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RELAZIONE

tecnico-illustrativa

COMUNE DI SARONNO

Regione Lombardia Provincia di Varese

piano di recupero

ALDIR s.r.l.

progettazioneGian Mario COMAZZI ingegnere - Francesca COMAZZI architetto

c.so Garibaldi, 195 Gattinara (VC) tel./fax 0163 826228 e.mail: info@comazzi.it

1. L’area in oggetto e il Territorio

L’area in oggetto ricade ai margini del perimetro esterno del centro di antica

formazione della città di Saronno, al fondo di via S. Cristoforo dove la stradina sfocia

su P.za Aviatori d’Italia , incrocio su cui convergono via Campi, via Volta, via Verdi, via

Torino, che delineano i percorsi che a raggiera si snodano verso la periferia.

L’immobile oggetto di intervento affaccia con andamento curvilineo, in tutto il suo

sviluppo di oltre 70 mt., sull’intera piazza e sui giardinetti che delimitano via Campi con

v. Volta, spazi urbani che di fatto creano un forte distacco da altri fabbricati a favore

della confrontanza tra vedute.

Come si osserva dall’immagine aerea, la posizione dell’edificio rappresenta la cerniera

di collegamento tra il tessuto storico e la zona di recente formazione. Circostanza che

è stata determinante nella impostazione del progetto, caratterizzato da una

composizione che richiama gli stilemi della miglior tradizione architettonica lombarda,

volutamente proposta nello spirito della continuità urbana.

Allo stato attuale, il fabbricato si configura in una corte con intorno una serie di

semplici corpi edificati con differente forma e altezza, costruiti in epoche diverse

secondo esigenze del momento storico, in assenza di regole costruttive che

hanno fanno mancare quell’equilibrio formale dell’impianto edilizio.

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La destinazione prevalente delle unità insediate è stata di tipo residenziale con

alcuni negozi sul fronte strada e magazzini all’interno della corte.

Nel complesso l’immobile presenta un pessimo stato di conservazione e segni di

degrado avanzato, anche a causa dell’abbandono della struttura, non essendo

più stata occupata da parecchi anni.

Tuttavia, nonostante la vetustà riscontrata, non si trovano nel complesso

immobil iare, caratteri architettonici di valore degni di conservazione o

riproposizione, al contrario della buona qualità urbana che si nota percorrendo

via S. Cristoforo verso il cuore della città, ambito ancor più elevato in termini di

pregio ambientale.

La visione prospettica presenta fronti scevri di qualsiasi elemento decorativo e

un uso di materiali poveri ed essenziali , quali le soglie in pietra e le ante a

gelosia delle chiusure esterne dove non sostituite da tapparelle in plastica.

La modesta qualità dell’immobile oggetto di trasformazione rispetto al contesto

contermine, è stato l’elemento che ha contribuito a riportare nel sito una

maggiore dignità ambientale, ottenuta con la proposizione di un disegno in

equilibrio tra il passato e il contemporaneo, dove si condensa la funzionalità

tecnologico-strutturale moderna, in un vestito architettonico che lega in armonia

con la tradizione architettonica della zona.

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2. Situazione catastale.

La proprietà ricompresa nel foglio catastale n. 9, è rappresentata dalle particelle

n. 197/198/199/200/201/202 all’interno delle quali sono identificati i subalterni, ed

il sedime 179, come meglio specificati sulla tav. n. 1, parte integrante del

presente P.d.R.

L’area su cui ricade la proprietà si estende una superficie complessiva di

1.768,31 mq. meglio raffigurata nella seguente scheda.

3. Lo strumento urbanistico.

L’area in oggetto rientra nel perimetro del nucleo di antica formazione , come

definito nella tavola PdR 02 “ individuazione degli ambiti” di PGT. In tale

contesto è ammesso il recupero dei volumi esistenti mediante la formazione di

Piano di recupero, che per la tipologia dello strumento consente una maggiore

libertà di azione.

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L’immobile è stato inoltre inserito nel repertorio degli edifici monumentali con la

scheda n.83 che tratta i fronti delle case a corte.

Nello specifico la scheda descrive i caratteri compositivi dello stato di fatto con

collegamenti storici, che ricordano l’edilizia sette-

ottocentesca, modificata con interventi riconducibili

alla prima metà del Novecento, senza trovare

nell’immobile il riconoscimento di alcun valore

degno di conservazione, anzi nella narrazione si

rimarca la semplicità edil izia dell ’ involucro e

l’assenza di qualsiasi elemento decorativo.

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4. Impostazione progettuale.

