rapport d’activitÉ 2014 · 2015. 10. 6. · conservé en 2015 et 2016. sur ces 554 logements, 57...

RAPPORT D’ACTIVITÉ

2014

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Rapport d’activité 2014.

2014 a été marquée par un nombre de livraisons record tant au niveau des résidences tous publics (1033) que spécialisées (472). Ce dynamisme atteste bien du rôle d’acteur clé que joue l’Opac du Rhône en matière de logement dans le département, avec le soutien du Conseil général, et de sa capacité à proposer des logements variés, qui répondent aux besoins spécifiques des différents publics. L’accent a tout particulièrement été mis en 2014 sur les personnes âgées et les jeunes.

En 2014, des étapes importantes ont été franchies en matière d’aménagement et de renouvellement urbain. À Fontaines-sur-Saône, l’Opac du Rhône a été le premier bailleur dans le Grand Lyon à livrer un programme ANRU de rénovation urbaine. À La Duchère, une équipe dédiée a achevé le relogement des 347 ménages de la barre 230, dernier immeuble de la barre des mille, qui sera démoli en 2015.

Derrière la production de logements, la rénovation de résidences, l’entretien des parties communes, l’accueil dans les agences, l’écoute attentive des locataires, les actions sur le terrain…, il y a les 1012 salariés de l’Opac du Rhône qui accompagnent les locataires dans leurs parcours de vie avec professionnalisme et implication.

L’année s’est achevée par l’annonce d’un changement historique pour l’Opac du Rhône. À partir de janvier 2016, il y aura deux entreprises distinctes : l’Opac du Rhône sur le Rhône et un nouvel office public de l’habitat créé sur le territoire de la Métropole lyonnaise. 2015 sera consacrée à mettre en œuvre cette réorganisation en définissant les meilleures organisations possibles pour ces deux entreprises et en concevant des stratégies ambitieuses. Malgré ce chantier sans précédent, les équipes de l’Opac du Rhône restent concentrées sur leurs missions, au service des locataires et des collectivités locales.

UNE ANNÉE CHARNIÈRE

Siège social 194, rue Duguesclin 69433 Lyon cedex 03Tél. 04 78 95 52 00 Fax 04 78 62 29 90

Rédaction : direction de la communicationCréation : Crédit photo : Laurence Danière, Michel Djaoui, Jean-François Marin, DCOM, DR, Studiofly, Le Fanal.Couverture : Résidence le Grand Clément à Vénissieux

www.opacdurhone.fr

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Rapport d’activité 2014. Sommaire.

4 2014 en bref.

6 Construire. 7 Un patrimoine en pleine croissance

8 Quand l’habitat s’adapte aux publics particuliers

9 Louer et vendre. 9 Face au besoin, une offre dynamique

11 Des acquéreurs bien accompagnés

12 Politique de service aux clients. 13 Toujours plus d’écoute, toujours plus de proximité

14 La qualité de vie, un travail de tous les jours

16 Accompagner et gérer. 16 Une année riche en quantité et en qualité

18 Optimiser la performance des installations pour limiter les charges des locataires

20 L’Opac du Rhône, constructeur de lien social et promoteur de solidarité

22 Des locataires acteurs de leur qualité de vie

23 Des métiers et des hommes.

24 Aménagement et renouvellement urbain. 25 L’art et la manière de redessiner la ville

26 Renouvellement urbain : une moisson de livraisons

27 Engagement citoyen. 27 Une démarche sociale à 360°

28 Du côté de l’interne. 29 Des hommes et des femmes impliqués

30 Synthèse des états financiers.

Sommaire.

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1 012 collaborateurs dont 727 dans les agences et les territoires.

44 585 logements à l’Opac du Rhône en résidences tous publics et spécialisées au 31/12/2014.

2014Le tour des métiers de l’Opac en deux joursC’était leur 20e édition et elles n’ont pas fait mentir leur réputation : les rencontres inter-métiers de l’Opac du Rhône ont fait le plein en septembre dernier. Pendant deux jours, une trentaine de collaborateurs, de longue date ou fraîchement arrivés, ont pu se rencontrer et découvrir leurs activités respectives sur leurs différents territoires. Entre la résidence Marius Ledoux, le Patio du Centre (Bron) et l’agence de Vénissieux, chacun a ainsi pu mieux saisir la complexité et la richesse de l’activité de l’Opac et de ses nombreux métiers.

L’Opac se mobilise autour du vieillissement de sa populationAvec 24 % des titulaires de baux âgés de plus de 65 ans, l’Opac du Rhône s’est depuis longtemps impliqué dans l’accompagnement des seniors. Un engagement qui s’est traduit cette année par l’organisation d’une conférence en mai à l’Hôtel du Département. Des spécialistes du sujet ont pu faire part de leurs réflexions sur ce thème aux quelque 300 personnes présentes. Action phare de l’Opac du Rhône, le projet Host, qui vise à utiliser les nouvelles technologies pour améliorer la qualité de vie des résidents les plus âgés dans leur logement, s’est achevé cette année. La conférence a été l’occasion d’en faire le bilan, notamment avec les locataires qui y ont participé, et d’imaginer surtout les suites à lui donner.

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L’Opac au Village À l’occasion du 75e Congrès national HLM, l’Opac s’est fortement impliqué dans le village de l’innovation sociale et solidaire qui se tenait à Eurexpo. Au sein des différentes « maisons » thématiques et sur la place centrale, l’entreprise a pu présenter les différentes expériences menées avec les locataires : compostage, auto-réhabilitation, insertion par l’activité économique, projet Host, sensibilisation aux économies d’énergie…

80,9 % de locataires satisfaits de l’Opac du Rhône d’après l’enquête de satisfaction 2014.

1505 logements livrés en résidences tous publics et spécialisées.

Journée des locataires : un moment particulier C’est devenu une tradition attendue des locataires comme des collaborateurs bénévoles de l’Opac du Rhône. Le 16 juin dernier, la Journée des locataires a attiré plus de 300 personnes sous le soleil du Parc de la Tête d’Or. Une journée idéale pour se rencontrer, participer aux ateliers ludiques organisés et rire devant la création théâtrale de la compagnie Le Fanal qui mettait en scène un sujet ô combien fédérateur : les voisins ! Mais c’était aussi une journée dédiée à la présentation des nombreuses actions mises en place dans les résidences de l’Opac avec les locataires et les associations pour favoriser le vivre-ensemble : opération de nettoyage collectif, aide au bricolage, création de nouvelles signalétiques des résidences, jardins partagés…

À Lyon, la résidence Desaix au cœur d’un grand projetAu cœur du projet Lyon Part-Dieu, qui vise à requalifier ce quartier du 3e arrondissement pour en faire une référence en matière d’innovation urbaine, la résidence Desaix est, elle aussi, totalement transformée. À la demande de la ville de Lyon et du Grand Lyon, l’Opac du Rhône et Alliade ont monté un consortium pour acheter et rénover cet immeuble. De son côté, l’Opac gère les locaux d’activité et pilote la rénovation de la résidence (lancée en 2014) ainsi que le montage de l’opération. Une partie du terrain de 20 000 m2 a été vendue à Bouygues immobilier.

UNE RÉORGANISATION HISTORIQUE C’est officiel, avec l’ordonnance du 19 décembre 2014, l’Opac du Rhône va se scinder en deux. À partir du 1er janvier 2016, il y aura donc deux entreprises distinctes : l’Opac du Rhône sera maintenu sur le territoire du nouveau Rhône et un nouvel OPH (office public de l’habitat) est créé sur le territoire de la Métropole lyonnaise. L’opportunité de construire deux entreprises aux stratégies ambitieuses.

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La Résidence Plurielle à Tassin-la-Demi-Lune accueille 52 adultes handicapés mentaux légers ou psychiques stabilisés.


Un patrimoine en pleine croissance

663 logements mis en chantier

en 2014.

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Un patrimoine en pleine croissanceDévelopper une offre locative de qualité pour répondre à la demande de logement toujours très élevée demeure un objectif essentiel pour l’Opac du Rhône. Et le bailleur social l’a atteint avec un nombre de livraisons record en 2014.

