reguleringsplan (detaljregulering) for del av klyvejordet- sykehjem · 2015. 4. 16. · 2....

PORSGRUNN KOMMUNE

Arkivsak: 13/02861 PlanID: 146 Sakstitel: Reguleringsplan (detaljregulering) for del av klyvejordet- sykehjem

Reguleringsplan (detaljregulering) for del av klyvejordet- sykehjem Detaljregulering PLANBESKRIVELSE- Saksframstillinger med vedtak Planbeskrivelsen er det som var grunnlaget for planens endelige vedtakelse jf. Plan og bygningsloven § 4-2

Godkjent av bystyret 26.03.2015 i sak 29/15

INNHOLD

Bystyrets vedtak om godkjenning i møte 26.03.2015 i sak 29/15

Utvalg for plan og kommunalteknikks vedtak ved sluttbehandling i møte 17.03.2015 i sak 11/15

Saksprotokoll fra Eldrerådet i møte 16.03.2015 i sak 10/15

Saksframlegg for sluttbehandling (arkiv: 13/02861-29)

Utvalg for plan og kommunalteknikks vedtak ved 1.gangsbehandling i møte 18.11.2014 i sak 57/14

Saksprotokoll fra Eldrerådet i møte 17.03.2015 i sak 37/14

Saksframlegg for 1.gangsbehandling (arkiv: 13/02861-6)

KLAGEBEHANDLING Det har ikke kommet inn klage(r) i saken

Arkivsak-dok. 13/02861 Arkivkode Saksbehandler John Lium

Behandlet av Møtedato Saknr

1 Utvalg for plan og kommunalteknikk 17.03.2015 11/15

2 Bystyret 26.03.2015 29/15

3 Eldrerådet 16.03.2015 10/15

SAKSPROTOKOLL

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR DEL AV KLYVEJORDET – SYKEHJEM, SLUTTBEHANDLING

Bystyret har behandlet saken i møte 26.03.2015 sak 29/15 Møtebehandling Ingen nye forslag fremlagt Votering Rådmannens innstilling enst vedtatt. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12 – 12, og under henvisning til saksframlegget, godkjennes forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet – sykehjem, dat. 10.10.14, med tilhørende bestemmelser, med følgende endringer: Reguleringsplankartet: 1. Områdene nærmere Rv. 36 sin midtlinje enn 30 m, reguleres til arealformålet «samferdsel og infrastruktur, annen veggrunn» i kombinasjon med de tre berørte arealformålene som er vist i planforslaget av 10.10.14. De tre områdene gis benevnelsene KF 1, KF2 og KF3. Reguleringsbestemmelsene: 2. Bestemmelsenes § 1.2 suppleres med følgende tre arealformål og bestemmelsen gis denne ordlyd: «Kombinert formål Samferdsel og teknisk infrastruktur, annen veggrunn, og bebyggelse og anlegg, institusjon (Pbl § 12-5-1 og § 12-5-2) KF1 Samferdsel og teknisk infrastruktur, annen veggrunn, og samferdsel og teknisk

2

infrastruktur, gang- og sykkelveg GS2 (Pbl § 12-5-2) KF 2 Samferdsel og teknisk infrastruktur, annen veggrunn og bebyggelse og anlegg, barnehage (Pbl § 12-5-1 og § 12-5-2) KF 3» 3. § 2.2 Dokumentasjonskrav, 4. avsnitt, suppleres med følgende tekst: «Før tiltak på barnehagetomta BHG1 og KF3 skal det være gjennomført geotekniske registreringer og foreligge geotekniske vurderinger av fagkyndige. Behovet for erosjonssikring mot Klyvebekken og sikring av stabilitet, både lokalstabilitet og områdestabilitet skal spesielt belyses». 4. § 3.2 BHG1 endres ved at teksten i § 3.2.2 gis følgende tillegg: «Behovet for parkeringsplasser trenger ikke å være dekt innenfor planområdet» 5. § 3.2 BHG1 suppleres med en ny § 3.2.4 med følgende tekst: «Områdets gesimshøyde skal ikke overstige 6 m fra ferdig planert gjennomsnittsterreng rundt bygningen. Maksimal takvinkel er 22 grader.» 6. Bestemmelsene suppleres med følgende paragraf som omtaler de tre kombinerte arealformålene KF1, KF2 og KF3 og gis følgende tekst: « § 6. Ved framtidig behov for å øke bredden av riksveg 36 skal vestre del av institusjonstomta, vestre del av berørt gangveg og vestre del av barnehagetomta, områdene KF1, KF2 og KF3 tas i bruk til område for samferdsel og infrastruktur, annen veggrunn». Planvedtaket innebærer endring av en del av reguleringsplanen for Klyvejordet gnr 23, bnr 13 Vestsida Hageby (godkjent 24.01.02).




2 Bystyret 26.03.2015 29/15

3 Eldrerådet 16.03.2015 10/15

SAKSPROTOKOLL


Utvalg for plan og kommunalteknikk har behandlet saken i møte 17.03.2015 sak 11/15 Møtebehandling Ingen nye forslag fremsatt. Votering Rådmannens innstilling enst. vedtatt. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12 – 12, og under henvisning til saksframlegget, godkjennes forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet – sykehjem, dat. 10.10.14, med tilhørende bestemmelser, med følgende endringer: Reguleringsplankartet: 1. Områdene nærmere Rv. 36 sin midtlinje enn 30 m, reguleres til arealformålet «samferdsel og infrastruktur, annen veggrunn» i kombinasjon med de tre berørte arealformålene som er vist i planforslaget av 10.10.14. De tre områdene gis benevnelsene KF 1, KF2 og KF3. Reguleringsbestemmelsene: 2. Bestemmelsenes § 1.2 suppleres med følgende tre arealformål og bestemmelsen gis denne ordlyd: «Kombinert formål Samferdsel og teknisk infrastruktur, annen veggrunn, og bebyggelse

2

og anlegg, institusjon (Pbl § 12-5-1 og § 12-5-2) KF1 Samferdsel og teknisk infrastruktur, annen veggrunn, og samferdsel og teknisk infrastruktur, gang- og sykkelveg GS2 (Pbl § 12-5-2) KF 2 Samferdsel og teknisk infrastruktur, annen veggrunn og bebyggelse og anlegg, barnehage (Pbl § 12-5-1 og § 12-5-2) KF 3» 3. § 2.2 Dokumentasjonskrav, 4. avsnitt, suppleres med følgende tekst: «Før tiltak på barnehagetomta BHG1 og KF3 skal det være gjennomført geotekniske registreringer og foreligge geotekniske vurderinger av fagkyndige. Behovet for erosjonssikring mot Klyvebekken og sikring av stabilitet, både lokalstabilitet og områdestabilitet skal spesielt belyses». 4. § 3.2 BHG1 endres ved at teksten i § 3.2.2 gis følgende tillegg: «Behovet for parkeringsplasser trenger ikke å være dekt innenfor planområdet» 5. § 3.2 BHG1 suppleres med en ny § 3.2.4 med følgende tekst: «Områdets gesimshøyde skal ikke overstige 6 m fra ferdig planert gjennomsnittsterreng rundt bygningen. Maksimal takvinkel er 22 grader.» 6. Bestemmelsene suppleres med følgende paragraf som omtaler de tre kombinerte arealformålene KF1, KF2 og KF3 og gis følgende tekst: « § 6. Ved framtidig behov for å øke bredden av riksveg 36 skal vestre del av institusjonstomta, vestre del av berørt gangveg og vestre del av barnehagetomta, områdene KF1, KF2 og KF3 tas i bruk til område for samferdsel og infrastruktur, annen veggrunn». Planvedtaket innebærer endring av en del av reguleringsplanen for Klyvejordet gnr 23, bnr 13 Vestsida Hageby (godkjent 24.01.02).




2 Bystyret 26.03.2015

3 Eldrerådet 16.03.2015 10/15

SAKSPROTOKOLL FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR DEL AV KLYVEJORDET – SYKEHJEM, SLUTTBEHANDLING

Eldrerådet har behandlet saken i møte 16.03.2015 sak 10/15 Møtebehandling Eldrerådet tok saken til orientering. Votering Eldrerådets forslag ble enst. vedtatt. Vedtak Saken tas til orientering.

1

Arkivsak-dok. 13/02861-29 Saksbehandler John Lium Saksgang Møtedato Utvalg for plan og kommunalteknikk 17.03.15 Bystyret 26.03.15


Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12 – 12, og under henvisning til saksframlegget, godkjennes forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet – sykehjem, dat. 10.10.14, med tilhørende bestemmelser, med følgende endringer: Reguleringsplankartet: 1. Områdene nærmere Rv. 36 sin midtlinje enn 30 m, reguleres til arealformålet «samferdsel og infrastruktur, annen veggrunn» i kombinasjon med de tre berørte arealformålene som er vist i planforslaget av 10.10.14. De tre områdene gis benevnelsene KF 1, KF2 og KF3. Reguleringsbestemmelsene: 2. Bestemmelsenes § 1.2 suppleres med følgende tre arealformål og bestemmelsen gis denne ordlyd: «Kombinert formål Samferdsel og teknisk infrastruktur, annen veggrunn, og bebyggelse og anlegg, institusjon (Pbl § 12-5-1 og § 12-5-2) KF1 Samferdsel og teknisk infrastruktur, annen veggrunn, og samferdsel og teknisk infrastruktur, gang- og sykkelveg GS2 (Pbl § 12-5-2) KF 2 Samferdsel og teknisk infrastruktur, annen veggrunn og bebyggelse og anlegg, barnehage (Pbl § 12-5-1 og § 12-5-2) KF 3»

2

3. § 2.2 Dokumentasjonskrav, 4. avsnitt, suppleres med følgende tekst: «Før tiltak på barnehagetomta BHG1 og KF3 skal det være gjennomført geotekniske registreringer og foreligge geotekniske vurderinger av fagkyndige. Behovet for erosjonssikring mot Klyvebekken og sikring av stabilitet, både lokalstabilitet og områdestabilitet skal spesielt belyses». 4. § 3.2 BHG1 endres ved at teksten i § 3.2.2 gis følgende tillegg: «Behovet for parkeringsplasser trenger ikke å være dekt innenfor planområdet» 5. § 3.2 BHG1 suppleres med en ny § 3.2.4 med følgende tekst: «Områdets gesimshøyde skal ikke overstige 6 m fra ferdig planert gjennomsnittsterreng rundt bygningen. Maksimal takvinkel er 22 grader.» 6. Bestemmelsene suppleres med følgende paragraf som omtaler de tre kombinerte arealformålene KF1, KF2 og KF3 og gis følgende tekst: « § 6. Ved framtidig behov for å øke bredden av riksveg 36 skal vestre del av institusjonstomta, vestre del av berørt gangveg og vestre del av barnehagetomta, områdene KF1, KF2 og KF3 tas i bruk til område for samferdsel og infrastruktur, annen veggrunn». Planvedtaket innebærer endring av en del av reguleringsplanen for Klyvejordet gnr 23, bnr 13 Vestsida Hageby (godkjent 24.01.02). Vedlegg

1. Sakssammendrag-dokumentliste, dat. 02.03.15 2. Oversiktskart, dat. 10.10.14 3. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet – sykehjem,

plankart, dat. 10.10.14 4. Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet – sykehjem,

reguleringsbestemmelser, dat. 10.10.14 5. Saksframlegg (inkl. planbeskrivelse) og saksprotokoll ved 1. gangsbehandling

(PKT-sak 57/14) 6. Opprinnelig illustrasjonsplan, dat. 03.11.14 7. Skissert alternativt prinsipp for bringing/henting av barnehagebarna, dat.

05.11.14 8. Justert illustrasjonsplan, dat.03.02.15, med trafikkarbeidsgruppens forslag til

prinsipp for bringing/henting av barnehagebarna 9. ROS-analyse, dat. 14.10.14 10. Geoteknikknotat, dat. 30.06.14 11. Geoteknisk notat Grunnteknikk dat. 13.02.15 12. Sol/skyggeanalyse, vårjevndøgn, dat. 07.10.14 13. Sol/skyggeanalyse, sommersolverv, dat. 07.10.14 14. Uttalelse fra Telemark Fylkeskommune, dat. 09.12.14 15. Uttalelse fra NVE, dat. 30.01.15 16. Supplerende uttalelse fra NVE, dat. 23.02.15 17. Uttalelse fra Fylkesmannen i Telemark, dat. 17.02.15 18. Uttalelse fra Statens Vegvesen, dat. 23.01.15 19. Referat fra møte 30.01.15 i «Trafikkarbeidsgruppa».

