relazione di stima del valore immobiliare · relazione di stima del valore immobiliare relativa al...
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ARCH. LAURA FONTANA
STUDIO DI ARCHITETTURA E URBANISTICA
Via G. Silva n° 43 20149 Milano – Tel..0243980561 – mail: [email protected]
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RELAZIONE DI STIMA DEL VALORE IMMOBILIARE
RELATIVA AL FABBRICATO INDUSTRIALE SITO IN
COMUNE DI SETTIMO MILANESE (MI) VIA DARWIN N° 19/2
proprietà: Società VITRODODI INTERNATIONAL COMPANY S.p.A. – IN LIQUIDAZIONE
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Maggio 2015
ARCH. LAURA FONTANA
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La sottoscritta, dott. arch. Laura Anna Fontana, con studio in Milano, via Silva n °
43, iscritta all’Albo degli Architetti della Provincia di Milano al n ° 4651, a seguito
dell’incarico conferitogli dal Dott. Carlo Lamura, in qualità di Liquidatore del
Concordato Preventivo VITRODODI INTERNATIONAL COMPANY S.P.A. in
liquidazione, con sede in via Darwin 19/2, 20019 Settimo Milanese (MI) – P.I.
01476350150, appronta, relativamente al complesso industriale ubicato nel
Comune di Settimo Milanese, via Darwin n.19/2 - la seguente relazione di stima
che, per una migliore comprensione, sarà articolata come segue:
1 – INDIVIDUAZIONE DEL BENE IMMOBILIARE - UBICAZIONE
1.1 – Individuazione del bene -ubicazione
2 - IDENTIFICAZIONE CATASTALE
3 – TITOLI DI PROPRIETA’
4 - DESCRIZIONE GENERALE E PARTICOLAREGGIATA DEL COMPLESSO
IMMOBILIARE
4.1 - Caratteristiche tipologiche ed architettoniche dello stabile
4.2 - Caratteristiche costruttive- Finiture esterne
4.3 - Caratteristiche e destinazioni d’uso dei locali – Finiture interne
4.4 – Pertinenze esterne
4.5 – Dotazione impianti
4.6 – Stato di manutenzione dello stabile
5 – SITUAZIONE URBANISTICA – EDILIZIA
6 - CRITERI E PROCEDIMENTI DI STIMA - CONSISTENZA ANALITICA
7 - STIMA DEI BENI
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1 – INDIVIDUAZIONE DEL BENE IMMOBILIARE - UBICAZIONE
1.1– Individuazione dei beni - ubicazione
Il bene immobiliare oggetto della presente relazione di stima, è costituito da un
fabbricato a destinazione industriale con annesse aree cortilizie pertinenziali,
ubicato in Comune di Settimo Milanese (MI), via Darwin n.19/2, di proprietà della
Società Vitrododi International Company S.P.A. – in liquidazione
L’immobile è ubicato a sud-ovest del territorio del Comune di settimo Milanese, in
prossimità dei comuni di Cusago e Milano; la zona è servita da infrastrutture viarie,
tra le quali il raccordo autostradale della tangenziale ovest di Milano.
2 – IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L’immobile oggetto di stima è così censito all’Ufficio del Territorio di Milano, Catasto
fabbricati, Società Vitrododi International Company S.P.A :
Foglio
Mapp
Sub
indirizzo
piano
categoria
Zona
censuaria
Rendita
21
293
-
Via Darwin n.19
T-1
D/7
-
Euro 11.510,00
3 – TITOLI DI PROPRIETA’
Il bene in oggetto è pervenuto di proprietà della Società Vitrododi International
Company S.P.A in forza di:
- atto di compravendita tra la Società Immobiliare Fondiaria e Costruzioni s.r.l e
Società Interitalia s.r.l stipulato in data 12 dicembre 1979, Repertorio n. 202332, a
rogito Dr. Francesco Mancosu Notaio in Milano
- atto di fusione tra la Società Interitalia s.r.l e la Società Vitrododi International
Company S.P.A del 30-01-1986, - Repertorio 177633 – notaio Dott. Giuseppe Alessi
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4 - DESCRIZIONE GENERALE E PARTICOLAREGGIATA DEL COMPLESSO
IMMOBILIARE
4.1 - Caratteristiche tipologiche ed architettoniche dello stabile.
Il fabbricato, edificato nella metà degli anni 70, fa parte di un complesso industriale-
artigianale composto da vari capannoni in linea distribuiti dalle aree scoperte di
pertinenza.
L’accesso carraio e pedonale, comune ad altre proprietà, consente l’accesso
all’ampio cortile sul quale si aprono gli ingressi all’edificio in oggetto, ubicato in
aderenza con altro fabbricato lungo il lato est.