Un pic de livraisons. En 2014, sous l’effet de

la programmation 2010-2012, 1 033 nouveaux logements ont été livrés dans 46 résidences : - 55 % d’acquisitions en l’état de futur achèvement à des promoteurs privés. Parmi elles, 4 résidences ont été mises en location à Caluire-Montessuy afin de reconstituer l’offre sur site, au fur et à mesure du renouvellement urbain du quartier ; - 27 % en maîtrise d’ouvrage directe. 4 résidences proposent plus de 40 logements ; - 18 % en acquisition-amélioration.

86% de ces résidences sont situées sur le Grand Lyon. Veillant à proposer une offre diversifiée pour accueillir différents publics, l’Opac du Rhône a livré 136 logements répartis dans 21 résidences, adaptés aux personnes âgées, potentiellement en perte d’autonomie selon la charte « Rhône +, Vivre chez soi » du Conseil général.Une programmation stable. L’Opac du Rhône a demandé à l’État, à l’ANRU et au Grand Lyon, le financement de 554 logements pour 29 opérations. Ce chiffre enregistre un certain recul par rapport à 2013, en raison notamment de la crise que traversent les promoteurs immobiliers privés générant moins d’opérations en AEFA pour les bailleurs sociaux, du prix élevé du foncier, ainsi que de la fin de la reconstitution de l’offre du programme national de renouvellement urbain (PNRU1). Cependant, si l’on considère la période triennale, l’Opac du Rhône maintient un niveau de production élevé, bien supérieur à 600 logements par an en moyenne et ce rythme devrait être conservé en 2015 et 2016. Sur ces 554 logements, 57 % sont

situés sur le Grand Lyon et 25 % à Lyon même. Hors le Grand Lyon par exemple, dans le cadre du projet urbain de la résidence Les Pérouses à Brignais, trois programmes ont été financés (56 logements). Pour un logement, le coût moyen est d’environ 160 000 euros, il reste stable, et le besoin d’autofinancement est de 31 000 euros. De nombreux chantiers lancés. 19 opérations ont été mises en chantier en maîtrise d’ouvrage directe et 23 ont été lancées par des promoteurs dans le cadre des AEFA. Il s’agit essentiellement de programmes financés en 2013.

1033 nouveaux logements livrés répartis

dans 46 résidences

Construire.

A Chassieu, une action inédite de monitoring des logements

En juin 2014, l’Opac du Rhône a mis en location 3 bâtiments achetés à un

promoteur privé. L’un d’eux est dit « très performant ». En théorie, la consommation d’énergie devrait être de 30 % inférieure à celle d’un immeuble classique. L’Opac du Rhône y a installé des capteurs qui récupèrent des données comme le rendement de la chaudière, la consommation d’eau froide… Des capteurs ont également été placés dans quatre logements, chez des familles volontaires afin de suivre leurs consommations individuelles et de mieux comprendre leurs habitudes. Cette installation représente pour l’Opac du Rhône un investissement de 23 000 euros.

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Rapport d’activité 2014. Construire.

Quand l’habitat s’adapte aux publics particuliersLes résidences spécialisées sont une part essentielle de l’activité de constructeur de l’Opac du Rhône. Avec 6 933 logements, elles représentent environ 16 % du nombre total de logements.

La jeunesse dans tous ses états. Étudiants ou travailleurs, les

moins de 30 ans constituent une population importante pour l’Opac du Rhône. 242 logements neufs ont ainsi été créés pour les étudiants, notamment dans la résidence Les Quais — qui comprend 185 logements ainsi qu’un restaurant universitaire — mais aussi dans la résidence Jean Jaurès à Villeurbanne. Par ailleurs, l’Opac a également acheté en Vefa1 170 chambres et appartements en

colocation pour étudiants dans la Zac des Girondins, près de la place Jean Macé et des universités Lyon II et Lyon III.Des partenariats pour les personnes âgées ou handicapées. Pour accueillir au mieux les personnes âgées ou souffrant de handicap, l’Opac travaille en étroite relation avec les différentes associations qui les accompagnent. L’Opac crée des résidences adaptées et les associations assurent la gestion quotidienne des lieux. Cette année, l’Opac a encore renforcé son offre de logements spécifiques notamment avec la création d’un Ehpad2 de 82 places à Villefranche, Les Magnolias, et l’achat d’une résidence pour personnes âgées de 77 logements à Lyon 8e. En outre, l’Opac a créé plusieurs structures en partenariat avec l’Adapei du Rhône : une résidence de 71 logements pour handicapés mentaux à Lyon 8e (Santy), un foyer d’accueil médicalisé au Bois d’Oingt (la Rose des Sables) et un institut médico-

éducatif à Saint-Priest (Pierre de Lune). Ces deux résidences s’inscrivent dans la prise en charge de l’autisme pour les enfants et les adultes. Dans le cadre d’un partenariat avec l’APICIL et la CARSAT, la direction des résidences spécialisées a reçu en 2014 une aide d’1 million d’euros pour l’entretien des bâtiments. Accueillir les plus démunis. Enfin, l’Opac du Rhône s’intéresse également aux personnes les plus fragiles : c’est ainsi qu’il s’est porté acquéreur d’un immeuble dans le 6e arrondissement géré par l’Armée du Salut en vue de réhabiliter les 42 logements qui accueilleront des personnes en grande difficulté sociale. Il a également acheté un terrain à Lyon 7e sur lequel des maisons en bois seront construites pour 27 personnes sans domicile possédant un chien.1 Vente en état futur d’achèvement2 Établissement d’hébergement de

personnes âgées dépendantes

2 773 logements en résidences

étudiantes.

Nouveau quartier pour jeunes actifs

L’Opac a construit une résidence de 38 logements dédiés prioritairement aux jeunes travailleurs du bâtiment et

des travaux publics, dans le quartier de la Confluence. Une opération menée en partenariat avec Pro BTP et Entreprises Habitat qui favorise l’insertion professionnelle des jeunes en leur permettant d’habiter près de leur lieu de travail, à un coût raisonnable.

Réalisée pour le CROUS, la Résidence J.Jaurès accueille 210 étudiants.

Répartition des logements par type de locataire

1 514handicapés

255migrants

20logements

loués globalement

422résidences

sociales

98gendarmeries

2 773étudiants

1 851personnes âgées

Face au besoin, une offre

dynamique

L’Opac du Rhône s’est efforcé d’apporter la meilleure réponse possible aux demandes toujours plus nombreuses de logement. Une réponse variée en termes de types d’appartements, de localisation mais aussi et surtout une réponse adaptée aux différents publics, même les plus fragiles.

Louer et vendre.

Une forte activité. Cette année, 4 160 baux ont été

signés. Un chiffre élevé qui doit beaucoup à la forte production de nouvelles résidences puisque 865 de ces baux ont été signés pour des logements flambant neufs.

De nouveaux locataires plus jeunes. Si l’on observe les chiffres plus précisément, on voit que 32 % des 3 189 « primo-

Chargée de clientèle à l’agence de L’Arbresle.

9

10

Rapport d’activité 2014. Louer et vendre.

signataires » de baux ont moins de 30 ans, reflet de la volonté de l’Opac d’accueillir dans ses résidences une population jeune. 971 ménages ont obtenu une mutation au sein du parc. Plus de 25 % ont au moins 60 ans et dont l’ancien logement ne convient plus

à leur situation.Parmi les mutations, 236 s’inscrivent dans la démarche de parcours résidentiel impulsée par l’Opac qui donne priorité aux occupants en situation de sous- ou surpeuplement, de handicap ou d’insécurité mais aussi en

prévention d’un risque d’impayé. Un dispositif prioritaire pour l’Opac du Rhône qui assure un suivi personnalisé par ses conseillers sociaux et une totale prise en charge de ces mutations (frais de déménagement…).Une réponse adaptée à la diversité des publics. Pour les demandeurs de logement en situation particulièrement difficile, les conseillers sociaux de l’Opac effectuent un diagnostic préalable pour que la commission d’attribution ne se prononce en toute connaissance de cause. Cette année, 455 cas ont ainsi été étudiés, soit environ 8 % des dossiers présentés en CAL.L’Opac du Rhône a loué 67 logements à des associations d’aide à l’insertion par le logement, dans le cadre du Plan froid notamment. Enfin, 132 ménages se sont vu attribuer en 2014 un logement à l’Opac du Rhône au titre du Dalo (droit au logement opposable) alors qu’ils étaient 75 en 2013.

