73

G.R. No. 147549 October 23, 2003

JESUS DELA ROSA and LUCILA DELA ROSA, petitioners, 

vs.

SANTIAGO CARLOS and TEOFILA PACHECO, respondents.

D E C I S I O N

CARPIO, J.:

The Case

This is a petition for review on certiorari1 seeking to set aside the Decision2 of the Court of Appeals in CA-

G.R. SP No. 54055 dated 20 July 2000 and the Resolution dated 23 February 2001 denying the motion for 

reconsideration. The Court of Appeals reversed the Decision3 of the Regional Trial Court, Branch 22, of 

Malolos, Bulacan ("RTC") and dismissed the complaint of Jesus Dela Rosa and Lucila Dela Rosa for forcible 

entry against Santiago Carlos and Teofila Pacheco.

The Antecedents

This case stemmed from a complaint4 for forcible entry filed by Jesus Dela Rosa and Lucila Dela Rosa 

("Spouses Dela Rosa") against Santiago Carlos ("Santiago") and Teofila Pacheco ("Teofila") with the 

Municipal Trial Court5of Paombong, Bulacan ("MTC").

In their complaint filed on 25 February 1998, the Spouses Dela Rosa alleged that they are the owners of a 

house and lot ("Property") with an area of 352 square meters located at No. 25 San Roque, Paombong, 

Bulacan. The Spouses Dela Rosa claimed that Leonardo Carlos ("Leonardo") transferred to them the 

ownership of the Property under the Absolute Deed of Sale ("Deed of Sale") executed on 1 September 

1966. The Spouses Dela Rosa registered on 6 October 1966 the Deed of Sale under Act No. 3344 with the 

Register of Deeds of Bulacan. The Spouses Dela Rosa asserted that they renovated the house, furnished 

and occupied the same from 1966 to the present. Since the Spouses Dela Rosa work and their children 

study in Manila, they reside in the Property only during weekends and holidays. However, they padlock 

the house on the Property while they are away and instruct relatives who live nearby to watch over the 

Property.

The Spouses Dela Rosa further asserted that they have been paying the taxes for the land since 1966 to 

1997, and for the house from 1966 to 1993. In addition, the Spouses Dela Rosa had a perimeter fence built 

to separate the Property from the municipal road and to protect it from trespassers.

The Spouses Dela Rosa also asserted that in October 1997, they discovered that, through stealth and 

without their knowledge and consent, Santiago had built a house of strong materials on a vacant lot of the 

Property. Santiago did not secure the necessary building permit from the Municipal Engineer’s Office. 

Teofila had also been transferring furniture to the house and sleeping there. On 20 November 1997, the 

Spouses Dela Rosa, through their counsel, demanded that Santiago and Teofila demolish the house, 

remove their furniture and vacate the premises within ten days from receipt of the letter. However, 

Santiago and Teofila did not heed the Spouses Dela Rosa’s demand.

In their answer, Santiago and Teofila alleged that they are the surviving heirs of the Spouses Leonardo and 

Benita Carlos ("Spouses Carlos"). As heirs of the Spouses Carlos, they, along with Lucila Dela Rosa, are co-

owners of the Property. They contended that the Spouses Dela Rosa obtained the Deed of Sale through 

fraud and undue influence and that their mother did not consent to the sale of the Property which they 

claimed as conjugal. They maintained that the Spouses Dela Rosa were never in possession of the Property 

because the latter only went there to visit their parents, and not as owners. Insisting that they have been 

occupying the Property since birth, Santiago claimed that he constructed the house on the Property in the 

concept of a co-owner.

After submission of the parties’ position papers, the MTC rendered a Decision dated 30 July 1998, the 

dispositive portion of which reads:

WHEREFORE, judgment is hereby rendered declaring the Plaintiffs to be entitled to physical possession of 

Lot 147-Part particularly described in Tax Declaration No. 97-0297-00342 (Exhibit F) situated at San Roque, 

Paombong, Bulacan and this Court orders:

1. The Defendants, their heirs, assigns or any other persons claiming any right or interest 

over the subject parcel of land under or in their names to vacate the same and surrender 

peaceful possession thereof in favor of the Plaintiffs;

2. The Defendants to pay the Plaintiffs damages limited to the fair rental value for the use 

and occupation of the premises in the amount of Two Thousand and Five Hundred Pesos 

(P2,500.00) a month from the date of the discovery of the construction of the 

improvement (October 1997) until they finally vacate and restore full possession thereof to 

the Plaintiffs;

3. The award of Twenty Thousand Pesos (P20,000.00) in favor of the Plaintiffs as and by 

way of attorney’s fees and costs;

4. The Defendants’ counter-claim is hereby dismissed for lack of merit.

SO ORDERED.6

Aggrieved, Santiago and Teofila appealed7 to the RTC which rendered a Decision8 dated 31 May 1999 

affirming in toto the decision of the MTC.

Dissatisfied with the decision of the RTC, Santiago and Teofila filed a petition for review9 with the Court of 

Appeals. The Court of Appeals rendered a Decision dated 20 July 2000, the dispositive portion of which 

reads:

WHEREFORE, the appealed decision is REVERSED and SET ASIDE and another rendered DISMISSING 

respondents’ complaint for forcible entry against petitioners.

SO ORDERED.10

Hence, this petition for review.

The Ruling of the Trial Courts

The MTC, in ruling in favor of the Spouses Dela Rosa, held in part:

The evidence at hand disclose [sic] that the Plaintiffs took possession of the subject premises upon the 

execution of the sale on September 1, 1966 and have been in occupancy thereof since then up to the 

present. Under the law, possession is transferred to the vendee by virtue of the notarized deed of 

conveyance. Under Article 1498 of the Civil Code of the Philippines, "when the sale is made through a 

public instrument, the execution thereof shall be equivalent to the delivery of the object of the contract, if 

from the deed the contrary does not appear or cannot clearly be inferred." (Ong Ching Po, et al. vs. Court 

of Appeals, 239 SCRA 341)1awphi1.nét

In the same vein, Article 531 of the statute is explicit, thus: "Possession is acquired by the material 

possession of a thing or the exercise of a right, or by the fact that it is subject to the action of our will or by 

the proper acts or legal formalities established for acquiring such right." Aside from the legal formalities as 

mentioned, Plaintiffs’ prior material occupation or possession is supported by photographs depicting their 

residence (Exhibit Q) and their furnishings (Exhibits O and O-1) thereon. Possession in the eyes of the law 

does not mean that a man has to have his feet on every square meter of ground before it can be said that 

he is in possession. It is sufficient that petitioner (in this case, the Plaintiffs) was able to subject the 

property to the action of his will (Somodio vs. Court of Appeals, 235 SCRA 307).

x x x11

Finding that the MTC’s factual findings are clear and supported by more than mere preponderance of 

evidence,12the RTC affirmed in toto the decision of the MTC. Consequently, Santiago and Teofila filed a 

petition for review with the Court of Appeals.

The Ruling of the Court of Appeals

The Court of Appeals held that the execution of the deed of sale did not transfer physical possession of the 

Property despite Article 1498 of the Civil Code, which contemplates of constructive, not physical 

possession. The appellate court also found that there was an obstacle to the delivery of possession 

because the Spouses Carlos, Santiago and Teofila were residing and continued to reside in the Property.

Noting that the Spouses Dela Rosa’s position paper did not attach the affidavits of witnesses required 

under Section 10 of Rule 70, the appellate court ruled that the Spouses Dela Rosa failed to prove prior 

possession of the Property. The appellate court pointed out that instead of proving prior possession, the 

Spouses Dela Rosa admitted the contrary. In their opposition to the motion to dismiss,13 the Spouses Dela 

Rosa stated that they do not actually reside in the Property but in Manila and visit the Property only during 

weekends and vacations. The Court of Appeals held that this admission confirms Santiago and Teofila’s 

claim that they have always been in physical possession of the Property since birth.

The Court of Appeals also held that the Spouses Dela Rosa did not verify their complaint in violation of 

Section 4 of Rule 70. Neither did they attach a certification against forum shopping in violation of Section 5 

of Rule 7. Moreover, the appellate court ruled that the sale, without the consent of Benita Carlos, is void. 

Since the sale is void, no title passed to the Spouses Dela Rosa.

Lastly, the Court of Appeals ruled that assuming the sale is valid, the sale would apply only to Leonardo’s 

share in the Property. Benita retained her one-half share in the Property that her children Santiago, 

74

Teofila, Lucila and Francisco acquired by succession on her death. Thus, Lucila Dela Rosa may not 

dispossess her co-owners Santiago and Teofila of the Property.

The Issues

The Spouses Dela Rosa assail the decision of the Court of Appeals on the following grounds:

1. THE COURT OF APPEALS GRAVELY ERRED IN CONSIDERING AS ONE OF THE GROUNDS 

FOR REVERSING THE DECISION OF THE REGIONAL TRIAL COURT AND OF THE MUNICIPAL 

TRIAL COURT THE ERRONEOUS ASSUMPTION THAT THE COMPLAINT APPENDED TO THE 

PETITION FOR REVIEW FILED BY RESPONDENTS LACKED VERIFICATION AND CERTIFICATION 

OF NON-FORUM SHOPPING.

2. THE COURT OF APPEALS GRAVELY ERRED IN ALLOWING A COLLATERAL ATTACK ON THE 

VALIDITY OF THE DEED OF ABSOLUTE SALE IN AN EJECTMENT PROCEEDING AND RULING 

THAT THE SAME IS VOID FOR LACK OF MARITAL CONSENT OF BENITA CARLOS.

3. THE COURT OF APPEALS GRAVELY ERRED IN DECLARING THAT PETITIONERS FAILED TO 

PROVE PRIOR PHYSICAL POSSESSION OVER THE PROPERTY DESPITE THE OVERWHELMING 

EVIDENCE TO THE CONTRARY.

4. THE COURT OF APPEALS GRAVELY ERRED IN APPLYING THE RULES OF CO-OWNERSHIP 

OVER THE PROPERTY.14

The Court’s Ruling

We grant the petition.

Before resolving the main issue, we shall first dispose of the procedural issues in the instant case.

There is no longer any issue on the lack of verification and certification against forum shopping of the 

complaint for forcible entry. The Court of Appeals itself stated in its assailed Resolution that it was a mere 

"omission"15 by Santiago and Teofila in their petition for review. Santiago and Teofila failed to append to 

their petition for review with the Court of Appeals the last page of the complaint containing the 

verification and certification of non-forum shopping.16 For the failure of Santiago and Teofila to attach to 

their petition the page of the complaint containing the verification and certification of non-forum 

shopping, the appellate court should have faulted Santiago and Teofila and not the Spouses Dela Rosa.

Another procedural question was the alleged non-submission of affidavits of witnesses that the Spouses 

Dela Rosa should have attached to their position paper. Section 10 of Rule 70 provides:

SEC. 10. Submission of affidavits and position papers. – Within ten (10) days from receipt of the order 

mentioned in the next preceding section, the parties shall submit the affidavits of their witnesses and 

other evidence on the factual issues defined in the order, together with their position papers setting forth 

the law and the facts relied upon by them.

Section 10 should be read in relation to Section 14 of the same Rule, which states:

SEC. 14. Affidavits. – The affidavits required to be submitted under this Rule shall state only facts of direct 

personal knowledge of the affiants which are admissible in evidence, and shall show their competence to 

testify to the matters stated therein.

x x x

The Spouses Dela Rosa jointly verified their position paper by stating that all the allegations in the position 

paper are true and correct of their "own personal knowledge."17 The verification itself is an 

affidavit.18 Section 4 of Rule 7 states that a "pleading is verified by an affidavit." Thus, the verified position 

paper constitutes the affidavit of witnesses required under Rule 70. Certainly, the Spouses Dela Rosa 

qualify as witnesses to their own complaint. While there are no affidavits of other witnesses that support 

the complaint, the Spouses Dela Rosa attached to their position paper documentary evidence that bolster 

their claim of prior possession.

Santiago and Teofila never raised as an issue the alleged non-attachment to the complaint of affidavits of 

witnesses, either in the MTC or in the RTC. In their petition for review before the Court of Appeals, 

Santiago and Teofila did not also raise this issue. The MTC and RTC apparently understood correctly that 

the verified complaint of the Spouses Dela Rosa constitutes the affidavit of witnesses required under Rule 

70. We rule that the Court of Appeals erred in holding that the Spouses Dela Rosa failed to attach to their 

complaint the affidavits required in Sections 10 and 14 of Rule 70.

In a forcible entry case, the principal issue for resolution is mere physical or material possession 

(possession de facto) and not juridical possession (possession de jure) nor ownership of the property 

involved.19 In the present case, both parties claim prior possession of the Property. The Spouses Dela Rosa 

claim that they have been in possession of the Property since 1966 upon the execution of the deed of sale 

by Leonardo in their favor. On the other hand, Santiago and Teofila claim that they have been continuously 

occupying the Property since birth and the Spouses Dela Rosa were never in possession of the 

Property.1ªvvphi1.nét

While admitting that Santiago and Teofila used to reside in the Property since birth, the Spouses Dela Rosa 

contend that Santiago and Teofila moved out when they married in 1961 and 1959, respectively. 

According to the Spouses Dela Rosa, Santiago and his family live in Manila (at 3500-F Magsaysay Blvd., Sta. 

Mesa, Manila)20 while Teofila occupies the lot adjacent to the Property bearing, however, the same 

address.21 Santiago and Teofila did not dispute these allegations by the Spouses Dela Rosa.

On the other hand, Santiago and Teofila admit that the Spouses Dela Rosa visit the Property. Visiting the 

Property on weekends and holidays is evidence of actual or physical possession. Even if the Spouses Dela 

Rosa were already residing in Manila, they could continue possessing the Property in Bulacan. The fact of 

their residence in Manila, by itself, does not result in loss of possession of the Property in Bulacan. The law 

does not require one in possession of a house to reside in the house to maintain his possession.

In Somodio v. Court of Appeals,22 which the Spouses Dela Rosa cited, the petitioner there began 

construction of a structure on his lot. His employment, however, took him to Kidapawan, North Cotabato, 

and he left the unfinished structure to the care of his uncle. He would visit the property every three 

months or on weekends when he had time. The Court ruled that possession in the eyes of the law does not 

mean that a man has to have his feet on every square meter of the ground before he is deemed in 

possession.23 There is no cogent reason to deviate from this doctrine.

Santiago and Teofila likewise do not deny that the Spouses Dela Rosa renovated the house, furnished the 

same and constructed a perimeter fence around the Property. Santiago and Teofila contend that these 

acts did not include the right to possess physically the Property.24 These acts of dominion are clear 

indications that the Spouses Dela Rosa were in possession of the Property. Santiago and Teofila failed to 

explain convincingly how the Spouses Dela Rosa were able to renovate, furnish the house and construct a 

perimeter fence around the Property without physically possessing the Property. It is quite improbable to 

perform these acts without the Spouses Dela Rosa physically possessing the Property.

Santiago and Teofila likewise challenged the validity of the sale between their father Leonardo and the 

Spouses Dela Rosa. The sale transpired on 1 September 1966, before Leonardo’s death. The Spouses Dela 

Rosa registered on 6 October 1966 the Deed of Sale under Act No. 3344 with the Registry of Deeds of 

Paombong, Bulacan. If Santiago and Teofila truly believed that the Deed of Sale is void, they should have 

filed an action to annul the same, but they did not. Santiago and Teofila questioned the validity of the 

Deed of Sale only when the Spouses Dela Rosa filed the forcible entry case.

However, Santiago and Teofila cannot properly challenge the validity of the Deed of Sale in the ejectment 

case because ejectment cases proceed independently of any claim of ownership.25 Santiago and Teofila 

claim that the Deed of Sale was executed without the consent of Benita, Leonardo’s spouse. They also 

claim that the Deed of Sale was executed through fraud and undue influence. However, these issues 

cannot properly be addressed in the present action. These issues can only be resolved in a separate action 

specifically for the annulment of the Deed of Sale. Resolution of these issues, in turn, will determine 

whether the surviving heirs of the Spouses Carlos are co-owners of the Property who are likewise entitled 

to its possession. Co-ownership is only a necessary consequence of the heirs’ successional rights to the 

Property, if any.

WHEREFORE, we GRANT the petition. The Decision dated 20 July 2000 and Resolution dated 23 February 

2001 of the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 54055 are SET ASIDE. The Decision dated 31 May 1999 of 

the Regional of Trial Court, Branch 22, of Malolos, Bulacan in Civil Case No. 878-M-98, affirming the 

Decision dated 30 July 1998 of the Municipal Trial Court of Paombong, Bulacan in Civil Case No. 98-720, is 

REINSTATED. No pronouncement as to costs.

SO ORDERED.

G.R. No. 146364 June 3, 2004

COLITO T. PAJUYO, petitioner, 

vs.

COURT OF APPEALS and EDDIE GUEVARRA, respondents.

D E C I S I O N

CARPIO, J.:

The Case

75

Before us is a petition for review1 of the 21 June 2000 Decision2 and 14 December 2000 Resolution of the 

Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 43129. The Court of Appeals set aside the 11 November 1996 

decision3 of the Regional Trial Court of Quezon City, Branch 81,4 affirming the 15 December 1995 

decision5 of the Metropolitan Trial Court of Quezon City, Branch 31.6

The Antecedents

In June 1979, petitioner Colito T. Pajuyo ("Pajuyo") paid P400 to a certain Pedro Perez for the rights over a 

250-square meter lot in Barrio Payatas, Quezon City. Pajuyo then constructed a house made of light 

materials on the lot. Pajuyo and his family lived in the house from 1979 to 7 December 1985.

On 8 December 1985, Pajuyo and private respondent Eddie Guevarra ("Guevarra") executed 

a Kasunduan or agreement. Pajuyo, as owner of the house, allowed Guevarra to live in the house for free 

provided Guevarra would maintain the cleanliness and orderliness of the house. Guevarra promised that 

he would voluntarily vacate the premises on Pajuyo’s demand.

In September 1994, Pajuyo informed Guevarra of his need of the house and demanded that Guevarra 

vacate the house. Guevarra refused.

Pajuyo filed an ejectment case against Guevarra with the Metropolitan Trial Court of Quezon City, Branch 

31 ("MTC").

In his Answer, Guevarra claimed that Pajuyo had no valid title or right of possession over the lot where the 

house stands because the lot is within the 150 hectares set aside by Proclamation No. 137 for socialized 

housing. Guevarra pointed out that from December 1985 to September 1994, Pajuyo did not show up or 

communicate with him. Guevarra insisted that neither he nor Pajuyo has valid title to the lot.

On 15 December 1995, the MTC rendered its decision in favor of Pajuyo. The dispositive portion of the 

MTC decision reads:

WHEREFORE, premises considered, judgment is hereby rendered for the plaintiff and 

against defendant, ordering the latter to:

A) vacate the house and lot occupied by the defendant or any other person 

or persons claiming any right under him;

B) pay unto plaintiff the sum of THREE HUNDRED PESOS (P300.00) monthly 

as reasonable compensation for the use of the premises starting from the 

last demand;

C) pay plaintiff the sum of P3,000.00 as and by way of attorney’s fees; and

D) pay the cost of suit.

SO ORDERED.7

Aggrieved, Guevarra appealed to the Regional Trial Court of Quezon City, Branch 81 ("RTC").

On 11 November 1996, the RTC affirmed the MTC decision. The dispositive portion of the RTC decision 

reads:

WHEREFORE, premises considered, the Court finds no reversible error in the decision 

appealed from, being in accord with the law and evidence presented, and the same is 

hereby affirmed en toto.

SO ORDERED.8

Guevarra received the RTC decision on 29 November 1996. Guevarra had only until 14 December 1996 to 

file his appeal with the Court of Appeals. Instead of filing his appeal with the Court of Appeals, Guevarra 

filed with the Supreme Court a "Motion for Extension of Time to File Appeal by Certiorari Based on Rule 

42" ("motion for extension"). Guevarra theorized that his appeal raised pure questions of law. The 

Receiving Clerk of the Supreme Court received the motion for extension on 13 December 1996 or one day 

before the right to appeal expired.

On 3 January 1997, Guevarra filed his petition for review with the Supreme Court.

On 8 January 1997, the First Division of the Supreme Court issued a Resolution9 referring the motion for 

extension to the Court of Appeals which has concurrent jurisdiction over the case. The case presented no 

special and important matter for the Supreme Court to take cognizance of at the first instance.

On 28 January 1997, the Thirteenth Division of the Court of Appeals issued a Resolution10 granting the 

motion for extension conditioned on the timeliness of the filing of the motion.

On 27 February 1997, the Court of Appeals ordered Pajuyo to comment on Guevara’s petition for review. 

On 11 April 1997, Pajuyo filed his Comment.

On 21 June 2000, the Court of Appeals issued its decision reversing the RTC decision. The dispositive 

portion of the decision reads:

WHEREFORE, premises considered, the assailed Decision of the court a quo in Civil Case No. 

Q-96-26943 is REVERSED and SET ASIDE; and it is hereby declared that the ejectment case 

filed against defendant-appellant is without factual and legal basis.

SO ORDERED.11

Pajuyo filed a motion for reconsideration of the decision. Pajuyo pointed out that the Court of Appeals 

should have dismissed outright Guevarra’s petition for review because it was filed out of time. Moreover, 

it was Guevarra’s counsel and not Guevarra who signed the certification against forum-shopping.

On 14 December 2000, the Court of Appeals issued a resolution denying Pajuyo’s motion for 

reconsideration. The dispositive portion of the resolution reads:

WHEREFORE, for lack of merit, the motion for reconsideration is hereby DENIED. No costs.

SO ORDERED.12

The Ruling of the MTC

The MTC ruled that the subject of the agreement between Pajuyo and Guevarra is the house and not the 

lot. Pajuyo is the owner of the house, and he allowed Guevarra to use the house only by tolerance. Thus, 

Guevarra’s refusal to vacate the house on Pajuyo’s demand made Guevarra’s continued possession of the 

house illegal.

The Ruling of the RTC

The RTC upheld the Kasunduan, which established the landlord and tenant relationship between Pajuyo 

and Guevarra. The terms of the Kasunduan bound Guevarra to return possession of the house on demand.

The RTC rejected Guevarra’s claim of a better right under Proclamation No. 137, the Revised National 

Government Center Housing Project Code of Policies and other pertinent laws. In an ejectment suit, the 

RTC has no power to decide Guevarra’s rights under these laws. The RTC declared that in an ejectment 

case, the only issue for resolution is material or physical possession, not ownership.

The Ruling of the Court of Appeals

The Court of Appeals declared that Pajuyo and Guevarra are squatters. Pajuyo and Guevarra illegally 

occupied the contested lot which the government owned.

Perez, the person from whom Pajuyo acquired his rights, was also a squatter. Perez had no right or title 

over the lot because it is public land. The assignment of rights between Perez and Pajuyo, and 

the Kasunduan between Pajuyo and Guevarra, did not have any legal effect. Pajuyo and Guevarra are 

in pari delicto or in equal fault. The court will leave them where they are.

The Court of Appeals reversed the MTC and RTC rulings, which held that the Kasunduan between Pajuyo 

and Guevarra created a legal tie akin to that of a landlord and tenant relationship. The Court of Appeals 

ruled that theKasunduan is not a lease contract but a commodatum because the agreement is not for a 

price certain.

Since Pajuyo admitted that he resurfaced only in 1994 to claim the property, the appellate court held that 

Guevarra has a better right over the property under Proclamation No. 137. President Corazon C. Aquino 

("President Aquino") issued Proclamation No. 137 on 7 September 1987. At that time, Guevarra was in 

physical possession of the property. Under Article VI of the Code of Policies Beneficiary Selection and 

Disposition of Homelots and Structures in the National Housing Project ("the Code"), the actual occupant 

or caretaker of the lot shall have first priority as beneficiary of the project. The Court of Appeals concluded 

that Guevarra is first in the hierarchy of priority.

In denying Pajuyo’s motion for reconsideration, the appellate court debunked Pajuyo’s claim that 

Guevarra filed his motion for extension beyond the period to appeal.

The Court of Appeals pointed out that Guevarra’s motion for extension filed before the Supreme Court 

was stamped "13 December 1996 at 4:09 PM" by the Supreme Court’s Receiving Clerk. The Court of 

Appeals concluded that the motion for extension bore a date, contrary to Pajuyo’s claim that the motion 

for extension was undated. Guevarra filed the motion for extension on time on 13 December 1996 since 

he filed the motion one day before the expiration of the reglementary period on 14 December 1996. Thus, 

the motion for extension properly complied with the condition imposed by the Court of Appeals in its 28 

January 1997 Resolution. The Court of Appeals explained that the thirty-day extension to file the petition 

for review was deemed granted because of such compliance.

The Court of Appeals rejected Pajuyo’s argument that the appellate court should have dismissed the 

petition for review because it was Guevarra’s counsel and not Guevarra who signed the certification 

against forum-shopping. The Court of Appeals pointed out that Pajuyo did not raise this issue in his 

Comment. The Court of Appeals held that Pajuyo could not now seek the dismissal of the case after he had 

76

extensively argued on the merits of the case. This technicality, the appellate court opined, was clearly an 

afterthought.

The Issues

Pajuyo raises the following issues for resolution:

WHETHER THE COURT OF APPEALS ERRED OR ABUSED ITS AUTHORITY AND DISCRETION 

TANTAMOUNT TO LACK OF JURISDICTION:

1) in GRANTING, instead of denying, Private Respondent’s Motion for an 

Extension of thirty days to file petition for review at the time when there 

was no more period to extend as the decision of the Regional Trial Court 

had already become final and executory.

2) in giving due course, instead of dismissing, private respondent’s Petition 

for Review even though the certification against forum-shopping was signed 

only by counsel instead of by petitioner himself.

3) in ruling that the Kasunduan voluntarily entered into by the parties was in 

fact a commodatum, instead of a Contract of Lease as found by the 

Metropolitan Trial Court and in holding that "the ejectment case filed 

against defendant-appellant is without legal and factual basis".

4) in reversing and setting aside the Decision of the Regional Trial Court in 

Civil Case No. Q-96-26943 and in holding that the parties are in pari

delicto being both squatters, therefore, illegal occupants of the contested 

parcel of land.

5) in deciding the unlawful detainer case based on the so-called Code of 

Policies of the National Government Center Housing Project instead of 

deciding the same under the Kasunduan voluntarily executed by the parties, 

the terms and conditions of which are the laws between themselves.13

The Ruling of the Court

The procedural issues Pajuyo is raising are baseless. However, we find merit in the substantive issues 

Pajuyo is submitting for resolution.

Procedural Issues

Pajuyo insists that the Court of Appeals should have dismissed outright Guevarra’s petition for review 

because the RTC decision had already become final and executory when the appellate court acted on 

Guevarra’s motion for extension to file the petition. Pajuyo points out that Guevarra had only one day 

before the expiry of his period to appeal the RTC decision. Instead of filing the petition for review with the 

Court of Appeals, Guevarra filed with this Court an undated motion for extension of 30 days to file a 

petition for review. This Court merely referred the motion to the Court of Appeals. Pajuyo believes that 

the filing of the motion for extension with this Court did not toll the running of the period to perfect the 

appeal. Hence, when the Court of Appeals received the motion, the period to appeal had already expired.

We are not persuaded.

Decisions of the regional trial courts in the exercise of their appellate jurisdiction are appealable to the 

Court of Appeals by petition for review in cases involving questions of fact or mixed questions of fact and 

law.14 Decisions of the regional trial courts involving pure questions of law are appealable directly to this 

Court by petition for review.15 These modes of appeal are now embodied in Section 2, Rule 41 of the 1997 

Rules of Civil Procedure.

Guevarra believed that his appeal of the RTC decision involved only questions of law. Guevarra thus filed 

his motion for extension to file petition for review before this Court on 14 December 1996. On 3 January 

1997, Guevarra then filed his petition for review with this Court. A perusal of Guevarra’s petition for 

review gives the impression that the issues he raised were pure questions of law. There is a question of 

law when the doubt or difference is on what the law is on a certain state of facts.16 There is a question of 

fact when the doubt or difference is on the truth or falsity of the facts alleged.17

In his petition for review before this Court, Guevarra no longer disputed the facts. Guevarra’s petition for 

review raised these questions: (1) Do ejectment cases pertain only to possession of a structure, and not 

the lot on which the structure stands? (2) Does a suit by a squatter against a fellow squatter constitute a 

valid case for ejectment? (3) Should a Presidential Proclamation governing the lot on which a squatter’s 

structure stands be considered in an ejectment suit filed by the owner of the structure?

These questions call for the evaluation of the rights of the parties under the law on ejectment and the 

Presidential Proclamation. At first glance, the questions Guevarra raised appeared purely legal. However, 

some factual questions still have to be resolved because they have a bearing on the legal questions raised 

in the petition for review. These factual matters refer to the metes and bounds of the disputed property 

and the application of Guevarra as beneficiary of Proclamation No. 137.

The Court of Appeals has the power to grant an extension of time to file a petition for review. 

In Lacsamana v. Second Special Cases Division of the Intermediate Appellate Court,18 we declared that 

the Court of Appeals could grant extension of time in appeals by petition for review. In Liboro v. Court of

Appeals,19 we clarified that the prohibition against granting an extension of time applies only in a case 

where ordinary appeal is perfected by a mere notice of appeal. The prohibition does not apply in a petition 

for review where the pleading needs verification. A petition for review, unlike an ordinary appeal, requires 

preparation and research to present a persuasive position.20 The drafting of the petition for review entails 

more time and effort than filing a notice of appeal.21 Hence, the Court of Appeals may allow an extension 

of time to file a petition for review.

In the more recent case of Commissioner of Internal Revenue v. Court of Appeals,22 we held 

that Liboro’sclarification of Lacsamana is consistent with the Revised Internal Rules of the Court of 

Appeals and Supreme Court Circular No. 1-91. They all allow an extension of time for filing petitions for 

review with the Court of Appeals. The extension, however, should be limited to only fifteen days save in 

exceptionally meritorious cases where the Court of Appeals may grant a longer period.

A judgment becomes "final and executory" by operation of law. Finality of judgment becomes a fact on the 

lapse of the reglementary period to appeal if no appeal is perfected.23 The RTC decision could not have 

gained finality because the Court of Appeals granted the 30-day extension to Guevarra.

The Court of Appeals did not commit grave abuse of discretion when it approved Guevarra’s motion for 

extension. The Court of Appeals gave due course to the motion for extension because it complied with the 

condition set by the appellate court in its resolution dated 28 January 1997. The resolution stated that the 

Court of Appeals would only give due course to the motion for extension if filed on time. The motion for 

extension met this condition.

The material dates to consider in determining the timeliness of the filing of the motion for extension are 

(1) the date of receipt of the judgment or final order or resolution subject of the petition, and (2) the date 

of filing of the motion for extension.24 It is the date of the filing of the motion or pleading, and not the 

date of execution, that determines the timeliness of the filing of that motion or pleading. Thus, even if the 

motion for extension bears no date, the date of filing stamped on it is the reckoning point for determining 

the timeliness of its filing.

Guevarra had until 14 December 1996 to file an appeal from the RTC decision. Guevarra filed his motion 

for extension before this Court on 13 December 1996, the date stamped by this Court’s Receiving Clerk on 

the motion for extension. Clearly, Guevarra filed the motion for extension exactly one day before the lapse 

of the reglementary period to appeal.

Assuming that the Court of Appeals should have dismissed Guevarra’s appeal on technical grounds, Pajuyo 

did not ask the appellate court to deny the motion for extension and dismiss the petition for review at the 

earliest opportunity. Instead, Pajuyo vigorously discussed the merits of the case. It was only when the 

Court of Appeals ruled in Guevarra’s favor that Pajuyo raised the procedural issues against Guevarra’s 

petition for review.

A party who, after voluntarily submitting a dispute for resolution, receives an adverse decision on the 

merits, is estopped from attacking the jurisdiction of the court.25 Estoppel sets in not because the 

judgment of the court is a valid and conclusive adjudication, but because the practice of attacking the 

court’s jurisdiction after voluntarily submitting to it is against public policy.26

In his Comment before the Court of Appeals, Pajuyo also failed to discuss Guevarra’s failure to sign the 

certification against forum shopping. Instead, Pajuyo harped on Guevarra’s counsel signing the 

verification, claiming that the counsel’s verification is insufficient since it is based only on "mere 

information."

A party’s failure to sign the certification against forum shopping is different from the party’s failure to sign 

personally the verification. The certificate of non-forum shopping must be signed by the party, and not by 

counsel.27 The certification of counsel renders the petition defective.28

On the other hand, the requirement on verification of a pleading is a formal and not a jurisdictional 

requisite.29 It is intended simply to secure an assurance that what are alleged in the pleading are true and 

77

correct and not the product of the imagination or a matter of speculation, and that the pleading is filed in 

good faith.30 The party need not sign the verification. A party’s representative, lawyer or any person who 

personally knows the truth of the facts alleged in the pleading may sign the verification.31

We agree with the Court of Appeals that the issue on the certificate against forum shopping was merely an 

afterthought. Pajuyo did not call the Court of Appeals’ attention to this defect at the early stage of the 

proceedings. Pajuyo raised this procedural issue too late in the proceedings.

Absence of Title over the Disputed Property will not Divest the Courts of Jurisdiction to Resolve the Issue

of Possession

Settled is the rule that the defendant’s claim of ownership of the disputed property will not divest the 

inferior court of its jurisdiction over the ejectment case.32 Even if the pleadings raise the issue of 

ownership, the court may pass on such issue to determine only the question of possession, especially if the 

ownership is inseparably linked with the possession.33 The adjudication on the issue of ownership is only 

provisional and will not bar an action between the same parties involving title to the land.34 This doctrine 

is a necessary consequence of the nature of the two summary actions of ejectment, forcible entry and 

unlawful detainer, where the only issue for adjudication is the physical or material possession over the real 

property.35

In this case, what Guevarra raised before the courts was that he and Pajuyo are not the owners of the 

contested property and that they are mere squatters. Will the defense that the parties to the ejectment 

case are not the owners of the disputed lot allow the courts to renounce their jurisdiction over the case? 

The Court of Appeals believed so and held that it would just leave the parties where they are since they 

are in pari delicto.

We do not agree with the Court of Appeals.

Ownership or the right to possess arising from ownership is not at issue in an action for recovery of 

possession. The parties cannot present evidence to prove ownership or right to legal possession except to 

prove the nature of the possession when necessary to resolve the issue of physical possession.36 The 

same is true when the defendant asserts the absence of title over the property. The absence of title over 

the contested lot is not a ground for the courts to withhold relief from the parties in an ejectment case.

The only question that the courts must resolve in ejectment proceedings is - who is entitled to the physical 

possession of the premises, that is, to the possession de facto and not to the possession de jure.37 It does 

not even matter if a party’s title to the property is questionable,38 or when both parties intruded into 

public land and their applications to own the land have yet to be approved by the proper government 

agency.39 Regardless of the actual condition of the title to the property, the party in peaceable quiet 

possession shall not be thrown out by a strong hand, violence or terror.40 Neither is the unlawful 

withholding of property allowed. Courts will always uphold respect for prior possession.

Thus, a party who can prove prior possession can recover such possession even against the owner 

himself.41Whatever may be the character of his possession, if he has in his favor prior possession in time, 

he has the security that entitles him to remain on the property until a person with a better right lawfully 

ejects him.42 To repeat, the only issue that the court has to settle in an ejectment suit is the right to 

physical possession.

In Pitargue v. Sorilla,43 the government owned the land in dispute. The government did not authorize 

either the plaintiff or the defendant in the case of forcible entry case to occupy the land. The plaintiff had 

prior possession and had already introduced improvements on the public land. The plaintiff had a pending 

application for the land with the Bureau of Lands when the defendant ousted him from possession. The 

plaintiff filed the action of forcible entry against the defendant. The government was not a party in the 

case of forcible entry.

The defendant questioned the jurisdiction of the courts to settle the issue of possession because while the 

application of the plaintiff was still pending, title remained with the government, and the Bureau of Public 

Lands had jurisdiction over the case. We disagreed with the defendant. We ruled that courts have 

jurisdiction to entertain ejectment suits even before the resolution of the application. The plaintiff, by 

priority of his application and of his entry, acquired prior physical possession over the public land applied 

for as against other private claimants. That prior physical possession enjoys legal protection against other 

private claimants because only a court can take away such physical possession in an ejectment case.

While the Court did not brand the plaintiff and the defendant in Pitargue44 as squatters, strictly speaking, 

their entry into the disputed land was illegal. Both the plaintiff and defendant entered the public land 

without the owner’s permission. Title to the land remained with the government because it had not 

awarded to anyone ownership of the contested public land. Both the plaintiff and the defendant were in 

effect squatting on government property. Yet, we upheld the courts’ jurisdiction to resolve the issue of 

possession even if the plaintiff and the defendant in the ejectment case did not have any title over the 

contested land.

Courts must not abdicate their jurisdiction to resolve the issue of physical possession because of the public 

need to preserve the basic policy behind the summary actions of forcible entry and unlawful detainer. The 

underlying philosophy behind ejectment suits is to prevent breach of the peace and criminal disorder and 

to compel the party out of possession to respect and resort to the law alone to obtain what he claims is 

his.45 The party deprived of possession must not take the law into his own hands.46 Ejectment 

proceedings are summary in nature so the authorities can settle speedily actions to recover possession 

because of the overriding need to quell social disturbances.47

We further explained in Pitargue the greater interest that is at stake in actions for recovery of possession. 

We made the following pronouncements in Pitargue:

The question that is before this Court is: Are courts without jurisdiction to take cognizance 

of possessory actions involving these public lands before final award is made by the Lands 

Department, and before title is given any of the conflicting claimants? It is one of utmost 

importance, as there are public lands everywhere and there are thousands of settlers, 

especially in newly opened regions. It also involves a matter of policy, as it requires the 

determination of the respective authorities and functions of two coordinate branches of 

the Government in connection with public land conflicts.

Our problem is made simple by the fact that under the Civil Code, either in the old, which 

was in force in this country before the American occupation, or in the new, we have a 

possessory action, the aim and purpose of which is the recovery of the physical possession 

of real property, irrespective of the question as to who has the title thereto. Under the 

Spanish Civil Code we had the accion interdictal, a summary proceeding which could be 

brought within one year from dispossession (Roman Catholic Bishop of Cebu vs. Mangaron, 

6 Phil. 286, 291); and as early as October 1, 1901, upon the enactment of the Code of Civil 

Procedure (Act No. 190 of the Philippine Commission) we implanted the common law 

action of forcible entry (section 80 of Act No. 190), the object of which has been stated by 

this Court to be "to prevent breaches of the peace and criminal disorder which would

ensue from the withdrawal of the remedy, and the reasonable hope such withdrawal

would create that some advantage must accrue to those persons who, believing

themselves entitled to the possession of property, resort to force to gain possession

rather than to some appropriate action in the court to assert their claims." (Supia and 

Batioco vs. Quintero and Ayala, 59 Phil. 312, 314.) So before the enactment of the first 

Public Land Act (Act No. 926) the action of forcible entry was already available in the courts 

of the country. So the question to be resolved is, Did the Legislature intend, when it vested 

the power and authority to alienate and dispose of the public lands in the Lands 

Department, to exclude the courts from entertaining the possessory action of forcible entry 

between rival claimants or occupants of any land before award thereof to any of the 

parties? Did Congress intend that the lands applied for, or all public lands for that matter, 

be removed from the jurisdiction of the judicial Branch of the Government, so that any 

troubles arising therefrom, or any breaches of the peace or disorders caused by rival 

claimants, could be inquired into only by the Lands Department to the exclusion of the 

courts? The answer to this question seems to us evident. The Lands Department does not 

have the means to police public lands; neither does it have the means to prevent disorders 

arising therefrom, or contain breaches of the peace among settlers; or to pass promptly 

upon conflicts of possession. Then its power is clearly limited to disposition and

alienation, and while it may decide conflicts of possession in order to make proper award,

the settlement of conflicts of possession which is recognized in the court herein has

another ultimate purpose, i.e., the protection of actual possessors and occupants with a

view to the prevention of breaches of the peace. The power to dispose and alienate could

not have been intended to include the power to prevent or settle disorders or breaches of

the peace among rival settlers or claimants prior to the final award. As to this, therefore, 

the corresponding branches of the Government must continue to exercise power and 

78

jurisdiction within the limits of their respective functions. The vesting of the Lands

Department with authority to administer, dispose, and alienate public lands, therefore,

must not be understood as depriving the other branches of the Government of the

exercise of the respective functions or powers thereon, such as the authority to stop

disorders and quell breaches of the peace by the police, the authority on the part of the

courts to take jurisdiction over possessory actions arising therefrom not involving, directly

or indirectly, alienation and disposition.

Our attention has been called to a principle enunciated in American courts to the effect 

that courts have no jurisdiction to determine the rights of claimants to public lands, and 

that until the disposition of the land has passed from the control of the Federal 

Government, the courts will not interfere with the administration of matters concerning 

the same. (50 C. J. 1093-1094.) We have no quarrel with this principle. The determination 

of the respective rights of rival claimants to public lands is different from the determination 

of who has the actual physical possession or occupation with a view to protecting the same 

and preventing disorder and breaches of the peace. A judgment of the court ordering 

restitution of the possession of a parcel of land to the actual occupant, who has been 

deprived thereof by another through the use of force or in any other illegal manner, can 

never be "prejudicial interference" with the disposition or alienation of public lands. On the

other hand, if courts were deprived of jurisdiction of cases involving conflicts of

possession, that threat of judicial action against breaches of the peace committed on

public lands would be eliminated, and a state of lawlessness would probably be produced

between applicants, occupants or squatters, where force or might, not right or justice,

would rule.

It must be borne in mind that the action that would be used to solve conflicts of possession 

between rivals or conflicting applicants or claimants would be no other than that of forcible 

entry. This action, both in England and the United States and in our jurisdiction, is a 

summary and expeditious remedy whereby one in peaceful and quiet possession may 

recover the possession of which he has been deprived by a stronger hand, by violence or 

terror; its ultimate object being to prevent breach of the peace and criminal disorder. 

(Supia and Batioco vs. Quintero and Ayala, 59 Phil. 312, 314.) The basis of the remedy is 

mere possession as a fact, of physical possession, not a legal possession. (Mediran vs. 

Villanueva, 37 Phil. 752.) The title or right to possession is never in issue in an action of 

forcible entry; as a matter of fact, evidence thereof is expressly banned, except to prove 

the nature of the possession. (Second 4, Rule 72, Rules of Court.) With this nature of the 

action in mind, by no stretch of the imagination can conclusion be arrived at that the use of 

the remedy in the courts of justice would constitute an interference with the alienation, 

disposition, and control of public lands. To limit ourselves to the case at bar can it be 

pretended at all that its result would in any way interfere with the manner of the alienation 

or disposition of the land contested? On the contrary, it would facilitate adjudication, for 

the question of priority of possession having been decided in a final manner by the courts, 

said question need no longer waste the time of the land officers making the adjudication or 

award. (Emphasis ours)

The Principle of Pari Delicto is not Applicable to Ejectment Cases

The Court of Appeals erroneously applied the principle of pari delicto to this case.