La soluzione proposta, in aggiunta alle riflessioni elencate in premessa, si fonda

principalmente sui seguenti punti:

• sviluppo dell’edifico in allineamento con l’andamento stradale e riproposizione

della cortina continua coerente con il tessuto urbano, portando gli accessi

veicolari in posizione più lontana dalla pedonale via S. Cristoforo, che delimita

la porta del centro storico

• ricreare la congiunzione con il nucleo di antica formazione e il tessuto urbano

più recente, mediante la formazione di un porticato pedonale che consente la

continuità dei percorsi in ambiente protetto, allargando, grazie al vuoto che il

portico crea a p. terra , il cono visivo verso la piazza provenendo da via S.

Cristoforo.

• realizzare una composizione architettonica del complesso mediante la

riproposizione degli stilemi tipici dell’architettura Milanese-Lombarda di

pregio, caratterizzata dal bugnato di facciata, dalla scansione ritmata delle

finestrature di forma rettangolare con lato maggiore disposto verticalmente,

dall’applicazione di cornici decorative essenziali sul perimetro delle aperture,

dall’inserimento del piano attico arretrato rispetto ai fili di facciata, dalla

organizzazione del tetto giardino arricchito da piantumazioni con cascate di

vegetazione verso i piani inferiori, dalla realizzazione della copertura con tetto

a falde e manto in tegole di laterizio, dalla presenza di pilastrature rivestite in

pietra naturale a delimitazione del portico su strada.

• ricavare un ampio cortile interno accessibile ai mezzi, al fine di disporre di uno

spazio di carico e scarico asservito alle esigenze dei negozi di p.terra,

evitando la sosta di veicoli di servizio sulla pubblica via e nel contempo offrire

posti di parcheggio esclusivi.

• ubicare le attività di vendita al pubblico a piano terra.

• ricavare i locali accessori e di servizio ai piani sottoterra, con la dotazione in

questi spazi interrati di almeno 2 posti auto per alloggio.

• organizzare il taglio degli appartamenti in modo da ottenere la doppia

esposizione, privilegiando l’ubicazione delle zone living sul fronte strada e

l’affaccio delle camere verso il cortile interno più tranquillo.

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Sulla base di tali capisaldi il progetto si sviluppa in due piani interrati, un piano

terra con destinazione commerciale di vicinato, tre piani di residenza e un piano

attico soprastante, il tutto distribuito su tre blocchi scala.

Nei piani interrati sono state collocate le cantine e sono stati ricavati i box per il

ricovero delle auto:

27 box e 15 cantine al piano -2

24 box e 14 cantine al piano -1, dove viene collocata la centrale termica ed i

locali tecnici a servizio dell’intero complesso.

A livello terreno sono stati ricavati 5 negozi di dimensioni riconducibili al servizio

di vicinato con pezzature variabili da 53 a 99 mq.

Al 1°piano, sopra i negozi trovano collocazione 8 alloggi di superficie tra 48 e 114

mq. che in relazione alla grandezza propongono tagli a due, tre camere e doppi

servizi.

Al 2° e 3° piano, si ripete la distribuzione attuata al piano inferiore per 7 unità.

L’ultimo piano, in arretramento dai fili del fronte su strada, sono stati ricavati 2

alloggi con ampi spazi a verde esclusivo, concentrati in posizione baricentrica, in

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modo da poter disporre ai lati, di aree tecniche necessarie per l’installazione di

componenti impiantistiche.

Nel complesso la struttura ospita 24 appartamenti, 51 posti box dedicati alla

residenza, 5 negozi e 15 posti auto a disposizione delle unità commerciali a p.

terra.

c o n o v i s i v o

d e l l ’ i n g r e s s o

d i v i a S a n

Cristoforo allo

stato attuale e

d o p o

l ’ i n t e r v e n t o .

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5. verifiche planovolumetriche, standards.

Il PGT consente il recupero delle volumetrie esistenti, che sono state

analiticamente calcolate e riportate nella tavola grafica n. 4. in sintesi :

3142,28 mc p. terra

2791,39 mc. p. primo

748,80 mc p.secondo

1057,64 mc. p.sottotetto

7740,11 mc.

La ricostruzione prevista in progetto è stata verificata analiticamente con gli

schemi illustrati sulla tavola n. 8, riportando la slp di ogni piano, calcolata al

netto dei muri perimetrali e di tamponamento che costituiscono l’involucro

esterno, in osservanza all’art.4 della L.R. Lombardia n.31 del 28/11/2014 che

modifica la L.R. 12/2005. In sintesi:

406,18 mq. p. terra

680,55 mq. p. primo

621,33 mq. p. secondo

621,33 mq. p. terzo

228,51 mq. p. attico

2557,90 mq. totale slp

7673,70 mc. totale volume f. terra (2557,90x3)

7740,11 mc. massimo volume ammesso

66,41 mc. volume residuale utilizzabile in fase di permesso di costruire.