DES LOGEMENTS POUR TOUS LES JEUNES

Étudiants ou travailleurs, les moins de 30 ans ont de plus en plus de mal à trouver un logement accessible.

C’est pourquoi l’Opac du Rhône a mis en place en 2014 une stratégie spécifique. Outre les 2 773 logements étudiants proposés en résidences spécialisées, l’Opac a lancé des initiatives innovantes comme ces 20 logements de l’Ehpad Marius Ledoux (Lyon 8e) réservés à des étudiants du secteur médical ou social.

6000 dossiers ont été examinés par la commission

d’attribution des logements.

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Faciliter l’accès à la propriété

ÀFeyzin, l’Opac du Rhône a lancé la commercialisation, pour la première fois, de 9 logements éligibles au prêt social location-accession (PSLA).

Ce dispositif se traduit par une période locative à l’issue de laquelle les locataires peuvent opter pour le statut d’accédant à la propriété. Ils peuvent ainsi constituer un apport personnel avant de devenir propriétaires.

Élément à part entière du parcours résidentiel des locataires, la vente de logements s’est stabilisée cette année avec 369 mises en vente, qu’il s’agisse de logements neufs ou de patrimoine existant. Le chiffre d’affaires a, lui, augmenté passant de 22 112 K€ en 2013 à 25 305 K€ en 2014.

Vente de logements neufs : un vrai professionnalisme.

Au fil des années, la qualité de la production et de la commercialisation de logements en accession sociale à la propriété s’est améliorée, atteignant cette année un meilleur niveau de performance, notamment dans les phases de fin de chantier et de livraison. Une amélioration qui signifie un meilleur accompagnement des acquéreurs, avant mais aussi après leur achat.En 2014, l’Opac du Rhône a livré quatre nouvelles résidences à Vénissieux (Véniciel), Saint-Laurent-de-Chamousset (La Victorine),

Limonest (Horizon Doré) et Pollionnay (Carré d’Orée) pour un total de 47 logements.Dans le même temps, quatre programmes ont été lancés : Diver’Cita à Villeurbanne, So Green à Saint-Priest, Ex7ption à Lyon 7e et l’Esperluette à Lyon 2e (Confluence) ce qui représente 111 logements.L’Opac du Rhône a d’ailleurs été précurseur en lançant des programmes d’accession sociale à la propriété dans des quartiers dits « sensibles ». Tous trouvent des acquéreurs en peu de temps ; ils contribuent ainsi à la naissance d’une nouvelle mixité sociale.

Chaque logement neuf mis à la vente sur l’agglomération est labellisé plan 3 A, garantissant une aide financière de la Métropole aux futurs propriétaires. Cette aide peut également être doublée par certaines communes (Feyzin, Saint-Priest et Lyon).Vente de patrimoine existant : objectif atteint. Conformément aux accords pris dans le cadre de la CUS1, l’Opac du Rhône s’est engagé à mettre en vente 300 logements de son patrimoine par an. Des ventes qui sont prioritairement réservées aux locataires occupant les lieux (ou à leurs ascendants et descendants sous réserve des plafonds de ressources) . De fait, les locataires représentent 46 % des acquéreurs, lesquels vivent pour la majorité d’entre eux seul(e)s ou en couple sans enfant et ont en moyenne 40 ans.Qu’il s’agisse de logements neufs ou de patrimoine, ce sont 173 actes de vente, 51 contrats de réservation et 20 compromis de vente qui ont été signés en 2014. À tous ces acquéreurs, l’Opac assure un accompagnement et un achat sécurisé (TVA réduite, garantie de rachat et de relogement en cas de problème, assurance revente, conseils…) afin de leur permettre de pérenniser leur projet immobilier.1 Convention d’utilité sociale

Des acquéreurs bien accompagnés

369 logements proposés à la

vente en 2014.

Programme en accession sociale à Saint-Priest.

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7 600

comptes locataires actifs fin 2014 sur le site internet

de l’Opac du Rhône.

Via leur compte web, les locataires peuvent envoyer leur demande au CRC qui les rappelle dans les 24h.

Toujours plus d’écoute, toujours plus de proximité

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En 2014 plus que jamais, la relation clients s’est imposée comme une activité essentielle et le centre de la relation clients externalisé (CRC) est désormais bien installé au cœur de l’ensemble du dispositif de l’Opac du Rhône, au service de ses locataires et des demandeurs de logements.

Avec plus de 286 000 demandes enregistrées

(une augmentation de 14% par rapport à 2013), la plateforme d’appels est devenue l’interface incontournable de l’ensemble de la relation clients. Ces demandes concernent avant tout l’exploitation-maintenance (40 % des appels), la gestion locative (28 %) et la commercialisation des logements (17 %). Depuis septembre 2014, sur le territoire Centre à titre de test, les

Politique de service aux clients.

Renforcer les liens entre agences et CRC

Cette année encore, une cinquantaine de collaborateurs de l’Opac ont pu aller visiter les coulisses du CRC et

rencontrer leurs collègues conseillers. Mais en 2014, ceux-ci ont également eu l’opportunité de découvrir, le temps d’une journée, 3 des 16 agences de l’Opac, afin de mieux comprendre les métiers sur le terrain et l’organisation interne. Par ailleurs, certains collaborateurs du CRC étaient également présents lors de la Journée des locataires, le 14 juin 2014.

conseillers passent désormais des appels pour inciter au paiement des loyers mais aussi pour proposer le prélèvement automatique aux locataires. En dehors des heures d’ouverture du CRC et 365 jours par an, le dispositif Opac du Rhône

Répartition du traitement des dossiers

Traitement par les agences et les services

Traitement par le CRC

59,57 %

40,43 %

Nombre d’appels entrants

janv. juil.avr. oct.fév. aoûtmai nov.marssept.juin déc.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

Toujours plus d’écoute, toujours plus de proximité

« Nous faisons régulièrement remonter les infos sur ce qui fonctionne bien auprès de l’Opac. Je pense que nous sommes maintenant assez au point. »David Reco, conseiller au CRC.

Urgence prend le relais, pour une continuité du service clients, sur l’ensemble du parc de logements. Ce dispositif permet de traiter les problèmes techniques ou sociaux urgents. 14 dossiers sont gérés par jour, en moyenne.

14

Rapport d’activité 2014. Politique de service aux clients.

Une meilleure coordination des différents acteurs. Ensemble,

locataires, équipes de l’Opac mais aussi associations locales ont ainsi développé différents projets : jardins collectifs, opérations propreté, actions de solidarité locales, création d’espaces numériques… Leur objectif : agir

La qualité de vie, un travail de tous les joursAvec sa démarche de projet de résidence, l’Opac du Rhône développe une vision globale des résidences qui prend en compte tous ses composants (humain, patrimonial, social et environnemental) afin d’apporter la réponse la plus adaptée aux besoins des habitants.

efficacement afin de favoriser le mieux-vivre ensemble.Des locataires impliqués et écoutés. Les locataires ont élu en décembre 2014 leurs représentants pour quatre ans. Le taux de participation a été de 16,40 % en baisse par rapport à 2010 (17,7 %) et 2006 (22,5 %). Ils siègent au

sein du conseil d’administration de l’Opac (5 élus : CNL, CSF, CGL, INDECOSA–CGT, AFOC). Tous bénéficient d’un droit de vote égal à celui des autres administrateurs et sont parties prenantes des décisions concernant la stratégie de l’entreprise (CA) et du cadre de vie des résidences du fait d’un Plan de concertation locatif qui définit les modalités pratiques de la concertation entre bailleur et locataires. Par ailleurs, ils siègent aussi à la Commission d’attribution des logements (CAL), à la Commission d’appels d’offres (CAO) et au Conseil de concertation locative du patrimoine (CCLP).Pour mieux travailler ensemble et agir sur la qualité de vie, quatre réunions du CCLP se sont tenues en 2014 et ont permis d’échanger sur plusieurs sujets : les détecteurs de fumée, l’enquête satisfaction, la journée des locataires, Opac du Rhône Urgence, la vente en bloc, les réhabilitations thermiques, les projets de résidences ou encore le renouvellement des marchés à bon de commande pour nos prestataires.Au service des locataires, comme des propriétaires et des professionnels. L’Opac est également syndic de copropriété et a géré 62 mandats en 2014 ainsi que 13 associations syndicales libres. Un investissement dès la perspective de structuration d’un espace (existant ou à construire), donc bien avant la livraison ou la mise en copropriété d’un immeuble.