Articles 1411 and 1412 of the Civil Code48 embody the principle of pari delicto. We explained the principle 

of pari delicto in these words:

The rule of pari delicto is expressed in the maxims ‘ex dolo malo non eritur actio’ and ‘in

pari delicto potior est conditio defedentis.’ The law will not aid either party to an illegal 

agreement. It leaves the parties where it finds them.49

The application of the pari delicto principle is not absolute, as there are exceptions to its application. One 

of these exceptions is where the application of the pari delicto rule would violate well-established public 

policy.50

In Drilon v. Gaurana,51 we reiterated the basic policy behind the summary actions of forcible entry and 

unlawful detainer. We held that:

It must be stated that the purpose of an action of forcible entry and detainer is that, 

regardless of the actual condition of the title to the property, the party in peaceable quiet 

possession shall not be turned out by strong hand, violence or terror. In affording this 

remedy of restitution the object of the statute is to prevent breaches of the peace and 

criminal disorder which would ensue from the withdrawal of the remedy, and the 

reasonable hope such withdrawal would create that some advantage must accrue to those 

persons who, believing themselves entitled to the possession of property, resort to force to 

gain possession rather than to some appropriate action in the courts to assert their claims. 

This is the philosophy at the foundation of all these actions of forcible entry and detainer 

which are designed to compel the party out of possession to respect and resort to the law 

alone to obtain what he claims is his.52

Clearly, the application of the principle of pari delicto to a case of ejectment between squatters is fraught 

with danger. To shut out relief to squatters on the ground of pari delicto would openly invite mayhem and 

lawlessness. A squatter would oust another squatter from possession of the lot that the latter had illegally 

occupied, emboldened by the knowledge that the courts would leave them where they are. Nothing would 

then stand in the way of the ousted squatter from re-claiming his prior possession at all cost.

Petty warfare over possession of properties is precisely what ejectment cases or actions for recovery of 

possession seek to prevent.53 Even the owner who has title over the disputed property cannot take the 

law into his own hands to regain possession of his property. The owner must go to court.

Courts must resolve the issue of possession even if the parties to the ejectment suit are squatters. The 

determination of priority and superiority of possession is a serious and urgent matter that cannot be left to 

the squatters to decide. To do so would make squatters receive better treatment under the law. The law 

restrains property owners from taking the law into their own hands. However, the principle of pari

delicto as applied by the Court of Appeals would give squatters free rein to dispossess fellow squatters or 

violently retake possession of properties usurped from them. Courts should not leave squatters to their 

own devices in cases involving recovery of possession.

Possession is the only Issue for Resolution in an Ejectment Case

The case for review before the Court of Appeals was a simple case of ejectment. The Court of Appeals 

refused to rule on the issue of physical possession. Nevertheless, the appellate court held that the pivotal 

issue in this case is who between Pajuyo and Guevarra has the "priority right as beneficiary of the 

contested land under Proclamation No. 137."54 According to the Court of Appeals, Guevarra enjoys 

preferential right under Proclamation No. 137 because Article VI of the Code declares that the actual 

occupant or caretaker is the one qualified to apply for socialized housing.

The ruling of the Court of Appeals has no factual and legal basis.

First. Guevarra did not present evidence to show that the contested lot is part of a relocation site under 

Proclamation No. 137. Proclamation No. 137 laid down the metes and bounds of the land that it declared 

open for disposition to bona fide residents.

The records do not show that the contested lot is within the land specified by Proclamation No. 137. 

Guevarra had the burden to prove that the disputed lot is within the coverage of Proclamation No. 137. He 

failed to do so.

Second. The Court of Appeals should not have given credence to Guevarra’s unsubstantiated claim that he 

is the beneficiary of Proclamation No. 137. Guevarra merely alleged that in the survey the project 

administrator conducted, he and not Pajuyo appeared as the actual occupant of the lot.

There is no proof that Guevarra actually availed of the benefits of Proclamation No. 137. Pajuyo allowed 

Guevarra to occupy the disputed property in 1985. President Aquino signed Proclamation No. 137 into law 

on 11 March 1986. Pajuyo made his earliest demand for Guevarra to vacate the property in September 

1994.

During the time that Guevarra temporarily held the property up to the time that Proclamation No. 137 

allegedly segregated the disputed lot, Guevarra never applied as beneficiary of Proclamation No. 137. Even 

when Guevarra already knew that Pajuyo was reclaiming possession of the property, Guevarra did not take 

any step to comply with the requirements of Proclamation No. 137.

Third. Even assuming that the disputed lot is within the coverage of Proclamation No. 137 and Guevarra 

has a pending application over the lot, courts should still assume jurisdiction and resolve the issue of 

possession. However, the jurisdiction of the courts would be limited to the issue of physical possession 

only.

79

In Pitargue,55 we ruled that courts have jurisdiction over possessory actions involving public land to 

determine the issue of physical possession. The determination of the respective rights of rival claimants to 

public land is, however, distinct from the determination of who has the actual physical possession or who 

has a better right of physical possession.56 The administrative disposition and alienation of public lands 

should be threshed out in the proper government agency.57

The Court of Appeals’ determination of Pajuyo and Guevarra’s rights under Proclamation No. 137 was 

premature. Pajuyo and Guevarra were at most merely potential beneficiaries of the law. Courts should not 

preempt the decision of the administrative agency mandated by law to determine the qualifications of 

applicants for the acquisition of public lands. Instead, courts should expeditiously resolve the issue of 

physical possession in ejectment cases to prevent disorder and breaches of peace.58

Pajuyo is Entitled to Physical Possession of the Disputed Property

Guevarra does not dispute Pajuyo’s prior possession of the lot and ownership of the house built on it. 

Guevarra expressly admitted the existence and due execution of the Kasunduan. The Kasunduan reads:

Ako, si COL[I]TO PAJUYO, may-ari ng bahay at lote sa Bo. Payatas, Quezon City, ay nagbibigay pahintulot 

kay G. Eddie Guevarra, na pansamantalang manirahan sa nasabing bahay at lote ng "walang bayad." 

Kaugnay nito, kailangang panatilihin nila ang kalinisan at kaayusan ng bahay at lote.

Sa sandaling kailangan na namin ang bahay at lote, sila’y kusang aalis ng walang reklamo.

Based on the Kasunduan, Pajuyo permitted Guevarra to reside in the house and lot free of rent, but 

Guevarra was under obligation to maintain the premises in good condition. Guevarra promised to vacate 

the premises on Pajuyo’s demand but Guevarra broke his promise and refused to heed Pajuyo’s demand 

to vacate.

These facts make out a case for unlawful detainer. Unlawful detainer involves the withholding by a person 

from another of the possession of real property to which the latter is entitled after the expiration or 

termination of the former’s right to hold possession under a contract, express or implied.59

Where the plaintiff allows the defendant to use his property by tolerance without any contract, the 

defendant is necessarily bound by an implied promise that he will vacate on demand, failing which, an 

action for unlawful detainer will lie.60 The defendant’s refusal to comply with the demand makes his 

continued possession of the property unlawful.61 The status of the defendant in such a case is similar to 

that of a lessee or tenant whose term of lease has expired but whose occupancy continues by tolerance of 

the owner.62

This principle should apply with greater force in cases where a contract embodies the permission or 

tolerance to use the property. The Kasunduan expressly articulated Pajuyo’s forbearance. Pajuyo did not 

require Guevarra to pay any rent but only to maintain the house and lot in good condition. Guevarra 

expressly vowed in theKasunduan that he would vacate the property on demand. Guevarra’s refusal to 

comply with Pajuyo’s demand to vacate made Guevarra’s continued possession of the property unlawful.

We do not subscribe to the Court of Appeals’ theory that the Kasunduan is one of commodatum.

In a contract of commodatum, one of the parties delivers to another something not consumable so that 

the latter may use the same for a certain time and return it.63 An essential feature of commodatum is that 

it is gratuitous. Another feature of commodatum is that the use of the thing belonging to another is for a 

certain period.64 Thus, the bailor cannot demand the return of the thing loaned until after expiration of 

the period stipulated, or after accomplishment of the use for which the commodatum is constituted.65 If 

the bailor should have urgent need of the thing, he may demand its return for temporary use.66 If the use 

of the thing is merely tolerated by the bailor, he can demand the return of the thing at will, in which case 

the contractual relation is called a precarium.67 Under the Civil Code, precarium is a kind of 

commodatum.68

The Kasunduan reveals that the accommodation accorded by Pajuyo to Guevarra was not essentially 

gratuitous. While the Kasunduan did not require Guevarra to pay rent, it obligated him to maintain the 

property in good condition. The imposition of this obligation makes the Kasunduan a contract different 

from a commodatum. The effects of the Kasunduan are also different from that of a commodatum. Case 

law on ejectment has treated relationship based on tolerance as one that is akin to a landlord-tenant 

relationship where the withdrawal of permission would result in the termination of the lease.69 The 

tenant’s withholding of the property would then be unlawful. This is settled jurisprudence.

Even assuming that the relationship between Pajuyo and Guevarra is one of commodatum, Guevarra as 

bailee would still have the duty to turn over possession of the property to Pajuyo, the bailor. The 

obligation to deliver or to return the thing received attaches to contracts for safekeeping, or contracts of 

commission, administration and commodatum.70 These contracts certainly involve the obligation to 

deliver or return the thing received.71

Guevarra turned his back on the Kasunduan on the sole ground that like him, Pajuyo is also a squatter. 

Squatters, Guevarra pointed out, cannot enter into a contract involving the land they illegally occupy. 

Guevarra insists that the contract is void.

Guevarra should know that there must be honor even between squatters. Guevarra freely entered into 

theKasunduan. Guevarra cannot now impugn the Kasunduan after he had benefited from it. 

The Kasunduan binds Guevarra.

The Kasunduan is not void for purposes of determining who between Pajuyo and Guevarra has a right to 

physical possession of the contested property. The Kasunduan is the undeniable evidence of Guevarra’s 

recognition of Pajuyo’s better right of physical possession. Guevarra is clearly a possessor in bad faith. The 

absence of a contract would not yield a different result, as there would still be an implied promise to 

vacate.

Guevarra contends that there is "a pernicious evil that is sought to be avoided, and that is allowing an 

absentee squatter who (sic) makes (sic) a profit out of his illegal act."72 Guevarra bases his argument on 

the preferential right given to the actual occupant or caretaker under Proclamation No. 137 on socialized 

housing.

We are not convinced.

Pajuyo did not profit from his arrangement with Guevarra because Guevarra stayed in the property 

without paying any rent. There is also no proof that Pajuyo is a professional squatter who rents out 

usurped properties to other squatters. Moreover, it is for the proper government agency to decide who 

between Pajuyo and Guevarra qualifies for socialized housing. The only issue that we are addressing is 

physical possession.

Prior possession is not always a condition sine qua non in ejectment.73 This is one of the distinctions 

between forcible entry and unlawful detainer.74 In forcible entry, the plaintiff is deprived of physical 

possession of his land or building by means of force, intimidation, threat, strategy or stealth. Thus, he must 

allege and prove prior possession.75 But in unlawful detainer, the defendant unlawfully withholds 

possession after the expiration or termination of his right to possess under any contract, express or 

implied. In such a case, prior physical possession is not required.76

Pajuyo’s withdrawal of his permission to Guevarra terminated the Kasunduan. Guevarra’s transient right 

to possess the property ended as well. Moreover, it was Pajuyo who was in actual possession of the 

property because Guevarra had to seek Pajuyo’s permission to temporarily hold the property and 

Guevarra had to follow the conditions set by Pajuyo in the Kasunduan. Control over the property still 

rested with Pajuyo and this is evidence of actual possession.

Pajuyo’s absence did not affect his actual possession of the disputed property. Possession in the eyes of 

the law does not mean that a man has to have his feet on every square meter of the ground before he is 

deemed in possession.77 One may acquire possession not only by physical occupation, but also by the fact 

that a thing is subject to the action of one’s will.78 Actual or physical occupation is not always 

necessary.79

Ruling on Possession Does not Bind Title to the Land in Dispute

We are aware of our pronouncement in cases where we declared that "squatters and intruders who 

clandestinely enter into titled government property cannot, by such act, acquire any legal right to said 

property."80 We made this declaration because the person who had title or who had the right to legal 

possession over the disputed property was a party in the ejectment suit and that party instituted the case 

against squatters or usurpers.

In this case, the owner of the land, which is the government, is not a party to the ejectment case. This case 

is between squatters. Had the government participated in this case, the courts could have evicted the 

contending squatters, Pajuyo and Guevarra.

Since the party that has title or a better right over the property is not impleaded in this case, we cannot 

evict on our own the parties. Such a ruling would discourage squatters from seeking the aid of the courts 

in settling the issue of physical possession. Stripping both the plaintiff and the defendant of possession just 

because they are squatters would have the same dangerous implications as the application of the principle 

of pari delicto. Squatters would then rather settle the issue of physical possession among themselves than 

seek relief from the courts if the plaintiff and defendant in the ejectment case would both stand to lose 

80

possession of the disputed property. This would subvert the policy underlying actions for recovery of 

possession.

Since Pajuyo has in his favor priority in time in holding the property, he is entitled to remain on the 

property until a person who has title or a better right lawfully ejects him. Guevarra is certainly not that 

person. The ruling in this case, however, does not preclude Pajuyo and Guevarra from introducing 

evidence and presenting arguments before the proper administrative agency to establish any right to 

which they may be entitled under the law.81

In no way should our ruling in this case be interpreted to condone squatting. The ruling on the issue of 

physical possession does not affect title to the property nor constitute a binding and conclusive 

adjudication on the merits on the issue of ownership.82 The owner can still go to court to recover lawfully 

the property from the person who holds the property without legal title. Our ruling here does not diminish 

the power of government agencies, including local governments, to condemn, abate, remove or demolish 

illegal or unauthorized structures in accordance with existing laws.

Attorney’s Fees and Rentals

The MTC and RTC failed to justify the award of P3,000 attorney’s fees to Pajuyo. Attorney’s fees as part of 

damages are awarded only in the instances enumerated in Article 2208 of the Civil Code.83 Thus, the 

award of attorney’s fees is the exception rather than the rule.84 Attorney’s fees are not awarded every 

time a party prevails in a suit because of the policy that no premium should be placed on the right to 

litigate.85 We therefore delete the attorney’s fees awarded to Pajuyo.

We sustain the P300 monthly rentals the MTC and RTC assessed against Guevarra. Guevarra did not 

dispute this factual finding of the two courts. We find the amount reasonable compensation to Pajuyo. 

The P300 monthly rental is counted from the last demand to vacate, which was on 16 February 1995.

WHEREFORE, we GRANT the petition. The Decision dated 21 June 2000 and Resolution dated 14 

December 2000 of the Court of Appeals in CA-G.R. SP No. 43129 are SET ASIDE. The Decision dated 11 

November 1996 of the Regional Trial Court of Quezon City, Branch 81 in Civil Case No. Q-96-26943, 

affirming the Decision dated 15 December 1995 of the Metropolitan Trial Court of Quezon City, Branch 31 

in Civil Case No. 12432, isREINSTATED with MODIFICATION. The award of attorney’s fees is deleted. No 

costs.

SO ORDERED.

G.R. No. L-50264 October 21, 1991

IGNACIO WONG, petitioner, 

vs.

HON. LUCAS D. CARPIO, as Presiding Judge, Court of First Instance of Davao del Sur, Branch V and

MANUEL MERCADO, respondents.

Rodolfo B. Quiachon for petitioner.

Jose M. Ilagan for private respondent.

BIDIN, J.:p

This is a petition for review on certiorari, certified to this Court by the Court of Appeals as it involves purely 

question of law, seeking the annulment of the September 29, 1978 decision of the then Court of First 

Instance ** of Davao del Sur, Branch V, in Civil Case No. 1258 which reversed the February 20, 1978 

decision of the Municipal Court of Sta. Maria, *** Davao del Sur in an action for Forcible Entry (Civil Case 

No. 13) ordering the dismissal of the complaint as well as the counterclaim.

The undisputed facts of this case, as found by both the trial court and the then Court of First Instance of 

Davao del Sur, are as follows:

On the basis of the admission of parties in their respective pleadings, the 

oral testimonies of all witnesses for both plaintiff and defendants and the 

documentary evidence offered and admitted this Court finds that plaintiff 

Manuel Mercado acquired his rights to possess the land in litigation, 

particularly lot 3 (LRC) Pcs-295, (situated at Colonga, Sta. Maria, Davao del 

Sur) and which is particularly described and embraced in Transfer Certificate 

of title No. (T-4244) T-972 from William Giger by virtue of a deed of sale 

with right to repurchase which was executed in 1972 for a consideration of 

P3,500.00 (testimony of plaintiff, T.S.N., p. 3, hearing of January 7, 1977). 

Then, in 1973, William Giger again asked an additional amount of P2,500.00 

from plaintiff and so he required William Giger to sign a new deed of Pacto

de Retro Sale (Exhibit "A") on November 5,1973 at Davao City before Notary 

Public Gregorio C. Batiller (T.S.N., p. 5, hearing of January 7, 1977). In 1972, 

plaintiff began harvesting only the coconut fruits and he paid the taxes on 

the land (Exhibits B to E) for Mr. Giger. He went periodically to the land to 

make copra but he never placed any person on the land in litigation to 

watch it. Neither did he reside on the land as he is a businessman and 

storekeeper by occupation and resides at Lower Sta. Maria, Davao del Sur 

while the land in litigation is at Colongan, Sta. Maria. Neither did he put any 

sign or hut to show that he is in actual possession (p. 8, T.S.N., p. 7, hearing 

of January 14, 1978). He knew defendants' laborers were in the land in suit 

as early as August, 1976 and that they have a hut there but he did not do 

anything to stop them. Instead plaintiff was happy that there were people 

and a hut on the land in suit (p. 14, T.S.N., hearing of January 14, 1978).

Before July, 1976, defendant Ignacio Wong went to the land in litigation to 

find out if there were other people residing there or claiming it besides the 

owner and he found none. So, in July, 1976, defendant Ignacio Wong 

bought the parcel of land in litigation from William Giger and his wife Cecilia 

Valenzuela (Exhibit 5). After the execution of Exhibit 5, defendant Ignacio 

Wong asked for the delivery of the title to him and so he has in his 

possession TCT No. (T-4244) T-974 (Exhibit 6) in the name of William Giger. 

Mr. Wong declared the land in suit for taxation purposes in his name 

(Exhibit 7). He tried to register the pacto de retro sale with the Register of 

Deeds by paying the registration fee (Exhibit 8) but due to some 

technicalities, the pacto de retro sale could not be registered. The 

defendant Wong placed laborers on the land in suit, built a small farm 

house after making some clearings and fenced the boundaries. He also 

placed signboards (T.S.N., pp. 14-15, hearing of September 15, 1977). On 

September 27, 1976, plaintiff Manuel Mercado again went to the land in 

suit to make copras. That was the time the matter was brought to the 

attention of the police of Sta. Maria, Davao del Sur and the incident entered 

in the police blotter (Exhibit 11). Then on November 18, 1976, defendant 

Wong ordered the hooking of the coconuts from the land in litigation and 

nobody disturbed him. But on November 29, 1976, defendant received a 

copy of plaintiff's complaint for forcible entry with summons to answer 

which is the case now before the Court. During the pendency of this instant 

complaint for forcible entry, spouses William Giger and Cecilia Valenzuela 

filed a case for reformation of instrument with the Court of First Instance of 

Digos, Davao del Sur against plaintiff Mercado (Exhibit 4). The case pertains 

to Exhibit "A" of plaintiff. (pp. 1-3, CA Decision, pp. 82-84, Rollo).

On the basis of the aforestated undisputed facts, the Municipal Court of Sta. Maria, Davao del Sur in its 

February 20, 1978 Decision found that herein petitioner (defendant Ignacio Wong) had prior, actual and 

continuous physical possession of the disputed property and dismissed both the complaint and the 

counter-claim.

On appeal, the then Court of First Instance of Davao del Sur, in its September 29, 1978 Decision drew a 

completely different conclusion from the same set of facts and ruled in favor of herein private respondent 

(plaintiff Manuel Mercado). The decretal portion of the said decision, reads:

WHEREFORE, the Court finds the plaintiff to have taken possession of the 

property earlier in point of time and defendant is an intruder and must, as 

he is hereby ordered to return, the possession of the land in question for 

the plaintiff, paying a monthly rental of P400.00 from August, 1976, till the 

property is returned with costs against the defendant. Judgment is 

reversed.

81

Petitioner filed the instant petition with the Court of Appeals. But the Court of Appeals, in its March 1, 

1979 Resolution **** found that the only issue is a pure question of law — the correctness of the 

conclusion drawn from the undisputed facts and certified the case to this Court.

In its April 4, 1979 Resolution, the Second Division of this Court docketed the case in this Court and 

considered it submitted for decision.

Petitioner alleged two (2) errors committed by respondent judge, to wit:

A) THE CONCLUSION DRAWN BY RESPONDENT JUDGE THAT PETITIONER IS AN INTRUDER IS WITHOUT 

FACTUAL AND LEGAL BASIS FOR PURPOSES OF A FORCIBLE ENTRY.

B) THE CONCLUSION DRAWN BY RESPONDENT JUDGE THAT PETITIONER MUST PAY A MONTHLY RENTAL 

OF P400.00 FROM AUGUST, 1976 TILL THE PROPERTY IS RETURNED HAS NO LEGAL AND FACTUAL BASIS.

The petition is without merit.

Petitioner, in claiming that the private respondent has not established prior possession, argues that 

private respondent's periodic visit to the lot to gather coconuts may have been consented to and allowed

or tolerated by the owner thereof for the purposes of paying an obligation that may be due to the person 

gathering said nuts and that a person who enters a property to gather coconut fruits and convert the same 

to copras may only be a hired laborer who enters the premises every harvest season to comply with the 

contract of labor with the true owner of the property.

The argument is untenable.

It should be stressed that "possession is acquired by the material occupation of a thing or the exercise of a 

right, or by the fact that it is subject to the action of our will, or by the proper acts and legal formalities for 

acquiring such right." (Art. 531, Civil Code; Rizal Cement Co., Inc. vs. Villareal, 135 SCRA 15 [1985]); and 

that the execution of a sale thru a public instrument shall be equivalent to the delivery of the thing, unless 

there is stipulation to the contrary . . . . If, however, notwithstanding the execution of the instrument, the 

purchaser cannot have the enjoyment and material tenancy of the thing and make use of it herself, 

because such tenancy and enjoyment are opposed by another, then delivery has not been effected. (Paras, 

Civil Code of the Philippines, Vol. II, 1989 Ed., p. 400).

Applying the above pronouncements on the instant case, it is clear that possession passed from vendor 

William Giger to private respondent Manuel Mercado by virtue of the first sale a retro (Exhibit A), and 

accordingly, the later sale a retro (Exhibit 5) in favor of petitioner failed to pass the possession of the 

property because there is an impediment — the possession exercised by private respondent. Possession as 

a fact cannot be recognized at the same time in two different personalities except in the cases of co-

possession. Should a question arise regarding the fact of possession, the present possessor shall be 

preferred; if there are two possessions, the one longer in possession, if the dates of possession are the 

same, the one who presents a title; and if these conditions are equal, the thing shall be placed in judicial 

deposit pending determination of its possession or ownership through proper proceedings (Art. 538, Civil 

Code).

As to petitioner's query that "Is the entry of petitioner to the property characterized by force, intimidation, 

threat, strategy, or stealth in order to show that private respondent has had possession so that the case is 

within the jurisdiction of the inferior court?" (p. 15, Petition; p. 16, Rollo). The same is answered in the 

affirmative.

The act of entering the property and excluding the lawful possessor therefrom necessarily implies the 

exertion of force over the property, and this is all that is necessary. Under the rule, entering upon the 

premises by strategy or stealth is equally as obnoxious as entering by force. The foundation of the action is 

really the forcible exclusion of the original possessor by a person who has entered without right. The 

words "by force, intimidation, threat, strategy, or stealth" include every situation or condition under which 

one person can wrongfully enter upon real property and exclude another who has had prior possession 

therefrom. If a trespasser enters upon land in open daylight, under the very eyes of person already clothed 

with lawful possession, but without the consent of the latter, and there plants himself and excludes such 

prior possessor from the property, the action of forcible entry and detainer can unquestionably be 

maintained, even though no force is used by the trespasser other than such as is necessarily implied from 

the mere acts of planting himself on the ground and excluding the other party. (Tolentino, Civil Code of the 

Philippines, Vol. II, 1983 Ed., pp. 243-244; Drilon vs. Gaurana, 149 SCRA 342 [1987]).

Anent the award of rentals in favor of private respondent, the same is in order. Petitioner's argument that 

there is no legal or factual basis for the payment of monthly rentals because bad faith on the part of 

petitioner was never proved deserves no merit.

It should be noted that possession acquired in good faith does not lose this character except in the case 

and from the moment facts exist which show that the possessor is not unaware that he possesses the 

thing improperly or wrongfully. (Art. 528, Civil Code).

Possession in good faith ceases from the moment defects in the title are made known to the possessors, 

by extraneous evidence or by suit for recovery of the property by the true owner. Whatever may be the 

cause or the fact from which it can be deduced that the possessor has knowledge of the defects of his title 

or mode of acquisition, it must be considered sufficient to show bad faith. (Tolentino, Civil Code of the 

Philippines, Vol. II, p. 226). Such interruption takes place upon service of summons (Manotok Realty vs. 

Judge Tecson, 164 SCRA 587 [1988] citing Mindanao Academy, Inc. v. Yap (13 SCRA 190 [1965]). In the 

latter case, this Court held:

. . . Although the bad faith of one party neutralizes that of the other and 

hence as between themselves their rights would be as if both of them had 

acted in good faith at the time of the transaction, this legal fiction of Yap's 

good faith ceased when the complaint against him was filed, and 

consequently the court's declaration of liability for the rents thereafter is 

correct and proper. A possessor in good faith is entitled to the fruits only so 

long as his possession is not legally interrupted, and such interruption takes 

place upon service of judicial summons (Arts. 544 and 1123, Civil Code).

A perusal of the records of the case shows that petitioner received private respondent's complaint for 

forcible entry with summons on November 29, 1976 (Rollo, p. 46). His good faith therefore ceased on 

November 29,1976. Accordingly, the computation of the payment of monthly rental should start from 

December, 1976, instead of August, 1976.

WHEREFORE, with the modification that the computation of the monthly rental should start from 

December, 1976 instead of August, 1976, the September 29, 1978 decision of respondent judge is 

Affirmed in all other respects, with costs against petitioner.

SO ORDERED.

G.R. No. 137944 April 6, 2000

FERNANDA MENDOZA CEQUEÑA and RUPERTA MENDOZA LIRIO, petitioners,

vs.

HONORATA MENDOZA BOLANTE, respondent.

 

PANGANIBAN, J.:

Tax receipts and declarations are prima facie proofs of ownership or possession of the property for which 

such taxes have been paid. Coupled with proof of actual possession of the property, they may become the 

basis of a claim for ownership. By acquisitive prescription, possession in the concept of owner — public, 

adverse, peaceful and uninterrupted — may be converted to ownership. On the other hand, mere 

possession and occupation of land cannot ripen into ownership.

The Case

Before us is a Petition for Review on Certiorari of the March 19, 1999 Decision 1 of the Court of 

Appeals 2 (CA) in CA-GR CV No. 43423. The assailed Decision disposed as follows: 3

WHEREFORE, for all the foregoing, the decision of the trial court appealed 

from is REVERSED and SET ASIDE. In lieu thereof, judgment is hereby 

rendered declaring . . . Honorata Mendoza Bolante the rightful owner and 

possessor of the parcel of land which is the subject of this appeal.

The Facts

The Petition herein refers to a parcel of land situated in Barangay Bangad, Binangonan, Province of Rizal, 

having an area of 1,728 square meters and covered by Tax Declaration No. 26-0027. The undisputed 

antecedents of this case are narrated by the Court of Appeals as follows: 4

The facts not disputed revealed that prior to 1954, the land was originally 

declared for taxation purposes in the name of Sinforoso Mendoza, father of 

[respondent] and married to Eduarda Apiado. Sinforoso died in 1930. 

[Petitioners] were the daughters of Margarito Mendoza. On the basis of an 

affidavit, the tax declaration in the name of Sinforoso Mendoza of the 

contested lot was cancelled and subsequently declared in the name of 

82

Margarito Mendoza. Margarito and Sinforoso are brothers. [Respondent] is 

the present occupant of the land. Earlier, on October 15, 1975, [respondent] 

and Miguel Mendoza, another brother of [petitioners], during the cadastral 

survey had a dispute on [the] ownership of the land.1âwphi1.nêt

During the pre-trial conference, parties stipulated the following facts:

1) The land subject of the case was formerly 

declared for taxation purposes in the name of 

Sinforoso Mendoza prior to 1954 but is now 

declared in the name of Margarito Mendoza.

2) The parties agree[d] as to the identity of 

the land subject of instant case.

3) [Petitioners] are the daughters of 

Margarito Mendoza while the [respondent] is 

the only daughter of Sinforoso Mendoza.

4) Margarito Mendoza and Sinforoso 

Mendoza [were] brothers, now deceased.

5) During the cadastral survey of the property 

on October 15, 1979 there was already a 

dispute between Honorata M. Bolante and 

Miguel Mendoza, brother of [petitioners].

6) [Respondent was] occupying the property 

in question.

The only issue involved [was] who [was] the lawful owner and possessor of 

the land subject of the case.

After trial, the court a quo rendered its judgment in favor of [petitioners], 

the dispositive portion of which reads as follows:

Wherefore, in view of the foregoing considerations, judgment is hereby 

rendered for the [petitioners] and against the [respondent]:

1. Declaring that the parcel of land situated in 

Bangad, Binangonan, Rizal covered by tax 

declaration no. 26-0027 in the name of 

Margarito Mendoza belong to his heirs, the 

[petitioners] herein;

2. Ordering [respondent] to vacate the 

property subject of the case and deliver 

possession thereof to the heirs of Margarito 

Mendoza.

3. Ordering the [respondent] to indemnify 

the [petitioners] in the sum of P10,000.00, as 

actual damages.

4. Ordering the [respondent] to pay the costs.

Ruling of the Court of Appeals

The Court of Appeals reversed the trial court because the genuineness and the due 

execution of the affidavit allegedly signed by the respondent and her mother had not been 

sufficiently established. The notary public or anyone else who had witnessed the execution 

of the affidavit was not presented. No expert testimony or competent witness ever 

attested to the genuineness of the questioned signatures.

The CA further ruled that the affidavit was insufficient to overcome the denial of 

respondent and her mother. The former testified that the latter, never having attended 

school, could neither read nor write. Respondent also said that she had never been called 

"Leonor," which was how she was referred to in the affidavit.

Moreover, the appellate court held that the probative value of petitioners' tax receipts and 

declarations paled in comparison with respondent's proof of ownership of the disputed 

parcel. Actual, physical, exclusive and continuous possession by respondent since 1985 

indeed gave her a better title under Article 538 of the Civil Code.

Hence, this Petition. 5

Issues

Insisting that they are the rightful owners of the disputed land, the petitioners allege that 

the CA committed these reversible errors: 6

1. . . . [I]n not considering the affidavit as an exception to the 

general rule that an affidavit is classified as hearsay 

evidence, unless the affiant is placed on the witness stand;

2. . . . [I]n holding that respondent has been in actual and 

physical possession, coupled with . . . exclusive and 

continuous possession of the land since 1985, which are 

evidence of the best kind of circumstance proving the claim 

of the title of ownership and enjoys the presumption of 

preferred possessor.

The Court's Ruling

The Petition has no merit.

First Issue:

Admissibility of the Affidavit

Petitioners dispute the CA's ruling that the affidavit was not the best evidence of their 

father's ownership of the disputed land, because the "affiant was not placed on the witness 

stand." They contend that it was unnecessary to present a witness to establish the 

authenticity of the affidavit because it was a declaration against respondent's interest and 

was an ancient document. As a declaration against interest, it was an exception to the 

hearsay rule. As a necessary and trustworthy document, it was admissible in evidence. And 

because it was executed on March 24, 1953, it was a self-authenticating ancient document.

We quote below the pertinent portion of the appellate court's ruling: 7

While it is true that the affidavit was signed and subscribed 

before a notary public, the general rule is that affidavits are 

classified as hearsay evidence, unless affiants are placed on 

the witness stand (People's Bank and Trust Company vs. 

Leonidas, 207 SCRA 164). Affidavits are not considered the 

best evidence, if affiants are available as witnesses (Vallarta 

vs. Court of Appeals, 163 SCRA 587). The due execution of 

the affidavit was not sufficiently established. The notary 

public or others who saw that the document was signed or 

at least [could] confirm its recitals [were] not presented. 

There was no expert testimony or competent witness who 

attested to the genuineness of the questioned signatures. 

Worse, [respondent] denied the genuineness of her 

signature and that of her mother . . . [Respondent] testified 

that her mother was an illiterate and as far as she knew her 

mother could not write because she had not attended school 

(p. 7, ibid). Her testimony was corroborated by Ma. Sales 

Bolante Basa, who said the [respondent's] mother was 

illiterate.

The petitioners’ allegations are untenable. Before a private document offered as authentic 

can be received in evidence, its due execution and authenticity must be proved first. 8 And 

before a document is admitted as an exception to the hearsay rule under the Dead Man's 

Statute, the offeror must show (a) that the declarant is dead, insane or unable to testify; (b) 

that the declaration concerns a fact cognizable by the declarant; (c) that at the time the 

declaration was made, he was aware that the same was contrary to his interest; and (d) 

that circumstances render improbable the existence of any motive to falsify. 9

In this case, one of the affiants happens to be the respondent, who is still alive and who 

testified that the signature in the affidavit was not hers. A declaration against interest is not 

admissible if the declarant is available to testify as a witness. 10 Such declarant should be 

confronted with the statement against interest as a prior inconsistent statement.

83

The affidavit cannot be considered an ancient document either. An ancient document is 

one that is (1) more than 30 years old, (2) found in the proper custody, and (3) 

unblemished by any alteration or by any circumstance of suspicion. 11 It must on its face 

appear to be genuine. The petitioners herein failed, however, to explain how the purported 

signature of Eduarda Apiado could have been affixed to the subject affidavit if, according to 

the witness, she was an illiterate woman who never had any formal schooling. This 

circumstance casts suspicion on its authenticity.

Not all notarized documents are exempted from the rule on authentication. Thus, an 

affidavit does not automatically become a public document just because it contains a 

notarial jurat. Furthermore, the affidavit in question does not state how the ownership of 

the subject land was transferred from Sinforoso Mendoza to Margarito Mendoza. By itself, 

an affidavit is not a mode of acquiring ownership.

Second Issue:

Preference of Possession

The CA ruled that the respondent was the preferred possessor under Article 538 of the Civil 

Code because she was in notorious, actual, exclusive and continuous possession of the land 

since 1985. Petitioners dispute this ruling. They contend that she came into possession 

through force and violence, contrary to Article 536 of the Civil Code.

We concede that despite their dispossession in 1985, the petitioners did not lose legal 

possession because possession cannot be acquired through force or violence. 12 To all 

intents and purposes, a possessor, even if physically ousted, is still deemed the legal 

possessor.13 Indeed, anyone who can prove prior possession, regardless of its character, 

may recover such possession. 14

However, possession by the petitioners does not prevail over that of the respondent. 

Possession by the former before 1985 was not exclusive, as the latter also acquired it 

before 1985. The records show that the petitioners' father and brother, as well as the 

respondent and her mother were simultaneously in adverse possession of the land.

Before 1985, the subject land was occupied and cultivated by the respondent's father 

(Sinforoso), who was the brother of petitioners' father (Margarito), as evidenced by Tax 

Declaration No. 26425. 15 When Sinforoso died in 1930, Margarito took possession of the 

land and cultivated it with his son Miguel. At the same time, respondent and her mother 

continued residing on the lot.

When respondent came of age in 1948, she paid realty taxes for the years 1932-

1948. 16 Margarito declared the lot for taxation in his name in 1953 17 and paid its realty 

taxes beginning 1952. 18 When he died, Miguel continued cultivating the land. As found by 

the CA, the respondent and her mother were living on the land, which was being tilled by 

Miguel until 1985 when he was physically ousted by the respondent.19

Based on Article 538 of the Civil Code, the respondent is the preferred possessor because, 

benefiting from her father's tax declaration of the subject lot since 1926, she has been in 

possession thereof for a longer period. On the other hand, petitioners' father acquired joint 

possession only in 1952.

Third Issue:

Possession of Better Right

Finally, the petitioners challenge the CA ruling that "actual and physical coupled with the 

exclusive and continuous possession [by respondent] of the land since 1985" proved her 

ownership of the disputed land. The respondent argues that she was legally presumed to 

possess the subject land with a just title since she possessed it in the concept of owner. 

Under Article 541 of the Code, she could not be obliged to show or prove such title.

The respondent's contention is untenable. The presumption in Article 541 of the Civil Code 

is merely disputable; it prevails until the contrary is proven. 20 That is, one who is 

disturbed in one's possession shall, under this provision, be restored thereto by the means 

established by law. 21 Article 538 settles only the question of possession, and possession is 

different from ownership. Ownership in this case should be established in one of the ways 

provided by law.

To settle the issue of ownership, we need to determine who between the claimants has 

proven acquisitive prescription. 22

Ownership of immovable property is acquired by ordinary prescription through possession 

for ten years.23Being the sole heir of her father, respondent showed through his tax 

receipt that she had been in possession of the land for more than ten years since 1932. 

When her father died in 1930, she continued to reside there with her mother. When she 

got married, she and her husband engaged in kaingin inside the disputed lot for their 

livelihood. 24

Respondent's possession was not disturbed until 1953 when the petitioners' father claimed 

the land. But by then, her possession, which was in the concept of owner — public, 

peaceful, and uninterrupted 25 — had already ripened into ownership. Furthermore she 

herself, after her father's demise, declared and paid realty taxes for the disputed land. Tax 

receipts and declarations of ownership for taxation, when coupled with proof of actual 

possession of the property, can be the basis of a claim for ownership through 

prescription. 26

In contrast, the petitioners, despite thirty-two years of farming the subject land, did not 

acquire ownership. It is settled that ownership cannot be acquired by mere 

occupation. 27 Unless coupled with the element of hostility toward the true 

owner, 28 occupation and use, however long, will not confer title by prescription or 

adverse possession. Moreover, the petitioners cannot claim that their possession was 

public, peaceful and uninterrupted. Although their father and brother arguably acquired 

ownership through extraordinary prescription because of their adverse possession for 

thirty-two years (1953-1985), 29 this supposed ownership cannot extend to the entire 

disputed lot, but must be limited to the portion that they actually farmed.

We cannot sustain the petitioners' contention that their ownership of the disputed land 

was established before the trial court through the series of tax declarations and receipts 

issued in the name of Margarito Mendoza. Such documents prove that the holder has a 

claim of title over the property. Aside from manifesting a sincere desire to obtain title 

thereto, they announce the holder's adverse claim against the state and other interested 

parties. 30

However, tax declarations and receipts are not conclusive evidence of ownership. 31 At 

most, they constitute mere prima facie proof of ownership or possession of the property 

for which taxes have been paid. 32 In the absence of actual public and adverse possession, 

the declaration of the land for tax purposes does not prove ownership.33 In sum, the 

petitioners' claim of ownership of the whole parcel has no legal basis.1âwphi1.nêt

WHEREFORE, the Petition is DENIED and the assailed Decision and Resolution AFFIRMED. 

Costs against petitioners.

SO ORDERED.

SOTERA PAULINO MARCELO, GABRIELA M. ANGELES, SIMEONA CUENCO, EMILIA MARCELO and RUBEN

MARCELO,petitioners, vs. HON. COURT OF APPEALS, FERNANDO CRUZ and SERVANDO

FLORES, respondents.

D E C I S I O N

VITUG, J.:

The reversal of the 28th November 1996 decision[1] of the Court of Appeals setting aside that of the 

Regional Trial Court (“RTC”), Branch 19, of Malolos, Bulacan, is sought in this petition for review 

on certiorari. Petitioners seek the reinstatement of the RTC decision which has ordered respondents 

Fernando Cruz and Servando Flores to return the ownership and possession of a portion of unregistered 

and untitled land located in Sta. Lucia, Angat, Bulacan, to herein petitioners.

It would appear that on 06 October 1982, herein petitioners, heirs of the deceased Jose Marcelo, filed with 

the Regional Trial Court of Malolos, Bulacan, an action for the recovery of a portion of unregistered land in 

Sta. Lucia, Angat, Bulacan.  The complaint, later amended on 12 October 1983, averred that two parcels of 

land in Sta. Lucia, declared for taxation purposes under Tax Declarations No. 2880 and No. 2882, owned by 

the late Jose Marcelo and his spouse, Sotera Paulino-Marcelo, had been encroached, to the extent of 

7,540[2] square meters thereof, by respondents Fernando Cruz and Servando Flores.

84

In their answer, respondent Cruz and Flores denied the allegations of petitioners, assailing at the same 

time the jurisdiction of the trial court to act on the complaint which, it was claimed, had effectively 

asserted a cause of action for ejectment (unlawful detainer).

The appellate court adopted the summary of evidence made by the trial court; thus:

“Evidence adduced by the plaintiffs through the testimony of plaintiff Gabriela Angeles showed that the 

parcel of land subject of litigation covering Lot 3098 and embraced under Tax Declaration No. 2882 (Exh. 

A) was originally owned by spouses Jose Marcelo and Sotera Paulino and they had been in continuous 

possession of said property since 1939.  Following the death of plaintiff’s father in 1965, they discovered in 

1967 that a portion of said property had been encroached by defendant Fernando Cruz.  Plaintiffs caused 

the relocation survey of said property and per plan of Lot 3096 and Lot 3098 of the Angat Cadastre as 

surveyed for the heirs of Jose Marcelo (Exh. B), 7540 square meters of Lot 3098 had been encroached by 

defendant Fernando Cruz as indicated in the shaded portion of said plan (Exh. B-1).

“Defendant Fernando Cruz sold his property with an area of 13,856 square meters to defendant Servando 

Flores pursuant to a deed of sale (Kasulatan ng Bilihan) dated November 3, 1968 (Exh. C) which sale, 

includes the encroached portion (7,540 square meters of plaintiffs’ property) Defendant Fernando Cruz 

heretofore purchased the said property from Engracia dela Cruz and Vicente Marta and Florentino all 

surnamed Sarmiento, pursuant to a ‘Kasulatan ng Partisyon sa Labas ng Hukuman at Bilihang

Patulayan’ dated November 19, 1960 (Exh. D) covering an area of 6,000 square meters.  The Tax 

Declaration No. 4482 (Exh. E) covering the property in the name of Jorge Sarmiento and Engracia Cruz 

covered an area of 6,800[3] square meters.  As soon as the said property was sold to Fernando Cruz, the 

adjoining property described and classified as ‘parang’ with an area of 7,856 square meters was declared 

by said Fernando Cruz in his name which circumstance, increased his landholding to 13,856 square meters 

(Exh. F).  The said property was subsequently sold by defendant Fernando Cruz to defendant Servando 

Flores.

“According to Gabriela, they attempted to cultivate the disputed portion sometime in 1968, but were 

barred from doing so by defendant Servando Flores who claimed that the area was part of the land he 

bought from co-defendant Fernando Cruz.

“On the other hand, both defendants testified to refute plaintiffs’ evidence.  They invariably declared that 

the portion sought to be recovered by plaintiffs is part of the land which defendant Fernando Cruz 

acquired in 1960 from the Heirs of Jorge Sarmiento; that as stated in their document (Exh 2), the land sold 

to defendant Fernando Cruz contained 6,000 square meters of ‘palayero’ or riceland and 7,856 square 

meters of ‘parang’ or pasture land; that defendant Fernando Cruz caused the entire parcel to be surveyed 

sometime in 1967 (Exhs. 3 & 4), which he then declared for taxation purposes under Tax Declaration No. 

