Reporte de MercadoOficinas4T - 2016

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REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO

LIMA

4T 2016 | OFICINAS

ÍNDICES MERCADO PRIME (A+ y A)

ÍNDICES MERCADO SUBPRIME (B+ y B)

TASA DE DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

PRECIO DE RENTA

TASA DE DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

OFERTA NUEVA

PRECIO DE RENTA

3T-2016 4T-2016

3T-2016 4T-2016

PANORAMA ACTUALAl último trimestre del 2016, la economía peruana se mantiene dentro de las expectativas. Según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), al mes de octubre de 2016, la economía peruana avanzó 3.98%, impulsado por el avance de los sectores Minería e Hidrocarburos (+18.08%), Telecomunicaciones (+8.48%) y Energía (+7.78%), principalmente.

Sin embargo, otros sectores económicos continúan presentando resultados desalentadores, al mostrar una tendencia negativa mes a mes. Entre los principales sectores que están dentro de este grupo a octubre del 2016, resaltan: Pesca (-20.68%), Manufactura (-3.04%) y Construcción (-2.34%).

Aún así, las expectativas acerca del desempeño que tendrá la economía nacional en el 2017 son mejores respecto de las del año anterior. Según el último Reporte de Inflación publicado por el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), el PBI crecería 4.3%, condicionado por el desempeño del gobierno en el manejo de su política económica (tanto monetaria como fiscal) y a las políticas que ejecutará el gobierno de EEUU, ahora con Donald Trump a la cabeza.

El mercado inmobiliario local no tuvo un buen desempeño comercial, continuando con la tendencia observada en los últimos 3 años. El cambio de gobierno que se dio en el mes de julio pasado, que si bien significó un impulso en las expectativas y percepción de mejores tiempos en adelante, aún no logra consolidarse, en tanto que el ambiente político y social no muestran estabilidad y el sector ligado a la construcción sigue con expectativas los sucesos originados por el caso internacional Odebrecht.

Durante el 2016 ingresaron al mercado 180,836 m2 de oficinas prime en 10 edificios, cuando lo estimado a inicios del año eran 12 edificios (185,689 m2). El sector continúa acentuado en la fase de sobreoferta, mostrando una vacancia al final del 2016 de 26.4%, habiéndose estimado este indicador a inicios de año en alrededor de 25%.

El submercado con el mayor incremento de nueva oferta fue Magdalena, donde ingresaron casi 82 mil m2, seguido por Nuevo Este (46 mil m2), Sanhattan (31 mil m2), Miraflores (18 mil m2) y San Isidro Golf (3.5 mil m2).

La dinámica comercial en el segmento de oficinas mostró ligera mejoría respecto al 2015, observándose la reactivación de cuentas (negociaciones y contactos) y el interés por espacios especialmente en renta, aunque todavía lejos de las mejores temporadas en el negocio. La colocación (absorción neta) acumulada al fin del 2016 fue de 78,169 m2, manteniéndose este indicador cerca de los 80 mil m2 estimados como absorción promedio anual en nuestro mercado.

Para el 2017 se estima el ingreso al mercado de 16 nuevos edificios, los que incrementaran el inventario en aproximadamente 227,000 m2 de oficinas prime. Este sería el año en que los niveles de nueva oferta (nuevos m2) marcarían el pico, pues ya para el 2018 se están ejecutando solo cerca de 40,000 m2 de oficinas, entendiendo el mercado los serios problemas que ocasiona el incremento desmedido de la oferta y la falta de análisis de medano y largo plazo

LIMA

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

Mercado de Oficinas Prime de Lima - 4to Trimestre 2016 / Edificios existentes

ZonaInventario (m2) N° Edificios Disponibilidad (%)

Absorción Neta (m2)

Precio de Renta (US$ / m2 / mes)

A+ A Total A+ A A+ A Total A+ A Total A+ A Total

Sanhattan 178,595 182,304 360,900 10 14 24.2% 27.2% 25.7% 4,706 -510 4,196 18.93 17.06 17.95

San Isidro Golf 45,286 71,024 116,311 3 13 - 0.5% 0.3% - 1,140 1,140 - 21.00 21.00

Miraflores 63,002 63,778 126,780 4 6 12.7% 18.6% 15.7% 309 59 368 19.47 18.77 19.16

