referat piata funciara
TRANSCRIPT
PARTICULARITĂȚILE
PIEȚEI FUNCIARE
ÎN ECONOMIE
1
CUPRINS:
INTRODUCERE
1. PIAȚA FUNCIARĂ ȘI PREȚUL PĂMÎNTULUI
2. PIAȚA FUNCIARĂ ÎN REPUBLICA MOLDOVA
CONCLUZII
BIBILOGRAFIE
2
INTRODUCERE
În economia de piaţă în rând cu piaţa muncii şi piaţa capitalului funcţionează
piaţa funciară (piaţa resurselor naturale). Piaţa funciară include aceleaşi mecanisme
ca şi restul pieţelor: cererea, oferta, preţul, concurenţa.
În ţările cu o economie de piaţă dezvoltată, piaţa funciară este considerată ca
fiind cel mai eficient mijloc de transfer al pământului de la exploataţiile agricole
mai puţin eficiente în mâinile celor mai eficienţi producători agricoli, aducând
astfel un aport substanţial la creşterea productivităţii sectorului agrar. Pieţele
funciare şi nu reglementările de stat sunt principalul instrument de ajustare a
dimensiunilor unităţilor agricole către o eficienţă şi productivitate mai înaltă.
3
1. PIAȚA FUNCIARĂ ȘI PREȚUL PĂMÎNTULUI
Proprietatea funciară prin categoriile de posesie, folosinţă şi dispoziţie
reprezintă un fenomen destul de complex şi contradictoriu şi stă la baza sistemului
de relaţii/raporturi funciare.
Dezvoltarea pieţei funciare permite de a crea şi prelucra parcele de pământ de
mărime optimală, de a reduce gradul de fragmentare funciară şi a transfera
terenurile agricole în mâinile proprietarilor eficienţi, fapt ce contribuie decisiv la
sporirea eficienţei utilizării resurselor funciare şi dezvoltarea sectorului agrar.
Concurenţa acerbă existentă pe piaţa europeană a determinat fermierii să-şi
sporească gradul de competitivitate prin creşterea productivităţii şi eficienţei
unităţilor agricole. Un mijloc sigur în acest sens îl constituie reducerea costurilor
de producţie prin utilizarea mai raţională a resurselor funciare, lucru extrem de
dificil în lipsa unei structuri agrare eficiente, care a putut fi realizată doar prin
mărirea exploataţiilor agricole, reducerea numărului de parcele şi creşterea mărimii
medii a parcelelor de teren
În orice economie de piaţă, preţul pământului reprezintă un obiect al
schimbului, prin vânzare-cumpărare. Deşi pământul este un „dar al naturii", pe
măsură ce noi suprafeţe sunt atrase în circuitul productiv, pe măsură ce se
perfecţionează sistemele de exploatare, pământul devine, tot mai mult, un rezultat
al acţiunii umane. Cheltuielile menite să menţină şi să ridice fertilitatea sa naturală,
să îi asigure protecţia ecologică, să îi permită irigarea, folosirea îngrăşămintelor
chimice şi naturale etc., conferă fondului funciar calitatea de pământ capital, adică
de teren care a încorporat în structura sa alte bunuri care i-au mărit componenţa
funciară. . Acest fenomen este caracteristic îndeosebi ţărilor dezvoltate economic.
În prezent, preţul pământului (pământ capital) se află sub influenţa unor factori cu
acţiune directă sau indirectă.
a. Cererea şi oferta de terenuri agricole - caracterul limitat al pământului,
face ca oferta totală de pe terenurile agricole să aibă un caracter rigid, inelastic, 4
fiind insensibilă la variaţia preţurilor. Creşterea preţului pământului nu măreşte
oferta, dar nici scăderea lui nu o micşorează. Concurenţa se deplasează de pe
terenul ofertei pe cel al cererii; drept urmare, preţul pământului evoluează în raport
cu mişcarea cererii. Pe fondul ofertei totale rigide, pentru unele categorii de
terenuri sau unităţi pot exista fluctuaţii ale ofertei, în funcţie de interesul
proprietarilor de a-şi păstra sau vinde proprietatea.
b. Cererea şi oferta de produse agroalimentare - are influenţă substanţială
asupra preţului pământului, acţionând prin intermediul cererii şi
ofertei de teren. Mărimea cererii pentru produsele agricole şi scumpirea
acestora, stimulează cererea pentru pământ şi îi ridică preţul (în condiţiile în
care oferta este inelastică). În practică, agenţii economici preferă să cumpere
pământ, atunci când preţul acestuia este mai mic, fapt posibil atunci când
preţul produselor agricole scade, iar conjunctura pentru afacerile agricole este
mai puţin favorabilă. În perioada în care preţul pământului este mai ridicat, se
preferă arendarea şi nu cumpărarea.