Au Château (Craponne), un projet de résidence très concret

Au Château, les locataires étaient de moins en moins satisfaits de leur résidence : isolation vétuste, espaces extérieurs appauvris et une mauvaise image que les

Craponnois avaient de ce quartier. L’équipe sectorisée de l’agence de Caluire et la direction territoriale ont développé la méthode du projet de résidence, pour mettre en action toutes les filières de l’Opac du Rhône (maintenance, vie sociale, propreté…) à l’échelle de cette résidence. En avançant avec les habitants et leurs besoins, ainsi qu’avec la mairie et les partenaires locaux, ce projet a abouti à des solutions concrètes : travaux de rénovation des menuiseries, création d’abris à containers, actions pour valoriser le fort lien social présent entre les habitants… Mais surtout, il a permis de recréer un climat de confiance entre les habitants et les collaborateurs de l’Opac qui travaillent ensemble pour une plus grande efficacité.

Les agents de résidence, qui assurent la propreté des résidences, sont le lien essentiel avec les locataires.

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Rapport d’activité 2014. Politique de service aux clients.

80,9 % des clients locataires sont satisfaits de

l’Opac du Rhône.

SATISFACTION CLIENTS : DES CHIFFRES… SATISFAISANTS

Pendant un peu plus d’un mois, l’Opac du Rhône a interrogé 6 621 locataires afin de déterminer leur niveau de satisfaction concernant leur logement, leur

résidence mais aussi la qualité des services apportés par leur bailleur. Si elles sont globalement satisfaites, les personnes interrogées ont surtout plébiscité le contact avec l’Opac du Rhône, tant en ce qui concerne les relations avec leur agent de résidence et la réponse aux appels téléphoniques que la qualité de l’accueil en agence et de l’information reçue. La bonne qualité des relations de voisinage a été également soulignée par les locataires sondés. En revanche, l’Opac doit porter ses efforts sur les interventions techniques, les charges et le chauffage. Dans le même temps, une enquête « miroir » était menée avec les mêmes questions auprès des collaborateurs de l’Opac du Rhône, lesquels se sont souvent avérés plus exigeants que les locataires.

Par ailleurs, l’Opac du Rhône loue et vend des locaux professionnels, à vocation commerciale ou de service : 14 locaux professionnels et 3 garages ont été vendus. À noter, l’opération particulière du médicentre à La Duchère avec 5 locaux professionnels (545 m2) et 6 garages vendus. 638 locaux étaient loués au sein de 224 résidences. Majoritairement installés au pied des résidences, ils participent à l’attractivité des quartiers ou des communes en répondant aux attentes des habitants. Les professionnels bénéficient quant à eux de conditions plus souples que dans le parc privé : loyers et cautions minorés, possibilité de baux de 3 ans (au lieu de 9) pour simplifier un éventuel arrêt…

« Ce commerce, c’est une affaire de famille : j’ai contacté l’Opac du Rhône qui a fait le changement de bail. Aujourd’hui, mon affaire marche bien et c’est un lieu très convivial. »Sonia, patronne d’un bar-tabac, presse à Pont-Trambouze.

Santé, hygiène, beauté

Formation et insertion

Équipement maison et bâtiment

Commerces et services divers

Alimentation, restauration

Répartition des commerces par types d’activité

21 %18 %

18 %10 %

4 %

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Une année riche en quantité et en qualité

727 collaborateurs sur le terrain répartis sur

3 territoires.Dans les territoires et au siège, les responsables d’opérations pilotent les chantiers.

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Une année riche en quantité et en qualité2014 a été une année dense en production de logements, qu’il s’agisse de constructions ou de réhabilitations. Une offre accrue qui s’est accompagnée d’un renforcement de la qualité de vie au sein des résidences, sur le plan technique comme sur le plan humain.

De nombreux programmes arrivés à terme. En 2014,

l’Opac du Rhône a connu un accroissement remarquable du nombre de logements livrés, que ce soit à la suite de constructions en maîtrise d’ouvrage directe, d’acquisition en état futur d’achèvement à des promoteurs privés ou d’acquisitions-améliorations. Une hausse qui concerne surtout le territoire Centre avec 616 nouveaux logements en 2014 (contre 261 en 2013). Ce résultat doit bien sûr beaucoup à l’effort de construction voulu par l’Opac du Rhône et aux cycles pluriannuels de production de logements.Les mises en location ont concerné principalement les agences de Lyon Rive Gauche (224 logements), Caluire (130 logements) et Fontaines-sur-Saône (96 logements). Le territoire Est a livré 266 nouveaux logements : 112 en maîtrise d’ouvrage directe à Mions et Vénissieux parmi lesquels 16 logements en accession sociale (résidence Véniciel) et 154 achetés en l’état de futur achèvement dont 3 programmes à Meyzieu. À l’Ouest, 137 logements ont été créés à Pollionnay (Les Terrasses du Parc), Vourles (Aqua Verde), Chaponost (Côté Parc), Belleville (Villa Durabo)… À Brignais, le relogement d’une partie des ménages des Pérouses s’est poursuivi. Cette résidence fait l’objet d’un programme de renouvellement

urbain : en 2016 et 2017, 8 allées soit 172 appartements sur les 365 logements existants seront détruits tandis que les autres seront entièrement réhabilités. 340 logements seront reconstruits (locatif, accession sociale et accession privée). Une qualité d’accompagnement constante. Outre des opérations emblématiques comme le Bachut ou Camille Koechlin, de nombreux programmes de « petite »

Accompagner et gérer.

réhabilitation en site occupé ont permis à l’Opac d’améliorer le confort de ses résidences. C’est cette préoccupation qui anime également les 727 collaborateurs sur le terrain (chargés de clientèle ou d’exploitation-maintenance, techniciens…) qui travaillent au quotidien dans les 16 agences de l’Opac du Rhône, tout particulièrement les 358 agents de résidence qui s’investissent bien au-delà de la propreté des immeubles.

Camille Koechlin : un patrimoine historique réhabilité

Chantier remarquable à plus d’un titre, la réhabilitation des 7 bâtiments de la

résidence Camille Koechlin, un « monument historique » villeurbannais construit en 1896, symbolise bien la volonté de l’Opac du Rhône de soigner la qualité de vie dans ses résidences. Au-delà des travaux techniques (électricité, isolation thermique, cuisines et salles de bains…) qui ont permis l’obtention du label Patrimoine Habitat et Environnement, la réhabilitation a également été l’occasion de « remettre en culture » les anciens jardins ouvriers tombés en friche. Loués par les locataires, ceux-ci ont non seulement embelli les abords de la résidence mais aussi créé de nouveaux échanges entre les résidents, les habitants du quartier…Une réhabilitation qui aura duré 3 ans pour un budget de 7 M€.

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Rapport d’activité 2014. Accompagner et gérer.

Des réflexions de fond pour des chantiers d’envergure. Suite à

l’ordonnance de 2014 concernant l’ADAP1, l’Opac du Rhône travaille sur la programmation de mise en accessibilité de ses ERP (établissements recevant du public) soit près de 460 établissements (commerces, bureaux, locaux associatifs...) et 80 résidences spécialisées afin de pouvoir la déposer en Préfecture en septembre 2015. Un dossier complexe qui mobilise toutes les équipes de la gestion patrimoniale ainsi que la direction des résidences spécialisées.L’Opac du Rhône s’est également engagé dans une étude portant sur la double vulnérabilité énergétique, liée au logement et au transport. En effet, la précarité énergétique est au cœur de l’actualité et représente un enjeu majeur pour la société, et plus encore pour les locataires aux revenus déjà modestes.

Optimiser la performance des installations pour limiter les charges des locataires2014 a été une année charnière en ce qui concerne l’entretien du patrimoine de l’Opac du Rhône avec de nombreux chantiers incontournables à préparer, comme celui des détecteurs avertisseurs de fumée, mais aussi la poursuite d’une étude approfondie sur la vulnérabilité énergétique.

