real estate services · etudes et recherche 16 planification successorale 18 major project advisory...
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1 Real Estate Services
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Real Estate Services
2 Real Estate Services
Fusions et acquisitions/marché des capitaux• Structuration et exécution de transactions (Lead Advisory)
– Asset Deals: acquisition et vente d’immeubles – Share Deals: fusions, spin-offs, IPO, placements privés
• Arrangement d’investissements indirects tels que des fonds ou des fondations• Levée de fonds• Debt & Capital Advisory
Conseil en investissement• Accompagnement des décisions d’investissement dans le cadre de placements
immobiliers indirects en Suisse et à l’étranger• Structuration des placements immobiliers dans le portefeuille• Analyse qualitative et quantitative des produits de placement• Suivi et controlling des investissements
Stratégie/organisation• Développement et mise en œuvre d’une stratégie
– planification d’entreprise/modèles d’activités – corporate/public real estate management – gestion des actifs et du portefeuille
• Analyse de l’organisation et des processus; développement de l’organisation; système de contrôle interne (SCI)
• Gestion de la performance/MIS/suivi des investissements• Gestion des risques/modélisation financière des instruments de placement• Turnaround et Restructuring• Digital Readiness
Evaluation/due diligence• Evaluations DCF d’immeubles individuels et de portefeuilles immobiliers• Evaluations neutres pour les comptes annuels• Evaluations dans le cadre d’acquisitions et de ventes• Etudes de faisabilité et évaluation de projets de développement• Due diligence axée sur les transactions et la gestion de processus• Accompagnement de grands projets (Major project advisory)
Un savoir-faire professionnel de haut niveau, une expérience approfondie ainsi qu’un vaste réseau d’experts font de nous un partenaire fiable et compétent en mesure de répondre à vos questions les plus complexes, relatives au marché immobilier national et international.
Real Estate en Suisse Un conseil immobilier global
3 Real Estate Services
Table des matières
Stratégie et organisation 4
Transaction Advisory 6
Evaluation 8
Modélisation 10
Conseil en placement 12
Caisse de pensions 14
Etudes et recherche 16
Planification successorale 18
Major Project Advisory 20
Healthcare 22
Solutions d’hôtellerie pour les banques 24
Notre portefeuille de services détaillé
4 Real Estate Services
Real Estate
Une gestion active du portefeuille immobilier permet den améliorer signifi cative-ment la performance, l'immobilier devient alors un outil stratégique à part entière. KPMG Real Estate vous apporte son expertise pour le pilotage de votre patrimoine immobilier et vous accompagne dans la création d’une structure effi cace, l'optimisation de vos processus et la mise en place d’outils facilitant la gestion de votre parc immobilier.
Les défi s de nos clients• Absence d'organisation structurée, d'expertise et de responsabilité
interne• Structure de coûts élevés pour la gestion des portefeuilles immobiliers
existants (c.-à-d. administration, coûts de fonctionnement, entretien)• Ajustement ou révision de l’orientation stratégique• Besoin de contrôle interne et de benchmark externe pour mesurer
l’effi cacité et l’effi cience• Méconnaissance du potentiel d’externalisation et des options
permettant de dégager des liquidités
Notre approche
Stratégie et organisation
Be
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arket
contrôle
Stratégie /
organisation
options stratégiques
Potentiel et de p
roje
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estio
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Stru
ctur
e
expertise
Processus et
Stratégie / organisation• Défi nition de la vision, de
la mission et du business case
• Analyse du contexte• Défi nition du périmètre
d’intervention: organisa-tion, mission et objectifs
• Spécifi cation des services• Analyse des processus
actuels et de l’expertise interne
Structure et gestion de projet• Analyse SWOT de la
structure existante et des responsabilités
• Identifi cation des possibili-tés d’optimisation et des opportunités de complé-mentarité
• Développement d’une matrice des compétences
• Adéquation entre la struc-ture et le projet
Processus et expertise• Identifi cation des priorités• Défi nition des processus• Identifi cation des collabo-
rateurs impliqués dans le processus
• Détermination des partis engagés dans le projet
• Adaptation de la gestion du projet
Potentiel et options stratégiques• Identifi cation et quantifi ca-
tion du potentiel d’amélio-ration et d’effi cience
• Préparation des documents de support
• Fixation d’objectifs pour les responsables de processus
• Lancement des actions correctives
Benchmark et contrôle• Défi nition des indicateurs
pertinents• Identifi cation du cadre de
la surveillance• Analyses comparatives• Contrôle et examen• Processus d’apprentis-
sage et d’amélioration
Stratégie et organisation
5 Real Estate Services
Contact
Stratégie et organisation
L’information contenue ici est de nature générale et ne prétend en aucun cas s’appliquer à la situation d’une personne physique ou morale quelconque. Même si nous mettons tout en œuvre pour fournir une information précise en temps opportun, nous ne pouvons pas garantir que cette information est fi dèle à la réalité au moment où elle est reçue ou qu’elle continuera de l’être à l’avenir. Cette information ne saurait être exploitée sans un conseil professionnel basé sur une analyse approfondie de la situation en question. Les prescriptions réglementaires relatives à l’indépendance de l’auditeur déterminent l’étendue de la collaboration avec les clients d’audit.