8505 (Exh. F); that on November 3, 1968 defendant Fernando Cruz sold the whole lot to defendant 

Servando Flores (Exh. I), who thereupon occupied and cultivated it.”[4]

Evaluating the evidence of the contending parties, the trial court found and ratiocinated:

“The crux of the matter at issue apparently resolves on the so-called pasture land (parang) supposedly 

sold by the Sarmientos and Engracia de la Cruz to defendant Fernando Cruz.  The said'parang' was never 

included and/or embraced in the Tax Declaration No. 4882 (Exh. E) of the Sarmientos at the time of the 

said sale in favor of defendant Fernando Cruz pursuant to an extrajudicial partition with sale dated 

November 19, 1960 (Exh. D).  This is evident as indicated by the fact that the same was only declared by 

Fernando Cruz in his name in 1961 as evidenced by the tax declaration issued in his favor (Exh. F).  On the 

other hand, the said ‘parang’ is a part and parcel of plaintiffs’ property to which they had been in 

possession thereof prior to World War II and evidenced by Tax Declaration No. 2882 (Exh. A).  The plan of 

Lot 3096 and Lot 3098 of the Angat Cadastre (Exhs. B and B-1) inevitably indicated  that what has been 

encroached  by defendants refers to the ‘parang’ of 7,540 square meters which defendant Fernando Cruz 

declared the same in his name in 1961.  This explains the unnecessary increase of his property from 6,000 

square meters which he purchased from the Sarmientos pursuant to extrajudicial partition with sale and 

embraced under Tax Declaration No. 4882 (Exh. E), to 13,856 square meters.”[5]

The trial court thereupon ruled in favor of petitioners; the dispositive portion of its decision concluded:

“WHEREFORE, judgment is hereby rendered against the defendants ordering the following:

“a.     To return the ownership and possession of 7,540 square meters to the plaintiffs as indicated in the 

relocation survey plan; and

“b      To pay attorney’s fees in the amount of P5,000.00;

“No actual and/or moral damages (sic) is awarded for lack of factual evidence.

“The counterclaim is hereby dismissed for lack of factual and/or legal basis.”[6]

Respondents Cruz and Flores went to the Court of Appeals; in its now assailed decision, the appellate court 

reversed the judgment of the court a quo.  Petitioners moved for a consideration; the motion, however, 

was denied.

In this latest recourse, petitioners assail the holding of the Court of Appeals that the action initiated in 

1982 by petitioners against respondent Flores would not prosper on the theory that Flores already has 

acquired ownership of the disputed land by ordinary acquisitive prescription.  Petitioners argue that –

“1. The respondent court erred in not applying the doctrine laid down by this Honorable Court in Tero vs. 

Tero, 131 SCRA 105 considering that respondents never acquired the 7,540 square meters lawfully, as the 

respondent court already stated that what was sold to respondent Cruz was the 6,800 square meters 

which he then sold to respondent Flores, hence respondents can not account as to how they acquire said 

lot, whereas the petitioner proved the 7,540 square meters formed part of 19,231 square meters of their 

parents in their possession since 1939.

“2. The respondent court erred in disregarding the findings of facts of the trial court, and substitute its 

own perception of the facts contrary to the incontrovertible evidence.”[7]

Petitioners assert that the property sold by the Sarmientos to respondent Cruz on 19 November 1960, 

under a “Kasulatan ng Partisyon sa Labas ng Hukuman at Bilihang Patuluyan,” covers only the 

“palayero” or riceland, which measure about 6,000 square meters, and that the “parang,” containing 

7,856 square meters, has not been included.

The petition must be denied.

Contrary to the insistence of petitioners, the “Kasulatan ng Partisyon sa Labas ng Hukuman at Bilihang

Patuluyan.”  executed on 19 March 1960 by Engracia dela Cruz (widow of Jorge Sarmiento) and her 

children Vicente Sarmiento, Maria Sarmiento and Florentino Sarmiento, pertained not only to the 

“palayero” but also to the “parang” as well; this agreement provided thus:

“1. Na akong si Engracia de la Cruz at ang aking yumao ng asawang si Jorge Sarmiento (nuong nabubuhay

ito) ay nakapagpundar ng isang lupa na ang buong description ay gaya ng sumusunod:

“Isang parselang lupang PALAYERO na may kasamang PARANG (Cogonales) na matatagpuan sa Barrio

Ng Santa Lucia, Angat, Bulacan, P.I.

“Ang Palayero ay may sukat na 6,000 metros cuadrados,klasipikado 2-b, amillarado P270.00 Tax No.

4482; at ang parang ay may sukat na 7,856 metros cuadrados. Humahangga sa Norte, kay Antonio de la

Rosa; Este, kina Fabian Garcia at Juan Geronimo; Sur, Kina Miguel Illescas, Ciriaco Reyes, y Juan de la Cruz;

Oeste, Juan de la Cruz hoy Jose Marcelo y Mariano de la Cruz hoy Felip de Leon. Walang mejoras at ang

hangganan sa paligid ay makikilala sa pamamagitan ng matutuwid na sikang o pilapil na buhay.

“2. Ayon sa Tax No. 4482 ay lupang palayero lamang ang nakatala, subalit ito’y mayroong kasamang

parang na hindi lamang naipatala niyang nakaraang pasukan ng lupa sa tanggapan ng Assessor

Provincial, kaya’t ngayon ay magalang naming hinihiling na matala ang naturang parang.”[8] (Emphasis 

supplied)

Shortly after the execution of the deed of sale in his favor, respondent Cruz declared both parcels, i.e., 

the palayero and the parang, for taxation purposes in 1960 in the Office of the Provincial Assessor and 

forthwith a new tax declaration was issued in his name for the entire 13,856 square meter property.  The 

trial court itself likewise found that the sale by the Sarmientos to respondent Cruz covered both the 

riceland and the pasture land; it said:

“x x x.  It is worthy to note that the ownership of the adjoining property by defendant Fernando Cruz 

originated from an extrajudicial partition with sale (Kasulatan ng Partisyon sa Labas ng Hukuman at 

Bilihang Patuluyan dated November 19, 1960 x x x.  Under the said document, Engracia de la Cruz and her 

children Vicente, Marta, and Florentino, all surnamed Sarmiento, sold to defendant Fernando Cruz a rice 

land containing an area of 6,000 square meters and embraced under Tax Declaration No. 4482 and a 

pasture land (parang)[9] containing an area of 7,856 square meters. x x x”

In turn, respondent Cruz sold, on 03 November 1968, the 13,856 square meters of land to respondent 

Flores under a “Kasulatan ng Bilihan.” Respondent Flores immediately took possession of the property to 

the exclusion of all others and promptly paid the realty taxes thereon.  From that time on, Flores had been 

in possession of the entire area in the concept of an owner and holding it in that capacity for almost 

fourteen (14) years before petitioners initiated their complaint on 06 October 1982.

Acquisitive prescription is a mode of acquiring ownership by a possessor through the requisite lapse of 

time.  In order to ripen into ownership, possession must be in the concept of an owner, public peaceful 

85

and uninterrupted.[10] Thus, mere possession with a juridical title, such as, to exemplify, by a 

usufructuary, a trustee, a lessee, an agent or a pledgee, not being in the concept of an owner, cannot ripen 

into ownership by acquisitive prescription,[11] unless the juridical relation is first expressly repudiated and 

such repudiation has been communicated to the other party.[12] Acts of possessory character executed 

due to license or by mere tolerance of the owner would likewise be inadequate.[13] Possession, to  

constitute the foundation of a prescriptive right, must be en concepto de dueno, or, to use the common 

law equivalent of the term, that possession should be adverse; if not, such possessory acts, no matter how 

long, do not start the running of the period of prescription.[14]

Acquisitive prescription of dominion and other real rights may be ordinary or extraordinary.  Ordinary 

acquisitive prescription requires possession of things in good faith and with just title for the time fixed by 

law;[15] without good faith and just title, acquisitive prescription can only be extraordinary in character.

As regards, real or immovable property, Article 1134 of the Civil Code provides:

“ART. 1134.  Ownership and other real rights over immovable property are acquired by ordinary 

prescription through possession of ten years.

Ordinary acquisitive prescription demands, as aforesaid, that the possession be “in good faith and with just 

title.”[16] The good faith of the possessor consists in the reasonable belief that the person from whom the 

thing is received has been the owner thereof and could thereby transmit that ownership.[17] There is, 

upon the other hand, just title when the adverse claimant comes into possession of the property through 

any of the modes recognized by law for the acquisition of ownership or other real rights, but that the 

grantor is neither the owner nor in a position to transmit the right.[18] In Doliendo vs. Biarnesa,[19] the 

Supreme Court has explained the law in Article 1130 of the Civil Code which states that the “title for 

prescription must be true and valid.”  Thus:

“We think that this contention is based on a misconception of the scope and effect of the provisions of this 

article of the Code in its application to ‘ordinary prescription.’  It is evident that by a ‘titulo verdadero y 

valido’ in this connection we are not to understand a ‘titulo que por si solo tiene fuerza de transferir el 

dominio sin necesidad de la prescricion’ (a title which of itself is sufficient to transfer the ownership 

without the necessity of the lapse of the prescription period); and we accept the opinion of a learned 

Spanish law writer who holds that the ‘titulo verdadero y valido’ as used in this article of the code 

prescribes a ‘titulo colorado’ and not merely ‘putativo;’ a titulo colorado’ being one ‘which a person has 

when he buys  a thing, in good faith, from one whom he believes to be the owner,’ and a ‘titulo putativo’ 

‘being one which is supposed to have preceded the acquisition of a thing, although in fact it did not, as 

might happen when one is in possession of a thing in the belief that it had been bequeathed to him.’ (Viso 

Derecho Civil, Parte Segunda, p. 541)”[20]

The records of the case amply supports the holding of the appellate court that the requirements for 

ordinary prescription hereinabove described have indeed been duly met; it explained:

“In the instant case, appellant Servando Flores took possession of the controverted portion in good faith 

and with just title.  This is so because the said portion of 7,540 square meters was an integral part of that 

bigger tract of land which he bought from Fernando Cruz under public document (Exh. I)  As explicitly 

mentioned in the document of sale (Exh. I) executed in 1968, the disputed portion referred to as “parang” 

was included in the sale to appellant Flores.  Parenthetically, at the time of the sale, the whole area 

consisting of the riceland and pasture land was already covered by a tax declaration in the name of 

Fernando Cruz (Exh. F) and further surveyed in his favor (Exhs. 3&4).  Hence, appellant Flores’ possession 

of the entire parcel which includes the portion sought to be recovered by appellees was not only in the 

concept of an owner but also public, peaceful and uninterrupted.  While it is true that the possession of 

the entire area by his predecessor-in-interest (Fernando Cruz) may not have been peaceful as it was 

indeed characterized with violence which resulted in the death of Jose Marcelo, this cannot be said of 

appellant Flores’ possession of the property, in respect of which no evidence to the contrary appears on 

record.”[21]

This Court finds no cogent reasons to reverse the above findings of the appellate court and thus gives its 

affirmance to the assailed decision.

WHEREFORE, the petitioner for review on certiorari is DENIED.  No costs.

SO ORDERED.

G.R. No. 95815 March 10, 1999

SERVANDO MANGAHAS, petitioner, 

vs.

THE HON. COURT OF APPEALS and SPOUSES SIMEON and LEONORA CAYME, respondents.

 

PURISIMA, J.:

This is a petition for review on certiorari under Rule 45 of the Revised Rules of Court seeking to nullify the 

decision of the Court of Appeals 1 dated May 25, 1990 2 and the Court of Appeals' Resolution of October 

12, 1990, 3 denying petitioner's motion for reconsideration.

From the records on hand, the antecedent facts that matter can be culled as follows:

Since April 1955, 4 the spouses, Severo S. Rodil and Caridad S. Rodil, occupied and possessed the subject 

property, 5 which is an agricultural land with an area of 15.0871 hectares. 6 On February 1,1971, they sold 

the said piece of land to the spouses, Pablo Simeon and Leonora Cayme, for Seven Thousand (P7,000.00) 

Pesos, as evidenced by the affidavit 7 executed by the former in favor of the latter in the presence of the 

herein petitioner, Servando Mangahas 8 During the trial below, the lower court gave credence to the 

evidence on record that it was the herein petitioner himself who approached the buyer and offered to sell 

subject parcel of land and he was also the one who received said consideration of P7,000,000.

On the same day, the private respondents filed with the Bureau of Lands a Free Patent application for the 

same land in dispute, which application was approved on August 27, 1975 by the Bureau of Lands under 

Free Patent No. 576411. 9 Pursuant thereto the Register of Deeds in Mamburao, Occidental Mindoro 

issued the corresponding Original Certificate of Title No. P-6924. 10

Records show that before the sale, the spouses Rodil had already applied for subject tract of land with the 

Bureau of Lands which application was not acted upon even until the aforesaid sale. It was also shown that 

petitioner, Servando Mangahas, had been in possession thereof by virtue of the agreement between him 

and the spouses Rodil, allowing him (petitioner) to occupy and cultivate the said parcel of land. 11 For 

allowing him to occupy and cultivate the same, petitioner Servando Mangahas paid the amount of 

P7,000.00 to the Rodils, as mentioned in the "Kasulatan ng Pagtanggap ng Salapi 12 Twelve (12) hectares 

of the property were then developed into a fishpond, two (2) hectares planted to rice and one (1) hectare 

used as "tumana" with a house erected thereon.

Petitioner was permitted by the private respondents to continue possessing and working on the same 

land, even after the sale, upon the request of the private respondents themselves because they were then 

busy in their palay business. Private respondents did not get any share in the fruits or harvest of the land 

except on one occasion, when the petitioner gave them one-half (1/2) "tiklis" (big basket) of "tilapia". 

However, the private respondents had long before demanded from the petitioner the return of the 

premises in question but the latter refused to vacate the place. Private respondents tolerated petitioner's 

possession until February 5, 1985, when they commenced the present action for recovery of ownership 

and the possession of real property, docketed as Civil Case No. R-528 before Branch 45 of the Regional 

Trial Court in San Jose, Occidental Mindoro.

Petitioner theorized that he entered into the possession of the land under controversy, sometime in 1969, 

by virtue of a prior sale he inked with the spouses Rodil on December 7, 1969, and since then, he has been 

in continuous occupation and possession in concepto de dueño up to the present, enjoying the fruits 

thereof to the exclusion of all others, his right thereto being evidenced by the "Kasulatan ng Pagtangap ng 

Salapi" dated December 7, 1969. Petitioner denied having offered the same land for sale to the private 

respondents or ever receiving the amount of P7,000.00, the consideration of the alleged sale of February 

1, 1971. 13 He further averred that respondent Leonora Cayme misled the Bureau of Lands into granting 

her a Free Patent for subject parcel of land on the basis of a "Deed of Relinquishment of Rights", 

supposedly executed by Severe Rodil, and to which document the signature of petitioner as a witness was 

procured through fraud, deceit and misrepresentation. 14

In due time, the parties went to trial which culminated in the rendition by the court a quo of its decision of 

November 14, 1986, in favor of the plaintiffs (now the private respondents), disposing as follows:

WHEREFORE, premises considered, judgment is hereby rendered:

(a) Declaring the plaintiffs to be the absolute and registered owners of the 

land in question covered by and described in OCT No. P-6924 (Free Patent 

NO. 576411) of the Office of the Register of Deeds for the Province of 

Occidental Mindoro;

86

(b) Ordering defendant and all persons claiming under him to remove their 

respective houses constructed thereon, and to deliver the possession of the 

land in question together with all the improvements thereon unto the 

plaintiffs;

(c) Ordering the defendant to pay the plaintiffs the sum of 

P5, 000. 00 as and for attorney's fees; and

(d) Ordering the defendant to pay the costs of suit.

SO ORDERED. 15

With the denial 16 of his Motion for Reconsideration and/or New Trial, petitioner seasonably appealed to 

the Court of Appeals which came out with a judgment of affirmance on May 25, 1990. 17

The issues posited by petitioner boil down to:

I WHETHER THE LOWER COURT ERRED IN NOT HOLDING THAT THE LAND IN 

QUESTION IS NO LONGER PART OF THE PUBLIC DOMAIN FOR THE REASON 

THAT DEFENDANT IS ALREADY, BY OPERATION OF LAW, THE OWNER 

THEREOF BY VIRTUE OF A GOVERNMENT GRANT IN ACCORDANCE WITH 

THE LAW AND EXISTING JURISPRUDENCE.

II. WHETHER THE LOWER COURT ERRED IN NOT FINDING PLAINTIFF 

LEONORA CAYM E GUILTY OF FRAUD AND MISREPRESENTATION IN 

SECURING FREE PATENT NO. 576411 FROM THE BUREAU OF LANDS.

The first issue is mainly predicated on the theory that the petitioner acquired ownership of the disputed 

land by acquisitive prescription. Petitioner theorized that with the length of possession of his 

predecessors-in-interest, the spouses Rodil, tacked to his own possession, the total period of possession in 

his favor would suffice to vest in him the ownership of the property under the law on prescription. 18 So 

also, citing the early case of Cariño vs. Insular Government 19 up to and including the more recent cases 

of The Director of Lands vs. Bengzon, et al. 20 and The Director of Lands vs. Manila Electric

Company, et al. 21, petitioner stressed that by prescription, he became the owner of subject property ipso

jure, which land became a private property by operation of law, and had been withdrawn and segregated 

from the alienable and disposable part of the public domain. Consequently, the Bureau of Lands had no 

authority to issue the Free Patent in question, which was then null and void; 22 petitioner argued.

The factual milieu obtaining with respect to the petition under scrutiny has rendered petitioner's reliance 

on the applicability of the aforestated principles misplaced. In disposing of the issue, the Court of Appeals 

opined:

. . . Even if we were to disregard the need for a proper application, Article 

1138 of the Civil Code provides,

In the computation of time necessary for 

prescription the following rules srules shall 

be observed:

(1) The present 

possessor may 

complete the 

period 

necessary for 

prescription by 

tacking his 

possession to 

that of his 

grantor or 

predecessor in 

interest . . .

The defendant-appellant's grantor or predecessor in interest (Severo Rodil) 

possession of the property, subject matter of the litigation, on April 1955 

(Exhibit "F" for the plaintiff-appellees and exhibit "5" for the defendant). 

Since the complaint in the case at bar was filed on February 25, 1985, 23 the 

requirement of at least thirty years continuous possession has not been 

complied with even if We were to tack Rodil's period of possession. . . . 24

As found by the lower court below, petitioner had admitted, 25 contrary to his disclaimer, that the 

possession of the spouses Rodil, from whom he traces the origin of his supposed title, commenced only in 

April 1955. Petitioner can not now feign ignorance of such judicial admission which he has resolutely 

repudiated in his present petition. 26Acquisition of ownership under the law on prescription cannot be 

pleaded in support of petitioner's submission that subject land has ipso jure become his private property.

As regards the issue of fraud tainting the acquisition of the questioned Free Patent, the Court discerns no 

basis for disturbing the finding by the lower court as affirmed by the Court of Appeals. Findings of fact by 

the trial court are not to be disturbed on appeal, except for cogent reasons, as when the findings of fact 

are not duly supported by evidence. 27 On the other hand, findings by the Court of Appeals on factual 

questions are conclusive and ought not to be disregarded. But the rule admits of some exceptions as when 

such findings of fact are contrary to what the trial court found. 28 Mere allegation of error without more 

will not prevail over the findings by the trial court, especially when affirmed by the Court of Appeals, as in 

the case under consideration.

Petitioner has not adduced before the lower court a preponderance of evidence of fraud. It is well settled 

that a party who alleges a fact has the burden of proving it. 29 Thus, whoever alleges fraud or mistake 

affecting a transaction must substantiate his allegation, since it is presumed that a person takes ordinary 

care of his concerns and private transactions have been fair and 

regular. 30 The requirement that fraud must be established by clear and convincing evidence has been 

reiterated in Cuizon vs. Court of Appeals, 31 viz.:

We are not, however, inclined to toe the line of the trial court's finding that 

private respondents are liable for fraud. Fraud is the deliberate or 

intentional evasion of the normal fulfillment of an obligation. The mere 

failure of private respondents to execute a deed of sale because they 

demanded first an accounting of the lots used as collaterals by petitioner 

and the amount of loans secured could not be considered as fraud. Fraud is

never presumed. It must be alleged and proven. Fraus est odiosa et non

praesumeda . . . (Emphasis ours).

In the petition under scrutiny, the fraud theorized upon by petitioner is belied by what the Court of 

Appeals found, to wit:

This court has found that the defendant-appellant is a person whose

credibility is much in doubt. On the other hand, We have found the plaintiff-

appellee Leonora Simeon Cayme to be straightforward and credible. She has 

convincingly shown to this court, through her testimony and the supporting 

documentary evidence, that she is in fact the rightful owner of the property 

in dispute . . . 32 (Emphasis supplied.)

WHEREFORE, the petition is DENIED and the decision appealed from AFFIRMED. No pronouncement as to 

costs.

SO ORDERED.

G.R. No. 137944 April 6, 2000

FERNANDA MENDOZA CEQUEÑA and RUPERTA MENDOZA LIRIO, petitioners,

vs.

HONORATA MENDOZA BOLANTE, respondent.

 

PANGANIBAN, J.:

Tax receipts and declarations are prima facie proofs of ownership or possession of the property for which 

such taxes have been paid. Coupled with proof of actual possession of the property, they may become the 

basis of a claim for ownership. By acquisitive prescription, possession in the concept of owner — public, 

adverse, peaceful and uninterrupted — may be converted to ownership. On the other hand, mere 

possession and occupation of land cannot ripen into ownership.

The Case

Before us is a Petition for Review on Certiorari of the March 19, 1999 Decision 1 of the Court of 

Appeals 2 (CA) in CA-GR CV No. 43423. The assailed Decision disposed as follows: 3

WHEREFORE, for all the foregoing, the decision of the trial court appealed 

from is REVERSED and SET ASIDE. In lieu thereof, judgment is hereby 

87

rendered declaring . . . Honorata Mendoza Bolante the rightful owner and 

possessor of the parcel of land which is the subject of this appeal.

The Facts

The Petition herein refers to a parcel of land situated in Barangay Bangad, Binangonan, Province of Rizal, 

having an area of 1,728 square meters and covered by Tax Declaration No. 26-0027. The undisputed 

antecedents of this case are narrated by the Court of Appeals as follows: 4

The facts not disputed revealed that prior to 1954, the land was originally 

declared for taxation purposes in the name of Sinforoso Mendoza, father of 

[respondent] and married to Eduarda Apiado. Sinforoso died in 1930. 

[Petitioners] were the daughters of Margarito Mendoza. On the basis of an 

affidavit, the tax declaration in the name of Sinforoso Mendoza of the 

contested lot was cancelled and subsequently declared in the name of 

Margarito Mendoza. Margarito and Sinforoso are brothers. [Respondent] is 

the present occupant of the land. Earlier, on October 15, 1975, [respondent] 

and Miguel Mendoza, another brother of [petitioners], during the cadastral 

survey had a dispute on [the] ownership of the land.1âwphi1.nêt

During the pre-trial conference, parties stipulated the following facts:

1) The land subject of the case was formerly 

declared for taxation purposes in the name of 

Sinforoso Mendoza prior to 1954 but is now 

declared in the name of Margarito Mendoza.

2) The parties agree[d] as to the identity of 

the land subject of instant case.

3) [Petitioners] are the daughters of 

Margarito Mendoza while the [respondent] is 

the only daughter of Sinforoso Mendoza.

4) Margarito Mendoza and Sinforoso 

Mendoza [were] brothers, now deceased.

5) During the cadastral survey of the property 

on October 15, 1979 there was already a 

dispute between Honorata M. Bolante and 

Miguel Mendoza, brother of [petitioners].

6) [Respondent was] occupying the property 

in question.

The only issue involved [was] who [was] the lawful owner and possessor of 

the land subject of the case.

After trial, the court a quo rendered its judgment in favor of [petitioners], 

the dispositive portion of which reads as follows:

Wherefore, in view of the foregoing considerations, judgment is hereby 

rendered for the [petitioners] and against the [respondent]:

1. Declaring that the parcel of land situated in 

Bangad, Binangonan, Rizal covered by tax 

declaration no. 26-0027 in the name of 

Margarito Mendoza belong to his heirs, the 

[petitioners] herein;

2. Ordering [respondent] to vacate the 

property subject of the case and deliver 

possession thereof to the heirs of Margarito 

Mendoza.

3. Ordering the [respondent] to indemnify 

the [petitioners] in the sum of P10,000.00, as 

actual damages.

4. Ordering the [respondent] to pay the costs.

Ruling of the Court of Appeals

The Court of Appeals reversed the trial court because the genuineness and the due 

execution of the affidavit allegedly signed by the respondent and her mother had not been 

sufficiently established. The notary public or anyone else who had witnessed the execution 

of the affidavit was not presented. No expert testimony or competent witness ever 

attested to the genuineness of the questioned signatures.

The CA further ruled that the affidavit was insufficient to overcome the denial of 

respondent and her mother. The former testified that the latter, never having attended 

school, could neither read nor write. Respondent also said that she had never been called 

"Leonor," which was how she was referred to in the affidavit.

Moreover, the appellate court held that the probative value of petitioners' tax receipts and 

declarations paled in comparison with respondent's proof of ownership of the disputed 

parcel. Actual, physical, exclusive and continuous possession by respondent since 1985 

indeed gave her a better title under Article 538 of the Civil Code.

Hence, this Petition. 5

Issues

Insisting that they are the rightful owners of the disputed land, the petitioners allege that 

the CA committed these reversible errors: 6

1. . . . [I]n not considering the affidavit as an exception to the 

general rule that an affidavit is classified as hearsay 

evidence, unless the affiant is placed on the witness stand;

2. . . . [I]n holding that respondent has been in actual and 

physical possession, coupled with . . . exclusive and 

continuous possession of the land since 1985, which are 

evidence of the best kind of circumstance proving the claim 

of the title of ownership and enjoys the presumption of 

preferred possessor.

The Court's Ruling

The Petition has no merit.

First Issue:

Admissibility of the Affidavit

Petitioners dispute the CA's ruling that the affidavit was not the best evidence of their 

father's ownership of the disputed land, because the "affiant was not placed on the witness 

stand." They contend that it was unnecessary to present a witness to establish the 

authenticity of the affidavit because it was a declaration against respondent's interest and 

was an ancient document. As a declaration against interest, it was an exception to the 

hearsay rule. As a necessary and trustworthy document, it was admissible in evidence. And 

because it was executed on March 24, 1953, it was a self-authenticating ancient document.

We quote below the pertinent portion of the appellate court's ruling: 7

While it is true that the affidavit was signed and subscribed 

before a notary public, the general rule is that affidavits are 

classified as hearsay evidence, unless affiants are placed on 

the witness stand (People's Bank and Trust Company vs. 

Leonidas, 207 SCRA 164). Affidavits are not considered the 

best evidence, if affiants are available as witnesses (Vallarta 

vs. Court of Appeals, 163 SCRA 587). The due execution of 

the affidavit was not sufficiently established. The notary 

public or others who saw that the document was signed or 

at least [could] confirm its recitals [were] not presented. 

There was no expert testimony or competent witness who 

attested to the genuineness of the questioned signatures. 

Worse, [respondent] denied the genuineness of her 

signature and that of her mother . . . [Respondent] testified 

that her mother was an illiterate and as far as she knew her 

mother could not write because she had not attended school 

(p. 7, ibid). Her testimony was corroborated by Ma. Sales 

88

Bolante Basa, who said the [respondent's] mother was 

illiterate.

The petitioners’ allegations are untenable. Before a private document offered as authentic 

can be received in evidence, its due execution and authenticity must be proved first. 8 And 

before a document is admitted as an exception to the hearsay rule under the Dead Man's 

Statute, the offeror must show (a) that the declarant is dead, insane or unable to testify; (b) 

that the declaration concerns a fact cognizable by the declarant; (c) that at the time the 

declaration was made, he was aware that the same was contrary to his interest; and (d) 

that circumstances render improbable the existence of any motive to falsify. 9

In this case, one of the affiants happens to be the respondent, who is still alive and who 

testified that the signature in the affidavit was not hers. A declaration against interest is not 

admissible if the declarant is available to testify as a witness. 10 Such declarant should be 

confronted with the statement against interest as a prior inconsistent statement.

The affidavit cannot be considered an ancient document either. An ancient document is 

one that is (1) more than 30 years old, (2) found in the proper custody, and (3) 

unblemished by any alteration or by any circumstance of suspicion. 11 It must on its face 

appear to be genuine. The petitioners herein failed, however, to explain how the purported 

signature of Eduarda Apiado could have been affixed to the subject affidavit if, according to 

the witness, she was an illiterate woman who never had any formal schooling. This 

circumstance casts suspicion on its authenticity.

Not all notarized documents are exempted from the rule on authentication. Thus, an 

affidavit does not automatically become a public document just because it contains a 

notarial jurat. Furthermore, the affidavit in question does not state how the ownership of 

the subject land was transferred from Sinforoso Mendoza to Margarito Mendoza. By itself, 

an affidavit is not a mode of acquiring ownership.

Second Issue:

Preference of Possession

The CA ruled that the respondent was the preferred possessor under Article 538 of the Civil 

Code because she was in notorious, actual, exclusive and continuous possession of the land 

since 1985. Petitioners dispute this ruling. They contend that she came into possession 

through force and violence, contrary to Article 536 of the Civil Code.

We concede that despite their dispossession in 1985, the petitioners did not lose legal 

possession because possession cannot be acquired through force or violence. 12 To all 

intents and purposes, a possessor, even if physically ousted, is still deemed the legal 

possessor.13 Indeed, anyone who can prove prior possession, regardless of its character, 

may recover such possession. 14

However, possession by the petitioners does not prevail over that of the respondent. 

Possession by the former before 1985 was not exclusive, as the latter also acquired it 

before 1985. The records show that the petitioners' father and brother, as well as the 

respondent and her mother were simultaneously in adverse possession of the land.

Before 1985, the subject land was occupied and cultivated by the respondent's father 

(Sinforoso), who was the brother of petitioners' father (Margarito), as evidenced by Tax 

Declaration No. 26425. 15 When Sinforoso died in 1930, Margarito took possession of the 

land and cultivated it with his son Miguel. At the same time, respondent and her mother 

continued residing on the lot.

When respondent came of age in 1948, she paid realty taxes for the years 1932-

1948. 16 Margarito declared the lot for taxation in his name in 1953 17 and paid its realty 

taxes beginning 1952. 18 When he died, Miguel continued cultivating the land. As found by 

the CA, the respondent and her mother were living on the land, which was being tilled by 

Miguel until 1985 when he was physically ousted by the respondent.19

Based on Article 538 of the Civil Code, the respondent is the preferred possessor because, 

benefiting from her father's tax declaration of the subject lot since 1926, she has been in 

possession thereof for a longer period. On the other hand, petitioners' father acquired joint 

possession only in 1952.

Third Issue:

Possession of Better Right

Finally, the petitioners challenge the CA ruling that "actual and physical coupled with the 

exclusive and continuous possession [by respondent] of the land since 1985" proved her 

ownership of the disputed land. The respondent argues that she was legally presumed to 

possess the subject land with a just title since she possessed it in the concept of owner. 

Under Article 541 of the Code, she could not be obliged to show or prove such title.

The respondent's contention is untenable. The presumption in Article 541 of the Civil Code 

is merely disputable; it prevails until the contrary is proven. 20 That is, one who is 

disturbed in one's possession shall, under this provision, be restored thereto by the means 

established by law. 21 Article 538 settles only the question of possession, and possession is 

different from ownership. Ownership in this case should be established in one of the ways 

provided by law.

To settle the issue of ownership, we need to determine who between the claimants has 

proven acquisitive prescription. 22

Ownership of immovable property is acquired by ordinary prescription through possession 

for ten years.23Being the sole heir of her father, respondent showed through his tax 

receipt that she had been in possession of the land for more than ten years since 1932. 

When her father died in 1930, she continued to reside there with her mother. When she 

got married, she and her husband engaged in kaingin inside the disputed lot for their 

livelihood. 24

Respondent's possession was not disturbed until 1953 when the petitioners' father claimed 

the land. But by then, her possession, which was in the concept of owner — public, 

peaceful, and uninterrupted 25 — had already ripened into ownership. Furthermore she 

herself, after her father's demise, declared and paid realty taxes for the disputed land. Tax 

receipts and declarations of ownership for taxation, when coupled with proof of actual 

possession of the property, can be the basis of a claim for ownership through 

prescription. 26

In contrast, the petitioners, despite thirty-two years of farming the subject land, did not 

acquire ownership. It is settled that ownership cannot be acquired by mere 

occupation. 27 Unless coupled with the element of hostility toward the true 

owner, 28 occupation and use, however long, will not confer title by prescription or 

adverse possession. Moreover, the petitioners cannot claim that their possession was 

public, peaceful and uninterrupted. Although their father and brother arguably acquired 

ownership through extraordinary prescription because of their adverse possession for 

thirty-two years (1953-1985), 29 this supposed ownership cannot extend to the entire 

disputed lot, but must be limited to the portion that they actually farmed.

We cannot sustain the petitioners' contention that their ownership of the disputed land 

was established before the trial court through the series of tax declarations and receipts 

issued in the name of Margarito Mendoza. Such documents prove that the holder has a 

claim of title over the property. Aside from manifesting a sincere desire to obtain title 

thereto, they announce the holder's adverse claim against the state and other interested 

parties. 30

However, tax declarations and receipts are not conclusive evidence of ownership. 31 At 

most, they constitute mere prima facie proof of ownership or possession of the property 

for which taxes have been paid. 32 In the absence of actual public and adverse possession, 

the declaration of the land for tax purposes does not prove ownership.33 In sum, the 

petitioners' claim of ownership of the whole parcel has no legal basis.1âwphi1.nêt

WHEREFORE, the Petition is DENIED and the assailed Decision and Resolution AFFIRMED. 

Costs against petitioners.

SO ORDERED.

G.R. No. 111141 March 6, 1998

MARIO Z. TITONG, petitioner, 

vs.

89

THE HONORABLE COURT OF APPEALS (4th Division), VICTORICO LAURIO and ANGELES

LAURIO,respondents.

 

ROMERO, J.:

Like a priceless treasure coveted by many, but capable of ownership by only one, this 20,592 square-meter 

parcel of land located at Barrio Titong, Masbate, Masbate is claimed by two contestants in this petition for 

review oncertiorari. Unfortunately, legal title over the property can be vested in only one of them.

The case originated from an action for quieting of title filed by petitioner Mario Titong. The Regional Trial 

Court of Masbate, Masbate, Branch 44 1 ruled in of private respondents, Victorico Laurio and Angeles 

Laurio, adjudging them the true and lawful owners of the disputed land. Affirmed on appeal to the Court, 

of Appeals, petitioner comes to us for a favorable reversal.

Petitioner alleges that he is the owner of an unregistered parcel of land with an area of 3.2800 hectares, 

more or less, surveyed as Lot No. 3918, and declared for taxation purposes in his name. He claims that on 

three separate occasions in September 1983, private respondents, with their hired laborers, forcibly 

entered a portion of the land containing an area of approximately two (2) hectares; and began plowing the 

same under pretext of ownership. Private respondents denied this allegation, and averred that the 

disputed property formed part of the 5.5-hectare agricultural land which they had purchased from their 

predecessor-in-interest, 2 Pablo Espinosa on August 10, 1981.

In his testimony, petitioner identified Espinosa as his adjoining owner 3, asserting that no controversy had 

sprouted between them for twenty years until the latter sold Lot No. 3479 to private respondent Victorico 

Laurio. 4This was corroborated by Ignacio Villamor, who had worked on the land even before its sale to 

Espinosa in 1962. The boundary between the land sold to Espinosa and what of petitioner's property was 

the old Bugsayon river. When petitioner employed Bienvenido Lerit as his tenant in 1962, he instructed 

Lerit to change the course of the old river and direct the flow of water to the lowland at the southern of 

petitioner' s property, thus converting the old river into a riceland. 5

For his part, private respondent anchors his defense on the following facts: He denied petitioner's claim of 

ownership, recounting that the area and boundaries of the disputed land remained unaltered during the 

series of conveyances prior to its coming into his hands. According to him, petitioner first declared the 

land for taxation purposes under Tax Declaration No. 2916, 6 which showed that the land had an area of 

5.5 hectares and was bounded on the North by the Bugsayon River; on the East by property under the 

ownership of Lucio Lerit; on the South by property owner by Potenciano Zaragoza; and on the West by 

property owned by Agapito de la Cruz. 7Private Respondent then alleges that, on December 21, 1960, 

petitioner sold this property to Concepcion Verano vda. de Cabug, after which Tax Declaration No. 

5339 8 was issued in her favor. In compliance with their mutual agreement to repurchase the same, 

petitioner reacquired the property by way of sale 9 on August 24, 1962 and then declared it for taxation 

purposes in his name under Tax Declaration No. 5720. 10 However, the property remained in petitioner's 

hands for only four (4) days because, on August 28, 1962, he sold it to Espinosa 11 who then declared it in 

his name under Tax Declaration No. 12311. 12 Consequently, the property became a part of the estate of 

Pablo Espinosa's wife, the late Segundina Liao Espinosa. On August 10, 1981, her heirs executed an 

instrument denominated as "Extrajudicial Settlement of Estate with Simultaneous Sale" whereby the 5.5-

hectare property under Tax Declaration No. 12311 was sold to private respondent 13 in consideration of 

the amount of P5,000.00. Thereafter, Tax Declaration No. 12738 was issued in the name of private 

respondent. In all these conveyances, the area and boundaries of the property remained exactly the same 

as those appearing in Tax Declaration No. 2916 under petitioner's name.

It was proved at the proceedings in the court a quo that two (2) surveys were made of the disputed 

property. The first survey 14 was made for petitioner, while the second was the relocation survey ordered 

by the lower court. As anticipated, certain discrepancies between the two surveys surfaced. Thus, contrary 

to petitioner's allegation in his complaint that he is the owner of only 3.2800 hectares, he was actually 

claiming 5.9789 hectares, the total areas of Lot Nos. 3918, 3918-A and 3606. On the other hand, Lot No. 

3479 pertaining to Espinosa, was left with only an area of 4.1841 hectares instead of the 5.5 hectares sold 

by petitioner to him. Apprised of the discrepancy, private respondent filed a protest 15 before the Bureau 

of Lands against the first survey, likewise filing a case for alteration of boundaries before the municipal 

trial court, the proceedings of which, however, were suspended of the instant case. 16

Private respondent testified that petitioner is one of the four heirs of his mother, Leonida Zaragoza. In the 

Extrajudicial Settlement with Sale of Estate of the deceased Leonida Zaragoza, 17 the heirs adjudicated 

unto themselves the 3.6-hectare property of the deceased. The property involved is described in the 

instrument as having been declared under Tax Declaration No. 3301 18 and as bounded on the North by 

Victor Verano, on the East by Benigno Titong, on the South by the Bugsayon River and on the West by 

Benigno Titong. On September 9, 1969, Tax Declaration No. 8723 was issued to petitioner for his 

corresponding share in the estate.

However, instead of reflecting only .9000 hectare as his rightful share in the extrajudicial 

settlement 19 petitioner's share was bloated to 2.4 hectares. It therefore appeared to private respondent 

that petitioner encroached upon his (Laurio's) property and declared it a part of his inheritance. 20 The 

boundaries were likewise altered so that it was bounded on the North by Victor Verano, on the East by 

Benigno Titong, on the South by property owner Espinosa, and on the West by property owner Adolfo 

Titong. 21 Private respondent accordingly denied that petitioner had diverted the course of the Bugsayon 

River after he had repurchased the land from Concepcion Verano vda. de Cabug 22 because the land was 

immediately sold to Espinosa shortly thereafter. 23

The lower court rendered a decision in favor of private respondents, declaring him as the true and 

absolute owner of the litigated property and ordering petitioner to respect private respondents' title and 

ownership over the property and to pay attorney's fees, litigation expenses, costs and moral damages.

Petitioner appealed to the Court of Appeals, which affirmed the decision. On motion for reconsideration, 

the same was denied for lack of merit. Hence, this petition for review on certiorari.

At the outset, we hold that the instant petition must be denied for the reason that the lower court should 

have outrightly dismissed the complaint for quieting of title. The remedy of quieting of title may be availed 

of under the circumstances enumerated in the Civil Code:

Art. 476. Whenever there is a cloud on title to real property or any interest 

therein, by reason of any instrument, record, claim, encumbrance or

proceeding which is apparently valid or effective but is in truth and in fact 

invalid, ineffective, voidable, or unenforceable, and may be prejudicial to 

said title, an action may be brought to remove such cloud or to quiet the 

title.

An action may also be brought to prevent a cloud from being cast upon title to real property or any 

interest therein.

Under this provision, a claimant must show that there is an instrument, record, claim, encumbrance or 

proceeding which constitutes or casts a cloud, doubt, question or shadow upon the owner's title to or 

interest in real property.24 The ground or reason for filing a complaint for quieting of title must therefore 

be "an instrument, record, claim, encumbrance or proceeding." Under the maxim expresio mius est

exclusio alterius, these grounds are exclusive so that other reasons outside of the purview of these reasons 

may not be considered valid for the same action. 25

Had the lower court thoroughly considered the complaint filed, it would have had no other course of 

action under the law but to dismiss it. The complaint failed to allege that an "instrument, record, claim, 

encumbrance or proceeding" beclouded the plaintiff's title over the property involved. Petitioner merely 

alleged that the defendants (respondents herein), together with their hired laborers and without legal 

justification, forcibly entered the southern portion of the land of the plaintiff and plowed the same.

He then proceeded to claim damages and attorney's fees. He prayed that, aside from issuing a writ or 

preliminary injunction enjoining private respondents and their hired laborers from intruding into the land, 

the court should declare him "the true and absolute owner" thereof. Hence, through his allegations, what 

petitioner imagined as clouds cast on his title to the property were private respondents' alleged acts 

of physical intrusion into his purported property. Clearly, the acts alleged may be considered grounds for 

an action for forcible entry but definitely not one for quieting of title.

When the issues were joined by the filing of the answer to the complaint, it would have become apparent 

to the court that the case was a boundary dispute. The answer alleged, among other matters, that 

petitioner, "in bad faith, surreptitiously, maliciously and fraudulently had the land in question included in 

the survey of his land which extends to the south only as far as the Bugsayon River which is the visible and 

natural and common boundary between the properties." 26 Moreover, during the hearing of the case, 

petitioner proved that it was actually a boundary dispute by evidence showing what he considered as the 

boundary of his property which private respondents perceived as actually encroaching on their property. 

In this regard, the following pronouncements of the Court are apropos:

90

. . . (T)he trial court (and likewise the respondent Court) cannot, in an action 

for quieting of title, order the determination of the boundaries of the 

claimed property, as that would be tantamount to awarding to one or some 

of the parties the disputed property in an action where the sole issue is 

limited to whether the instrument, record, claim, encumbrance or 

proceeding involved constitutes a cloud upon the petitioners' interest or 

title in and to said property. Such determination of boundaries is 

appropriate in adversarial proceedings where possession or ownership may 

properly be considered and where evidence aliunde, other than the 

"instrument, record, claim, encumbrance or proceeding" itself, may be 

introduced. An action for forcible entry, whenever warranted by the period 

prescribed in Rule 70, or for recovery of possession de facto, also within the 

prescribed period, may be availed of by the petitioners, in which proceeding 

the boundary dispute may be fully threshed out. 27

Nonetheless, even if the complaint below were to be considered as a valid one for quieting of title, still, 

the instant petition for review on certiorari must fail.