L’attuale superficie coperta del complesso di corte si estende su 986,30 mq.

mentre il progetto si limita a 930 mq. a favore di maggiori spazi di parcheggio a

piano terra e superfici drenanti

Le aree destinate a parcheggio privato sono state reperite nei due piani interrati,

rispettivamente per 802 mq. al livello più basso e 769 mq. al primo p. sottoterra,

per un totale di 1571 mq. corselli compresi, rampe escluse. In considerazione

che il volume fuori terra in progetto risulta pari a 7673,70 mc. e si devono

realizzate 768 mq. di area a parcheggio privato (1/10 del volume), il parametro

risulta ampiamente soddisfatto.

Per quanto riguarda l’ulteriore quota di parcheggio, come definita al punto 5 del

Titolo II del piano delle regole del PGT, ossia 1 posto auto ogni 100 mq di slp,

verrà in parte monetizzata.

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In merito alla quantità di superficie drenante, il progetto prevede la formazione di

aiuole a verde a piano terreno e uno spazio di drenaggio al 2° piano interrato

sulla proiezione del cavedio di aerazione naturale ai fini antincendio. La somma

delle aree risulta di 107,80 mq, maggiore dell’attuale area cortilizia libera di

81,30 mq.

6. caratteristiche costruttive,

materiali, impianti.

La struttura dell’edificio è stata

i m p o s t a t a m e d i a n t e

l ’ e levaz ione d i un te la io

spaziale in c.a. composto da

r i t t i vert ical i , t ravi di piano

collegate a solai misti in latero-

cemento e predalles per gli

o r i z z o n t a m e n t i i n f e r i o r i .

Dovendo rea l izzare 2 p ian i

interrati, ai fini della sicurezza il

fronte scavo lungo il perimetro

di confine, sarà sostenuto da

micropali o da diaframmi in

funzione delle caratteristiche

del terreno, a ridosso dei quali

s a r a n n o c o s t r u i t i i s e t t i

controterra.

Per quanto riguarda la scelta

dei materiali e finiture esterne,

oltre alle verifiche di Norma

sulla qualità acustica e di

coibenza, sono state prese in

considerazione le indicazioni

contenute all ’art. 26 “Norme

par t ico lar i ” de l P iano de l le

regole, quali:

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• coperture a falde inclinate al 30% di pendenza con manto in coppi di laterizio e canali di gronda in rame

• murature esterne con finitura in intonaco di materiale minerale naturale,

• soglie, davanzali, rivestimenti colonne in pietra grigia

• ringhiere in in ferro con elementi verticali semplici

• infissi in legno naturale

Sotto l’aspetto del risparmio energetico l’edificio si attesta in classe A, che si

raggiunge dalla forte coibentazione dell’involucro edilizio esterno, ottenuta con l’

applicazione del cappotto e riduzione di ponti termici e dalla dotazione

impiantistica. In particolare l’impianto termico sarà a bassa temperatura del tipo

sottopavimento alimentato da caldaia a condensazione, integrato dal contributo

apportato dai pannelli solari e fotovoltaici installati al piano terrazzo in sommità

del fabbricato.

In merito alla prevenzione antincendio, che riguarda anche la centrale termica, è

stata posta particolare attenzione nella progettazione delle autorimesse interrate

al fine di garantire le superfici di aerazione naturale necessarie, mediante la

formazione di aperture sui soffitti per il primo piano e di un cavedio per il livello

più basso. Inoltre la collocazione dei tre blocchi scala consente un adeguato

deflusso delle persone verso luogo sicuro.

In tema di barriere architettoniche, ogni parte dell’edificio è visitabile da portatori

di handicap avendo previsto collegamenti verticali con elevatori di ampiezza

adeguata al trasporto di carrozzelle, piani di sbarco e percorsi orizzontali di

dimensioni adatte a consentire il trasferimento di disabili.

In sintesi i punti salienti che caratterizzano dell’intervento, sono riassumibili nella

seguente elencazione:

• riqualificazione di un sito dismesso in continuità con il tessuto esistente,

• demolizione di immobili fatiscenti,

• miglioramento della pedonalizzazione con l’inserimento di porticato,

• dotazione di ampie aree a parcheggio e sosta,

• aumento delle superfici drenanti,

• sostenibilità del progetto con la realizzazione di un edificio di caratteristiche Nzeb

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7. Cessioni, occupazione suolo pubblico.

