(Boletin Interno)

ALGUNAS REFLEXIONES RELATIVAS A LA APLICACIÓN DE LA LEY N° 19.932, RELATIVA A LAS COMPRAS EN VERDE

(Paula Silva C.)

La Ley N°19.932, conocida como la “Ley de Garantía en Ventas en Verde”. fuepublicada en el Diario Oficial de fecha 03 de Febrero de 2.004 y vino amodificar la Ley General de Urbanismo y Construcciones en lo relativo alcontrato de promesa de compraventa de bienes raíces, criminalizando ciertasconductas por ser constitutivas de estafa. La normativa en comento establece que las personas naturales o jurídicas quetengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguenconstruir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas yque celebren contratos de promesa de compraventa, deberán otorgarlosmediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlosmediante póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitentecomprador.

Al efecto, queremos destacar ciertos aspectos que nos parece, dificultarán laaplicación de la norma.

En primer término, se incrementarán los costos de las viviendas que seanadquiridas en verde, ya que los descuentos que se aplicaban al momento desuscribir una promesa de compraventa serán menores con el fin de solventarlos seguros o boletas bancarias que se exigen por la norma aludida.

En segundo lugar, se obliga a las inmobiliarias a evaluar si contratan boleta degarantía o un seguro de compra en verde con una Compañía de Seguros. Enel caso de la Boleta Bancaria, esta implica un costo económico e inmovilizaciónde fondos que no todas las empresas inmobiliarias podrán asumir, sino sóloaquellas que cuenten con una solvencia y/o patrimonio sólidos. Por su parte,en el caso de las Pólizas de Seguro, las Compañías de Seguro evaluarán lasolvencia y patrimonio de las inmobiliarias a fin de fijar las condiciones,cobertura y valor de las correspondientes pólizas. Cabe señalar, que en el casode empresas inmobiliarias constituidas para una obra en particular que es loque habitualmente ocurre, por motivos de planificación tributaria yminimización de contingencias de carácter laboral, éstas no contarán ni con la

historia ni el patrimonio necesarios para acceder a esta clase de seguros obien, las condiciones de cobertura de las pólizas serán inadecuadas, ya sea porel bajo monto cubierto , excesivas condiciones o precio de póliza muy elevado.

Un tercer problema práctico que traerá consigo esta nueva normativa deriva dela falta de marcha blanca para la aplicación de la nueva normativa, lo cual hasido la causante de que las Compañías de Seguros no estén procesando con ladebida velocidad la solicitud de pólizas. Esta lentitud también podría generar,en un primer tiempo, una caída significativa de las ventas en verde.

Por otra parte, La Ley señala que esta Garantía se incorporará al contrato afavor del promitente comprador, en valor igual a la parte del precio delbien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesarespectivo, para el evento de que éste no se cumpla dentro del plazo o alcumplimiento de la condición establecidos por el promitente vendedor. Sobreeste aspecto se plantea otro problema de aplicación de esta nueva Ley, en elsentido de qué pasa en aquellos casos en que se convenga que el precio serápagado en cuotas. En este caso, al celebrarse el contrato de promesa sepagaría la primera cuota y como la ley exige que la Garantía sea por un valorigual a la parte del precio del bien raíz entregado por el promitentecomprador, de acuerdo a una interpretación literal de la Ley, dicha garantíasólo cubriría el pago de la primera cuota y no el valor de las siguientes, porcuanto estas aún no habrían sido pagadas. Algo similar ocurriría en el casoque, al momento de celebrar el contrato de promesa, el promitente compradorno pagase nada, sino que en el contrato se estipulara, que el anticipo de partedel precio será pagado dentro de los 30 días siguientes a la fecha delinstrumento privado (contrato de promesa), en cuyo caso no sería exigible laconstitución de la garantía, ya que no se daría el supuesto que exige la norma,esto es, la entrega de parte del precio al momento de firmar el contrato depromesa de compraventa.

Estos problemas prácticos, más otros que ya han sido bastamente analizadospor diversos entes, exigen una revisión urgente de la normativa, muynecesaria por cierto, pero que sin las correcciones necesarias podría constituirun escollo al desarrollo inmobiliario más que un impulsor del sector.