c. Posibilitatea folosirii alternative a pământului - fondul funciar poate avea
diferite utilizări: agricultură, silvicultură, construcţii, aşezări urbane sau
rurale, obiective de suprastructură (şosele, autostrăzi, aeroporturi etc.), baze
de odihnă şi agrement, rezervaţii naturale etc. Utilizare care asigură preţul cel
mai ridicat, influenţează şi preţul celorlalte folosinţe.
d. Mărimea şi evoluţia rentei - între renta funciară şi preţul pământului există
un raport direct proporţional, cu o condiţionare reciprocă.
e. Rata dobânzii bancare - preţul pământului se formează şi în raport cu
evoluţia ratei dobânzii. Proprietarul funciar va cere, la vânzarea terenului,
o sumă egală cu un capital care, depus la bancă cu dobânda zilei, să îi aducă
un venit anual, egal cu renta obţinută dacă pământul ar fi fost arendat.
f. Progresul ştiinţifico-tehnic contemporan - permite, prin aplicarea lui în
agricultură, obţinerea unei rate a profitului identică cu cea din alte ramuri,
sau chiar mai mare, fapt ce determină tendinţa de migrare a capitalului spre
această ramură.
5
g. Ameliorarea poziţiei terenurilor agricole - prin realizări de infrastructură
care oferă posibilităţi mai bune de exploatare a terenului, chiar
dacă proprietarul funciar nu a avut nici o contribuţie la executarea lor (căi
ferate, şosele, autostrăzi, aeroporturi, depozite etc.). Aceste ameliorări
influenţează pozitiv preţul pământului.
In principal pretul pamantului se fundamenteaza pe doua elemente: renta
funciara si dobanda zilei. Astfel ca un proprietar va solicita un pret teoretic egal cu re
232l112c nta anuala ( R ) depusa la banca care sa ii asigure in cazul unei rate a
dobanzii d(%) o dobanda capitalizata eel putin egala cu renta anuala:
R
P = - x 100 d
1. Calitatea solului si a mediului inconjurator sunt elementedeterminate ale
pretului pamantului.
Deci bonitarea terermrilor constituie o conditie esentiala pentru stabi-lirea
valorii pamantului. Cu cat un teren are potential natural mai ridicat cu atat pretul sau
este mai mare.
Un factor important al calitatii solului il reprezinta investitiile de potenfare a
capacitatii naturale a terenului. Pretul difera si in functie de categoria de folosinta.
Terenul arabil are un pret mai mare comparativ cu pasunile si fanetele dar un pret
mai mic comparativ cu plantatiile pomi si vie unde sunt incluse investitiile efectuate
la hectar.
2. Pozitia terenului fata de centrele de consum sau prelucrare a produselor
agricole are influenta asupra pretului si a exploatarii lui.
In zonele situate in jurul marilor aglomerari urbane pretul este eel mai
ridicat chiar daca fertilitatea nu este de calitate foarte buna, deoarece aici sunt
amplasate culturile cele mai intensive si mai perisabile, cu consum permanent.
In zonele exterioare (situate la distante mari) se amplaseaza culturi
exterioare ale caror produse se stocheaza usor si pe termen lung. Prefurile acestor
terenuri chiar daca au fertilitatea foarte buna vor fi mai mici.
6
3. Vocatia terenului constituie una din functiile determinante in stabilirea
pretului pamantului. Astfel in zonele de interes turistic sau unde exista posibilitatea
de a construi preturile sunt foarte ridicate.
Renta funciara si formele ei
Unii teoreticieni au explicat si explica renta pornind de la forma de proprietate
asupra pamantului. ca factor de productie. Pe masura ce populatia a crescut
pamanturile libere au devenit tot mai putine. Proprietarii de pamant aveau doua
posibilitati: sa-1 lucreze ei insisi sau sa-1 dea spre folosinta altei persoane caz in
care proprietarul a pretins o plata numitadiferit.
Deci renta desemneaza ceea ce pretinde si incaseaza proprietarul funciar de
la utilizatorul pamantului (arendas.) indiferent de forma de realizare: in munca, in
produse sau in bani.
In exploatarea pamantului se formeaza mai multe tipuri de renta.
1) Renta absoluta (Ra) se incaseaza de catre tot! proprietarii de teren
indiferent de calitatea terenului pe care il detin. Ca marime absoluta renta se
calculeaza ca diferenta intre pretul incasat de fiecare proprietar(Tntreprinzator) si
suma costurilor plus profitul normal.