4.2 – Caratteristiche costruttive- Finiture esterne
Finiture esterne-strutture:
Il fabbricato è caratterizzato da:
- Struttura portante verticale in cemento armato prefabbricato
- Struttura portante di copertura in travi a capriata in cemento armato
prefabbricato (ad altezza 6,50 ml da terra) con sovrastanti tegoli in cemento
prefabbricato a sched dotati di lucernari
- Manto di copertura in lastre di fibrocemento (eternit)
- I tamponamenti perimetrali in muratura in blocchi di cls
- Serramenti in ferro, alluminio/acciaio dotati in parte di vetro tipo u-glas e di
inferriate
- Portoni e porte di accesso in ferro
4.3 - Caratteristiche e destinazioni d’uso dei locali – Finiture interne
L’edificio si compone di un capannone monopiano (parzialmente a due livelli), a
pianta rettangolare a doppio padiglione, nel quale sono ubicate:
- la zona spogliatoi e servizi e la zona laboratori delimitate da parte mobili
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- la zona deposito su due livelli, piano terra e soppalco, avente struttura in ferro e
delimitata da scaffalature
- la zona uffici, che si sviluppa su due livelli collegati da scala in ferro, delimitata al
piano terra da pareti in muratura in blocchi di c.l.s ed al piano superiore da pareti
mobili
- il locale caldaia è inserito nel corpo uffici al piano terra ed ha accesso diretto dal
cortile
Finiture interne:
- pavimenti: nel capannone in battuto di cemento, negli uffici e nella zona
servizi/spogliatoi in piastrelle di gres e ceramica
- rivestimenti pareti servizi igienici in ceramica
- finitura pareti del capannone in blocchi di c.l.s,
- finitura pareti zona uffici e locali accessori uso spogliatoi-servizi laboratori in parte
con tavolati intonacati ed in parte in pareti mobili
4.4 – Pertinenze esterne
Il complesso è dotato di un’area cortilizia recintata lungo i lati ovest e nord (ove è
presente una tettoia) e di un’area cortilizia prospiciente gli ingressi ubicata a sud
avente pavimentazione in asfalto
4.5 – Dotazione impianti
Lo stabile è dotato di:
impianto di riscaldamento:
- nel capannone impianto di riscaldamento ad irraggiamento, tramite nastri-tubi
radianti, alimentato da g.p.l.
- nella zona uffici impianto di riscaldamento-condizionamento tramite pompa di
calore
impianto idrico-sanitario-fognario
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impianto elettrico
impianto antincendio
4.6 - Stato di manutenzione dello stabile
Nel complesso l’intero fabbricato e relativa area di pertinenza è in mediocre stato di
conservazione, necessitando vari interventi manutentivi, tra i quali si segnalano le
opere relative all’incapsulamento o smaltimento delle lastre in amianto eternit della
copertura con rifacimento del nuovo manto di copertura
5 – SITUAZIONE URBANISTICA – EDILIZIA
Il Piano del Governo del Territorio (P.G.T.) vigente nel Comune di Settimo Milanese
prevede, per la zona su cui insiste l’edificio oggetto della presente relazione di
stima, la seguente destinazione:
Zona Urbanistica B/P produttiva mista e di completamento.
Lo stabile è stato edificato in forza dei seguenti provvedimenti autorizzativi:
- Concessione edilizia n.80/76 rilasciata in data 10-11-1976
- Concessione edilizia in sanatoria n.85/96 del 18-07-1996
- Denuncia di Inizio attività presentata in data 12-04-2002
6- CRITERI E PROCEDIMENTI DI STIMA - CONSISTENZA ANALITICA
Al fine della determinazione dei valori unitari, ovvero dei valori di possibile realizzo
con le prospettive di mercato attuale, è stata condotta un’attenta analisi riferita:
- alle caratteristiche del bene immobiliare, al grado di manutenzione ed alle opere
necessarie per all’incapsulamento o smaltimento delle lastre in amianto eternit della
copertura con rifacimento del nuovo manto di copertura
- alla posizione nell’attuale contesto urbano
- alla condizione attuale del mercato immobiliare nel comune di Settimo Milanese,
tramite informazioni atte a ricostruire un certo numero di dati storici, cioè di prezzi
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effettivamente riscontrati in operazioni di compravendita di beni analoghi,
capannoni industriali vetusti, ubicati nella zona periferica del Comune.
In termini di prezzi unitari suddetta l’analisi si può concretizzare nel valore, pari a
€/mq. 460,00.
Le superfici lorde delle zone destinate a:
- uffici, servizi e spogliatoi, locale tecnologico, soppalco deposito sono state
opportunatamente adeguate tramite coefficienti determinati in funzione della
destinazione d’uso e delle caratteristiche dei locali stessi.
Piano
SUPERFICIE
COMMERCIALE LORDA
(mq)
SUPERFICIE
COMMERCIALE
LORDA (mq)
coefficiente di
adeguamento
SUPERFICIE
RAGGUAGLIATA
(mq)
VALORE
UNITARIO
€/mq.