3

20. Forslag til anleggsavkjørsel fra Rv36 som presentert i møte med Statens Vegvesen 23.02.15

21. Foreslått kombinert arealformål langs Rv36 for å sikre muligheter for vegutvidelse

22. Kart som viser foreslåtte bringe/hente-plasser for Vestsiden skole og parkeringsplasser bl.a. for Vestsiden barnehage

23. Bystyrets vedtak i møte 11.12.14, sak 86/14 – Vurdering av fremtidig drift av kirketjernet barnehage

Saksfremstilling 0.Viktige punkt i saken Forslaget til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet –

sykehjem er fremmet av Asplan Viak AS på vegne av Porsgrunn kommune, v/Eiendomsforvaltningen. Planområdet er ca. 18 dekar og ligger på Vestsiden, nærmere bestemt rett øst for det tidligere bomstasjonsområdet langs Rv36. Planforslaget innebærer at deler av gjeldende reguleringsplan for «Klyvejordet gnr 123, bnr 13, Vestsia Hageby» endres. I søndre del av planområdet ligger Vestsiden barnehage. Helt i øst-sørøst omfatter området en del av Klyvebekken. Planområdet grenser i øst mot Vestsiden skole og eksisterende og planlagt boligbebyggelse. I nord og i sør grenser området mot eksisterende boligbebyggelse. I vest grenser planområdet mot Rv36. I områdets gjeldende reguleringsplan er planområdet regulert til «byggeområde, områder for offentlig/allmennyttig formål». I denne planen ble det lagt opp til en mulig lokalisering av en idrettshall for Vestsida. En gang- og sykkelveg ble planlagt (og bygd) kryssende øst-vest gjennom planområdet. Et mindre torgareal var planlagt lokalisert i tilknytning til denne g/s-vegen. Årsaken til at det nå vurderes som nødvendig å utarbeide en full omregulering, dvs ny reguleringsplan, er at det bl.a foreslås endringer av arealformål, byggegrenser og byggehøyder som avviker fra gjeldende plan. Hensikten med planarbeidet er primært å legge til rette for bygging av et sykehjem på Klyvejordet og å se det i sammenheng med eksisterende barnehage med tilhørende infrastruktur. I gjeldende kommuneplans arealdel er planområdet disponert som «offentlig bebyggelse, eksisterende». I høringsforslaget til ny kommuneplans arealdel er området disponert som «offentlig eller privat tjenesteyting» Igangsetting av reguleringsplanarbeidet ble varslet 06.09.2013. I planforslaget foreslås den ubebygde nordlige del av planområdet regulert til «område for bebyggelse og anlegg, institusjon», mens søndre del foreslås regulert til «område for bebyggelse og anlegg, barnehage». Det tidligere planlagte torgarealet inngår ikke i reguleringsplanforslaget. Del av Klyvebekken med en kantsone foreslås regulert til «grønnstruktur». Som i gjeldende reguleringsplan er kjøreatkomst til planområdet fordelt på Grønstensgate i sør og Østre Klyveveg i nord.

4

Bystyret vedtok 11.12.14 (sak 86/14) at Kirketjernet barnehage skal legges ned og blir erstattet med et nybygg med kapasitet på 28 barnehageplasser i Vestsiden barnehage. Reguleringsplanforslaget lå ute til offentlig ettersyn/høring i perioden 12.12.14 – 30.01.15. De innkomne uttalelsene viser klart at det er de trafikale utfordringer, og da spesielt anleggstrafikken, som er mest kontroversielt i denne plansaken. NVE etterlyser, og har fått, nærmere opplysninger om hvordan byggingen av sykehjemmet skal løses geoteknisk. Det foreligger ingen geotekniske vurderinger, som del av de mottatte plandokumenter, knyttet til en utvidelse av bygningsmassen på barnehagetomta BHG1.

1. Tidligere behandling Forslaget til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet – sykehjem ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i PKT-møte 18.11.14 (sak 57/14). Reguleringsplanforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn/høring i perioden 12.12.14 – 30.01.15. Det offentlige ettersynet ble annonsert i avisene 12.12.14 og det ble samtidig invitert til et orienteringsmøte om planforslaget 21.01.15. Det var lite oppmøte ved orienteringsmøtet, men ettersynsperioden har vist at det er et stort engasjement og bekymring blant naboer til planområdet når det gjelder de trafikale konsekvenser. Spesielt trafikken i anleggsperioden bekymrer mange berørte. Av betydning for reguleringsplansaken må også nevnes at Bystyret i møte 11.12.14 (sak 86/14) vedtok at Vestsiden barnehage skal suppleres med et nybygg med kapasitet på 28 barnehageplasser. 2. Innkomne merknader/uttalelser med administrasjonens kommentarer og vurdering Det er mottatt 14 uttalelser til reguleringsplanforslaget. Fire av uttalelsene er fra offentlige instanser, mens de øvrige er fra private interesser. Ingen av uttalelsene fra offentlige instanser er formet som innsigelse til planforslaget. Nedenfor er gjengitt de mest sentrale momenter i de innkomne uttalelsene og Rådmannens kommentarer/vurdering av disse. Telemark fylkeskommune (skriv dat. 09.12.14) - Fylkeskommunen opplyser at planforslaget er i tråd med de innspill ga i tidlig planfase. - Reguleringsplanforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel og er ikke i konflikt med regionale/nasjonale arealbruksinteresser som fylkeskommunen skal ivareta. Telemarkfylkeskommune har ingen innvendinger mot reguleringsplanforslaget. Administrasjonens kommentarer til uttalelsen fra Telemark fylkeskommune Administrasjonen tar uttalelsen til orientering.

Statens vegvesen (skriv dat. 23.01.15 Ønsker at formålsgrensa langs Rv36 må legges 30 m fra vegens midtlinje, dvs i

vestre byggegrense i område BHG1 IN1 (barnehagetomta). Dette for å sikre areal for mulig framtidig utvidelse av vegen (mulig g/s-veg i tillegg til diverse tiltak for å bedre framkommelighet for kollektivtrafikken).

5

Uttrykker skepsis til å tillate en midlertidig anleggsavkjørsel fra Rv36. Er bekymret for at en anleggsavkjørsel her vil føre til dårligere trafikksikkerhet og trafikkavvikling.

Administrasjonens kommentarer til uttalelsen fra Statens vegvesen Vi foreslår at Vegvesenets ønske om i framtida å kunne utvide Rv36 blir lagt inn i planen ved at et areal i 30 m avstand fra riksvegens midtlinje reguleres til kombinert formål der arealformålet «annen veggrunn» kombineres med de arealformål som reguleringsplanens høringsforslag har. Administrasjonen har hatt et møte med Statens vegvesen 23.02.15 der vi pekte på de store trafikksikkerhetsmessige og miljømessige fordeler det vil ha om det kan etableres en anleggsvegatkomst direkte fra Rv36 vestfra. På bakgrunn av den dialogen som vi har med vegvesenet om denne siden ved reguleringsplanen, skal kommunen nå utarbeide en konkret søknad om anleggsvegatkomst direkte fra riksvegen. Så vil det være opp til Statens vegvesen om de vil akseptere en slik midlertidig atkomst.

Norges vassdragsdirektorat, NVE (skriv dat. 30.01.15) - Mener at en ved detaljreguleringen ikke har vurdert grunnforholdene tilfredsstillende. - Peker på at grunnforholdene /områdestabiliteten skal være vurdert ved en detalj-reguleringsplan, og at det til planen skal være inkludert en vurdering og dokumentering av at sikkerhetskravene i TEK 10 § 7-3, med veiledning, for planlagte byggetiltak er tilfredsstilt. - Peker videre på at det må være vurdert at planområdet kan bli berørt av erosjon og skred utenfor planområdet. Tiltaket vil falle inn under definisjonen for K4-tiltak og vil anbefale på det sterkeste at det må utføres en uavhengig kvalitetssikring av utredningen. - Mener at eventuell nødvendig sikringstiltak må beskrives, og mener at det ikke er nok å sette krav til ytterligere utredninger på byggesaksnivå. Det må komme klart fram at planen er gjennomføringsbar. Dersom krav til sikkerhet kommer i konflikt med hensyn til natur og landskapsverdier knyttet til vassdraget, må konsekvensene av sikringstiltak drøftes. - Eventuelle fareområder må innarbeides i plankartet med hensynsone med bestemmelser som ivaretar tilstrekkelig sikkerhet. - NVE mener at det foreliggende planmaterialet ikke gir tilstrekkelig avklaring av faren for erosjon og skred i planområdet, og ber derfor på det sterkeste om at dette vurderes i større grad før planen godkjennes. Administrasjonens kommentarer til uttalelsen fra NVE Administrasjonen oversendte til NVE et mer omfattende geoteknisk notat, sist revidert 13.02.15 for å besvare de innvendinger som NVE hadde.

Norges vassdragsdirektorat, NVE (supplerende skriv, dat. 23.02.15) - Mener at de vurderinger som er gjort i det geotekniske notat av 13.02.15 er tilfredsstillende og har ingen flere merknader i saken.

Administrasjonens kommentarer til uttalelsen fra NVE Administrasjonen tar uttalelsen til orientering.

6

Fylkesmannen i Telemark (skriv dat. 17.02.15) - Fylkesmannen tiltrer NVEs sterke anbefaling om en ekstra kvalitetssikring av foreliggende dokumentasjon. Dette på bakgrunn av at planområdet ligger i et ravineområde med bekkeløp, og i nærliggende områder er det registrert areal med sensitive masser. Klimaendringer med f.eks. ekstreme nedbørmengder kan påvirke grunnens stabilitet samt medføre økt erosjon i bekkefar og overvannsløp, samt øke mulighetene for utglidninger /skred. - Har for øvrig ingen ytterligere merknader til planforslaget siden de fagtema som Fylkesmannen har ansvar for er godt ivaretatt og bearbeidet inn i planforslaget. Administrasjonens kommentarer til uttalelsen fra Fylkesmannen i Telemark Viser til våre kommentarer til de to uttalelsene fra NVE. Vestsiden fellesskap (skriv mottatt 27.01.15) - Orienterer om at beboere i området Grønstensgate er bekymret for den kommende trafikkøkning pga bygging av sykehjemmet og utvidelse av barnehagen - Peker på at det trafikalt er kaotiske tilstander i Grønstensgate ved skolestart og skoleslutt og på ettermiddagen ved arrangementer på Vestsiden Oppvekstsenter (besøkende parkerer i Grønstensgate) - Foreslår anleggstrafikkatkomst direkte inn til sykehjemstomta vestfra Rv36. Mener at denne atkomsten også bør kunne bli permanent. - Peker på at trafikkarealet foran sykehjemmet kan bli større ved å ta i bruk den private brua over Klyvebekken.

Administrasjonens kommentarer til uttalelsen fra Vestsiden Fellesskap Vi er enig med Vestsiden Fellesskap i at det må kunne etableres en anleggsvegatkomst vestfra Rv36 i det «gamle bomstasjonsområdet». Etter å ha hatt møte med Statens vegvesen om dette, vil kommunen nå søke særskilt om en slik anleggsavkjørsel. Dersom en slik avkjørsel, mot formodning, ikke lar seg løse, synes en anleggsatkomst nordfra via Bjørndalsjordet og Østre Klyveveg å gi minst ulemper. Dette særlig fordi en unngår de tyngste konflikter med trafikken/ferdselen i tilknytning til barnehagen og skolen. Vedrørende å etablere en ny permanent kjørevegatkomst vestfra Rv36 inn til planområdet, ser vi dette som helt urealistisk å forvente aksept for fra vegmyndighetene. Vi vil ikke anbefale at g/s-brua over Klyvebekken skal benyttes for biltrafikk. Det er viktig i størst mulig grad å prøve å separere g/s-trafikken fra biltrafikken. For å redusere parkeringsbehovet på det planlagte parkeringsanlegget mellom barnehagen og det kommende sykehjemmet skal det reserveres parkeringsplasser i et parkeringsområde langs østsiden av Smedgata nord for krysset med Jonas Wessels gate (et tidligere oppstillingsområde for busser). Her vil det totalt bli tilgjengelig ca. 16 bilparkeringsplasser (se vedlegg 22). Gry Valle (skriv dat. 27.01.15) -Er beboer i Jonas Wessels gate -Orienterer om at det i Solumsgata er 5 blokker og at det er ca. 450 barn som bruker skolen/barnehagen. -Peker på at det er vanskelige forhold både for framkommelighet og trafikksikkerhet i Solumsgata ved at gata brukes til parkering samtidig som den har stor trafikk både

7

av biler og myke trafikanter. Peker på at det selv om det har vært utført trafikksikkerhetsmessige forbedringstiltak, fortsatt er uoversiktlig pga. trafikken til/fra barnehagen i området ved skolen. -Er bekymret for at det blir ytterligere problemer med sikkerhet og framkommelighet for myke trafikanter og nødvendig kjøring til skole og barnehage. -Ser det som svært uheldig å legge anleggs- og driftstrafikk forbi en skole og barnehage og viser også til at det er brukt store midler på opprustning av utearealer og hinderløype inntil Grønstensgate. -Peker på at det vil være ønskelig å få anleggstrafikken inn til sykehjemstomta direkte fra Rv36. - Ber om at kjøring ved driften av sykehjemmet ikke blir lagt i Solumsgata og Grønstensgate. Mener det er bedre å benytte Bjørndalsjordet og Østre Klyveveg som mateveg til det nye sykehjemmet. -Kan ikke se at det vil bli nok parkeringsplasser for barnehagen dette parkeringsområdet også skal brukes til sykehjemmet. -Stiller spørsmål til hvordan eventuelt Grønstensgate kan benyttes til anleggstrafikk samtidig som den er en miljøgate anlagt kun for å nå barnehage og noen få bolighus. Administrasjonens kommentarer til uttalelsen fra Gry Valle Slik vi ser det vil en få forsvarlige trafikkforhold ved å fordele trafikken til det planlagte sykehjemmet slik som planforslaget legger opp til. Dette innebærer at trafikken til ansatteparkeringen blir via Østre Klyveveg nordfra og trafikken ved driften, samt besøkstrafikken, blir via Grønstensgate sørfra. Vi mener at det vil bli nok parkeringsareal og bringe/hente-plasser for barnehagen i søndre del av sykehjemstomta IN1. Dette forutsetter at en del av de barnehageansatte får anledning til å parkere langs østsida av Smedgata nord for Jonas Wesselsgate (se vedlegg 22). Vi viser for øvrig til våre kommentarer til uttalelsen fra Vestsiden Fellesskap. John Richard og Grete Friberg (skriv mottatt 28.01.15) -Er beboere i Solumsgate. -Har lest, og er enig i skrivet fra Gry Valle, og mener at det i hennes skriv er mange gode argumenter som det bør tas hensyn til. -Regner med og har tiltro til, at en kommer framt til en bedre vegløsning, f.eks. fra «kontrollplass» ved gamle bomstasjonen Administrasjonens kommentarer til uttalelsen fra John Richard og Grete Friberg Vi viser til våre kommentarer til uttalelsen fra Gry Valle og fra Vestsiden Fellesskap.