© 2016 KPMG SA est une fi liale de KPMG Holding SA, elle-même membre du réseau KPMG d’entreprises indépendantes rattachées à KPMG International Cooperative (“KPMG International”), une personne morale suisse. Tous droits réservés.
KPMG SARue de Lyon 111Case postaleCH-1211 Genève
kpmg.ch/realestate
Ulrich PrienPartnerReal Estate
+41 58 249 62 [email protected]
Arnaud de MontmollinSenior ManagerReal Estate
+41 58 249 28 [email protected]
Beat SegerPartnerReal Estate
+41 58 249 29 [email protected]
Valeur ajoutée par KPMGDes professionnels expérimentés vous accompagnent pour développer une stratégie immobilière adaptée et mettre en place une structure organisationnelle effi ciente afi n d'amé-liorer la performance de votre portefeuille de placement ou votre portefeuille d’exploitation.
Nous vous aidons à optimiser vos processus internes en identifi ant et défi nissant clairement les responsabilités de chacun. La gestion opérationnelle, la réalisation d’investisse-ments ou encore les relations avec vos clients et presta-taires de services s’en trouvent facilitées et améliorées. En partenariat avec vous, nous identifi ons et quantifi ons les po-tentiels d’optimisation et d’amélioration. Nous développons et hiérarchisons les mesures à entreprendre et défi nissons
un plan d’action. Nous vous accompagnons dans l’implé-mentation des nouveaux processus et les documentons à l’aide d’une matrice de compétences. En fonction de vos besoins, nous identifi ons les benchmarks adéquats et met-tons en place un système de mesure et de contrôle permet-tant de vérifi er l’effi cacité des processus mis en place et d’assurer une amélioration continue. Notre rôle premier est de vous aider tout au long du processus et d’assurer un contrôle régulier de son avancement.
6 Real Estate Services
• Documentation marketing• Documentation des processus
Prise de contact avec les investis-
seurs ciblesDue diligence
Signature et closing
Présence proactive sur le marché
Phase de négociation
Real Estate
L’achat et la vente d’immeubles, de portefeuilles immobiliers ou de projets de développement sont des opérations complexes requérant une approche interdisciplinaire permettant de contrôler tous les leviers de création de va-leur liés à l’immobilier et de satisfaire au maximum les besoins des investisseurs, des exploitants et des utilisateurs. Les principaux facteurs de succès sont une structure transactionnelle correcte, un calendrier approprié et un processus transactionnel structuré axé sur la culture du résultat.
Les défi s de nos clients• Optimisation du portefeuille (rendement/profi l de risque)• Identifi cation des potentiels et réalisation de plus-values• Mise en œuvre de stratégies de croissance• Générer des liquidités ou se reconcentrer sur son cœur
de métier• Modifi cation de la structure organisationnelle• Optimisation des capacités de gestion• Support aux opérations de fusion & acquisition côté
vendeur / côté acquéreur
Real Estate Transaction Advisory
Ser
vice
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cont
inu• Préparation du processus
• Analyse des facteurs de croissance
• Analyses juridiques et fi scales pertinentes
• Etudes de marché• Benchmarking• Défi nition des modalités• Identifi cation des investis-
seurs cibles
Compréhension du cadre juridique et fi scal et des
problématiques comptables
Défi nition des besoins pour mener à bien la transaction
Notre approcheNous accompagnons nos clients de la phase d’analyse des objectifs et des besoins jusqu’à la conclusion de la transac-tion. Nous menons les transactions au travers de processus structurés, ciblés et effi caces, dans le respect des délais. Dans notre fonction de «transaction lead advisors», nous travaillons en étroite collaboration avec nos clients.
Objectifs/Besoins des clients
Analyse du projet
Définition des objectifs de la transaction
Temps Données
Objectifs Investissements
Taill
e
Proc
essu
s
Décisi
on
Propriétaire
Contrôle
Str
uctu
re
Transaction Advisory
7 Real Estate Services
Contact
L’information contenue ici est de nature générale et ne prétend en aucun cas s’appliquer à la situation d’une personne physique ou morale quelconque. Même si nous mettons tout en œuvre pour fournir une information précise en temps opportun, nous ne pouvons pas garantir que cette information est fi dèle à la réalité au moment où elle est reçue ou qu’elle continuera de l’être à l’avenir. Cette information ne saurait être exploitée sans un conseil professionnel basé sur une analyse approfondie de la situation en question. Les prescriptions réglementaires relatives à l’indépendance de l’auditeur déterminent l’étendue de la collaboration avec les clients d’audit.
© 2016 KPMG SA est une fi liale de KPMG Holding SA, elle-même membre du réseau KPMG d’entreprises indépendantes rattachées à KPMG International Cooperative (“KPMG International”), une personne morale suisse. Tous droits réservés.