Ra = P-C+Prn unde:
P = pret;
C = costuri;
Prn = profit normal.
2) Renta diferentiala I si II
Renta diferentiala I provine din diferenta de fertilitate dintre terenuri, fiind
rezultatul cheltuielilor mai mici cu care se obtin produsele pe terenuri fertile in
conditiile cand pretul de vanzare este determinat d cheltuielile realizate pe
terenurile mai slabe (aflate in circuitul agricol).
Renta diferentiala III este caracteristica agricultural intensive formata ca
diferenta intre randamentul a doua sau mai multe investitii succesive sau simultane
(pe suprafete diferite) de capital si de munca.
7
3) Renta de monopol este profitul realizat de posesorul unor suprafete de
teren cu insusiri speciale, deosebite care produc in cantitati reduse produse cu calitati
deosebite (care nu pot fi obtinute pe alte terenuri).Vanzarea acestor produse la preturi
ridicate de monopol permite obtinerea unui excedent peste profitul normal ce revine
proprietarului funciar.
4) Renta de pozitie apare din diferentele ce exista intre terenuri privind
distanta fata de centrele de aprovizionare, desfacere sau fata de caile de comunicatie.
Datele statistice arată că, în prezent, preţul de piaţă al pământului este relativ
redus. Astfel, preţul mediu al unui hectar de pământ a fost de 10,3 mii lei în anul
2008, faţă de 12,1 mii lei în 2007. De asemenea, el este mai jos, dacă îl comparăm,
de exemplu, cu preţul mediu a unui hectar de pământ în Polonia, care după calitate
este mai inferior, şi constituie 2,9 mii euro. În Polonia pământul corespunzător
calităţii celui din Republica Moldova se comercializează la un preţ de peste 7,0 mii
euro.
Preţurile terenurilor arabile pentru un hectar în unele ţări europene sunt, după
cum urmează:
România - 700 USD; Olanda - 14.800 euro;
Franţa - 8.300 euro; Belgia - 8.500 euro;
Slovacia - 6.000 euro; Cehia - 5.300 euro;
Rusia - 2.000 euro; Ucraina - 1.600 euro.
Cauzele unei asemenea situaţii pot fi: lipsa de interes pentru cumpărarea
pământului datorită preţului redus al produselor agricole şi greutăţilor întâmpinate
la desfacerea lor; penuria de capital pentru cumpărarea pământului; lipsa de credite
şi nerezolvarea problemelor privind ipotecarea pământului pentru obţinerea lor;
numărul mare al populaţiei rurale pentru care pământul este principalul mijloc de
existenţă; nivelul relativ ridicat al arendei, la care s-ar putea adăuga lipsa de
informaţii şi subevaluarea pământului în actele de vânzare-cumpărare pentru
diminuarea taxelor notariale şi a costurilor de intabulare în Cartea funciară.
8
2. PIAȚA FUNCIARĂ ÎN REPUBLICA MOLDOVA
În ţările cu o economie de piaţă dezvoltată, piaţa funciară este considerată ca
fiind cel mai eficient mijloc de transfer al pământului de la exploataţiile agricole
mai puţin eficiente în mâinile celor mai eficienţi producători agricoli, aducând
astfel un aport substanţial la creşterea productivităţii sectorului agrar. Pieţele
funciare şi nu reglementările de stat sunt principalul instrument de ajustare a
dimensiunilor unităţilor agricole către o eficienţă şi productivitate mai înaltă.
Piaţa de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole din Republica Moldova
înregistrează o creştere dinamică şi poate servi ca instrument eficient de
consolidare a proprietăţilor parcelate. Circa 116 mii ha şi-au schimbat proprietarii
prin intermediul tranzacţiilor de vânzare-cumpărare pe parcursul perioadei
analizate. S-ar părea că este un număr nesemnificativ, dacă raportăm la suprafaţa
totală a terenurilor agricole. Şi totuşi, reprezintă o schimbare dramatică pe piaţa
funciară a Republicii Moldova întrun timp atât de scurt (anii 1999-2010).
Mărimea medie a unei tranzacţii înregistrate este foarte mică, rareori depăşind
mărimea de 0,20 ha. O tranzacţie reală, în termeni fizici, poate implica un număr
mare de asemenea parcele mici. Spre exemplu, un antreprenor care ar dori să
consolideze, prin cumpărare, 100 hectare de pământ, ar trebui să încheie câteva
sute de asemenea tranzacţii mici, pentru a duce la capăt transferul de proprietate.