As a general rule, findings of fact of the Court of Appeals are binding and conclusive upon this Court. Such 

factual findings shall not be disturbed normally unless the same are palpably unsupported by the evidence 

on record or the judgment itself is based on a misapprehension of facts. 28 Upon an examination of the 

records, the Court finds no evident reason to depart from the general rule.

The courts below correctly held that when petitioner "sold, ceded, transferred and conveyed" the 5.5-

hectare land in favor of Pablo Espinosa, his rights of ownership and possession pertaining thereto ceased 

and these were transferred to the latter. In the same manner, Espinosa's rights of ownership over the land 

ceased and were transferred to private respondent upon its sale to the latter. This finds justification in the 

Civil Code, as follows:

Art. 1458. By the contract of sale one of the contracting parties obligates 

himself to transfer the ownership of and to deliver a determinate thing, and 

the other to pay therefor a price certain in money or its equivalent.

A contract of sale may be absolute or conditional.

In other words, a sale is a contract transferring dominion and other real rights in the thing sold. 29 In the 

case at bar, petitioner's claim of ownership must of necessary fail because he has long abdicated his rights 

over the land when he sold it to private respondent's predecessor-in-interest.

Petitioner's claim that he acquired ownership over the disputed land through possession for more than 

twenty (20) years is likewise unmeritorious. While Art. 1134 of the Civil Code provides that "(o)wnership 

and other real rights over immovable property are acquired by ordinary prescription through possession of 

ten years," this provision of law must be read in conjunction with Art. 1117 of the same Code. This article 

states that ". . . (o)rdinary acquisitive prescription of things requires possession in good faith and with just 

title for the time fixed by law." Hence, a prescriptive title to real estate is not acquired by mere possession 

thereof under claim of ownership for a period of tea years unless such possession was acquired con justo

tilulo y buena fe (with color of title and good faith). 30The good faith of the possessor consists in the 

reasonable belief that the person from whom he received the thing was the owner thereof, and could 

transmit his ownership. 31 For purposes of prescription, there is just title when the adverse claimant came 

into possession of the property through one of the modes recognized by law for the acquisition of 

ownership or other real rights but the grantor was not the owner or could not transmit any right. 32

Petitioners have not satisfactorily met the requirements of good faith and just title. As aptly observed by 

the trial court, the plaintiff's admitted acts of converting boundary line (Bugsayon River) into a ricefield 

and thereafter claiming ownership thereof were acts constituting deprivation of the rights of others and 

therefore "tantamount to bad faith." 33 To allow petitioner to benefit from his own wrong would run 

counter to the maxim ex dolo malo non oritur actio (no man can allowed to found a claim upon his own 

wrongdoing). Extraordinary acquisitive prescription cannot similarly vest ownership over the property 

upon petitioner. Art. 1137 of the Civil Code states that "(o)wnership and other real rights over immovables 

prescribe through uninterrupted adverse possession thereof for thirty years, without need of title or of 

good faith." Petitioner's alleged possession in 1962 up to September 1983 when private respondents 

entered the property in question spanned twenty-one (21) years. This period of time is short of the thirty-

year requirement mandated by Art. 1137.

Petitioner basically anchors his claim over the property on the survey plan prepared upon his 

request, 34 the tax declaration in his name, 35 the commissioner's report on the relocation survey, 36 and 

the survey plan. 37Respondent court correctly held that these documents do not conclusively 

demonstrate petitioner's title over Lot Nos. 3918-A and 3606.

A survey is the act by which the quantity of a parcel of land is ascertained and so a paper containing a 

statement of courses, distances, and quantity of

land. 38 A survey under a proprietary title is not a conveyance. It is an instrument sui generis in the nature 

of a partition; a customary mode in which a proprietor has set off to himself in severalty a part of the 

common estate. 39Therefore, a survey, not being a conveyance, is not a mode of acquiring ownership. A

fortiori, petitioner cannot found his claim on the survey plan reflecting a subdivision of land because it is 

not conclusive as to ownership as it may refer only to a delineation of possession. 40

Furthermore, the plan was not verified and approved by the Bureau of Lands in accordance with Sec. 28, 

paragraph 5 of Act No. 2259, the Cadastral Act, as amended by Sec. 1862 of Act No. 2711. Said law ordains 

that private surveyors send their original field notes, computations, reports, surveys, maps and plots 

regarding a piece of property to the Bureau of Lands for verification and approval. 41 A survey plan not 

verified and approved by said Bureau is nothing more than a private writing, the due execution and 

authenticity of which must be proven in accordance with Sec. 20 of Rule 132 of the Rules of Court. The 

circumstance that the plan was admitted in evidence without any objection as to its due execution and 

authenticity does not signify that the courts shall give probative value therefor. To admit evidence and not 

to believe it subsequently are not contradictory to each other. This Court cannot alter the conclusions of

the Court of Appeals on the credibility accorded to evidence presented by the parties. 42

Similarly, petitioner's tax declaration issued under his name is not even persuasive evidence of his claimed 

ownership over the land in dispute. A tax declaration, by itself, is not considered conclusive evidence of 

ownership.43 It is merely an indicium of a claim of ownership. 44 Because it does not by itself give title, it 

is of little value in proving one's ownership. 45 Moreover, the incompatibility in petitioner's tax declaration 

and the commissioner's report as regards the area of his claimed property is much too glaring to be 

ignored. Tax Declaration No. 8717 states that petitioner's property has an area of 3.2800 hectares while 

the totality of his claim according to the commissioned geodetic engineer's survey amounts to 4.1385 

hectares. There is therefore a notable discrepancy of 8,585 square meters. On the other hand, private 

respondent's claimed property, as borne out by Tax Declaration No. 12738, totals 5.5 hectares, a more 

proximate equivalent of the 5.2433-hectare property as shown by the commissioner's report.

There is also nothing in the commissioner's report that substantiates petitioner's claim that the disputed 

land was inside his property. Petitioner capitalizes on the lower court's statement in its decision 46 that 

"as reflected in the commissioner's report dated May 23, 1984 (Exhibit 3-3-A), the area claimed is inside 

lot 3918 of the defendants(Exhibit 2)" 47 or the private respondents. A careful reading of the decision 

would show that this statement is found in the summary of defendants' (herein private respondents) 

evidence. Reference to Lot No. 3918 may, therefore, be attributed to mere oversight as the lower court 

even continues to state the defendants' assertion that the 2-hectare land is part of their 5.5-hectare 

property. Hence, it is not amiss to conclude that either petitioner misapprehended the lower court's 

decision or he is trying to contumaciously mislead or worse, deceive this Court.

With respect to the awards of moral damages of P10,000.00 and attorney's fees of P2,000.00, the Court 

finds no cogent reason to delete the same. Jurisprudence is replete with rulings to the effect that where 

fraud and bad faith have been established, the award of moral damages is in order. 48 This 

pronouncement finds support in Art. 2219 (10) of the Civil Code allowing the recovery of moral damages 

for acts enumerated in Art. 21 of the same Code. This article states that "(a)ny person who wilfully causes 

loss or injury to another in a manner that is contrary to morals, good customs or public policy shall 

compensate the latter for the damage." The moral damages are hereby increased to P30,000.00. We agree 

with the respondent court in holding that the award of attorney's fees is justified because petitioner filed a 

clearly unfounded civil action. 49

WHEREFORE, the instant petition for review on certiorari is hereby DENIED and the questioned Decision of 

the Court of Appeals AFFIRMED. This Decision is immediately executory. Costs against petitioner.

SO ORDERED.

G.R. No. 134329 January 19, 2000

91

VERONA PADA-KILARIO and RICARDO KILARIO, petitioners, 

vs.

COURT OF APPEALS and SILVERIO PADA, respondents.

DE LEON, JR., J.:

The victory1 of petitioner spouses Ricardo and Verona Kilario in the Municipal Circuit Trial Court2 in an 

ejectment suit3 filed against them by private respondent Silverio Pada, was foiled by its reversal4 by the 

Regional Trial Court5 on appeal. They elevated their cause6 to respondent Court of Appeals7 which, 

however, promulgated a Decision8 on May 20, 1998, affirming the Decision of the Regional Trial Court.

The following facts are undisputed:

One Jacinto Pada had six (6) children, namely, Marciano, Ananias, Amador, Higino, Valentina and Ruperta. 

He died intestate. His estate included a parcel of land of residential and coconut land located at Poblacion, 

Matalom, Leyte, denominated as Cadastral Lot No. 5581 with an area of 1,301.92 square meters. It is the 

northern portion of Cadastral Lot No. 5581 which is the subject of the instant controversy.

During the lifetime of Jacinto Pada, his half-brother, Feliciano Pada, obtained permission from him to build 

a house on the northern portion of Cadastral Lot No. 5581. When Feliciano died, his son, Pastor, continued 

living in the house together with his eight children. Petitioner Verona Pada-Kilario, one of Pastor's 

children, has been living in that house since 1960.

Sometime in May, 1951, the heirs of Jacinto Pada entered into an extra-judicial partition of his estate. For 

this purpose, they executed a private document which they, however, never registered in the Office of the 

Registrar of Deeds of Leyte.

At the execution of the extra-judicial partition, Ananias was himself present while his other brothers were 

represented by their children. Their sisters, Valentina and Ruperta, both died without any issue. Marciano 

was represented by his daughter, Maria; Amador was represented by his daughter, Concordia; and Higina 

was represented by his son, Silverio who is the private respondent in this case. It was to both Ananias and 

Marciano, represented by his daughter, Maria, that Cadastral Lot No. 5581 was allocated during the said 

partition. When Ananias died, his daughter, Juanita, succeeded to his right as co-owner of said property.

On June 14, 1978, Juanita Pada sold to Engr. Ernesto Paderes, the right of his father, Ananias, as co-owner 

of Cadastral Lot No. 5881.

On November 17, 1993, it was the turn of Maria Pada to sell the co-ownership right of his father, 

Marciano. Private respondent, who is the first cousin of Maria, was the buyer.

Thereafter, private respondent demanded that petitioner spouses vacate the northern portion of 

Cadastral Lot No. 5581 so his family can utilize the said area. They went through a series of meetings with 

the barangay officials concerned for the purpose of amicable settlement, but all earnest efforts toward 

that end, failed.

On June 26, 1995, private respondent filed in the Municipal Circuit Trial Court of Matalom, Leyte, a 

complaint for ejectment with prayer for damages against petitioner spouses.

On July 24, 1995, the heirs of Amador Pada, namely, Esperanza Pada-Pavo, Concordia Pada-Bartolome, 

and Angelito Pada, executed a Deed of Donation9 transferring to petitioner Verona Pada-Kilario, their 

respective shares as co-owners of Cadastral Lot No. 5581.

On February 12, 1996, petitioner spouses filed their Answer averring that the northern portion of 

Cadastral Lot No. 5581 had already been donated to them by the heirs of Amador Pada. They contended 

that the extra-judicial partition of the estate of Jacinto Pada executed in 1951 was invalid and ineffectual 

since no special power of attorney was executed by either Marciano, Amador or Higino in favor of their 

respective children who represented them in the extra-judicial partition. Moreover, it was effectuated only 

through a private document that was never registered in the office of the Registrar of Deeds of Leyte.

The Municipal Circuit Trial Court rendered judgment in favor of petitioner spouses. It made the following 

findings:

After a careful study of the evidence submitted by both parties, the court finds that the 

evidence adduced by plaintiff failed to establish his ownership over . . . Cadastral Lot No. 

5581 . . . while defendants has [sic] successfully proved by preponderance of evidence that 

said property is still under a community of ownership among the heirs of the late Jacinto 

Pada who died intestate. If there was some truth that Marciano Pada and Ananias Pada has 

[sic] been adjudicated jointly of [sic] the above-described residential property . . . as their 

share of the inheritance on the basis of the alleged extra judicial settlement, how come 

that since 1951, the date of partition, the share of the late Marciano Pada was not 

transferred in the name of his heirs, one of them Maria Pada-Pavo and still remain [sic] in 

the name of Jacinto Pada up to the present while the part pertaining to the share of 

Ananias Pada was easily transferred in the name of his heirs . . ..

The alleged extra judicial settlement was made in private writing and the genuineness and 

due execution of said document was assailed as doubtful and it appears that most of the 

heirs were not participants and signatories of said settlement, and there was lack of special 

power of attorney to [sic] those who claimed to have represented their co-heirs in the 

participation [sic] and signing of the said extra judicial statement.

Defendants were already occupying the northern portion of the above-described property 

long before the sale of said property on November 17, 1993 was executed between Maria 

Pada-Pavo, as vendor and the plaintiff, as vendee. They are in possession of said portion of 

the above-described property since the year 1960 with the consent of some of the heirs of 

Jacinto Pada and up to the [sic] present some of the heirs of Jacinto Pada has [sic] 

donated . . . their share of [sic] the above-described property to them, virtually converting 

defendants' standing as co-owners of the land under controversy. Thus, defendants as co-

owners became the undivided owners of the whole estate . . . . As co-owners of . . . 

Cadastral Lot No. 5581 . . . their possession in the northern portion is being [sic] lawful.10

From the foregoing decision, private respondent appealed to the Regional Trial Court. On November 6, 

1997, it rendered a judgment of reversal. It held:

. . . [T]he said conveyances executed by Juanita Pada and Maria Pada Pavo were never 

questioned or assailed by their co-heirs for more than 40 years, thereby lending credence 

on [sic] the fact that the two vendors were indeed legal and lawful owners of properties 

ceded or sold. . . . At any rate, granting that the co-heirs of Juanita Pada and Maria Pada 

Pavo have some interests on the very lot assigned to Marciano and Ananias, nevertheless, 

said interests had long been sadly lost by prescription, if not laches or estoppel.

It is true that an action for partition does not prescribe, as a general rule, but this doctrine 

of imprescriptibility cannot be invoked when one of the heirs possessed the property as an 

owner and for a period sufficient to acquire it by prescription because from the moment 

one of the co-heirs claim [sic] that he is the absolute owner and denies the rest their share 

of the community property, the question then involved is no longer one for partition but of 

ownership. . . . Since [sic] 1951 up to 1993 covers a period of 42 long years. Clearly, 

whatever right some of the co-heirs may have, was long extinguished by laches, estoppel or 

prescription.

x x x           x x x           x x x

. . . [T]he deed of donation executed by the Heirs of Amador Pada, a brother of Marciano 

Pada, took place only during the inception of the case or after the lapse of more than 40 

years reckoned from the time the extrajudicial partition was made in 1951. Therefore, said 

donation is illegal and invalid [sic] the donors, among others, were absolutely bereft of any 

right in donating the very property in question.11

The dispositive portion of the decision of the Regional Trial Court reads as follows:

WHEREFORE, a judgment is hereby rendered, reversing the judgment earlier promulgated 

by the Municipal Circuit Trial Court of Matalom, Leyte, [sic] consequently, defendants-

appellees are hereby ordered:

1. To vacate the premises in issue and return peaceful possession to the appellant, being 

the lawful possessor in concept of owner;

2. To remove their house at their expense unless appellant exercises the option of 

acquiring the same, in which case the pertinent provisions of the New Civil Code has to be 

applied;

3. Ordering the defendants-appellees to pay monthly rental for their occupancy and use of 

the portion of the land in question in the sum of P100.00 commencing on June 26, 1995 

when the case was filed and until the termination of the present case;

4. Ordering the defendants to pay to the appellant the sum of P5,000.00 as moral damages 

and the further sum of P5,000.00 as attorney's fees;

5. Taxing defendants to pay the costs of suit.12

92

Petitioners filed in the Court of Appeals a petition for review of the foregoing decision of the Regional Trial 

Court.

On May 20, 1998, respondent Court of Appeals rendered judgment dismissing said petition. It explained:

Well-settled is the rule that in an ejectment suit, the only issue is possession de facto or 

physical or material possession and not de jure. Hence, even if the question of ownership is 

raised in the pleadings, the court may pass upon such issue but only to determine the 

question of possession, specially if the former is inseparably linked with the latter. It cannot 

dispose with finality the issue of ownership, such issue being inutile in an ejectment suit 

except to throw light on the question of possession . . . .

Private respondent Silverio Pada anchors his claim to the portion of the land possessed by 

petitioners on the Deed of Sale executed in his favor by vendor Maria Pada-Pavo, a 

daughter of Marciano, son of Jacinto Pada who was the registered owner of the subject lot. 

The right of vendee Maria Pada to sell the property was derived from the extra-judicial 

partition executed in May 1951 among the heirs of Jacinto Pada, which was written in a 

Bisayan dialect signed by the heirs, wherein the subject land was adjudicated to Marciano, 

Maria Pavo's father, and Ananias Pada. Although the authenticity and genuineness of the 

extra-judicial partition is now being questioned by the heirs of Amador Pada, no action was 

ever previously filed in court to question the validity of such partition.1âwphi1.nêt

Notably, petitioners in their petition admitted among the antecedent facts that Maria Pavo 

is one of the co-owners of the property originally owned by Jacinto Pada . . . and that the 

disputed lot was adjudicated to Marciano (father of Maria Pavo) and Ananias, and upon the 

death of Marciano and Ananias, their heirs took possession of said lot, i.e. Maria Pavo the 

vendor for Marciano's share and Juanita for Ananias' share . . . . Moreover, petitioners do 

not dispute the findings of the respondent court that during the cadastral survey of 

Matalom, Leyte, the share of Maria Pada Pavo was denominated as Lot No. 5581, while the 

share of Juanita Pada was denominated as Lot No. 6047, and that both Maria Pada Pavo 

and Juanita were in possession of their respective hereditary shares. Further, petitioners in 

their Answer admitted that they have been occupying a portion of Lot No. 5581, now in 

dispute without paying any rental owing to the liberality of the plaintiff . . . . Petitioners 

cannot now impugn the aforestated extrajudicial partition executed by the heirs in 1951. As 

owner and possessor of the disputed property, Maria Pada, and her vendee, private 

respondent, is entitled to possession. A voluntary division of the estate of the deceased by 

the heirs among themselves is conclusive and confers upon said heirs exclusive ownership 

of the respective portions assigned to them . . ..

The equally belated donation of a portion of the property in dispute made by the heirs of 

Amador Pada, namely, Concordia, Esperanza and Angelito, in favor of petitioner Verona 

Pada is a futile attempt to confer upon the latter the status of co-owner, since the donors 

had no interest nor right to transfer. . . . This gesture appears to be a mere afterthought to 

help petitioners to prolong their stay in the premises. Furthermore, the respondent court 

correctly pointed out that the equitable principle of laches and estoppel come into play 

due to the donors' failure to assert their claims and alleged ownership for more than forty 

(40) years . . . . Accordingly, private respondent was subrogated to the rights of the vendor 

over Lot No. 5581 which include [sic] the portion occupied by petitioners.13

Petitioner spouses filed a Motion for Reconsideration of the foregoing decision.

On June 16, 1998, respondent Court of Appeals issued a Resolution denying said motion.

Hence this petition raising the following issues:

I.

WHETHER THE COURT OF APPEALS ERRED IN NOT RULING THAT PETITIONERS, AS CO-

OWNERS, CANNOT BE EJECTED FROM THE PREMISES CONSIDERING THAT THE HEIRS OF 

JACINTO PADA DONATED TO THEM THEIR UNDIVIDED INTEREST IN THE PROPERTY IN 

DISPUTE.

II.

WHETHER THE COURT OF APPEALS ERRED IN NOT RULING THAT WHAT MARIA PADA SOLD 

WAS HER UNDIVIDED SHARE IN THE PROPERTY IN DISPUTE.

III.

WHETHER OR NOT THE PETITIONERS ARE BUILDERS IN GOOD FAITH.14

There is no merit to the instant petition.

First. We hold that the extrajudicial partition of the estate of Jacinto Pada among his heirs made in 1951 is 

valid, albeit executed in an unregistered private document. No law requires partition among heirs to be in 

writing and be registered in order to be valid.15 The requirement in Sec. 1, Rule 74 of the Revised Rules of 

Court that a partition be put in a public document and registered, has for its purpose the protection of 

creditors and the heirs themselves against tardy claims.16 The object of registration is to serve as 

constructive notice to others. It follows then that the intrinsic validity of partition not executed with the 

prescribed formalities is not undermined when no creditors are involved.17 Without creditors to take into 

consideration, it is competent for the heirs of an estate to enter into an agreement for distribution thereof 

in a manner and upon a plan different from those provided by the rules from which, in the first place, 

nothing can be inferred that a writing or other formality is essential for the partition to be valid.18 The 

partition of inherited property need not be embodied in a public document so as to be effective as regards 

the heirs that participated therein.19 The requirement of Article 1358 of the Civil Code that acts which 

have for their object the creation, transmission, modification or extinguishment of real rights over 

immovable property, must appear in a public instrument, is only for convenience, non-compliance with 

which does not affect the validity or enforceability of the acts of the parties as among themselves.20 And 

neither does the Statute of Frauds under Article 1403 of the New Civil Code apply because partition among 

heirs is not legally deemed a conveyance of real property, considering that it involves not a transfer of 

property from one to the other but rather, a confirmation or ratification of title or right of property that an 

heir is renouncing in favor of another heir who accepts and receives the inheritance.21 The 1951 

extrajudicial partition of Jacinto Pada's estate being legal and effective as among his heirs, Juanita and 

Maria Pada validly transferred their ownership rights over Cadastral Lot No. 5581 to Engr. Paderes and 

private respondent, respectively.22

Second. The extrajudicial partition which the heirs of Jacinto Pada executed voluntarily and spontaneously 

in 1951 has produced a legal status.23 When they discussed and agreed on the division of the estate 

Jacinto Pada, it is presumed that they did so in furtherance of their mutual interests. As such, their division 

is conclusive, unless and until it is shown that there were debts existing against the estate which had not 

been paid.24 No showing, however, has been made of any unpaid charges against the estate of Jacinto 

Pada. Thus, there is no reason why the heirs should not be bound by their voluntary acts.

The belated act of Concordia, Esperanza and Angelito, who are the heirs of Amador Pada, of donating the 

subject property to petitioners after forty four (44) years of never having disputed the validity of the 1951 

extrajudicial partition that allocated the subject property to Marciano and Ananias, produced no legal 

effect. In the said partition, what was allocated to Amador Pada was not the subject property which was a 

parcel of residential land in Sto. Nino, Matalom, Leyte, but rather, one-half of a parcel of coconut land in 

the interior of Sto. Nino St., Sabang, Matalom, Leyte and one-half of a parcel of rice land in Itum, Sta. Fe, 

Matalom, Leyte. The donation made by his heirs to petitioners of the subject property, thus, is void for 

they were not the owners thereof. At any rate it is too late in the day for the heirs of Amador Pada to 

repudiate the legal effects of the 1951 extrajudicial partition as prescription and laches have equally set in.

Third. Petitioners are estopped from impugning the extrajudicial partition executed by the heirs of Jacinto 

Pada after explicitly admitting in their Answer that they had been occupying the subject property since 

1960 without ever paying any rental as they only relied on the liberality and tolerance of the Pada 

family.25 Their admissions are evidence of a high order and bind them insofar as the character of their 

possession of the subject property is concerned.

Considering that petitioners were in possession of the subject property by sheer tolerance of its owners, 

they knew that their occupation of the premises may be terminated any time. Persons who occupy the 

land of another at the latter's tolerance or permission, without any contract between them, is necessarily 

bound by an implied promise that they will vacate the same upon demand, failing in which a summary 

action for ejectment is the proper remedy against them.26 Thus, they cannot be considered possessors 

nor builders in good faith. It is well-settled that both Article 44827 and Article 54628 of the New Civil Code 

which allow full reimbursement of useful improvements and retention of the premises until 

reimbursement is made, apply only to a possessor in good faith, i.e., one who builds on land with the 

belief that he is the owner thereof.29 Verily, persons whose occupation of a realty is by sheer tolerance of 

its owners are not possessors in good faith. Neither did the promise of Concordia, Esperanza and Angelito 

Pada that they were going to donate the premises to petitioners convert them into builders in good faith 

93

for at the time the improvements were built on the premises, such promise was not yet fulfilled, i.e., it was 

a mere expectancy of ownership that may or may not be realized.30 More importantly, even as that 

promise was fulfilled, the donation is void for Concordia, Esperanza and Angelito Pada were not the 

owners of Cadastral Lot No. 5581. As such, petitioners cannot be said to be entitled to the value of the 

improvements that they built on the said lot.

WHEREFORE, the petition for review is HEREBY DENIED.

Costs against petitioners.

SO ORDERED.

G.R. No. 109840 January 21, 1999

JOSE L. CHUA and CO SIO ENG, petitioners, 

vs.

THE HONORABLE COURT OF APPEALS and RAMON IBARRA, respondents.

 

MENDOZA, J.:

This is a petition for review on certiorari of the decision, 1 dated October 8, 1992 of the Court of Appeals 

affirming the decision of the Regional Trial Court, Branch 59 of Makati, Metro Manila, ordering the 

ejectment of petitioners from the premises owned by private respondent.

Petitioners were lessees of a commercial unit at No. 3086 Redemptorist Street in Baclaran, Parañque, 

Metro Manila. The lease was for a period of five (5) years, from January 1, 1985 to December 31, 1989. 

The contract expressly provided for the renewal of the lease at the option of the lessees "in accordance 

with the terms of agreement and conditions set by the lessor." Prior to the expiration of the lease, the 

parties discussed the possibility of renewing it. They exchanged proposal and counterproposal, but they 

failed to reach agreement. The dispute was referred to the barangay captain for conciliation but still no 

settlement was reached by the parties.

On July 24, 1990, private respondent filed a complaint for unlawful detainer against petitioner's in the 

Metropolitan Trial Court of Parañaque, Metro Manila, which on February 4, 1992 rendered a decision, the 

dispositive portion of which reads: 2

WHEREFORE, premises considered, judgment is hereby, rendered as 

follows:

1. The defendants (herein petitioners) are 

hereby given a period of two (2) years 

extension of occupancy of the subject 

premises starting the date of the filling of the 

instant complaint;

2. The defendants are hereby ordered to pay 

the plaintiff (herein private respondent) the 

sum of P188,806.00 representing back 

rentals as of the year 1991 and a monthly 

rental of P10,000.00 thereafter until the 

expiration of the aforesaid extension of their 

occupancy or until the subject premises is 

actually vacated.

3. Defendants are hereby ordered to pay the 

plaintiff the amount of P15,000.00 as 

attorney's fees; and

4. Defendants are hereby ordered to pay the 

cost of suit.

SO ORDERED.

On appeal by both parties, the Regional Trial Court, Branch 59 of Makati ruled that the lease was for a 

fixed period of five (5) years and that, upon its expiration on January 1, 1990, petitioners' continued stay in 

the premises became illegal. As provided in Art. 1687 of the Civil Code, the power of the courts to fix the 

period of lease is limited only to cases where the period has not been fixed by the parties themselves. The 

dispositive portion of the decision 3 states:

Premises considered, judgment is hereby rendered modifying the appealed 

decision, as follows:

1. Ordering the defendants (herein petitioners) and all persons claiming 

and/or acting for and in their behalf to vacate the premises known as door 

No. 3086 Redemptorist, corner G.C. Cruz Streets, Baclaran, Parañaque, 

Metro Manila and turn over possession thereof to the plaintiff (herein 

private respondent);

2. Ordering the defendants to pay the plaintiff the following:

a) the amount 

of P42,306.00 

representing 

accrued or 

back rentals 

from January 

1, 1987 to 

December 31, 

1989;

b) a monthly 

rental of 

P7,320.50 for 

the use or 

occupancy of 

the premises 

starting 

January 1, 

1990 until July 

24, 1990 and 

at Ten 

Thousand 

(P10,000.00) 

Pesos from 

July 24, 1990 

until the 

defendants 

shall have 

vacated the 

same;

c) the amount 

of P10,000.00 

representing 

reasonable 

attorney's 

fees:

3. Dismissing defendants' counterclaim for lack of merit; and

4. With costs against the defendants.

Petitioners appealed to the Court of Appeals which affirmed the decision. In its decision, dated October 8, 

1992, the Court of Appeals ordered:

WHEREFORE, except for the modification that the monthly rental that 

petitioners should pay private respondent from July 24, 1990 until the latter 

finally vacate the premises in question is reduced to P7,320.00, the decision 

of the respondent court in this case is AFFIRMED in all other respects, with 

costs against petitioners Jose L. Chua and Ko Sio Eng.

Petitioners' motion for reconsideration was likewise denied. Hence, this petition for review for certiorari. 

Petitioners assign several errors as having been allegedly committed by the Court of Appeals.

First. Petitioners allege that the Court of Appeals erred in affirming the lower court's finding that they owe 

private respondent the amount of P42,306.00 as unpaid rentals from January 1, 1987 to December 31, 

1989 because neither the letter of demand nor the complaint for unlawful detainer alleged a claim for 

94

unpaid rentals. As the Court of Appeals pointed out, however, the issue of arrearages was raised at the 

pre-trial by private respondent and evidence on this question was presented without objection from 

petitioners: 5

First of all, while it is true that there was no express demand in private 

respondent's complaint for unlawful detainer against petitioners for the 

latters payment of rental arrearages, private respondent in a pleading dated 

December 17, 1990 filed with the MTC (by way of comment to petitioners' 

motion to admit amended answer) stated:

That moreover the unpaid rentals from 

January 1987 to December 31, 1989 amounts 

to FORTY TWO THOUSAND THREE HUNDRED 

SIX PESOS (P42,306,00), exclusive of rentals 

from January 1 to December 31, 1990 which 

would be one hundred eighty thousand pesos 

(P180,000.00) or a total of TWO HUNDRED 

TWENTY TWO THOUSAND THREE HUNDRED 

SIX PESOS (222,306,00)

(p. 75 Orig. Rec).

Then, at the pre-trial of December 17, 1990, among the issues proposed by 

counsel for plaintiff (now private respondent) was whether:

3. defendants are in arrears for the rentals 

from Dec. 31, 1987 to January 1989, in 

accordance with the contract:

(p. 8, tsn Dec. 17, 1990:

p. 87, id.)

Counsel for defendants (herein petitioners) did not object to the statement 

of issues made by plaintiffs counsel and instead simply stated as their own 

main issue whether plaintiff had a valid cause of action for ejectment 

against them as he is not the sole owner of the leased premises, and then 

averred that "based on this premise, the other issues raised by plaintiff 

could be dependent on the resolution of the stated issues" (id., p. 88. Orig. 

Rec.). Later, at the hearing of February 12, 1990. plaintiff Ramon Ibarra 

testified that although his lease contract (Exh. "A") with petitioners 

stipulated an annual ten percent (10%) additional rental starting in 1986 

(i.e., the monthly rental in 1986 was P5,500, in 1987, it was P6,050; in 1988, 

it was P6,655.00; and in 1989, it was P7,320.50), petitioners continued to 

pay only the original monthly rental of P5,000 stipulated in their contract 

(Exh. "A"), so that petitioners had incurred total rental arrearages at the end 

of 1989 of P42,306.00 (pp. 6-8,. tsn,op cit.: pp. 113-115. Orig. Rec.). . . .

Obviously, then, petitioners' rental arrearages from 1986 to 1989 as an 

issue raised at the pre-trial and on which issue private respondent 

presented evidence without any objection from petitioners. And 

considering that the petitioners incurred said rental arrearages because 

they did not pay private respondent the automatic 10% increase in their 

monthly rental every year for the years 1986 to 1989 as agreed upon and 

stipulated in their lease contract (Exh. "A".) which contract is the law 

between the parties, justice and good faith demand that petitioners should 

pay said rental arrearages. As correctly ruled by the respondent court, "to 

absolve the defendants from paying rentals in arrears while they continue 

occupying and enjoying the premises would be allowing the defendants to 

enrich themselves at the expense of the plaintiff. (p, 55, Rollo).

Indeed, any objection to the admissibility of evidence should be made at the time such evidence is offered 

or as soon thereafter as the objection to its admissibility becomes apparent, 6 otherwise the objection will 

be considered waived and such evidence will form part of the records of the case as competent and 

admissible evidence. 7 Rule 10, §5 8 of the Rules of Civil Procedure allows the amendment of the pleadings 

in order to make them conform to the evidence in the record.

Second. Petitioners claim that they are entitled to an estension of time to occupy the premises in question. 

This, too, is without merit. After the lease terminated on January 1, 1990 and without the parties 

thereafter reaching any agreement for its renewal, petitioners became deforciants subject to ejectment 

from the premises. 9

Neither did the Court of Appeals err in ruling that petitioners are not entitled to a reasonable extension of 

time to occupy the premises on account of the fact that the lease contract between the parties has already 

expired. As there was no longer any lease to speak of which could be extended, the Metropolitan Trial 

Court was in effect making a contract for the parties which it obviously did not have the power to 

do. 10 The potestative authority of the courts to fix a longer term for a lease under Art. 1687 of the Civil 

Code 11 applies only to cases where there is no period fixed by the parties. To the contrary, in this case, 

the contract of lease provided for a fixed period of five (5) years from January 1, 1985 to December 31, 

1989. As the Court held in Bacolod-Murcia Milling Co., Inc. v. Banco Nacional Filipino: 12

It is not the province of the court to alter a contract by construction or to 

make a new contract for the parties; its duty is confined to the 

interpretation of the one which they have made for themselves, without 

regard to its wisdom or folly, as the court cannot supply material 

stipulations or read into contract words which it does not contain.

Indeed, Art. 1675 of the Civil Code excludes cases falling under Art. 1673 (which provides among others, 

that the lessor may judicially eject the lessee when the period agreed upon or that which is fixed has 

expired) from the cases wherein, pursuant to Art. 1687, courts may fix a longer period of lease. For these 

reasons, we hold that the Court of Appeals did not err in ruling that petitioners were not entitled to an 

extension of the lease upon its expiration.

Third. The appellate court found petitioners guilty of bad faith in refusing to leave the premises. But 

petitioners contend that they acted in good faith under the belief that they were entitled to an extension 

of the lease because they had made repairs and improvements on the premises.

This contention is devoid of merit. The fact that petitioners allegedly made repairs on the premises in 

question is not a reason for them to retain the possession of the premises. There is no provision of law 

which grants the lessee a right of retention over the leased premises on that ground. Art. 448 of the Civil 

Code, in relation to Art. 546, which provides for full reimbursement of useful improvements and retention 

of the premises until reimbursement is made, applies only to a possessor in good faith, i.e., one who builds 

on a land in the belief that he is the owner thereof. In a number of cases, the Court has held that this right 

does not apply to a mere lessee, like the petitioners, otherwise, it would always be in his power to 

"improve" his landlord out of the latter's property.13 Art. 1678 merely grants to such a lessee making in 

good faith useful improvements the right to be reimbursed one-half of the value of the improvements 

upon the termination of the lease, or, in the alternative, to remove the improvements if the lessor refuses 

to make reimbursement.

Petitioners were thus correctly ordered to pay attorney's fees considering that private respondent had to 

go to court to protect his interest. 14 The award of P10,000.00 is reasonable in view of the time it has 

taken this rather simple case for ejectment to be decided.

Fourth. Petitioners contend that the Court of Appeals erred in affirming the denial of their counterclaim 

for damages for their failure to enjoy the peaceful possession of the premises because private respondent 

allowed vendors to ply their trade at the front portion of the leased premises. Petitioners claim that, as a 

result, they suffered business losses and moral injuries. As both the Metropolitan Trial Court and Regional 

Trial Court held, however, there is no evidence to support this claim. As the Court of Appeals said, 

petitioners never complained before about the sidewalk vendors occupying a portion of the leased 

property. It was only after negotiations for renewal of the lease had failed and private respondent had 

filed a complaint for unlawful detainer against them did they complain about the vendors.

WHEREFORE, the decision of the Court of Appeals, dated October 8, 1992, is AFFIRMED.1âwphi1.nêt

Costs against petitioners.

SO ORDERED.

ERMINDA F. FLORENTINO,   G.R. No. 172384

95

                                  Petitioner,

 

 

           

 

 

   - versus -

 

 

 

 

 

SUPERVALUE, INC.,

                                 Respondent.

 

Present:

YNARES-SANTIAGO,

 

AUSTRIA-MARTINEZ,

CHICO-NAZARIO,

NACHURA, and

REYES,

 

 

 

Promulgated:

 

 

September 12, 2007

x- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -  - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -x

 

 

D E C I S I O N

 

 

CHICO-NAZARIO, J.:

 

 

          Before this Court is a Petition for Review on Certiorari under Rule 45 of the Revised Rules of Court, 

filed by petitionerErminda F. Florentino, seeking to reverse and set aside the Decision,[1] dated 10 October 

2003 and the Resolution,[2] dated 19 April 2006 of the Court of Appeals in CA-G.R. CV No. 73853.  The 

appellate court, in its assailed Decision and Resolution, modified the Decision dated 30 April 2001 of the 

Regional Trial Court (RTC) of Makati, Branch 57, in Civil Case No. 00-1015, finding the 

respondent Supervalue, Inc., liable for the sum of P192,000.00, representing the security deposits made by 

the petitioner upon the commencement of their Contract of Lease.  The dispositive portion of the assailed 

appellate court’s Decision thus reads:

 

WHEREFORE, premises considered, the appeal is PARTLY GRANTED. The April 30, 2001 Decision of the 

Regional Trial Court ofMakati, Branch 57 is therefore MODIFIED to wit: (a) the portion ordering the [herein 

respondent] to pay the amount of P192,000.00 representing the security deposits and P50,000.00 as 

attorney’s fees in favor of the      [herein petitioner] as well as giving [respondent] the option to reimburse 

[petitioner] ½ of the value of the improvements introduced by the [petitioner] on the leased [premises] 

should [respondent] choose to appropriate itself or require the [petitioner] to remove the improvements, 

is hereby REVERSED and SET ASIDE; and (b) the portion ordering the return to [petitioner] the properties 

seized by [respondent] after the former settled her obligation with the latter is however MAINTAINED.[3] 

 

 

The factual and procedural antecedents of the instant petition are as follows:

 

Petitioner is doing business under the business name “Empanada Royale,” a sole proprietorship engaged 

in the retail ofempanada with outlets in different malls and business establishments within Metro Manila.

[4]

 

Respondent, on the other hand, is a domestic corporation engaged in the business of leasing stalls and 

commercial store spaces located inside SM Malls found all throughout the country.[5]

 

          On 8 March 1999, petitioner and respondent executed three Contracts of Lease containing similar 

terms and conditions over the cart-type stalls at SM North Edsa and SM Southmall and a store space at 

SM Megamall.  The term of each contract is for a period of four months and may be renewed upon 

agreement of the parties.[6]

 

          Upon the expiration of the original Contracts of Lease, the parties agreed to renew the same by 

extending their terms until 31 March 2000.[7]

 

          Before the expiration of said Contracts of Lease, or on 4 February 2000, petitioner received two 

letters from the respondent, both dated 14 January 2000, transmitted through facsimile transmissions.[8]

 

          In the first letter, petitioner was charged with violating Section 8 of the Contracts of Lease by not 

opening on 16 December 1999 and 26 December 1999.[9] 

 

Respondent also charged petitioner with selling a new variety of empanada called “mini-embutido” and of 

increasing the price of her merchandise from P20.00 to P22.00, without the prior approval of the 

respondent.[10] 

 

Respondent observed that petitioner was frequently closing earlier than the usual mall hours, either 

because of non-delivery or delay in the delivery of stocks to her outlets, again in violation of the terms of 

the contract.  A stern warning was thus given to petitioner to refrain from committing similar infractions in 

the future in order to avoid the termination of the lease contract.[11]

 

          In the second letter, respondent informed the petitioner that it will no longer renew the Contracts of 

Lease for the three outlets, upon their expiration on 31 March 2000.[12]

 

          In a letter-reply dated 11 February 2000, petitioner explained that the “mini-embutido” is not a new 

variety of empanada but had similar fillings, taste and ingredients as those of pork empanada; only, its size 

was reduced in order to make it more affordable to the buyers.[13]

 

          Such explanation notwithstanding, respondent still refused to renew its Contracts of Lease with the 

petitioner.  To the contrary, respondent took possession of the store space in SM Megamall and 

confiscated the equipment and personal belongings of the petitioner found therein after the expiration of 

the lease contract.[14]

 

          In a letter dated 8 May 2000, petitioner demanded that the respondent release the equipment and 

personal belongings it seized from the SM Megamall store space and return the security deposits, in the 

sum of P192,000.00, turned over by the petitioner upon signing of the Contracts of Lease.  On 15 June 

2000, petitioner sent respondent another letter reiterating her previous demands, but the latter failed or 

refused to comply therewith. [15]

 

          On 17 August 2000, an action for Specific Performance, Sum of Money and Damages was filed by the 

petitioner against the respondent before the RTC of Makati, Branch 57.[16]

 

In her Complaint docketed as Civil Case No. 00-1015, petitioner alleged that the respondent made verbal 

representations that the Contracts of Lease will be renewed from time to time and, through the said 

representations, the petitioner was induced to introduce improvements upon the store space at 

SM Megamall in the sum of P200,000.00, only to find out a year later that the respondent will no longer 

renew her lease contracts for all three outlets.[17]  

 

          In addition, petitioner alleged that the respondent, without justifiable cause and without previous 

demand, refused to return the security deposits in the amount of P192,000.00.[18]

         

          Further, petitioner claimed that the respondent seized her equipment and personal belongings found 

inside the store space in SM Megamall after the lease contract for the said outlet expired and despite 

repeated written demands from the petitioner, respondent continuously refused to return the seized 

items.[19]

96

 

          Petitioner thus prayed for the award of actual damages in the sum of P472,000.00, representing the 

sum of security deposits, cost of improvements and the value of the personal properties seized.  Petitioner 

also asked for the award of P300,000.00 as moral damages; P50,000.00 as exemplary damages; 

and P80,000.00 as attorney’s fees and expenses of litigation.[20]

 

          For its part, respondent countered that petitioner committed several violations of the terms of their 

Contracts of Lease by not opening from 16 December 1999 to 26 December 1999, and by introducing a 

new variety of empanada without the prior consent of the respondent, as mandated by the  provision of 

Section 2 of the Contract of Lease.  Respondent also alleged that petitioner infringed the lease contract by 

frequently closing earlier than the agreed closing hours.  Respondent finally averred that petitioner is 

liable for the amount P106,474.09, representing the penalty for selling a new variety of empanada, 

electricity and water bills, and rental adjustment, among other charges incidental to the lease 

agreements.  Respondent claimed that the seizure of petitioner’s personal belongings and equipment was 

in the exercise of its retaining lien, considering that the petitioner failed to settle the said obligations up to 

the time the complaint was filed.[21]

 

          Considering that petitioner already committed several breaches of contract, the respondent thus 

opted not to renew its Contracts of Lease with her anymore.  The security deposits were made in order to 

ensure faithful compliance with the terms of their lease agreements; and since petitioner committed 

several infractions thereof, respondent was justified in forfeiting the security deposits in the latter’s favor.

 

          On 30 April 2001, the RTC rendered a Judgment[22] in favor of the petitioner and found that the 

physical takeover by the respondent of the leased premises and the seizure of petitioner’s equipment and 

personal belongings without prior notice were illegal.  The decretal part of the RTC Judgment reads:

 

WHEREFORE, premises duly considered, judgment is hereby rendered ordering the [herein respondent] to 

pay [herein petitioner] the amount of P192,000.00 representing the security deposits made by 

the  [petitioner] and P50,000.00 as and for attorney’s fees.

