18 Le journal du Médecin | 12 mai 2017 | N° 2495

Gestion

Lorsque vous achetez un bienimmobilier, vous devez payerdes droits d’enregistrement quivarient selon l’ancienneté du

bien et sa valeur cadastrale. Les biensneufs sont généralement soumis à laTVA, alors que les biens plus ancienssont soumis aux droits d’enregistrement.

Vous construisez vous-mêmeLa construction d’un bien immobilier

est soumise à un régime hybridepuisque la TVA est due sur la construc-tion alors que les droits d’enregistre-ment sont quant à eux dus sur l’acquisi-tion du terrain. Si le taux de la TVA estfixé à 21 %, les droits d’enregistrementvarient selon les régions. Nous y revien-drons dans quelques lignes.

Vous achetez un immeuble neufL’achat d’un immeuble neuf est sou-

vent soumis au seul taux de la TVA surl’ensemble du prix de vente. En effet,depuis 2011, les droits d’enregistrementne doivent plus être payés sur la partiequi correspond au terrain moyennanttrois conditions cumulatives :

1) il doit être permis de bâtir sur leterrain et le bâtiment qui est construitest vendu avec TVA ;

2) le terrain et le bâtiment sontvendus par une même personne ;

3) le terrain et le bâtiment sont cédéssimultanément.

À défaut de réunion de ces 3 condi-tions, les droits d’enregistrement sontdus sur le terrain.

Ce cas de figure trouve souvent às’appliquer lorsque le bien immobilierest acheté à un promoteur, mais il peutaussi se présenter en cas de revented’un bien entre particuliers puisque lebien est considéré comme neuf pendant

deux ans après l’année de la premièreoccupation.

Vous achetez un immeubleancien

L’acquisition d’un immeuble qui nerépond pas à la définition des immeu-bles neufs est soumise aux droits d’en-registrement dont le taux, contraire-

ment à la TVA, n’est pas uniforme dansles trois régions. Les droits d’enregistre-ment sont prélevés sur la valeurconventionnelle de vente ou, à défaut,sur la valeur de marché du bien.

En Région flamande, le taux desdroits d’enregistrement est de 10 %.L’acquéreur peut bénéficier d’un abat-

tement d’impôt sur la première tranchede 15.000 euros (1.500 euros de réduc-tion). Cette réduction n’est toutefoisaccordée à l’acquéreur que s’il ne pos-sède pas d’autre habitation et occupe lebien à titre de résidence principaleavant la fin de la deuxième année consé-cutive à son acquisition. Un modesteavantage fiscal supplémentaire est éga-

lement accordé aux personnes quifinancent leur acquisition au moyend’un crédit hypothécaire.

La Région flamande a aussi mis enplace un système de « reportabilité »complexe qui permet, moyennant lerespect de plusieurs conditions, dedéduire (entièrement ou partiellement)

les droits d’enregistrement payés lorsde la première acquisition des droitsd’enregistrement payés lors d’uneacquisition ultérieure.

En Région wallonne, le taux desdroits d’enregistrement est de 12,5 % etil n’existe pas de régime de faveur, sauflors de l’acquisition d’habitationsmodestes. Si la Région wallonne neconnaît pas de régime de faveur, elleconnaît en revanche un régime de« défaveur » qui porte le droit à 15 %lors de l’acquisition d’une troisièmehabitation.

Conséquence du tax-shift, la Régionde Bruxelles-Capitale a instauré unrégime favorable pour les primo acqué-reurs. Depuis le 1er janvier 2017, lesacquéreurs peuvent bénéficier d’unabattement de la base imposable de175.000 euros, ce qui entraîne presque22.000 euros d’économie. Ce régime esttoutefois soumis à plusieurs conditionspuisqu’il faut :• que l’habitation se situe dans l’une des19 communes bruxelloises ;

• que son prix ne dépasse pas 500.000euros ;• qu’elle soit achetée par des personnesphysiques en pleine propriété ;• qu’elle soit la seule habitation desacquéreurs ;• que les acquéreurs en fassent leur rési-dence principale dans les deux ans de

Quelques conseils aux jeunes et moins jeunes acquéreurs

Le diplôme en poche et la perspective d’un emploi stable marquentprobablement le germe de grands projets personnels et professionnels. L’acquisitiond’un bien immobilier compte parmi ces projets que les Belges portent chèrement dansleur cœur. Ces dernières années, le prix de l’immobilier n’a fait que grimper de manièredramatique de sorte qu’il est devenu difficile encore de construire des immeubles neufs,spécialement à Bruxelles. Les droits d’enregistrement dont le taux est l’un des plus élevésen Europe, ne facilitent pas non plus l’accès à la propriété immobilière.