Tabelul 1. Informaţii cu privire la tranzacţiile de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole din Republica Moldova în perioada 1999-2010
9
Până în anul 2004, din cauza unei cereri scăzute pe piaţă, preţul mediu de
vânzare-cumpărare, înregistrat pe ţară, este cu mult mai scăzut decât preţul
normativ.
În asemenea condiţii nu putem vorbi despre un proces de consolidare eficient
prin intermediul mecanismului de piaţă, deoarece proprietarii funciari evită să-şi
înstrăineze terenurile la un preţ derizoriu, chiar dacă aceste terenuri sunt
neprelucrate şi ineficiente de cultivat.
Atât intensitatea tranzacţiilor funciare de vânzare-cumpărare, cât şi preţul
mediu a 1ha de teren agricol nu depinde de zona economico-geografică: avem
rezultate contradictorii în toate zonele economico-geografice din republică. Mai
degrabă, preţul terenurilor agricole depinde de amplasarea geografică a raioanelor
respective faţă de municipiul Chişinău, dar, şi de alţi factori. Cel puţin, analiza
corelativă a scos în evidenţă o relaţie negativă, deşi nu tocmai puternică, dintre
preţul 1 ha de teren agricol şi distanţa dintre centrul raional şi capitală.
În concluzie la acest capitol se poate afirma că piaţa de vânzare-cumpărare a
terenurilor agricole din Republica Moldova înregistrează o creştere dinamică şi
poate servi ca instrument eficient de consolidare a proprietăţilor parcelate.
La moment, legislaţia Republicii Moldova nu permite cumpărarea terenurilor
agricole de către cetăţenii străini. În acest context, considerăm că este oportună
ideea restricţionării parţiale şi nu complete a accesului investitorilor străini pe
piaţa de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole. Însă aceste restricţii să nu fie
limitate de ponderea în fondul funciar, dar să se reducă la o anumită mărime a
terenurilor agricole în posesie privată într-o localitate concretă, în dependenţă de
regiunea în care se află.
În toate studiile recente efectuate, dar şi în datele statistice oficiale se arată că
datorită dezvoltării relaţiilor de vânzare-cumpărare, se înregistrează tendinţe de
reducere a fragmentării funciare şi, respectiv, de creştere a consolidării terenurilor
agricole. Unităţile agricole corporative, care au cumpărat pământ sunt în medie cu
circa 10 la sută mai mari decât cele care nu au efectuat careva achiziţii funciare.
10
Tendinţe asemănătoare se observă şi la gospodăriile ţărăneşti (de fermier),
care sunt, de regulă, cu circa 20% mai mari, decât cele care nu au cumpărat
pământ.
Tabelul 2. Vânzarea – cumpărarea terenurilor agricole de către exploataţiile individuale şi corporative: date de anchetă, anul 2008
Costurile excesive de efectuare a tranzacţiilor funciare, dar şi procedurile
administrative complexe constituie un obstacol serios în consolidarea prin
intermediul tranzacţiilor de vânzare-cumpărare.
Arenda reprezintă un instrument efectiv al consolidării terenurilor agricole:
gospodăriile ţărăneşti, care iau în arendă pământ prelucrează o suprafaţă aproape
dublă în raport cu cele, care nu sunt implicate în relaţii de arendă şi se bazează doar
pe terenul propriu (Tabelul 3).
O situaţie contradictorie se observă în cazul întreprinderilor corporative,
deoarece unităţile agricole, care se bazează pe arendă sunt în medie mai mici decât
restul întreprinderilor. Însă acest fenomen poate fi uşor explicat: întreprinderile
corporative care nu participă în relaţiile de arendă dispun de suprafeţe foarte mari
de teren propriu (de regulă, societăţi pe acţiuni şi întreprinderi de stat) şi, prin
urmare, nu au nevoie de a-şi extinde suprafeţele prin intermediul relaţiilor de
arendă, iar acele întreprinderi, care dau în arendă pământ folosesc relaţiile de
arendă ca mijloc de optimizare a suprafeţelor prelucrate în funcţie de mijloacele de
producţie de care dispun.
11
Tabelul 3. Importanţa arenzii funciare în consolidarea terenurilor agricole
O altă problemă ce vizează relaţiile de arendă ţine de mărimea şi forma de
plată pentru arendarea terenurilor agricole. Cauza dezvoltării slabe a plăţii în bani
pentru arendă se poate explica prin dezvoltarea insuficientă a relaţiilor de marfă-
bani în sectorul agricol. Datele obţinute în urma cercetărilor efectuate denotă
faptul că în Republica Moldova predomină plata în natură.