 

The [respondent] is likewise ordered to return to the [petitioner] the various properties seized by the 

former after settling her account with the [respondent].

 

Lastly, the [respondent] may choose either to reimburse the [petitioner] one half (1/2) of the value of the 

improvements introduced by the plaintiff at SM Megamall should [respondent] choose to appropriate the 

improvements to itself or require the [petitioner] to remove the improvements, even though the principal 

thing may suffer damage thereby.  [Petitioner] shall not, however, cause anymore impairment upon the 

said leased premises than is necessary.

 

The other damages claimed by the plaintiff are denied for lack of merit.

 

 

          Aggrieved, the respondent appealed the adverse RTC Judgment to the Court of Appeals.

 

          In a Decision[23] dated 10 October 2003, the Court of Appeals modified the RTC Judgment and found 

that the respondent was justified in forfeiting the security deposits and was not liable to reimburse the 

petitioner for the value of the improvements introduced in the leased premises and to pay for attorney’s 

fees.  In modifying the findings of the lower court, the appellate court declared that in view of the 

breaches of contract committed by the petitioner, the respondent is justified in forfeiting the security 

deposits.  Moreover, since the petitioner did not obtain the consent of the respondent before she 

introduced improvements on the SM Megamall store space, the respondent has therefore no obligation to 

reimburse the petitioner for the amount expended in connection with the said improvements.[24]  The 

Court of Appeals, however, maintained the order of the trial court for respondent to return to petitioner 

her properties after she has settled her obligations to the respondent. The appellate court denied 

petitioner’s Motion for Reconsideration in a Resolution[25] dated 19 April 2006.

 

          Hence, this instant Petition for Review on Certiorari[26] filed by the petitioner assailing the Court of 

Appeals Decision.  For the resolution of this Court are the following issues:

 

 

I.       Whether or not the respondent is liable to return the security deposits to the petitions.

 

II.      Whether or not the respondent is liable to reimburse the petitioner for the sum of the improvements 

she introduced in the leased premises.

 

III.     Whether or not the respondent is liable for attorney’s fees.[27]

 

          The appellate court, in finding that the respondent is authorized to forfeit the security deposits, 

relied on the provisions of Sections 5 and 18 of the Contract of Lease, to wit:

 

          Section 5.  DEPOSIT. The LESSEE shall make a cash deposit in the sum of SIXTY THOUSAND PESOS

(P60,000.00) equivalent to three (3) months rent as security for the full and faithful performance to each

and every term, provision, covenant and condition of this lease and not as a pre-payment of rent.  If at 

any time during the term of this lease the rent is increased[,] the LESSEE on demand shall make an 

additional deposit equal to the increase in rent.  The LESSOR shall not be required to keep the deposit 

separate from its general funds and the deposit shall not be entitled to interest.  The deposit shall remain 

intact during the entire term and shall not be applied as payment for any monetary obligations of the 

LESSEE under this contract.  If the LESSEE shall faithfully perform every provision of this lease[,] the deposit 

shall be refunded to the LESSEE upon the expiration of this Lease and upon satisfaction of all monetary 

obligation to the LESSOR.

 

x x x x

 

            Section 18.  TERMINATION.  Any breach, non-performance or non-observance of the terms and

conditions herein provided shall constitute default which shall be sufficient ground to terminate this

lease, its extension or renewal.  In which event, the LESSOR shall demand that LESSEE immediately vacate 

the premises, and LESSOR shall forfeit in its favor the deposit tendered without prejudice to any such

other appropriate action as may be legally authorized.[28]

         

Since it was already established by the trial court that the petitioner was guilty of committing several 

breaches of contract, the Court of Appeals decreed that she cannot therefore rightfully demand the return 

of the security deposits for the same are deemed forfeited by reason of evident contractual violations.

 

          It is undisputed that the above-quoted provision found in all Contracts of Lease is in the nature of a 

penal clause to ensure petitioner’s faithful compliance with the terms and conditions of the said contracts.

 

          A penal clause is an accessory undertaking to assume greater liability in case of breach.  It is attached 

to an obligation in order to insure performance and has a double function: (1) to provide for liquidated 

damages, and (2) to strengthen the coercive force of the obligation by the threat of greater responsibility 

in the event of breach.[29]  The obligor would then be bound to pay the stipulated indemnity without the 

necessity of proof of the existence and the measure of damages caused by the breach.[30]  Article 1226 of 

the Civil Code states:

 

Art. 1226.  In obligations with a penal clause, the penalty shall substitute the indemnity for damages and 

the payment of interests in case of noncompliance, if there is no stipulation to the contrary.  Nevertheless, 

damages shall be paid if the obligor refuses to pay the penalty or is guilty of fraud in the fulfillment of the 

obligation.

 

The penalty may be enforced only when it is demandable in accordance with the provisions of this Code.

 

97

          As a general rule, courts are not at liberty to ignore the freedoms of the parties to agree on such 

terms and conditions as they see fit as long as they are not contrary to law, morals, good customs, public 

order or public policy.  Nevertheless, courts may equitably reduce a stipulated penalty in the contracts in 

two instances: (1) if the principal obligation has been partly or irregularly complied with; and (2) even if 

there has been no compliance if the penalty is iniquitous or unconscionable in accordance with Article 

1229 of the Civil Code which clearly provides:

 

 

Art. 1229.  The judge shall equitably reduce the penalty when the principal obligation has been partly or 

irregularly complied with by the debtor. Even if there has been no performance, the penalty may also be 

reduced by the courts if it is iniquitous or unconscionable.[31]

 

          In ascertaining whether the penalty is unconscionable or not, this court set out the following 

standard in Ligutan v. Court of Appeals,[32] to wit:

 

The question of whether a penalty is reasonable or iniquitous can be partly subjective and partly 

objective.  Its resolution would depend on such factor as, but not necessarily confined to, the type, extent 

and purpose of the penalty, the nature of the obligation, the mode of breach and its consequences, the 

supervening realities, the standing and relationship of the parties, and the like, the application of which, by 

and large, is addressed to the sound discretion of the court. xxx.

 

 

In the instant case, the forfeiture of the entire amount of the security deposits in the sum 

of P192,000.00 was excessive and unconscionable considering that the gravity of the breaches committed 

by the petitioner is not of such degree that the respondent was unduly prejudiced thereby.  It is but 

equitable therefore to reduce the penalty of the petitioner to 50% of the total amount of security 

deposits.

 

It is in the exercise of its sound discretion that this court tempered the penalty for the breaches committed 

by the petitioner to 50% of the amount of the security deposits.  The forfeiture of the entire sum 

of P192,000.00 is clearly a usurious and iniquitous penalty for the transgressions committed by the 

petitioner.  The respondent is therefore under the obligation to return the 50% ofP192,000.00 to the 

petitioner.

 

          Turning now to the liability of the respondent to reimburse the petitioner for one-half of the 

expenses incurred for the improvements on the leased store space at SM Megamall, the following 

provision in the Contracts of Lease will enlighten us in resolving this issue:

 

            Section 11.  ALTERATIONS, ADDITIONS, IMPROVEMENTS, ETC.  The LESSEE shall not make any 

alterations, additions, or improvements without the prior written consent of LESSOR; and all alterations, 

additions or improvements made on the leased premises, except movable or fixtures put in 

at LESSEE’s expense and which are removable, without defacing the buildings or damaging its floorings, 

shall becomeLESSOR’s property without compensation/reimbursement but the LESSOR reserves the right 

to require the removal of the said alterations, additions or improvements upon expiration of the lease.

 

           

          The foregoing provision in the Contract of Lease mandates that before the petitioner can introduce 

any improvement on the leased premises, she should first obtain respondent’s consent.   In the case at 

bar, it was not shown that petitioner previously secured the consent of the respondent before she made 

the improvements on the leased space in SM Megamall.  It was not even alleged by the petitioner that she 

obtained such consent or she at least attempted to secure the same.  On the other hand, the petitioner 

asserted that respondent allegedly misrepresented to her that it would renew the terms of the contracts 

from time to time after their expirations, and that the petitioner was so induced thereby that she 

expended the sum of P200,000.00 for the improvement of the store space leased.

 

          This argument was squarely addressed by this court in Fernandez v. Court of Appeals,[33] thus:

         

The Court ruled that the stipulation of the parties in their lease contract “to be renewable” at the option of 

both parties stresses that the faculty to renew was given not to the lessee alone nor to the lessor by 

himself but to the two simultaneously; hence, both must agree to renew if a new contract is to come 

about.

 

Petitioner’s contention that respondents had verbally agreed to extend the lease indefinitely is 

inadmissible to qualify the terms of the written contract under the parole evidence rule, and 

unenforceable under the statute of frauds.[34]

 

 

          Moreover, it is consonant with human experience that lessees, before occupying the leased 

premises, especially store spaces located inside malls and big commercial establishments, would renovate 

the place and introduce improvements thereon according to the needs and nature of their business and in 

harmony with their trademark designs as part of their marketing ploy to attract customers.  Certainly, no 

inducement or misrepresentation from the lessor is necessary for this purpose, for it is not only a matter 

of necessity that a lessee should re-design its place of business but a business strategy as well.      

 

          In ruling that the respondent is liable to reimburse petitioner one half of the amount of 

improvements made on the leased store space should it choose to appropriate the same, the RTC relied on 

the provision of Article 1678 of the Civil Code which provides:

Art. 1678.  If the lessee makes, in good faith, useful improvements which are suitable to the use for which 

the lease is intended, without altering the form or substance of the property leased, the lessor upon the 

termination of the lease shall pay the lessee one-half of the value of the improvements at that 

time.  Should the lessor refuse to reimburse said amount, the lessee may remove the improvements, even 

though the principal thing may suffer damage thereby.  He shall not, however, cause any more impairment 

upon the property leased than is necessary.

 

          While it is true that under the above-quoted provision of the Civil Code, the lessor is under the 

obligation to pay the lessee one-half of the value of the improvements made should the lessor choose to 

appropriate the improvements, Article 1678 however should be read together with Article 448 and Article 

546 of the same statute, which provide:

 

Art. 448.  The owner of the land on which anything has been built, sown or planted in good faith, shall 

have the right to appropriate as his own the works, sowing or planting, after payment of the indemnity 

provided for in articles 546 and 548, or to oblige the one who built or planted to pay the price of the land, 

and the one who sowed, the proper rent.  However, the builder or planter cannot be obliged to buy the 

land if its value is considerably more than that of the building or trees.  In such case, he shall pay 

reasonable rent, if the owner of the land does not choose to appropriate the building or trees after proper 

indemnity.  The parties shall agree upon the terms of the lease and in case of disagreement, the court shall 

fix the terms thereof.

 

            x x x x

 

          Art. 546. Necessary expenses shall be refunded to every possessor; but only possessor in good faith 

may retain the thing until he has been reimbursed therefor.

 

            Useful expenses shall be refunded only to the possessor in good faith with the same right of 

retention, the person who has defeated him in the possession having the option of refunding the amount 

of the expenses or of paying the increase in value which the thing may have acquired by reason thereof.

         

Thus, to be entitled to reimbursement for improvements introduced on the property, the petitioner must 

be considered a builder in good faith.  Further, Articles 448 and 546 of the Civil Code, which allow full 

reimbursement of useful improvements and retention of the premises until reimbursement is made, apply 

98

only to a possessor in good faith, i.e., one who builds on land with the belief that he is the owner 

thereof.  A builder in good faith is one who is unaware of any flaw in his title to the land at the time he 

builds on it.[35]  In this case, the petitioner cannot claim that she was not aware of any flaw in her title or 

was under the belief that she is the owner of the subject premises for it is a settled fact that she is merely 

a lessee thereof.

 

In Geminiano v. Court of Appeals,[36] this Court was emphatic in declaring that lessees are not possessors 

or builders in good faith, thus:

 

Being mere lessees, the private respondents knew that their occupation of the premises would continue

only for the life of the lease. Plainly, they cannot be considered as possessors nor builders in good faith.

 

In a plethora of cases, this Court has held that Article 448 of the Civil Code, in relation to Article 546 of the 

same Code, which allows full reimbursement of useful improvements and retention of the premises until 

reimbursement is made, applies only to a possessor in good faith, i.e., one who builds on land with the 

belief that he is the owner thereof.  It does not apply where one's only interest is that of a lessee under a

rental contract; otherwise, it would always be in the power of the tenant to "improve" his landlord out

of his property.

 

          Since petitioner’s interest in the store space is merely that of the lessee under the lease contract, she 

cannot therefore be considered a builder in good faith.  Consequently, respondent may appropriate the 

improvements introduced on the leased premises without any obligation to reimburse the petitioner for 

the sum expended.

 

          Anent the claim for attorney’s fees, we resolve to likewise deny the award of the same.  Attorney’s 

fees may be awarded when a party is compelled to litigate or to incur expenses to protect its interest by 

reason of unjustified act of the other.[37]

 

In the instant petition, it was not shown that the respondent unjustifiably refused to grant the demands of 

the petitioner so as to compel the latter to initiate legal action to enforce her right.  As we have found 

herein, there is basis for respondent’s refusal to return to petitioner the security deposits and to 

reimburse the costs of the improvements in the leased premises.  The award of attorney’s fees is therefore 

not proper in the instant case.

 

          WHEREFORE, premises considered, the instant Petition is PARTLY GRANTED.  The Court of Appeals 

Decision dated 10 October 2003 in CA-G.R. CV No. 73853 is hereby AFFIRMED with 

the MODIFICATION that the respondent may forfeit only 50% of the total amount of the security deposits 

in the sum of P192,000.00, and must return the remaining 50% to the petitioner.  No costs.

 

          SO ORDERED.

ROGELIA DACLAG and   G.R. No. 159578

ADELINO DACLAG (deceased),    

substituted by RODEL M. DACLAG,   Present:

and ADRIAN M. DACLAG,    

Petitioners,   QUISUMBING,* J.  

    CARPIO,** J.  

- versus -   AUSTRIA-MARTINEZ,***J.,  

    Acting Chairperson,  

ELINO MACAHILIG, ADELA   CHICO-NAZARIO, and  

MACAHILIG, CONRADO   NACHURA, JJ.  

MACAHILIG, LORENZA HABER      

and BENITA DEL ROSARIO,   Promulgated:  

Respondents.     February 18, 2009  

x - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - x

 

 

R E S O L U T I O N

 

 

AUSTRIA-MARTINEZ, J.:

 

               

Before us is petitioners' Motion for Reconsideration of our Decision dated July 28, 2008 where we affirmed 

the Decision datedOctober 17, 2001 and the Resolution dated August 7, 2003 of the Court of Appeals (CA) 

in CA-G.R. CV No. 48498.

 

Records show that while the land was registered in the name of petitioner Rogelia in 1984, respondents’ 

complaint for reconveyance was filed in 1991, which was within the 10-year prescriptive period.

 

We ruled that since petitioners bought the property when it was still an unregistered land, the defense of 

having purchased the property in good faith is unavailing.  We affirmed the Regional Trial Court (RTC) in 

finding that petitioners should pay respondents their corresponding share in the produce of the subject 

land from the time they were deprived thereof until the possession is restored to them.

           

In their Motion for Reconsideration, petitioners contend that the 10-year period for reconveyance is 

applicable if the action is based on an implied or a constructive trust; that since respondents' action for 

reconveyance was based on fraud, the action must be filed within four years from the discovery of the 

fraud, citing Gerona v. De Guzman,[1] which was reiterated in Balbin v. Medalla.[2]

 

We do not agree.

 

In Caro v. Court of Appeals,[3] we have explicitly held that “the prescriptive period for the reconveyance

of fraudulently registered real property is 10 years reckoned from the date of the issuance of the

certificate of title x x x.”[4]

           

However, notwithstanding petitioners' unmeritorious argument, the Court deems it necessary to make 

certain clarifications.  We have earlier ruled that respondents' action for reconveyance had not prescribed, 

since it was filed within the 10-year prescriptive period. 

 

However, a review of the factual antecedents of the case shows that respondents' action for reconveyance

was not even subject to prescription.

 

The deed of sale executed by Maxima in favor of petitioners was null and void, since Maxima was not the 

owner of the land she sold to petitioners, and the one-half northern portion of such land was owned by 

respondents.  Being an absolute nullity, the deed is subject to attack anytime, in accordance with Article 

1410 of the Civil Code that an action to declare the inexistence of a void contract does not 

prescribe.  Likewise, we have consistently ruled that when there is a showing of such illegality, the 

property registered is deemed to be simply held in trust for the real owner by the person in whose name it 

is registered, and the former then has the right to sue for the reconveyance of the property.[5]  An action 

99

for reconveyance based on a void contract is imprescriptible.[6]  As long as the land wrongfully registered 

under the Torrens system is still in the name of the person who caused such registration, an action in 

personam will lie to compel him to reconvey the property to the real owner.[7]  In this case, title to the 

property is in the name of petitioner Rogelia; thus, the trial court correctly ordered the reconveyance of 

the subject land to respondents.  

 

Petitioners next contend that they are possessors in good faith, thus, the award of damages should not 

have been imposed. They further contend that under Article 544, a possessor in good faith is entitled to 

the fruits received before the possession is legally interrupted; thus, if indeed petitioners are jointly and 

severally liable to respondents for the produce of the subject land, the liability should be reckoned only for 

1991 and not 1984.   

 

We find partial merit in this argument.

 

Article 528 of the Civil Code provides that possession acquired in good faith does not lose this character, 

except in a case and from the moment facts exist which show that the possessor is not unaware that he 

possesses the thing improperly or wrongfully. Possession in good faith ceases from the moment defects in 

the title are made known to the possessors, by extraneous evidence or by suit for recovery of the

 

property by the true owner.  Whatever may be the cause or the fact from which it can be deduced that the 

possessor has knowledge of the defects of his title or mode of acquisition, it must be considered sufficient 

to show bad faith.[8]  Such interruption takes place upon service of summons.[9]

 

Article 544 of the same Code provides that a possessor in good faith is entitled to the fruits only so long as 

his possession is not legally interrupted.  Records show that petitioners received a summons together with 

respondents' complaint on August 5, 1991;[10] thus, petitioners' good faith ceased on the day they 

received the summons.  Consequently, petitioners should pay respondents 10 cavans of palay per annum 

beginning August 5, 1991 instead of 1984.

 

Finally, petitioner would like this Court to look into the finding of the RTC that “since Maxima died in 

October 1993, whatever charges and claims petitioners may recover from her expired with her”; and that 

the proper person to be held liable for damages to be awarded to respondents should be Maxima Divison 

or her estate, since she misrepresented herself to be the true owner of the subject land. 

 

We are not persuaded.

 

Notably, petitioners never raised this issue in their appellants' brief or in their motion for reconsideration 

filed before the CA. In fact, they never raised this matter before us when they filed their petition for 

review.  Thus, petitioners cannot raise the same in this motion for reconsideration without offending the 

basic rules of fair play, justice and due process, specially since Maxima was not substituted at all by her 

heirs after the promulgation of the RTC Decision.

 

WHEREFORE, petitioners’ Motion for Reconsideration is PARTLY GRANTED.  The Decision of the Court of 

Appeals dated July 28, 2008 is MODIFIED only with respect to prescription as discussed in the text of 

herein Resolution, and the dispositive portion of the Decision is MODIFIED to the effect that petitioners 

are ordered to pay respondents 10 cavans of palayper annum beginning August 5, 1991 instead of 1984.

 

SO ORDERED.

HEIRS OF THE LATE JOAQUIN LIMENSE, namely: CONCESA LIMENSE, Surviving

Spouse; and DANILO and JOSELITO, both surnamed Limense,

children, Petitioners, - versus

RITA VDA. DE RAMOS, RESTITUTO RAMOS, VIRGILIO DIAZ, IRENEO RAMOS,

BENJAMIN RAMOS, WALDYTRUDES RAMOS-BASILIO, TRINIDAD RAMOS-BRAVO,

PAZ RAMOS-PASCUA, FELICISIMA RAMOS-REYES, and JACINTA RAMOS,

Respondents.

X-- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -X

This is a petition for review on certiorari under Rule 45 of the Rules of Court seeking to annul and set 

aside the Decision[1] of the Court of Appeals dated December 20, 2001 in CA-G.R. CV No. 33589 

affirming in toto the Decision[2] of the Regional Trial Court of Manila, Branch 15, dated September 21, 

1990 in Civil Case No. 83-16128.

 

          The antecedent facts are as follows:

 

         Dalmacio Lozada was the registered owner of a parcel of land identified as Lot No. 12, Block No. 1074 

of the cadastral survey of the City of Manila covered by Original Certificate of Title (OCT) No. 7036 issued 

at the City of Manila on June 14, 1927,[3]containing an area of 873.80 square meters, more or less, located 

in Beata Street, Pandacan, Manila.

 

          Dalmacio Lozada subdivided his property into five (5) lots, namely: Lot Nos. 12-A, 12-B, 12-C, 12-D 

and 12-E. Through a Deed of Donation dated March 9, 1932,[4] he donated the subdivided lots to his 

daughters, namely: Isabel, Salud, Catalina, and Felicidad, all surnamed Lozada. The Deed of Donation was 

registered with the office of the Register of Deeds of Manila on March 15, 1932.

 

                   Under the said Deed of Donation, the lots were adjudicated to Dalmacio's daughters in the 

following manner:

 

         a.       Lot No. 12-A in favor of Isabel Lozada, married to Isaac       Limense;

         b.       Lot No. 12-B in favor of Catalina Lozada, married to Sotero           Natividad;

         c.       Lot No. 12-C in favor of Catalina Lozada, married to Sotero           Natividad; Isabel Lozada, 

married to Isaac Limense; and Salud     Lozada, married to Francisco Ramos, in equal parts;

         d.       Lot No. 12-D in favor of Salud Lozada, married to Francisco          Ramos; and

         e.       Lot No. 12-E in favor of Isabel Lozada, married to Isaac        Limense, and Felicidad Lozada, 

married to Galicano Centeno.

 

          By virtue of the Deed of Donation executed by Dalmacio Lozada, OCT No. 7036, which was registered 

in his name, was cancelled and, in lieu thereof, Transfer Certificates of Title (TCTs) bearing Nos. 40041, 

40042, 40043, 40044, and 40045 were issued in favor of the donees, except TCT No. 40044, which 

remained in his name. These new TCTs were annotated at the back of OCT No. 7036.[5]

 

          TCT No. 40043, which covered Lot No. 12-C, was issued in the name of its co-owners Catalina Lozada, 

married to Sotero Natividad; Isabel Lozada, married to Isaac Limense; and Salud Lozada, married to 

Francisco Ramos. It covered an area of 68.60 square meters, more or less, was bounded on the northeast 

by Lot No. 12-A, on the southwest by Calle Beata, and on the northwest by Lot No. 12-D of the subdivision 

plan. In 1932, respondents' predecessor-in-interest constructed their residential building on Lot No. 12-D, 

adjacent to Lot No. 12-C.

 

         On May 16, 1969, TCT No. 96886[6] was issued in the name of Joaquin Limense covering the very 

same area of Lot No. 12-C.

 

         On October 1, 1981, Joaquin Limense secured a building permit for the construction of a hollow block 

fence on the boundary line between his aforesaid property and the adjacent parcel of land located at 2759 

Beata Street, Pandacan, Manila, designated as Lot No. 12-D, which was being occupied by respondents. 

The fence, however, could not be constructed because a substantial portion of respondents' residential 

building in Lot No. 12-D encroached upon portions of Joaquin Limense's property in Lot No. 12-C.

         Joaquin Limense demanded the removal of the encroached area; however, respondent ignored both 

oral and written demands. The parties failed to amicably settle the differences between them despite 

referral to the barangay.  Thus, on March 9, 1983, Joaquin Limense, duly represented by his Attorney-in-

100

Fact, Teofista L. Reyes, instituted a Complaint[7] against respondents before the Regional Trial Court (RTC) 

of Manila, Branch 15, for removal of obstruction and damages.

 

         Joaquin Limense prayed that the RTC issue an order directing respondents, jointly and severally, to 

remove the portion which illegally encroached upon his property on Lot No. 12-C and, likewise, prayed for 

the payment of damages, attorney’s fees and costs of suit.

 

         Respondents, on the other hand, averred in their Answer[8] that they were the surviving heirs of 

Francisco Ramos,[9] who, during his lifetime, was married to Salud Lozada, one of the daughters of 

Dalmacio Lozada, the original owner of Lot No. 12.  After subdividing the said lot, Dalmacio Lozada 

donated Lot No. 12-C in favor of his daughters Catalina, married to Sotero Natividad; Isabel, married to 

Isaac Limense; and Salud, married to Francisco Ramos. Being the surviving heirs of Francisco Ramos, 

respondents later became co-owners of Lot No. 12-C. Lot No. 12-C has served as right of way or common 

alley of all the heirs of Dalmacio Lozada since 1932 up to the present. As a common alley, it could not be 

closed or fenced by Joaquin Limense without causing damage and prejudice to respondents.

 

          After trial on the merits, the RTC rendered a Decision[10] dated September 21, 1990 dismissing the 

complaint of Joaquin Limense.  It ruled that an apparent easement of right of way existed in favor of 

respondents. Pertinent portions of the decision read as follows:

 

The Court finds that an apparent easement of right of way exists in favor of the defendants under Article 

624 of the Civil Code. It cannot be denied that there is an alley which shows its existence. It is admitted 

that this alley was established by the original owner of Lot 12 and that in dividing his property, the alley 

established by him continued to be used actively and passively as such. Even when the division of the 

property occurred, the non-existence of the easement was not expressed in the corresponding titles nor 

were the apparent sign of the alley made to disappear before the issuance of said titles.

 

The Court also finds that when plaintiff acquired the lot (12-C) which forms the alley, he knew that said lot 

could serve no other purpose than as an alley. That is why even after he acquired it in 1969, the lot 

continued to be used by defendants and occupants of the other adjoining lots as an alley. The existence of 

the easement of right of way was therefore known to plaintiff who must respect the same in spite of the 

fact that his transfer certificate of title does not mention the lot of defendants as among those listed 

therein as entitled to such right of way. It is an established principle that actual notice or knowledge is as 

binding as registration.[11]

 

         

          Aggrieved by said decision, Joaquin Limense filed a notice of appeal. The records of the case were 

transmitted to the Court of Appeals (CA). During the pendency of the appeal with the CA, Joaquin Limense 

died in 1999.[12]

 

          The CA, Seventh Division, in CA-G.R. CV No. 33589, in its Decision[13] dated December 20, 2001 

dismissed the appeal and affirmed in toto the decision of the RTC.

 

          Frustrated by this turn of events, petitioners, as surviving heirs of Joaquin Limense, elevated the case 

to this Court via a Petition for Review on Certiorari[14] raising the following issues:

 

1.      DID THE HONORABLE COURT OF APPEALS COMMIT A GRAVE ABUSE OF DISCRETION AMOUNTING TO 

LACK OF JURISDICTION, IN HOLDING, LIKE THE TRIAL COURT DID, THAT RESPONDENTS' LOT 12-D HAS AN 

EASEMENT OF RIGHT OF WAY OVER JOAQUIN LIMENSE'S LOT 12-C?

 

2.      DID THE HONORABLE COURT OF APPEALS COMMIT A GRAVE ABUSE OF DISCRETION AMOUNTING TO 

LACK OF JURISDICTION, IN FAILING TO HOLD, LIKE THE TRIAL COURT DID, THAT THE PROTRUDING 

PORTIONS OF RESPONDENTS' HOUSE ON LOT 12-D EXTENDING INTO JOAQUIN LIMENSE'S LOT 12-C 

CONSTITUTE A NUISANCE AND, AS SUCH, SHOULD BE REMOVED?

 

 

          Petitioners aver that the CA erred in ruling that since Lot No. 12-C was covered by two TCT's, i.e., TCT 

Nos. 40043 and 96886, and there was no evidence on record to show how Joaquin Limense was able to 

secure another title over an already titled property, then one of these titles must be of dubious origin. 

According to the CA, TCT No. 96886, issued in the name of Joaquin Limense, was spurious because the 

Lozada sisters never disposed of the said property covered by TCT No. 40043. The CA further ruled that a 

co-ownership existed over Lot No. 12-C between petitioners and respondents. Petitioners countered that 

TCT No. 96886, being the only and best legitimate proof of ownership over Lot No. 12-C, must prevail over 

TCT No. 40043.

 

         Respondents allege that it was possible that TCT No. 96886, in the name of Joaquin Limense, was 

obtained thru fraud, misrepresentation or falsification of documents because the donees of said property 

could not possibly execute any valid transfer of title to Joaquin Limense, as they were already dead prior to 

the issuance of TCT No. 96886 in 1969.   Respondents further allege that petitioners failed to produce 

proof substantiating the issuance of TCT No. 96886 in the name of Joaquin Limense.

          Apparently, respondents are questioning the legality of TCT No. 96886, an issue that this Court 

cannot pass upon in the present case.  It is a rule that the validity of a torrens title cannot be assailed 

collaterally.[15]  Section 48 of Presidential Decree (PD) No. 1529 provides that:

 

[a] certificate of title shall not be subject to collateral attack. It cannot be altered, modified, or cancelled 

except in a direct proceeding in accordance with law.

 

         

          In the case at bar, the action filed before the RTC against respondents was an action for removal of 

obstruction and damages. Respondents raised the defense that Joaquin Limense's title could have been 

obtained through fraud and misrepresentation in the trial proceedings before the RTC. Such defense is in 

the nature of a collateral attack, which is not allowed by law.

 

          Further, it has been held that a certificate of title, once registered, should not thereafter be 

impugned, altered, changed, modified, enlarged or diminished, except in a direct proceeding permitted by 

law. Otherwise, the reliance on registered titles would be lost. The title became indefeasible and 

incontrovertible after the lapse of one year from the time of its registration and issuance. Section 32 of PD 

1529 provides that “upon the expiration of said period of one year, the decree of registration and the 

certificate of title shall become incontrovertible. Any person aggrieved by such decree of registration in 

any case may pursue his remedy by action for damages against the applicant or other persons responsible 

for the fraud.”[16] It has, therefore, become an ancient rule that the issue on the validity of 

title, i.e., whether or not it was fraudulently issued, can only be raised in an action expressly instituted for 

that purpose.[17] In the present case, TCT No. 96886 was registered in 1969 and respondents never 

instituted any direct proceeding or action to assail Joaquin Limense's title.

 

                   Additionally, an examination of TCT No. 40043 would readily show that there is an annotation 

that it has been“CANCELLED.”[18]  A reading of TCT No. 96886 would also reveal that said title is a transfer 

from TCT No. 48866[19] and not TCT 40043.  Thus, it is possible that there was a series of transfers 

effected from TCT No. 40043 prior to the issuance of TCT No. 96886.   Hence, respondents' position that 

the issuance of TCT No. 96886 in the name of Joaquin Limense is impossible, because the registered 

owners of TCT No. 40043 were already dead prior to 1969 and could not have transferred the property to 

Joaquin Limense, cannot be taken as proof that TCT No. 96886 was obtained through fraud, 

misrepresentation or falsification of documents. 

 

          Findings of fact of the CA, although generally deemed conclusive, may admit review by this Court if 

the CA failed to notice certain relevant facts that, if properly considered, would justify a different 

conclusion, and if the judgment of the CA is premised on a misapprehension of facts.[20]  As with the 

present case, the CA's observation that TCT No. 96886 is of dubious origin, as TCT No.40043 does not 

appear to have been disposed of by Catalina, Isabel and Salud Lozada, is improper and constitutes an 

indirect attack on TCT No. 96886.  As we see it, TCT No. 96886, at present, is the best proof of Joaquin 

101

Limense’s ownership over Lot No. 12-C. Thus, the CA erred in ruling that respondents and petitioners co-

owned Lot No. 12-C, as said lot is now registered exclusively in the name of Joaquin Limense. 

 

          Due to the foregoing, Joaquin Limense, as the registered owner of Lot 12-C, and his successors-in-

interest, may enclose or fence his land or tenements by means of walls, ditches, live or dead hedges, or by 

any other means without detriment to servitudes constituted thereon.[21]

 

          However, although the owner of the property has the right to enclose or fence his property, he must 

respect servitudes constituted thereon. The question now is whether respondents are entitled to an 

easement of right of way.

 

          Petitioners contend that respondents are not entitled to an easement of right of way over Lot No. 

12-C, because their Lot No. 12-D is not duly annotated at the back of TCT No. 96886 which would entitle 

them to enjoy the easement, unlike Lot Nos. 12-A-1, 12-A-2, 12-A-3, 12-A-4, 12-A-5, and 12-A-

6.  Respondents, on the other hand, allege that they are entitled to an easement of right of way over Lot 

No. 12-C, which has been continuously used as an alley by the heirs of Dalmacio Lozada, the residents in 

the area and the public in general from 1932 up to the present. Since petitioners are fully aware of the 

long existence of the said alley or easement of right of way, they are bound to respect the same.

 

          As defined, an easement is a real right on another's property, corporeal and immovable, whereby the 

owner of the latter must refrain from doing or allowing somebody else to do or something to be done on 

his property, for the benefit of another person or tenement.[22]

 

          Easements may be continuous or discontinuous, apparent or non-apparent.

 

          Continuous easements are those the use of which is or may be incessant, without the intervention of 

any act of man. Discontinuous easements are those which are used at intervals and depend upon the acts 

of man. Apparent easements are those which are made known and are continually kept in view by 

external signs that reveal the use and enjoyment of the same. Non-apparent easements are those which 

show no external indication of their existence.[23]

 

                   In the present case, the easement of right of way is discontinuous and apparent. It is 

discontinuous, as the use depends upon the acts of  respondents and other persons passing through the 

property. Being an alley that shows a permanent path going to and from Beata Street, the same is 

apparent.

 

                   Being a discontinuous and apparent easement, the same can be acquired only by virtue of a 

title.[24]

 

                   In the case at bar, TCT No. 96886, issued in the name of Joaquin Limense, does not contain any 

annotation that Lot No. 12-D was given an easement of right of way over Lot No. 12-C. However, Joaquin 

Limense and his successors-in-interests are fully aware that Lot No. 12-C has been continuously used and 

utilized as an alley by respondents and residents in the area for a long period of time.

 

          Joaquin Limense's Attorney-in-Fact, Teofista L. Reyes, testified that respondents and several other 

residents in the area have been using the alley to reach Beata Street since 1932.  Thus:

 

          Atty. Manuel B. Tomacruz:

Q:        Mrs. Witness, by virtue of that Deed of Donation you claim that titles were issued to the children of 

Dalmacio Lozada namely Salud Lozada, Catalina Lozada and Isabel Lozada, is that right?

A:        Yes, sir.

 

Q:        And after the said property was adjudicated to his said children the latter constructed their houses 

on their lots.

A:        Yes, sir.

 

Q:        As a matter of fact, the herein defendants have constructed their houses on the premises alloted to 

them since the year 1932?

A:        Yes, sir, they were able to construct their house fronting Beata Street. 

Q:        And that house they have constructed on their lot in 1932 is still existing today?

A:        Yes, sir and they still used the alley in question and they are supposed to use Beata Street but they 

are not using Beata Street.

 

Q:        They are using the alley?

A:        Yes, sir, they are using the alley and they do not pass through Beata Street.

 

Q:        And they have been using the alley since 1932 up to the present?

A:        Yes, sir they have been using the alley since that time. That was their mistake and they should be 

using Beata Street because they are fronting Beata Strret.

 

Q:        As a matter of fact, it is not only herein defendants who have been using that alley since 1932 up to 

the present?

A:        Yes, sir they are using the alley up to now.

 

Q:        As a matter of fact, in this picture marked as Exh. “C-1” the alley is very apparent. This is the alley?

A:        Yes, sir.

 

Q:        And there are houses on either side of this alley?

A:        Yes, sir.

 

Q:        As a matter of fact, all the residents on either side of the alley are passing through this alley?

A:        Yes, sir, because the others have permit to use this alley and they are now allowed to use the alley 

but the Ramos's family are now [not] allowed to use this alley.[25]

 

 

          In Mendoza v. Rosel,[26] this Court held that:

 

            Petitioners claim that inasmuch as their transfer certificates of title do not mention any lien or 

encumbrance on their lots, they are purchasers in good faith and for value, and as such have a right to 

demand from  respondents some payment for the use of the alley. However, the Court of Appeals found, 

as a fact, that when respondents acquired the two lots which form the alley, they knew that said lots could 

serve no other purpose than as an alley. The existence of the easement of right of way was therefore

known to petitioners who must respect the same, in spite of the fact that their transfer certificates of

title do not mention any burden or easement. It is an established principle that actual notice or

knowledge is as binding as registration.

                   Every buyer of a registered land who takes a certificate of title for value and in good faith shall 

hold the same free of all encumbrances except those noted on said certificate.  It has been held, however, 

that “where the party has knowledge of a prior existing interest that was unregistered at the time he 

acquired a right to the same land, his knowledge of that prior unregistered interest has the effect of 

registration as to him.”[27] 

 

                   In the case at bar, Lot No. 12-C has been used as an alley ever since it was donated by Dalmacio 

Lozada to his heirs. It is undisputed that prior to and after the registration of TCT No. 96886, Lot No. 12-C 

has served as a right of way in favor of respondents and the public in general. We quote from the RTC's 

decision:

 

x x x  It cannot be denied that there is an alley which shows its existence. It is admitted that this alley was 

established by the original owner of Lot 12 and that in dividing his property the alley established by him 

continued to be used actively and passively as such. Even when the division of the property occurred, the 

102

non-existence of the easement was not expressed in the corresponding titles nor were the apparent sign 

of the alley made to disappear before the issuance of said titles.

 

The Court also finds that when plaintiff acquired the lot (12-C) which forms the alley, he knew that said lot 

could serve no other purpose than as an alley. That is why even after he acquired it in 1969 the lot 

continued to be used by defendants and occupants of the other adjoining lots as an alley.  x x x[28]

 

          Thus, petitioners are bound by the easement of right of way over Lot No. 12-C, even though no 

registration of the servitude has been made on TCT No. 96886.

 

          However, respondents’ right to have access to the property of petitioners does not include the right 

to continually encroach upon the latter’s property.  It is not disputed that portions of respondents' house 

on Lot No. 12-D encroach upon Lot No. 12-C. Geodetic Engineer Jose Agres, Jr. testified on the 

encroachment of respondents' house on Lot No. 12-C, which he surveyed.[29] In order to settle the rights 

of the parties relative to the encroachment, We should determine whether respondents were builders in 

good faith.

 

          Good faith is an intangible and abstract quality with no technical meaning or statutory definition; and 

it encompasses, among other things, an honest belief, the absence of malice and the absence of a design 

to defraud or to seek an unconscionable advantage.  An individual’s personal good faith is a concept of his 

own mind and, therefore, may not conclusively be determined by his protestations alone.  It implies 

honesty of intention, and freedom from knowledge of circumstances which ought to put the holder upon 

inquiry.  The essence of good faith lies in an honest belief in the validity of one’s right, ignorance of a 

superior claim, and absence of intention to overreach another.  Applied to possession, one is considered 

in good faith if he is not aware that there exists in his title or mode of acquisition any flaw which 

invalidates it.[30]

 

          Good faith is always presumed, and upon him who alleges bad faith on the part of the possessor 

rests the burden of proof.[31] It is a matter of record that respondents' predecessor-in-interest 

constructed their residential building on Lot No. 12-D, adjacent to Lot No. 12-C, in 1932.[32] Respondents' 

predecessor-in-interest owned the 1/3 portion of Lot No. 12-C at the time the property was donated to 

them by Dalmacio Lozada in 1932. The Deed of Donation executed by the late Dalmacio Lozada, 

datedMarch 9, 1932, specifically provides that:

 

                    I hereby grant, cede and donate in favor of Catalina Lozada married to Sotero Natividad, Isabel 

Lozada married to Isaac Simense and Salud Lozada married to Francisco Ramos, all Filipinos, of legal age, 

the parcel of land known as Lot No. 12-C, in equal parts.[33]

 

 

          The portions of Lot No. 12-D, particularly the overhang, covering 1 meter in width and 17 meters in 

length; the stairs; and the concrete structures are all within the 1/3 share alloted to them by their donor 

Dalmacio Lozada and, hence, there was absence of a showing that respondents acted in bad faith when 

they built portions of their house on Lot No. 12-C.

 

          Using the above parameters, we are convinced that respondents' predecessors-in-interest acted 

in good faith when they built portions of their house on Lot 12-C.  Respondents being builders in good 

faith, we shall now discuss the respective rights of the parties relative to the portions encroaching upon 

respondents' house.

 

          Articles 448 and 546 of the New Civil Code provide:

 

Art. 448. The owner of the land on which anything has been built, sown or planted in good faith, shall have 

the right to appropriate as his own the works, sowing or planting, after payment of the indemnity provided 

for in Articles 546 and 548, or to oblige the one who built or planted to pay the price of the land, and the 

one who sowed, the proper rent. However, the builder or planter cannot be obliged to buy the land if its 

value is considerably more than that of the building or trees. In such case, he shall pay reasonable rent, if 

the owner of the land does not choose to appropriate the building or trees after proper indemnity. The 

parties shall agree upon the terms of the lease and, in case of disagreement, the court shall fix the terms 

thereof.

 

Art. 546. Necessary expenses shall be refunded to every possessor; but only the possessor in good faith 

may retain the thing until he has been reimbursed therefor.

Useful expenses shall be refunded only to the possessor in good faith with the same right of retention, the 

person who has defeated him in the possession having the option of refunding the amount of the 

expenses or of paying the increase in value which the thing may have acquired by reason thereof.

 

 

          In Spouses Del Campo v. Abesia,[34] this provision was applied to one whose house, despite having 

been built at the time he was still co-owner, overlapped with the land of another. In that case, this Court 

ruled:

 

The court a quo correctly held that Article 448 of the Civil Code cannot apply where a co-owner builds, 

plants or sows on the land owned in common for then he did not build, plant or sow upon the land that 

exclusively belongs to another but of which he is a co-owner. The co-owner is not a third person under the 

circumstances, and the situation is governed by the rules of co-ownership.

 

However, when, as in this case, the ownership is terminated by the partition and it appears that the house 

of defendants overlaps or occupies a portion of 5 square meters of the land pertaining to plaintiffs which 

the defendants obviously built in good faith, then the provisions of Article 448 of the new Civil Code 

should apply. x x x[35]

          In other words, when the co-ownership is terminated by a partition, and it appears that the house of 

an erstwhile co-owner has encroached upon a portion pertaining to another co-owner, but the 

encroachment was in good faith, then the provisions of Article 448 should apply to determine the 

respective rights of the parties. In this case, the co-ownership was terminated due to the transfer of the 

title of the whole property in favor of Joaquin Limense.

         

          Under the foregoing provision, petitioners have the right to appropriate said portion of the house of 

respondents upon payment of indemnity to respondents, as provided for in Article 546 of the Civil Code. 