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Transaction Advisory
Contact
Valeur ajoutée par KPMGNous vous accompagnons pour défi nir la stratégie de vente optimale et structurer un processus transactionnel axé sur le résultat. L’identifi cation des atouts et des éventuels potentiels de valeur de l’immeuble, la préparation d’une documentation et d’outils marketing professionnels sont les facteurs clés pour que votre projet de transaction soit couronné de succès. Pour ce faire, l’analyse détaillée de l’ensemble de la documen-tation et la réalisation d’une étude de marché nous per-mettent de stimuler l’attrait des investisseurs potentiels. En cas de besoin, les équipes Tax et Legal de KPMG sont impli-
quées dans le processus transactionnel, ce qui nous permet de garantir une structuration optimale de la transaction d’un point de vue fi scal ou du droit des sociétés. Grâce à notre ré-seau établi d’investisseurs nationaux et internationaux, nous avons la capacité de contacter les investisseurs potentiels di-rectement et en toute confi dentialité et les guidons durant toute la phase de due diligence. En parallèle, nous nous assu-rons que les objectifs de la transaction soient respectés et adoptons un comportement proactif permettant de clôturer la transaction avec succès dans les délais impartis.
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8 Real Estate Services
Real Estate
La connaissance de la valeur intrinsèque des actifs individuels joue un rôle important dans l’audit des comptes annuels, dans l’évaluation des entreprises et dans la gestion des systèmes d’information. En particulier, l'évaluation du prix de vente et du prix d'achat d’une entreprise, d’un portefeuille ou d’un actif individuel est un élément clé pour la prise de décisions.
Les défi s de nos clients• Transparence des valeurs de marché• Identifi cation des investissements et désinvestissements
dans le cadre d’une gestion active de portefeuille• Identifi cation des opportunités et des risques, ainsi que
des facteurs signifi catifs infl uençant le cash-fl ow anticipé d’actifs ou de projets immobiliers
• Des évaluations communément reconnues, élaborées par des experts indépendants
• Quantifi cation des options
Real Estate Evaluation
Evaluation
Notre approcheTout au long du cycle de vie de votre investissement immo-bilier, nous vous accompagnons pour vous permettre d'adopter les meilleures solutions en terme quantitatif et termes quantitatifs et qualitatifs et vous aidons à prendre les décisions clés en temps utile.
Préparation
Cycle de vie immobilier
Kick-off Visite Projet ConclusionEvaluation
Acquisi-tion / Projet
de développe-ment
Réalisation du projet
Gestion active de l’actif ou du
portefeuilleCession
Processus: évaluation du projet, de l'immeuble et du portefeuille
9 Real Estate Services
Valeur ajoutée par KPMGNos spécialistes réalisent des expertises aux normes natio-nales et internationales. Il s’agit d’évaluations d’immeubles individuels, de projets, de portefeuilles ou de sociétés im-mobilières. Nous réalisons des évaluations immobilières dans le cadre de la comptabilité de l’entreprise, d’investisse-ments, de réfl exions stratégiques ou encore pour l’évalua-tion de l’effi cacité économique. Par ailleurs, nous vous ac-compagnons lors de la mise en œuvre d’un nouveau référentiel (IFRS, par exemple). Nos évaluations peuvent
également vous servir pour le fi nancement ou dans une optique successorale.
Nos études de marché et nos études de faisabilité sont des outils précieux pour la planifi cation, la gestion de porte-feuille, la défi nition de la stratégie opérationnelle et de la stratégie immobilière, l’évaluation technique, mais aussi pour la fi xation du prix dans le cadre de transactions.
Contact
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Evaluation
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10 Real Estate Services
Real Estate
Nos outils permettent à nos clients, quel que soit le secteur d’activité, de gérer en toute autonomie leurs investissements immobiliers mais aussi d’accroître leur effi cience et leur performance.
Real Estate Modélisation
Nous apportons une solution concrète à vos problématiques immobilières. Nous créons des modèles sur mesure vous permettant d’évaluer des immeubles ou des portefeuilles. Nous pouvons également vous accompagner en créant un outil permettant de détecter certaines anomalies au sein de votre portefeuille, un outil permettant de benchmarker les immeubles de votre portefeuille à des indices pertinents ou encore un outil permettant de subdiviser votre portefeuille en différents segments. En outre, nous pouvons vous aider à simuler l’infl uence de facteurs macro-économiques ou d’évolutions réglementaires sur vos immeubles et vous aider à identifi er les potentiels de valeur de votre porte-feuille.
Les défi s de nos clients• Les sociétés immobilières, les caisses de pension ou les
fonds immobiliers sont-ils capables de réaliser en interne les évaluations annuelles permettant de justifi er les valeurs inscrites au bilan?
• Quelles sont les implications fi nancières d'un échange d'actifs si les propriétés détenues en direct sont transfé-rées à des véhicules d'investissement indirects?
• Quelles peuvent être les répercussions de modifi cations réglementaires sur la gestion d’un portefeuille immobi-lier? Comment traiter les paiements potentiels de divi-dendes à venir?
• Quelles sont les options permettant d’optimiser le fi nancement? Comment peut-on identifi er les anomalies? Quelles sont les principales menaces? Comment identifi er les potentiels de valeur?
• Que faire en cas de changements macro-économiques? Les éventuelles implications sont-elles quantifi ables et modélisables?
• Comment analyser un portefeuille immobilier pour antici-per les évolutions à venir et s'y préparer? Les outils de reporting nécessaires sont-ils disponibles?
