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Le fonti per la stimadel valore di mercato edel valore di mercato e

del valore di costo

03.XI.2010

Valutazione economica del progetto – Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11

Le fonti del mercato immobiliare

• Le fonti per la stima del valore di mercato sono di due tipologie:

Fonti

p g– indirette

• tali fonti forniscono quotazioni

indirette dirette

– dirette• queste fonti

forniscono prezzi d’ ff

Forniscono quotazioni

Forniscono prezzi d’offertad’offerta quotazioni prezzi d offerta


Le fonti dirette per la stima del Le fonti dirette per la stima del valore di mercato

• Fonti dirette primarie o ufficiose• Forniscono indicazioni quantitative puntuali (prezzi)

ed indicazioni qualitative sulle dinamiche dello specifico mercato

• Contratti di compravendita• Offerte di vendita• Perizie giudiziarie • Perizie giudiziarie • Valutazioni dell’Agenzia del Territorio• Testimoni privilegiati

• Nella sezione Materiali integrativi del sito Iuav saranno pubblicate le linee guida per la consultazione delle principali fonti dirette di ibili l b


disponibili sul web

Le fonti indirette per la stima del Le fonti indirette per la stima del valore di mercato

• Fonti indirette secondarie o ufficiali• Forniscono quotazioni medie, minime, massime

ottenute dalla acquisizione e successiva elaborazione di valori– Studi di società specializzate (Nomisma, Scenari Immobiliari, ..)

– Osservatori immobiliari di Enti istituzionali (Agenzia del Territorio)Territorio)

– Banche dati di natura commerciale (Tecnocasa, Gabetti Agency, Fiaip)

– Periodici specializzati (Consulente Immobiliare)


Agenzia del Territorio• L’osservatorio immobiliare dell’Agenzia del

territorio fornisce le quotazioni per i settori della residenza con riferimento a diverse tipologie (abitazioni civili ville ) box auto immobili (abitazioni civili, ville, …), box auto, immobili commerciali, uffici e immobili industriali (laboratori e capannoni)

• Pubblica i valori immobiliari suddivisi dei vari comuni classificando il territorio per macrozone

• I dati sono liberamente accessibili sul sito • I dati sono liberamente accessibili sul sito dell’Agenzia del Territorio: www.agenziaterritorio.it


www agenziaterritorio itwww.agenziaterritorio.it

Descrizione Quotazioni del

Tipologia

Quotazioni del valore di mercato

Canone di p g Canone di locazione lordo


OsservazioniOsservazioni

• Punti di forza:

– le quotazioni fornite hanno un elevato livello di stratificazione territoriale in quanto fanno riferimento anche ai comuni minori

– per la maggior parte dei casi vengono fornite le quotazioni relative sia al valore di mercato che al canone di locazione

• Punti di debolezza:• Punti di debolezza:

– non vengono specificate l’età e la tipologia degli immobili

– il data base è ad oggi in corso di aggiornamento, in alcuni casi si riscontra che i dati forniti appaiono strutturalmente inferiori rispetto alle altre fonti


Nomisma

• L’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma diffonde informazioni di mercato dal 1988 con cadenza quadrimestrale. q

• Le Informazioni sono riferite a – 13 grandi aree urbane (Milano, Roma, Venezia e Mestre,

Padova, Firenze, ecc..)– ulteriori 13 province intermedie (Bergamo, Brescia,

Modena, Novara, Parma, Trieste, Verona, ecc.)

• Per quanto riguarda la destinazione d’uso analizza i seguenti sottomercati: residenziale, direzionale, produttivo, garage-box e commerciale


Nomisma

• L’Osservatorio fornisce diverse informazioni:– Prezzi medi di compravendita– Affitti e rendimentiAffitti e rendimenti– Tempi medi di vendita e di locazione– Divario fra offerta/prezzo di vendita

• Per quanto riguarda i valori per la residenza ogni città • Per quanto riguarda i valori per la residenza, ogni città è suddivisa in: zone di pregio, centri, semicentri e periferie.

• Sotto il profilo delle caratteristiche intrinseche del • Sotto il profilo delle caratteristiche intrinseche del bene, i valori sono ulteriormente articolati per abitazioni nuove o ristrutturate, usate e da ristrutturare.