IMMOBILIER

L’achat d’un immeuble neuf est souvent soumis au seul taux de la TVA sur l’ensemble du prix de vente.

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l’achat et y restent au moins cinq ans.Enfin, les trois régions appliquent un

taux réduit pour l’acquisition de loge-ments considérés comme modestes, c’est-à-dire dont le revenu cadastral a été fixépar l’administration fiscale à un montantinférieur à 745 euros. Ces taux sont alorsréduits à 5 % en Région flamande et à6 % dans les deux autres régions.

Les acquéreurs garderont à l’espritque l’acquisition d’un bien immobilierneuf présente un coût sensiblementsupérieur à celui d’un bien plus ancienpuisque le taux de la TVA est plus élevéque celui des droits d’enregistrement.

L’impôt doit enfin être augmenté desfrais de notaire qui sont généralement àcharge de l’acheteur. Le site internet de laFédération des notaires a mis en ligne unsimulateur qui permet de calculer ce coûtsupplémentaire qui représente générale-ment 2 % du prix de vente (https ://www.notaire.be/calcul-de-frais/achat).

La fiscalité des empruntshypothécaires

Cette fiscalité a été très largementremaniée ces dernières années du fait de

la régionalisation de la fiscalité immobi-lière. Les trois régions ont largementraboté le régime du bonus logement quifaisait la part belle aux emprunts hypo-thécaires pour y substituer des régimesnettement moins favorables.

La Région de Bruxelles-Capitale apurement et simplement supprimé lebonus logement à partir du premier jan-vier 2017 et l’a remplacé par le régimede « super abattement » des droits d’en-registrement que nous avons décrit ci-avant. Si cet abattement permet auxjeunes acquéreurs de bénéficier immé-diatement d’une belle économie d’im-pôts, il s’agit d’un calcul à court termepuisque le régime qui a disparu était autotal beaucoup plus intéressant.

En Région wallonne, le bonus loge-ment a été remplacé à partir du premierjanvier 2016 par le chèque-habitat. Cerégime avantage les particuliers dont lerevenu ne dépasse pas 81.000 euros paran et qui acquièrent une habitationpropre et unique. La valeur du chèque-habitat tient compte du nombre d’en-fants à charge et suit un calcul complexepour plafonner à 1.520 euros d’avantage

par an par contribuable. Il peut êtremajoré de 125 euros par enfant à chargeet est accordé pour une période de 20 ans.

La Région flamande, est plus libé-rale dans la distribution des aides aulogement en ce que, même si elle leslimite en théorie à 1.520 euros par anpar contribuable comme en RégionWallonne, elle ne fait en pratique pasintervenir le revenu dans le calcul, nesubordonne pas leur octroi à la posses-sion d’une seule et unique habitation etles majore de 760 euros par an pendantles dix premières années.

Des trois régions, la Région flamandedemeure la plus intéressante puisquel’avantage fiscal y est encore sensible-ment plus intéressant que dans les 3autres régions.

La fiscalité sur les revenusLa propriété d’un bien immobilier

procure un revenu qui doit être déclarédans la déclaration fiscale annuelle.Cette déclaration se fait par l’inscriptiondu revenu cadastral dans votre déclara-tion. Cette obligation connaît néan-moins une sérieuse exception puisque

l’article 12§3 du Code des impôts sur lesrevenus exonère les revenus d’unehabitation que le contribuable occupepersonnellement. Si vous n’êtes pro-priétaire que d’une seule habitation,vous serez donc dispensés de cette obli-gation, mais si vous disposez d’une rési-dence secondaire, seule l’habitationdont le revenu cadastral est le plusfaible sera déclarée annuellement.

ConclusionMalgré un rabotage globalisé des

avantages dans les trois régions, laRégion flamande demeure la région laplus clémente sur le plan fiscal. Lesautres disposent aussi de régimes avan-tageux, mais qui nécessitent le respectde conditions multiples qu’il faudraapprécier au cas par cas.

Si le choix du lieu dans lequel voushabiterez suit probablement un raison-nement diamétralement opposé à la fisca-lité, il n’en demeure pas moins essentielde connaître les conséquences finan-cières et fiscales d’une telle opération.

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1 IMS Market Share Report, March 2016 / 2 EHS/ISH conference 2014 in Athens, speech Prof. dr. P. Padfi eld, Internal KOL research / 3 Intelli Wrap Cuff Clinical Study, OMRON M6 Comfort (HEM-7321-E), Dr G. Bilo et al. Italy 2015. Données archivées.

D’apres une étude de marché, un tiers des patients ne mesure pas correctement sa tension artérielle en raison du mauvais positionnement du brassard2.

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