæng, hvor også service, beboertilfredshed og –tryghed er et vigtigt parame-ter. Og vi tror på, at den model er en del af forklarin-gen på, at vi både har en meget høj beboertilfreds-hed og er en af Danmarks bedste arbejdspladser.

Konkrete smarte tiltagVed siden af det bevidste valg med at bevare ejendomsfunktionærerne lokalt i afdelingerne, ja så tænker hele organisationen med på, hvordan vi inden for de strategiske rammer opnår en smarte-re drift. I årets løb har vi med anbefalinger fra en intern arbejdsgruppe søsat følgende tiltag, der skal medvirke til at udnytte vores resurser og kompe-tencer bedst muligt samt opbygge viden på tværs:

• Lederuddannelse af inspektører

• 5 lokale ERFA-netværk, hvor ejendomsfunk-tionærer samarbejder, deler viden og faglige kompetencer. Netværkene suppleres med fælles ERFA-dage, kurser mv.

• Selvafløsende teams ved ferie, sygdomme, efteruddannelse mv.

• Kompetenceudvikling - i form af fx kurser i IT, varme, vand, el, CTS, ventilation, gulvaf-slibning, energioptimering, sprøjtekursus for ukrudt, sprøjtecertifikat til insekter, video- overvågning mv.

• Tværgående udnyttelse af værktøj og maski-ner samt evt. fælles udbud på servicering af maskinparken og indkøbsaftaler på forskelli-ge maskintyper/fabrikater.

• Årsplan for hver afdeling med prioriterede opgaver samt øvrige opgaver, der kan hånd-teres, når der er god tid.

• Udbud af bl.a. håndværksydelser, fx maler-arbejde, vinduespudsning – og generelle for-handlinger med vores leverandører om priser.

• Rammeaftaler på en lang række ydelser og indkøb af diverse produkter. Det gælder alt fra adgangskontrol over rottefælder til ind-køb af kemi og salt.

• Nye samarbejdsaftaler med leverandører, der afstemmer forventninger til kvalitet, samarbejde, adfærd over for beboere, miljø, fakturering osv.

• Benchmarkingværktøjer til at identificere mulige effektiviseringspotentialer – fx ved at sammenligne ydelser, priser og kvalitet på tværs af vores mange afdelinger.

• IT-partnerskab med EG Bolig, som særligt skal medvirke til større effektivisering via digitalisering.


Boligforbedringer

• Afdeling 1 - Flytning af radiatorer i blok 1, 2 og 3.

• Afdeling 2 - Kloakrenovering.

• Afdeling 3-5 - Nye køkkener, bad og vandrør.

• Afdeling 4 - Udskiftning af kviste og tagvinduer i boligerne på øverste etage. Ny LED belysning i kælderarealer.

• Afdeling 7 - Tandlægeklinik ombygget til to almene familieboliger.

• Afdeling 8 - Solcelleanlæg på taget af garagerne. Nye målere.

• Afdeling 9-14-18 - Udskiftning af målere og gamle toiletter til nye vandbesparende.

• Afdeling 11 - Nye vinduer.

• Afdeling 12-19 - Kloakrenovering.

• Afdeling 15 - Kloakrenovering.

• Afdeling 16 - Altanbunde overfladebehandlet. Kloakrenovering.

• Afdeling 17 - Udskiftning af vinduer, isolering af gavle og facader samt omfugning. I forlængelse af vinduesudskiftningen etableres nye kælderyderdøre med nyt låsesystem .

• Afdeling 20 - Ombygning af børneinstitution til 3 almene familieboliger. Kloakrenovering.

• Afdeling 22 - Vinduer, terrassedør, nye varmerør og radiator samt efterisolering af altanvægge og overfladebehandling af altan gulv. Ny LED belysning i alle opgange, kældre og fællesarealer.

• Afdeling 23 - Renoveringen startede 4. september 2015, og forventes afsluttet i december 2017. Der nedlægges 27 et rums boliger i 10 opgange, som tillægges sideliggende lejemål. Der bliver tilgænge-lighedsboliger i 6 opgange af de 10 opgange. Der kommer nye tage, en ny velisoleret klimaskærm, nye vinduer, altandøre hvor der er altaner, og de lejemål, der har en altan, får også en ny og større. Derud-over installeres der et boligventilationsanlæg i hver bolig, som giver et bedre indeklima og komfort.

• Afdeling 25 - Udskiftning af vinduer på altantiden. Nye parkbelysning i LED. Opgange malet og ny LED opgangs belysning.

• Afdeling 26 - Udskiftning af tag og vinduer. Nye målere.