Elisabeth og Jan B. Magnussen (skriv dat. 20.01.15) -Er beboere i Østre Klyveveg -Ber om at det må sees på alternative steder for plassering av et sykehjem. Tomta har kvaliteter som «grønn lunge» og blir mye brukt både sommer og vinter. -Peker på at infrastrukturen i området ikke tåler nybygging/anleggsdrift og at de smale vegene i området også blir brukt som gangvei for skolebarn. Vessia Hageby består ikke bare av «pensjonister» men også av barnefamilier. -Er bekymret for at anleggsperioden i tillegg til støy vil kunne skade eksisterende bygg slik grunnforholdene er. -Spør om hvor anleggstrafikken skal gå, og har erfaringer fra tidligere bygging

8

med støy på nattestid av anleggstrafikk og bygging. Administrasjonens kommentarer til uttalelsen fra Elisabeth og Jan B. Magnussen Valget av Klyvejordet som lokaliseringssted for bygging av et nytt sykehjem på Vestsiden er bestemt av Bystyret og denne arealbruk er i samsvar med overordnet plan (kommuneplanens arealdel). Vi er enig i at vegsystemet i området har en standard som gir store utfordringer, spesielt i anleggsperioden. Vi vil derfor, som tidligere nevnt søke Statens vegvesen om å få etablere en midlertidig anleggsavkjørsel fra Rv36. Vi viser for øvrig til våre kommentarer til uttalelsene fra Vestsiden Fellesskap og Gry Valle.

Vestsiden skole v/rektor Tollef Stensrud (skriv mottatt 29.01.15) -Orienterer om at Vestsiden skole og Vestsiden og Kirketjernet barnehager tidligere har gitt innspill til trafikksikkerhetsutvalget i kommunen. -Vil presisere at skolen og barnehagene ønsker først og fremst at en anleggsvei til utbyggingen av det nye sykehjemmet bør gå via Rv36, ikke gjennom Solumsgata og Grønstensgate. En anleggsvei direkte fra Rv36 vil redusere risikoen betraktelig for elevene og de eventuelle trafikkuhell som store og små ved skole og barnehage kan bli utsatt for. Administrasjonens kommentarer til uttalelsen fra Vestsiden skole v/rektor Vi viser til våre kommentarer til uttalelsene fra Vestsiden Fellesskap og Gry Valle.

Kari og Stefan Moldvær/Sonja og Helge Madsen (skriv mottatt 30.01.15) -Er foreldre til elever ved Vestsiden skole/beboere i Grønstensgate . - Beskriver trafikkforholdene som allerede i dag er dårlige. I forbindelse med bringing/henting av skolebarn i området krysset Solumsgata/Grønstensgate kjøres det delvis både på fortau og snues i privatinnkjørsler. -Beskriver hvordan Grønstensgate i dag fungerer som miljøgate og turveg for barnehage og skolen som bl.a. forbinder skoleområdet med friomluftsområder og boligområder. En viktig del av skolens uteområder, bl.a med «Tarzanløype» grenser inntil Grønstensgate. Påpeker at både bruk av Grønstensgate til anleggstrafikk og til senere trafikk til sykehjemmet vil være meget uheldig. - Foreslår som atkomstløsning for sykehjemmet en veg fra Rv36 sin rundkjøring nordfra. Mener det er mer ordnede parkeringsforhold for boligbebyggelsen nord for planområdet enn i sør, og i nord er det langt færre barn som ferdes. Et annet alternativ for atkomst til sykehjemmet som forslås er å gå inn fra Rv36 vestfra det gamle bomstasjonsområdet. Vil sterkt anmode at det ved valg av vegløsning blir tatt hensyn til myke trafikanter. Administrasjonens kommentarer til uttalelsen fra Moldvær/Madsen Vi er enig med Molvær/Madsen med at det, dersom en må velge mellom å få anleggstrafikken nordfra eller sørfra, så synes en anleggsatkomst nordfra å være minst til ulempe. Å etablere en kjørevegatkomst direkte fra Rv36 sin rundkjøring nord for Klyvejordet vurderer vi ikke som et godt alternativ. Vi er ikke enig i at den «normale» trafikken vil være så sjenerende at denne trafikken kun skal gå inn til planområdet nordfra.

9

Vi viser for øvrig til våre kommentarer til uttalelsene fra Vestsiden Fellesskap og Gry Valle. Styret i Grønland plass II Borettslag (skriv dat. 28.01.15) -Mener at bruk av Solumsgata som atkomstveg til nytt sykehjem er uheldig med henblikk på skolevei, barnehage, flere eldre og gateparkering. -Ønsker at inn/utkjøring for sykehjemmet blir nordfra. -Alternativt bør tilknytning fra Kirkegata vurderes. -Styret slutter seg til argumentene fra Gry Valle.

Administrasjonens kommentarer til uttalelsen fra styret i Grønland plass II Borettslag Med de trafikksikkerhetstiltak som det nå legges opp til mener vi at den beste trafikkløsningen for det planlagte sykehjemmet vil være slik som høringsforslaget viser, en fordeling mellom Østre Klyveveg og Grønstensgate. Vi ser det ikke som en fordel å benytte Kirkegata og Jonas Wesselsgate som atkomst til planområdet. Vi viser for øvrig til våre kommentarer til uttalelsene fra Vestsiden Fellesskap og Gry Valle.

Vestsida Arbeidersamfunn (datert 27.01.15) -Synes det er merkelig og underlig at anleggstrafikk skal gå via Grønstensgate. Peker på at denne gata benyttes av mange barn til fots samtidig som den har stor biltrafikk til/fra skole/ barnehage. -Ber om at kommunen må se på muligheten for å få laget en midlertidig avkjøring fra en av rundkjøringene mens anleggstrafikken pågår. -Viser til at området også er brukt til turområde. Administrasjonens kommentarer til uttalelsen fra Vestsida Arbeidersamfunn Vi viser til våre kommentarer til uttalelsene fra Vestsiden Fellesskap og Gry Valle. Styret i Vestsiden Hageby 1 Borettslag (skriv mottatt 22.01.15) -Ser med bekymring på hvilke alternative atkomstveger for anleggstrafikk som kan bli benyttet i byggeperioden. -Basert på tidligere erfaringer henstilles kommunen om å gjennomføre minimal transport gjennom boligområdet Vestsiden Hageby, innføre makshastighet på 20 km/t og forby tomgangskjøring. -Peker på at ulempene også vil være støy fra pæling m.m fra byggeplassen -Ber om at det etter byggeperioden ble fastsatt lav fartsgrense, maks 30 km/t gjennom hele boligområdet. -Styret anmoder kommunen om å iverksette de nevnte nødvendige tiltak i og etter byggeperioden. Administrasjonens kommentarer til uttalelsen fra Styret i Vestsiden Hageby 1 Borettslag Det vil være naturlig at det innføres spesiell lav fartsgrense gjennom boligområdet Vesstsida Hageby dersom det blir aktuelt med anleggstrafikk som belaster området. I reguleringsbestemmelsene er det krav om at det skal foreligge en anleggsplan som viser håndteringen av anleggstrafikken. Fartsgrense i anleggsperioden må tas inn i

10

der. Det vil være naturlig å se nærmere på fartsgrensen på Østre Klyveveg etter at Sykehjemmet blir bygd. Vi viser for øvrig til våre kommentarer til uttalelsene fra Vestsiden Fellesskap og Gry Valle. Prosjektleder Dag Tore Hylland for Vestsida Hageby as (skriv mottatt 28.01.15) - Hylland representerer Vestsida Hageby as som disponerer en ubebygd tomt øst for det planlagte sykehjemmet. - Orienterer om at det er utarbeidet et prosjekt med 20 rekkehusleiligheter på denne nabotomta og at prosjektet ble rammegodkjent av kommunen 18.12.07, men at prosjektet på grunn av markedssituasjonen ble foreløpig stoppet. - Hylland protesterer mot reguleringsplanforslaget på grunn av følgende forhold: Østre byggegrense er flyttet ca. 20 m lenger mot deres tomt i øst. Maks. byggehøyde er økt med ca. 4 m, noe som vil innebære en truende bygning og gi langt dårligere solforhold enn i gjeldende reguleringsplan. - Mener at tomtas utnyttingsgrad er langt høyere enn i eksisterende reguleringsplan. - Hylland ber om at hans protest tas inn i den videre saksbehandling. Administrasjonens kommentarer til uttalelsen fra Hylland for Vestsida Hageby as De forhold ved reguleringsplanforslaget som Hylland tar opp er bakgrunnen for at det har vært nødvendig å fremme et nytt reguleringsplanforslag for å kunne benytte denne del av Klyvejordet for bygging av et nytt sykehjem. Vi er enig i at endret byggegrense, muligheter for å oppføre et høyere bygg og å gi den planlagte sykehjemstomta en høyere grad av utnytting enn i gjeldende reguleringsplan vil være til noe ulempe for et boligprosjekt på naboeiendommen i øst. Vi mener likevel at det knytter seg så tunge samfunnsinteresser til å kunne benytte denne ubebygde del av Klyvejordet for bygging av et nytt sykehjem, at de ulemper som naboeiendommen blir påført må sees i lys av dette. Sammenlignet med de ulemper i form av trafikk/ferdsel og støy til sent på kveld som en idrettshall som nærmeste nabo ville ha medført, slik som det var tenkt ved gjeldende reguleringsplans arealformål, bør et sykehjem som nærmeste nabo bli langt mindre sjenerende for denne naboeiendommen.

3. Administrasjonen vurdering av sentrale utfordringer

3.1 Sikkerhet – geotekniske forhold

De geotekniske vurderingene i plansaken (se vedleggene 10 og 11) har fokus på utbygging av sykehjemstomta IN1. NVE mener, som opplyst i kap. 2, at de vurderinger som nå er gjort er tilfredsstillende. Til reguleringsplanforslaget foreligger derimot ingen dokumentasjon fra planforslagsstillers side om hvordan en videre utbygging på barnehagetomta (område BHG1) kan løses på en geoteknisk forsvarlig måte. Vi mener derfor at den geotekniske dokumentasjonen som fulgte byggesaken for eksisterende barnehage må suppleres når utvidelsen av eksisterende bygningsmasse skal planlegges og byggemeldes. Administrasjonen foreslår at det i reguleringsbestemmelsene legges inn krav om at det før tiltak, eksempelvis ytterligere bygging og/eller masseforflytning på barnehagetomta BHG1og KF3, skal det være gjennomført nødvendige geotekniske registreringer, og at det skal foreligge geotekniske vurderinger av fagkyndige. Behovet for erosjonssikring mot Klyvebekken og sikring av stabilitet, både lokalstabilitet og områdestabilitet skal spesielt belyses i disse geotekniske vurderingene.