San Borja 25,000 19,059 44,059 1 3 - 8.9% 3.8% - - - - 17.00 17.00

Chacarilla - 10,398 10,398 - 1 - 6.4% 6.4% - -589 -589 - 20.00 20.00

Magdalena - 110,193 110,193 - 6 - 52.7% 52.7% - 6,540 6,540 - 17.81 17.81

Nuevo Este 177,279 80,338 257,618 7 8 53.3% 3.6% 37.8% 4,713 -2,092 2,621 17.41 14.62 17.40

Subtotal 489,163 537,095 25 51 29.8% 23.3% 26.4% 9,728 4,898 18.00 17.44

Total 1,026,258 76 26.38% 14,626 17.77

Submercado de O�cinas en Lima

SANHATTAN

SAN ISIDRO GOLF

MIRAFLORES

SAN BORJA

CHACARILLA

MAGDALENA

SAN MIGUEL

NUEVO ESTE

Edi�cios de O�cinas Prime al 3T-2015

EXISTENTES

EN PROYECTO / CONSTRUCCIÓN

SAN MIGUELMAGDALENA

SAN ISIDRO GOLFSANHATTAN

SAN BORJA

MIRAFLORES

CHACARILLA

NUEVO ESTE

Edificios de Oficinas Prime al 4T-2016

Submercados de Oficinas en Lima

SUBMERCADOS (CORREDORES) DE OFICINAS EN LIMA

REPORTE DE MERCADO | 4T 2016 | OFICINAS

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 3

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

Mercado de Oficinas Subprime de Lima - 4to Trimestre 2016 / Edificios existentes

ZonaInventario (m2) N° Edificios Disponibilidad (%)

Precio de Renta (US$ / m2 / mes)

B+ B Total B+ B B+ B Total B+ B Total

Sanhattan 173,501 137,816 311,317 23 38 11.0% 6.4% 9.0% 19.23 17.17 18.74

San Isidro Golf 87,137 58,944 146,081 14 11 9.3% 8.8% 9.1% 17.32 17.73 17.55

Miraflores 61,106 148,392 209,498 12 37 19.4% 15.2% 16.4% 18.20 17.47 17.79

San Borja 17,597 43,602 61,199 3 11 7.4% 6.3% 6.6% 16.00 17.45 17.37

Chacarilla 2,241 65,724 67,964 1 15 - 12.1% 11.7% - 17.80 17.80

Magdalena 17,660 - 17,660 2 - 42.5% - 42.5% 18.00 - 18.00

San Miguel 8,498 8,113 16,611 1 1 23.8% - 12.2% 14.00 - 14.00

Nuevo Este 81,859 81,920 163,780 7 17 37.2% 6.7% 22.0% 17.39 16.69 17.24

Centro - 66,044 66,044 - 12 - - - - - -

Lince - 17,359 17,359 - 3 - 35.1% 35.1% - - -

La Victoria - 2,688 2,688 - 1 - 100% 100% 14.00 14.00

Subtotal 449,699 630,602 63 146 17.9% 9.8% 18.03 17.25

Total 1,080,200 209 13.14% 17.75

TERMINOLOGÍA

· Mercado Prime: Compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A.

. Mercado SubprimeCompuesto por edificios de oficinas de clases B+ y B.

· Inventario o Stock: Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado.

· Oferta Futura: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado.

· Absorción Bruta: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año), considera la rotación de ocupantes.

· Absorción Neta: Referida a la ocupación y desocupación de oficinas disponibles dentro del mismo periodo, no considera los cambios de ubicación. Forma parte de la absorción bruta y nunca es mayor a esta.

· Disponibilidad: Cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos.

· Tasa de Disponibilidad o Vacancia: Porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos.

· Precios de Lista: Precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”). Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento.

· Precios de Cierre: Precios de oficinas a los cuales se concretan transacciones de alquiler o venta en el mercado. Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento.

En el 2016 ingresaron los sgtes. edificios:

1T: Paseo de la República (SH), EE Santa Cruz (SIG), Vértice 22 (MAG).2T: Basadre 607 (SIG), Alberto del Campo (MAG), Skytower 757 (MAG), Panorama Plaza de Negocios (NE).3T: República de Panamá 4556 (SH), Lit One (MIR), Prisma Business Center (MAG).4T: no se registraron nuevos ingresos de edificios.

