History of Property Market in NorfolkFrom Recession Ripple Effect to

Bouncing Back

About Us

I spend my time sourcing new investment opportunities and project managing them fromstart to finish once they are secured.

My day job used to be working in the Insolvency and Business Recovery industry, both inEast Anglia and London. Along the way I built up an extensive network of professional and

business contacts whose advice and expertise is worth its weight in gold.

I have also been involved in a family run commercial property business which hasprovided me with invaluable experience and knowledge in the property world.

I can be contacted on 01603 567804 or via email at richardmoore@a-pp.co.uk

I spend my time sourcing new investment opportunities and, once they’re secured,project managing them from start to finish.

I previously worked in the insolvency and business recovery industry, both in EastAnglia and London. Along the way, I built up an extensive network of professional

and business contacts whose advice and expertise has proved to be worthits weight in gold.

I have also been involved in a family-run commercial property business which hasprovided me with invaluable experience and knowledge of the property market.

I can be contacted on 01603 567804 or via email at wayneragan@a-pp.co.uk

Richard

Wayne

House Price Index summary for Norfolk PERIOD: January 1996 to April 2016

GreatYarmouth

Norwich

King's Lynn&

West Norfolk

Breckland

NorthNorfolk

Broadland

SouthNorfolk

Norwich

min max current £

38,554     152,011     152,011    ­18.73%     43.16%     27     181

min minmax max

39,242     187,346     187,346     ­22.01%     37.94%     59    363

% annual change total sales in 1 month

43,265     191,218     189,566     ­16.44%     27.80%     32     308

46,432     195,984     193,607    ­16.61%      32.39%     22     298

47,208      221,249     219,898     ­14.82%     32.96%     32     244

52,895     232,009     230,464     ­21.63%      27.91%     88    237

53,567     232,258     232,258     ­18.27%     24.20%     36     306

The minimum average pricerecorded was in Great

Yarmouth (£38,554) and themaximum average price

recorded was in South Norfolk(£232,258).

For the currentaverage house price,South Norfolk is themost expensive area(£232,258) and Great

Yarmouth is thecheapest (£152,011).

Norwich experiencedthe most significantdrop in house prices(-22.01%) during the2009 property crisis.

Great Yarmouth hashad the highest

percentage annualchange in price

(43.16%).

Norwich has had thehighest total sales

volum

Norwich enjoyed the highesttotal monthly sales of 363 inJanuary 2009, in contrast toBrecklands lowest recordedmonthly sales of 22 units in

the same month.

Over 20 years of datarecorded in Norfolk, a

property has increased invalue 4.4 times.

House Price Index Highlights

Total sales by Local Authorities over aperiod of 20 years

50k

40k

30k

20k

10k

0

Gre

at Y

arm

outh

- 19

,017

Nor

th N

orfo

lk -

25,1

22

Bre

ckla

nd -

27,6

93

Sou

th N

orfo

lk -

30,2

88

Kin

g's

Lynn

& W

est

Nor

folk

- 31

,597

Bro

adla

nd -

36,4

80

Nor

wic

h - 4

4,01

2

Ave

rage

- 10

,710

Sou

th N

orfo

lk -

30,2

88

Key facts: Following the 2009 property crisis, the average house price recovered at a

slow pace up until June 2013 when it experienced a consistent and robust rise, making it

the quickest district in the county to bounce back.

In terms of annual percentage change in price, we saw 2 main peaks in Nov 2007

(£182,374) and March 2016 (£195,984). At present the 2015­16 year­on­ yearpercentage annual change is at 8.11% and continues to trend upwards.

August 2014 saw the highest recorded sales volume followed by a steady decline in

sales. However, the property market is fighting back and showing strong signs of a flat,

stable period ahead.

Key: from January 1996 to April 2016 all property types detached, semi­detached,

terraced, flats and maisonettes.

Breckland

Average price:

Percentage annual change:

Total sales volume:

BroadlandKey facts: Much like neighbouring Breckland, following the 2009 property crisis, the average

house price in Broadland recovered at a slow pace. June 2014 saw the tide turn and the

house prices embarked on a consistent and robust rise. In terms of annual percentage change

in price, we saw 2 main peaks in September 2007 (£205,661) and March 2016 (£232,009). At

present the 2015­16 year­on­year percentage annual change is at 7.78% and is

trending down. October 2015 saw the highest recorded sales volume followed by a steady

decline in sales. However, based on February's encouraging sales volume, sales are showing

positive signs of recovery.