11

3.2 Trafikkløsninger etter utbygging av planområdet

Slik situasjonen har vært ser vi det som naturlig at mange i nabolaget er bekymret for konsekvensene ved en ytterligere økning av biltrafikken inn mot planområdet. Spesielt peker mange på at gatene sørøst for planområdet allerede i dag har mange trafikksikkerhetsmessig utfordringer med gående/syklende skolebarn og biltrafikk for bringing/henting av skolebarn/barnehagebarn. Administrasjonen mener at en betingelse for å belaste disse gatene med mer trafikk er at det må gjennomføres trafikale tiltak, særskilt tiltak for å gi bedre trafikkflyt og sikkerhet ved bringing/henting av skolebarn (se vedlegg 22). Vi viser til våre kommentarer til uttalelsen fra Vestsiden Fellesskap hvor vi beskriver de tiltak som vi forutsetter blir gjennomført før reguleringsplanområdet blir utbygd. Slik vi ser det vil den mertrafikk sørøstfra som et slikt demenssykehjem vil generere være forsvarlig å akseptere når en får gjennomført de nevnte trafikksikkerhets-tiltakene i området. Også noe økning av trafikken ved en utvidelse av Vestsiden barnehage må kunne aksepteres når en får ryddet opp i det uoversiktlige trafikkbildet som dagens situasjon har. Internt på trafikkområdet i søndre del av IN1 viser den reviderte illustrasjonsplanen en løsning som gir økt sikkerhet ved bringing/henting av barnehagebarna. I planen er nå lagt inn et fortau inne på trafikkområdet som leder inn til barnehage-porten. De justeringer som er gjort i illustrasjonsplanen innebærer at ikke alle barnehageansatte får mulighet til å parkere innenfor planområdet. Det er imidlertid ikke langt å gå til parkeringsmuligheter langs østsida av Smedgata (se vedlegg 22). Revisjonen av illustrasjonsplanen bygger på råd fra den interne arbeidsgruppen som har vurdert nærmere planens trafikkløsninger (se vedlegg 19). Parkeringsplassen for ansatte ved sykehjemmet er lokalisert slik at trafikken til/fra denne må skje nordfra. Vi mener at denne trafikken vil bli beskjeden og at den ikke vil bli til spesiell sjenanse for boligbebyggelsen langs vegsystemet nord for planområdet. 3.3 Trafikkløsning i anleggsperioden

Som nevnt i våre kommentarer til uttalelsen fra Vestsiden Fellesskap, har administrasjonen tatt kontakt med Statens vegvesen for å få aksept for en midlertidig atkomst for anleggstrafikken direkte inn til sykehjemstomta vestfra Rv36. Kommunen vil nå sende en søknad til vegvesenet for å få en slik tillatelse. 3.4 Videre utbygging på barnehagetomta BHG1

Etter at planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn har bystyret bestemt at barnehagen skal bygges ut videre. Slik reguleringsplanforslaget foreligger er denne muligheten allerede lagt inn. Det økte parkeringsbehovet og behovet for flere bringe/hente-oppstillingsplasser kan løses ved å omdisponere parkeringsplasser for ansatte, og å legge flere av parkeringsplassene utenfor planområdet, dvs. i området langs østsida av Smedgata vis-a-vis skoleområdet. Vedrørende de geotekniske utfordringer viser vi til våre vurderinger i kap. 3.1. Vi foreslår at det i reguleringsbestemmelsene blir lagt inn tilsvarende bestemmelser om byggehøyder og takvinkel som gjeldende reguleringsplan har for barnehage-tomta.

12

4. Forlag til mindre endringer i planforslaget

Med utgangspunkt i PKT-utvalgets vedtak i sak 57/14 (planforslagets 1.gangs behandling), og i det vi viser til våre kommentarer og vurderinger i kap. 2 og 3, vil Rådmannen foreslå følgende konkrete endringer av reguleringsplanforslaget, datert 10.10.14: Reguleringsplankartet: 1. Områdene nærmere Rv 36 sin midtlinje enn 30 m, reguleres til arealformålet «samferdsel og infrastruktur, annen veggrunn» i kombinasjon med de tre berørte arealformålene som er vist i planforslaget av 10.10.14. De tre områdene gis benevnelsene KF 1, KF2 og KF3. Reguleringsbestemmelsene: 2. Bestemmelsenes § 1.2 suppleres med følgende tre arealformål og bestemmelsen gis denne ordlyd: «Kombinert formål Samferdsel og teknisk infrastruktur, annen veggrunn, og bebyggelse og anlegg, institusjon (Pbl § 12-5-1 og § 12-5-2) KF1 Samferdsel og teknisk infrastruktur, annen veggrunn, og samferdsel og teknisk infrastruktur, gang- og sykkelveg GS2 (Pbl § 12-5-2) KF 2 Samferdsel og teknisk infrastruktur, annen veggrunn og bebyggelse og anlegg, barnehage (Pbl § 12-5-1 og § 12-5-2) KF 3» 3. § 2.2 Dokumentasjonskrav, 4. avsnitt, suppleres med følgende tekst: «Før tiltak på barnehagetomta BHG1og KF3 skal det være gjennomført geotekniske registreringer og foreligge geotekniske vurderinger av fagkyndige. Behovet for erosjonssikring mot Klyvebekken og sikring av stabilitet, både lokalstabilitet og områdestabilitet skal spesielt belyses .» 4. § 3.2 BHG1 endres ved at teksten i § 3.2.2 gis følgende tillegg: «Behovet for parkeringsplasser trenger ikke å være dekt innenfor planområdet» 5. § 3.2 BHG1 suppleres med en ny § 3.2.4 med følgende tekst: «Områdets gesimshøyde skal ikke overstige 6 m fra ferdig planert gjennomsnittsterreng rundt bygningen. Maksimal takvinkel er 22 grader.» 6. Bestemmelsene suppleres med følgende paragraf som omtaler de tre kombinerte arealformålene KF1, KF2 og KF3 og gis følgende tekst: « § 6. Ved framtidig behov for å øke bredden av riksveg 36 skal vestre del av institusjonstomta, vestre del av berørt gangveg og vestre del av barnehagetomta, områdene KF1, KF2 og KF3 tas i bruk til område for samferdsel og infrastruktur,

13

annen veggrunn». 5. Oppsummering - konklusjon

Det offentlige ettersynet av forslaget til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet - sykehjem har ikke uventet vist at de største utfordringene knytter seg til de trafikale konsekvenser for nabolaget, samt at grunnforholdene innebærer at det må velges spesielle løsninger ved grunnarbeidene for å imøtekomme krav til lokal- og områdestabilitet og til erosjon fra Klyvebrekken. Trafikalt er det spesielt trafikken i anleggsperioden som bekymrer. Vi mener at den trafikkløsning som det legges opp til ved å fordele trafikken, ved at den kan gå både sørfra og nordfra til de ulike deler av planområdet, som den beste løsning. Dette forutsetter iverksettelse av en del tiltak, bl.a. for å bedre styre trafikken ved bringing/henting av skolebarn. Samlet samfunnsmessig sett vil en anleggsveg direkte inn til sykehjemstomta vestfra Rv36 være den beste løsning. Kommunen vil derfor nå søke Statens vegvesen om å få etablert en slik anleggsvegatkomst. Med de endringer som foreslås i kap. 4 vurderes reguleringsplanforslaget å være et godt grunnlag for den videre utvikling av denne del av Klyvejordet. Planforslaget anbefales lagt fram for sluttbehandling og godkjenning.



1 Eldrerådet 17.11.2014 37/14


SAKSPROTOKOLL

Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet - sykehjem - 1. gangs behandling

Utvalg for plan og kommunalteknikk har behandlet saken i møte 18.11.2014 sak 57/14 Møtebehandling Følgende oversendelsesforslag ble fremsatt, Ole Kåre Wagenius, Ap:

Administrasjonen skal jobbe for at anleggstrafikk i forbindelse med sykehjemsutbyggingen på Klyvejordet søkes løst ved at inn og utkjøring gjøres mot riksvei 36.

Votering Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Oversendelsesforslag ble enstemmig vedtatt Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12 – 10, og med henvisning til saksframlegget, legges forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet – sykehjem, dat. 10.10.14, med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. For å se til at leverings/hente-området for barnehagen får en forbedret og mer trafikksikker utforming, skal det arbeides videre med reguleringsplanforslagets illustrasjonsplan fram til planforslagets 2. gangs behandling. Dette for at reguleringsbestemmelsene ved 2. gangs behandling om nødvendig skal kunne suppleres og sterkere knytte den valgte utforming av denne søndre del av område IN1 til reguleringsplanforslaget. Funksjonshemmede uttrykte ønske om i være representert i prosjektet.



1 Eldrerådet 17.11.2014 37/14


SAKSPROTOKOLL FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR DEL AV KLYVEJORDET – SYKEHJEM, 1. GANGS BEHANDLING

Eldrerådet har behandlet saken i møte 17.11.2014 sak 37/14 Møtebehandling Ingen nye forslag fremlagt Votering Rådmannens innstilling enst vedtatt Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12 – 10, og med henvisning til saksframlegget, legges forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet – sykehjem, dat. 10.10.14, med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. For å se til at leverings/hente-området for barnehagen får en forbedret og mer trafikksikker utforming, skal det arbeides videre med reguleringsplanforslagets illustrasjonsplan fram til planforslagets 2. gangs behandling. Dette for at reguleringsbestemmelsene ved 2. gangs behandling om nødvendig skal kunne suppleres og sterkere knytte den valgte utforming av denne søndre del av område IN1 til reguleringsplanforslaget.

1

Arkivsak-dok. 13/02861-6 Saksbehandler John Lium Saksgang Møtedato Utvalg for plan og kommunalteknikk 18.11.14

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR DEL AV KLYVEJORDET – SYKEHJEM, 1. GANGS BEHANDLING

Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12 – 10, og med henvisning til saksframlegget, legges forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet – sykehjem, dat. 10.10.14, med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. For å se til at leverings/hente-området for barnehagen får en forbedret og mer trafikksikker utforming, skal det arbeides videre med reguleringsplanforslagets illustrasjonsplan fram til planforslagets 2. gangs behandling. Dette for at reguleringsbestemmelsene ved 2. gangs behandling om nødvendig skal kunne suppleres og sterkere knytte den valgte utforming av denne søndre del av område IN1 til reguleringsplanforslaget. Vedlegg: 1.Dokumentliste, dat. 05.11.14 2.Oversiktskart, dat. 10.10.14 3.Forslag til reguleringsplan (detaljregulering), plankart sist dat. 10.10.14 4.Forslag til reguleringsplan (detaljregulering), reguleringsbestemmelser, sist dat. 10.10.14. 5.Illustrasjonsplan, dat. 03.11.14 6.Risiko- og sårbarhetsanalyse, sist dat. 14.10.14 7.Støyvurdering, dat. 27.06.14 8.Notat om Atkomst til nytt sykehjem på Klyvejordet, dat. 04.07.14 9.Geoteknikknotat, dat. 30.06.14 10.Innspill til planoppstartsvarselet 11.Sol/skyggeanalyse, vårjevndøgn, dat. 07.10.14 12.Sol/skyggeanalyse, sommersolverv, dat. 07.10.14 13.Arkeologisk registrering, dat. 14.Planbeskrivelse, dat. 10.10.14

2

15.Skissert alternativt prinsipp for levering/henting av barnehagebarna, dat. 05.11.14 16. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Klyvejordet gnr 123, bnr 13, Vestsia Hageby

0. Viktige punkt i saken Forslaget til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet – sykehjem er fremmet av Asplan Viak AS på vegne av Porsgrunn kommune, v/Eiendomsforvaltningen. Planområdet er ca. 18 dekar og ligger på Vestsiden, nærmere bestemt rett øst for det tidligere bomstasjonsområdet langs Rv 36. Planforslaget innebærer at deler av gjeldende reguleringsplan for «Klyvejordet gnr 123, bnr 13, Vestsia Hageby» endres. I søndre del av planområdet ligger Vestsiden Barnehage. Helt i øst-sørøst omfatter området en del av Klyvebekken. Planområdet grenser i øst mot Vestsiden skole og eksisterende og planlagt boligbebyggelse. I nord og i sør grenser området mot eksisterende boligbebyggelse. I vest grenser planområdet mot Rv 36. I områdets gjeldende reguleringsplan er planområdet regulert til «byggeområde, områder for offentlig/allmennyttig formål». I denne planen var det lagt opp til en mulig lokalisering av en idrettshall for Vestsida her. En gang- og sykkelveg er planlagt (og bygd) kryssende øst-vest gjennom planområdet. Et mindre torgareal var planlagt lokalisert i tilknytning til denne g/s-vegen. Årsaken til at det nå vurderes som nødvendig å utarbeide en full omregulering, dvs ny reguleringsplan, er at det bl.a foreslås endringer av arealformål og byggegrenser som avviker fra gjeldende plan. Hensikten med planarbeidet er primært å legge til rette for videre bygging av et sykehjem på Klyvejordet og å se det i sammenheng med eksisterende barnehage med tilhørende infrastruktur. I gjeldende kommuneplans arealdel er planområdet disponert som «offentlig bebyggelse, eksisterende». I høringsforslaget til ny kommuneplans arealdel er området disponert som «offentlig eller privat tjenesteyting» Igangsetting av reguleringsplanarbeidet ble varslet 06.09.2013. I planforslaget foreslås den ubebygde nordlige del av planområdet regulert til «område for bebyggelse og anlegg, institusjon», mens søndre del foreslås regulert til «område for bebyggelse og anlegg, barnehage». Det tidligere planlagte torgarealet inngår ikke i reguleringsplanforslaget. Del av Klyvebekken med en kantsone foreslås regulert til «grønnstruktur». Som i gjeldende reguleringsplan er kjøreatkomst til planområdet fordelt på Grønstensgate i sør og Østre Klyveveg i nord.

1. Planforslagsstillers planbeskrivelse inkl. oppsummering av ROS analyse (Følgende kapittel skrevet i kursiv, er i sin helhet kopi av planforslagsstillers planbeskrivelse, sist dat. 10.10.14)

3

«1.BAKGRUNN

Arbeidet med reguleringsplanen er gjennomført av Asplan Viak AS og fremmes på vegne av

Porsgrunn kommune. Planforslagets navn er: Reguleringsplan for deler av Klyvejordet に sykehjem.

Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for bygging av sykehjem og å se dette i

sammenheng med eksisterende barnehage med tilhørende infrastruktur.

2.PLANSTATUS

2.1 Kommuneplanens arealdel Planområdet er avsatt til «Offentlig bygning - nåværende», i kommuneplanens arealdel for Porsgrunn

kommune 2007-2020, vedtatt i bystyret 06.11.2008.

Figur 1. Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Varslet grense vist med sort stiplet linje.