Otherwise, petitioners may oblige respondents to pay the price of the land occupied by their 

house.  However, if the price asked for is considerably much more than the value of the portion of the 

house of respondents built thereon, then the latter cannot be obliged to buy the land. Respondents shall 

then pay the reasonable rent to petitioners upon such terms and conditions that they may agree.  In case 

of disagreement, the trial court shall fix the terms thereof. Of course, respondents may demolish or 

remove the said portion of their house, at their own expense, if they so decide.[36]

 

          The choice belongs to the owner of the land, a rule that accords with the principle of accession that 

the accessory follows the principal and not the other way around.[37]  Even as the option lies with the 

landowner, the grant to him, nevertheless, is preclusive. He must choose one. He cannot, for instance, 

compel the owner of the building to instead remove it from the land.[38]

 

          The obvious benefit to the builder under this article is that, instead of being outrightly ejected from 

the land, he can compel the landowner to make a choice between two options: (1) to appropriate the 

building by paying the indemnity required by law, or (2) to sell the land to the builder.[39]

 

          The raison d’etre for this provision has been enunciated, thus:

 

                        Where the builder, planter or sower has acted in good faith, a conflict of rights arises 

between the owners, and it becomes necessary to protect the owner of the improvements without 

causing injustice to the owner of the land. In view of the impracticability of creating a state of forced co-

103

ownership, the law has provided a just solution by giving the owner of the land the option to acquire the 

improvements after payment of the proper indemnity, or to oblige the builder or planter to pay for the 

land and the sower the proper rent. He cannot refuse to exercise either option. It is the owner of the land 

who is authorized to exercise the option, because his right is older, and because, by the principle of 

accession, he is entitled to the ownership of the accessory thing.[40]

          In accordance with Depra v. Dumlao,[41] this case must be remanded to the trial court to determine 

matters necessary for the proper application of Article 448 in relation to Article 546.  Such matters include 

the option that petitioners would take and the amount of indemnity that they would pay, should they 

decide to appropriate the improvements on the lots. 

 

          Anent the second issue, although it may seem that the portions encroaching upon respondents' 

house can be considered a nuisance, because it hinders petitioners' use of their property, it cannot simply 

be removed at respondents' expense, as prayed for by petitioner. This is because respondents built the 

subject encroachment in good faith, and the law affords them certain rights as discussed above.

 

WHEREFORE, the petition is DENIED, the Decision of the Court of Appeals dated December 20, 2001 in CA-

G.R. CV No. 33589 is AFFIRMED with the following MODIFICATIONS:

1.       No co-ownership exists over Lot No. 12-C, covered by TCT No. 96886, between petitioners and 

respondents.

2.       The case is REMANDED to the Regional Trial Court, Branch 15, Manila, for further proceedings 

without further delay to determine the facts essential to the proper application of Articles 448 and 546 of 

the Civil Code.

G.R. No. L-3326 September 7, 1907

THE UNITED STATES, plaintiff-appellee, vs.

LAURENTE REY, defendant-appellant.

This defendant was charged with the crime of robbery in the Court of First Instance of the subprovince of 

Masbate in the words and figures following:

The undersigned Laurente Rey, as principal, of the crime of robbery, committed as follows:

That on or about the 26th of September, 1905, in the municipality of San Jacinto, subprovince of Masbate, 

Philippine Islands, the accused Laurente Rey, in company with Hipolito Roblora, Lucio Estay, Jose Sudueño, 

Demetrio Sudueno, Melecio Hernandez, and Luis Almosara, willfully, intentionally, maliciously, with intent 

of profiting thereby, against the will of its owner and employing force with regard to the property, took 

possession of the sum of fifteen thousand pesos, in silver currency and paper certificates, and all the legal 

tender of the Philippine Islands; that said amount is the property of Urrutia & Co. and of Muñoz & Co., 

both commercial firms doing business in the city of Manila; that the above mentioned amount was placed 

by those firms on board the steamship Cantabria, which was totally wrecked and lost off the land of 

Mababuy, within the municipality of San Jacinto, subprovince of Masbate, Philippine Islands; that said 

amount was packed in several boxes; that those boxes were reenforced with iron straps and nails, which 

were broken by the accused in order to take possession of the said sum of money; that the accused, once 

having taken possession of the money, delivered to Petrona Justiniano, who had knowledge of the 

perpetration of the crime, the paper certificates, which were dried out by her with a smoothing iron and 

were kept by her with the intent of appropriating the same. All contrary to the statute.

Masbate, March 14, 1906.

After hearing the evidence adduced during the trial of the said cause, the lower court found that the 

defendant guilty of the crime charged in the complaint and sentenced him to be imprisoned for a period of 

four years, and to restore to the Union Insurance Company of Canton, Limited, the sum of 10,000 pesos 

and to pay the costs of the prosecution. From this sentence the defendant appealed and made the 

following assignment of errors:

(1) The court erred in finding that the crime of robbery had been committed.

(2) The sentence of the court is contrary to the evidence and the law.

By these assignments of error the defendant presents two questions, one of law and one of fact.

An examination of the record brought to this court shows that some facts were admitted and some were 

denied by the respective parties. The facts admitted were substantially as follows:

That on or about the 19th day of September, 1905, the steamer Cantabria sailed from the port of Manila, 

destined for the pueblo of Tabaco, in the Province of Albay, and after remaining in quarantine at the 

quarantine station of Mariveles, continued the journey from said quarantine station on the 24th day of 

September, and on or about the 26th day of said month said ship was totally wrecked off the small Island 

of Mababuy and all its officers, passengers, and cargo were totally lost.

It is proved that said ship had on board at the time of sailing from the city of Manila, as a part of her cargo, 

three boxes containing money, amounting to at least 25,000 pesos. There is some confusion in the 

evidence concerning the exact amount of money. This money was shipped by the firms of Urrutia & Co. 

and Muñoz & Co.

It is proved that one Jesus A. de Sendagorta, in the month of January, 1906, recovered from the wreck of 

said ship the sum of 10,000 pesos.

It is approved that of the 25,000 pesos shipped on the said Cantabria, 20,000 of said amount belonged to 

Urrutia & Co. and 5,000 belonged to Muñoz & Co.

It is admitted that on the 16th day of October, Mr. Edward E. Hill, as agent for Union Insurance Company 

of Canton, Limited, paid to Urrutia & Co. the sum of 35,000 pesos for losses which the said company 

incurred by reason of the wreck of said steamer, and that 20,000 of said amount was for the purpose of 

covering the 20,000 pesos shipped by the said Urrutia & Co. on said steamer on the 19th day of 

September.

The facts charged by the fiscal and denied by the defendant are substantially as follows:

That the defendant, with several others, on the 28th day of September, 1905, after having discovered the 

existence and location of the wrecked steamer, took from the said wrecked steamer the sum of 15,000 

pesos a part of which was distributed among his companions the largest portion of which was retained by 

the said defendant.

The lower court made the following finding of facts from the evidence adduced during the trial of the 

cause:

That on the 19th of September, 1905, silver and paper money amounting to 25,000 pesos belonging to the 

firms of Urrutia & Co. and Muñoz & Co., of Manila, was placed on the steamer Cantabria at Manila by said 

firms for shipment; that 5,000 pesos of the said money belonged to Muñoz & Co. and 20,000 pesos to 

Urrutia & Co; that on the 26th day of September the Cantabria was totally wrecked off the Island of 

Mababuy, every person on her being drowned, the bills of lading of said money being lost, and the money 

sunk with the ship; that on the 28th day of September, the defendant, Laurente Rey, with the assistance of 

several men who were in his employ, proceeded to said wrecked steamer and willfully, unlawfully, and 

with the intention of appropriating it to his own use took therefrom two boxes, one containing 10,000 

pesos and the other 5,000 pesos; that 10,000 pesos of the said money was the property of Urrutia & Co. 

and 5,000 pesos was the property of Muñoz & Co.

Admitting the foregoing disputed facts to be true for the purpose of discussing the first assignment of 

error made by the appellant, the question arises whether or not the defendant, under these facts, is guilty 

of he crime of robbery, under the provisions of Penal Code.

The theory of the defendant and appellant is that the said property which was sunk with the wrecked 

steamer, the said Cantabria, was abandoned properly and therefore, granting that he had taken 

possession of said property and appropriated it to his own use, he was not guilty of the crime of robbery. 

The defendant and appellant, in his brief, admits the following fact:

That it was more than six weeks after the cyclone (in which the Cantabria was sunk) before any definite 

knowledge was received in regard to the fate of the Cantabria, thus admitting that the owner of the 

money alleged to has been robbed and no definite knowledge of its lost for six weeks or more after the 

destruction of said ship.

Article 460 of the Civil Code provides how the possessor of property may lose his possession of the same:

(1) By abandonment of the thing.

(2) By the transfer to another for a good and valuable consideration.

(3) By the destruction of total loss of the thing or by the thing becoming unmarketable.

(4) By the possession of another, even against the will of the former possessor, if the new possessor has 

lasted more than one year.

104

The evidence shows, if it can be believed, that the defendant and his companions entered the wrecked 

ship and removed therefrom the said money and appropriated the same to hiss own use in about twenty-

four hours after the time of sinking of the said ship. Can one be charged with the abandonment of his 

property without even knowing that the same has passed out of his possession or has been lost? We are of 

the opinion, and so hold, that this question must be answered in the negative.

Manresa, in his Commentaries upon the provisions of the Civil Code, says (vol. 4, p. 291):

He who has a right may renounce it. This act by which thing is voluntary renounced constitutes an 

abandonment. There is no real intention to abandon a property when, as in the case of a shipwreck or a

fire, things are thrown into the sea upon the highway.

Certainly the owner of the property ca not be held to have abandoned the same until at least he has some 

knowledge of the loss of its possession or of the loss of the thing.

Property can not be considered abandoned under the law and the possession left vacant for the finder 

until thespes recuperandi is gone and the animus revertendi is finally given up. (The Ann L. Lockwood, 37 

Fed. Rep., 233.)

The theory of abandonment on the part of the owners of the money stolen is fully refuted by the fact that 

some weeks after the wreck of the said ship they sent men to the place of the wreck for the purpose of 

recovering the property which belonged to them, which was on board the ship at the time of her sinking. 

The mere fact that cargo is sunk with a ship wrecked at sea by no means deprives the owner of said cargo 

of his property therein. The owner certainly still had the right to reclaim such property and to recover the 

same if possible. If it should be recovered by others, the real owner would be entitled to recover its value 

less the necessary expense of recovering the same and carrying it shore by the most approved appliances 

for that purpose by others. (Murphyvs. Dunham, 38 Fed. Rep., 503.)

If the defendant and his companions had recovered the cargo from the sunken ship for the benefit of the 

owners of the same, he might have been entitled to compensation of his labor, but when he entered the 

sunken ship and took therefrom, by force, the property of another before actual abandonment by the 

owner and appropriated the same to his own use, he was, under the provisions of the Penal Code in force 

in the Philippine Islands, guilty of the crime of robbery.

Upon the question whether or not the defendant and his companions did actually commit the acts 

charged in the said complaint, we are of the opinion, and so hold, that the evidence adduced during the 

trial in the lower court fully shows that the defendant did commit such acts in the manner and form as 

charged in said complaint. Therefore we do hereby affirm the sentence of the lower court and do hereby 

sentence the defendant to imprisonment for a period of four years of presidio correccional, under the 

provisions of paragraph 5 article 512 of the Penal Code, to return it Urrutia & Co. and Muñoz & Co., or the 

Union Insurance Company of Canton , Limited, the sum of 15,000 pesos, in case of insolvency to suffer 

subsidiary imprisonment in accordance of paragraph 1 of article 50 of the Penal Code, and to pay the 

costs. So ordered.

            SO ORDERED.

G.R. No. L-16084 November 30, 1962

JOHN O. YU, plaintiff-appellee, 

vs.

MAXIMO DE LARA, JUAN PANLILIO, LUCIA RIVERO, FLORENTINO ROQUE and DOMINGO

SAMSON,defendants-appellants.

Ceferino R. Magat for plaintiff-appellee.

A. Agustines for defendants-appellants

MAKALINTAL, J.:

This is an ejectment case, decided first by the Justice of the Peace Court of Caloocan and, on appeal, Court 

of First Instance of Rizal, Pasig branch, ordered the defendants "to vacate the premises in petition, to pay 

the monthly rental of P115.00 to begin from the time this action was filed up to the time they the 

premises, and to pay the costs."

The pertinent facts are the subject of stipulation below, Lot No. 14, block No. 51-C of the Grace Park 

subdivision with an area of 682.5 meters, is the disputed property. It was originally registered in 1916 

(O.C.T. No. 868 of the Registry of Deeds of Rizal), subsequently acquired by the Philippine Realty 

Corporation (T.C.T. No. 22104) and sold by it on 28 November 1956 to plaintiff-appellant John O. Yu, a 

Filipino citizen, who obtained T.C.T 11267 in his name. In 1945 several persons settled on the property and 

constructed houses thereon without mission from, or contract with, the Philippine Corporation, then the 

registered owner. On various dates thereafter, between 1947 and 1952, appellants here brought the 

houses of those settlers and continued in occupancy thereof without paying any rents to the owner of the 

land. In February 1957 plaintiff-appellee advised them in writing to vacate within 30 days, and in view of 

their refusal filed a complaint of unlawful detainer within the statutory period of one year.

The first point raised by appellants is that the Philippine Realty Corporation had lost possession of the 

property by abandonment, under Article 555, paragraph 1, of the Civil Code, in failing to take the action 

against them and showing them lack of interest in said property since they started their occupancy. The 

circumstances adverted to are insufficient to constitute abandonment, which requires not only physical 

relinquishment of the thing but also a clear intention not to reclaim or reassume ownership or enjoyment 

thereof. Indeed, abandonment which according to Manresa (Vol. 4, 5th ed., p. 277) convert the thing 

into res nullius, ownership of which may be acquired by occupation, can hardly apply to land, as to which 

said mode of acquisition is not available (Art. 714, Civil Code), let alone to registered land, to which "no 

title . . . in derogation to that of the registered owner shall be acquired by occupation, can hardly apply to 

land, as to which said mode of acquisition is not available (Art. 714, Civil Code), let alone to registered 

land, to which "no title . . . in derogation to that of the registered owner shall be acquired by prescription 

or adverse possession." (Sec. 46, Act No. 496). No possessory rights whatsoever can be recognized in favor 

of appellants, because they are in fact nothing but squatters, who settled on the land without any 

agreement with the owner paying neither rents to him, nor land taxes to the government, and who 

impliedly recognized their squatters' status by purchasing only the houses built by the original settlers. 

Their occupancy of the land was at the owner's sufference, and their acts were merely tolerated which 

could not affect the owner's possession (Arts. 537 and 1119, Civil Code).

Appellants next contend that since there is no showing that there was any promise on their part, express 

or implied, to return the land to appellee, or that they failed to do so after their right to retain it had 

expired, they cannot be considered as unlawfully withholding possession within the meaning of Section 1 

of Rule 72. The implication of the argument is that this action of unlawful detainer was improperly brought 

against them in the Justice of the Peace Court of Caloocan. A person who occupies the land of another at 

the latter's tolerance or permission, without any contract between them, is necessarily bound by an 

implied promise that he will vacate upon demand, failing which a summary fiction for ejectment is the 

property remedy against him. In any event, whatever might be said on this point in so far as it relates to 

the original jurisdiction of the Justice of the Peace Court — and hence to the appellate jurisdiction Court of 

First Instance — it does not appear that the question was raised in the former court at all. Consequently 

the latter court could take cognizance of the case — as one for recovery by the owner of the right of 

possession in the exercise of its original jurisdiction, pursuant to section 11 of Rule 40.

The third and last contention of appellants is that the Court of First Instance lacked jurisdiction to this case 

because there were prejudicial question pending before us on appeal in cases G.R. Nos. L-12614 and L-

12615 concerning the same property. The issue in those two cases was the propriety of the registration of 

appellants' adverse claim to the said land, which was resolved against them by the Land Registration 

Commissioner. In the first place the issue was not prejudicial in nature: it could not affect appellee's right 

to the possess his land, which has nothing to do with the registration or non-registrability of appellants' 

alleged adverse and secondly, the said cases have already been decided by us on January 29, 1960, by 

upholding the action by the Land Registration Commissioner.

The judgment appealed from is affirmed, with costs against appellants.

G.R. No. 80294-95 September 21, 1988

CATHOLIC VICAR APOSTOLIC OF THE MOUNTAIN PROVINCE, petitioner, 

vs.

COURT OF APPEALS, HEIRS OF EGMIDIO OCTAVIANO AND JUAN VALDEZ, respondents.

Valdez, Ereso, Polido & Associates for petitioner.

Claustro, Claustro, Claustro Law Office collaborating counsel for petitioner.

Jaime G. de Leon for the Heirs of Egmidio Octaviano.

Cotabato Law Office for the Heirs of Juan Valdez.

GANCAYCO, J.:

105

The principal issue in this case is whether or not a decision of the Court of Appeals promulgated a long 

time ago can properly be considered res judicata by respondent Court of Appeals in the present two cases 

between petitioner and two private respondents.

Petitioner questions as allegedly erroneous the Decision dated August 31, 1987 of the Ninth Division of 

Respondent Court of Appeals 1 in CA-G.R. No. 05148 [Civil Case No. 3607 (419)] and CA-G.R. No. 05149 

[Civil Case No. 3655 (429)], both for Recovery of Possession, which affirmed the Decision of the Honorable 

Nicodemo T. Ferrer, Judge of the Regional Trial Court of Baguio and Benguet in Civil Case No. 3607 (419) 

and Civil Case No. 3655 (429), with the dispositive portion as follows:

WHEREFORE, Judgment is hereby rendered ordering the defendant, 

Catholic Vicar Apostolic of the Mountain Province to return and surrender 

Lot 2 of Plan Psu-194357 to the plaintiffs. Heirs of Juan Valdez, and Lot 3 of 

the same Plan to the other set of plaintiffs, the Heirs of Egmidio Octaviano 

(Leonardo Valdez, et al.). For lack or insufficiency of evidence, the plaintiffs' 

claim or damages is hereby denied. Said defendant is ordered to pay costs. 

(p. 36, Rollo)

Respondent Court of Appeals, in affirming the trial court's decision, sustained the trial court's conclusions 

that the Decision of the Court of Appeals, dated May 4,1977 in CA-G.R. No. 38830-R, in the two cases 

affirmed by the Supreme Court, touched on the ownership of lots 2 and 3 in question; that the two lots 

were possessed by the predecessors-in-interest of private respondents under claim of ownership in good 

faith from 1906 to 1951; that petitioner had been in possession of the same lots as bailee in commodatum 

up to 1951, when petitioner repudiated the trust and when it applied for registration in 1962; that 

petitioner had just been in possession as owner for eleven years, hence there is no possibility of acquisitive 

prescription which requires 10 years possession with just title and 30 years of possession without; that the 

principle of res judicata on these findings by the Court of Appeals will bar a reopening of these questions 

of facts; and that those facts may no longer be altered.

Petitioner's motion for reconsideation of the respondent appellate court's Decision in the two 

aforementioned cases (CA G.R. No. CV-05418 and 05419) was denied.

The facts and background of these cases as narrated by the trail court are as follows —

... The documents and records presented 

reveal that the whole controversy started 

when the defendant Catholic Vicar Apostolic 

of the Mountain Province (VICAR for brevity) 

filed with the Court of First Instance of 

Baguio Benguet on September 5, 1962 an 

application for registration of title over Lots 

1, 2, 3, and 4 in Psu-194357, situated at 

Poblacion Central, La Trinidad, Benguet, 

docketed as LRC N-91, said Lots being the 

sites of the Catholic Church building, 

convents, high school building, school 

gymnasium, school dormitories, social hall, 

stonewalls, etc. On March 22, 1963 the Heirs 

of Juan Valdez and the Heirs of Egmidio 

Octaviano filed their Answer/Opposition on 

Lots Nos. 2 and 3, respectively, asserting 

ownership and title thereto. After trial on the 

merits, the land registration court 

promulgated its Decision, dated November 

17, 1965, confirming the registrable title of 

VICAR to Lots 1, 2, 3, and 4.

The Heirs of Juan Valdez (plaintiffs in the 

herein Civil Case No. 3655) and the Heirs of 

Egmidio Octaviano (plaintiffs in the herein 

Civil Case No. 3607) appealed the decision of 

the land registration court to the then Court 

of Appeals, docketed as CA-G.R. No. 38830-R. 

The Court of Appeals rendered its decision, 

dated May 9, 1977, reversing the decision of 

the land registration court and dismissing the 

VICAR's application as to Lots 2 and 3, the 

lots claimed by the two sets of oppositors in 

the land registration case (and two sets of 

plaintiffs in the two cases now at bar), the 

first lot being presently occupied by the 

convent and the second by the women's 

dormitory and the sister's convent.

On May 9, 1977, the Heirs of Octaviano filed 

a motion for reconsideration praying the 

Court of Appeals to order the registration of 

Lot 3 in the names of the Heirs of Egmidio 

Octaviano, and on May 17, 1977, the Heirs of 

Juan Valdez and Pacita Valdez filed their 

motion for reconsideration praying that both 

Lots 2 and 3 be ordered registered in the 

names of the Heirs of Juan Valdez and Pacita 

Valdez. On August 12,1977, the Court of 

Appeals denied the motion for 

reconsideration filed by the Heirs of Juan 

Valdez on the ground that there was "no 

sufficient merit to justify reconsideration one 

way or the other ...," and likewise denied that 

of the Heirs of Egmidio Octaviano.

Thereupon, the VICAR filed with the Supreme 

Court a petition for review on certiorari of 

the decision of the Court of Appeals 

dismissing his (its) application for registration 

of Lots 2 and 3, docketed as G.R. No. L-46832, 

entitled 'Catholic Vicar Apostolic of the 

Mountain Province vs. Court of Appeals and 

Heirs of Egmidio Octaviano.'

From the denial by the Court of Appeals of 

their motion for reconsideration the Heirs of 

Juan Valdez and Pacita Valdez, on September 

8, 1977, filed with the Supreme Court a 

petition for review, docketed as G.R. No. L-

46872, entitled, Heirs of Juan Valdez and

Pacita Valdez vs. Court of Appeals, Vicar, 

Heirs of Egmidio Octaviano and Annable O. 

Valdez.

On January 13, 1978, the Supreme Court 

denied in a minute resolution both petitions 

(of VICAR on the one hand and the Heirs of 

Juan Valdez and Pacita Valdez on the other) 

for lack of merit. Upon the finality of both 

Supreme Court resolutions in G.R. No. L-

46832 and G.R. No. L- 46872, the Heirs of 

Octaviano filed with the then Court of First 

Instance of Baguio, Branch II, a Motion For 

Execution of Judgment praying that the Heirs 

of Octaviano be placed in possession of Lot 3. 

106

The Court, presided over by Hon. Salvador J. 

Valdez, on December 7, 1978, denied the 

motion on the ground that the Court of 

Appeals decision in CA-G.R. No. 38870 did 

not grant the Heirs of Octaviano any 

affirmative relief.

On February 7, 1979, the Heirs of Octaviano 

filed with the Court of Appeals a petitioner 

for certiorari and mandamus, docketed as 

CA-G.R. No. 08890-R, entitled Heirs of

Egmidio Octaviano vs. Hon. Salvador J.

Valdez, Jr. and Vicar. In its decision dated 

May 16, 1979, the Court of Appeals dismissed 

the petition.

It was at that stage that the instant cases 

were filed. The Heirs of Egmidio Octaviano 

filed Civil Case No. 3607 (419) on July 24, 

1979, for recovery of possession of Lot 3; and 

the Heirs of Juan Valdez filed Civil Case No. 

3655 (429) on September 24, 1979, likewise 

for recovery of possession of Lot 2 (Decision, 

pp. 199-201, Orig. Rec.).

In Civil Case No. 3607 (419) trial was held. The plaintiffs Heirs of Egmidio 

Octaviano presented one (1) witness, Fructuoso Valdez, who testified on the 

alleged ownership of the land in question (Lot 3) by their predecessor-in-

interest, Egmidio Octaviano (Exh. C ); his written demand (Exh. B—B-4 ) to 

defendant Vicar for the return of the land to them; and the reasonable 

rentals for the use of the land at P10,000.00 per month. On the other hand, 

defendant Vicar presented the Register of Deeds for the Province of 

Benguet, Atty. Nicanor Sison, who testified that the land in question is not 

covered by any title in the name of Egmidio Octaviano or any of the 

plaintiffs (Exh. 8). The defendant dispensed with the testimony of 

Mons.William Brasseur when the plaintiffs admitted that the witness if 

called to the witness stand, would testify that defendant Vicar has been in 

possession of Lot 3, for seventy-five (75) years continuously and peacefully 

and has constructed permanent structures thereon.

In Civil Case No. 3655, the parties admitting that the material facts are not 

in dispute, submitted the case on the sole issue of whether or not the 

decisions of the Court of Appeals and the Supreme Court touching on the 

ownership of Lot 2, which in effect declared the plaintiffs the owners of the 

land constitute res judicata.

In these two cases , the plaintiffs arque that the defendant Vicar is barred 

from setting up the defense of ownership and/or long and continuous 

possession of the two lots in question since this is barred by prior judgment 

of the Court of Appeals in CA-G.R. No. 038830-R under the principle of res

judicata. Plaintiffs contend that the question of possession and ownership 

have already been determined by the Court of Appeals (Exh. C, Decision, 

CA-G.R. No. 038830-R) and affirmed by the Supreme Court (Exh. 1, Minute 

Resolution of the Supreme Court). On his part, defendant Vicar maintains 

that the principle of res judicata would not prevent them from litigating the 

issues of long possession and ownership because the dispositive portion of 

the prior judgment in CA-G.R. No. 038830-R merely dismissed their 

application for registration and titling of lots 2 and 3. Defendant Vicar 

contends that only the dispositive portion of the decision, and not its body, 

is the controlling pronouncement of the Court of Appeals. 2

The alleged errors committed by respondent Court of Appeals according to petitioner are as follows:

1. ERROR IN APPLYING LAW OF THE CASE AND RES JUDICATA;

2. ERROR IN FINDING THAT THE TRIAL COURT RULED THAT LOTS 2 AND 3 WERE ACQUIRED BY PURCHASE 

BUT WITHOUT DOCUMENTARY EVIDENCE PRESENTED;

3. ERROR IN FINDING THAT PETITIONERS' CLAIM IT PURCHASED LOTS 2 AND 3 FROM VALDEZ AND 

OCTAVIANO WAS AN IMPLIED ADMISSION THAT THE FORMER OWNERS WERE VALDEZ AND OCTAVIANO;

4. ERROR IN FINDING THAT IT WAS PREDECESSORS OF PRIVATE RESPONDENTS WHO WERE IN POSSESSION 

OF LOTS 2 AND 3 AT LEAST FROM 1906, AND NOT PETITIONER;

5. ERROR IN FINDING THAT VALDEZ AND OCTAVIANO HAD FREE PATENT APPLICATIONS AND THE 

PREDECESSORS OF PRIVATE RESPONDENTS ALREADY HAD FREE PATENT APPLICATIONS SINCE 1906;

6. ERROR IN FINDING THAT PETITIONER DECLARED LOTS 2 AND 3 ONLY IN 1951 AND JUST TITLE IS A PRIME 

NECESSITY UNDER ARTICLE 1134 IN RELATION TO ART. 1129 OF THE CIVIL CODE FOR ORDINARY 

ACQUISITIVE PRESCRIPTION OF 10 YEARS;

7. ERROR IN FINDING THAT THE DECISION OF THE COURT OF APPEALS IN CA G.R. NO. 038830 WAS 

AFFIRMED BY THE SUPREME COURT;

8. ERROR IN FINDING THAT THE DECISION IN CA G.R. NO. 038830 TOUCHED ON OWNERSHIP OF LOTS 2 

AND 3 AND THAT PRIVATE RESPONDENTS AND THEIR PREDECESSORS WERE IN POSSESSION OF LOTS 2 

AND 3 UNDER A CLAIM OF OWNERSHIP IN GOOD FAITH FROM 1906 TO 1951;

9. ERROR IN FINDING THAT PETITIONER HAD BEEN IN POSSESSION OF LOTS 2 AND 3 MERELY AS BAILEE 

BOR ROWER) IN COMMODATUM, A GRATUITOUS LOAN FOR USE;

10. ERROR IN FINDING THAT PETITIONER IS A POSSESSOR AND BUILDER IN GOOD FAITH WITHOUT RIGHTS 

OF RETENTION AND REIMBURSEMENT AND IS BARRED BY THE FINALITY AND CONCLUSIVENESS OF THE 

DECISION IN CA G.R. NO. 038830. 3

The petition is bereft of merit.

Petitioner questions the ruling of respondent Court of Appeals in CA-G.R. Nos. 05148 and 05149, when it 

clearly held that it was in agreement with the findings of the trial court that the Decision of the Court of 

Appeals dated May 4,1977 in CA-G.R. No. 38830-R, on the question of ownership of Lots 2 and 3, declared 

that the said Court of Appeals Decision CA-G.R. No. 38830-R) did not positively declare private 

respondents as owners of the land, neither was it declared that they were not owners of the land, but it 

held that the predecessors of private respondents were possessors of Lots 2 and 3, with claim of 

ownership in good faith from 1906 to 1951. Petitioner was in possession as borrower in commodatum up 

to 1951, when it repudiated the trust by declaring the properties in its name for taxation purposes. When 

petitioner applied for registration of Lots 2 and 3 in 1962, it had been in possession in concept of owner 

only for eleven years. Ordinary acquisitive prescription requires possession for ten years, but always with 

just title. Extraordinary acquisitive prescription requires 30 years. 4

On the above findings of facts supported by evidence and evaluated by the Court of Appeals in CA-G.R. No. 

38830-R, affirmed by this Court, We see no error in respondent appellate court's ruling that said findings 

are res judicata between the parties. They can no longer be altered by presentation of evidence because 

those issues were resolved with finality a long time ago. To ignore the principle of res judicata would be to 

open the door to endless litigations by continuous determination of issues without end.

An examination of the Court of Appeals Decision dated May 4, 1977, First Division 5 in CA-G.R. No. 38830-

R, shows that it reversed the trial court's Decision 6 finding petitioner to be entitled to register the lands in 

question under its ownership, on its evaluation of evidence and conclusion of facts.

The Court of Appeals found that petitioner did not meet the requirement of 30 years possession for 

acquisitive prescription over Lots 2 and 3. Neither did it satisfy the requirement of 10 years possession for 

ordinary acquisitive prescription because of the absence of just title. The appellate court did not believe 

the findings of the trial court that Lot 2 was acquired from Juan Valdez by purchase and Lot 3 was acquired 

also by purchase from Egmidio Octaviano by petitioner Vicar because there was absolutely no 

documentary evidence to support the same and the alleged purchases were never mentioned in the 

application for registration.

By the very admission of petitioner Vicar, Lots 2 and 3 were owned by Valdez and Octaviano. Both Valdez 

and Octaviano had Free Patent Application for those lots since 1906. The predecessors of private 

respondents, not petitioner Vicar, were in possession of the questioned lots since 1906.

There is evidence that petitioner Vicar occupied Lots 1 and 4, which are not in question, but not Lots 2 and 

3, because the buildings standing thereon were only constructed after liberation in 1945. Petitioner Vicar 

107

only declared Lots 2 and 3 for taxation purposes in 1951. The improvements oil Lots 1, 2, 3, 4 were paid for 

by the Bishop but said Bishop was appointed only in 1947, the church was constructed only in 1951 and 

the new convent only 2 years before the trial in 1963.

When petitioner Vicar was notified of the oppositor's claims, the parish priest offered to buy the lot from 

Fructuoso Valdez. Lots 2 and 3 were surveyed by request of petitioner Vicar only in 1962.

Private respondents were able to prove that their predecessors' house was borrowed by petitioner Vicar 

after the church and the convent were destroyed. They never asked for the return of the house, but when 

they allowed its free use, they became bailors in commodatum and the petitioner the bailee. The bailees' 

failure to return the subject matter of commodatum to the bailor did not mean adverse possession on the 

part of the borrower. The bailee held in trust the property subject matter of commodatum. The adverse 

claim of petitioner came only in 1951 when it declared the lots for taxation purposes. The action of 

petitioner Vicar by such adverse claim could not ripen into title by way of ordinary acquisitive prescription 

because of the absence of just title.

The Court of Appeals found that the predecessors-in-interest and private respondents were possessors 

under claim of ownership in good faith from 1906; that petitioner Vicar was only a bailee in commodatum; 

and that the adverse claim and repudiation of trust came only in 1951.

We find no reason to disregard or reverse the ruling of the Court of Appeals in CA-G.R. No. 38830-R. Its 

findings of fact have become incontestible. This Court declined to review said decision, thereby in effect, 

affirming it. It has become final and executory a long time ago.

Respondent appellate court did not commit any reversible error, much less grave abuse of discretion, 

when it held that the Decision of the Court of Appeals in CA-G.R. No. 38830-R is governing, under the 

principle of res judicata, hence the rule, in the present cases CA-G.R. No. 05148 and CA-G.R. No. 05149. 

The facts as supported by evidence established in that decision may no longer be altered.

WHEREFORE AND BY REASON OF THE FOREGOING, this petition is DENIED for lack of merit, the Decision 

dated Aug. 31, 1987 in CA-G.R. Nos. 05148 and 05149, by respondent Court of Appeals is AFFIRMED, with 

costs against petitioner.

SO ORDERED.

G.R. No. L-3546 September 13, 1907

PIA DEL ROSARIO, plaintiff-appellant, 

vs.

JUAN LUCENA, ET AL., defendants-appellees.

Perfecto Gabriel for appellant.

Vicente Ilustre for appellees.

ARELLANO, C.J.:

A complaint having been filed against Juan Lucena as his wife, Praxedes Flores, and also against Teresa 

Verches the last named alone appeared at the trial and answered the complaint.

Among the facts alleged in the complaint, the following are of importance in this appeal:

I. That the plaintiff is the lower of the jewels, which are subsequently specified together 

with their respective valuation.

II. That the said jewels are now detained by the defendant Teresa Verches, to whom they 

were pawned by the other defendants, the married coupled, without the knowledge or 

consent of the plaintiff, for which act the defendant Praxedes was convicted of estafa by 

this same court and sentenced to five months ofpresidio correccional, both she and her 

husband being bound to return the jewels otherwise to pay for them.

The principal object of the complaint was to obtain from the court a declaration that the jewels were the 

property of the plaintiff and that, in view thereof, they should be returned to her and the defendants 

sentenced to pay the costs and expresses of the action.

The court rendered judgment in favor of the plaintiff, Pia del Rosario, and against the defendant Teresa 

Verches, for the possession of the jewels described in the complaint provided, however, that 500 pesos, 

Philippine currency plaintiff to the defendant Teresa Verches, or in case the jewel could not be returned 

the married couple, Juan Lucena and Praxedes Flores, jointly and severally, and against Teresa Verches for 

the sum of P1,555, less P500, and the costs in the action.

The plaintiff appealed from this decision, and in her brief she sets forth the alleged errors contained in the 

judgment appealed from. The conclusion is:

1. That the defendant in answer to the complaint alleged —

III. That the said jewels we pledge by the other defendant, Praxedes Flores, in the name of 

the plaintiff, Da. Pia del Rosario, which act was subsequently ratified by the plaintiff. (B. of 

E., 4.)

2. That it is an undisputed fact that the jewels were delivered by Pia del Rosario to Praxedes Flores for sale 

on commission for the term of two months, after which, if not sold, that should be returned to the owner; 

and,

3. That by reason of having pledged them for the purpose of gain to the amount of 500 pesos. Praxedes 

Flores was convicted of estafa in, criminal proceedings instituted against her.

From the answer of the defendant it appears that she accepted the contract of pledge, and that she 

received the jewels in the name of Pia del Rosario, without the least proof appearing in the record of the 

case that Praxedes Flores had any authority from Pia del Rosario to pledge them; rather, on the contrary, it 

is acknowledged in the judgment appealed from that the transaction carried out by Praxedes Flores was 

made without the knowledge or consent of Pia del Rosario.

If Teresa Verches accepted the jewels as a pledge constitution by Praxedes Flores in the name of Pia del 

Rosario without ascertaining whether the latter had given the former any order or authority for the 

pledging given of her jewels, Teresa Verches must stand the risk if when relying from her acceptance of 

the pledge, even if when relying upon her judgment she was improperly or falsely informed; and it would 

not just nor logical that the consequences of her reception, due to her own mistake, or to deceit employed 

by a stranger, should fall on the owner of the jewels who, without having taken any part in the transaction, 

became the victim of a crime. The conflict between the right of the owner of movable property who has 

either lost it or been illegally therefore and that of the creditor who has loaned money thereon and holds 

it in pledge can not be decided against the owner, to whom the Civil Code grants ba right of action to 

recover the property from whoever may be in possession. (Art. 464.)

The exceptions to article 464 are herein contained, namely: (1) If the possessors of personal property, lost 

or stolen, has acquired it at a public sale; (2) in favor of Montes de Piedad established under authorization 

of the Government; and (3) with regard to things acquired on exchange, or at this fairs or markets or from 

a merchant lawfully engage in similar business. the defendant was not with any of the exception under 

which she could refuse to make restitution of the property without reimbursement of the amount 

advanced upon the pledge.

Therefore the decision which provides for such reimbursement before the return of the jewels is not 

based on any law whatever. On the contrary, it is in violation of article 464 of the Civil Code.

It is true that a subsequent ratification by the owner, of the illegal act performed by an agent without, his 

consent, is equivalent to an order, and confirms the otherwise unlawful act of the agent; but such 

subsequent ratification must appear in like manner as the order itself. No such ratification of the illegal act 

committed by Paraxedes Flores can arise out of the fact that a son of the plaintiff called at the house of the 

defendant in order to inquire if the that he intended to redeem them. Nor is a real intent to redeem stolen 

property a subsequent ratification of an illegal act whereby the owner was deprived of the same.

We therefore hold that it is improper to compel the plaintiff to reimburse the defendant in the sum of 

3500 pesos, Philippine Currency, which Praxedes Flores obtained through the commission of an unlawful 

act, but that it is proper and in accordance with the law to compel the defendant to returned to the 

plaintiff, absolutely and unconditionally, the jewels in question.

Wherefore the judgment appealed from is hereby reversed without special as to costs, and the jewels shall 

be forthwith returned to the plaintiff. So ordered.

G.R. No. L-3890 January 2, 1908

JOSEFA VARELA, plaintiff-appellee, 

vs.

JOSEPHINE FINNICK, defendant-appellant.

Gibbs and Gale, for appellant.

Southworth and Ingersoll, for appellee.

TORRES, J.:

Some time during the months of November and December, 1905, Nicolasa Pascual received from Josefa 

Varela several jewels, whereof the quantity and description are stated in the judgment appealed from; 

some of the jewels were owned by Varela and other belonged to strangers; all, however, came from 

Varela and were delivered to Pascual to be sold on commission, with the express obligation on the part of 

the latter to pay to the former the proceeds of the sale of said jewels, or to return them if unsold.

108

Nicolasa Pascual, however, far from complying with her duty, pawned the said jewels at various dates 

during said months, as appears from the pawn tickets issued by the owner of H.J. Finnick's pawnshop, 

where the jewels had been pledged; that jewels were thus misappropriated, and the amount of the loan 

granted thereon embezzled, to the prejudice of Josefa Varela.

Upon the filing of the complaint, proceedings were instituted, under cause No. 2429, against Nicolas 

Pascual for the crime of estafa, and the accused, being found guilty under articles 534 and 535, paragraph 

5, of the Penal Code, was sentenced to the penalty of one year and eleven months of prision correccional, 

to make restitution of the jewels misappropriated or to pay the value thereof, and, in case of insolvency, 

to suffer the corresponding subsidiary imprisonment; said judgment became final and the accused is now 

undergoing the penalty imposed upon her.

On the 22nd of September, 1906, the representative of Josefa Varela claimed, in writing, the return of the 

jewels above referred to, which were the subject matter of said prosecution, and separate proceedings 

having been instituted, the manager of the property of the late Finnick was made a party thereto. On the 

17th of October, in answer to the complaint of Josefa Varela, the manager denied all that had been alleged 

by the latter, and, although admitting that the jewels had been pledged at the pawnshop of the late 

Finnick, further denied that they were the subject of estafa or any other crime committed by Nicolasa 

Pascual; she further stated that Finnick was provided with a license to engage in the loan business under 

the laws in force, and that he accepted the said jewels in good faith because Nicolasa Pascual was fully and 

duly authorized to pledge the same; therefore, the defendant was entitled to their possession, and she 

finally asked that the request of Josefa Varela be dismissed with costs.

Neither in the said cause nor in the present proceedings does it appear as proven that Josefa Varela 

authorized Nicolasa Pascual to pledge the jewels or to dispose of the pawn tickets issued by the 

pawnshop, and the mere affirmation of Nicolasa Pascual is insufficient when the same is contradicted and 

denied by Josefa Varela. If said affirmation had been substantiated, the crime of estafa could not have 

been proven, and the accused would not have been convicted in said cause.

Article 17 of the Penal Code provides that —

Every person criminally liable for a crime or misdemeanor is also civilly liable.

In accordance with this provision the supreme court [of Spain] in its decision of the 3d of January, 1877, 

has established the following doctrine:

In order that civil liability may be decreed in a prosecution it is necessary that it arise from 

or be the consequence of criminal liability; therefore, if the accused was acquitted of a 

crime, any court sentencing him by reason of the same to pay certain indemnity does so in 

violation of this article.

Nicolasa Pascual was convicted of estafa of the jewels in question, and as the sentence became final, so 

much so that she is now undergoing her term of imprisonment, the balance of the judgment must be 

complied with — that is, the restitution of the jewels misappropriated, because they are at hand and have 

not disappeared. This restitution must be made even if the jewels are in the possession of a third party, 

such as a pawnshop, and notwithstanding the fact that they were lawfully acquired by it, its right to 

institute proceedings against whoever may be liable therefor being reserved as provided by article 120 of 

the Penal Code.

The exception contained in paragraph 3 of said article is not applicable to the present case because a 

pawnshop does not enjoy the privilege established by article 464 of the Civil Code. The owner of the loan 

office of Finnick Brothers, notwithstanding the fact that he acted in good faith, did not acquire the jewels 

at a public sale; it is not a question of public property, securities, or other such effects, the transfer, sale, 

or disposal of which is subject to the provisions of the Code of Commerce. Neither does a pawnshop enjoy 

the privilege granted to a Monte de Piedad; therefore, Josefa Varela, who lost said jewels and was 

deprived of the same in consequence of a crime, is entitled to the recovery thereof from the pawnshop of 

Finnick Brothers, where they were pledged; the latter can not lawfully refuse to comply with the provisions 

of article 120 of the Penal Code, as it is a question of jewels which have been misappropriated by the 

commission of the crime of estafa, and the execution of the sentence which orders the restitution of the 

jewels can not be avoided because of the good faith with which the owner of the pawnshop acquired 

them, inasmuch as they were delivered to the accused, who was not the owner nor authorized to dispose 

of the same.

Article 1857 of the Civil Code provides that —

The following are essential requisites of the contracts of pledge and of mortgage:

1. . . .

2. That the thing pledged or mortgaged be owned by the person who pledges or mortgages 

it.

Nicolasa Pascual was not the owner of the jewels pledged at the pawnshop of Finnick.

Article 1859 of said code provides that —

A creditor can not appropriate to himself the things given in pledge or under mortgage, nor 

dispose of them.

While actual possession of personal property is equivalent to a title thereto, so long as no proof is offered 

that the same was acquired in bad faith, yet from the time that the latter condition is proven, such as the 

loss of the thing, or that the owner was unlawfully deprived of it, the latter is entitled to the recovery 

thereof within the limits fixed by law, because the holder lacks the good faith indispensable to the 

protection of his possession.

Article 1955 of said code prescribes:

The ownership of personal property prescribes by uninterrupted possession in good faith 

for a period of three years.

That ownership of personal property also prescribed by uninterrupted for six years, 

without the necessity of any other condition.

The provisions of article 464 of this code shall be observed with regard to the rights of the 

owner to recover the personal property lost or of which he may have been illegally 

deprived, and also with regard to those acquired at an auction, on exchanges, at fairs or 

markets, or from a merchant legally established or customarily engaged in the traffic of 

similar objects.