L’andamento planimetrico del progetto, prevede la rettifica dei confini attuali

proponendo l’eliminazione delle punte che si spingono verso piazza Unità d’Italia.

Dette aree verranno conferite nella disponibilità del Patrimonio Comunale e

saranno destinate all’allargamento del sedime stradale antistante il porticato in

progetto.

Nel contempo dovendo realizzare un cavedio per l’ aerazione dei due piani

interrati sul fronte piazza, si pone la necessità di riconoscere, da parte

dell’Amministrazione Comunale , il diritto di occupazione permanente di tale

porzione di sottosuolo.

Lo scambio delle superfici è stato evidenziato in dettaglio sulla tavola n.12, di

seguito postata in forma ridotta e riassumile in :

28,74 mq. aree in cessione ( colorazione magenta)

81,90 mq. aree in occupazione permanente (colorazione viola)

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8. Opere di urbanizzazione generali, allacciamenti.

La zona in oggetto è servita da tutte le opere di urbanizzazione necessarie per

attivare l’intervento proposto, quali :

l ’acquedot to , la condot ta fognar ia , le l inee e le t t r iche, la re te de l le

telecomunicazioni, il gasdotto. Pertanto a conclusione dell’opera, si dovranno

realizzare gli allacciamenti per l’attivazione del servizio, senza la necessità di

ricorrere ad opere di potenziamento della rete infrastrutturale esistente, idonea a

supportare il carico aggiunto dall’insediamento delle nuove utenze.

8. Opere di urbanizzazione a scomputo.

Poiche' il progetto prevede la formazione di un portico a piano terra dell’edificio

su cui affacciano attività commerciali , l’Amministrazione Comunale ha sottoposto

al l ’Attuatore la r ichiesta di real izzare l ’ i l luminazione del port ico e la

predisposizione dell’impianto di videosorveglianza ai fini del controllo del sito

nelle ore notturne.

Tali interventi vanno ad incrementare la dotazione urbanizzativa della città, e

della sicurezza dei luoghi, pertanto le spese relative alla realizzazione dei

suddetti impianti, vengono riconosciute a scomputo dagli oneri di urbanizzazione

primaria dovuti nel momento del rilascio del permesso di costruire. Per la

medesima ragione la gestione dell’impianto, la manutenzione e i costi di esercizio

del servizio , saranno posti a carico dell’Ente Comunale. In tal senso la presenza

di un quadro elettrico di rete pubblica in p.za Aviatori d’Italia agevola la fattibilità

delle opere necessarie per l’allacciamento .

L’impianto proposto prevede un tipo di illuminazione indiretta a veletta utilizzando

strisce a LED per esterni e la installazione di tubazioni corrugate interrate con

relativi pozzetti quale predisposizione per il servizio di videosorveglianza.

La scelta di apparecchiature LED in alternativa alle tradizionali plafoniere,

costituisce una moderna soluzione in termini di diffusione luminosa volta ad

evitare atti vandalici. Le Strisce a LED vanno applicate su superfici lisce,

ev i tando l ’ ins ta l laz ione su par t i sp igo lose che possono provocare i l

danneggiamento dei componenti. La collocazione in estradosso del solaio del

porticato è quindi adatta allo scopo.

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Il valore dell’opera prevista a scomputo degli oneri, cifra che viene riportata in

Convenzione, è stato descritto nella seguente analisi di costo e dovrà essere

successivamente dimostrato a consuntivo.

immagine delle strisce LED

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Analisi costi

1. illuminazione del portico mediante la realizzazione di una veletta perimetrale

integrata alla muratura, posta a circa 10-20 cm dal soffitto, in cui saranno

alloggiate in apposite canaline tre file di strisce a LED (grado di protezione IP

65/68) al fine di ottenere un’illuminazione indiretta a soffitto, diffusa ed

omogenea a prova di vandalismo.

• mt. 392 (78,4x59) di strisce LED tipo Disano-Fosnova per luce diretta a

soffitto composto da 77,4 mt di strisce da 5 mt ciascuna, potenza 7,2 W/m

costo (78,40x155) 12.152,00 €

2. fornitura e posa in opera di tubazione in pvc/Pead corrugato e pozzetti di

i spez ione -de r i vaz ione pe r l a f u tu ra rea l i zzaz ione d i imp ian to d i

videosorveglianza, compreso scavo, reinterro, chiusini, cablaggi aventi

caratteristiche e qualità da definirsi indicazioni dell’Ufficio Opere Pubbliche

Comunali e Polizia Urbana

costo forfettario 1.434,00 €

Costo presunto dell’intervento a scomputo 13.586,00 €

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Gian Mario Comazzi ingegnere

novembre 2016

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