Notre approche• Notre expertise immobilière nous permet d'identifi er et
de comprendre les défi s et besoins de nos clients• Pré-analyse: vérifi cation de la disponibilité des données,
examen des rapports et implémentation de la statégie de performance
• Identifi cation des paramètres clés• Analyse basique des données disponibles• Elaboration d’outils correspondants• Analyse détaillée des données• Optimisation et tests des modèles
Pré-analyse
Analyse d
étail
léeAnalyse basique
Real Estate Inteligence
Stratégie decouverture
Gestion de
la performance
données de baseGouvernance et
Act
ivité
com
mer
cial
e
Modélisation
11 Real Estate Services
Valeur ajoutée par KPMGNos équipes expérimentées disposent d’une expérience ap-profondie en modélisation immobilière et fi nancière. Nous sommes à même de développer des modèles sur mesure, à la fois fl exibles et robustes, en réponse à vos besoins spé-cifi ques. Nos spécialistes disposent de connaissances so-lides en évaluation immobilière, en optimisation de porte-
feuille et en modélisation fi nancière. Notre capacité à travailler de manière transversale nous permet de couvrir les problématiques de l’évaluation immobilière, de l’audit et fi scales, ce qui nous permet d’offrir des solutions globales. De plus, nous sommes en mesure de vous apporter une expertise locale, nationale et internationale.
Contact
Modélisation
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12 Real Estate Services
Real Estate
Les investisseurs institutionnels montrent un intérêt croissant pour les investissements immobiliers indirects en Suisse et à l'étranger. KPMG Real Estate réalise des analyses détaillées pour la sélection et la structuration de placements immobiliers et fournit un accompagnement pour la réalisation des investissements en Suisse ou à l’étranger.
Les défi s de nos clients• Pressions sur les placements et obligation de satisfaire
aux exigences d'investissement et aux objectifs de rendement
• Manque d’expérience des stratégies de portefeuille• Besoin d’une diversifi cation nationale et/ou
internationale• Exigences sur le contrôle interne et besoins de
benchmark pour le contrôle de la performance
Conseil en placement
Aperçu des possibilités de placement• Recherche sur les produits de placement
actuels (banques, fonds, assurances)• Identifi cation des possibilités de placement• Vérifi cation et étude documentaire des
produits d'investissement• Résumé des facteurs clés
Analyse• Analyse de la stratégie de portefeuille et du
potentiel de croissance• Analyse des principaux aspects des produits
comme base de décision• Résumé du produit: performance, risques
principaux, disponibilité, négociabilité et liquidité
Due diligence• Due diligence des produits d’investissement
potentiels• Sélection du management et entretiens avec la
direction• Appréciation juridique et fi scale pour diverses
structures de placement• Monitoring et contrôle de gestion en cas de
placement
Conseil en placement
Notre approche
Analyse
Aperçu des possibilités de placement
Due
dilig
ence
13 Real Estate Services
Contact
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Conseil en placement
Valeur ajoutée par KPMGNous vous accompagnons dans le développement de votre stratégie d’investissement. Sur la base de l’analyse de votre portefeuille immobilier et de vos objectifs, nous travaillons en étroite collaboration avec vous pour défi nir les orienta-tions stratégiques et vous aidons à identifi er, sélectionner et structurer les investissements immobiliers appropriés.
• Analyse et conseils sur des placements immobiliers indirects nationaux et internationaux
• Analyse qualitative et quantitative des produits; documentation comme base de décision
• Identifi cation de potentiels et création de valeur• Structuration des investissements dans le portefeuille
immobilier• Appréciation juridique et fi scale de diverses structures de
placement • Suivi et contrôle des investissements • Benchmarking, analyse de la performance et évaluation
des options stratégiques
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14 Real Estate Services
Real Estate
Dans l'environnement de marché actuel, marqué par des taux de rende-ment faibles, voire négatifs, les institutions de prévoyance éprouvent des diffi cultés pour générer avec leurs placements un rendement suffi sant pour satisfaire aux exigences futures. Dans ce contexte, l'immobilier représente une classe d’actifs majeure, à même de générer des revenus stables pour un rapport risque / rendement attrayant.
Les défi s de nos clients• Besoin d’adaptation de la stratégie de placement• Adéquation de l'organisation et des processus avec le
volume de placements• Internalisation / externalisation et coordination des
prestations• Composition inadéquate du portefeuille• Identifi cation des possibilités d’investissement
attrayantes• Structure de coûts ineffi cace et pertes de revenus• Gestion des risques et de la performance• Benchmarking et identifi cation de potentiels
Caisse de pensions
Evaluation• Evaluation d’immeubles et de portefeuilles im-
mobiliers• Evaluation d’acquisitions et de cessions• Etudes de faisabilité et évaluation de l’évolu-
tion de projets• Due diligence et gestion de processus transac-
tionnels• Evaluation de la durabilité
Transactions• Structuration et exécution de transactions:
– Vente d’immeubles et de portefeuilles– Apports en nature
• Arrangements de fonds et de fondations de placement
Stratégie• Développement d’une stratégie, d’une organi-
sation et de processus; mise en œuvre• Support à la gestion d'actifs et de portefeuille• Gestion de la performance / gestion des
systèmes d’information• Gestion des risques• Monitoring et contrôle des investissements
Caisse de pensions
Tran
sact
ion
s
Evaluation
Stratégie
15 Real Estate Services
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Kilian SchwendimannSenior ManagerReal Estate
+41 58 249 36 [email protected]
Caisse de pensions
Valeur ajoutée par KPMGNotre équipe pluridisciplinaire se compose d’ingénieurs, d’économistes, d’experts-comptables, d’experts juridiques et de fi scalistes. Elle dispose d’un haut niveau d’expérience en immobilier, qu’il s’agisse d’évaluations, de transactions ou de structuration organisationnelle et de structuration de processus spécifi ques. Nos qualités sont complétées par nos recherches approfondies sur le marché des placements immobiliers directs et indirects.