In the present case not only has the ownership and the origin of the jewels misappropriated been 

unquestionably proven but also that the accused, acting fraudulently and in bad faith, disposed of them 

and pledged them contrary to agreement, with no right of ownership, and to the prejudice of the injured 

party, who was thereby illegally deprived of said jewels; therefore, in accordance with the provisions of 

article 464, the owner has an absolute right to recover the jewels from the possession of whosoever holds 

them, in accordance with the judgment entered in the aforesaid cause for estafa, wherein, the accused 

having been found guilty, the right of Josefa Varela to recover the jewels in question is expressly 

acknowledged.

Therefore, in view of the foregoing, and accepting the conclusions stated in the judgment appealed from, 

it is our opinion that the same should be affirmed, and it is so ordered.

G.R. No. L-5741 March 13, 1911

ESTANISLAUA ARENAS, ET AL., plaintiffs-appellees, 

vs.

FAUSTO O. RAYMUNDO, defendant-appellant.

A.D. Gibbs, for appellant.

Gabriela La O, for appellees.

TORRES, J.:

This is an appeal field by the defendant from a judgment of conviction rendered by the Hon. Judge Araullo.

On the date of August 31, 1908, the attorneys for the plaintiffs, Estanislaua Arenas and Julian La O, 

brought suit against Fausto O. Raymundo, alleging, as a cause of action, that Estanislaua Arenas was the 

owner and proprietor of the jewelry described below with the respective value thereof:

Two gold tamborin rosaries, without bow or reliquary at P40 each

One lady's comb for fastening the hair, made of gold and silver, adorned with pearls of ordinary size and many 

small pearls, one of which is missing

One gold ring set with a diamond of ordinary size

One gold bracelet with five small diamonds and eightbrillantitos de almendras

One pair of gold picaporte earrings with two diamonds of ordinary size and two small ones

109

The plaintiffs alleged that the said jewelry, during the last part of April or the beginning of May, 1908, was 

delivered to Elena de Vega to sell on commission, and that the latter, in turn, delivered it to Conception 

Perello, likewise to sell on commission, but that Perello, instead of fulfilling her trust, pledged the jewelry 

in the defendant's pawnshop, situated at No. 33 Calle de Ilaya, Tondo, and appropriated to her own use 

the money thereby obtained; that on July 30, 1908, Conception Perello was prosecuted for estafa, 

convicted, and the judgment became final; that the said jewelry was then under the control and in the 

possession of the defendant, as a result of the pledge by Perello, and that the former refused to deliver it 

to the plaintiffs, the owners thereof, wherefore counsel for the plaintiffs asked that judgment be rendered 

sentencing the defendant to make restitution of the said jewelry and to pay the costs.

In the affidavit presented by the attorney for the plaintiffs dated September 2, 1908, after a statement and 

description of the jewelry mentioned, it is set forth that the defendant was retaining it for the reason 

given in the complaint, and that it was not sequestrated for the purpose of satisfying any tax or fine or by 

reason of any attachment issued in compliance with any judgment rendered against the plaintiffs' 

property.

In discharge of the writ of seizure issued for the said jewelry on the 2nd of September, 1908, 

aforementioned, the sheriff of this city made the return that he had, on the same date, delivered one copy 

of the bond and another of the said writ to the defendant personally and, on the petition and designation 

of the attorney for the plaintiffs, proceeded to seize the jewelry described in the writ, taking it out of the 

defendant's control, and held it in his possession during the five days prescribed by law.

On the 15th of the same month and year, five days having elapsed without the defendant's having given 

bond before the court, the sheriff made delivery of all the jewelry described in the said order to the 

attorney for the plaintiff to the latter's entire satisfaction, who with the sheriff signed the return of the 

writ.

After the demurrer to the complaint had been overruled the defendant answered, setting forth that he 

denied each and all of the allegations thereof which were not specifically admitted, explained, or qualified, 

and as a special defense alleged that the jewelry, the subject matter of the complaint was pledged on his 

pawnshop by Conception Perello, the widow of Pazos, as security for a loan of P1,524, with the 

knowledge, consent, and mediation of Gabriel La O, a son of the plaintiffs, as their agent, and that, in 

consequence thereof, the said plaintiffs were estopped from disavowing the action of the said Perello; the 

defendant therefore prayed that the complaint be dismissed and that the jewelry seized at the instance of 

the plaintiffs, or the amount of the loan made thereon, together with the interest due, be returned to the 

defendant, with the costs of the suit against the plaintiffs.

The case came up for hearing on March 17, 1909, and after the presentation of oral testimony by both 

parties, the count, on June 23 of the same year, rendered judgment sentencing the defendant to restore 

to the plaintiff spouses the jewelry described in the complaint, the right being reserved to the defendant 

to institute his action against the proper party. The counsel for the defendant excepted to this judgment, 

asked that the same be set aside, and a new trial granted. This motion was denied, exceptions was taken 

by the appellant, and the proper bill of exceptions was duly approved certified to, and forwarded to the 

clerk of this court.

This is an action for the replevin of certain jewelry delivered by its owner for sale on commission, and 

pledged without his knowledge by Concepcion Perello in the pawnshop of the defendant, Fausto O. 

Raymundo, who refuses to deliver the said jewelry unless first redeemed.

The said Concepcion Perello, who appropriated to herself the money derived from the pledging of the 

jewels before mentioned, together with others, to the prejudice of their owner Estanislaua Arenas, was 

prosecuted in the Court of First Instance of this City in cause No. 3955 and sentenced on July 30, 1908, to 

the penalty of one year eight months and twenty-one days of prision correccional, to restore to the 

offended party the jewelry specified in the complaint, or to pay the value thereof, amounting to P8,660, 

or, in case of insolvency, to suffer the corresponding subsidiary imprisonment, and to pay the costs. This 

judgment is attested by the certified copy attached under letter D to folio 26 of the record of the 

proceedings in the case of the same plaintiff against Antonio Matute — the pledgee of the other jewelry 

also appropriated by the said Concepcion Perello — which record forms a part of the evidence in this 

cause.

Perello having pledged the jewelry in question to the defendant Raymundo, and not having redeemed it 

by paying him the amount received, it follows that the convicted woman, now serving the sentence 

imposed upon her, could not restore the jewelry as ordered in that judgment, which has become final by 

the defendant's acquiescence.

Article 120 of the Penal Code prescribes:

The restitution of the thing itself must be made, if be in the possession of a third person, 

who had acquired it in a legal manner, reserving, however, his action against the proper 

person.

Restitution shall be made, even though the thing may be in the possession of a third 

person, who had acquired it in a legal manner, reserving, however, his action against the 

proper person.

This provision is not applicable to a case in which the third person has acquired the thing in 

the manner and with the requisites established by law to make it unrecoverable.

The provisions contained in the first two paragraphs of the preinserted article are based on the 

uncontrovertible principle of justice that the party injured through a crime has, as against all others, a 

preferential right to be indemnified, or to have restored to him the thing of which he was unduly deprived 

by criminal means.

In view of the harmonious relation between the different codes in force in these Islands, it is natural and 

logical that the aforementioned provision of the Penal Code, based on the rule established in article 17 of 

the same, to wit, that every person criminally liable for a crime or misdemeanor is also civilly liable, should 

be in agreement and accordance with the provisions of article 464 of the Civil Code which prescribes:

The possession of personal property, acquired in good faith, is equivalent to a title thereto. 

However, the person who has lost personal property or has been illegally deprived thereof 

may recover it from whoever possesses it.

If the possessor of personal property, lost or stolen, has acquired it in good faith at a public 

sale, the owner can not recover it without reimbursing the price paid therefor.

Neither can the owner of things pledged in pawnshops, established with the authorization 

of the Government, recover them, whosoever may be the person who pledged them, 

without previously refunding to the institution the amount of the pledge and the interest 

due.

With regard to things acquired on exchange, or at fairs or markets or from a merchant 

legally established and usually employed in similar dealings, the provisions of the Code of 

Commerce shall be observed.

On January 2, 1908, this court had occasion to decide, among other cases, two which were entirely 

analogous to the present one. They were No. 3889, Varela vs. Matute, and No. 3890, Varela vs. Finnick (9 

Phil., 479, 482).

In the decisions in both cases it appears that Nicolasa Pascual received various jewels from Josefa Varela to 

sell on commission and that, instead of fulfilling the trust or returning the jewels to their owner, she 

pledged some of them in the pawnshop of Antonio Matute and others in that of H.J. Finnick and 

appropriated to herself the amounts that she received, to the detriment of the owner of the jewelry.

Tried estafa in cause No. 2429, the said Pascual was convicted and sentenced to the penalty of one year 

and eleven months of prision correccional, to restore to Varela, the jewelry appropriated, or to pay the 

value thereof, and, in case of insolvency, to subsidiary imprisonment; this judgment became final, 

whereupon the defendant began to serve her sentence. The case just cited is identical to that of 

Concepcion Perello.

Josefa Varela, in separate incidental proceedings, demanded the restitution or delivery of possession of 

the said jewelry; the pledgees, the pawnbrokers, refused to comply with her demand, alleging, among 

other reasons, that they were entitled to possession. The two cases were duly tried, and the Court of First 

Instance pronounced judgment, supporting the plaintiff's claims in each. Both cases were appealed by the 

defendants, Matute and Finnick, and this court affirmed the judgments on the same grounds, with costs, 

and the decisions on appeal established the following legal doctrines:

1. Crimes against property; criminal and civil liability. — Where, in a proceeding instituted 

by reason of a crime committed against property, the criminal liability of the accused has 

been declared, it follows that he shall also be held civilly liable therefor, because every 

person who is criminally responsible on account of a crime or misdemeanor is also civilly 

liable.

110

2. Id.; Recovery of property unlawfully in possession. — Whoever may have been deprived 

this property in consequence of a crime is entitled to the recovery thereof, even if such 

property is in the possession of a third party who acquired it by legal means other than 

those expressly stated in article 464 of the Civil Code.

3. Personal property; title by possession. — In order that the possession of personal 

property may be considered as a title thereto it is indispensable that the same shall have 

been acquired in good faith.

4. Id.; Ownership; prescription. — The ownership of personal property prescribes in the 

manner and within the time fixed by articles 1955 and 1962, in connection with article 464, 

of the Civil Code.

In the cause prosecuted against Perello, as also in the present suit, it was not proven that Estanislaua 

Arenas authorized the former to pawn the jewelry given to her by Arenas to sell on commission. Because 

of the mere fact of Perello's having been convicted and sentenced for estafa, and for the very reason that 

she is now serving her sentence must be complied with, that is, the jewelry misappropriated must be 

restored to its owner, inasmuch as it exists and has not disappeared this restitution must be made, 

although the jewelry is found in the pawnshop of Fausto O. Raymundo and the latter had acquired it by 

legal means. Raymundo however retains his right to collect the amounts delivered upon the pledge, by 

bringing action against the proper party. This finding is in accord with the provisions of the above article 

120 of the Penal Code and first paragraph of article 464 of the Civil Code.

The aforementioned decision, No. 3890, Varela vs. Finnick, recites among other considerations, the 

following:

The exception contained in paragraph 3 of said article is not applicable to the present case 

because a pawnshop does not enjoy the privilege established by article 464 of the Civil 

Code. The owner of the loan office of Finnick Brothers, notwithstanding the fact that he 

acted in good faith, did not acquire the jewels at a public sale; it is not a question of public 

property, securities, or other such effects, the transfer, sale, or disposal of which is subject 

to the provisions of the Code of Commerce. Neither does a pawnshop enjoy the privilege 

granted to a monte de piedad; therefore, Josefa Varela, who lost said jewels and was 

deprived of the same in consequence of a crime, is entitled to the recovery thereof from 

the pawnshop of Finnick Brothers, where they were pledged; the latter can not lawfully 

refuse to comply with the provisions of article 120 of the Penal Code, as it is a question of 

jewels which has been misappropriated by the commission of the crime of estafa, and the 

execution of the sentence which orders the restitution of the jewels can not be avoided 

because of the good faith with which the owner of the pawnshop acquired them, inasmuch 

as they were delivered to the accused, who was not the owner nor authorized to dispose of 

the same.

Even supposing that the defendant Raymundo had acted in good faith in accepting the pledge of the 

jewelry in litigation, even then he would not be entitled to retain it until the owner thereof reimburse him 

for the amount loaned to the embezzler, since the said owner of the jewelry, the plaintiff, did not make 

any contract with the pledgee, that would obligate him to pay the amount loaned to Perello, and the trial 

record does not disclose any evidence, even circumstantial, that the plaintiff Arenas consented to or had 

knowledge of the pledging of her jewelry in the pawnshop of the defendant.

For this reason, and because Conception Perello was not the legitimate owner of the jewelry which she 

pledged to the defendant Raymundo, for a certain sum that she received from the latter as a loan, the 

contract of pledge entered the jewelry so pawned can not serve as security for the payment of the sum 

loaned, nor can the latter be collected out of the value of the said jewelry.

Article 1857 of the Civil Code prescribes as one of the essential requisites of the contracts of pledge and of 

mortgage, that the thing pledged or mortgaged must belong to the person who pledges or mortgages it. 

This essential requisite for the contract of pledge between Perello and the defendant being absent as the 

former was not the owner of the jewelry given in pledge, the contract is as devoid of value and force as if it 

had not been made, and as it was executed with marked violation of an express provision of the law, it can 

not confer upon the defendant any rights in the pledged jewelry, nor impose any obligation toward him on 

the part of the owner thereof, since the latter was deprived of her possession by means of the illegal 

pledging of the said jewelry, a criminal act.

Between the supposed good faith of the defendant Raymundo and the undisputed good faith of the 

plaintiff Arenas, the owner of the jewelry, neither law nor justice permit that the latter, after being the 

victim of the embezzlement, should have to choose one of the two extremes of a dilemma, both of which, 

without legal ground or reason, are injurious and prejudicial to her interest and rights, that is, she must 

either lose her jewelry or pay a large sum received by the embezzler as a loan from the defendant, when 

the plaintiff Arenas is not related to the latter by any legal or contractual bond out of which legal 

obligations arise.

It is true that the plaintiffs' son, attorney Gabriel La O, intervened and gave his consent when the 

Concepcion Perello pawned the jewelry in litigation with Fausto Raymundo for P1,524? In view of the 

evidence offered by the trial record, the answer is, of course, in the negative.

The parents of the attorney Gabriel La O being surprised by the disagreeable news of the disappearance of 

various jewels, amounting in value to more than P8,600, delivered to Elena Vega for sale on commission 

and misappropriated by Conception Perello, who received them from Vega for the same purpose, it is 

natural that the said attorney, acting in representation of his parents and as an interested party, should 

have proceeded to ascertain the whereabouts of the embezzled jewelry an to enter into negotiations with 

the pawnshop of Fausto O. Raymundo, in whose possession he had finally learned were to be found a part 

of the embezzled jewels, as he had been informed by the said Perello herself; and although, at first, at the 

commencement of his investigations, he met with opposition on the part of the pledgee Raymundo, who 

objected to showing him the jewels that he desired to see in order to ascertain whether they were those 

embezzled and belonging to his mother, the plaintiff Arenas, thanks to the intervention of attorney Chicote 

and to the fact that they succeeded in obtaining from the embezzler, among other papers, the pawn ticket 

issued by Raymundo's pawnshop, Exhibit E, of the date of May 4, 1908, folio 19 of the record in the case 

against Matute, Gabriel La O succeeded in getting the defendant to show him the jewelry described in the 

said ticket together with other jewels that did not belong to La O's mother, that had been given the 

defendant by Ambrosia Capistrano, Perello's agent, in pledge or security for a loan of P170.

Gabriel La O, continuing the search for other missing jewelry belonging to his mother, found that Fausto O. 

Raymundo was in possession of it and had received it from the same embezzler as security for a debt, 

although the defendant Raymundo would not exhibit it until he issued the pawn tickets corresponding to 

such jewels; therefore, at Raymundo's request, Perello, by means of the document Exhibit C, signed by 

herself and bearing date of June 10, 1908, folio 28 of the record, authorized her son Ramon to get from 

the defendant, in her name, the pawn tickets of the said other jewelry, for which such tickets had not yet 

been issued; Raymundo then wrote out the tickets — Exhibits L, LL, and M, all dated June 22, 1908, and 

found on folios 20, 21 and 22 of the record of the aforesaid proceedings against Matute — in the presence 

of the attorney Gabriel La O, who kept the said three pawn tickets, after he had made sure that the jewels 

described therein and which Raymundo, taking them out of his cabinet, exhibited to him at the time, were 

among those embezzled from his mother.

So that, when the three aforementioned pawn tickets, Exhibits L, LL, and M, from the pawnshop of the 

defendant were made out, the latter already, and for some time previous, had in his possession as a 

pledge the jewelry described in them, and the plaintiffs' son naturally desiring to recover his parent's 

jewelry, was satisfied for the time being with keeping the three pawn tickets certifying that such jewelry 

was pawned to the defendant.

Moreover, the record discloses no proof that the attorney Gabriel La O consented to or took any part in 

the delivery of the jewelry in question to the defendant as a pledge, and both the said defendant, 

Raymundo, and the embezzler Perello, averred in their respective testimony that the said attorney La O 

had no knowledge of and took no part in the pledging of the jewelry, and Perello further stated that she 

had received all the money loaned to her by the defendant Raymundo. (Folios 13 to 14, and 76 to 80 of 

the record in the case against Matute.)

The business of pawnshops, in exchange for the high and onerous interest which constitutes its enormous 

profits, is always exposed to the contingency of receiving in pledge or security for the loans, jewels and 

other articles that have been robbed, stolen, or embezzled from their legitimate owners; and as the owner 

of the pawnshop accepts the same and asks for money on it, without assuring himself whether such 

bearer is or is not the owner thereof, he can not, by such procedure, expect from the law better and more 

preferential protection than the owner of the jewels or other articles, who was deprived thereof by means 

of a crime and is entitled to be excused by the courts.

111

Antonio Matute, the owner of another pawnshop, being convinced that he was wrong, refrained from 

appealing from the judgment wherein he was sentenced to return, without redemption, to the plaintiffs, 

another jewel of great value which had been pledged to him by the same Perello. He undoubtedly had in 

mind some of the previous decisions of this court, one of which was against himself.

For the foregoing reasons, whereby the errors attributed to the judgment of the Court of First Instance 

have been discussed and decided upon, and the said judgment being in harmony with the law, the 

evidence and the merits of the case, it is proper, in our opinion, to affirm the same, as we hereby do, with 

the costs against the appellant. So ordered.

G.R. No. L-18536 March 31, 1965

JOSE B. AZNAR, plaintiff-appellant, 

vs.

RAFAEL YAPDIANGCO, defendant-appellee; 

TEODORO SANTOS, intervenor-appellee.

Florentino M. Guanlao for plaintiff-appellant.

Rafael Yapdiangco in his own behalf as defendant-appellee.

Lorenzo Sumulong, R. B. Hilao and B. S. Felipe for intervenor-appellee.

REGALA, J.:

This is an appeal, on purely legal questions, from a decision of the Court of First Instance of Quezon City, 

Branch IV, declaring the intervenor-appellee, Teodoro Santos, entitled to the possession of the car in 

dispute.

The records before this Court disclose that sometime in May, 1959, Teodoro Santos advertised in two 

metropolitan papers the sale of his FORD FAIRLANE 500. In the afternoon of May 28, 1959, a certain L. De 

Dios, claiming to be a nephew of Vicente Marella, went to the Santos residence to answer the ad. 

However, Teodoro Santos was out during this call and only the latter's son, Irineo Santos, received and 

talked with De Dios. The latter told the young Santos that he had come in behalf of his uncle, Vicente 

Marella, who was interested to buy the advertised car.

On being informed of the above, Teodoro Santos instructed his son to see the said Vicente Marella the 

following day at his given address: 1642 Crisostomo Street, Sampaloc, Manila. And so, in the morning of 

May 29, 1959, Irineo Santos went to the above address. At this meeting, Marella agreed to buy the car for 

P14,700.00 on the understanding that the price would be paid only after the car had been registered in his 

name.

Irineo Santos then fetched his father who, together with L. De Dios, went to the office of a certain Atty. 

Jose Padolina where the deed of the sale for the car was executed in Marella's favor. The parties to the 

contract thereafter proceeded to the Motor Vehicles Office in Quezon City where the registration of the 

car in Marella's name was effected. Up to this stage of the transaction, the purchased price had not been 

paid.

From the Motor Vehicles Office, Teodoro Santos returned to his house. He gave the registration papers 

and a copy of the deed of sale to his son, Irineo, and instructed him not to part with them until Marella 

shall have given the full payment for the car. Irineo Santos and L. De Dios then proceeded to 1642 

Crisostomo Street, Sampaloc, Manila where the former demanded the payment from Vicente Marella. 

Marella said that the amount he had on hand then was short by some P2,000.00 and begged off to be 

allowed to secure the shortage from a sister supposedly living somewhere on Azcarraga Street, also in 

Manila. Thereafter, he ordered L. De Dios to go to the said sister and suggested that Irineo Santos go with 

him. At the same time, he requested the registration papers and the deed of sale from Irineo Santos on 

the pretext that he would like to show them to his lawyer. Trusting the good faith of Marella, Irineo 

handed over the same to the latter and thereupon, in the company of L. De Dios and another unidentified 

person, proceeded to the alleged house of Marella's sister.

At a place on Azcarraga, Irineo Santos and L. De Dios alighted from the car and entered a house while their 

unidentified companion remained in the car. Once inside, L. De Dios asked Irineo Santos to wait at the sala 

while he went inside a room. That was the last that Irineo saw of him. For, after a considerable length of 

time waiting in vain for De Dios to return, Irineo went down to discover that neither the car nor their 

unidentified companion was there anymore. Going back to the house, he inquired from a woman he saw 

for L. De Dios and he was told that no such name lived or was even known therein. Whereupon, Irineo 

Santos rushed to 1642 Crisostomo to see Marella. He found the house closed and Marella gone. Finally, he 

reported the matter to his father who promptly advised the police authorities.

That very same day, or on the afternoon of May 29, 1959 Vicente Marella was able to sell the car in 

question to the plaintiff-appellant herein, Jose B. Aznar, for P15,000.00. Insofar as the above incidents are 

concerned, we are bound by the factual finding of the trial court that Jose B. Aznar acquired the said car 

from Vicente Marella in good faith, for a valuable consideration and without notice of the defect 

appertaining to the vendor's title.

While the car in question was thus in the possession of Jose B. Aznar and while he was attending to its 

registration in his name, agents of the Philippine Constabulary seized and confiscated the same in 

consequence of the report to them by Teodoro Santos that the said car was unlawfully taken from him.

In due time, Jose B. Aznar filed a complaint for replevin against Captain Rafael Yapdiangco, the head of the 

Philippine Constabulary unit which seized the car in question Claiming ownership of the vehicle, he prayed 

for its delivery to him. In the course of the litigation, however, Teodoro Santos moved and was allowed to 

intervene by the lower court.

At the end of the trial, the lower court rendered a decision awarding the disputed motor vehicle to the 

intervenor-appellee, Teodoro Santos. In brief, it ruled that Teodoro Santos had been unlawfully deprived 

of his personal property by Vicente Marella, from whom the plaintiff-appellant traced his right. 

Consequently, although the plaintiff-appellant acquired the car in good faith and for a valuable 

consideration from Vicente Marella, the said decision concluded, still the intervenor-appellee was entitled 

to its recovery on the mandate of Article 559 of the New Civil Code which provides:

ART. 559. The possession of movable property acquired in good faith is equivalent to title. 

Nevertheless, one who lost any movable or has been unlawfully deprived thereof, may 

recover it from the person in possession of the same.

If the possessor of a movable lost or of which the owner has been unlawfully deprived, has 

acquired it in good faith at a public sale, the owner cannot obtain its return without 

reimbursing the price paid therefor.

From this decision, Jose B. Aznar appeals.

The issue at bar is one and simple, to wit: Between Teodoro Santos and the plaintiff-appellant, Jose B. 

Aznar, who has a better right to the possession of the disputed automobile?

We find for the intervenor-appellee, Teodoro Santos.

The plaintiff-appellant accepts that the car in question originally belonged to and was owned by the 

intervenor-appellee, Teodoro Santos, and that the latter was unlawfully deprived of the same by Vicente 

Marella. However, the appellant contends that upon the facts of this case, the applicable provision of the 

Civil Code is Article 1506 and not Article 559 as was held by the decision under review. Article 1506 

provides:

ART. 1506. Where the seller of goods has a voidable title thereto, but his, title has not been 

voided at the time of the sale, the buyer acquires a good title to the goods, provided he 

buys them in good faith, for value, and without notice of the seller's defect of title.

The contention is clearly unmeritorious. Under the aforequoted provision, it is essential that the seller 

should have a voidable title at least. It is very clearly inapplicable where, as in this case, the seller had no 

title at all.

Vicente Marella did not have any title to the property under litigation because the same was never 

delivered to him. He sought ownership or acquisition of it by virtue of the contract. Vicente Marella could 

have acquired ownership or title to the subject matter thereof only by the delivery or tradition of the car 

to him.

Under Article 712 of the Civil Code, "ownership and other real rights over property are acquired and 

transmitted by law, by donation, by testate and intestate succession, and in consequence of certain 

contracts, by tradition." As interpreted by this Court in a host of cases, by this provision, ownership is not 

transferred by contract merely but by tradition or delivery. Contracts only constitute titles or rights to the 

transfer or acquisition of ownership, while delivery or tradition is the mode of accomplishing the same 

(Gonzales v. Rojas, 16 Phil. 51; Ocejo, Perez and Co. v. International Bank, 37 Phil. 631, Fidelity and Deposit 

Co. v. Wilson, 8 Phil. 51; Kuenzle & Streiff v. Wacke & Chandler, 14 Phil. 610; Easton v. Diaz Co., 32 Phil. 

180).

For the legal acquisition and transfer of ownership and other property rights, the thing 

transferred must be delivered, inasmuch as, according to settled jurisprudence, the 

112

tradition of the thing is a necessary and indispensable requisite in the acquisition of said 

ownership by virtue of contract. (Walter Laston v. E. Diaz & Co. & the Provincial Sheriff of 

Albay, supra.)

So long as property is not delivered, the ownership over it is not transferred by contract 

merely but by delivery. Contracts only constitute titles or rights to the transfer or 

acquisition of ownership, while delivery or tradition is the method of accomplishing the 

same, the title and the method of acquiring it being different in our law. (Gonzales v. Roxas, 

16 Phil. 51)

In the case on hand, the car in question was never delivered to the vendee by the vendor as to complete 

or consummate the transfer of ownership by virtue of the contract. It should be recalled that while there 

was indeed a contract of sale between Vicente Marella and Teodoro Santos, the former, as vendee, took 

possession of the subject matter thereof by stealing the same while it was in the custody of the latter's 

son.

There is no adequate evidence on record as to whether Irineo Santos voluntarily delivered the key to the 

car to the unidentified person who went with him and L. De Dios to the place on Azcarraga where a sister 

of Marella allegedly lived. But even if Irineo Santos did, it was not the delivery contemplated by Article 712 

of the Civil Code. For then, it would be indisputable that he turned it over to the unidentified companion 

only so that he may drive Irineo Santos and De Dios to the said place on Azcarraga and not to vest the title 

to the said vehicle to him as agent of Vicente Marella. Article 712 above contemplates that the act be 

coupled with the intent of delivering the thing. (10 Manresa 132)

The lower court was correct in applying Article 559 of the Civil Code to the case at bar, for under it, the 

rule is to the effect that if the owner has lost a thing, or if he has been unlawfully deprived of it, he has a 

right to recover it, not only from the finder, thief or robber, but also from third persons who may have 

acquired it in good faith from such finder, thief or robber. The said article establishes two exceptions to 

the general rule of irrevindicability, to wit, when the owner (1) has lost the thing, or (2) has been 

unlawfully deprived thereof. In these cases, the possessor cannot retain the thing as against the owner, 

who may recover it without paying any indemnity, except when the possessor acquired it in a public sale. 

(Del Rosario v. Lucena, 8 Phil. 535; Varela v. Finnick, 9 Phil. 482; Varela v. Matute, 9 Phil. 479; Arenas v. 

Raymundo, 19 Phil. 46. Tolentino, id., Vol. II, p. 261.)

In the case of Cruz v. Pahati, et al., 52 O.G. 3053 this Court has already ruled 

that —

Under Article 559 of the new Civil Code, a person illegally deprived of any movable may 

recover it from the person in possession of the same and the only defense the latter may 

have is if he has acquired it in good faith at a public sale, in which case, the owner cannot 

obtain its return without reimbursing the price paid therefor. In the present case, plaintiff 

has been illegally deprived of his car through the ingenious scheme of defendant B to 

enable the latter to dispose of it as if he were the owner thereof. Plaintiff, therefore, can 

still recover possession of the car even if it is in the possession of a third party who had 

acquired it in good faith from defendant B. The maxim that "no man can transfer to 

another a better title than he had himself" obtains in the civil as well as in the common law. 

(U.S. v. Sotelo, 28 Phil. 147)

Finally, the plaintiff-appellant here contends that inasmuch as it was the intervenor-appellee who had 

caused the fraud to be perpetrated by his misplaced confidence on Vicente Marella, he, the intervenor-

appellee, should be made to suffer the consequences arising therefrom, following the equitable principle 

to that effect. Suffice it to say in this regard that the right of the owner to recover personal property 

acquired in good faith by another, is based on his being dispossessed without his consent. The common 

law principle that where one of two innocent persons must suffer by a fraud perpetrated by another, the 

law imposes the loss upon the party who, by his misplaced confidence, has enabled the fraud to be 

committed, cannot be applied in a case which is covered by an express provision of the new Civil Code, 

specifically Article 559. Between a common law principle and a statutory provision, the latter must prevail 

in this jurisdiction. (Cruz v. Pahati, supra)

UPON ALL THE FOREGOING, the instant appeal is hereby dismissed and the decision of the lower court 

affirmed in full. Costs against the appellant.

G.R. No. 80298 April 26, 1990

EDCA PUBLISHING & DISTRIBUTING CORP., petitioner, 

vs.

THE SPOUSES LEONOR and GERARDO SANTOS, doing business under the name and style of "SANTOS

BOOKSTORE," and THE COURT OF APPEALS, respondents.

Emiliano S. Samson, R. Balderrama-Samson, Mary Anne B. Samson for petitioner.

Cendana Santos, Delmundo & Cendana for private respondents.

 

CRUZ, J.:

The case before us calls for the interpretation of Article 559 of the Civil Code and raises the particular 

question of when a person may be deemed to have been "unlawfully deprived" of movable property in the 

hands of another. The article runs in full as follows:

Art. 559. The possession of movable property acquired in good faith is 

equivalent to a title. Nevertheless, one who has lost any movable or has 

been unlawfully deprived thereof, may recover it from the person in 

possession of the same.

If the possessor of a movable lost or of which the owner has been 

unlawfully deprived has acquired it in good faith at a public sale, the owner 

cannot obtain its return without reimbursing the price paid therefor.

The movable property in this case consists of books, which were bought from the petitioner by an 

impostor who sold it to the private respondents. Ownership of the books was recognized in the private 

respondents by the Municipal Trial Court, 1 which was sustained by the Regional Trial Court, 2 which was 

in turn sustained by the Court of Appeals. 3 The petitioner asks us to declare that all these courts have 

erred and should be reversed.

This case arose when on October 5, 1981, a person identifying himself as Professor Jose Cruz placed an 

order by telephone with the petitioner company for 406 books, payable on delivery. 4 EDCA prepared the 

corresponding invoice and delivered the books as ordered, for which Cruz issued a personal check covering 

the purchase price of P8,995.65. 5 On October 7, 1981, Cruz sold 120 of the books to private respondent 

Leonor Santos who, after verifying the seller's ownership from the invoice he showed her, paid him 

P1,700.00. 6

Meanwhile, EDCA having become suspicious over a second order placed by Cruz even before clearing of 

his first check, made inquiries with the De la Salle College where he had claimed to be a dean and was 

informed that there was no such person in its employ. Further verification revealed that Cruz had no more 

account or deposit with the Philippine Amanah Bank, against which he had drawn the payment 

check. 7 EDCA then went to the police, which set a trap and arrested Cruz on October 7, 1981. 

Investigation disclosed his real name as Tomas de la Peña and his sale of 120 of the books he had ordered 

from EDCA to the private 

respondents. 8

On the night of the same date, EDCA sought the assistance of the police in Precinct 5 at the UN Avenue, 

which forced their way into the store of the private respondents and threatened Leonor Santos with 

prosecution for buying stolen property. They seized the 120 books without warrant, loading them in a van 

belonging to EDCA, and thereafter turned them over to the petitioner. 9

Protesting this high-handed action, the private respondents sued for recovery of the books after demand 

for their return was rejected by EDCA. A writ of preliminary attachment was issued and the petitioner, 

after initial refusal, finally surrendered the books to the private respondents. 10 As previously stated, the 

petitioner was successively rebuffed in the three courts below and now hopes to secure relief from us.

To begin with, the Court expresses its disapproval of the arbitrary action of the petitioner in taking the law 

into its own hands and forcibly recovering the disputed books from the private respondents. The 

circumstance that it did so with the assistance of the police, which should have been the first to uphold 

legal and peaceful processes, has compounded the wrong even more deplorably. Questions like the one at 

bar are decided not by policemen but by judges and with the use not of brute force but of lawful writs.

Now to the merits

It is the contention of the petitioner that the private respondents have not established their ownership of 

the disputed books because they have not even produced a receipt to prove they had bought the stock. 

This is unacceptable. Precisely, the first sentence of Article 559 provides that "the possession of movable 

property acquired in good faith is equivalent to a title," thus dispensing with further proof.

113

The argument that the private respondents did not acquire the books in good faith has been dismissed by 

the lower courts, and we agree. Leonor Santos first ascertained the ownership of the books from the EDCA 

invoice showing that they had been sold to Cruz, who said he was selling them for a discount because he 

was in financial need. Private respondents are in the business of buying and selling books and often deal 

with hard-up sellers who urgently have to part with their books at reduced prices. To Leonor Santos, Cruz 

must have been only one of the many such sellers she was accustomed to dealing with. It is hardly bad 

faith for any one in the business of buying and selling books to buy them at a discount and resell them for 

a profit.

But the real issue here is whether the petitioner has been unlawfully deprived of the books because the 

check issued by the impostor in payment therefor was dishonored.

In its extended memorandum, EDCA cites numerous cases holding that the owner who has been 

unlawfully deprived of personal property is entitled to its recovery except only where the property was 

purchased at a public sale, in which event its return is subject to reimbursement of the purchase price. The 

petitioner is begging the question. It is putting the cart before the horse. Unlike in the cases invoked, it has 

yet to be established in the case at bar that EDCA has been unlawfully deprived of the books.

The petitioner argues that it was, because the impostor acquired no title to the books that he could have 

validly transferred to the private respondents. Its reason is that as the payment check bounced for lack of 

funds, there was a failure of consideration that nullified the contract of sale between it and Cruz.

The contract of sale is consensual and is perfected once agreement is reached between the parties on the 

subject matter and the consideration. According to the Civil Code:

Art. 1475. The contract of sale is perfected at the moment there is a 

meeting of minds upon the thing which is the object of the contract and 

upon the price.

From that moment, the parties may reciprocally demand performance, 

subject to the provisions of the law governing the form of contracts.

xxx xxx xxx

Art. 1477. The ownership of the thing sold shall be transferred to the 

vendee upon the actual or constructive delivery thereof.

Art. 1478. The parties may stipulate that ownership in the thing shall not 

pass to the purchaser until he has fully paid the price.

It is clear from the above provisions, particularly the last one quoted, that ownership in the thing sold shall 

not pass to the buyer until full payment of the purchase only if there is a stipulation to that effect. 

Otherwise, the rule is that such ownership shall pass from the vendor to the vendee upon the actual or 

constructive delivery of the thing sold even if the purchase price has not yet been paid.

Non-payment only creates a right to demand payment or to rescind the contract, or to criminal 

prosecution in the case of bouncing checks. But absent the stipulation above noted, delivery of the thing 

sold will effectively transfer ownership to the buyer who can in turn transfer it to another.

In Asiatic Commercial Corporation v. Ang, 11 the plaintiff sold some cosmetics to Francisco Ang, who in 

turn sold them to Tan Sit Bin. Asiatic not having been paid by Ang, it sued for the recovery of the articles 

from Tan, who claimed he had validly bought them from Ang, paying for the same in cash. Finding that 

there was no conspiracy between Tan and Ang to deceive Asiatic the Court of Appeals declared:

Yet the defendant invoked Article 464 12 of the Civil Code providing, among 

other things that "one who has been unlawfully deprived of personal 

property may recover it from any person possessing it." We do not believe 

that the plaintiff has been unlawfully deprived of the cartons of Gloco Tonic 

within the scope of this legal provision. It has voluntarily parted with them 

pursuant to a contract of purchase and sale. The circumstance that the price 

was not subsequently paid did not render illegal a transaction which was 

valid and legal at the beginning.

In Tagatac v. Jimenez, 13 the plaintiff sold her car to Feist, who sold it to Sanchez, who sold it to Jimenez. 

When the payment check issued to Tagatac by Feist was dishonored, the plaintiff sued to recover the 

vehicle from Jimenez on the ground that she had been unlawfully deprived of it by reason of Feist's 

deception. In ruling for Jimenez, the Court of Appeals held:

The point of inquiry is whether plaintiff-appellant Trinidad C. Tagatac has 

been unlawfully deprived of her car. At first blush, it would seem that she 

was unlawfully deprived thereof, considering that she was induced to part 

with it by reason of the chicanery practiced on her by Warner L. Feist. 

Certainly, swindling, like robbery, is an illegal method of deprivation of 

property. In a manner of speaking, plaintiff-appellant was "illegally 

deprived" of her car, for the way by which Warner L. Feist induced her to 

part with it is illegal and is punished by law. But does this "unlawful 

deprivation" come within the scope of Article 559 of the New Civil Code?

xxx xxx xxx

. . . The fraud and deceit practiced by Warner L. Feist earmarks this sale as a 

voidable contract (Article 1390 N.C.C.). Being a voidable contract, it is 

susceptible of either ratification or annulment. If the contract is ratified, the 

action to annul it is extinguished (Article 1392, N.C.C.) and the contract is 

cleansed from all its defects (Article 1396, N.C.C.); if the contract is 

annulled, the contracting parties are restored to their respective situations 

before the contract and mutual restitution follows as a consequence (Article 

1398, N.C.C.).

However, as long as no action is taken by the party entitled, either that of 

annulment or of ratification, the contract of sale remains valid and binding. 

When plaintiff-appellant Trinidad C. Tagatac delivered the car to Feist by 

virtue of said voidable contract of sale, the title to the car passed to Feist. Of 

course, the title that Feist acquired was defective and voidable. 

Nevertheless, at the time he sold the car to Felix Sanchez, his title thereto 

had not been avoided and he therefore conferred a good title on the latter, 

provided he bought the car in good faith, for value and without notice of 

the defect in Feist's title (Article 1506, N.C.C.). There being no proof on 

record that Felix Sanchez acted in bad faith, it is safe to assume that he 

acted in good faith.

The above rulings are sound doctrine and reflect our own interpretation of Article 559 as applied to the 

case before us.

Actual delivery of the books having been made, Cruz acquired ownership over the books which he could 

then validly transfer to the private respondents. The fact that he had not yet paid for them to EDCA was a 

matter between him and EDCA and did not impair the title acquired by the private respondents to the 

books.

One may well imagine the adverse consequences if the phrase "unlawfully deprived" were to be 

interpreted in the manner suggested by the petitioner. A person relying on the seller's title who buys a 

movable property from him would have to surrender it to another person claiming to be the original 

owner who had not yet been paid the purchase price therefor. The buyer in the second sale would be left 

holding the bag, so to speak, and would be compelled to return the thing bought by him in good faith 

without even the right to reimbursement of the amount he had paid for it.

It bears repeating that in the case before us, Leonor Santos took care to ascertain first that the books 

belonged to Cruz before she agreed to purchase them. The EDCA invoice Cruz showed her assured her that 

the books had been paid for on delivery. By contrast, EDCA was less than cautious — in fact, too trusting in 

dealing with the impostor. Although it had never transacted with him before, it readily delivered the books 

he had ordered (by telephone) and as readily accepted his personal check in payment. It did not verify his 

identity although it was easy enough to do this. It did not wait to clear the check of this unknown drawer. 

Worse, it indicated in the sales invoice issued to him, by the printed terms thereon, that the books had 

been paid for on delivery, thereby vesting ownership in the buyer.

Surely, the private respondent did not have to go beyond that invoice to satisfy herself that the books 

being offered for sale by Cruz belonged to him; yet she did. Although the title of Cruz was presumed under 

Article 559 by his mere possession of the books, these being movable property, Leonor Santos 

nevertheless demanded more proof before deciding to buy them.

It would certainly be unfair now to make the private respondents bear the prejudice sustained by EDCA as 

a result of its own negligence. We cannot see the justice in transferring EDCA's loss to the Santoses who 

had acted in good faith, and with proper care, when they bought the books from Cruz.

114

While we sympathize with the petitioner for its plight, it is clear that its remedy is not against the private 

respondents but against Tomas de la Peña, who has apparently caused all this trouble. The private 

respondents have themselves been unduly inconvenienced, and for merely transacting a customary deal 

not really unusual in their kind of business. It is they and not EDCA who have a right to complain.

WHEREFORE, the challenged decision is AFFIRMED and the petition is DENIED, with costs against the 

petitioner.

BPI FAMILY BANK,

Petitioner,

 

 

 

 

- versus -

AMADO FRANCO and COURT OF APPEALS,

Respondents.

 x------------------------------------------------------------------------------------x

 

 

DECISION

NACHURA, J.:

          Banks are exhorted to treat the accounts of their depositors with meticulous care and utmost 

fidelity.  We reiterate this exhortation in the case at bench.

 

          Before us is a Petition for Review on Certiorari seeking the reversal of the Court of Appeals (CA) 

Decision[1] in CA-G.R. CV No. 43424 which affirmed with modification the judgment[2] of the Regional 

Trial Court, Branch 55, Manila (Manila RTC), in Civil Case No. 90-53295.

 

          This case has its genesis in an ostensible fraud perpetrated on the petitioner BPI Family Bank (BPI-FB) 

allegedly by respondent Amado Franco (Franco) in conspiracy with other individuals,[3] some of whom 

opened and maintained separate accounts with BPI-FB, San Francisco del Monte (SFDM) branch, in a series 

of transactions.

 

          On August 15, 1989, Tevesteco Arrastre-Stevedoring Co., Inc. (Tevesteco) opened a savings and 

current account with BPI-FB. Soon thereafter, or on August 25, 1989, First Metro Investment Corporation 

(FMIC) also opened a time deposit account with the same branch of BPI-FB with a deposit 

of P100,000,000.00, to mature one year thence.

 

          Subsequently, on August 31, 1989, Franco opened three accounts, namely, a current,[4] savings,

[5] and time deposit,[6] with BPI-FB.  The current and savings accounts were respectively funded with an 

initial deposit of P500,000.00 each, while the time deposit account had P1,000,000.00 with a maturity date 

of August 31, 1990. The total amount of P2,000,000.00 used to open these accounts is traceable to a check 

issued by Tevesteco allegedly in consideration of Franco’s introduction of Eladio Teves,[7] who was looking 

for a conduit bank to facilitate Tevesteco’s business transactions, to Jaime Sebastian, who was then BPI-FB 

SFDM’s Branch Manager.  In turn, the funding for the P2,000,000.00 check was part of the P80,000,000.00 

debited by BPI-FB from FMIC’s time deposit account and credited to Tevesteco’s current account pursuant 

to an Authority to Debit purportedly signed by FMIC’s officers.