• Afdeling 27 - Etablering af solcelleanlæg på taget af blok 1, Høgevej 29-45, blok 15, Fuglebakkevej 72-78 og blok 16, Fuglebakkevej 88-94. Efterisolering af tagkonstruktioner samt nye tagbelægnin-ger. Renovering af adgangsarealer foran blok 15 og 16 herunder ny LED belysning.

• Afdeling 30 - Nedgravede affaldsbeholdere.

• Afdeling 31 - Udskiftning af rør, decentrale vekslere og direkte tilslutning/afregning til Affald-Varme og Aarhus vand.

• Afdeling 32 - Gårdforskønnelse af 3 gårdrum.

• Afdeling 35 – Nye køkkener i flyttelejemål. Nye varmemålere.

• Afdeling 38 - Udskiftning af vinduer og udvendige døre, nye lette facadeplader og omgalvanise-ring af ståltrapper.

• Afdeling 42 - Udskiftning af vinduer i ungdomsboliger.

• Afdeling 44 - Nye tagpap-listedækkede tage, partiel omfugning, nye vinduer og døre, voldgrav-sløsninger, nye terrasser, nye lette facadeplader.

• Afdeling 47 - Udskiftning af køkkener.

• Afdeling 50 - Nye køkkener og reparation af ventilation.

• Afdeling 53 - Finansieret råderet på nye køkkener.

• Afdeling 54 - Renovering af 19 ungdomsboliger startede den 1. april 2015, og sluttede med ind-flytning 1. november 2016. Projektet blev forsinket og fordyret pga. fund af forurening på de gamle i jorden, olier mv.

• Afdeling 58 - Finansieret råderet på nye køkkener.

• Afdeling 59 - Udskiftning af varmemålere.

• Afdeling 61 - Eternittag fjernet og erstattet med nyt tagpap listedækning.

• Afdeling 73 - Vand fra drænkanaler.

• Afdeling 75 - Udskiftning af vindgipsplader.


Vi svinger støbeskeen

Som du kunne læse indledningsvist, så er der flere byggeprojekter på trapperne. Og inden for de nærmeste år har vi ca. 570 nye boliger klar i seks nye afdelinger – til nuværende eller nye beboere. Fælles for alle de nye byggerier gælder, at vi sætter et tårnhøjt ambitionsniveau for både energieffektivitet og arkitektur.

At vi har fået meget nyt i støbeskeen hænger også sammen med, at vi har gearet organisatio-nen til både at få nye projekter i hus og realisere dem som attraktive boliger. Vi har opdelt teknisk afdeling i en driftsafdeling og en projektafdeling ledet af en nyansat Projekt og Innovationschef. Projektafdelingen rummer nu fagdisciplinerne ingeniør, bygningskonstruktør samt arkitekt og er dermed godt rustet til at håndtere og nytænke både renoveringer og nybyggerier. Det gælder i forhold til øgede lovgivningsmæssige krav samt både egne og politiske forventninger om innova-tion og bæredygtighed i byggeriet.

Vi indtager KatrinebjergPå Katrinebjerg – der forandrer sig hastigt til en studie-, forsknings- og erhvervsbydel – sætter vi et markant fodaftryk. Her skal vi bygge moderne boliger primært målrettet studerende og forskere. Der bliver tale om i alt 400 bæredygtige boliger for-delt på tre nærliggende afdelinger i bydelen – lige ved Universitetet og IT-byen: Afdeling 76, 77 og 80.

Fælles for de to første byggerier er, at potentielle beboere – studerende og forskere – allerede har været involveret i at beskrive ønsker og krav til de nye rammer. Det gælder både i forhold til den en-kelte private bolig og i forhold til udformningen af de ydre rammer, som beboerne i afdelingen er fælles om. Desuden er ungdomsboligudvalgets anbefalinger, som blev formuleret i 2013-14, reali-seret i projektmaterialet til de to nye afdelinger.

Afdeling 76 - HelsingforsgadeAfdeling 76 skal ligge på den såkaldte ”Hambro-grund” ved Helsingforsgade og skal rumme ca. 130 boliger. Det særlige ved denne afdeling er, at vi her blander almindelige ungdomsboliger med lidt større boliger øremærket til Ph.d.-studerende og postdocs - et helt nyt koncept for beboersam-mensætning, der bl.a. kan være medvirke til at styrke Aarhus som særlig studieby.

Det gode samarbejde med Aarhus Universitet og Forskningsfondens Ejendomsselskab fortsætter, og sammen med Cowi, P+P Arkitekter og BSAA Arkitekter udfører vi gennem efteråret program for udbud i totalentreprise. Tre konkurrence-teams blev sat i gang marts 2017, og vi forventer at have en vinder samt et fantastisk forslag i slut-ningen af juni måned. Afdelingen udføres som certificeret bæredygtigt DGNB-byggeri og efter kommende BR 2020 energikrav.