Au fil de l’année 2014, l’étude a permis de définir les causes et indicateurs de la vulnérabilité ainsi que les axes d’intervention pour la prévenir. Un outil de détection et d’évaluation de la vulnérabilité énergétique des résidences du patrimoine a été ébauché et sera

finalisé en 2015. Le plan stratégique énergétique sera ainsi enrichi pour proposer des réponses pertinentes aux préoccupations les plus pressantes des clients locataires. Une amélioration programmée des systèmes de chauffage. Pour réduire la facture énergétique des locataires, l’Opac du Rhône a réalisé de nombreux travaux sur les systèmes de chauffage : dans 330 logements, les appareils à gaz ont été remplacés par des chaudières à condensation à chaque fois que les conditions techniques le permettaient. Ainsi, fin 2014, 1 600 chaudières à condensation équipent le parc (soit plus de 11 % du total des chaudières individuelles).De plus, six chaufferies ont été

3 opérations de réhabilitation thermique engagées en 2014 (115 logements) et

3 opérations réceptionnées (275 logements).

LE BACHUT, PLUS BEAU ET PLUS VERTUEUX

En plein cœur du 8e arrondissement de Lyon, la résidence du Bachut s’est offert un lifting remarqué avec une façade refaite dans le style

de ce bâtiment de 1930. La réhabilitation de cette résidence comportait également un volet énergétique essentiel avec des travaux d’isolation et de ventilation conséquents, qui ont fait passer l’immeuble de l’étiquette E (très énergivore) à l’étiquette C, soit une économie estimée à 55 % des charges pour les locataires.

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rénovées (580 logements). À Bron et Vénissieux, des remises à niveau de réseaux de distribution d’eau chaude sanitaire ont été réalisées afin d’en optimiser le fonctionnement et de limiter le niveau de charges locatives.Ascenseurs : une nette amélioration. Avec plus de 950 ascenseurs et 5 600 pannes (alors qu’en 2013 on comptait 8 000 pannes), l’Opac du Rhône

30 892 244 € TTC de travaux d’amélioration et

de réhabilitation réalisés en 2014.

« L’amiante est une problématique qui impacte plusieurs de nos processus : relocation, réhabilitation, démolition, entretien. Nous prenons nos responsabilités et mettons en œuvre des moyens et des budgets conséquents pour sécuriser au maximum nos activités. »Lionel Seigner, responsable du service sécurité et systèmes.

À Meyzieu, la structure de la résidence des Canuts a été entièrement repensée pour transformer un imposant bâtiment peu fonctionnel en 3 immeubles à taille humaine, pour un budget de 2,65 M€.

a clairement amélioré ce service. Il dépasse les objectifs fixés par la CUS (moins de 8 pannes supérieures à 1h par ascenseur et par an) puisqu’il affiche un peu plus de 3 pannes de plus d’1h/ascenseur/an.Plus de 13 % des incidents sont causés par des actes de malveillance ou de vandalisme. Environ 3 M€ de travaux d’investissement pour la rénovation de 43 appareils et 350 000 € de gros entretien sur le parc ont été réalisés sur l’ensemble de l’année. L’amiante au cœur de la sécurité. La gestion du risque amiante dans les bâtiments est une préoccupation essentielle de l’Opac du Rhône, tant vis-à-vis de ses locataires que de ses collaborateurs et prestataires de travaux. Aussi a-t-il initié dès 2010 un plan d’action spécifique pour diagnostiquer l’éventuelle présence d’amiante dans ses résidences datant d’avant 1997 et en organiser le désamiantage progressif.Environ 27 000 logements du parc locatif pourraient contenir de l’amiante puisqu’ils ont été construits avant l’interdiction de ce matériau en 1997. Après plus de 4 500 repérages réalisés, on

constate que 95 % des matériaux identifiés sont en bon état et ne nécessitent pas d’interventions correctives. L’Opac du Rhône est aussi un acteur ressource sur le sujet en participant aux travaux nationaux de l’USH, afin de faire évoluer notre environnement professionnel et les pratiques collectives.Enfin, l’Opac du Rhône a renforcé sa politique d’amélioration et de réhabilitation de son patrimoine : 20 résidences comprenant 598 logements ont été réhabilitées et 149 autres ont fait l’objet de travaux d’améliorations diverses, ce qui représente 7 986 logements.1 Agenda d’accessibilité programmée


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L’Opac du Rhône,constructeur de lien social et promoteur de solidaritéConstructeur, bailleur et aménageur, l’Opac du Rhône est aussi acteur du développement social dans son activité quotidienne, au sein de ses résidences et auprès de ses locataires.

Mieux accompagner les personnes âgées.

Engagé tout au long de l’année dans un plan stratégique vieillissement, via ses départements développement / aménagement et service aux clients, l’Opac a signé le 1er décembre une convention cadre avec la CARSAT1 Rhône-Alpes et le Groupe APICIL. Ces trois partenaires s’engagent à renforcer l’accompagnement des seniors afin de favoriser l’autonomie et le bien vieillir dans leur logement.Sécuriser les appartements, favoriser les liens familiaux et sociaux, lutter contre l’isolement, sensibiliser les professionnels : un champ des possibles que l’Opac et ses partenaires s’efforcent de concrétiser par des actions innovantes et utiles. Le projet européen Host et sa plateforme

numérique au service du lien social sont emblématiques de cette volonté. Autre engagement fort, l’adaptation des logements aux contraintes du vieillissement, notamment par un « Pack habitat social », financé par la CARSAT. Prévenir les difficultés des ménages les plus fragiles. Afin d’aider les ménages à faire face à leurs difficultés et aussi de prévenir les impayés, les 27 conseillers sociaux de l’Opac du Rhône assurent un accompagnement régulier d’environ 400 ménages fragiles, pour la recherche, l’accueil ou le maintien dans les logements de son parc.230 actions d’accompagnement social lié au logement (ASLL) ont été menées pour répondre aux différents besoins identifiés :- aide aux démarches

administratives et accès aux droits ;

- accompagnement budgétaire,- aide à l’appropriation du

logement ;- médiation sociale.Des impayés stabilisés. Avec 8 007 locataires débiteurs fin décembre 2014 (et 2 256 anciens locataires), l’Opac du Rhône s’est efforcé de maîtriser l’augmentation de la dette en intervenant le plus tôt possible pour proposer une solution amiable et personnalisée. C’est ainsi qu’à partir de septembre 2014, différentes actions ont été conduites. La commercialisation optimisée des prélèvements automatiques à l’entrée dans les lieux a également permis la sécurisation du paiement des loyers.Par ailleurs, l’action pré-contentieuse menée par les chargées de clientèle en agence couplée aux actions menées par le service contentieux a permis de maîtriser la dette des locataires. Grâce à ces efforts, dans un contexte réglementaire contraint, alliés à une bonne coopération avec les partenaires (services sociaux, mairies, sous-préfectures…), le nombre d’expulsions a pu être limité – 19 en 2014 – malgré une conjoncture toujours difficile pour les locataires. Santé mentale : comment gérer les situations délicates ? Le trouble de comportement en particulier,

Locataires de la résidence Bellecize à Chasselay.


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ou la souffrance psychique en général, de certains locataires est souvent à l’origine des troubles d’occupation d’un logement. L’Opac a mis en œuvre un plan d’action à destination de ses collaborateurs (formations-actions, SPEL… avec pilotage Grand Lyon Métropole) et de ses locataires. Ainsi, la signature en avril 2014 d’une Convention santé psychique et logement avec le Grand Lyon, l’État, ABC HLM, des centres hospitaliers et des associations spécialisées a fixé un cadre de coopération pour une prise en charge collective des situations complexes. L’Opac du Rhône a également noué un partenariat avec l’ARHM de Saint-Jean-de-Dieu (association de recherche sur le handicap et la santé mentale) pour la location de 5 logements à des personnes

sortant d’hospitalisation et accompagnées par une équipe de « psy-mobile ». Objectif tranquillité. Assurer un logement digne aux locataires, c’est aussi favoriser un quotidien paisible en luttant contre les incivilités et autres actes de délinquance. Pour cela, l’Opac du Rhône a mis en œuvre une politique de tranquillité résidentielle qui a fait ses preuves et qui s’appuie sur des outils adaptés et des initiatives novatrices (mission conjointe avec la Police nationale, médiation sociale avec l’Association Lyonnaise de Médiation Sociale…). L’Opac du Rhône pilote un groupement de commandes de 12 bailleurs sociaux afin d’agir et de mutualiser les actions sur les

territoires les plus sensibles, dans le cadre du Dispositif partenarial pour la tranquillité. Plus de 1 566 prestations ont ainsi été réalisées en 2014 sur 24 communes. 1 Caisse d’assurance retraite et de la

santé au travail

« Pour les locataires en difficulté de paiement, l’Opac du Rhône a organisé le recouvrement des loyers en deux phases, privilégiant un objectif qui concilie recouvrement des impayés et maintien dans les lieux. »Isabelle Neyron, directrice service contentieux.