 

            It appears, however, that the signatures of FMIC’s officers on the Authority to Debit were forged.

[8] On September 4, 1989, Antonio Ong,[9] upon being shown the Authority to Debit, personally declared 

his signature therein to be a forgery. Unfortunately, Tevesteco had already effected several withdrawals 

from its current account (to which had been credited the P80,000,000.00 covered by the forged Authority 

to Debit) amounting to P37,455,410.54, including the P2,000,000.00 paid to Franco.

 

On September 8, 1989, impelled by the need to protect its interests in light of FMIC’s forgery claim, BPI-FB, 

thru its Senior Vice-President, Severino Coronacion, instructed Jesus Arangorin[10] to debit Franco’s 

savings and current accounts for the amounts remaining therein.[11] However, Franco’s time deposit 

account could not be debited due to the capacity limitations of BPI-FB’s computer.[12]

 

          In the meantime, two checks[13] drawn by Franco against his BPI-FB current account were 

dishonored upon presentment for payment, and stamped with a notation “account under garnishment.” 

Apparently, Franco’s current account was garnished by virtue of an Order of Attachment issued by the 

Regional Trial Court of Makati (Makati RTC) in Civil Case No. 89-4996 (Makati Case), which had been filed 

by BPI-FB against Franco et al.,[14] to recover the P37,455,410.54 representing Tevesteco’s total 

withdrawals from its account.

 

Notably, the dishonored checks were issued by Franco and presented for payment at BPI-FB prior to 

Franco’s receipt of notice that his accounts were under garnishment.[15] In fact, at the time the Notice of 

Garnishment dated September 27, 1989 was served on BPI-FB, Franco had yet to be impleaded in 

the Makati case where the writ of attachment was issued.

 

          It was only on May 15, 1990, through the service of a copy of the Second Amended Complaint in Civil 

Case No. 89-4996, that Franco was impleaded in the Makati case.[16] Immediately, upon receipt of such 

copy, Franco filed a Motion to Discharge Attachment which the Makati RTC granted on May 16, 1990.  The 

Order Lifting the Order of Attachment was served on BPI-FB on even date, with Franco demanding the 

release to him of the funds in his savings and current accounts. Jesus Arangorin, BPI-FB’s new manager, 

could not forthwith comply with the demand as the funds, as previously stated, had already been debited 

because of FMIC’s forgery claim.  As such, BPI-FB’s computer at the SFDM Branch indicated that the 

current account record was “not on file.”  

 

          With respect to Franco’s savings account, it appears that Franco agreed to an arrangement, as a 

favor to Sebastian, wherebyP400,000.00 from his savings account was temporarily transferred to Domingo 

Quiaoit’s savings account, subject to its immediate return upon issuance of a certificate of deposit which 

Quiaoit needed in connection with his visa application at the Taiwan Embassy. As part of the arrangement, 

Sebastian retained custody of Quiaoit’s savings account passbook to ensure that no withdrawal would be 

effected therefrom, and to preserve Franco’s deposits.

 

          On May 17, 1990, Franco pre-terminated his time deposit account. BPI-FB deducted the amount 

of P63,189.00 from the remaining balance of the time deposit account representing advance interest paid 

to him.

 

          These transactions spawned a number of cases, some of which we had already resolved.

 

          FMIC filed a complaint against BPI-FB for the recovery of the amount of P80,000,000.00 debited from 

its account.[17] The case eventually reached this Court, and in BPI Family Savings Bank, Inc. v. First Metro

Investment Corporation,[18] we upheld the finding of the courts below that BPI-FB failed to exercise the 

degree of diligence required by the nature of its obligation to treat the accounts of its depositors with 

115

meticulous care.  Thus, BPI-FB was found liable to FMIC for the debited amount in its time deposit. It was 

ordered to pay P65,332,321.99 plus interest at 17% per annum from August 29, 1989 until fully 

restored.  In turn, the 17% shall itself earn interest at 12% from October 4, 1989 until fully paid. 

 

In a related case, Edgardo Buenaventura, Myrna Lizardo and Yolanda Tica (Buenaventura, et al.),

[19] recipients of aP500,000.00 check proceeding from the P80,000,000.00 mistakenly credited to 

Tevesteco, likewise filed suit. Buenaventura et al., as in the case of Franco, were also prevented from 

effecting withdrawals[20] from their current account with BPI-FB, Bonifacio Market, Edsa, Caloocan City 

Branch. Likewise, when the case was elevated to this Court docketed as BPI Family Bank v. Buenaventura,

[21] we ruled that BPI-FB had no right to freeze Buenaventura, et al.’s accounts and adjudged BPI-FB liable 

therefor, in addition to damages.

 

          Meanwhile, BPI-FB filed separate civil and criminal cases against those believed to be the 

perpetrators of the multi-million peso scam.[22] In the criminal case, Franco, along with the other accused, 

except for Manuel Bienvenida who was still at large, were acquitted of the crime of Estafa as defined and 

penalized under Article 351, par. 2(a) of the Revised Penal Code.[23] However, the civil case[24] remains 

under litigation and the respective rights and liabilities of the parties have yet to be adjudicated.

 

          Consequently, in light of BPI-FB’s refusal to heed Franco’s demands to unfreeze his accounts and 

release his deposits therein, the latter filed on June 4, 1990 with the Manila RTC the subject suit. In his 

complaint, Franco prayed for the following reliefs: (1) the interest on the remaining balance[25] of his 

current account which was eventually released to him on October 31, 1991; (2) the balance[26] on his 

savings account, plus interest thereon; (3) the advance interest[27] paid to him which had been deducted 

when he pre-terminated his time deposit account; and (4) the payment of actual, moral and exemplary 

damages, as well as attorney’s fees.

 

          BPI-FB traversed this complaint, insisting that it was correct in freezing the accounts of Franco and 

refusing to release his deposits, claiming that it had a better right to the amounts which consisted of part 

of the money allegedly fraudulently withdrawn from it by Tevesteco and ending up in Franco’s accounts. 

BPI-FB asseverated that the claimed consideration of P2,000,000.00 for the introduction facilitated by 

Franco between George Daantos and Eladio Teves, on the one hand, and Jaime Sebastian, on the other, 

spoke volumes of Franco’s participation in the fraudulent transaction.

 

          On August 4, 1993, the Manila RTC rendered judgment, the dispositive portion of which reads as 

follows:

 

            WHEREFORE, in view of all the foregoing, judgment is hereby rendered in favor of [Franco] and 

against [BPI-FB], ordering the latter to pay to the former the following sums:

 

1.         P76,500.00 representing the legal rate of interest on the amount of P450,000.00 from May 18, 

1990 to October 31, 1991;

 

2.         P498,973.23 representing the balance on [Franco’s] savings account as of May 18, 1990, together 

with the interest thereon in accordance with the bank’s guidelines on the payment therefor;

 

3.         P30,000.00 by way of attorney’s fees; and

 

4.         P10,000.00 as nominal damages.

 

            The counterclaim of the defendant is DISMISSED for lack of factual and legal anchor.

 

            Costs against [BPI-FB].

 

SO ORDERED.[28]

 

 

          Unsatisfied with the decision, both parties filed their respective appeals before the CA. Franco 

confined his appeal to the Manila RTC’s denial of his claim for moral and exemplary damages, and the 

diminutive award of attorney’s fees. In affirming with modification the lower court’s decision, the 

appellate court decreed, to wit:

 

          WHEREFORE, foregoing considered, the appealed decision is hereby AFFIRMED with modification 

ordering [BPI-FB] to pay [Franco]P63,189.00 representing the interest deducted from the time deposit of 

plaintiff-appellant. P200,000.00 as moral damages and P100,000.00 as exemplary damages, deleting the 

award of nominal damages (in view of the award of moral and exemplary damages) and increasing the 

award of attorney’s fees from P30,000.00 to P75,000.00.

 

            Cost against [BPI-FB].

 

            SO ORDERED.[29]

In this recourse, BPI-FB ascribes error to the CA when it ruled that: (1) Franco had a better right to 

the deposits in the subject accounts which are part of the proceeds of a forged Authority to Debit; (2) 

Franco is entitled to interest on his current account; (3) Franco can recover the P400,000.00 deposit in 

Quiaoit’s savings account; (4) the dishonor of Franco’s checks was not legally in order; (5) BPI-FB is liable 

for interest on Franco’s time deposit, and for moral and exemplary damages; and (6) BPI-FB’s counter-

claim has no factual and legal anchor.

 

          The petition is partly meritorious.

 

          We are in full accord with the common ruling of the lower courts that BPI-FB cannot unilaterally 

freeze Franco’s accounts and preclude him from withdrawing his deposits.  However, contrary to the 

appellate court’s ruling, we hold that Franco is not entitled to unearned interest on the time deposit as 

well as to moral and exemplary damages.

 

          First. On the issue of who has a better right to the deposits in Franco’s accounts, BPI-FB urges us that 

the legal consequence of FMIC’s forgery claim is that the money transferred by BPI-FB to Tevesteco is its 

own, and considering that it was able to recover possession of the same when the money was redeposited 

by Franco, it had the right to set up its ownership thereon and freeze Franco’s accounts.

 

          BPI-FB contends that its position is not unlike that of an owner of personal property who regains 

possession after it is stolen, and to illustrate this point, BPI-FB gives the following example: where X’s 

television set is stolen by Y who thereafter sells it to Z, and where Z unwittingly entrusts possession of the 

TV set to X, the latter would have the right to keep possession of the property and preclude Z from 

recovering possession thereof. To bolster its position, BPI-FB cites Article 559 of the Civil Code, which 

provides:

 

          Article 559. The possession of movable property acquired in good faith is equivalent to a title. 

Nevertheless, one who has lost any movable or has been unlawfully deprived thereof, may recover it from 

the person in possession of the same.

 

            If the possessor of a movable lost or of which the owner has been unlawfully deprived, has acquired 

it in good faith at a public sale, the owner cannot obtain its return without reimbursing the price paid 

therefor.

 

 

          BPI-FB’s argument is unsound.  To begin with, the movable property mentioned in Article 559 of the 

Civil Code pertains to a specific or determinate thing.[30] A determinate or specific thing is one that is 

individualized and can be identified or distinguished from others of the same kind.[31]

116

 

In this case, the deposit in Franco’s accounts consists of money which, albeit characterized as a movable, is 

generic and fungible.[32] The quality of being fungible depends upon the possibility of the property, 

because of its nature or the will of the parties, being substituted by others of the same kind, not having a 

distinct individuality.[33]

 

Significantly, while Article 559 permits an owner who has lost or has been unlawfully deprived of a 

movable to recover the exact same thing from the current possessor, BPI-FB simply claims ownership of 

the equivalent amount of money, i.e., the value thereof, which it had mistakenly debited from FMIC’s 

account and credited to Tevesteco’s, and subsequently traced to Franco’s account. In fact, this is what BPI-

FB did in filing the Makati Case against Franco, et al.  It staked its claim on the money itself which passed 

from one account to another, commencing with the forged Authority to Debit.

 

It bears emphasizing that money bears no earmarks of peculiar ownership,[34] and this characteristic is all 

the more manifest in the instant case which involves money in a banking transaction gone awry. Its 

primary function is to pass from hand to hand as a medium of exchange, without other evidence of its 

title.[35] Money, which had passed through various transactions in the general course of banking business, 

even if of traceable origin, is no exception.

 

Thus, inasmuch as what is involved is not a specific or determinate personal property, BPI-FB’s illustrative 

example, ostensibly based on Article 559, is inapplicable to the instant case.

 

There is no doubt that BPI-FB owns the deposited monies in the accounts of Franco, but not as a legal 

consequence of its unauthorized transfer of FMIC’s deposits to Tevesteco’s account. BPI-FB conveniently 

forgets that the deposit of money in banks is governed by the Civil Code provisions on simple loan or 

mutuum.[36] As there is a debtor-creditor relationship between a bank and its depositor, BPI-FB ultimately 

acquired ownership of Franco’s deposits, but such ownership is coupled with a corresponding obligation to 

pay him an equal amount on demand.[37] Although BPI-FB owns the deposits in Franco’s accounts, it 

cannot prevent him from demanding payment of BPI-FB’s obligation by drawing checks against his current 

account, or asking for the release of the funds in his savings account.  Thus, when Franco issued checks 

drawn against his current account, he had every right as creditor to expect that those checks would be 

honored by BPI-FB as debtor. 

 

More importantly, BPI-FB does not have a unilateral right to freeze the accounts of Franco based on its 

mere suspicion that the funds therein were proceeds of the multi-million peso scam Franco was allegedly 

involved in. To grant BPI-FB, or any bank for that matter, the right to take whatever action it pleases on 

deposits which it supposes are derived from shady transactions, would open the floodgates of public 

distrust in the banking industry.

 

Our pronouncement in Simex International (Manila), Inc. v. Court of Appeals[38] continues to resonate, 

thus:

 

            The banking system is an indispensable institution in the modern world and plays a vital role in the 

economic life of every civilized nation. Whether as mere passive entities for the safekeeping and saving of 

money or as active instruments of business and commerce, banks have become an ubiquitous presence 

among the people, who have come to regard them with respect and even gratitude and, most of all, 

confidence. Thus, even the humble wage-earner has not hesitated to entrust his life’s savings to the bank 

of his choice, knowing that they will be safe in its custody and will even earn some interest for him. The 

ordinary person, with equal faith, usually maintains a modest checking account for security and 

convenience in the settling of his monthly bills and the payment of ordinary expenses. x x x.    

 

            In every case, the depositor expects the bank to treat his account with the utmost fidelity, whether 

such account consists only of a few hundred pesos or of millions. The bank must record every single 

transaction accurately, down to the last centavo, and as promptly as possible. This has to be done if the 

account is to reflect at any given time the amount of money the depositor can dispose of as he sees fit, 

confident that the bank will deliver it as and to whomever directs. A blunder on the part of the bank, such 

as the dishonor of the check without good reason, can cause the depositor not a little embarrassment if 

not also financial loss and perhaps even civil and criminal litigation.

 

            The point is that as a business affected with public interest and because of the nature of its 

functions, the bank is under obligation to treat the accounts of its depositors with meticulous care, always 

having in mind the fiduciary nature of their relationship. x x x.

 

 

          Ineluctably, BPI-FB, as the trustee in the fiduciary relationship, is duty bound to know the signatures 

of its customers. Having failed to detect the forgery in the Authority to Debit and in the process 

inadvertently facilitate the FMIC-Tevesteco transfer, BPI-FB cannot now shift liability thereon to Franco 

and the other payees of checks issued by Tevesteco, or prevent withdrawals from their respective 

accounts without the appropriate court writ or a favorable final judgment.

 

Further, it boggles the mind why BPI-FB, even without delving into the authenticity of the signature in the 

Authority to Debit, effected the transfer of P80,000,000.00 from FMIC’s to Tevesteco’s account, when 

FMIC’s account was a time deposit and it had already paid advance interest to FMIC. Considering that 

there is as yet no indubitable evidence establishing Franco’s participation in the forgery, he remains an 

innocent party. As between him and BPI-FB, the latter, which made possible the present predicament, 

must bear the resulting loss or inconvenience.

 

Second. With respect to its liability for interest on Franco’s current account, BPI-FB argues that its non-

compliance with the Makati RTC’s Order Lifting the Order of Attachment and the legal consequences 

thereof, is a matter that ought to be taken up in that court.

 

The argument is tenuous. We agree with the succinct holding of the appellate court in this respect. The 

Manila RTC’s order to pay interests on Franco’s current account arose from BPI-FB’s unjustified refusal to 

comply with its obligation to pay Franco pursuant to their contract of mutuum. In other words, from the 

time BPI-FB refused Franco’s demand for the release of the deposits in his current account, specifically, 

from May 17, 1990, interest at the rate of 12% began to accrue thereon.[39]

 

Undeniably, the Makati RTC is vested with the authority to determine the legal consequences of BPI-FB’s 

non-compliance with the Order Lifting the Order of Attachment. However, such authority does not 

preclude the Manila RTC from ruling on BPI-FB’s liability to Franco for payment of interest based on its 

continued and unjustified refusal to perform a contractual obligation upon demand.  After all, this was the 

core issue raised by Franco in his complaint before the Manila RTC.

 

Third. As to the award to Franco of the deposits in Quiaoit’s account, we find no reason to depart from the 

factual findings of both the Manila RTC and the CA.

 

Noteworthy is the fact that Quiaoit himself testified that the deposits in his account are actually owned by 

Franco who simply accommodated Jaime Sebastian’s request to temporarily transfer P400,000.00 from 

Franco’s savings account to Quiaoit’s account.[40] His testimony cannot be characterized as hearsay as the 

records reveal that he had personal knowledge of the arrangement made between Franco, Sebastian and 

himself.[41]

 

BPI-FB makes capital of Franco’s belated allegation relative to this particular arrangement.  It insists that 

the transaction with Quiaoit was not specifically alleged in Franco’s complaint before the Manila RTC. 

However, it appears that BPI-FB had impliedly consented to the trial of this issue given its extensive cross-

examination of Quiaoit.

 

Section 5, Rule 10 of the Rules of Court provides:

 

117

            Section 5.         Amendment to conform to or authorize presentation of evidence.— When issues not

raised by the pleadings are tried with the express or implied consent of the parties, they shall be treated

in all respects as if they had been raised in the pleadings. Such amendment of the pleadings as may be

necessary to cause them to conform to the evidence and to raise these issues may be made upon

motion of any party at any time, even after judgment; but failure to amend does not affect the result of

the trial of these issues. If evidence is objected to at the trial on the ground that it is now within the issues 

made by the pleadings, the court may allow the pleadings to be amended and shall do so with liberality if 

the presentation of the merits of the action and the ends of substantial justice will be subserved thereby. 

The court may grant a continuance to enable the amendment to be made. (Emphasis supplied)

 

 

          In all, BPI-FB’s argument that this case is not the right forum for Franco to recover the P400,000.00 

begs the issue. To reiterate, Quiaoit, testifying during the trial, unequivocally disclaimed ownership of the 

funds in his account, and pointed to Franco as the actual owner thereof. Clearly, Franco’s action for the 

recovery of his deposits appropriately covers the deposits in Quiaoit’s account.

 

          Fourth. Notwithstanding all the foregoing, BPI-FB continues to insist that the dishonor of Franco’s 

checks respectively dated September 11 and 18, 1989 was legally in order in view of the Makati RTC’s 

supplemental writ of attachment issued on September 14, 1989. It posits that as the party that applied for 

the writ of attachment before the Makati RTC, it need not be served with the Notice of Garnishment 

before it could place Franco’s accounts under garnishment.

 

          The argument is specious.  In this argument, we perceive BPI-FB’s clever but transparent ploy to 

circumvent Section 4,[42]Rule 13 of the Rules of Court.  It should be noted that the strict requirement on 

service of court papers upon the parties affected is designed to comply with the elementary requisites of 

due process.  Franco was entitled, as a matter of right, to notice, if the requirements of due process are to 

be observed.  Yet, he received a copy of the Notice of Garnishment only on September 27, 1989, several 

days after the two checks he issued were dishonored by BPI-FB on September 20 and 21, 1989.  Verily, it 

was premature for BPI-FB to freeze Franco’s accounts without even awaiting service of the Makati RTC’s 

Notice of Garnishment on Franco.

 

          Additionally, it should be remembered that the enforcement of a writ of attachment cannot be made 

without including in the main suit the owner of the property attached by virtue thereof.  Section 5, Rule 13 

of the Rules of Court specifically provides that “no levy or attachment pursuant to the writ issued x x x 

shall be enforced unless it is preceded, or contemporaneously accompanied, by service of summons, 

together with a copy of the complaint, the application for attachment, on the defendant within the 

Philippines.”

 

          Franco was impleaded as party-defendant only on May 15, 1990.  The Makati RTC had yet to acquire 

jurisdiction over the person of Franco when BPI-FB garnished his accounts.[43]  Effectively, therefore, the 

Makati RTC had no authority yet to bind the deposits of Franco through the writ of attachment, and 

consequently, there was no legal basis for BPI-FB to dishonor the checks issued by Franco.

 

          Fifth. Anent the CA’s finding that BPI-FB was in bad faith and as such liable for the advance interest it 

deducted from Franco’s time deposit account, and for moral as well as exemplary damages, we find it 

proper to reinstate the ruling of the trial court, and allow only the recovery of nominal damages in the 

amount of P10,000.00. However, we retain the CA’s award of P75,000.00 as attorney’s fees.

         

          In granting Franco’s prayer for interest on his time deposit account and for moral and exemplary 

damages, the CA attributed bad faith to BPI-FB because it (1) completely disregarded its obligation to 

Franco; (2) misleadingly claimed that Franco’s deposits were under garnishment; (3) misrepresented that 

Franco’s current account was not on file; and (4) refused to return the P400,000.00 despite the fact that 

the ostensible owner, Quiaoit, wanted the amount returned to Franco.

 

          In this regard, we are guided by Article 2201 of the Civil Code which provides:

 

          Article 2201.    In contracts and quasi-contracts, the damages for which the obligor who acted in 

good faith is liable shall be those that are the natural and probable consequences of the breach of the 

obligation, and which the parties have foreseen or could have reasonable foreseen at the time the 

obligation was constituted.

 

            In case of fraud, bad faith, malice or wanton attitude, the obligor shall be responsible for all

damages which may be reasonably attributed to the non-performance of the obligation. (Emphasis 

supplied.)

 

 

          We find, as the trial court did, that BPI-FB acted out of the impetus of self-protection and not out of 

malevolence or ill will. BPI-FB was not in the corrupt state of mind contemplated in Article 2201 and 

should not be held liable for all damages now being imputed to it for its breach of obligation. For the same 

reason, it is not liable for the unearned interest on the time deposit.

 

          Bad faith does not simply connote bad judgment or negligence; it imports a dishonest purpose or 

some moral obliquity and conscious doing of wrong; it partakes of the nature of fraud.[44] We have held 

that it is a breach of a known duty through some motive of interest or ill will.[45] In the instant case, we 

cannot attribute to BPI-FB fraud or even a motive of self-enrichment. As the trial court found, there was no 

denial whatsoever by BPI-FB of the existence of the accounts. The computer-generated document which 

indicated that the current account was “not on file” resulted from the prior debit by BPI-FB of the 

deposits. The remedy of freezing the account, or the garnishment, or even the outright refusal to honor 

any transaction thereon was resorted to solely for the purpose of holding on to the funds as a security for 

its intended court action,[46] and with no other goal but to ensure the integrity of the accounts.

 

          We have had occasion to hold that in the absence of fraud or bad faith,[47] moral damages cannot 

be awarded; and that the adverse result of an action does not per se make the action wrongful, or the 

party liable for it. One may err, but error alone is not a ground for granting such damages.[48]

         

          An award of moral damages contemplates the existence of the following requisites: (1) there must 

be an injury clearly sustained by the claimant, whether physical, mental or psychological; (2) there must be 

a culpable act or omission factually established; (3) the wrongful act or omission of the defendant is the 

proximate cause of the injury sustained by the claimant; and (4) the award for damages is predicated on 

any of the cases stated in Article 2219 of the Civil Code.[49]

 

          Franco could not point to, or identify any particular circumstance in Article 2219 of the Civil Code,

[50] upon which to base his claim for moral damages. 

 

          Thus, not having acted in bad faith, BPI-FB cannot be held liable for moral damages under Article 

2220 of the Civil Code for breach of contract.[51]

 

          We also deny the claim for exemplary damages. Franco should show that he is entitled to moral, 

temperate, or compensatory damages before the court may even consider the question of whether 

exemplary damages should be awarded to him.[52] As there is no basis for the award of moral damages, 

neither can exemplary damages be granted.

 

          While it is a sound policy not to set a premium on the right to litigate,[53] we, however, find that 

Franco is entitled to reasonable attorney’s fees for having been compelled to go to court in order to assert 

his right.  Thus, we affirm the CA’s grant ofP75,000.00 as attorney’s fees.

 

          Attorney’s fees may be awarded when a party is compelled to litigate or incur expenses to protect his 

interest,[54] or when the court deems it just and equitable.[55] In the case at bench, BPI-FB refused to 

unfreeze the deposits of Franco despite the Makati RTC’s Order Lifting the Order of Attachment and 

Quiaoit’s unwavering assertion that the P400,000.00 was part of Franco’s savings account. This refusal 

118

constrained Franco to incur expenses and litigate for almost two (2) decades in order to protect his 

interests and recover his deposits. Therefore, this Court deems it just and equitable to grant 

Franco P75,000.00 as attorney’s fees. The award is reasonable in view of the complexity of the issues and 

the time it has taken for this case to be resolved.[56]

 

          Sixth. As for the dismissal of BPI-FB’s counter-claim, we uphold the Manila RTC’s ruling, as affirmed 

by the CA, that BPI-FB is not entitled to recover P3,800,000.00 as actual damages. BPI-FB’s alleged loss of 

profit as a result of Franco’s suit is, as already pointed out, of its own making.  Accordingly, the denial of its 

counter-claim is in order.

 

          WHEREFORE, the petition is PARTIALLY GRANTED. The Court of Appeals Decision dated November 

29, 1995 isAFFIRMED with the MODIFICATION that the award of unearned interest on the time deposit 

and of moral and exemplary damages is DELETED.

 

          No pronouncement as to costs.

 

SO ORDERED.

G.R. No. L-69002 June 30, 1988

REPUBLIC OF THE PHILIPPINES, petitioner, 

vs.

AMANDA LAT VDA. DE CASTILLO, FLORENCIO T. CASTILLO, SOLEDAD LOTA CASTILLO, CARLOS L.

CASTILLO, NIEVES KATIGBAK CASTILLO, MARIANO L. CASTILLO, HIPOLITA DYTIAPCO CASTILLO, AIDA

CASTILLO HERRERA, HERMITO HERRERA, JOSE L. CASTILLO, LILIA MACEDA CASTILLO, TERESITA L.

CASTILLO, REGISTER OF DEEDS OF BATANGAS and THE INTERMEDIATE APPELLATE COURT, respondents.

Castro, Nardo, Quintanilla, Gonzales & Macatangay Law Office for respondents.

PARAS, J.:

This is a petition for review on certiorari of the April 26, 1984 Decision of the then Intermediate Appellate 

Court *reversing the February 6, 1976 Decision of the then Court of First Instance of Batangas, Branch VI, 

in Civil Case No. 2044.

The antecedental facts of this case, as found by the then Intermediate Appellate Court, are as follows:

Sometime in 1951, the late Modesto Castillo applied for the registration of two parcels of land, Lots 1 and 

2, located in Banadero, Tanauan, Batangas, described in Plan Psu-119166, with a total area of 39,755 

square meters. In a decision dated August 31, 1951, the said Modesto Castillo, married to Amanda Lat, was 

declared the true and absolute owner of the land with the improvements thereon, for which Original 

Certificate of Title No. 0-665 was, issued to him by the Register of Deeds at Batangas, Batangas, on 

February 7, 1952. By virtue of an instrument dated March 18, 1960, the said Lots 1 and 2 covered by 

Original Certificate of Title No. 0-665, together with Lot No. 12374 covered by Transfer Certificate of Title 

No. 3254-A and Lot No. 12377 covered by Transfer Certificate of Title No. 3251-A, were consolidated and 

sub-divided into Lots 1 to 9 under Pcs-1046. After the death of Modesto Castillo, or on August 31, 1960, 

Amanda Lat Vda. de Castillo, et al., executed a deed of partition and assumption of mortgage in favor of 

Florencio L. Castillo, et al., as a result of which Original Certificate of Title No. D-665 was cancelled, and in 

lieu thereof, new transfer cerfificates of title were issued to Florencio Castillo, et al., to wit: Transfer 

Certificate of Title No. 21703 (Lot 4) (and) Transfer Certificate of Title No. 21704 to Florencio Castillo (Lot 

5); Transfer Certificate of Title No. T-21708 to Carlos L. Castillo (Lot 7); Transfer Certificate of Title No. T-

21712 to Mariano L. Castillo (Lot 6); Transfer Certificate of Title No. T-21713 to Jose L. Castillo (Lot 9); 

Transfer Certificate of Title No. T-21718 to Aida C. Herrera (Lot 2); and Transfer Certificate of Title No. T-

21727 to Teresita L. Castillo (Lot 8).

The Republic of the Philippines filed Civil Case No. 2044 with the lower court for the annulment of the 

certificates of title issued to defendants Amanda Lat Vda. de Castillo, et al., as heirs/successors of Modesto 

Castillo, and for the reversion of the lands covered thereby (Lots 1 and 2, Psu-119166) to the State. It was 

alleged that said lands had always formed part of the Taal Lake, washed and inundated by the waters 

thereof, and being of public ownership, it could not be the subject of registration as private property. 

Appellants herein, defendants below, alleged in their answer that the Government's action was already 

barred by the decision of the registration court; that the action has prescribed; and that the government 

was estopped from questioning the ownership and possession of appellants.

After trial, the then Court of First Instance of Batangas, Branch VI, presided over by Honorable Benjamin 

Relova, in a Decision dated February 6, 1976 (Record on Appeal, pp. 62-69), ruled in favor of herein 

petitioner Republic of the Philippines. The decretal portion of the said decision, reads:

WHEREFORE, the Register of Deeds of Batangas is hereby ordered to cancel Original Certificate of Title No. 

0-665 in the name of Modesto Castillo and the subsequent Transfer of Certificates of Title issued over the 

property in the names of the defendants. Lots Nos. 1 and 2 of Plan Psu-19166 are hereby declared public 

lands belonging to the state. Without pronouncement as to costs.

The Court of Appeals, on appeal, in a Decision promulgated on April 26,1984, reversed and set aside the 

appealed decision, and dismissed the complaint (Record, pp. 31-41). Herein petitioner filed a Motion for 

Reconsideration (Record, pp. 42-51), but the same was denied in a Resolution promulgated on October 

12,1984 (Record, p. 52). Hence, the instant petition.

The sole issue raised in this case is whether or not the decision of the Land Registration Court involving 

shore lands constitutes res adjudicata.

There is no question that one of the requisites of res judicata is that the court rendering the final judgment 

must have jurisdiction over the subject matter (Ramos v. Pablo, 146 SCRA 24 [1986]; that shores are 

properties of the public domain intended for public use (Article 420, Civil Code) and, therefore, not 

registrable. Thus, it has long been settled that portions of the foreshore or of the territorial waters and 

beaches cannot be registered. Their inclusion in a certificate of title does not convert the same into 

properties of private ownership or confer title upon the registrant (Republic v. Ayala y Cia, 14 SCRA, 259 

[1965], citing the cases of Dizon, et al. v. Bayona, et al., 98 Phil. 943; and Dizon, et al. v. Rodriguez, et al., 

13 SCRA 704).

But an important bone of contention is the nature of the lands involved in this case.

Petitioner contends "that "Lots 1 and 2, PSU-119166 had always formed part of the Taal Lake, washed and 

inundated by the waters thereof. Consequently, the same were not subject to registration, being outside 

the commerce of men; and that since the lots in litigation are of public domain (Art. 502), par. 4 Civil Code) 

the registration court (of 1951) did not have jurisdiction to adjudicate said lands as private property, 

hence, res judicata does not apply. (Rollo, pp. 37-38).

The Government presented both oral and documentary evidence.

As summarized by the Intermediate Appelate Court (now Court of Appeals), the testimonies of the 

witnesses for the petitioner are as follows:

1. Rosendo Arcenas, a Geodetic Engineer connected with the Bureau of Lands since 1961, testified to the 

effect that Lots 1 and 2, Psu-119166, which are the lots in question, adjoin the cadastral survey of 

Tanauan, Batangas (Cad. 168); that the original boundary of the original cadastral survey was foreshore 

land as indicated on the plan; that the cadastral survey of Tanauan was executed sometime in 1923; that 

the first survey executed of the land after 1923 was the one executed in 1948 under Plan Psu-119166 that 

in the relocation survey of the disputed lots in 1962 under SWO-40601, said lots were annotated on the 

plan as claimed by the Republic of the Philippines in the same manner that it was so annotated in Plan Psu-

119166; thus showing that the Government was the only claimant of the land during the survey in 1948; 

that during the relocation survey made in 1962, old points cannot be Identified or located because they 

were under water by about forty centimeters; that during the ocular inspection of the premises on 

November 23, 1970, he found that 2 monuments of the lots in question were washed out by the waters of 

the Baloyboy Creek; that he also found duck pens along the lots in question; that there are houses in the 

premises as well as some camotes and bananas; and that he found also some shells ('suso') along the 

banks of the Taal lake (Tsn, Nov. 16, 1970, pp. 13-21; Feb. 16, 1971, pp. 4-36).

2. Braulio Almendral testified to the effect that he is a resident of Tanauan, Batangas, near the Taal lake; 

that like himself there are other occupants of the land among whom are Atanacio Tironas, Gavino 

Mendoza, Juliano Tirones, Agapito Llarena, etc.; that it was they who filled up the area to make it 

habitable; that they filled up the area with shells and sand; that their occupation is duck raising; and that 

the Castillos never stayed in or occupied the premises (Tsn, Nov. 16, 1970, pp. 32-50).

3. Arsenio Ibay, a Geodetic Engineer connected with the Bureau of Lands since 1968, also testified to the 

effect that in accordance with the cadastral plan of Tanauan, the only private claim of Sixto Castillo 

referred to Lots 1006 to 1008; that the Castillos never asserted any private claim to the lots in question 

during the cadastral survey;' that in the preparation of plan Psu-119166, Lots 12374 and 12377 were made 

119

as reference to conform to previously approved plans; that lot 12374 is a portion of cadastral lot 10107, 

SWO-86738 while Lot 22377 is a portion of Lot 10108 of the same plan (Tsn, Nov. 25, 1970, pp. 115-137).

4. Jose Isidro, a Land Investigator of the Bureau of Lands, testified to the effect that pursuant to the order 

of the Director of Lands, he, together with Engineer Rufino Santiago and the barrio captain of Tanauan, 

Batangas, conducted an investigation of the land in question; that he submitted a report of investigation, 

dated October 19, 1970 (Exh. H-1); that portions of the lot in question were covered by public land 

applications filed by the occupants thereof; that Engineer Santiago also submitted a report (Exh. H-8); that 

he had notified Dr. Mariano Castillo before conducting the investigation (Tsn, Nov. 25,1970, pp. 137-162).

5. Rufino Santiago, another Geodetic Engineer connected with the Bureau of Lands, testified to the effect 

that on October 19,1970, he submitted a report of investigation regarding the land in question; that he 

noted on the plan Exhibit H-9 the areas on which the houses of Severo Alcantara and others were built; 

that he found that the land was planted to coconuts which are about 15 years old; that the land is likewise 

improved with rice paddies; that the occupants thereof are duck raisers; that the area had been elevated 

because of the waste matters and duck feeds that have accumulated on the ground through the years 

(Tsn, Nov. 26,1970, pp. 163-196).

6. Pablo Tapia, Barrio Captain of Tanauan, Batangas, since 1957, testified to the effect that the actual 

occupants of Lots I and 2 are Atanacio Tirones,tc.; that during the war the water line reached up to a point 

marked Exhibit A-9 and at present the water has receded to a point up to Exhibit A-12; that the reasons 

why the waters of Taal lake have receded to the present level is because of the fillings made by the people 

living in Lots 1 and 2; that there are several duck pens all over the place; that the composition of the soil is 

a mixture of mud and duck feeds; that improvements consist of bananas, bamboos and palay; that the 

shoreline is not even in shape because of the Baloyboy Creek; that the people in the area never came to 

know about the registration case in which the lots in question were registered; that the people living in the 

area, even without any government aid, helped one another in the construction of irrigated rice paddies; 

that he helped them file their public land applications for the portions occupied by them; that the Castillos 

have never been in possession of the premises; that the people depend upon duck raising as their means 

of their livelihood; that Lots 1 and 2 were yet inexistent during the Japanese occupation; and that the 

people started improving the area only during liberation and began to build their houses thereon. (Tsn, 

Nov. 26,1970, pp. 197-234).

Among the exhibits formally offered by the Government are: the Original Plan of Tanauan, Batangas, 

particularly the Banader Estate, the Original Plan of PSU-119166, Relocation Verification Survey Plan, 

maps, and reports of Geodetic Engineers, all showing the original shoreline of the disputed areas and the 

fact that the properties in question were under water at the time and are still under water especially 

during the rainy season (Hearing, March 17,1971, TSN, pp. 46-47).

On the other hand, private respondents maintain that Lots 1 and 2 have always been in the possession of 

the Castillo family for more than 76 years and that their possession was public, peaceful, continuous, and 

adverse against the whole world and that said lots were not titled during the cadastral survey of Tanauan, 

because they were still under water as a result of the eruption of Taal Volcano on May 5, 1911 and that 

the inundation of the land in question by the waters of Taal Lake was merely accidental and does not 

affect private respondents' ownership and possession thereof pursuant to Article 778 of the Law of 

Waters. They finally insisted that this issue of facts had been squarely raised at the hearing of the land 

registration case and, therefore, res judicata (Record on Appeal, pp. 63-64). They submitted oral and 

documentary evidence in support of their claim.

Also summarized by respondent Appellate Court, the testimonies of the witnesses of private respondents 

are as follows:

1. Silvano Reano, testified to the effect that he was the overseer of the property of the late Modesto 

Castillo located at Banadero,Tanauan, Batangas since 1944 to 1965; that he also knows Lots 1 and 2, the 

parcels of land in question, since he was managing said property; that the occupants of said Lots 1 and 2 

were engaged in duck raising; that those occupants were paying the Castillos certain amount of money 

because their animals used to get inside the lots in question; that he was present during the survey of the 

land in 1948; and that aside from the duck pens which are built in the premises, the land is planted to rice 

(Tsn, April 14, 1971, pp. 62-88).

2. Dr. Mariano Castillo, testified to the effect that the late Modesto Castillo was a government official who 

held high positions in the Government; and that upon his death the land was subdivided among his legal 

heirs. (Appellee's Brief, pp. 4-9).

As above-stated, the trial court decided the case in favor of the government but the decision was reversed 

on appeal by the Court of Appeals.

A careful study of the merits of their varied contentions readily shows that the evidence for the 

government has far outweighed the evidence for the private respondents. Otherwise stated, it has been 

satisfactorily established as found by the trial court, that the properties in question were the shorelands of 

Taal Lake during the cadastral survey of 1923.

Explaining the first survey of 1923, which showed that Lots 1 and 2 are parts of the Taal Lake, Engineer 

Rosendo Arcenas testified as follows:

ATTY. AGCAOILI:

Q Now, you mentioned Engineer that a subject matter of that plan which appears to be Lots 1 and 2 are 

adjoining cadastral lots of the Tanauan Cadastre, now, will you please state to the Court what is the basis 

of that statement of yours?

A The basis of that statement is the plan itself, because there is here an annotation that the boundary on 

the northeastern side is Tanauan Cadastre 168 which indicates that the boundary of the original cadastral 

survey of Tanauan Cadastre way back in the year 1923 adjoins a foreshore land which is also indicated in 

this plan as foreshore lands of Taal lake, sir.

xxx xxx xxx

Q Now, on this plan Exhibit "A-2", there are two lots indicated namely, Lots 12374 and 12377, what do 

these lots represent?

A This is the cadastral lot executed in favor of a certain Modesto Castillo that corresponds to Lots 12374 

and another Lot 12377, sir.

Q At the time this survey plan Psu-119166 and marked as Exhibit "A-2" was executed in 1948, were these 

lots 1 and 2 already in existence as part of the cadastral survey?

A No, sir, because there is already a foreshore boundary.

Q Do I understand from you Mr. Witness at the time of the survey of this land these two lots form part of 

this portion?

A Yes, sir.

Q When again was the cadastral survey of Tanauan, Batangas, executed if you know?

A In the year 1923, sir. (Hearing of Nov. 16, 1970, TSN pp. 15-17).

Such fact was further verified in the Verification-Relocation Survey of 1948 by Engineer Arcenas who 

conducted said survey himself and reported the following:

That as per original plan Psu-119166, it appears that Lot 1 and Lot 2, Psu-119166 surveyed and approved in 

the name of Modesto Castillo is a portion of Taal Lake and as such it appears to be under water during the 

survey of cadastral Lot No. 12374 and Lot No. 12377, which was surveyed and approved in the name of 

Modesto Castillo under Cad. 168. To support this theory is the annotation appearing and printed along 

lines 2-3-4-5 of Lot 1, Psu-119166 and along lines 4-5-6 of Lot 2, Psu-119166 which notations clearly 

indicates that such boundary of property was a former shorelines of Taal Lake, in other words, it was the 

extent of cultivation being the shorelines and the rest of the area going to the southwestern direction are 

already covered by water level.

Another theory to bolster and support this Idea is the actual location now in the verification-relocation 

survey of a known geographic point were Barrio Boundary Monument (BBM N. 22) is under water level 

quite for sometimes as evidence by earthworks (collection of mud) that amount over its surface by eighty 

(80) centimeters below the ground, see notation appearing on verification-relocation plan previously 

submitted. (Re-Verification-Relocation Survey Exhibits, pp. 64-65).

Said surveys were further confirmed by the testimonies of witnesses to the effect that from 1950 to 1969, 

during rainy season, the water of Taal lake even went beyond the questioned lots; and that the water, 

which was about one (1) foot, stayed up to more or less two (2) to three (3) months (Testimonies of 

Braulio Almendral and Anastacio Tirones both residents of Banadero, Tanauan, Batangas (Hearing of Nov. 

16, 1970, TSN, pp. 41-42 and Hearing of Nov. 23, 1970, TSN, pp. 93, 98-99, respectively). In the Relocation 

Survey of 1962, there were no definite boundary or area of Lots 1 and 2 because a certain point is existing 

which was under water by 40 centimeters (Testimony of Engineer Arcena, Hearing of Nov. 16,1970, TSN, p. 

20).

Lakeshore land or lands adjacent to the lake, like the lands in question must be differentiated from 

foreshore land or that part of the land adjacent to the sea which is alternately covered and left dry by the 

ordinary flow of the tides (Castillo, Law on Natural Resources, Fifth Edition, 1954, p. 67).

120

Such distinction draws importance from the fact that accretions on the bank of a lake, like Laguna de Bay, 

belong to the owners of the estate to which they have been added (Gov't. v. Colegio de San Jose, 53 Phil. 

423) while accretion on a sea bank still belongs to the public domain, and is not available for private 

ownership until formally declared by the government to be no longer needed for public use (Ignacio v. 

Director of Lands, 108 Phil. 335 [1960]).

But said distinction will not help private respondents because there is no accretion shown to exist in the 

case at bar. On the contrary, it was established that the occupants of the lots who were engaged in duck 

raising filled up the area with shells and sand to make it habitable.

The defense of long possession is likewise not available in this case because, as already ruled by this Court, 

mere possession of land does not by itself automatically divest the land of its public character (Cuevas v. 

Pineda, 143 SCRA 674 [1968]).

PREMISES CONSIDERED, the April 26,1984 Decision of the then Intermediate Appellate Court is hereby SET 

ASIDE and REVERSED and the February 6,1976 Decision of the then Court of First Instance of Batangas is 

hereby AFFIRMED and REINSTATED.

SO ORDERED.