4

2.2 Gjeldende reguleringsplaner Planområdet omfattes av en gjeldende reguleringsplan, plan nr 130, Klyvejordet, Vestsia hageby

vedtatt 24.januar 2002. Planforslaget vil erstatte deler av denne planen. Planområdet er i gjeldende

plan regulert til kombinert formål に offentlig/allmennyttig.

Figur 2. Gjeldende reguleringsplan

5

3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET

3.1. Beliggenhet i kommunen Tomten for nytt sykehjem på Vessia ligger på et areal kalt Klyvejordet. Arealet ligger på østsiden av Rv 36 ved der det tidligere var bomstasjon. På sydsiden ligger Vessia barnehage og øst for arealet ligger Vessia skole. Tomten ligger således i tilknytning til annen offentlig bebyggelse. På nordsiden av tomten ligger det nyere boligbebyggelse i blokker av 2, 3 og 4 etasjer.

Figur 3. Planområdets beliggenhet i kommunen.

6

3.3. Eksisterende bebyggelse Det er en eksisterende barnehage i planområdet, som ligger på eiendom gbnr 123/745. Barnehagen

har samme adkomst som nytt sykehjem.

Figur 4. Eksisterende barnehage i planområdet.

3.4. Veg- og trafikkforhold Det er to mulige adkomstveger til planområdet, enten via Østre Klyveveg eller via Grønstens gate. Barnehagen har i dag adkomst via Grønstens gate, se figur 5. Planområdet ligger i et boligområde med skole og barnehage tett opptil. Boligene er en blanding av blokker og eneboliger. Vestsiden skole er både barne- og ungdomsskole. Vessia barnehage har 60 plasser for barn i alderen 0-6 år. Adkomsten til barnehagen er slik vi ser det via Solumsgata og Grønstensgate. Vessia skole er en 1 - 10 skole med ca 385 elever. Det er totalt ca 70 ansatte. Skolen har skolefritidsordning (SFO) med ca. 100 barn. I tilknytning til skolen er det bygget en idrettshall som er i bruk utenom skolens åpningstider. Skolen har sin parkeringsplass på østsiden av bygget med adkomst fra Smedgata. Fra syd er adkomstene til skolen og barnehagen via Smedgata og Solumsgata. Fra nord vil en også kunne kjøre via Bjørndalsjordet, Krokvegen og Smedgata. Via disse vegene er det også mulig å kjøre gjennom området. Området har godt med gang- og sykkelveger. Det er gode forbindelser til skolen og barnehagen og gjennom området. Kryssinger av riks- og fylkesveger er planskilte eller sikret med signalanlegg. Kryssinger av viktige kommunale veger er stort sikret med opphøyde gangfelt og hastighetsreduserende tiltak. Langs mange av de viktigste kommunale vegene er det bygget fortau. Skolevegene i området er sikret på en god måte. Det er gjennomført en særskilt vurdering av adkomst til nytt sykehjem (jf kap 8.6 og særskilt notat).

7

Figur 5. Bilde som viser veisystemet i området

3.5. Terrengforhold, landskap, vegetasjon Tomten er relativt flat, men svakt skrånende mot øst. Klyvebekken går over tomtens sydøstre hjørne. Bekken ligger lavt i forhold til omkringliggende terreng. Det er i dag lite vegetasjon på arealet med unntak av kantvegetasjon langs bekken og noe løvtrær spredt på tomten.

3.6. Grunnforhold NGUS løsmassekart viser Tykk havavsetning i planområdet.

8

Figur 6. Løsmassekart (NGU)

Grunnundersøkelsene gjennomført i planområdet viser at grunnen domineres av lagdelte masser av

sandig, leirig silt/sandig siltig leire. Silt-/leirmassene er lite til middels sensitive.

3.8. Miljøbelastninger Rv 36 er en betydelig støykilde for planområdet, i forhold trafikkstøy.

Det er ikke kjennskap til forurensning i grunnen.

3.9. Verneinteresser Det er ingen verneinteresser i området.

9

4. EIENDOMSFORHOLD

Følgende eiendommer ligger innenfor eller delvis innenfor planområdet:

Gnr./bnr. Eier

123/745 Porsgrunn kommune


123/740 Skagerak Nett as



503/1 Statens vegvesen

5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING

5.1 Oppstartsmøte/forhåndskonferanse Oppstartsmøte ble avholdt 26.06.2013. I oppstartsmøte deltok Ivar Øverli og Morten Ødegård

(Porsgrunn kommune som tiltakshaver/prosjekteier) og Jan Tore Andersen og John Lium (Porsgrunn

kommune som planmyndighet).

5.2 Forhåndsvarsling Varsel om oppstart ble kunngjort i Varden og TA september 2013 og forhåndsvarsel ble sendt ut pr.

brev til berørte og regionale myndigheter den 06.09.2013.

5.3 Avklaringer med offentlige myndigheter Det har ikke vært ansett som et behov for avklaringer med regionale myndigheter.

10

6. INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER

6.1. Offentlige høringsinstanser

Statens vegvesen, brev av 10.09.2013

SVV uttaler at regulering av ny virksomhet vanligvis medfører økt trafikkbelastning i kryss og

avkjørsler og at de trafikkmessige virkningene av planen må dokumenteres nærmere. I planarbeidet

må det derfor inngå en vurdering av adkomst- og parkeringsforhold for det nye sykehjemmet og for

eksisterende barnehage. Forholdet til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikanter ,

herunder skoleveger, må avklares.

SVV bemerker at byggegrense i forhold til fylkesveg 354 settes til 30 meter og at det forutsettes at

adkomsten til området blir fra Grønstens gate.

Forslagsstillers kommentar

Det er som en del av planarbeidet utarbeidet en trafikkvurdering i forhold til adkomst og

trafikksikkerhet. Det er i planen lagt opp til adkomst både fra nord via Øvre Klyve veg og fra syd via

Grønstens gate.

Telemark Fylkeskommune, brev av 03.10.2013

Fylkeskommunen uttaler at registreringer av automatisk fredete kulturminner som er foretatt for

eksempel i forbindelse med utarbeidelse av økonomisk kartverk og eldre reguleringsplaner ofte er

mangelfulle, og at da området sist ble regulert i 2002 ble det ikke gjort tilstrekkelige undersøkelser

etter automatisk fredete kulturminner. Siden den gang har fylkeskommunen tatt i bruk nye metoder.

Fylkeskommunen gjør oppmerksom på meldeplikten etter kulturminneloven § 8 annet ledd.

Meldeplikten må innarbeides i fellesbestemmelsene i reguleringsplanen.

Fylkeskommunen kjenner ikke til etterreformatoriske kulturminner av nasjonal verdi eller interesse

innenfor planområdet.

Fylkeskommunen har så langt ingen andre merknader til reguleringsarbeidet.

Kommentar

Fylkeskommunen har gjennomført en arkeologisk registrering i planområdet. Det ble ikke påvist

automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet.

Det er tatt inn en reguleringsbestemmelse om meldeplikten etter KML § 8.

NVE, epost av 25.09.2013

NVE har ikke registrert særskilte opplysninger om det aktuelle planområdet, men vil minne om at

flom- og skredfare alltid skal vurderes som en del av ROS-analysen.

NVE påpeker at det går en bekk sørøst for planområdet som delvis er lukket. NVE legger til grunn at

det ikke skal gjøres inngrep eller tiltak som berører bekken. NVE anbefaler imidlertid at kommunen

11

må vurdere kapasiteten i løpet og kulverter, og vurdere om planområdet kan være utsatt for

oversvømmelser dersom disse går tett. NVE anbefaler at kommunen legger opp til en lokal

overvannshåndtering som ikke øker avrenningen til bekkesystemet. NVE forventer at

flomvannføringen i små nedbørfelt og kystvassdrag vil øke med 20% som følge av klimaendringer.

NVE bemerker at planområdet ser ut til å ligge på marine avsetninger, noe som kan være en

indikasjon på ustabile grunnforhold og anbefaler derfor at det i planarbeidet gjøres en vurdering av

grunn- og terrengforhold for å avklare om det kan være fare for utglidning/skred.

NVE vedlegger en sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder. Dersom en kan

svare Nei på spørsmålene i sjekklista er det ikke nødvendig å sende planen på høring til NVE. Dersom

planarbeidet berører noen av disse temaene skal NVE ha planen på høring.


Det er gjennomført grunnundersøkelse i planområdet. Det er ikke registrert sensitive løsmasser med

sprøbruddegenskaper (kvikkleire) på lokaliteten. Det er derfor ikke fare for at eventuelle mindre

glidninger lokalt som kan utløse store ras med suksessiv bruddutvikling.

Det skal ikke gjøres inngrep eller tiltak som berører bekken.

Det er stilt krav om tekniske planer for veg, vann og avløp, som også omfatter overvannshåndtering.

Fylkesmannen i Telemark, brev av 25.06.2013

Fylkesmannen bemerker at det i oppstartsmøtet ble understreket behov for å ivareta «barn/unge,

funksjonshemmede og eldres interesser» og trafikksikkerheten i planarbeidet, noe Fylkesmannen

støtter.

Fylkesmannen påpeker at det er viktig å ta hensyn til beboernes behov for utendørs opphold og

aktivitet og at det bør være et særlig fokus på universell utforming. Viser til vedlagte to rapporter om

«Utemiljø ved sykehjem i Telemark» og «Sentrumsnære turveger med universell utforming».

Fylkesmannen har ellers ikke andre merknader til varselet.

Forslagsstillers kommentar:

Det er utarbeidet et skisseprosjekt for nytt sykehjem som ligger til grunn for reguleringsplanen.

Utomhusplan er en del av skisseprosjektet og ligger vedlagt planen og viser utendørs

oppholdsarealer.

Porsgrunn kommune v/leder av forebyggende avdeling, epost av 06.09.2013

Bemerker at en må huske på naturgassledningen som ligger i området.


Det er stilt rekkefølgekrav om plan for omlegging av naturgassledningen.

Legetjenester og Miljørettet helsevern

12

Uttaler at for eldre mennesker, som for alle andre, er det viktig å tilrettelegge for muligheter til fysisk

aktivitet og utfoldelse både ute og inne. Det å skape et fysisk miljø som innbyr til aktivitet anses som

viktig. Uteareal og gangstier må sikres god framkommelighet med hjelpemidler som gåstol og

rullestol, i tillegg bør det etableres et sansestimulerende uteareal.

Gjør oppmerksom på heftet «Utemiljø ved sykehjem i Telemark».

Uttaler at nærheten til barnehage og skole gjør at det vil være gode muligheter for å etablere gode

relasjoner mellom sykehjemmet, barnehagen og skolen.

Bemerker at planforslaget innebærer etablering av sykehjem nær eksisterende Fv 354. Måling av

luftkvaliteten i Grenland ved Lensmannsdalen målestasjon, viser at grenseverdien for svevestøv tidvis

overskrides i dette området. Miljørettet helsevern i Grenland anbefaler derfor at retningslinje for

behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520), legges til grunn for planarbeidet.

Bemerker også at nærheten til rv 354 medfører at området vil være utsatt for støy. Anbefaler at

retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging(T-1442) legges til grunn for planarbeidet.


Det er utarbeidet et skisseprosjekt for utbygging som viser opparbeidelse av utearealene. Det er stilt

krav om utomhusplan som en del av rammesøknaden. Det er ikke gitt spesifikke krav til utearealene,

da disse må tilpasses type beboere. I utgangspunktet er sykehjemmet på Klyvejordet tenkt som et

dement- sykehjem.

Det er ikke gjennomført en spesifikk vurdering av luftkvaliteten i planområdet. §13-1 i TEK10 sikrer

ivaretakelse av luftkvalitet i nye bygg.

Det er gjennomført detaljerte støyberegninger for planområdet og den bebyggelsen det legges til

rette for. Støyberegning er vedlagt som særskilt vedlegg.

6.2 Direkte berørte parter og naboer

Skagerak Naturgass, brev av 06.09.2013

Uttaler at de har naturgassledning gjennom det aktuelle området, som det må tas hensyn til under

arbeidene. Det er inngått avtale mellom kommunen og Skagerak Naturgass om å ha gassledning

liggende gjennom eiendommen. I avtalen står det bl.a. at ledningen kan legges om, men at partene i

forkant må bli enige om hvordan dette skal utføres. Gassledningen er en del av hovedforsyningen til

Skien.

Sikringsfelt er 2 m til hver side av ledningen. Kommer bygget nærmere må det iverksettes spesielle

tiltak. Ledningen ligger på 1m dybde.

Ønskes det gassforsyning til sykehjemmet, kan det enkelt monteres på en avgrening på

gassledningen. Skagerak Naturgass kan levere både naturgass og biogass.

13

Kommentar

Det er stilt rekkefølgekrav om plan for omlegging av naturgassledningen.

Vestsiden Hageby V.Borettslag, brev av 30.09.2013

Borettslaget kommer med følgende innspill:

Adkomst og parkering til sykehjemmet anbefales lagt til sørsiden. Det vil da bli benyttet

samme innkjørsel, som barnehage og skole. Begrunnelsen fra styret er at det allerede er stor

trafikk på innkjørsel fra nordsiden. Det er mange leiligheter som sogner til Østre Klyveveg og

Klyvebekkveien, og det er allerede i overkant stor trafikk på feltet. Skole og barnehagetrafikk

er over når det er mest besøk på sykehjemmet.

Når det gjelder selve sykehjemmet er det viktig at det er minst mulig til sjenanse for de

eksisterende byggene dvs. at det ikke hindrer utsikt. Styret foreslår et bygg på maks 2 etasjer.