Afdeling 77 - Finlandsgade/Pal.Müllers VejAfdeling 77 bliver en ren ungdomsboligafdeling med 115 studieboliger beliggende på hjørnet af Finlandsgade og Paludan-Müllers Vej – lige ved Storcenter Nord. Her omdanner vi de to gamle er-hvervsafdelinger 21 og 81 på Paludan-Müllers Vej og Finlandsgade til en ny afdeling til studerende.

Her har vi samme procesforløb og bygherrerådgi-ver som ved afdeling 76. De tre konkurrenceteams blev ligeledes sat i gang marts 2017, og vi forven-ter også her at have en vinder og et nytænkende forslag i slutningen af juni måned. Også her er den klare ambition et bæredygtigt DGNB-certificeret byggeri samt efter kommende 2020 energikrav. Parallelt hermed udføres et nedbrydningsudbud af eksisterende bygninger, så totalentreprenøren starter med en ryddet grund.

Afdeling 78 - KnudrisgadeSidst i 2016 vandt Boligkontoret Århus en visions-konkurrence om at bygge 76 nye lavenergiboliger på Knudrisgade. Kernen i visionen for den nye bolig-afdeling i det centrale Aarhus er bæredygtighed. Vi vil med et helhedsfokuseret greb skabe en afdeling, som både er miljømæssigt og socialt bæredygtigt.

Vi skal bygge 60 nye familieboliger samt stå for byggeriet af kommunens 16 handicapboliger inkl. tilhørende serviceareal som Aarhus Kommune efterfølgende overtager. Til byggeriet hører ligele-des parkeringskælder. Kommunen er i skrivende stund ved at afklare den del af byggeriet, hvor der i stueplan påtænkes erhverv. Igen tænkes byggeriet udført som DGNB-certificeret og efter 2020 krav.

Afdeling 79 på ChristiansbjergKarreen mellem Randersvej, Stockholmsgade, Kal-margade og Malmøgade på Christiansbjerg bliver over de kommende år omdannet fra nedslidte villa-er til et moderne og meget grønt boligområde. Det er et af de første boligområder, hvor Aarhus Kom-munes nye politik om at integrere almene boliger i private boligbyggerier bliver ført ud i livet. Her skal Boligkontoret Århus opføre 30-40 familieboliger i en samlet karré-bebyggelse med et fælles grønt gårdrum med de øvrige ca. 150 boliger i området.

Der er lavet en lokalplan, som vi løbende har kommenteret på, og lokalplanen, der har stadsar-kitektens bevågenhed, ligger pt. til godkendelse ved Aarhus Kommune. Vi forventer, at den bliver godkendt oktober 2017.

Afdeling 80 - Campus KatrinebjergBoligkontoret Århus er også en del af udviklingen af Campus Katrinebjerg, der afgrænses af Katrine-bjergvej, Finlandsgade, Helsingforsgade og Jens

Baggesens Vej. Området ligger hen som et rent erhvervsområde, der fremadrettet skal ændres til et centralt område for uddannelse, bolig og let erhverv. Her skal den nye journalisthøjskole også ligge.

Udviklingsforløbet styres ved lokalplan 1052 og vil rumme byggerier i volumen fra 3 til 15-18 eta-ger. Vi har boliger i nærheden af det bevarings-værdige tidligere pigehjem, hvor der bygges ca. 50 familieboliger samt 100 ungdomsboliger.

Afdeling 82 - Nye Inden for et par år bliver Boligkontoret Århus den første boligorganisation, der kommer til at byde lejere velkomne i ca. 80 familieboliger i den bæredygtige og meget fællesskabsorienterede by Nye syd for Elev.

Det var oprindeligt Østjysk Bolig, der skulle bygge først her. Men efter gensidig aftale har vi byttet byggeret med Østjysk Bolig og skal nu træde de første sten her med vores fokus på fæl-lesskabstanken. Vi har således en forhåndsaftale om nybygning af ca. 6000 m2 almene boliger. Mo-esgaard Museum er pt. i gang med at afdække og sikre oldtidsfund i området, og når de er færdige går arbejdet videre.

Fælles for afdeling 78, 79, 80 og 82 er, at godken-delse af denne beretning betrages om repræsen-tantskabets godkendelse af, at vi igangsætter de fire afdelinger.

Fælleshus MøllevangenSom erstatning for det nuværende lille fugtige træhus, der fungerer som fælleshus i Møllevan-gen, er der lavet et forslag til et nyt tidssvarende fælleshus. Det har både festlokaler med køkken, depot, toiletter, kontorfaciliteter mv. Forslaget ligger pt. til godkendelse ved Landsbyggefonden.