Key: from January 1996 to April 2016 all property types detached, semi­detached, terraced,

flats and maisonettes.

Average price:

Percentage annual change:

Total sales volume:

Great YarmouthKey facts: Great Yarmouth was the second quickest district to bounce back from the 2009

property crisis, with, following a previous slow recovery, the average house price robustly

rising in November 2013. In terms of annual percentage change in price, we saw 2 main

peaks in December 2007 (£150,246) and April 2016 (£152,011). At present the 2015­16year­on­ year percentage annual change is at 8.7% and is trending upwards. July and

October 2015 saw the highest recorded sales volume followed by a steady decline insales.

Key: from January 1996 to April 2016 all property types detached, semi­detached,

terraced, flats and maisonettes. 

Average price:

Percentage annual change:

Total sales volume:

King's Lynn & West NorfolkKey facts: This district enjoyed its own resurgence following the 2009 property crisis, with

the average house price recovering at a slow pace up until March 2014, when it started a

consistent and notable rise. In terms of annual percentage change in price, there were 2

main peaks in December 2007 (£170,777) and March 2016 (£191,218). At present the

2015­16 year­on­ year percentage annual change is at 7.54% and is flat trending. Sales

volumes in August 2014 were the highest recorded with a steady decline on

sales thereafter. However, sales are showing positive signs of recovery based on

February’s encouraging sales. 

Key: from January 1996 to April 2016 all property types detached, semi­detached, terraced,

flats and maisonettes. 

Average price:

Percentage annual change:

Total sales volume:

North NorfolkKey facts: Much like the other districts in the county, the average house price in North

Norfolk was hit by the 2009 property crisis, but has since recovered at a slow pace then

experiencing a more significant boost in March 2014 and beyond. In terms of annual

percentage change in price, there were 2 main peaks in December 2007 (£202,233) and

November 2015 (£221,249). At present the 2015­16 year­on­ year percentage annualchange is 9.26% and is flat trending. July 2014 saw the highest recorded sales by volume

followed by a steady decline on sales, however February’s sales suggest an recovery.

Key: from January 1996 to April 2016 all property types detached, semi­detached, terraced,

flats and maisonettes. 

Average price:

Percentage annual change:

Total sales volume:

NorwichKey facts: Mirroring its surrounding districts, Norwich also saw March 2014 become a

positive turning point for house prices in the area. Once again hit by the 2009 property crisis,

the milestone in the market’s fortunes follows a slow but steady recovery in the months and

years between. In terms of annual percentage change in price, there were 2 main peaks in

October 2007 (£166,498) and April 2016 (£187,346). At present the 2015­16 year­on­ year percentage annual change is at 11.56% and, like Breckland and Broadland, is trending

up. Sales volume in May 2007 was the highest recorded, followed by a steady decline in

sales but once again February’s sales reflect a recovery in the market.

Key: from January 1996 to April 2016 all property types detached, semi­detached, terraced,

flats and maisonettes. 

Average price:

Percentage annual change:

Total sales volume:

South NorfolkKey facts: Having also fallen victim to the effects of the 2009 property crisis, in the period

since, South Norfolk has seen the average house price recover at a slow pace up to April

2014 when it started a consistent and robust rise. In terms of annual percentage change in

price, there were 2 main peaks in October 2007 (£207,081) and April 2016 (£232,258). At

present the 2015­16 year­on­ year percentage annual change is at 12.2% and is trending

up. Following the start of a notable increase in the average house price from April 2014

onwards, just two months later June 2014 saw the highest recorded sales volume by June

2014, followedby a steady decline on sales. However, once again, it is showing recovery

based on February’s sales.

Average Price:

Percentage annual change:

Total sales volume:

Norfolk Market Rent Summary (April 2016) Rental price analysis for Norfolk summarises the advertised rents for homes to

let, calculated daily from the rental properties found by the Home.co.uk

Property Search Engine. The postcode NR5 represents the highest yield

6.27%.

NOTE: The Mean for rental and asking price is the average calculated by

adding up all the values in the sample and then dividing by the number of

values. Yield for each post code is calculated by the mean of rental times 12

months divided by the mean of asking price times

100. Yield = (average rental NR x 12/ average house asking price NR) * 100

NR5

Norfolk's coastal hotspots (2016)

“Living by the coast appeals to people from all walks of life, from

second­home buyers and downsizers to young professionals and

families, but this lifestyle choice invariably comes at a price. On

average, buyers of homes within 100 metres of the coast pay a

premium of 11.7 per cent for proximity to the sea, according to our

latest research.” (Savills)

Ultra prime locations – often traditionally long­established areas

such as Wells­Next­The­Sea has an average detached sale price

of £469,000 and a premium above the country average of at least

70 per cent. In contrast, the traditional seaside resort Caister­on­

Sea sits on the bottom of the table with premium below country

average of ­37%.