Consulente ImmobiliareConsulente Immobiliare

• Fornisce le quotazioni semestrali medie indicative Fornisce le quotazioni semestrali medie indicative delle compravendite per le zone centrali, semicentrali e periferiche di immobili a destinazione residenziale e commerciale

• Fornisce le quotazioni delle locazioni di abitazioni• Sono disponibili i dati per tutti i capoluoghi di

provincia e per i maggiori centri provincia e per i maggiori centri • I dati sono disponibili anche su Cd Rom ma non

sono liberamente accessibili su web


I dati del Consulente Immobiliare

Rigida divisione

Fornisce i dati dell’incidenza

tili l divisione territoriale

area utili per la stima delle aree

edificabili


Osse a ioniOsservazioni• E’ una rivista edita dal gruppo Il Sole 24 Ore specializzata

nel settore immobiliare nel settore immobiliare • Punti di forza:

– fornisce semestralmente le quotazioni medie per residenze e negozig

– Per il settore della residenza vengono forniti anche i valori degli affitti

– Fornisce i valori dell’incidenza area

• Punti di debolezza:– i dati forniti hanno una stratificazione territoriale rigida

(capoluoghi di provincia)(capoluoghi di provincia)– vengono fornite descrizioni degli immobili limitatamente

al loro grado manutentivo


Le fonti indirette per la stima del Le fonti indirette per la stima del valore di costo

• Forniscono indicazioni relative ai costi delle opere edili. I costi possono essere riferiti alle singole lavorazioni (utili per la stesura del computo metrico estimativo) oppure alle diverse tipologie edilizie (utili per la oppure alle diverse tipologie edilizie (utili per la stima sintetica del valore di costo)

• Pubblicazione di riferimento per i costi delle tipologie • Pubblicazione di riferimento per i costi delle tipologie edilizie è il volume curato dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano


La fonte del prezziariodel Collegio di Milano

• Per stime di carattere sintetico una fonte di grande • Per stime di carattere sintetico una fonte di grande interesse è rappresentata dai volumi curati dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano– Pubblicato da 14 anni i volumi del Collegio forniscono una Pubblicato da 14 anni, i volumi del Collegio forniscono una

documentazione informativa sui costi delle opere compiute relative ad una serie di interventi di diversa destinazione

• I valori riportati nei prezziari devono essere considerati p pindicativi e utilizzati tenendo presente che particolari situazioni di mercato possono influire sui costi di costruzione

• Tuttavia, essi consento di formulare stime sommarie del più probabile valore di costo con sufficiente attendibilità


Un esempio: difi i di i il bit iedificio di civile abitazione

• L’intervento –della durata 19 mesi- riguarda la costruzione di un d f d fedificio di 10 piani fuori

terra, in cui è prevista la realizzazione di 2 negozi al piano terra 2 uffici e al piano terra, 2 uffici e 25 abitazioni ai piani superiori e due piani seminterrati (destinati a seminterrati (destinati a box auto e cantine)


Le caratteristiche del progettop g

• Il terreno su cui sorge l’opera è di circa 9.400 mq e g p qdi questi 5.000 sono destinati a superficie verde

• Le principali caratteristiche quantitative dell’edificio in progetto sono le seguenti:p g g– La superficie lorda di pavimento: 3.420 mq– Il volume totale: 16.400 mc

• Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il • Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente:– €/mq: 951,00

€/mc 198 00– €/mc: 198,00


I costi: valori totali, unitari e percentualiCod. Descrizione Costo in Euro Incidenza

1 Scavi e movimenti di terra 81.361 2,50%2 Sondaggi e diaframmi 99.858 3,07%3 Fondazioni 103.098 3,17%,4 Strutture c.a. più trattamento a vista 691.349 21,27%5 Murature e tramezzi 64.374 1,98%6 Vespai, sottofondi e pavimenti 235.646 7,25%7 Opere in pietra 42.413 1,30%8 Ri ti ti li i 231 624 7 12%8 Rivestimenti e zoccolini 231.624 7,12%9 Intonaci e tinteggiature 181.499 5,58%10 Canne e fognature 60.015 1,85%11 Coibentazione 63.424 1,95%12 Impermeabilizzazioni e copertura 71.638 2,20%12 p p 71.638 2,20%13 Opere e serramenti e lattonerie 310.414 9,55%14 Serramenti in legno 342.601 10,54%15 Impianto di riscaldamento/condizionamento 245.649 7,56%

16 Impianto idrosanitario e sollevamento acque 116.845 3,59%17 Impianto elettrico 205.974 6,34%18 Impianto ascensori 103.098 3,17%

3.250.882 100,00%951198

Costo a mqCosto a mc

Costo Totale


198Costo a mc

I limiti di impiego della fonte

• E’ necessario verificare che le condizioni operative della

– Zona climatica: Lombardia– Località con altitudine

inferiore ai 300 metri slmpproduzione dei casi considerati siano analoghe a quelle in cui

à l’ l

inferiore ai 300 metri slm– Terreno pianeggiante– Assenza di manufatti nel

terreno di interventoopererà l’impresa nel nostro progetto

• Ad esempio, i limiti di lidi à d ll d l

terreno di intervento– Precipitazioni atmosferiche

massime 90 mm/h– Falda acquifera inferiore al

validità delle stime del Collegio sono riportati a sinistra

qpiano di posa dei plinti

– Normale accessibilità ai cantieri


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