ÅRET I TAL

Herunder får du den del af årsberetningen, som er skrevet på en lommeregner.

• Vi fik et overskud i boligorganisationen på 1.737.720 kr. i 2016.

• Det har været et godt år med obligationer, og forrentningen på mellemregningen nåede op på 3,165 %.

• Renteindtægten for 2016 nåede op på 113 kr. pr. bolig.

• Der har samtidig været en del renoverings-projekter i året, og byggesagshonoraret er højere end forventet.

• Samtidig er udgifter til telefon og porto reduceret i forhold til tidligere år.

• Der er i årets løb etableret infrastruktur til delebiler for 236.626 kr.

• Der er faktisk på trods af kontanthjælpslof-tet sket et fald i vores antal af rykkere for huslejebetaling.

• Administrationsbidraget var i 2016 3846 kr. pr. bolig – som det nu har ligget fast i en årrække.

• Fra trækningsretten er der givet tilskud til 7 afdelinger - i alt 7.181.666 kr.

• Fra dispositionsfonden er der anvendt 4.059.066 kr. Heraf 1.436.597 kr. til dækning af tab ved leje-ledighed og fraflytning. Den disponible dispositionsfond udgør 7.410

kr. pr. bolig. Det betyder, at der ikke skal opkræves bidrag til dispositionsfonden.

• Arbejdskapitalen har i 2016 ydet tilskud med 5.006.464 kr. til bl.a. vores store re-noveringsprojekter i afdeling 20, 23, 54 og ombygning i afdeling 7 fra tandlægeklinik til boliger. Den disponible arbejdskapital udgør 2.604 kr. pr. bolig.

Afdelingerne• 4 afdelinger kom ud med underskud - i alt

264.113 kr. De øvrige kom ud med et samlet overskud på 15.024.490 kr. Årets overskud eller underskud afvikles over 3 år via afdelin-gens budget.

• Den samlede saldo på resultatkontoen udgør 32.248.238 kr.

• Resultatkontoen er negativ i afdeling 21, 61, 73, 90 på i alt 478.689 kr.

• En enkelt afdeling havde ikke henlagt til-strækkeligt til istandsættelse ved fraflytning.

• Henlæggelser til planlagt vedligeholdelse har vi fokus på i fremtidsstrategierne.

• Den gennemsnitlige henlæggelse i afdelinger-ne er øget. Sidst i 2016 var der henlagt 469 kr. pr. m².

NAVN TILTRÅDT FRATRÅDT FUNKTION

Tonny Lærke Vernersen 30-04-2016 Ejendomsfunktionær

Dennis Graversen 01-05-2016 Ejendomsfunktionær

Thomas Kristensen 01-05-2016 Datakonsulent

Frank Strøm 01-05-2016 Ejendomsfunktionær

Rosa Forozan Faizzad 31-05-2016 Boligsocial medarbejder

Sune Jacobsen 31-05-2016 Ejendomsfunktionær

Janne Kjeldtoft 01-06-2016 Boligsocial medarbejder

Niels Grønbjerg 06-06-2016 Ejendomsfunktionær

Tom Birger Kjøller 30-06-2016 Ejendomsfunktionær

David Lund 01-07-2016 Ejendomsfunktionær

Henrik Tranberg 01-07-2016 Ejendomsfunktionær

Erik Frehr 01-08-2016 Bygge- og innovationschef

Louis Dominique Royer 31-08-2016 Ejendomsfunktionær

Lone Andersen 31-08-2016 Udlejningsmedarbejder

Chris Thomsen Mikkelsen 30-09-2016 Inspektør

Peter Fragtrup Pedersen 30-09-2016 Ejendomsfunktionær

Peter Toft Abrahamsen 01-11-2016 31-10-2016 Ejendomsf. til inspektør

Brian Buhl 31-12-2016 Ejendomsfunktionær

Henrik Elisberg 01-01-2017 Projektleder

Johnny Knoth Stephensen 01-01-2017 Ejendomsfunktionær

Mosallam Al Shikha 01-01-2017 Ejendomsfunktionær

Tommi Sørensen 28-02-2017 Ejendomsfunktionærelev

Lars Gaur 01-03-2017 Controller

Carl Danielsen 31-03-2017 Chefkonsulent

Jan Hansen 01-04-2017 Ejendomsfunktionær

Finn Pedersen 30-04-2017 Projektleder

Nye og gamle medarbejdere

36 | Beretning 2016-2017

Boligkontoret ÅrhusBrendstrupgårdsvej 7

8200 Aarhus N87 39 39 39

[email protected]

Årsberetning 2016-2017€¦ · blandt danmarks bedste arbejdspladser som et ps til...

Documents