En 2014, le taux de recouvrement est resté stable, 98,35 %, avec un montant de mise en recouvrement global de 175 737 K€

pour un montant recouvré de 172 841 K€.

Des équipes formées assurent la présence de l’Opac du Rhône dans les résidences les plus sensibles.

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Des locataires acteurs de leur qualité de vieOpérations propreté, réalisation de fresques murales, créations théâtrales… : en encourageant les initiatives et la participation des locataires à ses différentes actions, l’Opac du Rhône renforce le lien social entre les résidents tout en les sensibilisant à des sujets citoyens.

À Villefranche-sur-Saône, dans le quartier de Belligny, un après-midi consacré au tri a été l’occasion de réunir adultes et enfants dans une « course au tri » endiablée. Un concours de dessin et la projection du film « Écrans verts » ont également permis de s’informer de façon ludique et conviviale.

À Vernaison comme à Pierre-Bénite, les murs prennent des couleurs avec ces fresques réalisées par les enfants du quartier, aidés du collectif de « street artistes » Birdy Kids (Pierre-Bénite) ou de l’association La Coulure (Vernaison). Des initiatives qui rendent le décor plus beau et les jeunes plus fiers de leur quartier.

Les habitants de la barre 230 à la Duchère (Lyon 9e) ont participé avec enthousiasme et talent à la création du spectacle « Les traversants » avec la compagnie Le Fanal. Tout au long de l’année, pour accompagner la dernière phase de leur relogement, ils ont pu se réunir autour de projets artistiques et garder ainsi vivace la mémoire de leur immeuble, de ses habitants et de leur quartier.

Aux Bruyères (Caluire), pas de murs tagués mais des points de collecte bien identifiés grâce au travail de l’association La Coulure avec les jeunes de la résidence. Avec cette fresque inaugurée le 30 avril, le tri des déchets peut se faire en beauté !

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Anissa Safer-TebbiChargée de clientèle, agence de Vénissieux.Entrée à l’Opac du Rhône en 2012.

Quels sont les principaux aspects de votre métier ?Il s’organise autour de deux grands piliers : la commercialisation des logements et la gestion de l’impayé. La commercialisation comprend toutes les étapes qui permettent d’installer un ménage dans un appartement (recherche du meilleur candidat, visite, constitution du dossier pour la Commission d’attribution de logements, préparation et signature du contrat…) mais aussi le départ des locataires. Concernant les impayés, je m’occupe de toute la partie amiable : je recherche des solutions avec le locataire, mais aussi en étroite collaboration avec les conseillers sociaux.

Pouvez-vous nous décrire une journée « type » ?Cela dépend des périodes. En ce moment, nous sommes presque exclusivement occupés par la mise en location des nouveaux logements créés à Vénissieux dans le secteur de Moulin-à-Vent. Il faut dire que nous n’avons que deux jours pour assurer les entrées dans les 72 logements, c’est-à-dire gérer le planning des rendez-vous sur place, centraliser toutes les informations utiles, contacter les familles, organiser les rendez-vous, monter les dossiers… Une période très stressante mais aussi très valorisante !

Béatrice MarinResponsable d’opérations, territoire Centre.Entrée à l’Opac du Rhône en 2008.

Pouvez-vous nous décrire votre métier ?Je prends en charge l’ensemble d’une opération depuis l’après-étude de faisabilité jusqu’à la livraison au gestionnaire de la résidence, c’est-à-dire l’agence de l’Opac du Rhône.

Quelles sont les grandes étapes d’une opération ?Après l’étude de faisabilité vient la phase de consultation des prestataires techniques et intellectuels. En parallèle, il faut aussi mener les études sur le foncier, les aspects juridiques, les diagnostics…On passe ensuite à la sélection des entreprises avant d’entrer finalement en phase de préparation puis de réalisation du chantier. Au total, tout cela s’étend sur 4 ans environ.

Quelle opération vous a marqué cette année ?Peut-être l’opération d’acquisition-amélioration de l’avenue Berthelot (Lyon 8e) qui est un peu atypique puisqu’en plus des travaux d’amélioration « classiques » (cloisons, menuiserie, électricité, sanitaires, salles de bains…), nous créons un étage supplémentaire pour accueillir une chaufferie collective et deux logements neufs.

Des métiers et des hommes.

Patricia Giraudo & Gérard BerbyAgents de résidence, agences de Belleville et Lyon Rive gauche.Entrés à l’Opac du Rhône en 2012.

Vous êtes tous deux agents de résidence mais dans des secteurs très différents…P. Giraudo : En effet, ma résidence, Les Boutons d’Or (Anse) est située en milieu rural et il me semble qu’il y a moins de stress qu’en ville : c’est une ambiance assez paisible et conviviale. M. Berby : En ville, le rythme est différent, surtout pour ce qui concerne les déplacements entre les résidences (je travaille sur 6 résidences). Je dois m’organiser en fonction des pics de circulation. J’essaie aussi de planifier très en amont les interventions des prestataires pour que tout se passe au mieux.

Qu’est-ce qui vous plaît le plus dans votre métier au quotidien ?P. G. : Je dirais les contacts humains et l’aspect social de notre activité. Cela repose avant tout sur un respect mutuel et c’est très enrichissant.M. B. : Il y a beaucoup de variété au quotidien, d’autant que dans certaines résidences, il y a à la fois des propriétaires et des locataires, ce qui ne va pas sans quelques frictions. Mais j’aime bien quand mes locataires me disent qu’ils ont eu des invités et qu’ils étaient fiers de leur résidence bien entretenue.

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L’art et la manière de redessiner la ville

2 des 3 nouvelles résidences de l’Opac du Rhône (Marie-Curie Sklodowska et 9 Agora) autour de la place Abbé Pierre de la Duchère.

391 M€

investis par l’Opac du Rhône en 10 ans

pour le PNRU 1.

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L’activité d’aménageur de l’Opac du Rhône s’est poursuivie sur un rythme soutenu cette année avec des opérations très représentatives de l’expertise développée depuis plusieurs années.

Aménagement et renouvellement urbain.

Des opérations qui changent la face des villes et des

bourgs. En créant et aménageant de tout nouveaux espaces de vie, comprenant des logements en locatif et en accession à la propriété mais aussi des commerces, des espaces verts, des voiries…, l’Opac du Rhône vient donner une nouvelle attractivité et un nouvel essor à certaines communes.C’est le cas par exemple avec l’opération d’aménagement à Brindas qui « greffera » au centre-bourg un nouveau quartier de 220 logements, dont 30 % sociaux. Conçu comme un écoquartier à

part entière, il sera l’objet d’une grande attention sur la qualité architecturale, paysagère et environnementale.Autre opération phare de l’année 2014, la Zac de Reyrieux, sur laquelle l’Opac intervient en co-aménageur avec Dynacité. Sur les 21 hectares de la ZAC, se dresseront plusieurs résidences pour un total de 500 logements, dont 40 % sociaux afin de rattraper le déficit actuel. Le projet prévoit aussi la création d’une zone de loisirs et d’une école élémentaire. Situé à proximité du bourg, le futur écoquartier constituera un vrai pôle d’attraction pour un vaste bassin d’habitat, d’autant qu’il sera desservi à terme par le tram-train reliant Lyon à Trévoux.Dernier exemple, le réaménagement du centre-ville de Fontaines-sur-Saône constitue le premier programme ANRU de rénovation urbaine achevé dans le Grand Lyon. En une décennie, ce quartier de 3,5 hectares a été totalement métamorphosé. Par ce projet,

inauguré le 22 novembre, l’Opac a démontré ses qualités d’opérateur urbain global. Une réponse à la demande de logements et de qualité de vie. L’aménagement contribue au développement de l’offre de logements sociaux tout en offrant une qualité de vie aux habitants et à l’ensemble de la commune.Les projets sont aussi l’occasion d’engager la concertation publique organisée lors de la création des ZAC et de faire émerger de nouvelles demandes des habitants comme des communes, notamment en matière de densité d’habitat. Les projets développent aussi des montages immobiliers complexes. Le savoir-faire de l’Opac permet d’y répondre, comme sur l’îlot « Desaix » dans le quartier de la Part-Dieu. Il conjugue réhabilitation d’une résidence de 280 logements et création de 217 autres (dont 46 logements sociaux), de 5 000 m2 de bureaux, 2 000 m2 de surface commerciale, d’une résidence de tourisme d’affaires et d’une crèche.