VALORE
STIMATO
LOCALI PRODUZIONE-
MAGAZZINO
terra capannone compreso
laboratorio e deposito 1386,00 1 1386,00
terra zona servizi/spogliatoi 60,00 0,8 48,00
terra zona uffici 77,00 1,1 84,70
centrale termica-locale
tecnico 17,00 0,4 6,80
primo uffici 92,00 1,1 101,20
primo-soppalco
deposito 63,00 0,6 37,80
TOTALE 1695,00 1664,50 € 460,00 € 765.670,00
Il valore stimato è comprensivo anche dell'area cortilizia pertinenziale
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7- STIMADEI BENI
In virtù di quanto sopra esposto il valore complessivo dei beni oggetto di perizia come
sopra descritti è stimato in €. 765.670,00
(diconsi euro settecentosessantacinquemilaseicentosettanta/00)
Milano, 20/05/2015
I l Perito
Dott. Arch. Laura Anna Fontana
Allegati:
- Documentazione fotografica
- Mappa catastale
- Visura catastale
- Planimetrie
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
Data maggio 2015 Il Perito Arch. Laura Anna Fontana
Ufficio Provinciale di Milano - Territorio
Servizi Catastali
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
Data: 20/05/2015 - Ora: 23.17.08
Visura storica per immobile Visura n.: T342779 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 20/05/2015
Dati della richiesta Comune di SETTIMO MILANESE ( Codice: I700)
Provincia di MILANO
Catasto Fabbricati Foglio: 21 Particella: 293
INTESTATO
1 VITRODODI INTERNATIONAL COMPANY SPA con sede in MILANO 01476350150* (1) Proprieta`
Unità immobiliare dal 12/08/2011
N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA
Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita
Urbana Cens. Zona
1 21 293 D/7 Euro 11.510,00 VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 12/08/2011 n.
204464.1/2011 in atti dal 12/08/2011 (protocollo n.
MI0757964) VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA
RICHIESTA DAL COMUNE
Indirizzo VIA DARWIN n. 19 piano: T-1;
Notifica Partita Mod.58
in corso con prot. MI0043450/2005 del 19/01/2005 - -
Situazione dell'unità immobiliare dal 19/01/2005
N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA
Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita
Urbana Cens. Zona
1 21 293 D/7 Euro 11.510,00 VARIAZIONE del 09/03/1995 n. 9703.1/1995 in atti dal
19/01/2005 (protocollo n. MI0042889) ISTANZA N. 36789/05
Indirizzo , VIA CARLO ROBERTO DARWIN n. 19 piano: T-1;
Notifica Partita Mod.58MI0043450/2005 - -
Segue
Ufficio Provinciale di Milano - Territorio
Servizi Catastali
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
Data: 20/05/2015 - Ora: 23.17.08
Visura storica per immobile Visura n.: T342779 Pag: 2
Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 20/05/2015
Situazione dell'unità immobiliare dal 19/01/2005
N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA
Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita
Urbana Cens. Zona
1 21 293 VARIAZIONE del 26/11/1979 n. 46358.1/1979 in atti dal
19/01/2005 (protocollo n. MI0042887) ISTANZA N. 36789/05
Indirizzo , VIA DARWIN n. 19 piano: T-1;
Situazione degli intestati dal 26/11/1979
N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI
1 VITRODODI INTERNATIONAL COMPANY SPA con sede in MILANO 01476350150 (1) Proprieta`
DATI DERIVANTI DA VARIAZIONE del 26/11/1979 n. 46358.1/1979 in atti dal 19/01/2005 (protocollo n. MI0042887) Registrazione: ISTANZA N. 36789/05
Situazione dell'unità immobiliare che ha originato il precedente dal 26/11/1979
N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA
Tipo Protocollo Anno Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita
Cens. Zona
1 P 46358 1979 COSTITUZIONE del 26/11/1979 n. 46.358/1979 in atti dal
30/06/1987
Indirizzo VIA DARWIN n. 19;
Notifica Partita Mod.58- 1000630 -
Situazione degli intestati dal 30/01/1986
N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI
1 VITRODODI INTERNATIONAL COMPANY SPA con sede in MILANO 01476350150 (1) Proprieta` fino al 26/11/1979
DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 30/01/1986 Voltura n. 157758.1/1986 in atti dal 07/04/1994 Repertorio n.: 177633 Rogante: ALESSI G. Sede: MILANO Registrazione: Sede:
MILANO n: 4880 del 07/02/1986 ATTO DI FUSIONE PER INCORPORAZ
Situazione degli intestati dal 12/12/1979
N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI
1 R.L. INTERITALIA CON SEDE IN MILANO 03562570154 (1) Proprieta` fino al 30/01/1986
DATI DERIVANTI DA SCRITTURA PRIVATA del 12/12/1979 Voltura n. 163229.1/1980 in atti dal 07/04/1994 Repertorio n.: 202332 Rogante: MANCOSU Sede: MILANO Registrazione: Sede: MILANO
Volume: 2 n: 63665 del 28/12/1979 COMPRAVENDITA
Segue
Ufficio Provinciale di Milano - Territorio
Servizi Catastali
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
Data: 20/05/2015 - Ora: 23.17.08
Visura storica per immobile Visura n.: T342779 Pag: 3
Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 20/05/2015
Situazione degli intestati dal 26/11/1979
N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI
1 SRL IMMOBILIARE FONDIARIA E COSTRUZIONI con sede in MILANO fino al 12/12/1979
DATI DERIVANTI DA COSTITUZIONE del 26/11/1979 n. 46.358/1979 in atti dal 30/06/1987 Registrazione:
Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90
Visura telematica
Fine