Det er viktig at sykehjemmet vil arkitektonisk passe inn med eksisterende bygningsmasse på

feltet.

Det bor mange eldre på feltet, det er derfor viktig at de får et servicetilbud på sykehjemmet.

Styret kan se for seg at det blir tatt med i planene et sosialt møtested for de eldre.

Det bør også vurderes om det kan være stasjonert personell fra hjemmetjenesten på

sykehjemmet. De vil ikke trenge bil for å betjene de eldre på feltet.


Det er lagt opp til adkomst både fra nord og syd til sykehjemmet. Adkomst fra nord er kun tenkt for

ansatte som skal parkere på p-plass på nordsiden av sykehjemmet. Hovedadkomst vil være fra syd via

Grønstensgate.

Det legges til rette for et sykehjem i 3 etasjer. Forslagsstiller mener dette passer inn i område med

tanke på bl.a. blokkbebyggelsen på nordsiden.

14

7. Beskrivelse av planforslaget

7.1 Avgrensning av planområdet

Figur 7. Planens begrensning

7.2 Planen Planens navn er: Reguleringsplan for del av Klyvejordet に sykehjem.

Planforslaget består av:

Plankart med målestokk og dato (10.10.2014)

Reguleringsbestemmelser datert (10.10.2014)

Planbeskrivelse med foto og illustrasjoner (dette dokumentet)

ROS-analyse

Sjekkliste for planlegging

Illustrasjonsplan/utomhusplan

15

I tillegg er varslingsliste, varslingsbrev, varslingsannonse og kopi av merknader vedlagt saken.

7.3 Hensikten med planen

Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for oppføring av nytt sykehjem på Klyvejordet og

å se dette i sammenheng med eksisterende barnehage med tilhørende infrastruktur

7.4 Delelementer i planforslaget Området foreslås regulert til følgende arealbruk:

Bebyggelse og anlegg

- Barnehage

- Institusjon

- Energianlegg - trafo

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur

- Kjøreveg (offentlig)

- Fortau

- Gs-veg

Grønnstruktur

- Grønnstruktur

Bruk og vern av sjø og vassdrag

- Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone

Bebyggelse og anlegg Det legges til rette for følgende bebyggelse i planområdet:

Institusjon に IN1

Innenfor arealet kan det etableres sykehjem med maksimal kotehøyde + 24. Det tillates tekniske

installasjoner på tak over gitt byggehøyde. Tekniske installasjoner skal begrenses til 15% av takflaten.

Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) på 60 %.

Barnehage に BHG1

Omfatter eksisterende barnehage. Planen legger til rette for en utvidelse av barnehagen. Maksimal

tillatt grad av utnytting er %BYA=30 %.

Energianlegg に trafo に E1

Omfatter areal for eksisterende trafo.

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg に VO1, VO2

Det er regulert deler av 2 offentlige veger i planen VO1 og VO2. VO1 medfører en justering av

regulerte vendehammer i gjeldende plan. VO2 er tilnærmet eksisterende forhold.

Fortau - FTA1

16

Omfatter eksisterende fortau ved barnehage.

Gang- og sykkelveg GS1, GS2

Omfatter eksisterende gang- og sykkelveger i området.

Grønnstruktur Omfatter grøntareal langs elva. Det tillates tiltak i G1 som gjør bekken mer tilgjengelig, i form av

terrengendringer etc.

Bruk og vern av sjø og vassdrag

Bruk og vern av sjø og vassdrag に VBV1, VBV2

Omfatter deler av Klyvebekken som går gjennom området.

8. Konsekvenser av planforslaget

Planforslaget er vurdert opp mot de tema som er funnet aktuelle i sjekkliste for reguleringsplaner (nr

50-011).

Overordnet plan Forslag til reguleringsplan er i tråd med kommuneplanens arealdel. Arealene er avsatt til «offentlig bygning».

Landskap/fjernvirkning Det er utarbeidet en 3D-modell for å illustrere utbyggingen. Figurer nedenfor er fra det godkjente

skisseprosjekt for utbyggingen.

17

Figur 8. Fugleperspektiv fra sørøst

Figur 9. Perspektiv adkomstplass fra sør

18

Figur 10. Perspektiv hage fra nord

Figur 11. Snitt øst-vest

Naturgrunnlag Det er gjennomført en grunnundersøkelse i planområdet i forbindelse med planarbeidet.

Områdestabilitet:

Det er ikke registrert sensitive løsmasser med sprøbruddegenskaper (kvikkleire) på lokaliteten. Det er

derfor ikke fare for at eventuelle mindre glidninger lokalt som kan utløse store ras med suksessiv

bruddutvikling.

Lokal stabilitet:

19

Undersøkelsene viser at grunnen domineres av lagdelte masser av sandig, leirig silt/sandig siltig leire.

Silt-/leirmassene er lite til middels sensitive.

Gravearbeidene må utføres med stabile graveskråninger sikret mot erosjon.

Etablering av parkeringsplass på toppen av elveskråningen ned til Klyvebekken må utføres slik at

tilfredsstillende stabilitet i elveskråningen ivaretas. Behov for erosjonssikring i elvekanten skal

vurderes. Stabilitetsforholdene skal vurderes av geoteknisk sakkyndig. Vurderingene skal danne

grunnlaget for hvordan parkeringsområdet skal etableres og om det kan bli nødvendig med ekstra

sikringstiltak i skråningen.

Solforhold

Areal for nytt sykehjem skråner mot øst, men det er relativt gode solforhold.

Vegetasjon

Det er lite vegetasjon i området og vegetasjonen er lite interessant i forhold til naturmiljø.

Lokaliseringsfaktorer

Arealet ligger med relativt kort avstand til offentlig transport i Linaasgate og med gode gang-

/sykkelveiforbindelser. Fra vestsiden av rv. 36 går det to gang-og sykkelvei traseer inn mot område,

en direkte inn fra vest og en noe lengre syd som går mer direkte mot Vessia skole. Arealet ligger ca

750 meter fra Porsgrunn sentrum (Down town).

Grønnstruktur I gjeldende reguleringsplan er det regulert grønnstruktur på nordsiden av planområdet. Denne

grønnstrukturen berøres ikke av planforslaget og kan i en viss grad fungere som grønnstruktur der

allmennheten kan bevege seg øst-vest i dette området.

Det er regulert inn grønnstruktur langs Klyvebekken.

Estetikk Utnyttelsesgrad og byggehøyder er vurdert i forhold til omgivelsene.

I figur 8-11 er mulig ny bebyggelse vist i 3D-modell fra ulike synspunkter.

Illustrasjonsplan som ligger vedlagt planforslaget viser en mulig løsning av utbyggingen.

Det er gitt en estetikkbestemmelse i planen for å sikre at nye bygg harmonerer med bygg i

omgivelsene og landskapet.

Utbyggingsrekkefølge Det er ikke stilt spesifikke krav i forhold til utbyggingsrekkefølge.

Økonomi Det er Porsgrunn kommune som er forslagsstiller og grunneier og opparbeidelse av infrastruktur og nytt sykehjem vil naturlig da kreve offentlige midler.

20

8.2 Miljøvernfaglige vurderinger

Naturverdier/Naturmangfoldloven Det er gjennomført en vurdering av naturmiljø/biologisk mangfold i området. Asplan Viak As v/Rune

Solvang har befart området. Det er ikke funnet naturverdier i planområdet.

De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8 に 12 skal legges til grunn ved utøvelse av

offentlig myndighet. Det er gjort følgende vurderinger:

Til § 8 om kunnskapsgrunnlaget: Det er gjennomført befaring av biolog i området i forbindelse med

planarbeidet. Kunnskapsgrunnlaget vurderes å være tilstrekkelig.

Til § 9 om føre-var-prinsippet: Siden kunnskapsgrunnlaget er relativt godt er konsekvensene av

tiltaket i forhold til naturmangfoldet godt kjent. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig, slik

at det er liten fare for at tiltaket vil ha store og ukjente negative konsekvenser for naturmangfoldet.

§§ 10- 12 er ikke aktuelle da det ikke er spesielle naturverdier.

Vassdragsforvaltning Klyvebekken går gjennom planområdet. Det planlegges ikke tiltak i bekken. Krav om plan for

overvannshåndtering.

Vann, avløp og renovasjon Eksisterende VA ledninger som må legges om er vist med røde streker på plantegning. Kum SID 91017

blir liggende under bygget.

I skisse for omlegging er det forutsatt ny trase for SP160 og VL160 mellom pkt A og B. SVV sin 600 BET

OV ledning forutsettes lagt om mellom pkt C og D som vist på skisse (figur 12).

21

Figur 12. Skisse for omlegging av VA-anlegg.

Forurensning Planområdet ligger i nærheten av rv. 36 med ÅDT på 18400. Støyberegninger er utført underveis i

prosessen med skisseprosjektet, for å hjelpe arkitekt med å plassere bygningsmassen hensiktsmessig,

både mht. støy på uteoppholdsareal og støy utenfor vinduer til beboerrom. Antall etasjer, planløsning

og bygningenes form er justert for å ta hensyn til støysituasjonen for å oppfylle kravene fra T-

1442/2012 og NS 8175:2012. Det er gjennomført en endelig støyvurdering ved sluttført

skisseprosjekt. Støyvurderingen ligger vedlagt som særskilt vedlegg

Uten områdeskjerm langs rv.36 vil planlagt sykehjem ligge i rød støysone og skjermingstiltak er derfor

påkrevd for å kunne bygge på planområdet.

Med en 3,5 meter høy støyskjerm på topp av voll mot rv.36 og planlagt bygningsutforming og høyde

iht. skisseprosjektet, så vil sykehjemmet oppfylle de krav som gjelder til støy på fasade utenfor

vinduer til beboerrom. Samtlige fasader vil ha støynivå under nedre grenseverdi for gul støysone og

22

ingen begrensninger vil settes til valg av planløsninger mht. støy. Alle romtyper vil oppfylle krav til

innendørs støynivå fra utendørs lydkilder med fasadekonstruksjon iht. TEK10.

Med foreslått skjermingsløsning vil man oppfylle kravet i NS 8175:2012 for alle planlagte

uteoppholdsarealer på bakkeplan. En eventuell takterrasse på vestlig fløy må ha en egen lokal

støyskjerm og denne vil kreve vesentlig høyde. For planlagte balkonger vil samtlige balkonger mot

vest i øverste etasje for begge fløyene kreve en lokal skjerm/tett rekkverk med høyde minimum 1,7

meter over balkonggulv.

Figur 13. Vegtrafikkstøy に fremskrevet situasjon uten skjerming

23

Figur 14. Vegtrafikkstøy に fremskrevet situasjon med skjerming

ENØK Energikilder

Nytt sykehjem skal utføres med vannbårent varmeanlegg for å dekke transmisjonstap, oppvarming av

ventilasjonsluft og varmvannsberedning, samt utvendig snøsmelteanlegg.

TEK10 stiller krav om at minimum 60% av energimengden til oppvarming skal dekkes via ikke-fossile

og fornybare energikilder.

Dette er bl.a.:

- Fjernvarme

- Varmepumpe

- Biobrensel

- Biogass

- Solenergi

- Vindkraft

24

Fjernvarme

Det er ikke etablert fjernvarmeanlegg i området Klyvejordet.

Det er heller ikke planlagt utbygget fjernvarme for dette området i nærmeste framtid.

Fjernvarme er kun aktuelt dersom en fjernvarmeleverandør leverer en frittstående lokal energisentral

som tilknyttes sykehjemmet og plasseres i utkanten av tomta. Det er biobrensel som er aktuell

energibærer i en lokal fjernvarmesentral.

(Konf. avsnitt om biobrensel under).

Varmepumpe

Luft-vann-varmepumpe og geo-varmepumpe basert på bergvarme er aktuelt.

Luft-vann-varmepumpe er normalt et enklere og rimelige anlegg enn geo-varmepumpe. Fordeler med

geo-varmepumpe er at anlegget kan levere full ytelse også ved de laveste utetemperaturene, har

bedre effektfaktor ved lave utetemperaturer, og at anlegget ikke har utvendige deler som forstyrrer

visuelt og akustisk.

Biobrensel

Et biobrensel-anlegg krever relativt mye areal og mye logistikk, og gunstig energipris krever at

anlegget kan motta pellets(flis) fra store biler. Anlegget omfatter fyrhus med kjelanlegg, silo(pellets) i

størrelsesorden 60-70m3 og askecontainer. Adkomst for stor bil må ivareta oppstillingsplass for stor

Hｷﾉ aﾗヴざHﾉCゲｷﾐｪざ ;┗ ヮWﾉﾉWデゲｷﾐﾐヮC ゲｷﾉﾗく AﾐﾉWｪｪWデゲWデデWヴﾆヴ;┗ デｷﾉ SヴｷaデゲヮWヴゲﾗﾐWﾉﾉく BｷﾗHヴWﾐゲWﾉ-anlegg er av

arealhensyn vurdert å være lite aktuelt Klyvejordet

Solenergi

Solenergi kan utnyttes til el.produksjon via solcelle-paneler, eller til varmeproduksjon via solfanger-

paneler. Dette er anlegg som normalt ikke produserer energi til konkurransedyktig pris, og er vurdert

som uaktuelt mhp energiforsyning til Klydejordet.