Perspective de la ZAC de Reyrieux (Ain).

« Sur l’ancienne caserne de gendarmerie “Raby” à Bron, l’Opac est à l’initiative d’une ZAC de 16 hectares et 140 000 m2 de surface à construire. C’est une première en France. Nous démontrons une fois de plus notre capacité à être un aménageur d’envergure. » Noëlle Gat, directrice de l’aménagement.

L’art et la manière de redessiner la ville

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Rapport d’activité 2014. Aménagement et renouvellement urbain.

Renouvellement urbain : une moisson de livraisonsAprès de longues phases de relogement et de démolition au cours des années précédentes, le programme PNRU I (plan national pour la rénovation urbaine) atteint en 2014 son plein accomplissement avec la livraison des derniers programmes immobiliers de la reconstitution de l’offre. Ils donnent aux villes et aux quartiers une seconde vie.

Des démolitions qui s’achèvent… 2014 a été l’année

de clôture des grands chantiers de l’ANRU I dans de nombreux quartiers phares. Ainsi, à La Duchère (Lyon 9e), le relogement de la barre 230 s’est achevé et les travaux de la démolition ont été engagés marquant pour l’Opac du Rhône la fin de la barre « des mille » qui implosera le 2 juillet 2015. … et de nouvelles constructions qui apparaissent. Aux Minguettes (Vénissieux), les nouveaux immeubles de Véniciel sont sortis

de terre, comprenant 75 logements (sociaux et en accession à la propriété) ainsi qu’un supermarché Casino.Enfin, à Bron-Parilly, après la phase de démolition, la résidence Récit d’Avenir a accueilli ses nouveaux locataires et propriétaires.Le renouvellement patrimonial de la résidence Montessuy à Caluire et Cuire est entré dans une phase active en 2014. Le relogement des 250 ménages est en cours. La démolition du premier immeuble (8–10 rue Branly), qui a débuté en 2014, devrait être achevée en avril 2015. Suivront deux autres démolitions, pour permettre la construction de 100 nouveaux logements locatifs répartis dans deux nouveaux bâtiments. Un nouveau PNRU pour de nouveaux territoires. En décembre 2014, le programme du nouveau plan national pour la rénovation urbaine (NPNRU) a été arrêté.

Sept projets d’intérêt national (sur 200 au total) concernent le département du Rhône à Villefranche Belleroche et six autres sur le territoire de la Métropole à : - Bron Parilly ; - Bron Terraillon ;- La Duchère Sauvegarde-Le

Château (Lyon 9e) ;- Vénissieux les Minguettes –

Les Clochettes ;- Vaulx-en-Velin, le Mas du taureau ;- Villeurbanne Saint-Jean, Les

Buers.Quatre autres conventions ANRU sur le territoire de la Métropole sont considérées comme projets d’intérêt régional à Givors (Les Vernes-Centre ville), Saint-Fons (Arsenal - Carnot Parmentier), et Lyon (Langlet Santy et Mermoz). Les 200 projets d’intérêt régional ne sont pas encore tous définis et d’autres quartiers pourraient être retenus, impactant le patrimoine de l’Opac du Rhône.

Résidence Marie-Curie Sklodowska à Lyon-Duchère. En 2014, le relogement des 347 ménages de la barre 230 (Duchère) s’achève, avec un taux de satisfaction des locataires de 90 %.

Résidence L’Alto à Vénissieux.

453 logements démolis.

237 relogements effectués.

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Une démarche sociale à 360°Engagé « par nature », l’Opac du Rhône l’est également par culture. Car au-delà de sa fonction de bailleur social, ses salariés s’impliquent chaque jour dans une démarche environnementale, sociétale, intergénérationnelle…

Engagement citoyen.

Économies d’énergie : une lutte au quotidien. Parce que

l’énergie est une problématique essentielle pour ses locataires, l’Opac du Rhône s’implique à tous les niveaux de son activité. Une conférence sur ce thème a d’ailleurs été organisée pour les collaborateurs de l’Opac.Outre la construction de résidences neuves labellisées BBC (à 99 %), l’Opac poursuit son programme de réhabilitation thermique avec 458 logements passant de la classe E ou F à la classe C.À Oullins, Pierre-Bénite et la Croix-Rousse, l’Opac s’est associé avec les Compagnons Bâtisseurs pour proposer aux locataires de réhabiliter eux-mêmes leur logement. Dans les nouvelles résidences comme dans celles qui ont été réhabilitées, les habitants sont sensibilisés aux nouveaux usages de leur appartement. Grâce à l’investissement de ses agents de résidence, notamment à Bron

et à Vénissieux, l’Opac s’efforce d’aider ses locataires à réduire leur consommation au quotidien : distribution de kits d’économies d’eau et d’énergie, actions de sensibilisation avec l’ALE (agence locale de l’énergie)… Des chartes pour l’intégration et l’insertion. Que ce soit au travers de son activité de bailleur ou d’employeur, l’Opac du Rhône travaille à améliorer l’intégration de tous dans la société. C’est vrai pour les personnes âgées avec la poursuite des engagements de la charte « Rhône + vivre chez soi » du Conseil Général et cela l’est également en ce qui concerne l’accès à l’emploi. Ainsi, l’Opac du Rhône propose tout au long de l’année des dispositifs d’insertion au cœur de ses résidences sur l’agglomération lyonnaise et dans le Beaujolais. Ces dispositifs (Brigades Blanches, Chantiers

d’insertion…) sont ouverts aux personnes éloignées de l’emploi, essentiellement dans les zones urbaines sensibles (Bron, Givors, Vénissieux, Villefranche…). Ils ont permis à 122 personnes de rénover près de 79 logements et 28 parties communes en 2014. À travers les clauses sociales, l’Opac permet l’insertion d’une centaine de personnes en recherche d’emploi par les entreprises titulaires des marchés.Enfin, en interne, l’Opac emploie l’équivalent de 33 temps plein par le biais des contrats en alternance professionnalisant et des contrats d’avenir.Au total en 2014, l’Opac du Rhône répond positivement à ses engagements de la Charte pour l’emploi et l’insertion en créant 89 emplois (équivalents temps plein) pour 300 personnes sur l’année.

À l’agence de l’Opac de Vaulx-en-Velin, six jeunes volontaires d’Unis Cité ont axé leur service civique autour de la sensibilisation des locataires aux éco-gestes.

« On a expliqué les bons gestes à faire et installé des petits équipements pour éviter les gaspillages d’eau et d’énergie. On a relevé les compteurs avant et après, et il y avait une différence. Les locataires étaient satisfaits. »Philippe Perrin, agent de résidence à Bron.


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Des hommes et des femmes impliqués

Une conseillère sociale et un responsable d’équipe sectorisée à l’agence Lyon Rive Droite.

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Du côté de l’interne.

Des hommes et des femmes impliquésAvec plus de 1 000 collaborateurs, l’Opac du Rhône met à la disposition de ses clients locataires une équipe de professionnels disponibles et performants, à l’écoute de l’évolution de leurs attentes et de leurs besoins.