Indiferent de forma de plată, valoarea plăţii de arendă nu se schimbă. Totuşi,
odată cu dezvoltarea pieţei funciare, iar mai cu seamă a celei de vânzare-
cumpărare, se observă o creştere în dinamică şi a mărimii plăţii de arendă. Dar,
spre deosebire de preţul de vânzare-cumpărare, mărimea plăţii de arendă
înregistrează o creştere mult mai lentă.
Astfel, dacă preţul unui hectar de teren agricol a crescut în medie de la cca.
3000 lei în anul 2001 la peste 16000 lei în 2010, înregistrând astfel o creştere de
peste 5 ori, apoi mărimea plăţii de arendă a crescut de cca. 2 ori, de la cca. 650 lei
în 2002 la cca. 1300 lei în 2007 .
În ţările cu o economie de piaţă dezvoltată se consideră ca fiind corect ca
mărimea plăţii de arendă să fie egală cu 25 la sută din valoarea producţiei agricole
globale obţinute de pe suprafaţa respectivă.
Arenda reprezintă un instrument eficient de consolidare a terenurilor agricole.
În acest context, pentru cercetare prezintă interes contribuţia diferitor factori
asupra deciziei proprietarilor funciari de a da în arendă o parte din parcelele din
12
proprietate sau de a-şi extinde exploataţia agricolă prin luarea în arendă a
pământului de la vecini.
Din punctul de vedere al concentrării funciare, Republica Moldova deţine o
poziţie intermediară, amplasându-se între modelul economiei de piaţă şi cel
sovietic.
În acest context, în vederea apropierii către modelul caracteristic economiei
de piaţă, Republica Moldova urmează să desfăşoare în continuare ajustarea
dimensiunilor unităţilor agricole şi, nu în ultimul rând, prin intermediul
consolidării funciare.
Scopul de bază al consolidării terenurilor agricole ţine de utilizarea funciară
mai eficientă şi îmbunătăţirea structurii exploataţiilor agricole. Atingerea acestui
obiectiv primordial prin intermediul mecanismului economiei de piaţă trebuie să
aducă la o gestionare mai eficientă a pământului, prin trecerea acestuia de la
producătorii ineficienţi, ce desfăşoară o economie de subzistenţă, la fermierii ce
demonstrează un randament înalt şi dezvoltă nişte exploataţii comerciale.
Inevitabil, aceasta va contribui la o reducere substanţială a numărului de gospodării
de fermier, o creştere a ponderii gospodăriilor comerciale viabile şi la o mărire a
suprafeţei lor, deci, la o reducere a gradului de fragmentare/parcelare.
Cheltuielile tranzacţionale mari şi consideraţiunile neeconomice pot reduce
dinamismul pieţei funciare, faţă de cum aceasta ar fi trebuit să fie prin luarea în
consideraţie doar a eficienţei în optimizarea structurii exploataţiei. Deci, adaptarea
eficientă şi autonomă a mărimii exploataţiei la cerinţele economice devine un scop
irealizabil.
Reieşind din practica internaţională existentă, considerăm că la moment banca
funciară reprezintă cel mai eficient mecanism de consolidare funciară şi de ajustare
a dimensiunilor exploataţiilor agricole.
Băncile funciare au sarcini complexe, variind de la o ţară la alta în funcţie de
necesităţile ţării. De asemenea, forma pe care o preiau băncile funciare variază
enorm de la instituţii de tip corporatist, până la cele de stat. Totuşi o trăsătură le
13
uneşte: toate băncile funciare reprezintă nişte organizaţii de nivel naţional, cu o
puternică supraveghere din partea instituţiilor de stat.
Analizând practica internaţională în domeniul land banking-ului, se poate de
concluzionat că pentru condiţiile Republicii Moldova este posibilă şi imperios
necesară crearea Băncii Funciare Publice. Considerăm că banca funciară care
urmează a fi creată în Republica Moldova urmează a fi o instituţie publică.
14
BIBLIOGRAFIE
1. CIMPOIEŞ, D. Consolidarea exploataţiilor agricole: realităţi şi perspective. Chişinău: Ed. UASM, 2012
2. CIMPOIEŞ, D., BALTAG, G. Arenda ca formă de consolidare a pământului în agricultura Moldovei. Simpozionul Naţional cu participare internaţională „Perspective ale restructurării şi relansării agriculturii în competiţia pentru integrarea în Uniunea Europeană”, – Universitatea de Ştiinţe Agronomice şi Medicină Veterinară, Bucureşti, 2005
3. http://www.chisinau.md/public/files/noutati/2010/noiembrie/ Conceptia_funciara_2009_final_3nick2.pdf
4. http://www.cadastru.md/
15