Solenergi kan utnyttes til romoppvarming via vinduer og persiennestyring.

Vindenergi

Området Klyve er ikke spesielt egnet for vindkraft.

Vindmøller er vurdert som uaktuelt som energiforsyning til Klyvejordet.

Olje-/gass

Olje er kun aktuelt dersom det er forenlig med miljømål i Porsgrunn kommune.

Gass er aktuelt som spisslast. Naturgass er aktuelt for Klyve, rett vest for tomten har Skagerak Varme

en nedgravd ledning med naturgass.

25

El.

El.kjel er aktuelt som spisslast.

For Klyvejordet er det medregnet at:

- Grunnlast dekkes via varmepumpe og brønnpark

- Spisslast dekkes via gasskjel (naturgass) eller el.kjel.

8.3 Kulturlandskap og kulturminner

Kulturminner Det er gjennomført en arkeologisk registrering i planområdet. Det ble ikke påvist automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet.

8.4 Barn og unges, funksjonshemmedes og eldres interesser

Tilgjengelighet Det er søkt tilrettelagt for veier med så gunstige stigningsforhold som mulig. Parkeringsplasser er

tenkt lagt nær opp til bebyggelsen. TEK10 har omfattende krav i forhold til tilgjengelighet som må

følges ved en utbygging.

Leke- og oppholdsarealer Uteoppholdsarealene for sykehjemmet er vist i vedlagte utomhusplan. Disse er lagt på nordsiden av sykehjemmet. Uteoppholdsarealene ligger godt skjermet. Barnehagens uteområder endres ikke av planen. Arealet for nytt sykehjem har i liten grad vært benyttet av tilgrensende barnehage.

Utomhusplan Det er utarbeidet en utomhusplan/landskapsplan som en del av skisseprosjektet for nytt sykehjem.

Denne planen ligger vedlagt som særskilt vedlegg.

8.6 Veg og vegtekniske forhold / trafikksikkerhet

Trafikkforhold/trafikksikkerhet/vegutforming Det er gjennomført en særskilt trafikkvurdering i forbindelse med planen. Denne er vedlagt som

særskilt vedlegg.

Parkering er løst innenfor planområdet, inkl. parkering for forflytningshemmede.

V01 er regulert med bredde 7 meter med unntak av vendehammer som er regulert med bredde 6,5

meter grunnet trafo og sykehjemsbygg.

VO2 er regulert i 5,5 meters bredde og snøopplag kan være i grønnstruktur her.

GS-veg er regulert med 5 meters totalbredde som i gjeldende plan.

26

8.7 Oppsummering av ROS-analyse Det er utarbeidet en egen ROS-analyse for planforslaget. Sammendrag er gitt nedenfor, sammen med matrise. Tiltak/forslag til løsning er vist i tabell nedenfor.

Konsekvens:

Sannsynlighet:

1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig

4. Svært sannsynlig 36

3. Sannsynlig 7 8

2. Mindre sannsynlig 27 3 53

1. Lite sannsynlig 16 48

Naturrisiko

Hendelse 3 – Løsmasseskred

Det er gjennomført en grunnundersøkelse i området. Det er ikke registrert sensitive løsmasser

med sprøbruddegenskaper (kvikkleire) på lokaliteten. Det er derfor ikke fare for at eventuelle

mindre glidninger lokalt som kan utløse store ras med suksessiv bruddutvikling. I forhold til

lokalstabilitet må gravearbeidene utføres med stabile graveskråninger sikret mot erosjon.

Etablering av parkeringsplass på toppen av elveskråningen ned til Klyvebekken må utføres slik at

tilfredsstillende stabilitet i elveskråningen ivaretas. Behov for erosjonssikring i elvekanten skal

vurderes. Det er gitt et dokumentasjonskrav for å ivareta dette.

Hendelse 7 – Klimaendring

Kan ha en viss betydning i forhold til overvann, grunnet hyppigere og kraftigere regnvær (og økt

årsnedbør). Kan løses med riktig dimensjonering av overvannsløsninger og flomveier.

Kilder:

http://www.miljostatus.no/Tema/Klima/Klimanorge/Klimatilpasning/

http://www.cicero.uio.no/home/

Hendelse 8 - Radongass

Planområdet ligger i nærheten av en Alunskifersone. Alunskifer er av de bergartene som har

høyest risiko for å gi forhøyde konsentrasjoner i inneluft. Krav i TEK 10 § 13-5 må dokumenteres

i byggesak.

http://www.miljostatus.no/Tema/Klima/Klimanorge/Klimatilpasning/

http://www.cicero.uio.no/home/

27

Statens strålevern anbefaler nå at radonnivåer holdes så lave som mulig i alle bygninger, og at

tiltak alltid bør utføres når radonnivået i ett eller flere oppholdsrom overstiger 100 Bq/m3.

Strålevernet fremhever at tiltak også kan være aktuelt under 100 Bq/m3 dersom man med enkle

tiltak kunne fått radonnivået vesentlig lavere.

Videre anbefaler Strålevernet nå at radonnivåer alltid skal være lavere enn en maksimumsgrense

på 200 Bq/m3.

Radon er nest hyppigste årsak til lungekreft etter røyking og anslåes å forårsake rundt 300

dødsfall hvert år i Norge. Konsekvensen er derfor alvorlig/svært alvorlig.

Det er nå krav i byggteknisk forskrift (TEK10) om at bygninger skal prosjekteres og utføres med

radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunnen begrenses.

Risikoen i forhold til radon er ivaretatt i TEK 10, §13-5.

Kilder:

NGU, Statens strålevern, Aktsomhetskart Radon

NGU, http://geo.ngu.no/kart/berggrunn/

http://www.nrpa.no/ (Statens stråleverns nettside)

Sårbare naturområder og kulturmiljøer med mer.

Hendelse 16 – Vassdragsområder

Klyvebekken går gjennom planområdet. Det planlegges ikke inngrep i bekken.

Teknisk og sosial infrastruktur

28

Hendelse 27 – Vannforsyning og avløpsnett

Det går en overvannskulvert og annet VA-anlegg over planområdet. Det er laget en skisse for

omlegging av ledninger.

Skisse til løsning for omlegging av VA-anlegg

Virksomhetsrisiko

Hendelse 36 – Kilder til støybelastning i/ved planområdet (inkl trafikk)

Arealet er støyutsatt fra Rv 36 og for å kunne oppføre støyømfintlig bebyggelse som et sykehjem,

må det etableres skjermingsløsninger.

Kilder:

Asplan Viak AS, Støyvurdering nytt sykehjem på Klyvejordet Porsgrunn, datert 27.06.2014

Hendelse 48 – Ulykke med gående/syklende

Hovedadkomst går langs Vessia skole, og veger og gs-veier i området er skoleveg for mange

elever. Det er gjennomført en trafikkvurdering.

Kilder:

Asplan Viak AS, Adkomst til nytt sykehjem på Klyvejordet, datert 24.06.2014.

Spesielle forhold ved utbygging/gjennomføring

Hendelse 53 - Anleggstrafikk

29

Det vil i anleggsperioden være relativt stor aktivitet med anleggstrafikk som må gå gjennom

området ved Vessia skole og langs skoleveger. Det må utarbeides en plan for avbøtende tiltak i

anleggsperioden.

Hendelse Tiltak/forslag til løsning

3. Løsmasseskred Det er gjennomført en grunnundersøkelse i

området og vurdert behov for ytterligere

vurdering av erosjonssikring. Det er gitt

dokumentasjonskrav i bestemmelsene.

7. Klimaendring En generell forventning om at klimaendringer

vil føre til hyppigere og kraftige regnvær.

Kan møtes med riktig dimensjonering av

overvannsløsninger. Overvann skal være en

del av teknisk plan for vann og avløp, som

det er stilt dokumentasjonskrav til.

8. Radongass Ivaretas av Tek10, §13-5.

27. Vannforsyning og avløpsnett Det går en overvannskulvert og annet Va-

anlegg over planområdet, samt en

naturgassledning. Dokumentasjonskrav i

form av teknisk plan for veg, vann og avløp.

36. Kilder til støybelastning i/ved

planområdet

Arealet er støyutsatt fra Rv 36 og for å

kunne oppføre støyømfintlig bebyggelse

som et sykehjem, må det etableres

skjermingsløsninger. Det er gitt krav i

reguleringsbestemmelsene.

48. Ulykke med gående/syklende Hovedadkomst går langs Vessia skole, og

veger og gs-veier i området er skoleveg for

mange elever. Det er gjennomført en

trafikkvurdering.

53. Anleggstrafikk Det vil i anleggsperioden være relativt stor

aktivitet med anleggstrafikk som må gå

gjennom området ved Vessia skole og langs

skoleveger. Det må utarbeides en plan for

avbøtende tiltak i anleggsperioden.

30

(De følgende kapitlene 2, 3 og 4 er Rådmannens vurderinger og kommentarer til reguleringsplanforslaget) 2. Rådmannens vurdering av reguleringsplanforslaget og konsekvenser av dette 2.1 Generelt 2.1.1 Forholdet til arealbruken i kommuneplanens arealdel Reguleringsplanforslaget er i samsvar med gjeldende kommuneplans arealdel («offentlig bebyggelse, eksisterende»). Planforslagets arealbruk er også i samsvar med høringsforslaget til kommuneplanens arealdel («offentlig eller privat tjenesteyting»). 2.1.2 Forholdet til plan- og bygningslovens konsekvensutredningforskrift, jf. PBL kap. 14 Reguleringsplanforslaget legger ikke opp til ny offentlig bebyggelse over 15 000 m2 BRA eller tiltak som innebærer kostander over 500 mill. kroner. (jf. KU-forskriftens § 2 og vedlegg 1). Planforslaget innebærer heller ikke at KU-forskriftens §§ 3 og 4 med tilhørende vedlegg 2 kommer til anvendelse. Det igangsatte regulerings-planarbeidet utløser derfor ikke krav om utarbeidelse av konsekvensutredning. 2.1.3 Planforslagsstillers hensyn til innkomne innspill i planoppstartsperioden Planforslagsstiller har i hovedsak tatt hensyn til de innkomne innspill til planopp-startsvarselet fra offentlige instanser. Det er ikke gjennomført en spesifikk vurdering av luftkvaliteten i planområdet, men planforslagsstiller mener at § 13-1 i Tek 10 sikrer ivaretakelse av luftkvalitet i nye bygg. Av innspill fra andre berørte parter opplyser Skagerak Naturgass at de har en naturgassledning gjennom området, og at denne må sikres. Se våre kommentarer/ vurdering i kap. 2.4 Planområdets naboer er bekymret for økt trafikk, byggehøyder/tap av utsikt og arkitektonisk utforming. Disse innspill er søkt imøtekommet, men blant naboene er det er sikkert ulike syn på om de mener at sine ønsker er godt nok ivaretatt. Vi viser til våre kommentarer/vurderinger i kap. 2.4. 2.1.4 Planprosesssen Byutvikling har mottatt muntlige innspill fra naboer med bekymringer om ulemper fra den kommende anleggstrafikken, inkl. i hvilke gater denne skal gå i. Det er bl.a. inn-kommet muntlige forslag om at anleggstrafikken bør kunne gå inn/ut av planområdet direkte vestfra Rv 36 ved det tidligere bomstasjonsområdet. Administrasjonen vil ta opp dette innspillet med Statens Vegvesen i samband med det kommende offentlige ettersynet av planforslaget. De muntlige signaler vi så langt har fått er at en slik ny avkjørsel fra riksveg er vanskelig å få aksept for, selv om den bare er midlertidig. 2.2 Plandokumentene 2.2.1 Plankart og reguleringsbestemmelser Slik planforslaget nå foreligger, og slik det er supplert med en illustrasjonsplan, har vi ingen spesielle kommentarer til planforslagets detaljeringsnivå. Dette forutsatt at reguleringsbestemmelsene er så detaljerte at de gir god styring av arealbruken. Vi