1012 collaborateurs au service de plus de 44 000

ménages. Parmi les 903 personnes salariées à durée indéterminée au sein de l’entreprise et les 109 en CDD, l’Opac du Rhône s’attache à promouvoir la parité homme-femme (578 femmes pour 434 hommes), à chaque niveau de la hiérarchie, y compris en termes de salaires : 77 € de différence en faveur des femmes (salaires médians). De même, l’Opac poursuit cette année encore son effort pour l’insertion professionnelle en accroissant le nombre de ses contrats d’insertion et de formation (contrats de professionnalisation, d’apprentissage, emplois d’avenir…) en passant de 26 (en 2013) à 42 contrats signés cette année.

Plus de formation, plus de cohésion. Point clé de l’optimisation de la relation entre l’Opac et ses clients locataires, la formation qui vise en priorité l’adaptation au poste de travail (90 % de l’investissement) avec pour objectif une professionnalisation des métiers, la sécurité et l’amélioration des conditions de travail des collaborateurs. 767 salariés ont bénéficié d’une formation en 2014

(soit 76 % de l’effectif total) sur des sujets tels que la sensibilisation au risque amiante, Windows Office, le management, le français, la gestion des conflits, l’accueil...

Les agents de résidence en première ligne. Acteurs essentiels de la relation entre l’Opac du Rhône et ses locataires, les agents de résidence ont bénéficié cette année encore d’une attention particulière à la qualité de leurs conditions de travail. Ainsi, après l’audit achevé en 2013, cette année

a vu se concrétiser de nombreuses actions d’amélioration : création de locaux plus accueillants et pratiques, aménagement des cheminements, fourniture de mobilier… L’Opac a ainsi investi plus de 600 000 €. Des mesures qui ont permis de stabiliser le nombre d’accidents du travail de 129 en 2013 à 126 en 2014 mais surtout de baisser leur taux de gravité. Par ailleurs, la création d’un Club des agents de résidence permet de donner un nouveau souffle à ces professionnels qui ont ainsi mis en place des groupes de réflexion et d’action autour de thématiques fortes : l’accueil des nouveaux arrivants, la lutte contre l’isolement des locataires en difficulté, le travail en équipe…3,84 % de la masse salariale

a été investie pour la formation professionnelle.

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La synthèse des états financiers.

Les données clés du compte de résultat 2014(en M€)

La marge de 8,4 M€ dégagée sur les ventes de logements et de terrains aménagés, en hausse de 0,6 M€ par rapport à 2013, contribue à la formation du résultat de l’exercice. Il s’élève, en 2014, à 19,7 M€ contre 25,2 M€ en 2013 et permet à l’Opac du Rhône de maintenir ses objectifs de développement en matière d’offre nouvelle, d’amélioration et d’entretien du parc immobilier existant.

Loyers 191,0

Charges locatives récupérables non récupérées - 2,1 Coût de l’impayé - 2,7 Entretien du patrimoine - 33,9 Provision gros entretien (dotation-reprise) 2,9 Taxes foncières et autres taxes - 16,0 Coûts de fonctionnement - 58,2 Dotations aux amortissements sur patrimoine - 52,7 Étalement des subventions d’investissement 9,3 Autres charges et produits d’exploitation - 0,5 Résultat financier - 25,9 Marge sur ventes de patrimoine et de stocks 8,4 Coût des démolitions - 1,3 Autres charges et produits exceptionnels 2,5 IS et intéressement - 1,0

Résultat de l’exercice 19,7

La structure des charges en M€

Les charges progressent de 4,71 % par rapport à 2013, soit + 12,1 M€ pour atteindre 268,7 M€. Cette augmentation est principalement due à la hausse des :• dotations aux amortissements

et provisions (+ 13,5 M€) en lien d’une part avec la production toujours soutenue impactant les amortissements du patrimoine locatif et d’autre part avec la progression des provisions ;

• charges d’entretien du patrimoine (+ 4,5 M€) visant essentiellement des travaux de réfection et de remise en état ainsi que des actions relatives à la sécurité qui s’inscrivent dans le plan d’amélioration et d’entretien des résidences afin de réduire la vacance ;

• frais généraux et autres charges (+ 2,9 M€) principalement imputables aux honoraires de diagnostics réglementaires et aux

cotisations versées à la Caisse de garantie du logement locatif social.

Ces évolutions ont été en partie compensées par une diminution des :• charges financières (-4,3 M€) en

corrélation avec la baisse des taux d’intérêts sur emprunts ;

• charges locatives récupérables (-1,3 M€), notamment de chauffage et de gaz, attribuables à un hiver moins rigoureux et à une baisse du prix de l’énergie.

46,9 Charges locatives récupérables

1IS et intéressement

33,9 Entretien du patrimoine

16 Taxes foncières et TEOM

37,4 Frais de personnel22,9

Frais généraux et autres charges

78,4Dotations aux amortissements

et provisions

31Charges financières

1,3Coût des démolitions

31

44,8 Charges locatives récupérées

2,5 Résultat exceptionnel (hors démolition)

191 Loyers

5 Produits financiers

10,7 Autres produits

LES RESSOURCES 2014 DE L’OPAC DU RHÔNE (en M€) Capacité d’autofinancement 68,0Cessions de patrimoine et diminutions immo. financières 39,9Encaissements de subventions d’investissement 156,1dont impact du changement de mode de comptabilisation des subv. d’investissement (*) 129,5

dont subventions notifiées en 2014 26,6

Encaissements d’emprunts 136,4Autres 0,5

total ressources : 400,9

LES EMPLOIS 2014 DE L’OPAC DU RHÔNE (en M€) Investissements immobilier locatif - 167,8Autres investissements - 2,4Remboursements d’emprunts - 40,9Variation du besoin en fonds de roulement - 125,9dont impact du changement de mode de comptabilisation des subv. d’investissement (*) -129,5

dont subventions notifiées en 2014 3,6

total emplois : - 337,1

TRÉSORERIE DÉGAGÉE EN 2014 (en M€) 63,8(total des ressources - total des emplois)

TOTAL TRÉSORERIE au 31 décembre 2014 (en M€) 98,0

Rapport d’activité 2014. Bilan financier.

La structure des produits en M€84,2 % des produits courants de l’entreprise (hors ventes de biens immobiliers) proviennent des loyers et des provisions de charges locatives récupérées auprès des locataires. Les produits hors marge sur ventes de logements progressent

de 6,6 M€ par rapport à 2013. Cette évolution repose sur la croissance des produits locatifs à hauteur de 6,5 M€ résultant principalement de mises en location de nouvelles résidences en 2013 et 2014.Les marges sur ventes de

logements et de terrains aménagés augmentent de 0,6 M€ par rapport à 2013 pour atteindre 8,4 M€. Le résultat exceptionnel, hors coût des démolitions et cessions de patrimoine, génère un gain net de 2,5 M€.

Le financement de l’activitéL’investissement dans le parc immobilier locatif reste élevé pour atteindre 167,8 M€ en 2014. Les différents programmes ont été financés par des emprunts à hauteur de 136,4 M€ et des subventions à hauteur de 26,6 M€.

Au 31 décembre 2014, la trésorerie court terme s’améliore de 63,8 M€ pour atteindre 98 M€. Cette évolution est due essentiellement à : • la capacité d’autofinancement

dégagée pour 68M€ ;• aux produits de cessions de

patrimoine à hauteur de 10 M€ ;• aux comptes à terme bloqués

comptabilisés en immobilisations financières et arrivés à échéance pour 27,7 M€ ;

• aux remboursements d’emprunts pour - 40,9 M€.

16,7 Reprises sur amortissements

et provisions

9,3 Subventions d’investissement

virées en résultat

Variation annuelle des flux de trésorerie

8,4 Marge sur cession de patrimoine et de stocks

(*) A compter du 1er janvier 2014 et conformément à l’instruction comptable, les subventions d’investissement sont comptabilisées lors de la notification et non plus lors de l’appel de fonds, ce qui a eu sur l’exercice un impact sur le fonds de roulement et corrélativement sur le besoin en fonds de roulement de 129,5 M€.

32

Résidence Jaucerand Lambert, Condrieu.

Résidence Casa Rosa, Tassin-la-Demi-Lune. Résidence Le Link, Décines.

Opérations 2014.

Résidence Horizon doré, Limonest.

rapport d’activitÉ 2014 · 2015. 10. 6. · conservé en 2015 et 2016. sur ces 554 logements, 57...

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