Annual Cash* Sales Change:Period covered from Jan 2013 – April 2016

Monthly change and annual change

Data presented in the Monthly Change and Annual Change tables:

• the Monthly Change table contains monthly change figures which

represent the month­to­month percentage change of the index.

• the Annual Change table contains annual change figures which

represent the percentage change in the index over the last 12 months.

Breckland: started with a negative annual cash sales change in 2013 followed by two strong

periods in May 2014 and January 2015. Currently sits on 8.0%.

Broadland: started with a positive annual cash sales change in 2013 with a strong period

of change between December 2014 to May 2015. Currently sits on 7.7%.

Great Yarmouth: started with a negative annual cash sales change. In 2014 July was the

highest change. Currently sits on 8.6%.

King's Lynn and West Norfolk: never presented a negative annual cash sales change.

Highest changes were Nov 2014 and March 2015.  Currently sits on 7.5%.

Norfolk: overall, the county never presented a negative annual cash sales change. Highest

changes were October & November 2014. Currently sits on 9.11%.

North Norfolk: started with a negative annual cash sales change in 2013. Highest annual

change was in September 2015. Currently sits on 9.11%.

Norwich: never presented a negative annual cash sales change. Highest changes were

August & September 2014.  Currently sits on 11.4%.

South Norfolk: never presented a negative annual cash sales change. Highest changes

were October & November 2014.  Currently sits on 12.3%.

Land Registry for England and Wales

Information on residential property transactions for England and Wales, collected as part

of the official registration process, will be provided by Land Registry for properties that are

sold for full market value. The dataset contains the sale price of the property, the date

when the sale was completed, full address details, the type of property (i.e. detached,

semi­detached, terraced or flat), if it is a newly built property or an established residential

building and a variable to indicate if the property has been purchased as a financed

transaction (for example using a mortgage) or as a non­financed transaction (cash

purchase).

Monthly change and annual change

Data presented in the Monthly Change and Annual Change tables:

• the Monthly Change table contains monthly change figures which represent the month­

to­month percentage change of the index.

• the Annual Change table contains annual change figures. These represent the

percentage change in the index over the last 12 months.

Monthly and annual price changes

The ‘annual’ percentage change in house prices is simply the price change relative to the

same month twelve months earlier. For example, if the HPI release is for February, then

the ‘annual’ price change reports the percentage change in values relative to February in

the previous year.

This annual rate of price change reflects the best estimate for how much the value of a

typical property has changed over the preceding twelve months. Similar to the ‘annual’

change, the ‘monthly’ percentage change estimates the percentage change in average

house prices relative to the previous month.

Calculating the standard average price

The standard average house price is calculated by taking the average (geometric mean)

price in January 2015 and then recalculating it in accordance with the index change back

in time and forward to the present day. A 3 month moving average has been applied to

estimates below the regional level to remove some of the volatility in the series.

Sales volumes table

This table contains counts of all sales included in the electronic register at the time of

data extraction. The data collection delay mainly affects the most recent months. The two

most recent months are therefore omitted from this data to avoid reporting misleading

volumes.

Methodology

The UK HPI applies a hedonic regression model that utilizes the various sources of data

on property price (for example the Price Paid dataset) and attributes to produce up­to­

date estimates of the change in house prices each period. More details of the UK HPI

methodology on the ONS website.

Calculating the UK HPI

 The calculation of the UK HPI is performed by the Office for National Statistics. Further

information on the methodology applied is available via the published article ‘Development

of a single official House Price Index’.

 Republishing data

The data can be republished for non­commercial purposes. However, no part of the UK

HPI may be reproduced in any form or for any purpose without the prior permission of

Land Registry. Enquiries can be made to DRO@landregistry.gov.uk. Neither Land

Registry nor any third party shall be liable for any loss or damage, direct, indirect or

consequential, arising from:

• any inaccuracy or incompleteness of the data in the UK HPI

• any decision made or action taken in reliance upon the data

• neither shall Land Registry or any third party be liable for loss of business resources, lost

profits or any punitive indirect, consequential, special or similar damages whatsoever,

whether in contract or tort

Source: https://www.gov.uk/government/publications/about­the­uk­house­price­

index/about­the­uk­house­price­index  

Research by Carlos Cesari