31

har ingen spesielle kommentarer til hvordan innholdet i reguleringsbestemmelsene er disponert. Vi savner mer konkrete bestemmelser for hvordan barnehagens leverings-/henteområde i søndre del av område IN1(sykehjemstomta) skal utformes for å sikre tilfredsstillende trafikksikkerhet. Se våre vurderinger/kommentarer i kap. 2.4. 2.2.2 Planbeskrivelsen, inkl. ROS-analysen Planbeskrivelsen har en tilfredsstillende kvalitet og gir en god oversikt over planområdet og utfordringene ved planarbeidet. ROS-analysen belyser godt hvilke risiko og sårbarhetsutfordringer som knytter seg til planområdet. 2.2.3 Supplerende dokumenter Planforslagets supplerende dokumenter er i samsvar med det som er avtalt i oppstartsmøtet. Inkludert i disse dokumentene er også sol/skygge-studier. 2.3 Viktige utfordringer - plangrepet Årsaken til at det fremmes et reguleringsplanforslag for dette området innenfor gjeldende reguleringsplan for «Klyvejordet gnr 123, bnr 13, Vestsia Hageby», er at kommunen v/Eiendomsforvaltningen har behov for bl.a å endre bestemmelser om byggehøyder og byggegrenser for å kunne benytte området for oppføring av et nytt sykehjem. Viktige utfordringer ved reguleringsplanarbeidet er å se til at både hensynet til et framtidig sykehjem og hensynet til den eksisterende barnehagen blir vel ivaretatt, samtidig som naboskapets interesser må ivaretas på en tilfredsstillende måte. Barnehagen disponerer i dag en stor del av sørøstlige del av «sykehjemstomta» (IN1) som trafikkområde, dvs areal for levering/henting av barna, samt til parkeringsareal. Den framtidige trafikkløsning for barnehagen vil derfor være en sentral utfordring i planarbeidet. Planforslagsstiller har valgt å vise hvordan dette trafikkområdet er tenkt utformet i en supplerende illustrasjonsplan, selve reguleringsplankartet viser ikke denne detaljløsning. Naboskapet til den svært trafikkerte Rv36 innebærer store trafikkstøyutfordringer. For å redusere vegtrafikkstøynivået er det i reguleringsbestemmelsenes 2.1.2 satt krav til etablering støyskjerm langs riksvegen. Plangrepet er i hovedsak likt med gjeldende reguleringsplan, dvs planområdets kjøreatkomst foreslås også nå med en fordeling av trafikken mellom en atkomst fra sør og en atkomst fra nord. Det er barnehagens atkomst og besøksatkomst til sykehjemmet (IN1) som foreslås fra sør, mens sykehjemmets parkeringsplasser for ansatte får atkomst fra nord. Den gjeldende reguleringsplanens sentraltliggende offentlige torgareal langs g/s- vegen opprettholdes ikke i planforslaget. Internt på sykehjemstomta vil det bli opparbeidet grøntområder/uteoppholdsarealer av høy kvalitet for brukere/besøkende. Sammenlignet med gjeldende reguleringsplan legges det nå i område IN1 opp for noe økt byggehøyde og forskyving av byggegrensen østover for å kunne bygge et tjenlig sykehjem. 2.4 Reguleringsplanforslaget Reguleringsplanforslaget er som nevnt i hovedsak lik gjeldende reguleringsplan hva angår valg av atkomst til området. Også arealformålet er i store trekk likt ved at det tillates barnehage og institusjon i området. Den nå planlagte sykehjemstomta (IN1) var i gjeldende reguleringsplan opprinnelig tenkt som tomt for ny idrettshall på Vestsiden, men denne hallen ble i stedet bygd i direkte tilknytning til Vestsiden skole.

32

Med tanke på område IN1 sin beliggenhet nær Rv 36 vil en bruk av området som sykehjemstomt, særlig med tanke på trafikkstøyeksponering, være mer utfordrende enn som tomt for en idrettshall. Slik sykehjemmet er tenkt bygd bør det likevel være god mulighet til å etablere utearealer som tilfredsstiller de krav som støyretnings-linjene setter. I gjeldende reguleringsplan var også mulig framtidig jernbanestøy fra planlagt trasé for Sørvestbanen over Pors stadion og sørvestover en mulig ny støykilde. Denne traséen for sammenbindingen av Vestfoldbanen og Sørlandsbanen er ikke lenger et aktuelt alternativ og i høringsforslaget til kommuneplanens arealdel ligger jernbanetraséen mye lengre mot nord. Som for andre arealer langs Rv 36 er også planområdet forurenset av utslipp/støv fra biltrafikken. Et tiltak for å sikre tilfredsstillende luftkvalitet er at friskluftinntak til bygningers ventilasjonsanlegg ikke må plasseres på fasader mot Rv 36. Dette forbudet er lagt inn i reguleringsbestemmelsenes § 2.8. Ved at en i planforslaget, som nevnt i kap. 2.3, legger opp til å mate planområdet både nordfra og sørfra vil en redusere belastningen for de tilgrensende boligområder og oppnå en forsvarlig trafikkløsning. Vi har forståelse for at ingen ønsker å få økt trafikk i sitt naboskap, men den trafikkøkning som et sykehjem skaper er relativt begrenset sammenlignet med trafikken til/fra andre offentlige byggeformål. Sett i sammenheng med de tunge samfunnsinteresser som knytter seg til bygging av et sykehjem mener vi at denne trafikkøkningen må kunne aksepteres. For å sikre seg at anleggstrafikken blir lagt opp på en mest mulig skånsom måte for nabolaget, er det i reguleringsbestemmelsenes § 2.1.3 et krav om at det skal foreligge en anleggsplan, som bl.a. omhandler anleggstrafikken, og at denne anleggsplanen skal foreligge før igangsettingstillatelse til byggetiltak kan gis. For å få tilgjengelig de nødvendige bygningsarealer til sykehjemsformål, mener vi at det, sammenlignet med gjeldende reguleringsplan, må være riktig å øke den bebyggbare del av institusjonstomta (byggegrensa foreslås nå flyttet østover inn mot Østre Klyve veg). Vi ser det også som akseptabelt å tillate noe økt totalhøyde for et bygg på tomta. Vedlagte sol/skyggediagram (vedleggene 11 og 12) viser at dette ikke medfører alvorlige konsekvensene for den tilgrensende boligbebyggelsen. Vi har ingen spesielle kommentarer til reguleringsbestemmelsene som styrer bebyggelsens høyde og utforming. Ved at det skal legges til rette for bygging av et sykehjem i område IN1 må dagens atkomst/parkeringsareal og levering/hente- område for barnehagen, legges om. I planforslagets illustrasjonsplan (vedlegg 5) vises hvordan planforslagsstiller tenker seg utformingen skal være. Administrasjonen er svært kritisk til hvordan dette er tenkt løst. Vi mener at den viste utforming ikke er trafikksikkerhetsmessig forsvarlig og savner muligheter for at en ved levering/henting av barn kan kjøre inn på området og parkere langs et fortau, slik at en kan følge barna inn til barnehagen via dette fortauet. Slik det legges opp i illustrasjonsplanen vil alle biler inn til området være nødt til å rygge seg ut/inn i hver sin «parkeringsbås», noe som vi ikke vurderer som trygt i et miljø der barn og «stressede» foreldre ferdes mellom biler og barnehageporten. Vi mener at denne del av illustrasjonsplanen må sees nærmere på i tiden fram til planforslagets 2. gangs behandling. Administrasjonen vil derfor foreslå at det nedsettes en arbeidsgruppe med representanter fra barnehagen, kommunens trafikksikkerhetsfagkyndige og barnerepresentanten i tillegg til planforslagsstillers konsulent, for å utarbeide en bedre løsning for barnehagens leverings/henteområde.

33

Administrasjonen har vurdert om det er plass for å etablere bilplasser i sørvestre del av IN1, og et alternativt prinsipp er grovskissert og vist i vedlegg 15. Denne grovskissen er ment som et innspill til en slik arbeidsgruppe. Gjennom planområdet ligger i dag en naturgassledning eid av Skagerak naturgass. Det kan bli aktuelt å flytte noe på denne ledningen. Så lenge det er uklart eksakt hvor ledningen i framtida skal ligge, er det ikke praktisk å regulere traséen med en hensynssone. Vi er enig med planforslagsstiller om at det er forsvarlig at den endelige lokaliseringen av denne naturgassledningen avklares i en plan som må foreligge før rammetillatelsen for byggingen av sykehjemmet gis. Det skal være et sikringsfelt/byggeforbudssone på 2 m på hver side av endelig plasserte gassledningen (se bestemmelsenes § 2.2.3) Vi er enig i at den del av Klyvebekken, inkl. kantvegetasjon, som ligger innenfor planområdet, er foreslått regulert som «grønnstruktur» og «bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone». I reguleringsbestemmelsene framgår at eksisterende vegetasjon skal beholdes i størst mulig grad, men det kan tillates tiltak som gjør bekken mer tilgjengelig. I gjeldende reguleringsplan er dette arealet regulert til «spesialområde vegetasjonsvern». Vi er noe i tvil om ikke bekken, inkl. kantvegetasjonen, burde ha vært gitt et sterkere vern, men velger å anbefale å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn slik det nå foreligger. Dette på bakgrunn av at det ikke er registrert spesielle naturkvaliteter og at det er ønskelig å legge til rette for noe bruk av området langs bekken. 2.5 Naturmangfold Planbeskrivelsen inneholder en tilfredsstillende vurdering av planforslaget sett i lys av Naturmangfoldlovens §§ 8 og 9. Når det gjelder forholdet til § 10 – 12 vi vil tillegge følgende: § 10. Økosystemtilnærming og samlet belastning. Den planlagte utbygging berører som opplyst ikke kjente rødlistearter eller utvalgte naturtyper og arealbeslaget vil således ikke gi noen naturmangfoldbelastning, ei heller vil den planlagte utbygging medføre negative konsekvenser for naturmangfoldet utenfor/i nærheten av planområdet. §11. Kostnader ved miljøforringelse. Det synes ikke medføre miljøforringelse og vil dermed ikke medføre denne form for kostnader. §12. Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Siden det ikke er registrert spesiell naturverdier som berøres, er ikke utbyggingen av området avhengig av spesielle miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. 2.6 Kulturhistoriske verneinteresser Planforslagsstiller har opplyst at fylkeskommunen har gjennomført en arkeologisk registrering i planområdet. Det ble ikke påvist automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Reguleringsbestemmelsenes ordlyd i paragraf 2.3 om «automatisk fredede kulturminner» er i samsvar med den ordlyd som blir krevd fra fylkeskulturminnevernmyndigheten. 2.7 Barn og unge Som nevnt i kap. 2.4 mener vi at utformingen av «levering/hente-området» for Vestsida barnehage ikke er forsvarlig sett fra et trafikksikkerhetssynspunkt.

34

2.8 Miljøutfordringene Viser til våre vurderinger i kap. 2.4 når det gjelder forholdet til Klyvebekken og kantsonen langs denne. Miljøutfordringer knyttet til trafikkstøy og lokal luftforurensning langs Rv 36 er også belyst i kap. 2.4. 2.9 Trafikk Som nevnt i kap. 2.4 mener vi at det er forsvarlig å gi planområdet kjøreatkomst både sørfra og i noen grad nordfra. Kun trafikk til en parkeringsplass for de ansatte ved sykehjemmet vil følge Østre Klyveveg i nord, noe som vil gi liten trafikkbelastning for dette boligstrøket. G/s-veg øst-vest gjennom planområdet opprettholdes i planforslaget. Vi ser det videre som positivt at det er lagt til rette for en stiforbindelse (vist i illustrasjons-planen) på vestsiden av planlagt sykehjem til GS-veg 2. Vi ser det som forsvarlig at eksisterende kjøreatkomster for to boligeiendommer rett øst for planområdet opprettholdes via den regulerte gang- og sykkelvegen GS1. 2.10 Universell utforming Kravene til universell utforming sikres nå gjennom plan- og bygningsloven og dens forskrifter. I reguleringsbestemmelsenes § 2.4 påminnes om at universell utforming skal vektlegges ved utformingen av uteoppholdsarealene i planområdet. 2.11 Risiko og sikkerhet Som nevnt i kap. 2.2.2 synes planforslagets ROS-analyse å gi et realistisk bilde av risiko- og sikkerhetssituasjonen. I reguleringsbestemmelsene er konklusjonene fra ROS-analysen fulgt opp der dette er nødvendig, og vi vil i denne sammenheng peke på § 2.2.4 med krav om geotekniske vurderinger av både lokalstabilitet og områdestabilitet. Videre kan også nevnes kravene i § 2.2. om en plan for håndtering av overvann. 3. Behov for endringer av reguleringsplanforslaget På bakgrunn av at planforslagets illustrasjonsplan ikke viser en akseptabel løsning for hvordan levering/henting av barnehagebarna kan gjennomføres på en trafikksikker måte, har Administrasjonen vurdert om reguleringsbestemmelsenes § 3.1.1 og § 3.2.2 skulle ha vært supplert med mer konkrete bestemmelser for utformingen av denne søndre del av IN1. Vi har valgt ikke å foreslå dette i denne omgang, og ser det som bedre å overlate forbedringene av denne delen av illustrasjonsplanen til en fagkyndig sammensatt arbeidsgruppe for å finne løsninger som kan anbefales (se våre vurderinger i kap. 2.4). Når en forbedret løsning foreligger vil Administrasjonen ved 2. gangs behandling foreslå suppleringer i reguleringsbestemmelsene for å se til at den valgte løsning blir del av reguleringsplanen. 4. Rådmannens oppsummering og konklusjon Forslaget til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet – sykehjem er i samsvar med arealbruken i kommuneplanens arealdel. Planforslaget er i hovedsak en plan for å kunne bygge et sykehjem på den ubebygde tomta nord for Vestsiden barnehage, men planforslaget åpner også opp for noe mer bygging på barnehage-tomta. En viktig del av planforslaget vil i tillegg være å se til at barnehagen får et trafikksikker atkomst-, leverings-, og henteområde for barna.

35

Planforslaget legger til rette for en mer intensiv arealutnyttelse enn gjeldende reguleringsplan for området, og innebærer utbygging til et formål av svært stor samfunnsinteresse. Slik reguleringsplanforslaget framstår, vurderes planforslaget å ha fått kvaliteter som gjør at det kan anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. For å se til at leverings/-hente-området for barnehagen får en forbedret trafikksikker utforming, anbefales at det skal arbeides videre med denne del av illustrasjonsplanen fram til planforslagets 2. gangs behandling. Rådmannens innstilling framgår av sakens førsteside.

reguleringsplan (detaljregulering) for del av klyvejordet- sykehjem · 2015. 4. 16. · 2....

Documents