PANORAMA DE LOS ESPACIOS DE OFICINAEN EL MERCADOPRIME

2T34,144

3T22,694

1T6,705

Proyectos Prime en comercialización en Lima - 4to Trimestre 2016Precios de Lista en edificios en fase de construcción

ZonaCLASE A+US$ Venta

CLASE A+US$ Renta

CLASE AUS$ Venta

CLASE AUS$ Renta

Sanhattan 2,379 19.43 - -

San Isidro Golf - 23.00 - 22.37

Miraflores - - - 21.00

San Borja - 18.00 - -

Magdalena - - 2,222 19.00

Nuevo Este 2,221 - - -

Promedio 2,275 19.56 2,222 20.67

Absorción acumulada 201678,169 m2

Proyectos Subprime en comercialización en Lima - 4to Trimestre 2016Precios de Lista en edificios en fase de construcción

ZonaCLASE B+US$ Venta

CLASE B+US$ Renta

CLASE BUS$ Venta

CLASE BUS$ Renta

Sanhattan - 21.00 - -

San Isidro Golf - 23.00 - -

Miraflores 2,300 - 2,250 18.50

San Borja - - 1,933 -

Chacarilla - - - -

Magdalena 1,850 - - -

La Victoria - - - 14.00

Promedio 2,188 21.82 2,170 14.20

Los precios son de lista en edificios en fase de planeamiento y/o

construcción que actualmente se están comercializando. Los

precios están referidos a oficinas sin implementación y sin

mobiliario. Los precios no incluyen estacionamientos. Los valores

indican el precio de lista promedio en cada zona. Debe agregarse el

impuesto respectivo.

4T14,626

ABSORCIÓN NETA m2 NUEVA OFERTA m2

2T80,586

3T66,428

1T33,822

Nueva oferta acumulada 2016180,836 m2

4T0.00

NUEVA OFERTA m2

REPORTE DE MERCADO | 4T 2016 | OFICINAS

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 5

OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME

Respecto al 2015, la proporción de la absorción neta (colocación) sobre la nueva oferta fue menor durante el 2016. Este indicador es importante porque explica el motivo del incremento de la vacancia. Se observa que en el 2016 se absorbió el 43% de los nuevos m2 ingresados en el año; esta variable en el 2015 marcaba 48% y en el 2014 fue de 73%. Esta tendencia debe revertirse en el 2018, dado el nivel de construcción que se está dando para ese año (bajo en comparación a años anteriores). Sin embargo, aún se tendrán niveles altos de vacancia, sobre el 25% y cercanas al 30%, lo que hará que la disminución de este indicado sea gradual. La velocidad de las colocaciones podría mejorar en función de la reactivación de la demanda en el sector.

El índice de vacancia cierra el 2016 en 26.4% respecto al inventario total, esto es equivalente a 270,685 m2. La mayor concentración de los espacios disponibles se encuentra en el Nuevo Este con el 36.0% de la vacancia total, seguido por Sanhattan con el 34.2%, Magdalena con 21.5%, Miraflores con 7.3%, San Borja con 0.6%, Chacarilla con 0.2% y San Isidro Golf con 0.1%. A nivel de los propios submercados, Magdalena muestra 52.7% de vacancia sobre su inventario, mientras que Nuevo Este tiene el 37.8% y Sanhattan el 25.7%.

La segmentación del mercado según la tipología de propietarios de los edificios, puede ayudar a entender el panorama en torno a la variable “vacancia”. Clasificando a los edificios como unipropietarios (propiedad en manos de máximo tres dueños) y como multipropietarios (propiedad en manos de más tres dueños), tenemos que el 52% de los espacios de oficinas prime se encuentran en edificios multipropietarios y el 48% el edificios unipropietarios. Agrupando a los edificios por este criterio, se observa que en los edificios multipropietarios el indicador de vacancia es del 41.8%, mientras que en los edificios unipropietarios la vacancia es del 9.8%.

PRECIOS MERCADO PRIME

Como se espera en una fase de sobreoferta, el precio promedio en renta continúa mostrando ajustes a la baja. Al cierre del 2016 el precio promedio (asking) de oficinas en renta es de US$ 17.77 por m2 (US$ 18.09 en el trimestre anterior y US$ 19.3 al cierre del 2015). En el sector de las oficinas A+ el precio promedio de renta (precio de lista) es de US$ 18.00 por m2 (US$ 18.30 en el trimestre anterior y US$ 19.04 al cierre del 2015), en tanto para las oficinas tipo A el precio promedio de renta (precio de lista) es de US$ 17.44 por m2 (US$ 17.85 en el trimestre anterior y US$ 19.31 al cierre del 2015).