Profi tez d’un interlocuteur unique disposant de toutes les compétences dont vous avez besoin pour vous accompa-gner dans l’élaboration de votre stratégie d’investissement, dans la structuration de votre organisation et de vos procé-dures décisionnelles, dans l’identifi cation d’opportunités d’investissement ou lors d’acquisitions. Nous vous aidons à optimiser votre portefeuille immobilier, à développer et im-plémenter des outils de gestion et à structurer vos investis-sements directs et indirects.
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16 Real Estate Services
Real Estate
L’accroissement de la complexité et la dynamique singulière de chaque marché posent des enjeux de gouvernance majeurs à l’industrie immobilière. Pourtant, il est primordial d’avoir une compréhension globale du marché pour toute déci-sion d’investissement ou de désinvestissement. L’observation, l’analyse et l’interprétation des marchés et sous-marchés comptent parmi les compétences clés de KPMG Real Estate.
Les défi s de nos clients• Concurrence accrue et pression croissante sur les coûts• Exigences accrues en matière de gestion de site et gestion des
risques• Modifi cation de la demande, des besoins et des critères
d'investissement• Avancées technologiques rapides• Réglementation plus rigide
Notre approche
Etudes et recherche
Conseil stratégique• Apport de réponses à l'ensemble de
vos questions d'ordre stratégique• Défi nition, élaboration et suivi des
objectifs défi nis, stratégie retenue et actions menées
• Conception de business models intégrés
• Identifi cation de nouveaux marchés cibles
• Analyse des objectifs et de la profi tabilité
• Optimisation et mise en œuvre• Analyse coûts / bénéfi ces et
analyse de risques comme outils d'aide à la décision
Etude de marché et de localisation• Etude de marché et de
localisation• Analyse de l'offre et de la
demande locale• Etude de localisation approfondie• Analyse du potentiel et des
risques• Recommandations stratégiques
comme base de décision pour les projets d’investissement
Analyse des investissements pour les placements immobiliers• Analyse et comparaison des in-
vestissements immobiliers di-rects et indirects
• Comparaison des placements en Suisse et à l’étranger
• Analyse de la volatilité, de la liqui-dité, de l’effet de levier
• Analyse de la localisation et ses implications juridiques et fi scales
• Elaboration de solutions spéci-fi ques au client
Analyses du portefeuille / études comparatives• Un conseil spécifi que en vue de
converger vers l'allocation d'actifs optimale en fonction d'analyses de type rendement / risque et de comparables adaptés
• Identifi cation des options straté-giques au niveau du portefeuille sur mesure et du bien
• Création d'outils sur-mesure permettant de comparer les chiffres clés
Etudes et recherche
et de loca
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Etude de m
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Conseil stratégique
Ana
lyse
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porte
feuille /
étud
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mparatives
Analyse des inves-
tissements pour les
placements immobiliers
17 Real Estate Services
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Etudes et recherche
Valeur ajoutée par KPMGNous vous apportons une vision globale en amont de vos décisions immobilières. Selon vos besoins, nous sommes à même de réaliser des études de marché spécifi ques, d’ana-lyser un bien ou un portefeuille. Nous mettons en avant les éléments clés, les potentiels de valeur, les risques et les options stratégiques. Pour faciliter la gestion du portefeuille, nous élaborons des modèles de gestion destinés aux déci-sionnaires. Nous vous aidons à structurer votre portefeuille et à l’optimiser.
Nos analyses qualitatives et quantitatives des produits d’investissement vous permettent d’investir sur des place-ments indirects conformes à la stratégie défi nie. Nous surveillons les processus d’investissement et contrôlons les activités de gestion et la performance pour vous. Nous évaluons régulièrement la gestion, les investissements et les placements indirects en fonction de vos objectifs et exigences. Cela vous permet de réaliser les ajustements et améliorations nécessaires de manière proactive.
Pour répondre à vos problématiques immobilières en Suisse, nous réalisons tout type d’analyses sur mesure : études de marché, études de faisabilité, études comparatives ou analyses de portefeuille. Nous vous accompagnons dans l'analyse d’investissements indirects en Suisse et à l'étranger et dans la défi nition des orientations stratégiques pour un immeuble ou votre structure.
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18 Real Estate Services
Real Estate
La planifi cation successorale, également synonyme de départ programmé de l’entreprise, est un processus exigeant et complexe. Pour franchir avec succès cette étape clé et assurer le développement futur de l’entreprise, il est indispen-sable d’être accompagné par le bon partenaire; quelqu'un bénéfi ciant de l’expertise nécessaire des processus successoraux pour répondre à toutes les problématiques fi nancières, fi scales et juridiques dans l’intérêt de l’entreprise.
Les défi s de nos clients• Quelle stratégie adopter pour garantir la continuité dans l’entreprise?• Quelle est la valeur de mon entreprise? Quelles données fi nancières
sont requises pour évaluer l’entreprise?• A quel prix l’entreprise doit-elle être cédée à l’un des enfants,
sans léser ses frères et sœurs?• A quel prix l’entreprise peut-elle être vendue à un tiers?• Comment minimiser une éventuelle différence entre la valeur de
l’entreprise et le prix réalisable?• Quelle est la capacité fi nancière du successeur?• Comment le successeur peut-il fi nancer l’acquisition de l’entreprise?
Notre approche
Planification successorale
Compréhension et défi nition des objectifs• Planifi cation et identifi ca-
tion des options • Accompagnement et
management du projet• Organisation et animation
d'entretiens
Evaluation• Analyse approfondie de
l'entreprise• Evaluation de l'entreprise
et des biens immobiliers• Analyse juridique et fi s-
cale
Développement• Conception et développe-
ment de la stratégie• Analyse et optimisation de
la structure organisation-nelle
• Préparation des structures fi nancières, juridiques et fi scales en vue de la transmission
Solutions• Identifi cation des options
stratégiques• Identifi cation et hiérarchi-
sation des acheteurs potentiels
• Mise en œuvre de la succession, structuration du régime matrimonial et optimisation fi scale
• Structuration de la gouver-nance future de l'entre-prise
Vente• Revue de la comptabilité,
conseil fi scal et juridique lors de la vente à une entreprise ou à la nouvelle équipe de direction (interne ou externe)
• Exécution d’un processus structuré de fusion et ac-quisition
• Assistance dans le cadre de la transmission de l’en-treprise
Planifi cation successorale
Compréhension et défi-
nition des objectifs
Vente
Solutions
Développement
Eval
uatio
n
19 Real Estate Services
Contact
L’information contenue ici est de nature générale et ne prétend en aucun cas s’appliquer à la situation d’une personne physique ou morale quelconque. Même si nous mettons tout en œuvre pour fournir une information précise en temps opportun, nous ne pouvons pas garantir que cette information est fi dèle à la réalité au moment où elle est reçue ou qu’elle continuera de l’être à l’avenir. Cette information ne saurait être exploitée sans un conseil professionnel basé sur une analyse approfondie de la situation en question. Les prescriptions réglementaires relatives à l’indépendance de l’auditeur déterminent l’étendue de la collaboration avec les clients d’audit.
© 2016 KPMG SA est une fi liale de KPMG Holding SA, elle-même membre du réseau KPMG d’entreprises indépendantes rattachées à KPMG International Cooperative (“KPMG International”), une personne morale suisse. Tous droits réservés.
Ulrich PrienPartnerReal Estate
+41 58 249 62 [email protected]
Beat SegerPartnerReal Estate
+41 58 249 29 [email protected]
Valeur ajoutée par KPMGNos spécialistes vous écoutent avec attention pour com-prendre vos réfl exions et leurs implications sur la transmis-sion de l’entreprise. Ils vous présentent les différentes pos-sibilités qui s’offrent à vous et vous recommandent les meilleures options. Vous profi tez d’un accompagnement glo-bal pour la transmission de votre entreprise à votre succes-seur ou de sa vente à un tiers ou à vos collaborateurs. En
parallèle, nous nous assurons que le processus de transmis-sion soit suffi samment détaillé pour que cette dernière puisse se faire au moment opportun en couvrant l’ensemble des aspects fi nanciers, juridiques et fi scaux. L’expérience de notre équipe de projet pluridisciplinaire est la clé pour la réussite de votre projet de transmission.
Planifi cation successorale
KPMG SARue de Lyon 111Case postaleCH-1211 Genève
kpmg.ch/realestate
Arnaud de MontmollinSenior ManagerReal Estate
+41 58 249 28 [email protected]
20 Real Estate Services
Real Estate
Vos projets de construction sont-ils sous contrôle? Avec Major Project Advisory, nous vous assistons dans vos projets de construction ou de rénovation complexes et veillons à la maîtrise des coûts, au respect des délais et à la conformité de la construction quant à vos exigences de qualité pour réagir au moindre problème à un stade précoce.