Durante el 2016 la zona que mostró mayor ajuste en cuanto a los precios de renta (precios de lista) fue Sanhattan, donde estos precios disminuyeron 10% en promedio respecto a los observados al inicio del 2016. Sobre precios de cierre, la zonas Nuevo Este y Magdalena mostraron los precios más bajos, en tanto que San Isidro Golf se mantuvo prácticamente si variaciones en sus precios de expectativa.

Para las oficinas disponibles (existentes) en oferta de venta, el precio promedio (asking) se encuentra al 4T 2016 en US$ 2,162 por m2, (US$ 2,282 para oficinas A+ y US$ 2,094 para oficinas A).

52,129

101,604112,143

226,451

180,836

57,083

81,002 81,786

108,263

78,170

1.4%

5.2% 8.1%

19.9%

26.4%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

2012 2013 2014 2015 2016Vacancia

m2

de o

ficin

as

OFICINAS PRIME 4T 2016 - STOCK, VACANCIA Y RENTA

Vacancia %

OFICINAS PRIME HISTÓRICO - ABSORCIÓN NETA, NUEVA OFERTA Y VACANCIA

Nueva Oferta Absorción neta

6,705

34,14422,694

14,62633,822

80,58666,428

0

180,83619.2 19.1

18.1

17.8

16.5

17.0

17.5

18.0

18.5

19.0

19.5

20.0

0

50,000

100,000

150,000

200,000

1T-2016 2T-2016 3T-2016 4T-2016 Acumulado

US$ / m2/ m

esm2de

ofic

inas

Absorción Neta Nueva Oferta Renta (asking)

MERCADO SUBPRIME

El segmento subprime (B+ y B) de oficinas finaliza el 2016 con un inventario de 1’080,200 m2, distribuidos en 209 edificios. Durante el último trimestre del año ingresaron al mercado los edificios CE Century 46 y CE Diez Canseco en el submercado Miraflores; EE Vistacorp en la zona Chacarilla; Prima Esperanza en Lince y CE Blue Tower en La Victoria.

En tanto, se espera para el 2017 el ingreso de 13 nuevos proyectos, los que incrementarían el inventario de oficinas en 72,000 m2 aproximadamente y ya se encuentran en construcción. Estos proyectos se ubican en Sanhattan (1), San Isidro Golf (1), Miraflores (4), San Borja (2), Chacarilla (2), Magdalena (2) y La Victoria (1).

En el 2016, en total, la nueva oferta (nuevas oficinas) sumaron 119,539 m2, siendo las zonas Miraflores y Nuevo Este donde se ubican la mayor parte de estos ingresos. Actualmente las zonas Sanhattan y Miraflores son las que cuentan con mayor inventario o stock con 311,317 m2 y 209,498 m2 respectivamente.

Al cierre del 2016, la vacancia en este segmento asciende a 13.14% equivalente a 141,917 m2. En el sector B+ la vacancia es de 17.9% (10.2% al cierre del 2015), y en el sector B la vacancia asciende a 9.8%.

La oferta de oficinas subprime crece en la medida del ingreso de nuevos proyectos (especialmente de tipo B+), los que siguen ubicándose en nuevos sectores como Lince y La Victoria, aprovechando la sinergia o dinámica de la zona cercana a San Isidro.

PRECIOS MERCADO SUBPRIME

Al término del 4T 2016, el precio de renta promedio (asking price) para el segmento subprime es de US$ 17.75 por m2 (US$ 18.41 en el 3T 2016), siendo para las oficinas B+ el precio de lista promedio de US$ 18.03 (US$ 19.33 en el 3T 2016), y para oficinas tipo B la renta promedio (precio de lista) es de US$ 17.25 (US$ 17.72 en el 3T 2016).

Las expectativas de precios por parte de los propietarios en el segmento subprime son más elevadas que en el sector prime, observándose en algunas zonas expectativas de renta por sobre los US$ 21.00 por m2, para oficinas sin implementación. Se observa que los precios mayores se dan en las oficinas de menores dimensiones, más chicas.