Les défi s de nos clients• Des projets de construction de plus en plus complexes• Nécessité d'adopter une approche proactive de la phase de planifi cation
à la remise des clés• Maintien du juste équilibre entre coûts, délais et qualité• S'assurer de la conformité des contrats et réalisations au regard
du cahier des charges et des exigences attendues
Notre approche• Une segmentation de la gestion du projet permet d’améliorer
l’effi cacité organisationnelle• Une analyse détaillée des processus d’appel d’offres permet de détecter
les éventuels manquements lors de l'attribution des contrats• Accroître la transparence des estimations de coûts permet d’améliorer la
qualité des contrôles et d’accroître la fi abilité de l'exécution• L’analyse des frais supplémentaires et des charges permet d'éclaircir les
causes des dépassements de devis• Une inspection sur site permet de vérifi er la bonne conformité des
éléments livrés au regard des clauses du contrat d’ouvrage ou des prestations de services
Major Project Advisory
Phase d’étudeAnalyse initiale• Planifi cation, devis, descriptif de la
construction, cahier des charges• Processus de gestion / d’exécution
Phase de construction / réalisationAnalyse• Appel d’offres• Qualité d’exécution• Gestion des processus et des coûts
Finition des travaux et mise en serviceContrôle• Décompte fi nal• Documentation de la construction• Etat réel / exigences
Major Project Advisory
Qualité /processusCoûtsDélais
Phase d’étude
Fini
tion
des
trava
ux e
t m
ise en service
Phase de construction / réalisati
on
Qualité/ProcessusCoûtsDélais
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Contact
L’information contenue ici est de nature générale et ne prétend en aucun cas s’appliquer à la situation d’une personne physique ou morale quelconque. Même si nous mettons tout en œuvre pour fournir une information précise en temps opportun, nous ne pouvons pas garantir que cette information est fi dèle à la réalité au moment où elle est reçue ou qu’elle continuera de l’être à l’avenir. Cette information ne saurait être exploitée sans un conseil professionnel basé sur une analyse approfondie de la situation en question. Les prescriptions réglementaires relatives à l’indépendance de l’auditeur déterminent l’étendue de la collaboration avec les clients d’audit.
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Major Project Advisory
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Valeur ajoutée par KPMGSelon la taille du projet et l'expérience nécessaire, notre service Major Project Advisory vous apporte de la valeur ajoutée à différentes étapes du projet. Notre équipe pluridisciplinaire se compose d’architectes, d’ingénieurs civils, d’experts immobiliers, d’économistes, d’auditeurs, d’experts-comptables, d’experts juridiques et de fi scalistes, disposant d’une expérience approfondie dans la réalisation de projets immobiliers, y compris pour des projets d’immeubles spéciaux.
Profi tez d’un interlocuteur unique disposant de toutes les compétences dont vous avez besoin pour la mise en place et le suivi d’un système de contrôle interne (SCI). Nous vous accompagnons pour la planifi cation, la réalisation, la mise en exploitation ou encore la comptabilité. A chaque étape de l’audit interne, nous assurons un suivi au travers d'un reporting régulier. Nous analysons vos processus pour identifi er les éventuelles non-conformités et effectuons les vérifi cations légales des sous-processus, de manière à détecter les irrégularités éventuelles.
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22 Real Estate Services
Real Estate
Le paysage hospitalier suisse est en pleine mutation et les exploi-tants se trouvent confrontés à de nouveaux défi s. Une gestion réus-sie est souvent synonyme de maîtrise des frais de personnel, des charges d’exploitation, des coûts de maintenance mais aussi d’ex-pansion du portefeuille immobilier.
Les défi s de nos clients• Détermination du coût d’acquisition et
des coûts d’utilisation des installations selon REKOLE® et l’OCP
• Choix de la méthode pour le calcul du loyer: loyer de marché, couverture des coûts ou loyer supportable
• Détermination de la valeur de marché des immeubles d'exploitation et de placement
• Financement pour la rénovation ou l'expansion• Contrôle des coûts de construction et des processus pour
les nouvelles constructions et les grands projets de rénovation
Notre approcheL'étendue de nos services nous permet d’être à vos côtés tout au long du cycle de vie immobilier et d’apporter des réponses spécifi ques à vos besoins sur un immeuble ou votre portefeuille immobilier.
Healthcare
Exploitation d’immeubles existants• Détermination des coûts d’utilisation des ins-
tallations selon REKOLE® et l’OCP• Calcul de soutenabilité fi nancière du bâti• Contrôle des processus immobiliers et
détermination des options stratégiques• Analyses comparatives
Stratégie / maintien / transformation / démolition• Estimation des coûts d'entretien nécessaires à
l'exploitation et des investissements à venir pour le parc immobilier
• Evaluation des potentiels• Analyses de scénarios et évaluations• Mise en regard de la gestion immobilière et
des processus opérationnels
Elaboration de projets / nouvelle construction ou assainissement• Optimisation du fi nancement et levée de fonds• Accompagnement dans le cadre d’appels
d’offres• Contrôle des coûts, des processus de construc-
tion, contrôle de la qualité et documentation• Coordination des parties prenantes• Assistance dans le cadre
de la gestion du portefeuille
Healthcare
Exploitation
d’imm
eubles existantsElab
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transformation / démolition
Stratégie / maintien /
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Healthcare
L’information contenue ici est de nature générale et ne prétend en aucun cas s’appliquer à la situation d’une personne physique ou morale quelconque. Même si nous mettons tout en œuvre pour fournir une information précise en temps opportun, nous ne pouvons pas garantir que cette information est fi dèle à la réalité au moment où elle est reçue ou qu’elle continuera de l’être à l’avenir. Cette information ne saurait être exploitée sans un conseil professionnel basé sur une analyse approfondie de la situation en question. Les prescriptions réglementaires relatives à l’indépendance de l’auditeur déterminent l’étendue de la collaboration avec les clients d’audit.
© 2016 KPMG SA est une fi liale de KPMG Holding SA, elle-même membre du réseau KPMG d’entreprises indépendantes rattachées à KPMG International Cooperative (“KPMG International”), une personne morale suisse. Tous droits réservés.
Ulrich PrienPartnerReal Estate
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Valeur ajoutée par KPMGNous vous assistons dans vos problématiques immobilières. Nous analysons votre exploitation des surfaces et votre stucture de coûts, évaluons vos immeubles selon REKOLE® et l’OCP et contrôlons les investissements, dépenses, délais et processus dans le cadre de projets de construc-tion. Nous vous accompagnons dans l’optimisation de votre gestion immobilière, dans la structuration de vos fi nance-ments et dans la recherche de partenaires fi nanciers pour vos projets.
Pour la certifi cation REKOLE®, le benchmarking et les ana-lyses d’exploitation, nous disposons d’une équipe Health-care expérimentée qui comprend parfaitement votre métier et qui est à même de vous aider à améliorer votre effi cacité opérationnelle.
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Real Estate
Les défi s de nos clients• Surveillance et détection des signes avant-coureurs• Evaluation de prêts non performants (NPL) et des pertes potentielles• Restructuration des crédits existants• Complexité des situations et relations entre emprunteurs, prêteurs,
exploitants et autres parties prenantes• Lancement de concepts hôteliers alternatifs• Manque de transparence dans les chiffres-clés des exploitants• Absence de concept hôtelier spécifi que et/ou d’expertise dans le do-
maine de l’immobilier• Manque de ressources
Solutions d’hôtellerie pour les banques
Bilan de santé completAnalyse globale du crédit ou du portefeuille de crédits • KPI et analyse du tableau de bord (pour les
portefeuilles)• Avis juridique sur les contrats de crédit et les
garanties• Réalisation d'expertises et revue des rapports
existants
Analyse hôtelière indépendante• Evaluation de l’exploitation de l’hôtel• Analyses comparatives de KPI (RevPAR, GOP,
NOI, etc.)• Réalisation ou analyse du business plan et
contrôle des liquidités• Simulation de crise• Evaluation de mesures d’accroissement de
l’effi cacité
Maximiser le recouvrement des prêtsNous vous soutenons dans la restructuration de crédits individuels, au travers de solutions sur mesure permettant de diminuer le risque à court terme et d’améliorer le recouvrement sur le long terme. Notre approche multidisciplinaire nous permet d’optimiser les prêts à tous niveaux:• Restructuration de crédits et négociation
d'abandon de créances• Renforcement des capitaux propres• Amélioration de la performance opérationnelle• Développement de concepts alternatifs (repo-
sitionnement ou réaffectation, par exemple)• Evaluation des rénovations ou d’autres inves-
tissements
Nous apportons notre soutien aux bailleurs de fonds dans le cadre du rejet de crédits individuels ou de portefeuilles de crédits complets.
Prêts performants• Accompagnement tout au long d’un processus
de vente structuré• Vendor due diligence• Aspects fi scaux• Elaboration d’un mémorandum d’investisse-
ment• Mesures visant à attirer les investisseurs• Préparation et négociation de contrats
Prêts non performantsAssistance dans le cadre de la réaffectation, de l’évaluation de propositions commerciales alterna-tives ou du placement de créances en cas d’in-vestisseurs NPL
Solutions d’hôtellerie pour les banques
L'industrie hôtelière suisse fait face à d’importants défi s. Le recul du chiffre d’affaires du tourisme helvétique s'est renforcé avec la suppression du cours plancher EUR/CHF. Dans cet environnement diffi cile, la situation fi nancière de nombreux acteurs du secteur se détériore, ce qui pourrait entraîner la violation de clauses contractuelles, voire des défauts de paiement.
Recouvrement
Bilan de santé complet
Alié
natio
n
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KPMG SARue de Lyon 111Case postaleCH-1211 Genève
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Beat SegerPartnerReal Estate
+41 58 249 29 [email protected]
Andreas RomanSenior Consultant Real Estate
+41 58 249 35 [email protected]
Alessandro FarsaciSenior Manager Restructuring & Performance Services+41 58 249 47 92 [email protected]
Solutions d’hôtellerie pour les banques
Valeur ajoutée par KPMGNous sommes une équipe de spécialistes bénéfi ciant d’une expérience approfondie tant dans le domaine du fi nance-ment de crédits que dans les secteurs hôtelier et immobi-lier. Nous combinons pour nos clients des connaissances pluridisciplinaires dans les différents secteurs que sont l’im-mobilier, le droit, la fi scalité, les fusions et acquisitions ainsi que l’évaluation, tant sur le plan national qu'international.
Nous élaborons en peu de temps des analyses complètes de situations complexes. Nous proposons des mesures im-médiates stabilisatrices visant à éviter des pertes éven-tuelles et disposons de l’expérience nécessaire dans l’éla-boration et la mise en œuvre de stratégies de recouvrement effi caces. Dans ce contexte, nous accompagnons nos man-dants jusqu’à la clôture du processus.
Les banques se préparent à restructurer, à diminuer ou à rejeter purement et simplement les crédits hôteliers. Cette tendance s’accélère avec la détérioration de la notation du secteur hôtelier et le renforcement des exigences de fonds propres par les prêteurs.
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Nous remercions nos clients pour leur confiance dans notre expertise immobilière.«To give real service, you must add something which cannot be bought or measured with money, and that is sincerity and integrity.» Douglas Adams