La oferta en venta de oficinas disponibles en este segmento alcanza un precio promedio (precio de lista) de US$ 2,092 por m2 más impuestos

MERCADO B+ Y B. DISTRIBUCIÓN DE INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD ACTUAL

91% 91%84%

93% 88%

57%

88%78%

100%

65%

9% 9%16%

7% 12%

43%

12%22%

35%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Sanhattan San Isidro Golf Miraflores San Borja Chacarilla Magdalena San Miguel Nuevo Este Centro Lince

Inventario Disponibilidad

REPORTE DE MERCADO | 4T 2016 | OFICINAS

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 7

PRONÓSTICO

Finalmente, el cuarto trimestre del año concluyó sin nuevos ingresos de edificios prime. El nicio de operaciones de los edificios Torre del Arte (San Borja) y Bloom Tower (Magdalena), se ha trasladado para los primeros meses del 2017.

Así, al término del 2016 los principales indicadores del mercado de oficinas prime muestran:

• Inventario: 1’026,258 m2

• Vacancia: 26.4%• Nueva oferta: 180,836 m2

• Absorción neta: 78,169 m2

En línea con la absorción neta estimada para nuestro mercado, en aproximadamente 80,000 m2 al año, el 2016 no se aleja de esta cifra, aún cuando el ingreso de nuevos metros cuadrados de oficinas este año fue superior a los 180,000 m2. Esto confirma la aún lenta dinámica de comercialización que acompaña a la fase de sobreoferta, la baja ocupación en promedio que muestran los nuevos ingresos (edificios), y en parte se refleja en el incremento de la vacancia (de +6.5% respecto al cierre del 2015).

Para el 2017 se estima el ingreso de 16 nuevos edificios, que suman aproximadamente 227,000 m2 de oficinas prime. Estos proyectos se ubican en los submercados Sanhattan (5), San Isidro Golf (3), Miraflores (2), San Borja (1), Magdalena (3) y Nuevo Este (2). De esta nueva oferta el 51% de los espacios se comercializan en renta y el 49% se encuentran en proyectos que se comercializan en venta.

Un análisis realizado recientemente indica que en la composición, según cantidad de propietarios de un edificio, que se observa en el mercado de oficinas prime de Lima, predominan los edificios multipropietarios con el 52% del inventario de oficinas (m2), mientras que el 48% de los espacios se encuentran en edificios considerados unipropietarios.

En el 3T 2014 se comentaba un análisis similar en el mercado de Dubai, donde la vacancia de los edificios multipropietarios superaba el 50%, mientras que en el caso de los edificios unipropietarios la vacancia promedio era del 12%. En el mercado de Lima, la vacancia en el grupo de los edificios multipropietarios alcanza ya el 40%, y en el grupo de edificios unipropietarios el indicador es de 10%. Mercados distantes con similitudes según lo revisado líneas arriba.

Es evidente que el incremento de los proyectos de oficinas en venta impulsó en el mercado la consolidación de los edificios multipropietarios, hasta llegar a los niveles actuales (52% de las oficinas prime se encuentran en este tipo de edificios). Un crecimiento que el mismo mercado no supo dimensionar y que creció en un panorama de mercado favorable pero no sostenible en términos de tamaño de la demanda y expectativas de precios por ejemplo, y sin prever los ciclos por los que atraviesa el negocio.

El 2017 se presenta como un periodo con muchas expectativas sobre el entorno macroeconómico del país y específicamente sobre el mercado de oficinas. El inicio del nuevo gobierno significó una percepción positiva respecto a cambios y la reactivación de los sectores ligados al negocio, y eso se vio reflejado por ejemplo en la activación de cuentas y la toma de oficinas (especialmente en renta) que se dieron a partir de la segunda parte del año. Se espera que en este nuevo año estas percepciones tengan su repercusión tangible en el mercado, y se pueda acelerar el cambio de la fase de sobreoferta

502 oficinasen 67 países

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com/peru

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PERÚ:LimaEric Rey de CastroDirector GerenteAv. San Borja Norte 793San Borja, Lima 41TEL 511 224 0804FAX 511 224 0505

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LimaSandro VidalGerente de InvestigaciónAv. Manuel Olguín 501 Oficina 502Surco, Lima 33TEL 511 399 3350

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• US$ 97 billones en más de 84,000 transacciones

PANORAMA REGIONAL OFICINAS PRIME 26.4 % 17.8

10.2 % 21.0

12.8 % 22.7

14.0 % 24.5

6.5 % 24.9

Precio Renta(US$/m2)

Vacancia(%)